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篇1
所謂“商業綜合體”是指將城市中的商業、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系而形成的一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。這種大型商業綜合體建筑面積較大，人員密集，建筑分隔和商品布置復雜，裝修和商品可燃物多，發生火災時蔓延迅速，給人員疏散和消防撲救帶來很大的困難。其火災危險性主要體現在以下方面：
1.1 空間復雜、火勢蔓延速度快、人員疏散難度大
城市大型商業綜合體多種功能交疊組合，交通復雜，空間豐富多變，內部層層相通，有的缺乏防火分隔，有的商品和廣告懸掛展示，一旦失火就會形成立體燃燒，迅速蔓延。在人流高峰期，建筑內會同時有成千上萬人在進行購物、游玩、營業、餐飲等活動，且人員構成也很復雜。發生火災時，極易產生恐慌情緒。
1.2 經營種類繁多、采用可燃材料裝修，火災荷載大
城市大型商業綜合體內經營項目繁多，很多商品由塑料、橡膠、木材、棉、麻、毛、絲等易燃、可燃物質制成，加之部分業戶片面追求裝修效果，一味采用大量可燃材料進行內部裝修以達到表象的豪華效果。一旦發生火災，燃燒速度快，火焰溫度高，燃燒猛烈，并產生大量的濃煙，釋放出CO、HCl、HCN等大量有毒和窒息性氣體，從而造成人員傷亡。
1.3 建筑體量大、排煙條件差
城市大型商業綜合體的建筑規模較其他建筑類型而言往往偏大，有的甚至多達數十萬平方米，中庭部分上下貫通，排煙比較困難，地下空間面積大而密閉。部分建筑外窗被大型廣告牌或電子顯示屏遮擋，很難實現自然排煙，通風及排煙條件較其他類型建筑存在較大弊端。
1.4 消防設施故障率高
城市大型商業綜合體往往設有諸如火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、氣體滅火系統、機械防排煙系統等各類消防設施，由于種類數量繁多、設施復雜，一旦日常維護保養不到位，極易發生故障，部分單位消防設施長期處于“帶病”工作狀態，有的單位消防設施接近癱瘓，消防控制室值班操作人員無證上崗，不能正常操作消防設施，也無法及時排除系統故障，更有個別單位違規將消防設施聯動控制開關置于“手動狀態”，致使消防設施形同虛設，一旦發生火災不能及時發揮有效作用。
1.5 消防責任、日常管理不落實
目前，城市大型商業綜合體往往存在消防安全管理部門由于內部工作人員流動性大導致責任弱化、消防軟件基礎薄弱、“戶籍化”管理工作不落實、消防安全“四個能力”建設薄弱等問題。在崗工作人員責任落實不到位，防火檢查、巡查流于形式，不能及時發現并整改隱患。
1.6 消防疏散通道堵塞
由于城市大型商業綜合體內設置的店鋪布置密集，貨物流通速度快，部分工作人員責任心差，貨物隨意擺放，有的將大量貨物堆放在消防疏散走道，部分單位之間將消防前室作為庫房集中堆放貨物。更有部分單位違反規定將安全出口上鎖，嚴重影響人員疏散及滅火救援行動的開展。
2 加強商業綜合體建筑消防安全工作的措施及建議
城市大型商業綜合體的消防工作著重是要協調“人-環境-設備”的相互關系，使其達到良好的“秩序”狀態。也就是說一方面要采取有效的技術措施保障“環境-設備”系統的良好運行，另一方面要實現有序管理模式達到“人-設備”的最佳管理效能。簡而言之就是城市大型商業綜合體的防火安全工作應由技術對策與管理對策共同構成。
2.1 實行嚴格的消防管理
城市大型商業綜合體的火災防控工作復雜，必須建立完善的消防安全運行體系，從消防技術和消防管理兩方面入手，抓好工程的設計、施工、驗收。對于規范中沒有明確規定的設計要在消防工程設計審核階段組織專家及建設單位、設計單位對工程進行性能化評估，對其可行性進行評定。建設及施工單位要嚴格按照專家評審意見進行施工，竣工驗收部門要嚴格對照施工圖審批的圖紙進行驗收，以保證整個建筑主體的“健康”狀況。在投入運行后，消防監督機構要嚴把裝修及開業前檢查的辦理，認真做好日常監督檢查，實現一環扣一環，環環不分離。
2.2 落實消防安全責任主體
使用階段的危機控制、運行過程中防火安全措施的落實與整個城市大型商業綜合體的安全息相關。城市大型商業綜合體建筑消防安全工作的責任主體是單位本身。目前諸如此類城市大型商業綜合體多委托專門的物業管理單位進行日常管理。作為產權單位與物業管理單位、物業管理單位應與入駐的各業戶之間應根據各自的職責層層簽訂消防安全責任書，嚴格落實消防安全責任制，切實做到任務明確、責任到人。責任及主管部門要建立健全消防安全組織，制定切實可行的滅火應急疏散預案并定期組織演練，與消防設施維保單位共同做好消防設施的維護保養及日常使用，堅持每日防火巡查并做好記錄，保障安全出口及疏散通道暢通，及時處理檢查發現的火災隱患，消防部門要認真履責，積極做好監督指導，協助單位及時消除火災隱患。
2.3 組織開展消防安全培訓，大力宣傳消防安全知識
篇2
城市綜合體就是針對城市當中的商業、辦公場所、居住地、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等等城市生活空間中的其中三項甚至更多實行重組，使各個部分之間的關系相互促進，進而打造一個功能齊全、效率高的綜合體。
商業綜合體是隨著人們物質與精神生活質量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發展到某一階段的必然產物。為使商業綜合體能與城市生活相適應，必須不斷對其注入新的發展理念，這就要求設計者不僅要經驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。
2小型商業綜合體的設計
2.1科學合理的整合設計
商業綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設施、居住功能建筑等。而商業綜合體的主要特點便是通過合理、科學地組織不同的功能、區間的內在關系，并創造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設計一些不同的功能區間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續性與互通性的功能區間而形成的整體。例如在建筑群體內設置一些早教機構和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務與市場需求，并行設置一些功能類似的區間，以促使其產生集聚化效應。當然，實際存在的商業綜合體是根據市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統組合的結果。
2.2完善合理交通系統
目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設計組織是否到位，都的直接影響商業的運作效率，同時關系著區間內建筑的運作效率。對停車組織的設計最應該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設計是否合理就顯得尤為關鍵。完善停車組織設計，就必須通過科學合理的規劃，最大程度地增加停車空間。
然后，有關交通系統的設計，就應該充分考慮交通現狀與地
勢特點的因素，結合地形詳細、認真地選擇商業綜合體中交通系統的組織形式。例如出入口的設置，車流的導向都很關鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人
流與車流比較獨立的人車分流模式， 具有流線清晰、 干擾少的優點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。
2.3功能空間的設計
商業綜合體的內部功能空間設計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯起來。比如輕餐飲可以在每層都設置，重餐飲集中設置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。
3、商業綜合體的設計發展趨勢
3.1商業綜合體中零售行業的發展趨勢
零售行業主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術的發展，網上購物已成為一種時尚與潮流，現在在大城市網購已經是年輕白領日常生活不可或缺的組成部分。所以經營者應該根據市場變化的情況，對資金投入、產品類型、經營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。
3.2商業綜合體中餐飲業的發展趨勢
中國目前小型商業的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發展，應該將餐飲業合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應該根據實際情況，將樓層劃分為不同的區間，而且用餐區最好設立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。
3.3商業綜合體中娛樂業的發展趨勢
娛樂業主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞， 陶冶性情， 豐富生活。 商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經營，根據人群年齡階段的不同，開設不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務宗旨，以顧客為根本建立娛樂設施，并且在抓住經典的同時要不斷創新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領導性。
4 商業綜合體的設計與市場需求的展望
4.1擴建空間與市場需求
近年來國家的調控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業建筑開始逐漸的占據了主導地位。 對此， 為進一步滿足市場需求，應在規劃時對市場變化進行充分的考慮，預留出擴建空間，以便在發展過程逐漸擴建商業營業空間，提高內部環境的質量。
4.2商業綜合體生長與市場需求
最新的一項統計數據表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了開發商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預留一定空間，使商業綜合體功能空間在滿足法規的情況下有一個可互換，達到可持續發展的目的。
5、總結
總而言之，商業綜合體的發展關系著市場經濟的發展與城市生活水平的提高，而具有功能的復合性、協同性以及集聚性的商業綜合體在市場上發揮著重要的作用，是城市化發展的表現。有效、科學、合理地設計商業綜合體，有利于優化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業綜合體中不同行業的發展變化，商業綜合體必須不斷完善自身，實現創新。
篇3
城市規劃需三思后行
“現在每一個城市政府都在希望打造更多的商業綜合體，代表一個城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。
由于商業地產的復雜性高于住宅，前期定位規劃與建筑設計，往往會決定商業物業的經營業態，目標群體，以及項目的主題特色等。早期商業地產開發中，不重視前期定位導致失敗案例不少。而商業地產后期的招商及運營管理也是關鍵因素。
一些城市商業布局不合理；一些商家業態雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業地產項目偏多，而貼近百姓的社區商業網點不足。隨著越來越多綜合體的開發，新奇感覺早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……
另一方面，中國的商業本身發展落后，發展歷史短導致優質的商業資源特別少，商業的品牌就比較少。一個統計，北京是商業最發達的城市，北京最好只擁有33.2%的商業品牌，僧多粥少，招商同質化現象會非常嚴重。
“大量的綜合體建設，經濟支撐力不夠。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。”業界不無擔憂，隨著大批商業地產的出現，可能會出現大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設計存在缺陷的樓。
“城市綜合體一窩蜂，沒有自己核心的產品，很多東西是無法復制的，但是商業地產前面有很多不確定因素，誰贏誰輸很難說。”
雖然中國的商業地產基本上是一個市場所支配的環境，政府不太干預，但是市場不可能解決所有問題，太多人進去，資源浪費會非常嚴重。另一方面，商業地產難度大，需要有一個長期經營的心態，普通的開發、投資、退出等不專業性給行業帶來隱患。
商業綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問題；開發商要贏，能夠獲得長期穩定的現金流保證，取得合理的回報；商家要贏，商業綜合體是否能經營成功最重要的還是商家。
普遍短線操作
商業地產與其說是地產問題，不如說是金融問題，根本的就是要獲得利潤、賺錢。跟西方相比，中國沒有相應的金融工具，比如大型的房地產投資基金、房地產投資信托reits等，一般的銀行貸款最長期限也僅為三年。
另一方面，商業地產需要進行長線投資，短貸和長投的矛盾長期存在。大型的房地產企業，比如萬達是靠快速滾動回款，華潤是靠母公司輸血，但對于更多的中小型房地產企業，并無可借鑒性。
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文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2014）06-0111-03
1 引言
原有商業模式片面注重產品銷售，近年來受到電商沖擊，商場淪為試衣間；千店一面，商場無特色；業態單一，無法滿足消費人群的多樣性體驗；不具備強大對外輻射性與造城效應，傳統商業設施受周邊環境制約大；多地塊多開發模式下的相對獨立的傳統商業地產，難以形成最大化的資源整合與共享。然而，傳統單一的銷售模式商業在當代城市生活的沖擊下難以為繼，新的商業地產需要為市民提供被“綜合”了的城市生活。從大型商業設施到城市商業綜合體，是中國商業地產的新時代。我們應當積極探索新思路、運用新思維，探索出一條符合時展趨勢的城市綜合體設計思路。
2 新城市商業綜合體的發展模式探析
2.1 城市綜合體的發展規模分析
城市綜合體的紅利是否已經用盡，大城市迅速膨脹起來之后，新的商業地產模式值得探討。
2008年，杭州首次提出建設100個多功能城市綜合體計劃，掀起一場全新的“城市革命”，至2013年初，已建成過半；2012年，成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88項；2013年，貴陽為了在5年時間內規劃建設好100個城市綜合體，推進34個城市綜合體試點項目建設；2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億m2！
2.3 城市綜合體發展的新模式分析
2.3.1 發展餐飲業，帶動商業區的其他消費“民以食為天”，中國人自古好“吃”，當代青年人以當“吃貨”為榮。一個具有多樣餐飲選擇的商業區，將會成為重要的吸引點，市民到商業中心，總要有個理由，能成為理由的，不是隨意的閑逛，而是每天的美食。
提法：
2.3.2 發展娛樂業，抵抗電商的；中擊力
電商永遠代替不了的是現實生活的玩樂體驗，“體驗經濟理論”近年逐漸在我國深入人心。如果把“體驗經濟”與其針對性強的“體驗人群”相結合，將會創造出大放異彩的商業模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小鎮，“體驗經濟”+“寓教于樂的兒童體驗”，一個小孩+至少一個成年人（甚至全家消費）的模式帶來極大的人氣與商業回報。
2.3.3 發展體驗型消費，創造新的消費熱點
國家“十二五規劃”提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，五年實現規模翻番。年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。這么大規模的增長靠什么實現？完全靠原有消費模式肯定不行，要創造新的消費熱點，從而刺激消費更大增長。
消費分為兩大類，一類叫提袋型消費，一類叫體驗型消費。提袋型消費就是傳統的購物。而體驗型消費有廣義和狹義之分，廣義的體驗型消費包括文化、旅游、體育、娛樂等。狹義的體驗型消費，指發生在商業中心內以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。體驗型消費是生活必需要之外的消費，如看電影、健身、溜冰等，不是非消費不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。與生活必需消費相比，體驗型消費層次更高。而體驗型消費的人，具備的消費能力也相對較強。
近十年來，中國GDP年均增長超過9%，社會商品零售總額年均增長超過15%，體驗型消費也得到了快速增長，且增速大大快于前兩項增速。比如中國電影消費，5年年均增長超過40%；餐飲10年年均增長超過25%，餐飲行業年收入超過3萬億，比汽車、造船行業都大。
與傳統的消費市場相比，體驗型消費最不易受到網購的沖擊。近年來網上購物流行，美國20年前就有人認為，網購的流行意味著終端渠道的滅亡，現在中國也有這樣的觀點。這些人恰恰不懂消費市場，他們把消費理解為僅僅是購物。首先，網購永遠無法替代終端。美國20多年前就出現網購，但直到現在，美國每年近十萬億美元的消費總額中，網購仍然不是主流。體驗型消費更是網購不能替代的。點點鼠標就代替吃飯嗎？網上看不到最新的電影，更無法體驗數字電影和IMAX帶來的視聽享受。健身、K歌等也都是網購無法實現的。
如何發展體驗型消費呢？在商場的設計規范上，需要給予體驗型消費更多比重。尤其是餐飲方面，例如每個萬達廣場都有美食街，餐飲商家超過30家。“民以食為天”，商業中心不是買出來的，而是吃出來的，哪個商業中心注重餐飲，人氣就旺。
體驗型消費雖然帶來旺盛人氣，但也有缺點。商家租金承受力較低，所以要對體驗型消費進行合理規劃。要把體驗型消費的商家安排在商業樓的頂層，因為樓層越高租金越低，商家就能承受。這種設計還利用了商業的瀑布理論，把水抽到高處然后形成瀑布流下來。體驗型消費先把人流吸引到頂樓，一層層往下逛，顧客逗留時間長、消費機會多。
3 新城市綜合體的設計原則分析
在城市綜合體的新型發展模式下，考慮到商業地產被多種業態“綜合”，本節將對這其設計思路進行探析與論述。
3.1 遵循城市綜合體商業化的原則，實現業態定位維度上的互補
商業是城市綜合體的靈魂，是項目的活力核心與人流驅動核心，是綜合體項目的發動機，是城市生命力的催化劑。
酒店是城市綜合體的品質，是項目標志性物業，定義項目的整體檔次，辦公是城市綜合體的價值標桿，樹立項目的高端形象，公寓與住宅是城市綜合體的現金流來源，會展為超大型、特色型城市綜合體提供多樣性可能，軌道交通為城市綜合體帶來大量穩定的人流量、購買力支撐。
3.2 堅持業態空間價值最大化的原則，實現物理空間維度上的互補
商業空間越接近地面處價值越高、需要城市展示面，酒店、辦公、公寓越接近高處價值越高、需要開闊視野與景觀。
3.3 滿足市民需求多樣化的原則，實現“被綜合的城市生活”
對于具有多樣城市生活體驗需求的城市人群而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于創造了被“綜合”的城市生活，而不僅僅是“建筑體”本身的視覺沖擊――在滿足基本生存需求之后的當代城市人群，需要體驗城市生活更為豐富的多樣性與可能性。
4 城市綜合體的設計思路分析
4.1 利用城市熱核理論，獲得對外輻射性與造城效應“城市熱核理論”作為城市復興的強心劑，是城市管理者的法寶，具有強大的對外輻射性與造城效應。對于城市管理者而言，城市綜合體的魅力所在，不僅僅在于項目來帶的持續財政收入、地價升值等種種利好，更重要的是城市綜合體項目“畫龍點睛”般地快速提升了城市品質與城市價值，立足于刷新城市升級配套建設、形成“聚合效應”、拉動消費內需增長、促進區域經濟繁榮發展的強大復合功能的同時也必然吸引更多的外來資金和人力資源，形成城市建設的“良性循環”。無疑，一座座嶄新的“城中之城”在提升城市形象、功能和競爭力以及加速城市化進程等方面起到了重要的作用。
4.2 采用商業地產與融資平臺對接模式，實現城市綜合體利益的最大化
多地塊單開發模式的新城市商業綜合體能夠實現最大化的資源整合與共享。對于追求利益最大化的開發商而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于更加有利于地產商與融資平臺的對接，有利于未來其資產打包的融資操作。毫無疑問，作為商業地產的最高階段，城市綜合體的開發通過對持有型物業的打造，從而提升其住宅等銷售型物業的價格，在短期資金回流與中長期現金流之間找到新的平衡。
4.3 將商業文化滲透到城市公共空間
不可否認，新的城市商業空間已經成了我們新的公共空間，比如，這一巨大的轉變在美國已成為現實。以前很多公共活動，包括文化、宗教性的公共活動是在城市中心進行，現在更多的是發生在購物中心里，小孩放學以后，他們很多情況下是去購物中心，他過生日可能也要去購物中心。從城市形態來說，很多文化性的城市中心非常萎縮了，演變到一個商業環境里。在上海，我們也能切身感受到，文化商業的結合，“新天地”、“田子坊”這樣的文化產業+商業地產模式大獲成功。
4.4 采用主題化設計手法
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商業綜合體將成為城市建筑發展進步的標志，同時這也是城市發展的需求。商業綜合體的高速發展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結構和景觀綠化的良好結合，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，充分發揮出地標性和藝術性特色。通過標志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環境。
商業綜合體在發達國家的出現至今已有50多年，中國的綜合體發展正處于一個蒸蒸日上的蓬勃發展時期，各大城市都結合自身特點踴躍的建設綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。
隨著城市綜合體的日益發展，中國城市的發展也顯現出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進程的推進，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經開始大力開發商業綜合體，并日趨成熟。
設計實例
沈陽龍之夢亞太中心成為沈陽最新商業地標。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業綜合體典范。按照規劃，沈陽龍之夢亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規模最大、設施功能最完善、經營模式全新的大型商業地產項目。該項目選址在中捷和沈礦原廠區，是沈陽市堅持老城區改造與企業搬遷相結合，優化城市發展格局的又一個成功范例【3】。
一、 項目概況
項目地點：遼寧沈陽
占地面積：557447.5平方米
設計日期：2007年
項目進展：已建成
獲得獎項：沈陽龍之夢亞太城”設計方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規劃設計方案競賽”中被評為最佳景觀設計綜合金獎。
二、 設計理念
公共空間是商業綜合體的外部靈魂，是真正對公眾開放的區域。來這里的人目的各異、行為特點各異、需求也不同。景觀設計根據人的行為特點給予合理的功能設計，同時還可以根據需要做好空間的引導作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時尚的現代主義風格詮釋了項目的景觀設計思想。通過對環境的精心設計，將簡約主義風格、時尚元素和現代城市美感融入其中，使之突現出獨具區域性特色、獨特標志性的景觀。
三、 景觀構成要素
1、特色鋪裝
（1）集散廣場鋪裝
在商場的幾個主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調對比強烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導向性，把人流引向商場方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場。
紅星美凱龍商場前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應。
（2）鋪裝排水
每條通道的兩側均設有整齊統一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。
幾何圖案鋪裝及水景的周邊設有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場地的排水問題。
2、景觀小品
（1）水景
三個造型獨特、設計新穎的景觀水景：
辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。
紅星美凱龍廣場上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個現代感強烈的跌水水景，與廣場上的幾何鋪裝交相輝映。
酒店廣場的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態各異的銅馬，變化萬千。水景一側采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場地與城市主干道的高差。這組水景休眠時就是一組大型雕塑，水景開啟時萬馬奔騰、氣勢磅礴。
（2）室外家具
在商業項目的傳統大面積功能性鋪裝上，設計一組組造型獨特的景觀小品與室外家具，點綴在鋪裝節點上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場地空而不曠。
小品和家具設計中材料的使用與建筑相呼應，細部體現為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。
挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結合，坐凳下的鏡面花崗巖內鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發光。幾何形通道的兩側設計了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區的環形鋪裝內。到了夜晚，坐凳就會被一圈圈暖黃色的光環圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場的角落里。
兩條放射形通道的兩側設計了休閑空間。可參與性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個放松的花園，更是一個戶外聚會的好場所。
（3）指示系統及廣告牌
整個商業區都特別設計了統一的、具有現代感、線條感十足的指示系統標志。
在交通節點、視覺交點等明顯位置設置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標志性性小品。
3、夜間燈光
整個商業區的夜間燈光系統，除了滿足必要的功能需求，還對夜間景觀效果的一個補充，同時也更好的更好的烘托了龍之夢的夜間商業氛圍。
沈陽龍之夢的整個燈光設計也是非常豐富的，燈帶、地燈、特色草坪燈、燈柱以及各種發光的雕塑小品等……結合建筑內部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個燈光設計。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗。
4、植物配置
綠色植物在整個景觀設計中起到了至關重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢的植物設計以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業的氛圍。商業外側靠近主干道區域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當地的松柏類為主，再配以色葉樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。
高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨留下中層空間這個間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業廣告信息一覽無遺。
結 論
如今，商業綜合體的規劃與設計將成為重點方向之一。設計注重將藝術、人文、自然與景觀設計融為一體。
這些商業綜合體在融入現代商業特征、符合都市發展的同時，更能體現出對人文、環境、心靈與美的洗禮與煥發，讓人們在緊張的都市節奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。
用樸實的材質和設計獨特的小品充實和裝點我們的環境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗由此產生，場所便融入了人們的記憶。
參考文獻
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1.商業綜合體
“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。
2.綠色建筑
對于綠色建筑的理解有兩方面的認識比較一致：一是要求綠色建筑關注對全球生態環境、地區生態環境及自身室內外環境的影響；二是要求綠色建筑關注建筑在整個生命周期內（即從材料開采、加工運輸、建造、使用維修、更新改造直到最后拆除）各個階段對生態環境的影響。從技術的角度來分析綠色建筑，它主要關注三個方面：能源的節約、人類的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，這樣的建筑既適合人居住使用，又減少了對自然的破壞。
二、綠色商業綜合建筑體的設計理念
結合綠色建筑設計理念，商業綜合建筑體與城市建設發展和居民生活密切相關，它的合理布置和設置將影響居民生活和城市環境，針對目前我國商業綜合建筑體的現狀，其設計應遵循以下理念：
1.以人為本
商業建筑及其環境的創造，“以人為本”應該是其設計構思的出發點，也是最終檢驗商業環境優劣的標準“商業建筑設計并非消極被動地應付居民需求，而是要積極主動地去發現更多的可能性需求，使用者可以從設計者提供的可能性需求中去滿足他們的真正需求”。
2.具有綜合性與專業
按照方便生活！提高生活質量的要求，商業的建設要大中小相結合，提高單個點的面積，發展超市和大型綜合商場，形成集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心行業結構要吃、穿、用、玩相結合，綜合與專業相結合，尤其要開拓一些新興的服務性行業。
3.注重商業區的空間秩序
在中國傳統空間意識中，采取有層次、有發展的手法把人們從開頭引導到末尾，在中實現富于戲劇的結束，具有強烈的空間秩序"在以通行為主的線狀商店街面上都有一定的節奏感，使街道具有整體統一性。
4.合理的商業點布局模式
商業點布局模式根據規劃服務半徑和服務人口確定建筑總量，地理位置可安排在商業集中區和各個商業服務點“在建筑樣式上既要富于變化，又要有機聯系，以形成優美的建筑景觀。
5.重點利用原有的商業群體以及周圍的商業氣氛
按照綠色商業綜合建筑設計的標準，進行改造或擴建，從根本上達到節能、節地、節水、節材。
三、暖通空調在商業綜合體綠色建筑的技術應用
由于暖通空調的主要功能包括：采暖、通風和空氣調節這三個方面，縮寫HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取這三個功能的綜合簡稱，即為暖通空調。
1.采用蓄冷技術
蓄冷技術是人類在面對能源危機時優化資源配置、保護生態環境的一項技術革新，能產生良好的社會效應和經濟效益。其工作原理并不復雜：利用夜間電力低谷時段制冷，將冷量以冰或水的形式儲存在蓄冷設備中；在電力高峰時段，將儲存的冷量釋放出來供給空調使用，達到電網的移峰填谷、節省運行電費、節能環保的目的。然而，時至今日，蓄冷技術在全國尚未得到普遍推廣，筆者深感遺憾。冰蓄冷和區域供冷除了節能環保外，更有利于社會資源的優化利用。首先，我國現在主要以火力發電為主，發電機的可調配性不強，所以很難隨意控制或改變它的發電量。使用冰蓄冷技術，就可以讓電廠的發電機組夜間在高效率區運行，這樣就降低了它的單位煤耗。從這一點來說，冰蓄冷夜間用電提高了電廠發電機的效率。其次，冰蓄冷和區域供冷技術避開用電高峰后，其對電力資源占有率也隨之降低。這就相當于把社會資源放大了，在同等的電力資源條件下我們可以供給更多的項目。反推回來，這還可以緩解國家對電力建設投入緊張的局面。既然冰蓄冷、區域供冷技術對電力企業、國家有這么多益處，但為何得不到推廣呢？主要是國家、電力企業對采用這項技術的單位鼓勵、支持政策還是不夠，這在一定程度上阻礙了其大面積的推廣和使用。所以，國家和電力企業應該給予這項技術更優惠的政策和更大的經濟支持力度。
2.大量采用太陽能暖通節能技術
開發利用太陽能不會污染環境，它是最清潔的能源之一，在環境污染越來越嚴重的今天，這一點是極其寶貴的。到達地球表面上的太陽輻射能約相當于130萬億噸標煤，其總量屬現今世界上可以開發的最大能源。據目前太陽產生的核能速率估算，氫的貯量足夠維持上百億年，而地球的壽命也約為幾十億年，從這個意義上講，可以說太陽的能量是用之不竭的。太陽能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、風能、生物能）之母，人類利用太陽能的歷史幾乎與其本身的歷史一樣悠久。太陽能供暖工程的壽命可達20年以上，一般5年內就可收回成本，長達15年以上的免費享用盡顯它的經濟節能本色。系統組成：太陽能集熱器；換熱水箱；燃氣鍋爐（或者其他加熱設施）；循環控制中心；溫度控制器；地板采暖系統；生活熱水系統。
3.地源熱泵勿盲目規模化
在使用或推廣一些節能技術時，一定要慎重，要做好相關的技術經濟論證，不能盲目規模化，否則一些原本可以節能的技術或項目反而變得不節能。這也是我對當前我國一些節能技術發展方向的最大擔憂。以地源熱泵技術為例，不可否認，該技術如果使用正確、合理，的確節能，也比較清潔。但如果不分場合、地點，不分項目、規模、性質，盲目地去運用這項技術或者規定使用這項技術，就有失偏頗。地源熱泵技術，包括水源、空氣源熱泵技術都有它的運用范圍，有使用條件限制，而并不適用于全國任何一個地方，任何一個工程項目。簡單地說，地源熱泵技術就是把土壤作為一個蓄熱體，利用它來儲存和釋放熱能。如果一個項目太大，不僅需要大面積地下空間來蓄能，更為重要的是，一旦冷熱取存不平衡，付出的電力能耗將非常巨大。
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一、 電子商務可信交易環境綜合標準化背景
電子商務高速發展的同時，也出現了諸多市場自身難以解決的基礎性問題，缺乏安全交易環境是其中的重點問題，已成為影響電子商務發展的重大瓶頸。由于缺乏安全可信的交易環境，市場主體不明確、產品信息真假難辨、信用信息不充分、投訴維權難以解決，電子商務市場表現出市場主體模糊化、市場秩序混亂化的特點，大量的虛假信息、無效信息掩埋了真實信息、有效信息，“劣幣驅逐良幣”現象十分嚴重，市場推廣成為電子商務企業面臨的最大困難。
健全的電子商務標準體系是規范電子商務市場秩序、優化市場環境的重要環節。但與高速發展的產業相比，我國的電子商務標準化工作相對滯后，從1990年EDI標準的采用推廣開始起步，2003年后開始著手研究基于cnXML的電子商務標準體系。截止目前，我國已制修訂百余個電子商務相關國家標準，但由于電子商務變化較快、標準制定與市場需求的協調性較差、多頭管理等因素，造成目前我國電子商務標準體系存在大部分標準老化、標準內容交叉重復、國際化程度較低、市場適應性差等諸多問題，而且與電子商務市場主體、客體、交易、維權等與電子商務交易環境相關的重要領域標準空缺現象較嚴重。另外一方面電子商務屬于新興產業，尚處在發展階段，具有發展快、更新快等特點，這就使得電子商務相關標準的制定和執行，既要遵從標準規范行業行為、促進技術進步等的一般發展要求，又要擺脫傳統標準化滿足一般需求而建立、經驗成果積累、對象和目標較為宏觀等觀念的束縛和標準化編制速度慢、申報上升程序繁瑣的限制，為最大的發揮標準推動產業發展升級的作用，要求電子商務標準工作模式具有創新性、引領性、可操作性，使電子商務標準化向更加靈活的方向發展。
綜合標準化是隨著現代科學技術高度發展而出現的一種先進的標準化方法，是指在項目的初期設計過程中，采用通用化、系列化和模塊化的標準化方法，運用系統工程理論和方法縮短開發周期，提高經濟效益的一項基礎工作。全程電子商務涉及的產業鏈較長、專業面較寬，所以運用綜合標準化的理論分析提煉全程電子商務的綜合標準化要素，構建全程電子商務標準綜合體，就顯得尤為重要。
二、 構建電子商務可信交易環境標準綜合體的意義
構建電子商務可信交易環境標準綜合體，可客觀梳理電子商務交易前中后各環節，重點突出影響電子商務交易全過程關鍵要素，以標準規范行業行為、引導行業有序發展，為傳統產業轉型升級提供依據，為協助電子商務相關政策法規落地執行提供技術支持；為企業開展電子商務業務、了解行業特性提供參考；對其它電子商務服務機構提供高效、優秀的電子商務服務提供指導。開展全程電子商務標準綜合體建設，是滿足快速發展的電子商務市場的迫切需要；是落實我國經濟發展若干重大規劃的重要舉措；也是引導傳統產業電子商務化轉型升級客觀依據。
三、 電子商務可信交易環境綜合標準化要素構成
以電子商務可信交易環境作為綜合標準化對象，涉及到電子商務市場主體、電子商務市場客體、交易、在線支付、配送、糾紛處理等。為實現綜合標準化的目標，將標準化要素分為交易前要素、交易中要素和交易后要素。
交易前要素的標準指電子商務交易中的可信主體和可信客體標準。其中可信主體標準應包含主體基礎信息、信用描述、信息安全、主體監管等規范內容。可信客體要素標準應包含客體基礎信息、展示描述、信息安全、可信檢測、客體監管等規范內容。
交易中要素的標準指交易主體進行交易活動過程中所需的標準，主要包含交易流程、信息安全、售后服務、交易評價、交易憑證、交易支付、物流配送等部分的規范內容。
交易后要素的標準主要指電子商務交易完成后對產生的糾紛進行處理的標準，主要包括維權規范、維權流程、維權結果三部分的規范內容。
四、電子商務可信交易環境標準綜合體構建
國家標準中對標準綜合體的定義是：綜合標準化對象及其相關要素按其內在聯系或功能要求形成的相關指標協調優化、互相配合的成套標準（引自GB/T12366-2009《綜合標準化工作指南》）。從定義就可以看出標準綜合體是一整套標準，是一個有機的整體，具有鮮明的統籌規劃性特征。
根據上述對電子商務可信交易環境現狀的分析，提出構建電子商務可信交易環境標準綜合體的目標為：基本形成電子商務可信交易環境，最大限度地提高電子商務市場主體、市場客體、交易過程可信度；減少非法市場主體、虛假市場信息及非法交易現象，并建立有效的糾紛處理機制。
以目標導向為原則，根據前述的電子商務可信交易環境綜合標準化要素，初步提出構建電子商務可信交易環境標準綜合體的思路，共包含可信主體、可信客體、可信交易、糾紛處理四類標準綜合體，使整個電子商務可信交易形成完整的鏈條。
（1）可信主體標準綜合體
電子商務交易主體是指在市場上從事電子商務活動，享有權利和承擔義務的個人和組織體。可信主體標準綜合體由主體信息標準綜合體和主體監管標準綜合體兩部分構成。其中主體信息標準綜合體包含電子商務交易主體的基礎信息、信用描述和信息安全三部分規范內容。主體監管標準綜合體包含對電子商務交易主體進行監督管理的一系列標準規范。
（2）可信客體標準綜合體
電子商務交易客體是指用于電子商務活動交換的物品和勞務。可信客體標準綜合體由客體信息標準綜合體、產品檢測標準綜合體、客體監管標準綜合體三部分構成。其中客體信息標準綜合體包含客體的基礎信息、展示描述和信息安全三部分規范內容。產品檢測標準綜合體包含產品檢測機構準入與管理規范、服裝產品檢測內容規范、珠寶產品檢測內容規范、3C產品檢測內容規范、產品檢測流程規范、產品檢測結果展示規范等標準。客體監管標準綜合體包含電子商務產品檢測監管規范、電子商務禁止銷售產品過濾管理規范等對電子商務交易客體進行監管的標準規范。
（3）可信交易標準綜合體
可信交易標準綜合體由交易過程標準綜合體和支撐服務標準綜合體兩部分構成。其中交易過程標準綜合體包含電子商務交易的交易流程、信息安全、售后服務和交易評價四部分的規范內容。支撐服務標準綜合體包含電子商務交易的交易憑證、交易支付、物流配送三部分的規范內容。
（4）糾紛處理標準綜合體
糾紛處理標準綜合體由電子商務交易的維權規范、維權流程、維權結果三部分規范內容構成。其中：維權規范主要包含電子商務在線非訴訟糾紛解決規范、電子商務在線維權服務系統建設規范、電子商務在線非訴訟糾紛解決人員管理等。維權流程標準主要包含電子商務在線非訴訟糾紛解決規范化流程、電子商務在線非訴訟糾紛解決在線注冊服務協議規范、網絡糾紛機制的基本功能和流程規范等。維權結果標準主要包含電子商務在線非訴訟糾紛解決先行賠付協議規范、電子商務交易投訴糾紛處理監督與懲罰規定等。
五、 結語
通過對電子商務交易現狀的分析，確定了標準綜合體要素，結合目標導向，初步提出了構建電子商務可信交易環境標準綜合體的思路，為下一步構建完整的電子商務可信交易環境標準綜合體奠定了基礎。
由于電子商務仍在快速發展，電子商務可信交易環境標準綜合體的實踐也處于起步階段，只有讓電子商務企業更充分地認識和理解標準綜合體并將其應用實踐，才能夠使標準綜合體更加完善，為電子商務交易提供強有力的保障。
參考文獻：
[1] 李春田.綜合標準化的特點[J].品牌與標準化.2011（16）.
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我國商業地產的趨勢分析
（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年
需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。
投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。
（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇
目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。
（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控
多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存
出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。
（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切
商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。
保險資金投資商業地產的可行性分析
根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。
目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。
目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。
保險資金投資商業地產的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益
二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。
第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。
第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。
基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。
1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇。“十二五”規劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。
2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。
（三）適時抓住機會發展REITs
商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。
保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。
REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。
REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。
結論
本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。
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篇9
一、國內城市綜合體的發展現狀
城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。
我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由于城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅游、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰略。
我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標準化與個性化并存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。
二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題
1、融資渠道缺乏，資金鏈緊張
城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。
2、品質不高
與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。
3、缺乏成熟的配套環境
作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
4、第三產業特別是現代服務業的發展水平不高
城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處于工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。
三、項目概況
該工程項目位于某市會展中心北片區，項目總用地面積為41518.999m2，容積率5.184，建筑密度60%，綠化率15%。工程地下3層，建筑面積108541.3m2；地上建筑面積217399.76m2，總建筑面積325941.06m2。項目用地（沿環島路）東面有A、B兩棟41層的超高層甲級寫字樓，屋面建筑高度194m；中部為一棟20層的超五星級酒店塔樓，屋面建筑高度79.6m，4層酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面為5層大型集中商業，屋面建筑高度32.1m；用地西南側為由2～3層的島式建筑組成商業街。
1、工程施工技術管理及施工難點統一明確
工程的施工難點，是底板大體積混凝土施工、超高層鋼結構精確安裝、框筒結構的外框鋼管混凝土施工、框筒結構的鋼筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑節能和環保應用技術、新型建筑防水材料施工等。
1.1土建工程
底板大體積混凝土施工，大體積混凝土施工前，宜對施工階段混凝土澆筑體的溫度、溫度應力及收縮應力進行計算。確定工程施工階段混凝土澆筑體的溫升峰值，里表溫差及降溫速率的控制指標，制定相應的溫控的技術措施。結構或構件混凝土的里表溫差大于25℃、混凝土表面與大氣溫差大于20℃時不宜拆模。大風或氣溫急劇變化時不宜拆模。在炎熱和大風干燥季節，應采取逐段拆模、邊拆邊蓋的拆模工藝。
超高層鋼結構精確安裝，超高層辦公樓為鋼骨混凝土核心筒+筒外鋼管混凝土柱及鋼梁框架結構。其中，鋼管柱截面為φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到頂共4次變截面。本工程鋼結構總用量為18000t。
鋼結構的安裝：采用現場塔吊對鋼構件進行施工安裝，鋼管柱按照二層一節進行深化及制作分節。外框鋼結構鋼柱與鋼梁同步安裝，落后豎向混凝土核心筒2～3層，不等高同步攀升組織流水施工。塔樓樓層平面內豎向投影點控制網閉合內控法鋼柱柱頂標高測量，定相對標高控制值超偏處理超平結果與下節柱預檢數據綜合處理安裝鋼柱，確定錯位值進行比較分許測量數據鋼柱垂直度校正會審安裝測量記錄，指定對稱焊接順序，確定特殊部位處理方案施焊，測量跟蹤觀測柱焊接檢驗驗收標準豎向投點控制的閉合提供下節鋼柱預控數據圖。
鋼管混凝土柱混凝土施工，工程超高層寫字樓全高采用鋼管混凝土。鋼管混凝土應用減少了豎向結構件截面尺寸，增加了建筑使用面積，減輕了結構自重。
鋼管混凝土柱內混凝土為高拋防離析混凝土。澆筑采用高位拋落法，并用12m長振動棒全部振搗。當振動泵在鋼管柱內進行逐層振搗，每層振搗至混凝土表面平齊不再明顯下降，不再出現氣泡，表面泛出灰漿為止。振搗棒需垂直插入混凝土內，快插慢拔，振搗棒應插入下一層混凝土中5～10cm。振搗棒插點按梅花形布置，逐點移動，按順序進行，不得漏振。管外配合人工木槌敲擊，根據聲音判斷混凝土是否密實。
除最后一節鋼柱外，每節鋼管柱澆筑完，應清掉上面的浮漿，待混凝土初凝后澆水養護，用塑料布將管口封住，并防止異物掉入。安裝上一節鋼柱前，應將管內的積水、浮漿、松動的石子及雜物清除干凈。
當最后一節澆注完畢后，噴涂混凝土養護液。采用塑料布將管口封住，待管內混凝土強度達到要求后，用與混凝土強度等級相同砂漿進行抹平，蓋上端板并焊好。
澆注過程中，派專人對混凝土質量進行監控。及時做好坍落度檢測，對有和易性，坍落度不達標等現象混凝土堅決不準施工。澆筑時留置同條件試塊及標養護試塊，按相關規定留置。
整體提升鋼爬模的應用，本工程超高層辦公樓是單元式玻璃幕墻。超高層寫字樓塔樓地上共41層，標準層高為4.2m，核心筒高度達到192.6m。核心筒模板工程采用電動整體提升鋼模板工程技術，在保證防護安全的情況下節省大量鋼管和安全網。既提高了超高層塔樓核心筒剪力墻施工質量，又提升了塔樓的施工速度。
高支模施工，保證模板支撐架搭設的強度、剛度、穩定性是本工程模板支撐系統的重點。施工過程中高支模模板支撐體系的搭設嚴格按照《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規范》和《混凝土結構工程施工質量驗收規范》的要求，編制專項施工方案和技術交底，采用PKPM軟件進行支撐系統的計算，施工過程中認真落實了模板支撐體系的搭設、驗收工作，系統可靠。在模板安裝及拆除過程中，對各部位實施全面檢查驗收，在混凝土澆筑前，組織相關人員進行聯合檢查驗收，認真填寫模板檢查驗收記錄，各項均驗收合格進入下道工序。
建筑節能和環保應用技術，本工程屋面保溫采用新型聚苯乙烯隔熱板，是以聚苯乙烯為原料。采用擠塑式壓出成型，規格厚度50～60m m，具有獨立的密閉式氣泡結構。因此，有良好的隔熱保溫性能和防水性能，無毒、無味不變質，具有防水、隔熱、保溫等多種功能，是當今國內外最先進的保溫材料。適用于建筑物的隔熱、防潮工程。同時，它切割容易，固定簡單，雙面膠、鐵片、鐵網與專業塑膠接著劑皆可粘著固定。可減少原有屋面施工工藝中的保溫層、找平層和隔熱磚的施工，具有明顯的經濟效益。
建筑防水新技術，工程地下室底板、外墻和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技術。高分子防水卷材屬于硫化橡膠型合成高分子卷材，其強度高、延伸性大、耐低溫好、耐老化等特點。同時，它改變了過去多疊層（如三氈四油等）和熱施工的傳統瀝青油氈防水作法，既簡化了施工工序，提高了施工效率，也減少了環境污染，改善了勞動條件。
1.2項目機電工程管理
機電工程詳實考慮系統多且復雜的特點。機電工程分為以下幾大系統：供熱通風系統，采暖系統、防排煙系統、給排水系統、消防報警系統、強電系統、智能弱電系統等。本項目采用系統單獨招標模式，從而造成機電工程施工單位眾多的現象。因此，在施工前期若不進行系統周密的施工準備，勢必在以后的施工過程中“各自為政”及大量拆改的現象。施工中期若不進行細化的有效管理，則必然對施工進度、生產成本、質量控制、安全控制等產生較大的影響。
施工圖紙深化。本項目采用先進的BIM系統軟件。各專業圖紙深化后，再通過BIM系統轉化成三維圖形進行核對，最后形成綜合管線施工圖。有了高質量的專業施工圖和綜合管線圖，可以對施工進度、機電施工質量進行控制。為整個項目的成本控制、進度控制奠定了基礎。
施工材料的管理、垂直運輸。由于超高層建筑具有樓層高、施工場地小、工程量大、機電施工周期短等特點，從而導致材料的堆放及垂直運輸成了施工過程中的一個比較突出的難點。由總包單位主導，各家施工單位的材料采用“分區、分樓層堆放”。建立嚴格的運輸管理制度，采取分段分時使用、晚上不間斷使用、常用的設備或大件材料提前運至施工樓層。施工質量的預控及過程管理。由于機電工程施工周期比較短，
“搶工期”的現象比比皆是，如何實現質量的控制是一個難點。施工單位應建立一套完整的質量管理體系，同時使整個質量體系在施工過程中要積極的發揮相應的作用。具體來說，由于超高層建筑的樓層多、施工人員參差不齊及分散的特點，采取分區設立樣板房工程的管理辦法。根據樓層的不同特點，在大面積施工之前先進行分區樣板房的施工，而后在分區設立質量監督人員，并使質量管理、質量監督落實責任，對質量的優劣采取適當的獎懲措施，使質量創優意識深入人心。
2、裝修工程
2.1高層建筑裝飾的施工程序
對于超高層綜合體建筑裝飾工程，由于工期緊，面積大，宜根據工程進度情況分單體、分部位、分樓層安排幾個施工單位和足夠的施工隊伍同時進場施工。例如，地下室公共空間、設備用房、酒店后勤、各單體裙房和主體可以單獨部署、根據進度及早跟進裝修作業，主體部分分棟、分2～3樓段同時施工。同時，應防止空間立體交叉流水作業過程中，互相干擾和污染。
2.2高層建筑的裝修施工的管理措施
編制一份完整的、各方面都認同，并遵照執行的裝修施工計劃是達到“有序”的前提。關鍵的問題是施工交叉配合，明確在某個階段以哪個工種為主。在幾項工程中，裝修施工常常以安裝工程為主，以其為先導。
要互相了解有關專業的設計和技術要求。實踐證明，圖紙不清、圖紙矛盾是影響后期施工的主要因素。因此，必須花大力氣，把問題解決在施工之前。
為使裝修施工處于“有序”、“受控”狀態，需施工管理各方重視下述工作：總包提供統一的標高、軸線；控制好施工隊伍工作面；做好成品保護和設備保管；結構開洞、開槽要有審批；合理安排垂直運輸機械的使用；文明施工管理為重點難點需要有具體措施。消防、保衛均須統籌安排；設小便桶，工完料凈場地清；材料堆放規整等，設專人動態管理。
樣板開路。高層建筑標準層多，房間數量多，特別是內裝飾標準高的房間，應組織有經驗的工程技術人員和熟練工人，在現場樓層上仍需由各選定的進場施工隊伍，根據前述樣板房，確定裝修方案和圖紙施工樣板間，驗收合格后，方可大面積展開施工。
結束語
本工程建設，運用科學管理與工程專業理論知識，提出本項目不同實施階段的重點管理內容與方法。其工程管理措施井然有序，具有較強的可操作性，工程項目建設最終獲得較好的完成。該工程實現了施工項目的全過程動態控制與管理，在本項目施工管理過程中，取得了良好的效果和成績，是一項值得借鑒與推廣的建筑工程施工生產管理經驗。
參考文獻
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篇10
【abstract】"One-stop urban context" is the city's commercial, office, residence, catering, entertainment and transport of urban living space such as the three above are combined，form a complex of multi-function, high efficiency, enable people to enjoy one-stop business service, so as to adapt to the requirements of modern fast rhythm, high efficiency. Shawan "new world" project to follow people-oriented, adjust measures to local conditions, and the principles of sustainable development, aimed at making shawan landmarks.
【key words】urban context；multi-function；development
一、項目概況
1、規劃背景
該項目位于沙灣縣中北區，北接伊寧東路，西臨團結路。沙灣縣位于新疆維吾爾自治區西北部，東距自治區首府烏魯木齊185公里，沙灣地處北疆要沖，古絲綢之路4處驛站在沙灣境內。歐亞第二大陸橋北疆鐵路和國防、烏伊、呼克公路自東向西橫穿全縣南、中、北，為烏魯木齊通往伊犁、塔城、阿勒泰的交通要道，是新疆通往歐洲的必經之地。
圖1區域分析圖
圖2現狀分析圖
2、現狀條件
用地接近于方形，基地南側為現狀高層住宅、西側為現狀多層住宅，北臨伊寧東路。基地現狀內部有一些零散的廠房和一個沿伊寧東路的兩層小辦公樓，整個用地無復雜建筑，
拆遷量較小。用地內無復雜地形，場地較為平整，整個地勢呈西南高、東北低，平均坡度為0.52%左右坡度平緩，有利
于開發建設。
基地周邊現狀基礎設施較為完善，給水、排水及采暖管網就近于伊寧東路，對項目的開發奠定了基礎。
二、規劃目標
規劃力求營造一個綠色、生態、生活配套設施齊全、交通便捷、文明高雅的新型便民城市綜合區。實現沙灣“城東新區”城市總體發展理念，打造“大美沙灣”城市名片；構造強力的，富有生機的都市環境，豐富城市生活的多樣化、多元化。
三、指導思想和設計思路
1、指導思想
規劃堅持社會效益、經濟效益與環境效益的統一，將近期開發與城市長遠發展目標結合起來，實現可持續發展的戰略目標。 營造一個具有現代化氣息和地方化特色的新中心商業區形象，提高城市品位，改善城市形象，增強城市競爭力。 貫徹“以人為本”原則，為本地市民和游客創造一個休閑購物、娛樂游憩的現代化場所；改善該地塊的城市窗口形象，增強沙灣人民的自豪感。 規劃力求可操作性，要求既具有整體控制的剛性原則，統一規劃，集中管理，分期實施；又肯有適應性，應對不確定開發需求。步行商業為人們提供步行、休息、社交、聚會的場所，增進人際交流和地域認同感，有利于培養居民一種維護、關心市容的自覺性、促進城市社區經濟繁榮。
2、設計思路
依據項目有利區域及場地地形的語言作為設計的源泉，協調布局、充分結合當地特色和地形,合理安排樓房的位置和朝向。
圖3內部節點透視
四、構思要點
1、在設計中通過對該地塊地理環境及規劃原理入手，使項目的總體布局及建筑風格與城市的建設發展相結合，從空間形式到內部功能完美的協調起來，將城市的情感引入到規劃區內部，加以豐富，構筑一種和協美滿的空間形式。
2、通過商業的中心廣場、中心景觀軸線和貫穿商業的景觀步行街與住區綠地相結合，以達到創造優美的居住、購物環境，提高市民的生活質量的目的。
圖4道路交通與靜態交通分析
五、規劃內容
1、規劃結構
整個規劃體現“兩心、三軸、五片區”布局模式。
兩心：地塊北側商業廣場中心和小區公共綠化中心。
三軸：商業廣場景觀軸，貫穿商業南北的兩條步行商業景觀軸和貫穿居住區南北向的主要景觀軸線。
五片區：休閑廣場片區、商業片區、居住片區、商務辦公區及星級酒店區。
2、規劃布局
項目設置有住宅、商業配套、商務辦公及星級酒店等幾大功能區，以及相應的社區用房、物業管理等公共設施配套。
（1）住宅區：本方案內住宅主要以南北向的布局采用小高層布置方式。住宅間距較大，提供了較大的公共空間，創造獨特的景觀環境，展示自然與人文景觀魅力，營造高質量的公共開放空間，充分將城市居民和到訪者的活動與自然人文景觀資源開發結合起來。
圖5功能分區圖
住宅單體的造型和空間布局，結合戶外綠化環境設計，形成內向圍合的鄰里空間，并且通過步行綠軸串聯組團空間，創造空間豐富且具有人情味的居住環境。為人們提供生活舒適、出行方便、環境優美的居住小區。
（2）綜合商業片區：規劃區內的商業主要是以沿街的方式布置，以商業步行街及大型商超為主，各種商業賣場分布其中，適當引進休閑娛樂活動，加強步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延長其逗留時間。休閑娛樂活動和設施所吸
引的人流，也將部分轉化為步行街的購物及餐飲消費人流。
步行街的繁榮又將促進上述行業興旺，起到多種物業相互促進，共同發展的效果，成為沙灣最具吸引力的商業及文化娛樂場所。商業布置充分考慮人流的行進路線，在平面和空間層次上保持人流行進的連貫性。打造一個購物、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的綜合商業街區。
（3）商務辦公：中央廣場16層寫字樓地處沙灣黃金地段，是沙灣未來高端CBD之一。周邊環境優美，交通便利，區域位置極其優越，是一座辦公、商業于一體的城市生態綜合性樓宇。
圖6 景觀分析圖
（4）星級酒店：16層的星級酒店，給賓客提供歇宿和飲食、娛樂的場所，同時對城市提升品質。
（5）休閑廣場片區：位于地塊北端，主入口位置，是整個街區的“核”，空間組織的最。廣場集功能性與休閑性
圖8整體鳥瞰圖
于一體，從交通上緩解人流集散的壓力，同時地下停車也保證了周邊正常運轉的需要。休閑廣場設在人流集散中心地，
形式結合地方特色和建筑風格。廣場上保證了大部分面積有日照和遮風條件。周邊則種植了適量觀賞樹并設置了休息座椅，為居民提供休息、活動、交流的場所，而且給城市增添色彩。
（6）小區公共服務設施布局：區位性與方便性——小區公共服務設施的設置，結合整個居住小區建設的情況，以符合居民的活動規律和日常使用為原則，將社區服務中心、物業管理等公建設施布置在南邊的居住區內。換熱站、設備用房等配套設施結合地下車庫布置在地下。
圖7公建配套圖
篇11
一、大型商業綜合體的暖通空調設計應遵循的原則
（一）安全性原則
大型商業綜合體暖通空調系統的安全性的提高是通過對設備多方面改善來達到的。筆者認為，應當從“設計―研發―管理―規范”的過程入手，從五個方面來提高安全性：人員環境安全、系統設備運行安全、物品擺放安全、物品防火環境安全、重要設備防火環境安全。在一些易燃易爆工程中，通風空調系統必須嚴格按照安全標準設計，設計人員不僅要考慮實用性，最重要的是要考慮其安全性。否則暖通空調在運行中，一旦發生可燃性氣體、液體泄漏，后果將不堪設想。應按照有關防火設計規范來考慮防火安全問題，設備安全運行的問題主要包括制冷系統的安全等。因此，在設計一些燃油燃氣鍋爐房過程中，應采取科學嚴謹的防爆技術。其次，報警系統也是設計方案中的必要部分。
（二）生態指令的首要目標
生態指令希望通過推動能效產品的使用而減少 CO2 整體排放。由于對全球暖通空調行業的高效和安全制冷劑的使用采取了無必要的和未經證實的限制措施，這個目標的實現可能會受到影響。我們都知道，暖通空調產品包括制冷劑的環保性能都應該在初步研究的基礎上進行評估，但是，我們并不支持將制冷劑的類型作為生態設計的基本需求。
（三）能效和安全
暖通空調產品的性能和能效不單單與所充灌制冷劑的 GWP 值有關，也與設計參數有著千絲萬縷的聯系，因此僅對其中的某個因素進行限制勢必將影響產品的優化性能。另外，對于低 GWP 值制冷劑的任何激勵措施都可能促使該類制冷劑的應用，但也可能增加了設備的能耗。以 CO2 制冷劑在商用制冷設備中的應用為例，在北歐和中歐將看到非常好的能效性能，但在氣候比較熱的南歐，這可能導致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷劑的物理化學特性，該類制冷劑在整個生命周期的使用，包括維護和報廢等，可能產生一些安全風險。
二、大型商業綜合體暖通空調設計要點
（一）工程概況
某大型商業綜合體建筑分為五個組成部分，包括:1 棟39層高達201m的辦公樓（下稱辦公樓一）；1棟28 層高達150m的辦公樓( 下稱辦公樓二)，其中最頂上的 8 層為一精品酒店；一座28 層高達127m的五星級酒店(下稱酒店 A) ；以及一座 8 層的文化中心。各組成部份分別位于用地的四角，利用裙樓商場將
各部份聯合在一起。裙樓商場包括地上兩層，地下兩層，還有兩層地下車庫及裝卸貨區/機電房。三層裙樓天面為一公眾文化廣場。屬于一類高層建筑。
（二）新風供給方式
1、依靠無組織的窗縫滲透或開小氣窗進入新鮮空氣來達到換氣的目的
這種方式存在以下問題：
（1）新風量很難保證，時有時無，時多時少；
（2）破壞了客房溫度的均勻性，并且濕度很不好控制；
（3）室外大氣污染嚴重時，不經過濾而滲入室內的新風，影響室內空氣潔凈度。
2、每層樓設一新風機組
新鮮空氣經過新風機組進行處理，有組織不間斷地進入客房，大多數商業綜合體的高層飯店、賓館都采用這種方式，其好處如下:
（1）保證室內一定的正壓，防止室外空氣滲入而破壞室內溫度的均勻性，并可以保證室內的衛生條件；
（2）通過不斷向室內送入新風，可使前一批旅客的氣味不至于影響到下一批；
（3）新風可以負擔一定的冷量。
3、空調風系統設置
（1）辦公樓
辦公樓一、辦公樓二的辦公層、電梯大堂、走道及公眾區域等采用單風道變風量 VAV 系統，新鮮空氣由室外引入，經過置于避難層的帶轉輪式熱交換器的中央變風量新風處理機處理后配送至各層，并于每層設置變風量空氣處理機組，新風與回風混合處理后，送至環形主送風管。經各支干管送至變風量末端設備。
（2）裙樓
裙樓商場的公共回廊、主力店等采用定風量全空氣系統；小商鋪采用風機盤管加新風系統。為降低空氣處理機組的噪聲和振動對人員及租戶的影響，以及爭取商業價值的利益最大化，所有商場裙樓的空調機房設于地下四層。
（3）酒店
酒店裙樓的大空間采用定風量全空氣系統；電梯前室及客房、服務房等采用風機盤管加新風系統，新風處理機組設置于設備層及避難層。
（4）機房通風
機房一般不需空調，只需通風換氣降溫即可。但一些有水管的機房冬天為防凍需對室外空氣進行加熱，一些發熱量較大的機房夏季靠未經過處理的新風消除余熱需要的風量較大，至使風機和風道過大，因此有必要為一些機房設置熱盤管或冷盤管進行空氣處理。
變配電、熱力、制冷機房發熱量較大，為減少通風量和風道尺寸，夏季設置了冷卻盤管降溫，房間溫度設置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新風系統也不存在冷量損失。如冬季不將冷盤管內的水放空，室外新風直接經過盤管送入室內，冷盤管有凍結危險，寒冷的送風對人員和設備也都不利；熱力機房若冬季小負荷或停止運行時仍通風，機房內水系統也有凍結危險；因此空氣處理機組設置了回風機，冬季利用溫暖的回風與寒冷的新風混合至 5℃以上送入室內，夏季和過渡季采用全新風，比冬季設置加熱盤管的方案節省了能量。
（三）消防正壓送風與排煙設計
大型商業綜合體防排煙的設計原則是根據建筑平面，防煙樓梯、消防電梯及其前室的布局，全面考慮系統的布置，樓梯間、電梯間及其前室為正壓區（機械增壓區），走道為負壓區（排煙區）。樓梯間壓力＞ 前室壓力＞走道壓力。不管樓梯間及其前室是否靠外墻或有無外窗，非敞開式樓梯不能作為自然或機械排煙通道，而應設置正壓送風系統，以使疏散通道不被煙氣污染。
1、正壓值的確定
正壓值的取值是沿著著火房間、走道、前室、防煙樓梯間順次遞增，當著火間及走道采用負壓排煙，而前室、防煙樓梯間采用機械加壓送風時，正壓值走道為8Pa，前室內維持25Pa，防煙樓梯間內維持50Pa，以保證煙氣不致侵入上述疏散通道。火災發生時著火層應立即疏散，其上、下兩個鄰層也須及時疏散，送風系統的送風量應按同時開啟3 層門時門斷面的總面積計算，這也是選擇風機風量的依據。但有外窗的疏散樓梯間及前室，因漏風縫隙增多，故選風機時風量應乘以1.2～1.3的漏風系數。
2、正壓送風口的設置
樓梯間根據總風量每1～2層設置一個敞開的多葉送風口，前室設常閉風口，即每層設置一個電動開啟、手動或電動復位的多葉送風口，接至消防控制中心。風口斷面風速按7m/s 確定。
（四）空調冷熱源
1、空調系統
本項目采用集中制冷系統，制冷機房位于地下四層，負擔辦公樓一、辦公樓二、酒店A以及裙樓商業部分的空調負荷，總冷負荷為52700kW。共設置6臺 2000 冷噸，4臺700冷噸水冷離心式制冷機。冷凍水供/回水溫度為7℃/14℃。另安裝兩臺1758kW 的水－水熱泵，將制冷機組冷凝器排出的部分冷凝熱量回收，作為酒店A生活熱水系統預熱用。
2、采暖系統
辦公樓一、二以及裙樓商業部分冬季不設采暖系統。五星級酒店的總熱負荷為 1463kW，由位于酒店 A 屋頂鍋爐房的蒸氣鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。冬季熱水供回水溫度為 60℃ /50℃。
位于辦公樓二頂層的精品酒店熱總熱負荷為483kW，空調熱源由位于酒店屋頂鍋爐房的常壓熱水鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。
（五）空調水系統
冷凍水采用兩管制及一次泵變流量系統，在供回水總管設置流量旁通裝置，并按裙樓、辦公、酒店等功能分區分了多個供回水分支路，在各支路的回水管上設平衡閥，保證其流量滿足設計要求。其中辦公樓一存在設備承壓問題，在其 29 層設置板式熱交換器進行上下分區。酒店空調水系統除酒店后勤區采用兩管制外，其余均為四管制系統。空調供熱水系統利用頂層膨脹水箱作補水、定壓用。
結語
綜上，能夠滿足大型商業綜合體通風采暖的使用要求是方案可行性應考慮的首要問題。設計方案應符合國家和當地政府有關和規范的要求，包括有關環境保護的要求。本設計中，貫穿以人為本、節能環保、節約用地的理念，可供今后同類商業綜合體設計參考和借鑒。
參考文獻
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2.文化地產的商業模式
主要的文化地產商業模式：(1)將企業作為文化主題標志的商業模式。這種模式的主要方式是將企業作為發展的文化標志，企業的商標蘊含了豐富的文化內涵，象征著優秀品質、優質服務等一系列受到消費者認可的潛在價值。(2)產業鏈式的商業模式。這種模式展現出豐富的經營領域，表現為一個企業同時經營多領域的產業，而這些產業之間又存在某種聯系，實現一環帶動一環的局面，從而實現多點收益的模式。(3)多種行業“混搭”的商業模式。這種模式是指文化產業和其它相近的產業融合，共同注入文化地產中的發展模式。(4)高度專業化的發展模式。這種模式簡單的說，就是“以專取勝”的模式。通常表現為，在某一領域取得卓越的成績，并將這一成果注入文化地產中，從而實現具有自身鮮明特色的賣點的一種模式。(5)對地產原有的屬性進行重新定位、文化改造、文化升級的商業模式。例如北京的798文化創意街區。總而言之，文化地產的商業模式可以從多角度入手進行開發，但必須符合國情，符合消費者的文化屬性，這就要求開發者有很好的把握能力，同時對可行性要有嚴格、全面的考慮。
二、文化地產與旅游地產的關系
旅游地產在進行開發的過程中，應注重文化產業對旅游地產開發的促進和制約作用。目前旅游地產的發展中，越來越重視旅游文化元素的融入。開發商注重打造旅游地產的地區文化氛圍，在旅游地產的開發中最大限度的發揮文化與旅游地產的良性互動作用。
1.文化地產與旅游地產的共生共榮關系。隨著旅游業從單一的景點觀光發展成為旅游休閑度假區，旅游地產中的文化訴求日益加深。旅游地產的開發中，文化元素已經成為新的開發引擎，成為旅游地產吸引消費者的一項重要工具。對于文化地產來說，當地的旅游文化可以作為很好的開發思路應用在文化地產開放中。
2.文化、旅游地產的相互促進作用。地產品牌的建設包括很多方面的工作，運用獨特的文化元素與旅游業巧妙的結合，對旅游地產的開發具有重要的意義。這樣做既能增加旅游旅游產業的附加值，也能更好的為客戶帶來很好的體驗感。文化地產更多的蘊含著地區的風土人情和城市韻味，旅游產業為文化地產帶來了更加深厚的底蘊，使得文化地產獲得了更多的正相關效應。
三、城市文化旅游中心區實踐——UCTC商業模型
1.XA市商業地產發展情況
XA市目前處于綜合性商業發展階段，消費需求呈現鮮明的多元化特征，主要傾向于休閑娛樂，商業業態和居民消費意識逐步提升，傳統的商業形態已不能滿足消費者日益豐富的需求，針對這種現狀，開發商正努力進行將都市MALL向更高級形式升級的探索，開發更人性化的商業體驗。綜合體項目逐步入市并得到市場認可，文化與商業結合的模式逐步成為主流。。
2.UCTC商業模型的定位
(1)區域文化主題鮮明，與其他綜合體形成差異化發展。(2)充分利用旅游資源優勢。將項目打造為城市旅游景點。(3)利用國際最新商業地產模型，構造全新商業體驗。(4)合理分配產品業態，適度加大餐飲、娛樂比例，擺脫單純購物的桎梏。(5)訂單式開發模式，確定主力店、次主力店后，再進行建筑設計，將商業與建筑融合。
3.UCTC模型解析。UCTC(UrbanCultureTourismCommercial)：特有的城市、文化、旅游、商業四大要素組成的新型綜合體模型。它倡導以文化為項目靈魂，以城市旅游景點為項目地標，以體驗為商業主功能。通過擺脫傳統商業的桎梏，體現商業、生活與時俱進的完美融合。UCTC模式用文化作為項目特質，以實現與眾多商業項目的差異化，旅游是項目的直接目標，也是運營成功的保障、資源優勢的體現，商業核心為HOPSCA，城市新型群落的商業價值是終極目標，繼承HOSPCA的六大構成內容和不夜特質，并加重突出文化、旅游特性。UCTC由四大要素構成：
3.1地域特質文化主題。UCTC模型將文化放在首位，深入挖掘不同地域的特色文化，形成各具風格的城市文化主題。UCTC系列項目，不僅僅將文化銘刻于建筑之上，更加注重項目整體的文化滲透，其獨特的文化氛圍有別于如今市場上絕大多數的地產項目。
篇13
龍巖市通稱閩西，位于福建省西部，地處閩粵贛三省交界，東臨廈門、漳州、泉州，南鄰廣東梅州，西連江西贛州，北接三明。現轄新羅區、永定區、漳平市和上杭、武平、長汀、連城四縣，總人口302.55萬人，其中龍巖中心城市（新羅區）常住人口70.6萬人。龍巖也是著名的革命老區，1929年12月，同志在上杭縣古田鎮主持召開著名的紅四軍第九次黨代會，形成了《決議》這一建黨建軍的光輝歷史文獻，是我黨我軍建設史上的重要里程碑。2015年全市地區生產總值1739億元，城鎮居民人均可支配收入31049元，農民人均可支配收入12939元。
二、龍巖中心城市（新羅區）商品房庫存現狀
（一）庫存量巨大，消化周期長
1.商品房銷售去化周期長。據公開統計數據顯示，截至2015年12月底，龍巖中心城市（新羅區）已批準預售未售出的商品房面積高達351.69萬m2，按年均銷售面積計算庫存去化期限高達36個月，其中商業住房的庫存去化期限更是高達60個月。
2.商品房土地供應及開發面積巨大。2012至2015年，龍巖中心城市（新羅區）共出讓供應商品房用地面積6033畝，規劃新增商品房建筑面積將近1000萬平方米（人均14.1m2），如果加上同期建設的保障性住房和拆遷安置用房，按照商品房與保障房1.5：1的比例計算的話，則4年來新增住房面積高達1600萬平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市場，那將是毀滅性的災難。
（二）商業比例高、庫存企高不下
2012至2015年供應的商業建筑面積高達400萬平方米，占同期商品住房面積的40%，人均5.7m2，遠高于我國一線城市標準。光在城區龍巖大道大約二公里的路段，就有商務板塊、金融中心、京華中心、萬達廣場等8個大型城市綜合體，每個綜合體都建設甲級寫字樓、大型商場和五星級酒店，另外龍巖市區幾乎每一棟商品房底層都有商店。由于阿里巴巴和京東等電子商務的迅猛發展，近年來商業地產受到巨大沖擊，供大于求。2015年全年，商業地產銷售面積僅占1.8%，使龍巖商業地產庫存達到高峰，再以龍巖中心城市2016年5月最后一周的銷售數據來看，商業僅成交3套，成交面積302.5平方米，商業地產已陷于賣不動的泥沼。
（三）消費者購房意愿低迷
與前幾年商品住房井噴式的開發供應相反，近兩年龍巖消費者的購房意愿卻持續低迷。一是由于當前房價還企高不下；二是受整個宏觀經濟持續走低的影響，一般消費者的收入仍然無法承受高額的房價；三是因外來務工人員少，剛性需求群體數量不如沿海發達城市；四是因為靠近二線城市廈門、受廈門樓市火爆的影響，許多有余錢的龍巖人都跑去廈門投資購房。
三、商品住房“去庫存”建議
（一）政府嚴格控制商品住房供地規模
政府要下大力氣，敢于走出土地財政的怪圈，真正從源頭上控制商品房供給增量，今后中心城市供應商品房用地每年不應超過500畝，而且針對目前商業地產基本賣不動的實際，中心城市五年內要堅決不再新增城市綜合體等商業地產的土地供應。龍巖2015年商品房供地面積796畝，僅為頂峰時2013年2827畝供地面積的28%，通過減少供地既增強了開發商的信心又有效緩解了市場的擔心。
（二）充分發揮信貸和稅收政策的積極作用
針對當前的嚴竣形勢，立即取消商品房的限購和二套房的利差政策，降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款的額度，讓剛需族和改善性需求族享受同等待遇，切實降低購房門檻、提高購房能力，增加購房需求。同時政府要主動幫助企業降低成本，降低各種稅費、融資成本和社會保障成本等。龍巖中心城市近3年房價逐年下降，2013年新建住房均價7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年進一步下降到6202元/平方米，這充分說明政府通過出臺信貸和稅收政策下大力氣為企業減負、降低企業成本是降房價的關鍵。
（三）房企主動作為，提高商品住房“性價比”
房地產開發商要切實提升軟硬件實力，一是要積極提高房屋的設計和建設品質并完善小區配套，打造高品質樓盤的硬實力；二是要下大力氣提高物業管理水平和小區文明的軟實力；三是要適當調低銷售價格，擠掉房價虛高的泡沫。做到了這三點，房屋性價比高了，理性的消費者還是愿意上門的。龍巖住宅庫存量雖大，但2015年龍巖中心城區還是出現了幾個逆勢而上的“日光盤”。這說明龍巖房地產并非沒有需求，關鍵還是性價比。
（四）打通保障性住房和商品住房的轉換渠道
政府應減少安置房和經濟適用房的建設，鼓勵以貨幣方式補償拆遷安置農民和棚改安置居民，出臺優惠政策對選擇貨幣購買普通商品房的安置戶進行獎勵和補助，同時由政府出資購買普通商品房作為公共租賃房和安置房。龍巖市這一方面已走在全國前列，2015年龍巖市政府出臺了《龍巖中心城區購買商品房作為公租房、安置房的實施意見》，通過這一辦法一是減少了住房的增量，二是增加了商品房的消費需求，有效緩解了商品住房的庫存壓力。
（五）以市場導向，促進房地產項目轉型
以房地產市場需求為導向，允許房地產企業申請土地用途和規劃條件變更，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設；鑒于城市綜合體等商業住房嚴重過剩的現狀，允許商業住房通過整體或部分轉型為商品住宅，允許集中式大商場和大酒店等自持面積進行合理分割便于出售，允許商業住房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、眾創空間和旅游文化地產。
四、結語
我國的三四線城市樓房庫存量過大，消化周期長，這是不理性的房地產建設導致，也是我國前些年投資過熱的經濟大環境造成的，要扭轉這一趨勢不僅需要中央財政和信貸政策上的改變與支持，同時也需要當地政府和開發商的共同努力，龍巖這個山區三四線城市采取的以上做法和措施，對緩解商品房庫存壓力起到了明顯的積極作用，相信對其它城市也能起到借鑒和參考的作用。
