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篇1

2、地點：**商場一樓大廳3、場景設置參考啟動儀式，但準備更充分。

4、節目設計說明

整個晚會分為兩個部分：第一部分主題為“愛與誠信的感恩”，點燃希望與祝福，高雅而不失莊重；

第二部分主題為“歡樂共享海的熱情”，格調熱烈、狂喜與滿足。

5、抽獎及游戲（獎項設置）：獎項要多，大獎要有足夠的分量，整個晚會活動期間，圣誕老人與小精靈們貫穿之中，游戲與抽獎是活動雙方溝通交流的基本形式，游戲不但娛樂性強，觀眾的參與熱情也高，再加上豐富的禮品及禮品發放形式，肯定會帶來極佳的現場效果。每一個大獎都來自圣誕老人的神秘包袱，并現場真實的頒發，使圣誕老人的傳說在現實演繹中表現得淋漓盡致，親切熱烈，將觀眾與**商場緊密合成一體。

6、晚會亮點

開場：以音樂、雪花等營造氣氛，主持人開場，幽默詼諧地從壁櫥里請出圣誕老人并索要禮物，圣誕老人聲情并茂，不小心將包袱掉在地上，轉身去拾，結果背對觀眾的屁股處褲子破開一個白色的圓蛋掉了出來，寓意圣誕（生蛋）快樂，主持人撿起蛋，將之作為一個抽獎箱或重要道具，放在顯眼位置，好多的大獎的出現都將與其有關，圣誕老人從原處返回，讓觀眾產生一種期盼，只要圣誕老人爬出來就會有禮物，或大獎出現。

結尾：結尾時，在23：59分開始倒計時。音樂與鐘聲共同配合，倒計時開始前大廳大禮品鐘下降，主持人邀請嘉賓圣誕老人，圣誕老人在主持人的調侃下一點點脫去圣誕裝，最后露出美麗的臉，原來是時裝皇后。主持人再邀請嘉賓**商場公司總經理，兩位嘉賓共同敲響鐘聲（搖繩子的形式），在數到“0”時，裝飾網及周邊的眾多小鈴忽然蕩漾開來，（與舞臺保持3米高左右，上用細線固定）聲音清脆動聽，同時背景音樂渲染，慢慢靜下來——

（數秒鐘后）正當人們的視線要轉移時，大鐘下面遮口打開，無數個小禮品，數千只小氣球，小卡片從里面由緩到快由少到多傾泄而出，伴隨鐘的擺動，由上空飄搖而下，同時地面禮花炮向空中燃放，使現場氣氛達到最高點，所有人歡呼成一片，主持人和賓朋與顧客相約20xx。

亮點節目：搞笑版圣誕老人現代舞，原汁原味巴西風情舞，贊美詩，大型服裝展演----共享**商場，等。

7、晚會節目單

**商場圣誕演出節目單

第一幕圣誕祝福

19:00--1、男、女主持人致開場詞（人數：2人、時間：4分鐘）

19:04--2、圣誕老人攜圣誕小精靈驚奇幽默大開場（人數：13人、時間：8分鐘）

說明：響起《鈴兒響叮當》的樂曲,扮做各種卡通形象(或統一圣誕禮服)的圣誕小精靈們從各個角落跑出來,手捧圣誕蠟燭聚集在舞臺上,在鋼琴的伴奏下唱圣誕歌,音樂徐徐降低聲音,只聽壁爐傳來敲擊聲,圣誕小精靈們東張西望,然后一齊涌到壁爐前,這時圣誕老人從壁爐里爬出,并拖出他的大包袱……

圣誕老人發表逗趣演講,然后同圣誕小精靈一起進行圣誕禮物大派送……

19:12--3、中國歷代服飾展演——《太平盛世》（人數：9人、時間：10分鐘）

說明：青島國際啤酒節選美大賽獲獎佳麗身穿特色蠟染服飾出場,傾情演繹青春原野的活力氣息,富于理想色彩的太平景象盡收眼底.

19:22--4、歌曲－－《星語心愿》、《一個人的精彩》、《鈴兒響叮當》（人數：1人、時間：13分鐘）

說明：王**—全國青年歌手大賽最佳新人獎.

19:35--5、薩克斯獨奏－－《祝福》《茉莉花》（人數：1人、時間：8分鐘）

說明：李**—全國西洋樂器音樂大賽優秀獎.

19:43--6、幸運抽獎——三等獎（15分鐘）

第二幕**（商場名稱）風采

19:58--7、《海的夢幻》——時裝展演（幕后詞）（人數：9人、時間：10分鐘）

說明：在舞臺背景以藍色的燈光營造夢幻的效果，音樂背景由海浪的潮汐聲、鷗鳥的啼叫與吉他等樂器的彈奏組成。白色系列、紫色系列、藍色系列，三種色調組合搭配，充分演繹**商場的時尚品位。

表演：國際小姐全國十佳選手。

20:08--8、鋼琴曲——《天鵝》等2首（人數：1人、時間：4分鐘）

說明：表演者，國家統一認證鋼琴十級

20:12--9、長笛演奏——《彩云追月》、《乘著歌聲的翅膀》（人數：1人、時間：7分鐘）

說明：林嵐—全國西洋樂器音樂大賽青島賽區二等獎.

20:19--10、《紳士聯盟》－－街舞（人數：3人、時間：7分鐘）

說明：舞功堂組合—20xx年參加山東電視臺主辦街舞大賽，舞功堂DKStyle隊榮獲Breaking團體齊舞冠軍。舞功堂DKFunky隊榮獲Dancer團體齊舞冠軍.

第三幕浪漫風情

20:26--11、現場 商場平安夜晚會策劃及圣誕演出節目單第2頁

觀眾評選圣誕公主（人數：9人、時間：15分鐘）

說明：揭開圣誕公主神秘面紗,佳麗的時尚才藝表演或激烈或舒緩,使出渾身解術拉選票,讓客人目不暇接,最終以客人的掌聲選出**商場首屆圣誕公主.圣誕公主邁著幽雅的步伐來到大金鐘前,為客人帶來圣誕禮物,金色大鐘如花瓣般裂開,小氣球、賀卡、圣誕小禮品等各色小道具紛紛落下,在客人紛紛接受禮物的時候,圣誕公主在客人的目光下緩緩離去……

20:41--12、國標舞《拉丁》、《倫巴》－－（人數：6人、時間：10分鐘）

說明：曾榮獲全國少兒國標舞大賽優秀獎

20:51--13、互動游戲（人數：人、時間：10分鐘）

游戲《聞香識女友》：情侶（或朋友）二人共同參加，男的蒙上雙眼，從六至十名女士中找出自己的女友。規則：女的不許說話、不許笑出聲音，男的只能碰女方的手，通過感覺找出女友。

21:01--14、模特展演——《風情晚禮》（人數：9人、時間：13分鐘）

說明：國際小姐全國十佳選手.

21:14--15、《酷娃娃》、《酷》——少兒模特時裝表演、熱舞（人數：12人、時間：16分鐘）

說明：動感活潑的少兒模特表演歷來是模特表演中的亮點，深受各層次觀眾的喜愛，其中啤酒小寶貝冠軍曲童歌能歌善舞，曾被市民稱為“中國版小麥當娜”，她的現代舞《酷》在表演接近尾聲時出現，以強勁的節奏、千回百轉的肢體語言將兒童的天真可愛表現得淋漓盡致，令人驚嘆。

表演：啤酒節啤酒小寶貝冠軍曲**、啤酒小公主***等.

21:30--16、幸運抽獎——二等獎（人數：人、時間：15分鐘）

第四幕圣誕狂歡

21:45--17、歌曲－－《Everybreathyoutake》、《世界第一等》（人數：1人、時間：8分鐘）

說明：楊**—全國青年歌手大賽最具實力獎.

21:53--18、《圣誕禮物滿堂彩》－－魔術（人數：9人、時間：15分鐘）

說明：場面宏大、壯觀。花卉、樓閣、火焰……精彩紛呈，瞬息萬變；平第起樓閣，奇幻至妙，不可言說。

22:08--19、《魅力熱舞》、《阿拉伯之夜》－－異國風情舞（人數：5人、時間：8分鐘）

說明：夢幻組合—20xx年山東賽區歌舞大賽優秀獎.

22:16--20、互動游戲——《奶瓶啤酒速飲》（人數：5---6人、時間：15分鐘）

說明：在舞臺上擺長1張桌子,上面放置5—6瓶裝滿啤酒的奶瓶,參加游戲的客人需在規定的時間內飲完啤酒,最快者勝出,如不能完成,則以瓶內的剩余量為標準,最少的獲勝,勝出者不但可以將游戲道具（嬰兒帽、圍巾、奶瓶）拿走,還有一份精美禮品贈送.

22:31--21、歌曲－－《你快樂所以我快樂》、《無所謂》、《愛你就等于愛自己》（人數：5人、時間：12分鐘）

表演：搖滾樂隊

22:37--22、勁舞－－邁克爾杰克遜模仿秀（人數：1人、時間：9分鐘）

篇2

“點子大王”？、“策劃大師”？……你瞧，這多象是天橋的把式。

“中國實戰營銷第一人”？、“中國市場營銷學泰斗”？……你瞧，這多象是明星演出的海報？

讓我們回歸一些簡單而質樸的商業原則吧！

營銷就應該把東西賣出去！

營銷就應該能賺錢！

營銷既不神秘，也不是奇跡！

2002年，當我們一些朋友一起合寫一本雜志的增刊《20位跨國公司營銷經理十年征戰錄》的時候，就立志要和咨詢業的這些所謂的“實戰營銷專家”徹底劃清界限。誠然，這個行業確實需要天才的點子和靈感，但是，我們對營銷的認識并不限于此。我們眼中的營銷從業者的態度，他必須是詩人和農民的結合，他既有著詩人的創造和激情，又有著農民的腳踏實地。并且，我們認為現階段的中國營銷，也許“農民”是更需要的——他們認為在現實生活中，營銷的科學性遠大于藝術性，任何一個營銷人員想要成功的話都不得不采用系統的、邏輯的方式并付諸于實踐。

營銷的終極目標是什么？——是利潤的最大化，是以盡可能快的頻率、盡可能高的價格向盡可能多的人銷售盡可能多的產品。既然如此，你就必須采取科學的態度，這也是惟一能奏效的方法。

我們關注于：

如何去賣東西？

如何去盈利？

以及對市場營銷的全過程進行績效評估。

我們深信：惟有在營銷的實踐中檢驗營銷理論，才能使得中國營銷獲得長足的成長，營銷不是一個黑匣子，也不是某某大師的夸夸其談。

有兩種人，他們永遠都不會對中國的營銷有益處。

一種是純粹的“詩人”。他們的另一個稱號是“咨詢專家”、“營銷策劃大師”。通常出沒于媒體的廣告或者軟文之中，他們最近也自詡為“實戰派營銷大師”，然而文字上的策劃案永遠不能讓他們體會到市場的無情，他們收取了高額的咨詢費用，然后寫一些也許他們自己也弄不明白的理論。他們也分析案例，告訴你一些事后諸葛亮般的論斷，把營銷變成魔術師大變活人的箱子，你永遠搞不懂里面發生了什么。他們以為策劃案就能使他們變成“實戰派”，然而，業績壓力和過程評估卻一次次地被他們躲過。

他們告訴你的是點子，不是市場營銷過程的輔導；他們有時候也許也能告訴你過程，但是卻沒有改變全局的POWER。他們飄在天上，被人們尊敬地膜拜，然而只要落地，等待他們的卻只有失敗的回報。屈云波為科龍做了什么？除了為自己的咨詢公司帶來更多的單子外（中國就是有這么多的企業相信這些理論上的‘大師’），科龍得到的是白花的巨額年薪和依然沒有根本改善的現狀。辦公室產品+著名咨詢專家只能讓企業死的更快。這就是為什么郭士納能拯救IBM而屈云波們卻不能改變科龍的道理。

他們只能在辦公室里繼續拼湊幾本學生們做出來的書，并繼續揮舞著他們的魔術棒。

而識破他們最好的方式是市場這個煉丹爐。

另一種是純粹的“農民”。他們把營銷看作是一項任務，在1000萬的最高指標下就絕對不做1001萬（除非他自己控制不了）。他們也做市場計劃，也做促銷案，但是他們從來都不知道市場營銷是一種投資而不是一種BUDGET。這些人通常混跡于寫字樓的隔間或者單獨辦公室里，他們會制作出公司在未來幾個月實施營銷計劃的各種各樣漂亮的POWERPOINT卻不知道市場上究竟發生了什么；他們也關心業績指標，卻只是因為那和自己的職位和工資卡上的數字有關而不是關心真正的市場占有率。他們也學過市場營銷學，但是，在理想與現實之中，他們更愿意選擇一條對自己中庸卻對公司與市場造成傷害的路。他們的激情和創造早已泯滅在了辦公室之中。

篇3

由于活動得到相關部門的大力支持，之后的場地協調、節目調演等一系列工作得以一路綠燈。選定的4場活動場地均處于宜昌主城區的中心地帶，也是商業繁華地，最重要的是這些地方平時就自然匯集大量的納涼人群，確保晚會的演出人氣。

二、征選節目有效互動，提升影響力

為了確保在短短兩周內組織出首場演出的節目，我們在設計策劃案時，專門擬定了七個節目來源渠道，其中包括由三峽商報多年來開展選秀節目推選出來的本土明星；各街道、社區推薦的優秀節目；文化部門組織二級單位及文化演出團體支持的節目；由各縣市區組織的非遺文化傳承人表演的傳統節目；社會及單位合唱團體友情加盟；專業琴行、培訓機構組織的節目以及宜昌知名演藝人員特別演出等等。

與此同時，我們還在報紙上征集“才藝家庭秀”與群眾藝術團體已排練成熟的節目來參演。征集消息一經刊出，引來了眾多的“才藝家庭”與群眾性演出團體的報名，參演人員的熱情大大超出我們的想象。而且報名的節目質量不俗，像曾登湖南衛視并上英國《泰晤士報》頭版頭條的器樂少兒搖滾樂隊Superbaby、“板凳拳王”覃澤民、“民間故事家”徐榮耀都報名來為晚會獻力，為市民獻福。

許多讀者手拿一份三峽商報前來報社報名，積極要求能上節目。更有許多有才藝的市民在晚會現場紛紛要求報名。一時之間三峽商報成為群眾性文藝人才追捧的媒體，報名熱潮一浪高過一浪。這在極大地豐富節目形式的同時，也極大地提升了節目的質量，使晚會品質一場勝過一場：表演形式從首場以歌舞、奏樂演奏為主，到后來的魔術、武術、水鼓表演、家庭才藝秀等多種表演形式兼俱，內容豐富多彩，觀賞性強；參演人員也從兒童、中老人居多，嬗變成青年人為主體，老少演員適當點輟的青春舞臺。

三、通過人性化組織，提升親和力

一場盛大的活動，可以吸引更多的市民與讀者關注，而在這成倍放大的關注度中，如果主辦方細節注意不當，現場管理失調，很可能在無意中傷害參與者和讀者的積極性。同樣，人性化的細節處理和科學的活動現場管理，不僅可以保證活動的出彩效果，更能為媒體結交更多的朋友，提升整張報紙的親和力與好感度。

由于本次活動是由三峽商報搭臺，各路演出方義演，讓市民免費觀看的公益性晚會，所以要格外注意演出人員的情緒，及時幫助他們處理各類問題，讓他們感受到被需求、受尊重，在體味到參與公益活動的高尚感時，也被自我奉獻精神所感染。

為此，主辦媒體每周務必召開三次會議。周一上午召開當周納涼晚會的籌備會，總結上周活動的經驗，收集上周活動時的不足，將細節一一落實。譬如說，首場晚會現場雖然搭建了演員更衣室，但是由于沒有標注，許多演員即便是到了現場，仍然沒有找到更衣室，無奈只好當眾換服裝。活動總協調人看到這一細節后，第二場馬上改進。像這樣隨時隨地發現的細節，總協調人隨手記下，4場活動下來，累計記下40多個細節，并在下場活動一一改進、落實，使演出人員心生好感。在節目的篩選上，為了保證節目質量，工作人員對于每個節目都通過觀看視頻的形式認真篩選，無論是否選中，都給予當事人電話回復。

周三上午召集備選節目負責人和總導演進行面對面的溝通和協調，調整節目順序，標明注意事項，并收集節目伴奏和表演者名單，讓演出方感受到主辦方的耐心、細致與誠意。周五上午開會劃分活動現場具體事宜的負責人，將音響、后臺、安保等工作一一落實到人，定崗定人，強化責任。同時周五上午的會議還兼顧新聞策劃，確保晚會的宣傳效果。

由于科學有效的現場管理，使得晚會演出方在每個一個環節都可以找到相應的責任人。晚會現場雖然人山人海，但是節目安排有條不紊，展現出一個媒體良好的現場管理能力與一群媒體人良好的職業素質。同時讓所有參與合作的人員都表示合作十分愉快，來年繼續合作。

四、與新媒體互動，提升創新力

有研究者認為：“第四媒體網絡則是威脅報紙生存的最強對手。”[1]鑒于此，在辦活動的過程中，我們積極借助于網媒傳播手段，以此來擴大報紙的影響力。4場納涼晚會還充分利用微博、微信以及網站的功能，安排記者在報紙官博、個人微博、微信上傳播，放大傳播效果。同時參演人員以及親朋也不自覺地將在晚會現場的視頻上傳微博、微信以及網站。

毫無疑問，傳統平面媒體已經走到了一個轉折點上。從現在開始，就必須跳出單一的報紙經營模式，將報媒的發展納入到文化產業鏈的思考之中；必須開始逐步改變目前業已習慣了的商業模式，創造出新的產品模式、營銷模式和商業贏利模式。只有這樣，才能在新媒體的強力沖擊下繼續發展，立于不敗之地。

篇4

一、大型文化活動項目特征

根據國際上的研究，在人均GDP跨越1000美元時，精神消費類支出開始大大上升。我國目前人均GDP在1000多美元，北京已接近3000美元，人們對文化、教育和娛樂的消費需求開始逐漸增長，國外一些地區的文化產業已經成為區域或城市的支柱產業。

在大型文化活動項目的運作過程中，綜合性的大型活動越來越多，單純的慶典或者展覽減少，開展活動時要考慮諸多的因素，包括社會環境、法律法規、觀眾參與程度、收益狀況等。現在政府也把大型文化活動作為其經濟發展、國家建設、目的地營銷等戰略的一部分。有的城市以活動帶動旅游，形成了長期穩定的城鎮發展模式。企業也逐漸從單純的平面媒體廣告轉向綜合性活動營銷，而從事大型文化活動的企業，包括國有、合資和外資公司，在文化事業向大型文化活動的轉變過程中，也逐漸與國際接軌，借鑒同外經驗，注重策劃和可行性研究，開始目標市場的細分，招商融資工作的投入，加大了市場競爭能力。

現代大型文化活動項目也有可行性研究，策劃設計、實施舉辦等過程，同時具有與以往項目及其他行業顯著不同的特點：

（一）項目發起的復雜性與綜合性

一個文化項目的產生，從簡單的創意到立項審批，涉及到多方面知識，不但要在相應的領域具有較高的藝術水準，而且需要考慮到目標受眾的需求、贊助企業的需求、國家的法規政策及導向，以及本企業的優劣勢等。它不像建筑項目，需求明顯，較易識別，一個大型文化活動的項目目標確定要經過多個回合，需要詳盡的調研，利益相關方的目標整合才可以明確。我國文化需求的增長在與日俱增，瞬息萬變，而又缺乏市場運作經驗，相關數據和信息較匱乏，項目發起難度相應增加。在市場化運作時，需要考慮更多的市場因素，比起其他行業，對產品的獨特性要求更高。這就要求項目策劃和審批的決策者具有綜合的素質。

（二）項目策劃的藝術性和技術性

一般而言，大型文化活動項目的策劃從項目發起就開始了，在國外，一般藝術類項目的發起是策劃人負責制，同時負責項目的具體策劃。對于綜合性的大型文化活動，其策劃人員和項目的發起人可能不同，但一般要求項目發起人要具備一定的項目策劃能力。相對于交通項目其技術性多半包含在設計中，而文化項目的技術含量就體現在策劃中，發起人應該懂得與策劃內容相關的技術支持，比如現有的電子設備水平、運輸技術等。在策劃項目的同時，還要考慮市場結合點，藝術和市場相結合

（三）項目實施結果的不可修改性和風險性

―般大型文化活動項目已經確定，日程確定之后，一旦舉辦或者開展，其結果就具有不可修改性。比如一個展覽、一臺演出，即使不是現場直播，可是對于直接現場的觀眾來說，其結果具有不可修改性。特別是有的大型活動不可能有預演，不像IT項目中軟件開發，可以一次次地模擬運行檢驗，所以其風險性比較大，一個疏忽可能造成不可彌補的損失，所以其策劃和控制尤為重要，作為項目一次性的特征更為明顯。

（四）項目舉辦具有嚴格的審批程序

大型文化活動項目都有嚴格的審批程序，不但其活動名稱、場所、渠道需要審批，甚至具體的內容都要進行有關的審核或備案，有的項目還需要交通、消防、公安、環衛等部門的協助。在涉外項目中，其審批程序更為嚴格，所以在大型文化活動運作過程中，審批是一項很重要的工作。

二、大型文化活動運作階段劃分與控制

（一）項目發起階段

可以由策劃人員、市場人員發起，通常依據客戶的直接需求或者分析得到的間接需求發起項目，一般是比較有前景的項目設想，這項工作一般是由部門內完成。

（二）可行性研究階段

在提出項目設想之后，就要進行一定的調研和可行性研究，也是項目的初期策劃階段。在這個階段，要通過分析國內外市場大環境、項目的藝術要求、擁有的資源平臺，初步明確項目戰略目標，選定主要的客戶群，對項目的損益進行概算或估算，主要進行定性分析。

（三）項目策劃階段

通過可行性研究之后，形成項目建議書。此時可以申請公司立項，同時申請專有的項目啟動資金。如果獲得審批通過，就要進行項目策劃，項目策劃不但要保證活動的文化藝術性，而且要在策劃方案中體現目標市場營銷、項目贊助的基本亮點。使活動項目真正從市場中來，到市場中去，通盤考慮。

項目策劃的前期階段是項目孵化階段，包括需求分析，形成的階段性成果為項目建議書。項目策劃的工作程序有：

第一，研究市場需求，包括市場信息和客戶信息：捕捉收集國內外同行、文化機構信息；收集相關的傳媒、娛樂、歷史、藝術、考古、體育等專家或明星的信息；收集私人收藏家及個人文化經營者的信息資料；跟蹤、收集政府有關大型文化活動的政策及相關的文化信息；關注國內外文化市場動態，并收集有關藝術館經營的信息資料。

第二，尋找并提出項目建議。分析信息和文化市場需求，提出有意義的文化項目策劃案；承接政府、主管上級，以及相關政府機構、集團、中心的提議、命令和委托的相關項目；承接合作單位或意向合作單位的文化項目提議。

第三，部門內部立項，形成滾動小組。

第四，調研、咨詢、討論，完善項目策劃的思路。

第五，撰寫項目建議書，并提交完整的策劃文案作為項目建議書的附件。

（四）項目規劃階段

即項目實施部門針對項目滾動，進行項目實施規劃，比如組建項目團隊，完成進度、資源和質量規劃，就如何保證實施策劃的內容進行規劃，更多的傾向于管理與運作知識。

（五）項目實施控制階段

即按照項目規劃，一步步地把項目策劃的內容變為現實。重要的是項目的推廣工作與實施操作，通過媒體或市場營銷，完成項目的門票、贊助和招商工作；必要時通過變更程序處理出現的問題。

項目實施的目標：計劃、組織和控制項目的工作內容、時間進度、人力和財力。

第一，籌備階段。一是組織專家進行討論、分析、測評、認定；針對分析論證結果，對項目建議書作必要的修改；撰寫可行性分析報告。二是申報政府批文的撰寫，包括活動的背景、意義、時間、內容、地點、組織方式、總體規模和風格、經費預算及資金來源等內容；隨時注意行文去向，追蹤政府批文，注意與主管領導溝通批文的進展程度，爭取回復意見的時效性和獲準幾率。三是立項決策是根據可行性論證中形成的專家、投資與財務及法律等方面的意見召開會議，對項目做出決策：投資決定、投資預算、合作方式、項目實施的組織結構。四是組建項目管理機構，指定項目小組成員和主管領導。五是理解項目定義，制定粗略工作計劃，項目經理填寫“項目定義報告”除工作細分結構之外的部分，報主管領導批準。

第二，實施階段（填寫項目定義報告）一是制定實施計劃是預測未來、確認任務、估計可能碰到的問題，并提出完成任務和解決問題的有效方案、措施與手段，以及所必需的各種活動和工作成果的過程。項目經理需要制定詳細的工作計劃，包括工作細分結構表、項目時間進程表、風險評價表等，同時要制定變更管理的相關程序。二是項目經理對項目計劃的完整性、合理性、可行性進行核對，簽署計劃，讓項目負責人在項目計劃上簽字，承擔責任。然后對全體項目人員做實施動員。三是項目小組共同開始實施項目的管理，項目經理要注意人員與資源的計劃與協調，建立有效的溝通與管理渠道。四是依據項目計劃控制項目的實施，根據需要對項目計劃作適當調整。對于正式展出或演出前的演練，特別是對重大活動或應客戶要求進行彩排演練，注意相關費用是否在預算之列；搜集客戶、觀眾、主管領導提出的修改意見，對方案進行適當調整，注意在對客戶或領導答復和承諾修改方案時，相關費用和時間是否允許；得到客戶或領導對最終方案的書面確認或會議口頭確認。五是項目全面實施要注意現場維護的管理，比如正式展出、演出或開幕，現場的維護，發生風險時按照風險管理計劃處理。

（六）項目收尾階段

這是很重要的一個階段，即項目按計劃實施完了直至所有善后工作的完成。它對于資源處理和經驗積累都具有非常重要的意義。收尾階段的工作包括項目收尾和交付品項目的交接，形成的階段性成果為項目總結報告、項目團隊成員績效評估書、項目后評價報告。

項目驗收，對完成的工作成果或項目活動結果重新審查；整理最終交付品；總結評價，并撰寫報告；整理相關文檔，并歸整管理；填寫項目團隊成員的績效考評報告。

項目交接的工作內容包括：提交最終交付品和進行項目后評估，并撰寫報告。

篇5

亮點一:不動產中介連鎖機構規模化發展

積邦置業,專門從事不動產出租、出售業務。一級不動產金融及其衍生業務。2004年成立,現有40家店面。公司采取差異化經營策略:要求每個加盟店需配備至少四名工作人員。除店長和1位店員看守店面外,其他員工“主動出擊”,對其周圍不動產商圈做詳細調查(包括圖示、戶型、消費條件等),接待顧客時,以專業性留住顧客。主動尋找房源(主動上門客戶占25%左右,主動找尋客戶占75%左右)。積邦置業加盟費為3萬,管理費每平米8000多元。

芒果不動產,2003年成立,現有70多家連鎖店,擁有自己的網站,是沈陽最大的不動產中介連鎖機構。2010年芒果不動產在沈陽地區新推出了“你建店,我經營,在家就能做老板”的特許托管經營方式。即免收加盟費,投資者只需要投資一筆開店基金,在不需要經營管理、不理會營業利潤的情況下,可每年收取投資金額的24%。其他地區則是以招商為主,市級免收1萬加盟費,半年內需開6-10家連鎖店。

阿凡提中介,集不動產業務、家政業務、慶典業務、二手車業務于一體。公司2006年成立,現有70家連鎖店,對于加盟店、商,公司采取業務系統、市場營銷系統、招募系統、生產系統統一支持的政策,保證加盟者開業初期的營業狀況。指導加盟商經營的同時,總部也可直接派出工作組協助加盟商工作。阿凡提中介沈陽地區加盟費用為48000元。其他省會市級費用為50萬左右

金地恒房產,成立于2009年4月,現有15家連鎖店。單店加盟總投入為2萬,費5萬。

亮點二:清潔排毒產品備受關注

凱達光伏,車用高頻臭氧負離子消毒劑,颶風勇士,專門針對車廂的空氣污染,以及汽車內飾材料中散發的苯、甲苯、丙酮等有害氣體。采用一個能迅速產生大量臭氧的汽車專用消毒機進行消毒,由于利用臭氧消毒殺菌不會殘存任何有害物質,不會對汽車造成二次污染。消毒時間段,但消滅病菌、去除異味徹底。經營模式包括機器出租、與店主合作經營的方式。出租機器,根據租用時間的年數不同,費用優惠政策不同,一次性出租一年租金為:3880元/臺。與店主合作,則利益平分(全國統一服務價格35元)。

大鼎?車潔士,以健康、潔凈、舒適、美麗為服務特色。獨家引進德國和加拿大先進汽車消毒殺毒技術的基礎上,自主研發整套核心技術、產品與管理體系。集汽車強效殺菌及空氣凈化技術于一身,具有除味、殺菌、消毒、除塵、祛醛、補充空氣維生素等功效。車潔士為不同投資能力的人,設置了創業店、標準點、旗艦店、豪華店,總投資額從38.8萬至158.8萬不等。

中輻核儀,是業內唯一國家級科研事業單位招商項目。其系列產品均由中國輻射防護研究院電子所研制,包括室用空氣環境監測儀、車用異味清除劑、家用異味清除劑、特效裝修除味劑、居福樂植物除味劑等系列產品等。加盟商也可根據監測到的不同種污染,配備不同配方。加盟費用從35000元-68000元不等,包括:檢測設備4套、治理設備、實驗室用品、科技配方、培訓等,首批進貨需達6000元。

亮點三:特色項目引人注目

松花工藝――木質工藝相。以木質工藝品為技術平臺,通過數碼相機照相、電腦簡單修圖、用雕刻機或打印機雕刻、打印出工藝人像。木板零色差的噴漆,使拼湊出的木板不僅看不出拼湊的痕跡,而且保留的原木的質樸感,彩噴的圖像,經過處理,圖像可以清晰穩定防水保持60年以上。這一技術,已獲取國家專利技術。圖像現在有普通相片風格、仿古照片風格、水墨畫風格、烙花風格、素描風格和水彩風格。產品主推婚紗影樓、旅游景點和專賣店。該項目加盟費用僅需1萬元,包括影像樣品、木板打印機、以及噴漆技術等。產品利潤率為500%。

匯靈畫雕,真正的立體照片你見過么?從相框的不同的角度,可以看見不同的景象。宛然一幅微縮版的“現實景象”。匯靈畫雕把攝影和繪畫融合到一起,把平面影像向立體延伸,是一種新型的影響產品。照片中的背景和人物照片均為激光打印加噴漆涂光等高科技工藝制作而成,這種照片可以比普通照片保存的時間更長久。加盟匯靈畫雕,加盟費2萬元。包括20多幅樣品、一臺彩色激光打印機、人相制作技術。可采取家庭辦公模式,產品適用于婚紗照片、兒童照片、各種藝術寫真照片等。爭產生產,每天可制作10幅照片左右,終端售價30-300不等,利潤率可達47%。但所有相冊背景、相框均需從廠家進購。以40×50厘米相框為例,背景進價55元,成本共計80元,售價169元。

愛康國際,零加盟模式。公司成立于2007年,是一家大型倉儲式保健品營銷平臺,從全球范圍內采購各家保健產品,包括幾十個品牌、200多種產品,60%為進口產品。顧客群以中老年人為主。公司實施“你開店、我鋪貨,你招人、我管理”,免費加盟、免費進貨、免費補貨、免費品牌使用等政策。加盟者只需要投入一家店面、一部電話、一臺電腦,以及進貨額20%的保證金。根據加盟城市的等級不同,首次配貨額為30-40萬元、20-25萬元、10-15萬元不等。愛康城市獨家商,有三個月“試營業”期,這段期間,商可以根據情況,隨時解約;在收取費用上,愛康公司于加盟者按營業額7比3的比例分成。

“全自動數控”云朵機,是一臺能人造云朵的設備,它能做出各種造型的云朵,放飛到天空上。這種云朵由發泡液、氦氣、氮氣混合而成,對空氣無污染,只要2-3秒即可造出,飛行高度可達300米,20-30分鐘后自動揮發。根據城市不同,企業單次租賃費用從5000-10000/天不等。這種云多機,目前世界上只有兩家公司擁有,公司僅招機器運營商,權4萬/年,期間機器相關維護由廠家負責。

亮點四:小型投資產品奇特種類齊全

四川旅游景點通卡,該通票中包含門票總面值5128元。游客只要獲得通票并按照規則使用,持有者本人在有效期內,可免門票游玩四川156個景區。對于熱愛旅游的人來說,是一項超值服務。旅游通卡全國統一會員價158元。省代首批進貨:1萬本起,市代3000本起,根據等級不同,批發價位不同。

篇6

新晃侗族自治縣自然景觀奇特而優美，生態環境優良，民俗風情豐富有趣而富有獨特的風格,夜郎文化神奇又獨具魅力。在逐漸融入大湘西開發圈和大湘西旅游圈過程中，又沐浴

著建設社會主義和諧新農村和大湘西歷史發展春風,新晃借助得天獨厚的自然和歷史條件開發夜郎古國文化旅游顯然是可取的，但同時這些資源也不是完全完美的結合，自然資源與

夜郎古國歷史文化的結合問題，現代的社會習慣與長期保存的民俗風情的矛盾，個體發展與整體規劃的矛盾，都將是新晃夜郎古國文化旅游開發所面臨的現實而客觀的問題，只有

分析好開發的現有條件，才能全面的看到發展所面臨的各種問題進而找到解決這些矛盾與問題的途徑。

一、夜郎古國文化市場開發存在的問題

新晃縣地域面積是1508平方公里，農業人口占的比例大，2009 年，全縣完成國內生產總值（GDP）21.5 億元，較2005 年104573萬元增長83.0%，其中，第一產業增加值31694

萬元，第二產業增加值79848萬元,第三產業增加值79866 萬元,一、二、三產業結構由2005 年的28.7∶33.7∶37.6 調整為2009年的16.6∶41.7∶41.7。由此可見新晃仍處于工業化

初期的農業縣。隨著國內外對夜郎文化一度的關注，國家曾給予新晃縣一部分的經濟補貼，但是仍存在一些問題：產業規模還很小，民族特征不夠鮮明，知名度還不高，效益還很

低。因而對新晃旅游服務營銷的市場定位進行理性分析，并尋求新的營銷策略，將有利于新晃旅游業在市場競爭中獲得長足的發展。

（一）整體規劃和宏觀管理滯后

目前，新晃縣還沒有對自身市場的發展走向、消費趨勢，以及自身發展應有的數量、比例關系進行科學的分析和預測，也沒有確立發展夜郎文化旅游市場的準確定位，因缺少

注入、突出、整合、提升及創新夜郎文化旅游資源的文化內涵的相關工作，而缺乏具有影響力、凝聚力和輻射力的文化品牌，也沒有形成系統的發展態勢。同時宏觀管理滯后，夜

郎古國文化旅游業的發展仍處于自發的狀態，導致市場競爭出現局部無序狀態。

（二）民族文化市場規模小，層次低

從文化娛樂演出、旅游、體育到廣告、印刷、教育培訓業等都程度不同的存在規模小、科技含量低、競爭力不強等問題，未形成完整的產業鏈條。雖然民族文化旅游有資源，

但開發不夠，沒有形成整體效應。

（三）地方的、民族的人文資源開發利用不足

新晃侗俗文化底蘊深厚，民族文化源遠流長。“儺戲文化”、“侗家山歌”、“習俗文化”以及老區革命歷史文化和人文旅游文化應進行深度開發和整理，但是其展示平臺尚

未完全建成，缺乏吸引力，難以產生良好的經濟和社會效益。

二、夜郎古國文化市場發展的策略

（一）政府主導形成旅游發展的強大動力

新晃縣社會發展“十五”規劃制定夜郎旅游文化未來十年的模擬方案，夜郎文化開發研究必須統一規劃協調系統，專業研究機構，具體的商業市場運行手段。積極融入“武陵

山脈經濟協作區”，做大做強旅游產業，帶動三產快速發展。［i］政府組織保持并維護好夜郎古國文化自身特色，是推動新晃文化產業振興的生命線。避免跟風模仿、重復建設、

同質化等現象，應把貫徹實施反映民族個性的特色文化品牌和文化項目作為推進新晃旅游業發展的一個重要原則。

（二）區位交通強化夜郎古國文化旅游的綜合功能

如今，越來越多的旅游者將家庭團聚的地址選擇于農家樂，呼吸著新鮮空氣，品嘗農家美味，欣賞民俗表演，感受著濃厚的田園氣氛。新晃旅游部門以“農家是我們的家”為

主題，給予各地農家樂一定的經濟補助，組織對外旅游者采取各種優惠措施，舉辦豐富多彩的文化娛樂和民俗節慶活動吸引旅游者的興趣。同時農家樂推出本地特色文化的殺年豬

、打糍粑、喝油茶等節慶活動，節日氣氛十分濃郁。隨著新晃縣自駕游條件日趨完善，來自市內各地和周邊地區的自駕游一族暢游新晃山水。一是高速公路網絡覆蓋較全，連貫地

鏈接個各景區的公路路況，吸引著大量自駕車旅游愛好者的前往旅游觀光。二是高速公路的順利打通，粵港澳地區的游客乘武廣高鐵進入我省進行旅游度假。三是航空產業的迅速

崛起有利于境外游客來湘過節旅游。

（三）發展區域經濟,打造小型旅游文化圈

在平等互利的原則下，將旅游資源看作區域的共有財富，鼓勵具有資本優勢、技術優勢的地方與具有資源優勢、環境優勢的地方合作，共同開發和保護旅游資源，開展跨地區

資源重組，形成新的更富有吸引力的旅游產品和更富有效益的旅游線路。協作各方聯合進行市場調研，深入了解旅游市場需求特征，有針對性、有重點地開發旅游資源，合作建立

適應于多元化市場需求的旅游產品體系。夜郎古國文化旅游未來的發展趨勢是向著區域聯合區域合作邁進的，采用區域合作的方式聯合開發，實現多贏。湘西，兩廣，鄂西地區的

文化與夜郎古國文化不斷碰撞和滲透，形成了一個夜郎文化圈，與滇文化圈、巴蜀文化圈、楚文化圈、嶺南文化圈交接，正好處于四個文化圈的環拱之中。（作者單位：吉首大學

商學院）

參考文獻

［1］ 保繼剛，旅游區規劃與策劃案例－廣州［M］.廣東:廣東旅游出版社，2005:12-23.

篇7

隨著社會經濟高速發展，生活與工作的壓力也與日俱增，以至于許多人將自己的終身大事放在了事業與工作的后面，大齡未婚人數不斷上升，這部分人多半已經成為社會的中堅力量，工作穩定，事業有成，但由于自身和社會因素的影響，仍然過著“自由而寂寞”的生活。

“七夕尋緣，愛在__x”，舉辦相親大會活動，由__x青商文化傳播公司策劃、承辦。本次活動結合了交友、情戀、娛樂等為一體。

一、活動宗旨：

通過公平、公開、公正的組織原則，自由和浪漫的活動形式進行擇偶和選擇愛情。

通過本次活動為__x地區大量單身男女帶來一次美好婚姻的機會。更能提高主辦方的企業的形象和社會影響力。

三、活動主題：七夕尋緣，愛在__x

四、活動組織：

1. 主辦單位：__x市青年商會秘書處

共青團__x市委青年交友中心

2. 承辦單位：__x市青商文化傳播有限公司

3. 媒體支持：__x太湖交友網

__x市學前街__x8號科技大廈613室

七、參與對象及人數：

要求為18周歲以上人士，總人數在50人左右，報名費100元。

報名地點：__x市學前街__x8號科技大廈613室

開場音樂：

（一） “尋找你心中的女神” ——17：30—18：30

1、 通過對嘉賓的介紹，嘉賓選出自己心儀的對象

（自我介紹限時2分鐘/人，女嘉賓通過自我介紹讓男嘉賓有個初步的了解，男嘉賓作出選擇，如果只有1位男嘉賓選擇，并且女嘉賓同意，則初步速配成功。如果有多名男嘉賓選擇，則男嘉賓有1分鐘的表白時間，最后女嘉賓選擇1位心儀的，速配成功。）

2、 如果男女雙方同意則第一輪速配成功

（二） “帥哥美女對對碰”——18：30—__x：30

1、盲人指路 （推選現場7對男女組合共同完成本游戲）

游戲規則是分組進行，其中一人蒙上眼晴，由另一方負責指揮，按游戲的路程，要經過繞凳子、跨樁子、拾玫瑰等關口。順利通過的組并且用時最少的一組將得到小禮品一份。

2、智力大沖浪，爭分奪秒游戲

我們在現場提出一些問題，以搶答形式進行，誰在最快的時間內回答出正確的答案，誰就是勝利者。答對問題最多的組將得到小禮品一份。

3、情歌對對唱

由主持人出一些情歌，現場搶奪唱情歌的機會。比賽過程中參與者自由發揮自我特長，努力表現自我。唱對情歌最多的一組將得到小禮品一份。

（三） “帥哥美女深度了解” —— __x：30—20：30

雙方嘉賓通過才藝表演，展現自我的才華，體現自己的魅力，秀出個性，去打動自己心儀的對象。

雙方做出最終的選擇，如果雙方同意則最終速配成功，如果不同意則等待下一輪的速配（如果有2組以上的不同意，可以在不同意的人員里再進行一輪速配。直到速配成功。）

（四） “花前月下，共許愿”—— 20：30—22：00

1、對空許愿：

在七夕這個充滿愛意的日子里，閉上雙眼，在心中默默許下一個美好的愿望。祈求上天的保佑，愿天下有情人終成眷屬。

2、文藝演出：

男女嘉賓共同出些節目。大家一起娛樂，唱歌跳舞，做游戲等。

3、抽獎活動：

活動中穿插抽獎活動，由主持人從裝有相關卡號的抽獎箱中現場抽取幸運者。

4、自由活動：吃巧果

七夕的應節食品，以巧果最為出名。巧果又名“乞巧果子”，準備一些巧果，和一些小零食，大家邊吃巧果邊娛樂邊聊天，這樣有可以給雙方一個了解對方的機會。

結束——22：00—22：30

現場速配成功對象，眾人的祝福中進行一個簡易的儀式，祝愿他們早日走入婚姻幸福的殿堂

【二】

應七夕情人節活動進行，結合關心網傳情服務，節日禮品服務，禮品免費配送服務而進行。

滿足七夕情人節送禮需求/增加與用戶互動/進行情人節主體促銷活動/增加網站情義回饋/刺激網站消費

有情人節情義表達、及購物送禮需求的人群。

這個七夕，只要愛心和牽手

8月1日—8月8日（情人節時間為8月6日）

特惠免郵購買禮品

牽手（填寫九宮格） 注冊/登錄關心網 領取活動獎勵

獲取傳情碼 登錄查看活動內容

1． 頁面分區

（一） 情義說明頁面

帶上你的心，來個羞澀的牽手。親愛的，讓我們過一個特別的情人節吧！

（三）牽手頁面

填寫愛的九宮格，實現牽手。

（四）情義展示頁面

憑借專屬密碼登錄，打開心房，感受您的愛情宣言

（五）節日商品頁面

頁面列出適合表達七夕情義的商品，可以使用優惠券免郵購買。

2. 獎勵機制

（一）牽手成功，好禮相送；關心獎勵，免費領取！

（1）完成上述兩步實現成功牽手。（2）.牽手成功后注冊并完善個人資料可以免費領取獎品：小禮品/優惠券（3）.可轉至七夕情人節禮品專區，使用優惠券可以免郵購買禮品！

（二）關心傳情，憑借密碼查看！

牽手成功可以獲取一個愛情專屬密碼。把您的密碼傳給您的TA，憑借專屬密碼可以打開您的心房，接收您的愛情宣言。

1. 活動參與者需完成兩步才能領取獎勵，只進行一步無法領取。

2. 參加活動無需注冊，領取獎勵則需注冊并完善用戶信息（郵箱驗證，手機驗證）。

3. 完成上述兩步會生成您的專屬密碼，您把密碼發給您的TA，T

A憑借您的密碼登錄可看到您的心&牽手。為保護用戶信息，對方需注冊查看。3. 為保證活動的公正公平，每IP每三小時限參與一次活動。

4. 購買的商品免費配送，可以留下個性化祝福由關心專家免費傳達。

5. 每單限使用優惠券一張，每張優惠券限使用一次。

另附（活動主頁面：活動說明部分、活動規則部分，商品專區頁面，“心”頁面，“牽手”頁面，愛情展示頁面等。）

7月15日：頁面原型與技術需求確認

7月18日：由商務人員提供商品

7月__x日：進入項目開發階段

7月27日：內部測試

7月29日：上線

類型推廣途徑推廣內容負責人準備文檔站外短信已獲知的手機用戶　王玲短信模版1Q群郵件群發活動告知　王玲郵件模版1論壇/SNS/BLOG/豆瓣/活動網站活動告知　王玲論壇模版1QQ群聊活動告知　王玲Q聊模版1微博活動告知及傳播王玲 微博信息模版站內公告活動告知　王玲公告導航應景廣告位活動引導　王玲文案設計稿商城首頁輪播廣告位-首個活動引導　王玲文案設計稿學堂廣告位-可定，可為主題活動引導 王玲文案設計稿

n 效果預估：

預測項目假設條件差中優1活動頁總PV 500010000200002活動頁總IP 500100020003活動新增會員注冊總數 500100020004產品訂單數 40100200

n 活動預算：

內容要求單價數量總價1手機短信費 0.053000150元2微博獎品費用 5084003微博推廣費用 5402003合計 750

n 關鍵點：

1． 隨時對活動進行監管，對單個IP的進行限定。

2． 要注意優惠券的使用規則及便捷性問題。

3．產品挑選定價，需要確保基本利潤。

4. 頁面設計注意渲染七夕情人節氛圍。

【三】

活動文案主題：

七夕夜，浪漫嘉賓共赴約；遇良辰，緣份從這里開始……

活動背景：都市里向往真愛卻形單影只的年輕人越來越多，傳統婚介讓他們不好意思又過于物質，網絡交友的水準和真偽難以辨析，所以他們寧可永遠單身。

1、文化方面：讓社會上優秀的單身男女，通過本次活動，亮出真我，敞開心扉，收獲友誼，遇見真愛。

2、商業方面：

①、通過本次活動，提高企業在周邊同行業市場的品牌號召力;

②、提高企業品牌度，以及在客戶間的號召力;

1.企業以及合作伙伴職員。

2.特約主持嘉賓。

1、整合公司各部門客戶資源，統一以短信息的形式向客人活動信息;

2、通過論壇網站平面廣告、廣告宣傳欄等向商家活動信息、方式等;

3、精心布置活動場地，爭取創造出一個浪漫、優美的節日氣氛;

4、舉辦場地門前設立迎賓臺，參加活動嘉賓在迎賓臺領取七夕活動卡;(外賣七夕卡：男士活動卡：5元/張，女士七夕卡：免費;(當日光臨的女士均可在簽到臺領取玫瑰花一支)

5、大廳前臺隨卡贈送巧克力兩枚。

1、“尋找你心中的女神”。

【四】

七夕是中國傳統的情人節，由于國人越來越珍視中國的傳統文化、民俗節日，再加上商家每年大張旗鼓的宣傳炒作，七夕情人節已經成為情侶必過的節日之一。本促銷策劃案主要提出兩大緊貼“七夕”主題的大型促銷活動，以配合店內各商家、場館促銷活動，營造濃郁的情人節消費氛圍。

另外，由于黃金珠寶是情人節的主力商品之一，建議將商場每年一度面向婚慶市場的“秋季鉆飾節”于七夕啟動，以“節”促“節”，并借情人節的巨大商機給鉆飾節帶來一個好的開端。

為配合七夕主題，建議在商場賣場共享空間架設一道鵲橋，根據傳說中在葡萄下可以聽見牛郎織女說話的傳說，在主入口門柱上用綠色塑料葡萄藤裝飾成葡萄架的效果，營造濃郁的傳統中國情人節的氣氛。

（一）鉆飾節

1、主題

百年老店，百年好合——200*__鉆飾節

[主題釋意]本次活動主題擬定為“百年老店;百年好合”，主打婚慶市場，定位明確，將__商場黃金珠寶賣場最具競爭力的牌譽優勢凸顯出來，以誠信和祝福吸引目標消費者。

2、活動策劃

鉆飾節由8月延續至“十一”黃金周，共計一個多月，這么長的時間，促銷活動應該是有層次、分階段的。七夕促銷期間為鉆飾節活動的預熱期，吸引消費者對鉆飾節活動的關注，并促進下一步消費。

鉆飾節浪漫啟動，七重炫禮任意挑選

活動期間購買鉆飾類商品累計滿3000元，即有七種優惠由您任選其一。

床品77元抵扣券 西裝77元抵扣券 鞋品77元抵扣券

女裝77元抵扣券 服裝配飾9折卡 華服6折卡 婚紗攝影8折卡

3、展式創意

每個珠寶品牌推出幾款情人節特別推介款，可以是名貴高價，也可以是為情人節特別設計的款式，用干花創意搭配進行展示，外面罩上透明玻璃罩，將經典款從讓消費者挑花眼的眾多珠寶款式中凸顯出來，在花的配稱下形成浪漫唯美的效果，對消費者形成不可阻擋的的誘惑。且女人多被比喻為花，花與珠寶的搭配暗喻女人與珠寶的和稱關系，獨特的展示方式配合適當的燈光、背景，必將吸引消費者駐足的目光，產生極佳的促銷效果。

（二）全場活動

1、全場主題活動

（1）活動主題

浪漫七夕，幸運77

——價值百元以上，77件浪漫大禮先到先得

（2）活動策劃

由店內商家提供77件商品做為禮品，周六日在共享空間設置活動區，制作一塊大kt版，畫面為77件禮品的名稱和圖片，按照慣例，將所有商品分為百貨服飾類和黃金電器類，活動期內消費者單類累計消費超過一定額度即可參加活動，選擇77件禮品中的一件，先符合條件者享有優先選擇權。

（3）獎品

店內各商家每家提供一件售價不低于100元的實物禮品，如商品售價普遍較高，可以以100元抵扣券形式代替。消費者現場抽獎，現場領取獎品。

（4）促銷物料準備

①kt版設計及制作

②活動規則說明水>文秘站:

④活動場地所需桌椅

篇8

邵琿的思緒在他的金絲框眼鏡后面飛奔，語速正企圖快馬加鞭地跟上。他喜歡在咖啡廳約見合作伙伴，記者或者客戶，周圍的熙攘對于他來說，更像一種烘托演出的協奏。而他那些匪夷所思的“瘋狂”商業決策，有時非但同行競爭者看不懂，就連他的合作伙伴和公司的員工也要絞盡腦汁。這種一開始就占有優勢的商業博弈“得益于”他曾經十年的金融生涯，在“不成功便成仁”的人生錘煉場里，“做過越大交易的人，對金錢、人生和很多東西會有不一樣的看法”，或者“瘋狂”在邵琿的世界，早已不再是冒險。

一個自由主義者的束縛

“自由是我所有的終極追求。可能別人掙錢有他們其他的目的，我從畢業就開始打工、拼命，包括創業，我所有的目的其實最核心的東西是自由。”

1995年，在東北師范大學政治教育系讀大二的邵琿對前途全然無知，在面對大三細分專業時，他用了“下下策”的排除法，“政治教育課太難聽，法學太枯燥，也就哲學還顯得深邃一點，可以吸引女生。”邵琿開著玩笑，就這樣誤打誤撞進了將要改變他命運的哲學系。

讓他沒想到的是，哲學完全改變了他的人生路徑，“以前我是一個沒心沒肺的人，也沒有自己思考問題的框架和體系，走哪算哪，得過且過。”邵琿說，“學了哲學以后的，莫名其妙的你會給自己一個思維的框架，然后你會有一個路徑的設置，你會問自己你現在哪兒，要到哪兒去？然后你要怎么做？你會設計路徑，對這個世界會有一些體系性的，很想往深挖，把它層層解構的一種本能的愿望。”

漸漸地，一個問題在邵琿的大腦里越來越清晰，“我開始問自己一個問題：我到底要什么？”這個問題的答案一直到他畢業二十幾年后的今天也沒有改變，“自由是我的終極追求”，邵琿說。

他最喜歡的哲學家是莊子，水擊三千，扶搖萬里，不但自由，也足夠浪漫。邵琿說：“每一個人都有內心的原動力，如果原動力不清晰，那么前進的動力不會不足，這個時候就會倦怠、松懈甚至后悔。只有原動力足夠清晰，人才會奮斗，哪怕有時會受傷難過甚至彷徨，卻不會退縮，這個原動力就是‘核’，對于我來講這個‘核’是自由。”

剛剛大學畢業的邵琿對自由有了最早的認識，“如果財富不自由，又何談真正的自由。”他發現身無分文的自己距離他真正追求的自由間隔如此遙遠，邵琿決定主動打破這種束縛。于是，他從東北只身來到財富最集中的北京。到了北京他才發現自己的哲學專業在當時有多冷門，連續幾個月都找不到工作，他就幫人看商場、鋪柜臺、進貨……后來他同時打兩份工，每天只睡四到六個小時。他覺得，要掙錢，就要多學習和積累一些知識和經驗，“那時候我恨不得一天二十四小時都工作。”邵琿說。

人生最大的錘煉場

“你的人生是沒有地方去逃避，每天都是撲面而來的成功和失敗。”

剛畢業的邵琿開始思考，究竟什么樣的工作能夠最賺錢。有一次他在報紙上看到有一個外匯投資的講座，這個“跟錢相關”的信息首先進入了他的視線，“既然金融是財富的尖端，那我為什么不去試試。”

聽完講座他完全傻了，“世界上還有這種事兒？”在那個中國期貨市場剛剛興起的年代，沒有任何相關知識背景和經驗的邵琿，決定投身金融。

他開始買書自學，參加各種培訓，在期貨公司做交易員。邵琿覺得自己做期貨的那段時間算不上有成績，“給客戶賠了很多錢，也幫客戶賺了很多錢。”邵琿說，“期貨這個行業可以說是一將功成萬古枯，真正在期貨市場里做出來的人，前提一定是賠錢賠到痛心疾首，而賠到那種程度的人，對人生和自我必定都到了絕望的地步。”

這種絕望在邵琿度過臨界點之前一直在不斷被加深，“你貪婪、膽小、不掌握一定的技巧和過于技巧，這些都會讓你受到教訓。沖動、盲目、自大、貪婪……你所有的人性弱點，全部在這市場里頭被幾十倍、一百倍地放大，然后就會有好多錢賠進去。”邵琿說，“所以后來慢慢做，做到非常頂級的交易員的時候，你就會發現頂級的交易員都會經過這樣一個階段，但最后他依然保持了自我。這時他已經知道自己是什么，適合做哪些，不合適做哪些，他會選擇適合自己的東西。”

從金融到實業的“逆生長”

“從期貨轉到證券，從證券轉向實業，一般人都是從下往上走的，先做貿易實業，再越來越貨幣化和金融化，我是正好倒著來的。我覺得這算某種巧合，但是也有自己的規劃的成分。”

上世紀90年代末，國家開始整頓期貨交易市場，邵琿說：“因為當時的期貨市場存在著大量的投機和不規范行為，規范的交易其實并不多。所以我感覺到這個行業如果未來要有發展，還要經歷很長一段時間的低谷。當時我覺得對這個市場已經有了一定了解，自己的錘煉也到了一個階段，是時候換一個跑道了。”

邵琿在朋友的推薦下進入了證券公司，“那個時候，覺得這種轉換對我們做過期貨的人來說很容易。當然這是兩種不同的東西，也是不同的交易思路和做法。但是如果以交易來看，那么國內的證券交易是非常單一的模式。”

在證券公司工作的幾年中，邵琿越來越覺得，“其實靠打工來達到自己想要財富自由的目的是蠻難的。”邵琿說，“其實到現在我也一直認為應該是‘雙輪驅動’，資本跟實業一個都不能少。”

從證券公司辭職后，邵琿開始創業。辭了職之后他才發現，原來像他這樣的“草根”想要創業非常困難――沒有機會，他身邊一切可以嘗試的創業機會，他幾乎都沒有漏網。投資互聯網、做貿易，高科技投資，甚至生物科學……邵琿的失敗不計其數，但他很清楚，“你只有嘗試了一百次失敗才可能有一次成功。你就要保證你每一次嘗試，你不要爬不起來就行了。”

無數次失敗告訴了邵琿一個道理，“盡量不要碰自己不了解的領域。”2006年，邵琿和幾個朋友在一起聊天時發現他們的需求恰恰符合經濟高速發展的中國當下一批人的需求――旅游休閑產業，邵琿和朋友決定做一家當時在國內幾乎還沒有的領域――醫療旅游。

用手工藝人的精神做企業

“我認為人生是一個過程和體驗，我不會把人生看成是某種終點去追求結果。所以有時有人會不能理解我，有時我特別堅持，有時我特別敢‘賭’，有時掙錢的我卻不干……這個背后就是每個人的價值觀，比如我現在堅持的，其實是一種手工藝人的精神。”

2006年，邵琿正式和朋友創辦北京名仕優翔國際旅行社有限公司，2008年開發公司醫療旅游的一個項目時，在去日本考察的過程中，邵琿查出了身患腫瘤，他的姐姐被查出了早期癌癥，幸運的是，因為被查出的時間早，及時得到了醫治。對生命的重新認識，這更讓邵琿堅定了自己要把醫療旅游做下去的決心。

經過8年的發展，優翔國際與歐洲、美國、日本、韓國和新加坡等發達國家的多家醫療機構建立了深入的業務合作關系。“我們將產品和服務分為兩種，一種是標準化的、工廠式的、流水線式的大批量供應的，這些能滿足整個社會非常標準化和龐大的需要。但是除此之外，人其實還需要一種更優質的服務，一種個性化的服務，我們說帶有溫度帶有情感的、全流程的、以客戶為尊的這種服務和產品，這個就是手工藝。”邵琿說，“就像鞋一樣，你可以是標準化的一雙鞋，只有腳適應它，但你也可以說是我專門為你做的鞋模。每一針、每一線、每一個棱角、每一個地方都是為你所設計的，因為畢竟每個人都不一樣，而這種制作中包含了個人的審美、情感，對事物的認知和多年的經驗，甚至是價值觀。這個就是手工藝人的精神，這是我們所尊重的，所以我們會追求這種東西。”

中國的醫療旅游產業還處于萌芽狀態

《小康?財智》：現在中國的醫療旅游在這幾年發展得很快，公司數量也在增加，您以前在接受采訪的時候說中國的醫療旅游處于一個萌芽狀態，為什么這么說？

邵琿：首先這個市場還沒有真正做起來，醫療旅游實際上應該是有一個輸出和一個輸入。輸出就是中國的客戶前往國外尋找優質的治療方式和服務，在中國現在還有一個很大的潛力可以挖掘。但是更落后的是輸入，輸入這一塊市場其實現在完全沒有做起來，我們周圍的不管是日本、韓國、新加坡，甚至馬來西亞、印度、泰國，都把醫療旅游作為他們的旅游支柱產業之一。

《小康?財智》：醫療旅游其實在他國待的時間最長？

篇9

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A文章編號：

隨著城市化的發展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢。在上海這樣城市化發展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類型多樣，面臨的問題更為突出。本文正是對上海各種實踐進行歸類，并進行分析，并對適用性和優劣總結，期望對今后的改造能有所幫助。

1.上海市需改造舊有住宅的特點

1.1舊區改造的住宅主體逐步發生變化

隨著兩輪舊區改造的逐步展開和深入，上海市的棚戶簡區基本消滅，可改造的二級舊里弄建筑也越來越少。于是，一大批建國初期和上世紀七十年代建造的老公房、老小區逐漸成為下一步舊區改造的重點，其中不乏大量的高層住宅。

據房管部門統計，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬售后公房中有2500萬存在不同程度的需要維修問題，還有近500萬不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬聯建房屋、物業難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于當時的經濟水平和標準等原因，這些房屋設計簡單、設施不齊，配套標準較低。問題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設施等。由于長期處在低租金運行狀態，房屋維修周期長，房屋和輔助設施得不到及時修理和養護，失修失養現象較為普遍;部分上世紀七八十年代的高層住宅電梯還存在著產品能級低、運行狀況差、故障率較高、能耗較大的現象，居民反響也較強烈。

1.2舊有住宅的區位優勢極為明顯

隨著上海級差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區附近的舊有住宅具備極為明顯的區位優勢。

1.2.1豐富的優質公共服務設施

從量化指標上分析，中心城區的公共服務設施如醫院的千人床位指標、學校班級教師數量要高于周邊區域，而在所謂的“優質公共服務設施”.(指三級甲等醫院、市重點中小學、幼兒園等)更是在人均數量上遠遠優于其它區域。以醫院為例，僅靜安區就擁有華山醫院、華東醫院、兒童醫院等多家三級甲等醫院，而較為偏遠的閩行區卻一座三級甲等醫院也沒有。

這些小區周邊的公共交通系統比較發達，而且這些小區與規劃的上海軌道交通站點聯系緊密，出行的時間與經濟成本都很低。

同時，中心城區已經建成了一大批服務功能集聚、種類較為齊全、服務水平較高、規模較大、服務對象范圍較廣、影響力強的高等級商業商務服務區域，如黃浦區的南京東路步行街、人民廣場、豫園商圈；盧灣區的淮海路、新天地；靜安區的南京西路、靜安寺，虹口區的四川北路商業街；浦東新區的陸家嘴CBD；楊浦區的五角場商圈等。

而這些豐富而優質的公共服務資源，也是原有居民不愿意搬離中心區域的重要因素。以黃浦區為例，有許多老黃浦居民在外遷的時候堅持要求保留戶口，就是為了小孩能夠在黃浦區上學[ 於曉磊?上海舊住宅區更新改造的演進與發展研究?同濟大學碩士學位論文，2008：P26]。

1.2.2更強的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城區地價的整體上升是總的趨勢。另一方面，中國的大城市并沒有出現西方城市在1960~1970年代郊區化進程中經歷的內城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態環境品質的提高，使得中心城區始終是大多數居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來的住宅價格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同樣建筑標準與質量的住宅，價格表現為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環線作為價格等高線:2000年，內環線內的住宅價格大多在4000元/以上，至外環線附近的價格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環線價位與檔次大致地總結為“4―6―8―10”，即外環外地區4000元/(低檔)、外環至中環地帶6000元/(中檔)、中環至內環區域8000元/(中高檔)、內環以內地段l萬元/以上(高檔)。2004年甚至出現了“3―2―1”的說法，即樓市均價會達到內環3萬元/、中環2萬元/、外環1萬元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來看，這個當初聳人聽聞的說法已經部分稱為現在的實際情況了。

同時，擁有豐富的不可復制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個重要因素。歷史文化資源與一般物質資源不同，隨著時間的流逝和城市的發展這種類型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發展進入后工業化的階段以后，表現的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區域在社會對文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產業的處所和一些特定的高等級社會階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動地詮釋了發掘歷史文化資源的價值。

1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己經邁進中等發達國家水平，經濟社會的全面均衡發展成為重點。因此不管是因為社會發展所產生的與現實標準存在的絕對反差，還是因為社會分層所產生的相對反差，對舊住宅區居住的原住民來講，改造是極為迫切的。特別是對于那些住房面積低下的居民來講，從他們因為住房條件而所反映出的較為極端的不滿情緒的背后，體現出對改造的渴望。

2.舊有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對上海住宅改造的實例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護性再開發，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改變原有的居住功能的改造（以上海新天地為例）

新天地位于上海的太平橋地區[ 其大致范圍在南路以西、馬當路以東、興安路、太倉路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區除了極少數新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設施和綠化缺乏，屬于盧灣區舊區改造的范圍。根據1996年的太平橋地區改造規劃，該地區將成為現代化的國際性商住園區。

新天地廣場屬于歷史保護區，保留原有舊石庫門里弄格局，并對建筑外觀進行保護性改造。地塊功能由原來的居住轉為開發公共性的商業和文化活動，充分利用毗鄰淮海中路商業街的獨特區位優勢，最大限度地發掘地段的潛在價值（圖5.2.1.1）。

太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎上得以實施，建有l公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側是商務區，南側是住宅區，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷住宅區。

109和112街坊的修建性詳規由SOM公司完成。第二階段的設計及實施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯合承擔。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設計概念及整體規劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發展及深化過程，整個項目歷經兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環境的再生與創新――記上海太平橋地區新天地廣場舊城改建項目?建筑學報， 2001（3）：P12~15]。

羅小未先生曾在文章中對新天地的改造過程作過生動的描述[ 羅小未?上海新天地廣場――舊城改造的一種模式?時代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整個保護、改造與開發是一個挑戰。以新天地北里為例，在這個面積不到2公頃的地塊上原先建有15個縱橫交錯的里弄密布著約3萬m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進出。因此在規劃上首先要讀懂它們之間的關系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時還要把一切能為廣場增色的、具有石庫門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。

新天地廣場在建筑的改造與修整方面曾經歷了很大的困難。本來要在石庫門房子中塞進現代的休閑生活內容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒有衛生設備、上下水道陳舊不足、基礎與地板均已腐爛，只要稍微一動便有散架的可能。結果做了很多試驗，付出了昂貴的代價才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機電設施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經酥松，只好對之進行修補與加固并注射了一種進口的防濕藥水。事實上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費用每平方米高達二萬元。”

新天地在建筑設計方面無疑是成功的。從商業開發的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團贏得了滾滾財源和良好的口碑。胡慶慶從商業策劃的角度對新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區開發與“新天地”的誕生――房地產策劃的成功范例?城市開發，2002.06.P55~56]：

“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現率’最高的評論焦點，從《城市規劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學》到《時代建筑》、《室內設計與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評述、贊揚。甚至日本《新建筑》雜志也有專文評論、褒揚。同時，新天地廣場已成為上海旅游的重要景點之一，尤其是國外的旅游團隊，對此有濃厚的興趣。”

“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費用高達2.28萬元。在此粗略估算一下，若設貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償的話，每年還款額為1.4241億元。我們再粗略估算一下租金收入，……租金年收入為1.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項目還是一個虧損項目。”

“為何瑞安集團公司要花大精力來搞一個并不十分有利可圖的項目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環境大大提升了其周圍的房地產的品位和價值，……以目前已經開始銷售的小高層樓盤為例，其房價已達2萬到2.5萬元/平方米，而在其鄰近相同類型的住宅樓宇只售1萬元/平方米,高出整整1-1.5萬元/平方米。太平橋地區開發的新樓宇估計總量可達2 0 0萬平方米，如果每平方米售價均能比其他地區樓盤高出1萬元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場的改建成功，已對瑞安集團公司產生了一個極好的廣告效應，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產的知名品牌，獲得購房者的高度信任。”

至此，太平橋公園和新天地廣場形成了太平橋地區的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區，2008年初上海市中心6萬元/以上的住宅大多集中在新天地地區。但是，相對于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來說，居住隔離與社會階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。

新天地作為上海歷史建筑改造與開發的標桿性實例，可以帶給我們以下一些啟示：

舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動效應，起到了很好的宣傳示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉型國際性大都市的歷史機遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強的招商運作能力是這個特殊的地產項目成功的基礎。從這兩個角度來說，新天地模式是很難被大量復制的。

新天地每平方米改造費用極高，將住宅改為盈利性商業建筑在經濟方面勉強可行，但對于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價值。

2.2大規模重建的改造（以中遠兩灣城為例）

中遠兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區潘家灣、潭子灣和王家宅地區，簡稱“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶區，俗稱“上海最后一條‘窮街’”，該地區范圍約有63公頃地區內原有居民1萬戶,各級工廠300多家.內區河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會問題日益嚴重,社會矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的總建筑面積達到160萬平方米，預計總投資將達60多億元人民幣。多年來，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開啟廣告?講求戰略求勝強化過程控制――中遠兩灣城策劃案[J]?中國廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區，成為了上海能否在20世紀末完成365萬平方米危棚簡屋改造的關鍵。開發商中國遠洋運輸集團（簡稱“中遠”）最終承擔了這一地塊的開發。

中遠兩灣城規劃占地49. 51公頃，規劃總建筑面積160萬m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬m2，規劃居住人口為3.58萬人。 50公項的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。

規劃中注重建筑所勾勒的空間形態和接近自然的生活品質。根據特定的基地環境將基地劃分3個區：北部的嘈雜區、中部安靜的景觀區、南部親和的河濱區。規劃首先在基地北側布置了5棟長板式住宅，有效阻隔了北面高架環線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時在其間穿插布置了3棟點式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來的冗長感，活躍了北部的建筑形態，突出入口的空間形象并反映出內外空間的滲透性。

南部則以點式和小板式住宅沿河岸布置，強調區內綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區品位[ 莊斌?中遠兩灣城，上海，中國[J]?世界建筑?2006(3):P94]。

設計中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計面積近5萬m2)，來保證視覺空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區外公眾開放，營造出一個優美的居住綠化環境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區改造規劃設計[J]?1999.06:P7~8]。

伴隨著1990年代蘇州河水質與環境的綜合治理初見成效，經過大規模的改造，原有居民動遷了，除了少量回遷戶外，新建的中遠兩灣城成為中高收人住宅區。從1999年10月一期開盤至2003年10月三期開盤，其間價格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過住宅次級市場的轉讓，在中、高收入階層之間產生了二次甚至多次替代現象，例如一期購買的住戶將已經升值的房產以高于當初購進的價格轉手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀[J]?城市規劃學刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結果使得該住宅區居住人群的階層發生了很大的轉變，與周邊城市住宅區的隔離程度也不斷加強。

然而在2006~2007年，中遠兩灣城又發生了大規模的群租現象，居住人群再次發生轉變。據上海市消防部門的統計，中遠兩灣城內共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經營11套。 “居改非”282套，分為開公司265套，做倉庫14套，做盒飯3套。集中在中遠四期29個門樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計算，增加流動人口近萬人，被稱為“滬上第一群居小區”。[ 郭長洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區”――記中遠兩灣城群租整治[J]?檢查風云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中遠兩灣城97弄8號31樓一群租房內因電器短路突然起火，所幸當時屋內并無租客，沒有造成人員傷亡。“原本建筑面積為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細木工板隔成了7個獨立的小房間，擺放了12張床位，房門口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個電飯煲和一臺微波爐，并且都插在同一個拖線板上。”這就是失火群租房里面的情景。群租現象從一個側面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地。“周先生2007年7月從山東某高校畢業，來上海闖蕩的他每個月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠兩灣城。‘如果有錢的話，誰愿意住這種地方。’他說，‘中遠兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價格700元。我的月收入是1500元，交通費每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費、通訊費基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分攤比例降低，更造成衛生、擾民等多種問題。不少業主都抱怨“我們的生活品質明顯受到‘群租’的影響。”可見，如此規模巨大的群租讓中遠兩灣城存在嚴重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業主的正常生活，造成來訪不斷，投訴不斷，公共設施也超負荷運行。最后由政府出面進行治理整頓，才使中遠兩灣城內的群租問題得以基本控制。

通過中遠兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：

大規模推倒重建對危棚簡屋的改造是最有效率的途徑，通過精心的設計可以營造良好的居住環境。

目前，上海中心區改造后的大型社區居住由于區位優勢，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶很少，容易形成居住隔離。

工作在中心區的低收入階層，由于無法負擔遠途通勤的時間與金錢成本，往往選擇就近、廉價的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導，會產生畸形居住形態，影響社會和諧。

隨著郊區環境的改善，交通的發展，私家轎車的普及，上海市中心城區人口密度已初步呈現降低的趨勢[ 李健，寧越敏?1990年代以來上海人口空間變動與城市空間結構重構?城市規劃學刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無法疏導，會導致中心區環境惡化，加速郊區化進程，有重蹈美國惡性郊區化覆轍的危險。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區結合自身特點對成套更新方式的一種大膽創新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風格進行重建。]的改造（以新福康里為例）

新福康里小區（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門二路。項目總占地面積37886平方米，項目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建設于1927年的舊式里弄住宅小區。小區原有居民約2600戶，戶內大都無衛生設施，廚房為多戶共用，每戶居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小區總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯排別墅組成。自1998年9月啟動至2001年底建成，建設總周期為3年半，項目總投資約5億人民幣。

全部建成后可居住1504戶居民，其中回搬居民近800戶，平均每戶的住房面積達70平方米，并有獨用的煤、衛設施。另有可銷售近400套住房，異地動遷了1800戶居民。在建筑風貌上既保留了傳統民居特色，又融入了現代海派風格，是靜安區第一個成片、整街坊舊住房成套改造項目。

在市、區兩級政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來居住在福康里的居民，平均每戶只要出資12萬元就可回搬，這樣既滿足了居民住房改造的需求，又符合居民的實際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士論文?2007?P52]。

新福康里是靜安區第一個成片、大規模的成套率更新項目，在許多方面值得借鑒的方面。

例如，完全商品化的開發模式，通過商品化的運作方式實現了項目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時提高了住宅建筑品質和居住區的整體人員素質。

一系列的政府優惠政策也保障了項目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點地塊，土地在協議出讓的時候免去了土地出讓金；動拆遷的環節，由于推出了“區內回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區范圍內專為動遷戶建造的商品房享受市場價的7折優惠；戶口較多而實際住房面積較少的困難動遷戶則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動拆遷工作的順利實施；在規劃指標上，對于小區中心6000平方米的架空層不計算容積率，使小區在延續原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時，保留了適當的開發強度，并增加了相應的配套設施。

合理調整利益分配，讓利于民是項目取得成功的基礎。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據自身的經濟和居住條件，通過原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實現居住的成套率，三種方式的安置方案相對透明和公平，加上政府和開發商的共同讓利于民，使原有居民在該項目的更新過程中充分受益。

新福康里小區的建設為上海市靜安區樹立了一個舊有住宅大規模、整街坊改造的成功個案，社會影響非常良好，并帶動了其后的一系列改造建設，。

王佳寧通過對新福康里小區的實證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區的中心地塊，屬淮海街道復四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個小街區。豐裕里約建于20世紀20年代，其空間構造為標準的后期石庫門里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側的12條支弄，一側的支弄為封閉的盡端式，另一側通達一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊人口有1716人，共608戶，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動人口，其構成由前來上海務工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長的上海居住史，其中的老年人約在上世紀中葉之前就來到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會結構與現今上海一般里弄街道的構成相近。]的鄰里交往狀況，發現新福康里的鄰里認知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統的里弄社區。

“第一，在鄰里熟識的數量上，豐裕里和新福康里都有較高的估計，絕大多數居民至少認識“一些”鄰居。

第二，在鄰里關系親密度上，豐裕里居民的親密表現不如新福康里，反而傾向于維持較淺薄的聯結形式。

第三，在鄰里關系健康度的評價上，豐裕里和新福康里的認可情況都較好，少有負面評價。然而，新福康里有更多居民作出了積極的正面評價，說明在良好度的感知上新福康里更勝于豐裕里。

第四，在鄰里關系重要性方面，絕大多數受訪者都意識到部分鄰里聯結對他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評價仍低于新福康里，對鄰里聯結及其情誼的依賴度不如想象中的高。

第五，在個人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新福康里有更大比例的居民對此持高度肯定的判斷，說明豐裕里居民確實具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類支持和日常幫助類支持間，雖然兩地對前者的確定程度略低，但整體差距不大。

第六，在鄰里整體關照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個人支持，說明不論在豐裕里還是新福康里都相信鄰里中存在普遍的互助規范。

第七，在生活氛圍舒適性的評價中，豐裕里表現一般，而新福康里卻呈現很高的正面評價。說明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優勢，反而可能是一種缺陷。

第八，在鄰里責任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺意識，整體所關注的范圍比新福康里大許多。在新福康里，多數居民的警覺心理嚴格限制在與自家直接相關的區域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔負責任。[ 王佳寧?上海傳統社區鄰里環境研究―基于石庫門里弄的實證研究?同濟大學碩士學位論文?2007?P113]”

分析“新福康里”的實例，并與中遠兩灣城進行比較，我們可以得到下面的結論：

與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設施，不同點在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細節等方面盡量做到按照原有風格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。

就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對維持社會的穩定、延續的城市文脈都是有利的。同時，部分新搬入的居民進行適度混合，增加了區域的活力。

由于“新福康里”的建設年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會緩解這一現象。

政府的優惠政策和開發商平和的心態是這類“拆落地”項目成功的保障。因此有必要就此類項目的地價、架空層面積計算、開發商的補償機制等多方面政策做出比較明確的規定，這樣才能平衡各方利益，切實有力地發掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。

2.4保留歷史痕跡的改造（以復城國際為例）

復城國際位于虹口區東北部的曲陽中心商務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀六、七十年代的居住小區。復城國際總建筑面積約15萬平方米，是一個集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，其中包括7萬平方米的住宅，6萬平方米的辦公以及1.4萬平方米的商業。該項目由上海復地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產投資管理公司，管理的地產總值超過840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個歷史保護建筑投資基金―荷蘭國際歷史保護建筑投資基金，在歷史建筑保護和舊城改造方面有著豐富的經驗。]攜手打造。

基地原址為中國鼎鼎大名的八一電影機械廠所在地。這里曾經輝煌一時，從1952年建廠開始這里出品了大量電影放映設備和照相機械產品，16毫米移動式電影放映機、35毫米固定式電影放映機、16毫米印片機、印片縮片機等。

復城國際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標其實并不是特別優秀，但是，基地原有綠化保護率卻高達80%，另外的20%進行了就地遷移。

在最終的規劃中，基地上這條60多米長、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個5米多高的噴泉，也是保留下來的。正對著噴泉的是一棟建筑建于上世紀的30年代，這棟日偽時期日本人所造的老洋房在戰火中幸運不倒，動蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。

復城國際的中心區域以2幢保留老建筑帶領另2幢新建建筑，構成大面積的商業共享區域為核心。該老廠房是八一電影機械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。

廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結構。復地集團耗資600萬元改造，設計邀請了在歷史建筑保護再利用方面有著豐富經驗的日本HMA建筑設計公司，該公司曾完成了上海新天地，建國中路8號橋，杭州UME電影城的眾多改造項目，在業內有著良好的聲譽[ 高洪構?上海新興樓盤中的歷史建筑?同濟大學碩士學位論文，2008（3）：P24~26]。

復城國際的售樓處就設在老廠房內，里面除了刻意磚塊的墻和經過修繕的拱頂，其余全都打上了現代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發，以對比的手法，在歷史和現實之間取得平衡。

復城國際的案例可以改變我們的一些思路：

大規模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續時代的文脈，盡管這種延續只是歷史建筑的片段。

保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復城國際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設施，位置和功能的特殊性使區域的歷史氛圍得到延續。

原汁原味的老建筑，通過對比手法可以產生強烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。

2.5局部設施的更新改造（以平改坡為例）

所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂的多層住宅，而“坡”則是指更新后的坡屋頂狀態。根據上海市房屋土地資源管理局解釋：“平改坡”是指在建筑結構許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對外立面進行整修，達到改善住宅性能和建筑物外觀視覺效果的房屋修繕行為[ 見上海市房屋土地資源管理局網站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實事項目。自1999年～2006年已累計完成2870萬平方米，計13009幢，受益居民達55萬戶[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期間，除了針對舊式里弄的大規模商業開發的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區的城市建設與發展中發揮了重要的作用，特別是當大規模更新因為動拆遷問題陷入困境，成套更新方式也因為政策執行上的問題放緩進程時，“平改坡”卻產生了良好的社會反響，積極的推動了中心城區的舊居住區更新工作。

“平改坡”更新方式，因為其單位投入量較少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過140元/平方米。對應目前中心城因為商業商務功能的拓展而不斷增長的經濟實力，政府完全有能力承擔起這樣的更新開支。“平改坡”更新方式的出現和成功為中心城區的舊居住區更新拓展了思路，并極大的緩和了當前的社會矛盾。

平改坡從1999年第一幢試點成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內涵和外延都得到了不斷的發展，按照其發展可以分為以下三個階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士學位論文?2007?P47]：

第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開始沿延安路高架試點，完成改造13幢，并在試點成功的基礎上，2000年擴大試點至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內容主要是以整修屋面和外立面為主，簡稱 “穿新衣、戴新帽”。

第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴大到各區高架道路沿線和重要景觀道路沿線區域，三年內完成改造4648幢。改造的內容也隨著兩個平改坡綜合改造的試點，深化為結合平改坡，對整個小區的形態、功能、環境進行綜合改造，簡稱“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境”。

第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時間內，改造的對象從景觀道路沿線進一步擴展為成規模的小區，在第二階段綜合改造試點取得成功經驗的基礎上，逐漸將更新重心調整為舊小區平改坡綜合改造。同時，根據2005年上海市建設環境友好型、資源節約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內容。至此，平改坡的綜合改造內容擴展為“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境、降能耗、節資源”。

張金秀在文中對第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區改造的新路子――關于上海舊區改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業管理的威寧小區成為申城新一輪首批舊小區"平改坡"綜合改造試點之一。……這里實現變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報警系統、電子公告牌、太陽能路燈、發光門牌，綠化將得到合理布置，小區道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個車位，居民們不用把車停在馬路上了。擴建后，每戶增加的5到20個平方米面積，僅以較低的成本價出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢改善居住條件。在這新一輪的舊區改造中，結合“平改坡”工程，本市還開始了住宅綜合改造試點，延長住宅使用期。比如，在基礎加固的基礎上，將底樓居民上搬至實行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區圖書室、健身室、活動室、保健室等社區服務公共設施；在部分多層住宅中加裝電梯等。”

透過“平改坡”現象我們可以發現：

滿足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價，增加一些小的配套設施就可以達到較高的滿意度。