引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí),由此導(dǎo)致委托人遭受損失,則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”但對(duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題,學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議,主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任,其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可,不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中,原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買賣合約》后,被告以查知該屋賣方曾將戶籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由,拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì),買賣雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜,被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù),故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人,還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù),以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專業(yè)人士,委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的,委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力,其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑,故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前,我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中,一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務(wù)時(shí),本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告,但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù),存在一定過(guò)錯(cuò)。基于此,判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但有如實(shí)報(bào)告義務(wù),而且負(fù)有一定程度的積極調(diào)查義務(wù)。首先,房地產(chǎn)居間商是從事?tīng)I(yíng)業(yè)性中介服務(wù)的專門機(jī)構(gòu),而不是民事上的一般居間人。一般來(lái)說(shuō),委托人都是因?yàn)橄嘈乓灾薪榉?wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居間商在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中具有高于普通人的專業(yè)知識(shí)和辨別能力,能為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息,所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次,委托人一般都會(huì)支付一筆不小的中介費(fèi)給房地產(chǎn)居間商。從對(duì)價(jià)的角度看,房地產(chǎn)居間商與民事上一般的受托人、居間人不同,其所收取的報(bào)酬較多,因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義務(wù)。最后,我國(guó)不少已經(jīng)實(shí)施的或正在起草的地方性法律文件都對(duì)房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)作了明確規(guī)定。如《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)核查委托人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明,以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實(shí)情況,并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或合同”,《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》、《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)、《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》、《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》(征求意見(jiàn)稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定,這些規(guī)定反映了各地的現(xiàn)實(shí)需要。1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》債編修正時(shí),增加了第567條第二款“以居間為營(yíng)業(yè)者,關(guān)于訂約事項(xiàng)及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力,有調(diào)查之義務(wù)”。我國(guó)澳門地區(qū)《商法典》第713條也規(guī)定:“對(duì)于與法律行為之評(píng)價(jià)及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況,居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng)事人。”

筆者建議,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加這樣一條:“從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。從事房地產(chǎn)報(bào)告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告上述事項(xiàng)及調(diào)查核實(shí)的結(jié)果。”其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)”一般包括:(1)交易標(biāo)的物的基本情況,如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況,抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況,如當(dāng)事人的真實(shí)身份、信用情況、是否顯無(wú)履行能力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項(xiàng)。實(shí)踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí);對(duì)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;對(duì)當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。

二、居間費(fèi)用的承擔(dān)

居間費(fèi)用是指居間商進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用,一般包括交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等。關(guān)于居間費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題,理論上和實(shí)踐中一直存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)《合同法》第426條、427條明確規(guī)定,居間商促成合同成立的,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的,可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用。但有些學(xué)者對(duì)《合同法》的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑,認(rèn)為居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事人約定;當(dāng)事人無(wú)約定時(shí),應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間,居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費(fèi)用。④理由是:第一,居間費(fèi)用是居間合同的條款之一,依合同自由原則,當(dāng)事人有權(quán)自主約定,只有在當(dāng)事人未約定時(shí)才適用法律規(guī)定;第二,將居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與合同是否成立聯(lián)系在一起沒(méi)有根據(jù);第三,在商事居間中,居間商從事居間活動(dòng)是一種營(yíng)業(yè)行為,這種營(yíng)業(yè)行為不可避免地存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則,居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。⑤

從國(guó)外立法來(lái)看,在當(dāng)事人對(duì)居間費(fèi)用有約定或存在慣例的情況下,各國(guó)(地區(qū))都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對(duì)此沒(méi)有約定的情況下,各國(guó)(地區(qū))采取的態(tài)度是不一樣的。如《德國(guó)民法典》第652條第二款和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第569條都規(guī)定,不論居間商是否促成合同成立,居間費(fèi)用的承擔(dān)都依當(dāng)事人之自由約定,在沒(méi)有約定的情況下由居間商承擔(dān),居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規(guī)定:“除非有相反的約款或慣例,實(shí)施了他人委托事項(xiàng)的居間商,即使未完成該事項(xiàng),也有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。”⑥

筆者認(rèn)為,盡管我國(guó)《合同法》與《德國(guó)民法典》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》對(duì)于居間費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定不同,但在實(shí)務(wù)操作中的結(jié)果可能不會(huì)相差很遠(yuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)居間司法實(shí)務(wù)來(lái)看,法院對(duì)居間未成時(shí)因必要費(fèi)用的計(jì)算、支付等引發(fā)的糾紛案件,一般要求居間商證明:(1)該費(fèi)用的必要性;(2)該費(fèi)用的關(guān)聯(lián)性。“作為原告的居間商舉證證明這些較為困難,往往也不經(jīng)濟(jì),加之有時(shí)其還需維持與委托人的友好關(guān)系,因此實(shí)踐中居間商在居間未成時(shí)一般并不要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”⑦筆者認(rèn)為,基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作為消費(fèi)者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實(shí),如果允許當(dāng)事人就居間費(fèi)用的承擔(dān)自由約定,很可能會(huì)造成不公平的格式條款大量出現(xiàn),損害消費(fèi)者的合法利益。而賦予居間商居間費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)并不會(huì)過(guò)分加重委托人的負(fù)擔(dān),因?yàn)榫娱g商請(qǐng)求居間費(fèi)用必須證明費(fèi)用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過(guò)訴訟程序向委托人請(qǐng)求居間費(fèi)用時(shí),法院可在費(fèi)用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷,以平衡當(dāng)事人之間的利益。綜上,在《城市房地產(chǎn)管理法》中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題,具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù),未促成合同成立的,有權(quán)要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”

三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系

在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中,有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間合同或其促成的房地產(chǎn)買賣、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定“若房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)交易合同,其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實(shí)踐中有法院認(rèn)為,居間商不得享有交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利,因此,居間活動(dòng)所促成的合同中不得約定“當(dāng)事人未履行合同義務(wù)時(shí)向居間商承擔(dān)違約責(zé)任”。也有法院認(rèn)為,這一約定是居間活動(dòng)所促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有,該讓與行為不違犯法律的強(qiáng)制性規(guī)定,故這種合同條款合法有效。

筆者認(rèn)為,我國(guó)《合同法》第424條規(guī)定,居間合同是居間商向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。據(jù)此,居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì),其不是所促成的合同的當(dāng)事人,不享有所促成的合同中的權(quán)利,也不負(fù)擔(dān)所促成的合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同,就有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬,如果不存在因居間商的原因造成合同無(wú)效或可撤銷的情形,即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為,居間商也不會(huì)有任何損失。因此,當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時(shí),其不能請(qǐng)求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第574條就明確規(guī)定,居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約,無(wú)為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外,房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的,必須有明確的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,轉(zhuǎn)讓方不再對(duì)另一方享有違約金請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中通常都是居間商單方在居間合同中設(shè)置“委托人如違反對(duì)交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù),必須向居間商支付違約金”之類的條款,交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為,有必要在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動(dòng),對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同,不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)。”

四、委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果

實(shí)踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后,一旦獲得了某些締約信息,就私下與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交易,避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),以逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動(dòng)的目的落空,給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前,我國(guó)對(duì)于委托人“跳單”的糾紛還沒(méi)有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下,有的法院會(huì)判決“跳單”的委托人支付違約金⑧,但在沒(méi)有違約金條款的情況下,“如果訴諸法院,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此支出必要費(fèi)用或請(qǐng)求損害賠償(如果有損失的話),不太可能獲得中介費(fèi)用”⑨,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。委托人“跳單”違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,對(duì)房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利,有必要對(duì)此進(jìn)行立法制。

筆者認(rèn)為,如果房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人約定了關(guān)于“跳單”的違約金條款,那么法院在裁判時(shí)應(yīng)依當(dāng)事人的約定。如果當(dāng)事人未作此類約定,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。理由是:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)收取報(bào)酬的一般條件包括:(1)房地產(chǎn)交易合同成立;(2)房地產(chǎn)交易合同的成立與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)之間具有因果關(guān)系。實(shí)踐中的委托人“跳單”有兩種情況:一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托人提供了有關(guān)締約機(jī)會(huì)的信息,但尚未提供具體的媒介服務(wù)時(shí),委托人避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),直接與對(duì)方當(dāng)事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下,委托人系為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚沽朔康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件的成就,應(yīng)準(zhǔn)用《合同法》第45條第二款的規(guī)定,視為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件已經(jīng)成就。另一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為委托人與對(duì)方當(dāng)事人提供了有效的訂立合同的媒介服務(wù)后,委托人直接與對(duì)方當(dāng)事人訂立合同,且向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)謊稱締約失敗,以逃避支付報(bào)酬的義務(wù)。在這種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的一般條件實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成就。因此,在上述兩種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。目前,有些地方性法律規(guī)定也支持了這種觀點(diǎn),如《本溪市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第25條就明確規(guī)定:“已簽訂中介服務(wù)合同的委托人交易雙方為逃避中介服務(wù)費(fèi)私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須向提供該信息的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)交納中介服務(wù)費(fèi)。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者林誠(chéng)二也認(rèn)為,委托人“跳單”的情況應(yīng)類推適用臺(tái)灣地區(qū)《民法》第101條第一款之規(guī)定,視為居間契約仍存在,該契約系因居間服務(wù)而成立,故居間商仍得請(qǐng)求報(bào)酬。⑩為了遏制委托人“跳單”的現(xiàn)象,《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果作出規(guī)定:“房地產(chǎn)媒介居間服務(wù)中,委托人為逃避支付報(bào)酬的義務(wù),利用房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的媒介服務(wù),私下簽訂房地產(chǎn)交易合同的,當(dāng)事人有約定的從其約定,沒(méi)有約定的,提供居間服務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。”

注釋

①按照《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二條規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種。

②俞明軒、王菡玨:《中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀與展望》,牛鳳瑞主編《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006年,第160頁(yè)。

③王恩兆、蘇仲軒:《論房地產(chǎn)居間合同》,《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2008年第8期,第126頁(yè)。

④曾慶俊:《居間合同研究》,山東大學(xué)2007年碩士學(xué)位論文,第24—25頁(yè)。

⑤參見(jiàn)段仁元:《論居間合同的報(bào)酬與費(fèi)用》,《人文雜志》2001年第2期,第92頁(yè)。

⑥費(fèi)安玲、丁玫:《意大利民法典》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997年,第451頁(yè)。

⑦王恩兆:《房地產(chǎn)居間合同若干法律問(wèn)題研究》,中國(guó)人民大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文,第50頁(yè)。

篇2

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

篇3

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案例來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余款在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第

二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第

四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確認(rèn)無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第

一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就是可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第

二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)具體闡述。

第

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第

二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第

三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第

四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

篇4

一、 當(dāng)前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)該從1988年《憲法》修訂以后實(shí)施的《土地管理法》這一階段標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)立法進(jìn)入新階段，主要表現(xiàn)從二個(gè)方面來(lái)說(shuō)明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國(guó)家對(duì)土地的部分控制權(quán)；二是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始接軌，土地的使用權(quán)可以進(jìn)行公開(kāi)的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進(jìn)行抵押；到了1990年5月國(guó)務(wù)院了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，包括中國(guó)境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個(gè)人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)立法的一個(gè)里程牌，它的出臺(tái)細(xì)化并細(xì)分了房地產(chǎn)交易立法的可能，相繼出臺(tái)了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例，特別是我國(guó)的《合同法》也開(kāi)始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)在交易過(guò)程中出現(xiàn)了不少新情況新問(wèn)題；還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)，特別是在《物權(quán)法》開(kāi)始實(shí)施后，房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開(kāi)始發(fā)生了一些變化，這種變化也成為交易過(guò)程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，那么在實(shí)際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護(hù)呢，特別是在私有房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問(wèn)題，都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個(gè)方面：

1、簽訂書(shū)面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，首先是要簽訂書(shū)面合同，這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實(shí)踐的需要，同時(shí)我國(guó) 《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。雖然從司法理論的角度來(lái)說(shuō)采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書(shū)面合同形式。那么這從法律層面和國(guó)家政策的傾向性上來(lái)說(shuō)都做也了明確的回答，就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書(shū)面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問(wèn)題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當(dāng)事人必須是個(gè)人，對(duì)產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力，除此之外國(guó)家法律明確規(guī)定了任何單位不得購(gòu)買和變相購(gòu)買私有房地產(chǎn)，如有特殊需要也要經(jīng)過(guò)縣區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)方可實(shí)施。當(dāng)然對(duì)于部分農(nóng)村的宅基地交易國(guó)家還有相應(yīng)的政策和規(guī)定如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)；同時(shí)農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應(yīng)經(jīng)所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過(guò)當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效，并且在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性，房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有，應(yīng)取得所有共有人的同意方可進(jìn)行交易，否則是無(wú)效的。

3、交易雙方的真實(shí)意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實(shí)意愿的表達(dá)，是基于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果在交易的過(guò)程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當(dāng)?shù)美氖侄危`背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無(wú)效的，這樣的合同違背了意思表示真實(shí)的法律原則，這在我國(guó)的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認(rèn)

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性，另外新的法律法規(guī)也進(jìn)一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準(zhǔn)的法律原則，也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生，那么在沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體，那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點(diǎn)并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實(shí)施但未中止，也就是在買志雙方處于一個(gè)交易過(guò)程中，在交易的過(guò)程出現(xiàn)一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔(dān)，而相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止，所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個(gè)由諸多環(huán)節(jié)組成的行為，而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認(rèn)。

結(jié)束語(yǔ)：私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性，才能保障買賣雙方的權(quán)益。

篇5

二oo四年八月

本合同文本使用說(shuō)明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房屋（二手房）轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號(hào)大寫（壹、貳………）填入 [ ] ；對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當(dāng)事人可另訂補(bǔ)充協(xié)議。

編號(hào)：

賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）： 買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

賣方人：　 買方人：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

中介服務(wù)方（以下簡(jiǎn)稱丙方）

工商注冊(cè)號(hào)：

備案證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產(chǎn)狀況

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見(jiàn)榕房權(quán)證　字第 號(hào)）（土地使用證　 字第號(hào)）

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買賣價(jià)格為　（幣種）（大寫）：　佰　拾　萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房產(chǎn)買賣價(jià)為　（幣種）（大寫）：　佰拾萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為　 （幣種）（大寫）：　 佰拾

萬(wàn)　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細(xì)目：

（1）、配套：

（2）、家電：

篇6

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人依法進(jìn)行相關(guān)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列過(guò)程行為的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與合作企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，主要是通過(guò)以簽訂合同的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著許多合同管理風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多的法律法規(guī)，如合同法、土地管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法等。為了更好地控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)投資效益最大化的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的合同進(jìn)行有效管理。

1 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

1.1 是確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)

合同是一種契約，是當(dāng)事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，在實(shí)施過(guò)程中是合同雙方的最高行為準(zhǔn)則，合同中規(guī)定了雙方享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對(duì)合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常管理工作十分龐雜且各具特點(diǎn)，因此合同管理便成為了保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一切活動(dòng)都必須按照合同辦事，這樣才能保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2 是規(guī)范企業(yè)管理的重要手段

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是高度競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)體制，為保障各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠公平有序競(jìng)爭(zhēng)，就要依靠法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同簽訂涉及到多個(gè)領(lǐng)域，而且還涉及到企業(yè)內(nèi)部與合作單位之間的多個(gè)部門和人員。從房地產(chǎn)企業(yè)各部門相關(guān)專業(yè)人員到各級(jí)分管領(lǐng)導(dǎo)，再到合作單位的相關(guān)部門人員，所涉及的領(lǐng)域及人員相當(dāng)多。在這個(gè)過(guò)程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而合同能夠約束各方，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理，維持好企業(yè)的良好社會(huì)形象。

1.3 是防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)通常具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、國(guó)家政策干預(yù)等特點(diǎn)，項(xiàng)目自立項(xiàng)、實(shí)施至竣工備案驗(yàn)收為止，處處面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素。比如在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，因雙方供求信息不對(duì)稱，對(duì)供應(yīng)商的選擇要考慮各方面風(fēng)險(xiǎn)因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往無(wú)法做出最合理的選擇。而加強(qiáng)合同管理能夠有效判斷、規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，能更好地確保對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定合理健全的合同管理制度，沒(méi)有嚴(yán)格的管理流程，造成合同在執(zhí)行過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生，致使企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同涉及內(nèi)容較多，專業(yè)面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價(jià)及法律專業(yè)知識(shí)。目前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，把合同管理簡(jiǎn)單地視為一種事務(wù)性工作，致使在合同履約過(guò)程中經(jīng)常遭受到一些本可避免的損失。

2.2 合同管理的重視度不夠

企業(yè)往往對(duì)合同談判和簽訂過(guò)程都比較重視，但合同簽訂后，在執(zhí)行和管控方面則經(jīng)常容易出現(xiàn)疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項(xiàng)目相關(guān)的負(fù)責(zé)人員，而沒(méi)有對(duì)合同主要條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的交底，這樣就導(dǎo)致了合同在簽訂與執(zhí)行過(guò)程中的嚴(yán)重脫節(jié)，致使相關(guān)執(zhí)行人員對(duì)合同條款的規(guī)定內(nèi)容了解不夠全面，工作責(zé)任劃分不明確，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)不符合合同要求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)

合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)反映合同雙方的真實(shí)意思。但實(shí)際在合同簽訂時(shí)往往內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在執(zhí)行過(guò)程中增加了不少合同隱患和風(fēng)險(xiǎn)。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對(duì)雙方權(quán)利和義務(wù)的條款內(nèi)容表述不明確，對(duì)違約責(zé)任規(guī)定得過(guò)于簡(jiǎn)單，意思表達(dá)不清晰。在執(zhí)行中一旦出現(xiàn)違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內(nèi)容表述不準(zhǔn)確，由于沒(méi)有采用規(guī)范的格式合同文本，合同內(nèi)容表達(dá)不夠完整，對(duì)合同理解容易發(fā)生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實(shí)意愿，使企業(yè)自身承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 合同執(zhí)行過(guò)程監(jiān)管力度不夠

在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒(méi)有對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。合同管理不僅僅只是一個(gè)部門或者一個(gè)崗位的責(zé)任，而是需要多個(gè)職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執(zhí)行，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)正常運(yùn)行。

3 加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理的主要對(duì)策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理過(guò)程及房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的行為規(guī)范。合同工作流程是否健全是保證建設(shè)項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問(wèn)題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的許多專業(yè)管理部門，若哪一環(huán)節(jié)發(fā)生失誤，都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業(yè)合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責(zé)崗位權(quán)限制度，明確合同主管的責(zé)任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監(jiān)督制度；其三，制定相關(guān)配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺(tái)帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時(shí)，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個(gè)工程項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

3.2 加強(qiáng)實(shí)施合同示范文本制度

實(shí)行合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《合同法》加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提高合同履約率，維護(hù)行業(yè)市場(chǎng)秩序的一項(xiàng)重要措施。一方面有助于當(dāng)事人熟悉有關(guān)法律、法規(guī)，使工程合同的簽訂符合法律規(guī)范的要求，避免出現(xiàn)顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高合同的履約率，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序。國(guó)家有關(guān)部門頒布的各類建設(shè)工程合同示范文本，對(duì)當(dāng)事人各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了全面、準(zhǔn)確的規(guī)定和約定，可操作性強(qiáng)，有利于防止當(dāng)事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發(fā)生。因此，在訂立合同時(shí)，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質(zhì)量。對(duì)于自行草擬的合同文本，也應(yīng)參照合同示范文本，避免和有效控制合同風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

3.4 不斷提高合同管理人員素質(zhì)

其一，認(rèn)真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項(xiàng)目的實(shí)施全過(guò)程，具備合同管理知識(shí)，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，能夠熟練運(yùn)用合同管理技能管理各項(xiàng)活動(dòng)。其二，抓好合同管理人員的教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和法律、行政法規(guī)的不斷完善，對(duì)合同管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)合同管理法律知識(shí)，不斷提高其業(yè)務(wù)水平，以便保證開(kāi)發(fā)企業(yè)合法地參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其三，積極吸收和采納國(guó)外成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)。比如可以學(xué)習(xí)借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴(yán)密和完善合同內(nèi)容，減少合同履約過(guò)程中的爭(zhēng)議，提高建設(shè)工程合同管理水平。其四，對(duì)合同管理人員實(shí)行崗位責(zé)任制。工程合同管理是專業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任大、極為復(fù)雜的工作，合同管理人員要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，才能在更好地在合同管理中發(fā)揮作用。

4 結(jié)語(yǔ)

合同管理工作，是房地產(chǎn)項(xiàng)目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制的意義十分重大。在現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，企業(yè)只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國(guó)計(jì)劃

篇7

隨著改革開(kāi)放以后國(guó)家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化以及城鎮(zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)在全國(guó)各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺(tái)。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過(guò)80%的客戶買賣二手房的時(shí)候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來(lái)為其服務(wù)。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對(duì)稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問(wèn)題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識(shí)結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國(guó)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬(wàn)家，但有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬(wàn)多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬(wàn)余人，但取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)的不足萬(wàn)人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書(shū)》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無(wú)”機(jī)構(gòu)（即是無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、無(wú)備案證書(shū)、無(wú)從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒(méi)有專門接受過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻綦[私等現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較差，很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國(guó)家出臺(tái)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒(méi)有對(duì)是否取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒(méi)有對(duì)是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定。《辦法》只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過(guò)戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書(shū)》。其主要原因是無(wú)注冊(cè)資金、無(wú)從業(yè)人員資格證書(shū)，無(wú)法達(dá)到取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》的條件。《辦法》對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開(kāi)展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所不規(guī)范，甚至無(wú)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個(gè)人、一塊牌就是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對(duì)其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識(shí)都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺(tái)較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購(gòu)房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購(gòu)房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無(wú)論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書(shū)中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個(gè)部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)辦門檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，需要培養(yǎng)一批知識(shí)結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場(chǎng)營(yíng)銷中的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識(shí)，同時(shí)還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑工程、房屋測(cè)量等方面知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識(shí)，誠(chéng)信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的處罰措施。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價(jià)、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長(zhǎng)期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級(jí)政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時(shí)必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會(huì)。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場(chǎng)化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《備案證書(shū)》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開(kāi)、公正、公平，不得賺取差價(jià)，不得欺騙當(dāng)事人，同時(shí)，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，對(duì)有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見(jiàn)加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過(guò)程中一項(xiàng)重要的工作。

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。

二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理存在的主要問(wèn)題

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證欠缺規(guī)范。現(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問(wèn)題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書(shū)寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來(lái)困難。現(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德，對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見(jiàn)，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。

2、管理人員素質(zhì)較低。現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉模瑢?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來(lái)訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問(wèn)題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過(guò)程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問(wèn)題以留待事后“溝通”。

5、合同執(zhí)行過(guò)程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒(méi)有對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理對(duì)策

1、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)需寫明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書(shū)面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡(jiǎn)述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對(duì)內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無(wú)簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對(duì)完成的工作未作定量描述的將作為無(wú)效簽證處理。

2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書(shū)面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過(guò)15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。

3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開(kāi)展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國(guó)招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽(yáng)合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國(guó)際慣例的合同管理制度。根據(jù)國(guó)際慣例，我國(guó)的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國(guó)際化的、“全過(guò)程”、“全方位”的合同管理制度。“全過(guò)程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)。“全方位”是指合同管理要覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。

5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻(xiàn)

篇9

本案在審理過(guò)程中，有兩種不同的意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 ，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規(guī)定，應(yīng)是有效合同。

[評(píng)析]

本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會(huì)生活中屢見(jiàn)不鮮。筆者同意第二種意見(jiàn)，即該房屋買賣合同是有效的合同。被告應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。理由如下：

1、從我國(guó)合同法的規(guī)定看。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認(rèn)為即使沒(méi)有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。

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2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件，涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證，沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開(kāi)發(fā)獲取高額利潤(rùn)，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開(kāi)發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見(jiàn)證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，掌握開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況，有無(wú)資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，防止被開(kāi)發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購(gòu)房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來(lái)抓。通過(guò)加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查。在我國(guó)尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠(chéng)信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過(guò)法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠(chéng)信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。(2)建立和完善信用信息開(kāi)放的法律體系。信息的開(kāi)放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國(guó)目前己逐步建立政務(wù)公開(kāi)、政府信息公開(kāi)制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開(kāi)，而對(duì)微觀信息的公開(kāi)，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開(kāi)的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開(kāi)放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國(guó)家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過(guò)程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開(kāi)。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購(gòu)房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國(guó)不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國(guó)尚無(wú)成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國(guó)商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

篇11

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營(yíng)業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問(wèn)題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒(méi)有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來(lái)說(shuō)中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過(guò)于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問(wèn)題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力 在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問(wèn)題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問(wèn)題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國(guó)已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒(méi)有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開(kāi)始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)過(guò)程管理制度和退出機(jī)制。

2 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)、無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國(guó)是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無(wú)論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。

2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營(yíng)能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場(chǎng)上面出現(xiàn)了一批小而散、競(jìng)爭(zhēng)力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過(guò)于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國(guó)家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理。現(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理者，積極開(kāi)展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。

篇12

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素影響，使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益嚴(yán)重背離而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性很高的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過(guò)程中存在或潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已嚴(yán)重威脅我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，這極不利于我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)、土地貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序建立與健康發(fā)展，不能離開(kāi)健全完善的法律法規(guī)支持，在我國(guó)政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問(wèn)題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運(yùn)行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風(fēng)險(xiǎn)

一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責(zé)上沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，對(duì)客戶的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時(shí)甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關(guān)的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的放貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過(guò)程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善，沒(méi)有嚴(yán)格的抵押住房登記制度。同時(shí)，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無(wú)力償還，資產(chǎn)無(wú)法分割，抵押物往往很難處置。

2.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來(lái)收入預(yù)期，但是未來(lái)收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購(gòu)房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購(gòu)房人，通過(guò)這些借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國(guó)居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來(lái)處置上的難度。

3.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件，涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證，沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開(kāi)發(fā)獲取高額利潤(rùn)，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開(kāi)發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見(jiàn)證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，掌握開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況，有無(wú)資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，防止被開(kāi)發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購(gòu)房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來(lái)抓。通過(guò)加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查。在我國(guó)尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠(chéng)信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過(guò)法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠(chéng)信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。

（2）建立和完善信用信息開(kāi)放的法律體系。信息的開(kāi)放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國(guó)目前己逐步建立政務(wù)公開(kāi)、政府信息公開(kāi)制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開(kāi)，而對(duì)微觀信息的公開(kāi)，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開(kāi)的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開(kāi)放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國(guó)家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過(guò)程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開(kāi)。

（3）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購(gòu)房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國(guó)不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國(guó)尚無(wú)成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國(guó)商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

（1）建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度。國(guó)家規(guī)定對(duì)于用于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、拍賣形式，所以開(kāi)發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過(guò)招標(biāo)、拍賣形式。在招標(biāo)、拍賣過(guò)程中，要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對(duì)人的利益，嚴(yán)禁政府土地管理部門收受開(kāi)發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴(yán)格要求政府考核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)的開(kāi)發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時(shí)，要加大土地市場(chǎng)的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價(jià)，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇13

據(jù)徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共計(jì)659家，其中具有A級(jí)資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級(jí)資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級(jí)資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在徐州市場(chǎng)上形成兩分天下的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

（1）本地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。本地企業(yè)按市場(chǎng)占有率大致可分為三個(gè)陣營(yíng)：第一陣營(yíng)的包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)10%以上的份額；第二陣營(yíng)的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場(chǎng)占有率各約5%左右；第三陣營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀(jì)企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、純粹的經(jīng)紀(jì)人管理制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系在香港市場(chǎng)取得成功的同時(shí)迅速?gòu)?fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)占據(jù)牢固的市場(chǎng)地位；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號(hào)召力正逐漸吸引眾多加盟商通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的加盟方式形成公司營(yíng)銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見(jiàn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)必將成為未來(lái)徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不可忽視的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的主要問(wèn)題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，并經(jīng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。徐州國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場(chǎng)發(fā)展變化的不斷推進(jìn)，地方法律法規(guī)在促進(jìn)和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的同時(shí)，與國(guó)家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無(wú)論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的許多新問(wèn)題，雖然有些可以依照合同法來(lái)處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無(wú)形性，使得許多問(wèn)題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀(jì)企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見(jiàn)媒體的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在

一是無(wú)照非法經(jīng)營(yíng)，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進(jìn)行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀(jì)企業(yè)間相互壓低價(jià)格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營(yíng)，個(gè)別經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過(guò)幫助客戶墊資提前還貸或進(jìn)行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀(jì)公司獲取利潤(rùn)的生財(cái)之道等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀(jì)的存在使得對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的提高，市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問(wèn)題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問(wèn)題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無(wú)論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)――徐州市徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問(wèn)題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度落實(shí)不到位

從2002年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來(lái)，全國(guó)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過(guò)40000余人，徐州已有超過(guò)4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場(chǎng)反映的實(shí)際情況來(lái)看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂(lè)觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位密切相關(guān)。目前來(lái)看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以及國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來(lái)看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實(shí)不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來(lái)極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的行業(yè)前景及對(duì)策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是完整健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，美國(guó)、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的成交量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的比例占80%以上。進(jìn)入十二五時(shí)期，徐州面臨更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，由剛性需求所引起的二手房市場(chǎng)規(guī)模的日趨擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達(dá)到1比0.7到0.8是徐州二手房市場(chǎng)比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個(gè)工作目標(biāo)。

（2）發(fā)展機(jī)會(huì)巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員流動(dòng)率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機(jī)會(huì)的關(guān)鍵所在。

（二）對(duì)策分析

（1）建立更強(qiáng)有力的資金監(jiān)管機(jī)制保證交易結(jié)算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開(kāi)立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)，同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開(kāi)設(shè)了此項(xiàng)業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過(guò)其他可靠的第三方進(jìn)行資金監(jiān)管。可由當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對(duì)交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會(huì)將全部購(gòu)房款支付給賣方，用政府部門的職能對(duì)此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。又如在發(fā)達(dá)國(guó)家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進(jìn)行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過(guò)律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因?yàn)橄啾容^于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營(yíng)以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對(duì)于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托租賃的合同時(shí)，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停留的時(shí)間，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（以買賣合同為例）是指購(gòu)房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)往往利用合同信息的不對(duì)稱性特點(diǎn)，進(jìn)行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)處集中采購(gòu)（或無(wú)償領(lǐng)取）。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、中介費(fèi)取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來(lái)的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定為A、B、C三級(jí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三個(gè)及經(jīng)紀(jì)人協(xié)理四個(gè)以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能；其次，要通過(guò)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。一個(gè)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往是健全該行業(yè)的必需機(jī)構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國(guó)家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會(huì)賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開(kāi)展，今后行業(yè)協(xié)會(huì)要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評(píng)定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會(huì)明確的授權(quán)，健全和強(qiáng)化學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會(huì)來(lái)辦。

參考文獻(xiàn)：