引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向，“去庫(kù)存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快

2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房?jī)r(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對(duì)稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國(guó)家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，但在此過(guò)程中，也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。

篇2

    目前,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)法律法規(guī)的建立水平完全落后于發(fā)達(dá)國(guó)家,也不能滿足我國(guó)告訴發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場(chǎng)法律制度被架空,不能適應(yīng)市場(chǎng)的實(shí)際需求,失去了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力。除此之外,我國(guó)政府主要采取行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的管控,法律細(xì)節(jié)規(guī)章本身就不完善,而且存在很多執(zhí)法不嚴(yán),有法不依的現(xiàn)象,導(dǎo)致法律效應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理中大打折扣。

    完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制要較強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理能力,首先要增強(qiáng)愛那個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力,市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng),有助于有序健康的市場(chǎng)次序的建立,有利于市場(chǎng)規(guī)則和要求的形成,有助于市場(chǎng)自身的靈活反映和及時(shí)調(diào)整,這樣的微觀調(diào)整比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)整更加機(jī)敏,快速,效果也更好,方便自身時(shí)時(shí)的調(diào)整和控制。因此,市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)形成自身完善的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,形成行業(yè)默認(rèn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和操作要求,這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走向更遠(yuǎn)自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監(jiān)督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結(jié)合,對(duì)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和指導(dǎo),對(duì)于違背市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)要求的行為進(jìn)行支出和糾正,幫助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制更好的完善和執(zhí)行。明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的政策是非常重要的,要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況和我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)制定科學(xué)合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策。政策的制定要符合我國(guó)的基本民情和不斷增長(zhǎng)的城市住房要求和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際發(fā)展情況。

    保證我國(guó)國(guó)民生活有保障,經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定增長(zhǎng),良性循環(huán)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步有序發(fā)展的總體思想和行為目標(biāo)作為房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)要驚醒引導(dǎo)和調(diào)節(jié),讓其走上正規(guī)的軌道,避免房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于有政策的時(shí)候尚能有序發(fā)展,沒有政策的時(shí)候完全混亂的現(xiàn)象。

    健全相關(guān)法律法規(guī)體系健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)體系,是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)督和約束的重要手段。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依,可以穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序,保證房地產(chǎn)行業(yè)避免虛空增長(zhǎng),避免了經(jīng)濟(jì)犯罪,還可以有效避免利益驅(qū)使而造成的違法亂紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)行為。應(yīng)當(dāng)完善和細(xì)化土地、房產(chǎn)和建筑的相關(guān)法則,建立系統(tǒng)化流程的法律體系。運(yùn)用法律的嚴(yán)肅性匡正房地產(chǎn)行業(yè)的違法犯規(guī)行為,嚴(yán)格完善的法律體系,避免開發(fā)商走法律漏洞,運(yùn)用法律手段全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)操作流程,肅清歪風(fēng)邪氣,創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的綜合提高。

    我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力有待進(jìn)一步加強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)管理能力加強(qiáng)的過(guò)程中,要完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)政策,并健全房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),實(shí)行內(nèi)外兼治,加上法律的約束和監(jiān)督,全面實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)。

篇3

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。

2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.3法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來(lái)做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)

在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來(lái)防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度

國(guó)家通過(guò)稅務(wù)籌劃制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。

4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過(guò)分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。

4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問股份有限公司

篇4

1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述

盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“主力軍”，但很多問題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺(tái)。我國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題得到解決，相繼出臺(tái)多項(xiàng)宏觀政策?？v觀全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，這些政策的實(shí)施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題無(wú)法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到遏制，反而助推了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)；二是各地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上漲的趨勢(shì)。近年來(lái)，我國(guó)不斷提高的物價(jià)進(jìn)一步提升了基礎(chǔ)物資的成本，建材、土地等價(jià)格日益攀升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價(jià)格的上漲。從2007年開始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升；2014年房?jī)r(jià)出現(xiàn)略微的下降趨勢(shì)；2015~2017年，房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì)；三是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有樂觀的前景。近年來(lái)，隨著我國(guó)消費(fèi)能力的不斷提高，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提高。而我國(guó)新型智慧城市建設(shè)也會(huì)對(duì)房地長(zhǎng)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，從而使房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升。對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動(dòng)作用，想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅(jiān)持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合，基于物質(zhì)關(guān)系的角度而言，土地承載著房屋建設(shè)，基于經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價(jià)值，更體現(xiàn)了土地的利潤(rùn)，這說(shuō)明兩者之間的關(guān)系時(shí)相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)需要在房屋使用權(quán)與土地所有權(quán)相結(jié)合的條件下進(jìn)行；二是堅(jiān)持土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離的國(guó)有化原則，占有、處分和使用土地的權(quán)利都屬于國(guó)家，這種方式對(duì)土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時(shí)能夠有效執(zhí)行相關(guān)政策，控制建筑規(guī)模。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

2.1缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)。雖然我國(guó)很早就開始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，開發(fā)商具有較差的管理意識(shí)。一般情況下，開發(fā)商都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見，認(rèn)為參與房地產(chǎn)的開發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性有明確的認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2.2缺失經(jīng)濟(jì)管理政策。管理政策的缺失會(huì)直接造成管理目標(biāo)的缺失，而在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，很少有長(zhǎng)期性的政策扶持，市場(chǎng)管理目標(biāo)比較模糊。一是我國(guó)政府將市場(chǎng)管理的目標(biāo)定義為抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，因此出臺(tái)了很多缺乏針對(duì)性的政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理并沒有實(shí)質(zhì)性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺(tái)了一些短期和長(zhǎng)期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長(zhǎng)期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序相對(duì)混亂，這就將很多機(jī)會(huì)提供給一些不法的投機(jī)分子，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策等落實(shí)情況能夠看出，我國(guó)缺乏長(zhǎng)期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標(biāo)不明確。

2.3缺乏經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，相關(guān)部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標(biāo)、缺少正確的管理方向以及管理重點(diǎn)難以凸顯。所以，這就導(dǎo)致很多問題存在于法律法規(guī)的頒布實(shí)施過(guò)程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國(guó)家政策實(shí)施的主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)因此會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)，而且對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標(biāo)不清晰造成的。

2.4缺乏經(jīng)濟(jì)管理體系。通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策。相比于國(guó)外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理體系而出現(xiàn)一些動(dòng)蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿始終，但是我國(guó)目前尚未出臺(tái)經(jīng)濟(jì)管理法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問題的對(duì)策

3.1建立完善管理機(jī)制。現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂現(xiàn)象的對(duì)其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級(jí)政府需要加大力度改革管理機(jī)制，這樣能夠使經(jīng)濟(jì)管理促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機(jī)制，必須確保市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮.

3.2明確分解發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)如今，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式使人們的生活品質(zhì)得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升?；诖?，我國(guó)需要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，并將其納入我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)中。各級(jí)部門不但要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，從而滿足城鄉(xiāng)居民的用房需要。

3.3出臺(tái)連續(xù)性政策。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)改革的重要時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。所以，我國(guó)政府要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)知，在出臺(tái)政策時(shí)要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來(lái)，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級(jí)部門需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理要求進(jìn)行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設(shè)與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)百姓的住房消費(fèi)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，對(duì)保障制度進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3.4構(gòu)建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場(chǎng)中復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結(jié)合本國(guó)實(shí)際國(guó)情，構(gòu)建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過(guò)構(gòu)建法律法規(guī)體系，防止政府部門過(guò)多的干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行；二是通過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)體系加快構(gòu)建有利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系，從而對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實(shí)施要具有較強(qiáng)的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強(qiáng)有力的法律依據(jù)保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在不合理政策、不科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制等問題，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重制約。我國(guó)政府可以制定合理的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)節(jié)，以便可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而可以推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程。

篇5

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題

2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上.對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。

2.2管理機(jī)制不健全，管理力度不足

我國(guó)房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。雖然近些年國(guó)家政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強(qiáng)，致使其執(zhí)行效果不佳。同時(shí)，相關(guān)實(shí)施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施細(xì)則的制定與頒布，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級(jí)監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點(diǎn) ，這成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，也成為了地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理難度逐步加大，宏觀政策無(wú)法落實(shí)到位。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。

另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的相關(guān)對(duì)策

3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。

3.2建立健全管理機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題難以單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)履行的經(jīng)濟(jì)管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)行的合理管理機(jī)制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會(huì)環(huán)境。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)的完善是—個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要具備一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建立健全具有中國(guó)特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢(shì)在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國(guó)應(yīng)以法律法規(guī)體系來(lái)有效制約政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過(guò)度的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成不利影響；其次，運(yùn)用法律法規(guī)體系保障我國(guó)房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺(tái)與此相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時(shí)，提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

4 對(duì)“國(guó)五條”操作細(xì)則的一點(diǎn)看法

筆者以為，地方政府對(duì)于“國(guó)五條”沒有選擇的權(quán)力，只有落實(shí)的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房?jī)r(jià)，而是為了土地財(cái)政。從這個(gè)角度而言，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動(dòng)約談和問責(zé)程序，以維護(hù)宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對(duì)那些沒有按期公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的地方，即沒有按期出臺(tái)細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點(diǎn)名批評(píng)，以促使所有地方盡快出臺(tái)各自操作細(xì)則。另一方面，對(duì)各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國(guó)家部門制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來(lái)說(shuō)各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問題反應(yīng)最強(qiáng)烈，從地方出臺(tái)的細(xì)則看，基本上遵循國(guó)家的口徑，因?yàn)閲?guó)家的細(xì)則沒有更多的詳細(xì)的辦法如何征個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。

5 結(jié)束語(yǔ)

總體說(shuō)來(lái)，近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對(duì)經(jīng)濟(jì)的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的各種問題，在必要時(shí)采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐、建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)：

篇6

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常見的弊端

1.1 管理措施沒有得到落實(shí)，機(jī)制不夠完善。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理多年持續(xù)發(fā)展，如今已經(jīng)成為政府經(jīng)濟(jì)管理中的重大難點(diǎn)，在近幾年的時(shí)間里，政府與國(guó)家更加重視對(duì)房地產(chǎn)的管理，同時(shí)在較短時(shí)間內(nèi)推出相當(dāng)多的管理政策，然而通過(guò)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)得知，這些政策所帶來(lái)的效果不盡人意，基本原因在于政策與法規(guī)沒有落實(shí)到實(shí)際工作當(dāng)中，取而代之的是在政策的使用時(shí)過(guò)于形式化，執(zhí)行力度不到位，走形式的現(xiàn)象比比皆是，從上到下的政策實(shí)行措施已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)管理措施，有些法規(guī)政策缺少科學(xué)性與實(shí)用性，同時(shí)伴隨著諸多爭(zhēng)議，因此在我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)飛速發(fā)展的情況下，提高經(jīng)濟(jì)效益和降低投資成本是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，這也是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，由于管理機(jī)制不夠完善，管理方式不當(dāng)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根源所在。如果不能有效地打破官商合作現(xiàn)象，會(huì)直接導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理難度加大，一些宏觀政策根本無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)地方部門之間缺少協(xié)調(diào)性，各自為政，并在決策之間互相脫節(jié)，這也會(huì)在很大程度上導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)管理政策的形式化出現(xiàn)。

1.2 相關(guān)政策不夠穩(wěn)定，目標(biāo)模糊。近年來(lái)，我國(guó)為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)需要盡快的達(dá)到平衡狀態(tài)，從而多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，主要目的是為了使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到控制。但由于沒有充分認(rèn)識(shí)到我國(guó)目前處在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的相關(guān)問題與長(zhǎng)期規(guī)劃缺少清晰地認(rèn)識(shí)程度，直接導(dǎo)致政策所需要管理的目標(biāo)不夠清晰，與此同時(shí)，短期的政策不能與中長(zhǎng)期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路達(dá)到同步進(jìn)行，相關(guān)管理法規(guī)缺少科學(xué)性與合理性，并因政策的不穩(wěn)定變動(dòng)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不規(guī)則浮動(dòng)，這樣的后果不但使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行秩序變得極為混亂，還會(huì)使投機(jī)取巧者利用政策上的疏忽遺漏來(lái)獲得更多的可乘之機(jī)。

1.3 相關(guān)的法律體系不夠健全。從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，健全的法律法規(guī)體系對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的良好運(yùn)行起著至關(guān)重要的作用， 由于我國(guó)目前正處在房地產(chǎn)發(fā)展的開端階段，其中相關(guān)法律法規(guī)有待于進(jìn)一步的改進(jìn)，房地產(chǎn)的管理體系是一個(gè)完整體系，控制著最開始的開發(fā)工作、建設(shè)施工的主要過(guò)程、以及后期管理等各個(gè)環(huán)節(jié)工作，我國(guó)目前房地產(chǎn)的管理法律法規(guī)與國(guó)外的房地產(chǎn)管理法律相比之下較為落后，有些方面的管理?xiàng)l例在國(guó)外已經(jīng)得到很多的完善，但在我國(guó)依然處于剛剛成型狀態(tài)，因此，缺乏健全的管理法律法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展有一定的不利影響。

2 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的弊端應(yīng)采取的解決措施

2.1 對(duì)長(zhǎng)期計(jì)劃進(jìn)行合理制定。目前我國(guó)正處在不斷深入體制改革的關(guān)鍵時(shí)期，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著重大挑戰(zhàn)，所以要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展對(duì)于提高人民生活水平和居住水平的重大意義和特別地位有充分的認(rèn)識(shí)，把握好我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理總思路有一定的明確，在對(duì)短期經(jīng)濟(jì)效益追求時(shí)還要注意確立完善的長(zhǎng)期發(fā)展目的，以便使我國(guó)逐年增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)居民實(shí)際居住需要以及城鎮(zhèn)建設(shè)需要得到滿足，從而促進(jìn)我國(guó)社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，與此同時(shí)，要有針對(duì)性的將宏觀的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行分解，主要將其分為短期目標(biāo)和指導(dǎo)實(shí)踐等兩部分，從而對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變性的理順工作更加有利，還有利于對(duì)房地產(chǎn)管理的問題進(jìn)行對(duì)癥下藥，例如，在當(dāng)今我國(guó)人多地少的局面下，以房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理為出發(fā)點(diǎn)，著重對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)功能進(jìn)行詳細(xì)劃分，并合理地引導(dǎo)房地產(chǎn)需求，有關(guān)部門要在此同時(shí)建立完善的住房保障系統(tǒng)，對(duì)房屋炒作的現(xiàn)象要采取措施加以治理。

2.2 建立完善的管理體制，并將管理工作落實(shí)到位。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的諸多問題的起因在于深處，單單的靠行政命令是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，改善不科學(xué)不合理的相關(guān)法律法規(guī)是改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一種有效方法，要使有關(guān)部門充分明確自身的經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，要重視管理失靈的原因所在，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的可持續(xù)發(fā)展，并創(chuàng)建良好的法制系統(tǒng)和社會(huì)氛圍。部門之間要明確互相之間的合作關(guān)系，避免各自行政，決策相互脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)，要將管理措施向?qū)嵺`工作中落實(shí)。

2.3 完善有關(guān)的法律法規(guī)。由于我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系不夠完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展受到一定的制約，因此，為了使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行與發(fā)展，就必須建立完善的經(jīng)濟(jì)管理法律體系，并對(duì)外國(guó)的相關(guān)法律進(jìn)行借鑒，取其精華，去其糟粕，建立具有中國(guó)特色的社會(huì)主義發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)管理法律體系，使房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)更加規(guī)范化，提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法律法規(guī)的穩(wěn)定性與科學(xué)性，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境與秩序，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)管理實(shí)現(xiàn)有法可依。

2.4 控制開發(fā)成本。房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理關(guān)鍵在于對(duì)成本的嚴(yán)格控制，雖然對(duì)正常支出的控制難度較小，但相關(guān)的業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大彈性，對(duì)報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)掌握難以控制，所以，必須增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，以最大限度節(jié)約開支，然后以制度管理的方式對(duì)漏洞加以控制。

2.5 在項(xiàng)目定期性之前完成利潤(rùn)預(yù)算。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，保證利潤(rùn)是經(jīng)濟(jì)管理的基本宗旨，所以要把利潤(rùn)指標(biāo)當(dāng)做一項(xiàng)任務(wù)來(lái)執(zhí)行，對(duì)于一個(gè)公司業(yè)績(jī)的檢驗(yàn)標(biāo)志無(wú)非就是對(duì)其實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)多少進(jìn)行檢驗(yàn)，這同時(shí)也是一個(gè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展根本所在，因此，要充分激發(fā)各個(gè)部門的積極性，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有著積極的促進(jìn)作用。

3 結(jié)束語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義，因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件影響下，要對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益得到保障，在該領(lǐng)域中還要更多的有識(shí)之士不懈努力，積極創(chuàng)新，從而使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系工作能夠更好地進(jìn)行。相信通過(guò)廣大學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)同仁的不懈努力，不久的將來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)也會(huì)躋身于世界先進(jìn)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]董艷.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題與對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，（09）.

篇7

一、我們國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來(lái)看呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，但是在內(nèi)部卻隱藏了許許多多的問題，如果這些問題不能夠得到及時(shí)、妥善的解決，會(huì)對(duì)我國(guó)以后的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展埋下非常大的隱患，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步的發(fā)展。這些存在著的具體的問題要涉及到很多的面，其主要表現(xiàn)形式如下：第一，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家出臺(tái)了許多相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。最近幾年以來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的管控不斷的加大，一系列的宏觀管理政策相續(xù)出臺(tái)，希望這些政策能夠解決掉房地產(chǎn)行業(yè)中的一些頑疾。但是，從實(shí)際的運(yùn)行效果上來(lái)看，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策所取得的成效實(shí)際上并不是特別的明顯，這些政策根本就無(wú)法從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的頑疾。在國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策以后，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)不但沒有得到有效的緩解，從某種意義上講，反而卻是提高了國(guó)民購(gòu)買商品房的房?jī)r(jià)。第二，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上的上漲。隨著我們國(guó)家物價(jià)水平的不斷上漲，在房地產(chǎn)行業(yè)中所需要的建材、土地等物資的成本也相應(yīng)的不斷的提高，這也從間接上催生了我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)中整體房?jī)r(jià)的上漲[2]。第三，從長(zhǎng)期發(fā)展的形式上看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前景是非常的樂觀的。在爆發(fā)了金融危機(jī)的近幾年里，我們國(guó)家意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口的經(jīng)濟(jì)模式向依靠?jī)?nèi)需的模式方面轉(zhuǎn)變，國(guó)家出臺(tái)了一系列的刺激內(nèi)需消費(fèi)的相關(guān)政策，不斷的提高消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，極大的提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的成交量，使得商品房的價(jià)格進(jìn)一步的得到了提高。以后推動(dòng)國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)將會(huì)是國(guó)家的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向，這種形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)更加迅速的發(fā)展，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升的趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步得到保障。

二、我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中問題的表現(xiàn)形式

（一）經(jīng)濟(jì)管理上缺乏一個(gè)完善的管理機(jī)制

為了能夠使房地產(chǎn)的市場(chǎng)管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。雖然我們國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢(shì)，沒有一個(gè)完善的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證這些政策的落實(shí)。房地產(chǎn)處于當(dāng)今形勢(shì)下，自從2007年以后，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)受到土地的價(jià)格不斷上漲、建筑材料的供不應(yīng)求、建筑工人老齡化、人工費(fèi)上漲等因素的影響，商品房的價(jià)格開始不斷的飆升，使得廣大的消費(fèi)者根本就沒辦法購(gòu)買到自己所能承受的價(jià)格的房子。而且，隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷上升，很多的房地產(chǎn)商和投資者從中看到了巨大的商機(jī)，然后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資量不斷的增加。而且，中國(guó)民間大量存在著的購(gòu)房投機(jī)者，使得居民的購(gòu)買商品房的價(jià)格進(jìn)一步的拉高，房屋的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了房屋消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力。不能夠?qū)ξ覀儑?guó)家政府所出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策高效合理認(rèn)真的去執(zhí)行，使得出臺(tái)政策失真，出臺(tái)政策流于形式，更使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的效果大大的打了折扣。

（二）目標(biāo)模糊，沒有一個(gè)長(zhǎng)期性的政策

在我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策中，一直沒有一個(gè)連續(xù)性的政策扶持，造成沒有一個(gè)明確的管理目標(biāo)。首先，我們國(guó)家的政府把抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求當(dāng)做市場(chǎng)管理的目標(biāo)。到目前為止，我們國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中所存在的一些問題還不能夠從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)清楚。所以在出臺(tái)一些政策的時(shí)候就沒有一定的針對(duì)性，當(dāng)然無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的管理產(chǎn)生一定的效果。而且，政府出臺(tái)的長(zhǎng)期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的效果大大的降低了。而且房地產(chǎn)行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機(jī)分子提供了很多方便，造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。比如說(shuō)，房產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策以及國(guó)五條政策等的落實(shí)狀況，都說(shuō)明了我們國(guó)家房地產(chǎn)管理中沒有一個(gè)連續(xù)性的政策，沒有一個(gè)明確的管理目標(biāo)。

（三）缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系

參考國(guó)外一些比較健康的房地產(chǎn)行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來(lái)保證在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策能夠有效的落實(shí)下來(lái)。從目前來(lái)講，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒有一套相對(duì)比較完善的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的行為[3]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理非常的重要，可以說(shuō)貫穿于房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及房地產(chǎn)的后期管理各個(gè)的階段，但是我國(guó)還沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理法來(lái)統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)階段。而且，我們國(guó)家所出臺(tái)房地產(chǎn)法律、法規(guī)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的速度，就會(huì)造成所出臺(tái)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。

三、針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題的解決對(duì)策

（一）建立一個(gè)完善的管理機(jī)制

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的現(xiàn)象，可以通過(guò)改革管理機(jī)制來(lái)治療，這樣可以更好的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中的作用。要建立一個(gè)健全的管理機(jī)制，政府首先要充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，還要吸收國(guó)外一些先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，然后中央政府要制定一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)稅制度。

（二）在出臺(tái)政策時(shí)要注意政策的連續(xù)性

我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的初期階段，只有制定一個(gè)具有連續(xù)性的政策，才能夠保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，防止出現(xiàn)不必要的混亂，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。還應(yīng)該制定一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，引導(dǎo)居民的消費(fèi)。

（三）建立一套完善的法律、法規(guī)體系

完善的法律法規(guī)體系可以制約我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的運(yùn)行，可以規(guī)范房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序，使開發(fā)商和消費(fèi)者在正常的市場(chǎng)行為中能夠有據(jù)可依，市場(chǎng)中多元化的非常復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)關(guān)系能夠得到有效的規(guī)范，一些常見的矛盾糾紛能夠在法律法規(guī)下得到解決。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，要想把這個(gè)工程做好，要有一套完善的管理機(jī)制，有一個(gè)明確的管理目標(biāo)，有連續(xù)性的房地產(chǎn)政策，有一套完善的法律法規(guī)做支撐。只有做到這些，才能規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序，打擊市場(chǎng)中的投機(jī)行為，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) （2014）13-0111-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)主要指的是，在一定時(shí)間內(nèi)，某個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出現(xiàn)明顯的收縮、擴(kuò)張現(xiàn)象，通常是波浪狀，并伴隨有反復(fù)性。這種波動(dòng)代表的是，某個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)處于周而復(fù)始的收縮、擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，是行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展空間的晴雨表。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是常見的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的主流行業(yè)之一，其周期波動(dòng)是不可避免的現(xiàn)象?；厥孜覈?guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，很容易發(fā)現(xiàn)它不僅具有波動(dòng)性，還帶有我國(guó)發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)期的波動(dòng)特點(diǎn)。

縱觀我國(guó)的幾次房地產(chǎn)周期波動(dòng)狀況，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)波動(dòng)的頻率和幅度越來(lái)越小，波動(dòng)長(zhǎng)度在逐漸增加，波動(dòng)周期中的每個(gè)階段都是呈波浪式變化。種種現(xiàn)象表明，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)情況已經(jīng)得到初步控制。不過(guò)，在仔細(xì)發(fā)掘波動(dòng)背后的影響因素時(shí)，就可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)還存在許多潛在問題。按照性質(zhì)來(lái)劃分，可以歸納為以下幾點(diǎn)：

（1）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于單一的數(shù)量型收縮、擴(kuò)張狀態(tài)。

（2）消費(fèi)者的需求量不具有周期性。

（3）行業(yè)的波動(dòng)狀況明顯受到我國(guó)政府政策調(diào)節(jié)的影響。

（4）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制有許多問題，并且這些漏洞問題對(duì)行業(yè)波動(dòng)也有影響。

（5）產(chǎn)品的波動(dòng)性不是規(guī)律性波動(dòng)，而是呈現(xiàn)傾斜性波動(dòng)狀態(tài)。

（6）我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性差別，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)波動(dòng)性較大，在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)波動(dòng)性較小。

（7）我國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)狀態(tài)具有明顯的中國(guó)特色，與國(guó)外的房地產(chǎn)波動(dòng)情況相差較大，在筆者看來(lái)是一種封閉型波動(dòng)。

二、防范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的對(duì)策

（一）規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

國(guó)家的法律法規(guī)是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，這主要是因?yàn)?，法律法?guī)具有規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)，可以為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。以各方利益協(xié)調(diào)穩(wěn)定增加為前提，在這個(gè)基礎(chǔ)之上鍛造一個(gè)法制的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。這樣可以避免因?yàn)闀r(shí)期變動(dòng)或人為操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不正常波動(dòng)現(xiàn)象。

從行業(yè)性質(zhì)上來(lái)論述，房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)的范疇，這種行業(yè)牽扯的法律法規(guī)比較多。它的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都需要依賴完善、健全的法律法規(guī)制度，和商品業(yè)不同，不是單純的進(jìn)行買賣雙方交易。

（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度

1.明確宏觀調(diào)控目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)有很多，按照性質(zhì)的不同，筆者將調(diào)控目標(biāo)總結(jié)歸納如下：首先需要保證房地產(chǎn)行業(yè)整體處于一個(gè)穩(wěn)定的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境中，合理地解決影響波動(dòng)周期的外來(lái)沖擊問題。其次，將房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系合理化，正視供求問題，并做出相應(yīng)的對(duì)策，促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。最后，可以從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面著手，將現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化完善。這樣可以有效地提高產(chǎn)業(yè)資源配置效率，對(duì)于資源的利用水平也有提升作用。

2.構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)系統(tǒng)

為了保證我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)效果，需要構(gòu)建一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)報(bào)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)需要加入仔細(xì)、嚴(yán)禁、科學(xué)的元素。這主要是可以實(shí)時(shí)掌握當(dāng)今市場(chǎng)的需求狀況和這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)情況，以便能及時(shí)作出相應(yīng)的對(duì)策。這種方式在現(xiàn)階段還沒有得到普遍使用，還處于試用階段，但是它具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用和重要的理論含義。

3.改善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

沒有規(guī)矩不成方圓，任何行業(yè)都需要相應(yīng)的機(jī)制作為運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)同樣如此。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連接體，在行業(yè)體制方面，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)管理和調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角色。

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在調(diào)控時(shí)滯的現(xiàn)象，所以在調(diào)控時(shí)應(yīng)當(dāng)盡可能地提前做出反應(yīng)。而周期預(yù)警系統(tǒng)就可以為人們提業(yè)信息，是行業(yè)的景氣指標(biāo)。及時(shí)進(jìn)行調(diào)控可以阻止問題發(fā)展變大，避免因?yàn)榧眲x車現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)巨大的波動(dòng)狀況。

調(diào)控政策是一個(gè)長(zhǎng)期的制度，不能一味的增強(qiáng)調(diào)控力度。在筆者看來(lái)，中等的調(diào)控力度是最佳選擇。調(diào)控方式有很多，每種方式都具備針對(duì)性，所以在改善調(diào)控機(jī)制時(shí)，需要綜合多種調(diào)控方式，結(jié)合當(dāng)前的狀況來(lái)規(guī)劃。以此來(lái)保證行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和短期調(diào)控能兼顧，盡可能地利用柔和的解決方式來(lái)處理問題，使宏觀調(diào)控軟著陸。

調(diào)控節(jié)奏也是影響調(diào)控效果的因素之一，對(duì)于這方面來(lái)說(shuō)，主要還是根據(jù)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在必要時(shí)候，可以利用反周期的反向調(diào)節(jié)方式，使緊縮和擴(kuò)張交替進(jìn)行，利用擴(kuò)張性和緊縮性混合使用的調(diào)控方式，在保證了行業(yè)總體控制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

4.選擇恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控方式

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方式主要采取的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方式。這種方式是從經(jīng)濟(jì)利益的角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制。這種調(diào)控方式只是適用于當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以我們應(yīng)當(dāng)基于國(guó)家的形式和發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)調(diào)節(jié)方式進(jìn)行選擇，保證行業(yè)在不同時(shí)期有不同的調(diào)節(jié)特點(diǎn)，最終促使行業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。

5.調(diào)整該行業(yè)的投資政策

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)比較高，出現(xiàn)了許多“空手套白狼”的現(xiàn)象，激起了民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣。所以筆者認(rèn)為對(duì)于投資現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的政策管理。在制定政策時(shí)，需要密切關(guān)注市場(chǎng)的投資變化情況，將投資主體內(nèi)部的結(jié)構(gòu)變化作為影響周期波動(dòng)的核心因素，使投資主體和政策結(jié)構(gòu)合理化。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化狀態(tài)具有明顯的波浪式波動(dòng)特點(diǎn)，站在國(guó)家發(fā)展和民生發(fā)展的角度來(lái)論述，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)起伏越大，對(duì)發(fā)展越不利。所以應(yīng)當(dāng)追求平穩(wěn)、長(zhǎng)期的發(fā)展。本文介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，以及防范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣曉燕.防范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的對(duì)策研究[J].科技視界，2012，09：190-191.

篇9

空余房地產(chǎn)；租賃合同；管理

在人口不斷集中的過(guò)程中，空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加，空余房地產(chǎn)出租從原先的單獨(dú)出租，發(fā)展到目前的大規(guī)模出租，在管理上，也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾怼Ｌ貏e是在一些大中型的城市中，空余房地產(chǎn)的升值空間更大，在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中，空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其所涵蓋的內(nèi)容有很多，而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過(guò)程，在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深入的探究。

1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性

一般來(lái)說(shuō)，合同受到法律的保護(hù)，其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序，另外也是對(duì)個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù)，其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會(huì)受到法律的保護(hù)?？沼喾康禺a(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢(shì)，而最為明顯的就是全過(guò)程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢(shì)。所謂的全過(guò)程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過(guò)程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展，針對(duì)合同實(shí)施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。

2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題

2.1法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，合同意識(shí)淡薄

目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位，很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性，這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候，需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來(lái)進(jìn)行全面的思考后，再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn)，但是很多的個(gè)人以及單位對(duì)于這方面并不重視，在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上，針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守，不具備較強(qiáng)的法律意識(shí)，這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范，很多的合同并不具備法律效力，形同虛設(shè)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。

2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范

一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范，很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求，這就使得租賃合同不具備法律效力，在法律上無(wú)法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可，而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識(shí)，在法律認(rèn)識(shí)上比較欠缺，從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。

2.3合同引起的糾紛

由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作，加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決，在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊，這一系列問題的出現(xiàn)，都使得道路以及電力等公共設(shè)施無(wú)法得到切實(shí)的落實(shí)，從而使得用地出現(xiàn)糾紛，租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降，嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。

3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施

3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)

加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度，使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求，可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理，在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化，針對(duì)房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識(shí)進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理，展開對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育，積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳，從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循，使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。

3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性，加強(qiáng)監(jiān)督力度

針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過(guò)程中，要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段，將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù)，保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對(duì)租賃合同進(jìn)行全面的管理，針對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定，保障監(jiān)督工作的順利開展，針對(duì)合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用，防止資源的浪費(fèi)，同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

3.3合理審核合同內(nèi)容，減少糾紛，提高履約率

一份合同能否順利執(zhí)行，會(huì)不會(huì)引起合同糾紛，很大程度上取決于合同在簽訂前是否對(duì)合同條款進(jìn)行過(guò)認(rèn)真的評(píng)審。對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查，主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來(lái)，只有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查，才能有利于房管部門宏觀合同管理，還可以從微觀上防止無(wú)效合同和詐騙行為的發(fā)生，有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系，提高履約率。

4、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文的分析可以了解到，針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化，就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)，依據(jù)該機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)租賃合同實(shí)施高效的管理，同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍，通過(guò)這兩點(diǎn)，就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理，從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：攸海蓮 單位：衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處

參考文獻(xiàn)：

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收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)最大推動(dòng)力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)關(guān)單位提出登記申請(qǐng)，而國(guó)家法定機(jī)關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)客體信息，從而對(duì)房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項(xiàng)制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強(qiáng)弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對(duì)較長(zhǎng)，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會(huì)因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來(lái)的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行切實(shí)的實(shí)施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)秩序的要求也越來(lái)越急迫，我國(guó)《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對(duì)多年前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而制定，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來(lái)，而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易又是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)手段，法律與市場(chǎng)脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來(lái)越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來(lái)越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合法權(quán)益受到了侵害；于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一大進(jìn)步的障礙；于國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是關(guān)系到民生民計(jì)、社會(huì)安定的大問題。

（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來(lái)，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟(jì)體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的干預(yù)過(guò)多，甚至出現(xiàn)了國(guó)家干涉阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項(xiàng)，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮?，F(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來(lái)越明顯，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來(lái)的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)實(shí)行中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國(guó)家政府機(jī)關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，同時(shí)也不會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過(guò)程。如此一來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識(shí)不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益。現(xiàn)如今，我國(guó)《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國(guó)家機(jī)關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對(duì)完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來(lái)體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國(guó)家對(duì)于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種權(quán)利。在以前的中國(guó)，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來(lái)，兩種權(quán)利的分開造成了種種問題，開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購(gòu)房者之后，購(gòu)房者只持有房產(chǎn)證，而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個(gè)原因，我國(guó)在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實(shí)施時(shí)間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實(shí)際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實(shí)際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過(guò)程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤等多種原因共同造成的。那么，如何對(duì)利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個(gè)難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，錯(cuò)誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實(shí)當(dāng)事人利益確實(shí)受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國(guó)家行政機(jī)關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個(gè)人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時(shí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來(lái)索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走上更快的發(fā)展之路。

篇11

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

篇12

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問題

（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國(guó)政府一直將管理重點(diǎn)放在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡方面，以此控制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國(guó)政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。目前，我國(guó)政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，不能有針對(duì)性地制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時(shí)，政府的短期政策和長(zhǎng)期政策存在控制目標(biāo)不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理政策會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機(jī)者提供可乘之機(jī)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個(gè)階段，但我國(guó)目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)管理法。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理文件主要以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國(guó)家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國(guó)11條、新國(guó)4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國(guó)政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策

在充分了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策。

（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國(guó)正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”?！拔覈?guó)政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國(guó)民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國(guó)政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國(guó)民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國(guó)特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過(guò)程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定?！拔覈?guó)政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購(gòu)房者可以享受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策?！逼涠?，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國(guó)需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國(guó)政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國(guó)政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。

（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑。我國(guó)政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過(guò)審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來(lái)確定開發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開發(fā)前對(duì)開發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來(lái)使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行效果。我國(guó)政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，制定切實(shí)可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇13

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其典型特點(diǎn)為：高風(fēng)險(xiǎn)、高投入及高回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。本文通過(guò)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式及存在的問題，提出解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)瓶頸的有效措施。

一、主要融資方式

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當(dāng)前我國(guó)上市的房地公司并不多，在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的審查過(guò)程，并且初期成本較高。對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或新開發(fā)商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長(zhǎng)期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優(yōu)勢(shì)，但也存在融資風(fēng)險(xiǎn)大，融資彈性小和對(duì)企業(yè)要求高的局限性，該方式是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業(yè)多為資質(zhì)好、規(guī)模較大的企業(yè)。從承銷商的角度看，向大企業(yè)發(fā)放債券所獲得的利益要高于發(fā)放給中小房地產(chǎn)開發(fā)商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國(guó)開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸，主要分為土地整理貸款和開發(fā)建筑貸款。4.信托融資；投資者將購(gòu)買信托作為投資手段，收益于房地產(chǎn)的升值。一來(lái)可以增加房地產(chǎn)的資金來(lái)源，減緩銀行風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)可以緩和房地產(chǎn)供求關(guān)系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國(guó)并沒有得到真正的發(fā)展。5.資產(chǎn)證券化；它包括兩種方式：項(xiàng)目融資證券化及房地產(chǎn)抵押貸款證券化。資產(chǎn)證券化有助于增加資金來(lái)源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當(dāng)前新興的融資模式，它是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于是否確定于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域中通常把不同的債權(quán)與股權(quán)進(jìn)行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優(yōu)勢(shì)。該融資方式在發(fā)達(dá)國(guó)家已有先例并取得成功，但在我國(guó)較為罕見。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。

二、存在的問題

1．單一的融資方式

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)視覺看，企業(yè)原有資金、銀行貸款、預(yù)售款以及建筑企業(yè)墊資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來(lái)源[2]。銀行貸款與預(yù)售款都源自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點(diǎn)在于貸款有時(shí)間和條件限制，企業(yè)融資過(guò)度依賴銀行貸款容易出現(xiàn)資金斷鏈等系列問題。

2．融資體系不健全

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近10年的高速發(fā)展，已成為我過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。盡管一段時(shí)間以來(lái)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論以及央行出臺(tái)收緊信貸的政策，但房地產(chǎn)開發(fā)資金規(guī)模仍保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠完善，市場(chǎng)化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結(jié)構(gòu)致使資金富裕者的大量資金沒有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，也給銀行體系帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3．金融環(huán)境基礎(chǔ)薄弱

信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。目前我國(guó)市場(chǎng)缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對(duì)不良信用行為的懲戒機(jī)制和相關(guān)的立法保障。信用制度的不健全，已經(jīng)成為制約我國(guó)房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等融資模式發(fā)展的重要因素。

4．相關(guān)法律、法規(guī)不完善

我國(guó)出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)主要包括：產(chǎn)業(yè)基金法、稅法和物權(quán)法[3]等。這些法律法規(guī)的頒布執(zhí)行為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)良好的制度環(huán)境。但因國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。如房產(chǎn)的投資基金和債券融資方面的法律就沒有得到完善。這都會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此要拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和改變單一的融資結(jié)構(gòu)，建立健全完善的法律法規(guī)亟待施行。

三、改變房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施

1．拓展融資渠道，融資方式多樣化

要想改變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。以下重點(diǎn)介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發(fā)行股票，上市融資。當(dāng)前這種融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中較為少見，只有少數(shù)企業(yè)能夠采用該方式進(jìn)行融資。隨著我國(guó)股市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，證券市場(chǎng)也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。股票發(fā)行和上市對(duì)企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴(kuò)大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。2發(fā)行企業(yè)債券。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)在于其發(fā)行的程序較為簡(jiǎn)捷，融資期限也較長(zhǎng)，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場(chǎng)化之后提高債券利率，吸引更多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。3吸收保險(xiǎn)基金。隨著我國(guó)人們生活水平的提高，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)快速發(fā)展，保險(xiǎn)公司的流動(dòng)資金不斷增加。然而保險(xiǎn)公司的投資余地受限，如若能吸引保險(xiǎn)基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，不僅能充分發(fā)揮保險(xiǎn)基金的作用，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。

2．建立多層次資本市場(chǎng)體系

一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過(guò)高，中小型企業(yè)無(wú)法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個(gè)多層次資本市場(chǎng)體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場(chǎng)所，通過(guò)該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場(chǎng)體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來(lái)源和分配實(shí)行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策[4]，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，為其提供政策支持。

發(fā)行債券及股票上市等融資方式在我國(guó)有了一定的發(fā)展，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有一定的影響。債券市場(chǎng)具備有了比較完善的市場(chǎng)體系，其中國(guó)債和金融債券的信譽(yù)及回報(bào)率較高，對(duì)完善債券的交易市場(chǎng)有很大的幫助。資本市場(chǎng)發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的規(guī)模，資本市場(chǎng)有著豐富的證券品種，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資方式的多樣化。目前我國(guó)證券市場(chǎng)小有規(guī)模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)及NET系統(tǒng)證券交易市場(chǎng)[5]。我國(guó)的證券市場(chǎng)的硬件及軟件設(shè)施均位于國(guó)際先進(jìn)行列，資本和證券交易市場(chǎng)的完善為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對(duì)資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲(chǔ)備，可增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]張蒙,李雅妹.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究.商業(yè)文化.2011(4):137.

[2]孫美松,姜效.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究.合作經(jīng)濟(jì)與科技.2008(2):82-83.