引論：我們?yōu)槟砹?3篇資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有這樣的說明:金融資產(chǎn)滿足以下條件之一的,應(yīng)當(dāng)劃分為交易性金融資產(chǎn)。

1.取得該金融資產(chǎn)的目的,主要是為了近期內(nèi)出售。

2.屬于進(jìn)行集中管理的可辨認(rèn)金融工具組合的一部分,且有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲利方式對該組合進(jìn)行管理。

3.屬于衍生工具,但是,被指定為有效套期工具的衍生工具、屬于財(cái)務(wù)擔(dān)保合同的衍生工具、與在活躍市場中沒有報(bào)價(jià)且其公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益工具投資掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生工具除外。

交易性金融資產(chǎn)一個(gè)非常顯著的計(jì)量特征就是:公允價(jià)值計(jì)量,也就是在期末交易性金融資產(chǎn)都必須根據(jù)市場價(jià)格以調(diào)整日(即期末)的價(jià)格進(jìn)行賬務(wù)處理,以合理地反映目前的真實(shí)市場價(jià)格。

企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí),如果涉及到了會(huì)計(jì)特殊中期(半年末)及會(huì)計(jì)年末的時(shí)點(diǎn)時(shí),按現(xiàn)行制度規(guī)定,必須按當(dāng)時(shí)市價(jià)進(jìn)行交易性金融資產(chǎn)賬面價(jià)值的調(diào)整,通過“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目予以調(diào)節(jié),合理反映賬戶的浮盈、浮虧。

2009年1月1日,某上市公司購入10 000股股票,每股價(jià)格10元(不考慮相關(guān)稅費(fèi)),款項(xiàng)全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn),所得稅率25%。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本100 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 100 000

2009年6月30日,該股票市價(jià)13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 30 000

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益30 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸方發(fā)生了30 000元,在上市公司半年利潤表中導(dǎo)致利潤虛增30 000元,同時(shí)導(dǎo)致企業(yè)所得稅費(fèi)用增加30 000×25%=7 500元,凈利潤最終增加22 500元,同時(shí)從資產(chǎn)要素來看,導(dǎo)致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增30 000元。

2009年12月31日,股票市值16元。

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 30 000

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 30 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸方發(fā)生了30 000元,在上市公司下半年利潤表中導(dǎo)致利潤虛增30 000元,導(dǎo)致企業(yè)所得稅費(fèi)用增加30 000×25%=7 500元,同時(shí)從資產(chǎn)要素來看,導(dǎo)致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))再次虛增30 000元。

2010年1月1日,將股票全部售出,出售價(jià)格16元(不考慮相關(guān)稅費(fèi))。

借:其他貨幣資金――存出投資款 160 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 60 000

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 100 000

――公允價(jià)值變動(dòng) 60 000

投資收益60 000

2010年上半年利潤表中,公允價(jià)值變動(dòng)損益虛減了利潤60 000元,投資收益卻使利潤增加了60 000元,從利潤總額的角度考慮,并沒有導(dǎo)致利潤的變動(dòng),卻使所得稅費(fèi)用增加60 000×25%=15 000元。

但其中“投資收益”反映的是真正實(shí)現(xiàn)的收益60 000元,從原始的投入成本100 000元及最近售出的價(jià)款可以得知,真正收益的確是10 000×(16-10)=60 000元。

從理論上來看,隨著時(shí)間的推移,“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的合計(jì)數(shù)最終趨于零,對整個(gè)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生任何影響,但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,也提醒我們:貨幣時(shí)間價(jià)值對企業(yè)的資金有著多么重要的影響,因此在不同的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理時(shí),必須考慮到時(shí)間對企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素產(chǎn)生的影響。

在實(shí)際工作中,更可能會(huì)遇到這樣的問題:

在市價(jià)上漲時(shí)期。

接上例,如果在2009年3月1日,以市價(jià)11元的價(jià)格又購入同一公司的股票5 000股(不考慮相關(guān)稅費(fèi)),款項(xiàng)全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本55 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 55 000

2009年4月5日,出售1 000股,市價(jià)11.5元(不考慮相關(guān)稅費(fèi)),在轉(zhuǎn)出交易性金融資產(chǎn)成本時(shí),可以參照存貨的發(fā)出方式對比以下不同處理方式,對會(huì)計(jì)各要素產(chǎn)生的影響:

1.加權(quán)平均法

加權(quán)平均單價(jià)=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)

=10.33元

借:其他貨幣資金――存出投資款11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 10 330

投資收益 1 170

2009年6月30日,該股票市價(jià)13元。

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)37 300

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 37 300

在加權(quán)平均法下:公允價(jià)值變動(dòng)損益貸方發(fā)生了37 300元,在上市公司半年利潤表中導(dǎo)致利潤虛增37 300元,企業(yè)所得稅費(fèi)用增加37 300×25%=9 325元,凈利潤最終虛增9 325元,同時(shí)從資產(chǎn)要素來看,導(dǎo)致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增37 300元。

2.先進(jìn)先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 10 000

投資收益1 500

2009年6月30日,該股票市價(jià)13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)37 000

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 37 000

在先進(jìn)先出法下:公允價(jià)值變動(dòng)損益貸方發(fā)生了37 000元,在上市公司半年利潤表中導(dǎo)致利潤虛增37 000元,企業(yè)所得稅費(fèi)用增加37 000×25%=9 250元,凈利潤最終虛增9 250元,同時(shí)從資產(chǎn)要素來看,導(dǎo)致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增37 000元。

3.后進(jìn)先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款 11 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本 11 000

投資收益 500

2009年6月30日,該股票市價(jià)13元:

借:交易性金融資產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)38 000

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 38 000

在后進(jìn)先出法下:公允價(jià)值變動(dòng)損益貸方發(fā)生了38 000元,在上市公司半年利潤表中導(dǎo)致利潤虛增38 000元,企業(yè)所得稅費(fèi)用增加38 000×25%=9 500元,凈利潤最終虛增9 500元,同時(shí)從資產(chǎn)要素來看,導(dǎo)致資產(chǎn)(交易性金融資產(chǎn))虛增38 000元。

通過上述分析,得出:在物價(jià)上漲時(shí)期,無論采用哪種方法,對于企業(yè)而言當(dāng)期資產(chǎn)、利潤要素都會(huì)虛增。從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度去分析,對于企業(yè)而言,就可以有相對富足的資金去周轉(zhuǎn)流動(dòng),實(shí)現(xiàn)貨幣的增值。

在市價(jià)下跌時(shí)期:

接上例,如果在2009年3月1日,以市價(jià)9元的價(jià)格又購入同一公司的股票5 000股(不考慮相關(guān)稅費(fèi)),款項(xiàng)全部通過資金賬戶劃轉(zhuǎn),企業(yè)將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。

借:交易性金融資產(chǎn)――成本45 000

貸:其他貨幣資金――存出投資款 45 000

2009年4月5日,出售1 000股,市價(jià)8.5元(不考慮相關(guān)稅費(fèi)),在轉(zhuǎn)出交易性金融資產(chǎn)成本時(shí),可以參照存貨的發(fā)出方式對比以下不同處理方式,對會(huì)計(jì)各要素產(chǎn)生的影響:

1.加權(quán)平均單價(jià)

加權(quán)平均單價(jià)=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)

=9.67元

借:其他貨幣資金――存出投資款 8 500

投資收益1 170

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本9 670

2.先進(jìn)先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款 8 500

投資收益1 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本10 000

3.后進(jìn)先出法

借:其他貨幣資金――存出投資款8 500

投資收益 500

貸:交易性金融資產(chǎn)――成本9 000

加權(quán)平均法下,交易性金融資產(chǎn)將單位成本予以了平均,對于前后各期不同價(jià)格的交易性金融資產(chǎn)來講,起到了一個(gè)價(jià)格平衡的關(guān)系,因此對于資產(chǎn)、利潤、所得稅而言,前后各期都相對均衡,差異不大。

先進(jìn)先出法下,在市價(jià)上漲時(shí)期,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較低者,因此期末資產(chǎn)虛增,利潤總額虛增,所得稅同樣虛增。在市價(jià)下跌時(shí),出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較高者,因此期末資產(chǎn)虛減,利潤總額虛減,所得稅同樣虛減。

后進(jìn)先出法下,在市價(jià)上漲時(shí),出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較高者,因此期末資產(chǎn)虛減,利潤總額虛減,所得稅同樣虛減。在市價(jià)下跌時(shí)期,出售的交易性金融資產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)出的是成本較低者,因此期末資產(chǎn)虛增,利潤總額虛增,所得稅同樣虛增。

對于一個(gè)企業(yè)而言,完全可以在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行利潤的調(diào)控及所得稅的調(diào)節(jié)。每個(gè)企業(yè)都可以在會(huì)計(jì)制度允許的范圍內(nèi)粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表,因此計(jì)價(jià)方法顯得非常重要。

此外,從企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度分析:對于不附帶利息的貨幣收支,與其晚收不如早收,與其早付不如晚付。也就是說,貨幣在自己手上,可以立即用于消費(fèi)而不必等待將來消費(fèi),可以投資獲利而無損于原來的價(jià)值,可以用于預(yù)料不到的支付,因此早收、晚付在經(jīng)濟(jì)上是有利的。目前在財(cái)務(wù)估價(jià)中,廣泛地將貨幣時(shí)間價(jià)值運(yùn)用到了記賬方法里面,而不像原先會(huì)計(jì)記賬和財(cái)務(wù)分析有區(qū)分。從最新的會(huì)計(jì)制度看來,貨幣有時(shí)間價(jià)值的理念已不再是管理上要考慮的,而是在進(jìn)行會(huì)計(jì)記賬時(shí)就要考慮的問題。

因此,結(jié)合這一理念,筆者總結(jié)出一條基本原理:應(yīng)保留更多的資金,前期是資金相對較少的流出企業(yè)。在市價(jià)上漲時(shí):應(yīng)采用后進(jìn)先出法;在市價(jià)下跌時(shí):應(yīng)采用先進(jìn)先出法。當(dāng)然,目前會(huì)計(jì)制度上已將存貨發(fā)出計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法取消了,所以在許多教材上,我們看到的都是加權(quán)平均法,這樣做使前后期成本平均,比較好處理,但從實(shí)際工作中,本人建議不妨在制度允許的范圍內(nèi)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要,進(jìn)行合理的會(huì)計(jì)要素調(diào)節(jié)。

篇2

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6， 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，有著兩個(gè)方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計(jì)價(jià)模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素有：

1.公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制?；趯ξ覈鴩榈目紤]，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”。相對來說，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。而我國公允價(jià)值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)計(jì)量。

2.成本因素制約。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費(fèi)用的成本。公允價(jià)值模式計(jì)量要求在每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，將增加企業(yè)會(huì)計(jì)核算與審計(jì)工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。相對采用歷史成本計(jì)價(jià)模式，這將使企業(yè)花費(fèi)更多的代價(jià)，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小時(shí)，將使得企業(yè)變更計(jì)價(jià)模式的意義不大，也將制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會(huì)影響當(dāng)年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實(shí)際情況來看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。其次，雖然計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值后，會(huì)增加公司的成本支出，但這項(xiàng)支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。

4.影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時(shí)，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計(jì)價(jià)模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?？紤]的決策時(shí)點(diǎn)是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，實(shí)質(zhì)是一個(gè)采納與否（是否采納公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計(jì)價(jià)模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負(fù)

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時(shí)，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計(jì)價(jià)模式的可能性會(huì)很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時(shí)，管理層會(huì)放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樽兏?jì)價(jià)模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時(shí)，一般管理層也會(huì)選擇放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樗麄兛蓪⒆兏?jì)價(jià)模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時(shí)，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動(dòng)機(jī)自利，可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型7時(shí)，此時(shí)的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型2時(shí)，管理層可能選擇變更計(jì)價(jià)模式，也可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時(shí)執(zhí)行）?？梢?，各上市公司是否變更計(jì)價(jià)模式取決于變更計(jì)價(jià)模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計(jì)價(jià)模式獲得的變更會(huì)計(jì)利潤，結(jié)果會(huì)對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負(fù)；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實(shí)施變更計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實(shí)施變更都會(huì)具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會(huì)出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)時(shí)變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會(huì)計(jì)計(jì)量原則，計(jì)價(jià)變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實(shí)行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時(shí)，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時(shí)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式會(huì)給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實(shí)際經(jīng)營業(yè)績不佳時(shí)，計(jì)若價(jià)模式變更可以改良公司財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計(jì)價(jià)模式具有巨大價(jià)值；當(dāng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時(shí)，若變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計(jì)價(jià)模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)價(jià)模式變更則對企業(yè)來說實(shí)質(zhì)上無影響或?yàn)樨?fù)影響（由于將失去未來有利時(shí)的變更機(jī)會(huì)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會(huì)給管理層帶來聲譽(yù)損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計(jì)價(jià)模式能保留上市資格對于管理層來說此時(shí)變更收益巨大。若上市公司因變更計(jì)價(jià)模式保住業(yè)績指標(biāo)而實(shí)現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會(huì)增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計(jì)價(jià)模式能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)貸款融資時(shí)自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計(jì)價(jià)模式的收益也是正向的。除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r(shí)變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會(huì)計(jì)利潤。2）可在原相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏?jì)價(jià)模式將進(jìn)一步增長當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式之后的各會(huì)計(jì)年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實(shí)際利益的流出。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過變更計(jì)價(jià)模式可以實(shí)現(xiàn)順利融資或通過變更計(jì)價(jià)模式來實(shí)現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時(shí)的變更計(jì)價(jià)模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計(jì)價(jià)模式能夠提高會(huì)計(jì)凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價(jià)值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會(huì)因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠?jì)價(jià)模式變更給企業(yè)帶來的是負(fù)收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時(shí)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)營業(yè)績的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會(huì)往往不會(huì)對這樣的業(yè)績提升給予獎(jiǎng)勵(lì)，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計(jì)價(jià)模式的機(jī)會(huì)。這是因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定使得計(jì)價(jià)模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會(huì)導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實(shí)施了變更計(jì)價(jià)模式則會(huì)喪失在未來通過這一籌碼來實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵時(shí)期改善業(yè)績的機(jī)會(huì)。2）計(jì)價(jià)模式的變更獲得的會(huì)計(jì)利潤提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計(jì)價(jià)模式的收益為負(fù)或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)的情形下，變更計(jì)價(jià)模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實(shí)現(xiàn)增配股融資和貸款融資時(shí)，則變更計(jì)價(jià)模式能夠?yàn)楣竞凸芾韺訋碚蚴找妫磳儆诒?中的收益結(jié)果類型1，管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對公司和管理層的收益無影響或?yàn)樨?fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時(shí)管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗?，?dāng)變更計(jì)價(jià)模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計(jì)價(jià)模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時(shí)管理層會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會(huì)選擇變更計(jì)價(jià)模式。

結(jié)合我國的實(shí)際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實(shí)際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計(jì)價(jià)模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計(jì)價(jià)模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計(jì)價(jià)模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實(shí)行變更決策，他們選擇的是延期變更計(jì)價(jià)模式。

5.結(jié)論

實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計(jì)價(jià)模式。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會(huì)有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，這也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。

參考文獻(xiàn)

[1]侯立玉.會(huì)計(jì)公允價(jià)值問題探討[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理.2009(10).

[2]劉思淼.公允價(jià)值計(jì)量的發(fā)展與監(jiān)管啟示[J]. 會(huì)計(jì)研究. 2009(08).

[3]于金梅.淺議投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)模式[J]. 生產(chǎn)力研究.2008(10).

[4]王磊.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用情形分析[J]. 會(huì)計(jì)之友(中旬刊). 2009(01).

篇3

二、采用公允價(jià)值的成本收益分析

(一)成本分析

與歷史成本相比取得公允價(jià)值信息會(huì)增加信息的收集成本和加工成本，在具備活躍市場的情況下，會(huì)增加搜尋現(xiàn)行市價(jià)的成本；在需要估計(jì)的情況下，會(huì)增加估計(jì)未來現(xiàn)金流量、貼現(xiàn)利率和事件概率以及其他估價(jià)模型所需要數(shù)據(jù)并進(jìn)行加工的成本；在稅政政策不明確的態(tài)勢下，會(huì)增加納稅現(xiàn)金流支出；由于公允價(jià)值計(jì)量的相對復(fù)雜性，對其審計(jì)的成本也會(huì)相應(yīng)提高。因此，認(rèn)為采用公允價(jià)值的成本將大于效益的，就會(huì)反對公允價(jià)值的運(yùn)用而依舊采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，具體從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：

1　獲取公允價(jià)值成本較高

根據(jù)新準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時(shí)，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。也就是說，不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據(jù)《新準(zhǔn)則3號(hào)》應(yīng)用指南中“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，“對建筑物而言，是批所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。對土地使用權(quán)而言，是批同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地?！笨梢姡业矫恳惶幏康禺a(chǎn)的活躍市場是相當(dāng)困難的。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式雖然符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，但是，由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，如何保證公允價(jià)值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達(dá)到。

如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。從新準(zhǔn)則規(guī)范的公允價(jià)值的認(rèn)定方法中可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的估價(jià)機(jī)構(gòu)，涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，國內(nèi)目前在這方面的建設(shè)十分薄弱，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，評估難度較大。同時(shí)對于擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，如果采用公允價(jià)值模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這就大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。

2　稅收成本影響

《中華人民共和國企業(yè)所得法實(shí)施條例》第56條指出“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)?！毙缕髽I(yè)所得稅法沒有投資性房地產(chǎn)的概念，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，房屋、建筑物適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于固定資產(chǎn)的規(guī)定，土地使用權(quán)適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于無形資產(chǎn)的規(guī)定。財(cái)稅[2007]80號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。按照目前的稅法分析，在成本計(jì)量模式下，新準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但是采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，新準(zhǔn)則和稅法的處理就有很大的區(qū)別：會(huì)計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，但稅法不確認(rèn)；稅法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷在稅前扣除，但會(huì)計(jì)不確認(rèn)，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)按照當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值計(jì)算處置損益，但稅法按照歷史成本，加折舊或攤銷，加處置成本后計(jì)算處置所得，這些差異在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)都要做納稅調(diào)整。用公允價(jià)值計(jì)量模式，既需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊額，同時(shí)因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表目的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化。

第一，因?yàn)榘凑展蕛r(jià)值模式處理的投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，需要按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》的要求進(jìn)行遞延稅款的處理；可見，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加。

第二，因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定，如果我國對增值部分征收所得稅的話，由于資產(chǎn)增值增加的應(yīng)交所得稅，將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。

3　利潤波動(dòng)較大

采用公允價(jià)值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益，對凈利潤的影響因素大大增多，波動(dòng)幅度也會(huì)增加。公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多的利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象。如果在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值將持續(xù)為正值，即利潤將會(huì)得到持續(xù)地額外提升；如果我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，因而引起利潤的較大波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)先盈利后虧損，加大了企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。彭數(shù)學(xué)(2008)認(rèn)為，由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)下的許多交易事項(xiàng)基本采用歷史成本屬性予以交易，企業(yè)管理者會(huì)合理利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行利潤平滑，通過會(huì)計(jì)政策選擇來構(gòu)造交易利得或損失，精心安排確認(rèn)收益和損失的時(shí)間來消除利潤波動(dòng)，特別是防止利潤下降、減少所披露的收益波動(dòng)，并控制確認(rèn)的時(shí)機(jī)，努力使自已的利潤增長更加穩(wěn)定。

(二)收益分析

新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量模式，是從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”的轉(zhuǎn)變?！百Y產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實(shí)質(zhì)是，在分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、考核業(yè)績時(shí)，關(guān)鍵是看凈資產(chǎn)是否增加，即股東財(cái)富是否增加。在資產(chǎn)負(fù)債表觀下，利潤代表凈資產(chǎn)的增加，虧損代表凈資產(chǎn)的減少。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”從理念角度要求不追求虛假利潤，而是將企業(yè)的發(fā)展落在實(shí)處，引導(dǎo)廣大投資者將注意力從原來的只關(guān)心利潤報(bào)表及其所反映的每股收益的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)向更加關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表及其所反映的股東財(cái)富的增加上來。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加了股東財(cái)富，公允變動(dòng)損益能動(dòng)態(tài)地反映凈利潤的增減。因此，認(rèn)為公允價(jià)值的效益優(yōu)于成本的企業(yè)，就會(huì)熱衷于采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤三方面分析采用公允價(jià)值給企業(yè)帶來的收益。

1　影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)負(fù)債表中將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)列示，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)減少，流動(dòng)比率降低。把個(gè)別固定資產(chǎn)重分類到投資性房地產(chǎn)中，如重分類的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的情況下，會(huì)減少折舊，相應(yīng)地會(huì)增加凈資產(chǎn)值。

2　影響所有者權(quán)益

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在采用公允價(jià)值模式的首年，企業(yè)會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前投資性房地產(chǎn)的價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)將會(huì)得到較大幅度地提升，所有者權(quán)益將大幅增加。

3　影響利潤

擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇公允價(jià)值模式計(jì)量，今后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值每年將得到重估，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額都將計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會(huì)增加或減少，同時(shí)又由于在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，則會(huì)相應(yīng)增加當(dāng)年的利潤。

(三)動(dòng)因預(yù)期

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中適度引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣就使企業(yè)在會(huì)計(jì)政策選擇上面臨一個(gè)很大的問題，即準(zhǔn)則非強(qiáng)制性地要求采用公允價(jià)值時(shí)，公允價(jià)值和歷史成本之間如何抉擇?不同企業(yè)做出選擇時(shí)是出于怎樣不同的動(dòng)機(jī)就成為一個(gè)重要而有趣的問題。綜合上述采用公允價(jià)值成本和收益的理論分析，可以預(yù)期：擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，大多數(shù)公司因?yàn)槌杀靖哂谛б?，在?shí)際操作中，還是會(huì)按照成本模式計(jì)算持有的房地產(chǎn)價(jià)值，以保持利潤平穩(wěn)增長，極少數(shù)的公司，則會(huì)利用公允價(jià)值計(jì)量模式，大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化，提高企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤和基本每股收益，一舉提升未來財(cái)務(wù)年度的經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到扭虧、摘牌、融資等盈余管理目的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值實(shí)施狀況

我國1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，占40.13％。根據(jù)2006年和2007年披露的年報(bào)和2008年公告，這些擁有眾多物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式，如陸家嘴、小商品城等。采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有18家上市公司，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86％，其中金融企業(yè)3家：中國銀行、深發(fā)展、寧波銀行；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家：津?yàn)I發(fā)展和金融街；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)13家。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61％，占1570家上市公司凈利潤的0.23％，

根據(jù)上述18家上市公司披露的年報(bào)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購買方商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，這些上市公司對2006年、2007年的留存收益進(jìn)行了追溯調(diào)整，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益涉及金額最大的是中國銀行。高達(dá)331800萬元，調(diào)整金額最小則是臥龍地產(chǎn)，僅19.99萬元。

由于發(fā)行外資股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，而公允價(jià)值模式又是國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中所規(guī)定的基準(zhǔn)模式，即使采用成本模式也必須同時(shí)披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此，這些“A+H公司”或“A+B公司”無疑是最有條件采用公允價(jià)值模式的企業(yè)，但事實(shí)上，除中國銀行、深發(fā)展外，有關(guān)上市公司大多還是選擇了成本模式?！癆+B公司”浦東金橋、“A+H公司”北辰實(shí)業(yè)、綠城集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是采取兩種計(jì)量模式，境內(nèi)采用成本計(jì)量，境外采用公允價(jià)值模式，從而在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量上，產(chǎn)生了按境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的兩份財(cái)務(wù)報(bào)告間的差異。

新準(zhǔn)則為投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用這種模式，為什么大多數(shù)上市公司的投資性房地產(chǎn)繼續(xù)選擇成本模式，原因何在?極少數(shù)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式，動(dòng)因是什么?

四、公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響――以金昌集團(tuán)為例

一般情況下，投資性房地產(chǎn)的成本價(jià)值顯著低于其公允價(jià)值，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤會(huì)有較大程度的提升，但是，根據(jù)2006年和2007年的年報(bào)披露，絕大多數(shù)上市公司依然采用歷史成本計(jì)價(jià)，對大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司業(yè)績沒有產(chǎn)生多大影響。下面通過對金昌集團(tuán)進(jìn)行分析，以得到選擇歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的動(dòng)因。

(一)采用公允價(jià)值的成本過高

1　有關(guān)的“市場體系還不具備”。比如外界對于投資性商鋪轉(zhuǎn)讓的參照交易體系沒有。商鋪不像一般房地產(chǎn)，其符合新準(zhǔn)則的交易市場在短期內(nèi)很難形成，目前，很難取得一個(gè)完全透明、公允、符合新準(zhǔn)則要求的市場價(jià)格。雖然金昌集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)所在地都有比較活躍的房地產(chǎn)交易市場，但是根據(jù)新準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，要找到所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，也相當(dāng)?shù)牟蝗菀住?/p>

2　評估費(fèi)較高。為保證公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果的質(zhì)量，對于復(fù)雜和專業(yè)性要求較高的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般會(huì)要求聘

請外部的獨(dú)立評估人員來進(jìn)行。根據(jù)浙江省物價(jià)局《關(guān)于調(diào)整資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(浙價(jià)服[2005]6號(hào))文件規(guī)定，對動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)價(jià)值量的評估，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評估工作的難易程度，工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時(shí)間等要求按上浮20％，進(jìn)行評估收費(fèi)。也就是房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價(jià)的0.35％，100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.25％，500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.1％，2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.05％，5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.01％，最高收費(fèi)分別為0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值相比賬面價(jià)值已有大幅提升，如果只按現(xiàn)在的賬面價(jià)值計(jì)算，每年的評估費(fèi)也在10萬元以上。

3　財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不夠。金昌集團(tuán)對公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果也有驗(yàn)證的要求，這就要求集團(tuán)能夠及時(shí)收集和應(yīng)用具有相同特征的市場交易價(jià)格，熟練運(yùn)用理財(cái)學(xué)方面的知識(shí)和評估技術(shù)。目前，我國多數(shù)的公允價(jià)值計(jì)量工作仍由企業(yè)財(cái)務(wù)人員承擔(dān)，這不僅需要企業(yè)增加人員等方面的支出，而且，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的整體水平還達(dá)不到上述要求。這在一定程度上也制約了公允價(jià)值在運(yùn)用中的效果和質(zhì)量。

(二)納稅成本增加

1　按照我國現(xiàn)在的稅法，投資性房地產(chǎn)是按實(shí)際成本確定其賬面價(jià)值，并不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得。根據(jù)浙江上市公司金昌集團(tuán)的2007年、2008年財(cái)務(wù)報(bào)表，金昌集團(tuán)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，以2007年9月30日為基準(zhǔn)點(diǎn)，不再計(jì)提2688萬元的折舊，占利潤總額的3.35％，2007年所得稅稅率按33％核算，就需要多繳納887萬元所得稅，占所得稅本年累計(jì)數(shù)的6％；以2008年9月30日為基準(zhǔn)點(diǎn)，不再計(jì)提3944萬元的折舊，占利潤總額的7.23％，2008年所得稅稅率按25％核算，就需要多繳納986萬元所得稅，占3.58％。由于“公允價(jià)值變動(dòng)損益”屬于損益類賬戶，因此會(huì)對當(dāng)期損益產(chǎn)生影響，增加當(dāng)年度利潤，而按稅法規(guī)定，不涉及應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，因此當(dāng)年度需在利潤的基礎(chǔ)上納稅調(diào)減，同時(shí)考慮到在公允價(jià)值模式計(jì)量下，該資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，而稅法允許公司在本年度計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許扣除折舊，需納稅調(diào)減。而所得稅納稅義務(wù)在當(dāng)期，已經(jīng)預(yù)繳了所得稅，導(dǎo)致大量的現(xiàn)金流出，當(dāng)匯算清繳時(shí)，再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)增和調(diào)減工作，增加所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性、增加金昌集團(tuán)會(huì)計(jì)人員的工作量。

2　根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得，同時(shí)按視同銷售價(jià)格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅成本。此外，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，按新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅?因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅?因公允價(jià)值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可以利潤分配?這些問題在現(xiàn)有的法規(guī)中沒有相應(yīng)規(guī)定，納稅細(xì)節(jié)也需要有新的稅法與之配套。

3　金昌尚有84540萬元的土地儲(chǔ)備留在存貨科目，這些土地儲(chǔ)備都是持有并準(zhǔn)備增值，用以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，尚未轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)。如果將這部分土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值計(jì)量，那么，如果集團(tuán)將來轉(zhuǎn)變投資策略，需要開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地成本價(jià)是按公允價(jià)值計(jì)量還是歷史成本計(jì)量?如果按公允價(jià)值計(jì)量，那么，因公允價(jià)值變動(dòng)損益而多繳納的所得稅能否進(jìn)入開發(fā)成本?如果因地價(jià)下調(diào)，那多繳納的所得稅能不能從開發(fā)成本中扣除?新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法都未對這些細(xì)則進(jìn)行詳細(xì)地解答。

(三)穩(wěn)健目的

篇4

前言

中國近幾年的發(fā)展實(shí)踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色也越來越重要。作為房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)企業(yè)，其績效直接決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地影響社會(huì)資源的優(yōu)化配置，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)的績效問題成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

一、文獻(xiàn)綜述

企業(yè)績效問題是企業(yè)理論研究的重點(diǎn)之一。從工業(yè)革命以來企業(yè)績效問題的研究與實(shí)踐從來沒有停止過，研究先后從傳統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)到以財(cái)務(wù)為主結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)的評價(jià)，再到以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的關(guān)鍵績效指標(biāo)評價(jià)，這些研究都獲得了極大的發(fā)展[1]。

（一）傳統(tǒng)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的研究

韓芳艷、張孝友（2009）選取了重慶市21家上市公司2007年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，以11個(gè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)（流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、銷售利潤率、凈值報(bào)酬率、ROA、EPS、每股凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量與銷售收入的比率、每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額等）組成指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法，對這21家上市公司的綜合業(yè)績進(jìn)行了因子得分計(jì)算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其碩士論文中對中國上市銀行的經(jīng)營績效進(jìn)行了評價(jià)，她將評價(jià)指標(biāo)分為盈利能力指標(biāo)、經(jīng)營能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、成長性指標(biāo)和安全性指標(biāo)等五類，每類指標(biāo)下都有不同的細(xì)分指標(biāo)，例如盈利能力指標(biāo)下有ROE、ROA和凈利潤率等三個(gè)細(xì)分指標(biāo) [3]。

（二）財(cái)務(wù)為主結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基礎(chǔ)上，不僅選取了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，如投資收益率、主營業(yè)務(wù)收入增長率等，還選取了研發(fā)費(fèi)用比例、主營業(yè)務(wù)市場份額和客戶滿意度等非財(cái)務(wù)指標(biāo)[4]。同樣地，江斌（2008）的研究也采用了財(cái)務(wù)為主結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)的績效評價(jià)體系，他從顧客角度、內(nèi)部運(yùn)作流程角度和學(xué)習(xí)與成長角度考慮了非財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)，采用的非財(cái)務(wù)指標(biāo)有市場占有率、顧客滿意度、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、返工率、受培訓(xùn)人員比率和研發(fā)投入強(qiáng)度等 [5]。他們的研究均取得了較理想的效果。

（三）戰(zhàn)略導(dǎo)向的關(guān)鍵績效指標(biāo)評價(jià)方面的研究

目前企業(yè)戰(zhàn)略績效評價(jià)的主流方法主要是關(guān)鍵績效指標(biāo)法（KPI）和平衡計(jì)分卡（BSC）。楊成炎（2006）在評價(jià)EVA和BSC的優(yōu)缺點(diǎn)基礎(chǔ)上，對兩者進(jìn)行整合。以 BSC為載體，以EVA為導(dǎo)向，將BSC在企業(yè)長期戰(zhàn)略中的作用和EVA評價(jià)系統(tǒng)的導(dǎo)向作用相結(jié)合，構(gòu)建新的BSC體系。較之以前的研究是一個(gè)較大的突破。

綜上所述，隨著企業(yè)績效評價(jià)研究的發(fā)展，學(xué)者們對于客戶需求、企業(yè)內(nèi)部管理、員工態(tài)度以及員工成長等因素越來越重視，采用因子分析等定量方法的研究也逐漸普及開來，但是，這兩方面在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)的研究中卻還不多見，因此，本文擬借鑒BSC模式和前人的研究成果，建立一套較完善的績效評價(jià)指標(biāo)體系，并采用因子分析法進(jìn)行定量分析，以科學(xué)地對中國房地產(chǎn)上市公司績效進(jìn)行評價(jià)。

二、實(shí)證分析

（一）指標(biāo)體系的確定

借鑒BSC模式，綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)指標(biāo)體系：

1.財(cái)務(wù)角度：（1）盈利能力指標(biāo)：總資產(chǎn)收益率（X1）、凈資產(chǎn)收益率（X2）、每股收益（X3）、凈利潤（X4）；（2）營運(yùn)能力指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率（X5）、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X9）；（3）市場價(jià)值指標(biāo)：市盈率（X10）、市凈率（X11）；（4）企業(yè)規(guī)模指標(biāo)：總資產(chǎn)自然對數(shù)（X12）、主營業(yè)務(wù)收入自然對數(shù)（X13）；（5）現(xiàn)金流指標(biāo)：經(jīng)營凈現(xiàn)金比率（X14）、每股現(xiàn)金凈流量（X15）、利潤現(xiàn)金含量（X16）、銷售商品收到的現(xiàn)金（X17）、現(xiàn)金凈流量（X18）、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（X19）。

2.顧客角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率（X20）。

3.內(nèi)部運(yùn)作角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售增長率（X21）。

4.學(xué)習(xí)成長角度：高學(xué)歷人員比率（X22）、凈利潤增長率（X23）、凈資產(chǎn)增長率（X24）。

（二）樣本選擇與數(shù)據(jù)預(yù)處理

1．樣本選擇。本文以在上交所和深交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，并按照如下原則進(jìn)行篩選：（1）不得缺少當(dāng)年與本研究相關(guān)的數(shù)據(jù)；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有異常變動(dòng)的上市公司。最后符合研究要求的企業(yè)有73家。

2．?dāng)?shù)據(jù)收集與預(yù)處理。本文使用的是樣本企業(yè)2009年度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來自房地產(chǎn)上市公司所公布的年報(bào)，或者是以年報(bào)中的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算得出。

（三）因子分析

1．指標(biāo)篩選。根據(jù)所有公共因子對某個(gè)原指標(biāo)解釋的方差不小于0.7的原則對指標(biāo)進(jìn)行篩選，即剔除變量共同度

0.917）、現(xiàn)金凈流量（X18，0.805）、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量（X19，0.799）、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率（X20，0.893），共有16個(gè)，括號(hào)中的數(shù)值為變量共同度。

2．KMO和Bartlett球形檢驗(yàn)。運(yùn)用主成分分析法在SSPS中進(jìn)行分析，結(jié)果顯示KMO值為0.619，Bartlett球形檢驗(yàn)給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平0.01，因此拒絕Bartlett球形檢驗(yàn)的零假設(shè)，根據(jù)以上兩項(xiàng)檢驗(yàn)，我們認(rèn)為，本文選取的指標(biāo)及其數(shù)據(jù)適合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原則進(jìn)行因子萃取，滿足條件的因子共有5個(gè)，表1列出了經(jīng)旋轉(zhuǎn)后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。

表1 特征值、方差貢獻(xiàn)率與累計(jì)方差貢獻(xiàn)率

從表1還可以看出，前5個(gè)因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到84.06%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

4．因子得分與排名。以每個(gè)主因子的方差貢獻(xiàn)率占5個(gè)主因子總方差貢獻(xiàn)率的比重作為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)計(jì)算總因子得分，其計(jì)算公式為：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司列出（見表2）：

表2總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司

從表2可以看出，傳統(tǒng)的“招保萬金”四大豪門房企均進(jìn)入這份榜單，特別是萬科和保利地產(chǎn)分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)上市公司，這說明本研究設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)體系及使用的因子分析法具有相當(dāng)?shù)目扇⌒裕茌^真實(shí)地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

結(jié)論

本文以中國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了中國房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)體系，運(yùn)用因子分析法分析了73家樣本企業(yè)2009年的財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)本文設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)體系及使用的因子分析法具有相當(dāng)?shù)目扇⌒裕茌^真實(shí)地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]喬均.企業(yè)戰(zhàn)略績效評價(jià)研究綜述[J].市場營銷導(dǎo)刊，2007，(1).

[2]韓芳艷，張孝友.重慶市上市公司財(cái)務(wù)業(yè)績評價(jià)――基于21家公司2007年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的因子分析[J].重慶三峽學(xué)院學(xué)報(bào)， 2009，(2).

篇5

nalysis，DEA）是由美國著名運(yùn)籌學(xué)家Chames等（1978）提出，以相對效率概念為基礎(chǔ)的一種效率評價(jià)方法。它把單輸入、單輸出的工程效率推廣到多輸入、多輸出同類決策單元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性評價(jià)中，極大地豐富了微觀經(jīng)濟(jì)中的生產(chǎn)函數(shù)理論及其應(yīng)用技術(shù)，同時(shí)在避免主觀因素、簡化算法、減少誤差等方面有著不可低估的優(yōu)越性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)中的生產(chǎn)有效性分析角度看，該模型是用來評價(jià)具有多輸入特別是多輸出的決策單元同時(shí)為“技術(shù)有效”和“規(guī)模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA從最有利于決策單元的角度進(jìn)行評價(jià)，注重對每一個(gè)決策單元的優(yōu)化，能夠指出有關(guān)指標(biāo)的調(diào)整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假設(shè)有n個(gè)決策單元（Decision Making Units，簡稱DMU），每個(gè)決策單元都有m種類型“輸入”（表示該決策單元對“資源”的耗費(fèi)）以及s種類型“輸出”（表示該決策單元在消耗了“資源”之后表明“成效”的指標(biāo)）。Xij表示第J個(gè)決策單元對第I種輸入的投入量；Yrj表示第J個(gè)決策單元對第R種輸出的產(chǎn)出量；VI表示第I種輸入的權(quán)重；UR表示對第R種輸出的權(quán)重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。記投入可以表示為：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；記產(chǎn)出可以表示為：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；設(shè)投入、產(chǎn)出指標(biāo)的權(quán)向量分別為：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0個(gè)決策單元的相對效率優(yōu)化評價(jià)模型為：

有效性判定：（1）若θ*=1，則決策單元為J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松馳變量s-=0，剩余變量s+=0，則決策單J0元為DEA有效；（3）若θ*≠1，則為DEA無效。

二、房地產(chǎn)上市公司融資效率實(shí)證研究

（一）樣本選取 本文選取的樣本是2010年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜排名前20的房地產(chǎn)上市公司，即1萬科、2保利地產(chǎn)、3金地集團(tuán)、4招商地產(chǎn)、5金融街、6嘉凱城、7首開股份、8新城地產(chǎn)、9陸家嘴、10新湖中寶、11北辰實(shí)業(yè)、12中華企業(yè)、13濱江集團(tuán)、14華發(fā)股份、15榮盛發(fā)展、16浙江廣夏、17北京城建、18信達(dá)地產(chǎn)、19蘇寧環(huán)球、20億城股份。因?yàn)?010年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜的資料來源于滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司2009年年報(bào)、半年報(bào)和各季季報(bào)，所以本文選取的數(shù)據(jù)來自2009年的以上房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)。

（二）指標(biāo)選取 本文主要是從籌資效率和資金配置效率這兩個(gè)方面的影響因素為切入點(diǎn)，從各主要影響因素選取其投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)。投入指標(biāo)：（1）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，它在一定程度上反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；（2）企業(yè)的負(fù)債率，即財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，反映企業(yè)的相對規(guī)模；（3）主營業(yè)務(wù)成本，它反映的是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用與配置的能力。產(chǎn)出指標(biāo)：（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)在一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率，它反映的是企業(yè)營運(yùn)能力；（2）流動(dòng)比率，即流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，反映的企業(yè)的償債能力；（3）營業(yè)利潤率，即營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率，反映的是企業(yè)的盈利能力。

（三）模型構(gòu)建 由于本文選取的指標(biāo)數(shù)據(jù)中，有的數(shù)據(jù)為負(fù)值，并且存在著不同量綱，無法用DEA模型直接求解，，所以首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，令

（四）實(shí)證結(jié)果分析 本文采用的是DEAP2.1版本進(jìn)行運(yùn)算，得到融資效率結(jié)果如表1所示；20家房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率與純技術(shù)效率情況如表2所示；20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率情況如表3所示。

（五）研究結(jié)論 根據(jù)運(yùn)算結(jié)果可知，在這20家房地產(chǎn)上市公司中，技術(shù)效率達(dá)到DEA有效的公司有9個(gè)，所占比率為45%，但達(dá)到純技術(shù)效率DEA有效的公司有11個(gè)，所占比率為55%，說明我國的房地產(chǎn)上市公司純技術(shù)效率相對高，而技術(shù)效率相對低。同時(shí)根據(jù)這20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率來看，9家公司規(guī)模報(bào)酬不變，為DEA有效，而11家公司為非有效，其中10家公司處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段，蘇寧環(huán)宇這1家公司處于規(guī)模報(bào)酬遞增。這也表明我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司規(guī)模偏大，資源和資金的運(yùn)用都不能得到充分有效的利用，這也是困擾我國房地產(chǎn)公司的一大難題。

由結(jié)果處理分析得知，這20家房地產(chǎn)上市公司，技術(shù)效率的平均值為0.843，純技術(shù)效率的平均值為0.894，規(guī)模效率的平均值為0.934，即技術(shù)效率籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。冗余程度在一定程度上反映了對融資效率影響大小。負(fù)債率是影響我國房地產(chǎn)公司融資效率高低的一個(gè)重要因素。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論 我國相當(dāng)大的一部分房地產(chǎn)上市公司融資效率為DEA無效，融資效率低。融資效率為DEA無效表明我國有很多房地產(chǎn)上市公司不能有效的籌集到資金或者資金不能得到充分有效的利用，這不僅造成了資金的浪費(fèi)，給企業(yè)帶來一定的損失，而且更不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力高低不能代表公司的融資效率高低。綜合實(shí)力排名前三的的公司融資效率不高，未能達(dá)到DEA有效，而排名4、5、6和相對靠后的16、17、18、20的公司卻達(dá)到DEA有效，說明了公司的綜合實(shí)力高低不能代表公司的融資效率高低。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍偏高，是導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司融資效率低的一個(gè)重要原因。在這20家房地產(chǎn)上市公司中，其中有9家是因?yàn)樨?fù)債率偏高導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的DEA無效。

篇6

Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research

中圖分類號(hào)：F426；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）15-0303-02

0 引言

人類早期的社會(huì)活動(dòng)中就開始孕育的樸素的可持續(xù)發(fā)展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無獸”，其暗含的思想便是要持續(xù)地利用資源；但在以后的歷史發(fā)展進(jìn)程中，人們將更多的注意力放在了提高生產(chǎn)力上，而忽略了持續(xù)發(fā)展的必要性。20世紀(jì)60年代末期，工業(yè)化經(jīng)濟(jì)在世界范圍內(nèi)開始迅速增長，并隨之出現(xiàn)全球性的人炸、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過度消耗、能源枯竭和地球表層嚴(yán)重污染等危機(jī)。20世紀(jì)作為人類物質(zhì)生產(chǎn)和物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，人類社會(huì)雖然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長的目的，但是這些發(fā)展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費(fèi)與環(huán)境的大范圍污染、生態(tài)系統(tǒng)嚴(yán)重失衡為代價(jià)的。繼單純經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展階段后，人類開始重新認(rèn)識(shí)發(fā)展的含義。各國政府在如何有效地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一問題上，逐步達(dá)成共識(shí)?？沙掷m(xù)發(fā)展思想得到了世界上越來越多的國家和組織的承認(rèn)和接受?？沙掷m(xù)發(fā)展就是指既滿足當(dāng)代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的概念提出后，它的思想滲透到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域。

1 礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的內(nèi)涵

在我們的生產(chǎn)、生活中，能源、工業(yè)原料以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，都來源于礦產(chǎn)資源，人們將礦產(chǎn)資源比喻為工業(yè)的“糧食”和“血液”；而礦業(yè)，作為我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定地協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大影響，是決定國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展?jié)摿途C合國力的重要因素。那什么是礦產(chǎn)資源可持續(xù)力？礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的能力。也就是說，在一定的科學(xué)技術(shù)與自然環(huán)境條件下，人類同礦產(chǎn)資源協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，對礦產(chǎn)資源進(jìn)行時(shí)間和空間上的合理配置與替代，使得礦產(chǎn)資源被開發(fā)利用的質(zhì)量和數(shù)量不降低而有所提高，從而滿足人類社會(huì)發(fā)展需要的能力。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，也是一個(gè)過程，反映出礦產(chǎn)資源的勘查、開發(fā)、利用和保護(hù)，是作為基本生產(chǎn)要素的礦產(chǎn)資源在質(zhì)和量上對社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的支持保證能力。

2 承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價(jià)研究

礦產(chǎn)資源可持續(xù)力本身是一個(gè)復(fù)雜的、特定的系統(tǒng)。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為研究對象，是指由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和管理所構(gòu)成的反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)、水平、能力和動(dòng)態(tài)趨勢的復(fù)雜系統(tǒng)，是一個(gè)反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展水平和能力的有機(jī)整體，而非僅僅指其中各個(gè)孤立的子要素。對內(nèi)表現(xiàn)為系統(tǒng)內(nèi)部的狀態(tài)和結(jié)構(gòu)，對外則表現(xiàn)為一定的功能，結(jié)構(gòu)決定功能，功能反作用于結(jié)構(gòu)。因此，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的大小取決于礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)的功能，這種功能由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)（含人口）、環(huán)境和管理所構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)組成部分的狀態(tài)、結(jié)構(gòu)以及各組成部分相互聯(lián)系、相互作用的狀況決定。從可持續(xù)發(fā)展理論入手，以“發(fā)展力”和“協(xié)調(diào)力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展能力的評價(jià)指標(biāo)體系框架，如圖1所示。

根據(jù)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價(jià)指標(biāo)體系的框架設(shè)計(jì)，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為目標(biāo)層，其下設(shè)置了“發(fā)展力”準(zhǔn)則層和“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層。“發(fā)展力”準(zhǔn)則層下設(shè)立了五個(gè)基本要素，分別為資源稟賦與開發(fā)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會(huì)發(fā)展與生活質(zhì)量、環(huán)境影響與管理水平，反映了礦產(chǎn)資源可持續(xù)力各組成要素自身的狀況；相應(yīng)地，“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層下也設(shè)立了五個(gè)基本要素，分別為資源轉(zhuǎn)化效率、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度、社會(huì)協(xié)調(diào)度、環(huán)境協(xié)調(diào)度和管理協(xié)調(diào)度，反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)各個(gè)組成要素自身的協(xié)調(diào)以及它們相互之間的協(xié)調(diào)。

臥牛山鐵礦區(qū)在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮(zhèn)臥牛山村，地理坐標(biāo)為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經(jīng)116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區(qū)距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。

根據(jù)構(gòu)建的礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價(jià)指標(biāo)體系，同時(shí)結(jié)合研究區(qū)資源、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和管理等方面的實(shí)際狀況，建立了臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的指標(biāo)體系，對其進(jìn)行評價(jià)的時(shí)候，將各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)分為“很強(qiáng)、較強(qiáng)、中等、較弱、很弱”五個(gè)等級(jí)。結(jié)合實(shí)際，也就是說，臥牛山鐵礦資源可持續(xù)力“很強(qiáng)”、“較強(qiáng)”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個(gè)等級(jí)的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力處于較強(qiáng)的水平。根據(jù)以上綜合評價(jià)的結(jié)果，承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源具有較強(qiáng)的可持續(xù)能力。就承德市范圍內(nèi)來看，其發(fā)展力水平中等，協(xié)調(diào)力水平較強(qiáng)。

在準(zhǔn)則層發(fā)展力下設(shè)的五個(gè)要素中，發(fā)展力很強(qiáng)的要素是資源稟賦與開發(fā)條件，主要表現(xiàn)在地質(zhì)勘查程度較高以及優(yōu)越的礦產(chǎn)資源開發(fā)條件上。管理水平要素的“較強(qiáng)”、“中等”等級(jí)隸屬度均為0.4，主要是因?yàn)榈V產(chǎn)資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發(fā)展力中等的要素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會(huì)發(fā)展和生活質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益方面，礦業(yè)產(chǎn)值投資彈性、人均固定資產(chǎn)凈值居較弱水平，人均GDP年增長率和百元礦業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)利稅居較強(qiáng)水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會(huì)發(fā)展和生活質(zhì)量方面，除人口自然增長率優(yōu)于承德市平均水平外，其余指標(biāo)均略低于全市平均水平。發(fā)展力較弱的要素是環(huán)境影響，盡管采取了環(huán)境保護(hù)措施，但由于大規(guī)模的礦山生產(chǎn)活動(dòng)，導(dǎo)致“三廢”污染指數(shù)較高。若能進(jìn)一步改善環(huán)境，將有助于發(fā)展力的提高。

在準(zhǔn)則層協(xié)調(diào)力下設(shè)的五個(gè)要素中，協(xié)調(diào)力較強(qiáng)的是資源轉(zhuǎn)化效率和管理協(xié)調(diào)度上。前者主要表現(xiàn)在“三率”和共伴生礦產(chǎn)資源綜合利用率比較高；后者表現(xiàn)在較高的礦業(yè)管理水平和政策法規(guī)體系執(zhí)行程度上。協(xié)調(diào)力中等的要素是社會(huì)協(xié)調(diào)度，體現(xiàn)在礦業(yè)就業(yè)率和社會(huì)保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協(xié)調(diào)力較弱的有經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度和環(huán)境協(xié)調(diào)度，前者的非礦業(yè)增加值比重較低；后者表現(xiàn)在“三廢”綜合處理率和土地復(fù)墾率均處于中等偏下水平。

3 結(jié)語

礦產(chǎn)資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開采的進(jìn)行，一個(gè)地區(qū)可開采的礦產(chǎn)會(huì)被采空，資源將會(huì)枯竭。而且，開發(fā)礦產(chǎn)資源的同時(shí)對環(huán)境也產(chǎn)生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長遠(yuǎn)的眼光，從持續(xù)發(fā)展的角度來規(guī)劃礦業(yè)的未來。通過臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價(jià)的實(shí)證研究，現(xiàn)對承德市礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：規(guī)劃先行，做好各種前期規(guī)劃、強(qiáng)化礦山產(chǎn)業(yè)化建設(shè)、加強(qiáng)礦產(chǎn)資源勘查工作、大力推進(jìn)礦產(chǎn)資源整合、加快礦區(qū)土地復(fù)墾工作、優(yōu)化調(diào)整礦業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、積極發(fā)展礦產(chǎn)資源深加工、進(jìn)一步鼓勵(lì)科技。

參考文獻(xiàn)：

篇7

對于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。

一、投資性房地產(chǎn)定義及確認(rèn)條件

1.投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。

2.成本的確定

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項(xiàng)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，并加減相關(guān)補(bǔ)價(jià)后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價(jià)值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購買日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。

二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用的條件

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格（市場公開報(bào)價(jià)）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)和計(jì)量

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，分別計(jì)量取得時(shí)的成本和持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)情況。

1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無形資產(chǎn)）”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷），借記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。

4.由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿足公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按照原來確認(rèn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶?！肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價(jià)值變動(dòng)而形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。

四、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

1.后續(xù)計(jì)量

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計(jì)量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則進(jìn)行處理。（2）對于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，于資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和折舊方法計(jì)提的折舊在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。對于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)整，即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)減；公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增[6]。

2.減值的處理

（1）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提的減值準(zhǔn)備在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增。

3.應(yīng)用案例

2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權(quán)，購買價(jià)款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)300000元，款項(xiàng)全部以存放中央銀行款項(xiàng)支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價(jià)值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，取得價(jià)款22000000元。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

五、結(jié)論

“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額時(shí)，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于其賬面余額和處置按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]李俚.公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在我國上市公司的運(yùn)用分析[J].科技致富向?qū)В?008（22）.

[2]徐瓊，高云朝.試論投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2009（08）.

[3]王艷，張晗.我國投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析[J].中國證券期貨，2011（02）.

篇8

（一）實(shí)物期權(quán)的涵義

期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價(jià)格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)在實(shí)物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項(xiàng)投資的價(jià)值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項(xiàng)投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實(shí)物期權(quán)，投資者就可以在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)某些價(jià)值變動(dòng)靈活選擇投資方案。實(shí)物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實(shí)物投資項(xiàng)目或企業(yè)，因此將其稱之為實(shí)物期權(quán)。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)種類

1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項(xiàng)目的價(jià)值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測。這時(shí)市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在很多時(shí)候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時(shí)候放棄投資有可能還會(huì)有項(xiàng)目價(jià)值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資比一般項(xiàng)目要大得多。理性的決策者不會(huì)把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。所以分階段投資并且令其滾動(dòng)發(fā)展是最明智的選擇。

（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)分析

1.投資的風(fēng)險(xiǎn)性。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一個(gè)主要特性之一，主要是因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，一旦建成便不可移動(dòng)。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動(dòng)。

2.運(yùn)營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項(xiàng)目而言。項(xiàng)目運(yùn)營中的不確定性會(huì)比一般項(xiàng)目高，對于一項(xiàng)用傳統(tǒng)方法計(jì)算出其價(jià)值為負(fù)的項(xiàng)目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項(xiàng)目的投資，而是用實(shí)物期權(quán)的思想靜等市場的變化。

3.實(shí)施的多階段性。大型項(xiàng)目想要在短時(shí)間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個(gè)階段之間也不是獨(dú)立的，前一個(gè)階段是后一個(gè)的前提和基礎(chǔ)。前一個(gè)階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型

（一）B-S實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型

B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設(shè)二：短期的無風(fēng)險(xiǎn)利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機(jī)發(fā)生，價(jià)格隨機(jī)游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價(jià)值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價(jià)格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時(shí)間；σ——股票回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)差。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)參數(shù)的修正

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值（S）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項(xiàng)目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實(shí)物期權(quán)的計(jì)算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

2.期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格（X）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的執(zhí)行價(jià)格就是初始投資成本，主要包括借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用、施工建造費(fèi)用、土地費(fèi)用等?？梢砸罁?jù)預(yù)計(jì)投入資本計(jì)算投資成本現(xiàn)值。

3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時(shí)候要對決策的最后時(shí)間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計(jì)的出租和出售期來確定。

4.無風(fēng)險(xiǎn)利率（r）?！闱闆r下，無風(fēng)險(xiǎn)利率是無風(fēng)險(xiǎn)投資的回報(bào)率。在B-S期權(quán)定價(jià)模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計(jì)算。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值的時(shí)候，應(yīng)該選擇國內(nèi)與項(xiàng)目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。

5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率表現(xiàn)為投資項(xiàng)目價(jià)值的波動(dòng)率。在B-S期權(quán)定價(jià)模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計(jì)算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動(dòng)率。

三、“盛世華庭”投資項(xiàng)目分析

（一）案例背景介紹

M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時(shí)點(diǎn)：2009年12月。開始建設(shè)時(shí)間：2010年6月。第一期開盤時(shí)間：2011年4月。該公司估計(jì)的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項(xiàng)目價(jià)值

根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價(jià)格估價(jià)，普通住宅的價(jià)格為6500元/平方米，商鋪的價(jià)格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時(shí)間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計(jì)算表）。該項(xiàng)目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價(jià)模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實(shí)際計(jì)算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。

用傳統(tǒng)NPV法計(jì)算得出該投資項(xiàng)目的價(jià)值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會(huì)實(shí)施該項(xiàng)目。

（三）B-S實(shí)物期權(quán)法評估該投資項(xiàng)目價(jià)值

選用B-S模型進(jìn)行該項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值分析。為了便于計(jì)算，將項(xiàng)目期限細(xì)分，以決定不同時(shí)點(diǎn)的決策的項(xiàng)目內(nèi)含價(jià)值。假設(shè)把該項(xiàng)目分為兩期開發(fā)。假設(shè)該項(xiàng)目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時(shí)點(diǎn)為兩年后。對于該項(xiàng)目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時(shí)期：2012年1月；（t=2），無風(fēng)險(xiǎn)利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價(jià)值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價(jià)格x：選擇日的項(xiàng)目投資額；波動(dòng)率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計(jì)算。如下表。該項(xiàng)目所在區(qū)域歷史售價(jià)以及波動(dòng)率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時(shí)間段來測算）波動(dòng)率的計(jì)算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計(jì)算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計(jì)算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91?？梢钥吹?，第一期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會(huì)進(jìn)行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實(shí)物期權(quán)的思想，就會(huì)在兩年后進(jìn)行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項(xiàng)第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項(xiàng)目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價(jià)。隨著未來市場價(jià)格的波動(dòng)率成正比增長，期權(quán)的價(jià)值會(huì)越高。其執(zhí)行價(jià)格X是將要在兩年后支付的項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用50000萬元。第2期開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計(jì)算金額：t第二期決策時(shí)點(diǎn)為2012年1月，于2012年初開始建設(shè)，管理層預(yù)測的凈現(xiàn)金流量如下：

未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項(xiàng)目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計(jì)算出的該項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項(xiàng)目的價(jià)值。

四、結(jié)論

通過以上案例可以看出，對于一項(xiàng)投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價(jià)值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實(shí)物期權(quán)在項(xiàng)目價(jià)值評估的應(yīng)用使人們逐漸意識(shí)到不確定性的投資決策。使用實(shí)物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會(huì)適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對于投資項(xiàng)目的不確定性，用實(shí)物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估的應(yīng)用是對傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。

對于實(shí)物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值評估的應(yīng)用需要一個(gè)逐步認(rèn)識(shí)和完善的過程。項(xiàng)目價(jià)值的評估方法是多樣性的，實(shí)物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項(xiàng)目價(jià)值，有待更深入研究。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李創(chuàng)，胡德朝.基于實(shí)物期權(quán)的企業(yè)價(jià)值評估模型比較研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué).2009（3）

[2]中國注冊會(huì)計(jì)協(xié)會(huì).財(cái)務(wù)成本管理[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012

篇9

一是資產(chǎn)在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的持有損益，形成可抵扣暫時(shí)性差異或應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，需要做出相應(yīng)的調(diào)整；同時(shí)應(yīng)該按稅法規(guī)定的使用年限對資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，相應(yīng)形成的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異也要進(jìn)行調(diào)整。

二是在企業(yè)選擇的資產(chǎn)使用年限與稅法規(guī)定的時(shí)間不一致的情況下，資產(chǎn)折舊或攤銷額與稅法規(guī)定形成的差異不僅會(huì)形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可能形成可抵扣暫時(shí)性差異，對這部分差異也要做出相應(yīng)的納稅調(diào)整。

二、所得稅調(diào)整例解

企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，確認(rèn)持有損益。稅法不承認(rèn)持有損益，不允許調(diào)整應(yīng)納稅所得額，只承認(rèn)資產(chǎn)在規(guī)定使用期限內(nèi)的折舊或攤銷。按資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法的要求，企業(yè)由投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量而形成的所得稅調(diào)整原因包括兩個(gè)方面，在資產(chǎn)的使用期與稅法規(guī)定不一致時(shí)，所得稅調(diào)整則表現(xiàn)為另外一個(gè)層次，使得所得稅調(diào)整業(yè)務(wù)十分復(fù)雜。

[例]20×7年1月1日，某企業(yè)將自行建造的寫字樓對外出租，其建造成本為300萬元。該寫字樓預(yù)計(jì)的使用年限為30年，不考慮殘值因素，與稅法規(guī)定期限一致。該企業(yè)對寫字樓采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，設(shè)20×7年12月31日該寫字樓的公允價(jià)值為330萬元，20×8年12月31日公允價(jià)值為280萬元。

(1)20×7年12月31日該企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的處理

以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整增加資產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)將公允價(jià)值與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額30萬元計(jì)入當(dāng)期損益。稅法不對這一部分持有損益征稅，由此形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。

按稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與其建造成本一致，為300萬元，應(yīng)用直線法計(jì)提折舊，稅法允許扣除的資產(chǎn)折舊為10萬元(300÷30)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，由此形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。其稅務(wù)處理如下：

調(diào)減應(yīng)納稅所得額：

資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異=30(萬元)

稅法允許資產(chǎn)折舊形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異=10(萬元)

應(yīng)確認(rèn)“遞延所得稅負(fù)債”=(30×25％+10×25％)=10(萬元)

(2)20×8年12月31日該企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的處理

以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整減少資產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額50萬元計(jì)入當(dāng)期損益。稅法不承認(rèn)這一部分持有損益，由此形成可抵扣暫時(shí)性差異。

按稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與其建造成本一致，為300萬元，當(dāng)年稅法允許扣除的資產(chǎn)折舊為10萬元(300÷30)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，由此形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)與遞延所得稅負(fù)債應(yīng)分別列示，不得相互抵銷。其稅務(wù)處理如下：

調(diào)增應(yīng)納稅所得額：

資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益形成可抵扣暫時(shí)性差異50(萬元)

調(diào)減應(yīng)納稅所得額：

稅法允許資產(chǎn)折舊形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異=10(萬元)

應(yīng)確認(rèn)“遞延所得稅資產(chǎn)”=50×25％=12.5(萬元)

應(yīng)確認(rèn)“遞延所得稅負(fù)債”=10×25％=2.5(萬元)

由以上分析可知，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，其公允價(jià)值變動(dòng)在資產(chǎn)負(fù)債表日可能形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可能形成可抵扣暫時(shí)性差異。至20×8年12月31日，資產(chǎn)賬面成本為300萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為貸方20萬元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)納稅所得額調(diào)整為20萬元(50-30)，形成可抵扣暫時(shí)性差異。賬面累計(jì)確認(rèn)的遞延項(xiàng)目為“遞延所得稅資產(chǎn)"20×25％=5萬元(遞延所得稅資產(chǎn)12.5萬元－遞延所得稅負(fù)債7.5萬元)。

在資產(chǎn)的使用期限設(shè)定與稅法要求一致時(shí)，稅法允許的資產(chǎn)折舊或攤銷在資產(chǎn)持有期只形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。所以上述所得稅調(diào)整業(yè)務(wù)分兩個(gè)方面進(jìn)行。

(3)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)清理日的相關(guān)業(yè)務(wù)處理

不考慮資產(chǎn)的殘值因素，在其持有期間，因不計(jì)提折舊所形成的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異共計(jì)270萬元(不包括清理當(dāng)年應(yīng)該計(jì)提的資產(chǎn)折舊)，據(jù)此確認(rèn)的“遞延所得稅負(fù)債”賬面為67.5萬元(270×25％)。注銷投資性房地產(chǎn)成本賬面300萬元，計(jì)入利潤表，稅法只承認(rèn)最后一年應(yīng)該計(jì)提的資產(chǎn)折舊30萬元，差異270萬元視為可抵扣暫時(shí)性差異，形成遞延所得稅資產(chǎn)。

因各年公允價(jià)值變動(dòng)對資產(chǎn)賬面成本的影響是逐期滾動(dòng)的，為簡化分析，設(shè)清理日資產(chǎn)的公允價(jià)值為280萬元，資產(chǎn)賬面成本為300萬元，確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)為貸方20萬元，形成可抵扣暫時(shí)性差異，據(jù)此確認(rèn)的“遞延所得稅資產(chǎn)”賬面為5萬元(20×25％)。結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)減值損失20萬元，列入利潤表。調(diào)整減少應(yīng)納稅所得，視為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，形成遞延所得稅負(fù)債。稅務(wù)處理如下：

調(diào)增應(yīng)納稅所得額=300-30=270(萬元)

調(diào)減應(yīng)納稅所得額＝20(萬元)

應(yīng)確認(rèn)“遞延所得稅資產(chǎn)”=270×25％=67.5(萬元)

篇10

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨之發(fā)生了巨大變化,傳統(tǒng)的以歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)政策已無法完全符合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,歷史成本計(jì)量反映的賬面價(jià)值嚴(yán)重偏離其實(shí)際市場價(jià)值,這就使得公允價(jià)值計(jì)量這一新的計(jì)量模式應(yīng)運(yùn)而生。

當(dāng)前,美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)都將公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量作為研究的重點(diǎn)之一,紛紛制訂了公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,進(jìn)一步規(guī)范了公允價(jià)值計(jì)量。盡管金融危機(jī)爆發(fā)后,社會(huì)各界把公允價(jià)值作為罪魁禍?zhǔn)?但美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將金融危機(jī)的根源歸于公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,更不應(yīng)當(dāng)否定公允價(jià)值會(huì)計(jì),在對公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)的情況下,公允價(jià)值計(jì)量仍會(huì)是大勢所趨。

為了保持國際趨同,我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值這一計(jì)量方法,財(cái)政部于2006年2月了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》,填補(bǔ)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的空白。

一、公允價(jià)值的內(nèi)涵及其優(yōu)勢

公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)公平、自愿的交易價(jià)格,是基于活躍市場對資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的認(rèn)定,具有可靠和相關(guān)的信息質(zhì)量特征。原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為普通的固定資產(chǎn)對待,無法反映出投資性房地產(chǎn)保值增值的特征,難以向社會(huì)公眾和投資者提供客觀、真實(shí)、公允的會(huì)計(jì)信息。而公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的引入則可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值,提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用

(一)國內(nèi)外準(zhǔn)則制訂的現(xiàn)狀

公允價(jià)值得到廣泛的應(yīng)用是在2006年財(cái)政部頒布的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。此次財(cái)政部了包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,并己于2007年1月1日起首先在上市公司中實(shí)施。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在諸多方面實(shí)現(xiàn)了新的突破,其中公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用是最為顯著的方面①。此次新準(zhǔn)則的頒布無疑又給公允價(jià)值計(jì)量帶來了黃金時(shí)期。

現(xiàn)在國際上,可以取得公允價(jià)值的資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國及多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的普遍做法。從1975年開始的30多年來,對公允價(jià)值計(jì)量體系的研究始終沒有間斷過,公允價(jià)值在美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的應(yīng)用也越來越廣泛。2006年9月,FASB正式了 FAS157號(hào)準(zhǔn)則―《公允價(jià)值計(jì)量》,正式制訂了公允價(jià)值準(zhǔn)則。該準(zhǔn)則包含了公允價(jià)值定義、估價(jià)前提、估價(jià)技術(shù)、公允價(jià)值層次和披露等內(nèi)容,特別強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值是在非強(qiáng)迫易中的脫手價(jià)格,強(qiáng)調(diào)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)②。

(二)國內(nèi)外學(xué)者研究的現(xiàn)狀

陳美華在《公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)研究》一書中深入而系統(tǒng)的探討了公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)取代歷史成本計(jì)量基礎(chǔ)的歷史必然性和理論依據(jù),并提出了一套建立在公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)上的具有可操作性的計(jì)量模式,著重研究了各類資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目公允價(jià)值的獲取方法。

路曉燕在《公允價(jià)值會(huì)計(jì)一一基本理論分析與我國的初步實(shí)證證據(jù)》一書中圍繞當(dāng)今國際上會(huì)計(jì)計(jì)量模式發(fā)生轉(zhuǎn)變這一趨勢,綜合運(yùn)用規(guī)范研究和實(shí)證研究相結(jié)合的方法,分別從基本理論的橫向分析、歷史演進(jìn)的縱向分析和實(shí)證檢驗(yàn)三個(gè)角度,對公允價(jià)值問題展開較全面和系統(tǒng)的研究。

2005年克雷思•斯隆在其《公允價(jià)值及其計(jì)量》一文中圍繞會(huì)計(jì)計(jì)量理論問題展開深入研究,作者在文章中主要介紹了公允價(jià)值的特點(diǎn)及應(yīng)用的優(yōu)越性,對計(jì)量方法進(jìn)行了介紹,指出公允價(jià)值計(jì)量由于其本身缺陷,很難融入到傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中來,因此就其問題又提出了一些建議。

2009年 JamesCataldo和 MorriSMeinnes在《從凈收益視角看公允價(jià)值和歷史成本計(jì)量屬性的作用》一文中主要從企業(yè)收益角度研究了公允價(jià)值和歷史成本計(jì)量模式的異同,從而得出兩種計(jì)量模式的利弊。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的應(yīng)用前景

面對以上情況,結(jié)合我國的國情,中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)做出了不修改公允價(jià)值計(jì)量的決定。當(dāng)前,我國雖然在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面強(qiáng)調(diào)并且鼓勵(lì)上市公司和非上市公司使用公允價(jià)值的方法去評估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,并且在近年我國房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀高的背景下,采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無疑具有重大的利好影響。然而,至今為止我國還沒有單獨(dú)的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及其相關(guān)的指導(dǎo)原則,這造成公允價(jià)值的實(shí)際可操作性到目前為止還不是很強(qiáng),沒有得到廣泛而有效利用的一大因素。筆者對公允價(jià)值計(jì)量模式改進(jìn)的建議:

(一)規(guī)范公允價(jià)值的確定方法,提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可靠性

規(guī)范公允價(jià)值的確定方法將是實(shí)施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的前提,我國的大部分城市目前還沒有形成比較活躍、規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場,要從房地產(chǎn)所在地活躍的房地產(chǎn)交易市場上獲得的同類或相類似房地產(chǎn)的報(bào)價(jià)還比較困難,所以使用評估技術(shù)取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值已經(jīng)成為現(xiàn)階段大部分企業(yè)的選擇。

(二)借鑒國外成熟經(jīng)驗(yàn),規(guī)范公允價(jià)值使用的前提

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)的《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則征求意見稿公允價(jià)值計(jì)量》指出:公允價(jià)值是在計(jì)量日的有序交易中,市場參與者之間出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債將會(huì)支付的價(jià)格③。征求意見稿明確提出有序交易和市場參與者整體是公允價(jià)值應(yīng)用的前提,我國可以借鑒它山之石解決目前公允價(jià)值實(shí)際應(yīng)用中存在的問題。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于公允價(jià)值的概念強(qiáng)調(diào)的是公平交易,但是在公平交易中,某些因素可能引起房地產(chǎn)市場的不理性,在這種情況下,將不理性的市場價(jià)格作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是不符合公允價(jià)值概念的。相比之下,《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則征求意見稿公允價(jià)值計(jì)量》的觀點(diǎn)較為合理。將“有序交易”作為公允價(jià)值應(yīng)用的前提,因?yàn)椤坝行蚪灰住备鼜?qiáng)調(diào)市場的充分披露及市場參與者的理易,而市場不理性的主要原因來源于市場披露的不充分。

若做到以上幾點(diǎn),筆者認(rèn)為公允價(jià)值的作用將會(huì)越來越大,應(yīng)用范圍會(huì)越來越廣。

注釋:

①FASB.StatementofFinaneialAeeountingStandardsNo.157:FairValueMeasurement.September,2006.

②財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2006.

③財(cái)政部•企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南.2006.

參考文獻(xiàn):

篇11

一、我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的必要性

（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會(huì)計(jì)信息相關(guān)性進(jìn)行決策

與歷史成本計(jì)量屬性相比較，公允價(jià)值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時(shí)地體現(xiàn)當(dāng)前和未來市場的變化情況，更真實(shí)地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時(shí)的、更關(guān)鍵的信息。

謝詩芬教授（2010）曾在《公允價(jià)值：國際會(huì)計(jì)前沿問題研究》中指出，公允價(jià)值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價(jià)格會(huì)計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會(huì)計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會(huì)計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價(jià)值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報(bào)表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)政策選擇是應(yīng)該堅(jiān)持采用公允價(jià)值的。國際會(huì)計(jì)界的前沿領(lǐng)域中，公允價(jià)值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價(jià)值的作用發(fā)揮到最大最好。

（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同

公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行趨同的積極態(tài)度，以進(jìn)一步滿足會(huì)計(jì)計(jì)量與國際接軌的需要。在發(fā)達(dá)國家市場中，公允價(jià)值計(jì)量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計(jì)量，這對我國會(huì)計(jì)業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實(shí)際上，市場經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟(jì)”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價(jià)格機(jī)制是對市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的最好遵守。對市場公允價(jià)格機(jī)制的偏離，必然會(huì)給整個(gè)資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時(shí)間以獲得使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)留以適應(yīng)的時(shí)間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。

（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求

國際發(fā)達(dá)國家的資本市場所采用的大部分都是公允價(jià)值的計(jì)量方法，當(dāng)國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時(shí)，缺少了市場經(jīng)濟(jì)資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進(jìn)行競爭；而采取公允價(jià)值計(jì)量模式對金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會(huì)大大降低，競爭力將會(huì)得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機(jī)的能力勢必也會(huì)大大增強(qiáng)。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際情況

2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇情況如表1所示。事實(shí)表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會(huì)計(jì)計(jì)量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實(shí)際情況的巨大分歧？

三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的原因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的條件要求。根據(jù)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。

從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量并不困難。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，可以按照市場上目前的公開報(bào)價(jià)來取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取?？稍趯?shí)際操作上，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴(yán)格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價(jià)值，企業(yè)就需要對相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細(xì)的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個(gè)完善的市場應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價(jià)值計(jì)量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應(yīng)用。

此外，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計(jì)量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換與否進(jìn)行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達(dá)國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準(zhǔn)則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價(jià)值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級(jí)階段，市場運(yùn)作機(jī)制還有很大的局限性。甚至市場中會(huì)存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)公信度低、制度準(zhǔn)則缺失或不合理、從業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動(dòng)性、市場化的定價(jià)機(jī)制以及信息的披露方面都還達(dá)不到成熟資本市場的要求。此時(shí)市場的定價(jià)職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價(jià)值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報(bào)價(jià)就成為了空白，實(shí)務(wù)中運(yùn)用的難度也就顯而易見。

（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準(zhǔn)確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導(dǎo)致市場價(jià)格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量領(lǐng)域的運(yùn)用。這時(shí)企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進(jìn)行評估來取得公允價(jià)值。

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格等方法來確定其公允價(jià)值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得方法詳見表2。

為保證公允價(jià)值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨(dú)立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重新評估。國家發(fā)改委、財(cái)政部關(guān)于《資產(chǎn)評估收費(fèi)管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費(fèi)進(jìn)行清理規(guī)范，對動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)價(jià)值量的評估，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時(shí)間等要求按上浮20%進(jìn)行評估收費(fèi)。以山東省為例，其具體評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如表3所示。

從表3中不難看出，采取公允價(jià)值計(jì)量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費(fèi)將會(huì)成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)換的積極性將會(huì)受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的運(yùn)用會(huì)有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，就能達(dá)到稅法和會(huì)計(jì)的一致口徑。一旦采用公允價(jià)值計(jì)量后，那么稅務(wù)和會(huì)計(jì)的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會(huì)計(jì)利潤進(jìn)行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進(jìn)行折舊和攤銷處理。而公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額要計(jì)入當(dāng)期損益，并且不計(jì)提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價(jià)值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計(jì)提折舊的方法，在會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計(jì)提60萬元。

采用成本法計(jì)算可以得到：

2009年應(yīng)納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時(shí)財(cái)務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 850 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 5 850 000

若采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)算，則有：

2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價(jià)值為2 000萬元。而稅法的計(jì)稅基礎(chǔ)是1 840萬元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，所以遞延所得稅負(fù)債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時(shí)所得稅費(fèi)用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 250 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 4 875 000

遞延所得稅負(fù)債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計(jì)量方法上是一致的，但是在采用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費(fèi)用和遞延所得稅負(fù)債增加，同時(shí)也需要對企業(yè)所得稅額進(jìn)行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會(huì)計(jì)人員的工作量。

另外，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量后，雖然不計(jì)提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，起到期間提高賬面會(huì)計(jì)利潤的作用。但在成本計(jì)量時(shí)可以通過計(jì)提折舊或攤銷來達(dá)到抵稅效果的優(yōu)點(diǎn)也就消失了，從這個(gè)角度看仍然也會(huì)得到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會(huì)很強(qiáng)烈。

2.對收益方面的影響。

（1）對利潤波動(dòng)的影響。采用公允價(jià)值計(jì)量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額可以直接計(jì)入當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值變動(dòng)損益其實(shí)是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的損益，但直接計(jì)入當(dāng)期損益，必將會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動(dòng)幅度會(huì)更大。一方面，頻繁劇烈的波動(dòng)會(huì)增大企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動(dòng)所引起的異常、非常規(guī)的變化將會(huì)使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機(jī)構(gòu)曾對有關(guān)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策選擇行為進(jìn)行實(shí)證研究，其中一個(gè)結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報(bào)告期利潤總額的不穩(wěn)定波動(dòng)性，就會(huì)傾向于選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。因?yàn)槌杀灸Ｊ娇梢杂糜谄交找婧蜏p少價(jià)格波動(dòng)。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預(yù)期地變動(dòng)。對于上市公司來說，公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失會(huì)更直接地反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，不可預(yù)期的波動(dòng)將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進(jìn)而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤波動(dòng)所帶來的額外的風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。

（2）對主要財(cái)務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價(jià)值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動(dòng)又往往是與公允價(jià)值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標(biāo)，經(jīng)常用于企業(yè)實(shí)施再融資和股權(quán)政策考量的計(jì)算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，將會(huì)對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”轉(zhuǎn)變?！百Y產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實(shí)質(zhì)是，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況考核業(yè)績時(shí)，其著重點(diǎn)放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財(cái)富的增減變動(dòng)情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會(huì)意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會(huì)影響到企業(yè)其他的財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，這就對公司的真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價(jià)值變動(dòng)對企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)所引起的變化也是難以預(yù)計(jì)的，這把“雙刃劍”也將會(huì)給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價(jià)值模式時(shí)，這方面的因素也是必須要進(jìn)行斟酌的。

四、結(jié)束語

我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準(zhǔn)則制度的建設(shè)還相對落后，尤其是對公允價(jià)值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準(zhǔn)則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會(huì)滋生大批企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實(shí)上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級(jí)市場的增發(fā)股、配股等類似計(jì)劃，對企業(yè)利潤進(jìn)行惡意的操控。

對投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值嚴(yán)格的限制條件是必不可缺的。不可否認(rèn)，在新興的市場搭配新興的準(zhǔn)則面前，公允價(jià)值的運(yùn)用應(yīng)該得到鼓勵(lì)，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場改革初衷背離。J

參考文獻(xiàn)：

1.謝詩芬，戴子禮，廖雅琴.FASB 和IASB 有關(guān)《公允價(jià)值計(jì)量》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究的最新動(dòng)態(tài)述評[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2010，（5）.

2.劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對策[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)中國內(nèi)部控制研究中心，2011.

篇12

一、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)意義

首先，其使用目的以及產(chǎn)生的現(xiàn)金流量非常類似于交易性的債券投資。而交易性的債券投資采用公允價(jià)值計(jì)量，且只有公允價(jià)值計(jì)量模式才能為投資者提供決策相關(guān)的信息。因此根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，應(yīng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值往往高于其賬面凈值，按其成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力。

其次，投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于主體持有的其他資產(chǎn)。對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響到對企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。成本計(jì)量會(huì)造成對投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

最后，允價(jià)值能夠向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供更有用的信息。投資者的利益無法通過成本計(jì)量模式得到更好的體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值增值很多，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。

二、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

1.上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)積極性不高

與金融工具中交易性金融資產(chǎn)等資產(chǎn)必需采用公允價(jià)值計(jì)量不同，投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值模式是謹(jǐn)慎和適度的，允許上市公司在成本模式和公允價(jià)值模式之間進(jìn)行選擇，并且規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。目前在上市公司的應(yīng)用并沒有之前所想象的那樣廣泛和深入。根據(jù)上市公司年報(bào)披露信息的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施幾年來，上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的積極性并不高，以2007年為例，有630家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，但只有18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所占比例為2.86%，以后幾年中所占的比例也都不到5%。

2.確認(rèn)公允價(jià)值的方法不統(tǒng)一

以2010年的27家采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司為例，在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上主要采用評估報(bào)告、參考第三方調(diào)查報(bào)告以及董事會(huì)參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，其中有14家公司采用評估報(bào)告的方法，10家公司采用董事會(huì)參考同類同條件的房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，只有3家公司采用參考第三方調(diào)查報(bào)告的方法。可見，上述公司并沒有統(tǒng)一的確定公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，這也會(huì)在一定程度上影響企業(yè)是否能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

三、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的原因分析

1.房地產(chǎn)市場價(jià)格體系不完善，準(zhǔn)則限制條件嚴(yán)格

（1）我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國際上較成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境比，還存在著一定的差距。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟和完善，難以通過市場獲取有關(guān)公允價(jià)值的完備信息。如果不顧條件地運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，必然會(huì)帶來公允價(jià)值的濫用，并最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真。尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，在我國，作為活躍市場事后證據(jù)的市場價(jià)格等交易信息系統(tǒng)還不夠完善，難以為公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的鑒證提供可資依賴的、必不可少的證據(jù)。

（2）CAS3第10條對采用公允價(jià)值計(jì)量模式提出了兩個(gè)必須同時(shí)滿足的前提條件：“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息”。CAS3第12條強(qiáng)調(diào)：“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。

2.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露制度和審計(jì)制度不完善

（1）對投資性房地產(chǎn)信息披露的要求不夠全面

篇13

1.國外企業(yè)績效評價(jià)研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來。自此之后對企業(yè)績效的評價(jià)和研究慢慢增多。

對企業(yè)績效評價(jià)的研究中可以根據(jù)評價(jià)角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績效評價(jià)劃分為：第一階段是形成時(shí)期，績效評價(jià)僅限于財(cái)務(wù)評價(jià)；第二階段為完善時(shí)期，企業(yè)的績效評價(jià)體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等非財(cái)務(wù)指標(biāo)；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時(shí)期。

20世紀(jì)70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家整體性地批判了哈佛學(xué)派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學(xué)派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點(diǎn)，研究市場結(jié)構(gòu)和績效問題，繼承自由市場經(jīng)濟(jì)中競爭機(jī)制作用的思想，認(rèn)為所謂市場競爭過程就是能夠自由發(fā)揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥學(xué)派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點(diǎn)是：反對哈佛學(xué)派的只進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)實(shí)證分析，提倡運(yùn)用更為嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)驗(yàn)實(shí)證共同分析；反對哈佛學(xué)派強(qiáng)調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響績效的單向因果關(guān)系，而是強(qiáng)調(diào)三者之間的雙向互動(dòng)關(guān)系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。

由于房地產(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對較少。西方對于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻(xiàn)中也有所提及。

而有關(guān)企業(yè)績效的理論實(shí)證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的相關(guān)性上。皮德森和托馬森經(jīng)過多次實(shí)證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

2.國內(nèi)企業(yè)績效評價(jià)研究。到20世紀(jì)80年代中期以后，我國經(jīng)濟(jì)學(xué)者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進(jìn)而對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的研究文獻(xiàn)還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效對房地產(chǎn)業(yè)的績效進(jìn)行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀(jì)90年代開始財(cái)政部逐步發(fā)展了一套以評價(jià)主體為政府國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績效評價(jià)方法，以國有企業(yè)為評價(jià)客體，因而具有一定特殊性。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一般投資者為評價(jià)主體，以上市公司、民營企業(yè)等為評價(jià)客體的企業(yè)績效評價(jià)方法越來越受到人們的重視。國內(nèi)在企業(yè)層面上運(yùn)用因子分析法評測房地產(chǎn)公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運(yùn)用因子分析對宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績效進(jìn)行系統(tǒng)的研究。

3.研究現(xiàn)狀評述。從國內(nèi)外的研究中得知，績效評價(jià)對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補(bǔ)績效評價(jià)系統(tǒng)信息存在的不足。

隨著績效評價(jià)理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會(huì)消費(fèi)群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業(yè)績效評價(jià)，可以及時(shí)了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失。績效評價(jià)滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。

國內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績效的方法，其中典型相關(guān)分析法、因子分析法和平衡計(jì)分法適用范圍尤為廣泛。從財(cái)務(wù)績效角度出發(fā)，指標(biāo)的建立也大都從盈利、運(yùn)營、償債和發(fā)展等能力重點(diǎn)分析。此外，一些學(xué)者認(rèn)為很多非財(cái)務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該同財(cái)務(wù)指標(biāo)一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運(yùn)營流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的可用性需要通過多方考證。

二、房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)指標(biāo)研究

1.評價(jià)方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計(jì)方法的一種，其主旨是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)指標(biāo)或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個(gè)變量歸在一類中，每一類變量就成為一個(gè)因子，以較少的幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息。

研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣后即可找出幾個(gè)隨機(jī)變量能影響所有變量并去解釋多個(gè)變量之間的關(guān)系。我們稱這幾個(gè)不可觀測的隨機(jī)變量為因子。因子變量有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，因子變量不是在原變量的基礎(chǔ)上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數(shù)據(jù)的利用率。第二，因子變量數(shù)量小于甚至遠(yuǎn)小于原變量數(shù)量，分析因子變量會(huì)使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關(guān)性不高。因子分析法可以消除指標(biāo)間信息的重疊，綜合反映對數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響的主要因素。

把原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一數(shù)量級(jí)是運(yùn)用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標(biāo)單位可能不同，這樣會(huì)造成不同變量之間量綱和數(shù)字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數(shù)據(jù)可以互相比較，減小研究結(jié)果的誤差，首先需要對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。

2.步驟與方法。

（1）因子相關(guān)性的檢驗(yàn)包括：相關(guān)系數(shù)矩陣、巴特利特球度檢驗(yàn)、反映像相關(guān)矩陣、KMO檢驗(yàn)。

（2）因子提取和求解因子載荷矩陣?；谝蜃臃治瞿Ｐ偷闹鬏S因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結(jié)果的延伸和拓展就是因子分析。

（3）因子命名、旋轉(zhuǎn)。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個(gè)變量與多個(gè)因子都有較大的相關(guān)關(guān)系，即此變量需要多個(gè)因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個(gè)因子可以同時(shí)解釋多個(gè)變量，說明一個(gè)因子不能單獨(dú)代表原有的一個(gè)變量，因子模糊不清，而實(shí)際情況是對因子有清醒認(rèn)識(shí)，所以必須要進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)。

（4）計(jì)算因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)就是因子得分，因子得分就是計(jì)算各因子在每個(gè)樣本上的具體數(shù)值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進(jìn)行數(shù)據(jù)建模，對問題降維或簡化處理。

三、評價(jià)指標(biāo)的選取及數(shù)據(jù)說明

杜邦公司曾在20世紀(jì)初運(yùn)用凈資產(chǎn)收益率為指標(biāo)進(jìn)行績效評價(jià)，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象使評價(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)出多樣性的趨勢，只靠一個(gè)指標(biāo)不能整體反映出一個(gè)公司的經(jīng)營績效，因此，多重指標(biāo)綜合評價(jià)的方法逐漸發(fā)展開來。在評價(jià)績效的過程中，我們構(gòu)建評價(jià)指標(biāo)體系作為核心，但是目前還從未統(tǒng)一。目前我國流行三種評價(jià)指標(biāo)體系：國有資本金績效評價(jià)體系、上市公司評價(jià)體系和誠信證券評價(jià)體系。

本文以已有的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)為基礎(chǔ)，依據(jù)可獲得性、全面性和可比較性三個(gè)原則選取數(shù)據(jù)，選擇了能反映上市公司盈利、經(jīng)營、償債能力等10個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)指標(biāo)體系。其中包括代表盈利能力的數(shù)值指標(biāo)：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率；代表經(jīng)營能力的數(shù)值指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；代表償債能力的數(shù)值指標(biāo)：速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)荷比率。

本文所用數(shù)據(jù)均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司2014前三季度的數(shù)據(jù)，由于有些公司的數(shù)據(jù)無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。

（一）房地產(chǎn)上市公司績效分析實(shí)證研究

借助SPSS軟件對這39家上市房地產(chǎn)公司的績效進(jìn)行分析，得到評價(jià)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)矩陣如下圖。

以上相關(guān)矩陣顯示出，各個(gè)績效評價(jià)指標(biāo)之間相關(guān)性較大，反映出的績效不準(zhǔn)確且有重疊。為了消除指標(biāo)間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關(guān)矩陣中找出幾個(gè)綜合指標(biāo)，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數(shù)據(jù)研究問題。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。由于各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的性質(zhì)和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理X=（x-μ）/σ，再進(jìn)行KMO和Bartlett球度檢驗(yàn)，根據(jù)KMO驗(yàn)值和Bartlett球度檢驗(yàn)來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗(yàn)變量間的偏相關(guān)是否較小，KMO球形檢驗(yàn)是判斷相關(guān)陣是否是單位陣，檢驗(yàn)結(jié)果：

從圖3中可以看到KMO值為0.482，當(dāng)KMO檢驗(yàn)值大于0.6時(shí)的檢驗(yàn)結(jié)果較好，同時(shí)Bartlett球度檢驗(yàn)值也較大，從以上指標(biāo)，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。

（二）因子分析

1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻(xiàn)，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數(shù)字即為公共因子對各個(gè)變量方差的貢獻(xiàn)，基本上是比較大的貢獻(xiàn)，提取的公因子對各變量有較強(qiáng)的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產(chǎn)上市公司績效的途徑是正確的。

2.解釋的總方差?？偡讲罘纸怙@示出有四個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻(xiàn)分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個(gè)因子對原數(shù)據(jù)做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個(gè)因子概括原始數(shù)據(jù)是可行的。因此采用這四個(gè)主成分進(jìn)行研究是合適的。

3.未旋轉(zhuǎn)的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結(jié)果并不理想，所以要對因子進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。

4.旋轉(zhuǎn)因子矩陣。設(shè)FAC1_1，F(xiàn)AC2_1，F(xiàn)AC3_1，F(xiàn)AC4_1分別為我們所提取的4個(gè)公共因子，如圖5、6，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣顯示出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股收益、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉(zhuǎn)率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。

5.因子得分系數(shù)矩陣。

6.因子得分。

Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10

Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10

Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10

Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10

7.因子得分協(xié)方差矩陣。從圖中成分得分協(xié)方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關(guān)的，所以可以說通過因子分析法得到的4個(gè)因子所包含的信息互相之間無相關(guān)性。

8.綜合經(jīng)營績效的計(jì)算。通過因子得分可以定量的看出上市地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進(jìn)行橫向比較。為了便于對上市公司進(jìn)行績效評價(jià)，我利用因子得分計(jì)算綜合經(jīng)營績效得分。其計(jì)算公式如下：

綜合經(jīng)營績效Y=

（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/

74.631%

（三）績效評價(jià)結(jié)果

通過因子分析法對選取的39家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價(jià)后，從經(jīng)營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿(mào)得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿(mào)和上實(shí)發(fā)展，這個(gè)分?jǐn)?shù)體現(xiàn)了這兩家公司很強(qiáng)的盈利能力、償債能力和經(jīng)營能力，這與一些得分為負(fù)分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業(yè)按順序依次是中國國貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經(jīng)營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效不是很理想。從第16名開始都是負(fù)數(shù)得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團(tuán)、中華企業(yè)、蘇州高新、京藍(lán)科技。

企業(yè)想及時(shí)地了解自身發(fā)展情況，需要定期地對績效進(jìn)行評估，從而做到把握當(dāng)前狀況，揚(yáng)長避短，進(jìn)而采取有效的方法改善不良狀況。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論與分析

通過學(xué)習(xí)評述國內(nèi)外文獻(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)的研究現(xiàn)狀和利用因子分析法對我國主要房地產(chǎn)上市公司的績效評價(jià)，得出以下幾個(gè)結(jié)論：

1.輔助企業(yè)盈利的因素至關(guān)重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展都是由一些具備雄厚財(cái)力的銀行在背后支持，并且都會(huì)在金融和股票市場中有著較高的收益區(qū)間，在財(cái)產(chǎn)上最大限度地保障公司的資金流，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面對不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，沒有一個(gè)好的資金控制就會(huì)失去在困難時(shí)期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業(yè)的管理者所共同制定的，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經(jīng)驗(yàn)的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達(dá)到很好的態(tài)勢，時(shí)盈時(shí)虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規(guī)模上看也都是一些新興的小企業(yè)，公司內(nèi)的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經(jīng)驗(yàn)的，能夠得到的社會(huì)各界的支持力度也是不夠充足的。

2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大。從實(shí)證分析的結(jié)果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個(gè)上市公司中，得分最高的中國國貿(mào)分?jǐn)?shù)達(dá)到了1.90，而最低的京藍(lán)科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費(fèi)者購買力等其他因素，但企業(yè)各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個(gè)差距。

3.地區(qū)分布不均衡。這39家房地產(chǎn)上市公司中，大多數(shù)公司集中在北京、上海、廣東三個(gè)地區(qū)，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數(shù)量遠(yuǎn)不及“北上廣”三地，至于中、西部地區(qū)，幾乎沒有分布。這其實(shí)決定于當(dāng)?shù)厝说馁徺I力和行業(yè)發(fā)展前景?！氨鄙蠌V”三地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民收入較高，相對于其他地區(qū)來講購買力更強(qiáng)。這樣的地區(qū)會(huì)更吸引企業(yè)來此發(fā)展，越來越多的企業(yè)涌入這些地區(qū)，造成了房地產(chǎn)公司在地區(qū)分布上的存在著極大的不平衡。

4.資產(chǎn)負(fù)荷率偏高。資產(chǎn)負(fù)荷率是并不是越高越好，而是一個(gè)適度指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人有不同的意義。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率對經(jīng)營者來說代表手中的流動(dòng)資金大大減少，很不利于維持公司正常業(yè)務(wù)發(fā)展；對投資者來說可能無法按時(shí)得到原本應(yīng)有的高額利潤；對債權(quán)人來說卻難以按時(shí)收回本金和利息。資產(chǎn)負(fù)荷率低，債權(quán)人提供的資金所占企業(yè)資本總額比例小，企業(yè)能償債的可能性高，這樣一來企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要由股東承擔(dān)，這是債權(quán)人愿意看到的情況。

從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，資產(chǎn)負(fù)荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負(fù)荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業(yè)企業(yè)48.67%、大龍地產(chǎn)36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿(mào)47.74%。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率會(huì)帶來公司資金周轉(zhuǎn)的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會(huì)受到巨大影響。而且過高的資產(chǎn)負(fù)荷率意味著公司面臨很大的償債風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)再次出現(xiàn)，或者國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格等出現(xiàn)大幅變動(dòng)，會(huì)極大干擾公司資金周轉(zhuǎn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式就是負(fù)債經(jīng)營，但他本身就是一個(gè)需要大量資金投入的行業(yè)，負(fù)債率過高會(huì)導(dǎo)致規(guī)模較小的公司隨時(shí)倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產(chǎn)負(fù)荷率。

（二）改進(jìn)的建議

1.改善公司管理，改進(jìn)政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)門檻相對較高的行業(yè)，是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對較小，資產(chǎn)負(fù)荷率較高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。而這種風(fēng)險(xiǎn)越來越大使得整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無形之中膨脹。政府作為市場規(guī)劃的制定者，應(yīng)建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業(yè)之間公平競爭，互相激勵(lì)不斷提高經(jīng)營績效水平。與此同時(shí)，為了把房地產(chǎn)行業(yè)引向一個(gè)健康的發(fā)展方向，要采取適當(dāng)措施，遏制房價(jià)大幅變動(dòng)，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。保證“北上廣”三地房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，政府幫助企業(yè)積極開拓中、西部市場，促進(jìn)全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財(cái)務(wù)機(jī)制上做出預(yù)警措施，不要只是瘋狂地?cái)U(kuò)張規(guī)模導(dǎo)致資金不足，還要制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，保證合理的開發(fā)節(jié)奏和速度，平衡各個(gè)項(xiàng)目的資金需求，保證資金快速回籠。

2.加強(qiáng)企業(yè)品牌、文化意識(shí)和員工素質(zhì)的培養(yǎng)。除了對數(shù)據(jù)的分析之外，一些企業(yè)現(xiàn)狀值得注意。有些企業(yè)品牌價(jià)值意識(shí)不強(qiáng)。品牌是企業(yè)的基石，是企業(yè)塑造形象的根本，更是一種無形資產(chǎn)。其所包含的價(jià)值、品質(zhì)等特征都能給企業(yè)創(chuàng)造巨大價(jià)值，房地產(chǎn)上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品保障度。

在知識(shí)科技時(shí)代，知識(shí)意味著發(fā)展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺(tái)階，很多企業(yè)里高學(xué)歷的尖端人才比例不高，可能會(huì)讓分析者們覺得這樣的企業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粫?huì)很好，但其實(shí)從低學(xué)歷的員工中走出了很多優(yōu)秀人才，因?yàn)楦邔W(xué)歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養(yǎng)，員工的學(xué)習(xí)成長能力才更大程度地決定企業(yè)的未來發(fā)展高度。因此要建立規(guī)范的員工培養(yǎng)制度，聘請專門的培訓(xùn)人員制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，避免員工盲目學(xué)習(xí)。而且不同的崗位應(yīng)有不同的培訓(xùn)課程，包括專業(yè)知識(shí)、溝通技巧、人力管理、財(cái)務(wù)管理等。讓員工在科學(xué)的培訓(xùn)與評價(jià)體系中得到全面提升。企業(yè)可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后的員工能在企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃中貢獻(xiàn)力量。