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二、采用資金集中管理模式

房地產企業一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，形成集團公司模式。集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了能利用集團公司的協同效用，提高項目公司日常資金運作效率，集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團公司資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為，也能夠實現集團整體資源的有效配置，解決資金多頭開戶造成的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內部融資的渠道，降低資金的閑置形成統一的資金池，以提高資金的使用效率，增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理，由于集中管理具有較大的規模和實力，在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位，如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。對資金使用效率進行內部審計。

三、房地產行業的內審要點

企業日常經營過程中，日常資金運營風險程度大小取決于日常現金流是否穩定，保持經營現金流的穩定是控制風險的關鍵。在企業現金流量的各項指標中，最為基本的就是經營性現金流指標。如果企業沒有經營性現金流，就沒有長期穩定的現金流供應；經營性現金流的控制是現金流控制管理的關鍵。房地產企業存貨價值比較大，占用了大量現金，構成大量經營現金流流出；房地產企業預收賬款也很大，是其最大的經營現金流來源之一。因此，加強對存貨和預收賬款及費用管理非常必要。這方面的具體內審要點如下：

（1）對貨幣資金的查證

a.首先要對庫存現金進行實地盤點，對大額的現金收支進行大范圍的憑證測試。b.對銀行帳戶的開設情況進行核實，必須派專人去基本戶開房銀行取證，有否發現帳外開戶的事項及有無對外擔保情況。c.對所有銀行的對帳單與對應的銀行日記帳進行比對，是否發現重大資金進出不入帳情況。d.核實現金支付、銀行支付及與費用支出的憑證，查看其后附的原始發票、簽呈、附件等，并且與合同及付款審批單進行核對。

（2）實物資產查證

a.取得被審計單位的固定資產、低值易耗品等實物資產的各項管理制度，并對這部分內控制度設計的合理性、完整性、有效性進行全面了解。b.查證固定資產以及低值易耗品的所有權或控制權：對各類實物資產，獲取、收集不同證據以確定其是否歸屬本公司所有；對外購的機器設備等固定資產，審核采購發票、采購合同等。c.實地監盤全部重要的固定資產，以確定其是否存在，并關注是否存在已報廢仍未核銷的固定資產。

（3）已售房源的價格查證

a.應獲取本公司各階段房源價格目錄，全面查證售價是否符合既定的價格政策。b.著重了解銷售給關聯方、內部職工、關系密切的重要客戶的情況，查證其房源、價格、數量、金額和比例等。c.取得本公司有關折扣的具體規定和其他文件資料，并抽查較大的折扣發生額的授權批準情況，與實際執行情況進行核對，檢查其是否經授權批準，是否合法、真實。d.根據《商品房銷售管理辦法》，在未取得預售證的情況下，有否收取定金性質款項，是否造成涉稅風險。

（4）費用支出查證

a.對公司所發生的開間費用、管理費用、銷售費用等科目中的大額支出進行大范圍的憑證測試。b.管理費用的明細項目的設置是否符合規定的核算內容與范圍，特別是開間費用和管理費用之間的分類是否有錯誤。c.查證公司經費（包括辦公費、會議費、廣告費、差旅費和業務招待費）是否系經營管理中發生，并查閱相關費用報銷內部管理辦法，核實是否有合法原始憑證支持。d.涉及大額費用支出的部分經濟合同進行必要的查閱，并就合同情況詢問相差經辦有員。

根據《企業會計準則》規定及房地產企業的核算要求，明確區別開間費用與期間費用，這有利于公司利潤情況的準確列報。房地產開發企業開間費用指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用，這些費用與具體某個房地產項目的“開發”相關，與開發產品的銷售、公司的日常營運費用沒有相關性。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。而期間費用則與某個房地產項目沒有關系，系為維持公司正常營運所發生的費用。如將銷售費，樓盤廣告均非開間費用，應作為期間費用處理。

（5）財務預算的審計

a.了解公司預算制度及執行概況。b.查證大額付款是否實行費用預算控制，并核實款項支付權限的履行情況。c.復核各項費用支出實際數額與預算數額的差異情況。d.抽取月度預算并與當月實際發生數進行比對，查閱年度決算報告，比對相關數據。

（6）招投標實施情況

a.工程招標清單編制是否有誤，投標方報價是否存在不平衡現象。b.招標條款設置是否合理，能否體現招標效果，達到降低成本的目的。c.招投標實施程序是否規范。d.項目招投標內控管理制度執行情況。根據招投標管理制度，公開招標項目應進行詢標。

（7）工程合同的簽訂及執行審計

a.合同內容是否嚴謹。b.施工合同是否改變招標文件的實質性條款，是否會導致投資失去有效控制。c.工程進度款付款控制管理是否到位。

（8）聯系單簽證方面的審計

a.工程聯系單是否與合同內容有重復。b.工程聯系單的簽復是否嚴謹。c.工程聯系單簽復是否結合實際情況綜合考慮。d.工程聯系單簽復單價是否符合市場實際。e.工程聯系單簽復提供的資料完整性。f.聯系單涉及到專業技術問題，簽發時必須有設計單位的答復意見。

（9）甲定乙供材料管理方面審計

a.定價方式是否合理。b.必須對部分材料的簽證價格的詢價與同類項目材料結算價格比對。

（10）內控制度執行情況審計

a.項目內控管理制度執行到不到位。b.項目是否有效控制投資，投資有否超概算較大。c.項目工期延誤情況是否嚴重，賠償管理是否規范。

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二、房地產業資金管理存在的問題

我國房地產經營模式簡單可以歸納為置地-建設-銷售三個部分，建設時間、市場環境以及政府制定的行政法規等，無法進行有效的盈利預測，房地產開發企業的管理上存在著許多需要改進的方面，如公司治理結構，資金管理，工程財務管理以及整個項目資金賬目的審計環節都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業變現能力最強的資產，可以用來滿足企業生產經營中資金流動支付的需要，同時也是企業還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項目內部資金管理也很重要，如果某職位在財務管理上的權力較大，高度的資金集權會增大財務舞弊事件發生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產企業的開發周期一般是一年以上，項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發生企業的投入產出比例呈現出不合理的現象，大量的資金投入產生的費用無法與收入配比，需要注意的是，開發產品即便預售完畢，預售款項并不能確認是收入，房地產開發產品的成本載體是整個建設工程項目，項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

（3）內部風險控制不當

雖然房地產開發公司大多依據國際管理經驗設立了內部審計機構，但是成效卻不大，主要原因是國內企業只模仿了內部審計機制的外形，設置了機構，卻沒有學到內部審計機制的核心，國內房地產企業內部審計機構往往沒有財務審計實權，審計報表的審批還是在領導手中，高度集中的財務集權設置，讓內部審計部門的工作內容大多流于形式，沒有起到監督管理作用。

三、房地產業開發財務管理的建議

面對日益加深的金融危機，在行業、企業目標資本結構式管控財務風險的同時要防范資金斷流底線，開創多元化融資渠道，加強企業大規模融資，遵守風險收益均衡原則，建立完善統一的財務系統，對財務風險進行合理預測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業目標資本結構

企業在建立資本結構時，要根據自身的發展規劃和償還能力確立融資目標，負債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負債時間長短期聯合起來，防止還債集中到來。創建良好的籌資環境，降低資金成本，避免到期物理償債的現象發生，有效防范財務風險，良好的融資環境能夠促進企業吸收到更多的投資。

構建內部集團資金結算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內開設收入戶和支出戶，通過資金預算管理，資金統籌管理，對資金進行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風險，提高資金調度的準確性和及時性，將資金的預算、資金使用情況細化到每月每日，使得預算在不斷變化中接近實際應用，為日后其他工程項目資金預算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統控制位企業提供了真實完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業做出正確的經營決策，及時制定風險防范措施，促進房地產行業資金鏈的有序運行。

（2）推進企業自身改善

企業自身要注重對項目開發可行性的研究，對項目進行開發背景、規模和經濟形勢進行全方位的研究，確定項目后，對市場供需情況、工程預算以及政策法規進行全面分析，確定項目資金鏈能夠穩定持續的拓展。

銀行借貸已經不能滿足日益變化的房地產行業需求，房地產行業不能局限于當前的融資方式，除了傳統借貸和風險投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優質資產，形成多元化融資資金鏈，提高項目資金流動性。

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1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高

房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生

企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。

（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內部風險控制缺乏有效監督

企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。

二、完善房地產企業內部控制的對策

（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化

健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證

房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。

3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。

4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營

融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。

（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制

房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。

1.內部審計部門要有相對的獨立性

當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。

2.監督體系要形成有效的監督合力

監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。

3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享

根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理

企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。

2.提高業務素質，提升企業經營管理水平

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（一）房地產企業對內部審計的重視程度有所缺乏

內部審計能否在一個企業中良好的開展下去，很大程度上取決于內部審計工作能否保持自身的獨立性以及權威性。而內部審計的獨立性和權威性則取決于企業的管理層對內部審計工作的支持和重視。從這個邏輯來看，房地產企業對內部審計工作的支持和重視程度越高，內部審計工作的權威性和獨立性就有所保障，進而促使內部審計工作得以在企業內部良好的開展。但是，就目前房地產企業的現狀而言，很多房地產企業對內部審計工作都沒有給予足夠的重視，認為內部審計工作僅僅是財務部門的工作，在開展內審工作時就直接從財務部門選派人員，或者日常的監督審計都是由財務人員兼職，這樣的工作狀況難以滿足內部審計的職責分離等要求，內部審計形同虛設。不單單如此，在房地產企業，除財務部門之外，其他部門對內部審計工作的認識也有一定偏差，有些房地產企業的部門甚至對內部審計的工作存在抵觸和排斥的心理，從而造成內部審計工作無法正常開展下去。

（二）房地產企業賦予內部審計的職能較為狹窄

我國對內部審計人員的職能定位是服務和監督，既要對企業管理層級的經濟行為進行監督，又要對其經濟行為負責，擔負兩重角色。這兩重角色一旦分配不好或者內部審計人員利用不當，就會造成內部審計人員的日常工作難以開展，處于兩難境地。目前，我國房地產企業的內部審計大部分偏向的是事中審計和事后審計，沒有進行事前的防御，審計的價值并不是很高，而且，日常的內部審計工作都是將審計目標集中在資產安全、差錯防弊以及對財務資料完整性和真實性的分析檢查，這些工作的進行雖然可以在一定程度上解?Q問題，但是在房地產企業風險管理提高以及經營效率的改善等方面沒有太大的幫助。房地產行業所涉及的資金量都是非常大的，財務杠桿較高，因此，房地產企業對風險管理的相關工作應當尤為注重，而風險管理工作的進行離不開內部審計，擴大內部審計職能，賦予內部審計人員更多的權力是目前房地產企業內部審計管理亟待解決的問題。

（三）房地產企業內部審計部門在人員構成方面有所欠缺

房地產企業的內部審計人員很大一部分都是由財務部門的人員借調過來的，對于內部管理需要的其他與房地產企業相關的知識，特別是建造預算等知識有所缺乏。有些房地產企業內部審計部門是臨時設置的，對于日常的審計工作沒有予以足夠的認識，更不用說培養專業的內審人員。內部審計部門缺乏專業的內審人員，而一旦出現較多的審計項目就需要從其他部門借調相關人員來對審計工作進行輔助，在這樣的人員構成下，房地產企業對內部審計中的管理審計以及績效審計的要求難以滿足。再加之缺乏專業的內審人員，在對房地產企業內部審計管理進行綜合分析時難以及時發覺實質性、深層次的問題，在這種情況下，不僅內部審計的作用無法真正得以體現，房地產企業的競爭力也難以得到提高。

三、完善房地產企業內部審計管理的相關措施

（一）房地產企業應當及時的轉變對內部審計的觀念

作為內部控制制度重要的組成部分之一的內部審計，房地產企業同樣應當予以足夠的重視，原因在于房地產企業涉及的金額都是巨大的，內部審計可以通過風險管理等形式來對房地產企業的經營風險和財務風險進行控制和預防，不僅可以提高房地產企業的管理水平以及日常的運行效率，還可以促使房地產企業市場競爭力的提高。

通過前面的敘述已經知道，企業的管理層對內部審計的重視程度很大程度上決定了內部審計工作能否順利地開展下去。基于此，房地產企業的管理層應當及時改變傳統的觀念，學習內部審計的相關知識，了解內部審計對企業的重要程度，然后提高內部審計在房地產企業中的地位，將內部審計的重要作用予以明確。不論是政策方面還是資金方面，管理層都應當予以支持，確保內部審計工作可以有效開展下去。在實際的工作中，內審部門的負責人應當由房地產企業最高管理層管理和任免，在內部控制、財務報告以及日常的經營決策等工作中，內部審計都應當參與進去。與此同時，內審部門應當保持與最高管理層的及時溝通和交流，一旦發現問題，要及時的采取相關的整改措施，并保證這些整改措施都能得到有效的落實，確保房地產企業的內部審計部門的權威性和獨立性。

（二）房地產企業應當將內部審計部門的工作范圍進行擴大

目前，房地產企業的內部審計工作僅僅局限于財務和經營這個兩個領域，對管理領域涉及的較少，而在房地產企業開展審計工作時又僅僅是事中審計和事后審計，對于事前的審計工作，房地產企業的內審管理沒有予以足夠的重視。基于此，對內部審計部門工作范圍的擴大就可以從以下幾個方面著手：首先，內部審計的工作范圍必須要涉及到管理領域，相關的授權審批等工作內部審計部門都要參與，特別是對于風險管理，內部審計應當尤為注重。房地產行業本身的財務杠桿較高，對于風險的防范就應當尤為注重，將風險管理納入到內部審計的工作中勢在必行。其次，內部審計工作應當注重事前審計，進行全過程審計，要知道良好的事前審計工作不僅可以大大減少事中審計和事后審計的工作內容，還可以減少工作差錯的產生概率。最后，內部審計要對企業的財務風險和經營風險進行控制和預測，注重企業的管理效率以及內部控制，不僅可以確保企業整體的管理水平得到提高，還可以為企業長遠的發展目標的實現奠定基礎。

（三）房地產企業應當積極建設內部審計人員隊伍

內審人員的職業素養以及內部審計部門的人員構成對內部審計質量的影響是非常大的，因此，內審人員應當不斷地加強自身的知識面以適應新時期審計的嚴要求和高標準，積極進行知識的更新，對國家出臺的相關法律法規以及經濟的改革方案等要牢記于心，不應局限于內部審計的知識，對于新時期最新的經濟管理知識也要加以涉獵。對于房地產企業而言，定期對內部審計人員進行房地產運營、設計、營銷、成本、工程、稅收等知識培訓，促使每個內審人員有能力對各個部門進行審計，方便內審工作的安排。

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收錄日期：2015年1月26日

一、前言

繼2013年國五條頒布及國家對房地產行業宏觀調控的不斷增加，房地產行業在高盈利數年之后，開始步入銷售停滯、成本增加、融資困難等一系列問題。雖然多數城市放開限購政策，房地產企業進行各種打折促銷活動，仍然無法完成銷售目標。房地產行業進行平緩發展時期，無法單純的憑借買地、蓋房、賣房來實現自身的持續增長。此時，為保持房地產企業的良性運轉，經營管理顯得尤為重要。從傳統模式向現代企業管理過度，加強內部控制制度建設是實現現代企業制度的內在要求。2012年以來，所有主板上市的公司已經開始開展內控體系建設。加強房地產企業內部控制，是房地產企業謀求自身發展的基本要求，也是確保房地產企業兩性化經營的必然要求。

二、我國房地產企業內部控制存在的問題

（一）企業內部控制意識淡薄。房地產行業在近年的高速發展之下，已然成為各行業羨慕的高利潤行業，各行業爭先加入到房地產高利潤的大軍中。我國多數房地產企業的領導者更多關注的是銷量、利潤，缺少對內部控制制度建設的關注。多數房地產企業不了解內部控制的重要性，耗費大量的人力物力，單純把工作重心放在工作崗位的設置和公司制度、財務制度的建設上，這種設置和建設無法完善企業管理。缺乏對內部控制的了解，沒有正確理解完善的內部控制制度在保證工作正常進行下，可以確保企業內部資料的完整性和真實性，對資產的流動也起到順暢的作用。因管理者對內部控制不重視，導致很多房地產企業雖然建設內控制度，但是在執行上力度不夠，缺乏專門負責人對內控執行進行管理監督，沒有很好地應用內控制度，應付了事，使得內部控制沒有發揮作用。

（二）企業內部控制制度不完善。我國房地產企業的內部控制制度不科學、不健全，主要體現在以下幾個方面：小房企幾乎沒有建立內部控制制度，內部控制工作無據可依，沒有成文;部分房企雖然建立了內部控制制度，但是不完善，只包含內部控制的部分要素，沒有包括全部，大多缺乏監督審計程序，缺乏總體制衡和協調機制;還有許多房地產企業內控目標不明確、程序不科學、流程不細化。

（三）內部控制監督乏力。很多房地產企業雖然完善了內部控制制度，也包括內部監督方面的制度，但是執行內部監督不力，這是房企內部控制方面存在比較大的問題。董事會下面應設立審計部或審計委員會，但很多房企沒有建立這樣的組織架構，無法保障內部控制制度的落實和執行。有些企業雖設立了內審部門，但是內審部門被賦予的職權有限，只單純監督財務制度的執行，對內部控制制度執行監督少之又少。內審部門無考核機制，這些都影響到內審效果，使內審部門無法發揮應有的職能。在外部監督方面，因企業缺乏信息透明度，政府職能部門和社會中介機構也難以有效地監督內部控制制度的執行。

（四）風險評估執行力薄弱。我國房地產企業不斷發展壯大，但經濟收益趨于平緩，房地產企業面臨的各類風險問題在企業壯大及收益放緩的前提下不斷凸顯。多數房地產企業未制定完善的風險評估體系，無法有效地進行風險預警。有的房地產企業雖然制定了風險預警機制，但是由于對風險預警認識不到位，不了解風險識別的各種方法，預警機制往往成為擺設，這就導致風險發生時企業會亂陣腳的現象。

三、改進我國房地產企業內部控制的措施

（一）建立健全房地產企業內部控制體系。健全的內部控制體系是企業內部控制實施效果的根本保障。傳統的房地產企業要想在內部控制體系上不斷創新、完善，就需要按照房地產企業的特點以及自身發展的需求，制定符合其發展需求的內部控制體系。內部控制體系的建立需要全面、細致。

內部控制體系之間的控制層次需要相互獨立。主要包括三個層次，分別為：經營過程中的人員權限和責任的建立，對重要業務應制定處理程序，實行“雙簽制”，禁止一人獨握權力，工程采購環節信息公開、決策透明，采取公開招標形式;建立監督機制，財務部門在進行常規核算工作的基礎上，建立規范化管理，監督其他部門在資金預算、資金運用上的工作過程，將結果反饋給相關責任人;強化內部監督，設立內部審計部門，完善內部審計監督體系，結合企業的規模和生產經營特點等，指定專門人員從事審計工作，并賦予該機構和人員權利，對內部控制體系實行監督，保障內部控制制度的執行。

（二）加強內部控制的考核與激勵。績效考核是企業評價業績中比較常見的激勵制度，有效的內控考核與激勵能充分激勵員工尤其是內部控制人員的積極性。建立健全房地產企業內控考核機制是非常必要的。房地產企業應該通過定量與定性分析相結合，建立完整的綜合評價指標體系，對房地產企業一段時期內的生產經營情況及內部控制進行科學的評價與考核，建立責權與獎懲相結合的制度，激勵員工工作的積極性和自主性。

（三）完善風險控制機制。房地產企業開發時間比較長，在拿地、開發到銷售等環節，都會受到企業外部諸多因素的影響。因此，采取風險識別、風險預警、風險評估等措施來防范和控制企業中的經營和財務風險。風險管理應以預防為主，規范內部控制環節，減少風險發生給企業帶來的損失。

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原標題：論我國房地產企業內部控制存在的問題和對策

收錄日期：2014年1月5日

我國房地產行業經過幾十年的發展，現在已經變成了我國經濟的一個支柱產業。但是隨著市場化進程的不斷發展以及國家宏觀調控的不斷加強，不少房地產企業在發展的過程中都面臨著內部控制、風險管理等一系列問題。

一、內部控制的目標及作用

據財會[2008]7號《企業內部控制基本規范》，內部控制包括五大目標：合理保證企業經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息度的真實完整、提高經營效率和效果、促進企業實現發展戰略。這五大目標能夠確保企業經營活動的高效性、企業資產的安全性和企業會計信息資料的可靠性，是內部控制的基本目標。實現這些目標，能夠使企業的整體經營目標更快更有效地實現，使得企業在競爭中立于不敗之地。

隨著具有中國特色的社會主義市場經濟制度的建立以及不斷的完善，內部控制的作用在我國各行業中都得到了不斷的擴展，其效果也越來越突出。目前，內部控制的作用主要體現在以下五點：

1、保證企業的業務經營信息和會計信息資料的正確性和真實性。

2、保證企業的生產和經營管理等各項活動能夠順利有效地進行。

3、保護企業的各項資產的安全和完整，防止資產流失的現象發生。

4、保證管理層的經營方針和目標能夠順利實現。

5、為相關的審計工作打下良好的基礎。

二、我國房地產企業內部控制存在的問題

（一）房地產企業對內部控制的認識度不夠。當前，我國大多數房地產企業都認為內部控制不能直接有效地產生經濟價值，就算能夠間接產生經濟效益也是需要一個較長的周期才能看出的，且需要制定大量的規章制度，需要多增加人員工作崗位，這就不可避免地增加了企業的經營成本。因此，目前我國大多數房地產企業仍然是把主要精力放在房地產的開發和銷售上面，對于企業本身的內部控制的認識僅僅是局限于幾個層面：

1、認為內部控制就是成本控制、會計控制等。

2、片面的強調了企業組織結構的重要性，而忽視了控制方式的跟進和強化。

3、習慣并且滿足于傳統的經營管理方式，而忽略了控制方面所產生的作用對企業自身所造成的影響。

4、更有甚者認為如果加強企業內部控制，就會束縛自己的手腳，從而影響自己的辦事效率。同時覺得如果企業搞內部控制是對企業內部工作人員的不信任，容易造成內部矛盾。

（二）房地產企業內部控制不健全、不合理。由于我國房地產行業起步較晚，因此大量房地產企業的內部控制仍然存在著不健全、不合理的現象。主要體現在以下三方面：

1、企業對員工的激勵與約束機制不健全，獎勵與懲罰標準不明確。

2、企業沒有建立起一套行之有效的自我防范機制。

3、企業在制定內部控制制度的過程中不遵循一切從實際出發，實事求是的原則。

（三）我國房地產企業經營方式尚不成熟。我國房地產行業起步較晚，各個方面都沒有形成一套成熟的體系，企業本身的內部控制能力較差，并且仍然沿襲著計劃經濟體制下的機構設置，企業內部普遍都存在機構臃腫繁冗、管理層次多、工作效率低下等問題，有時候甚至需要國家進行相對應的宏觀調控來解決這些問題。正是由于存在著這樣的情況，從而使得制約我國房地產行業內部控制能得到順利實施的因素越來越多，主要表現在以下方面：

1、房地產企業開發周期較長，資金周轉期較長，所需金額較大，同時在經營過程中涉及到較多的部門及個人。首先，我國的房地產企業在開發房地產的過程中往往費時較長，費力較大，開發一塊地產往往需要3～5年的時間，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比較國外的房地產開發僅僅需要兩年的時間；其次，在開發經營的過程中，往往涉及到很多的部門及個人，比如投資方、債權方、債務方、勘察設計單位、材料供應單位、承包單位、被遷的單位和居民、房屋購買者、土地轉讓單位等等，有時候還要牽扯到工商局、稅務局甚至司法局等政府部門。由于所涉及的范圍太廣，因此往往導致企業內部控制的信息與溝通渠道不暢。但是企業對這一點往往都不會過多的重視，從而使得企業內部各個部門之間的協調性變得越來越差，給內部控制帶來了相當大的難度。

2、房地產企業普遍缺乏內部稽核和審計能力，并且內部監督機制不全、力量薄弱。具體表現為以下幾個方面：

（1）企業未按規定要求設置相應的稽核崗位或者是雖然設置了稽核崗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企業的內部審計部門并未站在獨立的立場上對企業的經濟活動進行客觀公正的審計，往往是隸屬于企業的其他部門，尤其是財務部門，審計部門的領導往往由財務部門的領導或者企業其他主要領導兼任，內部審計工作在形式上就已經缺乏了應有的獨立性。內部審計力量變得薄弱，在進行內部審計工作的過程中有時候還會遇到較大的阻力，這就很有可能導致內部審計作用的失效，最終使得審計人員的工作質量大打折扣。

（3）很多企業的內部監督機制不全、力量薄弱，在內部控制的建立與實施的過程中都沒有進行切實有效的監督檢查，對所建立的內部控制系統都沒有進行認真的評價，更沒有建立內部控制缺陷糾正與改進機制，這就使得企業經營活動的各個方面都不能得到有效的監督，內部監督效力得不到充分的發揮。

3、公司管理層的結構不合理。目前，我國的房地產大股東擁有絕對的控制權，小股東的權益得不到合法的保護。而此時大股東往往會憑借自己的股權優勢來控制股東大會，然后推選能夠代表其自身利益的董事進入董事會，從而控制董事會，進而控制監事會。而經理層也往往是由控股股東委派，甚至很多房產企業都出現董事長兼任總經理的情況。這就使得公司的絕大部分權力都掌握在內部人士手中，責、權、利的劃分就形同虛設。

三、完善我國房地產企業內部控制的措施

我國房地產企業如果想在激烈的競爭中立于不敗之地，那么就需要克服當前內部控制的現狀，內部控制的理論就必須嚴格遵循及時性的原則不斷發展，不斷創新，與時俱進，各項內部控制制度也必須要明確自己控制的目的，并有效地發揮其自身作用，這樣才能夠使我國的房地產企業更好地適應我國特有的社會主義市場經濟環境，從而創造更大的經濟效益。

（一）完善房地產企業內部控制環境。控制環境主要反映了一家企業的管理層和其他相關人員對企業運行的態度、認識和行動。完善自身的內部控制環境要從以下三點入手：

1、完善企業自身的內部治理結構。當前，我國很多房地產企業尤其是中小型房地產企業的自身治理結構都相當混亂，因此這些企業迫切需要完善自身的內部治理結構，要完善自身的內部治理結構，就要實行科學的內部管理制度，調節企業員工和經理層之間的關系。對于企業的員工，一定要制定一套行之有效的激勵機制，根據企業各個層面工作人員的工作態度和工作效率來進行相應的獎懲。而對于企業的經理層，一定要根據產品市場和經理人員市場來制定相配套的經理約束機制。只有建立起合理的員工獎懲機制和經理約束機制，才能調節好企業經理層和員工之間的矛盾，才能使企業經濟利益最大化。

2、做到以人為本。企業的發展命運更多的是由企業員工的素質和能力決定的。企業內控環境主要也是由企業員工鑄造起來的，因此企業管理者要充分重視每一個員工的價值，轉變陳舊的觀念，樹立以人為本的新觀念。這樣才能使企業每個員工都覺得自己是企業的主人翁，從而調動他們的積極性和創造性，激發自身的潛力，最終為企業發展做出自己的貢獻。

3、加大對內部控制的宣傳力度，同時加強企業文化建設。只有這樣才能使企業的每一位員工認識到自己企業如果想在當前激烈的房地產市場中占有一席之地，就必須注重內部控制的設計與實施，確保企業每一位員工把內部控制制度作為一項長期而又艱巨的任務來完成。另外，還要加強企業的文化建設，這樣才能夠提高企業員工的思想道德素質，因為員工的思想道德素質是內部控制的重要環境之一，因此對員工進行思想道德方面的建設是十分必要的。因此，企業一定要加強自身的文化建設，建立統一的價值觀和道德觀。

（二）加強房地產企業的信息溝通。作為占我國房地產企業絕大多數的中小型企業來說，還沒有認識到信息流通的重要性，很多企業的信息系統都沒有得到完善，這樣就會導致很多會計信息的失真，從而就會使得一些企業人員利用這一漏洞，貪污挪用公款、收受賄賂，從而使企業資產大量流失。因此，我國的房地產企業應該從以下幾點來優化或者建立自己的信息溝通系統：

1、在重視縱向間的信息溝通的同時不要忽略橫向間的信息溝通。當前，我國很多房地產企業雖然都建立自己的信息管理部門，但是都比較重視縱向間的權力與義務關系，下級往往都只對上層領導負責，而對橫向間的各項關系都缺乏足夠的重視，企業內部各平級部門之間缺乏必要的交流與溝通，使得各部門之間互相了解不深，協調性差。

2、在收集信息的過程中兼顧內部信息和外部信息，不能顧此失彼。企業一定要保證內外信息的收集、儲存、分析、加工和使用同時進行，這樣才能滿足企業的信息需求，從而為企業的生存發展開辟出正確的道路。

3、保證企業網絡的安全性。如今計算機和網路技術的發展日趨成熟，可以說所有的房地產企業都有自己的網絡系統。但是網絡是很開放的，從理論上來說企業所有的信息資料都能從網絡上查到，因此網絡環境下的企業信息系統是很有可能被黑客或者病毒入侵的，這種攻擊可能來自于系統的內部，但是也有可能是來自于系統的外部，一旦發生，企業將面臨無法估計的損失。而房地產企業往往都是牽一發而動全身的，如果有一個地方出錯，那整個企業都將崩潰。因此，房地產企業尤其是中小型房地產企業一定要保證自身網絡系統的安全可靠。

（三）完善房地產企業組織結構。我國的房地產企業一定要制定科學合理的企業內部組織結構，明確各階層的職責范圍。根據我國《公司法》的規定，公司的組織結構由股東大會、董事會、經理層和監事會組成。其中，股東大會是公司的權力機構；董事會對股東大會負責，是公司的決策機構；經理層對董事會負責，是公司的經營機構；監事會是公司的監督機構。使得單位經濟活動的五個步驟，既授權、簽發、核準、執行和記錄能夠相對獨立地進行，這樣就根據一個權責相互分離、相互制衡的原則，形成一個明確、有效適合于公司發展要求的內部組織結構，從而便于內部控制作用的發揮。

四、結論

內部控制是一項持續、全面的系統過程，不是一朝一夕一個人或者幾個人就能完成的，尤其是在我國的房地產企業之中，一定要穩扎穩打地去完善內部控制。因為我國的房地產行業是我國的經濟命脈之一，雖然并不是決定性因素，但是也處于對中國經濟牽一發而動全身的地位。因此，我國的房地產企業在完善內部控制的過程中一定要結合相應的準則，以完善內部控制的環境、完善企業內部的信息溝通和完善企業的組織結構為出發點，一步一個腳印的去完善自身的內部控制，從而在壯大自身的同時也能夠為我國的經濟做出更大的貢獻。

主要參考文獻：

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房地產企業具有開發項目成本發高投資額度大、經營活動的資金密集性、經營業務的服務性的特點，這些特性決定了房地產企業的發展更易受到自然條件、經濟因素、政策導向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內外部風險

2.有效的房地產企業內部控制是外部環境的要求

2008年金融危機爆發后，全球經濟還未走出低谷，持續低迷，而近年來國家連續頒布了一系列不利于房地產企業發展的宏觀調控政策，使得房地產行業陷入了危機中。國家對房價調控的力度不斷加大，從而導致房地產企業之間的競爭也日益激烈，面臨著更大的經營風險和生存壓力。在如此嚴峻的形勢下，切實加強內部控制，提高自身的風險防范和應對能力，對我國房地產企業來說顯得極其緊迫和現實。

3.完善的房地產企業內部控制是建立現代企業制度的必要途徑

加強內部控制是提高現代企業管理水平的一個主要手段。房地產企業是我國經濟的一個命脈，要實現房地產企業健康和可持續發展的目標，必須加強內部控制這個關鍵部分。內部控制是指確保識別可能阻礙實現某些目標的風險因素并采取預防措施，它貫穿于所有的業務部門。只有加強和完善了房地產企業內部控制，才能建立一個完善的內部控制制度，不僅是建立現代企業制度的需要，而且提高了房地產企業的內部監督管理水平，使得房地產企業可以更好的持續發展。

二、我國房地產企業內部控制中存在的問題

新世紀以來，隨著我國經濟的進一步發展，房地產行業也乘風破浪、飛速發展，數以萬計的房地產企業迅速崛起，做大做強。在內部控制政策方面，我國頒布了與市場相對應的《基本規范》和《應用指引》，共形成了具有我國特色的內部控制理論體系基本框架。房地產企業在高速發展的同時，內部控制也存在著一定的問題，制約著其健康的發展，具體主要體現在以下方面：

1.領導階層對加強內部控制的意識淡薄

我國房地產企業從發展初期開始就開始存在著明顯的企業產權結構問題，其原因是大股東持有率過高，影響了小股東的權利和利益。同時這樣的企業產權結構不利于企業控制權、執行權和監督權的執行。我過經濟在近十幾年來都有著高質量平穩的發展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產企業在這一段時間內發展迅速，市場非常好，前景特別樂觀，所以大部分房地產企業將精力放在了地產開發和銷售上，比較重視外部市場，較少主義企業內部控制問題，沒有意識到企業產權結構出現了問題，只著眼與市場沒有考慮企業長遠的發展不僅需要成本控制、會計控制，更需要企業內部控制，有些企業甚至把內部控制看成企業發展的束縛，更多引發了企業內部人員矛盾，不利于企業的和諧發展。

2.缺少相關組織架構

大部分房地產企業其實也都制定了自己的內部控制，但多數都形同虛設，沒有得到很好的執行，一方面是因為市場好，因此企業重點工作都集中在了房地產開發與銷售，對企業的內部控制不太重視，另一方面，其實大部分企業都沒有對內部控制太上心，缺少相關組織結架構，所以許多內部控制都不夠科學合理，時常直接引入其他企業的方案，這樣既不能針對自身企業進行管理控制，很多細節問題一旦發生，沒有照參的方案，這樣的內部控制缺乏實用性，故請專業組織架構合理的有針對性的內部控制非常有必要。

3.企業內外部監督乏力

內部審計和監督缺失，激勵機制不合理。嚴格的內部審計和監督是內部控制目標得以實現的重要途徑。內部控制應當與在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督的局面。企業內部控制應當與企業的規模、業務范圍、風險水平相適應的，并隨著實際情況的變化而不斷改變。如果一個企業的內部控制不能在實際工作中應用，就算它設計的再完美、在嚴密，也是沒有實際意義的。盡管當前一些房地產企業建立了一些內部控制制度，但是總體來看這些內部控制制度還是不太完善，存在一些缺點，并且沒有得到較好的執行。目前大多數房地產企業沒有建立與企業內部控制執行掛鉤的獎懲機制，不能很好地使員工能投入到內部控制的建設與執行中。

4.財務人員的職業道德和業務素質也不能夠完全滿足內控需要

很多會計工作人員缺乏職業理想和敬業精神，總是認為自己工作忙，沒有時間去學習會計法規，充實自己，使自己的思想和會計處理技巧能跟上時展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀守法、依法辦事。很多單位內部審計人員多為會計部門的工作人員，出現了“自己做的賬目自己審計”，使得企業內部審計多為形式，根本起不到監督和檢查的作用。再者，盡管有關部門每年都要進行財務賬目處理，但因其檢查范圍、時間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對單位內部控制監督提供強有力的保證。在現實工作中，大部分會計人員為大專學歷水平，更有甚者為非會計專業人士，這就造成了他們業務處理能力低下，對會計工作應付差事，不利于企業內部控制的執行和監督。

5.信息化水平不夠

眾所周知，我國的信息化發展起點低，速度緩慢，進而在當前的信息化水平下無法滿足企業內部控制的基本要求。在會計信息系統中，企業的所有會計數據都保存在計算機中，所以在現實工作中，沒有授權的人可以盜取授權者身份進行會計數據篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時，運用會計信息化軟件處理企業會計賬目，會計人員對會計數據進行直接的修改或數據的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監督作用。因此，由于會計信息化系統的不完善，使得企業內部控制工作目標在當前情況下不能很好的實現。

三、加強房地產企業內部控制的策略措施

針對房地產企業內部控制的現狀和當前存在的問題，建議從以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企業領導對內部控制的重視，進行風險評估

內部控制是是為了達到某些目的而進行的一系列的管理過程，內部控制的實施經常會運用風險管理方法，內部控制是基于風險的控制過程，是對風險評估和管理的必要過程。通過內部控制的實施，可將風險控制在一定的范圍內，確保企業的經營按照既定的目標前進。風險評估是企業及時識別、系統分析經營活動中與實現內部控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略，企業應當全面、持續的收集相關信息，結合實際情況，及時進行風險評估。另外，建立房地產企業的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產企業進行比較全面的風險評估，從而選擇出最有利于公司進行內部控制的決策。

2.完善投資決策

在當前復雜的國際和國內經濟環境下，房地產投資是否能夠盈利還是一個未知數。在國家不斷實施各種政策來進行調控的今天，房地產行業的未來將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產企業基于舊有經驗，依然投入大筆資金，追求資產增長，而不顧過高的負債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業的可持續發展。這種情況下，房地產企業做出的投資決策必定不夠科學合理。企業為保證資金資產安全、提高公司經營效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯誤的決策。

3.做好預算控制

結合房地產企業的日常活動，要采用項目預算與資金預算相結合的預算模式。項目預算的對象主要是企業將要開發的產業目標。預算內容包括：項目建設的可行性、對投資費用的設計規劃、項目開發成本及期間費用、借款計劃和最終受益等。

資金預算的過程包括：企業各部門對資金申報需申報的合理性、企業權利機構對申報進行匯總、權利機構以公司的整體資金為依據，整體目標為標準實行動態預算。資金預算的權利機構依據一定的標準，將工作層層分解到各部門的責任中心，因此，企業工作任務的執行單位便成為各個責任中心。每個責任中心通過編制匯總工作完成年度項目預算工作和資金預算工作，建立相應的預算報備體系，隨時將信息傳給上一級，以此對預算進行跟蹤和檢查，從而對資金實行動態管理，有效的保證了房地產企業整體預算目標的順利進行。

4.加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產的資金得到最合理有效的運用

要加強資本結構管理和運營資本管理，使房地產的資金得到最合理有效的運用。就要通過努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過財務報告中現金流量凈額這一指標的分析，來了解企業的財務狀況。具體包括：現金流出的變化指標可以預測企業是否將會面臨財務危機，現金流入的指標結合相應的成本數據可以反映企業的真實活力情況。若發生利潤上升、現金流下降的現象，則說明企業的收益下降，此時，企業應引起高度重視；若企業在某段時間內利潤大于現金流，說明企業有虛構利潤的嫌疑。在房地產企業內部，現金凈流量可以很好的反映企業的財務風險，所以企業要高度重視，及時評估，及時發現問題，解決問題。

5.建立高效的房地產企業的信息化管理系統

信息化管理是房地產行業未來發展的重要環節。每一個房地產企業也都應當運用計算機和各種先進的網絡技術，建立起本公司的信息管理系統，從搜集到儲存，到加工，以及輸出和使用等各個環節都要密切關注，以保證信息資料的完整、準確、及時、權威和易于使用，用以滿足企業對信息的需求。沒有充分有效的信息資源，企業其他資源的運動就失去方向，內部控制就無從談起，也不再需要。

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房地產企業：則務風險：控制：措施。

一、房地產企業財務風險的表現。

房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。

（一）面臨利率變動帶來風險。

利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。

（二）通貨膨脹引起的風險。

通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風險。

由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。

（四）因資產負債率增加引發的風險。

因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。

（五）再籌資帶來的風險。

高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。

（六）投資收回導致的風險。

政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。

二、房地產企業財務風險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務預算管理。

房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。

（二）成本費用控制不嚴。

房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。

（三）內部審計機制不夠健全。

內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。

（四）缺乏對現金流量的科學管理。

房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產企業財務風險的控制措施。

（一）對企業的資本結構進行優化。

雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。

（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。

（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。

企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。

（四）建立強有力的風險預警機制。

房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。

（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。

對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。

四、結束語。

綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。

【參考文獻】

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3、關濤。國內房地產企業財務風險及防范措施[J].經濟研究導刊，2008，（18）。

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一、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要目標

（一）戰略目標

在企業的經營管理過程中，戰略目標是企業的最高層次目標，它同房地產企業的真正目的相協調，體現出企業的經營管理者就企業應當怎樣為其利益的相關者創造經濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標

這類目標主要指在企業的經營管理過程中，要求企業提供的外部與內部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業經營者制定合理的經營發展戰略和企業發展目標提供完整準確的信息，同時為企業管理者作出正確的經營決策提供正確的信息數據。

（三）遵循目標

這類目標主要為了房地產企業在房產開發以及經營管理過程中符合國家的相關法律、法規而設定，遵循目標對企業的市場聲譽以及社會聲譽等都會產生深遠的影響。

（四）資產及運行安全目標

這類目標旨在確保房地產企業經營管理的有效性，包括企業的盈利目標、企業業績以及企業資源不受損失等，并確保房地產企業現有的各種實物資產的完整、安全，同時確保企業的生產經營活動能夠正常開展，并力保企業價值的完整性、真實性。

二、房地產企業構建并完善內部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產企業的內部控制體系要貫穿于企業經營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產企業進行開發經營的每個環節，財務會計工作的每個崗位以及每項經濟業務，要實現全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關房地產企業內部經營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環節，并將工程質量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內部控制的關鍵環節和關鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經營管理事項則依據企業的具體能力采取適當控制。

（三）相互牽制原則

房地產企業在進行構建內部控制體系時，應合理分設工作崗位、組織機構，合理規范職責權限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、授權批準、審核檢查、不相容職務相分離等內容，使不相容崗位和職務之間能夠相互監督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產企業在構建內部控制體系時，需依據企業自身的實際情況以及行業特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構建的內部控制體系與企業自身的規模以及企業的管理水平相符，并滿足提高企業經營效率效果的要求。內部控制是房地產企業內部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業的經營管理過程中嚴格執行，此外，還應確保內部控制體系隨著企業內部業務以及外部環境的不斷變化，而進行相應地調整和完善。

（五）合法原則

房地產企業在構建并完善企業內部控制體系時一定要遵循國家相關的法律、法規以及有關部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現違規、違法操作的行為，確保企業各種經濟業務以及經營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產企業要想構建并完善企業的內部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內部控制效果之間的相互關系，盡可能在降低內部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的內部控制效果。

三、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要措施

現階段，我國除了部分上市公司以及國有性質的企業，大部分房地產企業都沒有相對統一、系統的內部控制體系。一般情況下，企業會依據國家的相關法律、法規，結合企業的經營規模以及行業特點來制定相應的內部控制體系。因此，房地產企業在構建并完善企業內部控制體系應著重從以下幾個方面進行：

（一）做好企業控制環境建設

一般來講，控制環境主要分為兩種：內部環境以及外部環境。外部環境主要包含：企業所處的市場經濟環境、法律環境等。在這個環節中，外部環境的建設主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統以及推動道德教育等措施來實現的。由此可見，外部環境已經遠遠超出了房地產企業的控制范圍，因此外部環境不應作為企業內部控制體系的重要組成部分。而內部環境主要是指企業內部的組織機構以及人力資源等方面。在這個環節中，內部環境的建設應由房地產企業通過自身的努力來完成。通過創設合理的組織機構以及明確各部門職責權限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經營班子，并進一步明確董事會、監事會以及股東會的職責權限，同時不斷地強化董事會在企業日常經營管理活動的主導地位，構建一個以董事會為主體，監事會、股東會等相互牽制、相互監督的內部控制機制。

（二）健全和完善風險控制機制

房地產企業從獲取土地、開發建設直至房屋銷售的整個生產經營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這就要求企業在生產經營管理過程中切實強化風險意識，通過設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對等手段對企業在生產經營過程中遇到的經營風險以及財務風險等進行有效地預防和控制。

（三）強化企業的控制活動

房地產企業在生產經營管理過程中應重點關注和實施的主要控制活動包括：財務會計控制、授權批準控制、不相容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務會計控制中要重點關注會計記錄的真實完整，發票的真偽，建造成本的計量和確認等問題；在授權批準控制中，要重點關注重大決策是否經過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制中，要始終把內部牽制作為處理各種關系的核心；在實物資產控制中，要處理好實物保管和財產記錄的工作。房地產企業應根據自身設立的內部控制目標，結合房地產行業風險應對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業各種經濟業務持續實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產行業是個高風險的行業，時時刻刻都會受到來自內部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產企業必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經營活動持續有效地進行。要注重搜集日常經營活動中各種內部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監事會和股東會，以便董事會、監事會和股東會能夠及時有效地進行決策。

（五）強化企業的內部監控

要想保證房地產企業的內部控制制度有條不紊地實施執行，就一定要做好相應的內部監督工作。房地產企業應當依據自身的規模以及行業特點，建立一個與之相適應的內部審計機構，并確保內部審計機構的設置，審計人員的配備和工作的獨立性。內部審計作為內部控制的重要環節，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內部控制的執行情況，及時改進發現的內部控制缺陷，為企業的經營管理者提供完成企業經營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業內部的審計監督體系。

四、結束語

房地產行業是高投入、高風險、高回報的行業，因此構建一套科學、合理的內部控制體系對房地產開發企業有效規避行業風險，降低企業成本，提升可持續發展能力等都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]李雁.關于房地產企業內部控制問題的探討[J].企業導報，2009；8

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（二）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大

房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（三）房地產的建造價格具有隱蔽性

各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度

1、建立符合企業特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。

2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規范的內部審計制度，來監督和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的健康發展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規定，建立適合企業自身的內部審計工作制度，規范企業的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。

3、加強法制建設，完善相關法律法規。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規，國家有義務為房地產開發企業內部審計工作提供一個良好的法律環境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發企業的內部審計規章制度，最終使我國房地產開發企業內部審計達到規范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執行審計工作，以有效發揮內部審計職能，來制約企業中和違法行為的發生，減少企業風險。

（二）加強房地產開發企業內部控制環境建設

1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發企業內部審計由“監督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發揮內審協會的作用，推進房地產開發企業內部審計順利轉型。

2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業的高風險區域應當進行經常性檢查，及時發現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業面臨的風險。同時，內部控制并不只是生硬的規章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發生，形成健康的企業文化氛圍。

3、建立內部控制監督機構。內部控制監督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監督人員應獨立于本單位的業務和管理人員，不能自己監督自己；實質上監督則是指在掌握相當數量的政策法規和內部規章制度基礎上實施稽核。稽核工作要制定科學、合理、統一的監督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業務和重要風險點。內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環境，必然對內部審計的有效開展提供良好環境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。

（三）有效提高企業內部審計執行力

1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發企業停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規范化建設，加強內部控制審計；突出戰略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發展，參與經營決策、產品轉型、企業發展戰略等決策研究，利用審計掌握的企業內部信息，提出意見和建議，發揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業的每個運轉環節和經營活動中去。

2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中。可以參照國際內部審計協會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業門檻，優化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發現問題、解決問題、協調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。

3、及時改進審計手段。房地產開發企業內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創新。當前，房地產開發企業在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環節。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發企業可參照國外大型企業，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。

（四）結合企業自身特點展開審計工作

我國房地產業經過近20年的發展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。

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房地產業作為國民支柱產業，不僅關系著國計民生、社會穩定，而且對國家稅收和國民經濟的增長也起著重大的現實意義。然而現階段，我國很多城市房價上漲過快，甚至導致出現泡沫經濟，為此政府部門出臺了一系列政策措施來穩定日益上漲的房價，比如上海實施的第二套房限購的政策。同時對于房地產開發商銀行貸款的條件及貸款后的還款能力，國家有關部門也加強了審批難度及監管力度，這些都是企業無法依靠自身能力來解決的難題，因此，房地產企業現在只能通過企業完善自身來尋求發展，即通過加強企業內部控制，降低成本和風險，以獲得利潤最大化。

二、房地產企業內部控制存在的主要問題

內部控制是整個企業管理水平的體現，它是通過協調企業內部各個部門之間的溝通，加強部門之間各項財務活動，通過企業財務預算和監督對資金進行的控制。房地產行業是一個高風險、高利潤的行業，高額的利潤空間及龐大的市場需求使得房地產企業將關注度主要放在市場行情及政府政策導向的企業外部方面，忽視了內部控制對企業的重要性。大多數企業管理者認為企業內部控制只會增加業務流程環節，耗費大量時間、財力，而沒有以發展的眼光從長遠的角度考慮企業的內部控制不但能保證正常工作的順利進行和資產的流通順暢，還能確保資金流動的真實性和可靠性。而有些房地產企業即便有內部控制制度，其執行力也不夠，通常只是些規章制度似的文章，在實際工作中缺少靈活性。相關負責人員通常左右兼顧而不能很好的進行監督，使內部控制得不到有效執行。

1.會計核算體系不健全

在經濟全球化的大環境下，我國經濟也在飛速發展，特別是加入世貿組織之后，我國的會計制度核算也逐漸向國際化靠攏。但是我國部分企業還存在對財務工作重視不夠，管理者對會計規范、會計準則及制度認識不足的現狀，加上財務人員自身專業知識欠缺、實際處理財務問題能力不強，必然會造成企業會計核算體系的不健全，比如企業管理者指使會計人員做假賬、篡改會計數據、捏造會計事實、設置小金庫等，造成會計信息嚴重失真的現狀。

2.內部審計監督流于形式

目前很多房地產企業是依靠內部審計部門來實現企業監督評審的，而其中大多數企業的內審部門與財務部門不能完全分開，甚至一些企業內審部門是隸屬財務部，有的內審人員還兼任財務部門領導，這樣就造成了內部審計監督在形式上缺乏獨立性。另外，一些房地產企業的內審人員本身是財務出身，不完全具備內審人員應有的素質，這就使得企業內審部門的工作僅僅局限在審核會計賬目等基礎性財務工作上，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內部各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用。另外，內部控制存在監督的滯后性即事后監督，沒有將監督滲透到經營管理的開始與過程之中。

3.資金管理存在漏洞

貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，對于房地產這種資金密集型行業，合理安排使用資金尤其關鍵。但是，目前很多房地產企業缺少專門、統一、集中的資金管理部門，特別是對于房地產集團企業，比如，一些下屬子公司因為項目開發資金需求量大，在項目開發初期，通常會以競拍取得的土地作為抵押物通過銀行貸款獲取資金，而集團內另外的子公司可能正處于售房或出租階段，有大量資金閑置沒有有效利用，這樣便導致整個集團公司資金利用率低，資金成本大幅增加，資源極大浪費。這些都是資金分散缺少統一管理所帶來的問題。

4.風險評估環節薄弱

眾所周知房地產業是高收益高風險的行業，它的高風險是由多種原因造成的。首先，房地產的重要組成部分土地是稀缺不可再生資源，國家會根據國民經濟發展需要利用經濟杠桿對其進行宏觀調控，這種調控對房地產業的影響非常大，也就是房地產企業所要面臨的最難以控制的外部風險，其次，房地產企業產品生產周期長，從項目進入開發就要預測多年后國民的需求，這期間既要受到經濟形勢影響又要考慮政治制度變化的引導，不確定性貫穿始終，對企業盈利狀況起著決定性作用。怎樣有效地去評價及防范這些不確定性會給企業帶來的風險并沒有引起企業領導者的重視或者還認識不足，大部分企業管理層一味追求低成本高收益，往往會忽略高收益背后隱藏的高風險，沒有對這些高風險進行有效分析、評價，確定合理的應對措施，更沒有充分認識到建立內控的重要性和緊迫性。

三、完善房地產企業內部控制的對策建議

房地產企業在市場中能夠得以發展壯大并占有一席之地的大多為房地產集團性企業，這些集團性企業一般集項目開發、建筑、銷售、租賃、物業管理甚至設計于一體，包攬了房地產項目從開發到銷售以及之后的管理全過程，業務范圍非常之廣泛。對于這種集團性的企業，建立一整套完善的內部控制體系，來減少各個環節可能遇到的風險，降低成本是現在的當務之急。

1.完善會計核算系統

會計核算系統是內部控制的核心內容，它的有效控制可以保障企業會計信息的真實性、可靠性、準確性及完整性，從而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。在集團性房地產企業內部運用一套有效的會計核算系統，不但可以保證財務活動記錄的真實、及時、準確、完整，還可以從集團的層面全面掌握整個集團內部財務狀況，及時準確地了解各下屬公司的資金使用情況，提高資金的有效利用率。另外，會計核算系統還有一個更重要的作用，即在面對不可預測的風險方面還可以起到風險提示、風險防范、風險控制的重要作用，當然還要依靠整個集團其他各種內控系統的配合來完成。

2.加強內部審計監督職能

現在越來越多的企業發現了內部審計的重要性，管理層設置了專門的內部審計部門，并有專人負責，不隸屬于財務部領導，使內審部門在保持獨立性的基礎上可以真正發揮其監督職能。同時，定期對內審員工進行專業知識培訓，提高內部審計人員的專業素質，使內審從過去單純的財務審計逐步向經營審計過渡，除了審核會計人員賬務處理的準確性、完整性之外，更側重于對企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內控審計。在集團性房地產企業建立獨立的內審部門，對于房地產這種資金密集型的行業尤其關鍵。內審部門在發現舞弊跡象時及時向股東或董事會發出預警，并提出合理化建議，可以及時規避分險，從而為企業財務安全提供保障。

3.建立資金審批的內控體系

資金使用審批流程內部控制體系，能夠幫助企業提高資金的利用率，為擴大企業規模、提高企業經濟效益提供有力保障。房地產企業是典型的資金密集型企業，產品建造成本高，并且大多數企業的資金來源是銀行貸款，資金利用不慎對于日后還款會造成重大不利影響，因此建立一套資金審批內控體系既能保證正常的工程進度，又能使企業節省不必要開支，還可以避免到期不能還貸的風險。這種資金審批內控體系需要多個部門的配合，首先由工程部門根據工程進度節點及合同條款等確定階段支付金額，成本部門確定合理的付款條件，財務部門對其進行復核并交與上級集團資金審批部門進行最終審核，最后根據審核內容支付工程款項。雖然整個流程時間會比較長，但是對于資金的安全性給與的保障是充分的。

4.加強風險評估管理

風險評估是識別、分析、評價風險，合理確定風險應對策略，是實施內部控制的重要環節。對于房地產這種高風險行業，在面臨不可預測的風險時不可單憑管理者的經驗判斷，而是應該強化風險意識，建立風險評估機制，在企業內部設置風險評估機構，根據業務相關目標，設立可辨認、分析和管理相關風險的機制，及時識別、科學分析在房地產產品開發與目標利潤實現過程中的風險，利用各種風險評估分析方法合理確定風險應對策略，盡可能把風險控制在企業可控范圍內。

四、結語

房地產企業欲降低風險、控制成本、實現利潤最大化的基本目標，應當認識到內部控制的重要性，提高內控意識，建立完善的內控制度，并促使其良性發展。通過完善房地產企業內部控制，大大提高資金的利用率，將風險降到最低，才能使房地產企業得以長遠發展！

參考文獻：

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一、房地產企業內部控制機制的建設現狀與問題分析

企業的內部控制有廣義和狹義之分。這里，我們主要從廣義的角度來介紹其基本內涵。內部控制就是指企業在經濟活動中建立起來的一種相互制約的業務組織形式與職責分工制度，其主要是為了提高經營管理效果，提升經濟效益。那么，作為我國國民經濟發展支柱的房地產企業來說，它們的內部控制機制建設并不是很完善，現狀有待進一步改善，還有一些問題存在， 具體分析如下：

（一）內部控制制度建設不夠

房地產企業的內部控制力度嚴重不足，其中一個主要表現就是還沒有能夠建立起較為完善的內部控制制度。事實上，一些房地產企業甚至沒有設置相關的內部控制組織機構，很多內部控制方面的制度建設基本上是由各個職能部門自行制定，從而使得房地產企業的內部控制無法形成統一的機制。此外，這些房地產企業的內部控制機制盡管建立起來了，但是，相關的執行人員卻有著不同的素質，他們并沒有能夠具備較強的工作責任性，無法讓企業的內部控制制度取得較好的執行效果，有時甚至會導致內部控制制度的失靈或失效。

（二）內部控制意識較為薄弱

房地產企業對于自身的內部控制工作認識不夠，這是因為在它們看來，房地產企業認為內部控制并不能產生直接的經濟效益，而且其間接效益還要在一個較長的時間段后才能夠顯現出來，并需要配備較多的人員崗位來參與進去，這就使得房地：產企業對于內部控制的重視程度不夠，而且認為制定相關的內部控制規則制度與更為繁瑣的辦事程序等都是浪費精力。因此，房地產企業就會為了追求所謂的經濟效益而主要側重于房地產商品的開發與銷售方面，從而導致了內部控制方面的較多風險。

（三）內部控制的審計監督不到位

有些房地產企業盡管有了一定的內部控制程序。但是，并沒有能夠配備規范有效的時部監督機制，這就導致了一些房地產企業的內部財務部門，審計部門等的監督檢查力度嚴重不足，企業的上級領導對于下級職員的監督檢查力度也是嚴重不夠的。這是因為房地產企業中有一部分的審計部門與財務部門并沒有能夠完全分離開來，從而使得內部監督機制的實際執行過程并不夠全面和到位，甚至一些企業的內部審核工作都沒有考核機 制，這些都使得房地產企業的內部審計監督工作效果無法發揮出應有的功能。

二、房地產企業內部控制機制建設的重要性分析

房地產企業內部控制機制建設方面問題重重，比如說，公司治理結構不完善，企業高層管理者缺乏內部控制理念，企業內部控制制度不完善，企業內部監督管理乏力，內部人員綜合素質參差不齊，企業內部信息溝通不暢等。面對這些問題，房地產企業更是應該盡快加強自身的內部控制機制建設工作。事實上，它也具有一定的重要性。

（一）內部控制機制建設將有利于規范企業的經營方式

房地產企業有著特殊的行業特性，即開發時間偏長，投資的金額偏大，從而使得房地產企業面臨著較大的投資風險。那么，房地產企業如果能夠實行強有力的內部控制工作，將能夠對企業內部的各個經營環節進行有效監督與控制，從而更為規范其經營方式。

（二）內部控制機制建設將有利于維護企業的資金安全

房地產企業面臨著較大的經營與資源風險。那么，為了有效的防范各種風險，房地產企業可以通過健全的內部控制機制建設來提供更為可靠真實的會計信息，并能夠確保企業的各項財產物資的安全完整，從而使得房地產企業的內部生產經營活動得以有一個強有力的保障。

（三）內部控制機制建設將提高企業的經濟效益

房地產企業的內部控制機制建設，將能夠為企業自身的長期穩定發展提供更為可靠的內部保障，能夠讓企業內部的各個部門與人員受到切實有效的監督與管理，并讓他們的工作實績被真實的反映出來，還可以促進他們間的密切配合，進而提升房地產企業的整體有效性的同時提升其經營效益。

三、房地產企業內部控制機制建設的完善措施

房地產企業內部控制機制的建設，其目標就是要努力保障企業經營信息的真實完整，并規范企業經營管理工作，提升企業的經營效益，促進企業的長期穩定發展。那么，房地產企業在建立內部控制機制的過程中，就應該遵循一定的建立原則，即全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應性原則以及成本效益原則等來取有效的完善措施。

（一）房地產企業應該強化內部控制的考核機制

房地產企業的內部控制機制建設中，還離不開內部控制工作的考核與激勵機制的建立與完善。因此，房地產企業就應該從內部控制工作中的考核與激勵機制方而入手，切實建立健全相關的內部控制機制，讓企業內部員工自上而下的感受到內部 控制工作的重要性與必要性，并建立一個較為完整的綜合評價指標體系，還要通過定性與定量分析方法來對企業內部的生產經營狀況進行科學且合理的評價與考核，堅持“有功必獎，有過必罰”的考核與激勵原則，切實提升房地產企業員工的工作積極性與主動性，進而讓企業的內部控制機制建設取得一定的成效。

（二）房地產企業應該進一步完善內部治理結構

這就是說，房地產企業要想獲得良好的內部控制機制建設效果，就需要建立健全相關的內部控制體系，從而為企業自身的內部控制工作提供較為基礎性的保障體系。那么，房地產企業就應該不斷的在內部控制方面實現一定的創新性發展，根據企業自身的實際情況與行業發展特點，制定出切實可行的內部控制體系規劃方案，應該讓內部控制體系不僅包含了企業層面的內部控制，還應該包含其業務層面的內部控制，并針對不同業務流程設置董事會、監事會等內部治理機構，讓它們之間的權利相互分離來，進而形成一種制衡的內部控制效果。

（三）房地產企業應該提升內部員工的整體素質

具體來說，房地產企業的內部控制機制建設與完善的過程中，顯然離不企業員工的積極主動參與。因此，房地產企業就應該切實推進對于企業內部員工的培訓體系建設工作，尤其要重視企業的內部文化建設，努力提升企業員工的整體素質，強化員工的內部控制責任感意識，要讓企業的內部控制工作切實保障企業的各項經營活動的順利開展，要讓企業員工具備專業的內部控制知識，還要讓員工具備高尚的思想覺悟，增強企業員工的主人翁意識，并建立內部控制重大風險預警機制和突發事件應急處理機制，還要努力構建內部暢通的信息溝通渠道，進而讓房地產企業能夠降低經營風險，推進企業的良性經營循環。

（四）房地產企業應該加強內部的監督機制建設

房地產企業的內部控制機制建設是一項較為系統化的工程，它需要董事會、監事會、經理層及內部各職能部門及員工的共同參與。那么，這就需要房地產企業能夠進一步強化內部控制監督機制建設工作，讓企業的內部控制機制獲得強有力的監督機制來進行監控。當然，房地產企業不僅要制定相關的內部監控機制，還應該讓其切實的落實到位，增強內部審計機構的功能，并讓內部審計機構能夠采取定期的內部控制機制建設工作的評 價與監督，還可以聘請注冊會計師對企業內部控制進行審計，尤其是要對其中存在的各種缺陷與風險進行有效評估，進而讓房地產企業的內部監督機制順應企業發展的實際需求。

四、結語

在現代市場經濟企業經營的大環境下，房地產企業應該提高管理層的內部控制意識，設置科學合理的組織結構，加強企業自身的文化建設，進而完善內部控制環境，還應該設立有效的控制活動，健全風險評估機制，建立廣泛的信息與溝通系統，強化和完善內部監督機制，進而它能有效地幫助企業形成一種財務優勢，讓房地產企業能夠通過健全完善的內部控制機制建設來推動自身的可持續發展。

篇13

我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。

一、房地產行業財務風險概述

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。

一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大。考察房地產項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。

二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。

二、房地產行業財務風險的成因分析

（一）外部財務風險

外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。

（二）內部財務風險

外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：

1.房地產開發周期風險

房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。

2.房地產企業資本結構風險

目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。

自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。

房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。

3.房地產企業內部控制風險

長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。

在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。

三、房地產行業財務風險防范措施

（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力

房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。

（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施

在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。

同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。

（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險

房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。

同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。

（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范

首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。

其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。

（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督

房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。

在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

[1]鮑會穎.房地產企業財務風險探究.黑龍江科技信息.2012（3）：167-167.