引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

近幾年,我國房地產(chǎn)市場的走勢和特點(diǎn)可以用“瘋狂”這個詞來形容,房地產(chǎn)亂象其實(shí)是我國經(jīng)濟(jì)脆弱的一種表現(xiàn)。

早在2007年,上一次流動性泛濫使得房地產(chǎn)價格飆升,隨之而來的是信貸緊縮、打擊囤地等調(diào)控政策出臺,全國大中城市的房價瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢,一些城市的房價開始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。但是,這次調(diào)控由于金融危機(jī)的突發(fā)又戛然而止,高舉的皮鞭緩緩落下,市場也象猜透父母心理的孩子一樣肆無忌憚,房價時過不久再次飆漲。房價的虛高和政策的朝令夕改投射出中國經(jīng)濟(jì)的脆弱陰影,GDP的增長對房地產(chǎn)業(yè)的過分依賴,使國家在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)整時掣肘于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。在這里,應(yīng)該看到問題不是出在房地產(chǎn),而在于國民經(jīng)濟(jì)中的其他產(chǎn)業(yè)過于羸弱,各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡突出了房地產(chǎn)在GDP中的權(quán)重。我們不能因?yàn)橥炔课s了,就說是因?yàn)楸郯虻拇謮炎屔眢w看起來不勻稱。目前,房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重接近20%,占GDP的比重為13.11%,考慮到我國正處于大規(guī)模城鎮(zhèn)化和大面積棚戶區(qū)改造這一長期進(jìn)程中,這些數(shù)據(jù)并不是不合理的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

叢另一方面看,房地產(chǎn)不能也不應(yīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。我們不能因?yàn)槠渌a(chǎn)業(yè)的羸弱就賦予房地產(chǎn)無法承擔(dān)的使命。國家的支柱產(chǎn)業(yè)是整個國家經(jīng)濟(jì)的棟梁,能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展。美國過去的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)和汽車制造業(yè),現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè);日本是汽車、電子、光學(xué)和計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè),日本因此坐定了世界經(jīng)濟(jì)排名的第二把交椅,實(shí)現(xiàn)了國家復(fù)興。迄今為止,世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè),才能支撐和帶動現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展,沒有哪個國家能憑借蓋房子把國家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化。這是因?yàn)榍罢卟粌H帶來產(chǎn)品,同時還刺激科技進(jìn)步,提高效率,形成獲取巨大利潤和擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)。這種循環(huán)的核心,是可持續(xù)發(fā)展。正因?yàn)槲覈鴽]有形成擁有自主產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的支柱產(chǎn)業(yè),過剩的流動資金無法從實(shí)體經(jīng)濟(jì)找到既安全又穩(wěn)定的投資渠道,因此房地產(chǎn)才成為了中國投機(jī)資本長期青睞的對象,并助長了房地產(chǎn)的投機(jī)和惡性膨脹。依靠廉價成本支撐的出口和依靠資金推動的房地產(chǎn),曾長期是支持我國經(jīng)濟(jì)騰飛的兩副引擎,這也是發(fā)生金融危機(jī)后,出口出現(xiàn)問題使國家迫不得已重啟另一個引擎――房地產(chǎn)的根本原因。這種有著嚴(yán)重缺陷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式必將制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,并且會讓國家的刺激和緊縮政策產(chǎn)生變形和失效。

由于我國缺少可持續(xù)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、社會保障機(jī)制不健全,房地產(chǎn)市場的發(fā)展長期偏離了“居者有其屋”的發(fā)展方向,房地產(chǎn)漸趨成為投機(jī)和致富的手段。由于房地產(chǎn)是關(guān)乎民生的重大社會問題,因此政府對房地產(chǎn)市場的瘋狂會主動進(jìn)行調(diào)整和打壓。雖然如此,房地產(chǎn)所折射出的國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題是不會隨短期調(diào)控政策而發(fā)生逆轉(zhuǎn)的;因此,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理而導(dǎo)致的資源錯配還會長期存在下去,調(diào)控房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)也會迫使調(diào)控政策適時收手。在房地產(chǎn)這個投資領(lǐng)域就會出現(xiàn)在政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長需求之間不斷地尋優(yōu)和糾偏的動作,房價將在這兩種力量的作用下,形成長期震蕩向上的走勢。

長期、反復(fù)走高是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的必然結(jié)果,政策調(diào)整和資金推動將成為此消彼長的一對矛盾體。因此,房地產(chǎn)市場在我國支柱產(chǎn)業(yè)沒有形成以前,在可以預(yù)見的相當(dāng)長的時間里都將是長期投資的較好選擇。

篇2

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給——高價位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場比運(yùn)作其它市場，實(shí)現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。

對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運(yùn)行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價無市”。

房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。

信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性。“房地產(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費(fèi)信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%。”住房貸款制度實(shí)施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)——住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點(diǎn)中，有1.8個百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。

當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視。現(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。

篇3

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠(yuǎn)流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人,當(dāng)時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立,許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn),在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生,在當(dāng)時出現(xiàn)的專門為房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營和轉(zhuǎn)手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產(chǎn)掮客”作為一個社會階層一直延續(xù)至解放初期。

解放初期,民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動比較混亂,在20世紀(jì)50年代初期,政府加強(qiáng)了對經(jīng)紀(jì)人員的管理,整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè);隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產(chǎn)業(yè)一度消失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們生活、學(xué)習(xí)和工作節(jié)奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮(zhèn)住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強(qiáng)大推力下，作為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在逐步發(fā)展中形成市場。2001年8月15日建設(shè)部了修改的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,2001年l2月18日人事部、建設(shè)部印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊、職責(zé)等進(jìn)行了規(guī)定，現(xiàn)在建設(shè)部即將出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員的法律地位得以確立，我國當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步為社會所承認(rèn)。

二、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識，立法界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭論。有學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)包含以下三方面內(nèi)容：第一，經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動；第二，經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和等所有受托行為；第三，經(jīng)紀(jì)行為主體包括自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：經(jīng)紀(jì)活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的，經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù)，即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因?yàn)檫@種觀念，為黑中介――低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經(jīng)紀(jì)人的作用不是促成交易，變成低進(jìn)高出的商人，以致部分經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實(shí)不然。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念與普通經(jīng)紀(jì)概念不同，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)際、從有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的角度出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進(jìn)行約定，其內(nèi)涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報(bào)酬是傭金。也可以說是一般意義上的經(jīng)紀(jì)概念。二是，其特點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬由合同約定。這時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與一般意義上的經(jīng)紀(jì)人概念則完全不同。據(jù)上，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括居間與兩部分內(nèi)容，本文所論及的僅限于居間內(nèi)容，即一般意義上經(jīng)紀(jì)的概念，受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報(bào)酬是傭金。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員，借助個人的專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場信息的充分把握，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協(xié)調(diào)談判能力和應(yīng)變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在由房地產(chǎn)這種特殊商品構(gòu)成的信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費(fèi)者利益，彰顯其社會作用。

三、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費(fèi)者利益，而不是低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場信息不對稱所引發(fā)的。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場信息不對稱，才有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

1.房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)探究

筆者以為房地產(chǎn)商品的如下特點(diǎn),造成房地產(chǎn)市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產(chǎn)一個最重要的特點(diǎn)是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習(xí)慣，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境等均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置。房地產(chǎn)的這種不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個地區(qū)性的市場。

(2)獨(dú)一無二性

房地產(chǎn)不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，從而房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產(chǎn)由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產(chǎn)的利用在不同用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。

(4)相互影響性

房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接的關(guān)系,還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況,受附近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般通過警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)來實(shí)現(xiàn)。這一點(diǎn)說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。

(6)難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)價值大，加上不可移動性和獨(dú)一無二性，因此，房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；如果快速變現(xiàn)，又只有相當(dāng)幅度的降價。

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二、房地產(chǎn)市場信息失真現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場信息失真是指房地產(chǎn)市場信息的輸入和輸出的不一致而產(chǎn)生信息虛假，即房地產(chǎn)市場的真實(shí)信息情況與房地產(chǎn)信息公布情況不符。房地產(chǎn)市場信息失真表現(xiàn)在以下幾個方面。一是房地產(chǎn)市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產(chǎn)生信息的地方，不明的信息源所產(chǎn)生的信息會導(dǎo)致信息失真。2005年12月國家統(tǒng)計(jì)局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達(dá)到26％；2006年2月，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了新的數(shù)據(jù)：2005年前11個月，商品房空置面積達(dá)1．14億平方米。［6］北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局給出26％的空置率絕對是錯誤的，房屋空置率實(shí)際不到1％。［7］國家統(tǒng)計(jì)局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計(jì)算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質(zhì)疑，轉(zhuǎn)載于全國多家媒體的“國家統(tǒng)計(jì)局空置數(shù)據(jù)”究竟來自何方。［8］二是房地產(chǎn)市場信息指標(biāo)不統(tǒng)一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標(biāo)的不統(tǒng)一會導(dǎo)致處理后的信息產(chǎn)生差異。例如，2006年3月21日國家統(tǒng)計(jì)局了全國70個大中城市1、2月份的房屋銷售價格情況，其中北京1、2月份房價同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統(tǒng)計(jì)局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預(yù)售交易平均價格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個相差了兩倍的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大差異是因兩者統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不統(tǒng)一。［10］三是房地產(chǎn)信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因?yàn)槁殭?quán)的不同就會導(dǎo)致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統(tǒng)計(jì)局的《2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2009年我國70個大中城市房屋售價同比上漲1．5％，其中新建住宅價格上漲1．3％，二手住宅價格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了2009年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售價格漲幅為24％。［13］這一數(shù)據(jù)迅速引發(fā)一場輿論風(fēng)暴，人們幾乎一致認(rèn)為這不可思議，“可能是放錯了小數(shù)點(diǎn)。”［14］

三、房地產(chǎn)市場信息失真的原因

房地產(chǎn)信息失真問題，主要源于房地產(chǎn)信息形成處理機(jī)制的不完善，包括房地產(chǎn)市場信息的采集不準(zhǔn)確、對采集信息的處理不規(guī)范以及公開信息的環(huán)節(jié)的不完善。

（一）房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)市場信息采集指運(yùn)用調(diào)查、情報(bào)檢索和網(wǎng)絡(luò)等手段去對房地產(chǎn)市場運(yùn)行信息進(jìn)行搜集。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確的原因有：一是信息需求確定不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)市場信息用戶分布于特定的領(lǐng)域，因而對房地產(chǎn)市場信息的需求具有較強(qiáng)的針對性，包括采集的內(nèi)容、類別、格式、來源、質(zhì)量和數(shù)量，而信息采集的需求又受到個人主觀能動性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當(dāng)?shù)男畔⑿枨笫沟貌杉男畔⒕哂幸欢ǖ钠嫘浴６切畔⒃催x擇偏差。房地產(chǎn)市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補(bǔ)充性。信息源不是一成不變的，若不能及時準(zhǔn)確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會使采集的信息具有滯后性，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會因?yàn)闄C(jī)構(gòu)、任務(wù)、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會使房地產(chǎn)市場信息的采集不客觀、不真實(shí)。

（二）房地產(chǎn)市場信息處理不規(guī)范

信息處理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場信息失真的一個重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標(biāo)體系［15］，而不同的信息指標(biāo)體系設(shè)置的計(jì)算方法、統(tǒng)計(jì)技術(shù)存在差別，采用不同的指標(biāo)體系處理信息，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的處理不規(guī)范。二是信息的存儲與檢索不夠科學(xué)。采集的房地產(chǎn)信息經(jīng)過加工后要?dú)w類記錄和存儲，要知道存哪些信息，存多長時間，以什么方式存儲，存在什么介質(zhì)上。我國房地產(chǎn)市場信息在存儲過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據(jù)實(shí)際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進(jìn)行信息傳遞。但是，在房地產(chǎn)市場信息傳遞中缺乏專門的信息機(jī)構(gòu)來進(jìn)行信息傳遞活動，傳遞方式的雜亂與不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息來源不明，真假難辨。

（三）房地產(chǎn)市場信息不權(quán)威

房地產(chǎn)市場信息應(yīng)由政府及企業(yè)部門將房地產(chǎn)市場信息集中管理，通過將處理后的信息進(jìn)行共性分類，最終實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直采用地方上報(bào)、中央?yún)R總的模式，但地方政府往往會在政績壓力下進(jìn)行統(tǒng)計(jì)干預(yù)，直接影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，干擾市場預(yù)期。二是企業(yè)部門公布信息的虛假。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)為了獲得高額的利潤與經(jīng)濟(jì)效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產(chǎn)信息的真實(shí)性與權(quán)威性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。一個時期關(guān)于各種房地產(chǎn)市場信息報(bào)道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學(xué)性。我國房地產(chǎn)信息主體之間的矛盾，使房地產(chǎn)市場信息的權(quán)威性受到質(zhì)疑。面對政府部門的不同信息，消費(fèi)者往往只能茫然失措。

四、解決房地產(chǎn)市場信息失真的措施

（一）加強(qiáng)對信息采集環(huán)節(jié)的管理

信息采集是信息處理過程的起點(diǎn)與基點(diǎn)，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價值的信息，并根據(jù)這些信息進(jìn)行判斷決策。一是進(jìn)行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產(chǎn)市場信息用戶來自企業(yè)、政府、協(xié)會、新聞傳媒等不同的部門機(jī)構(gòu)，即使是同一個信息用戶，其需求也是不斷變化的，應(yīng)針對不同的房地產(chǎn)信息用戶類型與特點(diǎn)確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認(rèn)識房地產(chǎn)信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據(jù)不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續(xù)地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應(yīng)篩選有價值、有針對性的信息源，采集權(quán)威性的信息，掌握信息重點(diǎn)。三是采用正確的方法與環(huán)節(jié)。明確信息采集環(huán)節(jié)是信息管理中計(jì)劃工作的主要任務(wù)。房地產(chǎn)信息采集計(jì)劃工作的任務(wù)和內(nèi)容包括：（1）明確信息采集的具體任務(wù)和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標(biāo)和戰(zhàn)略，論證可行性。（3）規(guī)定各項(xiàng)工作的開始和完成的進(jìn)度。（4）規(guī)定實(shí)施地點(diǎn)和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規(guī)則以及資源的分配方案。

（二）重視信息的處理環(huán)節(jié)

信息處理是試圖解釋信息的內(nèi)容，從而得出高效、準(zhǔn)確、及時的信息，只有經(jīng)過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時有效地利用。針對房地產(chǎn)市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統(tǒng)一的指標(biāo)體系，制定合理、權(quán)威的信息處理指標(biāo)體系框架，包括統(tǒng)一基本單位、統(tǒng)一調(diào)查制度、統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集處理平臺、統(tǒng)一信息系統(tǒng)，以及運(yùn)用一套相同的指標(biāo)體系去處理房地產(chǎn)市場信息。二是要合理地存儲信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續(xù)更新信息，剔除過時信息和修改貯存信息，擴(kuò)大信息容量，儲存盡可能豐富的房地產(chǎn)市場信息。此外，還要考慮到儲存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規(guī)范政府及企業(yè)部門對房地產(chǎn)市場信息的傳遞。不僅要經(jīng)濟(jì)、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業(yè)部門對于房地產(chǎn)市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實(shí)性。

（三）規(guī)范信息環(huán)節(jié)

信息環(huán)節(jié)是信息完成的最終環(huán)節(jié)。信息的公開和透明是資本市場生存和發(fā)展的基石，房地產(chǎn)市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進(jìn)行內(nèi)部溝通，使信息更完整。政府部門應(yīng)該統(tǒng)一信息，核對信息數(shù)據(jù)，在確保無誤的情況下達(dá)成協(xié)定，積極主動地向公眾正確權(quán)威的信息。要明確信息審核的規(guī)范要求，擬訂信息規(guī)范表述，提高和強(qiáng)化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質(zhì)和思維能力。政府房地產(chǎn)信息資源開發(fā)人員不僅需要信息技術(shù)、信息業(yè)務(wù)加工處理的技能，還需要政府管理、相關(guān)法律政策、政府資源協(xié)調(diào)等方面的知識和技能。［19］政府應(yīng)該對企業(yè)以及媒體進(jìn)行規(guī)范，杜絕虛假不實(shí)的房地產(chǎn)市場信息，完善房地產(chǎn)市場信息法律法規(guī)，確立相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息的，使的信息更有權(quán)威性與完整性。

（四）完善房地產(chǎn)信息披露制度

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一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀分析

（一）市場調(diào)研不足且缺乏真實(shí)性

開展房地產(chǎn)市場營銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場調(diào)查，獲取第一手資料。當(dāng)前，有些企業(yè)對市場調(diào)視力度不夠，市場調(diào)研不足，缺乏真實(shí)有效性。致使企業(yè)在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實(shí)際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會需求的狀況，導(dǎo)致理論與實(shí)際出現(xiàn)了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。

（二）目標(biāo)市場的定位模糊

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平出現(xiàn)了兩級分化的情況，導(dǎo)致了在收入和思想意識形態(tài)的差異，使社會的整體消費(fèi)人群之間存在著對產(chǎn)品需求的差異，需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標(biāo)市場定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產(chǎn)市場。

（三）市場營銷渠道陳舊

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設(shè)計(jì)為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營銷方面投入的資金。

（四）價格營銷策略單一

價格營銷包括市場定價和調(diào)價，是房地產(chǎn)市場營銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調(diào)節(jié)房價，沒有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價格的調(diào)整，促使價格營銷策略的單一性。

二、房地產(chǎn)市場營銷策略分析

（一）產(chǎn)品策略

房地產(chǎn)營銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目產(chǎn)品和有關(guān)項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施。所以，房地產(chǎn)市場營銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮，將房地產(chǎn)市場營銷策略的重點(diǎn)放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點(diǎn)和不同與別家的優(yōu)勢，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢充分的展現(xiàn)出來，用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場的依據(jù)，滿足消費(fèi)者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產(chǎn)市場競爭的核心，是將企業(yè)的無形資產(chǎn)變成企業(yè)競爭的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢，可以促進(jìn)市場營銷的開展實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。

（二）價格策略

價格策略是房地產(chǎn)市場營銷的重要策略，直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營的成本和利潤，和消費(fèi)者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。價格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤核算和消費(fèi)人群的實(shí)際購買情況，運(yùn)用科學(xué)的定價方法，制定出合理的價格。

（三）促銷策略

促銷策略就是運(yùn)用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費(fèi)人員進(jìn)行有效的溝通、接洽，建立良性的關(guān)系，用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說話，加強(qiáng)消費(fèi)者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告，樹立的品牌形象，進(jìn)行中的營業(yè)推廣技術(shù)等，運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起，就形成了促銷策略。

三、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場營銷策略，使房地產(chǎn)企業(yè)長久的發(fā)展下去。

（一）人文營銷

由于現(xiàn)在社會的發(fā)展和進(jìn)步，影響著消費(fèi)水平的發(fā)展，所以消費(fèi)者對居住環(huán)境的要求越來越高，這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場銷售時，將產(chǎn)品的項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來，將項(xiàng)目營銷變環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。

（二）社會營銷

社會營銷是從社會發(fā)展的角度出發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式，獲取社會群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略時，以品牌形象承擔(dān)社會應(yīng)盡的職責(zé)，與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經(jīng)濟(jì)利益。

（三）知識營銷

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（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產(chǎn)的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實(shí)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設(shè)土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅(jiān)挺地上揚(yáng)。

（二）房地產(chǎn)市場本身的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機(jī)制的基礎(chǔ)是地租理論，它的利潤永遠(yuǎn)高于社會平均利潤。所以房地產(chǎn)市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性市場，作為不可移植的物質(zhì)載體，在一定區(qū)域范圍內(nèi)有著區(qū)域壟斷的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)、特性決定了只有很少部分的具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的集團(tuán)才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這樣，房地產(chǎn)市場就天然的具有行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性。

由此，在競爭區(qū)域中，少數(shù)寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴(kuò)大房地產(chǎn)差異，弱化競爭，通過先入企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢，達(dá)到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準(zhǔn)。

（三）金融市場的影響

我國房地產(chǎn)的真正繁榮就是在我國對金融領(lǐng)域的改革的基礎(chǔ)之上，在金融領(lǐng)域放開對個人信用消費(fèi)貸款的限制后大大刺激了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，增強(qiáng)了消費(fèi)能力，成為房地產(chǎn)市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)的內(nèi)在動力。同時，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強(qiáng)。于是在有效需求與供給相互促進(jìn)下房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點(diǎn)是房地產(chǎn)市場本身的特點(diǎn)，是其內(nèi)部價格決定機(jī)制。而政府則是房地產(chǎn)價格決定機(jī)制的重要外部力量。他通過其本身對房地產(chǎn)市場的供求調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的價格。主要通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，市場監(jiān)管，政策以及各種綜合調(diào)控手段以影響房地產(chǎn)市場。可以說正是政府的放開房地產(chǎn)市場，實(shí)行積極的財(cái)政政策，刺激投資拉動內(nèi)需的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的極大繁榮，也導(dǎo)致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟(jì)增長人為的對房地產(chǎn)市場的托市更是房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認(rèn)的合理房價應(yīng)該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調(diào)查表明中國城市的實(shí)際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實(shí)際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實(shí)際上，在中國無論是相對發(fā)達(dá)的城市還是相對欠發(fā)達(dá)的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠(yuǎn)。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對改進(jìn)居民住房條件、拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。因此，調(diào)控要堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用住房的供給；另一方面，要重點(diǎn)圍繞需求做好文章：要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

其次，加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行，給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價格，更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結(jié)構(gòu)。

再次，高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。

最后，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。

三、總結(jié)

當(dāng)前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關(guān)，如果認(rèn)識不到這一點(diǎn)，就根本不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機(jī)制來解決住房問題的建議和措施，只會進(jìn)一步強(qiáng)化住房問題的失范現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測房市。然而，當(dāng)前的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟(jì)分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角來觀察社會現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房價等問題久而不決的根源。

篇7

隨著我國改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，我國房地產(chǎn)市場也獲得了快速發(fā)展。但最近幾年，房地產(chǎn)市場運(yùn)行卻出現(xiàn)了異常，越來越偏離正常的軌道。盡管中央政府實(shí)施幾次房地產(chǎn)調(diào)控，但收效甚微，房價一路高歌，已經(jīng)漲到普通民眾難以接受的價位。從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則……10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。同時，三四線城市房價可漲空間正逐步受到限制，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險加劇的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.34%，自2012年6月以來，已連續(xù)7個月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達(dá)到或超過1%，位居2-4名，一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領(lǐng)漲者，進(jìn)入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續(xù)（張敏等，2013）。同時，前些年全民炒房紅極一時的溫州，2012年前11個月市區(qū)商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達(dá)23%。溫州樓市現(xiàn)象并非個案。多位業(yè)內(nèi)人士表示，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險加劇的趨勢。《中國企業(yè)報(bào)》報(bào)道：繼高利貸危機(jī)之后，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，康巴什樓市大面積降價，從均價10000元暴跌至2011年的3000多元。以當(dāng)?shù)亍敖鹦藕擦衷贰表?xiàng)目為例，其二手房價此前都在10000元左右，而現(xiàn)在市價僅3750元。海南的三亞、海口等多個城市出現(xiàn)房價跳水現(xiàn)象，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項(xiàng)目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。可見，由于我國房地產(chǎn)市場過度投機(jī)，房價已經(jīng)處于高位運(yùn)行，積累較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場的供需問題應(yīng)當(dāng)引起我國政府的高度重視。

影響我國房地產(chǎn)市場供需平衡的因素分析

目前影響我國房地產(chǎn)市場因素很多，以下就從房地產(chǎn)市場的需求和供給視角分別進(jìn)行分析：

（一）從房地產(chǎn)需求角度來看，目前房地產(chǎn)虛假需求過大

房地產(chǎn)需求主要由生存需求（或剛性需求）、投資需求和投機(jī)需求構(gòu)成。生存需求又稱剛性需求，通常情況下，一個家庭必須要有一個生活的空間，缺少了這個條件就會嚴(yán)重影響基本生活質(zhì)量。投資需求是指一個家庭擁有兩套和兩套以上的房子，作為不動產(chǎn)投資，獲得長期性投資的增值收益（房屋價值儲蓄或房屋出租獲得租金）。投機(jī)需求是指在短期內(nèi)通過房產(chǎn)買賣賺取差值收益，尤其在房源緊張時候，更容易推波助瀾，助推房產(chǎn)市場泡沫，該類投資具有短期性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)，尤其是憑借金融助推的投機(jī)需求是產(chǎn)生虛假需求的主要來源。我國最近幾年的房價迅猛攀升的主要原因之一就是投機(jī)需求與投資需求過于旺盛，導(dǎo)致房價上升，房價上升又進(jìn)一步刺激投機(jī)需求和投資需求，同時與剛性需求交織在一起，導(dǎo)致房價和房產(chǎn)需求螺旋加速上升的結(jié)果。

（二）從房地產(chǎn)供給角度來看，目前我國房地產(chǎn)供給不足

我國自20世紀(jì)末進(jìn)行房產(chǎn)改革以后，房產(chǎn)供給只有市場供給一條渠道。房地產(chǎn)市場中，為了保證國家土地的宏觀調(diào)控，地方政府控制土地的總供給，地方政府是土地唯一供給者，通常開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會資源雄厚，數(shù)目不多房產(chǎn)開發(fā)商共同經(jīng)營，形成了房地產(chǎn)寡頭市場。開發(fā)商以盈利最大化為目的，貪婪的資本本性，促使其通過各種手段，甚至不惜違法違規(guī)（例如，惜售、囤積居奇、囤地炒地等），減少房屋供給。房地產(chǎn)供給房屋結(jié)構(gòu)不合理、供給渠道單一，導(dǎo)致房屋供給減少，同時隨意抬高房價。可見，一方面是房產(chǎn)供給的減少，另一方面是房產(chǎn)虛假需求的加速上升，房價火箭式上升在所難免。

（三）從房地產(chǎn)市場制度供給角度看，目前我國房地產(chǎn)市場制度供給不足

一是稅收制度存在的問題。通常情況下，完善稅收制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。我國目前的房地產(chǎn)市場稅收制度具有重流通，輕持有特點(diǎn)，房產(chǎn)稅收只是停留在交易環(huán)節(jié)，應(yīng)該向財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從長期來看，具有抑制投資、投機(jī)需求的功能。二是對房產(chǎn)商的監(jiān)管制度。對房產(chǎn)商的監(jiān)管非常薄弱，地方政府大多采取縱容或包庇的態(tài)度，致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此多的問題。資本的本性就是追逐利潤最大化，房地產(chǎn)資本同樣具有資本的本性，因此，對房地產(chǎn)商僅僅進(jìn)行道德的強(qiáng)化還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要靠健全制度的規(guī)范和約束。三是對政府責(zé)任官員的監(jiān)管制度。地方政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格失控，應(yīng)該由誰負(fù)責(zé)，采取什么懲罰措施，目前都是空白。導(dǎo)致地方政府面對滔滔房價而毫無惶恐之意。四是缺乏房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的預(yù)警機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)市場還處于探索階段，對于房地產(chǎn)市場運(yùn)行還沒有完善的指標(biāo)體系，例如，房地產(chǎn)投資占GDP的比例，房價與居民收入的比例，房價增長率，地價、房價和稅費(fèi)的比例，銀行房貸安全指標(biāo)等。五是房地產(chǎn)市場供給的多元化機(jī)制不完善。

（四）從政策及執(zhí)行力供給角度看，房地產(chǎn)政策碎片化及地方政府執(zhí)行力不足

在我國房價調(diào)控過程中，近幾年，中央政府出臺一系列關(guān)于房產(chǎn)市場調(diào)控政策，一方面各項(xiàng)政策缺乏系統(tǒng)化與合力，另一方面地方政府執(zhí)行政策給人的感覺具有彷徨猶豫的特點(diǎn)，抑制房價政策的效果屢試不彰。究其原因是地方政府為了自身利益，在具體執(zhí)行中央政策時，執(zhí)行不到位。各地地方政府為了地方財(cái)政不受影響，互相競爭互相攀比，效仿諸侯經(jīng)濟(jì)，對本地日新月異的高房價視而不見。“君不見，樓價節(jié)節(jié)入云端，百姓翹首心茫然；君不見，房租月月日日新，抬高物價和菜籃；君不見，國民收入快速增，幸福指數(shù)不如前”。有法不依現(xiàn)象頻現(xiàn)，“房姐”、“房妹”、“房叔”為多購房產(chǎn)制造假戶口，嚴(yán)格的戶籍制度形同虛設(shè)，國家的房控政策相關(guān)配套制度執(zhí)行的漏洞不堵，調(diào)控效率必會大打折扣。

（五）從金融市場供給角度看，金融機(jī)構(gòu)難以遏制的道德風(fēng)險助推了房地產(chǎn)泡沫

國家的商業(yè)銀行為了各自的經(jīng)濟(jì)利益，明知過度的房地產(chǎn)貸款將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險的出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險的產(chǎn)生，還是盡其所能擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)。究其原因，國家的商業(yè)銀行由國家托底，如果出現(xiàn)了金融風(fēng)險最后還是要由國家承擔(dān)，其實(shí)如果真的爆發(fā)金融風(fēng)暴，覆巢之下，豈有完卵，每一個人都要遭受損失。

（六）從房地產(chǎn)市場信息供給角度來看，過多的市場噪音對房地產(chǎn)市場有影響

一個完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該有成熟的市場信息披露機(jī)制，能夠真正客觀地公開房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)供需等信息。目前，我國房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重信息不對稱問題，還沒有形成統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，各地的房地產(chǎn)市場信息畫地為牢，各自為政，甚至同一城市的房產(chǎn)信息都不相通，非常混亂。信息不對稱容易導(dǎo)致政府和普通民眾對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀缺乏了解，出現(xiàn)誤導(dǎo)、誤解、盲從等不良后果，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)商具有明顯優(yōu)勢地位，又有地方政府的支持，目前有關(guān)的房地產(chǎn)市場媒體基本上都是房產(chǎn)商占主導(dǎo)地位的，普通百姓的聲音很弱。這些媒體還有意無意地透漏一些對房地產(chǎn)商利好的消息或評論，并且往往都是在房地產(chǎn)政策實(shí)施的關(guān)鍵時刻，對中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效實(shí)施產(chǎn)生消解效應(yīng)，對普通民眾對房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的判斷產(chǎn)生錯覺。更有甚者，部分“利益共同體”式的學(xué)者，甚至有些開發(fā)商自己直接披上學(xué)者的外衣上陣，齊聲合唱房價上漲，誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，引發(fā)恐慌式買房；一些房地產(chǎn)商雇人充當(dāng)購房客，制造假象，擾亂視聽，蠱惑和欺騙普通消費(fèi)者，這些市場噪音對房地產(chǎn)的調(diào)控會產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

構(gòu)建我國供需平衡的房地產(chǎn)市場制度的建議

針對目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，政府應(yīng)該標(biāo)本兼治，疏堵并舉，長期目標(biāo)和短期目標(biāo)相結(jié)合，量化考核指標(biāo)，健全房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障我國房地產(chǎn)市場合理回歸，健康發(fā)展。具體來說：

政府明確房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)。一是短期目標(biāo)是抑制需求，主要是抑制投機(jī)需求和投資需求。一浪高過一浪的房價暴漲的主要推手就是房地產(chǎn)投機(jī)和投資，還房屋居住的本質(zhì)和功能。二是中期目標(biāo)是擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，推進(jìn)房地產(chǎn)供給途徑的多元化。快速擴(kuò)大政府供給數(shù)量，迅速扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場單一供給主體的局面，保證政府在房地產(chǎn)市場中的價格主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)政府供給和市場供給并舉，商品房、公共租賃房共存的局面。中央政府和地方政府應(yīng)該明確房地產(chǎn)供給的目標(biāo)和任務(wù)，并分解到年度、季度指標(biāo)，確保房地產(chǎn)供給目標(biāo)的落實(shí)。三是長期目標(biāo)是動態(tài)的房地產(chǎn)供需平衡。通過政府增加供給和抑制需求，達(dá)到房地產(chǎn)供需的平衡，并對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況進(jìn)行跟蹤和評估，并適時進(jìn)行干預(yù)，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

改革房地產(chǎn)稅收政策，進(jìn)行房地產(chǎn)市場的稅費(fèi)改革。我國房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)型主要包括：一是房地產(chǎn)稅費(fèi)征收轉(zhuǎn)型，通過費(fèi)改稅，把目前房地產(chǎn)稅費(fèi)并存轉(zhuǎn)型為規(guī)范的房地產(chǎn)稅收；二是房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，調(diào)整房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，把重流通環(huán)節(jié)征稅轉(zhuǎn)變?yōu)橹乇Ｓ协h(huán)節(jié)征稅；三是房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈囟惖闹饕愒础＿@樣可以促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，保證房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定增長，從而實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的可持續(xù)增長。

實(shí)施行政問責(zé)機(jī)制。對地方政府有關(guān)官員績效考評應(yīng)該把該地區(qū)房地產(chǎn)供給狀況作為重要考核指標(biāo)，明確控制房地產(chǎn)在地方GDP構(gòu)成中的比重指標(biāo)，明確地方房價指標(biāo)，對于不作為或執(zhí)行不力的地方政府官員，應(yīng)該予以懲戒。

房地產(chǎn)市場吸納的資金龐大，對國民經(jīng)濟(jì)影響極大，需要審慎監(jiān)控房地產(chǎn)市場。要對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金流進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控，設(shè)置房地產(chǎn)市場資金流動預(yù)警機(jī)制，避免房地產(chǎn)市場資金泛濫成災(zāi)。防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的動蕩，從而給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來波動，避免房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的積累，應(yīng)及早消除風(fēng)險，到了亡羊補(bǔ)牢之時，那要付出意想不到的大代價。

完善我國房地產(chǎn)市場相關(guān)法律制度。房地產(chǎn)是關(guān)系民生保障的重要問題，同時又是影響國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，政府和民眾必須高度重視。國家應(yīng)該對我國房地產(chǎn)進(jìn)行立法，出臺一部《房地產(chǎn)法》，把有關(guān)房地產(chǎn)的審批、生產(chǎn)、銷售、消費(fèi)、稅收、信貸、監(jiān)管、問責(zé)等問題和房地產(chǎn)市場中各有關(guān)主體的權(quán)責(zé)利等問題，用法律給予規(guī)制。

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篇8

菏澤市；房地產(chǎn)市場；對策建議

一、房地產(chǎn)市場的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。

房地產(chǎn)由于其自身的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱之為不動產(chǎn)，包括實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位三要素。房地產(chǎn)的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

（二）房地產(chǎn)市場的概念

市場一般狹義上指商品交換的場所；廣義上可以理解為商品交換關(guān)系的總和。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對房地產(chǎn)市場下的定義是指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，包括國有土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃等交易活動。

二、菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析

菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，菏澤市房地產(chǎn)市場一直保持增長勢頭。菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，但是增長速度在2010年達(dá)到71.1%的最高點(diǎn)后開始放緩，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個百分點(diǎn)。房屋竣工面積和房屋銷售面積發(fā)展趨勢類似，都是在2012年進(jìn)入低谷，但在2013年有所好轉(zhuǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，可知住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對應(yīng)的商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在逐漸上升。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，菏澤市房地產(chǎn)市場總體呈上升趨勢，但增長速度在減緩，但在2013年情況有所好轉(zhuǎn)，商業(yè)營業(yè)用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化。

三、菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場產(chǎn)品需求不足

現(xiàn)階段，菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對過大，菏澤市城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個市場剛性需求不足。首先，從人口數(shù)量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長速度在2009年達(dá)到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩(wěn)低速增長態(tài)勢，本地居民的剛性需求經(jīng)過前幾年的努力基本已經(jīng)得到滿足。其次，從年齡結(jié)構(gòu)上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總?cè)丝诘谋戎貫?0.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到11.0%，比2010年提高1.3個百分點(diǎn)。全市65歲及以上老年人口達(dá)到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對于房地產(chǎn)市場有不利影響，

（二）房地產(chǎn)價格與居民收入不協(xié)調(diào)

2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長10.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長11.0%；農(nóng)民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長13.7%。但是菏澤仍舊是一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，2013年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價格已超過了中低收入者的實(shí)際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)模式單一

菏澤市大多數(shù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式單一，缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)能力。近幾年，許多只有資金而沒有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)能力偏低，開發(fā)模式單一，大多數(shù)資金是用于投資住宅地產(chǎn)的開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國家對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支持以及消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所占份額將會相應(yīng)的擴(kuò)大，而目前菏澤市房地產(chǎn)市場中同型產(chǎn)品較多，可供購房者選擇的其他業(yè)態(tài)形式的產(chǎn)品很少。

四、對菏澤市發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

依法整頓地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地開發(fā)的方法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和進(jìn)度，穩(wěn)定住房價格。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)。加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建設(shè)成本。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析，建立房地產(chǎn)預(yù)警體質(zhì)和信息系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。

（二）促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展

切實(shí)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)注重產(chǎn)品的開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，鼓勵企業(yè)豐富業(yè)態(tài)形式，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)形式的發(fā)展。特別是旅游業(yè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有升溫作用，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與繁榮。菏澤市發(fā)展旅游業(yè)過程中規(guī)劃不夠合理，對環(huán)境的破壞嚴(yán)重等問題制約了菏澤市旅游地產(chǎn)的開發(fā)與繁榮。因此，菏澤市發(fā)展旅游地產(chǎn)首先要做好的就是旅游業(yè)的合理規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)工作，要科學(xué)規(guī)劃與布局旅游景點(diǎn)，規(guī)劃要嚴(yán)格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環(huán)境保護(hù)措施相結(jié)合的原則，建立起房地產(chǎn)市場與旅游業(yè)之間密切的聯(lián)系。

（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)投資融資渠道

菏澤市房地產(chǎn)市場投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規(guī)是政府的職責(zé)，融資法律法規(guī)的實(shí)施有助于建立多元化的融資體系。發(fā)行股票是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規(guī)建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

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篇9

引言

1997年亞洲金融危機(jī)之后，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)內(nèi)需不足，這時，中國的房地產(chǎn)市場剛剛初具規(guī)模，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策，加大全社會固定資產(chǎn)投資，并通過住房貨幣化、房地產(chǎn)市場化等相關(guān)政策措施，促成了房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。經(jīng)過10多年社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)的自身產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場連續(xù)高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)增長，推進(jìn)了城市化的進(jìn)程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的全局，而且關(guān)系人們安居樂業(yè)和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價上漲過快、空置率上升、結(jié)構(gòu)不合理等影響市場健康運(yùn)行的現(xiàn)象，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，土地供應(yīng)政策也在國家的第五次宏觀調(diào)控中首次成為除貨幣政策和財(cái)政政策以外的第三個宏觀調(diào)控的手段。目前土地供應(yīng)政策已經(jīng)上升到與貨幣政策和財(cái)政政策的同一高度――由一般的土地供應(yīng)管理上升到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的高度。因此，深入研究土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，可以為國家對房地產(chǎn)市場更為有效的調(diào)控提供政策建議。

一、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可以分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。能夠直接作用于社會總供應(yīng)或者社會總需求的調(diào)控稱為直接調(diào)控，不能直接作用于總供應(yīng)或總需求的宏觀調(diào)控稱為間接調(diào)控。

“傳導(dǎo)機(jī)制”是指從調(diào)控手段實(shí)施到調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之間的中間過程。土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制主要是指從土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃等政策工具實(shí)施到房地產(chǎn)市場調(diào)控之間有一個傳導(dǎo)過程。

土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產(chǎn)價格體系是土地價格和房產(chǎn)價格組成相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響。土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。但是土地供應(yīng)的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內(nèi)，存在著“時滯性”。土地供應(yīng)政策時滯包括當(dāng)局認(rèn)識時滯、決策時滯、行動時滯和響應(yīng)時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關(guān)系檢驗(yàn)一般常用于測算樣本數(shù)據(jù)之間的遲滯情況，但對于數(shù)據(jù)要求較高。因此，本文采用相關(guān)性分析研究城市土地市場政策對房地產(chǎn)市場的有效性影響。

在概率論和統(tǒng)計(jì)學(xué)中，相關(guān)(或稱相關(guān)系數(shù)或關(guān)聯(lián)系數(shù))顯示兩個隨機(jī)變量之間線性關(guān)系的強(qiáng)度和方向。在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，相關(guān)的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨(dú)立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據(jù)數(shù)據(jù)特點(diǎn)而定義的用來衡量數(shù)據(jù)相關(guān)的系數(shù)。相關(guān)性分析是描述兩個或兩個以上變量間關(guān)系密切程度的統(tǒng)計(jì)方法，是社會學(xué)中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關(guān)系數(shù)是測度變量間關(guān)系的密切程度的量，反應(yīng)兩個變量間線性相關(guān)程度的量稱為簡單相關(guān)系數(shù)。對于不同數(shù)據(jù)特點(diǎn)，可以使用不同的系數(shù)。最常用的是皮爾森積差相關(guān)系數(shù)。其定義是兩個變量協(xié)方差除以兩個變量的標(biāo)準(zhǔn)差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關(guān)系數(shù)的計(jì)算公式如下：

式中X、y為兩相關(guān)變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關(guān)系數(shù)r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關(guān)或者完全負(fù)相關(guān)，實(shí)際上表明兩個變量是線性關(guān)系。r=0時，表示變量間不存在線性相關(guān)關(guān)系；可能是無相關(guān)，也可能是非線性相關(guān)。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關(guān)；|r|>=0.8高度相關(guān)；0.5＜|r|0.8中度相關(guān)0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關(guān)；|r|

三、指標(biāo)選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應(yīng)政策影響房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制的基礎(chǔ)上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應(yīng)政策的主要兩方面的指標(biāo)：

X1：合肥市土地經(jīng)營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經(jīng)營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標(biāo)：

y1：房地產(chǎn)的投資，包括房地產(chǎn)投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產(chǎn)價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產(chǎn)市場供應(yīng)，包括住宅新開發(fā)面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性研究

根據(jù)合肥市國土資源局2004-2009年的統(tǒng)計(jì)，合肥市經(jīng)營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經(jīng)營性土地的均價從2004-2009年一直持續(xù)增長。

根據(jù)合肥市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)，2006-2009年的房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增長，在2008年以后由于金融危

機(jī)的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產(chǎn)投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內(nèi)，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進(jìn)行皮爾森相關(guān)性分析時，對自變量選取2005～2008年數(shù)據(jù)，因變量選取2006―2009年數(shù)據(jù)，并采用方差標(biāo)準(zhǔn)化的方法對變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以消除不同量綱對模型準(zhǔn)確性。

通過皮爾森相關(guān)性分析，引用合肥市2005-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關(guān)系數(shù)，得到合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結(jié)果分析

(一)經(jīng)營性土地交易量的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11高度正相關(guān)，y12中度正相關(guān)，y32低度正相關(guān)，與其他因變量可認(rèn)為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

由以上分析的結(jié)果可知，政府通過控制經(jīng)營性土地交易量，直接影響的是房地產(chǎn)商的投資，因?yàn)橥顿Y的行為是房產(chǎn)商人對市場的即時反應(yīng)，速度較快。

對房地產(chǎn)市場的價格影響表現(xiàn)不強(qiáng)烈，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數(shù)據(jù)顯示無法在更長的時間區(qū)域內(nèi)研究其相關(guān)性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在房價上的表現(xiàn)，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產(chǎn)供應(yīng)量的影響，與住宅新開發(fā)面積、施工面積幾乎不相關(guān)，與住宅竣工面積呈現(xiàn)低度相關(guān)。主要原因仍然在于房地產(chǎn)市場的長周期性以及政策對房地產(chǎn)市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經(jīng)營性土地交易均價的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11顯著正相關(guān)，y12、y32中度正相關(guān)，與其他因變量可認(rèn)為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

與經(jīng)營性土地交易量相比，很顯然，房產(chǎn)市場的投資額與土地交易均價的相關(guān)性更強(qiáng)。因?yàn)樵谕恋毓?yīng)市場，土地價格是其中最敏感的指標(biāo)，而在房地產(chǎn)投資的行為上，地價也直接影響著房產(chǎn)商的行為。

與房地產(chǎn)市場的價格相關(guān)性表現(xiàn)為弱，土地價格是房地產(chǎn)價格的主要成本之一，但是由于房地產(chǎn)市場的時滯性，在本文的研究時間區(qū)域內(nèi)沒有正式地表現(xiàn)出來。

對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)的相關(guān)性，與竣工面積呈現(xiàn)中度正相關(guān)，原因與上述分析基本一致。

篇10

作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識到財(cái)政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、財(cái)政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響

(一)財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化

從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護(hù)國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實(shí)際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實(shí)現(xiàn)市場交易，如果居民實(shí)際收入過低，那么實(shí)際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

(二)財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策

作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財(cái)政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

(三)財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度

為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來進(jìn)行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟(jì)能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

三、財(cái)政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對策

(一)保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足

從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

(二)重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)

作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。

(三)實(shí)現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待

由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進(jìn)行判定。總之，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對于購房投機(jī)行為來進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

四、結(jié)束語

隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實(shí)際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預(yù)期來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。

作者:閻淳 單位:固始縣房地產(chǎn)管理中心

參考文獻(xiàn):

[1]覃事婭,伊長亮.基于VAR的我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析[N].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào),2012,28(6):34-40.

篇11

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國的國計(jì)民生。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。直接表現(xiàn)為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機(jī)制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進(jìn)行。對于如何有效發(fā)揮市場機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問題。

研究我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場和政府兩個層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運(yùn)行機(jī)制對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制來分析，他認(rèn)為企業(yè)和個人追求利益最大化是市場經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個過程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不正常。從政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調(diào)控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價格是市場經(jīng)濟(jì)的核心問題，對于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價格只能由供求決定的說法，他認(rèn)為是不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構(gòu)成的，而之所以我國的利率機(jī)制對房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場化的水平。國家宏觀調(diào)控政策和市場機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房價格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，但是對二者在房地產(chǎn)市場調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價格指導(dǎo)和價格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產(chǎn)市場的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房價失效，土地儲備制度調(diào)節(jié)房價難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽薄Ｚw傳波(2009)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場處在整體供給過剩與價格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過程中存在著嚴(yán)重的信息不對稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動了房地產(chǎn)價格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對于房地產(chǎn)市場刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對市場機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場失靈的具體表現(xiàn)以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

二、市場在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制

市場經(jīng)濟(jì)條件下市場運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實(shí)商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機(jī)制在配鼴資源時會出現(xiàn)“市場失靈”。

(一)市場機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規(guī)律在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場機(jī)制包括價格機(jī)制、供求機(jī)制和競爭機(jī)制，在房地產(chǎn)市場中．市場運(yùn)行機(jī)制有其自身

的特點(diǎn)。

1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當(dāng)供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產(chǎn)市場由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來彌補(bǔ)。此外。就算是同一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長時間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不像其他商品市場，其建設(shè)周期較長，在需求變化后，不能及時調(diào)整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場不僅僅可以通過提高增量房地產(chǎn)的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來滿足需求。

2．價格機(jī)制。價格機(jī)制是通過房地產(chǎn)價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產(chǎn)市場的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對于房地產(chǎn)市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場租售比價的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機(jī)制。房地產(chǎn)市場通過競爭機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競爭機(jī)制是其動力機(jī)制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價值。此外，房地產(chǎn)市場的競爭還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會在價格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中“市場失靈”的表現(xiàn)

我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中“市場失靈”表現(xiàn)在四個方面：一是房地產(chǎn)市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產(chǎn)商不公平競爭，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對每個問題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場供需不平衡。近年來，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢，這從近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢。直接的后果是我國房地產(chǎn)價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產(chǎn)的需求加大；二是我國城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場需求。

2．房地產(chǎn)市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，以及房地產(chǎn)市場預(yù)防信息不對稱的成本費(fèi)用高，我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場更為明顯。我國房地產(chǎn)市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現(xiàn)上升趨勢。在一個完整的房地產(chǎn)市場消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據(jù)信息優(yōu)勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競爭。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過正當(dāng)競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國房地產(chǎn)市場突出的問題之一，表現(xiàn)在三個方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任

我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行在市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府主要是通過土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時兼顧房地產(chǎn)市場的公平性。

1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，政府通過對房地產(chǎn)市場的課稅對象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的有效需求和有效供給，通過房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置。

3．信貸政策機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。通過對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機(jī)制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中經(jīng)適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對我國房地產(chǎn)市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產(chǎn)市場過熱問題是一個結(jié)構(gòu)性問題，用土地出讓管理措施來調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)

政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場針對性不強(qiáng)。

2．財(cái)政政策分析。我國政府對房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產(chǎn)市場常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經(jīng)適房的價格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤的經(jīng)適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。

四、完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

篇12

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場機(jī)制，無法達(dá)到市場供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場失靈。正因?yàn)槿绱耍瑥睦碚撋险f政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機(jī)炒作價值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場，進(jìn)而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應(yīng)地市場投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價值無法依靠市場完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購房置業(yè)，對增強(qiáng)其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進(jìn)作用。目前包括美國在內(nèi)的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場供應(yīng)將可能相對不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對不足。這時房地產(chǎn)市場雖然可能會出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價格，但價格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對房地產(chǎn)市場內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對市場缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高，嚴(yán)重時可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對市場投機(jī)行為有不同的價值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場當(dāng)期供應(yīng)相對不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達(dá)到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平。現(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

篇13

在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制愈發(fā)完善的情況下，國家用以調(diào)控房地產(chǎn)的政策也越來越多樣化，并且結(jié)合行政政策及經(jīng)濟(jì)政策，通過財(cái)政及稅收雙重政策同時發(fā)揮市場作用，并利用政府調(diào)控產(chǎn)生的最小負(fù)面效應(yīng)，來治理房地產(chǎn)市場，并產(chǎn)生最理想的治理效果。基于國家房地產(chǎn)在近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果的分析，更深層次的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，從而對國家實(shí)施的調(diào)控政策運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，繼而制定出針對性的房地產(chǎn)市場治理政策。

1、現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀

根據(jù)國統(tǒng)局的有關(guān)2014 年8 月份我國70 個大中型城市住宅銷售價格的變動情況，出保障型住房外，有68 個城市的新建商品住宅的價格比前一月較低，有1 個城市通上月持平，另外，剩下的1 個城市中的新建商品住宅的房價處于上漲狀態(tài)。而環(huán)比價格的變動情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價格報(bào)表進(jìn)行比較，有19 個城市的房價下降，3 個城市房價持平，48 個城市成上漲狀態(tài)。8 月份的同比價格變動的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)市場的價格已經(jīng)呈下降趨勢，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國中央政府實(shí)施的調(diào)控政策并沒有達(dá)到較為理想的狀態(tài)。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不理想已經(jīng)是業(yè)界公認(rèn)的事實(shí)，本文基于對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料的研究分析。總結(jié)出政府調(diào)控政策中存在的一些不恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控，并指出國家政策法規(guī)在房地產(chǎn)市場的各個方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調(diào)控政策的工具已經(jīng)不足以解決我國的房地產(chǎn)市場存在的失衡現(xiàn)狀，其主要原因在于國家的調(diào)控政策首先在地方上并沒有得到當(dāng)?shù)卣挠行?zhí)行，同時房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)效益，使得國家政策在一定程度上沒有起到其應(yīng)有的作用。此外，政府政策同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對政府的調(diào)控政策提出針對性的建議，并以此進(jìn)行調(diào)整。然而理論上的建議對調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面效應(yīng)并未起實(shí)質(zhì)性效果，且這些建議僅是學(xué)者在研究房地產(chǎn)市場后以經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國國家政策及新興兩個市場的基礎(chǔ)上，雙管齊下，以長遠(yuǎn)的眼光來看，并找出國家政策在房地產(chǎn)市場不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的有效解決方案。

2、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的效用分析

2.1 國家房地產(chǎn)政策在對市場進(jìn)行調(diào)控的過程中需要注意的問題

在近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)初具規(guī)模，并且在商品屬性、商品的市場影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施過程時，一般是針對以下幾個方面來分析政策效應(yīng)：

第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對的主要對象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場的市場走向，從近幾年的市場調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；

第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產(chǎn)市場的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場的商品的不可移動性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；

第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場的秩序決定了房地產(chǎn)市場的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析

近年來，我國頒布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過對這些政策的內(nèi)容及調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行分析，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中房價以及政府對房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場調(diào)節(jié)機(jī)制來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控管理，以期能夠穩(wěn)定房價、保障中低收入的家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住宅滿足，且保護(hù)普通家庭的購房積極性。首先，由于房地產(chǎn)投資者的流動性，加上當(dāng)前房產(chǎn)炒作現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，導(dǎo)致房產(chǎn)資金流向不明確，故而地區(qū)房產(chǎn)的持有時間一般不長，甚至很短。這給房產(chǎn)投資者增加了一定的購房風(fēng)險，故而需要政府在稅收政策上予以調(diào)整，比如營業(yè)稅的征收；其次中等收入的家庭在對房價進(jìn)行炒作時，一般是尋求能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個人資產(chǎn)的價值，這種做法從某種程度上給金融機(jī)構(gòu)增加了風(fēng)險，對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作安全性存在影響；最后，在對建立的簡易模型進(jìn)行定性分析后，可以得出我國房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展及大量的投機(jī)行為對國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實(shí)施產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場政策一直沒能切中要害，調(diào)控接連失效，導(dǎo)致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。3、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理

經(jīng)過分析，我國政府在房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策效果不理想，主要在于房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)利益，以及調(diào)控政策在地方?jīng)]有有效的執(zhí)行，故而對地方政府進(jìn)行制約，能夠保證國家調(diào)控政策能夠有效實(shí)施。第一，對地方政府的利益進(jìn)行均衡分配，區(qū)別對待地方政府及房地產(chǎn)等利益團(tuán)體的利益，同時建立約束機(jī)制，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)速度，并對不合規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行限制及清除，以此來對地方政府進(jìn)行制約，同時降低對它們的財(cái)政支撐，來均衡保障性住房及國家調(diào)控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產(chǎn)開發(fā)而帶來的不良后果。此外，約束機(jī)制方面，制定出事后懲罰的監(jiān)督體制，通過加強(qiáng)社會監(jiān)督作用對地方政府進(jìn)行制約；第二，針對地方的績效考核制度進(jìn)行相應(yīng)的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對當(dāng)?shù)孛裆龅呢暙I(xiàn)之后，設(shè)置通過地方相符的績效考核制度，著重考慮居民對社會及經(jīng)濟(jì)兩方面利益的看法，在績效考核體系中加入房產(chǎn)價格的穩(wěn)定劑維護(hù)、住房結(jié)構(gòu)的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內(nèi)容；第三，對地方政府的智能進(jìn)行相應(yīng)改革，以防地方政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行過多的干預(yù)，限制地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的程度，減少資源浪費(fèi)，規(guī)范房地產(chǎn)市場，并正確地引導(dǎo)投資者資金的流向，以防地方政府出現(xiàn)越位。

3.2 加強(qiáng)政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督

政府調(diào)控政策要想得到有效的實(shí)施，必須做到以下幾點(diǎn)：首先，增強(qiáng)開發(fā)商披露信息的力度，通過房地產(chǎn)信息披露體制的建立并完善，開發(fā)商的房價成本、銷售信息等內(nèi)容就會被強(qiáng)制性的披露出來，從而能夠公開、公正、及時有效的監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商。同時減少并防止政府同房地產(chǎn)商兩方間的信息不對稱的情況發(fā)生，杜絕房價泡沫等情況，爭取做到房地產(chǎn)對公眾的信息公開化、對開發(fā)商服務(wù)的透明化；其次，采用獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，通過第三方治理實(shí)現(xiàn)公平監(jiān)督，當(dāng)前我國中央仍未設(shè)立獨(dú)立的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)的調(diào)控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復(fù)雜的調(diào)控政策，故而不能形成統(tǒng)一的調(diào)控政策，各地方調(diào)控側(cè)重點(diǎn)不同，不能兼顧，故而調(diào)控結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果存在較大偏差，甚至調(diào)控方向亦存在問題，引發(fā)了不必要的糾紛；最后，通過調(diào)整處罰機(jī)制，加強(qiáng)對開發(fā)商違規(guī)的處罰，增加其違規(guī)的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對開發(fā)商的不正當(dāng)行為也能起到有效的遏制。

3.3 加強(qiáng)引導(dǎo)社會大眾的住房消費(fèi)需求，防止投機(jī)取巧行為由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，因此有必要建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測系統(tǒng)，為社會大眾的住房消費(fèi)行為做指引，使得社會大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場所謂的超前住房消費(fèi)，而是應(yīng)該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費(fèi)觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場上過度的投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場上的投資性需求和投機(jī)性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

4、結(jié)束語

總之，為改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對開發(fā)商也要加強(qiáng)監(jiān)管，同時引導(dǎo)社會大眾的住房消費(fèi)需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李莉.房地產(chǎn)市場治理的國際比較[J].農(nóng)村金融研究，2010，(11)：32-36.