引論：我們為您整理了13篇房地產市場的特點范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

近幾年,我國房地產市場的走勢和特點可以用“瘋狂”這個詞來形容,房地產亂象其實是我國經濟脆弱的一種表現。

早在2007年,上一次流動性泛濫使得房地產價格飆升,隨之而來的是信貸緊縮、打擊囤地等調控政策出臺,全國大中城市的房價瘋狂上漲終于出現了緩和的趨勢,一些城市的房價開始出現較大幅度的回調。但是,這次調控由于金融危機的突發又戛然而止,高舉的皮鞭緩緩落下,市場也象猜透父母心理的孩子一樣肆無忌憚,房價時過不久再次飆漲。房價的虛高和政策的朝令夕改投射出中國經濟的脆弱陰影,GDP的增長對房地產業的過分依賴,使國家在進行經濟調整時掣肘于房地產在國民經濟中舉足輕重的地位。在這里,應該看到問題不是出在房地產,而在于國民經濟中的其他產業過于羸弱,各種產業發展的不均衡突出了房地產在GDP中的權重。我們不能因為腿部萎縮了,就說是因為臂膀的粗壯讓身體看起來不勻稱。目前,房地產投資占我國固定資產投資的比重接近20%,占GDP的比重為13.11%,考慮到我國正處于大規模城鎮化和大面積棚戶區改造這一長期進程中,這些數據并不是不合理的經濟現象。

叢另一方面看,房地產不能也不應成為國家的支柱產業。我們不能因為其他產業的羸弱就賦予房地產無法承擔的使命。國家的支柱產業是整個國家經濟的棟梁,能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展。美國過去的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業,現在是航天、信息產業;日本是汽車、電子、光學和計算機產業,日本因此坐定了世界經濟排名的第二把交椅,實現了國家復興。迄今為止,世界經濟史上只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業,才能支撐和帶動現代化經濟發展,沒有哪個國家能憑借蓋房子把國家帶進現代化。這是因為前者不僅帶來產品,同時還刺激科技進步,提高效率,形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環。這種循環的核心,是可持續發展。正因為我國沒有形成擁有自主產權和產業標準的支柱產業,過剩的流動資金無法從實體經濟找到既安全又穩定的投資渠道,因此房地產才成為了中國投機資本長期青睞的對象,并助長了房地產的投機和惡性膨脹。依靠廉價成本支撐的出口和依靠資金推動的房地產,曾長期是支持我國經濟騰飛的兩副引擎,這也是發生金融危機后,出口出現問題使國家迫不得已重啟另一個引擎――房地產的根本原因。這種有著嚴重缺陷的經濟發展模式必將制約經濟的發展,并且會讓國家的刺激和緊縮政策產生變形和失效。

由于我國缺少可持續發展的支柱產業,經濟結構不合理、社會保障機制不健全,房地產市場的發展長期偏離了“居者有其屋”的發展方向,房地產漸趨成為投機和致富的手段。由于房地產是關乎民生的重大社會問題,因此政府對房地產市場的瘋狂會主動進行調整和打壓。雖然如此,房地產所折射出的國民經濟結構問題是不會隨短期調控政策而發生逆轉的;因此,經濟結構的不合理而導致的資源錯配還會長期存在下去,調控房地產對國民經濟的負面效應也會迫使調控政策適時收手。在房地產這個投資領域就會出現在政策調整和經濟增長需求之間不斷地尋優和糾偏的動作,房價將在這兩種力量的作用下,形成長期震蕩向上的走勢。

長期、反復走高是經濟結構不合理的必然結果,政策調整和資金推動將成為此消彼長的一對矛盾體。因此,房地產市場在我國支柱產業沒有形成以前,在可以預見的相當長的時間里都將是長期投資的較好選擇。

篇2

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給——高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護——住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

篇3

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

篇4

二、房地產市場信息失真現象

房地產市場信息失真是指房地產市場信息的輸入和輸出的不一致而產生信息虛假，即房地產市場的真實信息情況與房地產信息公布情況不符。房地產市場信息失真表現在以下幾個方面。一是房地產市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產生信息的地方，不明的信息源所產生的信息會導致信息失真。2005年12月國家統計局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達到26％；2006年2月，國家統計局又公布了新的數據：2005年前11個月，商品房空置面積達1．14億平方米。［6］北師大房地產研究中心主任董藩認為，國家統計局給出26％的空置率絕對是錯誤的，房屋空置率實際不到1％。［7］國家統計局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質疑，轉載于全國多家媒體的“國家統計局空置數據”究竟來自何方。［8］二是房地產市場信息指標不統一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標的不統一會導致處理后的信息產生差異。例如，2006年3月21日國家統計局了全國70個大中城市1、2月份的房屋銷售價格情況，其中北京1、2月份房價同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統計局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預售交易平均價格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個相差了兩倍的統計數字，北京市統計局新聞發言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統計數據和國家統計局統計數據出現很大差異是因兩者統計指標不統一。［10］三是房地產信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因為職權的不同就會導致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統計局的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2009年我國70個大中城市房屋售價同比上漲1．5％，其中新建住宅價格上漲1．3％，二手住宅價格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統計局又公布了2009年全國房地產市場商品房銷售價格漲幅為24％。［13］這一數據迅速引發一場輿論風暴，人們幾乎一致認為這不可思議，“可能是放錯了小數點。”［14］

三、房地產市場信息失真的原因

房地產信息失真問題，主要源于房地產信息形成處理機制的不完善，包括房地產市場信息的采集不準確、對采集信息的處理不規范以及公開信息的環節的不完善。

（一）房地產市場信息采集不準確

房地產市場信息采集指運用調查、情報檢索和網絡等手段去對房地產市場運行信息進行搜集。導致房地產市場信息采集不準確的原因有：一是信息需求確定不準確。房地產市場信息用戶分布于特定的領域，因而對房地產市場信息的需求具有較強的針對性，包括采集的內容、類別、格式、來源、質量和數量，而信息采集的需求又受到個人主觀能動性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源選擇偏差。房地產市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補充性。信息源不是一成不變的，若不能及時準確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會使采集的信息具有滯后性，就會導致房地產市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會因為機構、任務、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會使房地產市場信息的采集不客觀、不真實。

（二）房地產市場信息處理不規范

信息處理環節是房地產市場信息失真的一個重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標體系［15］，而不同的信息指標體系設置的計算方法、統計技術存在差別，采用不同的指標體系處理信息，會導致房地產市場信息的處理不規范。二是信息的存儲與檢索不夠科學。采集的房地產信息經過加工后要歸類記錄和存儲，要知道存哪些信息，存多長時間，以什么方式存儲，存在什么介質上。我國房地產市場信息在存儲過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據實際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進行信息傳遞。但是，在房地產市場信息傳遞中缺乏專門的信息機構來進行信息傳遞活動，傳遞方式的雜亂與不合理導致房地產市場信息來源不明，真假難辨。

（三）房地產市場信息不權威

房地產市場信息應由政府及企業部門將房地產市場信息集中管理，通過將處理后的信息進行共性分類，最終實現系統化、標準化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經濟統計數據一直采用地方上報、中央匯總的模式，但地方政府往往會在政績壓力下進行統計干預，直接影響經濟數據的真實性，干擾市場預期。二是企業部門公布信息的虛假。在房地產行業，企業為了獲得高額的利潤與經濟效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產信息的真實性與權威性受到嚴重質疑。一個時期關于各種房地產市場信息報道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學性。我國房地產信息主體之間的矛盾，使房地產市場信息的權威性受到質疑。面對政府部門的不同信息，消費者往往只能茫然失措。

四、解決房地產市場信息失真的措施

（一）加強對信息采集環節的管理

信息采集是信息處理過程的起點與基點，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價值的信息，并根據這些信息進行判斷決策。一是進行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產市場信息用戶來自企業、政府、協會、新聞傳媒等不同的部門機構，即使是同一個信息用戶，其需求也是不斷變化的，應針對不同的房地產信息用戶類型與特點確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認識房地產信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應篩選有價值、有針對性的信息源，采集權威性的信息，掌握信息重點。三是采用正確的方法與環節。明確信息采集環節是信息管理中計劃工作的主要任務。房地產信息采集計劃工作的任務和內容包括：（1）明確信息采集的具體任務和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標和戰略，論證可行性。（3）規定各項工作的開始和完成的進度。（4）規定實施地點和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規則以及資源的分配方案。

（二）重視信息的處理環節

信息處理是試圖解釋信息的內容，從而得出高效、準確、及時的信息，只有經過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時有效地利用。針對房地產市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統一的指標體系，制定合理、權威的信息處理指標體系框架，包括統一基本單位、統一調查制度、統一數據采集處理平臺、統一信息系統，以及運用一套相同的指標體系去處理房地產市場信息。二是要合理地存儲信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續更新信息，剔除過時信息和修改貯存信息，擴大信息容量，儲存盡可能豐富的房地產市場信息。此外，還要考慮到儲存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規范政府及企業部門對房地產市場信息的傳遞。不僅要經濟、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業部門對于房地產市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實性。

（三）規范信息環節

信息環節是信息完成的最終環節。信息的公開和透明是資本市場生存和發展的基石，房地產市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進行內部溝通，使信息更完整。政府部門應該統一信息，核對信息數據，在確保無誤的情況下達成協定，積極主動地向公眾正確權威的信息。要明確信息審核的規范要求，擬訂信息規范表述，提高和強化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質和思維能力。政府房地產信息資源開發人員不僅需要信息技術、信息業務加工處理的技能，還需要政府管理、相關法律政策、政府資源協調等方面的知識和技能。［19］政府應該對企業以及媒體進行規范，杜絕虛假不實的房地產市場信息，完善房地產市場信息法律法規，確立相關房地產機構的職責和權限，規范房地產市場信息的，使的信息更有權威性與完整性。

（四）完善房地產信息披露制度

篇5

一、當前房地產市場營銷現狀分析

（一）市場調研不足且缺乏真實性

開展房地產市場營銷策略的重要依據就是進行市場調查，獲取第一手資料。當前，有些企業對市場調視力度不夠，市場調研不足，缺乏真實有效性。致使企業在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實際生活調研數據作為依據。忽略了社會需求的狀況，導致理論與實際出現了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業的發展和經濟利益。

（二）目標市場的定位模糊

隨著社會經濟的發展，人們生活水平出現了兩級分化的情況，導致了在收入和思想意識形態的差異，使社會的整體消費人群之間存在著對產品需求的差異，需要的房地產產品也不相同。當前，有些房地產開發商忽略了這一特點，將房地產建設成高端大氣的高檔小區，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標市場定位的模糊狀態，影響了整體的房地產市場。

（三）市場營銷渠道陳舊

當前的房地產市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設計為主。隨著網絡的興起，大中規模的房地產企業的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經濟效益更好，一些小的房地產企業由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發展，使得受益低，導致房地產企業減少了在營銷方面投入的資金。

（四）價格營銷策略單一

價格營銷包括市場定價和調價，是房地產市場營銷的重要策略。當前的房地產企業都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調節房價，沒有合理的調節機制制約。有些房地產企業甚至是盲從的進行價格的調整，促使價格營銷策略的單一性。

二、房地產市場營銷策略分析

（一）產品策略

房地產營銷包括的內容有房地產實體項目產品和有關項目的服務設施。所以，房地產市場營銷策略要從基礎、核心、產品等方面考慮，將房地產市場營銷策略的重點放在打造品牌戰略和特色戰略上。特色戰略就是突出房地產項目的實體產品特征、周邊環境、相關的配套設施等方面的特點和不同與別家的優勢，將房地產項目的優勢充分的展現出來，用建筑的風格、戶型設計、質量、服務等作為搶占市場的依據，滿足消費者的需求。打造房地產品牌戰略就是將房地產企業的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產市場競爭的核心，是將企業的無形資產變成企業競爭的附加值，將企業向多元化發展。憑借企業品牌優勢，可以促進市場營銷的開展實現營銷目標。

（二）價格策略

價格策略是房地產市場營銷的重要策略，直接影響房地產的發展。價格關系到房地產經營的成本和利潤，和消費者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業利益目標的最終實現。價格策略的制定要考慮企業成本利潤核算和消費人群的實際購買情況，運用科學的定價方法，制定出合理的價格。

（三）促銷策略

促銷策略就是運用合理的傳遞方法將房地產企業的產品和服務的知名度擴大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產企業的銷售人員直接與樓盤消費人員進行有效的溝通、接洽，建立良性的關系，用產品和服務質量說話，加強消費者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產的各種廣告，樹立的品牌形象，進行中的營業推廣技術等，運用到房地產產品銷售和服務質量中進行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結合在一起，就形成了促銷策略。

三、房地產市場營銷策略的創新發展

社會經濟的發展，必然帶動房地產市場經濟的發展，所以傳統的房地產市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經濟市場的發展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產企業只有改變已有的思想理念，創新市場營銷策略，使房地產企業長久的發展下去。

（一）人文營銷

由于現在社會的發展和進步，影響著消費水平的發展，所以消費者對居住環境的要求越來越高，這就要求房地產的產品和服務質量要具備人文理念。在進行市場銷售時，將產品的項目特點和服務的人文理念充分的體現出來，將項目營銷變環境，提升房地產企業文化的內涵。

（二）社會營銷

社會營銷是從社會發展的角度出發，因為房地產企業是社生產力的重要組成部分。以經濟實體的形式，獲取社會群眾的經濟利益。在做房地產企業營銷策略時，以品牌形象承擔社會應盡的職責，與人們群眾搞好關系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經濟利益。

（三）知識營銷

篇6

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權轉讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產市場本身的特點

房地產市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎是地租理論，它的利潤永遠高于社會平均利潤。所以房地產市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產市場是一種區域性市場，作為不可移植的物質載體，在一定區域范圍內有著區域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經濟實力的集團才有能力進入房地產市場，這樣，房地產市場就天然的具有行業壟斷、區域壟斷的特性。

由此，在競爭區域中，少數寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產差異，弱化競爭，通過先入企業的先發優勢，達到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準。

（三）金融市場的影響

我國房地產的真正繁榮就是在我國對金融領域的改革的基礎之上，在金融領域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產價格不斷上揚的內在動力。同時，銀行等金融機構對房地產投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產市場本身的特點，是其內部價格決定機制。而政府則是房地產價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產市場的供求調節來影響房地產市場的價格。主要通過土地供應調節，市場監管，政策以及各種綜合調控手段以影響房地產市場。可以說正是政府的放開房地產市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內需的政策促進了房地產市場的極大繁榮，也導致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經濟增長人為的對房地產市場的托市更是房地產市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認的合理房價應該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數城市的房價已經遠遠超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發達的城市還是相對欠發達的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產市場宏觀調控。加強房地產市場宏觀調控的根本目的是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展。因此，調控要堅持積極穩妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當而導致房地產市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導住房消費。

其次，加強市場監測，完善市場信息披露制度。全面監測房地產市場運行，給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構。

再次，高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調控住房供求的各項政策措施。強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險。

三、總結

當前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關，如果認識不到這一點，就根本不可能實現“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市。然而，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領域和視角來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

篇7

隨著我國改革開放和社會主義市場經濟體制日益完善，我國房地產市場也獲得了快速發展。但最近幾年，房地產市場運行卻出現了異常，越來越偏離正常的軌道。盡管中央政府實施幾次房地產調控，但收效甚微，房價一路高歌，已經漲到普通民眾難以接受的價位。從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控，10年持續調控，房價一路走高。同時，三四線城市房價可漲空間正逐步受到限制，越來越多三四線城市呈現出房地產泡沫風險加劇的趨勢。數據顯示，2012年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.34%，自2012年6月以來，已連續7個月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達到或超過1%，位居2-4名，一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領漲者，進入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續（張敏等，2013）。同時，前些年全民炒房紅極一時的溫州，2012年前11個月市區商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達23%。溫州樓市現象并非個案。多位業內人士表示，越來越多三四線城市呈現出房地產泡沫風險加劇的趨勢。《中國企業報》報道：繼高利貸危機之后，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，康巴什樓市大面積降價，從均價10000元暴跌至2011年的3000多元。以當地“金信翰林苑”項目為例，其二手房價此前都在10000元左右，而現在市價僅3750元。海南的三亞、海口等多個城市出現房價跳水現象，開發商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。可見，由于我國房地產市場過度投機，房價已經處于高位運行，積累較大的風險，房地產市場的供需問題應當引起我國政府的高度重視。

影響我國房地產市場供需平衡的因素分析

目前影響我國房地產市場因素很多，以下就從房地產市場的需求和供給視角分別進行分析：

（一）從房地產需求角度來看，目前房地產虛假需求過大

房地產需求主要由生存需求（或剛性需求）、投資需求和投機需求構成。生存需求又稱剛性需求，通常情況下，一個家庭必須要有一個生活的空間，缺少了這個條件就會嚴重影響基本生活質量。投資需求是指一個家庭擁有兩套和兩套以上的房子，作為不動產投資，獲得長期性投資的增值收益（房屋價值儲蓄或房屋出租獲得租金）。投機需求是指在短期內通過房產買賣賺取差值收益，尤其在房源緊張時候，更容易推波助瀾，助推房產市場泡沫，該類投資具有短期性和不穩定性的特點，尤其是憑借金融助推的投機需求是產生虛假需求的主要來源。我國最近幾年的房價迅猛攀升的主要原因之一就是投機需求與投資需求過于旺盛，導致房價上升，房價上升又進一步刺激投機需求和投資需求，同時與剛性需求交織在一起，導致房價和房產需求螺旋加速上升的結果。

（二）從房地產供給角度來看，目前我國房地產供給不足

我國自20世紀末進行房產改革以后，房產供給只有市場供給一條渠道。房地產市場中，為了保證國家土地的宏觀調控，地方政府控制土地的總供給，地方政府是土地唯一供給者，通常開發商經濟實力和社會資源雄厚，數目不多房產開發商共同經營，形成了房地產寡頭市場。開發商以盈利最大化為目的，貪婪的資本本性，促使其通過各種手段，甚至不惜違法違規（例如，惜售、囤積居奇、囤地炒地等），減少房屋供給。房地產供給房屋結構不合理、供給渠道單一，導致房屋供給減少，同時隨意抬高房價。可見，一方面是房產供給的減少，另一方面是房產虛假需求的加速上升，房價火箭式上升在所難免。

（三）從房地產市場制度供給角度看，目前我國房地產市場制度供給不足

一是稅收制度存在的問題。通常情況下，完善稅收制度可以促進房地產健康持續發展。我國目前的房地產市場稅收制度具有重流通，輕持有特點，房產稅收只是停留在交易環節，應該向財產持有環節轉移，從長期來看，具有抑制投資、投機需求的功能。二是對房產商的監管制度。對房產商的監管非常薄弱，地方政府大多采取縱容或包庇的態度，致使房地產市場出現如此多的問題。資本的本性就是追逐利潤最大化，房地產資本同樣具有資本的本性，因此，對房地產商僅僅進行道德的強化還是遠遠不夠的，還需要靠健全制度的規范和約束。三是對政府責任官員的監管制度。地方政府對房地產市場監管不力，導致房地產價格失控，應該由誰負責，采取什么懲罰措施，目前都是空白。導致地方政府面對滔滔房價而毫無惶恐之意。四是缺乏房地產市場健康發展的預警機制。目前，我國房地產市場還處于探索階段，對于房地產市場運行還沒有完善的指標體系，例如，房地產投資占GDP的比例，房價與居民收入的比例，房價增長率，地價、房價和稅費的比例，銀行房貸安全指標等。五是房地產市場供給的多元化機制不完善。

（四）從政策及執行力供給角度看，房地產政策碎片化及地方政府執行力不足

在我國房價調控過程中，近幾年，中央政府出臺一系列關于房產市場調控政策，一方面各項政策缺乏系統化與合力，另一方面地方政府執行政策給人的感覺具有彷徨猶豫的特點，抑制房價政策的效果屢試不彰。究其原因是地方政府為了自身利益，在具體執行中央政策時，執行不到位。各地地方政府為了地方財政不受影響，互相競爭互相攀比，效仿諸侯經濟，對本地日新月異的高房價視而不見。“君不見，樓價節節入云端，百姓翹首心茫然；君不見，房租月月日日新，抬高物價和菜籃；君不見，國民收入快速增，幸福指數不如前”。有法不依現象頻現，“房姐”、“房妹”、“房叔”為多購房產制造假戶口，嚴格的戶籍制度形同虛設，國家的房控政策相關配套制度執行的漏洞不堵，調控效率必會大打折扣。

（五）從金融市場供給角度看，金融機構難以遏制的道德風險助推了房地產泡沫

國家的商業銀行為了各自的經濟利益，明知過度的房地產貸款將會導致房地產市場風險的出現，進而導致金融風險的產生，還是盡其所能擴大房貸業務。究其原因，國家的商業銀行由國家托底，如果出現了金融風險最后還是要由國家承擔，其實如果真的爆發金融風暴，覆巢之下，豈有完卵，每一個人都要遭受損失。

（六）從房地產市場信息供給角度來看，過多的市場噪音對房地產市場有影響

一個完善的房地產市場應該有成熟的市場信息披露機制，能夠真正客觀地公開房地產成本、房地產供需等信息。目前，我國房地產市場存在著嚴重信息不對稱問題，還沒有形成統一的全國房地產市場信息網，各地的房地產市場信息畫地為牢，各自為政，甚至同一城市的房產信息都不相通，非常混亂。信息不對稱容易導致政府和普通民眾對現有房地產市場的現狀缺乏了解，出現誤導、誤解、盲從等不良后果，不利于房地產市場的健康發展。由于房地產商具有明顯優勢地位，又有地方政府的支持，目前有關的房地產市場媒體基本上都是房產商占主導地位的，普通百姓的聲音很弱。這些媒體還有意無意地透漏一些對房地產商利好的消息或評論，并且往往都是在房地產政策實施的關鍵時刻，對中央政府的房地產調控政策的有效實施產生消解效應，對普通民眾對房地產市場和相關政策的判斷產生錯覺。更有甚者，部分“利益共同體”式的學者，甚至有些開發商自己直接披上學者的外衣上陣，齊聲合唱房價上漲，誤導消費預期，引發恐慌式買房；一些房地產商雇人充當購房客，制造假象，擾亂視聽，蠱惑和欺騙普通消費者，這些市場噪音對房地產的調控會產生一定負面影響。

構建我國供需平衡的房地產市場制度的建議

針對目前我國房地產市場出現的問題，政府應該標本兼治，疏堵并舉，長期目標和短期目標相結合，量化考核指標，健全房地產法律法規，保障我國房地產市場合理回歸，健康發展。具體來說：

政府明確房地產發展的目標。一是短期目標是抑制需求，主要是抑制投機需求和投資需求。一浪高過一浪的房價暴漲的主要推手就是房地產投機和投資，還房屋居住的本質和功能。二是中期目標是擴大房地產供給，推進房地產供給途徑的多元化。快速擴大政府供給數量，迅速扭轉房地產市場單一供給主體的局面，保證政府在房地產市場中的價格主導作用，實現政府供給和市場供給并舉，商品房、公共租賃房共存的局面。中央政府和地方政府應該明確房地產供給的目標和任務，并分解到年度、季度指標，確保房地產供給目標的落實。三是長期目標是動態的房地產供需平衡。通過政府增加供給和抑制需求，達到房地產供需的平衡，并對房地產市場的運行狀況進行跟蹤和評估，并適時進行干預，保證房地產市場健康發展。

改革房地產稅收政策，進行房地產市場的稅費改革。我國房地產稅費轉型主要包括：一是房地產稅費征收轉型，通過費改稅，把目前房地產稅費并存轉型為規范的房地產稅收；二是房地產稅收結構轉型，調整房地產稅收環節，把重流通環節征稅轉變為重保有環節征稅；三是房地產稅轉變為地稅的主要稅源。這樣可以促進房地產健康平穩發展，保證房地產稅源穩定增長，從而實現地方財政的可持續增長。

實施行政問責機制。對地方政府有關官員績效考評應該把該地區房地產供給狀況作為重要考核指標，明確控制房地產在地方GDP構成中的比重指標，明確地方房價指標，對于不作為或執行不力的地方政府官員，應該予以懲戒。

房地產市場吸納的資金龐大，對國民經濟影響極大，需要審慎監控房地產市場。要對進入房地產市場的資金流進行嚴密的監控，設置房地產市場資金流動預警機制，避免房地產市場資金泛濫成災。防止房地產市場出現大的動蕩，從而給國家經濟發展帶來波動，避免房地產市場金融風險的積累，應及早消除風險，到了亡羊補牢之時，那要付出意想不到的大代價。

完善我國房地產市場相關法律制度。房地產是關系民生保障的重要問題，同時又是影響國家經濟發展的主要因素，政府和民眾必須高度重視。國家應該對我國房地產進行立法，出臺一部《房地產法》，把有關房地產的審批、生產、銷售、消費、稅收、信貸、監管、問責等問題和房地產市場中各有關主體的權責利等問題，用法律給予規制。

參考文獻：

1.姜伯靜.人民財評：房價下跌剛剛開始 地產調控未有窮期.人民網-財經頻道，2011-11-25

2.劉志奇.房價只漲不跌才會是大問題.經濟日報，2011-11-23

3.鄂爾多斯新城樓市崩盤 萬元房價跌去7成.中國企業報，人民網，2011-11-25

4.國務院10年9次房地產市場調控 房價屢調屢高.新華網，2013-3-2

5.張敏，萬晶，張昊.北上廣深釋放嚴厲信號 一線城市樓市調控料加碼.中國證券報，2013-1-31

篇8

菏澤市；房地產市場；對策建議

一、房地產市場的相關理論

（一）房地產的概念

房地產就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產和地產。

房地產由于其自身的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱之為不動產，包括實物，權益和區位三要素。房地產的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。

（二）房地產市場的概念

市場一般狹義上指商品交換的場所；廣義上可以理解為商品交換關系的總和。在房地產經濟學中，對房地產市場下的定義是指潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。現時所稱房地產市場，包括國有土地使用權出讓，轉讓，出租，抵押和城市房地產轉讓，房地產抵押，房屋租賃等交易活動。

二、菏澤市房地產市場發展的現狀分析

菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬。隨著經濟的發展，菏澤市房地產市場一直保持增長勢頭。菏澤市房地產開發投資逐年遞增，但是增長速度在2010年達到71.1%的最高點后開始放緩，2013年房地產開發投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個百分點。房屋竣工面積和房屋銷售面積發展趨勢類似，都是在2012年進入低谷，但在2013年有所好轉。從結構上看，可知住宅投資占房地產開發投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對應的商業營業用房投資占房地產開發投資的比重在逐漸上升。

由以上數據可以看出，菏澤市房地產市場總體呈上升趨勢，但增長速度在減緩，但在2013年情況有所好轉，商業營業用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產市場的結構變化。

三、菏澤市房地產發展中存在的問題

（一）房地產市場產品需求不足

現階段，菏澤市房地產開發投資規模相對過大，菏澤市城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個市場剛性需求不足。首先，從人口數量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長速度在2009年達到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩低速增長態勢，本地居民的剛性需求經過前幾年的努力基本已經得到滿足。其次，從年齡結構上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總人口的比重為20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總人口的比重達到11.0%，比2010年提高1.3個百分點。全市65歲及以上老年人口達到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對于房地產市場有不利影響，

（二）房地產價格與居民收入不協調

2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長10.1%；城鎮居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長11.0%；農民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長13.7%。但是菏澤仍舊是一個經濟欠發達地區，2013年全市城鎮居民人均可支配收入和農村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。

（三）房地產開發模式單一

菏澤市大多數開發企業開發模式單一，缺乏全產業鏈的開發能力。近幾年，許多只有資金而沒有經驗的企業紛紛加入房地產產業，業務能力偏低，開發模式單一，大多數資金是用于投資住宅地產的開發。隨著城鎮化的推進，國家對發展第三產業的支持以及消費者消費需求的升級，商業地產和旅游地產所占份額將會相應的擴大，而目前菏澤市房地產市場中同型產品較多，可供購房者選擇的其他業態形式的產品很少。

四、對菏澤市發地產發展的建議

（一）加強對房地產市場的宏觀調控

依法整頓地產市場經濟秩序，進一步完善房地產土地開發的方法，合理控制城鎮房屋拆遷的規模和進度，穩定住房價格。房地產行業的發展不但要與國民經濟發展水平相適應，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應。加強整體規劃和管理，統籌要進一步優化房地產開發環境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發費用，降低建設成本。要加強對房地產形勢的監測分析，建立房地產預警體質和信息系統，引導企業理性投資和居民理性購房。

（二）促進發展房地產市場多元化發展

切實引導開發企業注重產品的開發模式的轉變，鼓勵企業豐富業態形式，積極引導商業地產、旅游地產等業態形式的發展。特別是旅游業對房地產市場的發展具有升溫作用，能夠促進房地產市場的穩定與繁榮。菏澤市發展旅游業過程中規劃不夠合理，對環境的破壞嚴重等問題制約了菏澤市旅游地產的開發與繁榮。因此，菏澤市發展旅游地產首先要做好的就是旅游業的合理規劃及環境保護工作，要科學規劃與布局旅游景點，規劃要嚴格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環境保護措施相結合的原則，建立起房地產市場與旅游業之間密切的聯系。

（三）擴大房地產投資融資渠道

菏澤市房地產市場投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規是政府的職責，融資法律法規的實施有助于建立多元化的融資體系。發行股票是房地產開發商進行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規建立多元化的房地產融資渠道。

參考文獻：

[1]杜鳳霞，楊占昌，陳立文.房地產市場區域性特征探索[J].企業經濟，2013，02：127132

[2]劉金娥.我國房地產市場泡沫的成因分析[J].山西財經大學學報，2010，02：6267

[3]劉麗.廣州市房地產市場投機度實證分析[J].特區經濟，2010，08：4243

篇9

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經濟出現內需不足，這時，中國的房地產市場剛剛初具規模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產投資，并通過住房貨幣化、房地產市場化等相關政策措施，促成了房地產業的形成和發展。經過10多年社會經濟的發展，房地產業表現出關聯度高、帶動性強的自身產業特點。房地產市場連續高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸等相關行業的發展，促進了我國的經濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經濟發展的重要支柱產業。

房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系人們安居樂業和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產市場出現的房價上漲過快、空置率上升、結構不合理等影響市場健康運行的現象，政府加大了對房地產市場的調控力度，土地供應政策也在國家的第五次宏觀調控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。目前土地供應政策已經上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應管理上升到宏觀經濟調控的高度。因此，深入研究土地供應政策和房地產市場的關系，可以為國家對房地產市場更為有效的調控提供政策建議。

一、土地供應對房地產市場影響的傳導機制

宏觀經濟調控可以分為直接調控和間接調控。能夠直接作用于社會總供應或者社會總需求的調控稱為直接調控，不能直接作用于總供應或總需求的宏觀調控稱為間接調控。

“傳導機制”是指從調控手段實施到調控目標實現之間的中間過程。土地供應對房地產市場影響的傳導機制主要是指從土地利用規劃、供地計劃等政策工具實施到房地產市場調控之間有一個傳導過程。

土地供應對房地產市場的影響主要表現在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產價格體系是土地價格和房產價格組成相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。但是土地供應的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內，存在著“時滯性”。土地供應政策時滯包括當局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關系檢驗一般常用于測算樣本數據之間的遲滯情況，但對于數據要求較高。因此，本文采用相關性分析研究城市土地市場政策對房地產市場的有效性影響。

在概率論和統計學中，相關(或稱相關系數或關聯系數)顯示兩個隨機變量之間線性關系的強度和方向。在統計學中，相關的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據數據特點而定義的用來衡量數據相關的系數。相關性分析是描述兩個或兩個以上變量間關系密切程度的統計方法，是社會學中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關系數是測度變量間關系的密切程度的量，反應兩個變量間線性相關程度的量稱為簡單相關系數。對于不同數據特點，可以使用不同的系數。最常用的是皮爾森積差相關系數。其定義是兩個變量協方差除以兩個變量的標準差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關系數的計算公式如下：

式中X、y為兩相關變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關系數r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關或者完全負相關，實際上表明兩個變量是線性關系。r=0時，表示變量間不存在線性相關關系；可能是無相關，也可能是非線性相關。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關；|r|>=0.8高度相關；0.5＜|r|0.8中度相關0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關；|r|

三、指標選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應政策影響房地產市場的傳導機制的基礎上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應政策的主要兩方面的指標：

X1：合肥市土地經營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應政策對房地產市場的影響主要表現在房地產市場的供應總量，房地產價格和房地產的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標：

y1：房地產的投資，包括房地產投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產市場供應，包括住宅新開發面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應對房地產市場的有效性研究

根據合肥市國土資源局2004-2009年的統計，合肥市經營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經營性土地的均價從2004-2009年一直持續增長。

根據合肥市房產局的統計，2006-2009年的房地產投資總額持續增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關性分析時，對自變量選取2005～2008年數據，因變量選取2006―2009年數據，并采用方差標準化的方法對變量進行標準化，以消除不同量綱對模型準確性。

通過皮爾森相關性分析，引用合肥市2005-2009年的相關數據，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關系數，得到合肥市土地供應對房地產市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結果分析

(一)經營性土地交易量的相關性分析

表2顯示，與y11高度正相關，y12中度正相關，y32低度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

由以上分析的結果可知，政府通過控制經營性土地交易量，直接影響的是房地產商的投資，因為投資的行為是房產商人對市場的即時反應，速度較快。

對房地產市場的價格影響表現不強烈，因為房地產市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數據顯示無法在更長的時間區域內研究其相關性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應政策對房地產市場的調控，在房價上的表現，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產供應量的影響，與住宅新開發面積、施工面積幾乎不相關，與住宅竣工面積呈現低度相關。主要原因仍然在于房地產市場的長周期性以及政策對房地產市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經營性土地交易均價的相關性分析

表2顯示，與y11顯著正相關，y12、y32中度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

與經營性土地交易量相比，很顯然，房產市場的投資額與土地交易均價的相關性更強。因為在土地供應市場，土地價格是其中最敏感的指標，而在房地產投資的行為上，地價也直接影響著房產商的行為。

與房地產市場的價格相關性表現為弱，土地價格是房地產價格的主要成本之一，但是由于房地產市場的時滯性，在本文的研究時間區域內沒有正式地表現出來。

對房地產市場的供應的相關性，與竣工面積呈現中度正相關，原因與上述分析基本一致。

篇10

作為國家發展中最為有效的經濟調節手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態以及住房條件等等，充分發揮財政稅收政策在房地產市場經濟發展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協調發展。

二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響

(一)財政稅收政策有利于實現房地產消費理性化以及科學化

從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發展。房地產市場經濟的不斷發展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩定化發展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發商往往并不給于稅收方面的優惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節，促進房地產市場穩定發展，提升房地產發展質量，為房地產市場發展的健康性以及穩定性提供保障。

(二)財政稅收政策有利于完善相關稅法政策

作為人類行為的重要規范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩定、快速發展環境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環節使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優化配置，盡可能滿足房地產市場發展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。

(三)財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度

為了能夠有效規范房地長市場經濟發展，相關政府工作部門需要改進物業稅，結合房地產市場發展實際運行情況來進行評估。在設置物業稅的過程中，需要結合我國發展國情，區別物業稅的稅率，在城市發展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發揮物業稅調節作用，結合人群經濟收入能力來進行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發展國情，有利于規范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。

三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策

(一)保證房地產市場供應量充足

從目前發展來看，房地產行業給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。

(二)重視房地產市場征稅環節

作為房地產市場經濟發展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環節，諸如，利用物業稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優化配置，提升房地產價格穩定性。

(三)實現征稅對象的區別性對待

由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。

四、結束語

隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發展預期來實現房地產市場經濟發展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發展。從近些年的發展來看，我國的房地產市場在發展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節作用，利用財政稅收政策來有效調節房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規來穩定房地產發展市場。

作者:閻淳 單位:固始縣房地產管理中心

參考文獻:

[1]覃事婭,伊長亮.基于VAR的我國房地產宏觀調控政策對房地產市場的影響分析[N].湖南財政經濟學院學報,2012,28(6):34-40.

篇11

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業化與城市化的進程不斷推進．房地產市場在住房制度改革后得到了快速發展與壯大。房地產業作為我國經濟發展中的基礎性產業和支柱產業，對我國經濟發展的影響重大。房地產市場的健康發展與否，直接關系到我國的國計民生。現階段，我國房地產市場運行過程中，出現了一些不容忽視的問題。直接表現為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結構不合理以及房地產商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。因此，房地產市場要取得預期的調控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進行。對于如何有效發揮市場機制和政府宏觀調控對我國房地產市場調控的作用也就成為了熱點研究問題。

研究我國房地產市場調控的文獻較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進行分析的。另一類是單從政府調控分析的。

(一)從市場和政府兩個層面對房地產市場調控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產市場調控進行了研究。從房地產市場運行機制來分析，他認為企業和個人追求利益最大化是市場經濟的基本特性，但是在這個過程中，房地產商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關法律法規則說明了其運行的不規范性。此外，我國房地產市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導致了我國房地產市場發展的不正常。從政府對房地產市場的宏觀調控機制分析，作者提出正是由于市場經濟條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標差異，使得政府調控房地產市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場進行調控才能取得相應的成效。張躍慶(2005)認為價格是市場經濟的核心問題，對于很多開發商和學者提出的房地產價格只能由供求決定的說法，他認為是不符合市場經濟運行實際的。他提出房地產商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構成的，而之所以我國的利率機制對房地產調控不起作用的原因是房地產開發貸款利率不是由房地產商負擔的，而是轉嫁給了消費者。他認為只有提高房地產市場化的水平。國家宏觀調控政策和市場機制，就一定能夠對房地產業發生國家預定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產市場運行的基本情況后，認為需求結構的變化主要與住房價格有關，與硬性指標關聯不大，單靠行政的手段使需求適應供應結構的調整難以達到目的，并對促進房地產市場健康發展提出了相關政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產行業壟斷枧角，提出要斬斷產業鏈條，用市場機制重新整合房地產業．并提出房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產業市場管理局，實現準公共產品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個層面研究的文獻并不多。以上學者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產市場的調控作用，但是對二者在房地產市場調控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結合市場機制與政府責任在房地產市場調控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產市場調控的研究

目前大多數的文獻研究集中于政府在房地產市場調控中的責任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調控對房地產市場的影響進行了效應分析。黎顯揚(2010)分析了房地產宏觀調控的必要性與可行性，提出房地產宏觀調控的主要途徑分為直接調控和間接調控兩種方式，直接調控手段有價格指導和價格管制，計劃，規劃以及管理手段；間接調控手段有經濟手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產市場的影響．認為地方政府在房地產宏觀調控中應進行角色轉換，從受益者向監督者轉變，以在房地產調控中充分發揮出地方政府作用。陳丹(2009)認為當前中國房地產市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調控予以調解控制，但利率調控房價失效，土地儲備制度調節房價難度高、效果差，期房銷售制度改現房銷售制度缺少相應的現實基礎以及開征物業稅的基礎性工作準備不足。以經濟手段為主的政府宏觀調控工具已經出現“調控疲勞”．進而預示著當前我國政府對于房地產市場的調控或許將由以經濟手段為主的“軟著陸”轉變為以行政手段為主的“硬著陸”。趙傳波(2009)認為中國房地產市場處在整體供給過剩與價格持續上漲并存的非均衡狀態，房地產價格受到房產商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產企業模型，通過模型分析得出政府和房產商在博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預期，政府的政策效應實際上推動了房地產價格的上升．造成了房地產開發企業的效率損失和房地產市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產宏觀調控中的角色以及政府調控對房地產市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產市場調控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產市場調控中的基礎性作用。

綜上所述，目前對于房地產市場刪控的研究還遠遠不能滿足現實需要，本文將在對市場機制和政府責任在房地產調控中的作用機理分析之后，結合我國房地產的實際情況，分析市場失靈的具體表現以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據此提出符合我國房地產市場調控的政策建議。

二、市場在房地產運行中的作用機制

市場經濟條件下市場運行機制在資源配置中起基礎性優化作用，其作用的發揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現“市場失靈”。

(一)市場機制在房地產運行中的作用分析

我國從計劃經濟向市場經濟轉變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規律在房地產市場運行中起著基礎性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產市場中．市場運行機制有其自身

的特點。

1．供求機制。供求機制是通過供求關系的變化導致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產市場由于其特殊性。供求機制發揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產市場具有較強的區域性，一個區域的房地產業的短缺很難由其他區域的房地產業來彌補。此外。就算是同一個區域的房地產業由于建筑風格等的差異，其他房地產也難以替代。二是房地產供求均衡需要較長時間完成，因為房地產市場不像其他商品市場，其建設周期較長，在需求變化后，不能及時調整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產市場不僅僅可以通過提高增量房地產的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產的用途，如出租轉出售等來滿足需求。

2．價格機制。價格機制是通過房地產價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產市場的供求，從而使供求趨于平衡，優化資源配置。對于房地產市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產市場租售比價的變化也可以促進存量房地產的流通，存量房地產如能有效進入流通領域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機制。房地產市場通過競爭機制實現資源的優化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進技術等。房地產市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產商品具有差異性，特殊地理位置的房地產具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠遠高于其價值。此外，房地產市場的競爭還具有區域性，這與房地產市場本身具有較強的區域性是一致的。房地產商為了吸引顧客，會在價格、質量以及物業管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產市場運行中“市場失靈”的表現

我國房地產市場運行中“市場失靈”表現在四個方面：一是房地產市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產商不公平競爭，四是供給結構不合理。下面對每個問題逐一詳述：

1．房地產市場供需不平衡。近年來，我國房地產市場表現出供小于求的現象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產開發企業建設成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產開發企業住宅竣工的套數均小于住宅銷售的套數，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產的需求加大；二是我國城市批準建設用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現；三是房地產商囤積土地、“捂房”現象嚴重。使房地產市場有效供給減少。四是房地產市場投機行為嚴重，虛增了房地產市場需求。

2．房地產市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關的信息在準確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產市場的特殊性，以及房地產市場預防信息不對稱的成本費用高，我國房地產市場信息不對稱的現象比起其他產品市場更為明顯。我國房地產市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現上升趨勢。在一個完整的房地產市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發商則無疑占據信息優勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產商不公平競爭。市場經濟條件下，房地產商通過正當競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權益造成了不必要的損失，使得整個社會經濟的健康發展也因此遭受損害。從現實情況來看，房地產商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產運行中的不規范性。

4．房地產市場供給結構不合理。供給結構不合理是我國房地產市場突出的問題之一，表現在三個方面：一是戶型結構不合理，房地產供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結構不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總人數70％的中低收入者所需要的經濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產運行中的責任

我國房地產市場運行在市場機制充分發揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產市場進行宏觀調控。

(一)政府宏觀調控在房地產運行中的作用分析

在房地產市場調控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導以及住房保障政策來影響房地產市場的內部運行機制，以促進資源的優化配置，同時兼顧房地產市場的公平性。

1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權，因此政府有責任根據房地產市場的供求變化及價格的漲落來調節土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數量及出讓方式．影響房地產市場的供給結構和供給數量，從而調節房地產市場的供需平衡。

2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產市場調控的重要手段之一，政府通過對房地產市場的課稅對象、交易數額以及征收稅率的大小的調節來影響房地產市場的有效需求和有效供給，通過房地產市場需求結構和供給結構的變動．實現政府預期的政策目標，優化房地產市場的資源配置。

3．信貸政策機制。我國房地產市場開發經營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調控的視角對我國房地產市場進行調控。通過對房地產市場信貸規模的管理以及利率的變動．可以有效地調節房地產開發的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結構，實現政府的調控目標。

4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關的住房政策，如修建經濟適用房、廉租房、規定房地產商在開發過程中經適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進社會的穩定發展。

(二)我國政府對房地產市場進行宏觀調控的措施及其效果分析

針對我國房地產市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產市場過熱問題是一個結構性問題，用土地出讓管理措施來調控結構性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財

政”的局面難以改變．導致地方政府和中央政府的調控目標不一致，通過土地出讓管理措施調控房地產市場針對性不強。

2．財政政策分析。我國政府對房地產需求調控中，出臺了一系列相關的房地產稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，還有諸如二手房轉讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產市場產生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產市場供需達到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產市場常用的調控手段，諸如調整準備金率、調整住房公積金存貸款利率、調整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區暫緩發放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮住房改革的目標就包括要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，政府在調控的過程中也加大了保障性住房供給的干預。但是我們從表2和表3可以看到無論是經濟適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經濟適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經適房的價格管制使得房地產開發商不愿投資低利潤的經適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。

四、完善我國房地產市場發展的對策建議

篇12

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

篇13

在房地產市場經濟體制愈發完善的情況下，國家用以調控房地產的政策也越來越多樣化，并且結合行政政策及經濟政策，通過財政及稅收雙重政策同時發揮市場作用，并利用政府調控產生的最小負面效應，來治理房地產市場，并產生最理想的治理效果。基于國家房地產在近幾年來的房地產調控結果的分析，更深層次的對房地產市場進行調查，從而對國家實施的調控政策運轉情況進行分析，繼而制定出針對性的房地產市場治理政策。

1、現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀

根據國統局的有關2014 年8 月份我國70 個大中型城市住宅銷售價格的變動情況，出保障型住房外，有68 個城市的新建商品住宅的價格比前一月較低，有1 個城市通上月持平，另外，剩下的1 個城市中的新建商品住宅的房價處于上漲狀態。而環比價格的變動情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價格報表進行比較，有19 個城市的房價下降，3 個城市房價持平，48 個城市成上漲狀態。8 月份的同比價格變動的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統計結果顯示，我國房地產市場的價格已經呈下降趨勢，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國中央政府實施的調控政策并沒有達到較為理想的狀態。

當前我國房地產調控政策的不理想已經是業界公認的事實，本文基于對現有的房地產市場相關資料的研究分析。總結出政府調控政策中存在的一些不恰當的調控，并指出國家政策法規在房地產市場的各個方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調控政策的工具已經不足以解決我國的房地產市場存在的失衡現狀，其主要原因在于國家的調控政策首先在地方上并沒有得到當地政府的有效執行，同時房地產開發商過度的追求企業效益，使得國家政策在一定程度上沒有起到其應有的作用。此外，政府政策同房地產開發商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對政府的調控政策提出針對性的建議，并以此進行調整。然而理論上的建議對調控政策給房地產市場帶來的負面效應并未起實質性效果，且這些建議僅是學者在研究房地產市場后以經濟學的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國國家政策及新興兩個市場的基礎上，雙管齊下，以長遠的眼光來看，并找出國家政策在房地產市場不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產市場健康穩定發展的有效解決方案。

2、我國房地產市場調控政策的效用分析

2.1 國家房地產政策在對市場進行調控的過程中需要注意的問題

在近年來的經濟發展的大環境下，我國房地產市場已經初具規模，并且在商品屬性、商品的市場影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產調控政策的實施過程時，一般是針對以下幾個方面來分析政策效應：

第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；

第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；

第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。

2.2 房地產調控政策的定性定量效果分析

近年來，我國頒布了各種房地產調控政策，通過對這些政策的內容及調控目標進行分析，對穩定房地產市場中房價以及政府對房地產市場中的投機行為進行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場調節機制來對房地產市場進行調控管理，以期能夠穩定房價、保障中低收入的家庭能夠實現住宅滿足，且保護普通家庭的購房積極性。首先，由于房地產投資者的流動性，加上當前房產炒作現象頗為嚴重，導致房產資金流向不明確，故而地區房產的持有時間一般不長，甚至很短。這給房產投資者增加了一定的購房風險，故而需要政府在稅收政策上予以調整，比如營業稅的征收；其次中等收入的家庭在對房價進行炒作時，一般是尋求能夠實現房產的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個人資產的價值，這種做法從某種程度上給金融機構增加了風險，對國民經濟的運作安全性存在影響；最后，在對建立的簡易模型進行定性分析后，可以得出我國房地產市場的過快發展及大量的投機行為對國家房地產市場調控政策的實施產生了較為嚴重的負面影響。房地產市場政策一直沒能切中要害，調控接連失效，導致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。3、我國房地產調控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強地方政府的調控政策治理

經過分析，我國政府在房地產市場的調控政策效果不理想，主要在于房地產開發商過度的追求企業利益，以及調控政策在地方沒有有效的執行，故而對地方政府進行制約，能夠保證國家調控政策能夠有效實施。第一，對地方政府的利益進行均衡分配，區別對待地方政府及房地產等利益團體的利益，同時建立約束機制，嚴格限制房地產市場在當地的開發速度，并對不合規定的房地產經費進行限制及清除，以此來對地方政府進行制約，同時降低對它們的財政支撐，來均衡保障性住房及國家調控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產開發而帶來的不良后果。此外，約束機制方面，制定出事后懲罰的監督體制，通過加強社會監督作用對地方政府進行制約；第二，針對地方的績效考核制度進行相應的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對當地民生所做的貢獻之后，設置通過地方相符的績效考核制度，著重考慮居民對社會及經濟兩方面利益的看法，在績效考核體系中加入房產價格的穩定劑維護、住房結構的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內容；第三，對地方政府的智能進行相應改革，以防地方政府對房地產市場進行過多的干預，限制地方政府進行房地產開發的程度，減少資源浪費，規范房地產市場，并正確地引導投資者資金的流向，以防地方政府出現越位。

3.2 加強政府調控政策對于開發商的監督

政府調控政策要想得到有效的實施，必須做到以下幾點：首先，增強開發商披露信息的力度，通過房地產信息披露體制的建立并完善，開發商的房價成本、銷售信息等內容就會被強制性的披露出來，從而能夠公開、公正、及時有效的監督房地產開發商。同時減少并防止政府同房地產商兩方間的信息不對稱的情況發生，杜絕房價泡沫等情況，爭取做到房地產對公眾的信息公開化、對開發商服務的透明化；其次，采用獨立的監督機構，通過第三方治理實現公平監督，當前我國中央仍未設立獨立的房產監督機構，而房地產的調控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復雜的調控政策，故而不能形成統一的調控政策，各地方調控側重點不同，不能兼顧，故而調控結果同預期的結果存在較大偏差，甚至調控方向亦存在問題，引發了不必要的糾紛；最后，通過調整處罰機制，加強對開發商違規的處罰，增加其違規的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對開發商的不正當行為也能起到有效的遏制。

3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

4、結束語

總之，為改善房地產市場調控政策失靈的現象，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。

參考文獻：

[1]李莉.房地產市場治理的國際比較[J].農村金融研究，2010，(11)：32-36.