引論：我們?yōu)槟砹?3篇高校物業(yè)管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

高校物業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是一個(gè)高層次高學(xué)歷的、以教師和大學(xué)生為主的知識(shí)群體，高校的這種特殊業(yè)主身份使其物業(yè)管理在按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，還必須符合教育規(guī)律，承擔(dān)“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任與義務(wù)。因此，高校物業(yè)管理具有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

第一，物業(yè)管理的階段性較強(qiáng)。區(qū)別于住宅小區(qū)的全天候服務(wù)工作，學(xué)校教學(xué)及師生日常生活的作息時(shí)間很有規(guī)律，同時(shí)還有寒暑假，為此就要求物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)工作都要配合師生的作息時(shí)間，例如：學(xué)生休息時(shí)，保潔人員就應(yīng)該停止手中的工作，以免干擾學(xué)生的休息。

第二，人員流動(dòng)性大，安全管理要求較高。高校公寓不像小區(qū)或?qū)懽謽牵刻於加写罅康膶W(xué)生家長(zhǎng)、親戚及同學(xué)來(lái)訪，這必然給物業(yè)公司保安的安全防范工作增加負(fù)擔(dān)，為此物業(yè)公司必須制定一套完善的來(lái)訪人員管理制度，以對(duì)這些來(lái)訪人員進(jìn)行有效的管理。另外一般教學(xué)樓或?qū)嶒?yàn)樓里面的設(shè)備都價(jià)值不菲，總價(jià)可達(dá)幾千萬(wàn)，甚至幾億，而如此大的資產(chǎn)也需要有足夠的安全防范措施。此外，物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象是學(xué)生，他們年輕又充滿活力，行動(dòng)敏捷又好動(dòng)，為此也應(yīng)充分考慮學(xué)生的人身安全，比如，可盡量少用玻璃或易碎的東西，各種設(shè)施要牢固耐用，以免發(fā)生不該發(fā)生的事故。

第三，人員密集，保潔工作要求較高。一般來(lái)說(shuō)，一幢一萬(wàn)多平方米的公寓住宿著一千多個(gè)學(xué)生，這個(gè)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅小區(qū)的比率，加上年輕人偏愛(ài)吃零食，由此產(chǎn)生的垃圾量是可想而知的。此外，在高校保潔面積占建筑總面積的比例較大。一般學(xué)生公寓需要保潔的面積占建筑總面積的比例超過(guò)40%，教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓更是高達(dá)90%以上，這無(wú)疑加大了保潔的工作量，另一方面它的要求也較高，需要較強(qiáng)的技巧性和明確的作業(yè)流程。

第四，具有特定的教育屬性，服務(wù)工作要求人性化。高校是高級(jí)知識(shí)分子的集中地，他們相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)物質(zhì)生活與精神生活的要求比較高。面對(duì)這些高素質(zhì)高要求的群體，高校住宅物業(yè)管理部門既要貫徹“住戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，更要突出高校物業(yè)管理的文化氛圍和藝術(shù)品味。此外，學(xué)生公寓里住著來(lái)自五湖四海、遠(yuǎn)離父母的學(xué)子，他們都處于青春少年期，心理承受力弱而易受傷。為此，對(duì)公寓的管理要強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念，在人性化服務(wù)上下功夫。凡事要比學(xué)生先想到，先做到，急住戶之所急，想住戶之所想。

二、高校物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

1、思想觀念的滯后

首先，許多教職工對(duì)物業(yè)管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)，尤其對(duì)有償服務(wù)不適應(yīng)。不少職工還習(xí)慣于過(guò)去的行政型、福利型的封閉式房屋管理模式，對(duì)花錢買服務(wù)的現(xiàn)代市場(chǎng)消費(fèi)觀念難以適應(yīng)，容易產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的過(guò)分要求，希望物業(yè)管理公司少收費(fèi)，多辦事，辦好事。其次，物業(yè)管理企業(yè)員工思想認(rèn)識(shí)上受“鐵飯碗”、“大鍋飯”的影響，等靠要思想比較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)理念還遠(yuǎn)未形成，抱著“大樹(shù)底下好乘涼”的心態(tài)，負(fù)盈不負(fù)虧，主要對(duì)學(xué)校負(fù)責(zé)，因而服務(wù)意識(shí)差，達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，市場(chǎng)運(yùn)作化程度低。

2、高素質(zhì)人才的缺乏

目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，現(xiàn)有人員一部分來(lái)自于原來(lái)的后勤服務(wù)單位，另一部分來(lái)自于高校附屬企業(yè)的下崗職工。他們雖然長(zhǎng)期從事后勤管理和服務(wù)，有一定實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，但文化素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平和專業(yè)技能較低，大多缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)，故很難保證服務(wù)質(zhì)量。再加上長(zhǎng)期以來(lái)高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，市場(chǎng)觀念和企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念都有待提高。尤其是近年來(lái)高校職工收入有較大提高，這使得他們對(duì)居住環(huán)境等方面有了更高的要求，這也對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理部門的服務(wù)意識(shí)和管理水平提出了挑戰(zhàn)。

3、長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)費(fèi)短缺

高校房屋維修的資金主要來(lái)源于少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于資金來(lái)源單一，因此常常造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張。加之學(xué)校住宅的維修工作量很大，所以單憑有限的房屋租金根本就不夠用，因而學(xué)校每年必須投入大量的資金。再者，長(zhǎng)期以來(lái)高校為了解決部分貧困學(xué)生的基本生活保障問(wèn)題，普遍采取了學(xué)生勤工儉學(xué)的形式，由學(xué)生來(lái)負(fù)責(zé)學(xué)校的許多后勤服務(wù)工作。這樣就造成了管理松散、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題。近年來(lái)隨著招生規(guī)模的不斷擴(kuò)大，學(xué)校建房會(huì)不斷增加，投資管理的費(fèi)用也會(huì)不斷增多，投入產(chǎn)出可能嚴(yán)重失衡，屆時(shí)學(xué)校負(fù)擔(dān)將越來(lái)越重。因此如何緩解經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題也成為高校物業(yè)管理中的一個(gè)突出問(wèn)題。

4、管理機(jī)制沒(méi)有理順

物業(yè)管理作為高校后勤改革內(nèi)容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，因此管理的隨意性和盲目性較大。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，也實(shí)行了象征性的有償服務(wù)，簽訂了相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。但是這種管理往往受到學(xué)校行政指令的約束，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面有時(shí)還是學(xué)校說(shuō)了算，“缺錢先辦事，錢少辦多事，沒(méi)錢也辦事”，甚至采取行政方式，不干也得干。既不執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，也不計(jì)成本，不講效益，其運(yùn)行方式帶有的行政命令特點(diǎn)。而在另一些高校，由學(xué)校后勤部門、街道派出所及環(huán)衛(wèi)等部門共同承擔(dān)著高校居住區(qū)的物業(yè)管理職能，形成了多頭管理的混亂局面，容易引起責(zé)任不清、各自為政，遇事互相推諉。所有這些都說(shuō)明目前我國(guó)高校物業(yè)管理還沒(méi)有與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理機(jī)制沒(méi)有理順，運(yùn)行體制還有待完善。

三、加強(qiáng)高校物業(yè)管理的對(duì)策

1、轉(zhuǎn)變思想觀念，樹(shù)立物業(yè)管理新理念

首先是校領(lǐng)導(dǎo)的觀念要轉(zhuǎn)變。高校實(shí)行物業(yè)管理，不能認(rèn)為是甩包袱，也不能將物業(yè)管理中心直接推向社會(huì)，高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，以實(shí)事求是的精神，將物業(yè)管理中心“扶上馬”，再“送一程”。其次是物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理人員要從拿固定工資、端“鐵飯碗”轉(zhuǎn)變到個(gè)人利益與企業(yè)效益掛鉤，樹(shù)立真心實(shí)意為業(yè)主服務(wù)的思想。管理部門領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)他們關(guān)心、引導(dǎo)，使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，努力提高自身素質(zhì)，以熱情周到的服務(wù)、嫻熟精湛的技術(shù)為學(xué)校的發(fā)展作貢獻(xiàn)。再次是住戶觀念要轉(zhuǎn)變。要福利型住房、無(wú)償服務(wù)轉(zhuǎn)變到商品住房、有償服務(wù)的觀念。要認(rèn)識(shí)到高校物業(yè)管理是提供高校后勤服務(wù)的一個(gè)重要組成部分，它集服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)于一體，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種服務(wù)、管理也是一種特殊商品，是一種有償勞動(dòng)，就應(yīng)該依照社會(huì)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，從而建立起與社會(huì)市場(chǎng)相接軌的社會(huì)化收費(fèi)機(jī)制。同時(shí)物業(yè)管理是全體居民的共同責(zé)任，關(guān)系所有居民的切身利益，這就要求居民提高權(quán)利意識(shí)、自治意識(shí)和自律意識(shí)，共同參與管理。

2、切實(shí)轉(zhuǎn)換機(jī)制，建立高校物業(yè)管理新體制

高校物業(yè)管理是從原有舊體制模式基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)換而來(lái)，不同于社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)，從一開(kāi)始就按企業(yè)化和市場(chǎng)化機(jī)制運(yùn)行。因此，高校后勤物業(yè)管理必須從根本上轉(zhuǎn)換機(jī)制，不能搞翻版體制。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立之初就要成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，堅(jiān)持走“以收養(yǎng)房、以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我約束、自我發(fā)展”的道路。在物業(yè)管理載體選取上應(yīng)立足于學(xué)校自身，力求既能滿足需求，又能安置人員；在企業(yè)管理上，要盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)；在用人制度上應(yīng)嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，建立相互競(jìng)爭(zhēng)、賞罰分明的激勵(lì)機(jī)制。在運(yùn)行機(jī)制上，要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新，堅(jiān)持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運(yùn)行機(jī)制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，最大限度地降低經(jīng)營(yíng)成本。“機(jī)制一轉(zhuǎn)天地寬”，機(jī)制轉(zhuǎn)換是高校物業(yè)管理及社會(huì)改革的關(guān)鍵所在，只有按新的機(jī)制運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)真正的物業(yè)管理。

3、多渠道籌集資金，不斷拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源。

篇2

質(zhì)量體系定義是：為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源，實(shí)施質(zhì)量管理是質(zhì)量體系的核心，質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)是組織結(jié)構(gòu)、程序過(guò)程和資源的集合體，四者缺一不可。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量可細(xì)分為技術(shù)質(zhì)量和功能質(zhì)量，技術(shù)質(zhì)量是指提供給業(yè)主什么服務(wù)，功能質(zhì)量是指如何提供服務(wù)。物業(yè)企業(yè)引進(jìn)實(shí)施質(zhì)量體系，可以提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善企業(yè)內(nèi)部管理使企業(yè)全部管理活動(dòng)做到有章可行，有章必行，使服務(wù)質(zhì)量有更可靠的保證，以確保企業(yè)方針目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)成效的提高。高校物業(yè)管理公司制定自己的質(zhì)量體系時(shí)，要從自身實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)公司的規(guī)模，特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象等具體情況，以及自己的發(fā)展方向和戰(zhàn)略來(lái)制定而不是盲從別人的質(zhì)量管理體系。目前廣州，上海等地不少物業(yè)管理企業(yè)都通過(guò)了ISO9000管理體系認(rèn)證，ISO9000管理體系提供的是一個(gè)企業(yè)如何通過(guò)質(zhì)量體系因素控制，達(dá)到既定的管理方針和目標(biāo)，以及持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法。雖然高校物業(yè)管理有其特殊性，但I(xiàn)SO管理體系對(duì)其服務(wù)質(zhì)量管理工作具有指導(dǎo)性作用。ISO標(biāo)準(zhǔn)是一系統(tǒng)性的標(biāo)準(zhǔn)，涉及的范圍、內(nèi)容廣泛，且強(qiáng)調(diào)對(duì)各部門的職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確劃分、計(jì)劃和協(xié)調(diào)，使企業(yè)能有效地、有秩序地開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)，保證工作順利進(jìn)行。高校物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)自身特征情況制定各項(xiàng)規(guī)范之外，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系，必將提高員工素質(zhì)，提高企業(yè)聲譽(yù)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、建立流程管理

流程的定義：業(yè)務(wù)流程是一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)流程。其特點(diǎn)包括：1、目標(biāo)性；2、內(nèi)在性；3、整體性；4、動(dòng)態(tài)性；5、層次性；6、結(jié)構(gòu)性。流程管理不等于管理的全部，它和質(zhì)量管理，瓶頸管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，優(yōu)異的流程管理能夠有力推動(dòng)企業(yè)取得成功，流程和質(zhì)量體系目標(biāo)是統(tǒng)一的。它們相互融合促進(jìn)發(fā)展。質(zhì)量體系強(qiáng)調(diào)“做了的一定要寫(xiě)，寫(xiě)了的一定要做”，能夠起到一種很好的管理規(guī)范作用。在建立流程或優(yōu)化流程以后，需要將流程落實(shí)下去進(jìn)行規(guī)范的運(yùn)作，同時(shí)管理規(guī)范平穩(wěn)運(yùn)作了一段時(shí)間以后，可能已經(jīng)不再適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)展的需要，又需要系統(tǒng)地來(lái)梳理一下流程，看看是否有一些盲區(qū)或者管理的空白，需要建立流程，還有哪些流程需要進(jìn)行繼續(xù)的改進(jìn)。質(zhì)量體質(zhì)與流程管理相互穿插，持續(xù)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的臺(tái)階式提升。

三、執(zhí)行規(guī)范化服務(wù)要注意幾個(gè)方面

1、說(shuō)到、做到、記錄：①科學(xué)的質(zhì)量體系要求正確識(shí)別所有的質(zhì)量活動(dòng)并制定緊密的可操作的控制程序或規(guī)定，對(duì)所提出的質(zhì)量體系要考慮是否符合所選定的標(biāo)準(zhǔn)，是否符合企業(yè)的實(shí)際，可操作性如何，員工是否能正確理解；②對(duì)于服務(wù)質(zhì)量規(guī)范除要求全體員工嚴(yán)格遵照文件執(zhí)行外，對(duì)文件要按照規(guī)定的修改程序進(jìn)行修改和完善，只有所有規(guī)范有效執(zhí)行才能使科學(xué)的質(zhì)量體系發(fā)揮功效，給企業(yè)帶來(lái)利益；③做到的各項(xiàng)工作要有記錄，我們?nèi)粘９ぷ髦谐３Ｓ锌陬^聯(lián)絡(luò)，隨意性的弊病，沒(méi)有工作情況的記錄，給各項(xiàng)工作的規(guī)范提高帶來(lái)了困難。

2、工作規(guī)范流程的編寫(xiě)：工作規(guī)程是專業(yè)化的操作程序文件，因此工作規(guī)程的編寫(xiě)不但要以程序和規(guī)范文件作為依據(jù)，更要考慮管理人員在操作工作中的實(shí)用性。首先要收集現(xiàn)有的運(yùn)作文件資料，查閱有關(guān)技術(shù)資料，提出通用的規(guī)程文件格式樣本，其次在編寫(xiě)中應(yīng)使文件具有層次性，內(nèi)容與過(guò)程的描述應(yīng)盡量與實(shí)際作業(yè)相吻合，最后，試用對(duì)照程序文件和流程，不斷修改不完善的內(nèi)容，并補(bǔ)充或合并，使各工作規(guī)程之間更具系統(tǒng)性、統(tǒng)一性、操作性。

高校物業(yè)管理有其特殊的教育屬性，我們?cè)谥贫ǜ黜?xiàng)工作規(guī)范和流程時(shí)要充分認(rèn)識(shí)到這一特性，在“三服務(wù)兩育人”的前提下，在培養(yǎng)大學(xué)生良好的社會(huì)公德和生活習(xí)慣方面要考慮到對(duì)學(xué)生綜合素質(zhì)的培養(yǎng)和提高。

四、設(shè)想和嘗試

高校物業(yè)服務(wù)應(yīng)該緊密圍繞服務(wù)教學(xué)科研、服務(wù)師生這個(gè)原則，在制定工作規(guī)范和流程時(shí)，盡量不影響師生的日常工作學(xué)習(xí)，對(duì)此我們有了些初步的設(shè)想并做了嘗試：

1、學(xué)校的水電設(shè)備管理規(guī)定的制定

學(xué)校水電設(shè)備是否運(yùn)行正常，是否有事故隱患，直接關(guān)系到學(xué)校正常的教學(xué)科研秩序，要全面地制定設(shè)備運(yùn)行情況的臺(tái)帳和各項(xiàng)檢查、維修、保養(yǎng)規(guī)范和操作流程，最大限度地預(yù)防設(shè)備事故發(fā)生，杜絕人為事故，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限。

工作要點(diǎn)：按要求實(shí)施保養(yǎng)和維護(hù)。

管理目標(biāo)：設(shè)備得到正確使用、保養(yǎng)和維護(hù)，各項(xiàng)記錄齊全，水電工通曉各類設(shè)備的保養(yǎng)周期、操作流程、安全操作要求。

檢查方法：檢查的依據(jù)是年度、月度設(shè)備維護(hù)計(jì)劃以及相關(guān)文件，標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)施、設(shè)備使用說(shuō)明。

2、服務(wù)過(guò)程質(zhì)量規(guī)范

在綠化、清衛(wèi)、維修服務(wù)的時(shí)間安排上要充分考慮師生的上課作息時(shí)間，以盡量不影響師生科研學(xué)習(xí)為指導(dǎo)，在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)，儀態(tài)端正。

工作要點(diǎn)：每項(xiàng)服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對(duì)象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過(guò)程。

篇3

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國(guó)家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會(huì)上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對(duì)外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問(wèn)題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問(wèn)題。

（二）高校物業(yè)管理具有育人功能

高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過(guò)校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂(lè)觀向上、豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過(guò)后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對(duì)勞動(dòng)的尊重和熱愛(ài)，有助于培養(yǎng)他們熱愛(ài)勞動(dòng)的樸素感清。

（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的

高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場(chǎng)，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場(chǎng)，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。

（四）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性

商住物業(yè)管理的資金來(lái)源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場(chǎng)化。全國(guó)高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對(duì)從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場(chǎng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。

（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制

商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場(chǎng)竟?fàn)?，甚至沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對(duì)社會(huì)招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營(yíng)。

（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作

國(guó)務(wù)院已出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各省市也出臺(tái)了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表，但推行起來(lái)實(shí)施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過(guò)去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來(lái)學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作，也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析

高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對(duì)滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢(shì)也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。

（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過(guò)很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問(wèn)題和責(zé)任相互推委，而有利益時(shí)又相互爭(zhēng)奪，解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。

（二）物業(yè)管理的市場(chǎng)化

高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，實(shí)行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理，走市場(chǎng)化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次，開(kāi)展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

（三）物業(yè)管理社會(huì)化

高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場(chǎng)是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開(kāi)拓市場(chǎng)時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢(shì)，利用國(guó)家給予的優(yōu)惠政策，抓住時(shí)機(jī)，大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過(guò)程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。[論\文\網(wǎng)LunWenNet\Com]

（四）物業(yè)管理的專業(yè)化

社會(huì)大分工中剝離出來(lái)的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房?jī)?nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

（五）物業(yè)管理的規(guī)范化

首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)，要遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊(cè)，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。

參考文獻(xiàn)：

篇4

高校的物業(yè)管理工作作為高校工作的重要組成部分，必須符合高校教學(xué)工作的計(jì)劃。高校物業(yè)服務(wù)的所有工作環(huán)節(jié)都必須密切配合高校與教育相關(guān)的教學(xué)活動(dòng)和科研活動(dòng)，使高校的物業(yè)管理與高校的教學(xué)工作有機(jī)結(jié)合，更好地為高校的學(xué)生及教職工服務(wù)。

（二）特定服務(wù)對(duì)象

高校物業(yè)管理工作不同于社會(huì)上企事業(yè)單位和居民小區(qū)的物業(yè)管理工作，高校的物業(yè)管理工作可以對(duì)高校家屬區(qū)的居住環(huán)境和學(xué)生的宿舍環(huán)境帶來(lái)很大程度的改善。高等學(xué)校是高素質(zhì)人才的聚集場(chǎng)所，因此，高校的物業(yè)管理針對(duì)的是一群知識(shí)儲(chǔ)備豐富、專業(yè)技能高超的特殊群體。[1]由于高校的教學(xué)工作繁忙，家屬區(qū)的物業(yè)服務(wù)對(duì)高校的教學(xué)活動(dòng)至關(guān)重要。高校的家屬區(qū)大多為高校教育工作者的生活區(qū)域，高校的教育工作者是社會(huì)的精英群體，改善高校家屬區(qū)的生活狀況，對(duì)保障高校教育工作者的生活水平，為高校工作者營(yíng)造良好的工作氛圍具有重要意義。因此，高校物業(yè)部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養(yǎng)，以便能達(dá)到高校家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)的水平。

（三）校園文化氛圍

高等學(xué)校在提高國(guó)民素質(zhì)工程中肩負(fù)著重要任務(wù)，因此，高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)必須結(jié)合高等學(xué)校特有的校園文化氛圍開(kāi)展工作。高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門在為全校師生提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)以外，也要注重對(duì)高等學(xué)校校園文化氛圍的保護(hù)。優(yōu)質(zhì)的校園文化氛圍必須以合格的硬件設(shè)施為載體，因此，高校物業(yè)部門對(duì)高校基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。

二、高校物業(yè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)

（一）加大房屋設(shè)施維護(hù)

房屋和其他配套生活設(shè)施，是高等學(xué)校教師正常工作和學(xué)生正常學(xué)習(xí)的基本保障。高等學(xué)校的物業(yè)部門必須時(shí)刻將高等學(xué)校的房屋和基本生活設(shè)施的使用情況保持在最好水平，要以專業(yè)能力強(qiáng)的物業(yè)工作人員，作為高等學(xué)校房屋管理維護(hù)和基礎(chǔ)生活設(shè)施管理維護(hù)的工作者，嚴(yán)格按照高等學(xué)校統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)。高等學(xué)校的物業(yè)部門要充分考慮高等學(xué)校可能發(fā)生的各種情況，對(duì)一切可能發(fā)生的房屋和基礎(chǔ)生活設(shè)施問(wèn)題做好詳細(xì)的預(yù)案，以便房屋設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。[2]高校的物業(yè)部門要對(duì)日常工作的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的制定，使物業(yè)工作人員有律可依。高校的物業(yè)管理部門還要組建對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，及時(shí)掌握高校物業(yè)服務(wù)尤其是房屋維護(hù)和基礎(chǔ)生活設(shè)施維護(hù)工作的具體情況，詳細(xì)記錄并認(rèn)真考察高校房屋設(shè)施維護(hù)工作的具體進(jìn)展，以便尋找工作當(dāng)中的不足之處加以改正，不斷提高高校物業(yè)服務(wù)水平。

（二）提供多樣性的服務(wù)

高校的師生與社會(huì)人員不同，高校師生往往需要物業(yè)部門為其提供多樣性的服務(wù)。當(dāng)前我國(guó)只有高校物業(yè)服務(wù)部門具備提供多種服務(wù)的能力，這已經(jīng)成為我國(guó)高校物業(yè)服務(wù)部門獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。由于高校教育工作者工作壓力較大，工作任務(wù)繁重，高校的物業(yè)服務(wù)部門必須在高校家屬區(qū)配備一定數(shù)量的健身場(chǎng)所，保證高校的教育工作者能夠獲得充分的鍛煉身體的機(jī)會(huì)，使高校教育工作者擁有健康的身體和旺盛的工作熱情，以便全身心的投入到高等學(xué)校的教育工作中。[3]高校的物業(yè)服務(wù)部門還要注意在校園內(nèi)和家屬區(qū)配備一定數(shù)量的超市，使高校的教師和學(xué)生以及教師家屬，能夠方便的對(duì)生活日用品進(jìn)行采購(gòu)，以便將節(jié)省下來(lái)的時(shí)間運(yùn)用到學(xué)習(xí)和教學(xué)工作當(dāng)中。高校的物業(yè)服務(wù)部門還要主動(dòng)承擔(dān)起教學(xué)活動(dòng)的配合工作，高校的物業(yè)服務(wù)部門要在教學(xué)用品的引進(jìn)和運(yùn)輸、保管、發(fā)放工作中承擔(dān)主要任務(wù)，要對(duì)高等學(xué)校體育場(chǎng)館的維護(hù)管理部門提供必要的配合。[4]高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門，不僅要做好當(dāng)前的服務(wù)工作，也要在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找高等學(xué)校廣大師生新興的服務(wù)需求，以便為高等學(xué)校的師生提供更加多樣的服務(wù)。

三、提升高校物業(yè)管理水平的措施

（一）加大管理力度、豐富管理手段

高校對(duì)國(guó)家培養(yǎng)高素質(zhì)、高能力的頂尖人才至關(guān)重要，隨著我國(guó)高校規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)高校越來(lái)越需要更加高水平的物業(yè)服務(wù)。因此必須通過(guò)加大管理力度和豐富管理手段的方式，提高我國(guó)高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)水平。高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門要增加資本投入，引進(jìn)科技含量較高的物業(yè)服務(wù)設(shè)施，包括消防設(shè)施和安全保護(hù)設(shè)施。物業(yè)部門要探索實(shí)行信息化管理，使物業(yè)的工作效率大幅度提高。物業(yè)服務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的監(jiān)管力度，積極借鑒世界先進(jìn)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建立健全科學(xué)的高校物業(yè)管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)能夠按要求做好高校物業(yè)服務(wù)的工作人員，要按規(guī)定給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能嚴(yán)格按照規(guī)定制定高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)的工作人員，物業(yè)管理部門要給予相應(yīng)的懲戒，以嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，報(bào)證高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)部門的高水平工作。

（二）優(yōu)化隊(duì)伍素質(zhì)，提升服務(wù)水平

高等學(xué)校是一個(gè)人均素質(zhì)非常高的區(qū)域，因此，高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)工作必須由素質(zhì)較高的工作人員進(jìn)行。高等學(xué)校物業(yè)管理部門，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)部門工作人員素質(zhì)的培養(yǎng)。高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)部門工作人員的素質(zhì)，不僅僅包括提供高等學(xué)?；旧畋Ｕ系膶I(yè)素質(zhì)，也包括一定程度的文化素質(zhì)。另外，高等學(xué)校的年輕學(xué)生普遍具有新時(shí)期年輕人對(duì)公共服務(wù)的更高要求，高等學(xué)校的教育工作者大多見(jiàn)多識(shí)廣，普遍具有世界先進(jìn)國(guó)家對(duì)于公共服務(wù)的高度要求，因此，高等學(xué)校的物業(yè)管理部門，必須充分意識(shí)到高等學(xué)校對(duì)物業(yè)服務(wù)人員文化素養(yǎng)的高度要求，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)部門工作人員的文化素質(zhì)培養(yǎng)。高等學(xué)校的物業(yè)管理部門，要定期組織物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)活動(dòng)，還要對(duì)員工對(duì)文化知識(shí)的掌握情況和理解情況進(jìn)行考核，邀請(qǐng)高校的文化工作者，制定一套科學(xué)的文化素質(zhì)考核方案，嚴(yán)格對(duì)高校物業(yè)服務(wù)人員的文化素質(zhì)進(jìn)行考核，并將文化素質(zhì)較高的工作人員分派到較為重要的物業(yè)服務(wù)工作崗位，使其在更重要的崗位上充分發(fā)揮文化素質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，更好的為高校廣大師生服務(wù)。

篇5

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國(guó)教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開(kāi)始,我國(guó)高校全面推行后勤服務(wù)社會(huì)化改革,按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來(lái)通過(guò)逐步向社會(huì)開(kāi)放后勤市場(chǎng)、積極引進(jìn)社會(huì)資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學(xué)校投入等方式,不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化,從而為學(xué)校實(shí)施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。 

1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀 

高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學(xué)校的各種住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學(xué)校后勤項(xiàng)目。高校的后勤物業(yè)管理簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是物業(yè)運(yùn)營(yíng)人對(duì)以上設(shè)施的管理,為學(xué)校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國(guó)高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會(huì)化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競(jìng)爭(zhēng),社會(huì)物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理。 

高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來(lái)說(shuō),是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來(lái),從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡。在這個(gè)過(guò)渡時(shí)期,高校后勤物業(yè)管理既具有機(jī)遇也面對(duì)挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務(wù)的對(duì)象也限于高校內(nèi)部，并且和高校有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒(méi)有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機(jī)構(gòu)一般是后勤集團(tuán)下屬分公司,但又受學(xué)校管理部門的指揮,近年來(lái),雖然不少高校正在進(jìn)行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機(jī)制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場(chǎng)不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運(yùn)營(yíng)模式并沒(méi)有完全建立?，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)的計(jì)劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學(xué)校分離出來(lái),在社會(huì)上也已經(jīng)以獨(dú)立的企業(yè)在運(yùn)行，但是,企業(yè)卻沒(méi)有獨(dú)立法人資格,仍然和學(xué)校存在附屬關(guān)系；同時(shí),企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政管理的色彩等。 

2 我國(guó)高校后勤物業(yè)管理中存在的問(wèn)題 

2.1 管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要 

高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容，其目的是逐步向社會(huì)開(kāi)放后勤市場(chǎng)和挖掘后勤內(nèi)部潛力，不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量，逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認(rèn)為高校實(shí)行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個(gè)人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導(dǎo)者要關(guān)心、引導(dǎo)員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要。 

2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范 

我國(guó)許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立法人資格,企業(yè)運(yùn)行仍然采用舊有的模式和體制,導(dǎo)致各方法律關(guān)系不夠清晰；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系無(wú)法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責(zé)任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，管理體制不規(guī)范。同時(shí)部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來(lái)完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學(xué)校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。 

2.3 管理制度不夠健全 

高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見(jiàn)的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，管理制度不夠健全規(guī)范。 

2.4 隊(duì)伍專業(yè)化水平不高 

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí),還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面知識(shí)。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結(jié)構(gòu)不合理，管理、技術(shù)人員少，綜合素質(zhì)水平不高，同時(shí)非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏，缺少專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，因此高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍專業(yè)化水平總體不高。 

2.5 服務(wù)水平和質(zhì)量不高 

由于高校后勤物業(yè)管理沒(méi)有成為獨(dú)立的企業(yè)，只是學(xué)校的一個(gè)組成部分，學(xué)校每年撥付一定的費(fèi)用給物業(yè)管理部門，學(xué)校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費(fèi)用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動(dòng)服務(wù)不夠，存在服務(wù)不及時(shí)、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長(zhǎng)時(shí)間才能解決；二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場(chǎng)所的服務(wù)，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對(duì)亂貼亂畫(huà)缺乏有效的措施，對(duì)影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識(shí)還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學(xué)校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。 

3 高校后勤物業(yè)管理的幾點(diǎn)策略 

3.1 創(chuàng)新管理體制 加強(qiáng)規(guī)范服務(wù) 

高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,按照《高校物業(yè)管理辦法》, 轉(zhuǎn)換機(jī)制,理順關(guān)系,切實(shí)建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運(yùn)營(yíng)上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)實(shí)體,必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng);同時(shí)要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新,堅(jiān)持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運(yùn)行機(jī)制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營(yíng)成本,建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當(dāng)然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式,要經(jīng)過(guò)階段性發(fā)展和過(guò)渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。 

3.2 加強(qiáng)人才培養(yǎng) 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) 

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來(lái)的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔(dān)起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實(shí)管理隊(duì)伍;另一方面要對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行培養(yǎng)，通過(guò)培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來(lái)增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每個(gè)員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。員工的技術(shù)培訓(xùn)可依據(jù)崗位職責(zé)分別進(jìn)行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)中要制定計(jì)劃，制定培訓(xùn)大綱，組織編寫(xiě)教材，進(jìn)行專業(yè)講授，示范訓(xùn)練，進(jìn)行實(shí)踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍。 

3.3 堅(jiān)持以人為本 提高服務(wù)質(zhì)量 

篇6

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國(guó)家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會(huì)上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對(duì)外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問(wèn)題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問(wèn)題。

（二）高校物業(yè)管理具有育人功能

高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過(guò)校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂(lè)觀向上、豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過(guò)后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對(duì)勞動(dòng)的尊重和熱愛(ài)，有助于培養(yǎng)他們熱愛(ài)勞動(dòng)的樸素感清。

（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的

高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場(chǎng)，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場(chǎng)，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。

（四）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性

商住物業(yè)管理的資金來(lái)源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場(chǎng)化。全國(guó)高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對(duì)從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場(chǎng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。

（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制

商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場(chǎng)竟?fàn)帲踔翛](méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對(duì)社會(huì)招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營(yíng)。

（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作

國(guó)務(wù)院已出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各省市也出臺(tái)了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表，但推行起來(lái)實(shí)施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過(guò)去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來(lái)學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作，也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析

高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對(duì)滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢(shì)也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。

（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過(guò)很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問(wèn)題和責(zé)任相互推委，而有利益時(shí)又相互爭(zhēng)奪，解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。

（二）物業(yè)管理的市場(chǎng)化

高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，實(shí)行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理，走市場(chǎng)化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次，開(kāi)展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

（三）物業(yè)管理社會(huì)化

高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場(chǎng)是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開(kāi)拓市場(chǎng)時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢(shì)，利用國(guó)家給予的優(yōu)惠政策，抓住時(shí)機(jī)，大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過(guò)程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）物業(yè)管理的專業(yè)化

社會(huì)大分工中剝離出來(lái)的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房?jī)?nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

（五）物業(yè)管理的規(guī)范化

首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)，要遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊(cè)，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。

參考文獻(xiàn)：

[1]候光明，馮序鵬.中國(guó)高校后勤改革與發(fā)展論叢[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002年版.

篇7

1.1管理的育人功能

高校的物業(yè)管理工作的內(nèi)容涉獵很多，包括建筑及道路的物業(yè)管理，校園配套設(shè)施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業(yè)管理的范疇。校園物業(yè)是大學(xué)生學(xué)習(xí)和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運(yùn)行的保障。物業(yè)管理可以為高校帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，又具有強(qiáng)大的育人功能。主要體現(xiàn)在物業(yè)管理可以規(guī)范學(xué)校工作人員和學(xué)生的行為，進(jìn)而促使學(xué)生提高自身的修養(yǎng)，高校物業(yè)管理是高校教育的輔助資源，對(duì)學(xué)生會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

1.2服務(wù)的育人功能

高校物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目很多，物業(yè)員工加強(qiáng)物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，可以將這種服務(wù)精神體現(xiàn)在日常工作中，這種服務(wù)形象的確立可以提高學(xué)生對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。物業(yè)服務(wù)人員積極地態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)大學(xué)生的思想品質(zhì)有著至關(guān)重要的影響，有利于提高學(xué)生的思想認(rèn)識(shí)，懂得珍惜別人的勞動(dòng)成果。

1.3校園環(huán)境的育人功能

環(huán)境是由人類創(chuàng)造的，同時(shí)環(huán)境也可以造就人，意思是指優(yōu)質(zhì)的環(huán)境會(huì)影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優(yōu)質(zhì)的教學(xué)環(huán)境和生活環(huán)境，可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)質(zhì)量和生活質(zhì)量，使學(xué)生獲得良好的體驗(yàn)。校園加強(qiáng)物業(yè)管理，使學(xué)校環(huán)境得到了提升，有利于陶冶學(xué)生的性情，激發(fā)學(xué)生對(duì)學(xué)校的喜愛(ài)，可以為學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)氛圍，進(jìn)而產(chǎn)生出育人的功能，增強(qiáng)學(xué)生的凝聚力和向心力。

1.4校園文化建設(shè)對(duì)大學(xué)生素養(yǎng)的提升

校園文化建設(shè)是校園的靈魂，相對(duì)社會(huì)企業(yè)而言，大學(xué)校園更簡(jiǎn)單純凈，校園教育宗旨和大學(xué)精神的建設(shè)是對(duì)學(xué)生有著潛移默化的影響的。物業(yè)管理工作與校園文化建設(shè)是分不開(kāi)的，二者有著密切的聯(lián)系。例如，大學(xué)校園里的一些標(biāo)志性建筑和修飾性建筑都是物業(yè)管理的對(duì)象，一些帶有標(biāo)語(yǔ)的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現(xiàn)，而這些都是物業(yè)管理的范疇。校園文化對(duì)于學(xué)生個(gè)體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現(xiàn)一所大學(xué)的風(fēng)格和方向，對(duì)于學(xué)生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。

2發(fā)揮高校物業(yè)管理育人功能的有效措施

2.1完善高校物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

目前，我國(guó)各地區(qū)的高校物業(yè)管理不夠完善，還沒(méi)建立起規(guī)范的、系統(tǒng)的物業(yè)管理體系，考核制度和監(jiān)督制度有待建立。因此，國(guó)家有關(guān)部門要加大立法進(jìn)度，完善高校物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，高校也要建立相應(yīng)的管理制度，為物業(yè)管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。高校要針自身的實(shí)際情況和校園特點(diǎn)，慎重地選擇合作的物業(yè)管理企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)去也管理服務(wù)的考核，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程，因地制宜的開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。其次，針對(duì)各個(gè)崗位的物業(yè)管理服務(wù)要做好規(guī)范，建立崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)學(xué)校要求，合理配置人員和物資，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，充分發(fā)揮物業(yè)工作的育人功能。

2.2提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

目前，大學(xué)生朝著個(gè)性化的方向發(fā)展，他們對(duì)校園環(huán)境和教育都有一定的要求，對(duì)物業(yè)管理工作也不例外，為了滿足學(xué)校和學(xué)生對(duì)于物業(yè)管理工作的要求，物業(yè)管理企業(yè)一定要提高員工的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提升物業(yè)服務(wù)的水平。①物業(yè)管理企業(yè)要建立規(guī)章制度，約束員工的行為；建立員工培訓(xùn)制度，定期為員工開(kāi)展物業(yè)管理的專業(yè)培訓(xùn)，提高其物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和技能；運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質(zhì)，滿足高校的物業(yè)管理工作的需要。②物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)力，促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮其育人作用，為廣大教職工和學(xué)生提供滿意的物業(yè)服務(wù)。

2.3培育“以人為本”的物業(yè)管理文化

以高校的校園文化為基礎(chǔ)，打造相應(yīng)的物業(yè)管理文化，深化物業(yè)管理育人內(nèi)涵，將物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)教育事業(yè)去完成。用先進(jìn)的理念指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，為學(xué)生打造優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，以文化浸潤(rùn)學(xué)生的心靈，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理的育人功能。通過(guò)打造溫馨的物質(zhì)環(huán)境，構(gòu)建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務(wù)理念，進(jìn)而充分發(fā)揮物業(yè)管理的育人價(jià)值觀，提高高校物業(yè)管理的效能。

3結(jié)語(yǔ)

高校物業(yè)管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過(guò)建立規(guī)范的制度、提高員工的素質(zhì)、打造個(gè)性的物業(yè)管理文化，這種育人功能會(huì)得到充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)其輔助教學(xué)的目的，進(jìn)而提升學(xué)生的綜合素質(zhì)，助力高校教育事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇8

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

2.1難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌

學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

2.2缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平低下

目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識(shí)弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。

2.3物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化，年齡老化問(wèn)題嚴(yán)重

高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門分流的人員，沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，而大部分值班員、保潔員來(lái)自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。

2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，沒(méi)有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。

以上幾個(gè)方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還相差太遠(yuǎn)。

3高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過(guò)規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會(huì)其他類型物業(yè)的地方，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過(guò)程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書(shū)育人的功能實(shí)現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對(duì)集中、流動(dòng)性大、物業(yè)使用頻率高等特點(diǎn)，在從事高校物業(yè)管理時(shí)應(yīng)高度予以重視。4加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路

4.1引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司發(fā)展

目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開(kāi)部分市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)比來(lái)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。在競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會(huì)有發(fā)展，不會(huì)在后勤社會(huì)化面前被淘汰。

4.2加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平

后勤物業(yè)管理公司由學(xué)?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來(lái)，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個(gè)重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識(shí)，采取送出去或引進(jìn)來(lái)的方式，從上到下進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時(shí)在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強(qiáng)物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。

4.3健全各項(xiàng)管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化

制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。

4.4加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會(huì)上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場(chǎng)。反過(guò)來(lái)，高校物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說(shuō)，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。

4.5走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)道路，提高盈利能力

在過(guò)去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由國(guó)家包下來(lái)，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來(lái)通過(guò)后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)型和有償服務(wù)型，開(kāi)始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個(gè)方面著手：

（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會(huì)理直氣壯。

（2）針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開(kāi)展家政等特約服務(wù)。

（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場(chǎng)接軌，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場(chǎng)接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。

5以人為本，共建和諧校園

篇9

隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理這種新的管理模式被引入到學(xué)校管理中。專業(yè)物業(yè)管理模式的引進(jìn)給學(xué)校管理帶來(lái)新的生機(jī)，校園環(huán)境更加清新怡人，學(xué)校也減輕后勤管理方面的負(fù)擔(dān)，將更多的精力投入教學(xué)及科研管理中。由于生活在高校的是以廣大教師和學(xué)生為主的高級(jí)知識(shí)群體，高校物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的特殊性，要求我們深刻認(rèn)識(shí)和分析高校物業(yè)管理的特點(diǎn)，才能對(duì)高校物業(yè)管理進(jìn)行正確的定位，從而確保高校物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提升和發(fā)展。

一、高校物業(yè)管理承擔(dān)一定的政治任務(wù)

高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對(duì)外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就具有公益性質(zhì)，不完全遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則。如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活管理的范圍，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，主要由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問(wèn)題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問(wèn)題。

二、高校物業(yè)管理的“姓教”特點(diǎn)

高校是國(guó)家教育的重要堡壘，高校物業(yè)管理不同于社會(huì)一般的物業(yè)管理，必須服從和服務(wù)于教育事業(yè)。

校園環(huán)境承載著顯性與隱性育人功能。學(xué)生通過(guò)校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實(shí)的各種文化信息，獲得更多生活體驗(yàn)，產(chǎn)生人文精神架構(gòu)，有助于大學(xué)生形成樂(lè)觀向上、豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì)。通過(guò)物業(yè)管理人員的熱情文明的服務(wù)，對(duì)不良行為的糾正和勸導(dǎo)，以及“節(jié)約用水”、“請(qǐng)勿吸煙”、“請(qǐng)隨手關(guān)燈” 等警示標(biāo)志，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)。因此，為高校提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除了要接受地方行業(yè)主管部門的指導(dǎo)外，更重要的是要接受國(guó)家教育主管部門和中國(guó)高校物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)的指導(dǎo)。

三、存在雙重管理機(jī)制

不同于一般住宅小區(qū)或商廈樓宇的管理，學(xué)校里除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，學(xué)校本身也要對(duì)師生的生活與學(xué)習(xí)進(jìn)行管理。以教室與宿舍管理為例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要提供安全保障、環(huán)境衛(wèi)生等方面的服務(wù)，而學(xué)校也要對(duì)其秩序進(jìn)行管理。這兩種服務(wù)與管理之間存在交叉性，因此高校物業(yè)管理存在雙重管理機(jī)制。這種雙重機(jī)制，需要雙方進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)與溝通。另一方面，學(xué)校也應(yīng)該注意正確行使學(xué)校的管理權(quán)，不應(yīng)該過(guò)多的干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理化管理。

四、業(yè)主具有單一性，服務(wù)對(duì)象具有多樣性、流動(dòng)性

業(yè)主即物業(yè)的所有權(quán)人。高校一般都屬于國(guó)有資產(chǎn)，因此業(yè)主具有單一性。高校物管的服務(wù)對(duì)象并不單是業(yè)主本身，更多時(shí)候是為校內(nèi)的師生們服務(wù)，而學(xué)生與教師之間，教師與職員之間，甚至學(xué)生與學(xué)生、教師與教師之間也會(huì)因隸屬于不同的院系學(xué)科，對(duì)教學(xué)、科研、生活上所使用的物業(yè)有不同要求。比如為化學(xué)與材料學(xué)院或環(huán)境工程學(xué)院的師生服務(wù)，可能涉及實(shí)驗(yàn)廢品的回收、處理；為繼續(xù)教育學(xué)院、外語(yǔ)學(xué)院的師生服務(wù)，可能會(huì)涉及外事接待方面的內(nèi)容，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)高校物業(yè)管理時(shí)，需要制訂相應(yīng)的服務(wù)方案，有針對(duì)性的提供服務(wù)。另外，高校物業(yè)有大量的公共建筑與場(chǎng)所，如教學(xué)樓、辦公樓、報(bào)告廳、會(huì)議室、圖書(shū)館等，這些公共場(chǎng)所的人流量大，每天進(jìn)出幾千上萬(wàn)人，公共秩序管理及環(huán)境衛(wèi)生的保持有較大的難度。

五、物業(yè)費(fèi)來(lái)源單一，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不確定

高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要來(lái)源于校方支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這一來(lái)源相對(duì)單一，但也較為穩(wěn)定，一般不存在拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

從經(jīng)營(yíng)的角度看，追求利潤(rùn)的最大化是一般的物業(yè)服務(wù)企業(yè)最高原則，但由于高校的政治性和育人功能，為高校服務(wù)的企業(yè)只能追求微利、保利，物業(yè)費(fèi)不能完全按市場(chǎng)化方式進(jìn)行核算。現(xiàn)在高校物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)多采用“成本倒推法”，即根據(jù)現(xiàn)有后勤實(shí)體的在編人數(shù)及臨時(shí)用工數(shù)量的各種工資補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、各種消耗及運(yùn)行費(fèi)用等測(cè)算出總價(jià)格，再用總價(jià)格除以總工作量費(fèi)用，如單位面積維修、清潔費(fèi)用等，這種測(cè)算方法與社會(huì)上通用的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在很大不同，采取這種辦法測(cè)算的物業(yè)費(fèi)，各地區(qū)、各學(xué)校之間因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。

針對(duì)以上高校物業(yè)管理的突出特點(diǎn)，如何打造成功的高校物業(yè)管理，已成為物業(yè)管理行業(yè)，乃至高等教育業(yè)的新課題。各高校情況千差萬(wàn)別，很難采取統(tǒng)一的管理模式，但高校物業(yè)管理一定要針對(duì)高校的特點(diǎn)進(jìn)行管理，這是毋庸置疑的。對(duì)于高校物業(yè)管理工作，我們必須從思想給予重視, 同時(shí)將工作條理化、細(xì)致化、規(guī)范化、專業(yè)化，健全各項(xiàng)規(guī)章制度,使高校物業(yè)管理成為具有教育屬性的社會(huì)新型服務(wù)部，以更好的管理與環(huán)境服務(wù)于師生員工，適應(yīng)現(xiàn)代化高等教育事業(yè)的發(fā)展要求。

作者單位：福建江夏學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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篇10

2、規(guī)范化的管理和服務(wù)欠缺。大多數(shù)高校的物業(yè)管理隊(duì)伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面與社會(huì)上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，加之，物業(yè)管理興起的時(shí)間也不是很長(zhǎng)，所以，工作運(yùn)作和行為不夠規(guī)范，基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強(qiáng)。

3、制度不夠健全。規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見(jiàn)的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格。

4、員工亟待技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí),還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護(hù)難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高，對(duì)物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高。高技術(shù)的裝備，包括自動(dòng)消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要是來(lái)源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費(fèi)，投入不足的問(wèn)題日顯突出。

6、教職工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范。很多高校的教職工住宅原來(lái)都是福利分房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對(duì)居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格還未完全與市場(chǎng)價(jià)接軌。再加上近十多年來(lái)，許多高校經(jīng)過(guò)合并、劃轉(zhuǎn)等重組改制，有關(guān)福利房的遺留問(wèn)題多，使住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)和改革難度加大。在這種狀態(tài)下，高校的物業(yè)管理投入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，成為學(xué)校很重的包袱。此外，在一些高校物業(yè)管理的對(duì)象復(fù)雜，除學(xué)生、在職教職工外，在住宅區(qū)還有退休職工、外來(lái)人員及其他人員，增大了管理服務(wù)的難度。由于沒(méi)有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)和健全的管理體制,各項(xiàng)管理工作難以到位,從而導(dǎo)致社區(qū)的整體服務(wù)功能差。

7、物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對(duì)狹窄。高校教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒(méi)有到位。

8、物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進(jìn)一步提升。高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，本文來(lái)源：文秘站 同樣肩負(fù)著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

因此，高校物業(yè)管理客觀上急需加強(qiáng)專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，形成與高校改革與發(fā)展相配套、與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的水平和模式，以此保障高校穩(wěn)定健康快速發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策建議

高校物業(yè)管理是保證教學(xué)，優(yōu)化育人環(huán)境，提升校園文化品位，構(gòu)建和諧校園，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命的一項(xiàng)極為重要工作。當(dāng)前，急需做的工作是按照國(guó)家政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校特點(diǎn)和實(shí)際，從整體上進(jìn)行規(guī)范和改革，形成正規(guī)化、全方位管理服務(wù)格局。

主要應(yīng)該做好以下幾方面的工作：

1、提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。重點(diǎn)是對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè) 管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)。還可適當(dāng)引進(jìn)一些社會(huì)上的專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理。

2、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)。首先是加強(qiáng)質(zhì)量手冊(cè)、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的制定和宣傳教育，每項(xiàng)管理和服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，讓每一個(gè)員工對(duì)工作內(nèi)容、流程，對(duì)工作要求、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)清清楚楚，對(duì)服務(wù)禮貌用語(yǔ)、服務(wù)禁語(yǔ)明明白白。其次，嚴(yán)格按規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，包括最基本的員工工作時(shí)儀態(tài)端正，穿工作服，佩戴工號(hào)牌;在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)等。第三，要根據(jù)服務(wù)對(duì)象的要求持續(xù)改進(jìn)服務(wù)規(guī)范，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對(duì)象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過(guò)程，達(dá)到規(guī)范的行為、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽(yù)，不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。

3、加強(qiáng)制度建設(shè)。目前高校主管部門應(yīng)制定高校系統(tǒng)的物業(yè)管理?xiàng)l例法規(guī)。為保證各項(xiàng)制度得到有效執(zhí)行，還需建立嚴(yán)格的檢查、監(jiān)督體系。建議引入iso9001：20__質(zhì)量管理檢查監(jiān)督體系。

4、加強(qiáng)對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計(jì)劃，制定培訓(xùn)大綱、組織編寫(xiě)教材、進(jìn)行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進(jìn)行實(shí)踐考試。如對(duì)護(hù)衛(wèi)員可進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、應(yīng)急預(yù)案演練、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn);對(duì)保潔員進(jìn)行服務(wù)程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對(duì)維修人員進(jìn)行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對(duì)教室服務(wù)人員進(jìn)行計(jì)算機(jī)多媒體的培訓(xùn)等等，形成一個(gè)自我培訓(xùn),自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制,并逐步實(shí)現(xiàn)持證上崗,不斷提高技術(shù)、技能及管理水平。

5、加強(qiáng)投入，實(shí)現(xiàn)科技化。加快自動(dòng)化、智能化建設(shè)，逐步完善自動(dòng)消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等，安裝監(jiān)控系統(tǒng)和公寓出入刷卡系統(tǒng)(或指模識(shí)別系統(tǒng))等。裝備專業(yè)化工具設(shè)備，如保潔方面的保潔車、清洗機(jī)、擦窗器等。同時(shí)要科學(xué)管理、精打細(xì)算、嚴(yán)格控制成本。

6、做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)。高校住宅區(qū)的物業(yè)管理不能照搬社會(huì)上的物業(yè)管理模式,應(yīng)按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，精心運(yùn)作。要積極創(chuàng)造條件盡力實(shí)行教學(xué)區(qū)與住宅區(qū)分開(kāi)，自成系統(tǒng)，分別管理的模式，依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,實(shí)施規(guī)范化的管理與服務(wù)。

根據(jù)大多數(shù)高校原住宅不具備規(guī)范的商品房基本條件的情況，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行必要的改造，完善相應(yīng)的設(shè)施。在物業(yè)管理模式上，根據(jù)各高校特點(diǎn)可采取自身管理隊(duì)伍、招>:請(qǐng)記住我站域名/公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區(qū)，后者適合原后勤職工隊(duì)伍員工少，但管理又較薄弱的學(xué)校，或者是新的校區(qū)。

7、進(jìn)一步拓展管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。不僅要做好常規(guī)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、設(shè)備維養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)，還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項(xiàng)目，如教學(xué)后勤保障和服務(wù)、學(xué)生特約服務(wù)、教育宣傳活動(dòng)等等，并隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行不斷調(diào)整和優(yōu)化。教學(xué)后勤保障如協(xié)調(diào)教室的分配使用、課桌椅的配備和調(diào)整、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護(hù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的管理等等。為師生服務(wù)方面，如為教師布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后的洗手用品等;為學(xué)生提供專門飲水處等等。

在住宅區(qū)可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務(wù)項(xiàng)目,開(kāi)設(shè)服裝加工店、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)拓展這些服務(wù)，廣開(kāi)資金來(lái)源，從而促進(jìn)良性循環(huán)。

篇11

高校物業(yè)是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。近年來(lái)，我國(guó)高等教育迅速發(fā)展，很多學(xué)校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)不斷調(diào)整和增設(shè)，相對(duì)應(yīng)的是老校區(qū)改、擴(kuò)建和新校區(qū)的籌建，高校物業(yè)已經(jīng)成為高校改革的一個(gè)重要領(lǐng)域。物業(yè)管理模式從無(wú)到有，服務(wù)范圍由簡(jiǎn)到繁。在一些經(jīng)濟(jì)地區(qū)發(fā)達(dá)和基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，其管理服務(wù)不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該說(shuō)，目前高校物業(yè)管理的改革的方向是正確的。但同時(shí)也要深刻認(rèn)識(shí)到由于學(xué)校物業(yè)具有重教育、重服務(wù)的特性，因此，在不斷倡導(dǎo)專業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)程中，不可避免地出現(xiàn)一些復(fù)雜問(wèn)題和困惑，高校的物業(yè)管理必然要走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。

一、高校物業(yè)管理工作的概述

1.高校物業(yè)管理范疇廣泛

高校物業(yè)管理是個(gè)廣泛的服務(wù)行業(yè)，包括廣大教工、學(xué)生的所有后勤工作，覆蓋教學(xué)管理、居住、餐飲等部分事務(wù)。這些事務(wù)的具體內(nèi)容如下：首先，涉及教學(xué)管理的服務(wù)范圍有：教學(xué)樓房維護(hù)、教學(xué)設(shè)施的維護(hù)維修等。其次，涉及生活的服務(wù)范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發(fā)，學(xué)校超市等，體現(xiàn)在安全、衛(wèi)生、實(shí)用、美觀等幾個(gè)方面，例如，食堂主要包括教工學(xué)生伙食的質(zhì)量、衛(wèi)生狀況，餐飲價(jià)格等等；再次，涉及到校內(nèi)交通的服務(wù)范圍有：校內(nèi)班車的運(yùn)營(yíng)，學(xué)生交通工具的管理等。當(dāng)然還有其他重要事項(xiàng)，校園綠化，校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等。

2.高校物業(yè)管理的基本要求

（1）安全至上的原則。例如，教學(xué)樓、宿舍樓的維護(hù)維修必須堅(jiān)持安全第一的原則。房產(chǎn)設(shè)施包括行政辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、教工宿舍、校內(nèi)后勤房產(chǎn)等等。不論是學(xué)生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項(xiàng)放在首要位置。

（2）堅(jiān)持以人為本的原則。把方便學(xué)生、服務(wù)教師的指導(dǎo)方針貫穿于其生存和發(fā)展的全過(guò)程。物業(yè)管理的規(guī)章應(yīng)方便教職員工和學(xué)生聯(lián)系物業(yè)管理人員，使工作人員能及時(shí)處理相關(guān)事務(wù)。

（3）成本收益相統(tǒng)一的原則。在物業(yè)公司還尚未完全獨(dú)立化的前提下，物業(yè)管理既不是完全免費(fèi)的福利服務(wù)，也不是追求效益至上的市場(chǎng)服務(wù)，必須講求二者的平衡。物業(yè)管理公司管理的資產(chǎn)比較特殊，服務(wù)的對(duì)象是具有人文環(huán)境的高校。因此，物業(yè)管理要遵循教書(shū)育人的宗旨，不僅為學(xué)校師生提供高效、高質(zhì)的服務(wù)，并且還要?jiǎng)?chuàng)造平安、優(yōu)雅的校園環(huán)境。物業(yè)管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，最終努力實(shí)現(xiàn)和諧雙贏的管理效果。

二、高校物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問(wèn)題

高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的重點(diǎn)，也是學(xué)校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現(xiàn)在思想觀念滯后、規(guī)模效應(yīng)差、費(fèi)用偏低、職責(zé)權(quán)限不明確等方面。

1.管理體制沒(méi)有理順

我國(guó)高校物業(yè)管理存在多種模式，由于各高校在引入社會(huì)參與程度有很大的差異，因此，高校物業(yè)管理發(fā)展就體現(xiàn)了不平衡性和多元化特點(diǎn)。目前，有社會(huì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)管理型，有學(xué)校后勤主導(dǎo)性，還有二者共同管理型，但從長(zhǎng)期來(lái)看，高校物業(yè)管理獨(dú)立化是個(gè)大方向。由于制度體制落后，現(xiàn)在仍然有部分高校受傳統(tǒng)計(jì)劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業(yè)管理從學(xué)校分離出去，但其仍不具備獨(dú)立法人資格。因相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有得到解決，所以和學(xué)校繼續(xù)存在附屬關(guān)系，在資源分配關(guān)系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，也實(shí)行了象征性的有償服務(wù)，并簽訂了相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面往往受到學(xué)校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒(méi)錢也辦事，既不執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，也不考慮成本和效益，其運(yùn)行方式帶有的行政命令的特點(diǎn)。

2.物業(yè)管理方與被管理方責(zé)權(quán)不清晰

首先，物業(yè)管理作為高校后勤改革的內(nèi)容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責(zé)權(quán)限不清，因此管理過(guò)程必然出現(xiàn)隨意性強(qiáng)、盲目性大的現(xiàn)象。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)員工的思維在“事業(yè)單位”思想慣性的影響下，對(duì)自身工作范疇沒(méi)有搞清，既沒(méi)有明確自己的義務(wù)，也沒(méi)有堅(jiān)持自己的權(quán)利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴(yán)重，缺乏服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，仍持有“到時(shí)上班，到點(diǎn)下班”的心態(tài)。由于，物業(yè)部門負(fù)盈不負(fù)虧，因而市場(chǎng)運(yùn)作化程度低，完全達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，所以，時(shí)常出現(xiàn)管理不及時(shí)、不到位，服務(wù)效率和質(zhì)量跟不上學(xué)校管理的問(wèn)題。

其次，目前，仍有不少高校職工對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)比較片面，認(rèn)為物業(yè)就是環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清理、簡(jiǎn)單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過(guò)去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對(duì)有償服務(wù)等現(xiàn)代市場(chǎng)消費(fèi)觀念難以適應(yīng)，容易產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的過(guò)分要求，希望物業(yè)管理不收費(fèi)、少收費(fèi)、多做事。這些觀點(diǎn)是不正確的。

3.缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理人才

目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，現(xiàn)有員工有的來(lái)自本單位后勤，有的來(lái)自高校附屬企業(yè)的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長(zhǎng)期從事后勤管理和服務(wù)，有一定實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，但文化素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平和專業(yè)技能較低，大多缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)，故很難保證服務(wù)質(zhì)量。再加上長(zhǎng)期以來(lái)高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，市場(chǎng)觀念和企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念都有待提高。

長(zhǎng)期以來(lái)，高校為了解決部分貧困學(xué)生的基本生活保障，普遍采取了學(xué)生勤工儉學(xué)的形式，由學(xué)生來(lái)負(fù)責(zé)學(xué)校的許多后勤服務(wù)工作。這樣就造成了管理松散、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題。近年來(lái)，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環(huán)境應(yīng)大幅改善，加之，目前，學(xué)生的生活條件也不斷提高，這一切都對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。

4.長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短

由于物業(yè)管理體制沒(méi)有理順，高校物業(yè)資金的來(lái)源比較單一，主要是來(lái)自少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于資金來(lái)源非常有限，而且學(xué)校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張的局面。近年來(lái)，隨著學(xué)校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)大，學(xué)?；?xiàng)目相應(yīng)增加，投資管理的費(fèi)用也會(huì)不斷增多，成本收益可能嚴(yán)重失衡，屆時(shí)學(xué)校負(fù)擔(dān)將越來(lái)越重。因此如何緩解經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題也成為高校物業(yè)管理中的一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

三、完善高校物業(yè)管理的對(duì)策與建議

1.建立新的管理模式、完善新的管理體制

逐步完善管理體制是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，我國(guó)高校物業(yè)由行政事業(yè)型管理模式向企業(yè)管理轉(zhuǎn)制已成為一種發(fā)展趨勢(shì)。因此，在實(shí)踐中探索發(fā)展，努力堅(jiān)持物業(yè)管理面向社會(huì)，逐步推行企業(yè)化管理，提高其法人獨(dú)立地位的大方向。堅(jiān)持“規(guī)范、和諧、創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀和樹(shù)立“服務(wù)教學(xué)、以人為本”的管理理念，以公共教學(xué)設(shè)施和學(xué)生公寓設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)為重點(diǎn)，采取科學(xué)的市場(chǎng)運(yùn)作原理，逐步提高物業(yè)管理水平，充分發(fā)揮高校物業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行與服務(wù)育人的雙重職能，為高校師生創(chuàng)造了一個(gè)安全、舒適的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

2.完善高校物業(yè)管理制度

規(guī)范合理的制度是高校物業(yè)健康運(yùn)行的前提和保障。物業(yè)管理的基本原則應(yīng)該是安全、節(jié)能、高效三項(xiàng)，其中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)安全、例如建筑安全檢查，水電設(shè)施安全，校車運(yùn)行安全等事項(xiàng)，務(wù)必做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結(jié)合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個(gè)有機(jī)過(guò)程，堅(jiān)決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象。再次，注重管理質(zhì)量和效率，堅(jiān)持物業(yè)管理人人有責(zé)的信念，增強(qiáng)主人翁的責(zé)任感。

3.提高和糾正認(rèn)識(shí)上的偏差

只有廣大教職工對(duì)物業(yè)有了正確認(rèn)識(shí)，并加強(qiáng)自身的自律行為，物業(yè)管理才能事半功倍。高校物業(yè)的作用非常重要，內(nèi)容也比較廣泛。全校職工、學(xué)生的教學(xué)設(shè)施、居住環(huán)境、飲食衛(wèi)生質(zhì)量、校車的合理調(diào)配、校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等都是物業(yè)的管理范圍。物業(yè)的職能不僅是提供基本的服務(wù)及便利，而且也涉及到個(gè)人息息相關(guān)的日常事項(xiàng)。廣大教師員工學(xué)生既要維護(hù)自身的權(quán)益也要盡到自己的義務(wù)，對(duì)于物業(yè)合理的計(jì)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。

4.堅(jiān)持低碳物業(yè)管理的原則

物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護(hù)的關(guān)系十分密切。數(shù)年前，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)就曾提出要推行綠色物業(yè)管理。根據(jù)國(guó)外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費(fèi)用是建設(shè)成本的7倍左右，而國(guó)內(nèi)則達(dá)到了12倍，其中，能耗費(fèi)用占比最大。由于大學(xué)是廣大師生聚集的場(chǎng)所，因此，物業(yè)管理與節(jié)能降耗高度相關(guān)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境優(yōu)美型校區(qū)是項(xiàng)重要舉措。通過(guò)統(tǒng)籌兼顧，信息共享，進(jìn)一步抓好管理和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，就能夠達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善，從而為保護(hù)環(huán)境和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)將作出積極的貢獻(xiàn)。

5.吸收高學(xué)歷的物業(yè)管理人才

物業(yè)人才應(yīng)專業(yè)化、年輕化，要逐步提高完善物業(yè)管理人員的學(xué)歷層次和知識(shí)結(jié)構(gòu)。隨著部分職業(yè)院校和高等教育院校物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置，物業(yè)人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)吸收建筑設(shè)計(jì)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等方面的復(fù)合型物業(yè)管理人人才，這些專業(yè)人才適應(yīng)性強(qiáng)，所學(xué)專業(yè)對(duì)高校物業(yè)管理比較對(duì)口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制

沒(méi)有良好的反饋機(jī)制就不可能有良好的物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制，及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行信息反饋，物業(yè)相關(guān)人要廣泛聽(tīng)取教職員工的意見(jiàn)和建議，對(duì)于好的對(duì)策建議必須主動(dòng)采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，積極吸收其成功之處。

參考文獻(xiàn)：

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篇12

管理區(qū)域；物業(yè)管理；安全保衛(wèi)

近年來(lái)，我國(guó)教育體制改革，高校擴(kuò)招，辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大，學(xué)生數(shù)量逐年增長(zhǎng)，辦學(xué)方式也由單一制辦學(xué)模式發(fā)展為多層次辦學(xué)。以筆者所在的中國(guó)藥科大學(xué)為例,在擴(kuò)招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬(wàn)人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學(xué)生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學(xué)需求，因而很多高校開(kāi)展了大規(guī)模的校區(qū)建設(shè)，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對(duì)各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當(dāng)前形勢(shì)下安全保衛(wèi)工作的需要。

1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因

從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級(jí)上說(shuō)，物業(yè)管理公司也需接受學(xué)校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機(jī)制運(yùn)行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過(guò)于依賴學(xué)校安保部門，缺乏安全責(zé)任意識(shí)，對(duì)安全問(wèn)題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應(yīng)急處理措施。例如，2010年國(guó)慶節(jié)假期間，江蘇某所大學(xué)發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學(xué)生宿舍樓共竊取8臺(tái)筆記本電腦，臺(tái)式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計(jì)約8萬(wàn)元。放假期間，案犯前后三次來(lái)該校作案，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺(jué)。事后，公安部門經(jīng)與學(xué)校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學(xué)校的安保工作機(jī)制運(yùn)行不流暢。案發(fā)當(dāng)時(shí)學(xué)生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴(yán)重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問(wèn)題，也正是接下來(lái)本文所要探討的重點(diǎn)。

2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足

現(xiàn)如今，各大高校為了減輕負(fù)擔(dān)，將物業(yè)管理工作由傳統(tǒng)的校后勤部門統(tǒng)管轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)校后勤部門分管下的物業(yè)管理公司專業(yè)化承包管理。由于高校物業(yè)管理起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問(wèn)題。

2.1安全制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)管理轄區(qū)的管理制度。各高校的物業(yè)管理部門雖然也建立了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)劃等相關(guān)制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，且與安全相關(guān)的制度未明確、未上墻的現(xiàn)象普遍存在。由于制度不完善，物業(yè)管理人員在面對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患及安全事件時(shí)往往以置之不理，以任其發(fā)展的態(tài)度對(duì)待，致使事件未得到及時(shí)處理，隱患未得到及時(shí)排除，造成嚴(yán)重?fù)p失。

2.2人員構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)化水平不高

物業(yè)管理公司承包管理模式下的物業(yè)管理人員多為勞務(wù)派遣，由于工資待遇低、工作性質(zhì)等因素，從事物業(yè)工作的人員構(gòu)成往往參差不齊、成分復(fù)雜，同時(shí)人員年紀(jì)較大、學(xué)歷層次較低，大多為退休人員再就業(yè)，雖然組成了物業(yè)管理的各個(gè)崗位，看似形成了專業(yè)化的隊(duì)伍，其實(shí)各個(gè)崗位的專業(yè)化水平亟待提高。

2.3部門分工不明確，交叉環(huán)節(jié)存在盲區(qū)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全工作是后勤部門與保衛(wèi)部門管理工作上的交叉環(huán)節(jié)，同時(shí)也是工作漏洞之一。在高校，物業(yè)合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業(yè)公司，原則上物業(yè)管理工作受后勤部門統(tǒng)管，同時(shí)在某些工作內(nèi)容方面學(xué)校有關(guān)部門也具備監(jiān)督管理權(quán)。例如：安全保衛(wèi)工作方面，保衛(wèi)處就應(yīng)該享有監(jiān)督權(quán)；學(xué)生管理工作方面，學(xué)工處應(yīng)享有監(jiān)督權(quán)等等。然而，事實(shí)上，在大多數(shù)高校，物業(yè)管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監(jiān)管，其他部門無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。這就形成了物業(yè)管理責(zé)任區(qū)域內(nèi)的安全工作由其本部門負(fù)責(zé)，即使在保衛(wèi)部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)人員有脫崗、遲到早退現(xiàn)象的情況下，保衛(wèi)部門對(duì)物業(yè)管理人員的管理和考核無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)的局面，致使盜竊等案件頻發(fā)。

2.4員工技術(shù)有待提高

為滿足新形勢(shì)下安全保衛(wèi)工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設(shè)施不斷增加。為發(fā)揮各項(xiàng)技防設(shè)施的實(shí)時(shí)報(bào)警、實(shí)時(shí)監(jiān)控等作用，在建設(shè)技防工程時(shí)，有少數(shù)安全平臺(tái)系統(tǒng)安裝在各物管站點(diǎn)。然而，大多物業(yè)管理人員都無(wú)消防、安防特殊職業(yè)上崗證，對(duì)這些技防設(shè)施不熟悉，對(duì)平臺(tái)操作不熟練，甚至連平臺(tái)系統(tǒng)的“復(fù)位”、“輸入密碼”等較為簡(jiǎn)單的步驟也無(wú)法完成。設(shè)備一旦出現(xiàn)報(bào)警信息，往往不是第一時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，而是通知校保衛(wèi)部門，從而錯(cuò)失了處理事件的最佳時(shí)間。因此，物業(yè)管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術(shù)的同時(shí)也需提高計(jì)算機(jī)應(yīng)用、安全技能等多方面的專業(yè)技術(shù)知識(shí)。

3解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨問(wèn)題的對(duì)策

為營(yíng)造良好的校園環(huán)境，保障師生的人身財(cái)產(chǎn)安全，急需解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨的問(wèn)題，主要應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作：

3.1建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作制度

高校安全保衛(wèi)工作是保證高校教學(xué)秩序正常進(jìn)行的首要前提，建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作新制度是進(jìn)一步做好高校安全保衛(wèi)工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理公司和學(xué)校對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡的了解。之后，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)管轄區(qū)域的實(shí)際情況，對(duì)安全保衛(wèi)工作制定完善詳盡的規(guī)章制度，以此促進(jìn)管理過(guò)程中保衛(wèi)工作的科學(xué)化、規(guī)范化、制度化，同時(shí)通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，并做到及時(shí)修訂、完善，最后制定出最符合實(shí)際的規(guī)章制度。其次還要明確各區(qū)域安全責(zé)任人，實(shí)行責(zé)、權(quán)結(jié)合，層層落實(shí)，形成有效的部門管理體制。

3.2明確管理部門，層層落實(shí)責(zé)任

學(xué)校必須明確物業(yè)管理公司的直接管理部門，并依照“誰(shuí)管理，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則，層層落實(shí)責(zé)任。一直以來(lái)，后勤部門大多為物業(yè)管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業(yè)合同的為招標(biāo)辦或基建等部門，在未明確物業(yè)直接管理部門的情況下，一旦發(fā)生事故后易產(chǎn)生推諉、踢皮球等現(xiàn)象，從而無(wú)法追究責(zé)任。所以，明確物業(yè)管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業(yè)具體部門的同時(shí)，保衛(wèi)部門應(yīng)與該直接分管物業(yè)的部門簽訂安全責(zé)任書(shū)，進(jìn)一步明確安全責(zé)任。分管物業(yè)具體部門再與物業(yè)管理公司簽訂安全責(zé)任書(shū)，物業(yè)管理公司再與各分站點(diǎn)簽訂，以此類推，層層落實(shí)，將安全工作細(xì)化到每個(gè)員工的崗位上。這樣若發(fā)生安全事故，是誰(shuí)的管理區(qū)域，誰(shuí)的工作內(nèi)容，誰(shuí)的責(zé)任，一目了然，更便于事故發(fā)生后的責(zé)任追究，同時(shí)也間接提高了學(xué)校有關(guān)部門、物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理人員的安全責(zé)任意識(shí)，減少了保衛(wèi)部門的壓力，大大提升物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。

3.3加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍

首先，要把好合同關(guān)，學(xué)校在與物業(yè)管理公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)將人員具備一定消防、安防專業(yè)技能納入在內(nèi)，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業(yè)證書(shū)，持證上崗。其次，要求物業(yè)管理公司定期開(kāi)展員工安全知識(shí)培訓(xùn)與實(shí)戰(zhàn)演練，同時(shí)也需加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，提高專業(yè)知識(shí)和技能水平。再者，組織物業(yè)管理人員認(rèn)真學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)等新技術(shù)，做到會(huì)使用安保器材，會(huì)操作安全平臺(tái)。最后，作為物業(yè)管理人員也應(yīng)維護(hù)好管轄區(qū)內(nèi)的各種安保設(shè)備，如滅火器、消防水帶、監(jiān)控設(shè)備等,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.4加大監(jiān)督力度，建立獎(jiǎng)懲制度

安全保衛(wèi)工作做得好與否，很大層面上取決于監(jiān)督以及獎(jiǎng)懲的力度。首先，學(xué)校保衛(wèi)和分管物業(yè)工作等有關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行有效監(jiān)督，主要包括：對(duì)各類值班臺(tái)賬的檢查，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)技術(shù)技能的操作考查，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔(dān)起責(zé)任。其次，建立獎(jiǎng)懲制度，分管物業(yè)工作部門要求物業(yè)公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評(píng)比，以現(xiàn)金、獎(jiǎng)品等方式獎(jiǎng)勵(lì)榮譽(yù)稱號(hào)獲得者，當(dāng)然，對(duì)于造成安全事故的人員，也可通過(guò)扣工資、通報(bào)批評(píng)等方式處罰。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的方式，逐步提高物業(yè)管理人員參與安全工作的積極性。針對(duì)物業(yè)管理公司，學(xué)校可以每年組織一次對(duì)物業(yè)管理公司的專項(xiàng)評(píng)比，評(píng)委由學(xué)校有關(guān)部門、學(xué)生、教師等組成，評(píng)比內(nèi)容為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的員工服務(wù)意識(shí)、安全保障能力等各項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)評(píng)比結(jié)果，決定是否在與該物業(yè)公司續(xù)簽合同。

4結(jié)語(yǔ)

學(xué)校安全保衛(wèi)工作不僅僅是保衛(wèi)部門的工作，也是學(xué)校各部門、單位以及為學(xué)校提供服務(wù)的外界單位一項(xiàng)重要任務(wù)之一，同時(shí)也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關(guān)心安全，才能人人都安全。

作者：金鶴齡 夏錦鑒 單位：中國(guó)藥科大學(xué)保衛(wèi)處

參考文獻(xiàn)

篇13

一、學(xué)生公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)

學(xué)生公寓的物業(yè)管理既不同于傳統(tǒng)的行政管理，又不同于一般意義上的居民小區(qū)的物業(yè)管理。高校后勤實(shí)現(xiàn)社會(huì)化后，學(xué)生公寓開(kāi)始呈現(xiàn)委托物業(yè)公司代管的趨勢(shì)，進(jìn)駐學(xué)生公寓的物業(yè)管理公司與社會(huì)上其他物業(yè)管理公司相比較，它們?cè)诒举|(zhì)上并無(wú)太大的差別。但由于服務(wù)對(duì)象的不同和物業(yè)本身屬性的特殊性，使得學(xué)生公寓的物業(yè)管理在實(shí)際運(yùn)作上和管理要求上必然有別于一般的住宅物業(yè)管理。

1、學(xué)生社區(qū)的同質(zhì)性強(qiáng)，對(duì)服務(wù)的需求意識(shí)高

同質(zhì)性即指社區(qū)居民在年齡大小、文化知識(shí)層次、思想覺(jué)悟水平、社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)狀況等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)異質(zhì)性強(qiáng)。而高校的學(xué)生，雖然來(lái)自不同的地區(qū)，但是他們的文化層次、思想觀念等并無(wú)明顯的差異性。同時(shí)，學(xué)生社區(qū)成員整體素質(zhì)高，對(duì)服務(wù)的需求意識(shí)更為強(qiáng)烈，要求服務(wù)的內(nèi)容體現(xiàn)高層次，具有既重視物質(zhì)又重精神的特點(diǎn)。

2、學(xué)生社區(qū)和一般居民社區(qū)功能有明顯差異

一般居民小區(qū)主要以生活、居住為主；而學(xué)生社區(qū)除了要營(yíng)造干凈、整潔、有序的生活環(huán)境外，還要提供完備的服務(wù)體系和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，營(yíng)造出良好的育人氛圍。學(xué)生對(duì)知識(shí)、情感、信息、文化和精神生活充滿強(qiáng)烈的欲望，決定他們需要有更高層次的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)設(shè)施來(lái)滿足，與一般居民更多渴望得到基礎(chǔ)性保障和福利性照顧的日常生活需求是明顯不同的。

3、學(xué)生社區(qū)必須有更為安全有序的服務(wù)保障

由于學(xué)生們社會(huì)閱歷缺乏，再加上安全意識(shí)和自我防護(hù)意識(shí)十分淡薄，更需要學(xué)生公寓的物業(yè)管理部門充分發(fā)揮服務(wù)與育人的功能，強(qiáng)化安全管理，利用科技手段加強(qiáng)學(xué)生社區(qū)的安全管理，保障社區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

二、學(xué)生公寓物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)

1、管理的內(nèi)容

學(xué)生公寓的物業(yè)管理主要涵蓋兩方面內(nèi)容：

一是對(duì)硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等與學(xué)生生活密切相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的管理。在物的管理上，要確保環(huán)境幽雅，設(shè)備齊全，交通便捷，衛(wèi)生清潔，生活便利。更具體的體現(xiàn)在小區(qū)綠化、衛(wèi)生、設(shè)施、安全系統(tǒng)、生活超市等維修服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)上。這是物業(yè)管理部門為同學(xué)們提供的較低層次的也是最基本的服務(wù)。

二是對(duì)軟件――人的管理與服務(wù)。主要體現(xiàn)在身心安全服務(wù)、生活需求服務(wù)、知識(shí)信息服務(wù)、心理咨詢、文明教育及思想政治教育等，同時(shí)也包括對(duì)違反規(guī)章制度和不盡責(zé)任義務(wù)的學(xué)生的監(jiān)督、約束和教育。

2、管理的側(cè)重點(diǎn)

美國(guó)在上世紀(jì)80年代提出了基于馬斯洛需要層次論（生理需要、安全需要、歸屬和愛(ài)的需要、自尊需要、自我實(shí)現(xiàn)的需要）的高校學(xué)生住房管理總體目的的五級(jí)連續(xù)體，第一級(jí)：提供令人滿意的物理環(huán)境；第二級(jí)：提供適當(dāng)?shù)脑O(shè)施管理和維護(hù)；第三級(jí)：為建立和保證相容的和合作生活環(huán)境制訂規(guī)章制度；第四級(jí)：培養(yǎng)代表責(zé)任公民和學(xué)習(xí)氣氛的人際交往環(huán)境；第五級(jí)：為學(xué)生的成長(zhǎng)和發(fā)展提供機(jī)會(huì)。

首先，高校學(xué)生公寓管理是物業(yè)管理的組成部分，本身具有服務(wù)行業(yè)的一般特性和物業(yè)管理的基本功能。其次，學(xué)生公寓還具有別的物業(yè)所不具備的特殊性，管理者和服務(wù)人員肩負(fù)著第二老師的職責(zé)，在給同學(xué)們提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，還要通過(guò)嚴(yán)格的管理，耐心的授教、積極的引導(dǎo)，讓學(xué)生們?cè)谏钪袑W(xué)會(huì)做人。基于以上分析，學(xué)生公寓的物業(yè)管理主要是通過(guò)對(duì)物的管理和為人的服務(wù)，管理與服務(wù)結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)育人的目標(biāo)。

學(xué)生公寓不僅是學(xué)生日常生活與學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，更是課堂之外對(duì)學(xué)生進(jìn)行思想政治工作和素質(zhì)教育的重要陣地。眾多高校都把公寓作為對(duì)大學(xué)生進(jìn)行思想教育的重要基地之一，當(dāng)前高校學(xué)生管理的一個(gè)趨勢(shì)就是學(xué)生管理的基點(diǎn)從班級(jí)逐漸轉(zhuǎn)到宿舍（公寓）。改進(jìn)和加強(qiáng)學(xué)生公寓管理，是高等學(xué)校后勤社會(huì)化改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。

綜上所述，高校物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建“和諧校園”的過(guò)程中有著重要的作用，學(xué)生公寓物業(yè)管理企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)在于育人。學(xué)生作為服務(wù)對(duì)象這一特殊的群體，就決定了學(xué)生公寓的物業(yè)管理要強(qiáng)化服務(wù)育人功能，弱化經(jīng)營(yíng)目的；強(qiáng)化以人為本，以教育為本的管理服務(wù)理念。

三、學(xué)生公寓物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)育人功能的主要途徑

“服務(wù)育人”是學(xué)生公寓物業(yè)管理所制定的出發(fā)點(diǎn)。學(xué)生公寓管理是學(xué)校教育的延伸、素質(zhì)教育的重要陣地！因此，作為物業(yè)管理公司，必須深入到學(xué)生生活的方方面面，必須為學(xué)生的日常學(xué)習(xí)和生活提供全方位的綜合服務(wù)。讓學(xué)生滿意，讓家長(zhǎng)滿意，讓學(xué)校滿意。物業(yè)管理部門只有通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能贏得同學(xué)們的滿意，進(jìn)而才能達(dá)到育人的目的，實(shí)現(xiàn)育人功能的主要途徑如下：

1、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)水平，保證服務(wù)質(zhì)量

高校后勤社會(huì)化改革使得物業(yè)管理企業(yè)逐步從學(xué)校行政管理體系中分離出來(lái)，但是很多人的思想并沒(méi)完全分離。隨著時(shí)代的發(fā)展，學(xué)生對(duì)宿舍物業(yè)管理工作的要求也越來(lái)越高，光靠經(jīng)驗(yàn)型的管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須引進(jìn)規(guī)范化管理（ISO管理體系），實(shí)施人性化管理、目標(biāo)管理等科學(xué)管理模式，提高服務(wù)水平。目前大多數(shù)學(xué)生物業(yè)管理人員的文化素質(zhì)普遍偏低，年齡偏大，而且多數(shù)人沒(méi)有受過(guò)正規(guī)的專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)管理的意識(shí)和能力，只充當(dāng)了“看門人”的角色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到管理育人、服務(wù)育人的要求。

因此，提高管理人員的素質(zhì)，是保證服務(wù)質(zhì)量的前提和根本。一方面要積極引進(jìn)高素質(zhì)的宿管人員；另一方面加大對(duì)現(xiàn)有管理人員的培訓(xùn)工作，挖掘老員工的潛力，加強(qiáng)培訓(xùn)和再教育工作。宿舍管理服務(wù)一線的員工是直接與學(xué)生打交道的，他們的思想意識(shí)、工作水平、服務(wù)態(tài)度直接決定了物業(yè)企業(yè)在學(xué)生眼中的服務(wù)質(zhì)量。能與同學(xué)們進(jìn)行心靈的溝通，滿足他們一些生活需要、心理指導(dǎo)等更高層次的需求，是現(xiàn)代學(xué)生公寓物業(yè)管理人員必須具備的能力，這樣才能達(dá)到育人的目的。

2、了解顧客需求，擴(kuò)充服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)層次

只有針對(duì)客戶的要求，“投其所好”，物業(yè)管理的服務(wù)才能被較好地接受并取得良好的效果。要改變生硬的工作思路、工作方式，與學(xué)生真正建立良性互動(dòng)的關(guān)系?？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)立意見(jiàn)箱、舉辦懇談會(huì)、開(kāi)辟宿管論壇等形式，多渠道多途徑地了解學(xué)生的意見(jiàn)與建議，然后針對(duì)性地制定管理服務(wù)方案。

目前物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容單一，層次不高。物業(yè)管理有限的服務(wù)僅僅體現(xiàn)在樓內(nèi)值班、設(shè)備的小修、零修等小范圍內(nèi)。這些簡(jiǎn)單的服務(wù)內(nèi)容已不能滿足同學(xué)們的需求，他們需要更方便的生活服務(wù)，如生活超市或自動(dòng)售貨機(jī)，代送報(bào)紙、信件、牛奶、飲用水等；需要更快捷的信息交流，如網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、通訊設(shè)備等；需要更多的心理和生活指導(dǎo)，如心理咨詢、就業(yè)咨詢、良好生活習(xí)慣的培養(yǎng)等，這些都是物業(yè)管理部門需要提供但又未能提供的更高層次的服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該多途徑和多渠道的提供服務(wù)。

3、加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范管理與服務(wù)

學(xué)生公寓物業(yè)管理的管理服務(wù)育人工作，其中首要的一點(diǎn)是制度育人。只有制度建設(shè)和執(zhí)行得好，物業(yè)管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好習(xí)慣的養(yǎng)成，一靠思想引導(dǎo)和組織活動(dòng)；二靠嚴(yán)格管理，制度建設(shè)不可少。規(guī)章的執(zhí)行需要有相應(yīng)的配套措施，在學(xué)生公寓的管理制度中可以增加一些粗細(xì)搭配、長(zhǎng)短互補(bǔ)、剛?cè)嵯酀?jì)的規(guī)則與方案。如：《學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》、《公寓管理手冊(cè)》、《遵守規(guī)章積分制》、《住宿協(xié)議書(shū)》、《學(xué)生公寓委員會(huì)（民主管理委員會(huì)）章程》、《設(shè)立“心理咨詢?nèi)铡睂?shí)施方案》、《公寓制度》、《書(shū)刊交流活動(dòng)管理辦法》等等。規(guī)定中有獎(jiǎng)勵(lì)、有督導(dǎo)，管理中更有愛(ài)護(hù)和幫助。

各項(xiàng)管理制度應(yīng)及時(shí)公開(kāi)，嚴(yán)格遵守。還要充分發(fā)揮廣大學(xué)生的主人翁意識(shí)、參與民主管理監(jiān)督的權(quán)力?！秾W(xué)生公寓管理?xiàng)l例》是規(guī)范學(xué)生公寓管理的綱領(lǐng)性文件，《住宿協(xié)議書(shū)》的簽訂，則要體現(xiàn)物業(yè)管理部門和住宿學(xué)生權(quán)利的對(duì)等性。在制度執(zhí)行方面，各級(jí)管理人員應(yīng)熟悉各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)公寓管理人員和學(xué)生要進(jìn)行制度培訓(xùn)，用制度來(lái)規(guī)范物業(yè)管理人員和學(xué)生的行為。另外，用ISO9000全面質(zhì)量管理體系來(lái)規(guī)范管理，加強(qiáng)服務(wù)過(guò)程控制，保持服務(wù)質(zhì)量的一致性。

4、學(xué)校與物業(yè)管理公司之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)

當(dāng)下高校公寓物業(yè)管理企業(yè)往往會(huì)處在“孤軍奮戰(zhàn)”的尷尬境地。有些時(shí)候，有些部門、院系忽視學(xué)生的宿舍生活管理，把擔(dān)子撂給物業(yè)就不怎么管了，對(duì)物業(yè)的工作也不是全力支持。這給物業(yè)管理工作帶來(lái)了不小的困難。只有徹底轉(zhuǎn)變工作態(tài)度，變被動(dòng)為主動(dòng)，多向院系、有關(guān)部門通報(bào)工作情況，把學(xué)生宿舍的情況通過(guò)一定渠道告知他們，以引起重視，配合物業(yè)的工作。

學(xué)?？梢栽O(shè)置統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，成立學(xué)生公寓管理委員會(huì)。該機(jī)構(gòu)及時(shí)協(xié)調(diào)學(xué)校組織部、宣傳部、學(xué)工部、保衛(wèi)處、團(tuán)委、后勤物業(yè)管理服務(wù)部門、網(wǎng)絡(luò)管理部門、各學(xué)院等相關(guān)單位之間的關(guān)系，妥善處理好教育、管理、服務(wù)等之間的關(guān)系，明確各單位之間的責(zé)、權(quán)、利。學(xué)生公寓的物業(yè)管理與服務(wù)由專門的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)，學(xué)生思想政治教育和管理由學(xué)校專門職能部門承擔(dān)。學(xué)生公寓按學(xué)生的人數(shù)比例配置專職輔導(dǎo)員，具體負(fù)責(zé)學(xué)生的思想政治教育、日常行為規(guī)范、法律法規(guī)與愛(ài)國(guó)主義、集體主義、社會(huì)主義教育，以及學(xué)生德育考評(píng)、突發(fā)性事件處理、心理健康知識(shí)輔導(dǎo)、黨團(tuán)學(xué)組織建設(shè)、文化建設(shè)、文明建設(shè)等。以學(xué)生公寓、樓、層、寢室為單位建立相應(yīng)黨團(tuán)學(xué)組織，在公寓輔導(dǎo)員的具體指導(dǎo)下圍繞學(xué)生公寓有關(guān)工作的總體部署開(kāi)展工作。

5、加強(qiáng)科技創(chuàng)安工作，確保學(xué)生社區(qū)安全

高校學(xué)生社區(qū)成員的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)必須提供更為安全有序的生活環(huán)境。為保證住宿學(xué)生的安全，物業(yè)管理部門要加大投入，加快學(xué)生社區(qū)科技創(chuàng)安工作的開(kāi)展。如安裝門禁系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一由保安24小時(shí)值班，自行車統(tǒng)一存放，在適宜的時(shí)機(jī)安裝監(jiān)控系統(tǒng)等?？傊?，學(xué)生社區(qū)的安全工作是重中之重，保證住宿學(xué)生的人身和財(cái)產(chǎn)安全，也是實(shí)現(xiàn)育人工作的基礎(chǔ)。

安全是學(xué)生宿舍管理的首要工作，由于少數(shù)學(xué)生為自己一時(shí)方便，使用違章電器、明火、蚊香等，極易引起火災(zāi)，造成人員傷亡財(cái)產(chǎn)損失。如果安全工作得不到保障，育人工作的開(kāi)展實(shí)施更是無(wú)從談起的。在創(chuàng)建安全校園的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)要注意“管理育人、服務(wù)育人”，但是往往在物業(yè)管理的過(guò)程中，安全檢查與學(xué)生利益會(huì)發(fā)生直接矛盾。后勤事情多、雜、繁，又是直接跟學(xué)生打交道的，稍有不慎就會(huì)給學(xué)生留下不好的印象。

所以物業(yè)管理服務(wù)要盡量給學(xué)生提供安全、舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，加強(qiáng)溝通理解，使他們信賴物業(yè)管理，共建和諧校園。要注意張貼檢查公告，多表?yè)P(yáng)先進(jìn)宿舍，同時(shí)對(duì)存在安全隱患的宿舍進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。要充分利用學(xué)生自律委員會(huì)、利用勤工儉學(xué)學(xué)生、通過(guò)學(xué)院輔導(dǎo)員等參加安全檢查活動(dòng)，組織學(xué)生相互參觀，及時(shí)化解物業(yè)管理行為中的矛盾和意見(jiàn)。

6、加強(qiáng)學(xué)生社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)造良好的育人環(huán)境

公寓文化是在學(xué)生公寓特定的時(shí)空條件下，為公寓所住的大學(xué)生們參與其中的各類文化活動(dòng)所表現(xiàn)和各類文化形態(tài)所表征的思想觀念、價(jià)值取向、心理活動(dòng)和行為方式的總和。作為大學(xué)生校園生活的三大支點(diǎn)（教室、餐廳、公寓）之一，公寓既是大學(xué)生學(xué)習(xí)、生活、娛樂(lè)、交往的重要場(chǎng)所，又是大學(xué)生思想、精神交流溝通的會(huì)合地。

學(xué)生公寓的文化活動(dòng)能夠切實(shí)加強(qiáng)學(xué)生公寓的思想政治教育和管理，推進(jìn)校園文化建設(shè)向?qū)W生公寓延伸，營(yíng)造良好的學(xué)生公寓文化環(huán)境，充分發(fā)揮文化的導(dǎo)向、陶冶、制約、促進(jìn)等育人功能。開(kāi)展社區(qū)內(nèi)的體育比賽，可增強(qiáng)同學(xué)們的集體價(jià)值觀念和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；開(kāi)展書(shū)法、繪畫(huà)、攝影比賽，可增強(qiáng)同學(xué)們的審美觀念和對(duì)生活、對(duì)大自然的熱愛(ài)；開(kāi)展讀書(shū)活動(dòng)，可開(kāi)拓同學(xué)們的視野，激發(fā)同學(xué)們對(duì)知識(shí)的渴望。學(xué)生能在公寓文化活動(dòng)的參與過(guò)程中，陶冶情操、培養(yǎng)興趣、開(kāi)發(fā)潛能、豐富文化知識(shí)、增強(qiáng)能力。同時(shí)，也促進(jìn)學(xué)生把自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)同集體奮斗目標(biāo)和社會(huì)要求相統(tǒng)一，從而起到促進(jìn)學(xué)生素質(zhì)全面提高的作用。文化建設(shè)使得物業(yè)管理要從單純的管理到“治理”到“善治”，真正達(dá)到“管理育人、服務(wù)育人”的目的。

7、引導(dǎo)學(xué)生自我管理、發(fā)揮學(xué)生組織力量

現(xiàn)在的大學(xué)生個(gè)性強(qiáng)、要求高，在進(jìn)行管理育人的時(shí)候不宜采用簡(jiǎn)單的批評(píng)教育，要善于引導(dǎo)他們進(jìn)行自我管理、自我教育。大學(xué)階段是學(xué)生完成社會(huì)化的主要時(shí)段，其良好的成熟發(fā)展也是物業(yè)管理服務(wù)的重要職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該以高度的責(zé)任感積極幫助他們進(jìn)行自我管理。這里所謂的“管理育人、服務(wù)育人”，不是簡(jiǎn)單地教會(huì)他們疊被子、打掃衛(wèi)生、不使用熱特快之類，而是要通過(guò)言傳身教培養(yǎng)學(xué)生學(xué)會(huì)生活、學(xué)會(huì)相處、健康成長(zhǎng)。這才是判斷物業(yè)管理深層意義上是否取得了“育人”成功的標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)際工作中，可以通過(guò)學(xué)生黨團(tuán)組織進(jìn)社區(qū)、通過(guò)組建學(xué)生自律委員會(huì)、開(kāi)展“雅室評(píng)比”、“宿舍文化節(jié)”等文化活動(dòng)等促進(jìn)學(xué)生自我管理。定期傾聽(tīng)同學(xué)們的意見(jiàn)，做到有訪必錄，有信必復(fù)，件件有回音，事事有著落。對(duì)同學(xué)提出的一些好的建設(shè)性意見(jiàn)與建議，除了立即采納外，還給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)學(xué)生自我管理，做公寓的主人。物業(yè)管理服務(wù)人員要多做一些引導(dǎo)，多創(chuàng)造一些條件，多搭建幾個(gè)平臺(tái)給學(xué)生。學(xué)生做到有效自我管理也一定程度上減輕了物業(yè)企業(yè)的一些管理難點(diǎn)，公寓逐步由靜態(tài)管理變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理，由日常管理發(fā)展為長(zhǎng)效管理，達(dá)到企業(yè)和學(xué)校的雙贏。