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森林資產；評估；資產核查；內容；方法

隨著我國林業體制的改革深入，如何更好的實現森林資產的評估核查也成為工作人員面對的重要課題之一。森林資源不同于其他礦產資源、可再生資源，其具有自身的特殊性，在新時期市場化進程中積極開展森林資源評估工作會有助于深化經濟體制的改革，進而反作用推動我國林業的優化可持續發展。筆者結合工作實踐，簡要探討森林資產核查內容，并探討資產核查方法，希望能夠促進森林資產評估核查工作進步。

1、森林資產核查的內容

第一，傳統森林資源核查的內容。在傳統森林資源核查的內容中通常是具有一定價值的林業，如林地、濕地等。若采用全面核查的方法，資產評估一般采用小班的方式制成表格全面反映評估的內容，其中包括：資產明細統計表、實物產量預測表、以及森林資源樣地因子調查表等。實物產量是傳統資產評估工作成敗的主要因素，其包括的內容主要是木材、林產品以及林果等。主伐樹木可以通過森林資源樣地因子調查表進行調查，而林果與其他農產品是林木產量的一部分，其產量的預測可以使用林木資源預測的模式。

第二，新形勢下森林資源核查的主要內容。隨著經濟的發展，物質文明的提高，人們越來越關注生態問題。森林具有吸碳、放氧、調蓄等功能，尤其是近年來，旅游業的興起，將會使有關森林資產評估的項目越來越多。森林資產核查的內容，除了商品效能之外，還應當增加生態效能和社會效能。若采用全面核查的方法，新增資產可以采用小班方式制定表達綜合反映其內容，同時按照對象的屬性科學增加樣地調查因子、資產明細統計等部分考慮；景區森林風景的等級評價則主要考慮森林生態景觀綜合調查因子、森林生態景觀綜合得分與等級等內容。

首先，要依據工作開展對象設定好森林資產評估的效益指標。由于進行森林資產評估，會有很多內容包括其中，如年度吸碳量、年度土壤流失量、以及森林調蓄率等。筆者結合工作經驗，總結出效益指標有以下：（1)涵養水源。森林能夠有效蓄水，這也是涵養水源能力的重要體現。對于森林涵養水分能力的影響因素包括：森林內植物的覆蓋面積、森林植被的覆蓋度、年度總降水量以及研究地區的產流降雨量等。相關具體的數據可以參照近幾年的研究結果，得出森林涵養水源的的總量后，應科學采用分析方法來討論價值估算，常用的方法是機會成本法。機會成本指的是不考了市場價格調節，采用犧牲替代收入方式對其進行估算。結合實踐，我們為了保護土地往往會放棄土地帶來的巨大經濟效益。因此我們可以通過森林涵養水源其所消耗的經濟成本來估算其經濟效益。（2）水土保持。土壤效益評估的方法有兩種：機會成本法、影子價格法。主要是從土壤的廢棄、有機碳、肥力等三個方面進行評估其經濟效益。關于土壤廢棄的價值估算通常簡單用土壤保持量同單位土壤的年均收益做乘法；而土壤有機碳的核查工作是需要參考土壤保持總量、土壤中平均有機碳的含量、以及碳稅率；土壤肥力的保持效益應當結合土壤保持量、土壤中個元素如N、P、K的含量等，并與化肥的效力進行對比，通過估算和參考近幾年的研究結果，可以得出土壤肥力的價值。

其次，生態景觀綜合因子調查。影響生態景觀綜合因子的因素大致是當地環境質量、開發條件和景觀質量等。開發條件其內容具有多樣化，如天文、水文、天象、生物及人文資源的評價及其等級，相關組合和旅游特色的評價，同時還要考慮到基礎設施是否完善、交通是否完善、是否處于適游期等多方面因素。對森林固碳效益的測度根據部分的不同可以從年積累量和先存儲量考慮，將這兩個評估值相加，得出結果就是森林固碳的總經濟效益。其次，生態景觀綜合評分及分級。評估森林對當地氣候的影響，需要從蒸發量、森林固碳量、以及水土保持等方面進行測定。當然，也可以采用機會成本法，指的是利用為保持地區森林環境所消耗的成本來進行森林對應產生的經濟效益。對各項指標進行數據化和數量化，根據數據評估生態資源質量的等級，從而調節氣候，維持生物的多樣性。

2、森林資產的核查方法

第一，傳統資產核查方法。根據我國頒布施行的《森林資源資產評估技術規范》的要求，在核查中要做到依據規劃進行調查，查閱林業部門的歷年檔案資料及編制好森林資產清單。同時，在森林資產核查中的方法應用可以選擇抽樣控制法、小班抽查法及全面核查法等。隨著林權制度改革完成以后，資產評估的主體將以農林為主體，并在生產實踐中全面使用這種核查方法。

第二，新形勢下森林資產的核查方法。新的森林資產核查方法以傳統核查方法為基礎，主要針對生態和社會效能的核查。例如：土壤侵蝕情況、森林調蓄情況和森林旅游等相關情況，還包括風景等級評定的相關內容。針對上述特點，資產核查的方法也做出了相應的變動，除了傳統的核查方法之外，還根據核查的特點相應增加了調查的樣點和踏查路線。樣點設置要按照森林的地勢形態，同時樣點核查的內容要做到全面準確，主要內容是：大氣、地面水、負離子、空氣細菌、土壤厚度、落葉厚度等數據。線路踏查的核查內容主要包括：景觀資源質量、土壤侵蝕類型及環境質量等。無論是傳統核查方法，還是新形勢下的核查方法，歸根到底還要告訴我們森林的重要性，我們不能為了經濟的發展，而放棄森林，因此從現在開始必須重視森林的保護，支持國家的可持續發展的政策，并努力實踐落實到實處。

隨著經濟的發展，人們在物質水平提高的基礎上，開始重視生態的保護，尤其是森林資源的保護，森林資源除了可以為我們帶來經濟效益外，還可以涵養水源、保持水土、防風固沙等作用，同時森林還可以吸收二氧化碳，放出氧氣，給我們帶來健康的生活，因此森林的保護非常必要。

參考文獻

[1]劉國才.新形勢下資產評估核查內容與方法[J].廣東科技，2015，(07):192-193.

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首先，根據文中所提供的背景資料個人認為蘋果園的價值是26.31314萬美元。如果采用市場法的話，需要利用市場上同樣或者類似的資產的近期價格來進行對比，但是文中只提供了醫生朋友蘋果園的價格是20萬美元，沒有此蘋果園關于年收益、成本、折舊、果園面積、地理位置和氣候等方面的信息，因此無法進行比較市場法不可行；如果采用成本法，被評估資產的重置成本無法得知，貶值因素也摸陵兩可，并且文中有經濟記錄所以成本法也不可行；如果采用收益法，我們已知蘋果園每年的收益是4.5萬元，折現率是15%，就可以計算出蘋果園15年后的價值是26.31314萬美元。

其次，故事中出現了三種估值方法即市場法、收益法和成本法。富有的醫生以他的朋友20美萬的蘋果園為例，將老人的蘋果園與朋友蘋果園的面積大小作對比，經過類別分析得出老人蘋果園的價值為50萬美元。以及，老人以他鄰居出賣的草莓園為對比計算出折現率，以上兩種都是市場估計法的反映。水果店老板沒有想到明年和以后各年蘋果的價值，IT精英考慮蘋果園未來的收益假設15年中每年收益10萬美元以150萬美元出價買下蘋果園，以及最后老人估價的方法即假設之后十年的平均值是4萬美元，最后15年末把蘋果園當木材賣可以獲得的2萬美元，以上三種都是收益估計法的反映。會計專業出身的大公司財務經理，考慮到蘋果園的購買成本和貶值因素，采用的是成本法。

再次，文中大部分的購買者估值過程都有失誤。飯店老板的出價5萬美元是不合理的，因為沒有看到蘋果的價值出價太低；水果店老板表示賣掉成熟的蘋果可以收獲10萬美元因此出價10萬美元，雖然看到了蘋果的價值但是沒有考慮到蘋果明年和今后潛在的收益，因此也是不科學的；IT精英考慮到了潛在的價值因素，但是忽視了施肥、管理、運輸、折舊、稅費等成本因素，而且有些年頭結的蘋果比其他年頭少、價格時高時低、成本也并非每年都相同，所以IT精英出價過高；醫生選取了一個參照物，根據老人蘋果園與參照物的面積大小出價50萬美元，顯然考慮因素過于單一，還應該加上蘋果的質量、價格、地理位置和氣候等方面的因素影響；大公司的財務經理用重置成本減去貶值因素，以原價15萬美元的價格企圖買到老人的果園，但是沒有考慮到時間的價值性，不同時間點上的價值是不能比較的，而且沒有考慮蘋果出售的收益，因此出價較低也不合理；最后一位買主證券投資員的估價方法比較科學，用收入減去成本折舊和稅費并根據實際情況算出了蘋果園平均每年收益為4.5萬美元，然后根據自己從事證券買賣的知識得出折舊率是20%，用4.5萬除以20%得出22.5萬即最后出價，比較科學，不過也有美中不足的地方。比如，他算出的成本并不是很精確，包括了老人并不需要的成本，折現率也并不準確。老人的方法也有一定科學性，一世紀拿得到手的現金做依據，并得出符合實際的折現率，但是沒有考慮到偶發因素比如數年后將需要大費周章修剪一番和噴灑農藥，而這個成本不會出現在現金流量中。因此，證券投資員和老人所出的價格都值得考慮。

最后，我認為估值中應該考慮風險因素。估值的風險主要由于估值人員、估值對象分別的經濟利益和外部的經濟環境兩方面。從前者的角度來看，風險主要有7點，分別如下：

（1） 估出來的價值主觀色彩較強，折舊、成本、折現率和價格都是評估人員主觀做出來的，模棱兩可并不準確估值比較困難；

（2） 未來存在不可預知性，將來偶然出現的成本或者受益的可能性的就能影響現在價值，所以估值比較困難；

（3） 評估師從為顧客服務、謀求顧客利益最大化的角度出發，常常會“為顧客說話”，將一些真實信息向顧客隱瞞，實際上并沒有估計出合理的價值反而損害了顧客的利益；

（4） 估值中存在“木桶理論”，即評估大多是由多個評估師一起做出的，這些評估師中有的知識豐厚、經驗豐富，有的知識較狹窄見解有失偏頗，然而在做出最后結論的時候往往有一票反對就不能通過一項估值，所以少數評估師的過失也有可能導致評估效率下降，無法做出正確的評估；

（5） 評估師為了獲取更高的報酬和收益，可能存在一種偏頗性心理即作出有利于評估企業的估值。有些企業為了上市等會請一些評估師來評估，若評估結果與預期的大相徑庭導致企業相關人員不甚滿意可能會拒絕支付或者少付評估費用，因此評估師為了獲得更高的評估費用會做出有利于公司上市的評估，從而使評估的獨立性打折扣，做出不科學的評估；

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隨著2008年全球金融危機影響的逐步消退,上市公司的資產注入掀起了新一輪的熱潮,上市公司資產質量的提高和經濟效益的規模化增長迎來了新的機遇,而資產評估是上市公司并購重組中的核心要件之一,是交易定價的重要基礎。資產評估因其有著客觀、公允的立場,往往成為交易雙方確定交易價格的主要依據。

一、上市公司并購重組概況

并購重組是指在市場機制作用下,企業為了獲得其他企業的控制權而進行的產權交易活動。上市公司并購重組主要包括控制權的轉讓(收購)、資產重組(購買、出售或者置換等)、股份回購、合并、分立等對上市公司的股權控制結構、資產和負債結構、主營業務及利潤構成產生較大影響的活動。

我國上市公司的并購重組,是在我國證券市場特定制度和政策環境及其變遷下產生和發展起來的,主要經歷了以下幾個階段:

1.萌芽階段(1993年―1997年):該階段經歷了從直接在二級市場收購“三無概念”股到更為現實的以國有股和法人股的協議轉讓為主,其主要特點是以市場自發探索為主。

2.快速發展階段(1997年―1999年):該階段上市公司并購重組的規模越來越大,并購重組次數大量增加,新的并購手段不斷涌現,控股權的變化成為并購重組的一種普遍現象。

3.調整規范階段(2000年―2005年):隨著證監會頒布《上市公司收購管理辦法》,收購市場逐步規范。交易數量未再有顯著增加,但實質性的“借殼”重組開始流行起來。

4.規范與創新階段(2005年―至今):上市公司控股股東確立了追求市值最大化的行為模式,要約收購、吸收合并、定向發行等創新不斷出現。

隨著國民經濟結構的戰略性調整,上市公司并購重組活動日益增多,并購重組在方式創新、效率提高上達到了一個新的階段。

二、資產評估在上市公司并購重組中的作用

資產評估是由專門的評估機構和專門的評估人員,依據國家規定的有關法律、法規和有關政策以及有關的資料數據,根據特定的評估目的,遵循適用的評估原則、評估范圍、評估程序和評估標準,運用科學的評估方法和統一的貨幣單位,對被評估資產的市場價值進行評定估算的過程。

我國資產評估業伴隨著證券市場的發展而成長,經歷了一個從不規范到逐步建立規范,從僅規范國有資產到規范不同所有權性質的企業的發展歷程,資產評估對于完善我國證券市場資源配置功能,促進上市公司并購重組的健康發展發揮著日益重要的作用。

在上市公司購買或出售資產中,除財政部強制性規定國有資產占有單位的資產轉讓、置換、拍賣、以非貨幣性資產對外投資等行為需要進行資產評估外,非國有資產的定價往往也依據資產評估的結果來確定,因此,資產評估在上市公司資產重組,特別是重大資產重組中扮演著至關重要的角色。2000年以來證券市場發生的重大資產重組的絕大部分都是以資產評估值作為交易定價的主要依據。以2009年為例,滬深兩市共有95家上市公司啟動重大資產重組,涉及的資產交易規模總計達3,205.96億元。

三、上市公司資產評估的方法及應用

從近年來上市公司重大資產重組的情況看,采用的資產評估法主要有以下三種:

1.重置成本法:是在現時條件下,被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值,估算資產價值的方法。用重置成本法進行資產評估的,應當根據該項資產在全新情況下的重置成本,減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額,考慮功能變化、成新率等因素,評定重估價值;或者根據資產的使用期限,考慮資產功能變化等因素重新確定成新率,評定重估價值。

但在持續經營假設前提下,運用成本法對企業價值進行評估存在一定的局限性。成本法是以企業要素資產的再建為出發點,無法把握持續經營企業價值的整體性和各單項資產的整合效應。

2.收益現值法:是指通過估算資產在未來經營中的預期收益,并按社會基準收益率折算成現值,然后累加求和,據以確定資產價值的一種評估方法。此方法運用的前提是:資產必須繼續使用,且資產與收益之間存在穩定比例關系,并可以計算;未來的收益可以正確預測計量;與預期收益相關的風險報酬能估算計量。

此方法,國外用的最普遍,在國內也是技術型資產評估的主要方法。它的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定,不考慮其成本。但并購重組外部環境的不成熟影響了企業整體價值評估收益法的準確性。收益現值標準基于被并購企業現有資產必定有未來收益的潛能,我國的市場經濟體制有待于進一步完善,投資體制、價格體系,企業資產重組、市場環境等方面也正發生較大變化,企業未來收益額及其與資產額之間的比例關系尚不能合理確定。

3.現行市價法:指在市場上選擇近期內交易的若干相同或近似的資產作為參照物,針對各項價值影響因素,將被評估資產分別與參照物逐個進行價格差異的比較調整,然后綜合分析各項調整結果,確定被評估資產價值的一種資產評估方法。此方法的適用條件是:市場上存在與被評估資產相同或相似的三個以上的資產交易案例,并可作為參照物;資產市場發達有充分參照物可取;價值影響因素明確,并且可以量化。

類似資產成交價格等可比數據的缺乏限制了企業整體價值評估時市場法的運用:被評估企業與參照企業之間的“可比”性和個體差異問題、企業交易案例的差異、不存在一個可以共享的企業交易案例資料庫、案例和交易的發生時間、市場條件和宏觀環境又各不相同。評估人員對這些影響因素的分析也會存在主觀和客觀條件上的障礙。

2009年,上市公司并購重組調查顯示,并購重組中購買、出售資產的評估方法仍以成本法和收益法兩種方法結合為主,評估結果以成本法結果為主,但收益法結果定價的比例顯著提高。在進行資產評估過程中,評估方法的運用時多種多樣的,評估機構需要根據不同評估對象的特點和所處的市場條件選擇最能客觀反映資產價值的評估方法,有利于提高評估結果的合理性,有助于客觀地發現價值。隨著評估方法逐步與國際接軌,評估方法的技術含量逐步提高,方法運用更為合理。

資產評估作為我國社會經濟活動中一個重要的中介服務行業,在社會主義經濟體制改革中發揮著十分重要的作用,已成為社會主義市場經濟不可或缺的重要組成部分。當前,國家對包括資產評估在內的市場中介行業高度重視,為我國資產評估行業的發展提供了前所未有的良好政策環境,我們相信在行業協會和監管部門的共同研究和推動下,評估行業以及上市公司的治理,會有更好的建設和發展。

參考文獻:

[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估.經濟科學出版社.2009.4.

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（一）實物期權的涵義

期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。

（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類

1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。

（三）房地產投資項目的實物期權特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產投資項目的實物期權定價模型

（一）B-S實物期權定價模型

B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產投資項目實物期權參數的修正

1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。

2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。

3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。

5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。

用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：

未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。

四、結論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。

對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

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近年來，隨著計算機軟硬件技術的飛速發展，3S（GIS、RS、GPS）技術對于空間數據實時、精確的獲取以及一體化的管理有顯著的優勢，將其應用于房地產評估系統中，可以大大提高其評估結果的動態性和可靠性。本文研分析了基于3S技術下的影響太原市收益性房地產價格的主要影響因素，以求為建立高效、經濟、適用的房地產動態數字化系統提供建議。

二、太原市收益性房地產經營收益的影響因素分析

1、太原自然和地理環境因素

（1）太原市的地理位置對不同類型房地產的影響

地理位置對商業的影響尤為明顯，目前太原市的商業非常發達：高、中、低檔的商場完備，從現有的商業分布來看，城市的各個區域都有適合該區域檔次的商場，高檔商場主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等市中心一類地段，商場的規模一般都很大，基本都采用豪華裝修；中檔商場對地段的要求不高，主要體現在規模和檔次上以及高檔的裝修；低檔商場一般地處城南、城西等二、三類地段。太原市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊收益性是最高的。實際在數字化房地產系統中，利用遙感技術（RS）進行太原市房地產信息采集；再利用全球定位系統（GPS）從遙感圖像（像片）中提取的信息進行定位，賦予坐標，使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統（GIS）進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定房地產的地理位置。

（2）太原市的地質條件

太原市位于太原盆地西緣、交城斷裂的轉折部位，是山西地殼結構最復雜、沉降幅度最大、磁異常與重力異常最顯著、地震活動頻度最高的地段。地質條件對于住宅的影響尤為明顯。在數字化房地產系統中，利用遙感技術進行太原市房地產地質信息采集；再利用全球定位系統使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定太原市房地產的地質條件。同時遙感技術可用于災情評估。

2、太原市的人口因素

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對收益性房地產的需求就會增加，房地產凈經營收益也就會上漲；而當人口數量減少時，對收益性房地產的需求就會減少，房地產凈經營收益也就會下落。比如太原市市中心相對于郊區而言，人口密度大，對收益性房地產需求大，房地產凈經營收益高。

3、太原市經濟環境因素

影響房地產凈經營收益的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產凈經營收益的影響都較復雜。經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產凈經營收益也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產凈經營收益變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。此因素可以在數字化房地產估價系統中進行參數設計，根據現狀實時更新數據。

4、太原市的城市規劃和稅收政策

影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有城市發展戰略、城市規劃、稅收政策、交通管制。

（1）城市規劃

城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，太原市的城市規劃是“南移西進”，受此影響，太原市南部房地產需求增大，房地產凈經營收益增加。

（2）房地產優惠的稅收政策

調整房地產交易環節稅收優惠政策，涉及土地增值稅、契稅、印花稅多個稅種。受此影響太原市房地產凈經營收益增加。

5、太原人的心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：一是太原人的時尚風氣；二是講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。三是太原人的“戀家”，太原人是比較戀家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市買房，愿意呆在山西。影響房地產經營收益增長。

三、總結與展望

收益性房地產之所以會成為亮點，這與它具有高收益的特點是密切相關的。建立基于3S的收益性房地產動態評估系統，不僅具有研究的理論價值，而且具有廣闊的應用前景。收益法是房地產評估時采用的一種重要方法，在數字化房地產系統進行設計時，收益法是必不可少的。進行經營收益影響因素的討論，對數字化房地產評估系統中收益法的實現與改進有著積極的作用。但是，為了更加完善太原市3S的不動產動態評估系統，還有待于深入研究收益性房地產影響因素。

參考文獻：

[1]張前勇，馬友平，常勝.3S技術導論[M].武漢：中國地質大學出版社，2006

[2]趙華平，張所地，吉迎東.動態地理信息系統的構建及其在地產評估中的應用[J].太原科技大學學報，2006，（03）

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    ①結束資產評估工作多頭管理的現狀,實行統一的行政管理。明確資產評估的行政主管部門,對資產評估行業進行統一管理,為評估行業的發展創造一個良好的外部環境。

    ②建立統一的行業自律組織,實行統一的行業自律管理。依照現有的與資產評估有關的行業組織(如注冊資產評估師、土地評估師、房地產評估師等)狀況,在相互協商的基礎上,由政府協調,組建統一的具有權威性的資產評估行業協會。統一的資產評估行業協會可以按照資產類型(如建筑物、土地等)和地區設立分會,從而做到既有利于不同類型資產評估的完善發展,又有利于不同地區資產評估之間的技術交流。同時,實行統一的行政管理,建立統一的行業自律組織有助于減少資產評估管理風險。

    3.建立注冊資產評估師的分類分級制度。分類是指對注冊資產評估師按其所熟悉的專業進行劃分,分為建筑評估師、土地評估師、機器設備評估師等。分類管理的好處是可以發揮每個評估師的專業特長。分級指對注冊資產評估師按其執業年限和經驗進行分級,一般可分為初級評估師、中級評估師和高級評估師。

    同時,建立注冊資產評估師的分類分級制度有助于減少資產評估執業風險。

    4.建立資產評估專家咨詢委員會。由于資產評估涉及的評估范圍太廣,而每個評估人員的知識面相對有限,因此,在資產評估行業協會的指導下,建立資產評估專家咨詢委員會,對評估機構和評估人員進行專業指導,十分必要。資產評估專家咨詢委員會可由財務會計、工程技術、經濟管理、金融、法律以及特殊資產(如自然資源、珠寶文物等)方面的專家組成。其基本任務包括:對資產評估的基本理論、基本方法及其法律法規等進行研究;研討資產評估執業中的難點、疑點問題;搜集與資產評估有關的信息資料并建立信息檔案;接受評估機構、評估人員以及社會各界關于資產評估有關問題的咨詢對無形資產評估進行研究;與國內外評估機構和評估人員交流與合作;評估人員的后續教育等等。建立資產評估專家咨詢委員會有助于減少資產評估執業風險。

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一、資產評估在當前國企改制中重要地位及所遇到的問題

資產評估是對資產某一時點的價格進行評定估算。它需要遵守公允的原則，依法進行，方法科學，按照法定程序，運用科學的方法，國有企業改制的方向之一是國企建立現代企業制度，實現多元化投資主體的參與，資產評估是改制前的必要程序。而且資產評估既要考慮了有形資產，又要考慮了無形資產的評估。

首先，改制過程中通過資產評估明確了財產權利，企業在進行改制過程中，對原國有企業資產進行評估明確了國有企業的財產權利，而且資產評估也使得企業的股份歸屬明晰，權責更加明確。其次，資產評估也能在一定程度上防止國資的流失，股份制改造、產權轉讓等相關經濟活動中，資產評估可以摒棄歷史成本的賬面凈值計價的方式，實現入股資產的提前評估，就這一角度而言，資產評估保證了國有資產的安全性。同時，資產評估是國企改制的必要前提，在法律層面，國企改制前必須進行資產評估，國有資產管理部門進行確認，在一定程度上保證了評估數據與實際價值的相符程度，繼而在改制后，企業產權能夠進入市場，進行產權交易的相關活動。

國企改制過程中，資產評估涉及到了方方面面，包括企業的設立、兼并重組、拍賣、租賃、破產、抵押擔保等方面，其所屬的各種資產都被納入到了評估的范圍之中，而國有企業在改制的各個環節都遇到了不同程度的國有資產流失，而這一問題的關鍵是國有資產標的信息的披露，產權價格評估機構在進行評估時由于與政府和相關企業的利益關系密切，從而造成了評估不能按照市場定價進行，產權評估行業的誠信危機，這就造成了企業改制違規上市、虛估資產、改虧為盈、掩蓋經營管理這些問題，使得企業所應承擔的風險成為社會、商業銀行的風險。

二、造成資產評估中問題產生的原因

在歷史上，我國國企的產權非常不明晰，而今將其產權一直不清晰，如今將資產進行定價，將評估的責任交與評估機構，評估的主觀性較大。評估機構一般將產權的所有權和財產權進行評估，難以考慮產權更廣的范圍，還包括一個更廣的范疇，評估過程中的土地處置問題、無形資產等資產評估較為困難。

（一）土地處置

國有企業的所屬土地使用權來源不同注定其處置評估應該采取不同的方式，現如今，我國在國企改制的實踐中，主要對土地使用權采取三種處置方式――保留劃撥用地方式、國有土地租賃、國有土地使用權出讓方式，第一種處置方式既然已經將國有土地使用權納入了改革資產范圍，即應該將其納入評估范圍，如此才能客觀評估國有企業的實際資產，不至于導致國有資產的流失。

（二）無形資產評估

無形資產是企業的寶貴資產，現如今，無形資產評估指標體系已經跟不上時代的發展，其公允價值需要反映在企業資產負債表中。而今，會計處理一般遵循審慎的原則，不將其納入資產負債表中，僅僅將外購的無形資產予進行確認，按照期限進行攤銷，使得企業財務信息的相關性和真實性難以獲得公允。

（三）評估機構

政府與買家的利益沖突嚴重使得評估人成為資產轉讓的焦點，在產權改革中國有資產被低估的現象嚴重，資產評估作為獨立行業，注冊資產評估師的專業水平偏低，造成評估失真。而且資產評估行業利潤豐厚，競爭激烈，很多評估機面對競爭壓力不得不進行低價競爭，很多必要的評估過程被忽略，其結果成為一張紙，必然會造成評估結果有失公正。

三、相關建議

（一）評估機構建設

評估機構是產權轉讓中資產評估的主導者，是評估的出具者，對于此行業，應該盡快完善行業的制度建設，建立資產評估的法律監督和懲戒體系，實現對評估行業的規范。其次，評估過程中應該保證避免行政干預，取消政府部門對國有資產評估項目的立項確認審批制度，實行備案制。同時，要建立評估機構質量監管體系，制定行業條例，加強行業內協作，完善自律機制。而且要加強評估理論和統一標準的研究，建立健全評估方法，摒棄主觀性缺乏科學的評估方法，防治國有資產被低估，造成國資流失。

（二）建立科學的無形資產評估標準體系

現如今，我國對無形資產的評估方式簡單，且較為隨意，缺乏標準，故應該完善《無形資產評估準則》，取消政出多門的沖突，對于涉及資產評估管理的主要部門的法規進行歸納，統一納入《無形資產評估準則》，加強對評估資格即資產評估師、房地產評估師、土地估價師的自律規范。

（三）根據目的進行資產評估

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各市物價局、財政局：

為規范資產評估收費行為，促進資產評估行業健康發展，根據國家發展改革委、財政部《資產評估收費管理辦法》（發改價格[2010]196號）規定，省物價局會同財政廳制定了《山東省資產評估收費管理辦法》和《山東省資產評估服務收費標準》，現印發給你們，自2011年1月1日起執行。省物價局、原省國有資產管理局《轉發國家物價局、國家國有資產管理局關于〈資產評估收費管理暫行辦法〉的通知》（〔1993〕魯價涉字第94號）自本辦法生效之日起廢止。

資產評估服務收費標準試行期兩年，期滿后另行公布。

附件：一、山東省資產評估收費管理辦法

二、山東省資產評估服務收費標準

二一年十二月二十九日

主題詞：收費管理 資產評估 辦法 通知

抄報：國家發展改革委、財政部。

附件一：

山東省資產評估收費管理辦法

第一條 為規范資產評估收費行為，維護社會公共利益和當事人的合法權益，促進山東省資產評估行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《國有資產評估管理辦法》、《資產評估收費管理辦法》和有關法規，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于山東省行政區域內經省級以上財政部門批準設立的資產評估機構，依法為委托人提供資產評估服務的收費行為。

省外資產評估機構來我省執行相關業務，其服務收費按照本辦法執行。

第三條 資產評估收費遵循公開、公平、公正、自愿有償和誠實信用的原則。

第四條 資產評估收費實行政府指導價和市場調節價。

資產評估機構提供法律法規和國家有關規定要求實施的資產評估服務（以下簡稱“法定資產評估服務”）實行政府指導價；提供自愿委托的資產評估及相關服務（以下簡稱“非法定資產評估服務”）實行市場調節價。

第五條 政府指導價的基準價及其浮動幅度，由省級價格主管部門會同同級財政部門制定。具體收費標準由資產評估機構與委托人在規定的基準價和浮動幅度內協商確定。

第六條 制定法定資產評估服務收費標準，應以資產評估服務的社會平均成本、法定稅金、合理利潤為基礎，并考慮經濟發展水平、社會承受能力、對資本市場、社會公眾的影響等因素確定。

第七條 實行市場調節價的資產評估服務，應由資產評估機構提出收費標準范圍，具體標準由資產評估機構與委托方協商確定。確定收費標準應考慮以下因素：

（一）耗費的工作時間和執業成本；

（二）評估業務的難易程度；

（三）委托人的承受能力；

（四）注冊資產評估師可能承擔的風險和責任；

（五）注冊資產評估師的社會信譽和工作水平等。

第八條 法定資產評估服務可實行計件收費、計時收費或計件與計時收費相結合的方式。

第九條 實行計件收費的法定資產評估服務，可以被評估資產賬面原值為計費依據，采取差額定率累進計算辦法收取評估費用。即按計費基數劃分收費檔次，分檔計算收費額、各檔相加為評估收費總額。

第十條 實行計時收費的法定資產評估服務，可按照完成資產評估業務所需工作人日數和每個工作人日收費標準收取評估費用。工作人日數根據評估項目的性質、風險大小、繁簡程度等確定；每個工作人日收費標準根據評估人員專業技能水平、評估工作的服務質量等確定。

第十一條 資產評估機構接受委托，應當與委托人簽訂資產評估服務業務收費合同（協議）或者在業務約定書中載明收費條款。

收費合同（協議）或業務約定書收費條款應當包括：收費項目、收費標準、收費方式、收費金額、付款和結算方式、爭議解決方式等內容。

第十二條 資產評估機構與委托人簽訂合同（協議）后，因故終止委托關系的，有關費用的退補和賠償依照《合同法》等有關規定辦理。

第十三條 采取招（投）標方式取得法定資產評估服務業務的，資產評估機構應當在規定的基準價和浮動幅度內合理確定投標報價。

第十四條 資產評估機構為委托人提供資產評估服務，應當嚴格按照相關法律、法規和評估準則，恪守獨立、客觀、公正的原則，履行必要的評估程序。

第十五條 資產評估機構向委托人收取評估費用，應當出具合法票據。

第十六條 資產評估機構應當在營業場所顯著位置公示評估項目、服務內容、收費方式、收費標準等，接受社會監督。

第十七條 資產評估機構應當嚴格執行資產評估收費管理辦法和收費標準，建立健全內部收費管理制度，保證評估質量，自覺接受價格、財政部門和行業協會的監督。

第十八條 資產評估機構評估收費中有下列情形之一的，由政府價格主管部門依照《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》實施行政處罰：

（一）擅自制定屬于政府指導價范圍內的評估服務收費標準的；

（二）超出政府指導價浮動幅度制定價格的；

（三）采取分解收費項目、重復收費，擴大收費范圍等方式亂收費的；

（四）不按規定提供資產評估服務而收取費用的；

（五）未按規定公示服務項目、收費標準的；

（六）其他價格違法行為。

第十九條 公民、法人和其他組織對資產評估機構或注冊資產評估師的價格違法行為，可向評估機構所在地的價格、財政主管部門和行業協會舉報、投訴。

第二十條 資產評估機構與委托人發生收費糾紛，資產評估機構應當與委托人協商解決，也可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第二十一條 資產評估機構受委托人委托，赴境外或港澳臺地區開展資產評估服務收取費用，可通過與委托人簽訂合同的方式協商確定。

第二十二條 本辦法由省物價局會同省財政廳負責解釋。

第二十三條 本辦法自2011年1月1日起執行。省物價局、原省國有資產管理局《轉發國家物價局、國家國有資產管理局關于〈資產評估收費管理暫行辦法〉的通知》（〔1993〕魯價涉字第94號）同時廢止。

附件二：

山東省資產評估服務收費標準

說明：1、上述收費標準上下浮動幅度為20%，實行差額定率累進計費。

2、計費基數：單項資產評估按帳面原值，無帳面值資產按評估值；無形資產按評估值；企業價值評估按資產總額加30%的負債總額計。

3、企業整體改制、企業上市、中外合資、破產清算、法律糾紛、證券期貨等相關業務服

服務收費,可按照評估項目的繁簡、風險責任、時間要求等因素，在不超過上述標準150%0%范圍內收取;司法鑒定業務按照涉案金額的1-10%收取。

二、計時收費標準

計時收費標準分為四檔，各檔次收費標準如下：

(一)法人代表（首席合伙人）、首席評估師（總評估師）：不超過1000元/人·時；

(二)合伙人、部門經理：不超過800元/人·時；

(三)注冊評估師：不超過500元/人·時；

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2.新會計準則的主要變化

新會計準則對資產評估的方法進行了優化，還提出了一些新的概念，對公允價值的定義進行了完善，對一些會計要素進行了重新定義，這影響了會計人員的工作理念，改變了會計人員以往的處理方式。新會計準則對財務信息披露提出了更高的要求，會計人員必須對公允價值提出了新的限定條件，還對會計利潤進行了調節，這可以真實的反映出企業的經營現狀，可以保證股東利益分配的合理性，還可以提高企業的盈利水平，有利于促進企業健康、長遠的發展。新會計準則對會計業務進行了調整，對資產評估業務進行了優化，對評估的方法進行了改進，下面筆者對新會計準確對資產評估的具體影響進行簡單的分析與介紹。

3.新會計準則對資產評估的影響

3.1新會計準則對資產評估、資產認定的影響

新會計準則對一些會計要素重新定義，也提出了新的資產概念。新會計準則對資產的新界定，一方面擴大了資產評估的業務范圍，要求對一些原來不需要評估的資產進行評估，如原來未納入核算范圍的生物資產；另一方面，對于評估客體的界定給出了相應的規范，要求評估工作的第一步就是在熟悉新會計準則中資產定義的前提下，根據資產特征明確評估對象。原來可能分別評估不能產生獨立現金流的三個相關資產，而三個資產組成的資產組能產生獨立于其他資產的現金流，現在應以三個資產所組成的資產組為評估對象，確定相應的評估方法。

3.2新會計準則對資產評估價值類型的影響

新會計準則包括歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值及公允價值等五種計量屬性，為會計業務提供了更為靈活的處理方法。同時，《資產評估價值類型指導意見》明確規定了資產評估業務價值類型的選擇，規范了資產評估中的價值類型與會計準則中價值類型的關系，要求注冊資產評估師執行以財務報告為目的的資產評估，應當根據會計準則等相關規范關于會計計量的基本概念和要求，恰當選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為評估結論的價值類型。

3.2.1公允價值確定的專業性分析

公允價值的使用加大了對資產評估服務的需求，進一步突出了評估師專業水平的重要性。資產評估師得出的公允價值不僅影響到被評估資產，也為相關行業的同類或類似資產提供了一個資產價值標準。使用的價值是否公允，是否符合會計準則的相關要求，如何得出合理的公允價值，都是關乎評估質量的核心問題。

3.2.2公允價值確定的操作性分析

公允價值的廣泛應用對資產評估專業水平提出了更高要求。評估人員首先必須熟悉公允價值的實質含義及其可靠計量標準：在市場活躍時，公允價值等于市場價；當市場不夠活躍時，公允價值應當以類似的資產的交易價格為基礎確定；對于不存在同類或類似資產可比交易時，公允價值則需要通過其它估值方法得出。

3.2.3公允價值帶來資產評估業務量的增加

許多原來以歷史成本計量的資產，在新會計準則中要求采用公允價值計量，如公允價值模式計量的投資性房地產將帶來資產的價值重估。企業交易活動中也大量引入公允價值，這意味著對資產評估業務需求量將大大增加。如《非貨幣性資產交換》準則規定，當交換具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量時，應采用公允價值計量。

3.3新會計準則對評估技術的影響

新準則對部分資產價值含義的規定有所變化。《固定資產》準則規定，企業外購的固定資產付款期限若超過正常信用條件，固定資產的價值等于購買價款的現值，而非各期付款總額；對于一些特殊行業的特定固定資產，應考慮棄置費用，其現值應計入固定資產初始成本。這些規定要求評估師在進行固定資產評估時，應明確固定資產的付款期限是否超出正常信用條件；如果存在融資性質，固定資產的價值是否應全部歸屬企業。

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1.1資產評估

資產評估指的是資產價值形態的評估，指的是專門機構、專業評估人員在按照相關法律規章制度及規定標準的前提下，利用科學合理的評估方式，將貨幣作為計算權益的統一標尺來對特定時點上的資產進行評估的一種行為。

1.2會計

會計師將貨幣作為主要的計量單位，以憑證為依據，利用專業的技術方式對單位的資金運作作出全方位系統性的核算監督，同時向相關方面供應會計信息、融入企業的經營管理當中，促使企業實現最大化社會經濟效益的一種經濟管理活動。

2 資產評估與會計的聯系

2.1資產評估與會計對象皆為經濟主體的資產

資產評估是在會計后的事項，其主要源于會計，資產評估工作當中包含了許多與會計有關的內容。我國資產評估對象是以財務會計制度的資產歸屬類別來進行設計的，資產評估學在項目評估方面闡述的口徑與會計是完全一致的，通常稱其為資產。

2.2資產評估中運用大量的現代會計計價方法

企業會計準則明確規定：企業在計量會計要素的過程當中，通常會將歷史成本運用進來，對可變現凈值、現值、公允價值進行計量，從而確保確定的會計要素金額能夠得到準確性的計量。當資產產權有變動、交易的情況下，可通過現代計價方法進行資產評估，由于資產評估的過程當中是以資產公允現值來作為產權變動交易價格的，但是，賬面歷史成本依然未達到現實需求，為此需通過利用現代計價法來對資產現值進行更為準確地評估。整個資產評估過程當中僅僅是針對部分產權變動的資產、極少數企業全部資產是通過現代計價法進行評估的，為此，具體實施難度要減少很多。

2.3會計工作對資產評估結果的利用

按照《公司法》及相關法律規章制度的具體要求：投資方以非貨幣資產投資在進行資產評估，需將資產評估結果作為主要根據，從而確定最終的投資數額。在財務處理方面，資產評估結果往往會成為工期會計入賬的主要依據。除此之外，在企業兼并、充足、聯合等產權變動的時候，資產評估結構大都有可能成為產權變更后企業重新建賬、調整賬務的原始資料。為此，在特殊狀況下，會計計價有許多要利用資產評估結論的方面。

3 資產評估與會計的區別

3.1發生的前提條件不同

在會計學當中，資產計價是以歷史成本原則作為基本準則的，并且將企業會計主體不變與持續經營作為假設性基礎。資產評估通常會在產權變動、會計主體變動、作為會計主體的企業生產經營活動的突然中斷、以持續經營為前提的資產計價不能真實展現企業資產價值情況下加以運用的一種行為方式。

3.2計價原則不同

資產評估注重的是特定資產評估時點的市場價值。會計工作中資產的計價是對歷史成本的強調；會計計價則是對企業過去發生業務的一種展現。資產評估是將現實中已經發生的、未來即將發生的客觀事實作為基本依據，同時，配合資產評估人員的專業判斷及推理最K計算出來的一種結果。

3.3計價方法不同

資產評估需要在進行評估前期搜集各方面有價值的信息，在所需資料信息詳盡的基礎上，針對評估實體價值做出準確公平的判斷，其通常需運用替代原則、供求原則、預期收益原則來為準繩，從而做出與市場經濟需求相吻合的資產評估，其過于強調的評估人員的主觀判斷，這就會造成最終評估結果的不確定性非常明顯。會計計價則僅僅需要通過特定的核算方法對資產價值進行確定，通常這個價值只能在原始價值的基本前提下才能夠計算出的，縱使有可能與市場價值之間存在一定的差異性，但是在實際計價上更為真實、更加可靠。

3.4工作程序不同

會計工作具有固定的準則與程序，即便是在工作人員不同的情況下，只要是相同的工作，其最終的結果亦是一樣的。然而，資產評估工作的自由度是非常大的，對同一塊土地進行評估，其價值最終有可能會存在極大的差異，為此，則要求資產評估人員定要嚴格遵守職業道德，以客觀、公正的事實為依據，供應真實的交易價格信息，從而為信息使用者提供優質的信息服務。

4 促進資產評估與會計的共同發展

4.1改變會計報告格式，實行會計報表表內信息與表外資料披露相結合

以我國的相關法律規定為依據，除上市公司在發行浮漂、發生交易行為過程中需公布其資產評估和賬目調整的相關資料以外，其相關的資產變動、其對企業財務狀況與經營成果的影響等信息，為此，本人認為，應當對現有的會計準則條目作出相應的修改，利用資產評估報告針對當前會計報表當中的不足之處加以針對性的完善。

4.2明確資產評估和會計計價各自的作用

會計計價是以歷史成本、成本與市價最低為基本準則的，同時配合謹慎原則的具體應用，為此，會計賬面數據要比市場價格要低一些，從而造成比企業價值評估低的結果產生。對于政府管理、投資者、企業內部管理需求來說，會計計價方式是比較適合的，我們并沒有完全將市場價格代替現行會計計價的合理利用。但是，為了確保產權交易的公平公正，我們不能講資產評估的重要作用完全忽視，這是一種十分錯誤的行為。

4.3加強評估界與會計界有效協作

在現代市場經濟中，資產評估與會計都是非常重要的基礎行業，縱使他們在基礎理論、工作程序、方法等方面有著自身的特點。隨著新會計準則的落實與實施，資產評估與會計的關系越來越密切，二者互相依存、相互支持、共同發展。為此，我們要不斷地強化評估領域與會計領域間的密切協作，實現評估與會計的有效性互動，從而推動各個行業都得到共同地進步與發展。

參考文獻：

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引言

目前國內外許多地區的專家學者都在研究評估方法，并關注評估方法對評估結果合理性產生的影響。資產評估屬于比較常見的一種資產價值估算方法，其結果對資產評估結果產生直接影響。如果評估方法不夠理想，可能會導致評估結果出現錯誤或者是評估結果不合理。科學化的評估方法，可以有效提升評估結果準確性、評估結果合理性，所以必須要關注資產評估方法的選擇，下文將對其進行分析。

一、在選擇評估方法時需要關注的要點

評估方法的選擇，會受到多方面因素的影響，在選擇時要關注下述幾方面的要素：

1.保證方法和評估對象相適應

在選擇評估方法的時候，工作人員最先應當考慮的問題就是評估的目的，根據評估目的來判斷第一步要開始的評估方法。評估的方法會受到來自許多方面條件的影響，而且不同評估方法場地條件需求不同。相關的評估部門也要根據不同地區、不同時間段的評估對象來選擇最能夠反映出資產價值的地點進行評估。資產價值類型會影響到評估的方法選用，因為目前比較常見的評估方法，其能體現出的資產價值類型或者是資產的價值屬性是不同的，選擇不同的評估方式，最終的結果也是不同的。

2.類型制約

因為不同類型資產的評估方式不同，所以在選擇評估方法的時候，也要根據資產的類型來選擇最適合的評估方法。比如在對各種工廠生產所用機械設備進行評估的時候，可以使用成本分析法。因為分析法在使用的過程中可以產生很多數據，這些數據對日后的估算十分重要。而針對一些摸不到、看不到的無形資產，則可以通過收益法來進行評估。因為想要使用收益法進行評估，最必要的一個前提就是評估對象是無形資產。一般來說在經濟發展比較好的地區，可以找到高實用性的參照物，此時就可以利用參照物進行評估。

3.數據參數資料的完整性

在通過一些評估途徑或者是評估方法進行評估的時候，工作人員要先考慮到數據資料以及相關數據參數的準確性以及是否可以獲取這些資料。比如在使用收益法進行評估的時候，可以先對企業之前一段時間內的歷史效益情況進行分析，計算出該企業的實際資金回收率，并明確企業當前的日常經營情況會對企業未來產生何種影響。利用某途徑或者是某方法進行評估的時候，工作人員要評估出與項目相同或者是和項目比較接近的一些交易狀態。比如通過市場法進行評估的時候，工作人員要先找到三個或者三個以上參照物，才能保證后續評估的準確性，如果找到的參照物不足三個，會影響到評估的準確性。

4.多種評估方法融合

利用不同的評估方法，從不同層面對其進行評估，提升評估結果合理性。通過各種方式對目標方案進行評估，如果評估方法和評估的結果差異比較大，可以幫助評估工作人員分析日常工作中存在的問題，并找出問題產生的原因，使其可以更加全面、更加深入的分析評估對象實際價值。

5.保證評估機構以及評估師的原則性

對資產進行評估，是對評估對象進行估價的一種過程。整個過程都是由評估師或者是資產評估機構主導的，所以評估師和資產評估機構對最終評估結果產生的影響也是比較大的。而且各種評估模式是死的，但是模式的使用者是靈活多變的，各種評估方式都需要由專業的工作人員進行評估。這種工作模式可能導致出現人為因素影響評估結果的情況。因為不同的資產評估結果對不同經濟主體利益產生的影響比較大，所以作為資產評估機構或者是資產評估師來說，必須要始終堅持獨立自主、客觀公正的工作理念，不能產生主觀意念主導評估結果的思想，也不能受客戶方面的影響。相關的評估結構還要不斷的提升內部控制以及風險管理工作效率，讓評估師始終都保持良好的職業道德。

6.提升評估師的專業能力

近年來隨著業務的開展，各地區的評估對象也開始從各種實體資產轉型到無形資產上。資產交易與前些年相比也變得更加頻繁，涉及到的領域也比較廣泛。各行業對資產評估的流程、結果、準確性、真實性也提出了全新的要求，所以傳統的評估方式已經不能滿足當前時展的需求。評估師只有不斷的優化自身技能，提升自己的專業能力，并將各種能力合理的應用到評估實踐當中，才能保證評估結果的準確性、客觀性，讓結果更加的合理。

二、資產評估結果合理性分析

以某公司的流通股為例，因為受到證監會的影響，A股上市公司大部分都已經完成了股權分置改革。股權分置改革條例最為核心的內容就是上市公司法人或者是上市公司非流通股的股東，可以通過支付流通股股東價值的方式來換取非流通股股票流通權利，所以受股權限制期影響，限制流通股票經濟行為需要評估。一般情況下，實務界都將這些不能流通的股票作為資產值來進行估算，但是這種估算方式并不能從根本上體現出流通股實際價值。針對該問題，目前最常見的就是通過B/S模型來處理。通過期權定價方法來評估該企業價值，結果較為準確。通過期權模型來估計股權折價額，理論相對比較明確，而且各種數據的來源也比較可靠，對股權價值、流通性受限股權價值估算都比較有效。

三、結束語

上文分別從資產評估方法選擇時要關注的問題以及資產評估結果合理性兩個方面，對資產評估相關問題進行了深入的分析，希望可以為后續研究奠定基礎，提升評估質量。

參考文獻：

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[3]潘肖瑤.無形資產價值評估失真影響因素分析[J].財會通訊，2015，16：59-61.

篇12

1 引 言

資產評估在我國建立和發展的時間比較短，但是隨著社會主義市場經濟體制的完善，資產評估業已顯示出廣闊的發展空間，在今后經濟發展過程中的地位和作用也會越來越明顯。與此同時，我國資產評估在這些年的發展中也出現了一些例如理論研究滯后的問題，因此，加強評估理論的研究，完善評估理論體系是我國資產評估業健康發展的基礎保證。

資產評估和會計、審計等專業服務業一樣，其存在與發展的根本基礎并非是法律法規的相關規定，而是社會經濟發展的必然需求。作為市場經濟的重要組成，資產評估具有深刻的經濟學基礎，在其產生和發展的背后，有著經濟學理論的支持。

2 交易費用理論

交易費用理論是新制度經濟學中重要的經濟理論，是整個現代產權理論大廈的基礎。交易費用是指企業用于尋找交易對象、訂立合同、執行交易、洽談交易、監督交易等方面的費用與支出。1937年，科斯首次提出“交易費用”的思想，后來威廉姆森系統研究了交易費用理論。該理論認為，企業和市場是兩種可以相互替代的資源配置機制，由于存在有限理性、機會主義、不確定性與小數目條件使得市場交易費用高昂，為節約交易費用，企業作為代替市場的新型交易形式應運而生。交易費用決定了企業的存在，企業采取不同的組織方式最終目的也是為了節約交易費用。交易費用理論使經濟學獲得了對現實經濟問題的新解釋力。

3 交易費用理論對資產評估行業的解釋

3.1 資產評估產生的經濟學基礎

新制度經濟學提出“契約人”的假設，認為人能達到的認知能力是有限的，人的理性是有限的。在無法直接實現利益的最大化時，只能轉而追求交易成本的最小化。人們在進行交易時難以做出正確的判斷和選擇，包括無法確定資產的合理或公允價值，因此交易方有必要采取措施對資產的價值進行分析，而不能完全依靠市場機制實現價值發現。交易方在這種條件下只能是自己主動尋找資產價值相關信息，或者尋找一些了解并愿意出售這些信息的人去購買信息。這樣對資產進行評估產生一種客觀需要。

另外，可以從資產本身所展現出的客觀特點來認識對資產評估的需求。交易的標的千差萬別，隨著社會生產的發展，資產的異質性將更加明顯。由于資產自身的特點以及市場的需求不同，不同資產的交易頻率也有很大的區別。交易越頻繁的資產其市場價格信息就越趨于真實，也易發現。而交易頻率低的資產，當事人無法直接從市場獲得相關價格信息，如果不借助于專業的評估，則無法做出合理的決策。因此，資產的專用性越強、交易頻率越低，通過市場價格機制的自發協調確定資產合理價值的成本就越高，對資產評估這一成本更低的安排的需求就越強。反之，通過市場價格機制的自發協調確定資產合理價值的成本就越低，對評估的需求就越弱。

總之，通過市場價格機制獲得有關資產價值的信息是需要成本的，這就是產生資產評估需求的經濟學基礎。

3.2 交易費用對資產評估行業的影響

在判定交易成本時，我們有兩種方式可以選擇：通過市場機制獲取資產價值信息，或者通過聘請專門的評估機構來進行信息的搜尋。理性的交易者會比較兩種方式的交易成本，選擇成本較低的方式，因此對評估潛在需求是否能夠轉化為真實的需求，取決于交易者對這兩種方式的成本比較。

資產評估機構能夠為交易雙方提供有關資產的信息，并在其中進行活動。資產評估機構搜尋信息必須支付成本，包括開始搜尋信息前有一定的先期投入成本。因此，交易者委托資產評估服務需要支付一定的費用為代價。

如果是交易方自己搜尋價格信息，其所負擔的成本包括直接成本與間接成本。直接成本為信息搜尋時所花費的時間、精力、金錢等；間接成本則是信息搜尋過程中的待成本及資金或商品的閑置成本等。通過市場價格機制自發確定價值的交易成本和進行評估的成本費用，隨著資產專用性、交易頻率和交易的不確定性的增加而增加，但是市場機制成本的增加在達到一定交易難度后要快于進行評估業務的成本的增加。

因此，評估行業必須盡可能地降低成本，才能得以更好地發展。

4 交易費用理論對資產評估行業成本控制的分析

4.1 資產評估活動成本

不管是交易雙方自己獲得資產交易信息，還是聘請資產評估機構進行資產評估獲得信息，都需要付出一定的成本，這部分就是交易費用。資產評估專業機構進行資產評估活動的成本主要包括事前成本、事中成本和事后成本三個方面。

事前成本主要是指進行資產評估工作前準備工作的前期投入，主要有：項目申報費用。該費用指的是在項目申請評估立項過程中發生的費用；合同討價還價成本。該費用是指就評估范圍、評估收費標準等內容協商達成一致意見過程的費用。討價還價確定的成本費用是評估方意愿支付評估價格與資產占有方意愿接受價格之差的函數。兩者的意愿價格相差越大，交易成本越大；信息搜尋成本。信息搜尋成本指的是搜集市場上資產交易、產權交易信息以及資產評估所需信息的過程中產生的成本，此成本受市場的大小、信息技術程度的影響；資產核查費。資產核查費是指在資產核查過程中產生的費用，不用類型的資產其核查費用也不盡相同。

事中成本主要為價值評定成本，即評估的主要進行階段所花費的費用。價值評定成本與所采用的評估理論方法、評估人員的能力水平等相關，資產評估人員的技術越高，成本越小。

事后成本是指評估主要工作完成后，評估報告的撰寫、審核和保存的費用。主要包括：評估報告制作費。制作費是指制作評估報告產生的費用，此費用相對較少，也比較固定，對整個交易成本的影響不大；評估結果審核費；存檔費用。

4.2 資產評估交易成本構成及控制分析

資產評估成本即上述成本的總和，有時由于評估對象和目的的不同，可能會與上述所列成本有些差異，但是基本上資產評估包括了以上成本。

在上述總和中，項目申報費用、評估報告制作費、評估結果審核費和存檔費用這幾項成本相對固定，變動影響不大。

合同的討價還價成本主要取決于交易雙方對信息的掌握程度，各自對交易價格的定位，此項成本不易減少。

信息搜尋成本受市場大小及信息技術程度的影響，市場大小是固定的，但是我們可以將信息技術應用到此環節，構建數據庫，降低信息搜尋的難度。

資產核查費，受資產的具置、使用狀況、交易頻率、評估方占有的資料等的影響，不同的資產其核查費可能差別較大。例如森林資源資產由于相對分散，核查費較高，企業內部固定資產核查難度就較小，費用較低。

價值評定成本，與評估技術以及評估從業人員資質水平有關。評估技術越成熟，評估過程就更簡單易行，可以通過構建評估模型，減少評估環節，降低總的評估成本。同時可以對評估人員進行培訓，提高知識儲備，這都是可以操作的。在對評估對象選定評估方法的時候，可能有多種方法可供選擇，一般會選擇比較容易實施、成本較小的評估方法。成本效益原則在資產評估中也具有價值。在實務中，由于成本的限制，我們有時并不需要采用最優的方法，由于條件的限制，有時只能采用次優的方法，這是現實狀態。另外，可以開發一些新的實用的評估方法，比如20世紀70年代興起的批量評估方法，它是在評估三大基本方法與財產特征數據的基礎上，結合數理統計技術和其他相關技術而形成的一種新的評估技術，具有節省工時與成本較低的優勢。

通過以上分析，我們可以看出，對資產評估交易成本產生影響的主要有三個方面：信息搜尋成本、資產核查成本以及價值評定成本，這就是降低交易成本的突破口，我們可以通過一些方法降低這些成本，從而大大降低資產評估交易成本，給資產評估帶來更大的優勢，促進評估業的迅速發展。

5 結 論

運用交易費用理論，可以對市場經濟國家中資產評估功能的發揮和資產評估行業的產生和發展進行經濟學的基礎分析，并有針對性的降低資產評估的交易成本，這對我國資產評估業的理論研究和實際工作具有一定的指導作用，并且有助于我國資產評估行業在經歷快速的外延式增長之后，認真思考行業的可持續發展之路。

參考文獻：

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篇13

1．客觀性。從廣義上講，只要開展資產評估工作，必然會出現由此而引起的遭受損失的事件。

2．不確定性。從個案來講，資產評估風險何時何地發生，發生何種類型的風險，發生的程度如何等具有不確定性。但通過人們的努力，可以將風險控制在盡可能小的范圍之內。

3．潛在性。導致資產評估風險的可能性已經客觀形成，而有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現實。但是如果這種狀況一旦被相關利益人發現，并且他們不能再容忍這種狀況已經給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

4．階段性。資產評估風險在一段時期內可能只是潛在性風險，而在另一段時期內則可能成為事實風險（指資產評估工作已付諸實施，并且已對相關當事人的利益造成損害，已被受害方發現，并且已訴諸行政程序或法律程序以保障其利益不受損害）。

二、資產評估風險的表現形式

資產評估風險的表現形式多種多樣。通過分類，可以將資產評估風險的表現形式分為立法風險、管理風險、執業風險和結果使用風險四類。

1．資產評估立法風險。資產評估立法風險是指受人們認識事物的階段性的制約，國家制定的與資產評估有關的法律和法規的內容隨著時間的推移，與當前的實際情況不再相符，以至不能有效地指導當前的資產評估工作所帶來的風險。

2．資產評估管理風險。資產評估管理風險是指資產評估行政主管部門在履行其資產評估管理職能時所帶來的風險。對這個定義，要說明兩點：①目前我國資產評估的行政主管部門不統一，除了財政部門外，還包括國土資源部門、房地產管理部門以及其他部門（如林業部門、農業部門等）。②資產評估管理職能大致可以歸納為兩個：一是規劃職能，如行業發展規劃及相關法律法規的建設等；二是控制職能，如對評估機構和評估人員的資格認證、執業標準的制定以及國際協調等。在我國，資產評估管理風險主要表現在：在目前資產評估工作的行政主管部門不統一的情況下，各部門在具體實施管理職能和制定執業標準時，由于管理的不完善和相互矛盾而影響了資產評估工作正常有序地進行。

3．資產評估執業風險。資產評估執業風險是指評估人員在執業中，由于達不到專業標準而導致的風險。執業達不到專業標準，必然導致資產評估結果不合理，從而使資產評估當事人的利益受到影響，評估機構和評估人員由此參與訴訟或仲裁而發生的費用以及因敗訴而承擔的賠償責任，這就是資產評估執業風險。

4．資產評估結果使用風險。資產評估結果使用風險是指資產評估當事人由于對資產評估報告書及評估結果使用不當所帶來的風險。主要表現為：使用了過期失效的資產評估報告書及評估結果；未按資產評估報告書上所注明的評估目的使用資產評估報告書及評估結果；在使用資產評估報告書及評估結果時，未充分考慮評估期后事項的發生而導致的資產評估價值的變化等。

三、資產評估風險的防范對策

如前所述，我們可以根據資產評估風險及其四個特點，對其加以控制。

1．建立和完善資產評估法律、法規體系。目前最主要的是制定《中國注冊資產評估師法》。在我國，資產評估行業至今尚未頒布相關法律，這顯然跟不上資產評估行業形勢發展的需要。通過制定《中國注冊資產評估師法》，把前述的資產評估管理方面存在的問題一并加以解決。同時，建立和完善資產評估法律、法規體系有助于減少資產評估立法風險。

2．理順資產評估行業管理體制，建立統一的行業自律組織。資產評估屬于社會中介服務行業，因此，它應當有適合自己行業特點的管理模式。具體來說，可從以下幾個方面來考慮：①結束資產評估工作多頭管理的現狀，實行統一的行政管理。明確資產評估的行政主管部門，對資產評估行業進行統一管理，為評估行業的發展創造一個良好的外部環境。②建立統一的行業自律組織，實行統一的行業自律管理。依照現有的與資產評估有關的行業組織（如注冊資產評估師、土地評估師、房地產評估師等）狀況，在相互協商的基礎上，由政府協調，組建統一的具有權威性的資產評估行業協會。統一的資產評估行業協會可以按照資產類型（如建筑物、土地等）和地區設立分會，從而做到既有利于不同類型資產評估的完善發展，又有利于不同地區資產評估之間的技術交流。同時，實行統一的行政管理，建立統一的行業自律組織有助于減少資產評估管理風險。

3．建立注冊資產評估師的分類分級制度。分類是指對注冊資產評估師按其所熟悉的專業進行劃分，分為建筑評估師、土地評估師、機器設備評估師等。分類管理的好處是可以發揮每個評估師的專業特長。分級指對注冊資產評估師按其執業年限和經驗進行分級，一般可分為初級評估師、中級評估師和高級評估師。

同時，建立注冊資產評估師的分類分級制度有助于減少資產評估執業風險。

4．建立資產評估專家咨詢委員會。由于資產評估涉及的評估范圍太廣，而每個評估人員的知識面相對有限，因此，在資產評估行業協會的指導下，建立資產評估專家咨詢委員會，對評估機構和評估人員進行專業指導，十分必要。資產評估專家咨詢委員會可由財務會計、工程技術、經濟管理、金融、法律以及特殊資產（如自然資源、珠寶文物等）方面的專家組成。其基本任務包括：對資產評估的基本理論、基本方法及其法律法規等進行研究；研討資產評估執業中的難點、疑點問題；搜集與資產評估有關的信息資料并建立信息檔案；接受評估機構、評估人員以及社會各界關于資產評估有關問題的咨詢對無形資產評估進行研究；與國內外評估機構和評估人員交流與合作；評估人員的后續教育等等。建立資產評估專家咨詢委員會有助于減少資產評估執業風險。