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其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。

其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。

2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。

第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。

【參考文獻】

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[2]張重望，閆旭東.關于房地產抵押評估的若干認識和建議[C]國際房地產估價學術研討會 論文集，2005

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一、我國房地產企業融資主要模式

在當前我國的房地產行業發展的過程中，人們就采用融資模式來促進社會經濟的發展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機構借款

所謂的金融機構借款也就是指，房地產企業在經濟發展的過程中，向銀行或者其他的金融企業借款。近年來，在我國社會經濟發展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產行業也得到了迅速的發展，許多開發商為了進一步的促進自身經濟的增長，就向金融機構融資，以確保自身經濟的周轉。

2、債券融資

在當前我國債券市場發展的過程中，由于社會民眾沒有對其進行相應的支撐，這就對我國企業債券行業的發展有著極大的形象，而在我國房地產行業發展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風險也比較巨大，這就使得房地產企業在經濟發展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產市場向結合，這樣不僅有效的解決了我國房地產行業發展中存在的資金問題，還對當前我國企業債券市場的運作機制起到了一個良好的推動作用。

3、上市融資

從1997年起，我國的房地產業逐漸轉入理性的發展階段。從我國房地產業從開始發展到現在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。

4、利用外資

房地產企業利用外資是相對于在國內融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進行經營和對業務進行開發。

5、房地產投資信托

從我國信托投資公司進入新的發展階段以來，房地產投資信托在其中發展中一直發揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產企業轉向信托機構某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產企業中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規定的最低標準，自籌資金比例也占項目總資金的35%。

二、我國房地產企業融資模式中存在的問題

目前，我國房地產企業在融資發展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導致其自身經濟在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現在以下幾個方面。

1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產這個行業中，其最傳統的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經常看作房地產行業的主要融資方式。因此也不免會產生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經營性欠款和銀行貸款的數量過大等狀況。

2、利用外資增長過快且利用率不高

眾所周知，房地產的開發需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產業自2002年以來取得了飛速的發展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業負債率高，自有資金嚴重不足

目前，我國的房地產行業的負債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產面臨一個嚴峻的形勢，背著一個沉重的債務包袱。房地產開發公司的資金數目也比較少，遠遠低于國家的規定標準。因為面臨沉重的負債問題，所以直接就像影響了這個產業的穩定，為以后的發展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴峻的問題。

4、制度不健全，制約創新融資模式的發展

如果缺少了相關配套的法律法規，就會使得經濟的發展出現滯后效應，影響經濟的發展。由于我國的相關法律不夠完善，很多房地產企業無法找到一個合適的渠道進行合理的融資，這就使得我國的房地產出現了上述資金不足的現象。這嚴重阻礙了房地產企業的發展，急需才有有效的措施進行改進。

三、房地產融資存在問題的對策研究

在我國房地產業融資模式的優化上，應立足于我國特定的經濟背景下，構建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協調，充分利用財政性融資的綜合房地產融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對我國房地產企業融資模式的問題分析中可以得出結論，直接融資在整個房地產融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產資本市場。長時間以來，我國的房地產融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導致銀行企業信用關系的扭曲，信貸的風險集中化，資金的使用率低下等不良現象的發生。

2、構建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機制創新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產融資提供保障。

3、深化發展財政性融資

財政性融資是財政政策主導的一類融資，表現為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業的員工福利措施，未能得以普及，給房地產行業的資金支持作用有限，完善和發展的空間很大。

可見。我國的房地產業融資發展滯后，已是我國房地產業健康發展的瓶頸。房地產業本就屬于資金密集型的行業，而其經濟活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產企業的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結構，從而實現企業的融資目標。

四、結束語

由此可見，在當前我國房地產行業發展的過程中，房地產融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經濟的發展，還存在著極大的發展風險，因此我們就要根據當前我國房地產發展的實際情況，來對其中存在的問題進行處理，以確保我國社會經濟的發展。

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（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。

（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。

可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。

二、房地產企業的財務管理所存在的問題

（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究

部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。

（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視

房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？

這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識

房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。

三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析

（一）增強企業的財務管理的意識

基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。

（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度

房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發項目的成本控制

房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業的財務管理制度體系

資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。

（五）提高財務人員的素質和管理水平

當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。

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1.民營房地產企業內部控制的認識不足

目前，許多民營房地產企業的經營管理者到施工人員對于企業的內部控制仍不夠重視，而是將工作重點放在房子的開發和銷售上，再加上很多管理人員對于內部控制并沒有實踐經驗，對于內部控制不能夠完全理解，片面地認為內部控制就是成本控制，從而認為這是財務部門的職責，或者很多企業認為內部控制就是增加相關的規章制度，這樣沒有起到強化內部管理的作用，反而使工作更加繁瑣，同時也影響了辦事的效率，從而對內部控制重視不夠，積極性不高。另外，企業員工認為內部控制是領導階層要考慮的事情，與自己無關，導使得內部控制制度沒有得到有效執行，對于企業的良好發展十分不利。

2.民營房地產企業內部控制制度不完善

在民營房地產企業中，內部控制工作實行得比較晚，加上對內部控制工作認識不足，重視不夠，使得內部控制的相關制度不健全，在內部控制工作中缺乏合理的依據來開展工作，雖然有些企業建立了內部控制制度，但內部控制制度不完善，缺乏細節性的內容，如財務控制中，對于財務成本控制內容不詳細等，或者對于內部控制的執行能力相對較差，同時，有些民營房地產企業的內部控制制度沒有結合自己企業發展的實際情況，使得相關制度與實際脫離，導致了企業的難以實現良好的長遠發展。同時部分民營房企公司治理結構不太完善，影響了內控制度制定及執行效果；特別是部分2000年代起開始的國企改制潮中改制企業，經過變更，成為兩個股東的“夫妻店”，一人說了算，缺乏相對規范的治理結構，內控的規范建立存在較大難度。

3.民營房地產企業內部控制人員的素質相對較低

在大多數的民營房地產企業中家族意識較濃，大多數都是一個大家族管理，很多部門管理人員的能力相對比較欠缺，管理意識不強，使得內部控制工作難以有效開展，加上培訓工作不到位，使得內部控制工作開展不到位，影響了企業的發展壯大。

三、民營房地產企業內部控制的解決建議

1.提高民營房地產對企業內部控制的認識

首先，為了保證民營房地產企業的經營狀況良好，促使民營房地產企業的經濟效益實現最大化，要使得企業內部人員對于內部控制具有正確認識，這樣才能夠使得從根本上對內部控制重視起來，這也是內部控制工作中一個十分重要的環節。要營造一個良好的內部控制環境，企業內部管理人員要真正重視內部控制工作，為員工做出榜樣和宣傳，對于企業預防風險的能力也有所提高，同時要加大內部控制的宣傳力度，使得每一個工作人員能夠意識到內部控制的重要性，使得民營房地產企業內部控制能夠有序的進行。同時經營者要轉變觀念，建立相對規范的公司治理機制，并不斷完善內控；尋求外部幫助，借助外部咨詢機構測試企業的內控漏洞，幫助企業制定完善的內控制度，并采取有效舉措確保有序執行，充分發揮出作用。

2.健全民營房地產企業內部控制的制度

在內部控制中，風險評估是十分重要的一個環節，對于企業的健康、持續發展有著十分重要的意義。為了使得民營房地產的風險能夠有效降低，就要建立風險評估制度，這樣能夠及時的將企業中的各個環節進行有效的分析和控制，科學分析企業經營管理活動中存在的問題，使得企業能夠實現良好的發展。此外，還要建立完善的信息溝通制度，這樣能夠有效使得企業內部和外部的聯系交流加強，使的相關的數據能夠及時收集和整理，為企業領導層決策提供準確的依據。最后，還要引進信息化的內部控制系統，強化內部管控，提高工作效率，確保工作能夠更加的高效快捷。

3.提升民營房地產企業內部控制人員的素質

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目前，房地產行業屬于固定產業，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機構對貸款風險管理要求越來越嚴格，在經濟發展的同時，以房地產抵押作為貸款的擔保，根據抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉移的優勢，因此在金融及機構以房地產抵押作為擔保方式，備受歡迎。房地產抵押貸款提高了相關金融領域的安全性和可靠性。然而目前房地產抵押評估過程中，由于評估業務在逐年增長，評估中出現的問題逐漸增多。結合實際工作分析，房地產抵押評估中，出現了抵押手續不完善以及不規范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環節不科學、不暢通等現象，嚴重影響房地產抵押評估工作不能健康發展，影響經濟發展，并且制約整個房地產業以及金融領域的發展。本文針對房地產抵押評估過程中存在的問題進行分析，并提出了相關的對策，改善當前房地產抵押評估現狀。

一、房地產抵押評估中存在的問題分析

針對當前，房地產抵押評估工作中的具體現狀進行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產價值進行評估，根據評估結果確定抵押價值，從中按照價值發放一定比率來發放貸款。目前，根據銀監會、人民銀行以及建設部等針對進一步規范與銀行貸款業務相關的房地產抵押估價管理提出了文件規范，對商業銀行（抵押權人）與借款人（抵押人）通過協商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經費因素等，通過采用協議定價的方式來實現抵押評估。然而協議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節省了評估的相關費用，促使房地產抵押評估工作順利進行，但是在實際應用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當前房地產抵押評估現狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業的發展和進步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現在以下幾個方面：

（一）抵押評估知識的缺乏

由于金融機構或者是銀行信貸人，缺乏專業的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準確估算房地產的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業務能力了，但是由于缺乏對房地產評估的專業性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產做出客觀合理地價格評估。

（二）缺乏相關的法律知識

信貸人缺乏相關的抵押評估法律，導致在具體評估過程中無法正確判斷房地產的合法性、有效性以及科學性。主要依據《擔保法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，如果房地產性質不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產的價值也會存在差異性；因此當信貸人不熟悉相關的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現很大的偏差，影響抵押評估的結果，甚至會出現無效現象。

（三）協議定價方面存在負面影響

房地產抵押評估過程中，由于協議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅動時，導致部分信貸主管人員為了發放人情貸款，利用自身的權利對抵押物做出了高估，另外還會出現：銀行為降低風險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機構以及房地產抵押評估方的利益。

房地產抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現貶值現象，造成抵押物處置困難，嚴重影響銀行信貸的資金使用效率。

二、房地產抵押評估工作的改進建議

針對當前房地產抵押評估工作中的問題進行探究，并提出了相應的對策，進而達到改善抵押評估工作的目的，促進房地產行業的不斷進步，具體對策有以下幾點：

（一）強化信貸人員的道德教育

目前，在銀行以及金融機構中，信貸人員從事房地產抵押評估，自身的理論知識以及業務能力要比較精通之外，還需要良好的專業道德素質。良好的職業道德素質，有助于增強抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現抵押評估價格不公現象，對當事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強化信貸人員道德教育對于房地產抵押評估來說具有十分重要的意義。職業道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強估價的獨立性和嚴肅性，遇到親友或者是其他關系人估價時，必須要回避；發現自身專業能夠有限時，必須要委托專業的評估機構對房地產進行科學、合理估價；加強對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關內容。

（二）完善對房地產法律知識的學習，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行及金融機構，必須注重對信貸人加強對房地產相關法律知識的學習，了解相關的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機構資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產管理法》、《擔保法》、《土地管理法》其中，房地產在抵押評估中具體對《擔保法》的范圍作出了明確規定：法律上認可的財產抵押有：并且房地產抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權處分的國有土地使用權以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認可的財產抵押物有：土地所有權；耕地及相關的土地使用權；學校、醫院等公益性部門；不明確所有權或者是出現爭議的財產。在抵押評估前，首先要對房地產的權屬、性質進行確定，以免影響評估結果。

（三）準確評估抵押物的價值

在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結合房地產價格有關的其他因素，最終確定估價標準。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正。科學判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質量，這就要求在房地產抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現問題。目前房地產估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關房地產，為成交價格提供重要依據和判定標準，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業生產等使用屬性。成本法：針對近期開發或者是計劃建造的項目進行大致估價。該方法對其進行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當的資本化率將其折扣到估價時點后進行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標準，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相關評估制度及其抵押手續

房地產抵押評估過程中，針對抵押貸款在發放中，必須要經過抵押部門進行嚴格審查、評估以及登記等相關事項，嚴格規定評估流程。銀行可以自行成立評估機構，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復雜的房地產，自身銀行無法正確進行估價時，必須要委托專業評估機構來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準確的評估報告。

有關房地產相關部門拿到評估報告時，工作人員必須要認真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準確依據。估價定義：其中包含了土地開發程度、用途以及剩余使用年限等，當使用用途發生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機構或者貸款發放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據房地產發展狀況，充分考慮貸款的風險等，以便做出更合理的預期價值。使用權性質：以土地出讓的方式取得土地使用權時，房地產的價值可以看作是評估時的價值。當出現土地使用權屬于劃分取得時，其房地產價值要嚴格按照評估價值扣除預計處分所得應繳納土地使用權出讓金的款項。除此之外，房地產抵押評估中，要不斷完善抵押手續，為評估報告提供更準確的依據。

三、總結

總之，為了提高抵押評估報告的準確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規避風險，保全抵押人的合法權益不受侵害，降低資金損失現象。為抵押評估行業提供更規范、更標準的環境，促進我國房地產抵押評估工作及其抵押貸款業務朝著更標準的方向發展。

參考文獻：

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2.1業主方對項目招標目標及項目價值定位不清

房地產項目招標的最終目的是以最優質的性價比完成項目開發任務。因此,在房地產項目招標過程中,業主單位應熟知招標的范圍、招標的內容、招標預期的結果以及工程施工中可能遇到的風險,并在招標過程中予以明確。然而,當前房地產項目招標文件內容和標底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說,就是業主方往往只通過編制標底來評判投標企業的施工能力,而忽視了新技術應用能力、企業成本水平和管理水平等對企業投標報價的影響。對于低于標底的投標報價,往往認為其低于成本價投標而直接作廢,回避了對投標企業施工能力和管理水平的進一步考量,放棄了節約投資、降低施工風險、提高工程施工可靠度的機會[2]。

2.2投標企業圍標現象依然存在

投標企業通過圍標的方式謀求中標的歷史在我國由來已久,尤其是在利潤豐厚的房地產業。各施工投標企業為謀求中標,獲得更大的經濟效益,幾個投標人之間往往相互約定,形成利益共同體,一致抬高或降低投標報價,以使其中的利益相關者中標,并共同分享利潤。一些投標企業或個體老板通過資質掛靠的方式獲取建設任務在客觀上加劇了圍標現象的發生。圍標容易導致項目招標方不得不擴大投資,造成了資金的浪費和不必要的開支。通過圍標獲得施工任務的投標企業或個人為收回圍標時的“投資”,往往偷工減料,拖延工期,不利于建設任務的順利實現。同時,圍標現象的存在也損害了投標企業間的公平競爭。

3.應對措施分析

3.1招標文件及標底編制應科學合理

招標文件是整個招投標行為的綱領性文件,在整個招投標過程中起到指導性作用。因此,項目招標方或有資質的招標機構在編制招標文件及標底過程中,應充分考慮當前建筑施工環境、新技術及新機械應用情況,結合預招標工程的施工特點及采購要求[3],科學、合理、全面地編制招標文件,不應有缺項、漏項。同時,在選擇評標方式及中標價時,應充分結合投標企業的施工能力和企業管理能力等,明確鼓勵投標企業深入了解投標項目,積極運用新機械、新工藝、新技術,避免盲目投標,對施工企業的選擇不僅僅局限于投標報價,而應組織對投標文件的全部內容進行分析,選擇合理低價。

3.2規范招投標行為的管理

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一、房地產開發企業資金管理的特點

資金是企業的血液，是企業生產經營最基本的因素。資金管理是對企業生產經營管理各個環節資金流入及流出的管理。企業管理以財務管理為中心，財務管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產開發企業開發經營管理各個環節的方方面面。房地產行業作為資金密集型行業，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點。房地產開發投資數額巨大，一旦出現資金短缺，將直接影響開發項目的正常建設。加強資金管理，促進資金的良性循環，關系到企業的可持續發展。因此，分析房地產開發企業資金管理的特點，并針對性地提出相應的加強措施具有迫切的現實意義。房地產開發企業資金管理有其自身的特點，具體主要體現在如下方面：

（一）資金管理的風險性

房地產市場受國家宏觀調控政策、市場供求狀況、消費者消費取向等眾多不確定因素的影響。房地產開發項目從立項到銷售完結一般需要3～5年時間，時間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業經營風險，資金管理風險也隨之提高。

（二）資金管理的復雜性

房地產開發建造過程復雜，涉及的產業鏈眾多，資金管理環節眾多，資金運作過程復雜，這決定了房地產開發企業資金管理的復雜性。

（三）資金籌集的關鍵性

房地產開發企業項目投資數額巨大。受企業內部積累的限制，房地產開發企業的自有資金遠遠不能滿足企業投資開發的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關鍵環節。

二、房地產開發企業資金管理現狀及存在的問題

近年來，我國房地產業發展迅速，已成為帶動國民經濟發展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關的政策、法規，房地產開發企業的資金管理逐步得到規范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：

（一）資金預算管理制度不完善，資金預算流于形式

目前，很多房地產開發企業建立了資金預算，卻存在重編制輕執行的現象。預算編制出來后，并沒有用于指導公司資金運作，使資金預算流于形式，造成預算與實際脫節，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個環節出現成本超支的現象。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

在目前的經濟體制下，大多數房地產開發企業不具備通過發行企業債券或發行股票的方式籌集資金的條件，企業往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導致資產負債率過高，企業償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業籌集資金，致使企業資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業的發展規模，成為限制房地產開發企業發展的瓶頸。

（三）資金使用分散，資金結算模式落后

很多房地產開發企業在不同地點、不同區域甚至不同省市都有開發項目。房地產開發企業一般采用項目承包責任制的方式將這些開發項目承包給不同的項目組，并授予其財務管理權和采購權的雙重權利。這些項目組通常設立單獨的銀行賬戶，導致企業資金分散，容易出現資金賬外循環現象。由于開發企業對項目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標納入對項目組的績效考核范圍，使得項目組對資金管理缺乏重視。同時，由于其權力過于集中，項目資金的使用情況很難得到真實反映，增加了項目資金被挪用的風險。

（四）投資決策不科學，投資行為盲目

投資是資金使用環節，投資決策的正確與否，關系到企業資金能否按時回籠。很多房地產開發企業往往只注重當前利潤，對行業發展周期性和行業潛在的風險重視不足，項目立項階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學依據，盲目跟風投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業遭受重大損失。不注重財務收支平衡，盲目擴大投資規模，開發與銷售脫節，造成了資金沉淀嚴重。

（五）內部控制薄弱，資金使用缺乏監管

很多房地產開發企業資金使用缺乏有效的管理和約束，內部控制薄弱，資金使用不規范，造成資金浪費和低效運行。對資金使用情況缺乏監督檢查，對應收款項缺乏跟蹤管理，沒有建立獎懲激勵制度，增加了資金的安全隱患。

三、加強房地產開發企業資金管理的對策措施

針對房地產開發企業資金管理的特點和目前房地產開發企業資金管理存在的問題，提出如下加強房地產開發企業資金管理的對策措施：

（一）建立完善的資金預算管理制度

企業領導要高度重視資金的預算管理，建立完善的資金預算管理制度。成立資金預算管理工作組，賦予其相應的權利與義務。資金預算管理工作組應督促項目負責人全面理解項目資金預算計劃并賦予其必要的職權，使其在預算執行過程中更好地落實資金預算。資金預算管理工作組要對資金預算的執行情況進行跟蹤管理，分析預算與實際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進措施和建議并定期向預算管理部門上報資金預算執行情況，使預算管理部門了解預算執行情況，從而修正預算，使得預算更加符合企業實際，確保企業預算目標和經營目標的順利實現。

（二）建立多元化的融資渠道

銷售是回籠資金的主要途徑。房地產企業要創新銷售模式，從項目預開發、開發、銷售推廣到客戶服務的各個環節，靈活運用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產開發企業還可以通過開展項目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業信用的情況下，利用供應商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠來看，房地產投資信托是我國房地產開發企業發展融資模式的一種趨勢。房地產開發企業只有具備實力發展成為可上市股份制企業時，才能通過發行股票或債券方式籌集資金，從而達到降低資金成本和財務風險的目的。因此，房地產開發企業必須加強自身的經營管理，不斷發展壯大。

（三）建立內部資金集中管理制度，合理調劑資金

房地產開發企業應建立、健全內部資金的集中管理制度，通過建立內部資金結算中心，對企業內部資金進行集中、統一調配和監督使用，從而嚴格控制出現賬外資金循環的現象。同時企業要合理調劑資金。由于工程支出節點具有一定的可調節性，房地產開發企業可以根據各項在建項目工程資金需求的緊急程度，制定各個環節工程款的支付計劃，從而達到控制工程費用支出的目的。

（四）建立科學的項目投資決策機制

為提高投資決策的科學性，有效降低資金使用風險，房地產開發企業要通過加強項目立項可行性研究、提高評審程序的專業性和科學性、健全投資決策約束機制來提高投資決策水平。企業要設立專門機構管理工程項目，根據發展戰略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報告。組織規劃、工程、技術、財會、法律等部門專家對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目決策的重要依據。重大工程項目的立項，應報經董事會集體審議批準。

（五）強化內部控制，加強資金監管

房地產開發企業要強化內部控制，加強資金使用管理，嚴格規范資金的收支條件、程序和審批權限，健全資金使用約束機制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監督企業資金流向，加強應收賬款、預付賬款等應收款項的跟蹤管理，將應收款項的回收速度和回收金額與項目負責人及業務人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發生，提高資金安全性。企業可積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績的真實性、合法性進行審計與監督。企業可利用現代化的網絡平臺，實施資金在線監控，使企業實時掌握資金的使用情況，及時發現資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風險。

總之，房地產開發企業應通過加強資金預算管理、結算管理、建立科學的投資決策機制、完善資金監督激勵制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業收益，促進企業的良好發展。

（作者單位為泰安市中房城市建設開發有限公司）

參考文獻

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一、我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產經紀人員職業資格制度執行不到位

（1）房地產經紀人員職業資格考試制度執行不到位。《暫行規定》規定房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統一的協理資格考試大綱，且各地所發資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。

（2）房地產經紀人員職業資格注冊制度執行不到位。按《暫行規定》，取得房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。現時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。

（3）房地產經紀人員職業資格證書使用制度執行不到位。按《城市房地產中介服務管理規定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場。

2.房地產經紀人員職業資格制度不完善

我國房地產經紀人員職業資格制度不完善表現在如下方面：

（1）考試次數少。我國房地產經紀人執業資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。

據香港地產監管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規定。香港對資深從業人員、新加坡對高校相關專業畢業生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執業資格。我國每年都有一大批房地產類專業的大專、本科畢業生涌向就業市場，他們若要直接從事房地產經紀業務，也首先必須與非房地產類專業的畢業生，甚至與高中畢業生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業人才培養的低效率。

（3）沒有房地產經紀人員職業資格終止的規定。在國外及我國港臺地區，暫停或吊銷職業資格，作為對職業資格持有者違法違規的處罰。如美國商業職業法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執照暫停或吊銷的規定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執照、違反道德規范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監督責任等。其中“未負起監督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監督的責任，如果因為監督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執照（作為房地產經紀人員執業資格的證明）。而我國的《暫行規定》第二十五條規定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務”，但沒有相應的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業資格制度的建議

筆者對上述我國房地產經紀人員職業資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。

1.加強對房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設

房地產經紀人員職業資格監管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業資格制度。而監管制度又是其他各項子制度得以貫徹執行的保證。美國有專門規范房地產經紀人資格的法律，即各州的執照法，且是規范經紀業最嚴密的法令。該法的目的是通過規定發給經紀人執照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業的一定的專業服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業管理條例》，都對本地區房地產經紀人員職業資格管理和房地產經紀服務市場的監管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產經紀人員職業資格監管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規、規章雖然部分省、市都有，但各地不統一。這樣，一方面全國性的法律法規不健全，另一方面各地的法規、規章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發）。立法中要把對房地產經紀人員職業資格的監管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監管的做法。

2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度

協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業問題，但也不能因為職業素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業人員的職業素質。建議國務院規定各省、自治區、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執行注冊制度，未按規定辦理注冊手續的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業務。再次注冊者，必須提交接受繼續教育和參加業務培訓的證明。政府主管部門或行業組織應向他們提供繼續教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續教育條件，建議借鑒發達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產經紀人員職業資格考試的次數

為解決持證人數少和加快房地產經紀專業人才的培養，建議房地產經紀人執業資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。

4.增加對高校房地產類專業畢業生豁免資格考試的規定

為培養專家型的房地產經紀人才，提高人才培養的效率，建議規定：對房地產類專業的畢業生，如《房地產經營與估價》專業（專科）、《房地產經營管理》專業（本科）、《工程管理》專業房地產方向（本科）、《工商管理》專業房地產方向（本科）等畢業生可以不參加房地產經紀人協理從業資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執業資格證書》。

而對各專業的房地產研究方向的碩士、博士，規定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執業資格證書》。

5.明確規定房地產經紀人員職業資格終止的情形

法律法規要明確規定暫停使用資格證書（即職業資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業資格的永久終止）的具體情形，以便各監管部門依法對違法違規人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產經紀人員的監管和處罰力度。建議有關法律法規增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監管，這種分層次的監管方式，既保證了政府對市場的有效監管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

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房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。

與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。

二、房地產投資信托存在的法律問題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。

（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼

在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。

筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風險防范體系不健全

首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。

其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。

四、結束語

房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。

篇10

為保障專項整治工作的順利開展，成立縣城區房地產開發專項整治工作領導小組，縣政府主要負責同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協分管負責同志和縣監察局主要負責同志任副組長，相關部門和單位負責同志為成員，集中時間，開展專項整治工作。領導小組辦公室設在縣監察局，抽調專人集中辦公。

三、工作原則

統一組織，分工負責；突出重點，分步實施；整糾結合，務求實效。

四、整治對象和范圍

城區年以來出讓土地的房地產開發項目和所有在建的房地產開發項目（附件一）。

五、整治的重點內容

（一）項目批準情況。項目是否取得縣政府或縣城鄉規劃委員會（縣城區規劃審批領導小組）批準。項目出讓前是否由規劃部門出具規劃條件，是否按規定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，是否取得預售許可等。

（二）規劃執行情況：項目是否按批準規劃實施，有無擅自調整容積率情況，項目配套設施建設及使用情況，有無擅自改變配套設施用途等。

（三）出讓合同履行情況：項目是否按合同約定進行建設，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發周期等現象。

六、整治的時間安排

從7月下旬開始，用兩個月左右時間完成專項整治工作。

七、整治的方法步驟

（一）動員部署

召開城區房地產開發專項整治工作會議，領導小組全體成員和各房地產項目開發單位負責人參加會議，讓房地產開發企業了解專項整治的重要性和嚴肅性，按實施方案認真進行自查自糾。同時，各有關單位細化實施方案，進一步制定落實措施。

（二）自查自糾

各房地產開發企業按專項整治內容進行自查自糾，于8月10日前將專項整治自查表（附件二）及附件材料報送領導小組辦公室。

（三）全面清理

領導小組組織專門工作組，對照開發企業自查表及相關材料，赴各房地產開發項目現場檢查，調查清楚開發項目批準面積、開工面積和實際建設面積以及應配建的公共設施，摸清存在問題及企業整改情況，造冊登記，形成檢查報告。

（四）集中處理

針對存在的問題，由各部門提出處理建議，報領導小組研定后，集中處理。

八、整治的工作要求

篇11

3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.

4.15家外來大鱷首次在杭州市區拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

篇12

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產企業營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協調組合各種營銷手段

開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產價值

（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產企業營銷產品形象

對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

篇13

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產企業營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協調組合各種營銷手段

開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產價值

（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產企業營銷產品形象

對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.