引論：我們?yōu)槟砹?篇土地經(jīng)濟(jì)分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
土地經(jīng)濟(jì)分析:土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)初探
一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
及時(shí),市場(chǎng)價(jià)格過高,大多數(shù)百姓根本無力購(gòu)買。在許多大中城市,動(dòng)輒幾萬元的房?jī)r(jià)已經(jīng)不足為奇,在一些二線城市和縣級(jí)市萬元房?jī)r(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房?jī)r(jià),讓許多有著購(gòu)買房屋需求的百姓,只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二,價(jià)格增長(zhǎng)過快,在全國(guó)一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率接近50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長(zhǎng)速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度,特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。第三,房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全,目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂,一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出,雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本質(zhì)
首先,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。從增量市場(chǎng)和儲(chǔ)量市場(chǎng)的角度來看,對(duì)于一般的市場(chǎng)而言增量市場(chǎng)決定著市場(chǎng)的供應(yīng),但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng),增量市場(chǎng)與儲(chǔ)量市場(chǎng)同時(shí)存在,既新房開發(fā)與二手房交易同時(shí)存在;從保障結(jié)構(gòu)上來看,目前保障性住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)總比率較低;同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、建設(shè)體制不健全。其次,從內(nèi)生性角度分析房?jī)r(jià)上漲原因,地價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性投資,地價(jià)對(duì)房地長(zhǎng)價(jià)格的影響不容忽視;其次建筑材料和人工費(fèi)用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一,2011年我國(guó)CPI同比增長(zhǎng)超過5%,導(dǎo)致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。,從外生性角分析房?jī)r(jià)上漲的因素。首先,個(gè)地方政府之注重GDP的增長(zhǎng)而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。其次房地長(zhǎng)市場(chǎng)存在著剛性需求,也就是百姓常說的“丈母娘因素”,目前80后、90后已進(jìn)入適婚年齡,需求量極大。,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的投機(jī)行為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率極高,因此炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。
三、嚴(yán)把閘門,加強(qiáng)調(diào)控
(一)土地閘門,保障保障性住房的土地供應(yīng),加強(qiáng)土地管理,對(duì)閑置土地收取土地閑置費(fèi),同時(shí)對(duì)兩年以上不開工的企業(yè)收回國(guó)有土地使用權(quán),在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā),對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行:及時(shí),別墅用地的停止供應(yīng);第二,對(duì)普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足;第三,對(duì)品質(zhì)住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制;四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。
(二)經(jīng)濟(jì)閘門,利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度,調(diào)整市場(chǎng)上的資金量,為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,使之恢復(fù)到正常的秩序上。首先,存款準(zhǔn)備金和利率的調(diào)整具有作用有力且而速度快的特點(diǎn);其次其具有中性的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用,即對(duì)所有的銀行和金融機(jī)構(gòu)在改變法定存款準(zhǔn)備金比率后都產(chǎn)生相同的影響;再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準(zhǔn)備金和利率制度。
(三)行政閘門,利用國(guó)家行政手段,如出臺(tái)政策、稅收、征費(fèi)、限購(gòu)等角度加大對(duì)房地產(chǎn)的管理力度,嚴(yán)格控制各種炒房推高房?jī)r(jià)的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,避免土地政策的大起大落,對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行控制,提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo),政府有責(zé)任、有空間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房?jī)r(jià)上漲的基本保障。
四、認(rèn)真研究,尋找對(duì)策
(一)經(jīng)濟(jì)角度,加大對(duì)福利房政策和貸款向低收入傾斜,加大對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下,繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群,將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)。可以創(chuàng)新金融模式,結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個(gè)合適的切合點(diǎn),在保障自身收益不受到影像的前提下,切實(shí)加大對(duì)中低收入人群的保護(hù)政策。
(二)行政角度,從制度上保障保障性住房的建設(shè)和開工,在政策上予以傾斜。保障房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供求嚴(yán)重不平衡、房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位的情況下,住房消費(fèi)成為了中國(guó)家庭需要面對(duì)的首要沉重負(fù)擔(dān)與較大奢求,政府應(yīng)當(dāng)通過住房保障政策的出臺(tái)與完善提高全社會(huì)的居住水平和有效配置有限的資源。
(三)分層角度。從不同的需求類型對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類,做到低者有保障,中者有支持,高者有市場(chǎng)。為對(duì)各類住房需求予以區(qū)別,要通過不同的手段對(duì)不同的對(duì)象進(jìn)行管理,即差異化的住房需求管理:做到不同新舊、價(jià)格的住房,面向不同收入的人群,杜絕一味跟風(fēng)購(gòu)買新房和好房。綜上分析,“房?jī)r(jià)漲”這一現(xiàn)象從表象、結(jié)構(gòu)、內(nèi)生性和外生性等方面分析,“地價(jià)”只是眾多要素之一,而非要素。控制房?jī)r(jià)上漲要從多角度、多方面、全層次進(jìn)行綜合統(tǒng)籌管理調(diào)整,要建立統(tǒng)一管理、多部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)制。
土地經(jīng)濟(jì)分析:對(duì)土地租賃與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述
一、土地租賃的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式
吉林省作為全國(guó)的農(nóng)業(yè)大省,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富,現(xiàn)有耕地面積553.78萬公頃,占全省土地面積的28.98%;人均耕地0.21公頃,是全國(guó)平均的2.18倍;土地肥沃,土壤表層有機(jī)質(zhì)含量為3%~6%,高者達(dá)15%以上。非常適合進(jìn)行土地租賃后的集體耕種,并開展循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。
1.土地租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)為土地有償使用
(1)實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離,增強(qiáng)了農(nóng)民對(duì)土地集體所有觀念,可有效的對(duì)土地使用進(jìn)行約束。地方政府作為土地的法人代表,有權(quán)對(duì)所租賃的土地進(jìn)行監(jiān)督,從而加強(qiáng)對(duì)土地的管理和保護(hù),減少了對(duì)土地的掠奪性經(jīng)營(yíng)等短期行為。(2)充分的體現(xiàn)了土地的價(jià)值,加強(qiáng)了農(nóng)民的商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)。同時(shí)為了追求經(jīng)濟(jì)效益,承租單位會(huì)采取各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù),挖掘生產(chǎn)潛力,增加對(duì)土地的投入,既提高土地產(chǎn)出率又帶動(dòng)了農(nóng)村科技進(jìn)步。(3)穩(wěn)定了農(nóng)民的收入。同時(shí)為鄉(xiāng)村一級(jí)地方政府提供了農(nóng)業(yè)內(nèi)部積累的資金來源,大大有利于集體開展農(nóng)田水利等基本農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè),而這是老式承包責(zé)任制的量出為入的“提留”所不可能做到的。土地租賃后由承租進(jìn)行開發(fā)使用,使那些以土地為借口的亂收款濫攤派失去存在的條件和依據(jù),真正減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)。
2.商業(yè)化集體耕種循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式
農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對(duì)大量生產(chǎn)、大量消費(fèi)、大量廢棄的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變,是利用現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)和生態(tài)學(xué)技術(shù),實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和生態(tài)環(huán)境效益的雙贏。(1)作物種植以我省主要作物玉米為例,它作為世界的三大谷物之一,既是重要的口糧資源、畜牧業(yè)飼料,也是食品工業(yè)、紡織、醫(yī)藥以及新能源的重要原料。一直以來在吉林省都被大面積植。王守臣副省長(zhǎng)在會(huì)議上指出,2011年吉林省玉米產(chǎn)量達(dá)到530億斤。玉米產(chǎn)量占吉林省糧食產(chǎn)量的70%以上,占全國(guó)玉米總產(chǎn)的15%左右。預(yù)計(jì)明后兩年吉林省平均每公頃土地每年可產(chǎn)玉米30000市斤,即15噸,每公頃土地種植費(fèi)用,自耕4000元左右,雇耕7000元左右,現(xiàn)市場(chǎng)玉米價(jià)格為1市斤1元左右,每噸玉米價(jià)值為2000元;每平方公里土地含有100公頃土地,即可產(chǎn)出玉米1500噸。通過土地租賃集體耕作每平方公里可盈利:1500噸×2000元=300萬元100頃×4000元=40萬元300萬元×20%=60萬元60萬元—40萬元=20萬元集中耕作每平方公里可盈利20萬(2)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展在進(jìn)行玉米精加工時(shí)會(huì)產(chǎn)生30%左右的糠,每株玉米秸稈與玉米的比約為10:1即,秸稈125噸,根據(jù)所承包的土地面積計(jì)算養(yǎng)殖數(shù)量,初步按承包200平方公里計(jì)算。豬飼料200×1500×30%=90000噸90000/每只消耗量=可養(yǎng)殖豬的數(shù)量牛飼料200×100×125=250萬噸250萬噸/每只消耗量=可養(yǎng)殖牛的數(shù)量(3)沼氣的使用根據(jù)沼氣厭氧發(fā)生原理,豬糞與牛糞是最適合做原料的,根據(jù)養(yǎng)殖的數(shù)量確定沼氣池的規(guī)模,大量減少由于廢棄秸稈燃燒而造成的大氣污染,可根據(jù)國(guó)際《京都議定書》及時(shí)附加協(xié)議的內(nèi)容減少的二氧化碳的排放。由于建設(shè)沼氣發(fā)生池為國(guó)家鼓勵(lì)項(xiàng)目,可獲得大量的國(guó)家財(cái)政的資金支持。同時(shí)大量減少當(dāng)?shù)亟斩挿贌?將其用于沼氣的生產(chǎn),而沼渣沼液又是上好的有機(jī)肥料回用于土地獲利。
二、土地租賃帶來的效益
1社會(huì)效益
集中進(jìn)城,大量農(nóng)民進(jìn)城,離開個(gè)村屯所在地,集中到可以在醫(yī)療衛(wèi)生,基礎(chǔ)教育方面有所提高,并可以大量減少疾病傳播,提高人的平均壽命。解決養(yǎng)老,由于并非是長(zhǎng)期占地,每年的土地所得可為老齡化家庭提供穩(wěn)定的養(yǎng)老收入,解決農(nóng)村養(yǎng)老問題。以農(nóng)轉(zhuǎn)工,當(dāng)?shù)卮罅磕贻p人可以進(jìn)入當(dāng)?shù)馗鞣N相關(guān)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)單位上班,提高家庭收入,提高技能成為技術(shù)工人,解決社會(huì)技工缺少問題。
2經(jīng)濟(jì)效益
土地租賃,實(shí)際租賃費(fèi)用是土地自身價(jià)值,我們只是巧妙的轉(zhuǎn)化了一下,根據(jù)節(jié)省的田間管理費(fèi)用盈利。規(guī)模養(yǎng)殖,利用土地產(chǎn)出的各種副產(chǎn)品進(jìn)行養(yǎng)殖,由于集中租賃了土地,副產(chǎn)品的價(jià)格也就相對(duì)的穩(wěn)定了下來,養(yǎng)殖成本相對(duì)固定,有利于養(yǎng)殖產(chǎn)品市場(chǎng)穩(wěn)定性。沼氣生產(chǎn),沼氣生產(chǎn)能為居住在集中小區(qū)的人們提供燃料和供暖,于居住戶建立一個(gè)協(xié)議在免費(fèi)提供一段時(shí)間后可收取一定費(fèi)用,但費(fèi)用應(yīng)低于當(dāng)?shù)囟▋r(jià)。沼渣沼液是上好的有機(jī)肥料,有助于提高土地主產(chǎn)品及養(yǎng)殖產(chǎn)品質(zhì)量,提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,大大提高品牌知名度。
土地經(jīng)濟(jì)分析:經(jīng)濟(jì)管理論文-土地制度創(chuàng)新研究
經(jīng)濟(jì)管理 論文-土地制度創(chuàng)新研究
近年來土地制度變革的實(shí)踐和產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論研究都表明，過去那種基于強(qiáng)調(diào)土地所有權(quán)歸誰(shuí)，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)資料的歸屬?zèng)Q定生產(chǎn)關(guān)系性質(zhì)的立場(chǎng)上探討土地制度變革的主張，已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。以土地使用權(quán)入股為主要形式的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，無疑為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。
一、制度創(chuàng)新的動(dòng)因與方式
經(jīng)過整個(gè)80年代的發(fā)展，珠江三角洲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一個(gè)地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進(jìn)程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實(shí)問題，在珠江三角洲變得異常突出。
及時(shí)，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營(yíng)規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機(jī)制，從而實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價(jià)及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價(jià)放開，取消合同定購(gòu)任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價(jià)中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強(qiáng)化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機(jī)會(huì)利潤(rùn)大幅度上漲，從而進(jìn)一步刺激了土地價(jià)格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對(duì)土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚(yáng)，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四，從市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時(shí)能流向?qū)ζ湓u(píng)價(jià)較高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競(jìng)爭(zhēng)的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競(jìng)爭(zhēng)性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會(huì)導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因?yàn)檗r(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的序幕，進(jìn)而推動(dòng)了整個(gè)廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進(jìn)而對(duì)平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進(jìn)行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機(jī)制，逐步推動(dòng)土地的規(guī)模化與企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國(guó)農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗(yàn)區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價(jià)值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長(zhǎng)和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個(gè)方面的要求：一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營(yíng)，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營(yíng)成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實(shí)物對(duì)象轉(zhuǎn)為價(jià)值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對(duì)簡(jiǎn)單。及時(shí)，使原來的實(shí)物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價(jià)值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊(duì)所有權(quán)折價(jià)，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費(fèi)用大大降低；第三，價(jià)值形態(tài)上分散的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以在實(shí)物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費(fèi)用大為節(jié)約：及時(shí)，單個(gè)農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)決策轉(zhuǎn)為董事會(huì)決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費(fèi)用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個(gè)農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對(duì)眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對(duì)專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運(yùn)作費(fèi)用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
及時(shí)，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件選擇出交易費(fèi)用最小，運(yùn)行效率較高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強(qiáng)調(diào)土地歸誰(shuí)所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實(shí)踐表明，土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵(lì)機(jī)制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)權(quán)并進(jìn)而對(duì)平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實(shí)而有效的選擇。
第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機(jī)制與投資激勵(lì)機(jī)制，為我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時(shí)，其土地產(chǎn)權(quán)是相對(duì)（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時(shí)，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費(fèi)用：其次，由
于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機(jī)會(huì)收益的損失和風(fēng)險(xiǎn)成本的增加；，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動(dòng)未必能得到合理的補(bǔ)償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因?yàn)槿绱耍覀兙筒浑y理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保障了對(duì)土地經(jīng)營(yíng)和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時(shí)候一些地方的社區(qū)集體強(qiáng)行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。
另一方面，把集中起來的土地分片投標(biāo)承包，從而在平等競(jìng)爭(zhēng)中有效地保障土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，增加了集體收入，使農(nóng)村承包利更具積累功能和激勵(lì)功能。
第三，珠江三角洲土地股份制的試驗(yàn)，有著不可或缺的前提條件：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，二是農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力大幅度轉(zhuǎn)向第二、三產(chǎn)業(yè)，三是地價(jià)的上升促導(dǎo)了土地要素的重新配置。那么對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處于一般水平的地區(qū)，有何借鑒意義呢？我們認(rèn)為采用土地使用權(quán)入股仍是一條有效的路子。具體操作辦法與南海市基本相同，差別主要表現(xiàn)在（1）農(nóng)民是將部分承包地還是將全部承包地入股。入股土地是肥沃地還是貧瘠地以及入股的時(shí)間選擇等，取決于農(nóng)民的自主選擇；（2）股份按不同類型的用地折算為標(biāo)準(zhǔn)面積單位，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位一股；（3）根據(jù)土地集中的情況分類劃片采取招標(biāo)發(fā)包的方式進(jìn)行專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)。其他方面則可以采用南海市的做法。
第四，改革以來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，主要標(biāo)志著以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的高速擴(kuò)張。伴隨著農(nóng)村工業(yè)化，農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也得到了相應(yīng)的推動(dòng)，由此工業(yè)開發(fā)及城鎮(zhèn)擴(kuò)大在土地問題上必定引發(fā)一系列的利益沖突，珠江三角洲的實(shí)踐或許在某種程度上找到了答案。其一，土地的占有必定影響到農(nóng)業(yè)特別是糧食生產(chǎn)的發(fā)展，而通過使用權(quán)入股來集中土地，使得土地的統(tǒng)一劃與征用成為可能，既能做到保護(hù)耕地、合理用地，也有利于將來的城鄉(xiāng)一體化。其二，將股份制引入社區(qū)經(jīng)濟(jì)的資產(chǎn)構(gòu)造之中，能夠較為有效地解決在要素流動(dòng)情況下（勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，土地集中與轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地）土地產(chǎn)權(quán)的界定、運(yùn)行和增值收益的分配問題，這不僅有效地保護(hù)了農(nóng)民的利益，也促進(jìn)了農(nóng)民身份的徹底轉(zhuǎn)換，從而對(duì)農(nóng)村要素市場(chǎng)的培育與完善具有深遠(yuǎn)的意義。
土地經(jīng)濟(jì)分析:淺談金融危機(jī)形勢(shì)下土地保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的對(duì)策
當(dāng)前,從國(guó)際形勢(shì)看,金融危機(jī)已經(jīng)從局部迅速蔓延到全球,從國(guó)內(nèi)形勢(shì)看，增長(zhǎng)減速、效益下滑的狀況已從沿海迅速向內(nèi)地蔓延、從工業(yè)出口行業(yè)迅速向其他行業(yè)蔓延。這些不利因素同樣影響到我市，市場(chǎng)需求不旺、部分企業(yè)盈利能力下降、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重大項(xiàng)目尤其是高科技項(xiàng)目不多、社會(huì)就業(yè)壓力很大等問題依然存在，財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)性矛盾、利用外資進(jìn)資不足、投資增長(zhǎng)政策性因素較大等。在清醒認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻性、復(fù)雜性和蔓延性的同時(shí)，我們也要看到，危機(jī)中往往孕育著機(jī)遇。為有效應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，黨中央國(guó)務(wù)院做出了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的部署，出臺(tái)了一系列的拉動(dòng)內(nèi)需政策和措施，國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，××迎來機(jī)場(chǎng)、高速鐵路、高速公路、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地等大的投資項(xiàng)目，把握好這些將為我市帶來好的發(fā)展機(jī)遇。
市委書記××提出，××作為××的重要組成部分，在全省加速崛起的格局中，要按照胡總書記在××考察時(shí)提出的“三保一弘揚(yáng)”重要講話精神，蘇榮書記關(guān)于“要努力提高××經(jīng)濟(jì)占全省比重”的指示要求，將省政府工作報(bào)告提出的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)落到實(shí)處，并最終體現(xiàn)到加快××經(jīng)濟(jì)發(fā)展，迅速做大經(jīng)濟(jì)總量上。××是一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)市，要做大經(jīng)濟(jì)總量，關(guān)鍵的一條就是要始終堅(jiān)持把項(xiàng)目建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，作為保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的重中之重。任何項(xiàng)目建設(shè)都離不開土地，面臨新時(shí)期新形勢(shì)新任務(wù)，我們國(guó)土資源部門要認(rèn)真做好“保護(hù)和保障”這篇文章，以開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀和機(jī)關(guān)效能年活動(dòng)為契機(jī)，以服務(wù)××經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，圍繞“擴(kuò)大內(nèi)需，堅(jiān)定信心促發(fā)展”這條主線，主動(dòng)服務(wù)，開拓創(chuàng)新，努力做到管理科學(xué)嚴(yán)格、保護(hù)行之有效、保障持續(xù)有力、審批集中高效、服務(wù)品質(zhì)快捷、效能明顯提高，具體要解決好在以下幾方面問題：
一、科學(xué)編制規(guī)劃 用好用足計(jì)劃
土地利用總體規(guī)劃是指導(dǎo)土地利用的綱領(lǐng)性文件，起著科學(xué)、有序、持續(xù)發(fā)展的引導(dǎo)作用。我市現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃對(duì)于加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地特別是保護(hù)基本農(nóng)田，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)和布局，協(xié)調(diào)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但是，隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃已難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。本文來源：文秘站 目前全國(guó)正在進(jìn)行的土地利用總體規(guī)劃修編為我市發(fā)展提供好的機(jī)遇，我們務(wù)必認(rèn)真把握，修編中切實(shí)注意二點(diǎn)：一是要符合實(shí)情，用好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。現(xiàn)各地正在開展第二次土地調(diào)查，規(guī)劃修編務(wù)必要結(jié)合第二次土地調(diào)查現(xiàn)狀成果，結(jié)合××經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)籌、科學(xué)、集約、節(jié)約謀劃好各類用地布局，否則就成了紙上談兵。二是要重視修編的戰(zhàn)略思路。修編的戰(zhàn)略思路要比修編的具體方法更為重要，把修編的思路統(tǒng)一到市委、市政府提出來的推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)建宜居城市的高度上來，讓新的土地利用總體規(guī)劃成為促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)騰飛的“助推器”，而不是成為制約我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。
用好用足土地利用計(jì)劃至關(guān)重要，省廳今年預(yù)下達(dá)我市計(jì)劃建設(shè)用地指標(biāo)僅為4000畝，而07、08年我市在省共報(bào)批建設(shè)用地38329.9035畝，在當(dāng)前的形勢(shì)下××要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“彎道超越”，必須有用地保障，我們國(guó)土資源部門在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”今明兩年要積極爭(zhēng)取、合理使用建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。一是積極爭(zhēng)取建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。具體來講：1、在年初分配指標(biāo)時(shí)向省廳爭(zhēng)取多要一些；2、在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，項(xiàng)目要多爭(zhēng)取列為國(guó)家、省重點(diǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)取多用省里指標(biāo)；3、多報(bào)批用地，早日完成報(bào)批任務(wù)，爭(zhēng)取省廳調(diào)劑指標(biāo)；二是合理分配建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。重點(diǎn)要保障好擴(kuò)大內(nèi)需的投資項(xiàng)目、保障性民生工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、品質(zhì)工業(yè)項(xiàng)目、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以及農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目用地，建設(shè)用地指標(biāo)要向重點(diǎn)保障的項(xiàng)目?jī)A斜，向明月山機(jī)場(chǎng)、洪屏電站等重大項(xiàng)目和重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目（如：產(chǎn)業(yè)基地）的用地傾斜。
二、破解瓶頸多造地 品質(zhì)服務(wù)多報(bào)批
首先要做好土地開發(fā)，多造地才能多用地。08年我市土地開發(fā)項(xiàng)目8個(gè)，批復(fù)新增耕地10032.125畝,目前只完成2個(gè)，08年底前我市可用于占補(bǔ)平衡指標(biāo)節(jié)余9596畝，扣減因滬瑞高速和浙贛電氣化改造計(jì)劃補(bǔ)耕2500畝，實(shí)際節(jié)余只有7096畝，形勢(shì)嚴(yán)峻，已經(jīng)成為我市報(bào)批用地甚至制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；我們務(wù)必要按照“先做加法、再做減法，先造地、再用地”的工作思路，大力實(shí)施“造地增糧富民工程”，確保有足夠的耕地開墾指標(biāo)，不會(huì)造成因沒耕地開墾指標(biāo)而報(bào)批不成用地。其次要做好報(bào)批材料。建設(shè)用地報(bào)批材料要求很高，不僅需要紙質(zhì)的“四書一方案”，還需要電子格式的圖件資料，電子政務(wù)要求以后通過網(wǎng)上做建設(shè)用地報(bào)批，這就需要我們工作人員要熟練技能和要求，從而保障報(bào)批資料合格，不至因?yàn)閳?bào)批資料不合格退回耽誤時(shí)間。第三要做好溝通協(xié)調(diào)工作。要加強(qiáng)與部、省廳及相關(guān)單位的聯(lián)系，積極溝通，達(dá)到事半功倍的效果。第四要強(qiáng)化宗旨 觀念。我們要一切從人民的利益出發(fā)，全心全意為人民服務(wù)，在項(xiàng)目建設(shè)用地要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，做到“五個(gè)一”、“四個(gè)不讓”，即：一張笑臉相迎、一句問候暖心、一把椅子讓座、一杯熱茶相待、一個(gè)滿意的結(jié)果；不讓政策在這里受阻，不讓群眾在這里冷遇，不讓時(shí)間在這里拖延，不讓差錯(cuò)在這里出現(xiàn)。
三、嚴(yán)格規(guī)范用地管理 保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展
堅(jiān)守18億畝耕地紅線，是黨中央、國(guó)務(wù)院分析我國(guó)人口、資源、環(huán)境等基本國(guó)情和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)后作出的重大科學(xué)決策，它不僅是為了保吃飯，也是為了子孫后代，更是為了保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。日前國(guó)土資源部召開電視電話會(huì)議，推出的《保增長(zhǎng)保紅線行動(dòng)工作方案》要求既要保增長(zhǎng)，又要保住18億畝耕地的紅線，因此我們務(wù)必處理好兩個(gè)關(guān)系，堅(jiān)持好四項(xiàng)制度。“兩個(gè)關(guān)系”：一是要正確處理積極主動(dòng)服務(wù)與嚴(yán)格規(guī)范管理的關(guān)系。服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是國(guó)土資源管理的首要任務(wù)，嚴(yán)格監(jiān)管是國(guó)土資源管理的職責(zé)所在。我們既不能以嚴(yán)格監(jiān)管為由，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)消極作為，又要警惕以保發(fā)展為由弱化監(jiān)管；既要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，提高工作效率，為中央決策部署的落實(shí)提供強(qiáng)有力的國(guó)土資源保障和服務(wù)，又要強(qiáng)化監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違規(guī)違法行為，維護(hù)良好的國(guó)土資源開發(fā)利用秩序，保障子孫有飯吃，能發(fā)展。二是要正確處理開拓創(chuàng)新與依法行政的關(guān)系。開拓創(chuàng)新本身就是發(fā)展的動(dòng)力，也是我們監(jiān)管的動(dòng)力。依法行政就是要為經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。我們既要不斷解放思想、大膽探索、敢為新政，又要堅(jiān)持嚴(yán)格管理、制度為本、依法行政。
“四項(xiàng)制度”：一是堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。各類建設(shè)項(xiàng)目必須盡量不占耕地或少占耕地，確需占用耕地的，要按照“先補(bǔ)后占”的要求，在用地報(bào)批前完成經(jīng)國(guó)土資源管理部門驗(yàn)收的補(bǔ)充耕地。二是落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。要加大存量土地挖潛力度，嚴(yán)格執(zhí)行用地標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決核減超標(biāo)準(zhǔn)用地面積，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)各環(huán)節(jié)符合節(jié)約集約用地要求。新增工業(yè)及生產(chǎn)性項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)向園區(qū)集中，切實(shí)提高土地集約利用水平。三是堅(jiān)持切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益的制度。嚴(yán)格履行征地程序，采取多元化補(bǔ)償安置途徑，解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會(huì)保障等問題。動(dòng)工用地前，要將有關(guān)費(fèi)用支付到被征地村組和農(nóng)戶，做到足額補(bǔ)償。四是堅(jiān)持強(qiáng)化監(jiān)督的制度。要積極開展督察工作，在保增長(zhǎng)保紅線行動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的政策執(zhí)行不到位、措施不到位的問題，要及時(shí)預(yù)警和通報(bào)；對(duì)違規(guī)違法突出問題，堅(jiān)決督促地方政府糾正整改和嚴(yán)肅查處。
