引論：我們?yōu)槟砹?3篇土地制度改革范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
實(shí)際上，除了廣東沿海特別發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，其土地股份合作制方式的新的土地集體經(jīng)濟(jì)有存在的意義外，廣大農(nóng)村傳統(tǒng)意義上的土地集體所有制度弊多利少。一是土地集體所有制實(shí)際上淪為村委會和村支部所有制，一些地方甚至為村長所有制，導(dǎo)致村長暗箱操作，賣買土地，謀取私利；二是村里以地為由，攤費(fèi)入畝，成為加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)；三是農(nóng)村土地集體所有，對農(nóng)村婦女的土地權(quán)益形成極大的損害，出嫁外村的婦女在本村得不到土地，在外村也得不到土地，一旦離婚，則土地全無；四是農(nóng)村集體土地實(shí)際上成了政府征用土地的二傳手，由于村支部一定程度上是上級黨政組織任命的，許多地方，即使當(dāng)選村長也與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的認(rèn)可不認(rèn)可有關(guān)。因此，在政府低價征地時，村組織不但不能起保護(hù)農(nóng)民利益的作用，甚至成為損害農(nóng)民利益的工具。
因此，我認(rèn)為，全部土地國有，農(nóng)民耕地和宅地999年屬于農(nóng)民使用，是解決中國土地諸多問題的最好方式。目前，土地私有化的建議在制定法律和政策時，一般不會被考慮。然而，關(guān)于土地繼續(xù)實(shí)行目前的兩種所有制和將農(nóng)村集體所有制統(tǒng)一為國有制的爭論較為激烈，政府在短期內(nèi)考慮的復(fù)雜性，可能會向著修補(bǔ)和改良目前土地管理體制的路徑推進(jìn)。但是，修補(bǔ)和改良的方式不可能從根本上解決問題，而且會產(chǎn)生新的問題，不如一攬子解決，總體成本較小。在10年后，全部土地劃一地改革為國有土地的改革可能性是很大的。
第二，土地的使用年期到底應(yīng)當(dāng)定為多長
當(dāng)土地為私有制時，不存在國有和集體出租意義上的土地年期問題。因?yàn)橥恋厝绻挟a(chǎn)權(quán)，則永遠(yuǎn)為土地所有者使用；如果土地所有者將土地租出去，租期多長，則是土地私有者與租用者之間的契約，國家和集體用不著管。但是，當(dāng)土地是集體所有和國有時，土地的使用年期，則成為一個重大的問題。因?yàn)椋恋氐氖褂脵?quán)要使用和交易，當(dāng)一塊土地的使用權(quán)年限越長時，這塊土地的使用和再轉(zhuǎn)讓價值就越高；反之，使用年限越短，其價值就越低。為什么雖然規(guī)定農(nóng)民的承包土地可以轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際成交的較少呢？就是因?yàn)槌邪谔蹋屹徺I了你的土地，投資幾年都可能收不回來，土地的使用就到期了。所以，賣的人，不賺錢；買的人不合算。再如，城市里的房地產(chǎn)開發(fā)土地，期限為50年，當(dāng)房屋到期后，國家還能收回土地嗎？目前深圳就發(fā)生這種問題，即當(dāng)初政府出讓給房地產(chǎn)商的年限為20年，房地產(chǎn)商蓋好房子賣了之后，就與土地的年期無關(guān)了。但是，政府能收回土地嗎？能再出讓一次嗎？實(shí)際上住在房子里的居民是買不起的。因此，在我國，不論是農(nóng)村農(nóng)民的耕地和宅地，還是城市里的企業(yè)和居民住宅用地，年期都太短。我認(rèn)為，根本上解決問題，城市居民的住宅樓等用地，農(nóng)村農(nóng)民的耕地和宅地使用年期應(yīng)當(dāng)為999年，企業(yè)用地一般應(yīng)當(dāng)為99＋99年。不論怎樣，目前的使用年期，時間太短，應(yīng)當(dāng)延長。改良的辦法：農(nóng)村耕地和宅地，使用年限為150年；城市居民住宅等用地，使用年期為100年；而企業(yè)用地，一般的年期延長為70年。
第三，農(nóng)村集體土地是不是可以直接進(jìn)入建筑等用地市場
如果土地所有制度進(jìn)行改良的改革，則需要討論的一個問題是，農(nóng)村集體土地是不是可以不通過國家征用，直接進(jìn)入建設(shè)和各種用地市場？實(shí)際上，目前的許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，農(nóng)村開發(fā)住房用地，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)被城市建設(shè)所包容，這些企業(yè)沒有通過征用程序已經(jīng)用地多年，若將其改為國有用地，讓企業(yè)和住戶再交一次出讓金，實(shí)際是不現(xiàn)實(shí)的。對于農(nóng)村耕地等集體用地，怎樣進(jìn)入建設(shè)用地市場，有著兩種意見：一是農(nóng)村集體用地必須先征用為國有土地，再由政府出讓給用地商。二是農(nóng)村集體土地可以直接進(jìn)入建設(shè)市場，用不著先征用為國有土地，再由政府進(jìn)行出讓。我認(rèn)為，先征用為國有土地，再出讓給用地商的方式是違背憲法兩種土地所有制精神的做法。既然集體土地和國有土地是兩種土地所有制，那么集體為什么不能直接出售和出租自己的所有物－土地呢？比如，農(nóng)村集體如果要出售自己生產(chǎn)的糧食，是不是先要由政府收購，再由政府賣給用糧者呢？因此，我認(rèn)為，從所有權(quán)的法理上講，要么將農(nóng)村土地全部收歸國有，國家可以收購其年期使用權(quán)，再將使用權(quán)出讓給其他使用者；或者讓農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入建設(shè)用地市場，政府不應(yīng)當(dāng)再在中間干涉交易。現(xiàn)在的問題是，雖然農(nóng)村土地屬于集體所有，但是，政府從集體征用后，再賣給用地商，一般是將征用價格壓得較低，出讓價格又較高，政府在中間賺了很大一筆錢，有的城市政府倒賣倒買土地所賺的錢成為城市的第二財(cái)政。如果是這樣，還不如將農(nóng)村土地全部國有，政府的這種操作方式還名正言順一些。如果不能國有，則農(nóng)村的集體土地應(yīng)該可以直接進(jìn)入用地市場。
第四，土地怎樣交易和價格如何確定
土地的交易應(yīng)當(dāng)通過市場來分配，出價最高的，應(yīng)當(dāng)是土地的受讓者。而價格應(yīng)當(dāng)由供求來決定，需求特別旺盛地段的土地，價格就應(yīng)當(dāng)高一些，而需求不旺地段的土地價格就應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍粦?yīng)當(dāng)由政府操縱土地價格。土地的出租，也應(yīng)當(dāng)由市場來確定。政府不應(yīng)當(dāng)干預(yù)土地出租市場的租價水平。
政府需要做的事情是，對土地價格和出租租金水平較高的，征收土地交易和出租增值稅，否則土地賣者和出租者就獲得需求過旺形成的暴利。關(guān)鍵是，土地的交易不能一對一協(xié)商，而是要公開透明競爭，只要土地買家是理性的，競爭價格是市場最合理的價格。但是，土地出租則要區(qū)別對待，主要是土地產(chǎn)權(quán)明確的前提下，土地所有者和使用權(quán)所有者，以其收入最大化來出租土地，在多個需求者出價的情況下選擇的租用者，出租價格就是合理的。但是，不排除農(nóng)村土地集體所有時，村長為了自己的私利，將土地低價出售或者出租給用地者作用，從中謀取自己的利益。因此，如果農(nóng)村土地不能國有化的情況下，村民公開監(jiān)督，是非常必要的。
第五，土地在宏觀上如何管理
1994年的宏觀調(diào)控，實(shí)行了土地和信貸雙緊的政策，這在特殊情況下，不失為一種宏觀調(diào)控的舉措。但是，只要實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制，在任何國家里，土地部門不能成為宏觀管理部門。因?yàn)橥恋厥且环N生產(chǎn)要素，它要象資金、勞動、原材料等一樣隨著市場的調(diào)節(jié)而自由在用地企業(yè)和其他用地者之間配置，不可能高度集中管理起來。
篇2
首先要確認(rèn)國有土地所有權(quán)的平等性，從而實(shí)現(xiàn)黨的十七屆三中全會提出的“同地、同權(quán)、同價，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場”的改革目標(biāo)。長期以來，有一種錯誤的觀念指導(dǎo)著我們的實(shí)踐。該觀念認(rèn)為國家所有權(quán)高于農(nóng)村集體所有權(quán)。盡管我國憲法明確規(guī)定這兩種基于社會主義公有制基礎(chǔ)上的所有權(quán)都會得到法律的同等保護(hù)。但是憲法的這一原則在其他法律中并沒有得到切實(shí)的貫徹。其中最典型的是基于《土地管理法》設(shè)置的征地制度。在這種制度中，國有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)處于完全不平等的地位。農(nóng)村集體所有的土地?zé)o論屬性如何都不能進(jìn)入土地市場進(jìn)行交易。其結(jié)果就是大量的農(nóng)村土地以非常低廉的價格被收歸國有，然后由政府以高出征地價格許多倍的價格出售，這種行為嚴(yán)重的侵害了農(nóng)民的利益，進(jìn)一步拉大了城鄉(xiāng)差距，引發(fā)了眾多的社會問題。在我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的當(dāng)下，如果我們不能從思想觀念到制度設(shè)計(jì)層面確認(rèn)國家所有權(quán)與農(nóng)村集體所有權(quán)的平權(quán)問題，城鎮(zhèn)化就會變成一場更瘋狂的征地活動，所謂人的城鎮(zhèn)化目標(biāo)根本不可能實(shí)現(xiàn)。所以，為保證當(dāng)下確權(quán)工作具有實(shí)際意義，就必須勇于改革，在改變觀念的基礎(chǔ)上修改與我國憲法相悖的各種土地法律制度。從而使黨的十七屆三中全會設(shè)定的“同地、同權(quán)、同價，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場”的改革目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。
其次，確權(quán)應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主題。長期以來，我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是不明確的。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。但是農(nóng)村改革以來，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織具有不確定性。這就使得權(quán)利主體也具有不確定性。農(nóng)村普遍存在的侵害農(nóng)村集體土地使用權(quán)的現(xiàn)象與土地使用權(quán)主體的不明確有著直接的聯(lián)系。所以，目前開展的確權(quán)工作的內(nèi)容之一就是從法律上明確農(nóng)村集體所有權(quán)的主體。只有主體明確，才能真正實(shí)現(xiàn)對權(quán)利的有力保障。
再其次，確權(quán)應(yīng)當(dāng)明確土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)與權(quán)能。土地承包經(jīng)營權(quán)自設(shè)立以來，關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性是一個沒有得到清晰解決的問題，從現(xiàn)行的各項(xiàng)關(guān)于承包經(jīng)營權(quán)的制度設(shè)計(jì)中觀察，土地承包經(jīng)營權(quán)更多的是指經(jīng)營者對土地的使用權(quán)，而土地承包經(jīng)營權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性沒有得到體現(xiàn)。這導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能極不完整。其結(jié)果是土地流轉(zhuǎn)不能實(shí)現(xiàn)，土地的功能不能充分發(fā)揮，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入無法實(shí)現(xiàn)。所以，確權(quán)就是要確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，明確土地承包經(jīng)營權(quán)是是經(jīng)營者的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在這種財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上能衍生出諸如流轉(zhuǎn)權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)等權(quán)利，這樣就使得承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能實(shí)現(xiàn)完整。在此基礎(chǔ)上，土地流轉(zhuǎn)才能順暢，土地這一生產(chǎn)要素的合理配置才能實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民通過土地的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)性收入才能成為可能，同時，土地的各種功能才能充分發(fā)揮。另外，在明確土地承包經(jīng)營權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性和各項(xiàng)權(quán)能的基礎(chǔ)上，還必須明確各種土地流轉(zhuǎn)的途徑和程序。當(dāng)我們確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利后，能否構(gòu)建有效的土地流轉(zhuǎn)途徑和合理的流轉(zhuǎn)程序直接關(guān)系到這種財(cái)產(chǎn)權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，也關(guān)系到農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入能否實(shí)現(xiàn)。由于農(nóng)村土地的類型主要有農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)用地和農(nóng)民的宅基地。各類土地的用途不同，流轉(zhuǎn)的途徑和程序也應(yīng)不同。所以為保障各類土地順暢流轉(zhuǎn)，就應(yīng)當(dāng)從制度設(shè)計(jì)上明確各類土地的流轉(zhuǎn)途徑和程序。這個問題在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的背景下具有更為重大的現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)闊o論是城鎮(zhèn)化還是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)都會涉及到土地的大量流轉(zhuǎn)。如果不能明確推動流轉(zhuǎn)的途徑和程序不僅不能加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進(jìn)程，農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)也不能實(shí)現(xiàn)，人的城鎮(zhèn)化的目標(biāo)就會落空。
最后，確權(quán)的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)明確各種土地的用途。在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)各種土地的用途管制制度。我國是一個土地資源非常貧乏的國家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一個關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展和我國糧食安全的戰(zhàn)略性問題。所以在我國要建立嚴(yán)格的土地使用的管制制度。而這種制度建立的前提是要明確各類土地的用途。在農(nóng)村土地確權(quán)工作中明確各類土地的用途就應(yīng)當(dāng)是確權(quán)的內(nèi)容。
總之，農(nóng)村土地的確權(quán)既關(guān)系到農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)，也關(guān)系到“三農(nóng)”問題的解決，更關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，縮影我們應(yīng)當(dāng)切實(shí)做好這項(xiàng)工作。而明確確權(quán)的內(nèi)容對于我們做好這項(xiàng)工作具有十分重要的意義。
【參考文獻(xiàn)】
篇3
針對以前中央政府提出的通過建立長效機(jī)制來遏制房價上漲的計(jì)劃，目標(biāo)已經(jīng)明確，但如何貫徹長效機(jī)制？稅收改革、土地出讓、收入分配以及遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅擴(kuò)容，這些或許已經(jīng)列入了三中全會的文件。近期，全國多處樓市再次熾熱，中央?yún)s看似按兵不動。以往那種揚(yáng)湯止沸，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的救火形式來整頓市場，不再適用，決策層或在著眼于“頂層設(shè)計(jì)”深化改革，從體制上著力，根本性的去解決問題，調(diào)控措施會采釜底抽薪之法。而作為遏制高房價的治本之策的土地制度改革也需要其他多元化政策同時齊下，相互配合才能成功，這或許才是暫時按兵不動的主要原因，而覆蓋全體人民的基本住房制度體系才是是建立長效機(jī)制的有效方法：按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路，商品房市場主要以市場調(diào)解為主，主要是中高收入者的市場；中低收入者的住房問題由政府提供幫助。因此社會各界普期盼本屆三中全會土地制度的改革盛宴：征地遵循“公平補(bǔ)償”原則，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平提高而動態(tài)調(diào)整；土地自由流轉(zhuǎn)，確保農(nóng)民工權(quán)益；土地私有化，農(nóng)民最終擁有自己的土地；擴(kuò)大農(nóng)地進(jìn)入市場流通試點(diǎn)，這將利好地產(chǎn)及其投資產(chǎn)業(yè)鏈。
土地流轉(zhuǎn) 農(nóng)權(quán)破冰
“即將召開的十八屆三中全會在土地制度改革的一些細(xì)節(jié)問題上可能會有所突破，這其中包括繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)地的確權(quán)、頒證、登記工作，繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將之與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益”，中國社科院農(nóng)發(fā)所宏觀室主任黨國英說。
隨著中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步推進(jìn)，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長過度依賴投資，政府以擴(kuò)消費(fèi)內(nèi)需和搞自貿(mào)進(jìn)出口合作為突破口，已經(jīng)開始尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在慢慢擯棄的房地產(chǎn)投資增長模式背景下，隨著十八屆三中全會的臨近，“土地流轉(zhuǎn)”概念愈發(fā)炙手可熱。現(xiàn)階段我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)不能通過市場流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨著市場進(jìn)入不平等、價格扭曲、增值收益分配不公等弊端，規(guī)模生產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)。鑒于當(dāng)前越來越凸顯的制約和障礙，打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度，顯得迫在眉睫。
而經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生對一些學(xué)者鼓吹的流轉(zhuǎn)則頗有微詞：“……農(nóng)地轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)是每戶農(nóng)民自己考慮的事，現(xiàn)在非農(nóng)民們火急火燎喊流轉(zhuǎn)不是黃鼠狼給雞拜年嗎？……現(xiàn)在這樣運(yùn)動式造勢是要強(qiáng)迫全國農(nóng)民轉(zhuǎn)地嗎？農(nóng)民進(jìn)城不能安居，農(nóng)地再失只能成流民，這是改革還是掘墓？” 華生的觀點(diǎn)代表了一部分主流官員學(xué)者，例如中農(nóng)辦主任陳錫文和國研中心副主任韓俊均表示中國的農(nóng)業(yè)將以家庭農(nóng)場為主，不可能照搬美洲大農(nóng)場的模式，這是由中國的人口和土地稟賦決定的。
可以肯定的是土地流轉(zhuǎn)改革進(jìn)入真正的“破冰期”，其導(dǎo)火索便是十八屆三中全會。五年前的十七屆三中全會為農(nóng)地非農(nóng)化流轉(zhuǎn)制度改革指明了正確的方向，但五年以來未能得到深入貫徹。而國務(wù)院研究中心課題組在十八屆三中全會召開前夕，提出將“深化土地制度改革”列為新一輪改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一，這將成為未來政府工作的重要議題和重要工作方向之一。
循序漸進(jìn) 組拳出擊
事實(shí)上，關(guān)鍵的改革已經(jīng)開始。
6月，國務(wù)院要求全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件。雖然還未宣布目標(biāo)及時間表，但戶籍改革已在幾個省份試行，比如：9月份山東宣布放開中小城市戶口遷移限制。
7月底，國務(wù)院批準(zhǔn)了中國央行制定的推進(jìn)利率市場化進(jìn)程的整體改革方案，自2013年7月20日起，央行已經(jīng)取消了多數(shù)貸款利率下限。
8月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)，國務(wù)院要求上海自貿(mào)區(qū)形成“可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)”。在上海召開座談會時曾大致透露出了意圖，“我們要用開放擴(kuò)大內(nèi)需，用開放形成倒逼機(jī)制，用開放促進(jìn)新一輪改革。”
9月全國各地房貸緊張，公積金錢荒。分析人士指出，限購政策配合房貸政策，或?qū)⒁馕吨畬Ψ康禺a(chǎn)市場將有大動作，先不讓開放商恣意漫賣，后不許剛需者貸款買房，避免政策出臺的誤傷，以房產(chǎn)稅出臺“關(guān)門打狗”，重點(diǎn)整治困擾中國許久的房地產(chǎn)泡沫問題。
10月在房價同比漲幅位居全國第一的北京，住建委《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，90平米以下商品房售價低30%、非京籍可購，支持居民自住性、改善性住房需求。
篇4
2005年的時候我就講過，8·31大限會直接造就兩個“多元”的現(xiàn)象：其一，雖然購買方是多元的，但賣家卻只有一個，那就是地方政府。當(dāng)單一供應(yīng)者壟斷市場時，造成高地價是必然的，這是造成房價上漲過快的原因之一。其二，農(nóng)村建設(shè)用地只有通過政府征用才能投資開發(fā)，這又形成土地供應(yīng)方多元，而土地收購方只有政府一家的后果。
正是由于政府“從兩頭壟斷土地市場”，進(jìn)而“進(jìn)行居間經(jīng)營”，兩種不良后果就隨之出現(xiàn)——城市拍賣高地價和農(nóng)村的失地農(nóng)民。
我從十年前多次呼吁進(jìn)行征地制度改革，應(yīng)該允許農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)范地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，從而增加土地供應(yīng)量，打破政府壟斷的格局。甚至可以考慮“農(nóng)民土地變成股份制”的辦法，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制。這樣，一方面為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造條件；另一方面，根據(jù)《公司法》農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。這樣我們國家的土地制度就會有根本性的變動，可以完全和國際上的土地制度接軌。
國外地方政府75%的財(cái)政收入是通過房產(chǎn)稅從占有房產(chǎn)的人身上征得，而我們國家卻是從土地財(cái)政中拿，從農(nóng)民身上拿。中房集團(tuán)在2003年就提出了征收保有稅的建議，被國務(wù)院采納，當(dāng)年的中央工作會議就提出了要征收不動產(chǎn)物業(yè)稅。而今天，物業(yè)稅已經(jīng)演變成房產(chǎn)稅，并開始在上海與重慶試點(diǎn)征收。征房產(chǎn)稅不僅能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，并能夠?qū)崿F(xiàn)公平論、完善稅制、增加財(cái)政收入、重新配置資源、讓更多人受益。
中國征收房產(chǎn)稅可以借鑒國外完整成熟的經(jīng)驗(yàn)：一是差別稅率，即有區(qū)別的稅率政策。標(biāo)準(zhǔn)稅率可以按國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，按照物業(yè)價值的1～3%繳納年稅，優(yōu)惠稅率就是有人提出的0.3～0.8%；二是學(xué)習(xí)國外“盡房皆稅”的經(jīng)驗(yàn)，即向全部城鎮(zhèn)住房征收“房產(chǎn)稅”，同時給予符合條件的家庭“退稅”待遇；三是按“購置原值”繳稅，中國房產(chǎn)稅改革也要遵循這樣的原則，要照顧既得利益，減少開征阻力；四是從小產(chǎn)權(quán)房開始征稅，很多人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，但這是認(rèn)識上的誤區(qū)。2010年以前，政府十二年沒有建保障房，導(dǎo)致社會對高房價的不滿。這期間，農(nóng)民群眾用只有大產(chǎn)權(quán)房四分之一價錢的小產(chǎn)權(quán)房為城市居民提權(quán)型保障房，用城中村為城市提供租賃型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，為自己創(chuàng)造了財(cái)產(chǎn)型收入也為城市彌補(bǔ)了保障房不足，因此房產(chǎn)稅也是為小產(chǎn)權(quán)房正名的良機(jī)。
篇5
目前城鄉(xiāng)同地不同權(quán)，大大限制了農(nóng)村資源的價格，使農(nóng)民一直沒有可交易或者抵押的東西。如果通過“同地、同權(quán)、同利”，在基本農(nóng)田范圍之外，允許農(nóng)民經(jīng)營自己的土地，并且讓農(nóng)民獲得經(jīng)營土地的收益，小城市與農(nóng)村的發(fā)展也都有希望了。
目前宅基地?fù)Q房只給農(nóng)民提供住房及有限社保，其實(shí)農(nóng)民有沒有工作以及進(jìn)入城市后的培訓(xùn)或者創(chuàng)業(yè)資本更重要。應(yīng)建立類似的土地交易機(jī)制，使農(nóng)民宅基地與承包地真實(shí)地反映出其應(yīng)有的價格，目前缺乏類似的交易機(jī)制，大多數(shù)農(nóng)民的宅基地與承包地被變相低價出售了。
如果土地制度不變，與土地相關(guān)的制度不改，僅僅是把農(nóng)民的戶籍制度變成中小城市與城鎮(zhèn)的戶籍了，基本上不會有太大作用。
農(nóng)民如果搬到城鎮(zhèn)居住，即使采取目前浙江嘉興的“兩分兩換”(宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房、承包地?fù)Q社保)，農(nóng)民并沒有從置換中獲得足夠的資本。
當(dāng)然如果有一個可交易的市場。農(nóng)民通過賣出宅基地與承包地，除了獲得城市戶籍、住房與社保外，還能夠有一筆資金從事小買賣，就比較可行了。
實(shí)際上我國臺灣過去的改革就是通過這條途徑，失去土地與住房的農(nóng)民，如果沒有其他的收入來源以及一定的創(chuàng)業(yè)資本，在城鎮(zhèn)是無法生存，大量集聚將會帶來嚴(yán)重社會問題。
尤其是目前存在“農(nóng)民上樓致貧”的現(xiàn)象。農(nóng)民來到城市，住進(jìn)樓房后，居住成本與原來在農(nóng)村相比會大大增加，如果沒有穩(wěn)定工作，還要交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，其生活質(zhì)量就下降了。
所以目前靠政府大力推動的農(nóng)民城鎮(zhèn)化，如浙江嘉興推動的盯著農(nóng)民宅基地與承包地為主要形式的小城鎮(zhèn)發(fā)展思路，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動，大批中小城鎮(zhèn)的新居民如果失去工作，被迫回返原來村莊卻回不去，因?yàn)闆]有宅基地與承包地，這就會變得很危險(xiǎn)。
僅給農(nóng)民住房與社保是不夠的，必須要解決他們的創(chuàng)業(yè)資本或者就業(yè)問題，才能穩(wěn)定。
目前我國各地已進(jìn)行了花樣翻新的農(nóng)民城鎮(zhèn)化創(chuàng)新，做法都很類似，就是在一個城鎮(zhèn)，宣傳戶籍制度登記不再分農(nóng)村與城市戶口登記了，都按居民來統(tǒng)一登記。
篇6
一、我國城市土地儲備制度的建立
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1土地儲備運(yùn)作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。
3土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。
篇7
二、目前土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
1、流轉(zhuǎn)主體由個體向多元化轉(zhuǎn)變。過去的土地流轉(zhuǎn)主要是在本村或者隔壁相鄰村的農(nóng)戶之間進(jìn)行，經(jīng)營主體大多是單一的農(nóng)戶。隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些原來的種養(yǎng)大戶逐漸擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，而且吸引了一些外來投資人員，涌現(xiàn)了新的專業(yè)大戶。
2、流轉(zhuǎn)收益由低收入向高效益轉(zhuǎn)變。隨著農(nóng)業(yè)費(fèi)稅取消，農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)收益逐年攀升，流轉(zhuǎn)價格從當(dāng)初無償代耕，到目前每畝500-1000元，越是種植條件優(yōu)越、效益高的地方流轉(zhuǎn)價格越高。從調(diào)查了解的情況看，流轉(zhuǎn)土地，特別是集中連片流轉(zhuǎn)用于種植果樹較多，用于糧食或其他作物種植的較少。
3、流轉(zhuǎn)面積由零散向集中連片轉(zhuǎn)變。以前是小范圍零散流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是由點(diǎn)帶面，把相對集中成片的零散土地面積都集中有效利用起來。
4、流轉(zhuǎn)用途由單一向多元化轉(zhuǎn)變。過去的土地流轉(zhuǎn)主要用于種植農(nóng)作物，現(xiàn)在除了種植農(nóng)作物之外，還有用于養(yǎng)殖業(yè)等。
三、土地流轉(zhuǎn)的主要做法及成效
根據(jù)目前鄉(xiāng)的情況，流轉(zhuǎn)方式主要以轉(zhuǎn)包和出租為主，轉(zhuǎn)讓、互換為輔。土地流轉(zhuǎn)的方向主要有四個：一是流向外來果業(yè)種植戶；二是流向?qū)I(yè)承包戶，比如竹制品加工企業(yè)；三是流向養(yǎng)殖戶；四是流向一般農(nóng)戶。
規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)點(diǎn)：有利于土地資源的優(yōu)化配置，合理利用土地，不浪費(fèi)土地；有利于改變粗放型生產(chǎn)經(jīng)營，提高科技化管理，降低生產(chǎn)成本;有利于培養(yǎng)新型農(nóng)民;有利于引進(jìn)外資，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于轉(zhuǎn)變生產(chǎn)經(jīng)營模式。
取得的成效：一是適度土地流轉(zhuǎn)帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，比如我鄉(xiāng)通過土地流轉(zhuǎn)，開辦了果品加工廠8個，促進(jìn)了農(nóng)村就業(yè)。二是柑橘臍橙果業(yè)的連片規(guī)模化種植，方便果農(nóng)統(tǒng)一管理，采用科學(xué)的管理方法（例如果園滴灌工程，減少水資源浪費(fèi)，方便施肥；鋪設(shè)打藥管道，方便噴施農(nóng)藥）節(jié)省人工成本，提高經(jīng)濟(jì)收入。同時也方便外來采購人員聯(lián)系果農(nóng)，成片銷售。
四、土地流轉(zhuǎn)面臨的主要困難和問題
土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革深入發(fā)展過程中出現(xiàn)的新事物，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實(shí)際運(yùn)行中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、目前可流轉(zhuǎn)的土地極為有限。是典型的山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時又是果業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東江源頭鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可利用的土地極為有限，目前可利用的土地均已種植果樹，加之又是東江源頭，出于生態(tài)環(huán)境保護(hù)需要，對山林土地等進(jìn)行了禁開或限開。
2、種養(yǎng)大戶偏少，流轉(zhuǎn)愿望不強(qiáng)烈。鄉(xiāng)目前缺少具有現(xiàn)代經(jīng)營理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的受資金、技術(shù)等，限制了規(guī)模經(jīng)營的進(jìn)一步發(fā)展，流轉(zhuǎn)愿望不強(qiáng)烈。
3、土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。一是流轉(zhuǎn)程序不完善，沒有形成完整規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序，多為口頭協(xié)議，統(tǒng)一規(guī)范具有法律效力的書面合同少。二是流轉(zhuǎn)制度不健全。流轉(zhuǎn)沒得到有關(guān)單位監(jiān)督，沒有建立起規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)檔案，土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂不規(guī)范。表現(xiàn)在面積不實(shí)、土地流轉(zhuǎn)期限超期、承包費(fèi)沒有考慮物價變化因素等方面。
4、觀念落后，思想守舊。有些農(nóng)民觀念陳舊，顧慮多，風(fēng)險(xiǎn)意識差。在現(xiàn)行的政策下，農(nóng)民進(jìn)行無代價生產(chǎn)經(jīng)營的同時，還可享受國家的惠民補(bǔ)貼，怕土地流轉(zhuǎn)出去，自身的利益受到損害，不愿流轉(zhuǎn)。存在許多顧慮：比如流轉(zhuǎn)協(xié)議沒有統(tǒng)一規(guī)范，缺乏第三方責(zé)任擔(dān)保，期限流轉(zhuǎn)的，擔(dān)心對土地資源的破壞，無法耕作利用，不確定國家對土地資源政策性的變動，失地后的生活保障。
五、幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府規(guī)范化引導(dǎo)，積極宣傳；
2、健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，為農(nóng)村村土地規(guī)范化流轉(zhuǎn)提供平臺，形成規(guī)范的交易服務(wù)中心，對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，提供價格評估、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等服務(wù)，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，提供法律保障；
篇8
二是促進(jìn)了美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。通過對廢棄、閑置、老舊宅基地使用權(quán)的收回、復(fù)耕、美化、改建等，一方面使破敗不堪、久無人居、廢棄閑置的宅基地得以綠化美化或重新利用或復(fù)耕，改善了鄉(xiāng)村的村容村貌；另一方面通過騰退出來的宅基地，使鄉(xiāng)村在編制村莊空間規(guī)劃的時候，有了更大的空間來安排村里的公共實(shí)施布局（諸如村雙委駐地、老年活動中心、健身場所、文化娛樂陣地、小型垃圾中轉(zhuǎn)站、生活用水處理站、綠化用地等等）。
二、 集體土地入市制度改革的重大意義
一是解決了鄉(xiāng)村小微企業(yè)用地難問題。雖然我們提倡工業(yè)集聚發(fā)展，但對于占地少至幾分、多至三兩畝的小微企業(yè)而言，無論是產(chǎn)值還是效益，都很難達(dá)到入住工業(yè)集聚區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。但農(nóng)民致富、農(nóng)村發(fā)展還離不開這些小微企業(yè)發(fā)揮主力軍和主戰(zhàn)場的作用。通過農(nóng)村土地制度改革，進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)村閑置、低效建設(shè)用地的內(nèi)生活力，一方面解決了小微企業(yè)的用地需求及周邊群眾就近就業(yè)問題，另一方面使得低效閑置的土地得以盤活利用，同時還相應(yīng)了國家“萬眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”的號召，可謂一舉多得，相得益彰。
二是縮短了企業(yè)用地的審批時間。以往我們的企業(yè)用地，從有意向用地到各級審批到公開招拍掛再到最后的開工建設(shè)，快則一年，倘若不符合規(guī)劃，更是遙遙無期。而如果利用村里盤活的現(xiàn)有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓的方式，企業(yè)用地在一個月時間就可以解決，極大縮減了審批環(huán)節(jié)和審批時間。
三是為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略注入了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。無論是美麗鄉(xiāng)村建設(shè)還是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，沒有強(qiáng)大的財(cái)力支撐，無疑會步步維艱。通過推行集體建設(shè)用地入市改革，很多村莊能取得幾百甚至上千萬的土地收益，這些巨大的財(cái)力對下一步編制村莊空間規(guī)劃、鄉(xiāng)村道路建設(shè)、改廁及排污處理、村莊綠化美化等，將會為之注入新鮮的活力。
三、宅基地有償使用、集體土地入市兩者之間的辯證關(guān)系
個人認(rèn)為，這兩項(xiàng)制度改革是相輔相成、互為因果和對立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。是一個系統(tǒng)性的改革，任何單一性的改革都很難收到明顯的成效。
（一）宅基地制度改革是集體土地入市改革的前提和基礎(chǔ)
集體建設(shè)土地入市，需要盤活村莊閑置、低效、廢棄的原建設(shè)用地，這些土地很大一部分來源于一戶多宅、超站宅基地以及廢棄老舊久無人居等等扎基地的收回，倘若不推行宅基地有償使用制度改革，就不能騰退這些土地，集體土地入市改革就成了無源之水無本之木。
（二）集體土地入市改革激發(fā)了宅基地制度改革的內(nèi)生動力
告訴我們，物質(zhì)基礎(chǔ)決定上層建筑。對中國最基層的村雙委而言，無論是鄉(xiāng)村振興還是美麗美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，都需要巨大的財(cái)力物力做后盾。而絕大多數(shù)村子的村集體經(jīng)濟(jì)幾乎都是一窮二白，村子里的各項(xiàng)建設(shè)沒有上級撥款扶持幾乎寸步難行。而集體土地入市改革可以為村里注入大量急需的資金支持，從這方面來說，無疑為推行宅基地制度改革注入了強(qiáng)大的動力支撐。
三、 當(dāng)前我們急需要開展的工作
作為全國33個試點(diǎn)縣市，長垣縣無疑走在了前面，取得了成功經(jīng)驗(yàn)。但對我們而言，在法律法規(guī)沒有授權(quán)以前，我們應(yīng)積極借鑒長垣縣的經(jīng)驗(yàn)，探索開展宅基地有償使用制度改革和集體土地入市改革，超前謀劃，超前布置，為下一步開展土地利用制度改革奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一是利用第三次國土調(diào)查，徹底摸清全市鄉(xiāng)村閑置、低效建設(shè)用地現(xiàn)狀。尤其是對廢棄的學(xué)校、工礦、養(yǎng)殖用地、打谷場、晾曬場、磚瓦窯、坑塘等用地分門別類、逐一登記造冊。
二是利用農(nóng)房一體化確權(quán)登記，對全市鄉(xiāng)村的宅基地現(xiàn)狀進(jìn)行摸底調(diào)查。尤其是對一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占用、空閑、廢棄、殘破、久無人居的宅基地，要深入調(diào)查，詳細(xì)登記造冊，為下一步開展宅基地制度改革奠定基礎(chǔ)。
篇9
為貫徹落實(shí)省市有關(guān)文件精神，縣在總結(jié)2017年全省農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥的開展了清產(chǎn)核資、成員資格認(rèn)定、股權(quán)設(shè)置和資產(chǎn)量化、指導(dǎo)村組成立股份經(jīng)濟(jì)合作社等工作；縣委、縣政府專門下發(fā)了《縣關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)施意見》文件、分別成立了以市委副書記、縣委書記同志為組長的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組、以副縣長同志為組長的清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組先后下發(fā)了制度規(guī)章、管理辦法、工作要求等13個文件，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室先后轉(zhuǎn)發(fā)市產(chǎn)權(quán)制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室文件6個。為全縣農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革順利開展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。全縣17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和411個行政村居，按照要求全部完成了清產(chǎn)核資及清查數(shù)據(jù)上傳，共清理上傳村級集體資產(chǎn)115813.84萬元（其中經(jīng)營性資產(chǎn)30893.68萬元），集體資源101.47萬畝。完成認(rèn)定成員858404人，村、組兩級728個上傳單位全部完成折股量化，全部完成了股份經(jīng)濟(jì)合作社和經(jīng)濟(jì)合作社的組建工作。
三、采取的主要措施
一是集中培訓(xùn)與分散指導(dǎo)相結(jié)合。縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局采取宣傳發(fā)動、清產(chǎn)核資、成員資格認(rèn)定、股權(quán)設(shè)置與量化、成立合作組織等分階段、分批次對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分管領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)管站工作人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，分別在4月19日-20日、7月19日-20日、9月19日-21日舉辦了清產(chǎn)核資培訓(xùn)班、成員資格認(rèn)定業(yè)務(wù)培訓(xùn)班和股權(quán)設(shè)置及資產(chǎn)量化、成立股份經(jīng)濟(jì)合作社等專題培訓(xùn)班，培訓(xùn)內(nèi)容還涉及到農(nóng)村集體三資管理和會計(jì)電算化，培訓(xùn)師資人員共200多人次；同時縣農(nóng)業(yè)局還專門組織專業(yè)技術(shù)人員分三個組包鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)鎮(zhèn)村干部30多場次，培訓(xùn)工作人員近3000人次；5月29日-30日組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站業(yè)務(wù)人員針對前期清產(chǎn)核資業(yè)務(wù)不熟，專門在陳王街道崔柳行村進(jìn)行集中觀摩學(xué)習(xí)，并安排與會人員到鄆城唐塔街道和郭屯鎮(zhèn)進(jìn)行了業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，對我縣農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革順利推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
篇10
我國現(xiàn)行的土地制度起源于上世紀(jì)五十年代，生產(chǎn)力與科技推動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國家的經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生了很大的變化：工農(nóng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切，城鄉(xiāng)重心發(fā)生偏移，農(nóng)民生活生產(chǎn)的主觀需求提升。以城鄉(xiāng)土地二元制為基礎(chǔ)的土地征收制度不完善性和以為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度不合理性逐漸顯化，引發(fā)了諸多問題。
首先，我國的土地征收制度難以實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民生活水平提高的宗旨。
當(dāng)前，我國的社會保障體系還不完善，現(xiàn)行的土地征收制度不能滿足農(nóng)民發(fā)展的需要。土地是農(nóng)民長遠(yuǎn)的生計(jì)，是最基本的生產(chǎn)資料。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的，我國的用工制度已經(jīng)從過去的“既要地，也要人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸灰兀灰恕保坏r(nóng)民失去土地，就無地可種、無地可耕，就失去了生存的根本保證，更無發(fā)展可言，農(nóng)民發(fā)展權(quán)無從落實(shí)。隨著耕地的不斷減少，用地現(xiàn)狀越來越緊張，矛盾愈來愈烈。
其次，我國現(xiàn)行的征地制度沒能體現(xiàn)出與時俱進(jìn)的特性，也沒有實(shí)現(xiàn)平等的集體土地權(quán)能。
雖然科技的快速發(fā)展為生產(chǎn)帶來了無限量的附加值，但農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上工業(yè)發(fā)展的速度，這就造成工農(nóng)產(chǎn)品附加值差距加大，交易條件顯失公平，最終使征地農(nóng)民的受償水平大大降低，收入大幅減少，挫傷了被征地農(nóng)民熱情和積極性。同時，現(xiàn)行的土地制度分設(shè)了不同的權(quán)能，但在法律上僅對農(nóng)民土地賦予了資源屬性。這就使農(nóng)村集體所有制土地的使用范圍和用途受到了很大的限制，制約了市場流轉(zhuǎn)的靈活性，導(dǎo)致市場的機(jī)動性受限，市場失去活力。
再次，現(xiàn)行的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度使農(nóng)村剩余勞動力的自由流動受到了很大的限制，也阻礙了農(nóng)民自主推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的步伐。
隨著城鄉(xiāng)之間生產(chǎn)力發(fā)展的不平衡，城鄉(xiāng)之間生產(chǎn)資料與勞動力配置出現(xiàn)明顯的失衡。農(nóng)村由于人均土地面積的減少，勞動力剩余增多；城市卻因?yàn)槌鞘谢倪M(jìn)程加快而急需大量的人力資源，這本是加快城市建設(shè)的有利契機(jī)，但現(xiàn)行的制度卻對農(nóng)村人力資源的流動設(shè)制了種種限定，造成了土地使用權(quán)受阻，因而產(chǎn)生了“農(nóng)民窮，民工荒”的怪異局面。再加上現(xiàn)行的農(nóng)村集體所有制的職權(quán)和功能并不完善，土地的權(quán)利和利益主體界定不夠明確，無法實(shí)施對土地的完全處置，不能充分獲得土地的收入權(quán)益，造成了農(nóng)民不能長期穩(wěn)定的享有土地的完整權(quán)益。
面對這一系列問題，我們要積極采取必要的改革和措施，盡快扭轉(zhuǎn)這種不利于社會進(jìn)步和發(fā)展的局面。土地征收制度改革和農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展的關(guān)鍵。
一方面要建立公平合理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。用法律條文的形式明確規(guī)定農(nóng)村集體和國有土地享有同等的權(quán)利，允許農(nóng)民對集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)進(jìn)行合理合法的出讓，租賃等交易，充分發(fā)揮市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用。另一方面，明確農(nóng)村集體土地的權(quán)能，進(jìn)一步完善我國的農(nóng)村集體土地權(quán)利體系，并對土地的各種處置權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的劃分，加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)登記制度建設(shè)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民在法律上得到有效的保障。
加快構(gòu)建適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)土地產(chǎn)權(quán)制度的同時還要加快推進(jìn)征地制度改革。
首先要確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，采用多種方式進(jìn)行征地補(bǔ)償安置。制定公平合理的土地區(qū)片價機(jī)制，并長期保持不變，以使農(nóng)民對征地政策有穩(wěn)定的心態(tài)。
其次要使資源配置以及政府采購制度得到相應(yīng)的改革，進(jìn)一步完善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的組織結(jié)構(gòu)。政府應(yīng)該根據(jù)各地方區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和管理水平以及經(jīng)營能力制定一定的傾斜政策，給予政策支持，讓農(nóng)村集體土地有穩(wěn)定、持續(xù)的收入。
要努力實(shí)現(xiàn)把監(jiān)管和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，把權(quán)利和責(zé)任實(shí)實(shí)在在地放下去，并加快改進(jìn)征地工作的機(jī)制。
一方面，要充分發(fā)揮農(nóng)民的主體地位。讓被征地農(nóng)民有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，使農(nóng)民的權(quán)益得到切實(shí)的保障。并逐步構(gòu)建以政府監(jiān)管為基礎(chǔ)、人民群眾為主流，市場機(jī)制為主導(dǎo)的新格局，充分發(fā)揮農(nóng)民的主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的自我監(jiān)督、自我約束、自我參與、自我實(shí)現(xiàn)，讓農(nóng)民成為改革真正的主導(dǎo)者和受益人。
另一方面，完善司法程序和機(jī)制，讓政務(wù)公開透明。國家要進(jìn)一步加強(qiáng)政府的法制建設(shè)，提高政府部門依法行政的意識和能力。并進(jìn)一步完善司法制度和程序，充分顯現(xiàn)司法的公正與公平。
將農(nóng)民的利益納入城市化進(jìn)程，理性分析現(xiàn)有的政策和市場需求狀況，合理安排用地，充分發(fā)揮每一塊土地的最大效益，減少征地規(guī)模。在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制的前提下，進(jìn)一步強(qiáng)化土地民事權(quán)利制度，讓農(nóng)民有完整的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以充分利用土地得到應(yīng)得的利益，并使土地得到合理、有效的配置，進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地制度改革，充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的利益，讓農(nóng)民無后顧之憂。
參考文獻(xiàn)
篇11
重慶市土地供應(yīng)制度改革中的問題
在市場經(jīng)濟(jì)中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權(quán)必須通過市場，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。土地使用制度改革的最終目標(biāo)，就是要建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地有償使用制度，充分發(fā)揮市場機(jī)制對土地資源的配置作用，促進(jìn)城市總體規(guī)劃有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。
重慶市從上世紀(jì)90年代開始的土地供應(yīng)制度改革經(jīng)歷了三個階段：由全面行政劃撥、無償無期使用土地到部分有償使用土地使用權(quán)的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權(quán)有償有期的土地批租；土地的資產(chǎn)化運(yùn)作。與這三個階段所對應(yīng)的市場化進(jìn)程表現(xiàn)為：土地市場開放；土地市場的培育與完善；土地市場化改革的深化。重慶市土地供應(yīng)制度改革取得了一定的成績，主要體現(xiàn)在：變革土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用，使土地資產(chǎn)屬性真正得以實(shí)現(xiàn)；促進(jìn)了土地市場的形成和發(fā)育；增加了政府財(cái)政收入；加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；調(diào)整了城市空間布局。
由于傳統(tǒng)體制的慣性作用，市場機(jī)制的引入對傳統(tǒng)體制下的一些政策和體制設(shè)置不能馬上徹底改變，導(dǎo)致現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度存在許多缺陷，主要表現(xiàn)在：
政府壟斷和調(diào)控土地力度不夠
因城市土地大部分在土地使用者手中，導(dǎo)致存量土地多頭供應(yīng)的局面；城市用地規(guī)模過度膨脹、開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置，造成局部供地過量，用地結(jié)構(gòu)不合理。
城市規(guī)劃制約著土地市場化配置
規(guī)劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環(huán)境編制土地空間的發(fā)展方向，再用市場機(jī)制選擇最佳的投資者，才能確保土地價值的最佳體現(xiàn)。但由于規(guī)劃滯后，難以實(shí)現(xiàn)土地按市場方式進(jìn)行供應(yīng)。
土地市場行為不規(guī)范
主要表現(xiàn)在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過低，土地的價值未真正得到體現(xiàn)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)中因短期政績的驅(qū)動，急于招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，招標(biāo)拍賣出讓比重偏低，零地價出讓土地時有發(fā)生。
土地資源優(yōu)化配置和利用必須建立在有效的土地供應(yīng)制度上。土地供應(yīng)制度改革要顯化土地生產(chǎn)力級差，并創(chuàng)造出合理利用的條件。
重慶市都市圈土地供應(yīng)制度選擇分析
土地供應(yīng)機(jī)制的選擇
在特定經(jīng)濟(jì)制度下，土地供應(yīng)要素相互作用而建立起來的內(nèi)在關(guān)系總和叫做土地供應(yīng)機(jī)制，它包括土地供應(yīng)主體、計(jì)劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應(yīng)機(jī)制主要有：
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地流程簡單概括為“先立項(xiàng)、規(guī)劃，后得地”，用地者只要有計(jì)劃立項(xiàng)，就可以申請規(guī)劃選址、用地申請，無需競爭或有少量競爭，其供地程序如圖1。
社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地模式是依靠以價格機(jī)制為核心的市場機(jī)制作用來運(yùn)行的，土地價格的形成是由土地的供求均衡來決定，如圖2。
這一流程包括“規(guī)劃、儲備、整治、出讓”四個環(huán)節(jié)，其核心是依賴土地儲備制度。當(dāng)土地使用者在取得市場準(zhǔn)入許可后方可在市場上選擇已儲備的土地。土地儲備制度是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā)，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場的制度。
通過上述兩種供應(yīng)機(jī)制探討，筆者認(rèn)為城市土地一級市場供應(yīng)處于“源頭”地位，政府如果要優(yōu)化城市土地使用制度，就必須變需求拉動供給為供給引導(dǎo)需求的城市建設(shè)用地供給新機(jī)制。
都市圈土地整治儲備運(yùn)作模式的選擇
許多發(fā)達(dá)國家在城市發(fā)展過程中不考慮土地資源問題，出現(xiàn)了土地資源消耗過多等一系列突出問題，在解決城市發(fā)展過程中的用地問題上，政府和學(xué)術(shù)界都提出了一些新的對策和理論，其中以“理性發(fā)展”最為突出。“理性發(fā)展”理念就是通過加強(qiáng)對土地利用的規(guī)劃，確定城市發(fā)展邊界，提高城區(qū)建筑密度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有城區(qū)土地利用效率最大化，復(fù)興現(xiàn)有城區(qū)，保護(hù)自然和重要農(nóng)田，這一措施即為土地整治儲備。目前國內(nèi)正在實(shí)施的土地整治儲備制度的運(yùn)作模式有三類：市場主導(dǎo)型運(yùn)作模式；政府主導(dǎo)型運(yùn)行模式；政府市場混合型運(yùn)作模式。結(jié)合重慶市實(shí)際，筆者認(rèn)為選擇政府主導(dǎo)型的土地整治儲備制度運(yùn)作模式較為恰當(dāng)。其理由如下：
政府主導(dǎo)型有利于確保土地儲備制度建立建立土地整治儲備制度的主要目標(biāo)是規(guī)范土地市場，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實(shí)城市規(guī)劃等諸多社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，必須有一定的政府強(qiáng)制性權(quán)力，否則就無法實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，建立城市土地收購儲備的意義和作用也無從說起。
政府主導(dǎo)型是確保土地資產(chǎn)保值增值的必然要求在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，為確保國家土地所有權(quán)收益的不流失，作為城市土地所有權(quán)代表的城市政府就必然要參與土地市場，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲備全過程，另一方面又要以社會管理者的身份維護(hù)市場秩序。從而實(shí)現(xiàn)土地規(guī)劃權(quán)、土地儲備權(quán)和土地批發(fā)權(quán)的三個統(tǒng)一。進(jìn)入加速城市化發(fā)展進(jìn)程的重慶市，迫切需要通過新的土地供應(yīng)制度，來發(fā)揮都市圈土地應(yīng)有的功能，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而促進(jìn)城市功能升級。
重慶推行都市圈土地整治儲備制度的對策
隨著土地整治儲備實(shí)踐的不斷深入，會遇到許多問題，需要深入研究和探討。
土地收購價格的確定
合理分配土地收益，這是土地收購儲備成功的基本條件，也是實(shí)施土地收購儲備的核心問題，因此，需要合規(guī)、合理地確定土地收購儲備價格。
實(shí)施土地收購儲備涉及的價格或費(fèi)用主要包括土地價格、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、職工或住戶拆遷安置費(fèi)、企業(yè)遷移經(jīng)營建設(shè)費(fèi)以及企業(yè)債務(wù)等。其中土地價格分兩種：土地原用途價格；土地規(guī)劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發(fā)展權(quán)價格。土地收購儲備價格應(yīng)是介于二者之間的價格。有的人認(rèn)為土地的增值收益應(yīng)由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、基礎(chǔ)設(shè)施、城市規(guī)劃、原土地使用者對土地進(jìn)行投入等綜合因素來決定的，這里面相當(dāng)部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當(dāng)部分應(yīng)該歸政府。借鑒經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為土地收購儲備價格應(yīng)由具有資格的中介評估機(jī)構(gòu)評估，并經(jīng)土地估價委員會確認(rèn)評估價格，將土地原用途的價格加上發(fā)展權(quán)價格與原用途價格差的35%作為土地使用權(quán)收購價格。
協(xié)調(diào)土地整治與行政管理部門的關(guān)系
為了切實(shí)貫徹落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，政府必須高度壟斷土地一級市場。市政府按法令規(guī)定的儲備范圍，應(yīng)將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)一納入市政府土地儲備，實(shí)行“紅線儲備或信息儲備”。
主城各區(qū)政府土地行政主管部門會同相關(guān)部門，按照經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃以及城（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃實(shí)施時序要求，提出土地整治計(jì)劃，報(bào)經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)后，交由土地整治機(jī)構(gòu)執(zhí)行。土地整治機(jī)構(gòu)根據(jù)整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購、收回、征地情況、土地取得費(fèi)情況、規(guī)劃預(yù)案、資金投入計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)技術(shù)和可行性分析等在內(nèi)的方案，并上報(bào)市土地行政主管部門，經(jīng)審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、土地整治成本等條款，以及約定雙方權(quán)利與義務(wù)在內(nèi)的整治方案，編制土地整治成本預(yù)算報(bào)告。房地產(chǎn)-[飛諾網(wǎng)]
新增建設(shè)用地整治，土地整治機(jī)構(gòu)持當(dāng)年整治計(jì)劃、地塊詳細(xì)規(guī)劃等資料，依據(jù)程序，向土地行政主管部門申請依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用手續(xù)，依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。
土地行政主管部門與土地整治機(jī)構(gòu)應(yīng)該是委托與被委托的關(guān)系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機(jī)構(gòu)是企業(yè)行為，必須是依法取得土地整治權(quán)。土地使用權(quán)的收回、收購、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實(shí)施后，將收回、收購、征用取得的土地使用權(quán)交由土地整治機(jī)構(gòu)按合同約定期限實(shí)施工程行為，且達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，交回土地行政主管部門定期招標(biāo)拍賣掛牌出讓。
防范土地整治儲備中的投資風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)施土地整治儲備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產(chǎn)，而且可能對金融機(jī)構(gòu)和政府財(cái)政產(chǎn)生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風(fēng)險(xiǎn)。
土地整治儲備風(fēng)險(xiǎn)從理論上分析，市場風(fēng)險(xiǎn)一般主要來源于客觀條件下的不確定性、決定信息的不充分性和決策者決策水平的局限性三方面。對于土地整治儲備過程中的風(fēng)險(xiǎn)，最大的莫過于非理性因素導(dǎo)致的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。其表現(xiàn)在于：對收購價格、再開發(fā)成本及土地的收益缺乏正確估算，導(dǎo)致資金無法有效管理，土地整治儲備和出讓無法實(shí)施以及還貸計(jì)劃無法完成；貸款投資的風(fēng)險(xiǎn)，目前，城市土地整治資金來源主要是商業(yè)銀行貸款，而在貸款利率高低、期限長短和投資回收等方面都存在著風(fēng)險(xiǎn)問題；土地整治過程的風(fēng)險(xiǎn)，整治的土地需要拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套，在這個過程中涉及到許多政府職能部門，時間周期無法控制，加之規(guī)劃的變更，從而導(dǎo)致整治土地的變現(xiàn)及土地再開發(fā)無法順利實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；社會義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，土地整治不恰當(dāng)?shù)爻袚?dān)了過多的社會義務(wù)，大大增加了整治過程的成本和貸款規(guī)模，給整治過程的資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大壓力和風(fēng)險(xiǎn)；市場的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場供求關(guān)系的變化，可能產(chǎn)生土地整治規(guī)模、貸款規(guī)模和還貸周期與土地市場需求不一致，造成整治土地重新閑置和無力還貸。
土地整治儲備風(fēng)險(xiǎn)的防范建立一支高水平、多學(xué)科的整治隊(duì)伍。要引進(jìn)懂經(jīng)濟(jì)、善管理、會經(jīng)營的高級人才；建立投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，定期進(jìn)行市場情況分析。合理確定整治機(jī)構(gòu)儲備土地的范圍。加強(qiáng)對整治土地過程中成本的控制。貫徹執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。對土地整治儲備過程加強(qiáng)宏觀管理和監(jiān)督。明確規(guī)定出讓供應(yīng)的土地必須是經(jīng)過整治后的儲備土地，同時對整治儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。
篇12
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的定義,城鄉(xiāng)規(guī)劃是由政府的建設(shè)部門負(fù)責(zé)的城市總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,是對城鄉(xiāng)空間資源的合理配置和改善人居環(huán)境,其根本目的是促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。目前,建設(shè)我國的新農(nóng)村、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容就是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。但是,現(xiàn)行的土地制度已不能滿足發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要,所以,對土地制度進(jìn)行改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的重中之重。
1 我國土地制度的現(xiàn)狀及缺陷分析
1.1 我國土地制度的現(xiàn)狀分析
缺乏完善的土地產(chǎn)權(quán)制度。“農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有”是《憲法》、《土地管理法》等國家重要法律明確規(guī)定的,但是,在中國很大部分農(nóng)村地區(qū),農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)已名存實(shí)亡,上級政府取代農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織,以其名義行使土地所有權(quán),使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受到威脅。不明晰的農(nóng)村土地所有權(quán)、限制農(nóng)村土地的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)等方面致使我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在較大的缺陷。
缺乏有效的土地法律制度。目前,農(nóng)村土地法律制度與集體土地權(quán)能、土地資源配置方式、農(nóng)民權(quán)益保障之間存在不同程度的困境。一是模糊的土地所有權(quán)打擊了農(nóng)民積極開發(fā)利用土地的熱情;二是不完善的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度大大降低了農(nóng)村土地的利用效率;三是農(nóng)民的權(quán)益在城市化進(jìn)程中得不到有效保障,最終只會嚴(yán)重制約社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
我國當(dāng)前實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元化土地制度,即土地國家所有和集體所有兩種所有權(quán)制度并存。主要表現(xiàn)為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)土地征用的二元化。但是在實(shí)際生活中,城鄉(xiāng)的土地市場卻存在著極大的差異。無論是在城市還是農(nóng)村,政府都是土地的操縱主體,城市的土地交易市場相對于農(nóng)村而言是較完善的,在農(nóng)村,由于缺乏完善的土地產(chǎn)權(quán)制度和有效的土地法律制度,原本是土地操縱主體的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織卻未能發(fā)揮其該有的主體作用,導(dǎo)致土地被政府壟斷,農(nóng)民的利益得不到有效的保障。這種被政府壟斷的城鄉(xiāng)土地二元化制度不可避免的會產(chǎn)生許多缺陷。
1.2 我國現(xiàn)行土地制度—城鄉(xiāng)二元化土地制度的缺陷分析
我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化土地制度嚴(yán)重違背了權(quán)利平等的基本要求,不僅農(nóng)民的土地權(quán)利與城市人口的土地權(quán)利不平等,在土地交易市場中也存在著權(quán)利的不平等。這種土地制度的缺陷顯而易見,主要體現(xiàn)在政府壟斷土地,社會矛盾不斷激化、不合理的土地資源配置方式,增大了耕地保護(hù)壓力、農(nóng)民缺乏明確的土地權(quán)利,維權(quán)意識下降等幾個方面。所以,政府很有必要對現(xiàn)行土地制度進(jìn)行改革,以促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。
2 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地制度改革的建議
“三農(nóng)”問題一直都是一個關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會國計(jì)民生的問題,農(nóng)民收入低,經(jīng)濟(jì)蕭條,城鄉(xiāng)差距大,主要體現(xiàn)在農(nóng)民的權(quán)利得不到有效保障,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化程度低。自中央推出與三農(nóng)政策后,如何縮短城鄉(xiāng)差距,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為了亟待解決的問題。而制度主要表現(xiàn)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與土地權(quán)的流通化為基礎(chǔ),將農(nóng)村土地作為生產(chǎn)要素推進(jìn)市場,其目的在于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。筆者就目前土地制度改革的具體措施,提出了以下幾點(diǎn)建議。
2.1 全面開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力
我國不存在法律意義上農(nóng)戶土地所有權(quán),集體是農(nóng)地的法定所有者。但在實(shí)際經(jīng)營活動中,由于農(nóng)戶擁有30年的經(jīng)營權(quán)甚至更長,并且不繳納任何地租;而實(shí)際上政府行使最終所有者的權(quán)利,如規(guī)定承包合同年限、地租的繳納、土地的買賣等,集體所有已經(jīng)名存實(shí)亡。農(nóng)戶除沒有最終處置權(quán)外,擁有準(zhǔn)所有權(quán)。土地集體所有制不是一個適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的土地制度。它既不能塑造出產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、行為合理,能夠負(fù)擔(dān)起土地保值增值的市場主體,又不能刺激投入、促進(jìn)流轉(zhuǎn)、提高效率,故應(yīng)徹底拋棄,重新構(gòu)建適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的土地產(chǎn)權(quán)制度。筆者認(rèn)為,土地所有權(quán)分解為社會所有權(quán)和個人所有權(quán)兩部分,前者歸國家所有,后者由農(nóng)戶掌握,并依法繳納租稅,取消農(nóng)民集體所有權(quán)。在確保國家擁有從宏觀上調(diào)控土地資源的開發(fā)和利用的權(quán)利的基礎(chǔ)上,通過地稅經(jīng)濟(jì)杠桿實(shí)現(xiàn)土地的高效經(jīng)營,激勵農(nóng)民長期投資和穩(wěn)定生產(chǎn)。
2.2 積極推動土地向適度規(guī)模經(jīng)營集中,加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)市場化現(xiàn)代化
目前土地制度改革的重點(diǎn)在完善農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)。進(jìn)一步通過法律和政策,強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營主體的地位;在維護(hù)土地公平分配原則的同時,有限度地按照效率原則配置土地,以改變土地細(xì)分化、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的狀況;發(fā)育土地使用權(quán)市場,允許土地承包經(jīng)營,適度促進(jìn)使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和推動土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),農(nóng)民可以自由地經(jīng)營、出租、轉(zhuǎn)讓,保障農(nóng)民的社會權(quán)利,促進(jìn)農(nóng)村土地市場的發(fā)育,推進(jìn)農(nóng)村市場化現(xiàn)代化的進(jìn)程。
2.3 將土地股份制引進(jìn)到土地市場中,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展
農(nóng)村作為一個貧窮落后的區(qū)域,大部分農(nóng)民除了生產(chǎn)種植外,沒有其它的生存能力,當(dāng)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓后,生活將會陷入困境。而允許農(nóng)民將土地經(jīng)營權(quán)作為股份入股,以合作的方式建立股份有限公司經(jīng)營土地,由土地生產(chǎn)低成本向高效率結(jié)合,從而實(shí)現(xiàn)土地股份合作制與土地經(jīng)營租佃制相結(jié)合的雙層產(chǎn)權(quán)制度,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。
2.4 戶籍管理與相結(jié)合,保障農(nóng)民的社會權(quán)利
在全市范圍內(nèi),取消城市戶口與農(nóng)村戶口的等級區(qū)別,實(shí)行統(tǒng)一的登記管理,使得農(nóng)民也被納入到城市社會保障制度管理的范圍之內(nèi),在土地經(jīng)營所有權(quán)在市場化的同時,給予他們相應(yīng)的社會保障,全面普及“三農(nóng)”政策的核心思想,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的共同發(fā)展。
2.5 嘗試建立城鄉(xiāng)土地一體化的新制度
由于現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化土地制度在目前的時代大背景下已不能滿足社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,且其自身也存在著諸多的缺陷,所以,國家政府可以嘗試建立一套城鄉(xiāng)土地一體化的新的土地制度。早在2008年的十七屆三中全會上提出的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新制度就為城鄉(xiāng)土地一體化制度的建立奠定了基礎(chǔ)。政府可以通過制定和完善城鄉(xiāng)土地一體化的的土地管理法律體系、完善農(nóng)村土地交易市場,增強(qiáng)農(nóng)民主體權(quán)利、轉(zhuǎn)變政府職能,建立農(nóng)村監(jiān)管制度和耕地保護(hù)制度,來構(gòu)建城鄉(xiāng)土地一體化制度,這種新的土地制度不僅能充分保障農(nóng)民的自主性和權(quán)利,還有利于促進(jìn)我國城鄉(xiāng)土地市場的穩(wěn)定發(fā)展。
3 結(jié)語
篇13
土地權(quán)是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。在當(dāng)前全面建設(shè)小康社會的號召下，加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的實(shí)施不僅僅是廣大人民群眾的殷切希望，更是我國政府努力發(fā)展的方向，這點(diǎn)從我國政府頒布的政策方面不難看出。因此研究土地權(quán)與流轉(zhuǎn)制度的改革具有非常重要的意義。
一、加深對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識
土地流轉(zhuǎn)是指在家庭承包制度基礎(chǔ)上實(shí)施土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)，將原有的家庭土地承包制度融入現(xiàn)代化的經(jīng)營思想，使農(nóng)村建設(shè)工作跟上現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大步伐，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)化農(nóng)村建設(shè)。
現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度主要有：土地?fù)碛腥耍ǔ邪耍┩ㄟ^入股的方式將自有的土地轉(zhuǎn)讓、出租或委托給其他人。通過這種方式入股轉(zhuǎn)讓、出租、委托的土地必須為國家認(rèn)定的經(jīng)營性土地的建設(shè)用地，凡符合政府總體土地利用規(guī)劃要求的，合法擁有土地權(quán)的均可采用以出租、轉(zhuǎn)讓的方式獲得供給他方土地有償使用權(quán)和以宅基地?fù)Q商品房、社保等形式的流轉(zhuǎn)。
目前我國土地流轉(zhuǎn)主要?dú)w農(nóng)業(yè)部門和國家土地部門管理，屬于農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)歸農(nóng)業(yè)部門集中管理，非農(nóng)業(yè)性質(zhì)的土地流轉(zhuǎn)則歸國家土地部門管理。
二、正確處理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的關(guān)系
我國是農(nóng)業(yè)大國，但隨著現(xiàn)代社會的高速發(fā)展，越來越多的耕地被占用，而我國亦是人口大國，地大物博說的是總體面積，分?jǐn)偟矫總€人身上則變成了人多地少，所以我國農(nóng)民壓力大、責(zé)任重。
以我國目前的發(fā)展形勢來看，大面積的集中土地用以農(nóng)用來響應(yīng)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營短期內(nèi)是不太可能的，所以需要因地適宜，集合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展形勢、民風(fēng)民俗，根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊乃枷胗^念，選擇適宜的地區(qū)通過引導(dǎo)指引當(dāng)?shù)剞r(nóng)民依法自愿流轉(zhuǎn)土地以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。要知道農(nóng)民家庭承包經(jīng)營不僅與農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營不相互矛盾，而是相輔相成。我們要選擇合適的方法將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營結(jié)合起來，做到既能國家的響應(yīng)，又能滿足人民群眾的需求，將農(nóng)村家庭承包經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化大生產(chǎn)結(jié)合起來，這就需要我們在實(shí)行現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度的同時，在實(shí)踐中探求方法，探索出一條多元化的適合我國國情的既能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營布局又能滿足農(nóng)民需求的現(xiàn)代化發(fā)展道路。
三、土地承包入股問題
一切投資活動都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，土地流轉(zhuǎn)制度是將原有的家庭承包制度融入現(xiàn)代化的經(jīng)營管理思想，結(jié)合企業(yè)股份制度的管理，將土地以入股的方式出租、轉(zhuǎn)讓給他人，這就意味著農(nóng)民也將承擔(dān)一部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)營虧損農(nóng)民很有可能失去土地所有權(quán)。國家為了保護(hù)農(nóng)民的利益，為了防止這種事情的發(fā)生，專門頒布了相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)定農(nóng)民可以將自有的土地以入股的形式以出租等方式租借給他人經(jīng)營，如果經(jīng)營失敗農(nóng)民可以收回自己的土地，不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，以此保證了廣大農(nóng)民的根本利益；但法規(guī)也規(guī)定農(nóng)民不得將土地用作風(fēng)險(xiǎn)投資，鉆國家法規(guī)的漏洞謀取暴利，其根本目的也是為了確保農(nóng)民群眾不失去土地。
四、正確認(rèn)識工商企業(yè)租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包土地問題
目前我國土地流轉(zhuǎn)制度的實(shí)施還在探索和發(fā)展的階段，首先一批入駐的企業(yè)大都是各個行業(yè)的龍頭企業(yè)，他們自身擁有著雄厚的經(jīng)濟(jì)資本、現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式、先進(jìn)生產(chǎn)的技術(shù)和穩(wěn)定的市場供求關(guān)系……這些都可以為農(nóng)產(chǎn)品的供銷帶來保障，為農(nóng)民帶來了更多收益，同時帶動了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
所以我們要把這種良好的雙贏協(xié)作關(guān)系長期的維持下去，并推廣開來，因此工商企業(yè)在進(jìn)入農(nóng)村一定要遵守以下幾條原則：（1）堅(jiān)持實(shí)行農(nóng)民自愿化，企業(yè)在和農(nóng)民進(jìn)行商討的過程中，要尊重農(nóng)民的意愿，由農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)，任何組織或個人都不得強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。（2）堅(jiān)持維護(hù)家庭承包制度，充分尊重農(nóng)民自身的合法權(quán)利，讓農(nóng)民有自主發(fā)言、決定的權(quán)利。（3）確保農(nóng)民的土地收益，企業(yè)在與農(nóng)民進(jìn)行商討的過程中要確實(shí)考慮農(nóng)民的根本利益，目的在于給農(nóng)民帶來真正的實(shí)惠，為企業(yè)帶來更好的發(fā)展，不改變土地用途，只改變經(jīng)營管理方式，以獲取更大的利益。
五、政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的作用
政府在土地流轉(zhuǎn)制度改革的過程當(dāng)中起著引導(dǎo)監(jiān)督的作用。制定土地流轉(zhuǎn)改革制度，使土地流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、力度化；大力宣傳土地流轉(zhuǎn)制度，實(shí)施優(yōu)惠政策，號召更多的企業(yè)入駐農(nóng)村，帶動農(nóng)村發(fā)展；對進(jìn)入農(nóng)村發(fā)展的企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管督查工作，確保企業(yè)按照相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行操作，切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)利，使農(nóng)民真正受益。
以河南省為例，湛河區(qū)政府在土地流轉(zhuǎn)方面做得就很好，為企業(yè)、農(nóng)民做好了引導(dǎo)服務(wù)工作。湛河區(qū)彭莊村目前正在引進(jìn)外資，做大型家庭農(nóng)場的工作，政府監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)嚴(yán)格做到國家提出的要求，農(nóng)戶每畝地每年可領(lǐng)取900斤小麥或等值現(xiàn)金；經(jīng)營者不得改變土地性質(zhì)，按市場行情招聘本村及附近農(nóng)民到田里工作。既提高了農(nóng)民受益，又為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)崗位，為當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)政策的實(shí)施起到了很好的帶動作用。
六、結(jié)束語
長期以來，我國城鄉(xiāng)發(fā)展速度表現(xiàn)出了嚴(yán)重的差異，城市發(fā)展飛速，而農(nóng)村卻發(fā)展緩慢，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的成功與否是是否能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村快速發(fā)展，提高農(nóng)民收益的關(guān)鍵所在。我們應(yīng)大力支持土地流轉(zhuǎn)制度改革，堅(jiān)決遵守國家規(guī)定的法律法規(guī)，工商企業(yè)依法入駐農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村適度經(jīng)營規(guī)模建設(shè)。
（作者：鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院，研究方向：土地資源管理）
