引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成

房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權人和非所有權人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權人之間在房地產(chǎn)進行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權屬等過程中出現(xiàn)的各種關系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規(guī)，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。

1.2 房地產(chǎn)法實施應遵循的基本原則

（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經(jīng)濟制度是以公有制經(jīng)濟為基礎，并且公有制經(jīng)濟在社會主義經(jīng)濟中占主導地位，多種所有制經(jīng)濟并存的經(jīng)濟體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。

（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟可以通過土地使用權的聯(lián)營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設。對于根據(jù)法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權依法轉移的土地除外。

（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴格控制、開發(fā)、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據(jù)相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農(nóng)田的保護制度。

（4）堅持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對土地進行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的原則，同時實施配套建設、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。

（5）堅持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。

（6）堅持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，不能讓房地產(chǎn)交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學的管理方法。

2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風險的相關法律法規(guī)

2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風險中的行為界限

作為政府部門，其主要職責就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標是控制房價?；馊谫Y風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當性主要體現(xiàn)在金融服務強烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預警制度和價格監(jiān)管制度，并采取多種預防和控制措施來穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時還要明確市場機制與政府監(jiān)管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產(chǎn)融資結構。

2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度

在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。

2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度

目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強對于專業(yè)性較強并且復雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執(zhí)法。法律制度的實施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。

3 針對預售商品房的相關法律法規(guī)

在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產(chǎn)生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。

在房地產(chǎn)商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。

4 結束語

房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻

[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2002

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    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

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一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價的疑問

拍賣價格與稅收核定權，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數(shù)量最多的中國裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價格是一種市場價格，應受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認為：“即便德發(fā)公司對拍賣成交價格無異議，稅務機關基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據(jù)，另行核定應納稅額。”用國家稅收利益否定拍賣價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權在實質(zhì)上代表著稅法和民法領域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領域，形成維護稅法領域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構認定的拍賣行為無效，稅務機關未能證明德發(fā)公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據(jù)問題上，判決書對稅務機關的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權是可以突破民法的契約自由，這實質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務機關認定有計稅依據(jù)無正當理由的權力缺乏法律規(guī)制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務機關對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場經(jīng)濟中確定的交易價格在稅務機關的稅收核定權面前顯得十分脆弱，稅務機關核定征收權具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產(chǎn)權，侵犯到納稅人的民事權利。如果稅務機關的稅收核定權泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經(jīng)濟發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權的失衡。

二、理論審思：基于實質(zhì)課稅原則對拍賣價格的檢視

（一）稅務機關有權按照實質(zhì)課稅原則認定涉稅事實對于實質(zhì)課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關系和法律關系的外觀和實體復雜交錯時，不應按外觀而應按實體來判斷和認定事實關系和法律關系。實質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實質(zhì)重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質(zhì)上對課稅事實進行認定，以實際內(nèi)容為準，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務機關征收稅款的權力，面對復雜多樣的經(jīng)濟活動和交易安排，在履行法定職責過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務機關不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務機關有權按照實質(zhì)課稅原則認定涉稅事實。

（二）實質(zhì)課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調(diào)契約自由，拍賣價格是市場博弈產(chǎn)生的結果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習慣，在沒有違反拍賣相關法律法規(guī)和交易習慣的情況下，稅務機關是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。

（三）實質(zhì)課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質(zhì)課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習慣，稅務機關否定計稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進行。如果不能依照法律規(guī)定否定計稅依據(jù)，則稅務機關就以違反交易習慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習慣的拍賣形式來安排交易，稅務機關就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據(jù)實質(zhì)課稅原則而征稅，必將導致民事主體的經(jīng)濟活動難以預測，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對課稅對象要求從本質(zhì)考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟實質(zhì)。當行為人的行為形式和實質(zhì)不符時，稅務機關應當對其做出調(diào)整，按其實質(zhì)征稅。而當納稅人不違背經(jīng)濟實質(zhì)時，納稅人的主觀狀態(tài)會得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應進一步經(jīng)過規(guī)定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經(jīng)確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣?！庇纱丝芍覈悇罩鞴懿块T認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務機關的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經(jīng)過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經(jīng)過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務機關應當尊重作為計稅依據(jù)的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權。3.稅務機關不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經(jīng)濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個體條件隨時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經(jīng)濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權利義務關系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務機關應尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會的、經(jīng)濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)。基于國家之課稅權，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應符合比例原則，不應扭曲私人之社會的、經(jīng)濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應繼受民事法之基本價值與原則，應利用民事法之術語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產(chǎn)拍賣行為與稅務機關稅收核定權兩者之間的關系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場經(jīng)濟性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場經(jīng)濟環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關行為，也沒有違反拍賣的交易習慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價格是市場公允價格，稅務機關應尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎上達成合意的結果，第三方或者其他部門不應干預。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關作為拍賣監(jiān)督機關，也無權直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務機關應當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結果，稅務機關應該予以肯定和尊重。

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一、引言

城市化進程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關聯(lián)效應而成為國民經(jīng)濟的主導與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結構的良序互動和經(jīng)濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟部門和總量經(jīng)濟影響的研究一直是國內(nèi)、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經(jīng)濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟周期的關系進行了研究，認為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經(jīng)濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟周期走強。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產(chǎn)縮水和債務狀況惡化，經(jīng)濟也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟周期的關系，認為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應的消退，經(jīng)濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟增長之間的關系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經(jīng)濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關于房地產(chǎn)長期發(fā)展機理的規(guī)律性總結，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風險防范提供有益參考。發(fā)達國家的房地產(chǎn)進程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關系展開具體分析與歸納。

二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關系

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關聯(lián)效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，因此又必然擴大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟的嚴重結果，此時的宏觀經(jīng)濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。

而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進的產(chǎn)業(yè)結構效應的一般反映，盡管在發(fā)達國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關系

美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。

觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟復蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關聯(lián)運動的共同特征，得出以下結論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關是兩者關聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、結論

縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經(jīng)濟的正常發(fā)展進程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當前中國經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向導意義。

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篇5

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價漲幅的必要性

關系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結合

要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻：

篇6

作為發(fā)展中大國的首都和一個經(jīng)濟社會發(fā)展達到一定水平，注重和諧、關注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動，因此學習和總結發(fā)達國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓，對研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務服務業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值，按一定的比率征收；流轉環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟波動聯(lián)系密切

從國際大都市房價走勢看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟周期相吻合，是一種正相關關系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟，而復蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟，見表1。

（二）房地產(chǎn)與社會的關系

1.住房存量應與人口規(guī)模基本相適應

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在2個人以上。

2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關

發(fā)達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關關系，該特點在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房價收入比處于合理區(qū)間

國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場內(nèi)部關系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場關系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進，大多數(shù)發(fā)達國家（地區(qū)）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

美國等發(fā)達國家（地區(qū)）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權、保證本地區(qū)住房目標的實施進度及預期效果的實現(xiàn)。

3.政府對市場進行嚴格監(jiān)管

政府干預行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。

二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢

國際經(jīng)驗表明，當一國城市化率（城市人口占總人口的比重）在30%~70%這一區(qū)間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴大，老城區(qū)進行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預期，容易累積房價泡沫

如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調(diào)控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設計上，也是偏向于產(chǎn)權轉讓，而不是租賃。如對經(jīng)濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公

近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經(jīng)濟適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價房和廉租住房目前供應量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟適用房為例，1999年經(jīng)濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場的干預者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對北京的借鑒與啟示

（一）促進都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預測，并據(jù)此制定科學嚴謹?shù)淖》拷ㄔO計劃以適應未來的經(jīng)濟社會發(fā)展。

（二）對商品房領域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監(jiān)管

盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產(chǎn)稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應。

（三）對保障房領域，要明晰責權，央地合力，加快推進保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關法律，明晰政府和公民責權，培植獨立于商品房開發(fā)的保障房建設體系。加快以工業(yè)化方式推進保障房建設，發(fā)揮其經(jīng)濟效應。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導大眾樹立正確的市場預期和健康的消費觀

引導市場參與者正確認識經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預期提供基礎。積極引導消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據(jù)自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。

■ 參考文獻

篇7

在我們國家，它是經(jīng)濟的基礎行業(yè)，在經(jīng)濟中占據(jù)非常關鍵的位置。其發(fā)展帶動了內(nèi)需，而且也帶動了有關行業(yè)的進步，其對于國家的經(jīng)濟進步來講有著非常關鍵的意義。不過在經(jīng)濟進步的時候，也會存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟的幾部，因此要積極的應對存在的變化。

1.1 行業(yè)的進步帶動了其他的一些行業(yè)的進步，對于國家的總的經(jīng)濟有著非常關鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領域的進步，其有著非常緊密的關聯(lián)，此類行業(yè)的進步，能夠切實的帶動經(jīng)濟的進步。

1.2 經(jīng)由群眾對房產(chǎn)的消費，能夠帶動很多行業(yè)的消費，其牽扯到很多層次。對于房產(chǎn)消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內(nèi)需擴大，帶動了經(jīng)濟的進步。

1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應的就業(yè)職務就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動其他行業(yè)的進步，而且也增加了就業(yè)機會。

2 積極的分析當前的房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展特點

我們國家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀80年代初開始，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業(yè)的高速前進帶來了非常多的經(jīng)濟以及社會方面的不利現(xiàn)象，對于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔憂，國家設置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢過熱的問題，其實是發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。

3 當前的宏觀經(jīng)濟對于房產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的意義

3.1 國民生產(chǎn)總值的影響

我們國家的總的經(jīng)濟進步和行業(yè)的經(jīng)濟進步之間有著非常大的關聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟的高速前進，帶動了國家的生產(chǎn)總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對于房產(chǎn)行業(yè)的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩(wěn)定上升。所以國民生產(chǎn)總值和房價是正相關的關系。

3.2 利率的影響

在行業(yè)高速發(fā)展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結合房產(chǎn)來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場中，促進了房地產(chǎn)價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產(chǎn)市場的價格。反之，利率上漲，就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。

3.3 消費水平的影響

在經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內(nèi)，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量，這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當貨幣供應量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

4 促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策分析

4.1 加強規(guī)劃的科學性和有效性，實現(xiàn)各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，帶動經(jīng)濟增長，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟的行為。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟狀況：（1）密切關注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應，不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結構要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場調(diào)研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎之上，成為市場需求拉動型投資擴張。

篇8

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級政府紛紛制定房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)和政策，這對健全我國的房地產(chǎn)立法問題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時間和實踐的考驗，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。

一、房地產(chǎn)立法存在的問題

（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一

政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時候，要具有統(tǒng)一的說法和正式的詞匯，不應產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級地方政府制定的規(guī)章、章程和國家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉讓”卻表達了同一種意思。國家制定法律法規(guī)和地方各級政府制定規(guī)章制度沒有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒有仔細根據(jù)國家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導致了具體實踐過程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的部分權責不明確，職權方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結構不合理，專業(yè)術語和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開發(fā)公司都帶來了很大的麻煩。

（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關的方面都涵括進來。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒有對房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應的規(guī)定。我國房地產(chǎn)在一級市場法律比較健全，但是在二級市場、三級市場的各類活動均沒有相關的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒有相應的配套的法律規(guī)章嚴重影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與健康。

（三）房地產(chǎn)立法價值取向的偏差

我國目前的房地產(chǎn)的價值取向存在很大的問題：注重經(jīng)濟效益，輕視環(huán)境效益和社會效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開始，我國就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導致了在新社會的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過分的強調(diào)了經(jīng)濟效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護和社會群體的利益，偏離了新社會可持續(xù)發(fā)展和科學發(fā)展的路線；過分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設公共設施，大面積占用土地，肆意的開發(fā)項目……各種不合理的行為和規(guī)劃導致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費。房里地產(chǎn)立法在價值觀上產(chǎn)生了錯誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務，忽略了立法對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關系。

（四）房地產(chǎn)立法稅費繁冗

我國房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復征稅，而這些稅賦又經(jīng)過房地產(chǎn)商轉嫁給消費者，增加了消費者的經(jīng)濟壓力。在我國房地產(chǎn)稅費比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問題：房地產(chǎn)開發(fā)過程稅費較多，直接導致開發(fā)商的經(jīng)濟負擔加重，開發(fā)建設的成本增加，因此房價遠高于人們的消費水平，超出了消費者的購買力。在我國，房地產(chǎn)價格構成包括土地費用、建安成本、市政公用設施配套費用、相關稅費、開發(fā)企業(yè)利潤共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關稅費占房地產(chǎn)價格的10%～15%，稅費已經(jīng)占了房地產(chǎn)價格的很大比重。而且消費者購買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關部門、機構、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營性費用，甚至變相收費，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國現(xiàn)行的相關稅法相當不完善，稅費制度存在很大的問題，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)機構開發(fā)建設的進程和普通消費者的消費傾向及他們的消費能力，加大了房地產(chǎn)市場的不公平和畸形化。

二、完善房地產(chǎn)立法的建議

（一）立法統(tǒng)一性

各級政府應根據(jù)國務院頒布的法律法規(guī)完善各級規(guī)章制度，不要脫離國家法律自立法規(guī)，杜絕同一個名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對應不同的專業(yè)名詞。國家應對各級政府出臺的規(guī)章制度進行檢查，發(fā)現(xiàn)錯編的應及時糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級政府制定的規(guī)章制度和國家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對人民群眾造成誤導，避免執(zhí)法的混亂。

（二）增加立法內(nèi)容

現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應該走向房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開發(fā)機構咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時將這些漏洞填補進來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會風險。

（三）糾正立法價值取向

立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)建設行為的，是實現(xiàn)社會利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟發(fā)展服務的，房地產(chǎn)立法要遵循社會主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時，要糾正以往的錯誤觀念，堅持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價值取向放到社會利益和環(huán)境利益上面。通過制定相關的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，注重環(huán)境保護、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長遠利益，兼顧千秋萬代的利益和發(fā)展問題。

（四）完善稅費立法

我國的稅費名目繁多、重復，目前最重要的問題就是整理稅費名目，廢除不合理的稅費項目，合理的稅費項目通過立法的形式確定下來。稅法也要對普通居民住宅建設和經(jīng)營用房、豪華住宅建設分級使用不同的稅率，降低普通住房的價格，讓全國更多的消費者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售及購買的稅收法規(guī)有很多項，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時較隨意，無法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執(zhí)政者有法可依。對于重要的稅種，應由國務院出面討論制定并立為法律，并應用到具體的實踐中去。

三、結語

我國房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實際，多做考察和房地產(chǎn)開發(fā)的實踐活動，從實踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第二必須要從立法學的角度確定我國房地產(chǎn)立法的原則，彌補體制和技術方面的缺陷，并要積極地改善，總結經(jīng)驗，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開發(fā)建設問題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國房地產(chǎn)類法律更成熟，更實用。

參考文獻

篇9

近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關注。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應該具備從開發(fā)、建設、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權威，大多數(shù)相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經(jīng)建立了相關法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關對策

3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

3.2建立并完善各項管理機制

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當前房地產(chǎn)市場不和諧的局面。結合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進一步完善相關的法律法規(guī)

篇10

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

1.對目標認識模糊，缺乏相關政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

3.缺乏健全的法律法規(guī)

在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應該具備從開發(fā)、建設、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權威，大多數(shù)相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經(jīng)建立了相關法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

二、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關對策

1.制定合理的發(fā)展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

2.建立并完善各項管理機制

（1）改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎，根據(jù)市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。

（2）理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認真把握科學發(fā)展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一切切的做法產(chǎn)生負面影響。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，提高地方政府對國家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理政策的落實力度和積極性。

3.進一步完善相關的法律法規(guī)

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)是一個高難度的時代性挑戰(zhàn)的行為之一。因此，我們必須正確認識和把握新形勢下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時代所提供的良好條件和機會，并充分認識我國現(xiàn)有國情的基礎上，大膽吸取國外先進經(jīng)驗，通過不斷創(chuàng)新來提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體水平，從而促進我們的房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮與發(fā)展。

篇11

二．制作電視節(jié)目訪談節(jié)目

時間：6月份

內(nèi)容：（1）紀念“三法”宣傳活動的重要意義。

（2）房地產(chǎn)法的主要內(nèi)容與貫徹國務院調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要意義。

形式：在*有線電視臺安排一期以紀念“三法”為主要內(nèi)容的電視訪談節(jié)目。

分工：淑英局長主講，法制科、宣傳科安排落實。

三．參加“三法”宣傳晚會：

時間：6月份

內(nèi)容：同上

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加市局統(tǒng)一組織的“三法”巡回宣傳晚會。

四．開展宣傳咨詢活動：

時間：6月25日“全國土地日”、10月秋季房交會

內(nèi)容：同上

形式：參加市局統(tǒng)一的宣傳活動，現(xiàn)場發(fā)放宣傳材料，現(xiàn)場解答群眾咨詢。

分工：科技部負責組織落實。

五．開辟宣傳專欄：

時間：6月-12月

內(nèi)容：同上

形式：在物業(yè)小區(qū)入戶發(fā)放宣傳資料，利用宣傳櫥窗、板報、宣傳標語做好宣傳。

分工：法制科負責領取宣傳材料，物業(yè)辦負責小區(qū)內(nèi)的發(fā)放、張貼工作。

六．大型文藝宣傳演唱會：

為擴大“三法”宣傳活動的社會知曉率和覆蓋面，按照市局的安排部署，參加市局組織的紀念“三法”頒布實施暨迎國慶文藝演唱會。

時間：6月報名。

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加選拔。

分工：法制科、局工會負責組織落實。

七．參加法律法規(guī)知識競賽：

內(nèi)容：土地法、礦產(chǎn)資源法、房地產(chǎn)法及相關法規(guī)政策。

形式：選拔我局優(yōu)秀人才，組成代表隊參賽。

時間：按市局部署7月20日-8月20日預賽，9月份復賽，11月中旬決賽。

篇12

近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關注。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上.對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.2管理機制不健全，管理力度不足

我國房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩(wěn)定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執(zhí)行效果不佳。同時，相關實施細則的制定與頒布遠遠跟不上實施細則的制定與頒布，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責調(diào)控不到位，導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應該具備從開發(fā)、建設、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。

另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權威，大多數(shù)相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經(jīng)建立了相關法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關對策

3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查。根據(jù)市場的調(diào)查結果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。

3.2建立健全管理機制

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不足。政府應明確在市場經(jīng)濟中應履行的經(jīng)濟管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎上，依據(jù)市場經(jīng)濟的變化給予適度、適當干預，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運行的合理管理機制，以為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會環(huán)境。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進一步完善相關的法律法規(guī)

法律法規(guī)的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經(jīng)驗的積累。現(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，根據(jù)我國國情，建立健全具有中國特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢在必行，以促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國應以法律法規(guī)體系來有效制約政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過度的行政干預對房地產(chǎn)市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規(guī)體系保障我國房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構建，不斷對《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關的實施細則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設管理、中介機構管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時，提高我國房地產(chǎn)業(yè)相關政策規(guī)范的嚴肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

4 對“國五條”操作細則的一點看法

筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權力，只有落實的責任和義務。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關部門應該認真審視各地細則，甚至有必要啟動約談和問責程序，以維護宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應該對那些沒有按期公布房價控制目標的地方，即沒有按期出臺細則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細則。另一方面，對各地細則進行檢查，凡是不符合要求者，理應責令去完善，讓細則具有可操作性。當然，必須由國家部門制定的細則，應該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。因為社會對房地產(chǎn)個人所得稅的問題反應最強烈，從地方出臺的細則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細則沒有更多的詳細的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。

5 結束語

總體說來，近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和對經(jīng)濟的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關注。政府和企業(yè)只有充分的認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計劃，指導短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關的法律法規(guī)等。在社會上大力宣傳典型的負面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

參考文獻：

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加強房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 文章作者：勤勤懇懇 文章加入時間：2005年10月22日11:45 近幾年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，大量的商品房、房改房屋涌入市場，房地產(chǎn)交易日趨頻繁，致使產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作任務更加繁重，舊的管理模式跟不上市場發(fā)展的需要，管理滯后，出現(xiàn)了如房地產(chǎn)開發(fā)商不按規(guī)定預售房屋、新建房屋逾期不辦理權屬登記、非法交易拒不辦理過戶等突出問題。 這些問題如果不及時用法律手段解決，房地產(chǎn)市場秩序就會混亂，就容易出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛，使權利人的合法權益受到影響。產(chǎn)權產(chǎn)籍管理作為保護房屋權利人合法權益、促進經(jīng)濟發(fā)展的一項重要工作，尤其顯得重要。加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作無疑更有助于保護房地產(chǎn)權利人的合法權益。產(chǎn)權產(chǎn)籍管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設、使用的全過程，因

此，加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作對房地產(chǎn)開發(fā)建設、促進經(jīng)濟發(fā)展具有極為重要的意義。 房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎工作，因此 加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理必須有一支具有較高法律素質(zhì)和業(yè)務水平的管理隊伍。房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理指各級人民政府房地產(chǎn)管理機關依據(jù)《憲法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律及有關的政策，對轄區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理進行指導、監(jiān)督、服務等一系列的行政性的組織活動。這項工作政策性強、業(yè)務技術高、應用法律法規(guī)較多，不但涉及到房地產(chǎn)管理方面的法律規(guī)章，還涉及到測繪、檔案科學。這就要求管理人員除掌握房地產(chǎn)管理方面的法律規(guī)章規(guī)范性文件以外，還要學習相關知識。 只有依法加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，才能真正保護房屋權利人的合法權益，保證房地業(yè)的健康良性發(fā)展。加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，必須嚴格按照法定程序開展產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作。近年來，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設日趨完善，產(chǎn)權產(chǎn)籍管理逐步實現(xiàn)了有法可依、有章可循，建設部、省政府和建設廳先后出臺了一系列產(chǎn)權產(chǎn)籍管理方面的規(guī)章和規(guī)范性文件，這些法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件可以說是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作的寶典，具有很強的科學性，我們必須嚴格按照這些法規(guī)規(guī)定的程序辦事，嚴把每一道關口，決不能偏離這條準繩，隨意擴大自由裁量權。做好這項工作，還必須堅持嚴把“四關”，即房地產(chǎn)登記確權*審查關、測繪圖紙審核關、審批蓋章發(fā)證關、產(chǎn)權產(chǎn)籍檔案存檔檢驗關。 加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，必須加強對違反產(chǎn)權產(chǎn)籍管理行為的監(jiān)察、查處力度，維護正常的房地產(chǎn)管理秩序。由于近年來產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作一直是重管理輕宣傳教育，一些單位房地產(chǎn)法律意識淡薄，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些違法現(xiàn)象，如產(chǎn)權單位逾期不辦理產(chǎn)權登記、逾期不換發(fā)新證、私自進行房地產(chǎn)轉讓不辦理交易手續(xù)等等。對這些現(xiàn)象，一方面我們要對其進行房地產(chǎn)管理政策法規(guī)宣傳教育，另一方面要加大房地產(chǎn)監(jiān)察力度，發(fā)現(xiàn)問題及時責令當事人限期整改，防止給權利人造成更大的損失。同時，要對一些典型案件進行立案查處，對不能限期整改的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。 加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理必須建立現(xiàn)代化的科學管理機制和模式，實行產(chǎn)籍微機化管理。首先，將眾多房屋檔案錄入電腦，實行微機化、科學化管理，解決查閱房產(chǎn)檔案難度，使查閱檔案發(fā)展迅速而簡便。其次，電腦應用到房地產(chǎn)權屬登記確權以及抵押鑒證中，既提高了工作效率及工作質(zhì)量又徹底避免了房產(chǎn)重復確權、登記的弊端。即在辦理房產(chǎn)登記確權之前，都要經(jīng)過電腦查詢，檢驗該房產(chǎn)是否已登記，才給予受理登記。再次，在抵押登記中，有利于嚴格把好抵押登記關，維護了房產(chǎn)抵押貸款市場秩序。 網(wǎng)絡業(yè)的發(fā)展，為房屋產(chǎn)籍的充分利用注入了新的活力，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構建了操作平臺，消費者可以在此查閱信息，咨詢政策法規(guī)，尋求法律支持，還可以了解市場行情，拓寬采購渠道。房地產(chǎn)管理部門通過建立網(wǎng)站可以對用戶作政策咨詢、服務指導，準確了解資料或做出正確理性的購買決定。同時，也使產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作日趨實現(xiàn)動態(tài)管理，做到信息化、系統(tǒng)化、規(guī)范化，向著國際先進的管理模式靠攏，推動本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 文章出處：

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