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投資決策就是公司為實現預期目標，運用一定的科學理論、方法和手段，對若干可行性方案進行研究論證或對單一方案的可行性進行分析，從若干方案中選出最佳或對單一方案可行性與否做出明確判斷的過程[1]。投資決策是企業管理的一個很重要的方面，在企業的管理中承擔很大的風險，因而合理的投資決策方法不僅能夠正確反映項目的價值，為企業的發展奠定基礎，而且還能夠為企業占據市場的一席之地創建有利的條件。

一、傳統的項目投資決策方法

（一）基本理論

傳統的項目投資決策方法最具有代表性的是凈現值法，即資產的價值等于未來預期各年的現金凈流量之和的折現值(主要從籌建、設計、施工、試產、正式投產直到報廢處理為止的整個項目壽命期內，由該項目帶來的現金流入量與流出量之間的差額)。其公式為：

NPV 一項目壽命期內的凈現值

CFi一項目第i年的凈現值流量

n一項目的預計壽命周期

i一項目現金流量發生的年份序號

ri一折現率(也就是基準收益率，及投資者的目標收益率)

分析可得：①計算項目的凈現值，就得事先預測投資后各年的凈現金流 CFi=（i=1,2,3,….n）(現金流入減去現金流出)。②確定適當的投資機會成本，即折現率ri 。凈現值法把未來的每年凈現金流折現到同一時點用的是不變的折現率。在運用傳統的項目投資決策方法時，投資者根據項目財務分析的預測，并參考同行業同類型的項目投資折現率確定本項目的折現率。③確定項目的預計壽命期，也就是項目可以持續的有效時間。④最后通過輸入相應的參數，求解項目投資的凈現值。

其決策標準為：當僅有單一方案時， NPV＞0，方案可行，否則拒絕此方案；當有多個方案進行比較時，選擇NPV值最大的方案。

總之，運用傳統的凈現值法計算項目的價值，最重要環節是確定項目現金流的期望值和與項目風險相適應的風險折現率。

（二）缺陷

凈現值法應用的幾個假設條件：

1．投資是可逆的

凈現值法考慮的是：在市場條件不利的情況或者低于預期的情況下，可以將項目投資的資產變現收回投資，而沒有什么損失。而實際上絕大多的投資都是不可逆的，當投資環境發生巨大的變化時，如果放棄方案，則會帶來很大的損失。其一由于項目投資的過程中產生沉沒成本，己經不能夠收回；其二資產的專有性，在二級市場上根本沒有辦法交易，或者交易的收益很少。

2．投資者只能采取剛性的投資決策

投資者必須立即決定是否進行投資，也就是只能被動的拒絕或接受某投資項目/方案；而且，這種方法假定建設或開發項目投資將從某一固定的時間開始。這種假設前提是投資機會要求投資者立即做出決策，否則機會就消失。

3．未來的市場情況一成不變

從項目的開始就預測出每年的現金流量，根據事先確定好的折現率計算項目價值。即使項目發生變化或外部市場發生變化，也不對初始的投資做出相應的調整。

凈現值法用于項目投資決策建立在以上幾個假設基礎上，而隨著經濟的發展和環境發生變化，實際情況和以上所述的幾個假設是不一致的。項目投資由于投資的不可逆性，一旦做出投資決策，就要考慮到如果放棄該項目方案，投入的成本就不可能完全的收回。如礦產資源的投資決策，包括三個階段：勘探、開拓和開采。假如說從勘探報告得出資源儲量不大，會出現入不敷出的情況，需要放棄該投資方案。因而該項目前期所花費的勘探成本都成為沉沒成本；另一方面礦產資源開發所用到的機器設備都屬于專有資產，不可能轉作他用，放棄該項投資可能很難收回這些投入。

與凈現值法假設條件相反的是：一個項目投資一旦擁有投資的權利，投資機會不會轉瞬即逝，機會是可以持續一段時間的。比方說，礦山企業只要擁有開采礦產資源的權利，在擁有采礦權有效期內，可以根據市場行情的變化選擇投資的時間。這就否定了第二個假設。而第三個假設忽視環境的隨機性。外部的環境是不斷發生變化的，如競爭對手、國家財政貨幣政策、稅收、通貨膨脹等，以及企業主觀方面的因素都會給投資決策帶來影響，隨著時間的推移，會不斷出現新情況。因此項目每年的現金流量應該在預測的基礎上還要加上每年市場變化帶來的一個變動值。

而且用凈現值法分析項目投資，提供給投資者僅僅是單個項目的財務分析，計算出來結果也只是單個項目的價值，沒有考慮到該單個項目作為企業總體價值和風險的組成一部分，可能會給企業帶來的正面影響或者負面影響。

二、基于期權的項目投資決策方法

（一）基本理論

隨著數學理論以及金融學不斷發展，越來越多的分析工具被應用到投資決策中，也為期權分析方法做好了充足的準備。實物期權的核心思想“在確定投資機會的價值和最優投資策略時，投資者不應簡單的使用主觀的概率方法或效用函數。理性的投資者應尋求一種建立在市場基礎上的使項目價值最大化的方法[2]。“也就是說，把實物期權思想和方法應用于金融期權市場以外的實物資產，為企業的項目投資決策提供新的思路和方法。不僅能夠使投資者根據市場發展變化，調整投資規模、投資時間、投資的方式等多方面投資所牽涉到的問題，而且能夠把傳統的項目投資方法低估的項目價值或者無法估價的價值，加以修正，從而為項目投資決策更好的服務。基于期權的項目投資決策方法被發現并得到廣泛的應用，主要也是基于新時期項目投資的特點，而這些正是傳統的項目投資決策方法所忽略的。即：

1．投資的不可逆性，投資一旦發生就不能夠完全回收投資的成本。

2．投資收益的不確定性，大多數的投資收益都有很大的波動性。

3．投資的可延遲性，一般來說，投資的可延遲性與項目本身的性質有關，只要在投資的有效期內，投資都是可以延遲的。

4．投資時機選擇的靈活性。

（二）優點

1．肯定項目投資具有靈活性

傳統的項目決策方法假設投資者做出決策時采取剛性的決策，而實際上，期權允許相機決策的權利，投資者可以根據市場環境的變化，做出不同的決策。比如當市場環境比較好時，項目的價值有望提高，可以擴大投資；如果環境惡化，市場前景不景氣，可以縮小或者放棄投資，或者可以根據市場前景的預測而延遲投資。

2．減少主觀性的因素

凈現值法計算主要依賴兩個參數，其一是每年的凈現金流量，其二是折現率。這都是事先可以預測的。而期權方法，主要通過標的資產的當前價格和估計波動率來計算，更多的依靠實證考察；選用的貼現率是無風險利率，比較客觀準確；通過實證考察，在一定的程度上排除了投資者的風險偏好及其他主觀因素的影響。

3．肯定不確定性的價值

投資者在用傳統的項目投資決策方法做決策時，懼怕不確定性，因為不確定含了大量的投資風險，因此投資者拒絕風險大的項目投資。而期權方法正和傳統方法相反，其更偏好不確定性大的風險項目，這樣才能體現期權的靈活性，才能讓投資者獲得超出價值的價值，也更賦予期權方法具有新的戰略價值。

4．有助于企業識別更多有價值的投資機會。許多新產品、新技術等新型的項目運作模式按傳統的項目投資決策方法不能夠正確的評估。如一些礦山資源的開發、山峽工程的建立、高端信息技術或生物技術研制等這些高風險的項目，可能在短期內并不能夠給企業帶來現金收入，但這些投資項目能夠在未來給企業帶來新的增長點，給企業帶來更多的發展機會，使企業處于市場的有利地位，對企業發展具有重要的戰略意義。

三、總結

綜上所述，以凈現值為主的傳統的項目投資決策方法己經不能夠適應現階段高風險、高投入、高不確定的項目投資。在項目投資過程中，是可以根據市場的變化、風險的高低，不確定的大小來決定項目的投資時間、方式、規模。由于這些不確定性的經營變化能夠帶來靈活性價值，帶來更多的隱含的價值，那么如何把握這些價值，更加準確的得出項目投資價值，為投資決策提供依據，這恰好是期權方法所能夠解決的問題。

參考文獻

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一、NPV評價方法

凈現值法（NPV）：是評價投資方案的一種方法。該方法是利用凈現金效益量的總現值與凈現金投資量算出凈現值，然后根據凈現值的大小來評價投資方案。凈現值為正值，投資方案是可以接受的；凈現值是負值，投資方案就是不可接受的。凈現值越大，投資方案越好。凈現值法是一種比較科學也比較簡便的投資方案評價方法。我們知道傳統的項目評價中對于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現值法，這種方法也曾經被美國亞利桑那州立大學資本資產投資管理學院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴重局限的概念中，因為它是以投資決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說項目的投資在市場條件惡化時，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個要么投資，要么永遠都不投資的決策，而如果公司現在不進行投資決策，那么它將永遠失去投資機會。但是人們普遍認為，凈現值法利用現值可加性原理，運用數學方法進行演繹計算，應該是一種最理性、最科學的分析方法，是投資決策分析中的法寶。

但是就我們所要研究的環保類項目的投資決策而言,凈現值法只是用于靜態的投資項目分析,對于動態的多投資階段的項目顯得有些不足,得到的評價結果勢必也是有局限性的。就焦化產業中的焦爐煤氣利用技術的選擇與比較中,關鍵是如何確定折現率,這也是一大難題,可以說,到現在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數與一個未知數相加其結果還是未知數一樣簡單,在凈現值為零的情況下,向左向右稍微調整某個因素,凈現值就能變成或正或負。還有一個重要問題是焦爐煤氣的利用技術的產生過程有其特殊的局限性和特點。焦爐煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦爐氣中經過高溫干餾后,在產出焦炭和焦油產品的同時所得到的可燃氣體,是煉焦產品的副產品。對于單一焦化企業的主營業務就是焦炭生產和銷售。而對那些利用焦爐煤氣生產其他工業產品是由于國家環保政策法規的要求，故其計算時,當其凈現值為零或者是負數時,也都可以投資。但是在什么范圍內進行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達的信息。

二、實物期權定價模型

實物期權分析法是指企業或者是個人在進行投資決策時擁有的、能根據決策時尚不確定的因素，改變行為的權利（期權）進行投資可行性分析的方法。麻省理工學院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對某個投資項目進行首輪投資后，若該項目盈利前景良好，將能降低投資者進行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒有投資，今后想再投資該項目或進入該投資領域就要付出相當高的成本。在進行投資時還要考慮應用動態規劃中的整數規劃進行投資時機的選取。可以看出，期權法強調了投資是分階段進行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產銷售該產品，同時繼續對產品的性能、技術進行研發和改進，這可以減少投資者的潛在損失，其價值遠遠大于一次性投入的情況。這種方法就是針對項目的發展動態過程，根據項目開始投資后，管理者能夠收集到更多的關于項目進程和最終產品市場特征的信息。后繼的商業化過程是在前期的成功基礎上實施的，是可以選擇的;當新的信息不斷到達,項目投資回報率不確定性逐漸消失時,管理者可通過修正最初投資策略,提高項目的價值和限制損失。如果項目成功，企業能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業至多也是損失項目投入的沉沒成本,相當于期權的成本。

對于期權定價模型而言，焦爐煤氣的利用技術中，只有以焦爐煤氣作原料生產甲醇這項技術可以進行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產品。而其他的投資項目成為最終的消費品。期權的投資前提是籌資的無限可能性，但是在實踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們在進行環保技術創新項目投資決策中不能夠簡單的依靠一種投資決策方法。

三、灰色關聯分析評價方法

灰色理論概述與于1982年由我國學者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認為現實世界并不是清清楚楚的白色系統，又非一無所知的黑色系統，而是略知一二的灰色系統。灰色系統理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問題”。以往用白色的思想處理問題，要找到因素間明確的映射關系，然而確定性作用原理在社會、經濟、農業、生態的等領域都沒有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關系。比如影響物價的許多因素，如心理預期、政府導向等是無法量化的。一些可以量化的數據又缺乏詳細的資料，因此對物價的定量預測具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數據的因素考慮進去，必然帶來預測結果的不準確。就白色系統常用的回歸分析工具而言，在應用過程中具有其缺點。比如：要求樣本有大容量，是正態分布，平穩過程才能得到統計規律，計算工作量較大，不容易分析復雜系統等等。而對于以上困境，灰色理論應運而生，它處理問題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統計規律，而是用生成的方法求得隨機性弱化，規律性增強的新數據序列。這一新的數據序列既能體現原數據序列的變化趨勢，又消除了其波動性，它可以較好的解決某些參數已知，某些參數未知的系統問題。

在我國焦爐煤氣的利用技術上既有新的技術也有些不被淘汰的舊技術，當然對于現在的生產而言，這些技術是相當成熟的，而要將項目的技術性和經濟性進行有效結合不是件容易得事情，更何況環保技術創新項目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對項目的各方面進行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統關聯評價方法。作為一種綜合評價方法，這種方法在對白黑兩種情況的考慮是相當充分的，即使實際中技術和經濟都存在不確定性，我們也是能進行相應決策分析的。就焦爐煤氣的利用上來說，可以根據項目的各種經濟性參數和項目的技術參數來構建綜合評價指標體系，從而為項目投資決策的分析提供決策依據。

四、結論

由于本文所要研究的是環保技術創新項目投資決策評價方法研究現狀，我們在對目前比較流行的幾種評價方法進行分析之后，發現在進行單一的項目評價時，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來進行項目投資的決策分析。可是這種方法又不能擺脫靜態性，而實物期權定價模型可以解決這個問題，使項目的投入具有動態性，可以提高決策的效果。但是如果我們在進行一個項目的開發時，如果所要考慮的因素不僅僅是經濟因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進行簡單的評價，必須借助于系統工程理論中的綜合評價來進行綜合評判，從而決定我們待上項目的未來。

通過對三種評價方法的說明，結合文章的背景，山西的焦化產業環保技術創新項目決策時不僅要考慮投資性指標，還要考慮到技術投入指標和環境保護指標。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評價結果，從而有效的指導實際工作。這也是作者今后所要進一步研究的重點，利用凈現值法和實物期權方法對經濟性指標進行先評價，然后通過這一步整理好的經濟參數與技術指標、環境保護指標進行結合，利用灰色系統關聯分析綜合評價方法對待上投資項目進行最終綜合價值的評價，依據綜合價值最高原則可以選擇出優先進行開發的投資項目。這樣就實現了我們的決策分析。

總之，在今后的研究中，努力將技術創新與環境保護聯系起來，不光考慮項目的經濟特性、也要考慮項目的技術創新性和環境保護特性。充分利用項目評價中的各種評價方法進行深入細致的評價工作，從而有效的指導實際工作。文中提到的綜合評價方法灰色系統關聯理論只是綜合評價方法的一種，今后將其他的綜合評價方法進行再分析，通過實際案例結合數學模型來分析這種投資決策評價方法的優越性。

參考文獻：

[1]白思俊等:系統工程[M].北京:電子工業出版社，2006

[2]葉義成等:系統綜合評價技術及其應用[M].北京:冶金工業出版社，2006

[3]杜棟等:現代綜合評價方法與案例精選[M].北京:清華大學出版社，2005

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Key words: investment decision；assessment method；tax credit effect；annual method；secondary innovation

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）34-0121-03

0引言

在教學中，筆者參閱了崔國萍教授主編、河北教育出版社出版的“河北省精品課教材”《成本管理會計》。本人認為此教材有不少優點，也存在一些差錯、不足和膚淺之處，其中第十二章“長期投資決策”就是一例。因是精品課程教材，在某種程度上代表著我省高校的學術水平，關系到河北的聲譽和形象，因此更有必要進行討論和更正，以保證教材質量，提高教學水平，活躍學術氛圍。

1問題

長期投資決策部分，主要涉及三個差錯和兩點不足。

1.1 三個差錯書中第四節投資決策評價方法的應用，其中固定資產更新決策[例12-12]（P240）在現金流量計算上存在大小三個差錯。

1.1.1 實例書中實例說，公司計劃用新設備替換舊設備。舊設備原值100000元，賬面凈值60000元，尚可使用5年，5年后凈殘值8000元，年折舊額10400元，市場價值28000元，使用此設備年營業收入110000元，經營付現成本80000元。若購置新設備共需120000元，可用6年，6年后凈殘值10000元，收入同上，年付現成本可降低30000元，所得稅率33%，資本成本10%。要求計算現金凈流量及其差額，并用差額內含報酬率法、年回收額法作出評價。

項目初始投資NCF及其SNCF計算過程為：

NCF新120000元，NCF舊28000元，SNCF92000元

書中認為舊設備賬面凈值60000元，現值28000元，處置設備凈損失32000元（60000―28000）對年利潤和所得稅沒有，從而對NCF也沒有影響。這顯然是個錯誤。

1.1.2 錯算了現金流舊設備處置凈損失32000元，通過“固定資產清理”賬戶轉入“本年利潤”賬戶使利潤減少，自然減少所得稅10560元（32000×33%），相對增加了現金流，因此購置新設備初始NCF為81440元（120000-28000-10560）。

1.1.3 錯算了折舊額例中的舊設備，尚可再用5年每年計提折舊10400元（）。照此計算過去幾年每年計提多少？既然舊設備賬面凈值60000元，說明已計提40000元，這40000元計提了幾年？按每年折舊額10400元計算應為3.84615年（）或46.153846個月，這顯然是差錯。因為計提折舊的實務操作是按整月（當月投入使用的設備當月不計提，下月開始）計提，這個差錯造成讀者很多遐想，白白浪費了不少時間和精力。況且每年計提10400元，每月計提為循環小數866.66元應如何理解？如何記賬？

1.1.4 錯算了差額內含報酬率由于SNCF的錯誤計算，導致差額內含報酬率的計算肯定錯誤，相應的年回收額也必然錯誤。而錯誤的信息、不實的信號，很難向管理當局提供科學的決策支持。

1.2 兩點不足

1.2.1 前后脫節教材是寫給初學者的，初學者的特殊性決定了教材的知識體系一定要完整，思維邏輯要嚴謹，前后左右要呼應，以便理解和掌握。但是該書顯然忽略了這一要求，給讀者理解造成困惑。比如本章第四節標題是“投資決策方法的應用”，決策方法包括什么？第三節闡述的方法有凈現值法、獲利指數法和內含報酬率法，沒有闡述年回收額法。而方法應用中突然提出用年回收額法進行計算。前后不銜接，邏輯不連貫是該書一大敗筆。

筆者認為投資決策方法的完整體系可用下圖1表示。

其中，投資回收額是指項目投資額（指投資額現值）在經營周期內每年平均要求的收回的金額。在現金流相等條件下每年要求的應收回的投資額越多，項目效益越差。現金流回收額是指實現項目凈現值每年能夠達到的年現金凈流量。在投資額相等的條件下，項目年均現金凈流量越多項目效益越好。

現金流量回收額計算公式為，

現金流回收額=，這一公式的理解可通過年金現值計算公式，即年金現值年金×年金現值系數。這兩個公式互為逆運算。

1.2.2 內容陳舊教材中的內容陳舊，主要在于人云亦云，了無新意，不能反映當代管理實務的新變化，難有耳目一新之感。

內容陳舊在第十二章長期投資決策中主要表現在三個方面：一是凡投資必在年初，年內分期投資怎么辦？二是凡現金流出和流入必同時發生，實踐中都是流出在前，流入在后，若兩者時間差為一年或幾個月怎么辦？三是凡預計經營期的現金流量不分壽命周期每年相等，若投入期、成長期、成熟期和衰退期現金流量不等怎么辦？

為了回答上述三個問題，筆者收集了兩個簡單案例，試圖通過對案例的計算和分析提出一些理論聯系實際的、有新意的具體的評價方法。

2探索

2.1 共同比較期的選擇一個長期投資項目，投資額在期內分布一般是不規則、不連續、不等額的多次投資，且作為項目評價的共同比較期往往不選擇投資期末，不選擇投資期初，而選在投資期末與經營期初的連接時點作為共同比較期。由此派生出投資額往往計算投資期末的終值，以方便與經營期現金凈流量的現值進行比較。

2.2 案例一――不規則投資額的計算長城公司面對一重大項目的投資機會：投資期5年，舉債投資，預計第1年初投資10000萬元，第2年7月1日20000萬元，第3年初8000萬元，4月1日30000萬元，第4年初8000萬元，第5年初8000萬元，10月1日12000萬元，借款年復利率10%。試計算投資終值。

顯然這是一個不規則、不連續、不均衡的投資項目。計算投資終值的基本思路是，投資五年的每年投資分別計算其終值；凡年初投資按年復利終值計算；凡非年初投資當年按單利計算當年的終值，然后以此為現值計算投資終值，且當年單利分季利率或月利率計算；當分別計算出每年投資終值后再加總計算投資終值合計數。具體計算過程為：

第1年投資按復利終值計算

F=P•（F/P，5，10%）=10000×1.610510=16105（萬元）

第2年投資當年按單利計算，之后按復利終值計算

F=P•（1+0.1/2）•（F/P，3，10%）

=20000×1.05×1.331000=27951（萬元）

第3、4、5年年初投資按即付年金計算

FA=A•（F/A，3+1，10%）-A

=8000×4.641000－8000=29128（萬元）

第3年4月1日投資當年按單利，之后按復利終值計算

F=P•（1+i•）•（F/P，2，10%）

=30000×（1+10%×）×1.210000=39023（萬元）

第5年10月1日投資按單利計算

F=P•（1+i•）

=12000×（1+10%×）=12300（萬元）

該項目五年投資終值合計

16105+27951+29128+39023+12300=124507（萬元）

2.3 案例二――一個完整的投資項目下面是經過筆者整理過的北方機械制造有限公司投資項目評價案例，它可回答上述提出的另外兩個問題，比一般管理會計教材的內容應有新意。

2.3.1 實例

①項目固定資產投資110000萬元向建設銀行借款，借款年復利率10%，投資期4年，分別為20000、30000、40000、20000萬元，均為年初一次性投入。

②項目壽命周期18年，其中生產期15年，從投資期第4年初投產。前3年生產能力實現程度分為40%、70%、90%，自第7年至第14年達產，自第15年開始生產能力實現程度分別為90%、70%、40%、20%。

③達產期年銷售收入100000萬元，其它階段按生產能力計算。其中第4年（投產期第1年）20000萬元銷售收入為應收賬款于次年末收到，其它年份順延，直至第19年末收回。各年銷售收入假定當年末收到。

④經營成本為銷售收入的50%，流轉稅金為收入的6%（增值稅銷項稅額扣除進項稅額后的實際稅率），并分別發生在年初和年末。

⑤項目第18年末報廢，殘值收入19600萬元，于報廢年末收回。

⑥投產第1年初墊支流動資金40000萬元，項目報廢當年末收回。試車費投產期初發生20000萬元。

⑦設定實現的利潤和計提的折舊費用首先用作還債且先付息后還本，均發生在年末。

⑧期望投資報酬率10%。

⑨通貨膨脹率按3%考慮。

2.3.2 要求

①計算項目現金流出量、現金流入量、年現金凈流量、累計現金凈流量、年凈現值和累計凈現值；

②編制項目現金流量表；

③評價項目的財務可行性。

2.3.3 計算

2.3.3.1 按投資項目現金流量表要求順序計算各重要指標

2.2，投資期項目投資借款1100百萬元的利息

第1年末200×（F/P，4，10%）－200

=200×1.464100－200=92.82（百萬元）

第2年末300×（F/P，3，10%）－300=300×1.331000－300

=99.93（百萬元）

第3年末400×（F/P，2，10%）－400=400×1.210000－400

=84.00（百萬元）

第4年末200×（F/P，1，10%）－200=200×1.100000－200

=20.00（百萬元）

4年分4次投資借款利息合計為

92.82+99.93+84.00+20.00=296.75（百萬元）

2.6，稅金=400×6%=24（百萬元）

3.1，年現金流量=400－(200+400+200+200+24)=－624(百萬元)

2.2，第5年投資借款利息

（1100+297）×10%=139.7（百萬元）

2.7，第5年利息支出

需要支付的利息297+140=437（百萬元）

實際支付的利息700－350－42=308（百萬元）

2.2，第6年投資借款利息

（1100+297+140－308）×10%=123（百萬元）

2.7，第6年利息支出

297+140+123－308=252 （百萬元）

2.8，第6年還本

900－450－54－252=145（百萬元）

3.1，第4年年現金凈流量 400－1024=624（百萬元）

3.3，第4年末年凈現值

①年末取得銷售收入200，200×1.000000=200（百萬元）

②年初借款200，200×（F/P，1，10%）=200×1.100000=220（百萬元）

③年初投資200，200×（F/P，1，13%）=200×1.130000=226（百萬元）

④年初墊支流動資金400，400×1.130000=452（百萬元）

⑤年初試車費200，200×1.130000=226（百萬元）

⑥年初經營成本200，200×1.130000=226（百萬元）

⑦年末稅金24，24×1.000000=24（百萬元）

年凈現值=200+220－226－452－226－226－24=-734（百萬元）

3.3，第5年末年凈現值

①年末取得銷售收入700700×（P/F，1，13%）

700×0.884956=619.47（萬元）

②年初經營成本350 350×1.000000=350（百萬元）

③年末稅金42 42×0.884956=37.17（百萬元）

④年末支付利息 308×0.884956=272.57（百萬元）

年凈現值=619.47-350-37.17-272.57=-40.27（百萬元）

3.3，第6年凈現值

①年末取得的銷售收入 900

900×（F/P，2，13%）=900×0.783147=704.83（百萬元）

②年初經營成本 450×0.884956=398.23（百萬元）

③年末稅金 54×0.783147=42.29（百萬元）

④年末利息支付 251×0.783147=196.57（百萬元）

⑤年末還本 145×0.783147=113.56（百萬元）

年凈現值=704.83-398.23-42.29-196.57-113.56=-45.82（百萬元）

2.2，第7年投資借款利息

（1100+297+140+123-308-251-145）×10%=95.6（百萬元）

2.8，第9年還本金額1100-（145+344+379）=232（百萬元）

3.1，第9年現金凈流量 1000-500-60-23-230=185（百萬元）

3.3，第19年凈現值

200×（P/F，15，13%）+（196+400）×（P/F，14，13%）

=200×0.159891+596×0.180677=139.66（百萬元）

2.3.3.2 編制項目現金流量編造的項目現金流量表如表1。

2.3.4 項目評價通過項目現金流量表可知，該投資項目自投資到報廢，壽命周期18年。其中現金流入量共13896百萬元，現金流出量10371百萬元，累計現金凈流量3525百萬元，累計凈現值209百萬元。項目借款本金1100百萬元，支付利息740百萬元。項目回收期6年。

可見，從財務視角分析該投資項目可行。

3建議

以上所述教材中闡述的方法差錯、內容陳舊、缺乏新意，在高校教材中具有一定的普遍性。究其原因，主要在于作者的學術水平和創新意識。由于學術水平較低，少有創新意識，在編寫教材中不可避免地發生一般院校抄名牌院校，名牌院校抄西方院校的相互抄錄現象。西方名師的創新一般分兩個方向：一是堅持原創，即追求重大理論突破。理論突破很困難，然而一旦有所突破其影響將很深遠；二是應用創新，即把已取得的理論創新應用到實踐，解決實際問題，提高社會效益。據此，為保證和提高教材質量，筆者對我國高校教師提出如下幾點建議：

①以培養高素質、創新型人才為己任，用自己的創新思維和創新成果影響、引導一代大學生；

篇4

煤炭行業是粗放型經濟,行業的特點促使業內人士對煤炭企業大型設備的投資決策缺乏分析。煤炭企業經常發生大型設備的購置、租賃。在進行決策時應當進行可行性分析。

一、投資決策方法

下面介紹一下在暫不考慮風險情況下的三種常用投資決策方法。

1．平均報酬率法

平均報酬率法是一種會計方法，即計算一個投資項目每一特定時期內稅后平均利潤與每一特定時期內平均投資額的比，用公式表示為：

∑π／n

ARR＝ --------

∑I／n

ARR（average rate of return）是平均報酬率，π是各特定時期內的稅后利潤，而I是各特定時期內的投資，n是投資期，一般為年數。假如，平均報酬率ARR大于市場的利息率，這項投資就是可行的。若一筆資金同時有好幾個投資機會，則應選擇平均報酬率最高的項目。

2．內部報酬率法

內部報酬率IRR(internal rate of return)是針對外部的市場利息率而言的，它指能使預期毛利潤的折現值正好等于投入資金的報酬率。只有當內部報酬率大于市場利息率時，企業進行投資是合理的。這個差值越大，企業投資越有利。例如，企業考慮一項投資，原始的投資金額為C，這項投資能有n年的效益。每年的毛利潤是R，而n 年，這投資項目還有殘值J，則

n RJ

C＝∑ -------＋-------

t=1 (1+r)t (1+r)n

使等式成立的r就是內部報酬率IRR。內部報酬率法考慮了資金的時間價值，是比較科學的評價方法，問題在于R的預期值是否符合實際。

3．凈現值法

凈現值法是將預期的毛利潤按市場利息率折成現值，與投資的成本C作比較。

nRJ

V＝∑ ------- + -------

t=1 (1+i)t (1+i)n

若V>C，投資是值得進行的。和內部報酬率法相比，兩種方法所得的結論是一致的，r>i時，必定V>C，值得投資；而當r

二、倉礦公司1129工作面三種投產方式費用情況

2006年7月份，倉礦公司1129工作面正式投入生產。采用的是輕型放頂煤采煤工藝。這里暫以此為例對其進行投資可行性分析。

目前，我國回采工作面采用著炮采、普采和綜采三種回采工藝。

1129工作面，三種采煤工藝均有可行性。由于普采工藝數據難于掌握，本文只對炮采與兩種輕放采煤工藝進行對比研究。輕放采煤存在著兩種可行性：租賃350型采煤機和購置350型采煤機。

現把1129工作面的三種投資方案的月份各項費用支出列表如下：

1129工作面可采儲量42萬噸。

投資方案 炮采 租賃采煤機輕放 購置采煤機輕放

初期一次性投資（萬元） 563.33 563.33 723.33

月租或折舊（萬元） 2.09 1.62

租賃費用 單體 數量（顆） 1100 200 200

價款（萬元） 3.1 0.56 0.56

Π型鋼租賃費（萬元） 0.63

支架租賃費用（萬元） 1.2 1.2

材料費（萬元） 8 8 8

工資 工數（人） 220 128 128

工資總額（萬元） 51.43 29.92 29.92

電費及其它生產性支出（萬元） 58.4 58.4 58.4

月費用總額（萬元） 121.56 100.17 99.7

收入 效率（噸/工/天） 2 22 22

月產量（噸） 10560 67584 67584

月銷售收入（萬元） 179.52 1148.93 1148.93

可采期（月） 12 8 8

毛利潤（萬元） 57.96 1048.76 1049.23

三、三種投資方案應用不同投資分析方法進行比較分析

1129工作面用炮采工藝，可采期為12個月；投入綜機輕放則只有8個月可采期。本文在投資分析過程中，以月為期間單位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投資方案設為“方案一”；租賃采煤機輕放的投資方案設為“方案二”；購置采煤機輕放的投資方案設為“方案三”。

1．采用平均報酬率法對三種投資方案進行評價

方案一：

57.96×(1-30%)×12/12

ARR1 = ---------------------- = 33.38%

121.56×12/12

方案二：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 732.81%

100.18×8/8

方案三：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 736.26%

99.71×8/8

據此方法分析的結果來看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三優于方案一和方案二。

2．采用內部報酬率法對三種投資方案進行評價

方案一：

12 57.96

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r1)t

r1=0.02

方案二：

8 1048.75

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r2)t

r2=0.082

方案三：

8 1049.22+1.62

723.33 = ∑ ------------

t=1 (1+r2)t

r3=0.084

據此方法分析的結果來看，方案三較優于方案二、方案一。

3．采用凈現值法對三種投資方案進行評價

方案一：

1257.96

V1= ∑ ------------- = 55.32

t=1 (1+0.06%)t

方案二：

81048.75

V2= ∑ ------------- = 1026.13

t=1 (1+0.06%)t

方案三：

8 1049.22+1.62147.04

V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75

t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5

據此方法分析的結果來看，方案三較優于方案二、方案一。

由上述分析可知，在1129工作面采用購置采煤機進行輕型放頂采煤工藝是較合理的。

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傳統的項目投資財務評價方法有兩種，一類是貼現指標，即考慮了貨幣時間價值因素的指標，主要包括凈現值、現值指數、內含報酬率等；另一類是非貼現指標，即沒有考慮貨幣時間價值因素的指標，主要包括投資回收期、會計收益率等。傳統投資決策方法理論僅僅把企業作為一個獨立的系統加以研究，只考慮投資項目運營對本企業的經營狀況和財務成果所造成的影響，而忽視其生產經營活動對自然環境、社會所產生的影響。自20世紀60年代以來，作為解決可持續發展中資源與環境問題的理想途徑的“循環經濟”在西方發達國家得到快速發展，從而給現行管理會計模式提出了新的挑戰，同時也給以現行管理會計為核心內容的企業的投資決策方法提出了新的挑戰。

第一，企業財務投資決策的目標范圍過窄。傳統經濟條件下的投資決策目標主要是做出對企業股東經濟收益有利的決策，而不考慮與企業投資決策有利害關系的其他利益相關者。傳統經濟條件下的投資決策目標忽視了循環經濟條件下的環境保護和資源利用、社會可持續發展等因素，如影響環境和社會生態的本、費、稅問題，僅僅關心企業的微觀經濟效益，不考慮環境和社會目標，范圍過窄，不能滿足基于低碳經濟的企業對社會可持續發展的貢獻的評價。投資決策的目標應由單一目標向多元目標發展。如圖1所示。

第二，自然資源和環境資源等會計信息在決策中往往被忽視。企業的投資決策過程離不開會計信息的支持。而現行的會計制度下產生的會計信息不能充分反映資源、環境對企業的影響。傳統成本觀立足于企業微觀主體，追求企業范圍內的成本補償和資本增值，造成企業對自然資源的無償占用和污染破壞，以犧牲環境質量為代價虛增盈利，沒有把如何節約和高效利用資源，以及怎樣減少污染物的排放等循環經濟思想融入其中。而且，沒有定價的自然資源和環境資源并沒有包括在資產負債表中，自然資本的折扣沒有予以內部化，只是反映了罰款、處罰、排污費和清理成本，企業發展循環經濟也難以實現。所以，傳統項目投資決策方法越來越暴露出其缺陷，即沒有從整個物質世界的循環過程看待成本耗費及補償問題，僅考慮人類勞動消耗的補償，不適應可持續發展戰略對自然資源消耗的成本補償要求。

第三，投資決策者的受托責任單一。在傳統經濟條件下，企業投資決策考慮的受托責任比較單一，僅局限于“財產托付論”，即除了實物財產的保管和使用之外，生態環境和治理環境污染并未成為企業投資決策中委托—受托責任關系的主要內容，也就是沒有考慮資源托付。然而，隨著人口增加和經濟增長，人們對環境資源的需求越來越大。人們對環境資源的利用已超越或接近環境承載力的邊緣，環境資源的稀缺性正在迅速顯現，而且隨著人們對環境資源需求的進一步增加，環境資源的稀缺程度在急劇上升。投資決策過程須考慮的決策受托已不僅僅只是受出資人之托，而是受整個社會、整個社會公眾之托，受托人有義務和責任向包括社會的各個方面充分履行其責任，以體現企業經濟效益為主的經濟責任、環境效益和社會效益為主的社會責任的統一。

三、基于低碳經濟的投資決策方法探討

第一，全部成本評價法。全部成本評價法（Total Cost Assessment，TCA） 最先是由美國環保局設計的，是在資本預算分析中綜合考慮環境成本的一種方法，把環境成本作為成本中重要的一項，對項目的全部成本和收益進行長期綜合的財務分析。全部成本評價法是在評價周期、擴大了成本和收益的考慮范圍等方面對傳統投資評價法進行了改進。全部成本法的原理同凈現值法，都是將現金流量折現，不同的是該方法能夠比較明顯地列示出項目的全部成本和效益，避免企業忽略一些有益于環境保護的投資項目。全部成本法能夠避免對于一些項目周期短的污染預防性投資項目做出錯誤評價。傳統財務會計只使用單一貨幣計量，不能將外部環境成本量化，比如礦石開采地表恢復成本、廢氣的污染造成的損害、小區生活品質下降、噪音污染等。EPA 規定的四種成本的計量難度逐漸加大，企業應借助現有的理論界公認的環境成本核算方法： 直接市場價值法、替代市場法、作業成本法等并考慮廣泛的數據來源，努力將不可計量的成本部分考慮在投資決策中，為企業全面評價項目提供足夠的信息依據。

第二，多標準評價法。多標準評價法 （ Multi - criteria Assessment，MCA） 從企業長遠和整體出發，不僅僅考慮某一指標或幾個指標的最優，而是采用多目標、多標準，把社會效益、環境、競爭能力等無形的非財務評價指標也納入投資評價體系中進行優化評價。這種方法的必要性在于能夠將項目產生的經濟、社會、環境效益統一起來，也就是有助于企業在無法將全部環境和社會影響加以貨幣化時幫助企業進行投資決策，也可以幫助企業在環境和其他目標之間進行權衡。多標準評價法除了考慮各個目標的要求外，還必須考慮每個目標的相對重要程度，即權重。權重是各個指標對投資項目相對重要性的定量化程度，可以通過德爾菲法確定，通過請環境、經濟、政治等各個方面的專家對這些不同指標發表自己的看法，然后對這些意見進行綜合，從而得出專家的意見。最后通過對項目投資方案各評價指標的疊加分析，對方案進行決策。

第三，綠色評價指標。隨著政府對環保越來越重視，外部成本內部化并由企業承擔環境污染及環境治理費用將成為趨勢，這將給企業增加大筆財務費用。投資項目綠色評價指標是在傳統投資決策評價指標計算公式的基礎上進行改進，不僅考慮項目的經濟效益，還將企業生產經營過程中的外部效應作為一項潛在費用，主要是對環境污染造成的外部成本及治理過程中新創造的收益。這些指標能夠幫助企業進行全面評估，降低外部環境因素給項目帶來的影響。

第四，利益關系人價值分析法。該種方法的理論基礎是利益關系人價值導向觀點，認為企業是利益相關者的集合，企業以利益相關者價值為導向，滿足利益相關者價值的實現，而不僅僅是為投資者創造價值。利益關系人價值分析法要求企業不能一味只追求股東利益，應關注利益相關者的共同利益，遵循可持續發展原則，為利益相關者創造可持續價值。低碳經濟下，企業利益關系人中外部群眾組織、政府的地位越來越重要，企業不能忽視他們的存在。企業各方利益關系人對企業投資活動都有不同的價值觀和預期，利益關系人價值分析法優先考慮這一層面，避免了傳統的投資評價方法將所有的成本和收益風險看作相同的，根據不同的成本和收益分別計量其風險，同時利益關系人價值分析法根據不同利益關系人的預期來調整相應的權重。

第五，較低的折現率法。在投資項目比選時，選擇不同的資本成本進行折現，項目的凈現值會表現出不同的優先次序。因此，折現率的大小對投資項目的決策具有重要的影響。傳統投資決策方法往往使用企業的資本成本作為現金流的折現率。環境管理會計主張使用較低的折現率對未來的現金流進行折現。由于未來許多環境成本和收益無法用貨幣計量，使用較低的折現率可以得到較大的凈現值，未來的價值相對于目前價值有所上升，有利于財務部進行項目比選時傾向于那些實施期長且環境效益高的方案，有利于投資項目目標與可持續發展目標趨同。

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（二）資金的空間價值

資金的空間價值是指資金投資于不同的空間及領域，由于受不同空間客觀環境條件的影響而引起的綜合獲利能力的差異。投資決策中資金時空二維價值的計算一是資金價格對時間的積累，即資金的時間價值；二是把資金的運動、投向及所處的空間因素考慮在內，體現資金的空間價值。資金的空間價值也是確定折現率必須考慮的因素，即資金投資于不同領域，所確定的折現率也應不同。

（三）風險報酬率水平

馬科威茨根據對風險的厭惡程度把投資者分為三類，即風險厭惡者（RiskAverter）、風險中性者（Riskneutral）和風險追求者（RiskSeeker）。風險厭惡者不是不肯承擔風險，而是會對其所承擔的風險提出一定的報酬補償要求。即使一個投資項目風險較高，但如果收益高到他所要求的報酬補償時，他也會選擇這個風險較高的項目。即使是風險厭惡者，對風險的厭惡程度也有差別。相對激進的投資者會為其所承擔的風險提出較低的報酬補償要求，而保守的投資者對同樣的風險會提出較高的補償要求。通常來講，所冒風險越大，投資者要求的報酬率也越高。我們把由于冒風險進行投資而獲得的補償叫做風險報酬。風險報酬與投資額的比率稱作風險報酬率。根據資本資產定價模型，在不考慮通貨膨脹因素的情況下：

期望投資報酬率=無風險資產的收益率+風險報酬率

風險報酬率=風險價值系數×風險程度=b×V

風險價值系數通常用字母b來表示，又稱作風險報酬斜率。它通常表達的是全體投資者的風險回避態度。如果更具體些，用它代表某個企業或個人的風險回避態度，那么得到的就是這個企業或個人對某個投資項目的風險價值系數。風險程度用字母V來表示，它代表報酬率偏離程度，可用下列公式計算得出：V=σ/E（R）

其中，E（R）代表期望報酬率，σ代表不同情況下報酬率的標準離差，可通過下式計算求得：

其中，P代表出現各種情況的概率，R代表各種情況下的收益水平。

就整個市場而言，由于投資者眾多，不僅他們所選擇項目的風險程度不同，而且投資者各自的風險厭惡程度也不同。在這種情況下，即使未來的現金流量估計完全相同，其內在價值也會出現差異。

（四）通貨膨脹率

通貨膨脹率也是確定折現率應該考慮的因素之一。因為通貨膨脹率是經常變化的，而且較難預測，因此在進行投資決策時，人們經常假設通貨膨脹率為零。但通貨膨脹率是現實經濟生活不能回避的要素，也是我們確定折現率時必須考慮的因素，特別是在通貨膨脹率水平較高的情況下，確定折現率應該把通貨膨脹因素考慮進去。因此，考慮膨脹率的資本資產定價模型就應為：

期望投資報酬率=無風險資產的收益率+風險報酬率＋通貨膨脹率

如果用PI1代表報告期物價水平，PI0代表基期物價水平，則通貨膨脹率h就可以通過下式計算求得：

(五)期望最低投資報酬率

上文論述了影響折現率的幾個因素，根據資本資產定價模型，可以把上述影響因素集中體現在期望投資報酬率這個指標上。在估計期望投資報酬率時，因為將來許多因素存在著不確定性，因而期望投資報酬率就難以唯一確定。一般而言，期望最低投資報酬率是確定投資者應否投資的決定性因素，只要投資項目的回報率高于期望最低投資報酬率，投資者就有利可圖，此時項目是可接受的，否則就不能接受。因此，習慣上經常把期望最低投資報酬率作為折現率。根據資本資產定價模型：

期望最低投資報酬率(EMR)=無風險資產的最低收益率+最低風險報酬率＋預計通貨膨脹率的最低值

無風險資產的最低收益率通常是由資金的時間價值和空間價值所決定的。因此從這個公式可以看出，期望最低投資報酬率受資金時空價值、風險報酬率、通貨膨脹率的影響，它是這些因素的集中體現。

（六）資金的資本成本

資金的資本成本也是確定折現率應考慮的因素。項目的預期投資報酬率至少應大于資金取得時的成本，否則投資就沒有意義。這里的資金成本通常是指加權平均資本成本，即企業各類收益索償權持有人要求報酬率的加權平均數。對于自有資金，通常以機會成本作為這部分資金的成本。折現率取值范圍應高于資金的資本成本。加權平均資本成本的公式如下：Kw=∑wiki

其中，Kw表示加權平均資本成本，wi代表各種資金在資金總額中所占的比重，ki代表個別資金成本。

二、折現率值的量化方法

根據上述分析可以看到，折現率并不是一個固定的值，不同企業、不同時期，根據不同的收益能力和不同的資本成本，所確定的折現率也應不同。從折現率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產的獲利水平。資金的時空價值、投資者的期望風險報酬率、通貨膨脹率水平都將綜合地反映在期望最低投資報酬指標上，因此在進行投資決策時經常把期望最低投資報酬率作為折現率。此外，由于企業進行投資的目的是為了獲取投資報酬，因而收益水平應大于企業的資金成本，因此，加權平均資金成本也經常作為確定折現率的指標之一。那么這兩個指標哪個更合理一些呢？筆者認為，這兩者是通過不同計算途徑得出的，企業投資的收益率應高于二者，所以選擇兩者中較大的一個作為折現率，也就是折現率要以影響企業收益和資金成本的較大值確定，即：DR=max[EMR，Kw]

三、折現率的換算

折現率是建立在復利基礎上的一個比率，所以折現率本質上是年復利利率。如果給出的比率是單利而不是復利，或者雖然是復利，但不是一年復利一次，而是一年復利幾次或幾年復利一次，則給出的利率叫名義利率。而折現率是實際利率，即一年復利一次所采用的利率，因此我們可以通過下列公式將名義利率換算為折現率。

（一）單利比率換算為折現率

假設實際利率為i，這里表示的是折現率，按單利計算的名義利率為r，n為年數，則折現率可通過下式計算求得：(1+i)n=1+r×n。

（二）一年復利幾次的比率換算為折現率

當一年復利m次時，則通過公式(1+i)n=(1+r/m)mn來計算折現率i。

（三）幾年復利一次的比率換算為折現率

當m年復利一次時，則通過公式(1+i)n=(1+r×m)n/m來計算折現率i。

篇7

當建立起項目投資決策影響因素層次構造圖后，就要求出每一層次內各因素對于上一層次有關因素的相對重要性，亦即權重。兩個因素之間進行比較，可以用表1中的九級標度表示。

在調查分析研究的基礎上，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算它們的最大特征值、與此相對應的特征向量、各層次的單排序以及進行判斷矩陣的一致性檢驗。

(二)判斷矩陣權重求判斷矩陣每行所有元素的幾何平均

(三)層次單排序所謂層次單排序，就是確定某一層次各因素對上一層次某因素的影響程度，并依此排出順序。其方法可以根據矩陣理論。通過數學計算求得判斷矩陣的特征向量，此特征向量就代表了該層次部分(或全部)因素對上層次某因素的影響程度大小。即權重值。這些權重值便是單排序結果。對于矩陣特征向量的計算。通常采用的是特征值法(EM法)。九級比率標度法的引入，幫助形成判斷矩陣，而只有當判斷矩陣基本滿足一致性的條件下，應用層次分析法得出的結論才基本合理，因此，為了保證層次分析法的結論基本合理，還必須對形成的判斷矩陣進行一致性檢驗。

(四)一致性檢驗其檢驗的依據是矩陣理論。方法是先計算一致性指標，即： CI=(入max-n)，(n-1) 如果CI=0，則表明該判斷矩陣具有完全一致性，檢驗結束，若CI≠O，則需進行隨機一致性比率CI／RI的計算，其中RI指判斷矩陣的平均隨機一致性指標，如表2。若CI／RI

(五)層次總排序層次總排序就是計算確定某一層所有因素對最高層的相對重要性排序權值。計算某層次的總排序，必須利用上一層次的總排序和本層次的單排序，而第二層對第一層的單排序同時就是第二層的總排序，這樣總排序要從最高層到最低層逐層進行。層次總排序同樣也應做一致性檢驗，其過程也是從高到低逐層進行。

三、實例檢驗

現以一個具體實例為例，說明應用考慮環境成本后的層次分析法進行投資項目評價決策的基本過程。某小型化工在生產Y產品時會產生一種廢料，該廠在對該廢料進行處理時，擬采用B1、B2兩種不同的設備。設備B1：采用酸溶劑溶解。但是采用酸溶劑溶解的方法會產生一種有害物質Z，由于該廠將其排入附近的河流，會對水質產生污染。并且目前為止企業無法將其消除。雖然現在沒有相關的法規對排放該有害物質進行處罰，但是有關部門正在草擬一部新法規，估計在五年后會頒布實施。設備B2：采用堿溶劑溶解。該設備不僅不會產生有害物質，而且其殘余物還可回收處理每年可取得凈收益。

(一)構建判斷矩陣對實例進行層次分析，過程為：先建立設備投資決策影響因素層次構造圖，然后兩個因素之間進行比較，可以用表1中的九級標度表示。該項目的判斷矩陣有五個，即方案層相對于購置成本(A1)準則的判斷矩陣；方案層相對于生產支出(A2)準則的判斷矩陣；方案層相對于環境成本(A3)準則的判斷矩陣；方案層相對于殘值收益(A4)準則的判斷矩陣；準則層相對于目標層(A)的判斷矩陣，如下所示：

建立的設備投資決策影響因素層次構造圖，如圖2所示：

(二)層次單排序現以矩陣(A1-B)為例，其計算過程為：計算判斷矩陣每一行元素的乘積Mi，M1=7，M2=1/7；計算Mi的n次方根征向量W1=(0．85，0．15)T，表示方案對購置成本的相對權重值。同理可計算出其余判斷矩陣的特征向量：W2=(0．25，0．75)T，W3=(0．1，0．9)T,W1=(0．17，0．83)T，W=(0．26，0．12，0．56，0．06)T。

(三)判斷矩陣的一致性檢驗計算判斷矩陣最大的特征值。對于已求得特征向量W=(0．85，0．15)T，于是有如下計算：

計算判斷矩陣一致性指標CI=0．02，計算判斷矩陣一致性檢驗系數CR，判斷其一致性CR=CV RI=0．02，可見，判斷矩陣(AT1B)一致性通過，即判斷不存在嚴重的片面性。同理可以計算得出判斷矩陣(AT-B)、(A2-B)、(A3-B)、(f-A)均一致性檢驗通過。

(四)層次總排序根據上述計算結果，進行層次總排序，如表3所示：

從計算結果可得設備B2在綜合評價中權重大于設備B1，應購買設備B2。

(五)層次總排序一致性檢驗層次總排序一致性檢驗計算如

企業進行項目投資決策時，考慮環境成本因素是非常有必要的，可能會影響投資方案的評價結果，而且運用層次分析法將環境成本影響貨幣計量化，并納入到分析模型中進行長期投資決策分析，可以促使決策者在兼顧環境效益方面選擇更符合企業經濟效益的投資方案。

在投資決策中，常遇到多因素、多層次、非定量化條件等多因素相互交織的情況，這就涉及到考慮多目標因素的投資決策方法。而層次分析法的特點在于將非定量化研究的思維過程定量化，因此它能夠定量分析一些難以精確定量的定性決策問題，也可以看作是一種定性分析和定量分析相結合的決策方法。本文提出的考慮環境成本的層次分析法為項目投資決策提供了有效的工具，其分析結果具有參考價值，但投資項目評價畢竟是一項復雜的系統工程，涉及因素眾多，需結合具體情況對投資項目做出最佳選擇。

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一、價值工程與模糊評價方法簡介

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），是一種提高研究對象“價值”的科學方法和管理技術。價值工程中的“工程”的含義是指為實現提高價值的目標，而對研究對象的功能和成本所進行的一系列分析研究活動。因此，價值工程可定義為：以最低的壽命周期成本，可靠地實現研究對象的必要功能，從而提高對象價值的有組織的活動。價值工程的研究對象，包括所有為獲取功能而發生費用的事物，如產品、工藝、服務等 。模糊評價方法則是以現代模糊數學為基礎，研究和處理模糊現象、模糊事物的一種評價方法，主要應用于將難以量化的研究對象進行定量分析，做出定性判斷的評價活動。如公共福利實現程度的定性分析等。

二、價值工程與模糊評價方法相結合的主要特點

價值工程與模糊評價相結合是一項通過對研究對象的功能進行分析，從而提高對象價值，然后進行效果評價的有組織的活動過程。其特點體現了價值工程和模糊評價的基本原理和思想方法，主要表現在以下四個方面：

1.著眼于提高項目價值。價值工程與模糊評價相結合既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值――價值為目標，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進行評價。

2.功能分析是研究的核心。價值工程與模糊評價相結合的方法著重對項目進行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補充不足功能，使項目的功能結構更加合理，以達到降低成本提高價值的目的。

3.價值工程與模糊評價相結合是有組織的創造性活動，需要進行系統的分析、研究。項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調動多方面共同協作，尋找最佳方案。

三、價值工程與模糊評價方法相結合，優化商業項目投資決策的步驟

在投資決策過程中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環節。以往的一些評價方法主要側重于經濟指標的評價，缺少對實際情況和項目功能的考察，測算出的數據具有片面性，不能全面反映商業項目的情況。利用價值工程與模糊評價相遞進的方法，可以比較準確地評估商業項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：

1.確定各項功能指標及其權重。對于擬建商業項目，在方案比選時利用價值工程原理，可以以方案比選過程作為價值工程的對象，根據商業項目的不同用途和要求，確定功能指標及其權重。現在假設有甲、乙、丙三種備選方案，假定預期收益（U1）、市場占有率（U2）、期間費用（U3）、綜合指數（U4）為功能評價指標。可以利用04打分法或層次分析法（AHP），確定各項評價指標的權重，現假定U1、U2、U3、U4的權重分別為A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。

2.求出各被選方案的功能系數Fi（i=甲，乙，丙）。由數位專家組成投資決策方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別用百分制評定打分，將數位專家對于一項功能指標的打分加權，算平均值；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標權重加權，得到各方案的加權總分；然后計算各方案的功能系數F，如表1所示。

3.求出各方案的成本系數（Ci）和價值系數（Vi），如表2所示：從價值工程的角度分析，雖然甲方案相對比較是最佳方案，但三種方案的價值系數差別不大，所得結論缺乏說服力，此時價值工程評選結果失真。因此可以再次利用價值工程評選過程中的數據，運用模糊分析方法，測評出各備選方案的總體功能的優良程度，然后做出選擇。

4.對各投資方案進行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 預期收益（U1），市場占有率（U2），期間費用（U3），綜合指數（U4 ）}。然后建立U的諸因素評價集A，各因素的權重為A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，權重集為（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。

5.建立U的評語集，進行比較分析。評語集是評價者對評價對象可能做出的各種評價結果所組成的集合。本評語集可以在數位專家對各個方案不同打分的基礎上建立，選取一定的規則，針對U的每一個因素，將不同的打分轉換成優、良、合格和不合格出現的概率，總和等于1。這樣不同的方案就會形成不同的模糊評價矩陣R ，對U進行評價，就可以得到模糊綜合評價Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）

例如：甲方案中預期收益（U1）的得分為80,它是由100位專家打分的均值，我們可以規定90分以上為優，80分到90分為良，70分到80分為合格，70分以下為不合格，這樣就可以把得分轉換成優、良、合格與不合格發生的概率。可以用同樣的方法將所有功能評價指標轉換成概率形式，這樣就形成模糊評價矩陣R 。如下（數據假定）

因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同樣可以分析出Q乙、Q丙，然后進行比較。

6.對比模糊綜合評價值，確定備選方案。比較各備選方案的模糊綜合評價值，著重考察各方案的優良實現程度，優良實現程度最高的方案為最佳方案。

參考文獻：

[1]武獻華:工程經濟學.東北財經大學出版社，2002年3月

[2]吳全利:建筑工程經濟.重慶大學出版社，2004年9月

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中圖分類號：F83文獻標識碼：A

收錄日期：2013年5月9日

一、引言

行為金融研究認為：由于投資者的非理以及套利的有限性，現實生活中根本不存在完全有效的資本市場。也就是說，人們在進行投資決策時并非完全理性的，而在一定程度上存在偏差；同樣，行為決策研究認為：現實中人們進行投資決策時并非完全理性，其進行決策選擇的時候與理性經濟人假設有一定的偏差。在不確定的條件下投資者進行投資決策的選擇時，會根據已掌握的信息進行對未來收益預期，選擇預期效用最大的決策方案。然而，由于個體投資者獲得信息的局限性以及在分析已有信息、制定投資決策時受個人特質、經驗的影響，并非完全理性，一定程度上受個人認知偏差、情感的心理因素的影響，所以其投資決策會表現出非理性預測，容易產生投資過度或者投資不足的現象。投資過度從行為金融學的角度解釋就是因為投資者個人過度自信而過度的、頻繁的進行交易的結果。這種受個體行為影響的投資決策會帶來一定的成本成為“行為成本”，而行為成本比“成本”具有更大的隱蔽性和難控制。

Tversky和Kahneman（1974）通過觀察實驗發現，人們在不確定的條件下如果運用直覺進行信息的判斷會產生三類認知偏差――代表性偏向、易得性偏向以及錨定效應。同時，Bruner和Postman（1949）提出的“選擇性知覺”這一概念，認為人們的知覺受自身預期的影響的很大的，而自身預期又受到其自身過去經歷的影響。接著Babcock和Loewenstein（1997）在關于“自我服務偏差”的研究中表示人們的知覺也受到自身愿望的影響。Kahneman和Tversky（1979）在“前景理論”中提出，人們的行為特征具有與參照點相關的損失厭惡性，人們進行決策時當投資者覺得某一價格將帶來損失，就會對價格更加敏感。Thaler（1999）由于心理賬戶的存在，個體在做決策時往往會違背一些經濟運算法則，從而使決策非理性。以上研究表明：在不確定條件下個體投資者在進行投資決策時，由于行為特征以及心理預期等多方面的影響往往會產生非理性決策的行為。

投資決策時受到投資者個體行為的影響，基于行為的投資決策研究分析個體投資者的行為特征對投資決策的影響，進而提出有效投資建議，以更好地避免個體投資行為因素的影響，降低個體行為成本提高投資效果。行為金融學認為雖然人們具有一定的理性，但人們的行為卻非完全理性。傳統理論認為投資者是追求效用最大化的理性人在現實中并非存在。所以，把個體的感情因素、心理因素融入到對投資決策的研究中，可以更好地研究在不確定情況下人們的投資決策行為。

二、行為金融學理論與決策理論

（一）行為經融學理論。行為金融學主要是從個體行為和心理因素等方面來研究、解釋、預測金融市場的發展。行為金融學的主要理論有：預期理論、套利限制、投資過度和投資不足。預期理論是研究人們在不確定條件下如何進行投資決策的。套利限制主要包括套利執行成本和模型風險。套利執行成本是指投資者進行套利是有風險的，也就產生了一定的套利成本。當套利者不能確定價格發生偏離是否真實存在時，可能是因為模型設計、選擇的錯誤，從而產生模型風險。

行為金融學中關于人的決策行為的理論，主要有過度自信、易獲得性偏誤、心理賬戶。由于投資者在獲得信息和專業知識的掌握的局限性，以及在進行信息判斷的過程中受到個人特質以及經驗的影響，從而在進行投資決策時是有限理性的。過度自信是指投資者在進行投資決策時，過于相信自己的判斷力。易獲得性偏誤是指投資者在進行信息判斷時，總是認為容易聯想到的事情更容易發生，也就是高估這類事件的發生概率，從而造成決策判斷時的非理性。金融學者認為，投資者在進行投資決策的時候潛意識的將一項決策劃分為幾個部分來看，并非權衡全局的各種情況。一般情況下，投資者會將投資組成兩個部分：一部分是風險較低的投資，這部分投資風險低安全度高可以用來規避損失；另一部分是風險高的投資，這部分投資風險高，可能獲得收益也相對較大可以創造更多的財富。行為金融學試圖理解和預測心理決策過程中的金融市場的意義，主要是運用心理學、行為學、人類思維進化學以及經濟學原理研究金融決策，更加的接近實際。

（二）投資決策方法。投資決策就是評價各個投資方案的現實可行性，選擇可以執行投資方案的過程。一般而言，判斷一個投資方案是否可行最主要是判斷其未來可以帶來的收益是否可以滿足投資者的預期。傳統的公司資本投資決策方法有估計現金流法、風險分析、確定貼現率、選擇并計算評價指標、計算投資效應并計算APV或直接按照投資決策規章進行方案的選擇。在我國投資者進行投資決策最常用的方法是回收期法；而貼現率一般使用的是同期銀行的貸款利率。齊寅峰等（2005）恰當的投資決策方法和指標的選擇關系到企業的長遠發展和獲利能力。投資決策方法的選擇實際上也是公司進行戰略投資的基礎。科學有效的投資決策方法可以保證未來投資收益獲得的可靠性。估計現金流法進行投資決策，主要是估計投資方案未來可能的收入、成本和費用的現金流，在估計了現金流入和流出的基礎上估計預期可能獲得的利潤。投資者進行投資決策最主要的就是為了獲得更高的預期收益和較低的成本，所以估計現金流法可以使投資者更加清晰地看到成本和收益的關系以及大小。而投資決策的這些方法都受到個體的非理因素的影響，也就是說，投資者在進行投資決策時，無論是對風險概率的主觀判斷，還是通過投資決策方法進行風險計量和識別都會受風險偏好的影響。

（三）投資決策受個體行為的影響。Nutt（2004）的研究表明在商業性質或其他組織制定的決策中，由于決策制定方法的失敗、資金投入缺乏謹慎考慮以及投資方向的錯誤導致有一半的決策都是失敗的。這些決策會使得資金的投入得不到收益。Hammond，Keeney和Raiffa（1998）商業決策中八種常見的心理陷阱：錨定陷阱、安于現狀陷阱、沉沒成本陷阱、證實性陷阱、框定陷阱、過度自信陷阱、謹慎陷阱和可回憶陷阱。由于決策缺陷的存在，所以會造成決策的失誤和偏差。由于投資者在進行投資時并非完全理性，會產生投資過度和投資不足的現象。Shefrin、Malmendier、Tate和Heaton（2002）認為當投資者過度樂觀和自信的時候會高估投資收益，容易選擇投資高風險的項目，從而降低公司價值。Gervais，Heaton和Odean（2002）則認為投資者的自信和樂觀一方面會使投資者選擇風險大收益高的項目；另一方面使投資者抓住更多的投資機會，從而可以增加企業價值。這些研究的共同點是個體的行為影響了投資決策最后影響了企業價值。

三、現實行為中決策存在偏差的原因

Kahneman等的研究表明由于“啟發式偏差”理論、過度自信、前景理論的存在投資者在進行投資時并非完全理性，從而產生投資決策行為偏離理性狀態。

（一）“啟發式偏差”理論。Tversky和Kahneman（1974）的研究發現，當人們對不確定事件進行判斷時，會不由自主的走思維捷徑，這些思維捷徑依賴于個體過去的經驗，可以幫助人們迅速做出判斷，但是由于個體經驗具有特質性，這種思維判斷方式很可能會產生判斷偏差。主要的判斷偏差有代表性偏差、易得性偏差。

1、代表性偏差。在不確定條件下，人們進行事物判斷時，會忽略不熟悉的信息，憑自己的經驗去做判斷。會認為與過去熟悉的事件相似的事件發生的概率較大，而忽略不熟悉的信息，認為不熟悉的事情發生的概率比較小。所以，當投資者進行投資決策時掌握的信息相關性越小、資料信息越全面，判斷越具有客觀性，越不易受到主觀思維和經驗的影響；若獲得的信息與過去以后的信息相關性較大時，個體進行判斷時會受到代表性偏差的影響。

2、易得性偏差。在不確定的條件下，人們進行投資決策判斷時，容易根據已有的經驗判斷事件的發生概率，容易感知到事件認為發生的概率大，不容易想起來的事件認為發生的概率小。這種判斷事件發生概率的方法很大程度上受到個人喜好和信息接受能力的影響，也就是說受到個體行為影響的程度較大。

（二）過度自信。人們在進行判斷決策的時候，會高估自己的判斷能力，認為自己的判斷是正確的，往往出現主觀臆斷性。這種現象會造成個體在進行投資決策時缺乏謹慎性、風險的分析不夠客觀全面。投資者由于過于追求高風險、高收益的項目在進行風險分析和識別、計量是缺乏謹慎性。Griffin和Tversky（1992）認為影響人們自信程度的因素有樣本規模、基率、辨別力、難度、專業知識與信息。

（三）前景理論。Kahneman和Tversky（1979）研究認為，人們的決策過程實際上是兩個階段：編輯階段和評價階段。編輯階段是個體根據參照點等整理信息的過程。評價階段依賴價值函數和主觀概率的權重函數對信息予以判斷。eath和Tversky（1991）研究表明，現實世界中，厭惡模糊性和自己對分布的評估能力有關，通過向被試者出示更有專業知識的備選方案，來突出其沒有能力的感覺，能加強其對該方案厭惡模糊性的程度。另外，在人們感到特別有能力評價某個備選方案時，就會出現厭惡模糊性的反面，也就是偏好熟悉的情形。

四、如何進行有效的投資決策

投資決策是企業、個人投資活動的起始階段。投資活動作為一種有目的的活動，投資決策的制定對于企業后期獲利和目標的達成具有綱領性作用。所以，合理、正確的投資決策對于提高投資效果具有直接的貢獻。同時，投資決策質量直接影響投資方案的設計，進而影響投資效果。提高投資決策質量是提高企業經營績效的前提。

Hammond，Keeney和Raiffa（1998）認為有效的決策需要考慮的因素：問題、目標、可選方案、結果、權衡、不確定性、縫隙承受能力、相互聯系的決定。aker，Ruback和Wurgler（2004）認為經理人在非完全有效市場上的財務決策需要平衡基本價值、迎合股東、市場時機三個目標。類似的，Stein（1996）認為投資者在非有效市場上的投資決策需要考慮投資的凈現值以及投融資決策所導致的偏離預期結果的成本。

主要參考文獻：

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Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.

Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.

1引言

項目投資決策是全案最為關鍵的環節，反映了企業選樣開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量開發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下工夫，以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還可對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。

1.1市場分析與預測

房地產市場分析與預測是房地產開發項目決策工作的重要組成部分。通過房地產市場的分析與預測，企業可以達到如下目的：了解影響房地產市場的宏觀社會經濟因素，進而把握投資機會和方向；了解房地產市場各類物業的供求關系和價格水平，對擬開發項目進行市場定位（服務對象、規模、檔次、租金或售價水平等）；了解房地產使用者對建筑物功能和設計型式的要求，以指導項目的規劃設計。

1.2市場分析與預測的步驟

房地產市場分析依據所服務的對象不同，其所需收集的信息范圍和內容也有所差別。一般來說，房地產市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務、為解決某具體問題或發現市場機會服務為產地選擇或產品定位服務，還是為編制一般的市場研究報告服務；（2）確定分析的目標。主要決定該項目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項目分析所需數據類型與收集方法、數據處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結果的預期價值；（5）進行數據收集、數據處理和數據分析；6）提出市場分析的結論與建議，對市場情況作出預測。

1.3房地產市場分析的內容

項目資源分析主要包括經濟資源分析、城市發展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。

（1）經濟資源分析。經濟資源分析包括宏觀經濟資源分析和中觀經濟資源分析。宏觀經濟資源分析是研究各宏觀經濟指標所反映的宏觀經濟環境是否利于項目的立項及其對項目立項的利好程度，包括近期可預見前景、項目機遇和挑戰等。

（2）城市發展分析。城市發展分析是指系統掌握項目所在城市和項目區域的規劃情況，掌握城市重點發展方向對項目的影響，并預見規劃變更情況。城市發展評估指標包括總體規劃要點、城市重點發展方向及其規劃、項目區域和地段內的規劃洋細情況、政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃。

（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點、城市經濟等方面分析城市性格，以達到項目與城市的動態互補。城市文化評估指標包括城市的經濟、交通地理優勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。

（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內和周邊的資源進行梳理，初步確定項目資源的整合綱領。主要評估指標包括項目地形地貌、地址條件、地塊內及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。

1.4房地產市場預測

房地產市場預測是指運用科學的力法和手段，根據調查分析所提供的信息資料.對房地產市場的未來及其變化趨勢進行預算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產市場預側方法主要有定性和定量兩種。

（1）定性預測。主要是依據人們的經驗、專業知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預測。

（2）定量預測其基本思想是根據過去和現在的有關客觀歷史數據，從中鑒別出其發展的基本模式，并假定其不變，由此建立數學模型，用以定量描述預側對象未來的狀態或發展趨勢。

1.5目標市場確定

即通過市場細分來確定目標市場，從而最終實現目標市場的定位。所謂市場細分就是營銷者通過市場調研，依據購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習慣和購買行為)，把某一產品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個購買者群體就是一個細分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產項目的目標市場就是在房地產市場調研與預測的前提下。針對房地產項目的目標市場，根據消費者的不同需求，劃分不同的目標客戶群的過程。它是房地產目前決策的一個重要步驟，為以后區位選擇、目標客戶、客戶需求分析、產品規劃定位等工作做好準備。

2項目定位決策

定位決策包含項目市場定位、項目開發概念定位、項目產品初步定位、項目開發核心定位、項日產品形態定位等。在進行項目定位決策時，要注意產品和市場的互動，產品要彌補市場方面的空白點，要引領市場發展潮流，樹立市場及目標;要考慮發展商與消費者的互動.通過項目樹立發展商的品牌形象，提升開發商品牌價值;要注意消費者與產品的互動，產品的設計要符合消費者的消費習慣、審美情趣。

目標市場定位是通過對項目資源的分析，確定目標市場，對目標市場進行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項目進行分析，對項目資源進行評估，通過競爭力分析來定位。

概念設計是項目的靈魂、是技術創新和資源整合的杰作，是房地產全程精深設計成果的結晶和精髓。概念集中體現了項目的價值、功能和買點。概念是一個系統，具體包括;主題概念、產品實體概念、規劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務概念、概念買點等，而主題概念是項日要集中表達的特殊優勢和獨特主題。概念設計的日標是有效功能價值最大化。在項目的核心定位中，發展商應根據開發概念及生活藍本的定位，推導出項目的生活模型。并將項目的生活模型與目標客戶群需求現狀對接，建立項目核心開發主題定位體系。

3投資決策分析

3.1投資項目的現金流量

現金流量是指在投資決策中是指一個投資項目引起的企業現金支出和現金收入增加的數量。為了正確計算投資方案的增量現金流量，進行判斷時，應注意以下四個問題：1）區分相關成本和非相關成本。相關成本是指與特定決策有關的，在分析評價時必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機會成本等。與此相反，與特定決策無關的，在分析評價時不必加以考慮的成本是非相關成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機會，其他投資機會可能得到的收益，是實行本方案的一種代價，被稱為這項投資方案的機會成本。理解機會成本時應注意以下要點：① 機會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費用，而是失去的收益。② 這種收益不是實際發生的而是潛在的。③ 機會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計量確定。④ 機會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運資金的影響。

3.2投資項目評價的一般方法

（1）凈現值法是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。計算凈現值，就是將所有未來現金流入和流出都按預定貼現率折算為它們的現值，然后再計算它們的差額。

計算公式：凈現值（NPV）= ∑現金流入現值 - ∑現金流出現值

凈現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據公司要求的最低資金利潤率來確定。

凈現值>0，投資項目報酬率> 預定的貼現率，方案可行；凈現值=0，投資項目報酬率= 預定的貼現率，方案可行；凈現值

該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現率比較困難；不同規模的獨立投資項目，凈現值不等，不便于排序。

（2）內含報酬率法是指能夠使未來現金流入現值等于未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。

內含報酬率（IRR）的計算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現金流入量不相等的非年金形式。計算方法是，先估計一個貼現率，用它來計算方案的凈現值；如果凈現值正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率后進一步測試；如果凈現值為負數，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現率，應降低貼現率后進一步測試。經過多次測試，尋找出使凈現值接近于零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。②"年金法"，它適合于各期現金流入量相等，符合年金形式，內含報酬率可直接利用年金現值系數表來確定，不需要進行逐步測試。

IRR>必要報酬率，方案可行；IRR

4結語

通過以上分析以及工程實踐表明，有效的項目投資決策作為項目實施前的關鍵環節，對開發商以后的開發經營可達到事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，同時對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。

參考文獻：

[1] 汪克夷，董連勝. 項目投資決策風險的分析與評價 [J]. 中國軟科學，2003，12(01)：35～37.

篇11

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

篇12

投資項目的決策是通過比較不同建設方案，并進行投資經濟性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項目決策中投資估算合理與否，直接關系到工程造價的高低和項目建設的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項目決策過程的重要任務，更是整個投資項目順利進行的必要前提。

1投資估算中的不確定因素

決策階段主要是投資者對擬建項目的類型、規模、建設地點、時間、地質條件等工程特征提出輪廓性建議和設想，對擬建項目的必要性、技術經濟和生產力布局上的可行性進行框式論證與優化。但是，這一階段工程造價控制的難點是：

（1）項目模型還沒有，工程量尚不明確，投資估算難以準確；

（2）為了項目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰術”；

（3）由于缺少針對性，投資估算所選用的數據資料難以真實的反映工程實際情況；

（4）可行性研究周期短，無法進行多種投資方案比較。

基于以上原因，造成了工程建設過程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來了相當大的難度。

2提高投資估算準確性的策略

有效提高項目投資估算的準確性，應從以下幾個方面著手。

2.1認真收集基礎資料

要做好基礎資料的收集工作。依據時間、物價、現場條件和裝備水平等因素做出詳細的調查，如工程所在地的地質、氣候、水電供應、主要設備價格、大宗材料采購地以及現有已建類似工程資料等等。隨著項目的推進，更多相關的信息可以得到利用，其所起到的作用也會越來越重要。

2.2做好市場研究

市場研究是按照科學理論、尊重實際情況的方法，有計劃、有目的地對擬建項目的市場供求情況，包括國內外市場對類似項目的建設情況、國家對該產業的政策引導及今后發展趨勢等進行系統的搜集和解析。要根據大量的統計數據和技術信息，進行認真的比較與綜合分析，進行深入研究詳細論證項目建設的必要性，并對項目的發展前景做出具有建設性的最科學的判斷。

2.3精心比選投資方案

投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項目評估工作的重要組成部分，也是項目決策的重要環節。它所涵蓋的內容十分廣泛，既包括工程技術條件、建設條件、生產條件、投資時間和生產規模等，同時也包括經濟效益和社會效益的比選。在項目決策階段和經濟評價過程中，對擬建項目計算期內投入產出等諸多因素進行調查、預測、研究、計算和論證，利用現代化的經濟分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項目的可行性和經濟的合理性。

3投資估算的編制方法

投資決策過程大致分為：項目規劃階段、項目建議書階段、預可行性研究階段、可行性研究階段四個階段。其常用的估算方法有：生產能力指數法、比例估算法、設備及廠房估算法和指標估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準確性，應按項目的性質、技術要求和數據資料的具體情況，針對性地選擇不同的計算方法。下面介紹幾種應用較多的靜態投資估算方法。

3.1生產能力指數法

計算公式：

Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）

其中，Y1為已建類似項目投資額；Y2為新建項目投資額；X1為已建類似項目生產能力；X2為新建項目生產能力；n為生產能力指數，通常0≤n≤1；CF為綜合調整系數。這個方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發表。由于投資與設備費用和生產規模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數法”。后來人們把這個方法的使用范圍推廣到計算整個工廠的投資。

如：已建年產20萬t規模的某項目投資額為3億元，現有年產50萬t規模的相同項目，工程條件與上述類似，調整系數為1.2，根據式（1）計算，則該項目投資總額為6.24億元。這種方法是根據已建成的類似項目生產能力和投資額，來粗略估算新建項目靜態投資額的方法，計算簡單、速度快。生產能力指數法多用于項目建議書階段，不需要詳細的工程設計資料，只需要知道工藝流程及規模。

3.2比例估算法

這種方法是根據同類型已建項目的有關資料，計算出擬建項目的各專業工程費占工藝設備（包括運雜費和安裝費）投資的百分比，然后把各專業工程的投資（包括工藝設備費）相加求和，再加上其他有關費用，即為該項目的總投資。計算公式為：

C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）

其中，C為擬建項目投資額；I為擬建項目的其他有關費用；E為擬建項目設備費（含運雜費）；P1，P2，P3分別為已建項目中建筑、安裝及其他工程費等占設備費的百分比；f1，f2，f3均為綜合調整系數。該方法常用于項目可行性研究階段。

如：某工廠工藝設備投資為3000萬元，據相關資料分析，各專業工程費占工藝設備費的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費用暫估為1000萬元。根據式（2）計算，調整系數：f=1，該項目總投資額為6120.7萬元。

3.3設備及廠房估算法

在工業項目中，工藝設備投資與土建投資之和占了整個項目投資的絕大部分。當設計方案初步選定了工藝設備時，工藝設備投資與廠房土建投資就可以根據設備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業的工程投資：與設備關系較大的按設備投資系數計算；與廠房關系較大的按廠房土建投資系數計算，兩類投資加起來就得出整個項目的投資。這種方法在預可行性研究階段使用比較合適。

如：某小型發電工程工藝設備及安裝費用為1.42億元，廠房土建費用為1.26億元，其他各專業工程投資系數為：工藝設備1，汽機設備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數合計為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業管道0.01，總圖0.03，系數合計為1.07。則該項目總投資為3.48億元。

3.4指標估算法

投資估算指標這種方法多用于估算房屋、廠房的造價，常用于可行性研究階段。以廠房造價為例，應注意兩點：

（1）廠房結構（如鋼結構、鋼筋混凝土結構）；

（2）各項技術參數（如不同高度、跨度，吊車重量及臺數，工作制度等）。

如果能根據上述兩個重要因素，分析出本地區各種廠房造價指標，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應用。這種方法準確程度雖然較高，但需要大量的計算，工作量較大，而且要求設計必須達到一定的深度才能使用。

4結語

綜上所述，投資估算的正確性與合理性對投資項目的決策具有重要影響，且對項目總造價及實施具有決定性的影響，因此，編制人員務必根據項目實際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項法規及相關執行標準的前提下，從源頭上有效的控制項目的投資，為工程項目的順利建設打下基礎。

篇13

一、項目投資決策的原則

隨著市場經濟的發展以及宏觀調控政策的實施，房地產業的生存環境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產業必須合理規劃企業發展方向，充分利用技術經濟分析方法，對投資項目進行全面性的經濟利益分析和風險價值評估。房地產業在項目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：

其一，目標原則。經濟效益是任何企業發展的基礎，房地產業投資決策必須以企業經濟效益為目的，以一定的目標為指導，規范項目投資決策行為。投資決策目標必須適應于企業發展要求和企業實際，依據企業基礎制定確定目標方向；投資決策的目標必須具有精確性，即為，投資項目內部的各項信息必須在目標之內，且每項經濟目標都必須量化，以此實現對投資決策項目的指導作用。

其二，動態原則。房地產業的市場變化較為頻繁，企業間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態變化為基礎，根據市場發展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據市場變更因素，積極調整投資決策。

其三，可行原則。房地產市場將風險性和利潤性緊緊凝結在一起。房地產開發的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經濟分析法，對投資項目的經濟利益和風險程度進行計算分析，確保能夠進行項目施工，并獲得投資效益。

二、項目投資決策的過程性

投資決策主要對投資項目的經濟性和風險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：

1、分析投資決策的影響因素

影響投資決算的因素眾多，尤其在現代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經濟因素來看，主要表現在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產業項目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產建設項目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當的方式，對主要影響因素進行處理。

2、進行投資估算

投資估算對項目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標準。編制房地產建設項目投資估算時，要依據相關性的標準，依據編制期內的價格，進行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設提供有效支持。

3、進行經濟分析

經濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變量、目標約束、方案約束、資源約束等內容，通過對各項內容的綜合分析，做出房地產投資是否可行的決策。由于影響房地產業經濟利益的因素眾多，在進行經濟分析中，主要面向投資項目的經濟效益以及風險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。

三、工程實例

某房地產開發公司具有多個開發項目：豪華住宅、普通住宅、商業樓、寫字樓、廠房，在建設區具有不同的地段，假設為5個。投資決策，必須以房地產業經濟效益為前提，對各個項目的風險性和利益性進行分析，進而確定開發方向。

1、變量選擇

案例中，房地產類型以及地段都是影響房地產業投資決策的變量因素，假設房地產類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據變量對其進行分析，當變量值為0時，則不選擇此方案，當為1時，則采用此方案。

2、項目投資來源分析

項目投資來源眾多，本房地產業通過經濟分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預售收入三種方式。在項目投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據計劃投資目標，對企業投資項目進行目標分析，并以此決定采用何種方案。

3、方案選擇

由于在一個地段只能投資建設一個項目，且一個項目職能對應一個地段，因此，因此5個項目和5個地段存在對應關系，由此可建立約束方案。

凈產值、收益率、投資回收期是房地產項目開發中經常用的經濟評價指標，無論三者如何作用，在經濟評價中，主要考慮標準差和期望值兩個因素。標準差即為我們常說的風險，期望值是理想狀態的估計均值。現行的投資決策目標體系由三個指標的期望值和風險組成，如凈現值期望——凈現值風險。在選擇投資方案時，要求對每種關系進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現值期望值大于0，平均凈現值要不大于3千萬；平均內部收益率期望不小于42%，其風險要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內，且平均投資回收期風險要在兩年內。

在投資決策中，往往對三個指標優劣性進行分析，并劃分出優先等級，這就要求根據項目實際情況，對各種指標期望和風險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現值期望不小于零，其風險不大于4千萬；內部收益期望要大于23%，其風險不大于6%；投資回報期期望在7年以上，其風險控制在兩年半，由此，該房地產企業將三個等級順序為凈現值、內部收益率和投資回報期。

4、資源分析

在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產業的人員和財力都是有限的，在方案開發過程中，必須將現存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產業融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項目與地段中，通過比較獲得指標值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。

在5個地段和五種開發項目中，通過凈現值、內部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發現本企業進行此項目開發，滿足了房地產業發展的各項指標，進而說明了投資決策方法的可行性。

結語：

近年來，在市場經濟的沖擊下，房地產行業競爭愈演愈烈。市場動態發展中的經濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產業項目開發的方向，這就要求房地產業把握住市場發展規律，堅持目標原則、動態原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設項目的可行性和風險性，進而在確定經濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。

參考文獻：

[1]彭慶生.淺談房地產企業全過程工程造價控制[J].科技與企業，2011（08）