引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資組成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購(gòu)置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國(guó)家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來(lái)的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來(lái)的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測(cè)工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過(guò)物資采購(gòu)來(lái)控制。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評(píng)價(jià)以及市場(chǎng)分析兩個(gè)階段。市場(chǎng)分析的方式是委托專業(yè)市場(chǎng)部門(mén)分析或者開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評(píng)價(jià)階段需要開(kāi)發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價(jià)格，測(cè)算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來(lái)完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡(jiǎn)化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對(duì)施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對(duì)原因進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對(duì)整個(gè)房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對(duì)比法，評(píng)選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤(pán)的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評(píng)審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。
2.4 采購(gòu)階段的投資控制
項(xiàng)目在采購(gòu)階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過(guò)程。土建工程采辦過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來(lái)控制。考慮到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對(duì)采購(gòu)階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評(píng)標(biāo)方法。③控制好采購(gòu)價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號(hào)市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。
2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來(lái)工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測(cè)成本以及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過(guò)程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來(lái)，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變更帶來(lái)的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來(lái)結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來(lái)核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，對(duì)房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對(duì)。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來(lái)很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)帶來(lái)有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
[l]陳文科.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
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一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
篇3
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型
由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。
二、AHP法理論及運(yùn)算步驟
本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過(guò)建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：
第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見(jiàn)圖1。
第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級(jí)比率標(biāo)度
雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：
（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質(zhì)（3）來(lái)判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過(guò)程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開(kāi)，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR
三、實(shí)例分析
以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，有購(gòu)買(mǎi)力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開(kāi)發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）
A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。
四、結(jié)論
本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。
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篇4
一、課程特點(diǎn)
《房地產(chǎn)投資分析》是一門(mén)操作性較強(qiáng)的學(xué)科，內(nèi)容十分廣泛，涉及了經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、建筑學(xué)等學(xué)科。課程的特點(diǎn)主要有：
（一）以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索
《房地產(chǎn)投資分析》課程主要以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索，按照項(xiàng)目分析決策的基本思路為框架，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目不確定分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及投資決策分析。同時(shí)，課程內(nèi)容也與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告的框架吻合。
（二）內(nèi)容較枯燥，計(jì)算量大
與房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等課程相比，房地產(chǎn)投資分析更偏重解決技術(shù)性的問(wèn)題，而不是人員溝通。尤其是在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的學(xué)習(xí)中，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)不僅需要深刻理解其內(nèi)涵，而且要根據(jù)題目進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇合適的方法，客觀計(jì)算，所以學(xué)習(xí)過(guò)程相對(duì)枯燥。在教學(xué)中，應(yīng)該不斷提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
（三）與實(shí)際聯(lián)系緊密
房地產(chǎn)投資的興起和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的課程。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無(wú)論是普通消費(fèi)者進(jìn)行置業(yè)、租賃、買(mǎi)賣商品房，還是企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)等，無(wú)一不以房地產(chǎn)投資分析方法為基礎(chǔ)。尤其是，目前高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生重要就業(yè)方向是置業(yè)顧問(wèn)，而該課程學(xué)習(xí)無(wú)疑與學(xué)生的工作內(nèi)容密切相關(guān)。
二、課程教學(xué)面臨的問(wèn)題
（一）學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高
學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高在高職教學(xué)中普遍存在，《房地產(chǎn)投資分析》這樣技術(shù)性較強(qiáng)的課程中表現(xiàn)尤為明顯。筆者根據(jù)實(shí)際教學(xué)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生積極性不高主要原因包括：對(duì)專業(yè)及課程的學(xué)習(xí)目的認(rèn)識(shí)不清，排斥所學(xué)專業(yè)及課程，前期無(wú)法跟上教學(xué)進(jìn)度導(dǎo)致放棄后期學(xué)習(xí)等。
（二）學(xué)生理論理解能力和計(jì)算能力薄弱
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)中，教師講授的重點(diǎn)的動(dòng)態(tài)分析方法、財(cái)務(wù)分析等，這些內(nèi)容往往涉及大量的計(jì)算，高職學(xué)生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內(nèi)涵，但到具體的計(jì)算中往往不能達(dá)到舉一反三的程度，作業(yè)抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重。
（三）教學(xué)內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)
《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)內(nèi)容雖然涉及了投資項(xiàng)目分析的各個(gè)方面，但針對(duì)性較差。這一方面與課程本身知識(shí)相關(guān)性緊密有關(guān)，另一方面與高職院校所用教材有關(guān)，目前，雖然有專門(mén)針對(duì)高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對(duì)實(shí)際情境的模擬和操作性，不適合高職學(xué)生的實(shí)際情況，使得學(xué)生課下預(yù)習(xí)和復(fù)習(xí)比較困難，學(xué)習(xí)效果不理想，增加了教材處理整合的難度。
三、課程教學(xué)應(yīng)對(duì)措施探討
由于《房地產(chǎn)投資分析》課程具有分析方法多、計(jì)算量大，同時(shí)高職學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高，數(shù)學(xué)功底薄弱，要順利完成教學(xué)內(nèi)容，并達(dá)到理想的教學(xué)效果，必須改進(jìn)教學(xué)方法，完善教學(xué)內(nèi)容。
（一）提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性
《房地產(chǎn)投資分析》課程是一門(mén)技術(shù)經(jīng)濟(jì)類課程，教師教學(xué)的首要任務(wù)就是調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。教師可以根據(jù)造成學(xué)生厭學(xué)的原因出發(fā)引導(dǎo)學(xué)生樹(shù)立學(xué)習(xí)的信心。比如，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)無(wú)興趣的學(xué)生，強(qiáng)調(diào)該專業(yè)的實(shí)用性和技術(shù)性，也可以從未來(lái)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房出發(fā)，吸引學(xué)生注意力。針對(duì)基礎(chǔ)薄弱的學(xué)生，一方面在課堂上反復(fù)回憶所學(xué)知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解，另一方面為學(xué)生樹(shù)立短期目標(biāo)，有效提高學(xué)生學(xué)習(xí)自信心，對(duì)進(jìn)步較大的學(xué)生適時(shí)給予鼓勵(lì)。
（二）有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容
《房地產(chǎn)投資分析》課程課程教學(xué)內(nèi)容的選擇要分清重難點(diǎn)和主次，精煉課程內(nèi)容，簡(jiǎn)化理論性較強(qiáng)的內(nèi)容，合理指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。比如，對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)的學(xué)生，除學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資環(huán)境和區(qū)位分析外，應(yīng)花大量時(shí)間與精力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，并通過(guò)課堂和課后的反復(fù)練習(xí)提高學(xué)生計(jì)算能力，而對(duì)于不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，教師只對(duì)重要的方法進(jìn)行介紹，鼓勵(lì)學(xué)生課下自學(xué)。而對(duì)其他如“證券投資與管理”專業(yè)的學(xué)生，學(xué)習(xí)的目的在于完善證券投資管理的知識(shí)體系，對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算要求不高，對(duì)于綜合性的案例可以鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。
（三）注重教學(xué)與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性
《房地產(chǎn)投資分析》課程不僅有助于完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的知識(shí)體系，更重要的是直接與學(xué)生就業(yè)相關(guān)，能夠增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，該課程應(yīng)特別注意教學(xué)內(nèi)容與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性。在課程環(huán)境和區(qū)位分析部分，安排學(xué)生以小組為單位設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷，并調(diào)研所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況， 通過(guò)實(shí)地調(diào)研不僅能提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也可以使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有初步的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，可以配合調(diào)研內(nèi)容，進(jìn)行調(diào)研報(bào)告匯報(bào)演講，最大程度的鞏固其他課程的學(xué)習(xí)內(nèi)容，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)潛能。另外，教師還可以帶領(lǐng)學(xué)生參觀售樓中心，通過(guò)觀察置業(yè)顧問(wèn)的實(shí)際工作狀態(tài)，一方面增強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)投資的感性認(rèn)識(shí)，另一方面了解購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際需求。
（四）教學(xué)方法的多樣化
在《房地產(chǎn)投資分析》課程的實(shí)際教學(xué)中，教師應(yīng)注重教學(xué)方法的多樣化，以期達(dá)到理想的教學(xué)效果。比如采用案例教學(xué)法，該方法將學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的學(xué)習(xí)設(shè)置在實(shí)際投資案例中，學(xué)生經(jīng)過(guò)案例的實(shí)操訓(xùn)練，掌握分析方法的同時(shí)，提高了分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。案例教學(xué)法在具體的實(shí)施中應(yīng)注意案例的難易程度、學(xué)生的反饋情況，同時(shí)，教師一定要對(duì)案例有全面、透徹的認(rèn)識(shí)，并針對(duì)學(xué)生練習(xí)情況給予歸納總結(jié)，使學(xué)生修正自己理解的偏差，建立對(duì)投資分析的全面認(rèn)識(shí)。
四、結(jié)語(yǔ)
在高職“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)知識(shí)課程體系中，《房地產(chǎn)投資分析》既是一門(mén)綜合要求高，實(shí)操性強(qiáng)的課程，也為《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的學(xué)習(xí)奠定了學(xué)習(xí)基礎(chǔ)。為取得良好的教學(xué)效果，教師應(yīng)有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)教學(xué)內(nèi)容的實(shí)際性和教學(xué)方法的多樣性，增強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手實(shí)踐能力，提高學(xué)生知識(shí)的運(yùn)用能力。
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篇5
一、傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法及其局限性
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)時(shí)，采用的投資決策方法主要包括：DCF-NPV法、IRR法、回收期法、收益指數(shù)法以及敏感性分析法、模擬技術(shù)法等等。其中DCF-NPV法是被廣泛采用的最有效的方法之一。DCF-NPV法對(duì)于定向合作開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及小型的一次性投資建設(shè)項(xiàng)目是適用的，而對(duì)于長(zhǎng)期的、跨區(qū)域的、多階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、具有較高不確定性的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 其應(yīng)用的理論缺陷則暴露無(wú)遺：第一，它不能很好地處理通貨膨脹的影響。尤其是在長(zhǎng)期的投資中，經(jīng)理們往往不能根據(jù)通脹的影響對(duì)不同類型的現(xiàn)金流做出充分地調(diào)整。第二，使用單一的折現(xiàn)率不能反映復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)狀況。比如在項(xiàng)目的后期，一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是逐步降低的。第三，經(jīng)理們往往不能認(rèn)識(shí)到管理靈活性的作用。而管理靈活性傾向于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、基于實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)定價(jià)模型
使用實(shí)物期權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行投資評(píng)價(jià)，其實(shí)就是對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行確定，也就是用期權(quán)定價(jià)的理論和方法對(duì)其進(jìn)行定價(jià)。本文在實(shí)物期權(quán)的基礎(chǔ)上，分別介紹了一次性投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期權(quán)價(jià)值、以及分階段投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期權(quán)價(jià)值（復(fù)合期權(quán)價(jià)值）。
1、基于B-S模型的一次性開(kāi)發(fā)期權(quán)價(jià)值
B-S定價(jià)模型建立在一系列假設(shè)之上，包括：第一，市場(chǎng)是無(wú)摩擦的，即不考慮交易成本和稅收，標(biāo)的證券資產(chǎn)無(wú)限可分，對(duì)賣空沒(méi)有限制，以相同的利率借和貸，因而交易可以連續(xù)進(jìn)行；第二，標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格遵從幾何布朗運(yùn)動(dòng)，其中為標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)率參數(shù)；第三，期權(quán)有效期內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為常數(shù)，標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)方差是時(shí)間的已知函數(shù)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以放松這一假定；第四，在期權(quán)的有效期內(nèi)，標(biāo)的資產(chǎn)不支付紅利，支付紅利的情況可以單獨(dú)處理。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，采用經(jīng)典的B-S定價(jià)模型，來(lái)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性投資的價(jià)值：C1=VN（d1）-Xe-r（T-t）N（d2）
其中：C1：實(shí)物期權(quán)的價(jià)格；V：項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流現(xiàn)值；X：項(xiàng)目投資預(yù)期總成本；r：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；T：以年表示的權(quán)利期間的長(zhǎng)短；?滓：標(biāo)的物價(jià)格的波動(dòng)性。
2、基于Geske模型的分期開(kāi)發(fā)期權(quán)價(jià)值
三、蒙特卡洛模擬方法估算波動(dòng)率
1、波動(dòng)率估算的理論分析
波動(dòng)率是實(shí)物期權(quán)模型應(yīng)用中的關(guān)鍵變量，也是唯一不能由市場(chǎng)直接提供的數(shù)據(jù)，其直接關(guān)系到模型的準(zhǔn)確性和適用性。它是資產(chǎn)價(jià)值不確定性程度的度量，波動(dòng)率越大，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的漲跌幅度就越大。對(duì)于上市公司，項(xiàng)目?jī)r(jià)值由股票價(jià)格表示，其波動(dòng)率即為股票價(jià)格變動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差。對(duì)于非上市的投資項(xiàng)目，凈現(xiàn)值最能體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。美國(guó)國(guó)際管理研究生院的財(cái)務(wù)教授Timothy（1998）建議了三種計(jì)算波動(dòng)率的方法。第一種是專家估計(jì)法，主要依靠專家的經(jīng)驗(yàn)，這種方法存在人為隨意取值的可能性；第二種方法是收集相同或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)；第三種方法是產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)法；第四種方法是運(yùn)用蒙特卡洛模擬技術(shù)來(lái)合成項(xiàng)目的概率分布，從而計(jì)算出口。蒙特卡羅模擬方法也被稱為隨機(jī)抽樣技術(shù)或概率模擬方法，它是一種通過(guò)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬來(lái)求解近似解數(shù)值的方法。其基本思想是通過(guò)統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)的方法來(lái)求解。當(dāng)所求解的問(wèn)題是某個(gè)事件出現(xiàn)的概率時(shí)，通過(guò)抽樣試驗(yàn)的方法得到這種事件出現(xiàn)的頻率，把它作為問(wèn)題的解：當(dāng)所求解的問(wèn)題是某個(gè)隨機(jī)變量的期望值時(shí)，通過(guò)抽樣試驗(yàn)，求出這個(gè)隨機(jī)變量的樣本平均值，并用它作為問(wèn)題的解。
（1）蒙特卡洛模擬凈現(xiàn)值
得到N個(gè)凈現(xiàn)值，計(jì)算算術(shù)平均值。根據(jù)大數(shù)定理，當(dāng)抽樣次數(shù)N充分大時(shí)，凈現(xiàn)值的算術(shù)平均值即為其估計(jì)值。
（2）模擬次數(shù)
（3）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的選取
許多文獻(xiàn)中，對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率大多是建議采用短期國(guó)庫(kù)券利率。這是因?yàn)閲?guó)庫(kù)券的發(fā)行主體是政府，幾乎沒(méi)有破產(chǎn)或無(wú)力償付的可能，投資的安全系數(shù)大，這對(duì)計(jì)算金融期權(quán)是合理的。而對(duì)項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)的計(jì)算而言，由于投資項(xiàng)日的壽命較長(zhǎng)，因此，使用短期國(guó)庫(kù)債利率顯得不夠合理，而采用長(zhǎng)期國(guó)債利率相對(duì)而言，與項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)的壽命期限比較匹配，特別是20年長(zhǎng)期國(guó)債的發(fā)行，其利率水平對(duì)項(xiàng)目投資收益率有絕對(duì)的指導(dǎo)意義。但在我國(guó)的證券市場(chǎng)目前尚不成熟的情況下，由于國(guó)債交易缺少做空機(jī)制，因此國(guó)債收益率的波動(dòng)性很大。因此，在目前的情況下，采用銀行貸款利率作為資產(chǎn)組合的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率更為合理，故選擇一年期銀行貸款利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。
2、波動(dòng)率估算的蒙特卡洛模擬步驟
四、結(jié)論
與傳統(tǒng)分析方法相比，實(shí)物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值，是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。而在充滿不確定性的房地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域，采取分期開(kāi)發(fā)模式，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)企業(yè)在信息不斷披露的情況下，視外部環(huán)境的變化做出相機(jī)決策，而且還能創(chuàng)造更大的投資價(jià)值。
值得注意的是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值只是一個(gè)數(shù)據(jù)而已，更重要的是決策者應(yīng)該擁有期權(quán)的思想，要統(tǒng)籌考慮投資過(guò)程中選擇權(quán)的靈活性價(jià)值、項(xiàng)目成長(zhǎng)和發(fā)展的戰(zhàn)略價(jià)值，從而科學(xué)安排投資策略，優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 楊春鵬：實(shí)物期權(quán)及其應(yīng)用（第一版）[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.
篇6
1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫(xiě)，意為大型開(kāi)放式網(wǎng)絡(luò)課程。這種在線教育模式實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模學(xué)生同時(shí)在線的課程學(xué)習(xí)。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源，任何在線學(xué)生一經(jīng)注冊(cè)都能實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)，并且取得相應(yīng)課程的成績(jī)。這種學(xué)習(xí)的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運(yùn)作平臺(tái)，如EDX、Udacity、Course等，而我國(guó)也與2014年5月8日也首次開(kāi)通了“愛(ài)課程”網(wǎng)中國(guó)大學(xué)MOOC平臺(tái)。MOOC將成為未來(lái)教育的一部分，是對(duì)傳統(tǒng)學(xué)校的巨大挑戰(zhàn)與革新。
1.2 翻轉(zhuǎn)課堂
翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進(jìn)行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學(xué)是課上老師進(jìn)行理論知識(shí)的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進(jìn)行理論知識(shí)的自學(xué)與習(xí)題練習(xí)，課上則進(jìn)行學(xué)生的答疑及知識(shí)點(diǎn)的運(yùn)用、任務(wù)操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責(zé)任是去理解學(xué)生的問(wèn)題和引導(dǎo)學(xué)生去運(yùn)用知識(shí)。
翻轉(zhuǎn)課堂增加了學(xué)生間的互動(dòng)與教師與同學(xué)間的交流，使得課堂生動(dòng)有趣，提高學(xué)習(xí)的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)學(xué)生的個(gè)性化學(xué)習(xí)，對(duì)學(xué)習(xí)層次不同的學(xué)生真正實(shí)現(xiàn)了分層教學(xué)，每個(gè)學(xué)生都可以掌控自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。學(xué)習(xí)進(jìn)度快的學(xué)生可以掌握 更加有深度的知識(shí)內(nèi)容，而學(xué)習(xí)進(jìn)度慢的學(xué)生則可以進(jìn)行反復(fù)的學(xué)習(xí)并尋求老師和學(xué)生的幫助，提高學(xué)習(xí)效率。
1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計(jì)思路
高職院校的學(xué)生普遍存在學(xué)習(xí)興趣不高、知識(shí)接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學(xué)不能滿足所有學(xué)習(xí)層次的學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握。而這些學(xué)生雖然學(xué)習(xí)興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強(qiáng)，喜歡參與課外活動(dòng)來(lái)展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無(wú)法激發(fā)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力。
鑒于高職學(xué)生的以上特點(diǎn)，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學(xué)情，實(shí)現(xiàn)可以讓學(xué)生自我掌控的課下學(xué)習(xí)平臺(tái)，并激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用于實(shí)踐。因此，這種模式是借助教學(xué)數(shù)字平臺(tái)，構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學(xué)資源網(wǎng)。在此平臺(tái)上，構(gòu)建教學(xué)資源庫(kù)，包括課程的理論知識(shí)、知識(shí)點(diǎn)講解視頻、習(xí)題庫(kù)、案例庫(kù)、拓展學(xué)習(xí)資料等。學(xué)生可在此平臺(tái)上進(jìn)行課下隨時(shí)隨地的自主學(xué)習(xí)。而課堂的任務(wù)主要為答疑解惑、課程重難點(diǎn)分析及討論、項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施等。
2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實(shí)踐
2.1 基于工作過(guò)程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)（見(jiàn)圖1）
《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場(chǎng)分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)―投資估算―銷售收入估算―財(cái)務(wù)分析―不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進(jìn)行了課程三個(gè)學(xué)習(xí)情境的設(shè)置：房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合投資分析。
情境一以簡(jiǎn)單房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（單一物業(yè)類型、一期整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，側(cè)重于對(duì)該項(xiàng)目的投資估算、成本利潤(rùn)及靜態(tài)指標(biāo)分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。
情境二以稍復(fù)雜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（兩種物業(yè)類型、兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，要進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，側(cè)重于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算，故稱為“動(dòng)態(tài)”投資分析。
情境三以商住綜合項(xiàng)目為載體，其規(guī)模中等且多期開(kāi)發(fā)，在此項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，將靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合項(xiàng)目分析，故稱為“綜合”投資分析。
三個(gè)學(xué)習(xí)情境由簡(jiǎn)到難，由簡(jiǎn)入繁。
2.2 學(xué)習(xí)情境的實(shí)施
學(xué)習(xí)情境以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進(jìn)行情境任務(wù)的分解。在每個(gè)情境任務(wù)實(shí)施時(shí)遵循六個(gè)步驟（六步法）：資訊―計(jì)劃―決策―實(shí)施―檢查―評(píng)估。
資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識(shí)和項(xiàng)目資料兩部分，目的是讓學(xué)生通過(guò)資訊的研讀，明確任務(wù)的目標(biāo)及任務(wù)操作流程，進(jìn)行任務(wù)操作的理論知識(shí)準(zhǔn)備和項(xiàng)目資料的預(yù)告。
計(jì)劃及決策是在明確項(xiàng)目的任務(wù)目標(biāo)后進(jìn)行項(xiàng)目的討論與分析，制定項(xiàng)目任務(wù)操作的時(shí)間安排，進(jìn)行任務(wù)步驟的分解與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在制定計(jì)劃后進(jìn)行計(jì)劃的討論與改進(jìn)，最后進(jìn)行計(jì)劃的最終決策。
實(shí)施與檢查是在計(jì)劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進(jìn)行任務(wù)的操作實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中教師對(duì)學(xué)生的任務(wù)操作實(shí)施進(jìn)度與內(nèi)容進(jìn)行檢查，指導(dǎo)學(xué)生按計(jì)劃進(jìn)行或避免學(xué)生偏離正確的操作步驟以及檢查項(xiàng)目任務(wù)成果的正確與否。
最后一個(gè)步驟為項(xiàng)目的評(píng)估，旨在考察學(xué)生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會(huì)能力和個(gè)人能力。評(píng)估過(guò)程中可采用教師評(píng)估、學(xué)生評(píng)估、組內(nèi)外互評(píng)的方式進(jìn)行任務(wù)的綜合評(píng)定。
2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實(shí)質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應(yīng)的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識(shí)和項(xiàng)目任務(wù)資料。
2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)
項(xiàng)目任務(wù)的正確操作依賴于扎實(shí)的理論功底。《房地產(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識(shí)點(diǎn)的講解、知識(shí)點(diǎn)視頻的錄制以及習(xí)題庫(kù)的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時(shí)，將微課的思想融入其中，即將理論知識(shí)點(diǎn)碎片化，視頻單元、習(xí)題練習(xí)都與此單個(gè)知識(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，使得理論知識(shí)的學(xué)習(xí)更加條理化與清晰化。學(xué)生在進(jìn)行知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行習(xí)題的自測(cè)，來(lái)檢驗(yàn)自己的學(xué)習(xí)效果。
2.3.2 項(xiàng)目資料MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
由于課程是以項(xiàng)目為載體的，因此除了理論知識(shí)的資源準(zhǔn)備外，還包括整套項(xiàng)目任務(wù)資料，包括學(xué)習(xí)指導(dǎo)書(shū)、項(xiàng)目任務(wù)模板、項(xiàng)目案例分析等。學(xué)習(xí)指導(dǎo)書(shū)是對(duì)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的說(shuō)明、任務(wù)解讀及任務(wù)操作步驟的詳細(xì)說(shuō)明。任務(wù)的模板及相關(guān)資料則能夠讓學(xué)生更好的認(rèn)識(shí)任務(wù)及操作任務(wù)。
2.3.3 MOOC平臺(tái)的運(yùn)作模式（見(jiàn)圖2）
2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式
課堂的主要任務(wù)主要針對(duì)學(xué)生在MOOC平臺(tái)上提出的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解答;針對(duì)各組討論的任務(wù)操作計(jì)劃進(jìn)行檢查、糾錯(cuò)及更正;對(duì)學(xué)生項(xiàng)目的任務(wù)操作過(guò)程進(jìn)行檢查及問(wèn)題解決，根據(jù)學(xué)生任務(wù)操作的好壞進(jìn)行過(guò)程評(píng)價(jià)，即課堂包括了六步法的后五個(gè)步驟：計(jì)劃―決策―檢查―實(shí)施―評(píng)估。
以情境一中的地塊價(jià)值測(cè)算為例，學(xué)生在課下的MOOC平臺(tái)進(jìn)行了市場(chǎng)比較法理論知識(shí)的學(xué)習(xí)及習(xí)題檢測(cè)，初步掌握了地塊價(jià)值測(cè)算的基本方法，并通過(guò)閱讀地塊價(jià)值測(cè)算的案例分析和任務(wù)模板，對(duì)將要操作的任務(wù)目標(biāo)及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對(duì)MOOC平臺(tái)學(xué)生提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答。而后以小組為單位先進(jìn)行任務(wù)實(shí)施計(jì)劃的討論，然后通過(guò)老師的任務(wù)計(jì)劃?rùn)z查來(lái)確定各小組任務(wù)實(shí)施的方案。在任務(wù)實(shí)施前，教師針對(duì)任務(wù)操作的一些關(guān)鍵點(diǎn)組織全班同學(xué)進(jìn)行集中討論，保證各組同學(xué)真正了解任務(wù)操作的方法。在任務(wù)計(jì)劃進(jìn)行決策后，各組進(jìn)行小組分工開(kāi)始任務(wù)的實(shí)施。在任務(wù)操作過(guò)程中，教師進(jìn)行小組的個(gè)性化指導(dǎo)，對(duì)各小組出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解答和指導(dǎo)。
3 存在的問(wèn)題
3.1 自主學(xué)習(xí)約束力不足
MOOC平臺(tái)的搭建提供了豐富的教學(xué)資源。但由于高職院校學(xué)生學(xué)習(xí)積極主動(dòng)性較差，學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚，因此不能夠主動(dòng)進(jìn)行MOOC資源的自主學(xué)習(xí)。在任務(wù)操作時(shí)，發(fā)現(xiàn)有部分同學(xué)對(duì)理論部分的學(xué)習(xí)掌握不夠牢固，導(dǎo)致任務(wù)操作時(shí)舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實(shí)踐缺乏較有效的約束力。
3.2 課程的過(guò)程評(píng)價(jià)難度較大
MOOC平臺(tái)的學(xué)習(xí)效果能夠進(jìn)行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行評(píng)估。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不得而知或存在片面性。比如有的學(xué)生在網(wǎng)上進(jìn)行習(xí)題自測(cè)時(shí)采取作弊手段而導(dǎo)致過(guò)關(guān)率的虛高。課堂上的過(guò)程評(píng)價(jià)雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學(xué)生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學(xué)的評(píng)價(jià)。而在任務(wù)操作過(guò)程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時(shí)只依靠一個(gè)同學(xué)去真正地實(shí)施任務(wù)，反而導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不如傳統(tǒng)教學(xué)。
3.3 課業(yè)負(fù)擔(dān)較重，學(xué)習(xí)壓力較大
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學(xué)習(xí)雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學(xué)生對(duì)知識(shí)的把握，但繁重的課下學(xué)習(xí)和課上任務(wù)操作導(dǎo)致部分學(xué)生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過(guò)多的時(shí)間投入到任務(wù)的自我學(xué)習(xí)中，而且任務(wù)的操作也以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，一旦沒(méi)有掌握基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí)，可能會(huì)導(dǎo)致任務(wù)操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學(xué)情緒甚至抵抗情緒，嚴(yán)重影響學(xué)習(xí)效果。
4 解決建議
4.1 進(jìn)行學(xué)分機(jī)制改革
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應(yīng)采用雙軌制考核機(jī)制，課下的MOOC平臺(tái)自學(xué)和課上的任務(wù)實(shí)施成績(jī)分別應(yīng)該獲取相應(yīng)的學(xué)分。此種做法能夠很好的促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)是一種很好的學(xué)習(xí)約束機(jī)制。此外，還應(yīng)該進(jìn)行課程課下和課上課時(shí)的合理分配，保證學(xué)生有足夠的時(shí)間進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，從而提高任務(wù)操作的效率。
4.2 引入競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制，促進(jìn)學(xué)習(xí)動(dòng)力
在任務(wù)操作時(shí)，以小組為單元進(jìn)行成績(jī)的考評(píng)。同時(shí)，還要引入組內(nèi)和組外互評(píng)機(jī)制。在組內(nèi)互評(píng)時(shí)，每個(gè)組員都可進(jìn)行匿名投票。對(duì)于平時(shí)表現(xiàn)較差、學(xué)習(xí)不夠積極、得分較低的同學(xué)采取淘汰制，以此激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的動(dòng)力和危機(jī)感。另外，還要進(jìn)行組外互評(píng)，加強(qiáng)組與組之間的互相監(jiān)督，促進(jìn)組內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，給課堂注入活力。
4.3 加強(qiáng)課堂管理，促進(jìn)小組協(xié)作
課堂的管理采用教師管理和同學(xué)協(xié)助管理的模式進(jìn)行。教師對(duì)小組實(shí)施整體管制，布置任務(wù)或命令時(shí)與組長(zhǎng)進(jìn)行直接的對(duì)接，而小組內(nèi)的管理則由組長(zhǎng)直接負(fù)責(zé)。組長(zhǎng)根據(jù)教師的指示進(jìn)行命令的傳達(dá)與任務(wù)的布置，還負(fù)責(zé)任務(wù)的分工與問(wèn)題的匯總及問(wèn)題的反映，小組成員則服從于組長(zhǎng)的管理。在進(jìn)行考評(píng)時(shí)，組長(zhǎng)對(duì)各個(gè)組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負(fù)擔(dān)，另一方面也能夠鍛煉學(xué)生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。
篇7
1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念
風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度，是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)的概念還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義。
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化，而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，也即分析項(xiàng)目在其存續(xù)的時(shí)空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失之變化的可能性及其變化程度。項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，主要有風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補(bǔ)償性、全面性、可測(cè)性及規(guī)律性。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程
一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，通常可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)[1]。
風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)作出全面的、綜合的分析，這四個(gè)部分是一個(gè)完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險(xiǎn)分析都是不完整的。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
2.1 概述
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員找出影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類列表。 [2]。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹(shù)分析法（FTA 法）、幕景分析法
及篩選―監(jiān)測(cè)―診斷技術(shù)等方法。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法、風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)量法和解析方法。
3.2 我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法
我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)，且具有一定的互補(bǔ)性，現(xiàn)逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的關(guān)系，通過(guò)測(cè)算項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)考察分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目的收入等于支出的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目既不盈利也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個(gè)項(xiàng)目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項(xiàng)目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過(guò)分析，可使決策者對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有一個(gè)量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來(lái)客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生變化而使項(xiàng)目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的程度。
3.5 風(fēng)險(xiǎn)概率分析
3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)概率分析的方法
風(fēng)險(xiǎn)概率分析總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種：
（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率
（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)概述
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見(jiàn)和辦法。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來(lái)考慮，就可得出項(xiàng)目發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可確定項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。
4.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，從而避開(kāi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處理風(fēng)險(xiǎn)的一種重要方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生時(shí)將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。
4.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制
相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，它是指投資主體對(duì)不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來(lái)達(dá)到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。
4.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是指開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。風(fēng)險(xiǎn)接受是最省事的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險(xiǎn)可以是主動(dòng)的，也可以是被動(dòng)的。
第五章 結(jié)語(yǔ)
5.1 本文主要工作和結(jié)論
本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的全過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)概念，風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程的四個(gè)階段（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）的特點(diǎn)和相互關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體方法和存在問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法和適用條件，并重點(diǎn)介紹了我國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的四個(gè)策略：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留。
參考文獻(xiàn)
