引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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下面我將對房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產(chǎn)實(shí)體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)；

（3）所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實(shí)體狀況

房地產(chǎn)實(shí)體狀況是對房地產(chǎn)個別因素和區(qū)域因素的勘察，確認(rèn)重點(diǎn)是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來完成現(xiàn)場勘察工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

（3）擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結(jié)果的客觀。

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《會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價值計(jì)量模式。如果會計(jì)上選擇了公允價值計(jì)量模式，關(guān)鍵就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行計(jì)量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。

一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計(jì)量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財(cái)務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。

二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財(cái)務(wù)報告

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實(shí)性

采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行計(jì)量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價值評估體系，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)的評估實(shí)行監(jiān)督的機(jī)制。評估機(jī)構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財(cái)務(wù)報告為目的，因此必然會受到會計(jì)使用公允價值程度的影響，受會計(jì)制度約束。這就要求評估師對會計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實(shí)性。

四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量的前提，評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會計(jì)核算與財(cái)務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準(zhǔn)確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項(xiàng)目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細(xì)條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計(jì)制度，加強(qiáng)對公允價值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財(cái)務(wù)報告的審計(jì)不能由相同的會計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報告使用者的需要。

參考文獻(xiàn)：

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(一)數(shù)據(jù)指標(biāo)選取

筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數(shù)據(jù)共86期來研究兩地房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的動態(tài)關(guān)系。數(shù)據(jù)來源為“中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢與輔助決策系統(tǒng)”和國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。在房地產(chǎn)市場方面采用房地產(chǎn)價格這一指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應(yīng)量和利率這兩個指標(biāo)參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應(yīng)量,數(shù)據(jù)選用廣義貨幣存量,因?yàn)樗钯N近真實(shí)經(jīng)濟(jì)中的流動資金。用R表示貸款利率,數(shù)據(jù)選用1~3年期貸款利率作為樣本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般為1~3年。

為了使實(shí)證分析更科學(xué)有效,本文在此基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)進(jìn)行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設(shè)定為100%,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為定基數(shù)據(jù)。然后對M2進(jìn)行價格平減處理,用當(dāng)月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費(fèi)價格指數(shù)對 M2進(jìn)行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整,并且為了降低異方差的影響,在實(shí)證之前對BFPI、SFPI和M2取對數(shù)。

(二)建立VAR模型

筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產(chǎn)價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。

(三)平穩(wěn)性檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)

在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用ADF單位根檢驗(yàn)方法分別對各個變量進(jìn)行檢驗(yàn)。各序列的ADF檢驗(yàn)表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件,如表1所示。

為了得到數(shù)據(jù)之間長期均衡關(guān)系的信息,所以要運(yùn)用協(xié)整理論來判斷變量之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。由于我們要進(jìn)行的兩組協(xié)整檢驗(yàn)對象都包含三個變量(即當(dāng)?shù)胤课蒌N售價格指數(shù)、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

表2中北京數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果在原假設(shè)為0個協(xié)整向量的情況下統(tǒng)計(jì)量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設(shè)不成立,該組數(shù)據(jù)至少存在1個協(xié)整向量。而同時至少存在2個協(xié)整向量的原假設(shè)也通過了檢驗(yàn)的情況下,則認(rèn)為在5%的顯著性水平下,只有一個協(xié)整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協(xié)整關(guān)系。石家莊數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協(xié)整關(guān)系。這就滿足了建立VAR模型的條件。

三、實(shí)證結(jié)果分析

(一)脈沖響應(yīng)函數(shù)

根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定模型的滯后階數(shù)為2,隨后對北京市和石家莊市的數(shù)據(jù)分別建立VAR模型,并經(jīng)過檢驗(yàn)呈現(xiàn)出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù),刻畫脈沖響應(yīng)圖來考察貨幣供應(yīng)量與利率變化對兩地房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。

由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產(chǎn)價格動態(tài)影響的共同點(diǎn)是從長期來看都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響中,當(dāng)期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定的增長趨勢,在第24期達(dá)到最高點(diǎn);而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內(nèi)先造成了石家莊房地產(chǎn)價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達(dá)到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點(diǎn),在第12期之后出現(xiàn)與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達(dá)到最大。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資、開發(fā)都需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當(dāng)貨幣供應(yīng)量上升之后房地產(chǎn)商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產(chǎn)市場的商品供應(yīng),起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產(chǎn)消費(fèi)者、投資者和投機(jī)者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出來的差異,可能是由兩地市場特點(diǎn)不同所引起的。北京市的房地產(chǎn)市場有更多的房地產(chǎn)商和商品房,同時也有更多的投資和投機(jī)者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內(nèi)的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產(chǎn)價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導(dǎo)致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產(chǎn)價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內(nèi)都表現(xiàn)出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點(diǎn)并向反方向發(fā)展,并在第24期達(dá)到最低點(diǎn)。不同的是,北京的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢,并且回歸到原點(diǎn)的速度也快于石家莊。

貸款利率的上調(diào)必然提高了購房成本,阻礙了房產(chǎn)的銷售,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下滑。另一方面,貸款利率的上調(diào)同樣提高了開發(fā)商融資的難度,在短期內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足,房價上漲。但是北京房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力較之石家莊房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力更加雄厚,短期內(nèi)受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產(chǎn)價格上漲幅度要比石家莊小,回復(fù)速度較石家莊快。

(二)方差分解

從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產(chǎn)價格變化的貢獻(xiàn)率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項(xiàng)的貢獻(xiàn)率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產(chǎn)價格貢獻(xiàn)率最大的還是房地產(chǎn)價格本身。這說明貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度是有限的,必須與其他宏觀調(diào)控手段同時進(jìn)行才能達(dá)到合理抑制房價上漲過快的

目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應(yīng)量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產(chǎn)價格變化的貢獻(xiàn)率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產(chǎn)價格變動中貨幣供應(yīng)量的貢獻(xiàn)率較大;而就石家莊房地產(chǎn)價格變動而言,貸款利率的貢獻(xiàn)率更大。筆者認(rèn)為,這主要源于兩地房地產(chǎn)市場的不同特點(diǎn):北京市房地產(chǎn)商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實(shí)力的投資者和投機(jī)者。當(dāng)貸款利率變動的時候,對房地產(chǎn)商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機(jī)者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產(chǎn)商流動資金較少,在遇到貸款利率上調(diào)的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調(diào)的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。

五、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

從北京市和石家莊市的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果來看,貨幣政策在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同時對房地產(chǎn)價格的影響效果也是不同的。根據(jù)本文的研究結(jié)果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度的不同而在短期內(nèi)表現(xiàn)出不同的效果。

1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生抑制效果。無論是貨幣供應(yīng)量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產(chǎn)價格降低,達(dá)到抑制房價過快增長的目的。

2. 貨幣政策對于房地產(chǎn)調(diào)控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格波動的貢獻(xiàn)率都沒有超過30%,可見作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一部分,要想實(shí)現(xiàn)更好的效果還要配合其他調(diào)控措施。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,抑制房價過快上漲,國家多次運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,但效果并不顯著。本文的實(shí)證結(jié)果證明,貨幣政策對于調(diào)控房地產(chǎn)市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達(dá)到滿意的效果。

3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出更強(qiáng)的敏感性,而一線城市的房地產(chǎn)價格則更加穩(wěn)定。

4. 一、二線城市房地產(chǎn)價格分別對貨幣政策的不同傳導(dǎo)渠道效果不平衡。一線城市房地產(chǎn)價格對于貨幣供應(yīng)量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。

(二)政策建議

在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上,提出如下政策建議:

1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調(diào)控作用。利率作為貨幣政策的主要調(diào)整對象,從目前的情況來看并沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調(diào)整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導(dǎo)致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結(jié)構(gòu)更加合理,從而加大房地產(chǎn)業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機(jī)需求,達(dá)到調(diào)控目的。

2. 合理控制貨幣供應(yīng)量,在接下來一個時期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。運(yùn)用法定存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用。

篇4

（一）實(shí)物期權(quán)的涵義

期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)在實(shí)物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項(xiàng)投資的價值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項(xiàng)投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實(shí)物期權(quán)，投資者就可以在一定時期內(nèi)根據(jù)某些價值變動靈活選擇投資方案。實(shí)物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實(shí)物投資項(xiàng)目或企業(yè)，因此將其稱之為實(shí)物期權(quán)。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)種類

1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會經(jīng)濟(jì)和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項(xiàng)目的價值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測。這時市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在很多時候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項(xiàng)目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資比一般項(xiàng)目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這樣風(fēng)險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發(fā)展是最明智的選擇。

（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)分析

1.投資的風(fēng)險性。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一個主要特性之一，主要是因?yàn)樗遣粍赢a(chǎn)，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動。

2.運(yùn)營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項(xiàng)目而言。項(xiàng)目運(yùn)營中的不確定性會比一般項(xiàng)目高，對于一項(xiàng)用傳統(tǒng)方法計(jì)算出其價值為負(fù)的項(xiàng)目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項(xiàng)目的投資，而是用實(shí)物期權(quán)的思想靜等市場的變化。

3.實(shí)施的多階段性。大型項(xiàng)目想要在短時間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個階段之間也不是獨(dú)立的，前一個階段是后一個的前提和基礎(chǔ)。前一個階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)定價模型

（一）B-S實(shí)物期權(quán)定價模型

B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設(shè)二：短期的無風(fēng)險利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機(jī)發(fā)生，價格隨機(jī)游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時間；σ——股票回報率的標(biāo)準(zhǔn)差。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)參數(shù)的修正

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價值（S）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項(xiàng)目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實(shí)物期權(quán)的計(jì)算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

2.期權(quán)的執(zhí)行價格（X）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的執(zhí)行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用、施工建造費(fèi)用、土地費(fèi)用等。可以依據(jù)預(yù)計(jì)投入資本計(jì)算投資成本現(xiàn)值。

3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計(jì)的出租和出售期來確定。

4.無風(fēng)險利率（r）。—般情況下，無風(fēng)險利率是無風(fēng)險投資的回報率。在B-S期權(quán)定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計(jì)算。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價值的時候，應(yīng)該選擇國內(nèi)與項(xiàng)目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。

5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動率表現(xiàn)為投資項(xiàng)目價值的波動率。在B-S期權(quán)定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計(jì)算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項(xiàng)目分析

（一）案例背景介紹

M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點(diǎn)：2009年12月。開始建設(shè)時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計(jì)的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項(xiàng)目價值

根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計(jì)算表）。該項(xiàng)目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實(shí)際計(jì)算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。

用傳統(tǒng)NPV法計(jì)算得出該投資項(xiàng)目的價值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會實(shí)施該項(xiàng)目。

（三）B-S實(shí)物期權(quán)法評估該投資項(xiàng)目價值

選用B-S模型進(jìn)行該項(xiàng)目的期權(quán)價值分析。為了便于計(jì)算，將項(xiàng)目期限細(xì)分，以決定不同時點(diǎn)的決策的項(xiàng)目內(nèi)含價值。假設(shè)把該項(xiàng)目分為兩期開發(fā)。假設(shè)該項(xiàng)目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時點(diǎn)為兩年后。對于該項(xiàng)目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風(fēng)險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價格x：選擇日的項(xiàng)目投資額；波動率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計(jì)算。如下表。該項(xiàng)目所在區(qū)域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計(jì)算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計(jì)算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計(jì)算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會進(jìn)行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實(shí)物期權(quán)的思想，就會在兩年后進(jìn)行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項(xiàng)第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項(xiàng)目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權(quán)的價值會越高。其執(zhí)行價格X是將要在兩年后支付的項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用50000萬元。第2期開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計(jì)算金額：t第二期決策時點(diǎn)為2012年1月，于2012年初開始建設(shè)，管理層預(yù)測的凈現(xiàn)金流量如下：

未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項(xiàng)目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計(jì)算出的該項(xiàng)目的期權(quán)價值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項(xiàng)目的價值。

四、結(jié)論

通過以上案例可以看出，對于一項(xiàng)投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實(shí)物期權(quán)在項(xiàng)目價值評估的應(yīng)用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實(shí)物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對于投資項(xiàng)目的不確定性，用實(shí)物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實(shí)物期權(quán)的定價模型在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估的應(yīng)用是對傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。

對于實(shí)物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價值評估的應(yīng)用需要一個逐步認(rèn)識和完善的過程。項(xiàng)目價值的評估方法是多樣性的，實(shí)物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項(xiàng)目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻(xiàn)

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[2]中國注冊會計(jì)協(xié)會.財(cái)務(wù)成本管理[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012

篇5

近年來，隨著計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)的飛速發(fā)展，3S（GIS、RS、GPS）技術(shù)對于空間數(shù)據(jù)實(shí)時、精確的獲取以及一體化的管理有顯著的優(yōu)勢，將其應(yīng)用于房地產(chǎn)評估系統(tǒng)中，可以大大提高其評估結(jié)果的動態(tài)性和可靠性。本文研分析了基于3S技術(shù)下的影響太原市收益性房地產(chǎn)價格的主要影響因素，以求為建立高效、經(jīng)濟(jì)、適用的房地產(chǎn)動態(tài)數(shù)字化系統(tǒng)提供建議。

二、太原市收益性房地產(chǎn)經(jīng)營收益的影響因素分析

1、太原自然和地理環(huán)境因素

（1）太原市的地理位置對不同類型房地產(chǎn)的影響

地理位置對商業(yè)的影響尤為明顯，目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場完備，從現(xiàn)有的商業(yè)分布來看，城市的各個區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場，高檔商場主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等市中心一類地段，商場的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；中檔商場對地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模和檔次上以及高檔的裝修；低檔商場一般地處城南、城西等二、三類地段。太原市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊收益性是最高的。實(shí)際在數(shù)字化房地產(chǎn)系統(tǒng)中，利用遙感技術(shù)（RS）進(jìn)行太原市房地產(chǎn)信息采集；再利用全球定位系統(tǒng)（GPS）從遙感圖像（像片）中提取的信息進(jìn)行定位，賦予坐標(biāo)，使其能和“電子地圖”進(jìn)行套合；最后利用地理信息系統(tǒng)（GIS）進(jìn)行信息管理。可見，利用數(shù)字化房地產(chǎn)系統(tǒng)可以很容易確定房地產(chǎn)的地理位置。

（2）太原市的地質(zhì)條件

太原市位于太原盆地西緣、交城斷裂的轉(zhuǎn)折部位，是山西地殼結(jié)構(gòu)最復(fù)雜、沉降幅度最大、磁異常與重力異常最顯著、地震活動頻度最高的地段。地質(zhì)條件對于住宅的影響尤為明顯。在數(shù)字化房地產(chǎn)系統(tǒng)中，利用遙感技術(shù)進(jìn)行太原市房地產(chǎn)地質(zhì)信息采集；再利用全球定位系統(tǒng)使其能和“電子地圖”進(jìn)行套合；最后利用地理信息系統(tǒng)進(jìn)行信息管理。可見，利用數(shù)字化房地產(chǎn)系統(tǒng)可以很容易確定太原市房地產(chǎn)的地質(zhì)條件。同時遙感技術(shù)可用于災(zāi)情評估。

2、太原市的人口因素

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對收益性房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對收益性房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益也就會下落。比如太原市市中心相對于郊區(qū)而言，人口密度大，對收益性房地產(chǎn)需求大，房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益高。

3、太原市經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費(fèi)，居民收入。這些因素對房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益的影響都較復(fù)雜。經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一致，表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。此因素可以在數(shù)字化房地產(chǎn)估價系統(tǒng)中進(jìn)行參數(shù)設(shè)計(jì)，根據(jù)現(xiàn)狀實(shí)時更新數(shù)據(jù)。

4、太原市的城市規(guī)劃和稅收政策

影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

（1）城市規(guī)劃

城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大影響，太原市的城市規(guī)劃是“南移西進(jìn)”，受此影響，太原市南部房地產(chǎn)需求增大，房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益增加。

（2）房地產(chǎn)優(yōu)惠的稅收政策

調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策，涉及土地增值稅、契稅、印花稅多個稅種。受此影響太原市房地產(chǎn)凈經(jīng)營收益增加。

5、太原人的心理因素

心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：一是太原人的時尚風(fēng)氣；二是講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。三是太原人的“戀家”，太原人是比較戀家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市買房，愿意呆在山西。影響房地產(chǎn)經(jīng)營收益增長。

三、總結(jié)與展望

收益性房地產(chǎn)之所以會成為亮點(diǎn)，這與它具有高收益的特點(diǎn)是密切相關(guān)的。建立基于3S的收益性房地產(chǎn)動態(tài)評估系統(tǒng)，不僅具有研究的理論價值，而且具有廣闊的應(yīng)用前景。收益法是房地產(chǎn)評估時采用的一種重要方法，在數(shù)字化房地產(chǎn)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)時，收益法是必不可少的。進(jìn)行經(jīng)營收益影響因素的討論，對數(shù)字化房地產(chǎn)評估系統(tǒng)中收益法的實(shí)現(xiàn)與改進(jìn)有著積極的作用。但是，為了更加完善太原市3S的不動產(chǎn)動態(tài)評估系統(tǒng)，還有待于深入研究收益性房地產(chǎn)影響因素。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙華平，張所地，吉迎東.動態(tài)地理信息系統(tǒng)的構(gòu)建及其在地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[J].太原科技大學(xué)學(xué)報，2006，（03）

篇6

（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機(jī)構(gòu)要求條件，在本地區(qū)有典型作用的二級機(jī)構(gòu)，各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。

二、審點(diǎn)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要根據(jù)〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)初審工作，在初審中應(yīng)重點(diǎn)把握以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)申報要與脫鉤改制相結(jié)合。未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，不得進(jìn)行資質(zhì)申報。

（二）在審核機(jī)構(gòu)內(nèi)專業(yè)估價人員尤其是注冊房地產(chǎn)估價師時，既要審核專業(yè)人員數(shù)量，更要注重對專業(yè)人員實(shí)際的估價水平、估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)行為情況的考核。

（三）考核機(jī)構(gòu)的經(jīng)營業(yè)績時，考慮到當(dāng)前我國估價行業(yè)的實(shí)際，對申報一級資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)的業(yè)績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規(guī)定執(zhí)行。

（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的年審情況作為重新評定一級機(jī)構(gòu)的重要依據(jù)。對于未經(jīng)年檢或年檢不合格的機(jī)構(gòu)不得申報。

三、申報時間

各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行初審，并將初審的有關(guān)材料（附件一、二）上報建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

四、評定及公布

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司受理一級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申報后，委托中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會組織國內(nèi)知名專家和業(yè)內(nèi)資深人士組成“一級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評定專家小組”，由專家小組根據(jù)建房〔1997〕12號文件的規(guī)定對申報機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評定，提出評審意見報建設(shè)部核準(zhǔn)，其中評定合格的機(jī)構(gòu)由建設(shè)部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發(fā)資質(zhì)證書。

五、1999年建設(shè)部公告第16號公布的32家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有效期即將屆滿，但由于受房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機(jī)構(gòu)正常開展業(yè)務(wù)，這部分機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名單一經(jīng)公布，過渡期即自動終止。

六、其它

（一）各地申報一級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要實(shí)行總量控制，做到有計(jì)劃、有重點(diǎn)的發(fā)展，防止一哄而上。

（二）各地主管部門要結(jié)合估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產(chǎn)估價行業(yè)進(jìn)行一次深入全面的清理整頓。對于未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的、執(zhí)業(yè)行為不規(guī)范的、評估制度不健全的、嚴(yán)重違反職業(yè)道德的以及非房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)評估的，要按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

（三）各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要將本地區(qū)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制的總體情況及二、三級機(jī)構(gòu)的審批情況（包括機(jī)構(gòu)名稱、法定代表人、聯(lián)系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司備案。

附件：

一、申報一級資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)需提供的材料

二、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級申報表（略）

附件一：

申報一級資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)需提供的材料：

1.省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局同意申報一級機(jī)構(gòu)的文件；

2.申請變更機(jī)構(gòu)的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復(fù)；

3.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

4.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)原資格證書正、副本原件；

5.機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

6.機(jī)構(gòu)的章程（復(fù)印件加蓋單位公章）及有關(guān)規(guī)章制度；

7.注冊資金證明或驗(yàn)資報告（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

8.出資人情況介紹及其房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書復(fù)印件；

9.法定代表人、總經(jīng)理的任職文件及其房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書復(fù)印件；

10.脫鉤改制前后主要房地產(chǎn)估價人員對照表；

11.當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心提供的機(jī)構(gòu)人員人事情況證明；

篇7

一、資產(chǎn)計(jì)價與資產(chǎn)評估

資產(chǎn)計(jì)價與資產(chǎn)評估有著彼此間的聯(lián)系,但又有著顯著區(qū)別。首先,資產(chǎn)評估強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)評估時點(diǎn)的市場價值,所以在會計(jì)師選用重置成本、現(xiàn)值等標(biāo)準(zhǔn)作為資產(chǎn)計(jì)價的基礎(chǔ)時,資產(chǎn)評估的結(jié)論就可以作為資產(chǎn)計(jì)價的依據(jù)。同樣,資產(chǎn)評估中所依據(jù)的許多數(shù)據(jù)資料都來自于企業(yè)的會計(jì)資料和財(cái)務(wù)報告,所以沒有了資產(chǎn)計(jì)價形成的會計(jì)資料,資產(chǎn)評估就成為了無本之木、無水之源;其次,雖然資產(chǎn)計(jì)價與資產(chǎn)評估有著上述的聯(lián)系,但不能簡單地認(rèn)為資產(chǎn)評估就是從資產(chǎn)計(jì)價的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,這二者之間也是有區(qū)別的,它們在計(jì)價原則、計(jì)價目的、資產(chǎn)涵蓋范圍上都有著顯著的區(qū)別。例如,自創(chuàng)無形資產(chǎn)等視作資產(chǎn),在資產(chǎn)計(jì)價中卻不將其納入資產(chǎn)。同樣的,資產(chǎn)計(jì)價會將企業(yè)的一些設(shè)備、折舊費(fèi)用等視作資產(chǎn)的一部分,但資產(chǎn)評估會將過時的設(shè)備的價值視為零。所以,不能武斷地就將資產(chǎn)計(jì)價與資產(chǎn)評估混為一談。

二、資本保全目標(biāo)對資產(chǎn)計(jì)量模式的重要意義

區(qū)別了資產(chǎn)評估后,我們可以更清楚地界定到底何為資產(chǎn)計(jì)價。因?yàn)橘Y產(chǎn)和損益計(jì)量被認(rèn)為是資產(chǎn)計(jì)價中十分重要的兩個方面,而資本保全理論對二者均有著重要的影響。資本保全的核心思想是經(jīng)濟(jì)學(xué)的真實(shí)權(quán)益理論,資本保全理論就是將這一核心思想體現(xiàn)到會計(jì)事務(wù)中去,要求企業(yè)計(jì)算損益之時,以不侵蝕資本為條件。

資本保全理論對資產(chǎn)計(jì)量的重大影響是通過會計(jì)計(jì)量模式的選擇來實(shí)現(xiàn)的。資本保全有兩種不同的保全觀:一是財(cái)務(wù)資本保全;二是實(shí)物成本保全。企業(yè)不同的資產(chǎn)保全概念的運(yùn)用,就表現(xiàn)為財(cái)務(wù)報表中不同會計(jì)模式的運(yùn)用,進(jìn)而表現(xiàn)出不同程度的相關(guān)性和可靠性。

三、以投資性房地產(chǎn)為例進(jìn)行具體分析

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地所有權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或者已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)有成本模式及公允價值模式兩種計(jì)量方式。下面分別分析在兩種不同的計(jì)量模式下,企業(yè)的會計(jì)盈利會受到什么樣的影響。

1、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。成本模式計(jì)量下,企業(yè)采用了資產(chǎn)的雙重計(jì)價,即糅合了歷史成本與現(xiàn)實(shí)價值。期初的歷史成本包括取得資產(chǎn)時的一切合理的、必要的支出,隨后按期計(jì)提折舊或攤銷,降低了資產(chǎn)的賬面價值,同時提高了企業(yè)的費(fèi)用,自然也就降低了企業(yè)的利潤。這些計(jì)價方法都保證了資產(chǎn)計(jì)價相關(guān)性。資產(chǎn)負(fù)債表日,要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試,并在減值確實(shí)發(fā)生時計(jì)提減值準(zhǔn)備,將資產(chǎn)的賬面價值統(tǒng)一于現(xiàn)實(shí)價值,這樣就保證了資產(chǎn)計(jì)價的可靠性。同時,計(jì)提減值準(zhǔn)備,減少了資產(chǎn)賬面價值,增加了利潤表中的“資產(chǎn)減值損失”科目,減少了利潤總額。但已計(jì)提的減值準(zhǔn)備在價值恢復(fù)時也不得轉(zhuǎn)回,一定程度上降低了可靠性,但阻止了企業(yè)通過調(diào)節(jié)減值準(zhǔn)備進(jìn)行利潤調(diào)節(jié)的行為。

另外,稅法上并不承認(rèn)資產(chǎn)的減值損失,且企業(yè)采用的折舊(攤銷)方式與稅法規(guī)定的方式不同時,都會產(chǎn)生所得稅上的差異。折舊(攤銷)方式的不同就會帶來兩種形式的所得稅差異,會計(jì)上的折舊(攤銷)額大于稅法規(guī)定時,會產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債,增加當(dāng)期所得稅費(fèi)用;小于稅法規(guī)定時情況則相反。但是,由于所得稅率的影響,所得稅費(fèi)用的影響程度肯定小于減值或折舊(攤銷)差異帶來的影響。

2、采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)只有在存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,才允許采用公允價值計(jì)量模式。外購或自行建造的采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),同樣按照取得時的成本進(jìn)行初始計(jì)量。但在后續(xù)計(jì)量中,不再對固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)量,公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入“公允價值變動損益”科目。

公允價值計(jì)量模式下,企業(yè)采用了實(shí)物保全的資產(chǎn)保全概念。當(dāng)公允價值發(fā)生變動時,投資性房地產(chǎn)的賬面價值就要進(jìn)行調(diào)整,且不會通過計(jì)提折舊(攤銷)或減值準(zhǔn)備的方式來降低資產(chǎn)賬面價值、增加費(fèi)用。只是通過“公允價值變動損益”科目記錄公允價值的變動,同樣的,稅法中并不承認(rèn)投資性房地產(chǎn)賬面價值隨公允價值變動的數(shù)額,由此也就帶來了所得稅差異。當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升時,利潤表中該“公允價值變動損益”科目數(shù)額增加,利潤總額隨之增加,此時資產(chǎn)的賬面價值大于計(jì)稅基礎(chǔ),產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債,增加當(dāng)期所得稅費(fèi)用;反之亦然。這樣所得稅費(fèi)用與利潤總額同步增加或減少就抵減了一部分由于公允價值的變動而對凈利潤帶來的影響。

3、采用新準(zhǔn)則后,由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。雖然新準(zhǔn)則中依然以成本模式為主導(dǎo),但仍鼓勵那些開發(fā)區(qū)類企業(yè),尤其是那些希望通過租金收入獲得長期收益以增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力的上市公司,由于它們更符合采用公允價值模式的前提,即所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,企業(yè)也能夠從該市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計(jì)。企業(yè)一旦選擇公允價值模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價值與原賬面價值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。

也就是說,投資性房地產(chǎn)的上市公司將對其相關(guān)資產(chǎn)重新估值,由此帶來的是賬面凈資產(chǎn)的大幅增加,使得相關(guān)會計(jì)數(shù)據(jù)更能反映近年來房地產(chǎn)的增值情況。另外,上市公司可以通過賺取租金,或持有房地產(chǎn)等待其增值獲取利潤。一旦投資性房地產(chǎn)的公允價值提升,上市公司的財(cái)務(wù)報表將體現(xiàn)這一利潤,這必然會帶動利潤的上漲,進(jìn)而帶來每股收益的增加、影響地產(chǎn)股的股價表現(xiàn)。

總之,會計(jì)計(jì)量在會計(jì)模式中占有十分重要的地位,進(jìn)行正確合理的會計(jì)計(jì)量自然要求我們要清晰的界定資產(chǎn)計(jì)價,選擇適當(dāng)?shù)那曳掀髽I(yè)發(fā)展目標(biāo)的資產(chǎn)保全概念,由此選擇不同的會計(jì)計(jì)量模式,形成不同的資產(chǎn)計(jì)價方法,勢必會在成本、費(fèi)用的計(jì)量上存在差異,反映到利潤表中就形成了對利潤總額進(jìn)而對凈利潤的影響。

(作者單位:威海市水務(wù)集團(tuán)有限公司)

主要參考文獻(xiàn):

篇8

隨著社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押作為銀行的主要經(jīng)濟(jì)來源，在我國也被認(rèn)可和受到各界人士的重視。隨著房地產(chǎn)的抵押越來越多，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也隨之而起。對于房地產(chǎn)的抵押評估我國有明確的規(guī)定，但是總有一些特殊性的房地產(chǎn)存在，給評估帶來了一定困難，本文就談?wù)劮康禺a(chǎn)的抵押評估內(nèi)涵和評估技術(shù)方法。

1、房地產(chǎn)抵押評估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

在我國對房地產(chǎn)的抵押評估都有明文規(guī)定，它的估價價值為實(shí)時價值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 我們從 “房地產(chǎn)” 屬性和 “抵押”經(jīng)濟(jì)行為來進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)抵押評估具有以下特點(diǎn)：

1.1 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的絕對不動性和價值形態(tài)的相對流動性高度的對立統(tǒng)一

房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動性和易于保管，又實(shí)用等特點(diǎn)，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價值。房產(chǎn)與原材料等流動資產(chǎn)進(jìn)行抵押比較，房地產(chǎn)雖然沒有流動資產(chǎn)靈活但是卻相對的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產(chǎn)也是人們生活和活動的必備場所，人們對房地產(chǎn)更具有依賴性，與那些無形資產(chǎn)和流動字長相比，在價值形態(tài)上又明顯具有更好的流動性，即更容易變現(xiàn)。因此，由于房地產(chǎn)在 “不動性” 和 “流動性” 上的完美結(jié)合，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、 更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、 貸雙方所接受和認(rèn)可。

1.2 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)是資產(chǎn)權(quán)利的抵押， 而不是資產(chǎn)本身的抵押

所謂資產(chǎn)的抵押，都是有一定的時間限制，就像去當(dāng)鋪典當(dāng)東西一樣，在規(guī)定的時間內(nèi)用高于當(dāng)時典當(dāng)?shù)膬r值可以把典當(dāng)物贖回，如果超過了期限那么當(dāng)鋪有權(quán)利把你典當(dāng)?shù)奈锲烦鍪邸?房地產(chǎn)的抵押也是有一定期限的，在一定期限內(nèi)，你抵押的就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而不是房地產(chǎn)本身的價值，只要你在規(guī)定的貸款時間內(nèi)還清所抵押的貸款，那么房地產(chǎn)還是歸你所有。如果你沒有在規(guī)定時間內(nèi)還清貸款，這時銀行才有權(quán)利處理你的抵押房地產(chǎn)用來回收貸款。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常地使用其所有的資產(chǎn)，但是不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)雖然沒有變更或轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已處于凍結(jié)狀態(tài)，你不能再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有未來的不確定性，并以突變性終結(jié)。不象融資租賃，其產(chǎn)權(quán)是漸變式過渡。

1.3 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現(xiàn)”

無論抵押貸款的風(fēng)險比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項(xiàng)，不是最終因貸款人無力償還貸款而把房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機(jī)構(gòu)是以經(jīng)營資金為主，它不是房地產(chǎn)商，手里可以存放大量的房地產(chǎn)業(yè)，以期望升值來實(shí)現(xiàn)收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。

2、房地產(chǎn)抵押價值評估方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點(diǎn)和估價技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法，其次再對抵押物的市場價值和未來價值進(jìn)行評估。最常見的幾種方法如下：

2.1 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評估方法

所謂的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，是以出讓、 購買或其他方式獲得的土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以自由出租、 轉(zhuǎn)讓、 出售等活動。主要包括各類商品房、 自建自營的工廠、 飯店、 娛樂場所等等。 對這些具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物進(jìn)行評估時，可采用市場法、 收益法和成本法估價，以市場行情為準(zhǔn)。 對單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評估，可以采用基準(zhǔn)地價修正法、 市場法和假設(shè)開發(fā)法估價等。

2.2 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評估

不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是指只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位的房產(chǎn)及社會各界的商品房、 廉租房、 經(jīng)濟(jì)房等。對這些房產(chǎn)抵償進(jìn)行評估時，應(yīng)采用以下幾種方式：一是采用直接評估其土地使用權(quán)的市場價值；二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。

2.3 部分（局部）房地產(chǎn)的評估方法

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價時，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，和它的相應(yīng)權(quán)益，要看它能否能獨(dú)立使用獨(dú)立變賣變現(xiàn)，并對土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、 共用部分的合理享用等問題進(jìn)行分析，估價方法可選用市場法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗(yàn)收的工程， 在建工程的重要特點(diǎn)是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價值和使用價值。這類房產(chǎn)抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)， 和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時點(diǎn)評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點(diǎn)的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

參考文獻(xiàn)：

篇9

一、以財(cái)務(wù)報告為目的的評估及其作用

(一)以財(cái)務(wù)報告為目的的評估的定義

以財(cái)務(wù)報告為目的的評估,是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會計(jì)核算、披露要求,運(yùn)用評估技術(shù),對財(cái)務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值進(jìn)行分析、估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知,以財(cái)務(wù)報告為目的的評估是為會計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財(cái)務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負(fù)債,如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會計(jì)核算事項(xiàng)的資產(chǎn),以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購買方的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(shù)(評估方法)具有一定的約束。評估技術(shù)(評估方法)是確定資產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財(cái)務(wù)報告為目的的評估是基于企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會計(jì)核算、披露的要求,因此,在遵循評估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上,還要參照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,以滿足財(cái)務(wù)報告披露的要求。

(二)以財(cái)務(wù)報告為目的的評估的作用

對于財(cái)務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值的計(jì)量,國際上較通行的做法是由評估專業(yè)人士為公允價值的確定提供專業(yè)意見,保障會計(jì)信息的客觀和獨(dú)立,其作用具體體現(xiàn)在以下三個方面。

1.評估技術(shù)能夠滿足會計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。新會計(jì)準(zhǔn)則體系引入公允價值計(jì)量以后,一些資產(chǎn)或負(fù)債并無活躍的市場,會計(jì)人員無法觀察到這種由市場機(jī)制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進(jìn)行計(jì)量,一些無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價值的確定需要運(yùn)用很強(qiáng)的專業(yè)性理論和評估技術(shù),而外部的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)能夠運(yùn)用評估技術(shù),為會計(jì)公允價值計(jì)量提供專業(yè)支持。

2.評估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估是一種專業(yè)行為,是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種專業(yè)判斷。會計(jì)信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴(yán)格遵循相關(guān)的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價值的公正性。獨(dú)立性是資產(chǎn)評估的基本特征,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,由專業(yè)化的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)評估法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)慣例,提供現(xiàn)時的價值尺度,對于政府監(jiān)管部門、會計(jì)信息使用方和社會公眾是一種具有較強(qiáng)公信力的信息服務(wù),有利于形成公正的會計(jì)信息,特別是關(guān)于公允價值的信息。

二、以財(cái)務(wù)報告為目的的評估適用范圍和特點(diǎn)

(一)以財(cái)務(wù)報告為目的的評估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相比,以財(cái)務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)涉及的評估對象更加多元化并且更加復(fù)雜。一般意義上,以財(cái)務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)涉及的評估對象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債,也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會計(jì)準(zhǔn)則的要求)。表1 為一般常見的以財(cái)務(wù)報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財(cái)務(wù)報告為目的的評估的特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報告為目的的評估相對于其他評估業(yè)務(wù),具有以下特點(diǎn):

1.以財(cái)務(wù)報告為目的的評估是為會計(jì)計(jì)量提供服務(wù),會計(jì)計(jì)量模式、會計(jì)核算方法、會計(jì)披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)理解會計(jì)計(jì)量模式的概念,知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會計(jì)核算方法,根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計(jì)計(jì)量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務(wù)于會計(jì)計(jì)量的特定要求。

2.以財(cái)務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財(cái)務(wù)報告為目的的評估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會計(jì)核算業(yè)務(wù),每項(xiàng)會計(jì)核算業(yè)務(wù)不同,其所對應(yīng)的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產(chǎn),為資產(chǎn)減值事項(xiàng)提供評估服務(wù)時,所涉及的會計(jì)計(jì)量模式是可回收金額,對應(yīng)的價值類型為公允價值減去處置費(fèi)用的凈額和資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項(xiàng)提供評估服務(wù)時,所涉及的會計(jì)計(jì)量模式是公允價值,對應(yīng)的價值類型是市場價值。

3.以財(cái)務(wù)報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和應(yīng)用條件,可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益法等對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估,也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠(yuǎn)期定價和互換模型、期權(quán)定價模型等對金融工具進(jìn)行評估,這些評估方法結(jié)合了以財(cái)務(wù)報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財(cái)務(wù)報告為目的的評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計(jì)。

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中,用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動,其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,經(jīng)營者在提供住宿服務(wù)的同時,還提供餐飲娛樂等服務(wù),其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動,產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

在評估實(shí)務(wù)中,存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進(jìn)行評估的時侯,評估對象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評估的收益乘數(shù)法及評估參數(shù)

在實(shí)務(wù)中,投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當(dāng)采用月租金來求取估價對象的價值時,應(yīng)采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來求取估價對象的價值時,應(yīng)采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運(yùn)收益,是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)用后得到的凈營運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價值計(jì)算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評估案例分析

以下用一個案例來說明實(shí)務(wù)中評估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬于2008年底于中國內(nèi)地A股市場首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中,有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則,需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機(jī)構(gòu)根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的要求評估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。評估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務(wù)約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,并收集了房地產(chǎn)權(quán)屬證書,房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產(chǎn)出租情況,租金水平進(jìn)行了市場調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機(jī)構(gòu)代為招租,并提供房地產(chǎn)管理服務(wù)。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設(shè)租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準(zhǔn)日時點(diǎn)已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準(zhǔn)日時點(diǎn)已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產(chǎn)管理費(fèi),由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費(fèi)的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況,對周邊房地產(chǎn)的市場租金售價進(jìn)行了調(diào)查,同時也從公司的數(shù)據(jù)庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征,選取了5項(xiàng)房地產(chǎn)進(jìn)行了租金售價信息調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項(xiàng)房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項(xiàng)房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續(xù)租,租賃面積為10 000平方米; 第二項(xiàng)于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項(xiàng)于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續(xù)租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數(shù)為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)”。

由于該準(zhǔn)則并沒有對活躍的房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行詳細(xì)描述,因此參考國際會計(jì)準(zhǔn)則的要求,對應(yīng)該投資性房地產(chǎn)交易市場為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場信息的收集,了解到第二項(xiàng)以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項(xiàng)和第三項(xiàng)房地產(chǎn)作為可比案例,以該兩項(xiàng)的租金為基礎(chǔ),在分析租約條款、區(qū)位因素和個別因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)評估師的現(xiàn)場勘察和經(jīng)驗(yàn)判斷,對上述因素進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調(diào)查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場調(diào)查,同類房地產(chǎn)目前市場平均空置率為7%,根據(jù)歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設(shè)自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日,該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設(shè)在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費(fèi)的確定。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅適用稅率為12%,營業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費(fèi)用的確定。1)管理費(fèi)用。根據(jù)歷史財(cái)務(wù)信息和評估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的管理費(fèi)為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機(jī)電設(shè)施的大修或重置。3)市場推廣費(fèi)。根據(jù)市場調(diào)查信息和評估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)市場推廣費(fèi)(含中介費(fèi))為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無風(fēng)險利率水平,通過風(fēng)險因素分析,采用風(fēng)險累加法確定租期內(nèi)與凈營運(yùn)收益對應(yīng)的要求回報率(或稱折現(xiàn)率)為10%,并確定用于對租期外凈營運(yùn)收益進(jìn)行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證,該房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設(shè)不考慮土地使用權(quán)終止日時點(diǎn)建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財(cái)務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估是為會計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財(cái)務(wù)報告中各類投資性房地產(chǎn),如已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大等確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產(chǎn)評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻(xiàn)】

篇10

2006年頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價值計(jì)量屬性引入我國會計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計(jì)信息的質(zhì)量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術(shù)，公允價值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價值的推廣應(yīng)用。公允價值信息控制從多個角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計(jì)風(fēng)險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價值應(yīng)用于會計(jì)實(shí)踐中，形成公允價值計(jì)量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會計(jì)信息。”陳國平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強(qiáng)對企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運(yùn)用需要處理及時響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價值應(yīng)用中會計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計(jì)風(fēng)險，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會計(jì)舞弊，確保公允價值會計(jì)信息的價值相關(guān)性和可靠性，提高公允價值會計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價值的應(yīng)用，我國對公允價值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對企業(yè)財(cái)務(wù)報告的理解與信任。公允價值計(jì)量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價值估計(jì)基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評估確定公允價值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格，再次是采用市場調(diào)查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量條件及公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量內(nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計(jì)風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會計(jì)核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價值計(jì)量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計(jì)人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價值計(jì)量報告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計(jì)量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計(jì)量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計(jì)風(fēng)險，也將會增強(qiáng)會計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價值計(jì)量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

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篇11

《資產(chǎn)評估學(xué)》課程為會計(jì)專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。本課程的教學(xué)目的在于通過講授資產(chǎn)評估的基本理論、基本方法以及評估實(shí)務(wù)，使學(xué)生了解各類資產(chǎn)評估的基本方法、技巧以及資產(chǎn)評估的具體程序，并通過案例分析、實(shí)踐性教學(xué)等方式使學(xué)生具有較強(qiáng)的分析和解決實(shí)際問題的能力。

一、資產(chǎn)評估學(xué)的課程特點(diǎn)

資產(chǎn)評估學(xué)是會計(jì)專業(yè)的一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，相較于會計(jì)專業(yè)其他專業(yè)課來說，該課程具有以下特點(diǎn)：

1.知識涉及面廣。 資產(chǎn)評估課程不僅要介紹資產(chǎn)評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計(jì)中介紹的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，既進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)評估也進(jìn)行整體資產(chǎn)評估。評估過程中既需要運(yùn)用專業(yè)的資產(chǎn)評估知識和方法進(jìn)行評估，同時也需要用到會計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、建筑學(xué)的相關(guān)知識。因此，本課程的學(xué)習(xí)相對于其他會計(jì)課程難度較大，學(xué)生不僅需要先修會計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關(guān)其他內(nèi)容需要學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。

2.知識實(shí)踐性強(qiáng)。 資產(chǎn)評估學(xué)課程具有較強(qiáng)的實(shí)踐性，理論教學(xué)為實(shí)踐教學(xué)服務(wù)，理論教學(xué)指導(dǎo)實(shí)踐教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生具有一定的實(shí)務(wù)評估能力。目前，大部分院校只注重資產(chǎn)評估課程的理論教學(xué)，沒有開展實(shí)踐教學(xué)，學(xué)生僅有理論知識，難以進(jìn)行資產(chǎn)評估的實(shí)務(wù)操作。因此，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評估的模擬實(shí)踐，從編制評估計(jì)劃到現(xiàn)場調(diào)查、收集資料以及評定估算等程序進(jìn)行模擬實(shí)踐，通過模擬實(shí)踐提高學(xué)生的實(shí)踐水平，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)本課程的興趣，提高教學(xué)效果。

二、資產(chǎn)評估學(xué)的基本內(nèi)容及課時安排

資產(chǎn)評估學(xué)通常包括三個組成部分，資產(chǎn)評估的基本理論、各項(xiàng)資產(chǎn)的評估實(shí)務(wù)以及資產(chǎn)評估報告。

三、資產(chǎn)評估學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)內(nèi)容的教學(xué)方法

資產(chǎn)評估的重點(diǎn)及難點(diǎn)內(nèi)容概括為：資產(chǎn)評估的基本方法、機(jī)器設(shè)備評估、房地產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估以及實(shí)踐教學(xué)五個部分。

1.資產(chǎn)評估基本方法的教學(xué)方法―演示教學(xué)法

資產(chǎn)評估的基本方法是資產(chǎn)評估中非常重要的內(nèi)容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內(nèi)容的知識點(diǎn)較為抽象，學(xué)生在學(xué)習(xí)時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，讓學(xué)生很好的掌握各種方法的基本內(nèi)容。演示教學(xué)法作為一種現(xiàn)代教學(xué)方法，具有傳統(tǒng)教學(xué)方法不可比擬的優(yōu)勢，這種教學(xué)方法通過多媒體課件進(jìn)行授課，課件中綜合各種圖表、數(shù)據(jù)、視頻、圖像等教學(xué)材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學(xué)生增加對知識的感性認(rèn)識和理性認(rèn)識，從而加深學(xué)生對教學(xué)知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內(nèi)容，難以讓學(xué)生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標(biāo)，讓學(xué)生自己來對評估對象和參照物進(jìn)行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學(xué)生對學(xué)習(xí)的興趣，同時也讓學(xué)生很好地掌握了這種評估方法。

2.機(jī)器設(shè)備評估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

機(jī)器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估中重要并且難以掌握的內(nèi)容，通過演示教學(xué)法讓學(xué)生了解機(jī)器設(shè)備的基本構(gòu)造、機(jī)器設(shè)備的成本組成以及機(jī)器設(shè)備評估的常用方法；通過案例教學(xué)法讓學(xué)生掌握各種評估方法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用。案例教學(xué)法能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，通過提供實(shí)務(wù)案例給學(xué)生進(jìn)行模擬實(shí)踐，不僅可以加深學(xué)生對理論的理解，同時也可以增強(qiáng)學(xué)生的思維能力和實(shí)際操作能力，培養(yǎng)學(xué)生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機(jī)器設(shè)備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學(xué)生理解成本法的基本應(yīng)用。

案例：某被評估設(shè)備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬元，2012年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2012年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①2008年至2012年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實(shí)體性貶值率

實(shí)體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實(shí)體性貶值

實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計(jì)算被評估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計(jì)算被評估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產(chǎn)價值

待評估資產(chǎn)的價值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性

貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產(chǎn)評估的教學(xué)方法―互動教學(xué)法和案例教學(xué)法

互動教學(xué)法是在老師的帶領(lǐng)下，教師和學(xué)生平等交流，教師根據(jù)授課內(nèi)容，采用啟發(fā)、提問、討論等教學(xué)形式，來共同學(xué)習(xí)課程內(nèi)容。房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的難點(diǎn)內(nèi)容，涉及內(nèi)容多，首先要讓學(xué)生理解房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)，然后才能介紹房地產(chǎn)的評估方法。因此，在介紹房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)時可以采用互動教學(xué)法，例如，講述房地產(chǎn)的特性時，以我們上課的教室為例，讓學(xué)生討論我們的教室作為房地產(chǎn)有什么特性。再如，講述房地產(chǎn)價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產(chǎn)的價格，讓學(xué)生討論都有哪些因素影響了房地產(chǎn)的價格。

講述房地產(chǎn)基本評估方法時則需要采用案例教學(xué)法，比如，介紹假設(shè)開發(fā)法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計(jì)算分析。

分析如下：

1）完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業(yè)費(fèi)：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關(guān)稅費(fèi)：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標(biāo)利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業(yè)價值評估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

演示教學(xué)法介紹企業(yè)價值的組成部分，案例教學(xué)法講述企業(yè)價值評估的基本方法。這部分內(nèi)容在其他資產(chǎn)價值評估之后進(jìn)行學(xué)習(xí)，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學(xué)生評估企業(yè)作為整體的價值；然后在評估各要素資產(chǎn)的價值；最后比較企業(yè)整體價值和各要素資產(chǎn)價值之和是否相等。例如：某企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估。經(jīng)預(yù)測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩(wěn)定在200萬的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業(yè)負(fù)債的評估價值為40萬元。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

比較企業(yè)整體價值和企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)匯總價值。首先，采用收益法計(jì)算企業(yè)整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計(jì)算企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計(jì)算可以得出，企業(yè)整體資產(chǎn)的價值不等于單項(xiàng)資產(chǎn)的價值之和。

5.實(shí)踐教學(xué)的教學(xué)方法―情境教學(xué)法和案例教學(xué)法

實(shí)踐教學(xué)是綜合教學(xué)部分，不僅要求學(xué)生了解資產(chǎn)評估的基本程序，同時也要求學(xué)可以對模擬企業(yè)進(jìn)行評估。通過情境教學(xué)法讓學(xué)生演示資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，編制資產(chǎn)評估計(jì)劃。然后可以安排學(xué)生去某個企業(yè)參觀，現(xiàn)場調(diào)查企業(yè)待評估資產(chǎn)狀況，收集評估所需資料，根據(jù)收集到的資料來確定采用何種評估方法進(jìn)行評定估算，一切準(zhǔn)備就緒，編制和提交評估報告。不能企業(yè)參觀的學(xué)校，也可以通過案例教學(xué)達(dá)到實(shí)踐教學(xué)的目的。

資產(chǎn)評估學(xué)屬于邊緣性學(xué)科，要達(dá)到好的教學(xué)效果，必須采用適合的教學(xué)方法。在教學(xué)過程中不斷改進(jìn)和創(chuàng)新各種教學(xué)方法，以取得最佳的教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn)

篇12

我國2006年的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準(zhǔn)則中使用了公允價值。如何認(rèn)識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應(yīng)用的有關(guān)問題。

一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會計(jì)計(jì)量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認(rèn)為采用歷史成本計(jì)價會導(dǎo)致企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)報表信息沒有用,因?yàn)闅v史成本反映的信息與實(shí)際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計(jì)量屬性。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,公允價值開始走進(jìn)人們的視野,逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機(jī)的根源。那么,是否公允價值不再適應(yīng)時代的需要了呢?

筆者認(rèn)為,從表面上看,是因?yàn)楣蕛r值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生,但不能因?yàn)楣蕛r值的下跌使企業(yè)陷入危機(jī)就否認(rèn)它,批判它。但當(dāng)公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財(cái)務(wù)報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應(yīng)該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\(yùn)用它,如何客觀地估計(jì)公允價值。

與歷史成本計(jì)量屬性相比較,公允價值計(jì)量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財(cái)務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計(jì)前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來會計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更真實(shí)地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財(cái)務(wù)報表使用者提供有價值的信息,會計(jì)還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價值,而在于如何運(yùn)用公允價值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時采用兩種計(jì)量模式。

根據(jù)財(cái)政部會計(jì)司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴(yán)格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時候,上市公司選擇了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計(jì)入公允價值變動損益,進(jìn)而影響當(dāng)期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津?yàn)I發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達(dá)到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達(dá)到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因?yàn)槿绱?“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計(jì)提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運(yùn)用“公允價值”也可以使企業(yè)達(dá)到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評估的方法,聘請獨(dú)立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)――深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產(chǎn)評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)財(cái)政部會計(jì)司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的18家上市公司中,對投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值,但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機(jī)會。

公允價值的獲取應(yīng)該是在一個完全競爭的市場條件下進(jìn)行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值模式的應(yīng)用條件進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限制,規(guī)定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術(shù)。但在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會計(jì)職業(yè)判斷的情況。同時,采用評估機(jī)構(gòu)的評估價格還存在一個問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)、人才以及評估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時,也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計(jì)量會給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計(jì)了公允價值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業(yè)帶來新的危機(jī)。因此,如果不能正確地運(yùn)用公允價值,客觀地估計(jì)公允價值,那么“公允價值”將帶來負(fù)面的效應(yīng)。

三、對我國投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值的幾點(diǎn)建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計(jì)人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對相關(guān)部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細(xì)、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應(yīng)該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計(jì)人員的素質(zhì),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力

公允價值計(jì)量屬性的應(yīng)用,要求會計(jì)人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強(qiáng),由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計(jì)人員的道德素養(yǎng),加強(qiáng)其遵紀(jì)守法的意識,這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強(qiáng)對會計(jì)人員的培養(yǎng),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力。在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進(jìn)行估計(jì),對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計(jì)人員的專業(yè)判斷,因此,提高會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運(yùn)用公允價值。

(三)健全資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),保持其獨(dú)立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的方式來估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價值。

既然選擇資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是一個便捷的途徑,那么就要加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前,我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊(duì)伍,同時應(yīng)提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價格及相關(guān)信息對公允價值做出合理估計(jì);而按照國際財(cái)務(wù)報告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術(shù)確定公允價值。

由于目前我國市場經(jīng)濟(jì)還不夠完善,若放寬限制,可能會導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對投資性房地產(chǎn)使用公允價值有較為嚴(yán)格的限制條件。

我國應(yīng)當(dāng)鼓勵企業(yè)運(yùn)用公允價值,并給予正確的引導(dǎo),同時不斷完善準(zhǔn)則,促進(jìn)估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價值,擴(kuò)大公允價值應(yīng)用的范圍。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計(jì)前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇13

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價的原因

2.1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。

2.2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權(quán)益價格，包括土地使用權(quán)價格和房屋所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉(zhuǎn)讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨(dú)的分離出來，作為獨(dú)立的估價機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。

2.3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價值的計(jì)量上更具專業(yè)性。

2.4 投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計(jì)量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑

3.1 國家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國家出臺新會計(jì)準(zhǔn)則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價值的計(jì)量屬性，而在公允價值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進(jìn)一步明確的公允價值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價給予公允價值的計(jì)量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。

3.2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價機(jī)構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，同時要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計(jì)量屬性的引入，主要是從國際財(cái)務(wù)報告的公允價值計(jì)量上來考慮的，但美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計(jì)量的時間階段。

參考文獻(xiàn)：

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