引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)金融市場風險范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
(二)模型設定與數(shù)據(jù)來源
本文選取2002－2012年共11年的季度數(shù)據(jù)進行時間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險，以房地產(chǎn)貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)市場的價格水平，以江蘇省商品房平均銷售價格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項，代表沒有統(tǒng)計到的影響因素。通過對變量的具體設定，本文提出的計量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計量中所使用的原始數(shù)據(jù)來自于2002－2012年的《江蘇統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。
二、實證結(jié)果及分析
根據(jù)選定的數(shù)據(jù)，得到如下回歸結(jié)果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過了5%的F檢驗，表明模型關系顯著，各解釋變量對被解釋變量的聯(lián)合作用較強;同時變量X1(江蘇省商品房平均銷售價格)通過了1%的顯著性檢驗，X2(江蘇省各季度GDP)通過了10%的顯著性檢驗，說明各變量對江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險的影響顯著。由回歸結(jié)果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價格在回歸方程中的系數(shù)為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價格和房地產(chǎn)貸款集中度屬正相關關系，對房地產(chǎn)金融風險的形成影響較大。當商品房價格不斷上漲，進而推動銀行貸款在房地產(chǎn)方面快速持續(xù)增加。近年來，各地區(qū)房價過熱已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，江蘇省作為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，表現(xiàn)的尤其突出，江蘇的各大商業(yè)銀在房地產(chǎn)市場投放貸款的沖動也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數(shù)為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產(chǎn)貸款集中度屬負相關關系。伴隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會進一步增強，從而減弱了房地產(chǎn)金融市場的金融風險。
三、江蘇省房地產(chǎn)金融市場風險防范的措施
根據(jù)回歸結(jié)果，本文從三個方面提出防范房地產(chǎn)金融市場風險的措施。
(一)控制房價，使其處于合理范圍
近年來，江蘇省房地產(chǎn)銷售價格快速上漲，已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟發(fā)展水平應有的合理范圍，房價收入比為10左右，遠高于國際標準的3－6，致使居民住房的債務負擔加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無疑會增加商業(yè)銀行不良貸款。政府應控制房價虛高，使其處于合理范圍。從目前來看，投資性購房和投機性炒房盛行，因此遏制投資性購房和投機性炒房，增加房地產(chǎn)保有的成本，改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度是目前江蘇省控制房價，降低房地產(chǎn)市場金融風險最為有效的措施。
(二)促進地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展速度由高速進入中高速發(fā)展階段。江蘇作為中國的發(fā)達省份，在經(jīng)濟發(fā)展速度放緩的背景下，不但要保證經(jīng)濟總量的增長，更要追求質(zhì)的增長，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)江蘇經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，從而促進經(jīng)濟的長期和可持續(xù)發(fā)展，從根本上降低房地產(chǎn)金融市場的風險。
篇2
2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅,美國經(jīng)濟衰退,為了防止經(jīng)濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景,如經(jīng)濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩(wěn)>！
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
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2001年9?11事件后，美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
篇4
1 美國次貸危機
2001年9•11事件后，美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如robin blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的cpi，還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
篇5
DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06
一、2009年以來江西省房地產(chǎn)市場運行情況
2009年以來,江西省房地產(chǎn)市場主要運行特點表現(xiàn)在投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規(guī)模大幅上升,成交均價一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回升,并呈快速增長態(tài)勢。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元,比上年增長15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢;2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢頭,比上年同期增長22.4%,增幅上升21.6個百分點。
2009年,江西省商品房施工面積6755.60萬平方米,比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%。進入2010年,江西省商品房供應量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬平方米,比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正,一季度新開工面積完成604.37萬平方米,比上年同期增長7.4%。
2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米,比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米,增長56.2%,同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元,增長79.9%,同比提高66.7個百分點。
在成交量不斷放大的同時,房價也持續(xù)上漲,同比漲幅由負轉(zhuǎn)正,環(huán)比連續(xù)增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例,2009年一到四季度,南昌市區(qū)商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負轉(zhuǎn)正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負轉(zhuǎn)正,為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達到年內(nèi)最高,達12.38%②。
二、影響房地產(chǎn)市場價格的長短期因素分析
影響房價的因素有很多,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。
所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)內(nèi)作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟增長和財富積累、居民消費和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外,筆者認為,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區(qū)經(jīng)濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財權(quán)不對等,而在現(xiàn)行稅收體制下,由城市擴張、土地出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴張帶來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財政預算內(nèi)重要收入來源,也為地方投資和建設提供了資金來源,成為地區(qū)經(jīng)濟增長的重要動因。
除了以上影響房價的長期因素外,筆者認為,市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。
(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高
2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米,比上年增長32.0%,全省商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。與此同時,同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續(xù)減少,導致房市成交均價一路走高。
(二)政策拉動效果顯現(xiàn)導致樓市回升勢頭強勁
房地產(chǎn)業(yè)作為促進市場穩(wěn)定并帶動經(jīng)濟增長的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求,包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場交易角度看,營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場需求,當然也為投機行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看,金融機構(gòu)大量放貸使得開發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對開發(fā)商的大力支持,加上市場銷售顯著回升,開發(fā)商把握了市場主動權(quán),毫無疑問會提高商品房銷售價格。
(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升
金融危機爆發(fā)后,為應對金融危機,世界主要經(jīng)濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂,加上國內(nèi)外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期,市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強,尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下,投資購房成為我國高收入者實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式,而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾,導致住房等資產(chǎn)價格的進一步上漲。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持關系的實證分析
以往的研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)資產(chǎn)價格波動都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的,兩者相互支撐,相互推動,呈螺旋式上升或下降,這是資產(chǎn)價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數(shù)據(jù)為例,考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系,以期對房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中,FDCDK表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款,FDCTZ表示房地產(chǎn)開發(fā)投資,GFDK表示購房貸款,XSE表示商品房銷售額。
(一)指標相關性分析
首先,筆者對房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關性進行分析,如表1、2所示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與當期房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關性不強,甚至為負相關,但房地產(chǎn)開發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關系數(shù)則大幅上升至0.52,這說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長對下一季的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進作用,而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數(shù)為0.61。由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的上升基本上是與金融支持是相關的,其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給對下一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進作用。在同一時期,用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。
(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗
為驗證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗,本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗。
1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。對四組時序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗方法進行平穩(wěn)性檢驗,結(jié)果如表3所示:
平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn),XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。
2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系,我們對其進行格蘭杰因果檢驗,結(jié)果如表4所示。
檢驗結(jié)果表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系,信貸供應的增加會推進房地產(chǎn)市場發(fā)展,從而成為促使房地產(chǎn)價格上漲的金融條件;反過來,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,房地產(chǎn)價格的上漲,使房地產(chǎn)市場投機因素增強,又推進金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。
四、房地產(chǎn)金融風險分析
如前文分析,房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系,而這其中隱含的金融風險已經(jīng)引起人們越來越多的重視。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關系,使得房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,進一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性,可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。
(一)資金來源渠道單一導致房地產(chǎn)信貸風險過度集中
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發(fā)信貸資金依賴銀行,購房的消費信貸依賴銀行,建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風險。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來源中,國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中,商業(yè)銀行與信用擔保、信用保險、評估機構(gòu)和房屋中介等的合作缺乏有效的社會監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風險不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風險過度集中于商業(yè)銀行。
(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格的自我循環(huán)模式推動房地產(chǎn)金融風險的加速集聚
目前,房地產(chǎn)市場成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領域。比如,金融機構(gòu)普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小,是銀行樂意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價格的上漲將擴大銀行資本的規(guī)模,提高銀行的資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,這又進一步提高了房地產(chǎn)價格。這一過程循環(huán)往復,形成“房地產(chǎn)價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環(huán),使房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡水平,從而進一步導致房地產(chǎn)泡沫的膨脹,同時也導致房地產(chǎn)金融風險不斷積累。一旦房地產(chǎn)價格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值,使銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。
(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風險
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金保障是房地產(chǎn)市場生存發(fā)展的基礎,而房地產(chǎn)資金相當一部分來源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對國家宏觀調(diào)控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時,銀行嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放,一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時足額到位,資金鏈隨時出現(xiàn)斷裂可能,進而會引發(fā)銀行信貸風險已經(jīng)得到大家的共識。2009年,在全球經(jīng)濟形勢不確定、我國經(jīng)濟好轉(zhuǎn)基礎不牢固的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟增長、帶動市場活躍的重要產(chǎn)業(yè)對保增長、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。進入2010年,“擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價格上漲會影響市場通脹預期,并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產(chǎn)價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金,對實體經(jīng)濟產(chǎn)生“擠出效應”。可見,房地產(chǎn)價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問,2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場,目前,宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對銀行資金進入房地產(chǎn)市場給出了明確的抑制信號,房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風險值得引起關注。
五、政策建議
(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。一是發(fā)展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場,鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資,將集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應,鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展和完善,建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)保險體系。
(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平
商業(yè)銀行應進一步加強房貸管理,促進合規(guī)經(jīng)營。要強化風險意識和執(zhí)行意識,嚴格按照國家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實,進一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風險。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款應擇優(yōu)支持信用評級高、資產(chǎn)負債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),并確保開發(fā)貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險,嚴格執(zhí)行二套房政策,對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內(nèi)控機制建設。強化貸款管理制度,實行審貸分離,前中后臺分離,建立健全具有獨立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計機構(gòu),充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用,有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場風險預警機制,這對提前判斷市場、分辨風險,從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前,信貸風險量化研究逐漸受到關注,房地產(chǎn)信貸風險的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計量,對房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細管理,實現(xiàn)信貸風險的控制。
(三)調(diào)整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)
從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看,供小于求的基本格局仍存在,要促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展,需要在土地供應制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進行改革,需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言,調(diào)控的重點是促進居民合理需求、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調(diào)控政策,鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性,科學區(qū)分自住型需求和投機性需求,并給予差別化的信貸支持,如對利率實行差異化定價,鼓勵合理住房消費,滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲。2009年房地產(chǎn)價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求,但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求,推動商品房價格的過快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機性需求引發(fā)房價的過快上漲,對于投機性的購房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),加大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾,未來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也要起到調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的導向作用,加大對中小套型與保障性住房的支持力度,并利用金融杠桿調(diào)動各類資金積極參與保障性住房建設。
參考文獻:
[1]周江.危機沖擊下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展[J].中國金融,2010(1):21-24.
篇6
（二）房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)及形成機制
房地產(chǎn)泡沫是指由于對房地產(chǎn)進行投機操作而引起的一種非正常現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象中，房地產(chǎn)的實際價格與其實際使用價值南轅北轍，也就是市場方面價格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產(chǎn)價值增長非常高，但是在實際上這種現(xiàn)象并不具備能夠穩(wěn)定實現(xiàn)的基礎，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房屋空置泡沫、地產(chǎn)價值泡沫、房價虛漲以及投資泡沫。形成機理為：（1）在短期時間內(nèi)房地產(chǎn)供給在價格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產(chǎn)價格持續(xù)高走的趨勢；（2）隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城市化進程的不斷加速，居民對于房地產(chǎn)的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產(chǎn)價格的高走趨勢加快；（4）當房地產(chǎn)市場供大于求時，市場將會呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，在這種態(tài)勢下房地產(chǎn)價格必然會大幅度下降，房地產(chǎn)泡沫也就隨之破滅。
（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系
近幾年的金融制度進行了大幅改革，銀行開辦了按揭貸款的業(yè)務，帶來了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將會使問題形勢更加嚴峻。如果某種無法預見的不確定因素使得房地產(chǎn)降價，就會直接使銀行資產(chǎn)縮水。而且，房價下降也使得由房地產(chǎn)作為抵押品的這一部分貸款項目價值降低和違約率的上升，就會進一步使銀行資本縮水。同時，房地產(chǎn)價格的降低也是房地產(chǎn)信貸風險增加的預警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產(chǎn)業(yè)務方面的信貸供給。
二、我國房地產(chǎn)金融風險及其防范
金融行業(yè)在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中起到了決定性的作用，這已經(jīng)成為了大家的共識，但這其中也隱藏了很大的金融風險：第一，我國主要的房地產(chǎn)金融是銀行信貸，這樣就直接導致了房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單調(diào)化的結(jié)果，并沒有形成一套完完整整的金融市場體系；第二，我國房地產(chǎn)融資的渠道比較單一，因此風險基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控以及監(jiān)督體系不完善。
（一）對融資渠道進行拓展
在發(fā)達的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多，例如房地產(chǎn)投 資信托基金、人壽保險、退休基金、債券市場、股票市場等。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，其資金來源渠道也應該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風險。
（二）對抵押貸款進行合理設計
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中圖分類號：F832.45文獻標識碼：A文章編號：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系分析
房地產(chǎn)與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產(chǎn)有關的金融活動。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發(fā)展的良性互動關系。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關系，不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)之間的借貸業(yè)務上，更突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)和金融融合出來的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構(gòu)為中介而為房地產(chǎn)的購買和開發(fā)提供融資服務的房地產(chǎn)金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場，主要包括金融機構(gòu)對房地產(chǎn)資金的需求者的各種信貸業(yè)務、新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務附屬的金融業(yè)務，如政府機構(gòu)、信托機構(gòu)和保險機構(gòu)等對房地產(chǎn)信貸和證券的發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品再交易再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有機證券的再轉(zhuǎn)讓交易。
一級市場和二級市場共同構(gòu)成了一個相輔相成的房地產(chǎn)金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過向金融機構(gòu)貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購房和開發(fā)房地產(chǎn)所需的資金，房地產(chǎn)金融機構(gòu)通過吸收住宅儲蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構(gòu)往往會對原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行再交易，把原來作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產(chǎn)市場的資金來源，使房地產(chǎn)抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題
在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場還存在發(fā)達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，為提供融資的金融機構(gòu)分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。
我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機構(gòu)無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，銀行系統(tǒng)風險集中
第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，60%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市公司融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務時容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業(yè)銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監(jiān)督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構(gòu)，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理體制。看上去很完善，但在實際的運作中，公積金的所有者無發(fā)言權(quán)，更無資金管理和監(jiān)督權(quán)，導致公積金經(jīng)常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)和投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保險機構(gòu)還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，這些機構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)證券化尚未起步, 缺乏風險轉(zhuǎn)移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式轉(zhuǎn)移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產(chǎn)金融一級市場的發(fā)展, 金融機構(gòu)在發(fā)放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善
總體上說，房地產(chǎn)金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實踐中進一步探索和總結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當滯后的。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
三、發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場的對策
（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。
（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等各種房地產(chǎn)金融機構(gòu)。一是要積極研究其他金融機構(gòu)（如保險公司、投資基金等）進入房地產(chǎn)市場的可行性。二是要鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機構(gòu)、擔保機構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規(guī)范管理和建立住房公積金監(jiān)督體系。
（三）加強政策調(diào)控和引導，完善立法
首先，要加強房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為。在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。應密切關注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。同時要繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第一，監(jiān)管機構(gòu)要適應市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。第二，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風險預警預報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，引導房地產(chǎn)金融市場發(fā)育。我國房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合自身實踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，負責有關房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
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Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and Solutions
Hao Huihui
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一、房地產(chǎn)金融風險的概念及分類
（一）房地產(chǎn)金融風險的概念
房地產(chǎn)金融風險是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而承擔經(jīng)濟損失的可能性。
（二）房地產(chǎn)金融風險的分類
1.信用風險
信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o力還款。
2.流動性風險
由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆眨瑵M足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。
3.資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險
由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風險就能縮小。
4.資產(chǎn)質(zhì)量風險
如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風險與借款人信用有關，與宏觀經(jīng)濟形勢有關，也與具體的貸款業(yè)務處理有關。
5.利率風險
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數(shù)，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產(chǎn)金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。
7.匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產(chǎn)金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。
8.其他風險
房地產(chǎn)金融中還有其他風險，如經(jīng)營管理不善導致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險，業(yè)務操作中其他失誤帶來的操作風險，業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風險、房地產(chǎn)保險中的風險、房地產(chǎn)信托中的風險等。
二、我國房地產(chǎn)金融風險的成因
（一）房地產(chǎn)市場利益主體的不同利益訴求
我國特殊的國情決定房地產(chǎn)市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)市場化之后，房地產(chǎn)價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產(chǎn)市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風險。
（二）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善
目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。
（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款
我國市場發(fā)展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無疑使得房地產(chǎn)金融風險雙倍增加。我國商業(yè)銀行關于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場運行中的各個環(huán)節(jié)中存在的風險都與商業(yè)銀行信貸密切相關，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機必然為房地產(chǎn)金融帶來巨大的風險，因此，房地產(chǎn)資金來源多元化是降低房地產(chǎn)金融風險的重要舉措。
（四）房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系
缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。
（五）個人住房信貸存在的違約風險
自我國商業(yè)銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個人購房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。
三、房地產(chǎn)金融風險的防范措施
（一）建立有效的市場約束機制
在市場經(jīng)濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發(fā)展成本轉(zhuǎn)嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現(xiàn)利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產(chǎn)金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產(chǎn)金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構(gòu)建，通過平衡房地產(chǎn)市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現(xiàn)收益與風險的對稱。
（二）商業(yè)銀行應加強自身管理
一方面，商業(yè)銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產(chǎn)信貸各個環(huán)節(jié)的實時監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴格遵守相關規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實行權(quán)利與責任合一的約束與激勵制度。
（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。目前適合我國房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開發(fā)融資和個人住房貸款應該在債權(quán)融資和股權(quán)融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場上投資者對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級化解。
（四）建立個人信用制度
我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機受到的經(jīng)濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發(fā)達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調(diào)查機制、信用賬戶機制、信用監(jiān)控評估機制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟法律的角度開發(fā)個人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。
篇9
一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務領域，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個特點：
1、發(fā)展時期短，起步快
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。
二、當前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險的集中表現(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構(gòu)面臨的風險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務與金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風險往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行
據(jù)估算，在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期
根據(jù)國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉(xiāng)當前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
3、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營上存在管理風險
由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐溃菀自斐蓻Q策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。
三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風險的防范措施
對房地產(chǎn)金融風險的防范，應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，適應國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化
當前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而在根本上防范銀行的風險。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產(chǎn)金融風險的關鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關的各項制度。
3、加強國家的宏觀調(diào)控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風險，引導房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產(chǎn)風險預警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。
5、建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制
針對新鄉(xiāng)目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻
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改革開放以來，隨著國家住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，得到了非常快速的發(fā)展。特別是1998年以來，金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面支持。目前，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要有以下特點：
一是對房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費的信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，20__年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。20__年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。在個人消費貸款中，個人住房貸款的占比高達75－97。
二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速明顯高于同期整個金融機構(gòu)貸款的增長速度。1998年至20__年，金融機構(gòu)全部人民幣貸款年均增長14.62，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款年均增長29.43，全部房地產(chǎn)貸款（包括個人住房貸款）年均增長44.35。由此可見，房地產(chǎn)貸款的年均增長速度大大超過同期其它貸款。
三是房地產(chǎn)信托融資發(fā)展較快，成為近期最為活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國信托業(yè)經(jīng)過清理整頓后，再次步入了快速發(fā)展的軌道，尤其引人注目的是房地產(chǎn)信托業(yè)務的蓬勃發(fā)展。20__年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元，占全部信托財產(chǎn)總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。20__年房地產(chǎn)信托繼續(xù)以較高的速度增長，全國房地產(chǎn)信托項目籌集資金超過50億元，比20__年翻了一番還多。
四是長期低利率政策促進了資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。自1996年以來，我國連續(xù)8次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機構(gòu)一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。低利率政策不僅減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息負擔，相應地提高了利潤，而且還增強了居民的購房能力，推動了房地產(chǎn)需求的增長。經(jīng)回歸分析，利率每下降1個百分點，同期國房景氣指數(shù)上升0.5個百分點。
（二）我國房地產(chǎn)金融市場還很不完善
我們必須看到，和發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場還存在發(fā)達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，為提供融資的金融機構(gòu)分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。此外，成熟市場經(jīng)濟國家經(jīng)過長期的實踐，已經(jīng)形成了比較完善的房地產(chǎn)金融市場體系，通常包括完整的房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)、功能和監(jiān)督管理框架。相比而言，我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
一是房地產(chǎn)融資渠道單一，風險集中。第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。
第二，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務時容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，為了競爭客戶，有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門坎，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快。再如，有的商業(yè)銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。同時，我國個人住房消費信貸的潛在違約風險不可小視。我國的個人住房信貸業(yè)務是最近三年才發(fā)展起來的，基數(shù)較小且發(fā)展較快，加之個人住房貸款期限很長，一些問題容易被掩蓋和忽視。再者，我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對借款人的資信狀況和還款行為進行充分嚴格的調(diào)查和監(jiān)控。
二是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場體系。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)和投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保險機構(gòu)還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，這些機構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。近兩年來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資的規(guī)模不斷擴大，截至20__年底，70多家房地產(chǎn)上市公司總市值約1500億元，但房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、抵押貸款證券化等其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，目前尚處于討論或者試點階段，還遠遠沒有成熟。
第三，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產(chǎn)金融市場缺乏良好的信用環(huán)境，企業(yè)的信用意識淡薄。這些都不利于房地產(chǎn)金融市場的健康 發(fā)展。
第四，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機構(gòu)無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風險管理的市場功能。
三是對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善。總體上說，房地產(chǎn)金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實踐中進一步探索和總結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。當然，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對外開放，促進了房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展，也在客觀上使得對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控難度加大。
二、加快發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持
（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠的長江實業(yè)，從1972年上市時的一個多億到20__年時已經(jīng)達到1300多億的凈資產(chǎn)，成為國際性的房地產(chǎn)企業(yè)。但考慮到我國的實際情況和《證券法》的相關規(guī)定，目前我國應鼓勵真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商通過上市融資。此外，針對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二板市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。現(xiàn)有的《公司法》對發(fā)行債券主體要求嚴格，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金和擔保條件等都有嚴格限制。此外，我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開發(fā)項目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負債表外的房地產(chǎn)項目債券。作為債券市場的一種創(chuàng)新形式，表外房地產(chǎn)項目（以房地產(chǎn)項目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負債表）有較大區(qū)別，風險不同，會計處理也不同。因此，在相關法律規(guī)定上，也應該做出明確的區(qū)別。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國有關住房貸款證券化的討論主要以建設銀行的表內(nèi)證券化和國家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機構(gòu)內(nèi)部實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門的運作機構(gòu)？這可以根據(jù)我國的國情作進一步的探討，但應該積極嘗試，不能總是停留在理論爭論上。
（二）加快完善房地產(chǎn)金融一級市場，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)金融二級市場發(fā)展
第一，要形成有規(guī)模、多元化、競爭性的房地產(chǎn)金融一級市場。一方面，有一定規(guī)模的一級市場，不僅能為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供充足的資金來源，而且也可以為建立和發(fā)展二級金融市場奠定基礎。美國的住房抵押貸款證券化產(chǎn)生于20世紀70年代，而商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場始于90年代早期。但早在20世紀70年代初期，在開展住房抵押貸款證券化以前，美國住房抵押貸款一級市場已達到相當?shù)囊?guī)模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級市場機構(gòu)有利于形成競爭性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國的房地產(chǎn)金融一級市場，主要由儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、房地產(chǎn)信托投資基金等構(gòu)成。因此，在我國目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機構(gòu)、擴大資金來源、拓展房地產(chǎn)金融一級市場的有效途徑、時機和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設房地產(chǎn)金融二級市場。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給眾多市場投資者的目的。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效地實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過美國聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且，由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。
（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介，完善房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等各種房地產(chǎn)金融機構(gòu)。一是要積極研究其他金融機構(gòu)（如保險公司、投資基金等）進入房地產(chǎn)市場的可行性。二是要鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機構(gòu)、擔保機構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險。
（四）積極培育專業(yè)化中介服務機構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場的支持服務體系
隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立和完善，社會分工將日趨細化，而金融機構(gòu)要在復雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并能夠贏得主動，離不開一套完善、高效的支持系統(tǒng)。當前，亟待解決的是信息支持系統(tǒng)，因為面對如此復雜多變的市場，企圖靠一家或幾家房地產(chǎn)金融機構(gòu)完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的，就成本而言也是十分不經(jīng)濟的。因此，有關各方要積極主動地營造一個良好的政策和法律環(huán)境，培育和發(fā)展獨立公正、規(guī)范運作、能夠適應現(xiàn)代金融運行要求的專業(yè)化市場中介服務機構(gòu)體系。
具體而言，一是要通過市場機制培育和發(fā)展一批有相當專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守的中介服務機構(gòu)，如信用評級、資產(chǎn)和項目評估、房地產(chǎn)和專業(yè)化工程項目咨詢等。二是政府有關部門也要根據(jù)市場發(fā)展的要求 ，建立和完善有關的咨詢、評估和服務機構(gòu)，在有關信息的采集、處理和等方面為市場提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務。只有充分發(fā)揮、積極利用這些專業(yè)機構(gòu)在市場信息挖掘和市場約束機制建設中的獨立性和專業(yè)化優(yōu)勢，才能有效地提高房地產(chǎn)金融機構(gòu)自身在從事房地產(chǎn)金融業(yè)務經(jīng)營中的風險分析和控制能力。三是要加快建立房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，推進交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化進程。
三、加強政策調(diào)控和引導，完善立法，促進房地產(chǎn)金融市場的健康、有序發(fā)展
（一）加強房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為
在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。借鑒八十年代初我國信貸較高地集中于加工工業(yè)（如冰箱、彩電、洗衣機等），以及九十年代初集中于房地產(chǎn)（如海南和北海的房地產(chǎn)泡沫）所產(chǎn)生的大量不良貸款等歷史教訓，應密切關注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。同時要繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風險的管理和防范。
（二）要制定相應的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
首先，監(jiān)管機構(gòu)要適應市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。其次，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風險預警預報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，引導房地產(chǎn)金融市場發(fā)育
我國房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合自身實踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)，負責有關房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
（四）要盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，為市場發(fā)展提供法律保障
目前，我國有關房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)還很不健全。主要表現(xiàn)在：一是立法層次不高，《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等法律有關房地產(chǎn)金融的配套法規(guī)不完備，目前尚以一些行政規(guī)章作為補充，法律效力低。二是相關的法律法規(guī)比較分散，系統(tǒng)性差。三是一些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實條件，需要進行調(diào)整和修訂。四是部分法律條款內(nèi)容抽象，缺乏可操作性。因此，應加快推進房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)的制定和完善。首先要加強對國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的研究和借鑒。其次要加快對現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)進行全面的清理，按照市場發(fā)展的實際情況和現(xiàn)實要求對有關法律進行修改和補充。三是對于具備條件，或者市場發(fā)展活躍、要求迫切的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關法律規(guī)范應盡早出臺。例如，有關產(chǎn)業(yè)基金的法律法規(guī)應盡快出臺，為房地產(chǎn)基金提供法律依據(jù)。
（五）密切關注房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，防范房地產(chǎn)金融風險
篇11
房地產(chǎn)金融主要是依托房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)展的金融服務，主要是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有金融產(chǎn)品的屬性，因而這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)勢必有著天然的聯(lián)系，特別是對我國來說，隨著房地產(chǎn)項目投資的不斷攀升，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的整體擴大，更加促進了金融行業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，以金融機構(gòu)的金融服務來吸引外部資金，以金融產(chǎn)品集聚的資金來為房地產(chǎn)開發(fā)提供資本金保障，成為房地產(chǎn)行業(yè)運作發(fā)展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產(chǎn)金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。
二、房地產(chǎn)金融的主要特點分析
房地產(chǎn)金融作為近年來新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長
房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。
（二）房地產(chǎn)金融額度一般要大一些
房地產(chǎn)項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實現(xiàn)，特別是房地S項目的土地成本、建設成本、設備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。
（三）房地產(chǎn)金融的風險相對較小一些
房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動產(chǎn)，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風險更加可控。
三、當前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題分析
（一）間接金融比例較大容易影響房地產(chǎn)金融的均衡發(fā)展
房地產(chǎn)金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結(jié)構(gòu)比例問題，很容易造成金融發(fā)展失衡，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會造成嚴重的不良影響。
（二）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新程度不夠
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新程度遠遠不夠，尤其是表現(xiàn)在金融產(chǎn)品種類方面，在房地產(chǎn)的股票類、債券類、信托類的金融產(chǎn)品方面開發(fā)不夠，尤其是對中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持不夠，造成了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的融資渠道仍然過于單調(diào)。
（三）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不夠健全
實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠穩(wěn)定發(fā)展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產(chǎn)金融的信貸、咨詢業(yè)務需要持續(xù)加強。
四、房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展的對策研究
（一）健全完善房地產(chǎn)金融體系
為了解決當前房地產(chǎn)金融領域存在的發(fā)展速度較慢，發(fā)展模式局限以及可持續(xù)不夠等問題，必須進一步完善房地產(chǎn)金融發(fā)展模式，改進提升金融體系質(zhì)量。在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展推動上，一方面，應該進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征信體系建設，并加強房地產(chǎn)抵押市場的規(guī)范化建設，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好的基礎。另一方面，應該為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新各種平臺和載體，同時健全完善相關的政策扶持、引導機制，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。特別是應該在多元化的房地產(chǎn)金融體系建設上作文章，豐富房地產(chǎn)融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產(chǎn)融資規(guī)模，確保間接性融資和直接融資結(jié)構(gòu)比例的合理化，保證房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定。
（二）充分發(fā)揮市場和政府在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的作用
對于房地產(chǎn)金融的發(fā)展，在市場管理上，應該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規(guī)范金融秩序，促進房地產(chǎn)金融持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展上制定相關措施，為房地產(chǎn)金融發(fā)展營造良好的外部空間。同時，應該進一步發(fā)揮好政府的引導作用，通過制定導向性創(chuàng)新性較強的政策，促進房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。此外，政府部門還應該注重做好有關的監(jiān)管，特別是確保房地產(chǎn)金融市場有關信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定有序發(fā)展。
（三）提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力
實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，最根本的還是要不斷結(jié)合市場的發(fā)展變化強化房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。比如，可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面創(chuàng)新，將房地產(chǎn)債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯(lián)網(wǎng)金融營銷方面創(chuàng)新，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關的金融服務。在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式方面創(chuàng)新，在項目初期進行眾籌，引入大眾投資者，節(jié)約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應鏈金融投資方面創(chuàng)新，由商業(yè)銀行牽頭，與產(chǎn)業(yè)各方共建供應鏈金融電子商務平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產(chǎn)品。在房地產(chǎn)投資信托模式方面創(chuàng)新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產(chǎn)項目，從而獲得信托收益。
（四）加強對房地產(chǎn)金融風險的控制管理
在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，必須重視金融風險所造成的風險問題，加強對風險的防范。首先，應該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風險等一系列的措施，對金融風險進行分散和轉(zhuǎn)移。其次，應該加強房地產(chǎn)金融風險預警機制的建設，并充分運用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，加強對房地產(chǎn)以及金融市場有關信息數(shù)據(jù)的分析處理，防范房地產(chǎn)金融市場風險問題。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)金融無論是對金融行業(yè)還是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著重要的影響。鞏固房地產(chǎn)金融的發(fā)展基礎，強化房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)行業(yè)的保障能力，必須緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，并注重房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量提升，不斷提高房地產(chǎn)金融發(fā)展的多元化水平，進而促進實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
篇12
文獻標識碼:A
改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升、城市化進程的推進和住房制度改革的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,逐漸成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對我國國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展起到了重要作用。
一、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風險
房地產(chǎn)金融指的是發(fā)生在房地產(chǎn)領域中的貨幣資金的融通,即通過各種信用方式、手段及工具,有效地組織和調(diào)劑房地產(chǎn)領域中貨幣資金的運動。房地產(chǎn)金融風險是指金融機構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料因素的影響,使金融機構(gòu)的實際收益與預期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平勢頭強勁,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。隨著我國經(jīng)濟實力的增強和城市化進程的推進,住房需求的大幅增加,導致房價的高漲,這是合理的一面。但也存在著非理性因素:我國房價過高;外資大量涌入;商業(yè)銀行和金融機構(gòu)聚集了大量的金融風險;房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴;信用機制不健全。總之,等使得我國房地產(chǎn)市場潛藏的金融風險不容忽略。
(一)住房價格上漲過快,超越居民消費能力。近年來,我國房地產(chǎn)市場進入繁榮期,各地房價開始顯著上漲。同時相對于房價的漲速而言。我國居民的年均收入增長遠遠不及。如果按世界銀行的標準,房價超過戶均年收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。而我國,某些城市房價與年家庭收入的比值高達30倍以上。因此一旦我國的宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生改變,經(jīng)濟增長放緩,房地產(chǎn)價格就會下降,給個人和金融機構(gòu)帶來巨大損失。
(二)外資大量涌入,導致房地產(chǎn)市場泡沫嚴重。自2005年匯率改革以來,人民幣升值速度加快,大量外資隨之涌入國內(nèi)資本市場。房地產(chǎn)市場憑借其先天優(yōu)勢,成為了吸收這些資本的最主要的渠道之一。逐利資本大量涌入我國房地產(chǎn)市場,不僅給我國的宏觀調(diào)控和金融穩(wěn)定帶來消極影響,還直接導致了流動性過剩問題,使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫,加大了金融風險。泡沫隨著房價的攀升持續(xù)膨脹,而一旦這些資本大量撤出,將使我國房市急劇降溫,泡沫破滅,進而引發(fā)金融危機。
(三)我國住房抵押貸款證券化剛剛起步,風險還是主要積聚在銀行。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,我國房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模日益擴大。雖然我國自2005年開始以建行為試點單位開始了抵押貸款證券化的實踐與探索,但我國資本市場發(fā)展還處于初級階段,證券化的配套法律制度也有待進一步完善,所以我國正式實施住房抵押貸款證券化還有很長的路要走。
(四)房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴。住房企業(yè)的資金來源渠道比較窄,資金大部分都來自銀行貸款。同時中國統(tǒng)計局所列的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源也從2004年的6項減少到了4項。2004年的六項資金來有:(1)國家預算內(nèi)資金;(2)國內(nèi)貸款;(3)債券;(4)外資;(5)自籌資金;(6)其他資金來源。到了2005年,債券這一項減少了,到2006年,國家預算內(nèi)資金也取消了,到現(xiàn)在就剩下4項來源。
(五)信用機制不健全,對住房抵押貸款風險的有效監(jiān)管不足。我國還未建立起完善的個人信用記錄和個人信用評價體系,給商業(yè)銀行的抵押貸款監(jiān)管工作造成了很大困難。
三、對我國房地產(chǎn)金融未來研究方向的建議
(一)要努力完善房地產(chǎn)金融市場,加強風險防范體系的管理。對于房地產(chǎn)金融市場的完善,要從我國實際出發(fā)。借鑒國際房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗和教訓,繼續(xù)推進改革和創(chuàng)新,加強監(jiān)管,注意新風險的產(chǎn)生。當前國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險防范能力不足,金融機構(gòu)的治理結(jié)構(gòu)、管理水平以及經(jīng)營管理者的知識和經(jīng)驗等方面的制約是主要原因。
篇13
1房地產(chǎn)金融風險形成的原因
1.1房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理
我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比，呈現(xiàn)出以下特點：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標準的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后,同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
1.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢
目前，我國政府對房地產(chǎn)金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構(gòu)業(yè)務經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國,房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產(chǎn)消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業(yè)務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
1.3房地產(chǎn)金融法制建設滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善
目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設滯后。雖然已出臺了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進一步健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也亟待制定。
1.4房地產(chǎn)金融運作效率低, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理
由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領域的流動，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟適用住房建設投入不足，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實質(zhì)上是一個準金融行業(yè)。中國房地產(chǎn)市場近二十年的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關政策變動密不可分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產(chǎn)市場癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風險,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。
2防范房地產(chǎn)金融風險的建議
2.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買, 二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
2.2加強國家的宏觀調(diào)控和引導, 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產(chǎn)金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。
2.3加強風險防范制度的環(huán)境建設
房地產(chǎn)金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對其實行風險監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應現(xiàn)時金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會、審計、房管、行業(yè)協(xié)會在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。
2.4建立個人及企業(yè)信用制度
我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟利益和法律責任約束。在發(fā)達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。
綜上所述，我國一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場體系建設，房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經(jīng)全面開放，房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場一定會步入一個快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。
