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我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。

2. 認真選擇好房地產投資的類型

在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業用房

商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。

2.3辦公樓

隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。

其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。

開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于

轉貼于

能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。

3. 選擇好開發項目的基地

開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。

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隨著近年來我國對房地產行業實施限購、限貸等調控政策的力度不斷加大，房地產市場已由賣方市場向買方市場轉變，企業的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產企業必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。

房地產開發涉及產業鏈條長，在開發過程中，需要與行業主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構發生業務關系，內部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發生關聯時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優勢對房地產企業的生存、發展具有重要意義。

2.流程管理的定義

流程管理是一種以規范化的業務流程為中心，以持續提高組織績效為目的，實現跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質量與效率測評、流程優化等。房地產開發的業務流程管理系統必須根據企業需求和房地產開發的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優化提高工作效率，通過制度或規范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現管理復制。

3.房地產開發流程管理實施要點

3.1 房地產開發流程管理的目的

流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發的物業以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業績效的目的。應該依據房地產開發企業不同的發展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業務或單位流程的改善目標。

按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：

（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執行層之間信息暢通；

（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發現問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；

（3）監控：找到監測點，監控流程績效；

（4）監督：便于上級對工作的監督；

（5）優化：不斷改善工作，提升工作效率。

這5種目的，房地產開發企業需要根據自身發展階段和遇到的具體問題而有所側重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優化。

3.2 房地產開發流程管理框架

房地產開發流程管理要以價值鏈為基礎、以業務流程為主線。

房地產業務流程是指以面向顧客直接產生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關系管理七大環節展開設計，這七大環節基本涵蓋了房地產開發全過程。

圍繞主業務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監控管理。

橫向結構上采用 PDCA 管理循環構建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規范和標準也作為流程管理的內容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。

3.3 房地產企業流程管理的實施步驟

（1）組織流程調研，確定流程梳理范圍

1）明確流程的目標及關鍵成功因素

2）畫出流程圖

3）描述各環節規范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據

（2）流程優化（以顧問團隊為主，內部團隊確認）

前提：實現流程描述，利用流程管理工具流程優化，優化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據。

（3）流程再造

由于流程是一系列邏輯相關的活動的結合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現重組：

（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；

（2）把多個工作合并成一個；

（3）用連續的處理取代需要停頓的工作；

（4）調整資源消滅流程瓶頸

（5）實行并行工程；

（6）使企業支持活動和管理活動成為客戶創造價值的流程驅動；

（7）把自己的流程通過合作或外包或將流程引入便于控制協調等方式。

芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產流程再造的參考：

流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構；設定改造流程的出發點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。

流程再造第二階段，現狀分析。分為五個子步驟：組織外部環境分析；客戶滿意度調查；現行流程狀態分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。

流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。

流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。

流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。

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一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻

1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007(3).

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Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，根據比準價格確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

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房地產開發；可行性分析；售價預測方法

近幾年房地產已逐漸成為人們最關心的產業，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預測產生了興趣，然而專業人士對房地產開發可行性分析中售價預測具有和準確的眼光和專業的方法，從各個因素進行預測分析，保證投資的回報率和一定標準的收益率。

一、從房地產開發區域的周圍環境因素進行預測分析

房地產開發的首要步驟是征地，區域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發的住宅區或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業的預算主要依靠對開發地周圍環境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數數量多流動次數多的區域，其房價水平相對比較高，因為占據良好的經濟貿易環境，為實現經營目的創造了良好的條件。而對于住宅區來說，周圍交通、醫療、教育和自然環境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環境，在很大程度上是選擇自己的生活質量和滿足內心對生活的追求。其中教育因素在現在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產開發可行性分析過程中對售價進行預測時房地產開發區域的周圍環境，尤其是交通、教育和醫療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎方法。

二、從房地產開發區域的資金投入因素進行預測分析

房地產行業在整個經濟行業中都屬于高投入的行業，在投資運作前期，房地產開發所進行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進行資金的周轉，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標。所以在房地產開發可行性分析過程中，售價的預測需要運用資金投入這個因素來進行。房地產的資金投入需要從征地費、搬遷安置費、補償費、開發費、資金投入利息費、以及開發過程中的各項稅費等投入進行考慮。這些費用顧名思義，是在房地產開發的各個步驟出現的費用支出。需要解釋的是搬遷安置費和補償費是在開發過程中，對拆遷居民進行的補償或應有的福利，在這一方面根據居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補償不滿意的居民而言進行的費用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產開發商會依靠一定的公關手段對這筆費用進行縮減，以減少整個開發過程中的投入，達到企業增加回報率的投資經營目標。從專業的角度看，房地產開發可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進行房價預測的重要方法。

三、從房地產開發區域的收益回報率因素進行預測分析

房地產投資經營的目的是創造更高的經濟效益，獲取更高的利潤，從實質上看，房地產商或企業投資房地產并進行開發的動力是高額的利潤。房地產開發的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因為這兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業和發昂地產開發商可以根據自己的利潤目標或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區間，并根據銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進行價格調節，從這個角度看，投資企業或房地產商在自身的資料范圍內能夠大概預測自己開發的商品房價位，為達到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產市場，房地產投資商會根據實際銷售情況將價格進行提高或偶爾降低的調整，保證利潤率達到既定的銷售收入目標。所以在房地產商實際操作運行過程中，可以根據自己的資料整合或市場調查來制定收益率目標，并根據自己的投資目標在房地產開發可行性分析中預測商品房的售價。

四、結論

房地產開發的可行性分析需要對各個因素進行調查和分析，并需要專業的知識和理論對資料進行數據統計和數據分析，得到最后的預測結果來知道企業或投資商的投資意向，這些專業的方法還需要結合房地產開發行業的基本特點，考慮經濟、政治政策、消費者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項目進行透徹地研究，掌握準確資料，為房地產可行性分析中進行的售價預測分析做貢獻。事實上，售價預測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結論就不盡不同，不管運用什么方法都要做到實事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產開發中售價預測準確性發揮作用。

參考文獻：

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一、作業成本法在房地產開發中的應用

（一）準確核算開發成本。

現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。具體步驟如下：一是根據房地產企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；二是針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項作業成本費用，并分配記入各開發產品成本。計算公式為：某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量；間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量，將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發產品的成本。

（二）流程再造。

房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈，并對作業進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈，保證每項必要作業都以最高效率完成，保證企業的競爭優勢，改善成本構成和提高作業的質量及效率，打造企業核心競爭力。房地產開發流程再造的步驟如下：一是繪制現有開發流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實施結果；五是進行下一個問題的解決；六是進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發流程更精練，各環節自然銜接，運轉自如。

（三）作業分析。

對房地產開發企業流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業進行分析，即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業間的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，無重疊現象。

二、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

（一）考慮房地產企業自身情況。

我國房產行業與先進制造行業相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始，逐步推進，發現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發流程，同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

（二）準確成本追溯與分配。

ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。

（三）注意重要性原則

房產企業間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

（四）要在房地產企業中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

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2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產全程策劃的內涵

（1）土地價值研判

（2）概念設計

（3）視覺設計

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質量、成本、工期控制

（7）物業管理、售后服務

（8）品牌培植與運用

房地產項目的選擇與論證

──房地產項目發展策劃的內容與方法

一、對房地產項目選擇與論證認識的誤區

誤區一：房地產開發經營的簡單化、概念化

誤區二：房地產后期營銷、廣告萬能化

誤區三：房地產項目選擇與論證的形式化

以上認識的誤區，導致眾多開發企業不重視開發項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業無一套系統的開發模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產開發的基本特性認識項目選擇與論證的重要性

1、房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業。

(1)房地產開發需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風險；

(2)由于開發周期長，開發者需要預計市場變化，開發條件變化所產生的風險程度；

(3)開發商要衡量自身承受風險的能力與限度。

一項成功的地產發展項目，可以換來高額或穩定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。

2、房地產項目開局的好壞是項目成敗的關鍵所在。

(1)房地產開發前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當，前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產開發具有很強的地域性和產品差異性。

(1)一方水土養一方人，任何成功的開發經驗都必須與當地的開發條件與市場狀況相適應；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發展是極具創意和面對市場挑戰的。

因此，缺乏前期對項目市場與開發專業的研究論證工作，任何人都不能輕談對發展項目有勝的把握。

4、房地產開發具有很強的系統性和時序性。

房地產開發是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發企業普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產開發項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發投資成敗的關鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細可行性研究（發展策劃）

f、公司的決策與實施

四、房地產開發項目的論證（可行性研究或發展策劃）

1、概念：房地產開發項目的論證是在項目投資決策之前或初步決策之后對擬開發的項目進行全面、系統的研究和分析，運用已有的經驗和專業的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發的機會性論證

指在規劃參數尚未獲得政府批準的前提下，以經驗為主，按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標、開發成果指標和項目的特點，就其開發的市場機會、開發條件、投資效果和可能出現的市場、技術、經濟問題進行研究論證。

(2)項目投資開發的詳細論證

指在規劃、開發的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術經濟指標問題，還要確定開發、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產經驗與專業的系統性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環境是怎樣的

主要了解項目所在地區的政治、經濟、文化、地理地貌，當地居民生活特性、風俗習慣及城市規劃、整體房地產狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環境是怎樣的

了解企業的環境、開發經營能力，競爭對手的狀況所在區域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規劃建設要求，項目參與各方的狀況與優勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案

投資建設成本的估算，從管理角度向項目開發提建議。

(5)項目開發分期與樓價的初步設定，項目投資與效益測定

(6)項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規劃設計必須前期介入，強調市場為先導的同時又應注意兩者相適應。

2、項目定位以市場調查為依據，但關鍵在于對市場表象有質的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。

4、開發者的能力與素質是決定項目后期成敗的關鍵。

5、既要借鑒成功項目的經驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。

六、房地產項目發展策劃的工作理念簡介

房地產項目發展策劃的工作理念

1、服務性質：輔助決策

2、對客戶的適應性：滿足需求引導需求發掘需求

3、服務的目標：

(1)建立能夠達致利潤最大化的發展模式

(2)建立資金運用的最優化策劃方案

七、最佳的服務過程：全程參與（前期發展研究過程參與營銷培訓與監測）

八、前期發展研究的主要服務模塊：

1、項目的區位價值評估；

2、項目地塊的開發價值評估；

3、重要宏觀經濟指標的監控與分析；

4、微觀房地產市場評估（主要細分市場和區域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發模式的選?。毞质袌龅娜笨诜治?，技術經濟指標對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業管理的要求；

9、規劃建筑設計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

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Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。 1 房地產開發項目管理的作用和意義 1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險 房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。 1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理 房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。 1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理 項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。 2 房地產開發項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分 房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2房地產開發項目成本管理不及時 目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

2.3工程建設完成后質量難保證

由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3 房地產開發項目管理的具體措施

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1、房地產開發工程管理重要性分析研究

隨著我國社會的高速發展，房地產開發工程管理工作是企業的重點之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。

2、房地產開發工程管理工作主要幾點分析研究

2.1 房地產開發工程管理的基礎及開發

隨著企業綜合管理水平的提升，房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業以較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。因此，現代房地產發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理，保障房地產開發工程順利進行。

2.2 以市場需求為導向進行房地產規劃、設計管理工作

隨著我國經濟的發展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。

2.3 以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展

根據企業分包的過程中對現代房地產的發展的影響，房地產開發企業的項目管理部門必須重視綜合協調工作的開展，以施工單位，分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協調工程項目管理工作，確保房地產開發項目的順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效濟效益。

2.4 注重房地產開發工程的質量管理即房地產開發企業生存與發展的根本

在現代社會人民生活中，房地產是人們經濟性能中的一個重要比例，其工程質量關系到業主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質量，作為

房地產企業項目開發企業即工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中對質量監督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。

3、如何加強房地產開發工程資金的控制、管理，從而保障企業的經濟利益

房地產商在房地產項目開發中，完善的資金管理與控制系統是保證房地產開發項目和資金管理控制的關鍵，其關系到對房地產開發企業的資金的合理使用和管理，關系到房地產開發企業項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現代房地產開發企業管理的關鍵。房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。

4、結束語

綜上所述，隨著我國通過行政干預手段對房地產市場的控制，房地產的發展在回歸理性的同時也受到了一定的限制。房地產工程項目由于本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要建設單位、設計單位、造價咨詢單位、監理單位、施工單位和后期的物業管理單位等多家單位各自承擔自身的工作內容，完成各自的工作任務，共同構建房地產項目管理的完整體系，現代房地產開發工程的管理工作是房地產開發企業管理工作的重點，其關系到企業的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以完善的開發管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業的經濟效益、保障工程施工質量、運用房地產工程管理的方法和切實有效的管理措施、對整個工程建設所有工作的系統運動過程進行計劃、組織、協調、監督和控制，以保證整個項目質量、工期、投資效益目標的實現。

參考文獻：

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在房地產項目中，開發項目的管理是具有關鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復雜的系統性管理工作，工程的管理存在建設的每一個部分。若房地產開發項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產工程的質量。

一、房地產開發項目工程管理概述

（1）房地產開發項目工程管理的重要意義

①由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。②房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。③房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產開發項目工程管理的具體內容

房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。

2）房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。

3）房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理的現狀

目前部分房地產開發項目工程管理存在的現狀有:房地產開發項目工程管理的體制尚未健全、房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足、房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制，如圖1所示。

圖1 房地產開發項目工程管理存在的現狀

（1）房地產開發項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。

（2）房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足

許多的房地產開發公司通常情況下都將關注的焦點過多集中在所開發的地塊位置、周邊配套設施以及商業環境上面，缺乏工程前期調研準備工作，對技術資料掌握也不是很充足。另外，開發商對工程管理工作了解的不多，導致開發商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設計時沒有充分的依據，也無法進行項目管理的預測以及控制團。同時也致使開發單位不能很好的了解和掌握城市相關信息，在一定程度上給業主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制

在房地產開發項目的工程管理中，質量管理是較為關鍵的一個環節，但是通常會存在工作人員責任不明確，無法將責任與質量相掛鉤的問題，一旦出現質量問題無法及時找出具體的責任人，久而久之導致工作人員的責任感逐漸淡薄，影響總體的工程質量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應的獎勵，嚴重的降低工作人員的工作積極性，從而導致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強房地產開發項目工程管理的措施

基于以上大部分房地產開發項目工程管理中目前的現狀，并結合我們具體的房地產開發項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區“歐洲花園”商品房開發項目、銀湖碧苑商品房開發項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產開發項目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產開發項目工程管理的體制

房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

（2）加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作

要優化房地產開發項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準備工作，其中包括設計階段與規劃階段的準備工作，在設計階段應該充分重視并規劃設計，將市場的需求作為出發點，綜合考慮生態、經濟、性能等多個方面的設計，全方位協調與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習。除此之外，同設計單位加強聯系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態管理系統。同時也要結合具

體實際情況，遵循預算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責任和獎懲機制

房地產開發項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應有效的工程管理責任制，將具體責任落實到負責人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標準以及明了的獎懲機制，做到準確、客觀的將責任制的工程管理推行到底，強化責任和明確分工，并使工作人員得到相應的獎勵和懲罰。最后，加強建設項目的施工管理，充分的調動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創造性。

結語

綜上所述，作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。

參考文獻

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一、作業成本法概述

作業成本法簡稱ABC法,是以作業作為間接費用分配的基礎,以作業為中心,通過對作業成本的確認和計量,對所有作業活動跟蹤反映,消除“不增值作業”,改進“可增值作業”,從成本產生的源頭入手,分析成本發生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業,作業消耗資源,根據生產費用發生的原因匯集到作業,并計算出作業成本,再按產品生產所消耗的作業量,將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性,而不論其與產出是否直接相關,就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產品有益的支出,就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制,克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前,作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業成本法在房地產開發中的應用

房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用,主要體現在以下三個方面:

1、準確核算開發成本?，F行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總,按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中,具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點,以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業,建立作業中心,確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景,結合開發實際,找出各項成本動因,是成功實施作業成本法關鍵的一步,并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業成本費用,并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量,將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發產品的成本。

2、流程再造。房地產業和其他行業相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統,通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動,完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業細分為增值作業和不增值作業,對于不增值和低效作業,房地產企業應在開發過程中予以剔除,橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈,并對作業進行聯系、整合、選擇等處理,協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈,保證每項必要作業都以最高效率完成,保證企業的競爭優勢,改善成本構成和提高作業的質量及效率,打造企業核心競爭力。

房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產開發流程更精練,各環節自然銜接,運轉自如。通過流程優化重組,結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監督,提高房地產開發流程的運轉效率。

3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業進行分析,即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業的有效性和增值性,以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講,對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產開發過程中,作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源,對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業間的綜合分析,保證各作業中心能合理銜接,無重疊現象。這樣,整個作業鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。

因此,作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優化已經形成的作業鏈,降低房地產企業開發成本。

三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:

1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比,其運用先進科學技術的領域并不是很突出,因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此,各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P鍵作業中心開始,逐步推進,發現實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產開發流程,同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系,仍將間接成本分配給無關聯的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數據本身的花費有多有少,應依據重要性原則,選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產企業中成功實施ABC法,還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

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一、城市規劃和房地產開發之間的關系

城市規劃通過制定出相應方案來對城市用地進行合理有序的規劃控制，而房地產開發是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設的不同階段，都是為城市服務、滿足人們需要。但是城市規劃是“領頭人”，它指導控制著房地產的開發，城市規劃所設計的方案都是為房地產開發準備的，是要房地產開發來實現的，所以二者之間密不可分，并且相互聯系、相互作用著[2]。

房地產行業算是一種城市形態的行業，它的興起、發展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業、城市化的迅速發展而發展的，所以城市的發展程度決定了房地產行業的發展。但我國的房地產行業起步比較晚，基礎性也較差，與城市的發展不太協調。體現在長期的滯后、短期的過熱，即使經過了一些措施的調整，但還是存在著一些不協調的問題，如何才能讓城市規劃和房地產開發協調發展，就成了人們最關注、最急切解決的問題。

二、城市規劃在房地產開發中的指導作用

房地產的開發是城市建設的重要組成部分，尤其是商品房的建設，這些都得在開發建設之前受城市規劃的指導，是城市規劃中很重要的一部分。不同層次的房地產的規劃也是不同的，但無論是總體、分區、控制等規劃，都是詳細規劃中的一部分，而且各個不同的規劃，對房地產的指導作用力度也是不同的。這種指導作用表現在：可以事先為房地產商指明哪塊地是可以開發使用的；可以為房地產開發商提供開發的規模、步驟等；還可以為房地產開發商根據周邊的環境，安排配套設施，使房地產有序的進行下去。尤其是分區規劃的指導作用更是非常的具體，可以為開發商確定房地產開發中各個區域的劃分，確定各區的用地范圍和人口數量；還可以指明各個區的建筑及用地的容量控制指標，建筑間距；還可以指出各塊地所要建設的房子的體量、色彩、體形等要求。所以說城市規劃在房地產中的指導作用發揮的很廣泛，給房地產開發帶來很多的方便，為開發商也解決了一些實際問題。有了總體規劃和詳細規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，而且是符合實際的、有根據的，它們之間聯系也是密不可分的[3]。所以城市規劃是城市建設的指導者，又是房地產開發的基礎，而房地產開發是城市規劃的有效的實施過程，只有在詳盡的城市規劃指導下才能可持續發展，他們共同發展才能提高城市建設的發展。

三、城市規劃在房地產開發中的調控作用

城市規劃在房地產開發方面的調控是多方面的、長期的任務，也是經常性的任務，但是目前城市規劃在房地產開發中，還是有幾個方面是需要加強調控的力度的：

（5）控制商品房的開發。20世紀90年代初，隨著房地產行業的迅速發展，很多地區都積壓了大量的商品房，空置商品房的占地面積也大幅度的增加，可是各地在建商品房的規模仍很大。我國是處于人多地少的狀態，土地的后備資源也是極為有限的，我國現在富裕家庭都是擁有幾套甚至幾棟豪宅的，富裕攀比的現象也極為嚴重，這就使我國的土地供應量短缺，不符合我國的國情，這就需要我們共同來節約用地，減少商品房的空置率，一戶人家一個房子就夠了[4]?？梢?，控制商品房的開發總體規模是勢在必行了，這就需要城市的合理規劃來控制商品房的開發。

（6）控制土地供應量。要想加強城市規劃在房地產中的調控作用，那么在控制土地的供應量方面，要做到堅持城鄉建設的指導思想，在城市建設中要走內涵和外延發展相結合、以內涵為主的道路，嚴格控制土地的供應總量；要加強城市建設的綜合調控，城市的建設用地很多，如大學城、科技園區、工業園區、度假村等都要納入城市建設用地中，進行統一的規劃，統一管理[5]。不能將幾十平方公里和幾百平方公里的建設用地，不作為城市用地的范圍，要納入人均用地指標中并加以控制；要嚴格控制房地產在建設規模和用地規模上，要防止盲目擴大城市占地面積規模和建設規模的現象發生；還需要國家的相關部門嚴格按照國家的法律、法規，對占用耕地、違規批地占地的行為要進行嚴格處理。城市規劃在房地產調控作用中，要嚴格控制土地的供應量。

四、城市規劃對房地產開發的管制作用

在我國有明確的城市規劃相關的法律法規—《城鄉規劃法》，其中規定了“制定和實施城鄉規劃，在規劃區內進行建設活動，必須遵守本法”、“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃”，它具體地說就是城市用地的性質、面積、建設工程的總特征都要必須接受城市規劃的管理，這就為了避免房地產開發商如果沒有相關的制度監督、管理、限制的話，就會發生過度開發、隨意開發的現象，從而忽視了公眾的利益，給城市帶來傷害，所以城市規劃對房地產開發的管制作用是很必要的[6]。

五、城市規劃在房地產開發中的影響

首先，城市規劃對房地產開發有著很多方面的影響，根據房地產開發和城市規劃的種種關系，還有城市規劃對房地產開發的引導和調控，就可以很好的看出，影響是很大的，城市規劃規定的發展規模影響了房地產開發的總量，房地產能開發多少用地是必須要符合城市規劃的預期制定的規模，才能實現市場的均衡性。并且城市規劃分布區域和用地的發展方向，房地產也是依靠這個來建筑的。而且實踐也證明了經過城市規劃的房地產，在開發中都會受到政府政策的支持，也只有這樣才能避免政策風險，取得很好的經濟效益。城市規劃的內容還有確定用地性質、完善用地結構等，這些在房地產開發中都起著引導發展的作用，根據不同的用地程度，來確定開發建筑的種種，從而保證了城市環境和城市景觀的優美和諧。

其次，城市規劃可以通過地價來影響到房地產開發的效益水平。決定城市用地價格的高低是通過城市的性質、土地配置的程度、城市建設的總量、還有用地功能布局等都影響著地價的高低水平。而這些因素都是由城市規劃來決定的，它在一定期間內的發展規模，確定了房地產供需狀況，不同性質的土地價格相差也較大，也決定了房地產的價格高低，直接影響到房地產開商的投入收益。

最后，城市規劃可以很好地促進和指導房地產開發的有序進行。城市規劃是需要很長時間針對城市的特點制定出的方案，是對未來城市建設的前瞻性和指導性，也為房地產開發帶來了大量的信息，讓房地產開發商可以有根據、有目標地選擇合適的地段和開發方案進行合理地開發建設，正是這些合理透明的信息，促使房地產開發商形成了理性的投資預期，促進了房地產開發業的理性發展。

結論：

城市規劃可以從總體上對房地產的開發和建設進行最直接、最有效的調控，對城市的開發和建設也進行了有序的安排，而房地產作為城市規劃的實施執行者，是在追求個人經濟利益最大化時，實現著城市的規劃，提高城市的綜合經濟能力。并且房地產以其自身的缺陷，也為城市規劃調控提供了理論依據。所以城市規劃和房地產開發之間是相互補充、相互促進、相輔相成的關系，也只有二者共同發展，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標。

參考文獻

[1] 潘京蘭. 城市規劃與房地產開發關系的研究[Z]. 中國河南鄭州: 2010637-639.

[2] 王琳. 試論城市規劃和房地產開發的協調發展[J]. 山西建筑. 2011(2): 253-255.

[3] 沈萍. 科學發展觀理念下的城市規劃與房地產開發和諧發展辨析[J]. 中國經貿導刊. 2009(21): 56.