引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)投資利弊范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

房價(jià)無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價(jià)，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實(shí)是一個(gè)不利消息。客觀來說，我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批，同時(shí)存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的計(jì)量方法

新會計(jì)準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法，成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但不可以計(jì)提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)

房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價(jià)值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租，該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。

企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會員費(fèi)（房租可打折）、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時(shí)，有效降低了公司的稅負(fù)。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻(xiàn)：

篇2

（1）符合下列情況之一的，合營方不應(yīng)確認(rèn)該類交易的損益：與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有轉(zhuǎn)移給合營企業(yè)；投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無法可靠計(jì)量；投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價(jià)值1700萬元。假定該項(xiàng)投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計(jì)分錄。

【答案】

借：固定資產(chǎn)清理 1600

累計(jì)折舊 400

貸：固定資產(chǎn) 2000

借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 1600

貸：固定資產(chǎn)清理 1600

（2）合營方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并且投出資產(chǎn)留給合營企業(yè)使用的，應(yīng)在該項(xiàng)交易中確認(rèn)歸屬于合營企業(yè)其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的，合營方應(yīng)當(dāng)全額確認(rèn)該部分損失。

【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，該廠房的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為300萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現(xiàn)金出資。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丁公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。

要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額600萬元（1900-1300）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 1300

累計(jì)折舊 300

貸：固定資產(chǎn) 1600

借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 1900

貸：固定資產(chǎn)清理 1900

借：固定資產(chǎn)清理 600

貸：營業(yè)外收入 600

2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。

2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）

借：長期股權(quán)投資——丁公司（損益調(diào)整） 93.1

貸：投資收益 93.1

2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

借：營業(yè)外收入 228（600×38%）

貸：投資收益 228

（3）在投出非貨幣性資產(chǎn)的過程中，合營方除了取得合營企業(yè)長期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該項(xiàng)交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。

【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，出資時(shí)該廠房的原價(jià)為1200萬元，累計(jì)折舊為320萬元，公允價(jià)值為1000萬元，未計(jì)提減值；乙公司以900萬元的現(xiàn)金出資，另支付甲公司50萬元現(xiàn)金。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丙公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。

要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理：

甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額120萬元（1000-880）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 880

累計(jì)折舊 320

貸：固定資產(chǎn) 1200

借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 950

銀行存款 50

貸：固定資產(chǎn)清理 1000

借：固定資產(chǎn)清理 120

貸：營業(yè)外收入 120

由于在此項(xiàng)交易中，甲公司收取50萬元現(xiàn)金，上述利得中包含收取的50萬元現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時(shí)固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。

2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）

借：長期股權(quán)投資——丙公司（損益調(diào)整） 347.28

貸：投資收益 347.28

2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

借：營業(yè)外收入 57（114×50%）

貸：投資收益 57

【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（機(jī)器）出資，該機(jī)器的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為400萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值；乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資，各投資1550萬元。

假定甲公司需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務(wù)處理如下：

甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，對丁公司的投資長期股權(quán)投資成本為1900萬元，投出機(jī)器的賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認(rèn)損益（利得）。

借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 19000000

貸：固定資產(chǎn)清理 19000000

借：固定資產(chǎn)清理 12000000

累計(jì)折舊 4000000

貸：固定資產(chǎn) 16000000

借：固定資產(chǎn)清理 7000000

貸：營業(yè)外收入 7000000

甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對于上述投資所產(chǎn)生的利得，僅能夠確認(rèn)歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下抵消分錄：

借：營業(yè)外收入 2660000

貸：長期股權(quán)投資——丁公司 2660000

上述在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理，也可以比照權(quán)益法下順流交易對未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進(jìn)行處理的原則。假定丁公司投資當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤為零，甲公司在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下處理：

1）甲公司個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表上按照權(quán)益法確認(rèn)投資收益時(shí)，對于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理，因丁公司設(shè)立當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)凈利潤為零，在確認(rèn)投資收益時(shí)，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)確認(rèn)的投資損益。

應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）

借：投資收益 2660000

貸：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000

2）甲公司在其編制的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對上述未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整：

借：營業(yè)外收入 2660000

貸：投資收益 2660000

未來期間，該項(xiàng)投入丁公司的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí)，前期投資時(shí)產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計(jì)算確認(rèn)投資收益時(shí)作為內(nèi)部交易損益進(jìn)行后續(xù)處理。

參考文獻(xiàn)

篇3

“大理將加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)持發(fā)展多元化的房地產(chǎn)業(yè)?！痹绺本珠L說，大理將以海東大開發(fā)和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉(xiāng)旅游、劍川文化生態(tài)旅游等六大重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加大招商引資力度，切實(shí)做好旅游、文化、休閑、運(yùn)動、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資工作。同時(shí)，深入挖掘大理得天獨(dú)厚的自然資源和旅游資源優(yōu)勢，依托海東山地城市建設(shè)和旅游二次創(chuàng)業(yè)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展。

轉(zhuǎn)型升級成就大理旅游的跨越式發(fā)展

云南大理有著深厚的歷史底蘊(yùn)、人文風(fēng)情和獨(dú)特的自然風(fēng)光。對于云南旅游而言，大理既是熱點(diǎn)，又是發(fā)展的重點(diǎn)，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規(guī)劃下，大理旅游發(fā)展迎來新的契機(jī)。特別是，云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的“省策”對于大理旅游轉(zhuǎn)型升級，以及以旅游來體現(xiàn)的“幸福大理”建設(shè)的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時(shí)光。

大理州上半年旅游業(yè)總收入增長48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進(jìn)旅游二次創(chuàng)業(yè)，加快旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)的大跨越、大發(fā)展，為全州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。據(jù)介紹，“十一五”期間，大理全州累計(jì)接待國內(nèi)旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業(yè)總收入403.85億元。2011年，接待國內(nèi)外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業(yè)總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內(nèi)外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業(yè)總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級飯店、43家旅行社、20個(gè)A級景區(qū)、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經(jīng)營單位，旅游直接從業(yè)人員5萬人，間接從業(yè)人員達(dá)20萬人。

在大理旅游進(jìn)入“十二五”時(shí)期后，2012年旅游呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的現(xiàn)狀。在這樣的背景下，大理州結(jié)合實(shí)際，制訂了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)“五年計(jì)劃”。大理州旅游發(fā)展管理委員會規(guī)劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時(shí)期，大理州將按照突出特色、項(xiàng)目帶動、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、融合發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“兩個(gè)倍增”、“兩個(gè)跨越”，打造“四個(gè)示范區(qū)”（兩個(gè)倍增：到2015年，力爭全州旅游業(yè)總收入達(dá)300億元，海外游客達(dá)100萬人次。兩個(gè)跨越：實(shí)現(xiàn)以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會展旅游多元發(fā)展的新跨越，實(shí)現(xiàn)由國內(nèi)重點(diǎn)旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設(shè)成為國內(nèi)一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個(gè)示范區(qū)：全國旅游與文化互動發(fā)展示范區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展示范區(qū)、山地旅游城市發(fā)展示范區(qū)、旅游促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)）。

據(jù)介紹，在旅游規(guī)劃上，大理州將按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、蒼山旅游綜合開發(fā)、環(huán)洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發(fā)展規(guī)劃以及重大旅游景區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、旅游特色村等專項(xiàng)規(guī)劃。全面探索實(shí)施涉旅項(xiàng)目前置規(guī)劃審批，為旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

大理走在“旅游二次創(chuàng)業(yè)”路上

大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場需求相匹配的產(chǎn)品，對于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)上，以“苦練內(nèi)功”的方式，走在旅游轉(zhuǎn)型升級的路上。

“大理將以旅游市場需求為導(dǎo)向，著力抓好重點(diǎn)旅游產(chǎn)品、旅游文化產(chǎn)品、旅游商品、地方特色美食產(chǎn)品開發(fā)和旅游新線路推廣。”大理州旅游發(fā)展管理委員會市場開發(fā)科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的契機(jī)，在加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)的同時(shí)，大理將進(jìn)一步創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，抓酒店建設(shè)，以不斷提升旅游接待服務(wù)能力，著力推進(jìn)高端度假酒店、小型精品酒店建設(shè)，并盡快制定特色客棧等級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，推動全州特色客棧健康有序發(fā)展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務(wù)能力。

篇4

例：A公司是一個(gè)有限責(zé)任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個(gè)由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設(shè)A公司賬面的主要資產(chǎn)為房產(chǎn)，賬面價(jià)值為1800萬元，其余為流動資產(chǎn)200萬元，A公司尚未開始生產(chǎn)經(jīng)營。B公司欲以3820萬元的價(jià)格收購A公司的房產(chǎn)，交易完成后A公司將收益進(jìn)行分配，甲公司也將投資收益向其股東進(jìn)行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)的收益最終分配到自然人手中。

一、不同方法下交易產(chǎn)生的主要稅收成本

（一）A公司以房產(chǎn)作價(jià)3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權(quán)按A公司凈資產(chǎn)3515萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司股東

所得稅：

①A公司以非貨幣資產(chǎn)投資，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3820-1800=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知第三條規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

②甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

根據(jù)國稅函（2010）79號關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

個(gè)人所得稅：

①乙投資收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

契稅：A公司以房產(chǎn)投資，交易雙方需繳納契稅

3820*2%*2=152.80萬元

稅收成本合計(jì)為

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元

（二）B公司以公允價(jià)值4020萬元收購A公司股權(quán)

所得稅：

①甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

4020*75%-1500=1515萬元

1515*25%=378.75萬元

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：企業(yè)股權(quán)收購相關(guān)交易處理規(guī)定，被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

②A公司賬面房產(chǎn)不能按公允價(jià)值調(diào)整，公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，賬面房產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量與按賬面價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生計(jì)稅基礎(chǔ)差異并產(chǎn)生所得稅差異。

計(jì)稅基礎(chǔ)差異：3820-1800=2020萬元

所得稅差異：2020*25%=505萬元

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：企業(yè)股權(quán)收購相關(guān)交易處理規(guī)定，被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。

個(gè)人所得稅：

①乙投資收益

4020*25%-500=505萬元

505*20%=101萬元

②甲公司股東投資收益

1515-378.75=1136.25萬元

1136.25*20%=227.25萬元

稅收成本合計(jì)為

378.75+505+101+227.25=1212萬元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權(quán)支付形式支付對價(jià)4020萬元

所得稅：

①A公司清算所得

4020-2000=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：

企業(yè)合并，合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。

②甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

個(gè)人所得稅：

①乙投資收益

（4020-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

稅收成本合計(jì)為

505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元

從上面的例子我們可以看出，在實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)結(jié)構(gòu)不同會產(chǎn)生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結(jié)果的原因?yàn)?。一方面是由于企業(yè)所得稅比個(gè)人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復(fù)征稅的因素。如果上例中A公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計(jì)算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時(shí)就應(yīng)根據(jù)投資策略做好籌劃。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房產(chǎn)作價(jià)3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權(quán)按A公司凈資產(chǎn)3515萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司股東

優(yōu)點(diǎn)：

（1）A公司可以承續(xù)；

（2）交易的資產(chǎn)可以按公允價(jià)值在B公司入賬，并進(jìn)行攤銷。

缺點(diǎn)：

（1）需要繳納契稅，成本較高；

（2）需要進(jìn)行兩次股權(quán)變更，房產(chǎn)權(quán)證需要進(jìn)行變更，手續(xù)較繁鎖。

（二）B公司以公允價(jià)值4020萬元收購A公司股權(quán)

優(yōu)點(diǎn)：

（1）A公司可以承續(xù)；

（2）只需進(jìn)行一次股權(quán)變更，房產(chǎn)權(quán)證無需變更，手續(xù)簡便。

缺點(diǎn)：

（1）該方法雖然在交易的當(dāng)時(shí)比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產(chǎn)的賬面價(jià)值保持不變，會將稅負(fù)轉(zhuǎn)稼給受讓方，因此在交易時(shí)必須將該筆稅務(wù)成本考慮進(jìn)去；

（2）在A 公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，受讓方付出的股權(quán)投資成本將大于其在A公司所占股權(quán)的份額，該部分差額當(dāng)受讓人為法人時(shí)可在其股權(quán)投資成本中體現(xiàn)，當(dāng)受讓人為自然人時(shí)就無法體現(xiàn)，自然人股東在今后收回投資時(shí)存在被重復(fù)征收個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權(quán)支付形式支付對價(jià)4020萬元

優(yōu)點(diǎn)：

（1）交易的資產(chǎn)可以按公允價(jià)值在B公司入賬，并進(jìn)行攤銷；

（2）稅收成本較低。

缺點(diǎn)：

篇5

2005年我開始學(xué)習(xí)金融學(xué)，2007年開始全面接觸到理財(cái)規(guī)劃，理財(cái)這門務(wù)實(shí)的學(xué)科深深地吸引著我，也促使我不斷地學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面的知識。短短5年中，我的財(cái)商得到了很大的提升，培養(yǎng)了正確金錢觀的同時(shí)，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。

抽身股市進(jìn)軍二線房產(chǎn)市場

2007年，中國股市全年漲幅領(lǐng)跑全球，滬深兩市所有綜合指數(shù)、行業(yè)指數(shù)都創(chuàng)歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報(bào)5261.56點(diǎn)，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關(guān)，募集資金總額達(dá)3391億元，是2006年的2倍。

難得的牛市行情不斷激發(fā)著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數(shù)字卻使我變得謹(jǐn)慎起來，加之次貸危機(jī)2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產(chǎn)。

投資房地產(chǎn)最重要的因素是關(guān)注投資地段的房價(jià)是否有增長的潛力，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，結(jié)合城市居住環(huán)境、城市規(guī)劃及樓盤周邊配套設(shè)施選定區(qū)位，我們規(guī)避一線城市房產(chǎn)的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產(chǎn)。簡單的理財(cái)決策，不僅規(guī)避了2008年A股市場下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)，保全了獲利的資金，還將家庭的資產(chǎn)配置進(jìn)行了新的調(diào)整，收獲了二線城市房產(chǎn)高達(dá)20％～30％的增值收益。

看準(zhǔn)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京樓市

2008年冬天，金融危機(jī)開始向全球蔓延，以房地產(chǎn)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始動搖，131號文件、限外令和房貸優(yōu)惠等一系列刺激樓市發(fā)展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國樓市，在中國特色的行業(yè)政策之下，政府必會想方設(shè)法地“棄車保帥”來實(shí)現(xiàn)GDP的保入目標(biāo)。加之國際熱錢從歐美等資本主義國家抽身速度很快，需要最為穩(wěn)妥的中國房地產(chǎn)板塊來庇護(hù)。2008年底，一直關(guān)注樓市的我，猛然覺得房價(jià)已到拐點(diǎn)臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴(kuò)”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產(chǎn)中的獲利資金投入到一線城市房產(chǎn)，在北京東四環(huán)購置了一套房源，如今已經(jīng)翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實(shí)，一切商品的價(jià)值都是基于土地而衍生的，房地產(chǎn)則更是直接具有這種價(jià)值中最稀缺的土地資源。當(dāng)然，豪宅的門牌隨時(shí)都可以換，唯有占據(jù)地緣優(yōu)勢的建筑才能價(jià)值永恒。

教育投資促進(jìn)理財(cái)良性循環(huán)

篇6

就目前來說，商住兩用房產(chǎn)的“出身”一直是爭議的焦點(diǎn)，許多商住兩用房產(chǎn)的開發(fā)商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對與商業(yè)用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價(jià)格甚至后期銷售上都占較大的優(yōu)勢，但在限購令日趨嚴(yán)峻的今天，開發(fā)商也在尋求發(fā)展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優(yōu)勢。

目前“商改住”項(xiàng)目在市場上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉(zhuǎn)移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調(diào)控一直是重中之重，越發(fā)顯得嚴(yán)峻，而相對之下，商業(yè)的開發(fā)卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發(fā)商自然會把眼光紛紛投向商業(yè)開發(fā)，“商改住”項(xiàng)目視為比較穩(wěn)健的選擇。所謂“商改住”，很多人認(rèn)識它是市場的一個(gè)疏漏，是―個(gè)打著球的產(chǎn)物，其實(shí)“商改住”是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說關(guān)起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質(zhì)，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區(qū)域之外，更令居住者頭疼的當(dāng)數(shù)物業(yè)管理的費(fèi)用了，記者了解到，光用電這一項(xiàng)，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業(yè)用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負(fù)責(zé)接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費(fèi)用分?jǐn)倕s一樣，一些居民認(rèn)為這樣不公平，就居家環(huán)境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優(yōu)勢。

而物業(yè)則認(rèn)為商住樓統(tǒng)一管理不容易。物業(yè)公司要解決好商住樓出現(xiàn)的問題，最好的辦法就是“統(tǒng)一”管理?！敖y(tǒng)一”管理并不一定要將商場部分和住宅部分全由―個(gè)物業(yè)公司來管理，也可以是兩個(gè)管理單位達(dá)成共識，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進(jìn)行管理。商住樓難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，是由商住樓產(chǎn)權(quán)等方面難以統(tǒng)一的特點(diǎn)決定的。

而對設(shè)在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權(quán)衡了，雖在房租上降低了運(yùn)營成本，看似是省了錢，但因?yàn)楣痉諊蜗笊洗蛄苏劭?，又是不是真的省了錢?

混居時(shí)代的投資定義

“商改住”誕生的時(shí)間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠(yuǎn)大于寫字樓。于是，一些開發(fā)商“偷梁換柱”在商業(yè)用地上建起了商住兩用房。目前市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇7

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、北京工商大學(xué)的劉杉教授也認(rèn)為，現(xiàn)階段來看，租房生活比買房更劃算。劉教授指出，首先是由于國內(nèi)房價(jià)普遍大幅上漲，而租金則相對平穩(wěn)。租金無法與房價(jià)同時(shí)高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來源在于，住房銷售增長，市場提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動供給和被動供給。主動供給包括兩類，一類是投資者購買住房后專門用于出租；另一類是自住者購買新的住房后，將舊房投進(jìn)出租市場。而被動供給則是一部分投機(jī)客在宏觀調(diào)控形勢下無法轉(zhuǎn)售住房，只好出租。

其次是由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致購房資金成本增加。由于房價(jià)瘋漲誘發(fā)了新一輪宏觀調(diào)控，特別是經(jīng)濟(jì)過熱促使央行將貸款基準(zhǔn)利率提高，這使得買房者的利息支出增加。而無法預(yù)計(jì)的是，央行是否會在今后的一段時(shí)間繼續(xù)加息。從房價(jià)和利息成本看，買房者的資金成本肯定是增加了。因此，一方面是房價(jià)高漲和利息成本增加，一方面是租房市場供給增加租金相對平穩(wěn)，二者相比，租房自然比買房合算。

由此可見，無論是學(xué)界專家還是普通百姓，都已經(jīng)逐漸認(rèn)識到租房住在現(xiàn)階段來說對一般人的經(jīng)濟(jì)狀況更加有利。“買不起房，租房也不錯(cuò)”的觀念開始為更多的人們所接受。于是，在整個(gè)社會的普遍認(rèn)同下，一個(gè)傳統(tǒng)而又新穎的概念：租房時(shí)代，開始正式進(jìn)入了大眾關(guān)注的核心。

起來，不愿做房奴的人們！

從買不起房而租房到為不做房奴而租房，租房族的形成與發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)過程。從租房族的構(gòu)成方面來看，外省市工作人員和剛剛就業(yè)的大學(xué)生占了相當(dāng)大的一部分。這些人在創(chuàng)業(yè)初期，事業(yè)對他們來說是第一位的，而貸款買房無疑將會給他們背上沉重的負(fù)擔(dān)。因此，租房，甚至長時(shí)間的租房是他們自然而然的選擇。畢竟對他們來說，可以自由支配的存款比什么都重要，按揭?guī)淼木薮髠鶆?wù)負(fù)擔(dān)以及機(jī)會成本對于個(gè)人事業(yè)的發(fā)展會是一個(gè)很大的障礙。它使你花去一生的時(shí)間為一套住房而拼命工作，不能進(jìn)行過多的物質(zhì)享受不說，連精神上都要永遠(yuǎn)的擔(dān)負(fù)這沉重的壓力。午夜夢回，想起自己肩上壓的房子和生活的重?fù)?dān)，想起自己的下半生將要被這一套住房緊緊套牢，不知道有誰還能繼續(xù)睡個(gè)安穩(wěn)覺？中國人自古就有一種“無債一身輕”的觀念，貸款其實(shí)不是他們認(rèn)為穩(wěn)妥的生活方式，實(shí)在是因?yàn)橛龅搅烁诤醯淖》繂栴}，才甘愿背負(fù)一身債務(wù)的。

隨著越來越多的人認(rèn)識到了租房的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，從而加入到租房一族中來，這一群體迅速壯大起來，而“買房不值，租房劃算”的口號也喊得愈發(fā)的響亮了。仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，這一群體的信念是通過仔細(xì)的權(quán)衡利弊而得出的結(jié)論，總的來說就是算了一筆租房和買房的帳，認(rèn)為租房有眾多買房所不具備的益處，才下定決心加入租房族的。

例如，一般的租房族會算這樣一比賬：買房子住要一次性付出大筆現(xiàn)金，或付出大量首付而失去手頭寶貴的流動資金，要知道這些資金完全是可以通過其他渠道進(jìn)行投資的。相對買房來說，租房住的租金支出就要小的多，從事一般工作的人都可以承擔(dān)，手頭的資金騰出來可以進(jìn)行各種投資。這樣來看，個(gè)人或家庭總的收入是上升的。當(dāng)然，最重要的一點(diǎn)就是你不用因貸款而背上沉重的債務(wù)包袱，自此成為房奴。一個(gè)租房的自由人是可以全力進(jìn)行各種創(chuàng)業(yè)活動，變換工作地點(diǎn)甚至城市而不會受到拖累的。

上海閱瀚律師事務(wù)所的黃祖斌律師是房地產(chǎn)問題的專家，他對于租房劃算還是買房劃算的問題有著深入的研究和獨(dú)到的見解，受到很多租房族的推崇。黃律師認(rèn)為，有這么多人在房價(jià)這么高，租金這么低的情況之下依然選擇買房，不少人甚至到了不顧一切的地步。主要還是中國人從長期的農(nóng)業(yè)社會傳下來的小農(nóng)的思想觀念：一定要有房子。這種情緒化，而不是考慮成本的觀念，體現(xiàn)在房價(jià)上，就是房價(jià)泡沫化了。

黃律師認(rèn)為租房住相對于買房有十大好處：1、不用一次性付出大筆現(xiàn)金，或付出大量首付，長期還貸款；2、租金支出比較少；3、當(dāng)有合適的工作機(jī)會，或是工作單位搬家，可以方便地搬家。4、目前房價(jià)這么高，必然有較大幅度的下跌，而租房的話，這種風(fēng)險(xiǎn)是由房東來承擔(dān)的；5、目前中國的房子質(zhì)量并不好，使用壽命很有限，這種風(fēng)險(xiǎn)也是由房東來承擔(dān)的。6、中國目前的利率大大低于平均水平，當(dāng)利率上漲，每月還貸會不斷增加，這也是由房東來承擔(dān)了。7、只有租房，才會有一定的資金來創(chuàng)業(yè)，也能避免對父母的最大也是最后一次的經(jīng)濟(jì)剝削；8、目前有統(tǒng)計(jì)，98%有房貸的人有心理障礙，選擇租房也避免了這種心理壓力；9、目前房市是典型的賣方市場，有面積減少，或是公攤面積增加、買的房產(chǎn)可能已經(jīng)被抵押、期房不能按期交房等無數(shù)風(fēng)險(xiǎn)與陷阱，租房不必面臨所有這些風(fēng)險(xiǎn)。10、如有高收益的投資渠道，通過租房，可以把資金投到高收益的投資品種上去，取得遠(yuǎn)高于租房支出的收益。

綜上所述，現(xiàn)代的中國人完全可以不必讓一套住房占據(jù)了自己一生收入相當(dāng)大的部分。換句話說，我們完全可以在經(jīng)濟(jì)上和精神上做一個(gè)自由人，而不是成為給房產(chǎn)商捧場的房奴。因此，“寧愿掏房租也不愿買房”，“做一個(gè)租房的自由人”就成為了現(xiàn)代租房族價(jià)值觀的核心。

坐看房價(jià)潮起潮落

“房價(jià)…還會漲嗎？”這樣的問題一直像是舊時(shí)的宮廷傳聞或是戰(zhàn)時(shí)的小道消息，讓人豎起耳朵，全神貫注，卻又迷茫無緒，將信將疑。本來對一個(gè)租房族來說，房價(jià)的漲幅是非常敏感的事情。很多人就是買不起房才選擇了租房，所以一旦房價(jià)有了一定下跌，則不少的租房族就有可能掏出血本，加入房奴大軍的行列。而對于房價(jià)的漲跌，專家的意見也可謂見仁見智。有的預(yù)言房價(jià)必跌無疑，而且持續(xù)時(shí)間會較長；有的堅(jiān)挺房價(jià)繼續(xù)增長，認(rèn)為無論從政府還是開發(fā)商的角度講都是不會允許房價(jià)跌的?？傊?，激烈的爭論和紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)早已經(jīng)使我們小老百姓暈頭轉(zhuǎn)向找不著北了。而對于租房族來說，無論房價(jià)是漲是跌，都有它的風(fēng)險(xiǎn)在里面，不管是從居住角度來看還是從投資角度看，買房子的風(fēng)險(xiǎn)都很難避免。

買房風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要因素就是土地問題。根據(jù)中國的法律，房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)包括房屋建筑的所有權(quán)和房屋所在土地的使用權(quán)利。由于這片土地是歸國家所有的，因此購房者只擁有使用權(quán)，而且是不超過70年的使用權(quán)。至于在70年后，這片土地是由國家收回還是由購房者繼續(xù)交錢使用則在法律上還沒有明確說明。但是至少有一點(diǎn)國家已經(jīng)明確說明，那就是花錢買來的房子不是永遠(yuǎn)都是你的，而是有期限的。

房子為什么會漲價(jià)？黃祖斌律師認(rèn)為，是土地的價(jià)值在漲，因?yàn)橥瑯拥囟蔚耐恋夭豢稍偕５珡母旧现v，房屋是不斷貶值的，雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)處于一個(gè)長期的上漲期，但不等于只漲不跌，長期看只漲不跌也不等于短期不會跌。也許跌上幾年、十幾年在經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講都可算短期，但對于一個(gè)普通人幾十年的壽命而言，是算短期還是算長期？因此，購買房屋的風(fēng)險(xiǎn)很大，買房應(yīng)用于居住，而不是一個(gè)理想的投資品種。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的宋國青教授也一直對房地產(chǎn)價(jià)格將上升持不認(rèn)同態(tài)度。他認(rèn)為，價(jià)格應(yīng)該由供給決定，土地成本的高低不能左右房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。既然現(xiàn)在樓市的空置率很高，就證明供給仍然很旺盛。供給如果大于需求，房價(jià)上漲的可能性就不會很大。因此，盲目投資買房就有可能遭遇意想不到的損失。鑒于上述分析，資金充足的人都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，更何況是眾多按買房，以月供支持還貸的人們呢？

綜上所述，一來房價(jià)下跌的可能性較大，現(xiàn)在買房很不合算。二來即使從長期來看房價(jià)可能持續(xù)走高，但正如前文所說，土地使用權(quán)的獲得是有期限的，并且從房屋質(zhì)量來看，專家認(rèn)為國內(nèi)的房子使用壽命大多在30年左右，因此算下來也是一筆賠本帳。既然怎么都不劃算，看來還是加入租房族的隊(duì)伍是明智之舉，畢竟對真正的租房族來說，買房的利弊早已了然于胸，剩下的就是坐看房價(jià)的潮起潮落了。

房產(chǎn)投資：一個(gè)美麗的傳說

有一個(gè)美麗的傳說，中國的房地產(chǎn)會唱歌。不但會唱歌，還能讓每一個(gè)投資房地產(chǎn)的人發(fā)財(cái)。長期一來，人們一直有著上述的思想誤區(qū)，認(rèn)為租房住是愚蠢的，每個(gè)月，每年白白掏那么多銀子給房東，租一輩子房，那房子不還是別人的嗎？花了那么多錢，房子不也沒變成自己的嗎？而只要肯掏血本買上一套房子，雖然要負(fù)債，但產(chǎn)權(quán)是自己的。自己想住就住，不想住的話，房價(jià)一直持續(xù)走高，還怕不能賣個(gè)好價(jià)錢？有上述想法的人恐怕不在少數(shù)，甚至有很多租房族在進(jìn)行投資理財(cái)?shù)倪^程中，相信了這些理論，也開始買房倒手，想要在房產(chǎn)市場賺上一筆。

其實(shí)，國房產(chǎn)泡沫的爭論早已有之，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢之瘋狂幾乎成為了社會最關(guān)注的焦點(diǎn)之一。自1998年以來，中國房價(jià)不斷上漲，積累了大量泡沫。各種資料表明，從那時(shí)到現(xiàn)在，中央政府也一直在關(guān)注房產(chǎn)泡沫的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在中國的異常表現(xiàn)潛伏著很多令人擔(dān)憂的因素。

黃祖斌律師認(rèn)為，這兩年來，因?yàn)榉績r(jià)持續(xù)上漲，所以大量資金為追求高利潤涌入這個(gè)市場，買入后等待升值。在國際上有一個(gè)炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個(gè)比率就是比較危險(xiǎn)的?？墒菗?jù)上?！督夥湃請?bào)》的抽樣調(diào)查，接受調(diào)查的上海25個(gè)小區(qū)23694戶居民，26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。投資買房的人在房產(chǎn)價(jià)格上漲的過程中，可以推動房價(jià)進(jìn)一步上漲，同樣，在房價(jià)見頂?shù)臅r(shí)候，因?yàn)椴辉儆匈嵈箦X的預(yù)期，同時(shí)為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價(jià)的下跌。

在中國，溫州人炒房團(tuán)名揚(yáng)大江南北，而在上海，更有其他中國內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。在上海購買房產(chǎn)的外省及外國人約占40%，可是在紐約等國際大都市，75%的房產(chǎn)也是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I的。為什么有這樣一個(gè)炒房比率的警戒線？就是當(dāng)小于這個(gè)比例，這些人的拋售市場還可以承受，超過了，市場承受不了，會進(jìn)一步下跌?？傊?，投資買房的人越多，前兩年對房價(jià)的推動作用就越大，泡沫就越嚴(yán)重。

篇8

一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征

（一）交易成本的內(nèi)涵

所謂交易費(fèi)用，是指達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，包括交易過程中所需要花費(fèi)的時(shí)間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進(jìn)行交往互換活動，就會有交易費(fèi)用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費(fèi)用；而企業(yè)替代市場，是因?yàn)橥ㄟ^企業(yè)交易而形成的交易費(fèi)用比通過市場交易而形成的交易費(fèi)用低，這是人類追求經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)。

就我國的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實(shí)行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實(shí)質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費(fèi)用，變相推高房價(jià)，加重購買者的負(fù)擔(dān)。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費(fèi)用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因?yàn)橐郧耙淮涡岳U納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。

（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析

房產(chǎn)稅對存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價(jià)的20%毫無疑問是為了嚴(yán)厲打擊投機(jī)者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴(yán)重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對聲一片。

二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強(qiáng)的攔路虎

（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵

帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價(jià)格，能夠引導(dǎo)社會資源實(shí)現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對于任何兩個(gè)消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時(shí)，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進(jìn)行帕累托改進(jìn)。換言之，如果是雙方進(jìn)行交易，這就意味著雙贏的局面。

（二）房產(chǎn)稅開征難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)

房產(chǎn)稅改革要在實(shí)現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運(yùn)用。然而在我國目前的房地產(chǎn)市場上，很難實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因?yàn)槔嫦嚓P(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財(cái)政收入。而當(dāng)今我國調(diào)控房產(chǎn)市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國家經(jīng)濟(jì)、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個(gè)人的局部利益。利益的博弈過程相當(dāng)復(fù)雜?；凇扒敉嚼Ь场?，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實(shí)現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因?yàn)橹醒胝畬Υ缶值陌盐毡饶切┲魂P(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機(jī)感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。

由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇。可以說，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長道路上的最強(qiáng)攔路虎。

三、房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的影響

（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者

就目前的房地產(chǎn)形勢來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險(xiǎn)，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價(jià)，有的對房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。

（二）房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的沖擊

房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對利益相關(guān)者的影響。

第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“洗牌”，改變市場不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬帧Ｈ绻麅H考慮到經(jīng)濟(jì)利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因?yàn)闊o論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因?yàn)樗欠慨a(chǎn)稅改革的重要推進(jìn)者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會加大投機(jī)者對房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場的投機(jī)行為，抑制房價(jià)非正常的快速高漲，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會產(chǎn)生積極作用。

第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會增加。地方政府在這個(gè)問題上是很矛盾的一個(gè)主體。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負(fù)稅人必定是購房者，住房的需求受價(jià)格的影響波動大，房價(jià)的上漲，會抑制購房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進(jìn)而利潤減少。但是這并不絕對，無法預(yù)料房價(jià)是否會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長，最終導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益受損。我國的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時(shí)，它會轉(zhuǎn)移賦稅，進(jìn)而使房價(jià)再度上漲。

第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說，他們會是房產(chǎn)稅改革的受益者。因?yàn)樗麄儾粫Ｓ卸嗵追慨a(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分?jǐn)偟剿麄兩砩系耐恋爻鲎尳鹱兂闪朔峙伟磿r(shí)間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅(jiān)定支持者。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房價(jià)下跌，剛性需求者獲利。但是同時(shí)也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。

第五，房產(chǎn)投機(jī)者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機(jī)行為，導(dǎo)致市場供需更為不平衡，從而間接使房價(jià)飛速高漲。而房價(jià)的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場被他們吹出了一個(gè)美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機(jī)行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅(jiān)定反對者。

從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期。可以看到，雙方力量對比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。

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篇9

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，最關(guān)心的是節(jié)省貸款利息。而在節(jié)省貸款利息方面，有以下幾種房貸產(chǎn)品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔(dān)的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節(jié)省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個(gè)月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權(quán)衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達(dá)到節(jié)省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。其優(yōu)點(diǎn)在于利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節(jié)省費(fèi)用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調(diào)給貸款者帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因利率的上調(diào)而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預(yù)期失敗，不但不能夠節(jié)省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

分析：近幾年來，政府連續(xù)上調(diào)商貸利率，而與此產(chǎn)生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優(yōu)惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個(gè)百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時(shí)，公積金貸款還有一些優(yōu)惠政策以彌補(bǔ)款額度較低的不足。

解決資金周轉(zhuǎn)問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財(cái)意識的不斷增強(qiáng)，越來越多的人開始認(rèn)識到利用房產(chǎn)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是一個(gè)十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產(chǎn)品也很多，每一款都有其特定的適應(yīng)人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據(jù)自身特點(diǎn)比較分析后再進(jìn)行選擇。

1.循環(huán)貸

循環(huán)貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個(gè)貸款額度，在對應(yīng)的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環(huán)貸的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。辦理循環(huán)貸，房產(chǎn)需經(jīng)重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達(dá)30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風(fēng)險(xiǎn)性投資，且不能提現(xiàn)。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業(yè)務(wù)是指客戶通過房屋抵押獲得個(gè)人授信額度簽訂協(xié)議后，可以通過招商銀行網(wǎng)上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個(gè)人借款和還款業(yè)務(wù)，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項(xiàng)功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計(jì)多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息。

分析：隨借隨還是一個(gè)具有極強(qiáng)綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，它的問世也使房貸成為家庭理財(cái)最重要的工具之一。該業(yè)務(wù)具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續(xù)等5大特點(diǎn)。但選擇該產(chǎn)品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權(quán)證書不超過2年的自然人客戶發(fā)放的貸款。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。

分析：貸款成數(shù)、利率、期限都與現(xiàn)行個(gè)人住房貸款相同，一般情況也可享受優(yōu)惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴(yán)格，不但要求申請者必須取得房屋所有權(quán)證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負(fù)債務(wù)而申請的貸款。

4.同名轉(zhuǎn)按揭

同名轉(zhuǎn)按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。

分析：同名轉(zhuǎn)按揭操作相對簡單，其最大特點(diǎn)是，可以利用處于抵押當(dāng)中的房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問題。同時(shí)，在利率上也會有一定優(yōu)勢。但是對于辦理此業(yè)務(wù)的房貸者來說，重新申請貸款數(shù)不超過原購房價(jià)；抵押房產(chǎn)不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費(fèi)貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產(chǎn)必須是完全產(chǎn)權(quán)。在貸款額度上，各銀行會根據(jù)抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規(guī)定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但也有銀行會根據(jù)個(gè)人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產(chǎn)年齡不超過15年。另外，經(jīng)濟(jì)適用房和以成本價(jià)購置的房產(chǎn)，很多銀行是不接受辦理的。

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此外，貨幣刺激政策、奧運(yùn)會市建規(guī)劃及就業(yè)率的不斷加大都將促使東京房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，也讓中國投資者看好東京房產(chǎn)市場。由于一線城市房價(jià)比其他城市略高，投資者既可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區(qū)作為自己的投資主要目的地，同時(shí)，也可以選擇熱門旅游地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃。

東京廣受投資客青睞

隨著赴日旅游觀光、醫(yī)療、投資等的興起，日本房產(chǎn)也在國際投資市場備受青睞，其原因總結(jié)起來主要有以下三點(diǎn)：

1.日元的持續(xù)升值。日元的匯率一直比較穩(wěn)定，直至今年才開始不斷升值，而那些已經(jīng)投資購買日本房產(chǎn)的客戶，單就匯率，已經(jīng)可以穩(wěn)賺一筆。此外，不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所日前發(fā)表的研究報(bào)告顯示，東京及東京周邊三縣神奈川、千葉、崎玉，去年新建公寓的平均房價(jià)已達(dá)5，364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。如果將范圍僅鎖定在東京內(nèi)的話，新建公寓的平均房價(jià)則為6，877萬日元，每平米的價(jià)格達(dá)98.1萬日元。工程費(fèi)用上漲和地皮價(jià)格的提高是房價(jià)走高的主因，持有日本房產(chǎn)是相對保值的投資。

2.租金收益穩(wěn)定。日本新公寓樓年租金收益率可達(dá)到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達(dá)10%，而且保持低空置率，平穩(wěn)的租賃市場保證了收益的穩(wěn)定。此外，六本木、銀座、青山、赤坂等一些黃金地段的不動產(chǎn)，升值潛力巨大。

3.2020年東京奧運(yùn)會效應(yīng)。自2013年日本宣布申辦2020年奧運(yùn)會成功后，東京基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善和便利，今后地皮價(jià)格仍將不斷走高。同時(shí)，一股來自海外購房者以投資為目的的“買房熱”也推動了房價(jià)繼續(xù)攀升。2020年奧運(yùn)會的舉辦場館集中所在區(qū)的海灣地區(qū)，漲幅已呈明顯趨勢。預(yù)期可達(dá)到20%至30%，同時(shí)奧運(yùn)會舉辦地東京及其周邊地區(qū)漲幅則可達(dá)更高。

日本投資置業(yè)五大技巧

1.一切以租金利潤為準(zhǔn)則。由于過去20余年間，日本房地產(chǎn)的保值和增值空間均不大。所以導(dǎo)致日本投資型不動產(chǎn)市場，一律都以租金利潤為房價(jià)定價(jià)依據(jù)。投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資家，會買入東京的不動產(chǎn)，主要著眼都是在于收租的利潤。

2.買小不買大、買新求安心、帶租約最好。買日本不動產(chǎn)，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應(yīng)將本求利，一切以房地產(chǎn)租金利潤最大化為前提，因?yàn)橛凶饨鹄麧櫾谥?，將來出售的房價(jià)，不僅不會跌，甚至還可以有漲價(jià)的機(jī)會。

3. 20年以上物業(yè)利潤最高。房齡20年以上的單身公寓，即使再過10年，將近30年房齡左右，房價(jià)都還能維持住，不會下跌，理由就是投資報(bào)酬率維持在7-9%之間（一般房價(jià)均在800-1100萬日元左右，月租金可達(dá)5-8萬左右）。這樣的投資回報(bào)，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標(biāo)的，如果出售時(shí)，銷售期也是各產(chǎn)品中最短的，是最容易脫手的產(chǎn)品。這樣的投資型不動產(chǎn)，才是最穩(wěn)當(dāng)?shù)臉?biāo)的。

4.小戶型的需求人口最多。都市圈上班單身人口居多，小戶型的不動產(chǎn)需求遠(yuǎn)大于兩口之家以上的市場，且大戶型的招租，因租金高，遠(yuǎn)不如低價(jià)位的單身公寓來的容易。以大戶型（2-3LDK）的公寓為例，房價(jià)4000-6000萬日元左右，其租金可達(dá)每月15-30萬日元左右，租金的投資回報(bào)率約在4.5%-6%左右。而單身公寓因其面積小，每套售價(jià)一般在1000-2800萬日元左右，而每月租金收入可達(dá)6.5-12萬日元，其租金回報(bào)率大概在5%-7%。一些20年房齡以上的單身公寓，因其售價(jià)略低，租金卻與市場持平，所以可以得到更高的租金回報(bào)。

5.安全第一，收益第二。實(shí)際上，房產(chǎn)投資對于一般賣家來說，收益好、持久穩(wěn)定、安全可靠。相比之下，其他的投資項(xiàng)目就顯得動蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地產(chǎn)一直是比較穩(wěn)定、盈利水平不錯(cuò)的便捷的投資方式。事實(shí)上，全球數(shù)百萬人都通過投資房地產(chǎn)提升了生活質(zhì)量。盡管，最近全球房產(chǎn)市場有些動蕩，但房產(chǎn)的走勢并不會因此而反復(fù)無常，從歷史來看，房價(jià)有因通貨膨脹而上漲的記錄，當(dāng)時(shí)如果通過抵押貸款購買的話，收益還會更多。

黃金A級地段分布

千代田區(qū)：東京是日本的核心，而千代田區(qū)又是東京的核心，是東京的特別區(qū)之一，日本天皇居住的皇居，地價(jià)最貴也無可厚非，平均地價(jià)是每平方米186萬日元，相當(dāng)于每平方米15萬人民幣左右。

港區(qū)：別以為叫“港區(qū)”就是一個(gè)城市的港口部分，位于城市的邊緣。東京本來就是一個(gè)海港城市，其平均地價(jià)是東京23區(qū)的亞軍，平均地價(jià)高達(dá) 130多萬日元，相當(dāng)于每平方米10萬人民幣左右。

澀谷區(qū)：澀谷除了世人熟知的時(shí)尚流行圣地，也是東京特別區(qū)之一。商業(yè)氣息濃厚，該區(qū)住宅地的地價(jià)自然不菲。每平方米的售價(jià)高達(dá)949000日元，相當(dāng)于每平方米76000元人民幣。

中央?yún)^(qū)：中央?yún)^(qū)就是東京的中央地帶，毗鄰東京灣，也是東京特別區(qū)之一。中央?yún)^(qū)內(nèi)擁有世界知名的日本橋、八重洲、筑地、月島和銀座（銀座是日本地價(jià)最貴的地段之一）。如果單論某一地段，銀座的地價(jià)比區(qū)域排名第一的千代田還貴。

東京VS大阪

日本的不動產(chǎn)市場中，東京占55%份額，大阪占35%，其他城市占10%。不過由于東京房價(jià)總體偏高壓縮了收益率，很多投資家將目光轉(zhuǎn)向了大阪，他們既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位對日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的位置。去年2015年，大阪地價(jià)上漲45%位列日本第一位，房價(jià)上漲15%，在以長期收租為盈利手段的日本房產(chǎn)市場是為數(shù)不多的幾個(gè)房產(chǎn)本身具有升值潛力的地區(qū)，分析伯仲之間的利弊，展開一場投資深度解析。

城市環(huán)境

東京：東京既是日本的首都，又是關(guān)東第一大城市，是日本的經(jīng)濟(jì)中心，云集各大商業(yè)，日本首屈一指的Shopping勝地。與之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消費(fèi)水平也高、生活節(jié)奏快。2020東京奧運(yùn)將給東京經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、城市建設(shè)發(fā)展帶來新展望。

大阪：大阪是日本關(guān)西第一大城市，是商業(yè)氣息非常濃郁的城市，并與周邊京都、奈良形成了旅游觀光勝地。其梅田、心齋橋、難波等著名商業(yè)圈內(nèi)，有著日本最新最有代表的商業(yè)新設(shè)施。其收入水平緊跟東京，相對于東京，生活成本、商品價(jià)格略低。作為旅游業(yè)、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)大城市，大阪的生活節(jié)奏也不低于東京。世界第二大賭城的建設(shè)，對大阪經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑是一劑強(qiáng)心劑。

不動產(chǎn)售價(jià)&租金

東京：自2020東京奧運(yùn)會申辦成功以來，東京的不動產(chǎn)以每年15-20%左右的幅度逐步上漲。其平均租金也相較于往年所有上升，上升幅度約為5%-10%。

大阪：隨著日本旅游業(yè)振興，大阪人氣劇增，僅次于東京。其房地產(chǎn)上漲趨勢緊跟東京的腳步，漲幅位于第二，約為10-15%。其平均租金相較于往年略有上升，上升幅度約為5%。

教學(xué)資源分布

東京：作為日本的首都，教學(xué)資源也是首屈一指，有著名的東京大學(xué)、東京醫(yī)科齒科大學(xué)、東京外國語大學(xué)、東京學(xué)藝大學(xué)、東京農(nóng)工大學(xué)、東京藝術(shù)大學(xué)、東京工業(yè)大學(xué)、東京海洋大學(xué)、御茶水女子大學(xué)等名校聚集與此。

大阪：作為關(guān)西地區(qū)第一大城市，教學(xué)資源也不亞于東京。近畿地區(qū)也有著眾多名校，如三重大學(xué)、滋賀大學(xué)、滋賀醫(yī)科大學(xué)、京都大學(xué)、京都教育大學(xué)、京都工藝?yán)w維大學(xué)、大阪大學(xué)、兵庫教育大學(xué)、神戶大學(xué)、奈良教育大學(xué)、奈良女子大學(xué)和歌山大學(xué)等。

篇11

4、了解購房常識：買房不是一件小事，會涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購房常識。

篇12

其次，股權(quán)籌資。許多企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模之后，想要獲取更多社會融資往往會選擇成立股份公司，通過企業(yè)上市發(fā)行股票的方式將社會零散資金進(jìn)行有效的集中和吸納，股票持有人不僅能夠根據(jù)所持股票的數(shù)量多少定期獲得一定股息，從法律界定的層面上來說還想有與所持股票同等比例的管理權(quán)。企業(yè)通過這種形式能夠大量吸進(jìn)社會資金，而且股票籌資的方式可以讓企業(yè)比較靈活自主的控制資金使用時(shí)間，可以自由控制利息發(fā)放周期，從而確保資金的充足。但是這種籌資方式存在著籌措資金的成本較高以及企業(yè)控股權(quán)分散的問題，當(dāng)下我們經(jīng)常看到的企業(yè)合并、收購、重組等，都是由于控比比例發(fā)生變化而產(chǎn)生的，這又給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的自帶來一定程度的威脅。

再次，融資租賃。融資租賃是近年來一種比較新的融資籌資方式，企業(yè)通過對包括房產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)租方式獲取資金，雙方通過租賃合同進(jìn)行資產(chǎn)使用權(quán)的讓渡，租出企業(yè)獲取租金，租入企業(yè)獲取對物品的使用權(quán)利，這樣不僅能夠提升企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)也能夠?yàn)樽馊肫髽I(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來好處，可謂是一種雙贏的融資方式。但是這種籌資方式同樣存在著籌資成本較高等問題。

二、企業(yè)籌資方式的合理選擇

前文提到的幾種目前比較主流的籌資方式，都各有利弊，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)最大程度的籌資效益就必須進(jìn)行多方面的考量和措施研究，從而尋找最為合適自己的籌資渠道，實(shí)現(xiàn)對資金的良心籌資和積極使用。

首先，企業(yè)要根據(jù)自身情況對籌資方式進(jìn)行初步選擇，如果是規(guī)模較大、市場效益較好、貸款申請門檻限制較弱的大中型企業(yè)，就可以采用最為常見的銀行貸款籌資方式。如果企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模較小，在生產(chǎn)經(jīng)營方面存在著資源使用效率不高、設(shè)備管理成本較高等問題，就可以選擇租賃融資的方式進(jìn)行資金籌集。

其次，要認(rèn)真考慮每一種籌資方式所可能給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果某企業(yè)所生產(chǎn)的商品其商業(yè)利潤顯現(xiàn)周期較長，前期生產(chǎn)成本較高，則不適用于銀行貸款籌資，因?yàn)殂y行貸款發(fā)放以后必須按時(shí)支付利息，而前期籌備階段及生產(chǎn)階段時(shí)間過長的話，反而會給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)帶來沉重壓力，相反，如果是銷售靈活、生產(chǎn)周期短、經(jīng)濟(jì)利潤回收周期短的生產(chǎn)企業(yè)，則可以考慮銀行商業(yè)貸款，不過同時(shí)也要考慮企業(yè)自身時(shí)候能夠較為輕松的達(dá)成貸款申請所要求的各項(xiàng)條件，如果無法有效達(dá)成或者需要進(jìn)行大規(guī)模改建乃至成本支出，則就應(yīng)該選擇其他模式，否則貸款籌資不僅無法為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營注入活力，反而會因?yàn)檫^高的籌資成本而給企業(yè)帶來更大經(jīng)濟(jì)壓力。

三、如何提升企業(yè)籌資效益和質(zhì)量

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中想要獲取大量資金是一種積極的表現(xiàn)，資金充足不僅能夠推動企業(yè)自身發(fā)展，同時(shí)也能夠帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)乃至全國經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。但是有籌資的愿望如果能夠?yàn)榛I資所進(jìn)行的有效措施研究還是不行。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)措施研究，尋求提升企業(yè)籌資效益和籌資質(zhì)量的方法和管理方法。

1.樹立籌資正確意識

籌資是為了讓企業(yè)能夠獲得充足資金實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步健康發(fā)展?；I資的目的是借助別人的資金來為自己創(chuàng)造更多財(cái)富與收益，所以企業(yè)經(jīng)營者、管理者在決定籌資之前必須充分規(guī)劃自己籌集之后的具體使用流程及進(jìn)行周密的預(yù)期收益評估，當(dāng)前許多企業(yè)外債累累而自身沒有得到顯著發(fā)展，其原因就在于他們在籌資之前未能進(jìn)行周密安排，從而逐步演變?yōu)橐詡B(yǎng)債的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)。

2.加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

籌資是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動，必然存在著許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。想要最大限度實(shí)現(xiàn)籌資活動的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就應(yīng)該提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識，不僅要在資金籌資完成之前制定周密詳實(shí)的使用計(jì)劃，同時(shí)還要根據(jù)資金在具體使用過程中的特點(diǎn)來制定行之有效的資金管理及預(yù)警機(jī)制，與成本預(yù)警機(jī)制、預(yù)算預(yù)警機(jī)制等，只有這樣才能夠讓籌措而來的資金發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益，從而為企業(yè)帶來更多經(jīng)濟(jì)收益，這樣企業(yè)也能夠在不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)之上有機(jī)會獲取更多成功籌資的可能，最終讓企業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展的循環(huán)當(dāng)中。

3.加強(qiáng)企業(yè)自身能力建設(shè)

企業(yè)進(jìn)行資金籌措的基礎(chǔ)是自身的經(jīng)營實(shí)力與競爭實(shí)力，不論是社會籌資、銀行貸款籌資還是其他方式的籌資，投資者都會以企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營狀況為最重要考量因素。所以為了能夠更快順利有效的獲取資金，提升企業(yè)自身的盈利能力就至關(guān)重要。所以企業(yè)要在管理、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等各個(gè)方面不斷改進(jìn)和提升自己，提升企業(yè)在市場競爭過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，增加投資者的投資信心，從而以良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會形象贏得更多投資者的青睞，順利實(shí)現(xiàn)資金籌集。此外，在順利獲取資金之后，還要加強(qiáng)對資金使用情況的及時(shí)有效披露，確保投資者能夠準(zhǔn)確獲悉自己的資金在具體使用過程中的實(shí)際效益，從而避免因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ而讓投資者造成心理恐慌，盲目撤回資金等，這樣不僅損害了投資者的合法權(quán)益，同時(shí)也給企業(yè)后續(xù)發(fā)展造成阻礙。

四、結(jié)束語

資金是企業(yè)生存發(fā)展的最重要?jiǎng)恿?，隨著企業(yè)發(fā)展的不斷深入，資金籌措也成為現(xiàn)代企業(yè)管理工作的核心問題之一，想要有效實(shí)現(xiàn)資金籌措，不僅需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)來權(quán)衡各種籌資方式的利弊，同時(shí)還需要拿出行之有效的資金使用方案，讓資金籌籌措真正的發(fā)揮出其應(yīng)有的作用?？傊?，資金籌措固然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但是只要我們采用合理科學(xué)的管理手段就能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮出資金籌措的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，幫助企業(yè)健康穩(wěn)步成長。

參考文獻(xiàn)：

[1]張良.企業(yè)籌資方式及風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)研究[J].管理觀察.2010.10

篇13

一、影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目籌資的因素

1．五力分析法對經(jīng)營決策的影響

美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業(yè)的外部環(huán)境，是它的競爭環(huán)境，一個(gè)企業(yè)直接的競爭環(huán)境存在5種基本的競爭力量，即：新進(jìn)入者的威脅、行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、替代品或服務(wù)的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、購買者討價(jià)還價(jià)的能力。

這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業(yè)做出正確的決策。

2．SWOT分析法對經(jīng)營決策的影響

SWOT是英語優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、和威脅這四個(gè)詞的第一個(gè)字母所構(gòu)成的縮略語。SW表示在各項(xiàng)經(jīng)營活動中具有自身的各種優(yōu)勢和劣勢。OT則表示這些經(jīng)營活動又面臨的環(huán)境的各種機(jī)會和威脅。SWOT分析法的主要內(nèi)容就是把這些企業(yè)具有的優(yōu)勢和劣勢以及環(huán)境提供的機(jī)會和威脅綜合分析，努力使企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境機(jī)會匹配組合，以找到一個(gè)或幾個(gè)較為滿意的戰(zhàn)略方案。

SWOT分析圖：

當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)勢處于象限Ⅰ時(shí)，企業(yè)面臨著眾多的機(jī)會，并且擁有利用這些機(jī)會的強(qiáng)大的企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢，這時(shí)企業(yè)宜采用發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅱ時(shí)，企業(yè)面臨良好的外部環(huán)境，機(jī)會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅲ時(shí)，企業(yè)處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險(xiǎn)惡的環(huán)境威脅，此時(shí)企業(yè)適采取緊縮的戰(zhàn)略。

當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅳ時(shí)，企業(yè)擁有內(nèi)部優(yōu)勢卻面臨著不利的環(huán)境威脅，在這種情況下，企業(yè)宜采取多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

二、T公司新建陽光小區(qū)項(xiàng)目籌資方案分析

1．T公司簡介

T公司為國有獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20多年來開發(fā)了本市的大量項(xiàng)目，開設(shè)有多家直屬企業(yè)，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)氐囊患壻Y質(zhì)開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)氐募{稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產(chǎn)。通過對T公司現(xiàn)實(shí)的狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析、研究，雖然其內(nèi)部有劣勢，但外部的機(jī)會也是存在的。而且，現(xiàn)在就有一個(gè)很好的可以抓住的能使企業(yè)擺脫困境的機(jī)會，這個(gè)機(jī)會就是對地處城北區(qū)陽光小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。

2．利用五力模型對擬決策方案進(jìn)行分析

（1）新進(jìn)入者的威脅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術(shù)人員，才能夠在限定的時(shí)間辦理好資質(zhì)證書。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高進(jìn)入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，有豐厚的利潤空間，新進(jìn)入者的威脅也很大。一個(gè)只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產(chǎn)開發(fā)公司。

（2）供應(yīng)商議價(jià)的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價(jià)上升和供應(yīng)郊區(qū)化。鋼材、水泥的價(jià)格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價(jià)格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應(yīng)。

（3）替代品的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)受其替代產(chǎn)品的威脅很小。每個(gè)人都想有一個(gè)溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車?yán)?，或者有幾個(gè)人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產(chǎn)品。在陽光小區(qū)附近，幾個(gè)樓盤已銷售完畢，2年內(nèi)暫無其他新樓盤。替代品威脅小。

（4）購買者議價(jià)能力

房地產(chǎn)的價(jià)格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，稅收負(fù)擔(dān)加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價(jià)能力較差。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，供應(yīng)領(lǐng)域的逐步擴(kuò)大，市場需求量還要增大，陽光小區(qū)項(xiàng)目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價(jià)的空間。

（5）行業(yè)競爭者的威脅

經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等項(xiàng)目的推出對其他的房地和開發(fā)商是一種威脅。民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發(fā)所需，房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的威脅很大。

3．利用SWOT分析法對擬決策方案進(jìn)行分析

（1）T公司的優(yōu)勢

第一，內(nèi)部條件。T公司是有一個(gè)較好聲譽(yù)的老品牌企業(yè)，開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，技術(shù)含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的技術(shù)骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足資金的需求，大宗的房產(chǎn)也根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。

第二，新項(xiàng)目地理位置條件優(yōu)越。公司即將開發(fā)的陽光小區(qū)項(xiàng)目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區(qū)的交通、環(huán)境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運(yùn)站這兩個(gè)旱碼頭的啟用，陽光小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定會因商戶爭購而緊俏異常。

（2）T公司的劣勢

首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業(yè)管理模式，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機(jī)構(gòu)臃腫，工作效率低下，企業(yè)吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認(rèn)為事業(yè)單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻(xiàn)而在比工資的高低。

其次，面臨政策調(diào)控的威脅。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控，國家針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺一系列宏觀調(diào)控政策，中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范，對房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的威脅。經(jīng)濟(jì)適用房的推出對房地產(chǎn)業(yè)是一種威脅。民營企業(yè)的經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)。所以說民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是T公司的威脅。

4．?dāng)M投資方案

T公司根據(jù)外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況，為了減小資金的壓力，經(jīng)過認(rèn)真分析、研究，決定分兩期開發(fā)，同時(shí)按所需籌集資金量的80%計(jì)算，仍需要資金3000萬元。公司經(jīng)營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：

A方案：與資金充裕的G藥業(yè)公司合作開發(fā)，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計(jì)面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發(fā)所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設(shè)資金的籌集。

三、各方案利弊分析及結(jié)論

新建項(xiàng)目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠(yuǎn)都不啟用的話，房價(jià)大幅提高的可能性小。通過以上優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個(gè)十字路口，企業(yè)處于象限Ⅱ，企業(yè)面臨較好的外部環(huán)境，機(jī)會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。

1．對各籌資方案的利、弊進(jìn)行分析比較

A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產(chǎn)用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區(qū)的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節(jié)約向外籌資的費(fèi)用，公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。但實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原始投入的3000萬元。按T公司預(yù)計(jì)的售價(jià)，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的貸款利率。相當(dāng)于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價(jià)是漲因素。A方案資金可以足額及時(shí)籌集到，但是項(xiàng)目的利潤減少了很多。

B方案：由T公司處置部分舊產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足流動資金的需求，大宗的房產(chǎn)根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。估計(jì)這2000萬元資金，在4-5個(gè)月內(nèi)就可以通過出售房產(chǎn)籌集到，可以減少舊房產(chǎn)的積壓，盤活舊資產(chǎn)，讓所有的資產(chǎn)都流動起來。另外如果實(shí)施此方案，T公司多年來經(jīng)濟(jì)效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應(yīng)該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實(shí)際操作的可能性。

C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區(qū)第一期就可以順利的竣工，全部房產(chǎn)都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產(chǎn)作為籌集資金的代價(jià)，除去貸款利息后，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風(fēng)險(xiǎn)要小一些。這樣公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。但是，因?yàn)門公司以前經(jīng)營中累計(jì)所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審批非常嚴(yán)格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進(jìn)行開發(fā)的可能性幾乎不存在?？傊?，C方案操作起來也比前兩個(gè)方案更困難，應(yīng)當(dāng)慎重。

四、結(jié)論

選擇A方案，公司只需花費(fèi)很少的籌資成本實(shí)現(xiàn)籌資目的，但開發(fā)完成以后，公司需要分房產(chǎn)給G公司，不能全部支配房產(chǎn)，萬一房價(jià)大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強(qiáng)；選擇C方案，公司將獨(dú)享工程完工后產(chǎn)生的全部經(jīng)濟(jì)效益，但該方案操作起來困難太大，實(shí)現(xiàn)籌資目標(biāo)的可能性太小。通過對各個(gè)方案的細(xì)分項(xiàng)目進(jìn)行打分，最終得出B方案為最優(yōu)方案。

參考文獻(xiàn)：