引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)稅論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
高校后勤社會化活動主要表現(xiàn)為高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體從事學(xué)生公寓、教師公寓、食堂經(jīng)營和為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)；利用學(xué)生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會人員提供服務(wù)；社會性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)；高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的服務(wù)；設(shè)置在高校內(nèi)的實(shí)行社會化管理和獨(dú)立核算的食堂向師生或向社會提供餐飲服務(wù)等。高校后勤社會化改革是將高校后勤服務(wù)納入市場經(jīng)濟(jì)體制，運(yùn)用市場機(jī)制，建立由政府引導(dǎo)的、社會承擔(dān)為主的，適合高校辦學(xué)需要的法人化、市場化的后勤服務(wù)體系。
高校后勤社會化改革的主要目的，是將高校中具有經(jīng)營性、社會性和服務(wù)性的活動納入到市場化發(fā)展的軌道，作為市場經(jīng)濟(jì)的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為一個獨(dú)立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。這不僅符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，增加社會供給，而且還可以為國家貢獻(xiàn)稅收。同時，高校后勤社會化后，可將主要精力用于教學(xué)和科研，減輕我國長期以來計劃體制模式下高校辦學(xué)形成的沉重負(fù)擔(dān)。
一、高校后勤社會化改革涉及的稅收問題和現(xiàn)行稅收政策
（一）營業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并具有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)而獲得的租金和服務(wù)性收入，免征營業(yè)稅；對社會性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營業(yè)稅。但利用學(xué)生公寓向社會人員提供住宿服務(wù)而取得的租金收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅；對設(shè)置在校園內(nèi)的實(shí)行社會化管理和獨(dú)立核算的食堂，向師生提供餐飲服務(wù)獲得的收入，免征營業(yè)稅。向社會提供餐飲服務(wù)獲得的收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。
（二）增值稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調(diào)味品和食堂餐具，免征增值稅；經(jīng)營此外的商品，一律按現(xiàn)行規(guī)定計征增值稅。對高校后勤實(shí)體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會人員提供快餐的外銷收入，應(yīng)繳納增值稅。
（三）企業(yè)所得稅和個人所得稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體的所得暫免征收企業(yè)所得稅。個人所得稅按有關(guān)規(guī)定計征。
（四）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對在高校后勤社會化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，由于是以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅三稅稅額為計稅依據(jù)，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅三稅的同時，也免征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
必須明確的是：高校后勤實(shí)體應(yīng)對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報，不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社會化改革稅收征管現(xiàn)狀及存在的主要問題
（一）高校后勤社會化的稅收法律法規(guī)滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現(xiàn)為政策法規(guī)不能及時反應(yīng)和規(guī)范高校的后勤改革，政策法規(guī)不明確、缺乏連續(xù)性。我國對高校后勤社會化活動征稅最早是以通知形式下發(fā)的，也就是財政部和國家稅務(wù)總局2000年2月28日的《關(guān)于高校后勤社會化改革有關(guān)稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業(yè)的有關(guān)經(jīng)營活動實(shí)行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實(shí)施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴(yán)格說來，文件通知并不等于法律法規(guī)，其嚴(yán)肅性和剛性都嚴(yán)重缺乏。隨著高校后勤社會化改革的不斷發(fā)展，原有的《通知》已不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時到位，各地稅務(wù)部門對此也一直無法準(zhǔn)確把握，甚至采取姑息態(tài)度，這種狀況直接影響了高校后勤社會化稅收征管工作的有效開展。
（二）高校后勤改革的不規(guī)范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規(guī)范與否，與高校后勤改革是否規(guī)范，是否到位存在著相互依存關(guān)系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統(tǒng)的剝離，但實(shí)際上，有些學(xué)校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務(wù)處上掛個企業(yè)集團(tuán)的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業(yè)并未真正按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行，這其中雖然有觀念上的、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的、法律法規(guī)政策等方面的原因，但最關(guān)鍵的制約因素是來自體制上的因素。現(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)明晰，我國高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)在國家，占有權(quán)在高校，后勤實(shí)體對后勤資產(chǎn)只有不完全意義上的經(jīng)營權(quán)，沒有對其所經(jīng)營資產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。后勤實(shí)體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務(wù)不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數(shù)為政府辦學(xué)，國家投資，長期以來人們認(rèn)為高校是育人的地方，遠(yuǎn)離市場。稅務(wù)部門和稅務(wù)人員存在觀念滯后，重管理，輕服務(wù)，多被動，少主動的傾向，適應(yīng)改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務(wù)。深入高校少，缺乏主動服務(wù)意識，稅收服務(wù)不到位，使高校這一現(xiàn)實(shí)的和潛在的稅源未能被關(guān)注和重視起來。同時，稅收征管的基礎(chǔ)資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會化改革是一個增稅因素，無論是流轉(zhuǎn)稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會隨著高校后勤改革的不斷完善而擴(kuò)大，稅收收入也會隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業(yè)與其他經(jīng)營企業(yè)一樣，不再享受任何稅收優(yōu)惠政策時，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻(xiàn)。
（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時、不到位，漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)對高校后勤活動的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務(wù)部分，即：既對學(xué)生提供服務(wù)，也對社會開放的各種科研實(shí)體興辦的公司、各種補(bǔ)習(xí)班、校園圍墻外的餐館、書店、理發(fā)館等后勤經(jīng)營行為進(jìn)行了相應(yīng)的稅收征管。稅源監(jiān)控常用手段主要是稅務(wù)登記、納稅申報、發(fā)票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學(xué)校后勤部門直屬的、專門為學(xué)生提供食宿及日常生活服務(wù)的機(jī)構(gòu)，如對本校學(xué)生日常生活提供服務(wù)的食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)生公寓、電影院、理發(fā)店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進(jìn)行有效的登記和管理，基本處于無監(jiān)控或漏征漏管狀態(tài)，造成該部分稅源疏于監(jiān)管，造成稅收征管對高校后勤社會化服務(wù)的管理不到位。
三、高校后勤社會化的稅收規(guī)范化管理
（一）完善稅收法律、行政法規(guī)，為高校后勤社會化稅收規(guī)范化管理提供法律保障。高校后勤社會化活動對國家稅收產(chǎn)生著積極的影響，稅收法律法規(guī)對此應(yīng)及時加以規(guī)范，力爭使稅收規(guī)范與高校后勤改革保持協(xié)調(diào)一致。高校后勤社會化的稅收立法，應(yīng)本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強(qiáng)監(jiān)督管理的原則進(jìn)行。對高校后勤社會化的稅收管理，要本著有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會的原則進(jìn)行，既要從有利于我國高等教育的長遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)，又要從嚴(yán)肅稅收法律和保護(hù)國有資產(chǎn)收益的角度來加以統(tǒng)籌兼顧，這樣，才能有效地促進(jìn)稅收對高校后勤社會化的規(guī)范化管理，促進(jìn)高校后勤組織的規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。只有稅收政策法律制度科學(xué)、完善、合理，才能使稅收規(guī)范化管理得以實(shí)現(xiàn)，并且通過稅收規(guī)范化管理，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會的功能。
篇2
在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價比較費(fèi)時費(fèi)力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準(zhǔn)確性。
國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。
在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
篇3
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強(qiáng)
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實(shí)際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
篇4
針對房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)建議：
1.強(qiáng)化企業(yè)依法納稅意識，加強(qiáng)企業(yè)會計核算
作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財務(wù)管理強(qiáng)化過程的一個環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤增長乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)會計核算，完善企業(yè)會計核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展提供依據(jù)，同時也能夠?yàn)槎悇?wù)部門的稅務(wù)檢查提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。
2.加強(qiáng)對國家稅法政策的正確把握
國家稅法是房地產(chǎn)與稅務(wù)部門的連接紐帶，是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須掌握國家相關(guān)的稅法政策，準(zhǔn)確的了解國家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學(xué)合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過程中，還應(yīng)該充分利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行調(diào)整。
3.提升企業(yè)財務(wù)會計人員的素質(zhì)
對納稅籌劃風(fēng)險的防范是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性的活動，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員應(yīng)該要嚴(yán)格的要求，納稅籌劃相關(guān)人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業(yè)能力，同時還必須要有對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測能力、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質(zhì)，從而為納稅籌劃活動的有效開展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關(guān)人員的綜合素質(zhì)一是依賴于個人素質(zhì)的提升，另外也和我國房地產(chǎn)行業(yè)財會人員的整體素質(zhì)有很大的關(guān)系。
篇5
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內(nèi)土地及租地權(quán)的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價稅的計稅依據(jù)為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據(jù)為土地的購置價。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產(chǎn)購置稅額。
（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對個人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財產(chǎn)的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價格）來計算固定資產(chǎn)的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據(jù)實(shí)行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對新建住宅可以適當(dāng)減免。
（4）不動產(chǎn)購置稅。不動產(chǎn)購置稅對購置和改擴(kuò)建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據(jù)中扣除一定金額。不動產(chǎn)購置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。
（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產(chǎn)課稅；對住宅用地的計稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進(jìn)行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對不動產(chǎn)的占用者征收營業(yè)財產(chǎn)稅。各省對房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營業(yè)財產(chǎn)稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機(jī)構(gòu)，并制定出評估手冊來指導(dǎo)評估師的工作。同時，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評稅，再根據(jù)評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收取；作為支付修理費(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。
2國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對我國的啟示
從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評估價值的一定比例計算應(yīng)納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
（3）計稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)。這里的市場價值即經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)評估確定的評估價值。評估價值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計有一個基本原則，即科學(xué)測算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，對不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。
（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價值評估機(jī)制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評估機(jī)制。首先要制定與價值評估有關(guān)的評估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評估人員。在評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設(shè)置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評估機(jī)構(gòu)，市（縣）級政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時，要運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)對房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。
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我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會出現(xiàn)對相關(guān)的調(diào)控制度會錯意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。
（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確
從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時要求財務(wù)工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟(jì)走勢和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。
（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確
正如上文所說，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。
（四）稅務(wù)風(fēng)險意識較為淡薄
從理論上來說稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中，稅務(wù)風(fēng)險意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：
1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會忽視稅務(wù)風(fēng)險防范；
2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險的方法，沒有認(rèn)識到風(fēng)險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。
二、完善的措施
根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。
（一）密切關(guān)注國家相關(guān)政策
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預(yù)測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。
（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。
（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力
需要從業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能方面對相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：
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某工程總建筑面積29342.24㎡。其中地下一層，地上十五層。地下一層設(shè)地下消防水池、地下泵房、電梯井等，其余部分為地下停車場。地下室在設(shè)計施工中采用混凝土自防水體系，采用S6C30混凝土。
二?施工方案
根據(jù)該工程的特點(diǎn)，制定如下的施工方案
（1）外墻在地下室底板上500mm處設(shè)一道水平施工縫，施工縫留為凹凸型，不設(shè)豎向施工縫或后澆帶：底板一次澆筑成型，壁板與首層樓面板一次澆筑成型。（2）地下水池底板即為地下室底扳．水池壁與地下室壁不相連。水池壁所留施工縫為底板上500mm，做法與地下室壁板相同．上部待地下室頂板拆除后一次澆筑成型。（3）模板均采用7層夾板，80x80木方φ50鋼管，作橫向連接，φ14拉墻螺栓，用鋼筋斜撐來保證整個體系的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和定位尺寸的準(zhǔn)確性。
三?滲水原因分析及防治
通過對其它工程出現(xiàn)的滲漏質(zhì)量問題進(jìn)行分析研究，以前的工程自防水棍凝士結(jié)構(gòu)滲漏較嚴(yán)重的部位都是細(xì)部處理不當(dāng)，施工中對這些部位沒有引起足夠重視，也沒有采取可靠的防治措施。針對這一工程我們采取適當(dāng)?shù)姆乐未胧行У胤乐瘟说叵轮蠞B水的質(zhì)量問題。
（1）墻板施工縫滲水成因及防治
按照地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定，墻板的施工縫應(yīng)留在高出底板表面不少于200mm的墻體上，并在墻板混凝土中留置階梯、凹、凸和預(yù)埋金屬板等形式，在這個部位出現(xiàn)滲漏的原因是：施工時在混凝土墻板中留置施工縫，但在施工縫的臺階處存在混凝土不密實(shí)，或者表面沒有認(rèn)真鑿毛。由于混凝土凝結(jié)時會產(chǎn)生細(xì)微結(jié)晶體，在表面形成隔離層，同時為了避免松散和風(fēng)化的影響，一定要認(rèn)真鑿毛；有的凹縫槽內(nèi)由于上部墻板支模過程中掉入垃圾，雖經(jīng)沖洗．仍有相當(dāng)一部分的細(xì)顆粒組成的薄垃圾層保留在凹槽內(nèi)，降低了墻板的抗?jié)B能力；對于凹凸形式施工縫的模板，當(dāng)混凝土尚未達(dá)到一定強(qiáng)度時就急于拆模，會造成凹凸縫局部開裂、松動或撬損，破壞后又未經(jīng)技術(shù)處理：安裝墻體模板時在施工縫部位封口不嚴(yán)密，混凝土澆筑過程中施工縫鋪設(shè)的水泥砂漿漏漿嚴(yán)重，澆灌時沒有采取可靠措施防止混凝土離析，造成石子堆。
綜合上述施工缺陷，我們在留設(shè)墻扳施工縫時選擇了凸縫形式，在高出底板表面500mm處留設(shè)；當(dāng)凸縫的混凝土強(qiáng)度完全達(dá)到不缺棱掉角的強(qiáng)度時，方可拆除凸縫兩側(cè)模板，對于損壞了的凸縫部位，在墻中鑿除部分混凝土重新形成凸縫。在安裝上部墻體模板之前鑿去凸縫臺階處不密實(shí)混凝土，直到經(jīng)眼觀察無細(xì)小氣孔時為止；同時將凸縫的凸出部位鑿毛，除去表面浮漿層，并認(rèn)真檢查施工縫處封口模板的嚴(yán)密性以及牢固性，鋪設(shè)水泥砂漿的厚度以蓋住凸縫為標(biāo)準(zhǔn)，鋪設(shè)長度要適應(yīng)混凝土的澆筑速度，不宣過長或者間斷漏鋪。
（2）鋼筋工程造成滲水原因及防治
設(shè)置在底扳和墻體雙排鋼筋之問撐環(huán)和撐腳，由于綁扎鋼筋時定位不認(rèn)真．綁扎不牢固，未設(shè)置保護(hù)層墊塊，澆筑時受到下料的沖擊或者振搗中碰撞等原因，造成局部鋼筋位移，撐環(huán)、撐腳的一端移近混凝土表面，甚至外露失去保護(hù)層，因此常常發(fā)生沿?fù)苇h(huán)、撐腳的某一肢出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，針對上述問題，施工中注意了將撐環(huán)、撐腳設(shè)置在雙排鋼筋之間，對應(yīng)位置加設(shè)保護(hù)層墊塊。撐環(huán)、撐腳的每一端點(diǎn)焊固定在鋼筋上。 。
（3）預(yù)埋件及穿墻螺栓造成滲水原因及防治
預(yù)埋的地腳螺栓、穿墻的預(yù)埋套管以及安裝模扳設(shè)置的穿墻螺拴，設(shè)計和施工規(guī)范都規(guī)定了要焊接止水環(huán)，但施工中止水環(huán)焊縫檢查不夠嚴(yán)格，往往局部存在漏焊和嚴(yán)重夾渣現(xiàn)象，為滲水提供了通道。因此，施工中加強(qiáng)了對止水環(huán)焊縫的檢查，在滿焊的條件下逐個敲去焊渣檢驗(yàn)，對不合格的要補(bǔ)焊后方可用于工程中。而且止水環(huán)相對穿墻螺栓中心不得有嚴(yán)重偏移。當(dāng)混凝土達(dá)到一定強(qiáng)度后，在穿墻螺栓端頭迎水面?zhèn)辱彸?0～30mm深的混凝土，截去穿墻螺栓，用膨脹砂漿做堵頭處理。對于較大直徑的預(yù)埋套管，尤其是幾何尺寸較大的方形套管，套管的底部常因無法振搗而出現(xiàn)空洞蜂窩現(xiàn)象，我們對此類套管采取在止水環(huán)兩側(cè)分別開出直徑不小于振動棒直徑的洞口，便于將振動棒插入套管下部混凝土中振搗，同時排出氣體，從而保證了這部分混凝土的密實(shí)性。
（4） 設(shè)計原因及防治
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（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律。總體說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題
首先，房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實(shí)踐來看，凡是實(shí)行分稅制財政體制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重。這種“輕保有”的局面一方面導(dǎo)致了土地利用的低效率，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日益嚴(yán)重；另外，稅費(fèi)種類繁多，租、稅、費(fèi)體系混亂。以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調(diào)控能力；最后，從稅負(fù)的分擔(dān)上來看，明顯表現(xiàn)為內(nèi)資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統(tǒng)一、稅負(fù)平等的基本原則，更不利于內(nèi)資企業(yè)的競爭。
我國物業(yè)稅改革思路
（一）物業(yè)稅改革的模式
目前，針對物業(yè)稅的改革，學(xué)者們基本達(dá)成共識，就是將目前對經(jīng)營性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進(jìn)行合并，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，物業(yè)稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業(yè)稅的國家，實(shí)行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進(jìn)稅率。實(shí)行比例稅率計征方便，但不利于發(fā)揮貧富調(diào)節(jié)作用；而累進(jìn)稅率則正好相反。由于目前我國財產(chǎn)稅征收范圍很小，只有房產(chǎn)稅，因此，筆者建議現(xiàn)階段應(yīng)該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實(shí)際承受能力。國外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財產(chǎn)的估價。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%，地方政府根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。
稅基的計量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時的房地產(chǎn)價，房地產(chǎn)稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，以評估價值的80%為稅基，房地產(chǎn)課稅價值每五年評估一次。
物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項(xiàng)：非營利性機(jī)構(gòu)自用的房屋與土地，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等；合法的宗教團(tuán)體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的科研學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房屋與土地。
（二）物業(yè)稅改革的效應(yīng)分析
物業(yè)稅改革能增強(qiáng)地方政府的財政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負(fù)不變，則物業(yè)稅的征收面要擴(kuò)大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴(kuò)大計稅標(biāo)準(zhǔn)，這一比例是可以做到的，因此，物業(yè)稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業(yè)稅后，為保證長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長期規(guī)劃，并注意保持對居民物業(yè)的保護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L期居留,這樣將對我國地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。
開征物業(yè)稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣，即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評估的財產(chǎn)價值繳納物業(yè)稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場價格征稅，提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本，將會正確引導(dǎo)消費(fèi)者對城市物業(yè)的選擇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的正常流動，從而推動城市空間布局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。
開征物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比，故能彌補(bǔ)個人所得稅調(diào)控方面的局限性，能夠發(fā)揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現(xiàn)象，降低財產(chǎn)的集中度，從而形成個人所得稅調(diào)節(jié)即期個人收入分配、物業(yè)稅調(diào)節(jié)個人財富積累水平，具有連續(xù)性、互補(bǔ)性的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。
對我國房地產(chǎn)稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，經(jīng)合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當(dāng)提高征收額度，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）作為主體稅種之一進(jìn)行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。
要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產(chǎn)評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產(chǎn)的價值評估質(zhì)量提出了要求。實(shí)行物業(yè)稅改革后，必然要對房地產(chǎn)的稅收評估進(jìn)行規(guī)范，適時推出更為細(xì)化、規(guī)范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權(quán)相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府，應(yīng)該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境，轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加，這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)：
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印花稅針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據(jù)金額超過3萬日元時要繳納印花稅（個人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負(fù)擔(dān)。未貼印花或未貼足印花的，通收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應(yīng)貼印花同等金額的罰款。
（二）注冊執(zhí)照稅和不動產(chǎn)取得稅
日本實(shí)行財產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，同時允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺賬登記的全部內(nèi)容。這項(xiàng)政務(wù)公開活動使納稅人有機(jī)會比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機(jī)構(gòu)提出審查請求或向法院。
在進(jìn)行登記時，取得房地產(chǎn)的人必須繳納注冊執(zhí)照稅。其稅率根據(jù)登記的種類如所有權(quán)保存登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地上權(quán)或租賃權(quán)的設(shè)定／轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)移登記、臨時登記、抵押權(quán)設(shè)定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設(shè)定，如所有權(quán)保存登記稅率為4‰，對符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，對新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊執(zhí)照稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估額、債權(quán)金額和不動產(chǎn)個數(shù)。
此外，房地產(chǎn)取得者還須繳納不動產(chǎn)取得稅，該稅屬于都道府縣稅。縣稅務(wù)所憑借房地產(chǎn)登記證明，到現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)后，向納稅人送達(dá)納稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的日期，即取得房地產(chǎn)的日期。不動產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率設(shè)定為4%，其減輕稅負(fù)的方法是變動計稅依據(jù)，如2004年以房地產(chǎn)評估額的1／2作為計稅依據(jù)，并減按3%征收。除因繼承、遺贈、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征此稅外，因買賣、交換、贈與、新建、增改建等取得的房地產(chǎn)都需征此稅。其免征對象為取得費(fèi)低于10萬日元的土地、低于23萬日元和12萬日元的房屋和構(gòu)筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。
（三）消費(fèi)稅
在日本，土地的出售不征消費(fèi)稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費(fèi)稅，這部分消費(fèi)稅添加在每塊土地出讓金之上，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。對房屋的新建工程款和購入款，由工程承包商、不動產(chǎn)商繳納消費(fèi)稅，最終轉(zhuǎn)嫁給建筑商和購房者。不動產(chǎn)商介紹房地產(chǎn)買賣收取的中介費(fèi)也需要繳納消費(fèi)稅，稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給委托人。
（四）繼承稅與贈予稅
日本繼承稅和贈予稅目前均采用10-50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對象包括土地、房屋、有價證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財產(chǎn)占6-7成，占直接國稅的3.4%.兩者的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)評估額。評估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市價（指在納稅期內(nèi)由不特定多數(shù)當(dāng)事人進(jìn)行正常自由交易時成立的價格）。為確保評估的公正合理性，國稅廳規(guī)定了三項(xiàng)基本方針：①評估的全國統(tǒng)一性；②評估的簡單明了性；③評估的安全性。評估額通常設(shè)定得低于市價。免征繼承稅的財產(chǎn)包括墓地和供宗教、慈善、學(xué)術(shù)等公益事業(yè)用的財產(chǎn)。
日本房地產(chǎn)保有課稅
（一）固定資產(chǎn)稅
1.征稅主體、征稅對象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時，明確了固定資產(chǎn)稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計稅依據(jù)由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評估額；并將房地產(chǎn)的征收范圍擴(kuò)大到折舊資產(chǎn)（房地產(chǎn)以外供經(jīng)營用的資產(chǎn)）。固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺賬征稅原則。市町村政府對土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺賬和補(bǔ)充征稅臺賬，后者是為遺漏登記的房地產(chǎn)實(shí)際所有人或使用人準(zhǔn)備的。凡是在臺賬上注冊登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。
2.計稅依據(jù)及稅率。固定資產(chǎn)稅的計稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場評估價，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評估額和比照基準(zhǔn)年度評估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)，通過合理調(diào)整計稅依據(jù)，公平稅負(fù)。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%.日本對公益事業(yè)、住宅用地（災(zāi)區(qū)）等采取了一系列按照各種財產(chǎn)評估額給予一定比例減除的優(yōu)惠措施，并通過設(shè)定期限加強(qiáng)某些領(lǐng)域優(yōu)惠措施的執(zhí)行效果。
3.免征點(diǎn)及減免稅制度。固定資產(chǎn)稅采用免征點(diǎn)制度，免征點(diǎn)為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產(chǎn)150萬日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、自然資源機(jī)構(gòu)、土地改良區(qū)、宗教法人、墓地、公路水路、國立公園和國家風(fēng)景保護(hù)區(qū)、國家重點(diǎn)文化歷史名勝、重點(diǎn)傳統(tǒng)建筑群保存區(qū)、學(xué)校法人、社會福利及公益設(shè)施以及城市更新機(jī)構(gòu)取得的土地等。固定資產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區(qū)再開發(fā)工程建筑以及供老年人居住的優(yōu)質(zhì)租賃住宅上。
4.評估及價格確定。日本房地產(chǎn)評估實(shí)行市田丁村長負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)估價師制度。其步驟是，首先由市町村估價師做出實(shí)地調(diào)查后將評估結(jié)果提交市町村長，估價師評估所依據(jù)的是國土交通省土地鑒定委員會每年1月1日確定的公示地公示價格；然后，市町村長根據(jù)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方案確定房地產(chǎn)價格，并及時在房地產(chǎn)征稅臺賬上登記后公示，同時將記載有各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)地價格的路線價圖供一般閱覽。
市町村房地產(chǎn)評估根據(jù)土地用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農(nóng)田等）和距離城市中心部位置，在每一情況類似地段（街道、交通、居住環(huán)境等）選出標(biāo)準(zhǔn)地和標(biāo)準(zhǔn)田。標(biāo)準(zhǔn)地價格以地價公示價格的70%為尺度，并根據(jù)市場價進(jìn)行調(diào)整。路線價采用畫地計算法對宅地進(jìn)深、寬度、形狀、街道等進(jìn)行修正后反映在評估價格上。
宅地和房屋評估采用不同方法，在人口集中的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、工廠區(qū)設(shè)置路線價，對市區(qū)以外的宅地評估按照評估額乘以各地段相應(yīng)倍率的方式；房屋評估則通常采用以再建筑價格為基準(zhǔn)的評估方法，即評估時先求出在同一場所新建房屋所需建筑費(fèi)用，再根據(jù)房屋現(xiàn)狀，減除房屋的折舊和損耗。
對農(nóng)田和市區(qū)化農(nóng)田也采用不同的評估和征稅方法。普通農(nóng)田按照買賣價格評估，市區(qū)化農(nóng)田比照類似宅地價格評估。對宅地的稅負(fù)調(diào)整通常根據(jù)負(fù)擔(dān)水平確定相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)，商業(yè)地比照宅地，地價下降時調(diào)整系數(shù)向下調(diào)整。
5.其他。固定資產(chǎn)稅的核定征收日為每年1月1日，征稅與否要根據(jù)征收日當(dāng)天房地產(chǎn)狀況而定。因此，即使在征收日之后房地產(chǎn)因火災(zāi)等事由消失，當(dāng)年固定資產(chǎn)稅也要按全額征收，不予退還。相反，征收日之后擁有的房地產(chǎn)不征當(dāng)年的固定資產(chǎn)稅。征收有效期限為自法定納稅期限起5年以內(nèi)。納稅期為2月、4月、7月、12月，記載有備期應(yīng)納稅額和納稅期限的納稅通知書于法定納稅期前十天送達(dá)納稅人。提前納稅的納稅人，市町村政府給予其獎勵。根據(jù)市町村條例，因受天災(zāi)、生活貧困接受補(bǔ)助以及其他特殊情況的人可以享受減免稅優(yōu)惠。
（二）城市規(guī)劃稅
城市規(guī)劃稅的納稅人和征收方法的規(guī)定均與固定資產(chǎn)稅相同。不同的是，城市規(guī)劃稅的征稅對象為城市化區(qū)域內(nèi)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的房屋和土地，征收的稅款專項(xiàng)用于該區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃事業(yè)。折舊資產(chǎn)不包含在征稅對象范圍內(nèi)。計稅依據(jù)對住宅用地也設(shè)置了優(yōu)惠措施，最高限制稅率為1.3%，對新建住宅一般不設(shè)減免稅措施，但東京都例外。
日本房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅
日本對個人和法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益均征收國稅和地方稅，但征收方法有所差異。首先，普通個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益只需繳納個人所得稅和個人居民稅。房地產(chǎn)保有期以5年為界限，對個人超過5年的長期轉(zhuǎn)讓收益征收15g的個人所得稅和5%的個人居民稅，對不超過5年的短期轉(zhuǎn)讓收益征收30%的個人所得稅和9%的居民稅。通過對短期或超短期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課以重稅，抑制以獲取土地升值利益為目的的投機(jī)行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益按照分類課稅的方法，對總收入減去取得費(fèi)（各種稅費(fèi)、貸款利息）、轉(zhuǎn)讓費(fèi)（各種損失費(fèi)、中介費(fèi)、違約金）、扣除額（3千萬日元）之后的余額征收。其次，專門從事不動產(chǎn)業(yè)的個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益不屬于轉(zhuǎn)讓所得，而納入經(jīng)營所得，與此類似的情況，如農(nóng)戶或職員在自有土地上建造房屋后轉(zhuǎn)讓的收益，納入雜項(xiàng)所得，均采用綜合計稅方式。上述兩種所得視規(guī)模還須繳納事業(yè)稅；此外，從事房地產(chǎn)租賃業(yè)（屬于以營業(yè)為主的工商業(yè)范疇）的個人也須繳納事業(yè)稅。個人事業(yè)稅對工商業(yè)、畜牧水產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)征收，稅率分別為5%；5、4%、5%.
對法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益首先計算出法人稅稅額，方法是先對銷售收入和成本費(fèi)用進(jìn)行核算，求出稅前利潤，并作出相應(yīng)的稅務(wù)調(diào)整后，按當(dāng)期收入額乘以適用稅率來計算。法人稅對資本金超過1億日元的法人適用稅率為30%，資本金低于1億日元的法人按年收入額低于800萬日元的部分適用稅率為22%，超過800萬日元的部分適用稅率為30%.法人居民稅的計稅依據(jù)也是上述法人稅稅額，地方政府對法人稅稅額按照一定的比例（5%的都道府縣民稅+12.3%的市町村民稅=17.3%）以及按法人規(guī)模（資本金和從業(yè)人員）定額征收法人居民稅。此外，法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)還須繳納事業(yè)稅，計稅依據(jù)為經(jīng)營所得。法人事業(yè)稅不區(qū)分行業(yè)種類，對全部經(jīng)營所得征收，分別采用5%、7.3%、9.6%的比例稅率。不論個人還是法人，計算事業(yè)稅時均可以作為費(fèi)用，從翌年的個人及法人稅額中向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。
經(jīng)驗(yàn)與借鑒
篇10
我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險
2.1國家政策風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險的重要因素。2.3法律風(fēng)險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。
4加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司
篇11
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動,因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。
舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計價,并裝飾后經(jīng)營,定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。
當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚,稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。
2、開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例如:某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
篇12
（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律。總體說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題
首先，房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實(shí)踐來看，凡是實(shí)行分稅制財政體制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重。這種“輕保有”的局面一方面導(dǎo)致了土地利用的低效率，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日益嚴(yán)重；另外，稅費(fèi)種類繁多，租、稅、費(fèi)體系混亂。以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調(diào)控能力；最后，從稅負(fù)的分擔(dān)上來看，明顯表現(xiàn)為內(nèi)資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統(tǒng)一、稅負(fù)平等的基本原則，更不利于內(nèi)資企業(yè)的競爭。
我國物業(yè)稅改革思路
（一）物業(yè)稅改革的模式
目前，針對物業(yè)稅的改革，學(xué)者們基本達(dá)成共識，就是將目前對經(jīng)營性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進(jìn)行合并，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，物業(yè)稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業(yè)稅的國家，實(shí)行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進(jìn)稅率。實(shí)行比例稅率計征方便，但不利于發(fā)揮貧富調(diào)節(jié)作用；而累進(jìn)稅率則正好相反。由于目前我國財產(chǎn)稅征收范圍很小，只有房產(chǎn)稅，因此，筆者建議現(xiàn)階段應(yīng)該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實(shí)際承受能力。國外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財產(chǎn)的估價。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%，地方政府根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。
稅基的計量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時的房地產(chǎn)價，房地產(chǎn)稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，以評估價值的80%為稅基，房地產(chǎn)課稅價值每五年評估一次。
物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項(xiàng)：非營利性機(jī)構(gòu)自用的房屋與土地，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等；合法的宗教團(tuán)體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的科研學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房屋與土地。
（二）物業(yè)稅改革的效應(yīng)分析
物業(yè)稅改革能增強(qiáng)地方政府的財政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負(fù)不變，則物業(yè)稅的征收面要擴(kuò)大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴(kuò)大計稅標(biāo)準(zhǔn)，這一比例是可以做到的，因此，物業(yè)稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業(yè)稅后，為保證長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長期規(guī)劃，并注意保持對居民物業(yè)的保護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L期居留,這樣將對我國地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。
開征物業(yè)稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣，即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評估的財產(chǎn)價值繳納物業(yè)稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場價格征稅，提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本，將會正確引導(dǎo)消費(fèi)者對城市物業(yè)的選擇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的正常流動，從而推動城市空間布局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。
開征物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比，故能彌補(bǔ)個人所得稅調(diào)控方面的局限性，能夠發(fā)揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現(xiàn)象，降低財產(chǎn)的集中度，從而形成個人所得稅調(diào)節(jié)即期個人收入分配、物業(yè)稅調(diào)節(jié)個人財富積累水平，具有連續(xù)性、互補(bǔ)性的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。
對我國房地產(chǎn)稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，經(jīng)合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當(dāng)提高征收額度，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）作為主體稅種之一進(jìn)行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。
要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產(chǎn)評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產(chǎn)的價值評估質(zhì)量提出了要求。實(shí)行物業(yè)稅改革后，必然要對房地產(chǎn)的稅收評估進(jìn)行規(guī)范，適時推出更為細(xì)化、規(guī)范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權(quán)相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府，應(yīng)該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境，轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加，這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力經(jīng)濟(jì)手段，在對房地產(chǎn)市場資源配置、社會財富分配、市場結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)等諸多方面有非常重要的影響。
1.1房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用
（1）可以通過對空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過度投資開發(fā)，促進(jìn)土地的有效利用。
（2）可以通過對不同產(chǎn)業(yè)的土地采用差別稅收政策、對不同地段采取分檔稅率，有效調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
（3）房地產(chǎn)稅收中屬于財產(chǎn)稅的部分，它的很重要的功能就是通過稅收杠桿，公平分配財富。
（4）在市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重時，通過提高增值稅的契稅的手段,在市場低迷時，通過稅收減免、品種調(diào)整，實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場活躍程度，平衡市場供求的效果。
1.2房地產(chǎn)稅收的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性分析
1.2.1稅種屬性
商品課稅容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，所得課稅不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,增值稅、營業(yè)稅等中間性質(zhì)的稅種容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,終端性質(zhì)的所得課稅等不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁。
1.2.2商品或生產(chǎn)要素供求彈性
供求彈性與稅收歸宿有著密切關(guān)系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越大;相反,供給曲線的彈性越大,轉(zhuǎn)嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負(fù)都由供給者承擔(dān);相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給需求者。
2房地產(chǎn)稅收對市場供求及價格的影響?yīng)?/p>
2.1稅收對房地產(chǎn)市場供應(yīng)及需求調(diào)節(jié)的作用機(jī)理
2.1.1需求不變時，房地產(chǎn)稅收對供給的影響?yīng)?/p>
我國目前采取的稅收政策中有三項(xiàng)是直接作用于供給者的：對賣房者征收營業(yè)稅、個人所得稅、以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。從理論上講，它的效應(yīng)是政府對賣方增加稅負(fù)，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變時，供給方為取得同以前相同的利潤，會將稅收成本包含在出售價格中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣導(dǎo)致供給曲線左移，新的市場均衡價格E2比原來的均衡價格E1提高，同時Q2〈Q1
從理論上看，目前針對供給方的房地產(chǎn)稅收在抑制房價上作用是不明顯的，且不能有效改變住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)。
2.1.2供給不變時，房地產(chǎn)稅收對需求的影響?yīng)?/p>
從理論上講，相對于對供給方征稅，房地產(chǎn)稅制中對需求方征稅是有一定優(yōu)勢的。我們知道對供給方的征稅容易向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，特別是需求彈性小于供給彈性時。而對需求方的征稅不能直接包含在房屋價格中，不會直接造成房價上漲。如圖2所示，由于對房地產(chǎn)需求方的稅收屬于從價稅，因而征稅后需求曲線斜率發(fā)生變化，左移至D''''，在新均衡點(diǎn)E2下，價格由P1下降到P2，數(shù)量由Q1下降到Q2。
2.2稅收對房地產(chǎn)價格形成的作用機(jī)理
2.2.1不考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對房地產(chǎn)價格的影響?yīng)?/p>
在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收的主要承擔(dān)者。如果不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，征稅加大了開發(fā)商的生產(chǎn)成本,使其減少利潤,從長期來講,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給減少，在需求不變的條件下,住房價格將呈上漲趨勢。至于在流通環(huán)節(jié)針對消費(fèi)者征收的契稅,會通過加重購買成本,而使消費(fèi)需求減小,從而產(chǎn)生降低房價的影響,不過這種影響由于契稅稅率較低而不是十分明顯。
2.2.2考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對房地產(chǎn)價格的影響?yīng)?/p>
在發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁情況下,土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所征收的稅收,其名義負(fù)稅人為房地產(chǎn)開發(fā)商,但短期內(nèi)，房地產(chǎn)需求是缺乏彈性的，經(jīng)濟(jì)利益作用下房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過提高房價的形式將所負(fù)稅收向前轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者，于是現(xiàn)實(shí)的房價會因這種稅收轉(zhuǎn)嫁而提高。從長期來看,需求彈性增強(qiáng),對住房的需求可能會因房價的上升而減小,在供給不變下,供求力量的變化會導(dǎo)致房價下降。房價這種上漲或者下降的程度和持續(xù)時間長短,取決于需求的調(diào)整強(qiáng)度和時間長短。
3不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用分析
3.1作用于保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅、資源稅
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中的財產(chǎn)稅和資源稅是以納稅人擁有的土地、房產(chǎn)為課稅對象的一類稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,這樣對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅產(chǎn)生的直接影響便是增加了房地產(chǎn)的持有成本。從消費(fèi)終端抑制,對那些相對于資源多用多占有住房的房產(chǎn)業(yè)主,以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負(fù)的政策,既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求,從而會降低房地產(chǎn)的需求,促使房價下降。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅是按市場價值(評估價值)進(jìn)行課稅的。
3.2作用于出讓、交易、收益環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅
一方面房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的調(diào)控,有易于操作的突出優(yōu)點(diǎn)。但另一方面，房地產(chǎn)投機(jī)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來自利息支出。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,屬于間接稅,沒有一種流轉(zhuǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)增加后,售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁終將流向消費(fèi)者。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策只是增加了買房者的成本(主要是消費(fèi)性需求者),對賣房者不會產(chǎn)生太大的影響。由于投機(jī)資金稅負(fù)的成本可以轉(zhuǎn)嫁,如果投機(jī)者見到持有環(huán)節(jié)稅負(fù)沒有變化,從長遠(yuǎn)來看,稅收成本則沒有太大變化。投機(jī)者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房價漲跌博弈的結(jié)果,如果房價存在上漲的必然性,就可以持有房產(chǎn)以繼續(xù)獲得既得收益。
3.3作用于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的所得稅
（1）所得稅作為最典型的直接稅，一般不會發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，它在維持經(jīng)濟(jì)繁榮、抑制資本的過度集中以及組織財政收入方面有獨(dú)特的優(yōu)勢。房地產(chǎn)稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規(guī)模的壯大。這也是所得稅財政功能的集中體現(xiàn)。
（2）由于所得稅的直接稅性質(zhì)，對二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機(jī)收益以抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)需求,從而降低房地產(chǎn)市場價格(或抑制房地產(chǎn)價格上漲速度)。
（3）在不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁的情況下,對于房屋出租租金收益的課征所得稅,會直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導(dǎo)致房屋出租量減小,有可能使原來租房者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)初次流通環(huán)節(jié),從而抬升房地產(chǎn)的初次交易價格,
