引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
四種方式
是指:基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)途徑中的樓宇購(gòu)買(mǎi)式、合作開(kāi)發(fā)式和股權(quán)購(gòu)買(mǎi)式。 當(dāng)然,對(duì)于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購(gòu)買(mǎi)、合作或股權(quán)收購(gòu)的方式,只是對(duì)這類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義,而且如果這樣做,多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì),即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。故綜合比較,在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下,進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種:
方式一:基本建設(shè)式
。 這里所稱(chēng)的基本建設(shè),是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式,建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。方案評(píng)價(jià):這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之前,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之后,國(guó)家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制,這些條件主要有三個(gè)方面: 一是投資主體的限制。 一般應(yīng)是國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位; 二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。 一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國(guó)家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等,前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目; 三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱(chēng)“停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。 除非符合特定條件或經(jīng)政府特批,通過(guò)協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)已不可能。
方式二:樓宇購(gòu)買(mǎi)式
。 具體做法是:投資人審查一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓宇的法律狀態(tài),并考查該寫(xiě)字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況,如認(rèn)為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系,通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)程序獲得樓宇的全部權(quán)利。 方案評(píng)價(jià):這種方式最為簡(jiǎn)便。相當(dāng)于對(duì)某特定地區(qū)正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查,在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上,選擇一家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目,與其談判達(dá)成購(gòu)買(mǎi)合約。不足之處是:擬購(gòu)房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批,其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對(duì)于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況,只能在現(xiàn)有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇,不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。對(duì)于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目,則又存在著預(yù)購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。
方式三:合作開(kāi)發(fā)式
篇2
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資流程開(kāi)發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門(mén)了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請(qǐng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開(kāi)發(fā)投入的資金；通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，承建單位交納施工保證金（實(shí)際是墊資施工），工程施工到正負(fù)零時(shí)，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達(dá)25%以上符合商品房預(yù)售規(guī)定可以預(yù)售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺(tái)“121”號(hào)文即《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，開(kāi)發(fā)商整合購(gòu)房戶(hù)個(gè)人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開(kāi)發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個(gè)開(kāi)發(fā)收益周期。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)的背景、具置以及開(kāi)發(fā)的規(guī)模，同時(shí)需要有規(guī)范性文件支持，如主項(xiàng)批復(fù)，“五證”取得，也包括主項(xiàng)的定位，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有何特點(diǎn)、有何優(yōu)勢(shì)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資需提供材料
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資申請(qǐng)書(shū)，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，該項(xiàng)目融資所提供的擔(dān)保，該項(xiàng)目“五證”復(fù)印件，土地來(lái)源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國(guó)有土地使用證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身還款計(jì)劃和資金來(lái)源保證。
有當(dāng)年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，企業(yè)法人代碼證復(fù)印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復(fù)印件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗(yàn)資報(bào)告，近三年會(huì)計(jì)（審批）事務(wù)所驗(yàn)證的財(cái)務(wù)報(bào)表本中期財(cái)務(wù)報(bào)表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復(fù)印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書(shū)及身份證復(fù)印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管等高級(jí)管理人員簡(jiǎn)歷，董事會(huì)通過(guò)的對(duì)外借款，擔(dān)保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對(duì)外擔(dān)保情況）與申請(qǐng)貸款項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說(shuō)明及項(xiàng)目的材料。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔(dān)保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎(jiǎng)金監(jiān)管等諸多因素。
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的法律風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目融資者既要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)了如指掌，也要對(duì)購(gòu)房者的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，對(duì)建筑企業(yè)項(xiàng)目完工、交工、延期風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)，也要對(duì)項(xiàng)目超支風(fēng)險(xiǎn)，甚至項(xiàng)目放棄風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)。
對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)資金不足造成的風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價(jià)也有所了解，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)也要有認(rèn)識(shí)，要了解該項(xiàng)目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人資信狀況，項(xiàng)目經(jīng)理是否對(duì)該項(xiàng)目有個(gè)人投資及獲利要需求狀況以及項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)目完工后的利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)和節(jié)約成本獎(jiǎng)勵(lì)。
對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所掌握。金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面要注意項(xiàng)目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)改變，項(xiàng)目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中一個(gè)不可忽視的因素，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)使項(xiàng)目本身甚至使公司價(jià)值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)增加。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的法律盡職調(diào)查
篇3
自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過(guò)市場(chǎng)途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房?jī)r(jià)連年攀升。高昂的房?jī)r(jià)在帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了眾多投機(jī)資金的進(jìn)入，越來(lái)越多的人開(kāi)始買(mǎi)不起房子。尤其是2003年以后，這個(gè)現(xiàn)象更為嚴(yán)重，很多人對(duì)連年高漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不滿(mǎn)情緒。我國(guó)政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒(méi)能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的根本問(wèn)題，房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其使用價(jià)值，市場(chǎng)中的投機(jī)行為依然盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。
二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)表現(xiàn)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢(shì)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增速高達(dá)19.37%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重來(lái)看，國(guó)際上公認(rèn)這兩項(xiàng)指標(biāo)的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重自2000以來(lái)均遠(yuǎn)超過(guò)15%，在2004年甚至達(dá)到18.7的高位；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機(jī)行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)過(guò)熱的局面。
2、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲
雖然房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)處于波動(dòng)狀況，且2003—2010年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，波動(dòng)幅度也較大，但房?jī)r(jià)始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。圖2顯示，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長(zhǎng)了1.38倍。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升的趨勢(shì)，投資者預(yù)期房產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步升值，因此房?jī)r(jià)持續(xù)走高的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，投機(jī)行為更為盛行。
3、土地價(jià)格顯現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)
住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動(dòng)權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，因供給彈性越小的要素，價(jià)格增長(zhǎng)越快。土地的供給彈性很小，同時(shí)作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過(guò)低價(jià)買(mǎi)入地皮，等待土地升值之日高價(jià)賣(mài)出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導(dǎo)致土地價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)在所難免。
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為引致的買(mǎi)房難等民生問(wèn)題，我們要采取一系列有效的措施來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長(zhǎng)久以來(lái)“居者有其屋”的理想。筆者認(rèn)為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。
篇4
二、“爛尾樓”的現(xiàn)狀分類(lèi)及其轉(zhuǎn)讓操作方式
需要用項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式處置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停建、緩建項(xiàng)目即“爛尾樓”，由于土地使用權(quán)取得方式不同，開(kāi)發(fā)商所負(fù)債務(wù)的復(fù)雜性以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目續(xù)建資金短缺程度等不同情況，對(duì)于用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)岢龈鞑幌嗤膯?wèn)題：
1、各不相同的房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目。
需要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)，其債務(wù)一般有三種情況：一是開(kāi)發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是開(kāi)發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，二者中，應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；三是一般債務(wù)，即開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)采購(gòu)材料、設(shè)備等各相對(duì)人所負(fù)的一般債務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所負(fù)債務(wù)的不同情況，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不慎密分析的復(fù)雜問(wèn)題和各具特點(diǎn)的法律障礙。
而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)“爛尾樓”的續(xù)建資金實(shí)力來(lái)分析，也存在著二種不同情況：有的開(kāi)發(fā)商雖缺乏資金，但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營(yíng)，屬于項(xiàng)目緩建；有的開(kāi)發(fā)商則無(wú)后續(xù)資金，已停止運(yùn)營(yíng)，無(wú)他人提供資金難以為繼，屬于項(xiàng)目停建。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目，就其土地使用權(quán)取得方式，可分為以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類(lèi)。而以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同規(guī)定有政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限，這為政府處理“爛尾樓”收回土地后再轉(zhuǎn)讓提供了依據(jù)。這二種不同方式，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓操作中，前者更復(fù)雜。
從房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的運(yùn)作階段來(lái)看，除了項(xiàng)目已經(jīng)建成，開(kāi)發(fā)商為中、長(zhǎng)期投資的整體銷(xiāo)售計(jì)而實(shí)施轉(zhuǎn)讓外，一般會(huì)處于土地開(kāi)發(fā)階段和施工營(yíng)建階段，這二個(gè)階段的停建、緩建，從前期資金落實(shí)的不同程度，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的地位和實(shí)力。
2、可供選擇的轉(zhuǎn)讓“爛尾樓”的操作方法。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳巴ǔＳ型ㄟ^(guò)程序和當(dāng)事人協(xié)議兩種方法。通過(guò)司法程序轉(zhuǎn)讓?zhuān)捶ㄔ赫{(diào)解以項(xiàng)目折價(jià)或者對(duì)生效判決執(zhí)行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣(mài)，對(duì)此本文不作討論。而作為當(dāng)事人自行協(xié)議（包括因政府主管部門(mén)干預(yù)）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阌虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種操作方法。
第一種是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。此種方法一般適用于未成立項(xiàng)目公司的項(xiàng)目。所謂項(xiàng)目公司，是指因房地產(chǎn)特定地塊開(kāi)發(fā)，由項(xiàng)目投資股東依公司法而成立的有限責(zé)任公司。項(xiàng)目投資股東可以是現(xiàn)金投資，也可以是土地作價(jià)投資。非項(xiàng)目公司的投資人，因項(xiàng)目停建、緩建而實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)浠境绦虺D(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣。
第二種是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司的成立必然會(huì)涉及投資資本，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作必然涉及到公司產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)自主交易，資本自由流轉(zhuǎn)，是此種轉(zhuǎn)讓的前提。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡(jiǎn)略。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)和資本市場(chǎng)化運(yùn)作，是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致的項(xiàng)目公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)，此種操作方法值得深入研究。
此外，房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還有其它實(shí)現(xiàn)方法，主要是指政府主導(dǎo)下的轉(zhuǎn)讓?zhuān)缯栈赝恋卦倭硇谐鲎尳o他人，政府啟動(dòng)收地程序而有條件地不執(zhí)行，推動(dòng)投資人協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及以包銷(xiāo)方式實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。
綜上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)谑袌?chǎng)條件下，針對(duì)地產(chǎn)、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和已投入資本的流轉(zhuǎn)，以公司股權(quán)的重組方式使之得以實(shí)現(xiàn)，是最可取、最值得拓展的途徑和方法。
三、以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)“爛尾樓”的操作性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按《公司法》的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作，在各地都已十分普遍。這是討論本文所涉之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可操作性和利弊得失的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失，才會(huì)對(duì)日益增多的爛尾樓轉(zhuǎn)讓的實(shí)踐有所指導(dǎo)。
按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí)，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并，即股權(quán)的的并購(gòu)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購(gòu)，則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購(gòu)，研究其操作性更顯重要。
1、股權(quán)兼并與無(wú)能力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給另一個(gè)公司，即為公司兼并。其操作層面針對(duì)“爛尾樓”分析，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，與其破產(chǎn)，不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式，以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù)，故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無(wú)需經(jīng)過(guò)清算程序。此種股權(quán)重組方法，完全適應(yīng)于房地產(chǎn)樓宇爛尾已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，股權(quán)兼并方式對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇橛行緩健?/p>
2、股權(quán)收購(gòu)與缺乏后續(xù)資金開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)原公司的控制或管理。轉(zhuǎn)讓公司無(wú)需消失仍可以自己名義運(yùn)作，即為公司收購(gòu)。其針對(duì)房地產(chǎn)爛尾樓宇的操作性，比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目。新增資本的投入，對(duì)于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn)，于被收購(gòu)的開(kāi)發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒(méi)有被吸收，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活、更簡(jiǎn)便的操作性。
比較這二種方法，雖然都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過(guò)有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)發(fā)展和順利運(yùn)作，但公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)針對(duì)的是房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目，兩者仍然存在較大的區(qū)別：
第一，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開(kāi)發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)資質(zhì)；而收購(gòu)則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營(yíng)，收購(gòu)公司本身可具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
第二，兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌械膫鶆?wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任；而收購(gòu)則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購(gòu)公司只對(duì)被收購(gòu)公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。
第三，兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人；而股權(quán)收購(gòu)只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù)，也無(wú)需通知債務(wù)人。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn)、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，又由于在操作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購(gòu)的特殊情況，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專(zhuān)業(yè)問(wèn)題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問(wèn)題的交叉和重疊，這在公司股權(quán)重組過(guò)程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注。
四、從司法實(shí)踐看以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意的法律問(wèn)題
雖然，我國(guó)立法對(duì)公司并購(gòu)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定，對(duì)本文討論以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼰o(wú)明確的、有針對(duì)性的法律、法規(guī)，但在操作實(shí)務(wù)和司法實(shí)踐中，這方面的大量市場(chǎng)行為已頻頻發(fā)生并由此引起一系列的爭(zhēng)議和糾紛。作為不得不面對(duì)并承接此類(lèi)案件的律師，尤其是熟悉公司股權(quán)重組和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)律師，都肩負(fù)從司法實(shí)踐來(lái)分析研究這一疑難、復(fù)雜的法律問(wèn)題的責(zé)任，從而指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)范運(yùn)作，避免失誤，并為健全立法提供實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
本人在專(zhuān)業(yè)處理大量有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訴訟案件的同時(shí)，也處理了一批此類(lèi)案件。實(shí)踐出真知，實(shí)踐是檢驗(yàn)成敗、鑒別操作方法利弊得失的唯一依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
1、應(yīng)引起注意的三個(gè)法律問(wèn)題一個(gè)為最高院改判的以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式運(yùn)作的房地產(chǎn)聯(lián)建糾紛案。
這是我承辦的一個(gè)房地產(chǎn)聯(lián)建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的二審案件。
1993年10月15日，上海長(zhǎng)興實(shí)業(yè)總公司（下稱(chēng)長(zhǎng)興公司）作為土地方與上海建設(shè)工程聯(lián)合公司（下稱(chēng)建設(shè)公司）作為投資方簽訂了《三門(mén)路多層住宅小區(qū)聯(lián)建協(xié)議》。約定：長(zhǎng)興公司提供土地和建房指標(biāo)，建設(shè)公司承擔(dān)建設(shè)資金以及前期費(fèi)用共計(jì)人民幣5680萬(wàn)元，兩家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)5.4萬(wàn)平方米的住宅。
1994年4月8日，建設(shè)公司以引資方式又與上海萬(wàn)國(guó)企業(yè)發(fā)展公司（下稱(chēng)萬(wàn)國(guó)公司）簽訂協(xié)議，約定萬(wàn)國(guó)公司承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)所需資金，萬(wàn)國(guó)公司先后投入人民幣5791.75萬(wàn)元。后因建設(shè)公司無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，又與上海建聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)建聯(lián)公司）簽訂接盤(pán)《協(xié)議書(shū)》，約定由聯(lián)建公司受讓系爭(zhēng)項(xiàng)目，建設(shè)公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)建公司，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由建聯(lián)公司繼續(xù)履行，并由建聯(lián)公司承擔(dān)整個(gè)合同履行期間的全部法律責(zé)任。
1996年2月28日，上述建設(shè)公司、長(zhǎng)興公司、萬(wàn)國(guó)公司和建聯(lián)公司四方簽訂轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書(shū)》，就項(xiàng)目由建聯(lián)公司接盤(pán)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。其主要內(nèi)容是：建聯(lián)公司接盤(pán)繼續(xù)開(kāi)發(fā)并負(fù)責(zé)返還萬(wàn)國(guó)公司全部投資款，協(xié)議自建聯(lián)公司先行支付人民幣1000萬(wàn)元時(shí)生效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂當(dāng)天，建聯(lián)公司即向萬(wàn)國(guó)公司支付了人民幣900萬(wàn)元，萬(wàn)國(guó)公司則在簽收時(shí)書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，建聯(lián)公司以自己的名義辦理了有償使用土地及房屋預(yù)售許可手續(xù)。因建聯(lián)公司到期未支付其余款項(xiàng)，萬(wàn)國(guó)公司起訴法院，要求建設(shè)公司、建聯(lián)公司和長(zhǎng)興公司共同返還剩余投資款及利息。
一審法院審理后認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的條件未成就，故尚未生效，判由建設(shè)公司返還萬(wàn)國(guó)公司的剩余款計(jì)人民幣4891.75萬(wàn)元及相應(yīng)利息，建聯(lián)公司負(fù)連帶責(zé)任。一審判決后建設(shè)公司和建聯(lián)公司均不服，向最高人民法院提起上訴。我擔(dān)任了建設(shè)公司的二審人。
建設(shè)公司上訴的主要理由認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的生效條件已由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司和債權(quán)人萬(wàn)國(guó)公司協(xié)商一致改變，故所附條件已經(jīng)成就，要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，同時(shí)認(rèn)為債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)承擔(dān)全部債務(wù)本息的償還。
最高人民法院于1997年11月10日開(kāi)庭審議本案。我在審理過(guò)程中先后三次提交書(shū)面意見(jiàn)闡述我方觀點(diǎn)，引起合議庭的重視。開(kāi)庭后，為對(duì)國(guó)家法律負(fù)責(zé)，為公正、秉公辦案，最高院邀請(qǐng)有關(guān)法律專(zhuān)家專(zhuān)題研討本案的法律關(guān)系，并形成一致意見(jiàn)。1998年7月30日，最高院作出終審判決：撤銷(xiāo)原判，判定轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)償還全部本息共約人民幣7500萬(wàn)元。
本案四方協(xié)議最終被確認(rèn)有效，有三個(gè)法律問(wèn)題值得總結(jié)：
第一，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓須獲得有關(guān)各方的一致同意。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥姆山嵌确治?，首先屬于民事?quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《民法通則》第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家批準(zhǔn)的合同，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外。”我國(guó)《合同法》第77條也規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須獲得合同當(dāng)事人和有關(guān)第三人的一致確認(rèn)。本案中，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕暗皆恋胤健⑼顿Y方以及受讓方，依法應(yīng)獲得各方的一致同意，而四方共同簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，表明有關(guān)債權(quán)人、債務(wù)人和第三人均協(xié)商一致，這就從總體上符合了法律的規(guī)定。
第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓需具備四個(gè)條件。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議之所以最終被確認(rèn)有效，是因?yàn)楸景傅霓D(zhuǎn)讓具備了如下四個(gè)條件：
1、轉(zhuǎn)讓須以既存之開(kāi)發(fā)義務(wù)為基礎(chǔ)；
2、轉(zhuǎn)讓須有合法的根據(jù)，且已有明確的受讓人；
3、轉(zhuǎn)讓須獲得形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系的各方當(dāng)事人一致同意；
4、受讓人須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)并履行相應(yīng)的手續(xù)。
由于房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目以公司股權(quán)的兼并或收購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)義務(wù)，此合同義務(wù)表現(xiàn)為債時(shí)，則是債的轉(zhuǎn)移，因此，必須符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的基本特征。
第三，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由專(zhuān)業(yè)律師制作。由于房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝怨蓹?quán)重組方式操作時(shí)，不僅要關(guān)注股權(quán)并購(gòu)方面的法律問(wèn)題，而且必然會(huì)遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目停建、緩建本身的一系列專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，因此，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由熟悉公司并購(gòu)法律和房地產(chǎn)法律的專(zhuān)業(yè)律師或由熟悉這兩個(gè)領(lǐng)域法律的律師共同完成。本案轉(zhuǎn)讓協(xié)議在洽談和制作過(guò)程中，我所副主任殷之杰律師提供法律服務(wù)，正是由于專(zhuān)業(yè)律師的參與和把關(guān)，使本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示了各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓沒(méi)有任何違法性或損害公共利益，符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)義務(wù)轉(zhuǎn)讓的法律要件，因此，才經(jīng)受了最高院的司法審理考驗(yàn)。
2、以公司股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)停建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓糾紛案。
這是上海首例外商獨(dú)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)兼并引起的訴訟案件，項(xiàng)目公司股權(quán)兼并協(xié)議由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海為開(kāi)發(fā)浦東金橋某項(xiàng)目而成立的全資子公司，注冊(cè)資本1050萬(wàn)美元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為一高級(jí)商辦樓，建筑面積4.4萬(wàn)平方米。1995年4月，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至房屋結(jié)構(gòu)第12層，新律公司缺乏后續(xù)資金而停建。在停建1年零10個(gè)月后，經(jīng)協(xié)商，香港新律公司將整個(gè)項(xiàng)目以公司股權(quán)收購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓給香港金利豐工程有限公司。雙方約定收購(gòu)價(jià)格以注冊(cè)資本為準(zhǔn)，收購(gòu)協(xié)議對(duì)權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割、項(xiàng)目公司名稱(chēng)的變更以及在外資委辦理變更登記等作了明確約定。項(xiàng)目被收購(gòu)后，因拖欠工程款，施工單位江蘇泰興一建以變更后的項(xiàng)目公司作為被告、原股東香港新律公司作為第三人向上海市高級(jí)人民法院起訴，要求償還工程欠款人民幣7743.8萬(wàn)元，并要求第三人負(fù)連帶責(zé)任。經(jīng)法院審理，認(rèn)為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓有效，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程欠款的債務(wù)已依法轉(zhuǎn)移給受讓公司，判由受讓公司一家償還欠款。一審判決后，有關(guān)當(dāng)事人均未上訴。
本案公司股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓被確認(rèn)有效，轉(zhuǎn)讓人不再承擔(dān)連帶責(zé)任，有以下三個(gè)法律操作層面的問(wèn)題值得引起注意。
第一，公司股權(quán)變更必須獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)。公司股權(quán)的變更以及公司性質(zhì)的變更，依法必須獲得有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案。在實(shí)踐中，經(jīng)常因未依法變更登記而導(dǎo)致股權(quán)變更無(wú)效。因此，必須根據(jù)公司股權(quán)變更的具體情況辦理相應(yīng)的手續(xù)。本案系一個(gè)外商收購(gòu)另一個(gè)外商獨(dú)資的項(xiàng)目公司，在辦理所有的審批手續(xù)的同時(shí)，還必須獲得外資委的審批同意。此外，還有中外合資的項(xiàng)目公司，因中方股東收購(gòu)?fù)夥焦蓶|股權(quán)而使公司性質(zhì)變?yōu)橹匈Y企業(yè)；也有與之相反的股權(quán)收購(gòu)，企業(yè)又變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，在這種情況下，企業(yè)股權(quán)變更審批還會(huì)碰到更為復(fù)雜和嚴(yán)格的審批手續(xù)。而辦妥有關(guān)的審批手續(xù)，則是項(xiàng)目公司股權(quán)兼并的不可逾越的法律障礙。
第二，對(duì)公司股權(quán)收購(gòu)的交割及方式必須明確約定。通常，就轉(zhuǎn)讓雙方而言，公司股權(quán)收購(gòu)的生效以股權(quán)交割為準(zhǔn)，而依中國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須辦理一系列的政府審批，登記手續(xù)，兩者互相關(guān)系，可以當(dāng)事人的約定為依據(jù)。本案轉(zhuǎn)讓方在咨詢(xún)了有關(guān)政府主管部門(mén)意見(jiàn)后，收購(gòu)協(xié)議約定：“乙方支付全部股本金1050萬(wàn)美元之日即為本協(xié)議股權(quán)交割日，本協(xié)議自股權(quán)交割日起生效”。協(xié)議雙方并據(jù)此確認(rèn)協(xié)議生效日為股權(quán)交割日，交割后開(kāi)始辦理有關(guān)政府審批手續(xù)。本案的股權(quán)交割的特別約定并不違反我國(guó)法律規(guī)定，并成為日后處理糾紛時(shí)對(duì)收購(gòu)協(xié)議有效性的重要保障。
篇5
1.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)
1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化
1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。
2.1.1專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營(yíng)范圍，把有限的資源集中到自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)上來(lái)，逐步構(gòu)筑自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.1.2分類(lèi)評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場(chǎng)衰退期間，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目，包括開(kāi)發(fā)完、開(kāi)發(fā)中和擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估，然后分類(lèi)處理，收縮陣線。
2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開(kāi)工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營(yíng)差異化：市場(chǎng)細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營(yíng)”策略。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，要努力避開(kāi)行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)走精品戰(zhàn)略之路來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。
2.2.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)差異策略：確定適合自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的研究，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來(lái)可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場(chǎng)，力求低成本、差異化開(kāi)發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過(guò)度的低水平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。這種聯(lián)盟類(lèi)型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛(ài)的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴(lài)于誠(chéng)信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒(méi)有資金和技術(shù)等的往來(lái)，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶(hù)資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開(kāi)發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開(kāi)發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開(kāi)發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓?zhuān)阈切〉貕K的出讓越來(lái)越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開(kāi)發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過(guò)借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以?xún)r(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
篇6
無(wú)論在什么樣的社會(huì)形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會(huì)是人類(lèi)從事社會(huì)活動(dòng)和日常生活的重要載體，是人類(lèi)社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究集中于從投資到收益整個(gè)環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)狀
在通貨膨脹時(shí)期，當(dāng)物價(jià)上漲率超過(guò)一定限度時(shí)，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)化、城市化地價(jià)上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡(jiǎn)單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不能盲目地開(kāi)發(fā)投資，要做好對(duì)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)的分析并做好防范措施。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)等活動(dòng)當(dāng)中，以期望將來(lái)獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的收益，這是由于其具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)就是可以用債務(wù)的形式來(lái)進(jìn)行籌資，如通過(guò)抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價(jià)值含量高、供需變化速度慢的特點(diǎn)。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對(duì)于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動(dòng)性較差，投資者往往很難在短時(shí)間內(nèi)將其由實(shí)物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類(lèi)型。
2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.1.1國(guó)家需要完善房地產(chǎn)政策
目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺(tái)的政策都是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和銷(xiāo)售量上漲過(guò)快的情況下出臺(tái)的。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化，一二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒(méi)有人買(mǎi)也沒(méi)有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。
2.1.2融資創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報(bào)的最重要的因素在于財(cái)務(wù)杠桿利益，失去財(cái)務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過(guò)去企業(yè)一直都主要依賴(lài)銀 行信貸來(lái)獲得財(cái)務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺(tái)以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來(lái)越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢(shì)下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。
2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.2.1密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方案，充分利用人豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)方式，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在快速發(fā)展的過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)突出的問(wèn)題。人民銀行為降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個(gè)人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過(guò)這些手段還無(wú)法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至調(diào)控不當(dāng)還會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立全國(guó)性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢(shì)和資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善。
2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個(gè)期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗(yàn)收時(shí)結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)是約定的價(jià)格將該項(xiàng)目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)際操作中，有實(shí)力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，只要工程項(xiàng)目能順利建成就不存在拖欠工程款的問(wèn)題，同時(shí)施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險(xiǎn)。
3 總結(jié)
投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析時(shí)，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)投資的可行性研究，采用定性分析的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總體把握。
參考文獻(xiàn)：
篇7
從合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)。但是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)又有很多自身的特點(diǎn)：
（一）主體特定性
根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、個(gè)人合作，以及不具備法人資格的私營(yíng)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營(yíng)的，也可以成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。由此可見(jiàn)，法律對(duì)上述聯(lián)營(yíng)主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)完備
我國(guó)土地屬?lài)?guó)家或集體所有，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國(guó)有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批。故對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門(mén)的批準(zhǔn)，此類(lèi)合同才合法有效。
（三）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然并沒(méi)有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營(yíng)，但實(shí)踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項(xiàng)目建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其它聯(lián)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
（三）行政干預(yù)性強(qiáng)
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開(kāi)發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過(guò)程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷(xiāo)售等一系列問(wèn)題，均需獲得政府有關(guān)主管部門(mén)的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的又一特性。
二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的方式有兩種，即非法人型合作開(kāi)發(fā)和法人型合作開(kāi)發(fā)。
《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！备鶕?jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管帳戶(hù)等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開(kāi)發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非法人型的合作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型合作開(kāi)發(fā)。在成立項(xiàng)目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。
三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同糾紛比例高，情況復(fù)雜，它的復(fù)雜性在于以合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來(lái)的問(wèn)題是雙方合作的合同性質(zhì)認(rèn)定復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對(duì)雙方合作合同的效力認(rèn)定也復(fù)雜。筆者擬在本文中對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力認(rèn)定的幾個(gè)影響因素作一探討。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中要求合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，合作合同無(wú)效。
但在審判實(shí)踐中，常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，理論界存在不同意見(jiàn)。
1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的研討情況》中認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；與不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)訂立合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理。可見(jiàn)，在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）出臺(tái)前，司法實(shí)踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的。
隨著《合同法》的出臺(tái)，“不輕易認(rèn)定合同無(wú)效”的審判原則也漸漸落實(shí)在房地產(chǎn)案件糾紛處理過(guò)程中。2003年3月26日，最高法院副院長(zhǎng)《在全國(guó)民事審判工作座談會(huì)上的講話》正表明了這種司法審判趨勢(shì)，黃院長(zhǎng)認(rèn)為“在處理合作建房合同糾紛時(shí)，只要其中一方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格且一方對(duì)合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。
最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）的出臺(tái)，對(duì)該等司法趨勢(shì)予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。
據(jù)此，筆者認(rèn)為，對(duì)于雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。這兩條對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。
但在審判實(shí)踐中常有簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》和當(dāng)前審判中“不輕易確認(rèn)合同無(wú)效”的原則，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認(rèn)該合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。
（三）名為合作開(kāi)發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形
篇8
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫(xiě)字樓的出租為主，該寫(xiě)字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來(lái)征收房租費(fèi)和車(chē)位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來(lái)征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來(lái)承包；第三方物業(yè)公司會(huì)在每個(gè)月向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。
（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿(mǎn)著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋和土地不僅有對(duì)外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對(duì)外出租的功能，也就是我們所說(shuō)的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩@得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來(lái)處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法
根據(jù)《財(cái)務(wù)部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一般納稅人，那么，對(duì)其使用的計(jì)稅方法，要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來(lái)決定，具體來(lái)說(shuō)要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時(shí)候采用一般計(jì)稅的方法。當(dāng)通過(guò)不同的計(jì)稅方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，如果某項(xiàng)房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來(lái)計(jì)算將要獲得的利潤(rùn)。按照這種方法，會(huì)出現(xiàn)下列情況：會(huì)計(jì)沒(méi)有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì)計(jì)已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒(méi)有繳納所得稅，諸如此類(lèi)的時(shí)間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說(shuō)的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開(kāi)工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來(lái)講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問(wèn)題
與土地出讓收入類(lèi)似，通過(guò)出租房屋使得企業(yè)增加的利潤(rùn)并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，新建商品房在沒(méi)有賣(mài)出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒(méi)有入賬。反觀，一些專(zhuān)門(mén)為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開(kāi)發(fā)商來(lái)操縱，而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監(jiān)管帶來(lái)了很大的困難。
四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目
將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過(guò)租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過(guò)租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項(xiàng)房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體出售的那一部分，應(yīng)該計(jì)入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體計(jì)量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。
（三）企業(yè)會(huì)計(jì)中的融資租賃
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿(mǎn)足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿(mǎn)之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?，擁有所有?quán)。第二，承租人有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)所租賃的房屋建筑物，所定購(gòu)買(mǎi)價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來(lái)看，租賃開(kāi)始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）
（二）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款
（四）提取稅金借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加
（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤(rùn)借：本年利潤(rùn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)支出
（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
參考文獻(xiàn)：
篇9
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)
1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的范圍
房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入通?？梢岳斫鉃殚_(kāi)發(fā)商公司自主進(jìn)行房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并且進(jìn)行自主的進(jìn)行售賣(mài)，而獲得的經(jīng)濟(jì)收入，這其中主要包括土地售賣(mài)利益、商品房售賣(mài)利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣(mài)利益收入等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行自主售賣(mài)的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣(mài)之前并沒(méi)有和購(gòu)房者進(jìn)行相關(guān)合同的簽訂，或者是開(kāi)發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前就已經(jīng)和購(gòu)房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行回遷安置房屋的售賣(mài)需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”核算范圍內(nèi)，同時(shí)，用于開(kāi)發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會(huì)被納入“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”的核算范圍。
2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則
進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開(kāi)發(fā)商公司沒(méi)有對(duì)于房產(chǎn)商品的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以及報(bào)酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購(gòu)房者；第二，開(kāi)發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿(mǎn)足可靠的計(jì)量；第四，所得到的經(jīng)濟(jì)利益可以在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)使用。開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行出售的房屋可以簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同，而簽訂時(shí)間也沒(méi)有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在沒(méi)有獲得房屋的相關(guān)銷(xiāo)售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進(jìn)行售賣(mài)的。若進(jìn)行預(yù)售，那么預(yù)售的價(jià)錢(qián)只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，這是因?yàn)樗M(jìn)行售賣(mài)的房屋沒(méi)有進(jìn)行有效的驗(yàn)收，所以預(yù)收價(jià)款不可以等同為銷(xiāo)售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進(jìn)行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷(xiāo)售收入”。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)限
（1）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進(jìn)行售賣(mài)，售賣(mài)所得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行利潤(rùn)率計(jì)算，并且計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時(shí)間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行的收入計(jì)算，等到所售賣(mài)的房屋徹底交工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率，預(yù)售收入的利潤(rùn)率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行確定。當(dāng)進(jìn)行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開(kāi)發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行及時(shí)的計(jì)算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進(jìn)行計(jì)算，并且要將實(shí)際所得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)要將納稅所用數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，最后計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額。
（2）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實(shí)際收到價(jià)款或取得了收款憑據(jù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托售房的，應(yīng)按實(shí)際收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買(mǎi)斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷(xiāo)方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行并不是孤立進(jìn)行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理不僅包括對(duì)于外界公司的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的管理活動(dòng)，以及公司內(nèi)部未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化情況，總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是相關(guān)公司的財(cái)務(wù)來(lái)往情況，一個(gè)是自身公司的財(cái)務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財(cái)務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進(jìn)而獲得更好的市場(chǎng)發(fā)展需求。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主要問(wèn)題
（1）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)和管理意識(shí)
很多開(kāi)發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進(jìn)行工程的設(shè)計(jì)以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進(jìn)行售賣(mài)，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟(jì)效益，但是實(shí)際進(jìn)行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行土地的收購(gòu)已經(jīng)相關(guān)事項(xiàng)方面沒(méi)有進(jìn)行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計(jì)，便開(kāi)始進(jìn)行工程的建造，那么這就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)目標(biāo)沒(méi)有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會(huì)影響開(kāi)發(fā)商公司對(duì)成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運(yùn)行，而財(cái)務(wù)管理工作也就只能單純的落實(shí)在會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)于成本的控制難以進(jìn)行把握，最后加大成本投資。
（2）前期工作準(zhǔn)備不夠
不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，過(guò)于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財(cái)務(wù)計(jì)劃制定等工作。企業(yè)沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，過(guò)度控制成本，致使后期工程建設(shè)時(shí)成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒(méi)有正確的進(jìn)行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會(huì)使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能造成企業(yè)的財(cái)務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
（3）成本控制體系不夠完善
房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程建設(shè)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，并且工程過(guò)程包含了多個(gè)方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進(jìn)行。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制和財(cái)務(wù)管理，多數(shù)是分開(kāi)管理，這使得最終效益和預(yù)計(jì)效果差異過(guò)大。成本從項(xiàng)目決策開(kāi)始，到拿地、建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計(jì)分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無(wú)法科學(xué)管理建設(shè)項(xiàng)目的成本控制。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率；適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。
（2）提升對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的洞察和判斷能力
房地產(chǎn)行業(yè)需要其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有準(zhǔn)確并且長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)見(jiàn)以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財(cái)務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專(zhuān)業(yè)能力及其強(qiáng)并且富有十分豐富經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌?chǎng)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時(shí)，還要求管理人員對(duì)于自身公司的財(cái)務(wù)情況有一個(gè)全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開(kāi)發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M(jìn)行的項(xiàng)目有一個(gè)十分明確的認(rèn)知。總的來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理人員的市場(chǎng)判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財(cái)務(wù)管理部門(mén)等相關(guān)人員的同時(shí)切實(shí)的努力。
（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)，建立一套財(cái)務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財(cái)務(wù)管理有效連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制管理中的問(wèn)題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進(jìn)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進(jìn)系統(tǒng)的快速建立。
（4）推行全面預(yù)算模式
依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的本身的特點(diǎn)，采取按照資金預(yù)算以及項(xiàng)目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。項(xiàng)目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將進(jìn)行開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時(shí)對(duì)于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目對(duì)其建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行事先的預(yù)算以及整體的把控。
（5）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)
明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對(duì)于施工項(xiàng)目地點(diǎn)以及施工時(shí)間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進(jìn)行一次的施工以及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始，最先便是進(jìn)行項(xiàng)目地址的選擇與確定，通常情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于進(jìn)行住宅或者是辦公項(xiàng)目的地址選擇時(shí)時(shí)并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開(kāi)發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購(gòu)房者對(duì)于相關(guān)條件因素感到滿(mǎn)意，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項(xiàng)目地址的確定對(duì)于相關(guān)投資商來(lái)說(shuō)也是非常重要的，只有地點(diǎn)選的科學(xué)合理，那么才會(huì)吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項(xiàng)目選址，能夠幫助開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)行接下來(lái)的一系列工作，對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，企業(yè)成本的核算和財(cái)務(wù)處理的效率都會(huì)有所上升。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)既是一個(gè)機(jī)遇，但同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得一定的地位，那么就需要滿(mǎn)足市場(chǎng)的發(fā)展需求。進(jìn)行成本控制以及財(cái)務(wù)管理的有機(jī)結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時(shí)還可以將企業(yè)的各項(xiàng)資源合理的分配優(yōu)化，進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
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篇10
一、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
1.風(fēng)險(xiǎn)管理的定義
風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)潛在的意外損失進(jìn)行識(shí)別、衡量和處理。它不僅包括對(duì)物的風(fēng)險(xiǎn)管理，而且也包括對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)管理；不僅包括對(duì)損失的風(fēng)險(xiǎn)管理，而且包括對(duì)盈虧的風(fēng)險(xiǎn)管理；它不局限于某一業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，而是對(duì)企業(yè)一切開(kāi)發(fā)活動(dòng)和開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行有效的管理 。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
(1)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)內(nèi)部機(jī)制運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認(rèn)真地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格地控制風(fēng)險(xiǎn)，巧妙地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
(2)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所處的外部環(huán)境的要求。一方面，由于國(guó)內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資的風(fēng)臉性;另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分市場(chǎng)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見(jiàn)的手”給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資帶來(lái)巨大的不確定性。
(3)風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其中也存在周期性波動(dòng)，并多次出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“低迷期”， 這就要求從宏觀和微觀結(jié)合上加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、正常發(fā)展。
3.風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
(1)風(fēng)險(xiǎn)的回避。風(fēng)險(xiǎn)的回避是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，它是一種簡(jiǎn)單有效的方法。
(2)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和減輕。①惟確預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。②近早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期逾長(zhǎng)，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能地縮短開(kāi)發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。③預(yù)租預(yù)售。針對(duì)商品房售價(jià)、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)租預(yù)售可以緩解風(fēng)險(xiǎn)。
(3)風(fēng)險(xiǎn)的隔離與結(jié)合。風(fēng)險(xiǎn)的隔離是將企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行空間和時(shí)間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的；風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合是通過(guò)增加風(fēng)臉單位的數(shù)里提高企業(yè)預(yù)防未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。具體措施包括:①可以通過(guò)合并或擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)行跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)，從而增加風(fēng)險(xiǎn)單位，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)立足本地市場(chǎng)，大力開(kāi)拓外地市場(chǎng)，從而使企業(yè)避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。②實(shí)行開(kāi)發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)能力。③拓寬經(jīng)營(yíng)思路，采取商品房出售、出租、典當(dāng)、抵押等多種經(jīng)營(yíng)方式并存，來(lái)降低商品房銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。④實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，交納保險(xiǎn)費(fèi)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，由保險(xiǎn)公司來(lái)補(bǔ)償損失，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。⑤風(fēng)險(xiǎn)的自我承擔(dān)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免或者冒此風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取積極手段主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)自我保險(xiǎn)。
二、為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境
政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)取得的一系列成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)政府對(duì)此采取以下措施:
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)施經(jīng)常性徽調(diào)、短期微調(diào)和中長(zhǎng)期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時(shí)機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先行景氣指標(biāo)及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車(chē)”帶來(lái)的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”， 避免力度過(guò)大或不足造成的大幅度波動(dòng)和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡
在土地一級(jí)市場(chǎng)上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市長(zhǎng)價(jià)”和“人情價(jià)”。重視清理土地隱形市場(chǎng)。在土地二級(jí)市場(chǎng)上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。一方面限制高級(jí)住宅、高標(biāo)準(zhǔn)賓館、花園別墅和度假村的建設(shè);另一方面，大力發(fā)展適銷(xiāo)對(duì)路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房?jī)A斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。
篇11
二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)必須滿(mǎn)足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(lèi)（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題
1.下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
篇12
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無(wú)需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無(wú)需涉及外匯、外債等管理問(wèn)題。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過(guò)境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外貿(mào)部門(mén)審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,亦無(wú)需申請(qǐng)外匯登記。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿(mǎn)足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較外資企業(yè)簡(jiǎn)單,時(shí)間花費(fèi)較短;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過(guò)或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問(wèn)題。
第二、境外控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤(rùn)分配給境外投資者;(4)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國(guó)稅務(wù)。
2.需考慮的問(wèn)題
境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),且需要有較長(zhǎng)的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營(yíng)運(yùn)成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,在商務(wù)部備案。(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議;(3)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
5.財(cái)務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿(mǎn)足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國(guó)收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng);若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過(guò)設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無(wú)需境內(nèi)商務(wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅;(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國(guó)的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門(mén)注銷(xiāo)外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。
第一、單層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)投資架構(gòu)直接、簡(jiǎn)單;(2)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本;(3)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來(lái)亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)須考慮投資及管理過(guò)于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長(zhǎng);(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營(yíng)行為。
第二、多層控股
1.優(yōu)勢(shì)
(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問(wèn)題
(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以?xún)?nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)的利潤(rùn)將愛(ài)到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無(wú)法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻(xiàn):
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[3]商務(wù)部:《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號(hào)
篇13
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制內(nèi)容分析
在條件變化的背景下，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，行為主體要依據(jù)預(yù)期擬定的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃，利用引導(dǎo)、監(jiān)督、糾正和對(duì)比等多種手段，將被控對(duì)象實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的計(jì)劃值與實(shí)際值進(jìn)行科學(xué)的處理，而這個(gè)行為即控制行為。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制過(guò)程包括：首先，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確；其次，要對(duì)工程開(kāi)發(fā)狀態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)的檢查；最后，對(duì)施工中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行糾正。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的增加物力、人力和財(cái)力的投入，才能正確評(píng)價(jià)和深入的調(diào)研建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景、容量以及經(jīng)濟(jì)效益等多方面內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)編制要具有準(zhǔn)確的投資估算能力，對(duì)建設(shè)過(guò)程中影響工程造價(jià)的多方面因素進(jìn)行充分考量，從而發(fā)揮投資估算在項(xiàng)目投資控制中的效用。
二、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間以及設(shè)計(jì)期間工程造價(jià)的有效控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間即項(xiàng)目的決策階段，該階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，它為工程造價(jià)的有效控制提供了必要的前提。因此，在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間，要對(duì)開(kāi)發(fā)的可行性報(bào)告研究盡可能的細(xì)化，并對(duì)投資估算進(jìn)行準(zhǔn)確的編制。另一方面，工程的設(shè)計(jì)階段是將決策計(jì)劃落實(shí)的過(guò)程，建筑安裝施工主要是以設(shè)計(jì)本件為基本以及，設(shè)計(jì)的質(zhì)量能夠?qū)M建項(xiàng)目工程建設(shè)的質(zhì)量、投資以及進(jìn)度產(chǎn)生決定性作用。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段對(duì)于造價(jià)的控制有著非常重要的意義。為了保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)工程的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)而有效的控制，一定要將工作重心轉(zhuǎn)移，即由審查標(biāo)底與施工圖語(yǔ)段的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)過(guò)程中工程造價(jià)的控制和確定中，從而把握好控制投資項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)關(guān)鍵階段。
三、招標(biāo)以及投標(biāo)期間工程造價(jià)的有效控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的主要方式是利用公開(kāi)招標(biāo)的手段，對(duì)施工單位進(jìn)行合理的選擇，同時(shí)，與其簽署相應(yīng)的建設(shè)工程施工合同。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠?qū)κ┕み^(guò)程中需要的資金進(jìn)行全面掌握也有賴(lài)于建設(shè)工程的招標(biāo)程序，它能夠幫助相關(guān)企業(yè)擬定最合理的資金使用計(jì)劃。施工單位經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序的良性競(jìng)爭(zhēng)后，能夠?qū)?xiàng)目產(chǎn)生責(zé)任意識(shí)，從而在保證施工質(zhì)量的前提下，使施工方能夠應(yīng)用最先進(jìn)的工藝以及技術(shù)科學(xué)的對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。
四、施工期間工程造價(jià)的有效控制
1.嚴(yán)格會(huì)審圖紙
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)審圖紙環(huán)節(jié)主要是通過(guò)對(duì)監(jiān)理、施工以及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理組織，繼而共同參與到會(huì)審工作中。主要對(duì)圖紙中的一些漏洞以及不合理的地方進(jìn)行糾正，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的精確控制。同時(shí)，組織機(jī)構(gòu)也要對(duì)施工單位的組織設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真審核，由于所采用施工方法有一定的區(qū)別，而該區(qū)別將直接對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要認(rèn)真配合施工單位，及時(shí)的對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，從而對(duì)施工單位發(fā)生人力、物力和財(cái)力浪費(fèi)的情況盡可能的避免。
2.避免設(shè)計(jì)中出現(xiàn)變更情況
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在不能保證變更設(shè)計(jì)不會(huì)影響到項(xiàng)目的正常運(yùn)行時(shí)，一定要杜絕利用設(shè)計(jì)變更對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進(jìn)行提高和擴(kuò)大的情況發(fā)生。針對(duì)于設(shè)計(jì)變更中出現(xiàn)費(fèi)用的問(wèn)題，一定要經(jīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)理、施工以及設(shè)計(jì)相關(guān)工作人員共同審核合格，方能行使變更，這樣才能對(duì)工程投資失控的現(xiàn)象進(jìn)行有效避免。
3.加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理力度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審核制度一定要明確，針對(duì)于一些設(shè)計(jì)重大技術(shù)措施修改的工程技術(shù)簽訂和施工組織設(shè)計(jì)方案都要經(jīng)由監(jiān)理、設(shè)計(jì)共同商議審核結(jié)果決定，倘若所涉及到的數(shù)額價(jià)款比較龐大經(jīng)由組織全體人員對(duì)其簽訂進(jìn)行論證，從而保障款項(xiàng)能夠合理、安全的被使用。而建筑材料單價(jià)的簽訂，要滿(mǎn)足市場(chǎng)行情以及招標(biāo)文件，不能高于標(biāo)造價(jià)的同類(lèi)材料價(jià)格數(shù)額，并結(jié)合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)和造價(jià)管理部門(mén)所的材料信息價(jià)格，進(jìn)行材料的價(jià)格的審核。而環(huán)境變化與業(yè)主要求等相關(guān)內(nèi)容簽證，由于其過(guò)程比較復(fù)雜，要滿(mǎn)足國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和施工合同以及招標(biāo)文件的相關(guān)規(guī)定，方能簽證。
五、后期竣工期間工程造價(jià)的有效控制
后期竣工階段是房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制的主要途徑之一。工程結(jié)算的主要依據(jù)是根據(jù)現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定，嚴(yán)格遵守甲乙雙方在合同中簽署的協(xié)議內(nèi)容。審核的內(nèi)容應(yīng)結(jié)合竣工圖的現(xiàn)場(chǎng)鑒證、隱蔽簽證和設(shè)計(jì)變更方面進(jìn)行計(jì)算，以實(shí)事求是為基本原則，對(duì)每一項(xiàng)工程的變更情況進(jìn)行認(rèn)真審核。為了對(duì)工程結(jié)算的質(zhì)量進(jìn)行保證，工程階段制度可以采取工程尾款會(huì)簽和結(jié)算復(fù)審制度。
結(jié)語(yǔ)：
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容就是按照科學(xué)的經(jīng)濟(jì)原理，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、管理和技術(shù)等方面問(wèn)題進(jìn)行解決的過(guò)程。此外，在工程項(xiàng)目中每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到工程造價(jià)投資的控制，它能對(duì)工程建設(shè)的總體質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。工程造價(jià)科學(xué)的控制是一種投資管理科學(xué)，它能夠?qū)⒓夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理有機(jī)的結(jié)合。由于項(xiàng)目工程造價(jià)的質(zhì)量關(guān)乎到房地產(chǎn)投資效益，因此，一定要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制工作。
參考文獻(xiàn)
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