引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
引言
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段處于項(xiàng)目建設(shè)周期的中前期，是工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入實(shí)施階段的開(kāi)始。設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目總體質(zhì)量具有決定性影響，設(shè)計(jì)階段是決定工程造價(jià)的主要階段，設(shè)計(jì)進(jìn)度為制定項(xiàng)目控制性進(jìn)度計(jì)劃提供了基礎(chǔ)條件，因此設(shè)計(jì)階段的管理對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿(mǎn)足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢(xún)，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求且高效益的方案。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，設(shè)計(jì)單位為了追求其自身的經(jīng)濟(jì)效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商選取自己的設(shè)計(jì)方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標(biāo)準(zhǔn)配置，甚至不惜為此。近些年來(lái)，在施工過(guò)程經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn)施工圖紙的問(wèn)題，給建設(shè)單位帶來(lái)不少的損失，這些都是由于在設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有良好的設(shè)計(jì)管理造成的，歸結(jié)起來(lái)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、在設(shè)計(jì)階段總體方案及專(zhuān)業(yè)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)不夠
有的設(shè)計(jì)方案一經(jīng)確定便需直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，但有的工程設(shè)計(jì)方案需要按步驟分級(jí)進(jìn)行。深化設(shè)計(jì)是應(yīng)貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中的，即從項(xiàng)目可行性研究、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)直到項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，但經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題是到了施工階段才發(fā)現(xiàn)有些專(zhuān)業(yè)圖紙深化程度不夠，如果在設(shè)計(jì)階段管理人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將深化、協(xié)調(diào)工作做好，就不會(huì)出現(xiàn)施工后再深化圖紙的現(xiàn)象，也將會(huì)減少各方經(jīng)濟(jì)利益上的一些糾紛。
2、設(shè)計(jì)管理過(guò)程中只重視主體工程設(shè)計(jì)，忽視附屬及配套設(shè)計(jì)
不少設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中只注重主體環(huán)節(jié)，而對(duì)附屬設(shè)施，例如小市政工程，室外管線等沒(méi)有予以重視，給日后的施工帶來(lái)麻煩，如果在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理公司能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，協(xié)調(diào)好各個(gè)專(zhuān)業(yè)的配合工作，此類(lèi)麻煩是完全可以避免的。以我自身經(jīng)驗(yàn)為例，項(xiàng)目A，項(xiàng)目B是同一園區(qū)內(nèi)的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設(shè)計(jì)單位，在室外管線設(shè)計(jì)時(shí)就需要管理公司特別注意，有誰(shuí)來(lái)做此設(shè)計(jì)，做好接口工作。
3、設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，圖紙校審不認(rèn)真
有些設(shè)計(jì)單位內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的管理措施，沒(méi)有嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范，當(dāng)然這在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)需要建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商走嚴(yán)格的招標(biāo)程序或認(rèn)真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設(shè)計(jì)單位出現(xiàn)此種情況，設(shè)計(jì)階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認(rèn)真督促進(jìn)行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計(jì)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理措施
1、設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)度控制
大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書(shū)擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過(guò)程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌?lèi)型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門(mén)人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶(hù)型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
2、設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)
（1）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則
首先，建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)
效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；其次，工程設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工原則；再次，建設(shè)工程設(shè)計(jì)力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；最后，設(shè)計(jì)應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說(shuō)明應(yīng)清楚，圖文指標(biāo)要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯(cuò)、漏、碰、缺”。
（2）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理的主要任務(wù)
編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計(jì)劃，督促設(shè)計(jì)單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專(zhuān)業(yè)交底及會(huì)簽制度；設(shè)計(jì)方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計(jì)的指令；對(duì)設(shè)計(jì)工作的協(xié)調(diào)控制，及時(shí)檢查和控制設(shè)計(jì)的進(jìn)度，做好各部門(mén)間的協(xié)調(diào)工作，使各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)之間配合、銜接，及時(shí)消除隱患；參與主要設(shè)備、材料的選型；組織對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審或咨詢(xún)；組織設(shè)計(jì)文件、圖紙的報(bào)批、驗(yàn)收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，處理或參與處理設(shè)計(jì)變更和因設(shè)計(jì)引起的工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故；編寫(xiě)管理后評(píng)估。
3、方案設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
4、施工圖設(shè)計(jì)階段管理
一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問(wèn)題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
在此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。
5、設(shè)計(jì)成果的評(píng)審設(shè)計(jì)成果的評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以實(shí)現(xiàn)圖紙化的一項(xiàng)重要手段，是建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)成果所進(jìn)行的最后一次檢驗(yàn)，此項(xiàng)工作的好壞決定了日后在施工階段出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更及洽商的多少，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位忽視此項(xiàng)工作或僅僅走過(guò)場(chǎng)了之，導(dǎo)致大量的后續(xù)工作出現(xiàn)，我認(rèn)為做好設(shè)計(jì)成果評(píng)審，需要做好以下幾項(xiàng)工作：（1）評(píng)審會(huì)的合理組織。合理的組織需要有合理的時(shí)間安排，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)人才時(shí)間都非常寶貴，應(yīng)在評(píng)審會(huì)前根據(jù)圖紙量的大小提前數(shù)日下發(fā)圖紙，使從業(yè)務(wù)部門(mén)抽選的評(píng)審會(huì)成員提前熟悉圖紙，評(píng)審時(shí)能立即作出判斷。另外應(yīng)采用有資歷的人員作為評(píng)審會(huì)主持人，以使大家對(duì)評(píng)審會(huì)給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問(wèn)題時(shí)也可由其當(dāng)即拍板，避免問(wèn)題一拖再拖。（2）參與部門(mén)要充分。一般而言，提供設(shè)計(jì)輸入資料的部門(mén)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均應(yīng)該參加，以確認(rèn)輸入時(shí)所提供的設(shè)計(jì)要求在設(shè)計(jì)圖紙中的體現(xiàn)情況。如有必要，還應(yīng)邀請(qǐng)外部相關(guān)專(zhuān)家參與評(píng)審會(huì)。（3）評(píng)審紀(jì)要詳細(xì)。只有對(duì)評(píng)審紀(jì)要認(rèn)真對(duì)待方可提高各部門(mén)對(duì)評(píng)審會(huì)的重視程度，還可為日后的分析總結(jié)做好足夠的資料積累，每次的評(píng)審紀(jì)要都應(yīng)詳細(xì)，并要求相關(guān)人員簽字確認(rèn)。④參與部門(mén)的充分重視。只有參與部門(mén)足夠重視才可能出現(xiàn)良好的評(píng)審預(yù)期，但參與的部門(mén)一般都是比較繁忙的業(yè)務(wù)部門(mén)，這就需要采取措施，避免到會(huì)充數(shù)的狀態(tài)。
6、設(shè)計(jì)費(fèi)用管理
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的重復(fù)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)積累，完全可以建立起工程造價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)，從而確立合理的投資限額，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)單位與企業(yè)簽訂設(shè)計(jì)合同，商定獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的條款，對(duì)設(shè)計(jì)造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設(shè)計(jì)人員責(zé)任，并進(jìn)行賠償；對(duì)科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案，按限額造價(jià)與實(shí)際設(shè)計(jì)造價(jià)進(jìn)行比較，節(jié)約部分按比例給予設(shè)計(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)，超出限額造價(jià)則給予處罰，從而提高設(shè)計(jì)人員進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的積極性，。通過(guò)這一措施，有效的內(nèi)部化設(shè)計(jì)取費(fèi)的外部性。
另外，對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)的支付程序也要進(jìn)行變革。主要是設(shè)計(jì)費(fèi)在工程施工開(kāi)始前即給付完畢，結(jié)果造成施工過(guò)程中設(shè)計(jì)單位沒(méi)有壓力積極提供現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，為此，設(shè)計(jì)費(fèi)的支付方式上可以預(yù)留設(shè)計(jì)費(fèi)的固定部分如10-15%的激勵(lì)費(fèi)用，待工程竣工后激勵(lì)費(fèi)用與設(shè)計(jì)尾款一同結(jié)清，這樣就可防止設(shè)計(jì)人員在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的不到位現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)于施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)問(wèn)題引起的設(shè)計(jì)變更，要追究設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，操作上可以設(shè)一限值，（如10萬(wàn)元），如因設(shè)計(jì)原因引起的變更每超過(guò)10萬(wàn)元，則應(yīng)扣除設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的1%，考慮到設(shè)計(jì)變更不可避免，10萬(wàn)元以下部分可以不考慮設(shè)計(jì)單位的賠償責(zé)任，最大的賠償金額也不超過(guò)設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的10%，這樣，迫使設(shè)計(jì)單位重視施工階段設(shè)計(jì)變更的時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性
結(jié)束語(yǔ)
總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)
[1]蘇凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑，2010年.
篇2
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)優(yōu)化；工程管理；案例
社會(huì)的不斷進(jìn)步使得人們對(duì)于各行各業(yè)的要求都開(kāi)始不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，當(dāng)前，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求已經(jīng)不僅僅局限于滿(mǎn)足居住的功能，同時(shí)還要具備一定程度的新穎性以及藝術(shù)性，與此同時(shí)，對(duì)于工程的質(zhì)量也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程以及工程管理過(guò)程增加了難度，為使上述兩項(xiàng)工作的效果能夠得到保證，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)采取了相應(yīng)的措施，同時(shí)也取得了較為顯著的效果，對(duì)案例的分析能夠?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)提供參考，同時(shí)也就能夠最大程度的滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理案例分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程十分復(fù)雜，同時(shí)也需要經(jīng)歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設(shè)計(jì)正式開(kāi)始之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供綱領(lǐng)性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開(kāi)發(fā)商對(duì)這一片土地具有開(kāi)發(fā)資格，所需要提供的文件包括城市規(guī)劃以及三廢治理建設(shè)條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設(shè)計(jì)單位才能夠接手設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)人員在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目的概況得到了解，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及消防設(shè)計(jì)等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有這樣，設(shè)計(jì)單位才能正式開(kāi)始設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作也十分重要，管理過(guò)程需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、負(fù)責(zé)管理工作的有關(guān)人員以及設(shè)計(jì)人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過(guò)程中，三者就工程管理的意見(jiàn)必須達(dá)到一致和統(tǒng)一，否則，一旦三者之間出現(xiàn)矛盾，工程的工期必定會(huì)受到影響。同時(shí)，針對(duì)工程中出現(xiàn)的問(wèn)題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例進(jìn)行了分析：
1.樁基的設(shè)計(jì)優(yōu)化與管理。
樁基是房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中存在的一個(gè)主要問(wèn)題。在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)國(guó)家對(duì)于樁基設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)過(guò)程需要對(duì)受力進(jìn)行計(jì)算，而在案例項(xiàng)目中，由于無(wú)法準(zhǔn)確的判斷出灰?guī)r石埋深，因此對(duì)于受力的計(jì)算便會(huì)十分困難，為了使計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性能夠得到提高，案例項(xiàng)目將對(duì)于摩阻力的計(jì)算作為了得到結(jié)果的主要依據(jù)。具體得出的摩阻力結(jié)果越為1600kN，在這一基礎(chǔ)上，案例項(xiàng)目將樁基的數(shù)量設(shè)置為了510根，并將有效樁長(zhǎng)控制在了一定的范圍內(nèi)，從而使樁基設(shè)計(jì)得到了優(yōu)化，為施工質(zhì)量的保證奠定了基礎(chǔ)。
2.供電系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)十分重要。針對(duì)供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程，我國(guó)有關(guān)部門(mén)同樣給出了具體的規(guī)定，但在全國(guó)范圍內(nèi)，并沒(méi)有一個(gè)可以靈活運(yùn)用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)去供設(shè)計(jì)人員選擇，因此，為了避免設(shè)計(jì)中存在錯(cuò)誤，大部分設(shè)計(jì)人員都會(huì)采用保守的設(shè)計(jì)方法去完成供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程。案例項(xiàng)目屬于新建的住宅小區(qū)的供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，受種種原因的影響，供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程必須要由多個(gè)設(shè)計(jì)單位的共同參與來(lái)完成。例如，對(duì)10kV變電所的設(shè)計(jì)需要由供電局來(lái)完成，而針對(duì)小區(qū)中園林景觀的供電，則需要由景觀設(shè)計(jì)企業(yè)來(lái)完成，這就對(duì)各企業(yè)之間工作的協(xié)調(diào)性提出了要求。在案例項(xiàng)目對(duì)供電系統(tǒng)的具體設(shè)計(jì)過(guò)程中，各單位之間在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了問(wèn)題，由于小區(qū)各個(gè)部分施工時(shí)間不一致，因此各單位之間很可能會(huì)出現(xiàn)配合失誤的現(xiàn)象。此時(shí)，對(duì)于整體的供電方案的設(shè)計(jì)便開(kāi)始顯得尤為重要。案例項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將各個(gè)需要對(duì)電力系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)的項(xiàng)目情況以及各設(shè)計(jì)部門(mén)的情況進(jìn)行了綜合，同時(shí)結(jié)合施工當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r以及總的用電情況，對(duì)供電方案進(jìn)行了整體上的設(shè)計(jì)，并在眾多設(shè)計(jì)結(jié)果中，選擇出了一種最為適合當(dāng)前項(xiàng)目情況的方案，并將其提供給了各設(shè)計(jì)部門(mén)，使設(shè)計(jì)部門(mén)及時(shí)不在同一時(shí)間對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，也能夠從整體上了解到整個(gè)方案，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)小區(qū)電力系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)與管理。
3.供熱系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)也屬于一項(xiàng)基礎(chǔ)性的設(shè)計(jì)，鑒于當(dāng)前社會(huì)對(duì)于可持續(xù)發(fā)展理念的堅(jiān)持，在供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中也必須要堅(jiān)持這一理念。案例企業(yè)在對(duì)供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，堅(jiān)持使用太陽(yáng)能熱水器，充分的堅(jiān)持了可持續(xù)發(fā)展的理念。案例項(xiàng)目主要應(yīng)用了35W單晶硅的太陽(yáng)能電池板作為了主要設(shè)備，這一類(lèi)型的電池板主要以光控作為開(kāi)光，即在存在光源的時(shí)候，電池板變會(huì)開(kāi)啟并運(yùn)行，而一旦光源消失，電池板也會(huì)自動(dòng)關(guān)閉。35W單晶硅的太陽(yáng)能電池板能夠在零下四十?dāng)z氏度到零上其實(shí)攝氏度的環(huán)境下工作四到六個(gè)小時(shí)，但需要注意的是，其工作時(shí)間也會(huì)隨著空氣溫度的變化而變化，在連續(xù)的陰雨天氣，電池板連續(xù)工作的時(shí)間必定會(huì)減少。案例項(xiàng)目對(duì)于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)充分達(dá)到了集經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)保效益為一體的要求，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中一個(gè)重點(diǎn)參考的對(duì)象。
二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理過(guò)程的措施
從上述案例中可以看出，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及工程管理過(guò)程中，其工作效果均得到了優(yōu)化，為了使上述兩項(xiàng)工作能夠更加完善，可以通過(guò)以下措施來(lái)實(shí)現(xiàn)：首先，保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的素質(zhì)十分重要。具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)，其施工質(zhì)量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質(zhì)則從根本上決定著房地產(chǎn)工程整體的施工質(zhì)量，因此，在對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行選擇的過(guò)程中，一定要對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行考察，要嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，而在施工人員的選拔過(guò)程中，也要對(duì)其理論以及實(shí)踐素質(zhì)進(jìn)行考察，這樣才能最大程度的滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個(gè)角度對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)與管理。在工程施工前，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，對(duì)此，主要需要做的包括對(duì)施工地點(diǎn)的考察以及對(duì)施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開(kāi)始施工。在工程施工過(guò)程中，為保證設(shè)計(jì)以及管理工作的優(yōu)化，一定要在保證設(shè)計(jì)人員與管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，去做好監(jiān)督工作，且完善與落實(shí)責(zé)任制，以更好的保證工程施工的順利進(jìn)行。最后，在工程施工完成之后，要做好質(zhì)量的檢驗(yàn)工作以及收尾工作，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)的對(duì)其進(jìn)行處理。
三、結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，做好設(shè)計(jì)工作以及工程管理工作十分重要。針對(duì)上述兩方面工作，我國(guó)存在很多企業(yè)均取得了良好的效果。設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理工作要融入到設(shè)計(jì)過(guò)程的每一個(gè)階段，這是保證整個(gè)工程設(shè)計(jì)與管理效果的基礎(chǔ)。完善上述兩項(xiàng)工作是社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的主要要求，為使這一目的能夠達(dá)成，可以通過(guò)保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還要將上述兩項(xiàng)工作融入到施工前、施工中以及施工后三個(gè)階段，以最大程度的保證施工效果。
作者：高峰 單位：西安翻譯學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
篇3
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房?jī)r(jià)為社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的不和諧因素，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)逐步規(guī)范地產(chǎn)界的發(fā)展，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)趨于平均化和透明化[1]。房地產(chǎn)公司要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了提供市場(chǎng)需要的房源以外，還應(yīng)該做好成本管理控制工作，降低開(kāi)發(fā)成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)中具有很高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程包括前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等，本文在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段成本控制做了相關(guān)研究。王濤站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，總結(jié)了項(xiàng)目投資成本管理的內(nèi)容和目標(biāo) [3]；張振強(qiáng)調(diào)了設(shè)計(jì)階段地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性，指出成本控制的重點(diǎn)，分析了當(dāng)前設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對(duì)策[4] ；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，其中只占總費(fèi)用1%的決策階段對(duì)成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的影響可以達(dá)到50%―60%[5]，整個(gè)管理成本只占總費(fèi)用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結(jié)合實(shí)例論證，將重點(diǎn)研究在決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2 設(shè)計(jì)階段成本控制現(xiàn)狀研究
2.1 對(duì)設(shè)計(jì)工作的重視程度不足。
建設(shè)單位忽視設(shè)計(jì)工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項(xiàng)目施工階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn)，缺乏全過(guò)程造價(jià)控制的意識(shí)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制的未得以重視，缺乏設(shè)計(jì)控制成本的概念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識(shí)，他們認(rèn)為只要對(duì)施工階段的監(jiān)控予以加強(qiáng)，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項(xiàng)目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒(méi)有致使成本下降，而該問(wèn)題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)。因此，在項(xiàng)目進(jìn)行階段我們必須提高對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對(duì)成本予以嚴(yán)格有效地控制。
2.2 設(shè)計(jì)人員技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相分離。
在美國(guó)為增強(qiáng)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的匹配性，通常將設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段作為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)階段，對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的技術(shù)問(wèn)題、技術(shù)數(shù)據(jù)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并將項(xiàng)目總投資有效地分解。價(jià)值工程原理能夠充分應(yīng)用在研究和論證工程設(shè)計(jì)方案中，在實(shí)際工作中都有估價(jià)師的參與，力求保證在實(shí)現(xiàn)功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價(jià)建立在合理的技術(shù)水平上。但是在國(guó)內(nèi)，首先設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)大部分采用以工程設(shè)計(jì)造價(jià)為基數(shù)，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設(shè)計(jì)造價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員的利益減少，不能充分地發(fā)揮設(shè)計(jì)人員在控制工程造價(jià)上的主觀能動(dòng)性，致使設(shè)計(jì)人員探索節(jié)省造價(jià)的設(shè)計(jì)技術(shù)和方法的積極性降低。另外設(shè)計(jì)人員項(xiàng)目概況和現(xiàn)場(chǎng)情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項(xiàng)目的投資上存在一定困難。
2.3 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解難度大。
限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)或預(yù)期的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工設(shè)圖計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì) ，嚴(yán)格控制不合理的設(shè)計(jì)變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標(biāo)可以作為限額設(shè)計(jì)主線并決定項(xiàng)目最終造價(jià)，從而可確保建筑工程成本在整個(gè)設(shè)計(jì)及建造過(guò)程中處于受控狀態(tài)。但是實(shí)踐中絕大多數(shù)限額設(shè)計(jì)卻在初步設(shè)計(jì)后開(kāi)展。當(dāng)發(fā)現(xiàn)投資額與概算有較大差距，才按照限額設(shè)計(jì)來(lái)調(diào)整設(shè)計(jì)方案，使得設(shè)計(jì)的合理性大大降低。由于指標(biāo)分解難度大，因而編制較好的工程限額設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)困難也比較大。如果對(duì)限額設(shè)計(jì)中的造價(jià)額限制太死， 就會(huì)造成“造價(jià)不變， 功能提高； 造價(jià)提高， 功能有更大的提高”這兩項(xiàng)價(jià)值工程提高造價(jià)的途徑得不到有效實(shí)施， 尤其是后者會(huì)在限額設(shè)計(jì)中， 受到極大限制， 也就限制了設(shè)計(jì)人員在功能和價(jià)值兩方面的創(chuàng)造性。
3 設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)策建議。
3.1 改變觀念。
房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要性有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，改變“重施工、輕設(shè)計(jì)”的傳統(tǒng)造價(jià)控制觀念， 杜絕建設(shè)單位的浪費(fèi)，招標(biāo)單位就擬建工程的設(shè)計(jì)任務(wù)招標(biāo)公告，重視承包方的選擇，因?yàn)闊o(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工，承包方作為設(shè)計(jì)或者施工具體工作的最前線，結(jié)果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)， 促使設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理， 采用先進(jìn)技術(shù)降低工程造價(jià)， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量， 降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。
3.2 運(yùn)用并行工程的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
并行工程的思想是由與新樓盤(pán)有關(guān)的設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等人員組成一個(gè)多學(xué)科的工作小組，在新樓盤(pán)的設(shè)計(jì)階段就根據(jù)顧客的需要一起考慮產(chǎn)品的可制造性、可推廣性、可維護(hù)性以及成本等方面的產(chǎn)品特性。它在每一個(gè)階段同時(shí)考慮樓盤(pán)生命周期中的所有約束條件，設(shè)計(jì)過(guò)程和其他過(guò)程的集成有助于新樓盤(pán)在設(shè)計(jì)階段就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并馬上予以解決， 這樣， 當(dāng)最后的設(shè)計(jì)被驗(yàn)證以后， 該新樓盤(pán)就是可制造、可推廣、可維護(hù)的， 并具有很高的品質(zhì)， 滿(mǎn)足顧客的需求。
3.3 開(kāi)發(fā)新型成本控制體系
在限額設(shè)計(jì)時(shí)探索新的分解技術(shù)、編碼技術(shù)，或者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效分界，并開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分解軟件， 逐步采用計(jì)算機(jī)對(duì)項(xiàng)目技術(shù)構(gòu)成進(jìn)行有效分解， 對(duì)投資構(gòu)成進(jìn)行有效分界， 加強(qiáng)數(shù)據(jù)積累， 解決指標(biāo)分解難題[7]。在充分認(rèn)識(shí)了風(fēng)險(xiǎn)的情況下建立網(wǎng)絡(luò)成本控制體系，因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設(shè)計(jì)階段，以審定的初步設(shè)計(jì)工程量作為該階段的工程量限額。針對(duì)目前預(yù)算超概算的普遍現(xiàn)象，設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)階段可以編制單位工程限額設(shè)計(jì)卡片來(lái)分配限額，待施工圖完成后，及時(shí)編制施工圖預(yù)算，對(duì)比概預(yù)算增減的金額，分析其產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的處理意見(jiàn)。
4 結(jié)論
成本控制工作是整個(gè)公司降低成本爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，積極落實(shí)工程資料和信息的收集整理中。同時(shí)，與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位相互配合，站在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的角度，用可持續(xù)發(fā)展的眼光，自覺(jué)地貫徹落實(shí)設(shè)計(jì)階段成本控制的管理思路。設(shè)計(jì)階段是將抽象的施工圖紙變成實(shí)體的過(guò)程， 這是一個(gè)硬性環(huán)節(jié)， 即盡最大的努力進(jìn)行成本控制和管理。因此， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本必須從決策到銷(xiāo)售進(jìn)行全方位全過(guò)程的管理和控制， 任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不可忽視。
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篇4
文章編號(hào)：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類(lèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)存在著建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資成本高、位置固定等多種特殊性質(zhì)，使得現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理十分混亂，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理難度。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)管理指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的全過(guò)程管理，高質(zhì)量的工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須充分考慮到項(xiàng)目定位、工程的招投標(biāo)、工程施工過(guò)程中的成本控制、物資的購(gòu)置以及現(xiàn)場(chǎng)施工等各項(xiàng)工作間的配合與銜接。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)與設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行充分的結(jié)合，找出最科學(xué)合理的施工管理方案與方法，以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程施工的和諧統(tǒng)一。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，建筑施工的工期、成本以及質(zhì)量等問(wèn)題都可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段找到根本原因。如缺乏可施工性導(dǎo)致的建筑施工進(jìn)度緩慢、工程延期、成本超支等問(wèn)題，都是因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的紕漏與缺陷。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，對(duì)于建筑工程的工期、成本以及質(zhì)量控制都有著十分重要的意義。
1.對(duì)工期的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)于工程工期的影響主要有以下幾個(gè)方面。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購(gòu)置計(jì)劃都直接影響著工程施工進(jìn)度。科學(xué)完善的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購(gòu)置計(jì)劃可以有效提高工程建設(shè)效率。反之，由于土建設(shè)計(jì)與設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃的不合理，導(dǎo)致工程出現(xiàn)返工、重置設(shè)備等問(wèn)題，都會(huì)嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，延長(zhǎng)工程建設(shè)工期。
高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)技術(shù)文件及咨詢(xún)報(bào)告可以更好的保障工程施工進(jìn)度。反之，設(shè)計(jì)階段的缺失，會(huì)導(dǎo)致后期出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重阻礙工程施工進(jìn)度，還會(huì)使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對(duì)成本的影響
部分專(zhuān)家研究認(rèn)為：科學(xué)有效的工程設(shè)計(jì)可以為工程項(xiàng)目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)工程成本的影響在于：有效的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以影響到建筑工程生命周期內(nèi)所需費(fèi)用的80%左右；由于在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，投資方就基本決定了工程項(xiàng)目規(guī)模等大體成本，因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對(duì)質(zhì)量的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)文件及咨詢(xún)報(bào)告等，可以體現(xiàn)出工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑要求、水平以及住戶(hù)的基本使用需求，這些都是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)在質(zhì)量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準(zhǔn)的工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、安全性及實(shí)用性。有關(guān)調(diào)查分析，我國(guó)建筑行業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
方案設(shè)計(jì)的主要流程有：制定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行方案招標(biāo)評(píng)審、咨詢(xún)方案確定方案規(guī)劃方案報(bào)建設(shè)計(jì)文本方案報(bào)建。為了制定出一套經(jīng)濟(jì)效益高、滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的設(shè)計(jì)方案，許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在方案設(shè)計(jì)階段使用如多輪方案競(jìng)標(biāo)、專(zhuān)家咨詢(xún)論證、內(nèi)部評(píng)審等方法，花費(fèi)大量的內(nèi)外資源。但實(shí)際設(shè)計(jì)結(jié)果仍是差強(qiáng)人意，出現(xiàn)了許多設(shè)計(jì)成果偏離預(yù)定目標(biāo)，設(shè)計(jì)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)。因此，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設(shè)計(jì)階段可以分為兩個(gè)部分，即方案招標(biāo)及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過(guò)程。因此，在各階段中，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶(hù)型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。
還需要加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的項(xiàng)目目標(biāo)不夠科學(xué)合理，給建筑施工帶來(lái)了許多風(fēng)險(xiǎn)。還有部分開(kāi)發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進(jìn)行違規(guī)操作，都會(huì)給建筑項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。而在委托與選擇方案設(shè)計(jì)公司時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要在于委托人對(duì)方案設(shè)計(jì)公司不夠了解，選用了資質(zhì)不佳的設(shè)計(jì)公司，因而使得設(shè)計(jì)成果達(dá)不到期望效果。因此，工程項(xiàng)目的組織者必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，確保整個(gè)方案設(shè)計(jì)階段與建筑施工的順利發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更
（一）設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)部門(mén)修改與改變已經(jīng)確定的設(shè)計(jì)文件以及施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。進(jìn)行設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)盡早處理，變更的越早，給工程帶來(lái)的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對(duì)于其余費(fèi)用的影響會(huì)很少甚至沒(méi)有；而在采購(gòu)階段進(jìn)行變更時(shí)，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買(mǎi)設(shè)備及材料，浪費(fèi)了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時(shí)，不僅會(huì)增加上述各類(lèi)費(fèi)用，還會(huì)拆除部分已經(jīng)施工的工程，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，提高設(shè)計(jì)變更控制力度，盡量將其控制在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，做好圖紙會(huì)審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)計(jì)中的失誤與漏洞問(wèn)題，尤其是能?chē)?yán)重影響到工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須先計(jì)算變更預(yù)算，再做設(shè)計(jì)變更。
（二）設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因
提出設(shè)計(jì)變更的有可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設(shè)計(jì)變更的主要原因有： 調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，變更戶(hù)型設(shè)計(jì)；出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤、漏洞；變更設(shè)計(jì)工藝技術(shù)；增減工程內(nèi)容；設(shè)計(jì)材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯(cuò)誤；設(shè)計(jì)時(shí)地質(zhì)勘查資料不準(zhǔn)確導(dǎo)致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎(chǔ)等。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理
進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理主要有以下幾個(gè)方面：
（一）技術(shù)管理方面
1.在前期研究階段，應(yīng)仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質(zhì)勘測(cè)等準(zhǔn)備工作，以便為設(shè)計(jì)人員提供充足的工程資料，提高設(shè)計(jì)效率。
2.一定要嚴(yán)格考察各設(shè)計(jì)單位的具體情況，根據(jù)其技術(shù)能力、服務(wù)內(nèi)容等設(shè)計(jì)資質(zhì)，科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)性。
3.組織構(gòu)建高效的管理團(tuán)隊(duì)。選擇具備一定專(zhuān)業(yè)能力的管理人員，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4.平衡設(shè)計(jì)方案與初步設(shè)計(jì)。進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅需要宏觀考慮到各建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更需要注意技術(shù)的成本消耗以及可實(shí)現(xiàn)性。因此，在方案設(shè)計(jì)階段必須做好項(xiàng)目后期的技術(shù)深化與設(shè)計(jì)的平衡，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。
5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理流程，增加設(shè)計(jì)變更檢驗(yàn)及監(jiān)管程序，可以有效保障設(shè)計(jì)變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設(shè)計(jì)合同，對(duì)于設(shè)計(jì)變更方法進(jìn)行事前約定。合同中的各項(xiàng)具體條款需要合約成本部門(mén)及設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商制定，對(duì)于設(shè)計(jì)中的缺陷及問(wèn)題，設(shè)立相應(yīng)的賠償條款，可以最大程度的減少設(shè)計(jì)變更成本，提高設(shè)計(jì)效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設(shè)計(jì)合同后，企業(yè)合約成本部門(mén)應(yīng)立即將合同信息通報(bào)給各職能部門(mén)，確保每位項(xiàng)目管理人員了解合同內(nèi)容及注意事項(xiàng)，減少及避免不必要的索賠。
3.進(jìn)行設(shè)計(jì)限額
對(duì)設(shè)計(jì)成本提出一定的額度限制，可以避免對(duì)于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目成本。對(duì)于能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，對(duì)其設(shè)立一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或者技術(shù)指標(biāo)。對(duì)于不能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)對(duì)其所需的材料設(shè)備成本設(shè)置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關(guān)鍵點(diǎn)，一定要加強(qiáng)其設(shè)計(jì)額度的控制。
（三）責(zé)任管理方面
制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖（如圖2所示），確保每個(gè)職能部門(mén)都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門(mén)及個(gè)人，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)效率。為了提高項(xiàng)目建設(shè)工作效率，還可設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于施工中引起設(shè)計(jì)變更的各類(lèi)設(shè)計(jì)問(wèn)題，設(shè)定一定的限制。以其限制金額為十萬(wàn)元為例，如因?yàn)樵O(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，如果超過(guò)十萬(wàn)元?jiǎng)t扣除其1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用。以此來(lái)激勵(lì)設(shè)計(jì)單位，有效提高設(shè)計(jì)效率。
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性與技術(shù)性，其管理難度及其巨大，管理任務(wù)十分艱巨。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與變更的管理，嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量，提高其設(shè)計(jì)的科學(xué)性與實(shí)用性，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護(hù)開(kāi)發(fā)商及施工單位利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
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篇5
（1）通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，少說(shuō)也要幾千萬(wàn)元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遭受不確定性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)共分為四個(gè)階段：策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)用的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可以節(jié)約5%的總工程造價(jià)。很顯然，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費(fèi)用的多少還有建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且還影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可有效降低工程造價(jià)，也決定了公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。所以要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理對(duì)策
31加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從場(chǎng)地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)和選擇都應(yīng)多種方案的比較和選擇，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒ā⑷鐑r(jià)值分析方法，選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案并加以?xún)?yōu)化。
32加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)階段的成本管理。
初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對(duì)分析，不宜過(guò)分依賴(lài)于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶(hù)型，是否充分考慮最大限度上滿(mǎn)足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷(xiāo)售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型和居住環(huán)境很看重，甚至超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過(guò)多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。
33加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段審核工作。
初步設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該嚴(yán)格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應(yīng)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)圖紙認(rèn)真審核，并與形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一一對(duì)照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進(jìn)行重大變更，降低項(xiàng)目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計(jì)的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤(pán)的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟(jì)合理；三是審核施工圖設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性，設(shè)計(jì)概算要翔實(shí)具體，避免因設(shè)計(jì)概算缺項(xiàng)漏項(xiàng)而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計(jì)成本超過(guò)目標(biāo)成本，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對(duì)施工圖的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計(jì)在下一階段具體實(shí)施。
34完善設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制。
篇6
1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值
建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有非常重要的意義和價(jià)值，建筑設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)人員是建筑設(shè)計(jì)的執(zhí)行者，建筑設(shè)計(jì)成品中集結(jié)著專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，這樣使建筑項(xiàng)目會(huì)更加具有實(shí)用價(jià)值，能夠更好的滿(mǎn)足人們的需求。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)中起到的作用十分大，能夠更好的實(shí)現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行很好的控制，這樣能夠更好的帶動(dòng)內(nèi)部的資源，充分發(fā)揮項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的能動(dòng)性，促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)向著更好的方向發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程分為兩個(gè)階段，分別是方案的設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)最終形成的產(chǎn)品是方案報(bào)建文本，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)最終的產(chǎn)品是施工圖。這兩個(gè)階段的成果都是要報(bào)送相關(guān)的政府部門(mén)進(jìn)行審批的，在審批合格以后進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理根據(jù)方案設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成果展開(kāi)，這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，因此，項(xiàng)目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的管理都存在著很大的差異。在項(xiàng)目管理中主要包括人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理以及質(zhì)量管理，不同的階段，針對(duì)這些管理存在著不同的側(cè)重點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段的重要性得到了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，在方案設(shè)計(jì)階段，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書(shū)，對(duì)招標(biāo)的方案進(jìn)行確定，接下來(lái)對(duì)方案進(jìn)行定案，最后得出方案報(bào)建文本，最好進(jìn)行方案的報(bào)建。很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在方案設(shè)計(jì)階段，通常會(huì)投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，在方案設(shè)計(jì)方面能夠更好的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
2 強(qiáng)化質(zhì)量管理
工程項(xiàng)目的方案擬定設(shè)計(jì)階段分為方案投標(biāo)階段和方案定案階段。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式來(lái)確定項(xiàng)目方案，或者委托中介設(shè)計(jì)組織對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定。這兩種項(xiàng)目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)以后會(huì)針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，然后結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)和投資方向。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目本身也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部的方案設(shè)定，然后進(jìn)行分析和探討，能夠?qū)走M(jìn)行權(quán)衡，對(duì)具體的設(shè)計(jì)和投資方向進(jìn)行確定。在開(kāi)展項(xiàng)目初期調(diào)研的時(shí)候，要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力進(jìn)行分析，這也是保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性的重要手段。
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)確定階段，無(wú)論是采用的招標(biāo)形式，還是采用的第三方委托設(shè)計(jì)的方式，都要對(duì)行業(yè)信息以及相關(guān)的信息進(jìn)行了解，這樣能夠?qū)υO(shè)計(jì)企業(yè)的情況作出客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)不同設(shè)計(jì)類(lèi)別的公司要進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧私狻?duì)項(xiàng)目的基本設(shè)計(jì)方案確定的時(shí)候要進(jìn)行反復(fù)的推敲，然后進(jìn)行反復(fù)的研究，這樣能夠更好的對(duì)最終方案進(jìn)行確定。這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)重大的問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)周邊的交通以及空間布局情況要進(jìn)行很好的分析，例如，對(duì)項(xiàng)目空間的部分的設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃以及綠化景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)建筑住宅的戶(hù)型風(fēng)格以及位置也要進(jìn)行分析，滿(mǎn)足更多人的建筑需求。
與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿(mǎn)足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門(mén)，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。
除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)人員業(yè)績(jī)考核形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門(mén)業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來(lái)約束自身部門(mén)或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
篇7
引言：倡導(dǎo)以人為本、充分體現(xiàn)人性化，科學(xué)進(jìn)行品牌定位，從而提高住宅的品位。做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首要的要求是工期短，投資效益好。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的這些情況，必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益
一、設(shè)計(jì)原則
（1）設(shè)計(jì)構(gòu)思要具有超前性，使其項(xiàng)目更具好的賣(mài)點(diǎn)，并且花費(fèi)一定的時(shí)間為房地產(chǎn)項(xiàng)目塑造良好的形象；
（2）將建筑風(fēng)格要策劃好，所策劃的建筑風(fēng)格一定要具有其自身的特色，能夠體現(xiàn)一定的民族性、藝術(shù)性和時(shí)代性，具有這樣的個(gè)性有利于樓盤(pán)的銷(xiāo)售，節(jié)省了一定的銷(xiāo)售成本，但同時(shí)還應(yīng)該對(duì)建筑風(fēng)格的投入的增加與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升之間的關(guān)系進(jìn)行充分考慮，選擇的建筑風(fēng)格一定是性?xún)r(jià)比較高的；
（3）對(duì)建筑平面進(jìn)行合理布置，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中一個(gè)重要的影響因素就是建筑平面布置和戶(hù)型，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該對(duì)建筑物的性質(zhì)、客戶(hù)的活動(dòng)特點(diǎn)、用途進(jìn)行充分考慮，從而實(shí)現(xiàn)建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來(lái)，又要合理布置其使用功能。
二、控制管理設(shè)計(jì)，節(jié)約開(kāi)支
在不同的設(shè)計(jì)階段，有不同的設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容，在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入內(nèi)容主要應(yīng)涵蓋公司最高層領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門(mén)提供的客戶(hù)建議、開(kāi)發(fā)部門(mén)提供的政府征詢(xún)意見(jiàn)、預(yù)算部門(mén)提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的勘測(cè)報(bào)告等等；在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入主要應(yīng)涵蓋前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見(jiàn)、預(yù)算部門(mén)提供的細(xì)化成本要求及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。
（1）同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，不同的設(shè)計(jì)方案，就會(huì)產(chǎn)生不同的工程造價(jià)。設(shè)計(jì)人員與造價(jià)師共同參與價(jià)值工程，就可以避免在設(shè)計(jì)過(guò)程中只重視功能而忽視成本的傾向，在明確功能的前提下，發(fā)揮設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)造精神，提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案，從中選取最合理的方案。這樣既保證了用戶(hù)所需功能的實(shí)現(xiàn)，又有效地控制了工程造價(jià)。
要實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招投標(biāo)制，不僅可以促使設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目規(guī)劃、建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，而且還要在如何降低工程造價(jià)上下功夫，對(duì)項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)等與工程造價(jià)做積極地綜合考量，找到最優(yōu)的工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案平衡點(diǎn)，做出一個(gè)建筑造型既美觀，造價(jià)又合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案。
（2）在編寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)之前，對(duì)工程地質(zhì)情況、客觀條件、國(guó)家政策等要進(jìn)行全面、充分的了解，對(duì)所采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確、可靠，要有科學(xué)的依據(jù)；在編寫(xiě)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，要有正確的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要盡可能合理使用項(xiàng)目用地，同時(shí)要盡量采用先進(jìn)技術(shù)，采用先進(jìn)的生產(chǎn)工藝和技術(shù)裝備，以取得最好的設(shè)計(jì)效果和經(jīng)濟(jì)效果。
（3）限額設(shè)計(jì)是以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)所確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在投資估算限額范圍內(nèi)進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，以提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在有限的資金條件下，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，涉及的任務(wù)就是合理確定工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，確保項(xiàng)目的實(shí)施完成，保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和類(lèi)似工程的投資結(jié)算資料，提出有效的設(shè)計(jì)限額，對(duì)某個(gè)專(zhuān)業(yè)或某一部分突破造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)的辦法加以解決。并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低成本。
1)投資決策階段要提高投資估算的準(zhǔn)確性，合理確定設(shè)計(jì)限額目標(biāo)。可行性研究報(bào)告是國(guó)家主管部門(mén)核準(zhǔn)投資總額的重要依據(jù)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的投資估算是下個(gè)階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制投資的目標(biāo)。
2)初步設(shè)計(jì)階段要重視設(shè)計(jì)方案比選，把設(shè)計(jì)概算控制在批準(zhǔn)的投資估算限額內(nèi)。這一階段主要是解決建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和技術(shù)問(wèn)題。在限額設(shè)計(jì)過(guò)程中，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資限額在控制工程量下進(jìn)行設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)階段控制概算不超過(guò)投資估算，主要是對(duì)工程量和設(shè)備、材料的控制。
3)工程量控制為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。控制的工程量標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)審定的初步設(shè)計(jì)工程量，并作為施工圖設(shè)計(jì)工程量的最高限額，不得突破。
（4）實(shí)行概預(yù)算制度
1）、設(shè)計(jì)概算
設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算和設(shè)計(jì)承包合同進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。概算經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，要作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最高限額。
2)、施工圖預(yù)算
設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)文件和主要設(shè)備定貨情況進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段成本控制是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。
(5) 集中分管副總、總工程師、設(shè)計(jì)部、材料部全力以赴做好產(chǎn)品定位，明確品質(zhì)要求。同時(shí)將根據(jù)設(shè)計(jì)合同所確定的質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)定位、設(shè)計(jì)過(guò)程、設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全過(guò)程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序?qū)⒓尤藛T實(shí)施全面質(zhì)量管理。
(6) 對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿(mǎn)足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計(jì)策劃，并將策劃結(jié)論編入設(shè)計(jì)要求；根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)要求的規(guī)定，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證等；在管理過(guò)程中，采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量在受控狀態(tài)下進(jìn)行。
(7) 減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)的輸入階段，就是要做好前面所說(shuō)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制、設(shè)計(jì)過(guò)程的控制和設(shè)計(jì)成果的評(píng)審這三項(xiàng)基本工作。②嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。對(duì)于設(shè)計(jì)變更，應(yīng)堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的原則，簡(jiǎn)而言之，就是先從技術(shù)上驗(yàn)證可行與否，再?gòu)某杀旧向?yàn)證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來(lái)進(jìn)行此工作，以提高工作效率。
總結(jié)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程包括以下四個(gè)階段：評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施。由此可以看出，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)，決策才能變成設(shè)想。 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中，設(shè)計(jì)階段起著關(guān)鍵作用。換言之，即使是工程項(xiàng)目方案中很細(xì)微的內(nèi)容都會(huì)牽扯到工程量的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段不僅對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)起著規(guī)范作用。對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模還能起到規(guī)范作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的四個(gè)階段中，設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本的影響最大。所以施工前的決策階段和設(shè)計(jì)階段很關(guān)鍵，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該將控制投資融入到自己的設(shè)計(jì)過(guò)程中。設(shè)計(jì)階段影響大，但是在整個(gè)過(guò)程中也最難控制。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)人員的愛(ài)好、水平和習(xí)慣不同都會(huì)有影響。
篇8
一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析
眾所周知，住宅前期的設(shè)計(jì)管理就是指在施工之前對(duì)整個(gè)工程從頭到尾的預(yù)算，以及在開(kāi)展此項(xiàng)目過(guò)程中的相應(yīng)管理措施，它在整個(gè)工程中占領(lǐng)著及其重要的地位。就房地產(chǎn)項(xiàng)目本身而言，在對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中必須嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行，同時(shí)還應(yīng)綜合考慮所在城市的發(fā)展，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示，目前我國(guó)大部分地區(qū)雖然已經(jīng)在極力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并取得了可喜的成就，但是與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍存在較大的落差，而且導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)管理不夠到位，甚至持有一些錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。為了使房地產(chǎn)事業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，首先必須要深刻認(rèn)識(shí)到目前該領(lǐng)域存在的問(wèn)題。以下是對(duì)現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析：
（一）開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)中對(duì)住宅場(chǎng)地的選擇與判斷失誤
目前，由于市場(chǎng)間極大的競(jìng)爭(zhēng)力，許多現(xiàn)行的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期對(duì)正在進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，為了節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)，并沒(méi)有對(duì)住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細(xì)觀察和全面調(diào)查，而是派一些缺乏專(zhuān)業(yè)水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結(jié)構(gòu)的不合理規(guī)劃。比如，有些房地產(chǎn)公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個(gè)體角度來(lái)看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規(guī)劃來(lái)看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。
（二）住宅設(shè)計(jì)前缺乏對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)群的調(diào)查和分析
為人們營(yíng)造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應(yīng)遵守的首要原則，負(fù)責(zé)人在修建新的樓房之前必須掌握當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，主要包括當(dāng)前社會(huì)流行的住宅結(jié)構(gòu)和客戶(hù)群對(duì)住宅環(huán)境的需求。其次，還要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r作出預(yù)測(cè)，以便設(shè)計(jì)出能夠長(zhǎng)久居住的樓房只有這樣。房地產(chǎn)公司才能保證正常運(yùn)營(yíng)。然而，根據(jù)目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，大多數(shù)公司并未遵守這類(lèi)原則，很多國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行定位的初級(jí)階段，僅僅考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，這種失誤直接導(dǎo)致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象，許多花費(fèi)巨大的項(xiàng)目并不能長(zhǎng)期被利用。除此之外，房地產(chǎn)在開(kāi)展項(xiàng)目之前缺乏對(duì)客戶(hù)群的深入了解，他們無(wú)法準(zhǔn)確掌握人們真正需要的住宅類(lèi)型及適應(yīng)當(dāng)代人居住的住宅周邊環(huán)境。
二、住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)意義及重要價(jià)值
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進(jìn)行闡述：
一方面，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行合理設(shè)計(jì)能夠使其更具有實(shí)用價(jià)值，并滿(mǎn)足大眾的要求。一般，建筑的最終結(jié)果是由眾多專(zhuān)業(yè)人士的共同努力得來(lái)的，在此過(guò)程中集結(jié)了無(wú)數(shù)工程師的結(jié)晶。如果在實(shí)施某項(xiàng)工程之前能夠提前進(jìn)行安排和規(guī)劃，根據(jù)工程師的個(gè)人特點(diǎn)讓其負(fù)責(zé)適合自己的工作，將會(huì)更有于項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)，該設(shè)計(jì)也會(huì)提高住宅的實(shí)用價(jià)值，能被大眾所接受。另一方面，在項(xiàng)目開(kāi)展之前各部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的交流和討論，并設(shè)計(jì)一定的計(jì)劃，能夠?yàn)楹髞?lái)整個(gè)工程的開(kāi)展及控制奠定一定的基礎(chǔ)。比如在工程設(shè)計(jì)的初級(jí)階段，設(shè)計(jì)人員的介入不僅能夠充分調(diào)動(dòng)人員的流動(dòng)性，而且能夠更加使項(xiàng)目的管理順利進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的具體措施探索
項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占領(lǐng)著如此重要的作用，我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)和機(jī)構(gòu)必須加大管理力度，設(shè)法改變目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以下是我根據(jù)當(dāng)代社會(huì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點(diǎn)可行措施：
（一）做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析
自古以來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律，在日常工作中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進(jìn)行討論。宏觀方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今時(shí)代，工作人員要及時(shí)觀察全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，并根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)自己的項(xiàng)目做出及時(shí)的調(diào)整，設(shè)計(jì)出適應(yīng)時(shí)代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面，施工人員在開(kāi)展項(xiàng)目之前要對(duì)住宅地的周邊環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)考察，注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，合理規(guī)劃住宅地，提高城土地的利用率。
（二）提前建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制，確保工程順利進(jìn)行
擁有完整的管理體制是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。在啟動(dòng)某項(xiàng)工程之前，首先要對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，其中最重要的是設(shè)置完善的管理體系。房地產(chǎn)公司的相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把守自己的崗位，為工程師即將進(jìn)行的項(xiàng)目制定合理的體制，明確施工過(guò)程中應(yīng)遵守的相關(guān)法則和注意事項(xiàng)，這樣能夠使工程的順利進(jìn)行得到保障。
（三）做出合理的預(yù)算，對(duì)住宅的質(zhì)量和功能進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)
無(wú)論何種企業(yè)，決定其能否順利進(jìn)行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，缺乏資金，該類(lèi)企業(yè)將無(wú)從下手。因此，在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，首先必須提前對(duì)工程做出合理的預(yù)算，盡量減少施工過(guò)程中的不必要浪費(fèi)，并準(zhǔn)備充足的資金，確保企業(yè)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，在對(duì)住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中要尤其注意對(duì)其質(zhì)量和功能的規(guī)劃，既要使人們的安全得到保障，同時(shí)還要能夠滿(mǎn)足人類(lèi)的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機(jī)結(jié)合到住宅的設(shè)計(jì)中。
四、小結(jié)
總而言之，在改革開(kāi)放的新時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)日趨頻繁，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。要想使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長(zhǎng)久的存在于市場(chǎng)中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中的類(lèi)似問(wèn)題，并頒布嚴(yán)格的規(guī)章制度，確保住宅的質(zhì)量安全和功能多樣。另外，在住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中要全面考慮可能遇到的問(wèn)題，并設(shè)法解決，為我國(guó)綜合國(guó)力的提高增磚添瓦！
參考文獻(xiàn)
[1]史賢戈；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]； 科技資訊； 2008年23期
篇9
1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿(mǎn)足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢(xún)，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求且高效益的方案。
2. 強(qiáng)化設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理
工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來(lái)敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來(lái)敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過(guò)招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。
但總的來(lái)說(shuō)，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過(guò)行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類(lèi)別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過(guò)程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過(guò)程中，房地產(chǎn)公司中專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門(mén)單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開(kāi)調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤(pán)住宅的戶(hù)型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿(mǎn)足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門(mén)，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。
除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)人員業(yè)績(jī)考核形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門(mén)業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來(lái)約束自身部門(mén)或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3. 做好設(shè)計(jì)個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問(wèn)題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4. 結(jié)語(yǔ)
總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
篇10
一、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的難點(diǎn)
1、設(shè)計(jì)成果專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)
不像實(shí)體工程、設(shè)備、材料可以直觀地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專(zhuān)設(shè)總工(設(shè)計(jì)總監(jiān))及設(shè)計(jì)部，因?qū)I(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評(píng)價(jià)。
2、施工圖審查的局限性
審圖是事后控制，被動(dòng)控制，圖紙已完成，木已成舟。通過(guò)審查只證明是合格的設(shè)計(jì)，而非優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，無(wú)法優(yōu)化。
3、設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的局限性
我國(guó)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制修訂期過(guò)長(zhǎng)，修訂條件相對(duì)苛刻，嚴(yán)重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用。主管部門(mén)資金投入極少，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002 年版《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的修編經(jīng)費(fèi)僅4 萬(wàn)元，根本無(wú)法到全國(guó)各地調(diào)研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規(guī)范體系既嚴(yán)重滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：寫(xiě)字樓、商業(yè)工程仍在使用80 年代末編制的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預(yù)制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶(hù)控制，水、電出戶(hù)計(jì)量等都是問(wèn)題暴露多年，購(gòu)房者及物業(yè)、開(kāi)發(fā)單位反映強(qiáng)烈，才迫使主管部門(mén)修訂規(guī)范的。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制措施
1、選擇高水平、高素質(zhì)、重視管理與服務(wù)的設(shè)計(jì)公司
甲方在對(duì)設(shè)計(jì)公司的選擇過(guò)程中，除了基本層面的資質(zhì)、規(guī)模等要求外，還需了解設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的合理安排，如職能式、矩陣式或項(xiàng)目式。了解項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的能力素質(zhì)，如決策能力、組織能力、創(chuàng)新能力、協(xié)調(diào)能力、激勵(lì)能力、人際交往能力等。加強(qiáng)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，需提請(qǐng)對(duì)方對(duì)各環(huán)節(jié)質(zhì)量進(jìn)行有效控制;明確職責(zé)，重點(diǎn)抓好組織與技術(shù)接口;建立健全服務(wù)工作管理程序，提高設(shè)計(jì)后期服務(wù)質(zhì)量。只有全面提高質(zhì)量意識(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，才能正確把握設(shè)計(jì)工作的整體質(zhì)量。
2、 加強(qiáng)目標(biāo)管理設(shè)計(jì)
土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，時(shí)間上的問(wèn)題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國(guó)土部門(mén)下達(dá)的，但我們可以通過(guò)合法的，正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購(gòu)買(mǎi)工作。土地購(gòu)買(mǎi)時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門(mén)將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開(kāi)發(fā)建設(shè)中遇到的問(wèn)題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門(mén)有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的劃線問(wèn)題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過(guò)程。
3、項(xiàng)目方案優(yōu)化設(shè)計(jì)
方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書(shū)擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過(guò)程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深人而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌?lèi)型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門(mén)人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶(hù)型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
4、協(xié)調(diào)政府，推進(jìn)監(jiān)理在設(shè)計(jì)中的作用
為了能大力推行設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的進(jìn)行，政府主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)以下工作。第一應(yīng)增加人員配備和審查力度，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的審查。第二應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理力度，嚴(yán)格通過(guò)資質(zhì)管理、人員注冊(cè)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來(lái)規(guī)范設(shè)計(jì)市場(chǎng)。第三應(yīng)利用主管部門(mén)的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為設(shè)計(jì)優(yōu)化的進(jìn)行提供良好的氛圍。大力推行設(shè)計(jì)監(jiān)理工作根據(jù)目前的實(shí)際情況，僅靠政府的監(jiān)管是不能完全滿(mǎn)足設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的推行要求的，如何利用設(shè)計(jì)監(jiān)理來(lái)促進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化的推行是一種行之有效且見(jiàn)效更快的途徑，因?yàn)樵O(shè)計(jì)監(jiān)理人員都具有一定的設(shè)計(jì)經(jīng)歷，既懂設(shè)計(jì)也懂造價(jià)，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，能代表開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)從設(shè)計(jì)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，目的性強(qiáng)，能夠使設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)合理。另外通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理可以打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門(mén)應(yīng)在做好監(jiān)管的同時(shí)大力推進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的考核培訓(xùn)和注冊(cè)，制訂設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，通過(guò)行政手段來(lái)保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會(huì)化創(chuàng)造條件。
5、巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決在施工過(guò)程中，需要經(jīng)常巡查現(xiàn)場(chǎng)或與施工技術(shù)人員保持密切聯(lián)系，從而了解現(xiàn)場(chǎng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并解決問(wèn)題，最大限度減少設(shè)計(jì)缺陷所帶來(lái)的“產(chǎn)品瑕疵”。
6、加強(qiáng)各專(zhuān)業(yè)間的配合
如景觀園林設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)：景觀園林微地形對(duì)防水卷材高度的要求。在景觀設(shè)計(jì)提出地形要求后，建筑設(shè)計(jì)須及時(shí)考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標(biāo)高與樓座臺(tái)階的配合。在施工中從圖上進(jìn)行復(fù)核，由于景觀設(shè)計(jì)對(duì)豎向標(biāo)高考慮不周，導(dǎo)致景觀園林施工中調(diào)整標(biāo)高，而臺(tái)階實(shí)施時(shí)間已早于其鋪裝之前完成，導(dǎo)致臺(tái)階高度不協(xié)調(diào)。由此體會(huì)到不同專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一是設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容，需加強(qiáng)溝通與管理，積極改進(jìn)。
7、通過(guò)產(chǎn)品樣板，確認(rèn)并修正設(shè)計(jì)成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認(rèn)是產(chǎn)品合規(guī)性、品質(zhì)預(yù)控的重要手段，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并修正。本項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)公司對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)樣板間的重視程度不夠。建議在設(shè)計(jì)合同中對(duì)戶(hù)型討論、樣板確認(rèn)、外立面討論、外立面確認(rèn)等根據(jù)重要性級(jí)別，明確設(shè)計(jì)方必須參加的專(zhuān)業(yè)人員。
篇11
1.項(xiàng)目?jī)?yōu)化理論及實(shí)例
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化管理理論
房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理”的原則下，結(jié)合理論、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、科技等，對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較、分析和判斷，以求得工程成本經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)技術(shù)資源進(jìn)行溝通、整合和利用。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)程中，做好與建筑專(zhuān)業(yè)配合工作，積極參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段控制工作，把設(shè)計(jì)各階段的技術(shù)管理與工程成本控制落實(shí)到實(shí)處。規(guī)劃方案階段積極主動(dòng)參與規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的技術(shù)管理，在為營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃、建筑服務(wù)的同時(shí)，對(duì)工程成本加以控制從結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)角度對(duì)方案提出建議。
1.2 設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)例
下面就順德深業(yè)城的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)談設(shè)計(jì)優(yōu)化在房產(chǎn)成本控制中的重要性。
實(shí)例1：深業(yè)城項(xiàng)目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯(cuò)層等方面超過(guò)國(guó)家結(jié)構(gòu)規(guī)范相關(guān)規(guī)定。需要首先做結(jié)構(gòu)整體模型振動(dòng)的試驗(yàn)，分析試驗(yàn)結(jié)果并確定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的技術(shù)措施，再通過(guò)專(zhuān)家委員會(huì)的評(píng)審，這樣必然會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間及工程成本。結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)提出意見(jiàn)后，營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)綜合考慮，最后對(duì)方案進(jìn)行修改，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間和工程設(shè)計(jì)成本得到控制。
實(shí)例2：順德深業(yè)城一期地下室。該地下室共5萬(wàn)平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中沒(méi)有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)工程師將消防車(chē)荷載滿(mǎn)鋪地下室頂板來(lái)進(jìn)行地下室設(shè)計(jì)，此做法使地下室及基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本大為增加。公司審圖時(shí)發(fā)現(xiàn)了此問(wèn)題，建議建筑專(zhuān)業(yè)首先布置消防車(chē)通道，結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)再進(jìn)行地下室和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。另外一個(gè)項(xiàng)目與此相反，規(guī)劃方案將消防車(chē)通道完全布置在社區(qū)地下室上。結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)提出完全可以結(jié)合社區(qū)外市政道路，最終減少了地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)工程成本。
現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位對(duì)樁基礎(chǔ)承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標(biāo)進(jìn)行理論計(jì)算而確定。通常設(shè)計(jì)單位確定樁承載力設(shè)計(jì)值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強(qiáng)度不能充分利用、樁基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本偏高。順德深業(yè)城樁基設(shè)計(jì)中，推廣以試樁的方法來(lái)確定單樁承載力設(shè)計(jì)值。結(jié)果顯示，這種設(shè)計(jì)值比理論計(jì)算結(jié)果高出20％以上，減少樁基礎(chǔ)工程成本支出20％以上。設(shè)計(jì)院選用靜壓Φ500，H=125,預(yù)應(yīng)力管樁。按地質(zhì)報(bào)告，樁承載力設(shè)計(jì)值定為180噸，按5%數(shù)量現(xiàn)場(chǎng)試樁，樁承載力設(shè)計(jì)值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時(shí)選用Φ500，H=100, 樁承載力設(shè)計(jì)值定為180噸。用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費(fèi)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。
由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對(duì)地下室的設(shè)計(jì)進(jìn)行了重點(diǎn)技術(shù)分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車(chē)荷載取值等方面實(shí)現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬(wàn)平方米地下室，公司對(duì)設(shè)計(jì)成果優(yōu)化調(diào)整，使設(shè)計(jì)成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬(wàn)元；深圳某公司2．5萬(wàn)平方米人防地下室，從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)角度優(yōu)化設(shè)計(jì)，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
小區(qū)地下室的頂板上都會(huì)放置1米多厚覆土以便綠化。設(shè)計(jì)人員對(duì)處于覆土上的消防通道的消防車(chē)荷載取值、受力分析，建議在進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)考慮消防車(chē)荷載在覆土豎向擴(kuò)散作用。消防車(chē)荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本，此建議已在許多項(xiàng)目的地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得以應(yīng)用，并取得較好經(jīng)濟(jì)效益。
2.上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理
上部建筑面積大，對(duì)整體工程成本影響較大，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要依賴(lài)于設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)工程師，工程師有義務(wù)為業(yè)主負(fù)責(zé)，但在實(shí)際工作中，他們并沒(méi)有對(duì)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性負(fù)責(zé)，甚至加大鋼筋用量和混凝土強(qiáng)度等級(jí)。因此，如何使設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)工程師既保證結(jié)構(gòu)安全和品質(zhì)，又保證工程設(shè)計(jì)成本控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)管理人員職責(zé)的關(guān)鍵所在。
公司在加強(qiáng)上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設(shè)計(jì)中，13層、25層高塔樓用鋼量預(yù)估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術(shù)管理參與下，甲方給出定額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位對(duì)原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整后，使標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿(mǎn)意結(jié)果。
3.現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理實(shí)例
3.1碎石樁方案
某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設(shè)計(jì)值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負(fù)摩擦力的理論計(jì)算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對(duì)回填土地基進(jìn)行加固處理。經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)回填土地基處理方案可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計(jì)公司進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖中的碎石樁數(shù)目為2051根，公司獨(dú)自對(duì)此方案進(jìn)行優(yōu)化。碎石樁數(shù)目減至332根，僅為設(shè)計(jì)公司的16％，工程成本減少84％，同時(shí)保證了工程進(jìn)度。
3.2空間剛架結(jié)構(gòu)方案
某公司為營(yíng)銷(xiāo)策略先建了娛樂(lè)中心，環(huán)繞娛樂(lè)中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開(kāi)工的。娛樂(lè)中心三面離地下室距離2米左右，地下室開(kāi)挖前對(duì)會(huì)所支護(hù)顯得極為重要。施工單位設(shè)計(jì)支護(hù)方案為直徑800毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計(jì)12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質(zhì)較差，對(duì)樁的堪固作用不會(huì)太大，公司對(duì)該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作。同時(shí)在娛樂(lè)中心3個(gè)側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點(diǎn)，如此，支護(hù)方案轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。最終施工單位采納公司意見(jiàn)，對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保娛樂(lè)中心在地下室整個(gè)施工過(guò)程中安全可靠，萬(wàn)無(wú)一失。
3.3多結(jié)構(gòu)結(jié)合的方案
某公司項(xiàng)目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復(fù)雜：上部土層液化嚴(yán)重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無(wú)規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴(kuò)樁以及由伐板、夯擴(kuò)樁、攪拌處理的復(fù)合地基3種基礎(chǔ)組合，共計(jì)4種基礎(chǔ)形式。如此復(fù)雜的地質(zhì)情況和采用多達(dá)4種的基礎(chǔ)類(lèi)型，其技術(shù)管理難度可想而知。
3.4補(bǔ)樁方案再設(shè)計(jì)
某項(xiàng)目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎(chǔ)。在工程樁檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計(jì)特征值的一半，經(jīng)復(fù)壓樁基承載力可達(dá)設(shè)計(jì)特征值80％。設(shè)計(jì)公司經(jīng)過(guò)技術(shù)溝通，對(duì)補(bǔ)樁方案進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，最后確定補(bǔ)樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補(bǔ)樁總數(shù)減少320根。
4.結(jié)束語(yǔ)
節(jié)能降耗是企業(yè)的生存之本，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)結(jié)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高設(shè)計(jì)管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專(zhuān)業(yè)、精細(xì)。從整體上增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，減少浪費(fèi)。
參考文獻(xiàn)
篇12
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，例如：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制時(shí)，首先需明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的重要性，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一定的推進(jìn)作用。
設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的項(xiàng)目責(zé)任，例如：市場(chǎng)規(guī)劃責(zé)任、項(xiàng)目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類(lèi)問(wèn)題對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)變化，借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)定，制定符合社會(huì)發(fā)展的設(shè)計(jì)質(zhì)量計(jì)劃；最后建立設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計(jì)前期處于有效的質(zhì)量控制狀態(tài)，優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供良好開(kāi)端。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的必要性
1.資源管理
所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開(kāi)的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對(duì)了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類(lèi)別按對(duì)象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過(guò)程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會(huì)少于十家。
2.進(jìn)程管理
對(duì)于所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，時(shí)間就是金錢(qián)，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬(wàn)變，宏觀調(diào)控的變幻無(wú)常，都讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷(xiāo)造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門(mén)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對(duì)各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。
3.技術(shù)管理
技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說(shuō)的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫(xiě)：通過(guò)設(shè)計(jì)語(yǔ)言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書(shū)，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對(duì)比：在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過(guò)程文件的交流、匯報(bào)工作的聽(tīng)取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以?xún)?nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。
4.任務(wù)管理
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶(hù)是誰(shuí)、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤(rùn)是多少、什么時(shí)候銷(xiāo)售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門(mén)是把客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ)言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。
設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門(mén)的初步設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn)書(shū)；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說(shuō)，在編寫(xiě)任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測(cè)算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫(xiě)出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。
三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計(jì)的不同層次和不同類(lèi)型，有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對(duì)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制做以下分析：
1. 細(xì)化質(zhì)量控制責(zé)任制度
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任制度，同時(shí)根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項(xiàng)目責(zé)任小組，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任 [2]。例如：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項(xiàng)目策劃部門(mén)和設(shè)計(jì)管理部門(mén)，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的框架和服務(wù)理念，滿(mǎn)足社會(huì)、公眾對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計(jì)進(jìn)程，控制設(shè)計(jì)流程中的各項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)緊密聯(lián)系設(shè)計(jì)項(xiàng)目中的各個(gè)部門(mén)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合控制，維持項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài)；最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的環(huán)節(jié)中，主要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和測(cè)評(píng)，針對(duì)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。
2. 通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，需組織專(zhuān)業(yè)的建筑師，實(shí)行設(shè)計(jì)任務(wù)的編寫(xiě)，針對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，做最深度的研究，彰顯項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，為保障設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目組具備較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)管理各個(gè)部門(mén)之間形成聯(lián)系，同時(shí)給予負(fù)責(zé)編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師一定設(shè)計(jì)權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制時(shí)，首先需重點(diǎn)建設(shè)編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力，能否利用專(zhuān)業(yè)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)編寫(xiě)，考核建筑設(shè)計(jì)者的專(zhuān)業(yè)能力，其次安排相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理，進(jìn)行全程監(jiān)控，研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，如建筑設(shè)計(jì)師臨時(shí)有任務(wù)，可迅速安排專(zhuān)業(yè)人員頂替設(shè)計(jì)師，避免耽誤工程設(shè)計(jì)進(jìn)度；最后將房地產(chǎn)人力資源投入設(shè)計(jì)管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實(shí)發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。
3. 利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量
通過(guò)分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：
①設(shè)計(jì)部門(mén)定期檢查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；
②根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書(shū)寫(xiě)設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)
質(zhì)量信息；
③規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；
④保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過(guò)，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；
⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，合理加入材料購(gòu)置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；
⑥實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。
結(jié)束語(yǔ)：
設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備一定的約束力，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，處于動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程中，由此增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)揮高效率的作用，不僅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制能力，而且可迅速提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)
篇13
Key words: real estate development；design stage；cost control；management
中圖分類(lèi)號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）24-0054-02
0 引言
在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不斷變化的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已難于保持以高利潤(rùn)率求發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式，而進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制將成為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。再者，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是將整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)展由計(jì)劃變?yōu)楫a(chǎn)品的關(guān)鍵階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目整體成本中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本的影響可達(dá)75%以上。[1]這個(gè)數(shù)據(jù)足以顯示出設(shè)計(jì)階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重要性，這種控制不僅僅指直接的設(shè)計(jì)費(fèi)用支出，而且包含其對(duì)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期總成本的影響。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理的影響因素
1.1 設(shè)計(jì)階段造價(jià)的影響因素 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)主要包括概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等階段。以上各階段的成本控制管理主要體現(xiàn)在招投標(biāo)管理流程和質(zhì)量、造價(jià)的合理性、合同條款的合規(guī)性、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化性等方面。譬如，某項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的單方造價(jià)比同行業(yè)同類(lèi)型建筑的平均單方造價(jià)高出10元/m2，假設(shè)對(duì)于一個(gè)20萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目而言，此階段的設(shè)計(jì)成本就高出200萬(wàn)元。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有進(jìn)行全面的成本控制，才能從整體上降低成本、獲取更多利潤(rùn)。
1.2 設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響因素 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本有影響的主要因素是總體規(guī)劃和建筑物格局和風(fēng)格、建筑材料和園林植被的選擇等方面；任何一個(gè)因素的管理失控都會(huì)導(dǎo)致總體成本的增加。譬如，建筑結(jié)構(gòu)由基礎(chǔ)、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理會(huì)影響到材料的選用以及使用材料的數(shù)量，而這些恰恰是項(xiàng)目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費(fèi)占總成本的60%～70%左右[3]。因此，設(shè)計(jì)成果的細(xì)節(jié)性設(shè)計(jì)都非常重要，直接關(guān)乎著整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量、銷(xiāo)售與成本的控制等重要環(huán)節(jié)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。
2 案例分析
2.1 項(xiàng)目概況 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2009年3月取得A項(xiàng)目的土地使用權(quán)，該項(xiàng)目地處某二線城市的郊區(qū)，占地面積約350萬(wàn)平方米，景觀湖面積約20萬(wàn)平方米。
2.2 A項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管控現(xiàn)狀 2009年，該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是通過(guò)引進(jìn)傳統(tǒng)動(dòng)漫基地的產(chǎn)業(yè)來(lái)促進(jìn)別墅、高層、多層等住宅部分以及商業(yè)等配套的銷(xiāo)售，計(jì)劃先完成景觀湖的施工將景觀做起來(lái)的同時(shí)，在一期的施工過(guò)程中完成丟售樓處和樣板間的施工、裝修以及景觀示范區(qū)的施工，以盡早開(kāi)盤(pán)，獲取回轉(zhuǎn)資金。
