引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
一、規(guī)劃設(shè)計管理
規(guī)劃設(shè)計管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標(biāo)進行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。
建筑工程的規(guī)劃設(shè)計管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計抓起，通過對市場細致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟比較。其次是施工圖的設(shè)計，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計。
二、開發(fā)管理
房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。
工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理，這三項管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運用管理中的規(guī)劃職能，同時明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗，然后基于這個基礎(chǔ)開展工程管理工作，以保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理過程和方法的關(guān)注力度，再運用合適的方法來應(yīng)對項目風(fēng)險，這樣才能提高企業(yè)的效益。
三、項目施工管理
所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質(zhì)量意識；二是應(yīng)不斷強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。
四、物業(yè)管理
為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。
五、規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重問題，比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項目建設(shè)的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經(jīng)驗應(yīng)用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的經(jīng)濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。
2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究。可施工性分析強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行完整的紀錄并改進，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。
六、結(jié)語
現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻
【l】李元明．房地產(chǎn)公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2
篇2
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求。基于服務(wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強企業(yè)信譽的管理
企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細分執(zhí)行力加強，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預(yù)計今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因為政策具有滯后效應(yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項目的挑戰(zhàn)。消費者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域。客戶區(qū)域分布：從區(qū)域來細分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預(yù)計未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機會點。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在。總之，作為一個企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【參考文獻】
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篇3
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理情況
（一）損益預(yù)算
在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費預(yù)算以及費用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項目管理存在一定的關(guān)系。
（二）現(xiàn)金流量預(yù)算
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對資金進行集中強化管理。通常現(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理問題
（一）財務(wù)預(yù)算編制認識不全面
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，財務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個，一是企業(yè)的經(jīng)營成果，二是可以預(yù)計的企業(yè)未來一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財務(wù)預(yù)算編制認識不全面，很多部門認為，財務(wù)預(yù)算管理僅是財務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。
（二）缺乏對財務(wù)預(yù)算項目的科學(xué)分解與準備執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務(wù)預(yù)算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業(yè)明年的財務(wù)狀況以及計劃進行認真的分析，因此導(dǎo)致了實際經(jīng)營情?r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強的執(zhí)行力度。
（三）項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長則是最重要的一點。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，由于套用了以往的財務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財務(wù)預(yù)算管理實踐方法
（一）合理編制財務(wù)項目預(yù)算
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，如果項目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進而會出現(xiàn)加重財務(wù)負擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務(wù)項目預(yù)算的目的。另外各個部門也需要加強監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。
（二）強化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算
在財務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費、建安工程費、項目研發(fā)費、綜合地價等多個方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準備籌資工作做好。因此在財務(wù)預(yù)算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進行強化，這樣才能確保財務(wù)預(yù)算管理達到真正的目的。
（三）提高財務(wù)預(yù)算的考核程度
企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟活動，而這是財務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實現(xiàn)強化管理，就需要切實落實好經(jīng)營策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財務(wù)預(yù)算考核程度，增強預(yù)算的約束力以及控制力，加強財務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟活動。
（四）財務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化
篇4
隨著中國城市化進程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)一線高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場需求增加。為此，國內(nèi)不少高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場需要的房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才的一個專業(yè)方向，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 課程是其中一門非常重要的專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進行房地產(chǎn)市場分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個層面的工作，對于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。
一、存在的不足
1.課程地位不明確，教學(xué)重點不突出。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》作為一門專業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學(xué)計劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準備、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程涉及開發(fā)過程的建設(shè)階段管理，與《工程項目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中開發(fā)項目的市場營銷與《房地產(chǎn)市場營銷》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過程中重點不突出問題。
2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動地接受知識，對習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實際應(yīng)用問題卻無法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動性作用突出。
3.實踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》是一門應(yīng)用性較強的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實際解決問題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》教學(xué)過程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識夠用，感性認識不足。因此，探討實踐經(jīng)驗教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。
二、解決思路
1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿足學(xué)生就業(yè)和社會需要。基礎(chǔ)理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。
2.建立基于“工作過程系統(tǒng)化”的課程體系開發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主線安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營劃分為房地產(chǎn)市場分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價、房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建、房地產(chǎn)項目融資、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理七個學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實際的方式開展學(xué)習(xí)，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動、行動導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁）
（上接250頁）
3.強化課程設(shè)計、實習(xí)實訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實踐教學(xué)中，使“實踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個實踐教學(xué)過程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點實習(xí)實訓(xùn)基地。如可以提供更多的機會讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進行實習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的運作過程，協(xié)助企業(yè)進行市場調(diào)研、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告、進行開發(fā)項目的營銷策劃工作等，增強學(xué)生的感性認識，以強化學(xué)生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發(fā)能力、文獻檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟分析能力的培養(yǎng)。
4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運用項目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項任務(wù)的同時提高相關(guān)技能；同時配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問題、解決問題的能力。如我校準備建設(shè)一個水利培訓(xùn)樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。
著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》這門課程的改革任重道遠。在教學(xué)過程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進，同時應(yīng)掌握中國房地產(chǎn)的各項宏觀調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a充教材以外的知識，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)知識于實踐，適應(yīng)市場的需要。
參考文獻：
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篇5
一、地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理作用與意義
(一)有利于企業(yè)實時全面控制
企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進行財務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過預(yù)算編制對企業(yè)各個部門的職責(zé)進行監(jiān)督與事前控制，是一種通過監(jiān)督控制模式對各項工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實時控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過財務(wù)預(yù)算管理對企業(yè)經(jīng)營活動的各階段進行權(quán)衡和把握，通過不斷的分析總結(jié)，對企業(yè)財務(wù)管理在整個經(jīng)營過程中的作用進行考評，并對各部門的職責(zé)進行考核，進一步落實部門責(zé)任制，確保企業(yè)整個經(jīng)營活動可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營利益。
(二)有利于企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險
企業(yè)財務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進行的主觀判斷及管理經(jīng)驗的預(yù)估，這種策略的嚴謹性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經(jīng)驗的積累情況，這為企業(yè)實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財務(wù)預(yù)算的財務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負面影響，是通過對企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)進行合理全面分析，對企業(yè)經(jīng)營市場進行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計的基礎(chǔ)上對企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營管理狀況進行控制和把握，對企業(yè)在經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險及相應(yīng)的處理措施進行合理安排，并全面評估企業(yè)在未來經(jīng)營過程中可能會遇到的困難，并詳細地進行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財務(wù)管理機制有良好的健壯性。
(三)有利于企業(yè)健全激勵機制
企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來講就是企業(yè)各部門應(yīng)該按照進度完成的各項預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個部門明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業(yè)員工以個人為單位對財務(wù)預(yù)算目標(biāo)進行達標(biāo)檢查，同時明確只有部門整體預(yù)算目標(biāo)的達標(biāo)，個人利益才能獲得認可和執(zhí)行，進一步推動了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進了企業(yè)激勵機制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。
(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟效益
企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理在進行財務(wù)預(yù)算時需要認真分析企業(yè)的財務(wù)實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化為宗旨，同時在進行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時以降低成本為目標(biāo)，對企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進行成本控制，為企業(yè)的市場競爭力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理同時實現(xiàn)了各任務(wù)落實到責(zé)任人，并且對各個任務(wù)的進度進行進度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進行財務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進度把握與宏觀調(diào)控，同時落實了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟效益的全面提升提供了條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
(一)財務(wù)管理意識淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者大多不精通財務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個人主觀判斷，缺乏財務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷售部建設(shè)往往高于財務(wù)部，忽視了財務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。
(二)財務(wù)制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營，沒有設(shè)置健全的財務(wù)管理組織機構(gòu)，沒有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中缺乏財務(wù)管理和必要的會計監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。
(三)企業(yè)融資困難
房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務(wù)管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展壯大。
三、信息化環(huán)境下管理會計開展的思路
(一)按照管理會計的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用
調(diào)整會計核算資料必須對會計信息標(biāo)準和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準進行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿足管理會計的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴展，目前的數(shù)據(jù)庫多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫進化到多維數(shù)據(jù)庫。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對兩大系統(tǒng)科目內(nèi)涵及對應(yīng)關(guān)系進行科學(xué)合理的設(shè)計，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無法關(guān)聯(lián)。
(二)應(yīng)用信息化手段，實現(xiàn)全面預(yù)算的實時控制
全面預(yù)算是管理會計的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過手工方式也可通過信息系統(tǒng)開展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預(yù)算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時即可進行實時的進度監(jiān)控和支出控制。控制策略可以采用強控制，凡超預(yù)算項目嚴禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類項目支出達到一定金額或比例即進行自動提示。對于收入類預(yù)算，同樣也可及時采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。
在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開展控制。
四、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中運用的方法和觀點
管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀點如下。
(一)作業(yè)成本法
該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟活動或作業(yè)）來認識成本。通過作業(yè)來確認生產(chǎn)費用，再依據(jù)產(chǎn)品確認其耗用的作業(yè)，從而實現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計量目標(biāo)。
(二)目標(biāo)成本法
該方法是以同行業(yè)或競爭性的產(chǎn)品價格作為新產(chǎn)品售價的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷售數(shù)量，決定利潤目標(biāo)；以預(yù)計的具有競爭性的售價減去目標(biāo)利潤，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，提升企業(yè)財務(wù)管理的層次，把財務(wù)管理人員置于管理者地位。在財務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計階段）對目標(biāo)制定及實施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟原因角度認識成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過提高作業(yè)效率和減少不必要、無效率的作業(yè)來達到降低成本的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會計時，應(yīng)該以財務(wù)會計為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規(guī)范財務(wù)會計信息的提供，保證財務(wù)會計信息真實、有效，使財務(wù)會計提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會計中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計，提高企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
篇6
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)狀
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。
從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營中存在的問題
負債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機。
1、負債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險
從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
權(quán)衡負債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負債經(jīng)營。企業(yè)負債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)不合理
負債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關(guān)系。因此，負債結(jié)構(gòu)問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負債還遠遠不夠，更要關(guān)注負債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機。企業(yè)長短期負債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負債結(jié)構(gòu)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營存在問題的治理措施
篇7
中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中華人民共和國監(jiān)察部
中華人民共和國建設(shè)部
中華人民共和國國土資源部
二三年五月三十日
附件：
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡試行辦法
第一條、為加強房地產(chǎn)價格管理，規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的收費行為，維護房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本辦法。
第二條、凡是國家行政機關(guān)及其事業(yè)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收費的，適用本辦法。
第三條、建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡（以下簡稱交費登記卡）由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)持有，收費單位實施收費時填寫。
第四條、縣級以上人民政府價格主管部門是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度的主管部門，會同監(jiān)察、建設(shè)（房地產(chǎn)）、國土資源、企業(yè)治亂減負等部門依法對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡制度實施情況進行管理和監(jiān)督。
第五條、交費登記卡由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門統(tǒng)一制定，由市、縣人民政府價格主管部門印制并免費發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
第六條、交費登記卡須列明收費單位名稱、收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準、收費時間、收費金額、收費員姓名等有關(guān)內(nèi)容。
第七條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和項目立項等相關(guān)文件，到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目所在地人民政府價格主管部門申領(lǐng)交費登記卡。
第八條、收費單位在向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收費時，須出示政府價格主管部門頒發(fā)的《收費許可證》，并按《收費許可證》所列項目及標(biāo)準收費，如實填寫交費登記卡，并開具規(guī)定的票據(jù)。
收費單位拒不填寫或者不如實填寫交費登記卡的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)有權(quán)拒繳。
第九條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部成本管理制度，建立與財務(wù)賬目、票據(jù)相對應(yīng)的收費臺賬。
第十條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在向政府價格主管部門申報經(jīng)濟適用住房銷售價格時，應(yīng)提供與經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目一致的交費登記卡，作為政府價格主管部門審核成本和銷售價格的依據(jù)。
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Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate
中圖分類號：F812.3 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)存在的目的是追求利潤，而企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經(jīng)營機制，促使企業(yè)按照資本經(jīng)營機制的內(nèi)在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經(jīng)營。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是投入資金多，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大，所以在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財務(wù)預(yù)算管理。實行財務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營機制運行的必然需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進行資本經(jīng)營，必然要引入財務(wù)預(yù)算管理機制。
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的必要性
預(yù)算與預(yù)測密切相關(guān)。預(yù)算建立在科學(xué)的經(jīng)營預(yù)測與決策基礎(chǔ)上，利用實物與價值等不同形態(tài)來反映相關(guān)企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的財務(wù)的成果及生產(chǎn)經(jīng)營的一系列規(guī)劃和計劃。而預(yù)測是對未來不可知因素、變量以及結(jié)果的不確定性建立在科學(xué)基礎(chǔ)上的主觀判斷。預(yù)測為基礎(chǔ)，而預(yù)算則是針對預(yù)測結(jié)果而相應(yīng)提出的對策性方案。所以，可以說預(yù)算是根據(jù)預(yù)測結(jié)果采用的一系列預(yù)先的補救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經(jīng)濟越發(fā)達，市場的風(fēng)險度越高，就越發(fā)不能忽視預(yù)算以及預(yù)算管理。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟效益評價，這就是財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務(wù)預(yù)算管理中存在的問題
（一）對全面預(yù)算管理的認識不足
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行預(yù)算管理時，重點考慮怎樣降低成本費用，預(yù)算的考核也直接與費用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負責(zé)人往往在財務(wù)管理時，忽視了對其他部門的管理，將預(yù)算和計劃相混淆，使其成為財務(wù)報表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財務(wù)部門提交的具體結(jié)果進行確認，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。
（二）預(yù)算管理機制不健全
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)組織機構(gòu)，沒有具體和權(quán)威的機構(gòu)對預(yù)算管理進行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預(yù)算管理交給財務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預(yù)算管理機制。法人治理機構(gòu)的不完善，對財務(wù)預(yù)算管理的認識不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機制不健全。
（三）預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標(biāo)值來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒有認真地對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，這種預(yù)算指標(biāo)就會缺乏客觀性。
（四）缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達、預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有建立有效的預(yù)算反饋機制，企業(yè)的預(yù)算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合。
（五）預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵機制
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實現(xiàn)的主要問題。在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟責(zé)任合同，也沒有建立預(yù)算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結(jié)果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容及舉措
1、編制資金預(yù)算
企業(yè)資金預(yù)算管理中的關(guān)鍵點于一個企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)進度與開發(fā)項目數(shù)量的精確銜接和匹配。企業(yè)應(yīng)通過形式各異的資金預(yù)算形式，平衡統(tǒng)籌開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流，以能夠更好地合理調(diào)配、使用資金。
在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。
企業(yè)制定項目開發(fā)計劃后，應(yīng)立即組織測算開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量，隨之根據(jù)該測算編制《項目資金流量預(yù)算》。一個項目開發(fā)計劃以及項目投資匡算是該項目資金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ)性資料。項目資金流量預(yù)算能夠完整地反映項目在周期內(nèi)各關(guān)鍵節(jié)點的現(xiàn)金流情況，從而幫助企業(yè)對現(xiàn)金流能否實現(xiàn)平衡統(tǒng)籌進行提前預(yù)判。與此同時，通過編制該預(yù)算，可以調(diào)整企業(yè)項目開發(fā)計劃和項目投資匡算，為其提供決策依據(jù)。《項目資金流量預(yù)算》應(yīng)該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業(yè)基礎(chǔ)資料的要求程度很細，也考驗一個企業(yè)的計劃管理水平，否則預(yù)算的準確度會大大降低。
對于同時進行多項目運作的企業(yè)來說，在短期內(nèi)公司的資金能否在各公司和開發(fā)項目之間進行統(tǒng)籌，需借助于編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來達到平衡。所以，對公司整體的資金執(zhí)行編制短期預(yù)算，既可以解決項目資金流量預(yù)算和長期預(yù)算準確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算中，應(yīng)該受到高度重視。
2、執(zhí)行與控制資金預(yù)算
編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
3、分析調(diào)整預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準確的基礎(chǔ)性的信息。
四、關(guān)于全面落實并完善財務(wù)預(yù)算管理的幾點建議
1、細致分解各項指標(biāo)，科學(xué)確定財務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任
通過預(yù)算管理，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟活動都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中，通過自上而下、自下而上的指標(biāo)細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度，使各個部門方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時通過建立嚴密的預(yù)算管理組織機構(gòu)，強化對各部門預(yù)算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟損失。
2、強化資金集中管理 ，通過預(yù)算加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，有效地防范財務(wù)風(fēng)險
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因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點和落腳點，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計出反映真實工作過程的教學(xué)過程，真正實現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。
本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運用的能力；（2）房地產(chǎn)項目策劃、風(fēng)險與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價報告的能力；（7）公關(guān)、危機處理的能力。
本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀
在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運用《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)》課程中的相關(guān)知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識。因此，為了彌補課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時間。
本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)
（一）開發(fā)依據(jù)
本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項目開發(fā)和租售流程的各個環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。
從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運用所學(xué)理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。
（二）訓(xùn)練目標(biāo)
該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產(chǎn)法規(guī)運用、房地產(chǎn)市場細分定位、房地產(chǎn)項目風(fēng)險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能。
在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識，將理論與實際有機結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務(wù)等實際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于
（三）訓(xùn)練內(nèi)容
與課堂教學(xué)知識點結(jié)合訓(xùn)練以完成實際工作任務(wù)為出發(fā)點，把各門專業(yè)課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點培養(yǎng)學(xué)生的實際動手操作能力。
以模塊為單位進行劃分訓(xùn)練是以多個模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務(wù)等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。
（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃書等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強學(xué)生的房地產(chǎn)市場細分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)項目策劃等典型工作。
（2）房地產(chǎn)估價模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)準備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬房地產(chǎn)估價等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強學(xué)生搜集資料、實地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價方法、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價崗位上從事房地產(chǎn)價格評估等典型工作。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運用、公關(guān)、危機處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。
（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運用、危機處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。
以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。
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(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念
房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展
我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。
但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風(fēng)險。
二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別
(一)政治風(fēng)險
1.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風(fēng)險
由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經(jīng)濟風(fēng)險
1.市場供求風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風(fēng)險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風(fēng)險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。
2.融資風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險主要是利率風(fēng)險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標(biāo),2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險。
(二)加強市場供求風(fēng)險及融資風(fēng)險的控制
1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風(fēng)險
針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險
要防范融資風(fēng)險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風(fēng)險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展
(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險可考慮如下策略。
1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念
商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌
一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。
參考文獻:
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篇11
一、房地產(chǎn)多級市場的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟交易方式，也是這個社會所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經(jīng)濟要素構(gòu)成的一個大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場的分級運行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟關(guān)系的綜合。
二、房地產(chǎn)多級市場形成的原因
1.房地產(chǎn)商的認知過于商業(yè)化
更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產(chǎn)多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經(jīng)濟的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產(chǎn)多級市場的步伐。
2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠的系統(tǒng)思考
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運營對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴格約束。政府政策對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟主脈所割不開的關(guān)系。
三、房地產(chǎn)多級市場的對策
1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場
房地產(chǎn)二級、三級市場具有經(jīng)營和消費性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產(chǎn)多級市場打下良好的思想基礎(chǔ)。同時加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。
2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)
根據(jù)我國人多地少的特點，很多經(jīng)濟開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經(jīng)濟相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟的新增長點也是不現(xiàn)實的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點，從而拉動房地產(chǎn)多級市場的發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)多級市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報以及建設(shè)周期長、涉及單位多等特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)項耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)項目除了一般項目風(fēng)險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經(jīng)營的方式。
參考文獻：
篇12
1、旅游房地產(chǎn)的概念。目前,我國對旅游房地產(chǎn)的概念沒有確切的定義,大多數(shù)認為:旅游房地產(chǎn)的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看,廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的,直接銷售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施。狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托,以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的,借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。旅游房地產(chǎn)的研究應(yīng)該從狹義的角度來探析。
2、旅游房地產(chǎn)的分類。一般說來,旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類:一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等,是指開發(fā)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置而開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權(quán)酒店,指將酒店的每個單位分為一定的時間份(如一年51周),出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán),消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店,指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店,指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位,委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報。一般情況下,該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購再出售,收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村,指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。
二、麗江旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析
納西古樂、玉龍雪山、三江并流、東巴文化等構(gòu)成了麗江旅游的質(zhì)素,卓越的旅游環(huán)境,對旅游者形成強勢召喚,麗江也成為了云南最早進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)之一,隨著云南開發(fā)旅游小鎮(zhèn)的政策指導(dǎo),麗江古城、束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山高爾夫等被相繼開發(fā)出來,這些項目的開發(fā)推動了麗江旅游發(fā)展的同時,也豐富了麗江旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。2008年,瑞安房地產(chǎn)已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農(nóng)村建設(shè)度假勝地;中邦置業(yè)和米丘環(huán)境公司也確定開發(fā)一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年,昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設(shè)國際頂級度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前為止,麗江市共有149個招商引資國內(nèi)合作項目,在建項目有112個,籌建項目有10個,已完成的項目有27個。
旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性,在麗江有著巨大的發(fā)展空間。然而在麗江旅游房地產(chǎn)逐漸升溫之時,許多問題也突顯了出來。
1、經(jīng)營模式單一,缺乏創(chuàng)新。目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板,除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外,在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的模式,不能形成穩(wěn)定的消費群體,難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。
2、經(jīng)營市場混亂,缺乏行業(yè)規(guī)范。我國與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不完善,旅游房地產(chǎn)方面相關(guān)信托、保險方面的法律體系也不健全,嚴重限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店等都屬新興行業(yè),在其發(fā)展中存在法律地位不明確,無法可依等問題,從而引發(fā)缺乏誠信、酒店價值與價格不符,導(dǎo)致行業(yè)形象受損,甚至引發(fā)信用危機。
3、缺乏整體規(guī)劃,未能實現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合。近幾年麗江的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速,遠遠高于同期旅游發(fā)展速度,市場上出現(xiàn)的項目開發(fā)較為零散,部分項目沒有結(jié)合麗江的旅游特色,旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過多注重于房地產(chǎn)的開發(fā),未能實現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合,多數(shù)項目沒有后續(xù)性,致使麗江較多項目處于閑置狀態(tài),旅游經(jīng)濟效應(yīng)并未實現(xiàn)。
四、對麗江旅游房地產(chǎn)的建議
1、加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新,特別是營銷手段。旅游房地產(chǎn)項目的創(chuàng)新是良性發(fā)展的前提,在旅游房地產(chǎn)新項目開發(fā)中要找準在整個產(chǎn)業(yè)體系中的位置,避免同一地區(qū)項目結(jié)構(gòu)的雷同現(xiàn)象,圍繞麗江旅游資源的特點,進行房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同,旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移,它出賣的是它的功能、服務(wù)及其軟性消費品。所以在營銷手段上,必須進行技術(shù)創(chuàng)新,向國際潮流靠攏,不一定將自己限定在房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡,甚至可以進行跨行業(yè)結(jié)盟,跨國度聯(lián)動,實現(xiàn)對消費資源最大限度的挖掘。
2、制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產(chǎn)項目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”這也限制了時權(quán)酒店和度假村的開發(fā)。為此,國家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商,對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn),鑒于它使用變化大的特點,制定相關(guān)的法規(guī),促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
3、健全法律約束機制,加強監(jiān)督管理,做到違法必究。當(dāng)前,關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善,發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀的現(xiàn)象,投資者的利益受到嚴重損害。政府應(yīng)進一步制定相關(guān)法規(guī),使得執(zhí)法部門能有法可依。同時,應(yīng)加大執(zhí)法力度,加強監(jiān)督管理,對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁,以營造一個公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。例如在合同文本中加入信息公開條款,明確規(guī)定銷售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中哪些信息是必須向購買者公開,使購買者在了解情況后做出購買決策,如果出現(xiàn)經(jīng)營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報,在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中,許下誘人的承諾,以此誤導(dǎo)消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利,要給予相應(yīng)的制裁。
4、加強規(guī)劃,整合旅游與房地產(chǎn)資源。(1)大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃即旅游房地產(chǎn)項目在麗江的整體規(guī)劃。根據(jù)旅游房地產(chǎn)項目與麗江旅游資源環(huán)境的關(guān)系,麗江旅游房地產(chǎn)的布局可選擇位于城郊的各個度假區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)等自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。服從旅游城市和旅游風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展需求,結(jié)合麗江的實際情況,圍繞旅游度假地本身資源特色,將人文環(huán)境、民俗文化等因素整合到旅游房地產(chǎn)項目中,努力為旅游者和居民創(chuàng)造一個舒適方便、經(jīng)濟安全和優(yōu)美的旅游、度假、休閑的環(huán)境,從而充分發(fā)揮項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。(2)小區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)應(yīng)盡量接近環(huán)境優(yōu)越的度假區(qū),項目所在地的周邊環(huán)境破壞和工業(yè)污染要少,空氣質(zhì)量和社會治安狀況要好,特別是分時度假村、產(chǎn)權(quán)酒店這類的旅游房地產(chǎn)項目,由于其目的就是為度假服務(wù),且房產(chǎn)擁有者較多,項目應(yīng)位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分發(fā)揮,優(yōu)越的資源能為更多的人服務(wù)。
總之,現(xiàn)階段麗江的旅游房地產(chǎn)項目較多,因此在發(fā)展麗江旅游房地產(chǎn)過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色,加強創(chuàng)新,認真思考旅游房地產(chǎn)的核心點,多借鑒其他城市旅游房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗,引進在運作、管理、認識水平等具有優(yōu)勢的實力開發(fā)企業(yè)進行旅游房地產(chǎn)開發(fā),同時要加強規(guī)劃,實現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的完美結(jié)合,創(chuàng)造項目持續(xù)價值。
參考文獻:
篇13
1.運營組織方式不同
商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進行，房地產(chǎn)運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因為投資商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。
商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運營管理進行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產(chǎn)的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產(chǎn)運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產(chǎn)運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。
2.運營系統(tǒng)的設(shè)計方式存在著差異
在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計的，只有運用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進行設(shè)計的，因為房地產(chǎn)運營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運營管理更加茁壯的成長。
通過對房地產(chǎn)運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運營管理可以進行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。
3.客戶存在的作用性不同
在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會使房地產(chǎn)的運營管理變得更加順暢。
4.員工具有不同的影響性
在房地產(chǎn)的運營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因為房地產(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因為員工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新
1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜
人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進行運營管理模式的設(shè)計時，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M水準，才會引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>
同時還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來進行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。
2.建立新型的資金籌措模式
我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達國家的成功經(jīng)驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個很好的結(jié)果。
世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。
3.與現(xiàn)代化計算機媒體的連接
如今的時代伴隨著計算機的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計算機的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。
同時房地產(chǎn)的設(shè)計和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會，才可以促進房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費浪潮，形成更加有力的趨勢。
4.房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計新風(fēng)潮
商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計的符合時代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。
商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標(biāo)志，突出個性化和實質(zhì)化，不能設(shè)計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。
商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實際有價值的產(chǎn)品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和建造是房地產(chǎn)運營管理的有效前提。
三、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的應(yīng)用
1.統(tǒng)一管理的運營管理模式
市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統(tǒng)一運營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調(diào)研的結(jié)果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點和實力進行產(chǎn)品的設(shè)計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構(gòu)的更加壯大。
2.需要和零售相結(jié)合
零售在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠發(fā)展。
四、商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的實際意義
商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是房地產(chǎn)進行實際操作的有效過程，它是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。
商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴酷的經(jīng)濟制度下。
我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質(zhì)量才會獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。
五、結(jié)束語
商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理得到實際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進步，對商業(yè)地產(chǎn)運營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。
參考文獻：
