引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)泡沫分析論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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1926年，美國(guó)以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房?jī)r(jià)因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元。我國(guó)雖然沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國(guó)海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來(lái)看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過(guò)度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)也不例外。但我國(guó)一些特殊的制度和文化也賦予了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點(diǎn)分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國(guó)自全國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國(guó)從計(jì)劃體制經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體制的。但由于沒(méi)有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對(duì)無(wú)償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過(guò)度發(fā)展，而住房保障嚴(yán)重缺位。我國(guó)94%的住房開(kāi)發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不到6%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從1994年“國(guó)家安居工程”開(kāi)始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期規(guī)律來(lái)看，土地價(jià)格可以說(shuō)是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對(duì)不足。在這種情況下，土地出讓市場(chǎng)是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機(jī)制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求價(jià)格。在我國(guó)1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財(cái)政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營(yíng)土地的驅(qū)動(dòng)力。我國(guó)對(duì)城市經(jīng)營(yíng)土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對(duì)于顯化土地價(jià)值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價(jià)往往被炒得很高，拍賣(mài)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了土地價(jià)值。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易過(guò)程中，政府稅費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的50%;而在歐美，地價(jià)稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的28%。

三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場(chǎng)。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對(duì)稀缺，抬高了房?jī)r(jià)。二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場(chǎng)并沒(méi)有提供更多更好的租賃服務(wù)來(lái)分流消費(fèi)者的住房需求，從而將壓力都集中在銷(xiāo)售市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府廉租房少。低費(fèi)用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價(jià)格上升，另一方面也迫使部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)高費(fèi)用支出房屋，對(duì)高費(fèi)用房屋維持其高價(jià)起到了支持作用，從而拉動(dòng)住房平均價(jià)格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房?jī)r(jià)逐漸超出了我國(guó)普通消費(fèi)者的承受能力，但其購(gòu)房沖動(dòng)和熱情依然沒(méi)有明顯得衰減，中國(guó)也是世界上自有房率最高的國(guó)家之一。截止2005年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房達(dá)1.42萬(wàn)億，居民自有住房比例達(dá)72.8%。

中國(guó)百姓偏好住房投資，有以下幾個(gè)原因:第一，中國(guó)歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國(guó)人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過(guò)度投資是人們?cè)谶@種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國(guó)，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個(gè)重要的“信號(hào)”，是個(gè)人社會(huì)身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過(guò)度投資的非理性?xún)A向。

以上列舉的我國(guó)的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)隱患。我國(guó)應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強(qiáng)住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費(fèi)者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn):

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1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)

1.1 前人的研究結(jié)果

學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。孫繼國(guó)、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)泡沫與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。市場(chǎng)中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他們對(duì)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購(gòu)進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機(jī)泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開(kāi)始加重，2007后房地產(chǎn)價(jià)格上漲加速，泡沫化劇烈。

曹天階[2]研究了消費(fèi)者需求與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。他認(rèn)為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國(guó)實(shí)行房改后，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開(kāi)放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開(kāi)放中富裕起來(lái)的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)。

王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會(huì)必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行，城市空間利用和資源開(kāi)發(fā)都依賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究?jī)H限于定性討論，近年來(lái)已有不少學(xué)者開(kāi)始采用數(shù)理分析對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。

朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響。采用1999年——2009年我國(guó)30個(gè)省市土地供給量、房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計(jì)量模型，研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異，旨在土地供給量對(duì)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格重要因素，土地供給量對(duì)我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異程度各不相同。土地供給量對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量的敏感程度相對(duì)較低。

1.2 本文的基本假設(shè)

基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個(gè)變量作為自變量來(lái)探討這些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。認(rèn)為這四個(gè)因素與北京市房地產(chǎn)價(jià)格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。

2 研究方法與設(shè)計(jì)

本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式針對(duì)這些因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響開(kāi)展實(shí)證研究。調(diào)查對(duì)象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。

論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對(duì)象都是在這些界定人群中隨機(jī)抽取出來(lái)的。

本論文采用的是分層隨機(jī)抽樣的方法，可以比隨機(jī)抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計(jì)的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。

本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問(wèn)卷是240份，實(shí)際回收有效調(diào)查研究問(wèn)卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達(dá)到96.7%。

本論文采用李克特等級(jí)測(cè)量量表來(lái)測(cè)量所涉及的四個(gè)變量，投機(jī)者的投機(jī)、消費(fèi)者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無(wú)所謂、不同意、十分不同意”等五類(lèi)形式的回答。每個(gè)問(wèn)題的每種可能的回答都被賦予一個(gè)的數(shù)值來(lái)反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對(duì)應(yīng)答者的態(tài)度進(jìn)行測(cè)量就是通過(guò)對(duì)這些數(shù)值進(jìn)行加總得出來(lái)的。

本論文通過(guò)為調(diào)查問(wèn)卷中的每個(gè)問(wèn)題的每種可能的答案都分配一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)賦值。

本論文中使用Cronbach α系數(shù)來(lái)測(cè)試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時(shí)，才視為測(cè)量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計(jì)要求的，是可以采用的。

由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對(duì)變量進(jìn)行相關(guān)分析。

用來(lái)測(cè)量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來(lái)表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。

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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無(wú)非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過(guò)炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購(gòu)房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來(lái)，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問(wèn)題，同時(shí)還開(kāi)展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來(lái)源于中小收入群體對(duì)購(gòu)房的需求。

4、限購(gòu)政策

限購(gòu)政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅保瑢?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤薄４苏咭唤?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的打擊，不過(guò)對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無(wú)客戶的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的銷(xiāo)售短信，或接到相關(guān)的銷(xiāo)售電話，盲目開(kāi)發(fā)卻給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開(kāi)發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過(guò)高

房?jī)r(jià)過(guò)高是影響居民購(gòu)房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購(gòu)買(mǎi)力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)居民的購(gòu)房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購(gòu)買(mǎi)力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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篇4

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測(cè)分析有助于政策制定者了解市場(chǎng)行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑?duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德?tīng)柌窬驼J(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過(guò)程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。

在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過(guò)程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來(lái)源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來(lái)GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷(xiāo)售價(jià)格、二手房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。

2天津泡沫測(cè)度分析

房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱(chēng)之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說(shuō)是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過(guò)度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說(shuō)來(lái)與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說(shuō)購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過(guò)程中，城市人口會(huì)越來(lái)越多，外來(lái)的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買(mǎi)房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說(shuō)他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。

這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來(lái)的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價(jià)格

實(shí)際增長(zhǎng)率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇5

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱(chēng)作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲，使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房?jī)r(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤(pán)不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開(kāi)始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線上升，開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào)，只有不斷抬高房?jī)r(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50％的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤(rùn)，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房，或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買(mǎi)單者，由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

篇6

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行，經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō)：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。 1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來(lái)巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián)，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

篇7

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱(chēng)的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過(guò)分析可得：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱(chēng)之為變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)賣(mài)出樓盤(pán)，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買(mǎi)力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受?chē)?guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

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篇8

“泡沫”一詞最早用來(lái)形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買(mǎi)者—這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評(píng)價(jià)，國(guó)外可供借鑒的理論主要是對(duì)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗(yàn)的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別、房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究。總體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡(jiǎn)單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對(duì)于我們科學(xué)構(gòu)建識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒(méi)有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡(jiǎn)稱(chēng)為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過(guò)剩的流動(dòng)性,參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié),它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價(jià)格過(guò)分異常,交易價(jià)格不斷上漲,嚴(yán)重偏離正常的合理定價(jià),是社會(huì)資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個(gè)理論來(lái)解釋并不能說(shuō)明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)的研究

目前對(duì)如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長(zhǎng)期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性及各地價(jià)格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價(jià)理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)法、收益還原法市場(chǎng)修正法等。

2.1統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的基本思路是把市場(chǎng)價(jià)格可以用未來(lái)預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來(lái)解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可以分為四種:方差檢驗(yàn)法，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，投機(jī)度檢驗(yàn)法，設(shè)定性檢驗(yàn)法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計(jì),對(duì)中國(guó)1995～2007年間的全國(guó)性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價(jià)值測(cè)度,闡明了全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對(duì)近17年來(lái)中國(guó)商品房平均價(jià)格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析, 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個(gè)指標(biāo)的值來(lái)判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對(duì)于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過(guò)選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異,所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評(píng)價(jià)效率。周方明(2006)按照各個(gè)指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類(lèi):預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類(lèi)指標(biāo)構(gòu)造了一個(gè)新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，測(cè)算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評(píng)估收益性房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來(lái)進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價(jià)格等于房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評(píng)估程序是確定一個(gè)折現(xiàn)率，把未來(lái)各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個(gè)折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價(jià)格。現(xiàn)實(shí)價(jià)格高于理論價(jià)格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將實(shí)際價(jià)格同基礎(chǔ)價(jià)值比較，若實(shí)際價(jià)格超過(guò)基礎(chǔ)價(jià)值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場(chǎng)修正法，洪開(kāi)榮(2001)提出了計(jì)量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場(chǎng)供求差異的物業(yè)空置率為計(jì)量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場(chǎng)交易狀況進(jìn)行修正，從而估計(jì)出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計(jì)算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)除以本期的(l+GDP增長(zhǎng)率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)除以本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長(zhǎng)率)/本年度(l+GDP增長(zhǎng)率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)} ×{上年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例) /本年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例)}

2.5評(píng)論：

上述檢驗(yàn)方法從不同角度對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫存在性檢驗(yàn)，在一定程度上反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了警示的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測(cè)的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對(duì)錯(cuò)誤理論的批判以及在吸收和借鑒國(guó)內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)進(jìn)行科學(xué)的研究。　[科]

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［5］張朝洋.基于SSpace模型的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究[J].金融教學(xué)與研，2010，02．

篇9

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

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[4]王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[D].南開(kāi)大學(xué)2006年博士學(xué)位論文.

[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇10

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（real estate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（real assets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。 ②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的gdp增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［d］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇11

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，又要為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)提供穩(wěn)定的動(dòng)力。建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)既可有效地評(píng)判市場(chǎng)所處的狀態(tài)，也可為房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)的參考指標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上避免房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度泡沫對(duì)居民經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫相對(duì)有代表性的專(zhuān)著是中國(guó)人民大學(xué)謝經(jīng)榮教授主編的 《地產(chǎn)泡沫于金融危機(jī)》以及徐G慶教授編寫(xiě)的《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》，兩本書(shū)的側(cè)重點(diǎn)也不同，前者主要研究房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景、原因等，后者側(cè)重于泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)。兩者對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的預(yù)警都沒(méi)有進(jìn)一步的研究。

由此可知，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究?jī)H僅剛開(kāi)始，還未有相對(duì)系統(tǒng)的研究，目前國(guó)內(nèi)仍缺乏系統(tǒng)、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，通過(guò)收集并分析數(shù)據(jù)，采用功效系數(shù)法構(gòu)造預(yù)警系統(tǒng)，并計(jì)算綜合預(yù)警值，最后判定預(yù)警級(jí)別。

二、河北省房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系構(gòu)建

（一）預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)的選取

本文根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取原則以及河北省房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，將房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分為四大類(lèi)，即投資類(lèi)預(yù)警指標(biāo)、生產(chǎn)類(lèi)預(yù)警指標(biāo)、交易類(lèi)預(yù)警指標(biāo)和金融類(lèi)預(yù)警指標(biāo)，然后用主成分分析法在一級(jí)指標(biāo)的基礎(chǔ)上選取了10個(gè)二級(jí)指標(biāo)（具體指標(biāo)如下表所示）。

（二）預(yù)警系統(tǒng)各指標(biāo)數(shù)據(jù)的收集

本文所采用的數(shù)據(jù)選自于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，經(jīng)過(guò)整理得到本文所選取的10個(gè)指標(biāo)2001-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，并通過(guò)圖表說(shuō)明數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額X12：它反映的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。查閱中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如下圖所示。

根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)可知房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區(qū)間范圍內(nèi)，即在以上時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)在整個(gè)城市的固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中是不合理的。而由圖1的比值趨勢(shì)也可以看出，國(guó)家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產(chǎn)的泡沫狀況。

商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統(tǒng)計(jì)的施工面積除以竣工的房地產(chǎn)面積為準(zhǔn)。查閱中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如圖2所示。

由圖2竣工面積的趨勢(shì)（低-高-低）可知，河北省的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)控和摸索狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷高峰期后更趨于穩(wěn)定，未來(lái)的供應(yīng)日趨理性。而施工面積的直線上升則說(shuō)明了企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資力度逐漸加大，意味著未來(lái)可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來(lái)看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒(méi)有跟上施工面積的節(jié)奏。也就是說(shuō)，未來(lái)幾年河北省的商品房供應(yīng)量會(huì)增大，而爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)也在提高。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率：它是指當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，那么說(shuō)明房地產(chǎn)存在虛擬泡沫的情況。

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率相關(guān)數(shù)據(jù)可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)過(guò)快，說(shuō)明了在以上時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)是存在虛擬泡沫的，需要加強(qiáng)防范的措施。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

主要測(cè)量的是房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，根據(jù)所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，2009年數(shù)據(jù)比值大于2了，說(shuō)明2009年房?jī)r(jià)虛長(zhǎng)泡沫顯現(xiàn)；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)比值介于1-2之間，說(shuō)明以上時(shí)間短內(nèi)出現(xiàn)泡沫預(yù)警，應(yīng)該提起重視并加強(qiáng)措施預(yù)防。

三、實(shí)證研究

（一）預(yù)警系統(tǒng)的各指標(biāo)臨界值的確定

查閱相關(guān)文獻(xiàn)，綜合大多數(shù)學(xué)者的研究，本文建立了房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)五級(jí)量化指標(biāo)的數(shù)值范圍，其分別為：“異常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“異常”。

本文根據(jù)河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，將各指標(biāo)區(qū)間及其對(duì)應(yīng)的泡沫測(cè)度值進(jìn)行劃分，具體劃分區(qū)間如下表所示。

（二）各指標(biāo)功效系數(shù)的計(jì)算及其權(quán)重的確定

各指標(biāo)功效系數(shù)的計(jì)算查閱相關(guān)文獻(xiàn)可知，功效系數(shù)的計(jì)算公式為：

其中，Yi為對(duì)應(yīng)Xi的功效系數(shù)值；Xi為第i個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)；Xia為第i個(gè)指標(biāo)的不允許值；XiA為第i個(gè)指標(biāo)值的滿意值。

各指標(biāo)權(quán)重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對(duì)本文以上所選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，確定其權(quán)重。根據(jù)本文所選預(yù)警指標(biāo)的重要程度等，對(duì)以上10個(gè)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行了排序，構(gòu)造兩兩判斷矩陣，并計(jì)算可得特征向量為：

利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據(jù)一致性指標(biāo)公式：

計(jì)算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根據(jù)相關(guān)公式：

計(jì)算可得：CR=0.0085

因此本文的10個(gè)指標(biāo)X11，，X12，X13......X41，X42的權(quán)重如表4所示。

表4 各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重列表

（三）綜合預(yù)警值的計(jì)算以及預(yù)警級(jí)別的確定

綜合預(yù)警值的計(jì)算。根據(jù)表12中各個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)計(jì)算綜合預(yù)警值，將每個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算數(shù)平均或是加權(quán)平均便可求出綜合預(yù)警值K。

其公式為：

其中，i為預(yù)警系統(tǒng)中所選取的指標(biāo)個(gè)數(shù)，Wi為功效系數(shù)Yi的權(quán)重。

預(yù)警級(jí)別的確定。由綜合預(yù)警系數(shù)K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別

已知，當(dāng)綜合預(yù)警值K60，則表示可能沒(méi)有警情，也可能房地產(chǎn)泡沫處于崩潰狀態(tài)，需根據(jù)河北省房地產(chǎn)具體運(yùn)行情況進(jìn)行分析。

四、結(jié)論和政策建議

通過(guò)上面分析得到的主要結(jié)論， 可以歸納總結(jié)如下：

（1）2002年以后，綜合預(yù)警指標(biāo)一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)變化程度不斷加深，市場(chǎng)力量的拉動(dòng)推動(dòng)了近幾年房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制市場(chǎng)化過(guò)程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調(diào)控下，一直處于安全狀態(tài)。

（3）自2008年起，河北房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，處于泡沫危險(xiǎn)跟警戒的級(jí)別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關(guān)措施進(jìn)行調(diào)控，防止河北省房地產(chǎn)泡沫程度加深。

根據(jù)以上結(jié)論， 本文認(rèn)為應(yīng)該采取以下政策措施，防止河北省房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)：

第一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系。X21說(shuō)明了河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求關(guān)系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對(duì)較旺盛，供應(yīng)略緊，從而能夠拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見(jiàn)河北省房地產(chǎn)投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險(xiǎn)。

第二，規(guī)范土地市場(chǎng)，加快。政府就應(yīng)該不斷進(jìn)行，并且涉及到土地資源配置的各個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，引導(dǎo)土地資源的合理開(kāi)發(fā)利用，嚴(yán)厲抑制投機(jī)行為的產(chǎn)生。

第三，完善健全住房體系。政府應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，適時(shí)調(diào)整住房保障范圍，切實(shí)落實(shí)住房服務(wù)體系。政府要完善住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民能夠根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理適度消費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊永利.合肥市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究：[碩士學(xué)位論文]，上海：復(fù)旦大學(xué)，2008.

[2]金長(zhǎng)宏.論房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方法.技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2005.

[3]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2014

篇12

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著極其重要的角色，它不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資額在社會(huì)固定投資的比重以及房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)異常突出。本文旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，論證調(diào)控政策的必要性，并以實(shí)證結(jié)果為調(diào)控政策的制定提供有益的幫助。

二、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

1．房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。房地產(chǎn)的特性主要是由其組成物質(zhì)的自然性及其由自然特性衍生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性所決定的，主要是自然特征與經(jīng)濟(jì)特征，其中自然特征該特征主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，即是位置的固定性和異質(zhì)性，數(shù)量的有限性和獨(dú)占性，壽命的持久性與效用的多層次性。與此相對(duì)應(yīng)，經(jīng)濟(jì)特征則是指房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性，產(chǎn)權(quán)的分割性與權(quán)益的流動(dòng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。由于空間上各個(gè)區(qū)位的人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)地域間有不同的供給需求狀況，因此其特征有房地產(chǎn)交易對(duì)象以及交易方式的多樣性，市場(chǎng)消費(fèi)與投資的雙重性，市場(chǎng)供給與需求的不平衡性。

2.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用。首先，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。所謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是指房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組成部分，能較大程度地制約其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，科學(xué)研究，醫(yī)療保健，教育下一代提供基礎(chǔ)保障，是人類(lèi)生活的基礎(chǔ)；房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演者重要的角色，因而是國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。其次，房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在一國(guó)經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段，能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向和帶動(dòng)性作用，并具有廣闊的市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的景氣波動(dòng)直接影響著上游許多產(chǎn)業(yè)，原材料工業(yè)，重工業(yè)，而房地產(chǎn)商面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，引入新技術(shù)改善居住環(huán)境吸引消費(fèi)者的過(guò)程則同時(shí)帶動(dòng)了許多新興產(chǎn)業(yè)。最后，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，該點(diǎn)表現(xiàn)在如下五點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)業(yè)是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和城市化的重要途徑；（2）房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)提供物質(zhì)空間條件，是產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分；（3）房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件，是社會(huì)發(fā)展的必然要求和實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)目的的物質(zhì)基礎(chǔ)；（4）房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)共同發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高集聚效益；（5）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金的重要來(lái)源。

三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)的實(shí)證分析

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響也主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)作用，房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)、其它資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也有重要影響。房地產(chǎn)如果發(fā)展過(guò)熱將產(chǎn)生泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的消極影響。

1．房地產(chǎn)投資和GDP關(guān)系的實(shí)證研究。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，從2000年至2010年房地產(chǎn)投資額和GDP的數(shù)據(jù)情況來(lái)看（表1、表2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在20%以上，占GDP的比重(表3)穩(wěn)定在5%以上，因此考察這個(gè)階段的數(shù)據(jù)對(duì)研究房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系很有價(jià)值。下面我們將采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法以及協(xié)整理論分析方法研究房地產(chǎn)投資和GDP之間的相關(guān)關(guān)系。可以看出，兩變量都呈現(xiàn)明顯的上升增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且房地產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)快于GDP的增長(zhǎng)幅度。下面我們給出將要采用的研究方法和實(shí)證研究過(guò)程及結(jié)論。

表1近幾年房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）

表2近幾年GDP數(shù)據(jù)（單位：億元）

(數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng))

表3房地產(chǎn)投資額占GDP的比例

對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)GDP數(shù)列以及房地產(chǎn)投資數(shù)列的ADF值分別為0.52與2.15小于10%顯著性水平下的臨界值，不能拒絕原假設(shè)，因此可以認(rèn)為兩數(shù)列是非平穩(wěn)的。再對(duì)兩數(shù)列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，由于樣本較小，用Johansen極大似然法，結(jié)果表明GDP和房地產(chǎn)投資在5%顯著性水平下存在協(xié)整關(guān)系。最后在此前檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，利用Granger因果檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平上檢驗(yàn)出房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的因果關(guān)系。

2．小結(jié)。通過(guò)本節(jié)的分析，得到以下結(jié)論：（1）房地產(chǎn)投資已成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有非常重要的作用。（2）房地產(chǎn)業(yè)投資完成額和GDP二者關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑行業(yè)、相關(guān)的原材料行業(yè)和金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)；（3）協(xié)整檢驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資和GDP之間存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系，房地產(chǎn)投資額對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)在拉動(dòng)其他生產(chǎn)上和消費(fèi)上起到極大作用的同時(shí)，也是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的主要根源之一。

四、政策建議

（1）健全法規(guī)體系。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，要使其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，客觀上需要國(guó)家制定一系列法律、法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加以引導(dǎo)、規(guī)范和保障。現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)體系還不夠健全和完善，需要對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)體系進(jìn)行重塑和完善。（2）建立住房保障體系。國(guó)家要阻止房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止出現(xiàn)泡沫。堅(jiān)持深化改革，消除影響人們住房消費(fèi)的體制性和政策，完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度。（3）改革土地出讓制度。重新調(diào)整土地出讓利益分配機(jī)制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府之間，在長(zhǎng)期與短期之間建立一個(gè)有效的利益機(jī)制。首先，降低地方政府分成比例，加大中央財(cái)政集中的力度，抑制地方政府大幅抬高土地價(jià)格；其次，改革土地二級(jí)市場(chǎng)的收益分配制度，減少中間環(huán)節(jié)，維護(hù)土地價(jià)格的穩(wěn)定；再次，土地出讓金收支公開(kāi)透明，減少了地方政府官員尋租的機(jī)會(huì)、降低拍賣(mài)土地的成本。

參考文獻(xiàn)

篇13

房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值是難以確定的，正因?yàn)槿绱耍袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來(lái)是學(xué)界政界商界爭(zhēng)論較多的話題之一。如果知道房地產(chǎn)的確切價(jià)值，判斷有沒(méi)有泡沫最簡(jiǎn)單且最有效的辦法是將房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格相比，價(jià)格與價(jià)值越脫離就說(shuō)明泡沫成分越大，這種偏離當(dāng)然是當(dāng)指價(jià)格高于價(jià)值的情況下，當(dāng)價(jià)格低于價(jià)值，經(jīng)濟(jì)緊縮，也就沒(méi)有泡沫。房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值主要分為兩部分，首先，作為一種產(chǎn)品，必有其成本，也就是各種各樣的物質(zhì)成本，反應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表中的，作為成本核算的依據(jù)，一般情況下，造價(jià)高的住房?jī)r(jià)值相應(yīng)較大。另外，房地產(chǎn)的價(jià)值，更主要體現(xiàn)在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經(jīng)濟(jì)狀況水平的人所愿付出的代價(jià)是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來(lái)衡量住房?jī)r(jià)值，不同人會(huì)得出不同結(jié)果。假如某一房產(chǎn)，行市50萬(wàn)，有人愿出70萬(wàn)買(mǎi)，有人肯付100萬(wàn)，雙方獲得的實(shí)質(zhì)效益可以相等，這時(shí)，真實(shí)價(jià)值按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，就不好確定了。

二、相關(guān)理論回顧

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家將資產(chǎn)價(jià)格與資產(chǎn)基本價(jià)值相聯(lián)系，將資產(chǎn)價(jià)格泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)資產(chǎn)基本價(jià)值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說(shuō)，在大部分經(jīng)濟(jì)研究中，資產(chǎn)價(jià)格泡沫都是指價(jià)格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]。基本因素又稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件”或“基本面”，指影響某種資產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素。三木谷良一認(rèn)為泡沫就是資產(chǎn)價(jià)格（具體指股票與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)、流通、雇用、增長(zhǎng)率等）暴漲，然后暴跌的過(guò)程[②]。金融專(zhuān)家鈴木淑夫博士則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的泡沫，是指地價(jià)、物價(jià)等資產(chǎn)的價(jià)格，持續(xù)出現(xiàn)無(wú)法以基礎(chǔ)條件來(lái)解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)指出，“現(xiàn)實(shí)的股價(jià)和地價(jià)，如果超出了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件和理論價(jià)格暴漲，泡沫經(jīng)濟(jì)就產(chǎn)生了”。1993年度，日本經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)進(jìn)一步指出，所謂“泡沫””一般來(lái)講是指資產(chǎn)價(jià)格大幅度偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件而上升。由此看來(lái)，日本學(xué)者基本上趨向于把泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件的膨脹過(guò)程。

類(lèi)似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認(rèn)為如果今天價(jià)格高僅僅是因?yàn)橥顿Y者相信明天價(jià)格將更高，即基本因素不能證明價(jià)格的合理性時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫就產(chǎn)生了（1990）[④]。王子明綜合此類(lèi)定義，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行了直接的定義：資產(chǎn)價(jià)格泡沫是由投資者對(duì)價(jià)格或收益的預(yù)期引起的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于基本價(jià)值的非平穩(wěn)偏移，并將偏移的數(shù)學(xué)期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。

三、實(shí)證研究與結(jié)果

資產(chǎn)泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，是資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)值(一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格)的非平穩(wěn)性偏移。③因此，要度量某種資產(chǎn)的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價(jià)值和實(shí)際價(jià)格。在此，我們提出用資產(chǎn)泡沫度的概念來(lái)反映資產(chǎn)泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格偏離其理論價(jià)值的程度，用公式表達(dá)如下:

其中，表示第i種資產(chǎn)的泡沫度，表示第i種資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，表示第i種資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。這個(gè)公式比較簡(jiǎn)單，但泡沫的含義被表示出來(lái)。資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格可以從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中獲得，關(guān)鍵是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格難以確定。如果能把基礎(chǔ)價(jià)格確定下來(lái)，那運(yùn)用公式就可以輕松地把泡沫程度計(jì)算出來(lái)。

確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格的模型也有不少，這里只用資產(chǎn)邊際收益法來(lái)簡(jiǎn)要測(cè)度一下。根據(jù)泡沫經(jīng)濟(jì)源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，引入RamseyModel進(jìn)行了分析。這個(gè)模型是新古典經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一個(gè)純粹由家庭和廠商組成的交換系統(tǒng)。家庭不消費(fèi)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品，其所消費(fèi)的產(chǎn)品全部從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)，并通過(guò)出售其所擁有的生產(chǎn)要素獲取收入，在收入約束下實(shí)現(xiàn)其效用的最大化。廠商只生產(chǎn)不消費(fèi)，從家庭購(gòu)買(mǎi)所需生產(chǎn)要素,在技術(shù)約束下實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化目標(biāo)。盡管該理論被新興古典經(jīng)濟(jì)理論批評(píng)為忽略了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用的分工問(wèn)題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結(jié)果對(duì)確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)具有重要的意義。

我們?cè)诖寺缘敉茖?dǎo)過(guò)程，該模型最后得出一個(gè)公式，即著名的修正黃金分割率，為，說(shuō)明在經(jīng)濟(jì)處于最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下，資本的邊際產(chǎn)出率等于人口增長(zhǎng)率與時(shí)間偏好之和。此時(shí)的資本邊際回報(bào)率即為資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值。由于在實(shí)際經(jīng)濟(jì)中還存在通貨膨脹因素，因此，最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報(bào)率，應(yīng)當(dāng)剔除掉通貨膨脹率的影響，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值可以進(jìn)一步由下式表示:。這意味著,經(jīng)濟(jì)最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本邊際回報(bào)率也就是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值,取決于三個(gè)因素。第一個(gè)因素是消費(fèi)者的心理因素，即把當(dāng)前的收入儲(chǔ)蓄起來(lái)以待將來(lái)消費(fèi)的意念的強(qiáng)度。它一方面與消費(fèi)者收入的多少相關(guān)，另一方面與當(dāng)前儲(chǔ)蓄的未來(lái)預(yù)期的增長(zhǎng)有關(guān)，因此其大小等于利率。第二個(gè)因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的侵蝕就越嚴(yán)重，因此，應(yīng)當(dāng)將其剔除。第三個(gè)因素是人口增長(zhǎng)率n，其值越大，說(shuō)明勞動(dòng)力增長(zhǎng)率越大，資產(chǎn)的價(jià)值越大。

此方法具有簡(jiǎn)單明了的特點(diǎn)，在理論上也講得過(guò)去，但對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)利率還未完全市場(chǎng)化的國(guó)家來(lái)說(shuō)，不好確定利率，因而模型的實(shí)證結(jié)果會(huì)受到影響，準(zhǔn)確性就受到質(zhì)疑。雖然有這樣一個(gè)缺點(diǎn)，我們還是可以參考一下。在此，說(shuō)明利率的選擇問(wèn)題，基于房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)，我們選取了金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率中的一年斯和三年期定期利率為對(duì)象，表示資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。由于中央銀行調(diào)整利率的時(shí)間不穩(wěn)定，所以我們根據(jù)當(dāng)年最后一次調(diào)整為參照，在下一次調(diào)整之前的時(shí)間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數(shù)據(jù)。

表1

其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當(dāng)于，人口指數(shù)為n，通貨膨脹率用表中的價(jià)格指數(shù)來(lái)表示，表中的價(jià)格指數(shù)是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單計(jì)算所得，不是原數(shù)[⑦]。這樣我們就得出了資產(chǎn)的邊際收益率，分為最小和較大兩個(gè)值，即，也就是我們上面所說(shuō)的資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格。然后，我們根據(jù)歷年房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算出相應(yīng)的指數(shù)，對(duì)比兩組數(shù)據(jù)，就可以粗略地判斷房地產(chǎn)泡沫程度。

從表中對(duì)比，可知2000年到2002年，中國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴(kuò)大，2004年資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格最小為0.112，較大為1.102，而房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一基礎(chǔ)價(jià)格，達(dá)到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來(lái)看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

四、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)分析

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來(lái)設(shè)計(jì)的。泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀的角度來(lái)分析，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)期，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)率。平減指數(shù)是指當(dāng)年價(jià)格表示的GDP與基期價(jià)格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門(mén)的消費(fèi)商品，也反映了公共部門(mén)的消費(fèi)變化狀況，同時(shí)也反映了生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品及勞務(wù)的變動(dòng)程度，比其他幾種物價(jià)指數(shù)如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)更全面、更綜合。房地產(chǎn)業(yè)及與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)如建材、裝潢等行業(yè)的價(jià)格變動(dòng)作為平減指數(shù)變動(dòng)的一部分，兩者的變化趨勢(shì)自然表現(xiàn)出一定的一致性。

并不是說(shuō)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值一旦大于1，就能判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了泡沫成份。只有當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率明顯地背離GDP增長(zhǎng)率時(shí)，這個(gè)指標(biāo)才具有較強(qiáng)的說(shuō)明作用，也就意味著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有可能超出了實(shí)體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有效支撐及超過(guò)了人們的消費(fèi)能力。房?jī)r(jià)的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。

年份GDPGDP增率(1)平均房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)增率(2)(2)/(1)

199884402.2802063.000

199989677.0550.0622053.000(0.005)

200099214.5540.1062112.0000.0290.270

2001109655.1710.1052170.0000.0270.261

2002120332.6890.0972250.0000.0370.379

2003135822.7560.1292359.0000.0480.376

2004159878.3380.1772778.0000.1781.003

2005183084.8000.1453167.6570.1400.966

2006213131.70.1643367.0000.0630.383

2007251483.20.1803864.0000.1480.820

表2

房?jī)r(jià)收入比分析

房地產(chǎn)收入比這一指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的一個(gè)因素，即過(guò)度的投機(jī)需求，來(lái)設(shè)計(jì)的。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房?jī)r(jià)收入比用來(lái)測(cè)度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)業(yè)的屬地化特征和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的差異也很大。所以，在比較國(guó)內(nèi)外房?jī)r(jià)收入比時(shí)，不能一概而論。

近幾年來(lái)，全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)活躍，建設(shè)規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)貸款迅速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)在住房按揭貸款的消費(fèi)信貸支撐下也隨之不斷攀升。過(guò)高的房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買(mǎi)力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業(yè)的消費(fèi)信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結(jié)果必然是陷入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款越多，房屋積壓越嚴(yán)重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環(huán)。從房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，我們可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度，因?yàn)槭杖脒@一經(jīng)濟(jì)變量中也包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，用現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與之相比，正是虛擬與實(shí)體之比。但是，房?jī)r(jià)收入比能否作為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的衡量指標(biāo)是有爭(zhēng)議的。

有人認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不能很好地反應(yīng)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力，因?yàn)榫用駥?shí)際可支配收入可能要比政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)高，由于市場(chǎng)要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房?jī)r(jià)收入比的低估。另外，一套房屋的總價(jià)是由平均房?jī)r(jià)乘以面積得出的，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，面積選擇不同，結(jié)論就有差別。

表中房?jī)r(jià)為全國(guó)平均房?jī)r(jià)，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個(gè)房?jī)r(jià)是全國(guó)性的，有些地區(qū)可能高一些，或低一些。二是指各物業(yè)形態(tài)的平均，別墅和高檔公寓價(jià)格比普通住宅要高，商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格又不一樣，這是一個(gè)平均值。我們的模型選取家庭規(guī)模是三口之家，這與城市現(xiàn)實(shí)是相符的，而且房地產(chǎn)主要集中于城市，三口之家的選擇應(yīng)該是合理的。在此，我們計(jì)算了兩組房?jī)r(jià)收入比，一是按人均面積為70平米，另一個(gè)是按人均面積80平米來(lái)算的。應(yīng)該說(shuō)，這兩個(gè)面積的選擇還是符合現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際，其實(shí)，最好的面積應(yīng)該是未售出房地產(chǎn)的平均面積。

從表中可以看出，模型中房?jī)r(jià)收入比還是很高的，但也并不是高到無(wú)法容忍的地步。有幾個(gè)原因可能導(dǎo)致我們所得的房?jī)r(jià)收入比偏。第一，全國(guó)平均房?jī)r(jià)偏低，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有些不對(duì)稱(chēng)，有失真的嫌疑。有些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均價(jià)格。所以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)具有城市區(qū)位性或地域性，最好是將某個(gè)城市作為研究對(duì)象。第二，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實(shí)際房?jī)r(jià)收入比會(huì)這兩個(gè)數(shù)都大。

空置率分析

另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)。如有的酒店建起來(lái)之后，入住率不高，造成浪費(fèi)。有些房屋造起來(lái)之后，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)不了銷(xiāo)售。因?yàn)閺目罩寐饰覀兛梢钥闯龇康禺a(chǎn)供求雙方的力量對(duì)比，如果市場(chǎng)上房屋空置率上升，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，此時(shí)為買(mǎi)方市場(chǎng)，理論上對(duì)消費(fèi)者有利，不利于開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)供應(yīng)者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)存在一些結(jié)構(gòu)性空置，這部分空置我們可以暫時(shí)地稱(chēng)為自然空置率，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的一種失衡常態(tài)。其次，空置率低，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售強(qiáng)勁，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在泡沫時(shí)，由泡沫所消化地那一部分也能導(dǎo)致空置的下跌。不過(guò)，一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)為房地產(chǎn)空置率低一點(diǎn)比較好，因?yàn)榭罩迷斐删薮蟮氖袌?chǎng)資源浪費(fèi)與損失。

運(yùn)用空置率指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫，在對(duì)分母的問(wèn)題的選取上存在著爭(zhēng)議，各國(guó)做法也有差別，所得結(jié)果也是不同的。關(guān)于分子沒(méi)什么分歧，即為空置面積。但如何計(jì)算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計(jì)算成空置，不同人持不同意見(jiàn)，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國(guó)是所有現(xiàn)存的房地產(chǎn)的總量。而我們國(guó)家計(jì)算空置率時(shí)，通常選擇近三年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總額。也有人用當(dāng)年新增房屋數(shù)量作分母，或用五年來(lái)累計(jì)的房屋增量作分母。目前，我國(guó)尚未正式頒布房地產(chǎn)空置率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。在這里，也只好用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行一些粗略的推斷。

如表所示，我們用竣工面積與銷(xiāo)售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個(gè)大概的空置率。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷(xiāo)售前景良好，這個(gè)空置率也把這一部分暫時(shí)空置的房屋算進(jìn)去，明顯夸大了空置率，但囿于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢(shì)，與此相對(duì)應(yīng)的是銷(xiāo)售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到買(mǎi)方的追捧，但從空置率這一指標(biāo)不能看出銷(xiāo)售面積中有多少是炒作或投機(jī)的。所以，空置率指標(biāo)對(duì)于衡量還是有很多局限性的，數(shù)據(jù)要求的準(zhǔn)確性高，且不能銷(xiāo)售的具體情況。

資料來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

五、結(jié)論與建議