引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產企業(yè)報表分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
1 房地產企業(yè)的經營及其對會計核算的影響
房地產企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業(yè)的會計核算不同于一般的其他企業(yè)。
房地產企業(yè)經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業(yè)的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時間。而企業(yè)會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業(yè)，其經營周期并不會對企業(yè)會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業(yè)，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發(fā)生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業(yè)的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業(yè)實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當期確認的收益無法真實反映企業(yè)的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業(yè)的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現(xiàn)行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規(guī)，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業(yè)預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業(yè)在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業(yè)取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預收賬款。
房地產企業(yè)經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業(yè)的經營周期長，因此房地產企業(yè)經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業(yè)的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業(yè)來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業(yè)的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業(yè)，其在建的工程和完工的項目均作為企業(yè)的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業(yè)收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業(yè)財務報表分析的難度。
除了房地產企業(yè)經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業(yè)經營的產品還具有產品成本核算的統(tǒng)一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業(yè)的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發(fā)成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業(yè)財務報表分析的局限
傳統(tǒng)的財務分析基于企業(yè)的財務報表構造了一系列指標對企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力進行分析，但是對于房地產企業(yè)來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財務報表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財務報表分析方法對房地產企業(yè)進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業(yè)的利潤數(shù)據(jù)對其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應該反映其利用資產不斷創(chuàng)造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現(xiàn)的，對于經營周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價值的創(chuàng)造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業(yè)的價值創(chuàng)造能力。但對于房地產企業(yè)而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業(yè)的價值創(chuàng)造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業(yè)盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業(yè)大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業(yè)償債能力不實。根據(jù)房地產企業(yè)經營產品的特殊性，我國房地產企業(yè)的銷售實行預售制度，企業(yè)在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發(fā)完成并辦理了產權轉移手續(xù)時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業(yè)的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業(yè)的負債，但對房地產開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據(jù)項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業(yè)大量的預收賬款中包含了企業(yè)實際已經完工履約部分，同時也包含企業(yè)應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業(yè)報表資料分析企業(yè)償債能力會因高估企業(yè)負債而影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷。
2.3 企業(yè)開發(fā)成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業(yè)的整個開發(fā)周期內其各種資產的價值會發(fā)生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發(fā)過程中，有相當部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產開發(fā)企業(yè)計入工程成本的支出也會與在建項目實際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業(yè)財務報表分析的特殊性要求
根據(jù)上述對房地產企業(yè)財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析應該充分考慮房地產企業(yè)的特殊性，對傳統(tǒng)財務分析方法進行改進，以正確判斷企業(yè)的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財務分析基于報表數(shù)據(jù)構造了多項財務指標反映企業(yè)的各項能力，但對房地產開發(fā)企業(yè)來講，由于其報表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財務數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業(yè)資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數(shù)據(jù)受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發(fā)企業(yè)進行財務分析時應對其相應數(shù)據(jù)進行調整。分析企業(yè)盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時，將對屬于已實現(xiàn)收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業(yè)的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業(yè)的償債能力。
3.3 重視對現(xiàn)金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對房地產開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。
參考文獻：
[1]郭公民.房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
