引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)報表分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及其對會計核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營存在兩個顯著的特點，即經(jīng)營周期的長期性和經(jīng)營的高風險性，這兩個特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時間。而企業(yè)會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經(jīng)營周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營周期并不會對企業(yè)會計核算產(chǎn)生影響，但對于經(jīng)營周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)，項目進展的不同階段對會計核算會產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標準的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認為收入，并按照權(quán)責發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業(yè)實際的經(jīng)營效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當期確認的收益無法真實反映企業(yè)的經(jīng)營效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營周期長的特點也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現(xiàn)行的會計準則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預售方式下的產(chǎn)品銷售并沒有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風險完全轉(zhuǎn)移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業(yè)預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業(yè)在預售時產(chǎn)品相關(guān)的風險已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購買者，預售時企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期長，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產(chǎn)企業(yè)的報表也會產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項目，對一般企業(yè)來講是以固定資產(chǎn)的形式列報于資產(chǎn)負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價格的易變性對一般企業(yè)的財務(wù)報表不會產(chǎn)生很大的影響。但對于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項目均作為企業(yè)的存貨計入流動資產(chǎn)，存貨計價方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產(chǎn)價值，并對當期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有的周期長和高風險性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產(chǎn)的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時按照相同的單位成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限

傳統(tǒng)的財務(wù)分析基于企業(yè)的財務(wù)報表構(gòu)造了一系列指標對企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力進行分析，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于受其經(jīng)營特點的影響，財務(wù)報表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財務(wù)報表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財務(wù)報表分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤數(shù)據(jù)對其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應(yīng)的成本費用后的余額即利潤來表現(xiàn)的，對于經(jīng)營周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價值的創(chuàng)造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業(yè)的價值創(chuàng)造能力。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營周期長于會計周期，在整個經(jīng)營周期內(nèi)，企業(yè)的價值創(chuàng)造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預售制度下企業(yè)大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業(yè)償債能力不實。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實行預售制度，企業(yè)在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產(chǎn)開發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質(zhì)上來說，預收賬款是企業(yè)的負債，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對確定，根據(jù)項目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預收賬款確認為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預收賬款中包含了企業(yè)實際已經(jīng)完工履約部分，同時也包含企業(yè)應(yīng)該確認的利潤而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報表資料分析企業(yè)償債能力會因高估企業(yè)負債而影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開發(fā)成本計價不準確，造成資產(chǎn)賬實不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個開發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價值會發(fā)生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產(chǎn)價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，有相當部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計入工程成本的支出也會與在建項目實際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產(chǎn)項目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的局限性的分析，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對傳統(tǒng)財務(wù)分析方法進行改進，以正確判斷企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財務(wù)分析基于報表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項財務(wù)指標反映企業(yè)的各項能力，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，由于其報表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務(wù)報表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析時應(yīng)利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價值的變動對企業(yè)資產(chǎn)和收益的計量產(chǎn)生的影響。

3.2 對財務(wù)報表的項目進行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會計報表中的數(shù)據(jù)受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析時應(yīng)對其相應(yīng)數(shù)據(jù)進行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時應(yīng)對預收賬款進行詳細分析，結(jié)合項目完工進度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費用和稅費項目，對企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時，將對屬于已實現(xiàn)收入部分的預收賬款進行調(diào)整，合理估計企業(yè)的負債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價值調(diào)整資產(chǎn)項目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負債表和利潤表項目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻：

[1]郭公民.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．