引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)貸款風險防控范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、房地產(chǎn)在建工程抵押的性質(zhì)
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中，在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)及在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該擔保行為在項目主體工程完成之前，并不具有完整意義上的物質(zhì)形態(tài)。抵押權(quán)作為一種物權(quán)，物權(quán)的成立與存在，必須以標的物的存在為前提。因其在建造過程中始終處于變化狀態(tài)，不能成為抵押物權(quán)的標的。但其已具備有物的特征，最終可以成為完整的物質(zhì)形態(tài)。當事人以在建工程作為抵押并登記后，雙方此時已經(jīng)建立了一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并且被賦予了其物權(quán)的性質(zhì)。
二、在建工程抵押存在的主要風險
（一）法律依據(jù)風險
在建工程抵押的法律依據(jù)在《擔保法》中未作明確，僅在《擔保法司法解釋》第47條規(guī)定，若當事人辦理了在建工程抵押物登記，法院可以認定抵押有效。但根據(jù)民法物權(quán)原理，在建工程雖具備了物的一些特征，但尚不具備完整法律意義上的物及物權(quán)的屬性，其抵押物權(quán)在建工程抵押存在著法律依據(jù)不足的風險。
（二）抵押登記的操作風險
在銀行審計中發(fā)現(xiàn)，銀行在辦理在建工程抵押登記時，往往只是向當?shù)胤抗芫痔峤涣恕对诮üこ痰盅旱怯浬暾埍怼罚抗芫植]有給銀行發(fā)放正式規(guī)范的《在建工程抵押他項權(quán)證》，也未進行合理的抵押物價值登記，抵押登記手續(xù)存在瑕疵。抵押物將可能面臨工程承包商、購房人及土地部門等多方當事人經(jīng)濟利益訴求的風險。
（三）價值不確定風險
由于在建工程抵押權(quán)人所享有抵押權(quán)的標的范圍，只包括辦理了抵押登記時已建成并登記的部分，不包括登記后繼續(xù)新增的建筑物和土地使用權(quán)。另外，抵押價值應(yīng)當扣除工程款、稅款、工資等，還應(yīng)扣除公用設(shè)施和已預(yù)售部分；第三、若涉及拆遷問題，還應(yīng)扣除拆遷安置費用等。而這些因素往往都存在不確定性，使得在建工程的抵押價值存在估值風險。
（四）建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)風險
《合同法》第286條規(guī)定建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。高院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定也明確了建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，意味著銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)排在工程價款之后。在實際中，往往會導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)相互串通虛構(gòu)建設(shè)工程欠款，逃廢銀行債務(wù)的行為。
（五）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風險
最高人民法院《關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。意味著即使辦理了在建工程抵押貸款登記，銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)也排在商品房預(yù)購者之后。
（六）稅收優(yōu)先權(quán)風險
《稅法》規(guī)定，納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。因此，稅收優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)于抵押權(quán)。若銀行私自處置抵押物進行受償，稅務(wù)機關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。
三、在建工程抵押貸款風險防范對策
（一）從嚴調(diào)查在建工程抵押條件
在建工程抵押必須滿足以下條件：全額繳納土地出讓金并取得《國有土地使用權(quán)證》；投入開發(fā)建設(shè)的項目資本金要達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并明確施工進度和竣工交付日期；在建工程具備合法有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；嚴格審查工程款、稅款及工資是否拖欠。另外，還應(yīng)特別注意在建工程項目是否有違反審批文件建設(shè)施工的情況。
（二）嚴格界定在建工程抵押范圍
在建工程抵押時要盡量以工程整體作為抵押物，對于土地使用權(quán)，抵押登記時應(yīng)將項目整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍，而不應(yīng)按分攤份額登記。
（三）合理確定在建工程抵押的期限
在建工程是否能能夠按期建成，往往受其建設(shè)過程中各種因素的影響，但抵押所擔保的主債權(quán)是有確定期限的。這往往會產(chǎn)生工程的竣工期限與主債權(quán)的履行期限發(fā)生沖突的問題。因此，在實際操作當中，銀行在建工程抵押期限確定上必須科學合理。
（四）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題
由于稅款、工程款等優(yōu)先受償權(quán)均先于銀行抵押權(quán)，并且工程款無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致銀行對自己的風險無法預(yù)測和控制。銀行要重點審查建設(shè)工程合同中，工程總造價、支付條件及支付方式的合理性，以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況；抵押價值應(yīng)將尚欠施工單位的工程款予以剔除；銀行也可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。
綜上所述，在建工程抵押貸款在銀行實踐中，存在許多法律和操作方面的風險，只要積極采取必要措施予以防控，風險也是可以化解和防范的。
篇2
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風險。一是個別達不到銀行貸款發(fā)放標準、不具還款實力的項目房產(chǎn)商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業(yè)和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產(chǎn)商由于自身經(jīng)濟實力不強，開發(fā)項目資金不足，房屋預(yù)售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風險；三是開發(fā)商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個人住房貸款信用風險。一是被迫違約，指借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件而無法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的信用風險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當手段來騙取貸款；三是理性違約，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產(chǎn)生的信用風險。在當前宏觀調(diào)控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風險。中國的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是“滾動開發(fā)”的模式，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動過程。2010年后房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴厲的宏觀調(diào)控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導(dǎo)致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現(xiàn)象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發(fā)生理性違約的可能性較大。
（二）市場風險
1.住房價格風險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業(yè)銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現(xiàn)變化，業(yè)務(wù)風險隨之上升。尤其，在房價高位發(fā)放的按揭貸款將面臨更大的風險。
2.利率風險。房地產(chǎn)貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達30年。在這樣長的時間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個經(jīng)濟周期，市場利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動。對于商業(yè)銀行，尤其是實行固定利率制的商業(yè)銀行，當房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比率達到一定程度時，利率的波動極有可能給商業(yè)銀行帶來無法規(guī)避的風險，特別是當利率進入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。
3.匯率風險。如果市場對人民幣進一步升值的預(yù)期強化，那么國外熱錢可能會進一步流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格可能保持相對穩(wěn)定，但是潛在風險以及房地產(chǎn)貸款風險都會進一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。
（三）操作風險
房地產(chǎn)貸款中最典型、最重大的操作風險就是由于內(nèi)外部欺詐形成的“假按揭”現(xiàn)象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，進一步誘導(dǎo)社會上大量住房建設(shè)、住房消費和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產(chǎn)失去了法律的有力保護，一旦項目出現(xiàn)問題必然會導(dǎo)致個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化，影響銀行內(nèi)部各有關(guān)部門對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場風險的準確把握和判斷。
（四）合規(guī)風險
一是外部政策執(zhí)行情況的合規(guī)問題。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中比較敏感的合規(guī)問題包括利率政策、授信條件、用途監(jiān)管等方面。該類風險主要發(fā)生在產(chǎn)品研發(fā)以及業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)。各地監(jiān)管環(huán)境不同，監(jiān)管政策在執(zhí)行層面的統(tǒng)一性和持續(xù)性方面也有差異，加上各商業(yè)銀行因競爭壓力所導(dǎo)致的各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規(guī)風險整體上呈上升趨勢。二是內(nèi)控制度完善落實的合規(guī)問題。一方面存在商業(yè)銀行內(nèi)控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性等問題，另一方面是內(nèi)控制度執(zhí)行不力，只重制度建設(shè)而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴重影響了內(nèi)控制度的實施效果。
（五）其他風險
1.政策性風險。對房地產(chǎn)而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其它相關(guān)政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產(chǎn)政策歷經(jīng)了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了較大的影響。
2.聲譽風險。2010年國家頻繁出臺房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，至年底逐步取消房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策。各商業(yè)銀行部分當年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風波在全國蔓延，各地出現(xiàn)不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監(jiān)管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽風險。
二、加強房地產(chǎn)貸款風險控制的應(yīng)對措施
（一）信用風險防控措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一是嚴格信貸規(guī)模，靈活信貸政策。應(yīng)以對行業(yè)發(fā)展趨勢的科學分析為基礎(chǔ)，合理測算授信規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模上限；對房地產(chǎn)企業(yè)的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強宏觀調(diào)控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強的、現(xiàn)金流充足、第二還款來源穩(wěn)定可靠的項目應(yīng)給予連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。二是落實貸款新規(guī)，建立全程監(jiān)管制度。要求房地產(chǎn)企業(yè)開立項目資金專戶，將準備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監(jiān)督，確保企業(yè)前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴格憑付款合同和支出憑證逐筆轉(zhuǎn)賬；當項目預(yù)銷售收入達到原來項目評估中測算的轉(zhuǎn)投入量、項目資金平衡時，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當銀行項目貸款全部收回后，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上。只有開發(fā)商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，銀行對項目的監(jiān)管才真正結(jié)束。
2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風險轉(zhuǎn)移機制。通過和保險業(yè)務(wù)相結(jié)合，建立銀行風險轉(zhuǎn)移機制。首先可以創(chuàng)立一種將個人人壽保險和房貸償還相結(jié)合的新型方式，購房人通過購買相應(yīng)年限的人壽保險來為房屋貸款做擔保。其次商業(yè)銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當購房人出現(xiàn)財務(wù)問題而無法正常還款時，商業(yè)銀行可以從保險公司獲得保險金。
（二）市場風險防控措施
1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。2010年初，銀監(jiān)會要求全國各級銀行進行了一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過定量分析提高應(yīng)對重大經(jīng)濟因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場風險的有效措施。
2.加強市場風險研判，提高業(yè)務(wù)主動性。一是應(yīng)加強人民幣貸款利率浮動水平管理，在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風險，加強利率管理的模型和方法，不斷提高利率風險管理精度。三是提高政策預(yù)判能力和應(yīng)對的前瞻性，加強利率走勢的預(yù)判，在精確化分解貸款進度的基礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價時機。
（三）操作風險防控措施
1.完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理流程。當前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規(guī)范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數(shù)多、期限長，在銀行信貸產(chǎn)品中發(fā)展和起步比較晚，相應(yīng)的制度設(shè)計和流程執(zhí)行上還存在諸多問題，尤其需要加以規(guī)范化、標準化：貸前要加強調(diào)查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規(guī)范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規(guī)性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴密監(jiān)控，在內(nèi)控制度和操作流程的設(shè)計上要堅持“相互制約、換手監(jiān)督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業(yè)化管理水平，嚴密防控操作風險。
2.運用適度，有效操作風險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統(tǒng)容量，特別是筆數(shù)較多的個人住房貸款方面，在相應(yīng)系統(tǒng)容量設(shè)計方面要預(yù)留足夠大的空間，避免由于業(yè)務(wù)大批量增長而出現(xiàn)系統(tǒng)滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統(tǒng)智能化控制，通過日常統(tǒng)計、參數(shù)設(shè)置、報警標識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強系統(tǒng)智能管理功能，防范越權(quán)、不執(zhí)行授信標準以及不落實貸后管理要求等操作風險；三是開發(fā)專門針對假按揭操作風險的風險核查工具，設(shè)定相應(yīng)特征條件，通過數(shù)據(jù)掃描和比對及時發(fā)現(xiàn)異常風險狀況；四是建立群發(fā)性風險監(jiān)測表，防范外部市場環(huán)境變化下群體性違約風險。
3.創(chuàng)造良好的房貸風險管理外部環(huán)境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領(lǐng)域的征信數(shù)據(jù)，豐富征信報告的內(nèi)容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業(yè)銀行間應(yīng)加強合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發(fā)展。第三，建立個人信用失信懲罰機制，運用經(jīng)濟手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經(jīng)濟中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產(chǎn)抵押登記管理。建立之前，商業(yè)銀行應(yīng)建立一個與房產(chǎn)登記機關(guān)間的信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺，讓銀行可以即時查詢到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押的實時動態(tài)狀況，減少人為操作環(huán)節(jié)，防范抵押操作風險。
（四）政策風險防控措施
篇3
一、美國次貸危機成因的再認識
席卷全球的次貸危機至今已有一年多時間了，關(guān)于這場1927年大蕭條以來最大的金融危機，人們進行了多層面的分析與反思，市場機構(gòu)和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，隨著貝爾斯登倒塌、10余家美國地方銀行破產(chǎn)、房利美和房地美被政府接管、美林被收購以及雷曼兄弟的破產(chǎn)，次貸危機所帶來的災(zāi)難性影響尚遠未出清。現(xiàn)在的問題是，究竟是什么導(dǎo)致了次貸危機的爆發(fā)，難道這僅僅是經(jīng)濟周期性的宿命?
(一)經(jīng)濟人都是理性的嗎?
市場經(jīng)濟是風險經(jīng)濟，但知易行難。現(xiàn)實中，觀念上的認知經(jīng)常難以轉(zhuǎn)化為行為上的理性，人們經(jīng)常忽視或漠視風險的存在。理論上，每一個市場主體都是趨利避害的“理性經(jīng)濟人”，但是，在市場繁榮的境況下，人們往往會失去理性，只“趨利”而不“避害”，導(dǎo)致市場機制經(jīng)常會失靈。究其原因，主要源于市場經(jīng)濟難以介入的領(lǐng)域――人性。次貸危機從興起到崩潰整個過程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露的淋漓盡致。
其實，從歷史維度看，這從來就是市場經(jīng)濟的伴生物。2001～2006年是次級抵押貸款發(fā)展的黃金時期，在此期間非理性的市場充分暴露并放大了貪婪、欺詐、無知和恐懼等人的天性。稍加回顧，就會發(fā)現(xiàn)：一批又一批無知、資質(zhì)明顯不合格的借款人奮不顧身地投入到“淘金”的行列，以求廣廈千萬間；越來越多肆無忌憚的經(jīng)紀商涌現(xiàn)出來，通過修改、隱瞞、欺詐等手段幫助借款人獲得貸款，以獲得高額的手續(xù)費；美林、雷曼、貝爾斯登等以金融創(chuàng)新著稱的大型金融機構(gòu)更是為逐利勇于購買任何抵押貸款并將之證券化，在創(chuàng)造出龐大市場的同時，放大了市場風險，不負責任地拋棄了創(chuàng)新的初衷；一向以公正客觀為原則的評級機構(gòu)在狂熱的市場下貪婪地追逐私利，誰出的錢多，誰的債券評級就高，在公司債券評級中注水敷衍，成為這次金融災(zāi)難的幫兇；而金融監(jiān)管機構(gòu)在狂熱的市場中也失去了理性，放任了市場的自發(fā)作用，放松了對金融創(chuàng)新可能帶來的風險的監(jiān)管。綜觀次級抵押貸款的整個流程，在長長的資本鏈條中，每一個環(huán)節(jié)都充滿了對利潤的追求和對風險的漠視。次貸危機告訴我們，在缺乏有效監(jiān)管的環(huán)境下，經(jīng)濟人并不總是理性的。正如馬克思所說，如果有300％的利潤，就有人鋌而走險、敢冒殺頭的風險。
(二)金融創(chuàng)新是天使還是魔鬼?
金融創(chuàng)新是金融發(fā)展的動力。由此，人們總是看到金融創(chuàng)新的積極效應(yīng)，但對其負面效應(yīng)估計不足。事實上，在金融監(jiān)管不當?shù)那闆r下，以規(guī)避風險為目的的金融創(chuàng)新通常會在規(guī)避某種風險的同時，又會造成甚至放大另外一些風險。金融創(chuàng)新一半是天使，一半是魔鬼。次貸危機的爆發(fā)，在很大程度上是金融創(chuàng)新“魔鬼”面的暴露。
本世紀初高科技股泡沫破裂之后，為穩(wěn)定市場，美聯(lián)儲啟動了一個漫長的降息程序，低利率和充足的資本使得房價一路攀升。在這種情況下，一些大的投行和金融機構(gòu)積極致力于次級抵押貸款的金融創(chuàng)新――貸款證券化。眾所周知，在以證券化為核心的結(jié)構(gòu)金融理念產(chǎn)生后，華爾街的投資銀行家便打開了“潘多拉之盒”。經(jīng)過投行的包裝，任何資產(chǎn)(即使是質(zhì)量很差的資產(chǎn))都能賣出去，從早期的垃圾債券到現(xiàn)在的次級按揭貸款，都曾經(jīng)得到了市場的青睞。2001年以來，次級抵押貸款這種質(zhì)量欠佳的資產(chǎn)，引起了投資巨頭們的濃厚興趣，它們首先買下這些貸款，然后通過復(fù)雜的技術(shù)和模型將之打包證券化為次債CDO，信用評級后發(fā)售給全世界的投資者。筆者認為，無論如何進行包裝、打包、重組、過手，次級抵押貸款的質(zhì)量不會有實質(zhì)性的改變。如果小規(guī)模地以此類資產(chǎn)進行創(chuàng)新，既可以滿足那些風險偏好投資者的需求，也不會給市場帶來大的風險。但是，如果規(guī)模失控，必然會帶來“過猶不及”的風險膨脹。這次次貸危機的爆發(fā)，充分給予了印證。
第二，貸款證券化這一金融創(chuàng)新在提高房貸資產(chǎn)流動性的同時，也拉長了信用鏈條，增強了風險輻射，其中最大風險來自于維持“收益鏈”的流動性風險：對于那些“只放貸，不吸存”的貸款機構(gòu)，它們必須經(jīng)常短借頭寸以維持周轉(zhuǎn)；而投資銀行也必須籌集短期資金“以小博大”；對沖基金則更需要借助信貸杠桿放大資本實力進行投資。在整個資金供應(yīng)鏈中，最薄弱的是次貸的借款人，除了已抵押的房產(chǎn)外，他們幾乎一無所有。一旦房價和利率發(fā)生顛覆性“逆轉(zhuǎn)”，這些“不合格”的借款人就會交鑰匙走人，貸款不佳的質(zhì)量就會暴露，資產(chǎn)支持證券將突遭降級，CDO價值應(yīng)聲縮水，次債市場突然凝固。這時，次債持有者們既不掌控實物資產(chǎn)，又弄不清CDO包中的資產(chǎn)，而且購買CDO的錢還是借的，避險的CDS又索償無望。在這種情況下，惟一選擇是爭相拋售債券、贖回基金，危機由此而爆發(fā)。
第三，隨著技術(shù)與模型的復(fù)雜化，商業(yè)銀行和投資銀行通過創(chuàng)新創(chuàng)造出數(shù)以萬計的新型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，目前同時在線交易的銀行中間業(yè)務(wù)交易性產(chǎn)品多達兩萬余種。這些創(chuàng)新產(chǎn)品不僅讓投資者難以理解，而且設(shè)計者也說不清其真實的風險收益結(jié)構(gòu)。由于金融創(chuàng)新過于追求產(chǎn)品技術(shù)的完美性，脫離了與現(xiàn)實風險收益的聯(lián)系，很容易引發(fā)金融風險的幾何式增長。尤其是，現(xiàn)實中大多數(shù)交易者對于交易產(chǎn)品隱含的風險并不清楚。它們只是過分信任了那些有著良好市場形象的產(chǎn)品創(chuàng)新者。比如，次貸危機爆發(fā)以前，雷曼兄弟公司在固定收益產(chǎn)品的設(shè)計、交易和管理領(lǐng)域具有業(yè)內(nèi)公認的權(quán)威和壟斷地位。雷曼公司的標準就是行業(yè)的最高標準，任何復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計一旦貼上雷曼公司的標識，就成為免檢的產(chǎn)品，具有無條件過關(guān)的公信力。然而，雷曼兄弟破產(chǎn)了，難道金融創(chuàng)新的神話沒有破滅嗎?
(三)金融發(fā)展模式究竟應(yīng)如何選擇?
理論上講，金融發(fā)展模式主要有二：一是數(shù)量擴張型模式；二是風險管理型模式。鑒于銀行業(yè)的高風險行業(yè)本質(zhì)，數(shù)量擴張型模式早已被金融機構(gòu)所拋棄，風險管理型模式成為主導(dǎo)型的發(fā)展模式。在風險管理型發(fā)展模式下，金融機構(gòu)無論開展怎樣的業(yè)務(wù)，無論進行怎樣的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，都會將風險的承受度作為首先考慮的因素，而不是業(yè)務(wù)規(guī)模的大小，甚至不是利潤的多少。
從這次次貸危機爆發(fā)的情況看，大多數(shù)金融機構(gòu)基于對宏觀經(jīng)濟向好發(fā)展的良好預(yù)期，背離了風
險和風險管理的原則，不適當?shù)剡x擇了數(shù)量擴張型的發(fā)展模式。從次級貸款證券化的流程看，為了創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)規(guī)模和市場需求，每一個環(huán)節(jié)都倒逼上游環(huán)節(jié)放松風險標準，以供應(yīng)更多的產(chǎn)品。如果最終所有的貸款都會被下家收購，那么，借款人的問題、經(jīng)紀商的問題都將變得不重要，所有人都只有利益，而無需承擔風險和責任。在這個過程中，大型金融機構(gòu)不但沒有在讓“所有人承擔責任”問題上發(fā)揮自己的影響力，相反，作為最大的逐利者，它們也放棄了自己的風險原則。那些新創(chuàng)造出來“投資新星”，行為策略更是大膽、激進，在這個高風險的市場上，青出于藍而勝于藍。對于素以保守、穩(wěn)健著稱的銀行家們來說，貸款證券化的“魔力”太有誘惑力了。因為，只要能夠完成貸款，然后將貸款證券化銷售出去，就可能獲得利潤，而且，貸款的風險也會被轉(zhuǎn)移到買家那里，銀行不再為貸款能否收回而擔心。所以，銀行實在沒有必要仔細調(diào)查借款者的資信能力。
事實上，自從有了貸款證券化以后，銀行的風險意識大大下降，銀行的經(jīng)營模式開始由風險管理型向數(shù)量擴張型回歸。筆者認為，對于數(shù)量擴張型模式的弊端，每一個交易主體都是有所認識的，也都知道應(yīng)該承擔風險，但是，在非理性的市場環(huán)境中，每個交易環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者究竟應(yīng)該承擔多少風險，是不明晰也不透明的。在市場向好的情況下，風險已成為最次要的考慮因素，金融機構(gòu)更多是考慮賺了多少錢，而不是承擔了多少風險。這樣，只有發(fā)生了系統(tǒng)性風險，人們才發(fā)現(xiàn)了財務(wù)報表上的虧損。由此可見，無論在何種情況下，金融機構(gòu)都不能忘記自己所處行業(yè)的特質(zhì)――高風險，都不能選擇數(shù)量擴張型的發(fā)展模式。
(四)如何理解金融全球化的好處?
關(guān)于經(jīng)濟金融全球化的好處，素有爭論和分歧。但是，毋庸質(zhì)疑的是，發(fā)達國家從金融全球化中得到的好處遠遠高于落后國家。借助于金融全球化，發(fā)達國家既可以從落后國家得到金融資本、金融市場和巨額利潤，也可以向落后國家轉(zhuǎn)嫁金融風險，緩解自己的風險壓力。特別是對于像美國這樣的金融發(fā)達國家，金融全球化的好處更不待言。筆者認為，就美國經(jīng)濟金融精英的智慧而言，他們事前完全能夠預(yù)料到次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果。也正是由于他們對次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果有著充分的認知，所以，通過華爾街的金融創(chuàng)新，通過金融的全球化，將其中的風險轉(zhuǎn)嫁到全世界。最終的結(jié)果是，美國生病，全球吃藥。次貸危機盡管給美國的金融業(yè)帶來了巨大的損失，但是，我們也應(yīng)充分看到，最大的受害者不是美國，而是正在推行金融全球化的新興市場國家。
理論和已有的金融危機都表明，金融全球化是一個漸進的過程，它必須從各國的經(jīng)濟和金融發(fā)展現(xiàn)實出發(fā)，任何超越現(xiàn)實的金融自由化，必然會陷入金融危機的深淵。因為，對于新興市場國家來說，鑒于較低的金融發(fā)展水平和落后的風險管理水平，他們總是缺乏應(yīng)對高風險游戲的本錢和技能。如果他們過早介入發(fā)達國家設(shè)定的游戲賭局，多半會成事不足而敗事有余。對于發(fā)達國家來說，在金融全球化進程中，他們不能打著推進金融全球化的旗號來誘騙新興市場國家，更不能把他們的游戲規(guī)則強加給新興市場國家。如果發(fā)達國家要求新興市場國家以同樣的程序、同樣的節(jié)奏、同樣的標準推進金融自由化，既不公平、不負責任，對世界金融體系的穩(wěn)定也很危險。次貸危機表明，通過這樣的方式來推動新興市場的金融自由化，不符合金融自由化的發(fā)展規(guī)律，也是非常不安全的。就新興市場國家的現(xiàn)實而言，金融的全球化主要是直接資本(實業(yè)資本)的自由化，而不是虛擬資本(金融資本)。對于這次無故受傷而成為危機埋單者的新興市場國家來說，對金融全球化是否有了新的認識?
二、國內(nèi)房地產(chǎn)貸款的風險及其程度
美國房貸危機所導(dǎo)致的嚴重后果，使許多人士擔心國內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場的風險，而房價的持續(xù)低迷和一些房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的不斷繃緊，更進一步加重了對房地產(chǎn)貸款風險的憂慮。筆者認為，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場整體上是健康的，貸款風險的程度在可容忍的范圍內(nèi)。
(一)國內(nèi)房地產(chǎn)貸款與美國的次級貸款有著本質(zhì)區(qū)別
首先，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場具有良好的市場基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是房地產(chǎn)貸款市場穩(wěn)健運行的市場基礎(chǔ)，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場最近二、三年在發(fā)展過程中暴露出一些非理性問題，但市場的基本面及其經(jīng)濟貢獻還是不容否認的。(1)在投資拉動型的經(jīng)濟增長模式下，同時基于城市化、工業(yè)化和住房體制改革進程的不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在一段時期內(nèi)保持較快發(fā)展是合理的。(2)鑒于中國經(jīng)濟高速增長、居民收入與財富的增長、住房體制改革、城鎮(zhèn)化、人民幣升值、金融市場發(fā)展、銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等眾多積極因素的影響，房地產(chǎn)價格頻繁發(fā)生劇烈變動的可能性不大。值得注意的是，近期某些開發(fā)商因資金鏈緊張而對個別樓盤降價35％，這種短期的價格下跌不是系統(tǒng)性的價格變化，而是開發(fā)商現(xiàn)金流暫時困難下的無奈之舉。(3)我國房地產(chǎn)市場目前還屬于政府主導(dǎo)性市場，政府部門對房地產(chǎn)市場具有較強的調(diào)控能力，能夠密切跟蹤市場發(fā)展動向，以穩(wěn)定房價為基調(diào)，及時出臺調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展。近期，各地政府出臺了一系列“救市”措施，這意味著房地產(chǎn)價格劇烈下跌非空間并不大。由此可見，我國房地產(chǎn)貸款市場發(fā)展的基礎(chǔ)是比較穩(wěn)健的。
其次，相對于美國次級貸款市場，國內(nèi)住房按揭貸款市場的運作規(guī)則比較規(guī)范、健全。(1)國內(nèi)銀行對住房按揭貸款制定的條件比較嚴格。銀行在貸款審查時，除了要對貸款申請人(及其配偶)的職業(yè)、年齡、信用狀況(全國個人征信系統(tǒng)已經(jīng)聯(lián)網(wǎng))進行嚴格審查外，還要求提供擔保和收入證明等資料。而且，按揭成數(shù)普遍在7成以下，沒有零首付產(chǎn)品。而美國對次級按揭貸款的借款人本身信用質(zhì)量要求不高，給予的按揭成數(shù)高達8.5成。(2)從借款人的還款能力方面看，國內(nèi)銀行按揭貸款客戶群體主要是中高收入人群，具有較強的還貸能力，每月還款額在收入中的占比不超過50％，而美國次級按揭貸款的借款人大多為中低收入者，每月還款額占其收入55％以上。(3)在貸款定價方面，國內(nèi)銀行大多以浮動利率定價，還款條件重設(shè)的貸款較少；而美國次級按揭貸款大多以浮動利率定價，還款條件可以根據(jù)情況進行重新安排，即前幾年按較低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮動利率還款，這種制度安排在利率上升期容易引發(fā)還款危機。
第三，國內(nèi)商業(yè)銀行的風險管理能力顯著提高，房地產(chǎn)貸款市場具有良好的技術(shù)基礎(chǔ)。一般認為，與發(fā)達國家的先進銀行比，國內(nèi)商業(yè)銀行的風險意識、風險管理體制、風險管理方法、風險管理技術(shù)都存在較大差距。但是，也應(yīng)當看到，近些年來，國內(nèi)商業(yè)銀行在風險管理特別是信用風險管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風險管理和控制的體制、方法和技術(shù)已逐漸成熟。(1)在風險意識方面，目前國內(nèi)銀行的風險理念已經(jīng)確立起來，傳統(tǒng)的
漠視風險、片面追求業(yè)務(wù)規(guī)模增長的粗放式經(jīng)營理念有了實質(zhì)性的改觀。(2)在風險管理體制方面，近些年國內(nèi)銀行在借鑒國外先進銀行經(jīng)驗基礎(chǔ)上，都花了很大的代價對風險管理體制、風險管理流程、風險管理系統(tǒng)進行了再造和建設(shè)，對貸款審批的權(quán)限、貸款審批流程、貸后管理要求以及風險的報告路線進行了清晰界定，從根本上弱化了貸款審批環(huán)節(jié)道德風險的滋生。(3)在風險管理的方法和技術(shù)方面，國內(nèi)銀行都紛紛引進先進的風險管理系統(tǒng)和風險管理技術(shù)，貸款審批的定量化、模型化程度大大提升，貸款風險管理的科學性顯著提高。當然，在住房按揭貸款方面，許多國內(nèi)銀行的審貸方法還是傳統(tǒng)的逐筆審貸方式，離國外先進銀行的那種選擇群體、排斥個體的批量化審批方式還有一定距離。但是，正是這種勞動密集型的傳統(tǒng)審貸方式，保證了對住房按揭貸款真實性的有效審查。
基于以上三個方面的分析，我國房地產(chǎn)市場以及住房按揭市場的運行與美國存在很大不同，這些不同既體現(xiàn)在技術(shù)層面，更體現(xiàn)在制度層面，從而決定了我國房地產(chǎn)貸款與美國次級貸款有著本質(zhì)區(qū)別，住房按揭貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
(二)國內(nèi)房地產(chǎn)貸款風險的生成機制
與股票市場一樣，房地產(chǎn)市場是一個最容易引發(fā)泡沫的市場。無論是發(fā)達國家還是發(fā)中國家，概莫能外。因此，房地產(chǎn)市場歷來就被視為一個高風險的市場，市場的風險屬性決定了房地產(chǎn)貸款本身具有較高的風險。當然，分析中國房地產(chǎn)貸款風險，不能僅僅止步于市場的風險特性。造成我國房地產(chǎn)貸款風險的因素是多方面的，其中以下幾個方面值得注意。
1 房地產(chǎn)業(yè)定位的不適當。自從1998年政府出臺政策用房地產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需以來，房地產(chǎn)業(yè)被定位于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，綜觀世界經(jīng)濟發(fā)展史，無論是美國還是日本，只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，才支撐了其現(xiàn)代化發(fā)展的故事，目前尚未發(fā)現(xiàn)哪個國家憑借“蓋房子”把國家?guī)нM現(xiàn)代化的神話。支柱產(chǎn)業(yè)是指能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。美國以往的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業(yè)，現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè)。日本的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車、電子、光學和計算機產(chǎn)業(yè)。我們將房地產(chǎn)業(yè)定位于國民經(jīng)濟的“支柱產(chǎn)業(yè)”，其危害和風險是比較大的。
首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的只是煤炭、鋼鐵、建材等行業(yè)，而這些行業(yè)都屬于高能耗的產(chǎn)業(yè)，它們的發(fā)展將帶來巨大的資源、環(huán)境問題。其二，將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)將延緩我國現(xiàn)代化進程。標志一個國家現(xiàn)代化程度的是其產(chǎn)業(yè)制造能力和技術(shù)研發(fā)水平。從國際經(jīng)驗看，那些真正實現(xiàn)了現(xiàn)代化的國家，是依靠工業(yè)化奠定的國力基礎(chǔ)，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國原料或產(chǎn)品，以投機致富的國家，很快便退出了歷史舞臺，如葡萄牙、西班牙。如果我們把房地產(chǎn)業(yè)這個僅能直接帶來短期利益的產(chǎn)業(yè)冠以“支柱”之名，那么真正的支柱產(chǎn)業(yè)將被忽視，導(dǎo)致支柱產(chǎn)業(yè)“空心化”，這樣的經(jīng)濟運行模式將影響真正支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和消費結(jié)構(gòu)的升級，難以保證我國的經(jīng)濟實現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”。其三，房地產(chǎn)業(yè)的支柱定位，將導(dǎo)致腐敗的滋生和社會兩極分化的加劇，使和諧社會建設(shè)面臨巨大的政治難題。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)的囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產(chǎn)商、地方官員、專家學者和個別媒體專刊構(gòu)成了一個特殊利益集團。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。其四，將房地產(chǎn)業(yè)定位于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的泡沫化。在土地等資源有限的情況下，“支柱”的定位將導(dǎo)致需求的不適當增長，特別是在經(jīng)濟金融全球化的背景下，國際游資有可能進行投機和惡性介入，進而助長房地產(chǎn)業(yè)的失控。
2 房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫化。銀行貸款作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源，其風險的生成主要源于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的泡沫化。約翰?卡爾弗利(2006)認為，推動房地產(chǎn)價格上漲的因素包括：從需求角度講，主要推動因素是低利率、低失業(yè)率、上升的收入、增加的移民以及人們對未來價格增值的預(yù)期；從供給角度講，新的建筑物受到規(guī)劃和區(qū)域劃分的限制，建筑房屋需要耗費時間，這些因素拉動房價上漲。就我國情況來看，近些年某些地區(qū)的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)的泡沫化現(xiàn)象，這一現(xiàn)象形成的原因主要包括：城市化進程的加快，居民收入的持續(xù)上升，地方政府對土地的支配，銀行信貸資金的支持，房地產(chǎn)價格長期的抑制，以及人們對未來價格上漲的預(yù)期，等等。
中外經(jīng)驗和教訓都表明，房地產(chǎn)泡沫的形成及其破裂對經(jīng)濟金融運行的危害是非常大的。徐滇慶(2006)總結(jié)認為，房地產(chǎn)泡沫的危害表現(xiàn)為：破壞穩(wěn)定的1宏觀經(jīng)濟環(huán)境，不利于長期投資項目，不利于建立一個有效的可持續(xù)的社會保障體系；降低社會生產(chǎn)效率，降低了社會資源尤其是金融資源的配置效率；占用了大量資金導(dǎo)致了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金短缺，破壞了市場競爭環(huán)境，扭曲了勞動力資源的配置，阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展；助長地下經(jīng)濟和非法活動；加大貧富差距和國民收入不平等；敗壞社會風氣，重投機，輕生產(chǎn)；破壞金融秩序，導(dǎo)致銀行危機。約翰?卡爾弗利(2006)認為，房價的任何程度的下降都會影響消費者的財富和信心，減緩消費支出，從而削弱經(jīng)濟，導(dǎo)致經(jīng)濟衰退。歷史上，無論是日本、中國臺灣、泰國、英國和美國的房地產(chǎn)泡沫，還是香港、海南的房地產(chǎn)泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的銀行危機。所以，房地產(chǎn)業(yè)的畸形快速發(fā)展所引致的房地產(chǎn)泡沫是銀行貸款風險的直接導(dǎo)因。
3 銀行貸款的不審慎。從行業(yè)屬性看，房地產(chǎn)業(yè)和銀行信貸具有天然的關(guān)聯(lián)性和互動性。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要包括銀行業(yè)在內(nèi)的大量的融資支持和推動。另一方面，為追求利潤最大化，商業(yè)銀行往往會將房地產(chǎn)業(yè)作為信貸業(yè)務(wù)的重要拓展領(lǐng)域和利潤增長點。從我國房地產(chǎn)市場與銀行業(yè)發(fā)展的歷史軌跡看，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)一直保持著緊密的關(guān)系，并在互動中保持了快速的發(fā)展。然而，每當房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)了投資過快增長或房價過快上漲等問題，人們就會指責銀行系統(tǒng)放貸過多，房地產(chǎn)貸款風險也會成為焦點話題。原則上講，銀行為了獲取利潤，避免倒閉，是不會過多放貸的。只要銀行在自身及管制者可接受的范圍內(nèi)，銀行的房地產(chǎn)貸款究竟放多少，應(yīng)該是無可指責的。但是，銀行也會犯錯。泡沫期間，銀行管理人員在房價快速上漲過程中可能會受到整個經(jīng)濟體系歡欣鼓舞的影響，而沒有從嚴把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房價泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開發(fā)商和投機炒房者過于寬松的貸款，允許一些人去購買他們本來沒有能力購買的土地和房屋。現(xiàn)在，國內(nèi)銀行都在進行經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，紛紛將個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)特別是個人按揭貸款作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重點領(lǐng)域。然而，現(xiàn)實中，任何一家銀行要獲得某一樓盤的按揭貸款，必須首先向開發(fā)商提供開發(fā)貸款。這樣，無形中將開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁起來，助長了貸款規(guī)模的放大，既推動了房價的上漲，也為銀行
貸款風險的生成埋下了伏筆。
4 房地產(chǎn)貸款抵押物的高估。商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首先要確定房地產(chǎn)抵押價值。傳統(tǒng)的做法是由抵押當事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。目前銀行更加倚重估價機構(gòu)的估價結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標，在競爭激烈的市場中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相關(guān)的中介公司、擔保公司、律師受利益驅(qū)動，也都希望估價公司在評估抵押物價值時高估；而銀行方面則希望估價機構(gòu)能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實價值，以有效防范抵押物估價風險。現(xiàn)實中，以抵押貸款為目的估價中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價機構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動，一些評估機構(gòu)不恰當?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪螅S意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。
(三)國內(nèi)房地產(chǎn)貸款風險程度究竟有多大
2008年年初以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大的調(diào)整，各種跡象都暗示著房地產(chǎn)市場風險正在向銀行系統(tǒng)傳導(dǎo)。8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出了《關(guān)于開展重點地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》，顯示出監(jiān)管當局對房地產(chǎn)貸款風險的高度關(guān)注。筆者認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整尚未對銀行的貸款造成較大影響，基本落在銀行可承受的范圍內(nèi)。
首先，截至目前，房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中所占比重并不高，房價下跌尚難以對銀行構(gòu)成太大威脅。據(jù)統(tǒng)計，2007年底全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額約18％(其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額的17.04％。從房地產(chǎn)開發(fā)貸款與其投資總額比較來看，該比例在2005年達到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。從購房貸款占房地產(chǎn)銷售總額比來看，2008年上半年的比例已經(jīng)由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622億元的購房貸款總額進行分析，即使出現(xiàn)所謂的斷供現(xiàn)象，對銀行的威脅也不會太嚴重。以上數(shù)據(jù)說明，銀行資金介入到房地產(chǎn)的程度并不像人們想象的那么嚴重，對于房價下跌，銀行短期內(nèi)仍具備一定的承受能力。
其次，從理論上講，個人住房按揭貸款的風險程度是與按揭貸款的成數(shù)相關(guān)的。如果按揭成數(shù)為首付比例為30％，那么房價下跌30％后，銀行的按揭貸款將受到損失。對于開發(fā)商貸款，房價若下跌10％，銀行的貸款將可能受到損失。但是，這僅僅是理論意義上的。8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》，測試結(jié)果顯示：如果房價下跌20％，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40％，個人房貸不良率將上升約40％。目前，盡管個別城市出現(xiàn)了斷供現(xiàn)象，而且一些開發(fā)商將個別樓盤的房價降低了35％，但是，從整體上看，特別是前10大城市的房價降幅并不大。盡管在房地產(chǎn)市場蕭條的背景下，這些貸款的違約風險有所加大，但經(jīng)驗表明，自主性購房者的貸款非常穩(wěn)定。對于自住需求的購房者來說，即使房價大跌，有正常收入的購房者一般不會斷供而讓銀行拍賣自己的房產(chǎn)。
第三，房地產(chǎn)貸款風險真正來自于房地產(chǎn)開發(fā)貸款。目前房地產(chǎn)貸款風險主要集中在開發(fā)商貸款，而不是個人住房按揭貸款。對于開發(fā)貸款來講，只要開發(fā)商將房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。但是，如果因資金鏈斷裂無后續(xù)資金造成房子未建成形成爛尾樓，此時銀行貸款的風險較大。目前的確有些開發(fā)商的資金鏈已繃的較緊，尤其是中小開發(fā)商。但是，短期大面積房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是不可能的。開發(fā)商只要放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，銀行貸款的風險并不是很大。實際上，相對于個貸，開發(fā)貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發(fā)商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發(fā)貸款由此轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的個人按揭貸款。實現(xiàn)這一步，開發(fā)商就可以獲得資金，銀行貸款就能轉(zhuǎn)危為安。
第四，在從緊貨幣政策格局下，大多數(shù)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款采取了“棄劣保優(yōu)”、“棄小保大”的策略，而且從上下游兩個方面加強了對貸款風險的控制。如招商銀行在半年報中表示，從2007年下半年開始，該行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款實施審慎的放貸原則，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相應(yīng)不良率也從年初的3.78％下降至2.73％。就目前商業(yè)銀行的風險控制能力而言，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風險也可以控制。即使開發(fā)商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發(fā)貸款一般會以相應(yīng)房地產(chǎn)項目的土地所有權(quán)作抵押，銀行會通過拍賣處置開發(fā)商所抵押的項目樓盤來保全資產(chǎn)。
第五，從商業(yè)銀行經(jīng)營能力和管理能力看，目前有足夠的能力化解房地產(chǎn)貸款的風險。一是各家銀行的資本充足率都非常高，2007年資本充足率達標銀行已經(jīng)達到161家；二是銀行業(yè)的整體資產(chǎn)質(zhì)量都比較高，不良貸款率已下降到8％；三是從風險覆蓋上看，各家商業(yè)銀行目前的撥備覆蓋率比較高，大多數(shù)銀行超過了110％，有的銀行超過了200％。所以，現(xiàn)有的撥備水平能夠緩沖房地產(chǎn)貸款不良率的升高，能夠覆蓋未來的信用風險。
第六，房地產(chǎn)市場在我國是由政府所掌控的市場，這與美國等國家有著本質(zhì)的區(qū)別。在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，近期許多地方政府開始出臺政策措施救市，這表明我國的房地產(chǎn)市場不會有大的萎縮，未來房地產(chǎn)市場將持續(xù)、健康發(fā)展，從而房地產(chǎn)貸款的風險也將得到有效控制。
當然，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅度下跌，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押品價值、個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的損失疊加，特別是房地產(chǎn)市場的調(diào)整引起其他相關(guān)行業(yè)發(fā)生大幅度逆轉(zhuǎn)，那么，對銀行業(yè)的貸款的影響是嚴重的。
三、加強房地產(chǎn)貸款風險管理的政策建議
美國次貸危機及其引致的慘重后果表明，房地產(chǎn)市場是一個易于泡沫化的市場，房地產(chǎn)貸款一旦出現(xiàn)風險，通常會帶來系統(tǒng)性的金融風險，不僅對于一國的經(jīng)濟金融體系造成嚴重影響，而且對世界經(jīng)濟金融運行也會造成巨大影響。因此，加強房地產(chǎn)貸款風險管理，維護經(jīng)濟金融體系穩(wěn)健運行，是當今世界每個國家面臨的重要任務(wù)。從我國情況看，加強房地產(chǎn)貸款風險管理不僅需要商業(yè)銀行自身努力，而且要求我們在外部治理方面，加強房地產(chǎn)貸款市場的環(huán)境建設(shè)，不斷健全和完善房地產(chǎn)融資體系。
(一)加強房地產(chǎn)貸款市場環(huán)境建設(shè)
房地產(chǎn)貸款風險的大小，在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場運行的質(zhì)量，也取決于相關(guān)的貨幣政策、稅收政策，在一定程度上與信用制度環(huán)境也有著較
大關(guān)系。即是說，房地產(chǎn)貸款市場環(huán)境的優(yōu)劣，決定著房地產(chǎn)貸款風險的大小，加強房地產(chǎn)貸款市場環(huán)境建設(shè)，是有效防范房地產(chǎn)貸款風險的首要環(huán)節(jié)。
建議一：準確定位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的次序。從國際經(jīng)驗看，國家戰(zhàn)略設(shè)計是有序的，中國現(xiàn)代化發(fā)展到底應(yīng)該先工業(yè)化、信息化還是先城市化?美國的房地產(chǎn)業(yè)是二戰(zhàn)后才開始發(fā)展的，日本房地產(chǎn)的發(fā)展源于上世紀90年代。美、日經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該在一個國家的制造業(yè)發(fā)展之后，即在國家工業(yè)化完成之后。當國家有充裕的財力，民間有足夠的財富后，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)才能讓人民安居樂業(yè)，方可實現(xiàn)社會繁榮和穩(wěn)定。我國現(xiàn)在還遠沒有完成從農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化和信息化轉(zhuǎn)型，人民也沒有實現(xiàn)普遍富裕，在這種情況下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無疑顯得太早，屬于“搶道”。既不利于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的建立發(fā)展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于國家現(xiàn)代化的實現(xiàn)。
建議二：建立和不斷完善住房保障體系。針對我國房地產(chǎn)市場中的供求矛盾，尤其是以大戶型和非住宅商品房為主的高端房地產(chǎn)供給與中小戶型、商品適用房為主的中低端房地產(chǎn)需求之間的錯位供求結(jié)構(gòu)性矛盾，近幾年政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控措施，如擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，提供低價位、中小套型普通商品住房等優(yōu)先滿足一些自住需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進了供求結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆蓋面小，定位不清等弊端，其保障功能還不能有效發(fā)揮。因此，我們應(yīng)該借鑒國外經(jīng)驗和做法進一步完善我國住房保障體系。
建議三：加強對銀行貸款規(guī)模的控制。一般而言，沒有大量銀行貸款的介入，房地產(chǎn)泡沫是不會膨脹的。所以，政府和監(jiān)管當局加強對銀行的管理和監(jiān)督是非常必要的。在繁榮時期，限制銀行放貸速度是一個富有成效的方法，對房地產(chǎn)泡沫而言更是如此。金融監(jiān)管的核心原則包含兩個方面：反周期資本金標準和穩(wěn)健的準備金提取制度。前者要求銀行在經(jīng)濟繁榮時保持較高的資本充足率；當經(jīng)濟脆弱時保持較低的資本充足率。而現(xiàn)實中，銀行傾向于采用正周期資本充足率，即在經(jīng)濟繁榮或泡沫時期采用較低的資本充足率，經(jīng)濟衰退和泡沫破裂時采用較高的資本充足率。穩(wěn)健的準備金提取制度也是以反周期的方式運作，要求銀行在經(jīng)濟環(huán)境好的時候，提取更大比例的貸款損失準備金，當經(jīng)濟脆弱時，提取較少的準備金。當然，這里涉及到稅收問題，需要金融監(jiān)管當局、商業(yè)銀行與稅收當局進行協(xié)調(diào)。限制銀行放貸速度的一個更直接的方法是對貸款與抵押物價值的比率進行規(guī)定，即提高按揭貸款的成數(shù)。
建議四：建立適合中國國情的個人信用評級制度，規(guī)范市場信息傳遞機制。國外研究表明，個人資信狀況是影響個人住房按揭貸款風險的重要因素。我國目前已經(jīng)初步建立了個人征信系統(tǒng)，并且發(fā)揮了一定的作用。但是，由于全國的聯(lián)網(wǎng)程度和數(shù)據(jù)錄入等方面還存在一些問題，所以，建議借鑒國外經(jīng)驗，建立具有中國特色的個人信用評級制度，為商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險管理提供信息化支持。
(二)建立和完善房地產(chǎn)金融體系
目前我國房地產(chǎn)金融存在著融資渠道單一、房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款具有過高的依存度、房地產(chǎn)信貸風險過于集中等等問題。要有效防范貸款風險，必須借鑒國外有益經(jīng)驗，建立多元化的房地產(chǎn)金融支持體系。
建議五：建立政策性房地產(chǎn)金融支持體系。一是建立住房抵押貸款的政策性擔保機構(gòu)。借鑒國外經(jīng)驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對商業(yè)銀行提供存款保險；另一方面對低收入家庭或特定群體的按揭貸款提供擔保，通過該機構(gòu)使符合條件的購房者得到最高的住房貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構(gòu)。該機構(gòu)的業(yè)務(wù)包括兩方面：一是承擔類似于美國抵押銀行的角色，購買、持有、組合或轉(zhuǎn)讓金融機構(gòu)的住宅抵押貸款，促進全國住宅金融市場的穩(wěn)定運行；二是推動抵押貸款證券化創(chuàng)新，提高住宅金融運作效率和資產(chǎn)流動性，解決商業(yè)銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風險，間接促進居民住宅福利水平提高。
建議六：深入推進住房公積金制度改革。住房公積金制度是我國模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制，該制度目前運作逐漸出現(xiàn)效率低下的問題，突出表現(xiàn)為在中低收入家庭的住房供應(yīng)明顯支持不足的同時，公積金卻有大量積存，沉淀資金達2000多億元人民幣。究其原因，包括覆蓋面低，公積金貸款程序復(fù)雜，管理機構(gòu)腐敗等方面。由于公積金制度運用比較成功的都是小國經(jīng)濟，對我國這樣一個經(jīng)濟社會和人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大國來說，其效果值得深思。
建議七：提高房地產(chǎn)業(yè)直接融資比重。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，尤其是通過債券市場和股票市場上進行融資更加困難。只有建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同類型房地產(chǎn)企業(yè)提供相適合的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴。建立多層次房地產(chǎn)融資體系，一是要大力鼓勵和幫助房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)和規(guī)范，使其滿足不同層次股票市場的上市要求；二是要完善企業(yè)債券市場，開啟債券融資的正常渠道，國家要出臺鼓勵發(fā)行公司債券的措施，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)，具體包括擴大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體等；三是借鑒國外經(jīng)驗，積極拓展其他融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)融資租賃、海外融資等等。
建議八：建立房地產(chǎn)金融的風險分擔與化解機制。對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府最擔心的就是房地產(chǎn)金融會出問題，連累整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。從各國經(jīng)驗看，房地產(chǎn)權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。通過改革創(chuàng)新，要使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，使之有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風險分擔機制。
(三)完善銀行內(nèi)部風險管理機制，有效防范房地產(chǎn)貸款風險
篇4
投資與銷售。2010年以來，海南房地產(chǎn)投資增速保持在30%左右，其中住宅是投資絕對主力。與全國市場2014年二季度商品房成交量下滑的態(tài)勢相似，海南2014年二季度商品房銷售面積同比增速下降至29.03%，但市場并未完全悲觀，“旅游+養(yǎng)老”模式依然有廣闊市場空間。從銷售情況來看，商業(yè)地產(chǎn)類銷售額同比增長最多，開發(fā)商正以價換量。未來一段時間房價上漲動力不足，樓市暫時陷入觀望期。照目前銷售速度，預(yù)計消化完庫存商品房需要2-3年時間。
主要問題。一是外向型需求受到?jīng)_擊。不僅投資性需求受到抑制，享受型的度假旅居性需求也受到較大影響。二是產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重。2014年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅類投資占82%、銷售面積占海南省95.47%，與《海南省國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》中積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)思路有一定偏差。三是房屋空置率居高不下，海南二手房市場和租賃市場不發(fā)達，大量已售住房并未進入二手房市場和租賃市場。四是機構(gòu)建設(shè)嚴重滯后，人才培養(yǎng)亟待加強。目前，全省尚無專門的房地產(chǎn)研究機構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和監(jiān)督乏力，影響房地產(chǎn)業(yè)高水準發(fā)展。在理論研究、行業(yè)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、評估等方面的市場化人才十分缺乏，行業(yè)發(fā)展滯后。
（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行海南省分行）
王寬宇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險防控措施
加強市場判斷，防范區(qū)域風險。加強對房地產(chǎn)市場的分析和研究力度，及時采集當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供應(yīng)、銷售、庫存等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對于市場供過于求、庫存高企、價格波動較大、存在風險隱患的重點區(qū)域應(yīng)審慎新發(fā)放貸款。
把好貸款投向，防止過度授信。認真厘清企業(yè)關(guān)聯(lián)控制關(guān)系，嚴格執(zhí)行集團授信要求，根據(jù)企業(yè)實力和經(jīng)營情況合理控制授信額度。堅持重點投向，落實名單制管理要求，確保客戶和項目底線不突破，名單外客戶一律不投放，存量信貸限期收回。
優(yōu)選客戶項目，把握投向重點。一是要認真審查企業(yè)主市場口碑、經(jīng)營風格和特點，確保其穩(wěn)健可靠，還款意識強。二是要確保企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，不存在隨意擴張等問題，項目經(jīng)營上不存在誤判形勢、捂盤惜售等行為。三是企業(yè)項目符合市場需求，適銷對路，利潤率高、抗風險能力強。
加強盡職調(diào)查，摸清企業(yè)底細。落實貸款“三查”要求，加強對開發(fā)企業(yè)貸前調(diào)查；重點關(guān)注是否涉及民間借貸、非法集資行為，是否存在信托、小額貸款等其他融資方式。加強報表真實性審查，對財務(wù)報表與真實經(jīng)營情況進行綜合比對，不輕信報表數(shù)據(jù)。
落實貸款條件，防范操作風險。一是對項目準入和審批時的條件逐一對照，嚴格審查資本金到位情況。二是核查抵押物法律效力，及時辦理有關(guān)權(quán)證。三是嚴格評估抵押物價值，根據(jù)市場變化對土地等抵押物進行重新估值。四是對于民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可追加控股股東個人擔保和第三方擔保。
審查貸款用途，加強封閉管理。堅決貫徹落實外部監(jiān)管規(guī)定，嚴格按照“三個辦法、一個指引”的要求，進一步加強貸款資金用途管理要求，確保貸款資金實際用于項目建設(shè)。嚴格執(zhí)行封閉管理要求，加強銷售資金回籠和封閉力度。
開展客戶排查，增強風險識別能力。定期開展房地產(chǎn)企業(yè)的風險排查，客戶經(jīng)理須對所轄客戶進行全面清理，核查項目建設(shè)進度和銷售情況，核實抵質(zhì)押物和擔保情況。將風險排查和監(jiān)測定期化，采取現(xiàn)場、非現(xiàn)場方式實時監(jiān)測客戶情況。
堅持風險底線，提高處置能力。對已發(fā)生的風險事項，要堅持底線，以債權(quán)人身份依法爭取權(quán)利；講究策略，分步實施，第一時間排查企業(yè)資產(chǎn)負債情況，落實抵押擔保事項，采取保全措施；做好處置方案，科學論證化解措施，落實風險化解目標、要求、責任和進度。
（作者單位：建設(shè)銀行海南省分行）
付尤晴：從貸款質(zhì)量和壓力測試看海南房地產(chǎn)信貸風險
房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持較快增長勢頭。截至2014年6月末，海南房地產(chǎn)貸款同比增速比各項貸款高6.5個百分點，比全國增速高7.3個百分點，其中新增開發(fā)貸款占全部新增房地產(chǎn)貸款的比例將近7成。在市場前景不明朗的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍保持較快增長，反映出海南銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度較高。2014年5月末，海南房地產(chǎn)業(yè)貸款已躍升為貸款余額最大的行業(yè)，多家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款增量占其上半年各項貸款增量的比例超過50%。
不良貸款出現(xiàn)輕微上升，貸款到期違約的風險比較突出。2014年6月末，海南銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額、不良率出現(xiàn)輕微上升。由于市場銷售進度緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，未能按時還本付息部分商品住宅項目的開發(fā)貸款出現(xiàn)不良，部分項目已經(jīng)通過轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司等形式收回。
貸款壓力測試的主要情況。海南銀監(jiān)局從2011年開始組織轄內(nèi)主要銀行業(yè)金融機構(gòu)以半年為頻度的房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。測試范圍包括房地產(chǎn)貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款；參加測試機構(gòu)包括國開行、5家國有商業(yè)銀行、光大銀行、平安銀行和海南農(nóng)信社，覆蓋了轄內(nèi)95%的房地產(chǎn)貸款；測試結(jié)果是各機構(gòu)自身測試結(jié)果的匯總，由于各機構(gòu)采用測試方法不盡相同，存在高估或低估潛在風險的問題，但總體仍能反映轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款在壓力情景所設(shè)定極端情況下的風險變化趨勢；測試情景分輕度壓力、中度壓力和重度壓力三種情景，并假設(shè)壓力情景持續(xù)一年。2014年6月的壓力測試結(jié)果顯示，中、重度壓力情景下房地產(chǎn)不良貸款增加較多，輕度壓力情景對貸款質(zhì)量影響較小。多數(shù)機構(gòu)測試結(jié)果顯示，壓力情景對其房地產(chǎn)貸款質(zhì)量影響較小，貸款風險五級分類下遷不明顯。
（作者單位：海南銀監(jiān)局）
劉中森：海南房地產(chǎn)短期內(nèi)去庫存壓力明顯，但未來發(fā)展前景依然看好
在中央持續(xù)宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場正逐步回歸理性，2014年上半年的調(diào)控核心是不動產(chǎn)登記制度，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將以分類調(diào)控為主，著力通過市場化方式建立長效調(diào)控機制。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場還將維持量跌價滯趨勢，全行業(yè)的去庫存仍在持續(xù)，過去幾年土地出讓較多的三四線城市不排除出現(xiàn)供大于求的風險。
自2010年出臺國際旅游島政策以來，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從突變增長到平穩(wěn)發(fā)展的理性回歸過程，經(jīng)過這幾年政策調(diào)控和市場調(diào)整，市場銷售均價近年基本持平，銷售增速逐漸放緩，特別是2014年上半年出現(xiàn)大幅下滑，市場觀望情緒嚴重。生態(tài)環(huán)境獨特性和土地資源稀缺性是海南房地產(chǎn)發(fā)展的核心優(yōu)勢，也是目前房價穩(wěn)定甚至某些區(qū)域略有上漲的主要原因。海南房地產(chǎn)短期內(nèi)去庫存壓力明顯，“以價換量”可能性增加。但隨著開發(fā)土地供應(yīng)和投資增速放緩，新開工住宅面積下降，現(xiàn)有庫存壓力將逐步消化釋放，加之海南房地產(chǎn)市場以島外人群改善居住條件的剛性需求為主，海南房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景依然看好。
（作者單位：國家開發(fā)銀行海南省分行）
黃成明：海南房地產(chǎn)價格整體而言將長期盤整
海南房地產(chǎn)價格將隱性下跌。海南二手房價格平均在六、七千左右，新開樓盤在九千、一萬左右，對于省會城市而言，房價水平并不高，下行空間恐怕不大，但也不能簡單認為房價已見底。未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨不利因素很多，加之海南房地產(chǎn)空置率很高，海南房價難以再現(xiàn)普漲格局。如果房價長期盤整，加之流動性較低，從投資角度來講，海南房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)隱形下跌的格局，房地產(chǎn)形成的泡沫隨時間推移被吸收，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸，這也是政府希望看到的結(jié)果。
救市政策提振作用有限。政府政策都是逆周期推出，房地產(chǎn)在未來十年中很難再獲得超出正常利潤水平的收益，救市政策只能暫時緩解樓市低迷局面，并不能改變其下行趨勢，就像當時出臺抑制房價政策，房價依然上漲一樣。如果房價形成下跌趨勢，救市政策也不能從根本影響房地產(chǎn)業(yè)，只有短期提振作用。
（作者單位：海南大學經(jīng)管學院金融系）
符青濤：數(shù)據(jù)質(zhì)量會影響商業(yè)銀行壓力測試結(jié)果
監(jiān)管部門組織的壓力測試對商業(yè)銀行提高房地產(chǎn)貸款風險管理的前瞻性有一定的指導(dǎo)作用。但由于政府主管部門對房地產(chǎn)項目的管理有欠規(guī)范，商品房銷售后不按時進行網(wǎng)簽備案的情況普遍存在，銀行難以通過第三方渠道準確了解項目的實際可售面積，開展壓力測試時只能根據(jù)借款人提供的數(shù)據(jù)進行計算。開發(fā)商出于對自身利益的考慮，往往都會夸大可售面積，商業(yè)銀行據(jù)此得出的壓力測試結(jié)果難免會過于樂觀，一旦因為市場出現(xiàn)調(diào)整，導(dǎo)致觸發(fā)“重壓力情景”，房地產(chǎn)貸款的不良率將遠遠高于預(yù)期。因此，政府主管部門如能進一步規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與監(jiān)控，提高相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性、及時性和可獲取性，幫助商業(yè)銀行提高風險管理能力，將會更好地促進地方經(jīng)濟健康發(fā)展。
（作者單位：中國銀行海南省分行）
丁磊：房地產(chǎn)系統(tǒng)風險很大程度取決于政府調(diào)控力度
海南2014年二手房交易活躍，成交量放大、價格下降，主要由不動產(chǎn)登記、反腐、房地產(chǎn)稅幾個因素疊加引發(fā)原房東愿意降價出售造成的，不能據(jù)此信號判斷已到谷底。
海南房地產(chǎn)的系統(tǒng)風險很大程度取決于政府調(diào)控力度。國際旅游島建設(shè)至今，海南房價和物價上去了，島民幸福感指數(shù)并不高。目前房產(chǎn)庫存增加、酒店開房率不高，后續(xù)還在開工建設(shè)（不建不行，政府要收地），而規(guī)劃多變、滯后，市場沒有培育好。監(jiān)管部門曾牽頭請求政府規(guī)范辦理在建工程抵押登記，雖然開展了，但各自為政、五花八門，抵押物價值認定也不規(guī)范，增大銀行風險。因此，政府規(guī)劃先行、培育市場、規(guī)范自身行為，提高進入門檻，有序、高價（稀缺資源，廉租房、廉價房除外）供應(yīng)土地。現(xiàn)階段，該收的土地都要收回來，沒有報建的項目特別是達不到一定規(guī)模的項目，建議就不要再批建，通過政府協(xié)調(diào)或者以類似“換地權(quán)益書”方式補償、流通。
（作者單位：建設(shè)銀行海南省分行）
李成材：海南房地產(chǎn)市場進入低迷階段
受全國房地產(chǎn)行業(yè)市場的影響，海南房地產(chǎn)市場進入低迷階段，這已是共識。目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸政策基本上都處于整體壓縮狀態(tài)，個別銀行甚至將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)完全上收總行。從房產(chǎn)買賣方、中介、開發(fā)商等市場主體提供的信息看，市場銷量大幅下降，成交量極低，價格較前幾年大幅下降，這與一些公開的利好數(shù)據(jù)相差較大。
對于目前各地政府出臺的救市政策，以及首套房優(yōu)惠政策，我個人不看好，理由有三：一是剛需雖存在，但2008年至今的房地產(chǎn)行業(yè)非常規(guī)上升，主要原因不是剛需，而是投資需求，現(xiàn)存的剛需不足以改變行業(yè)形勢；二是目前資金成本高企，商業(yè)銀行經(jīng)營成本亦明顯上升，房貸業(yè)務(wù)已是微利，首套房貸利率再打七折，可能導(dǎo)致銀行虧本；三是過去觀點認為房貸業(yè)務(wù)能長期穩(wěn)定，但若市場轉(zhuǎn)入明顯下行趨勢，房貸也會增加銀行不良壓力。目前房地產(chǎn)呈下行態(tài)勢，除了庫存大以外，與目前各行業(yè)產(chǎn)能過剩等因素也有緊密聯(lián)系，在整體形勢不好情況下，房地產(chǎn)不可能獨善其身。
（作者單位：光大銀行海口分行）
篇5
一、正確識別個人住房貸款的風險點
住房信貸風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風險主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)市場供需變化引發(fā)的風險
近年來，房地產(chǎn)市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉(zhuǎn)折的時期，市場參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營理念和操作方式，以因應(yīng)市場變化。
(二)開發(fā)商引發(fā)的風險
1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風險。在住房貸款中開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。
2.開發(fā)商將購房款入賬后,由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風險等。
(三)借款人引發(fā)的風險
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。
2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風險。
3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等帶來的風險。
4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風險。
(四)銀行內(nèi)控機制不健全引發(fā)的操作風險
銀行內(nèi)部控制不嚴格,操作風險時有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴。經(jīng)辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴；二是信息不暢通帶來的信貸風險。即在審批發(fā)放時,對貸款相關(guān)資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風險。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風險。如目前對如何避免重復(fù)擔保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴,落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風險。四是貸后管理不到位引發(fā)風險。
(五)其他因素引發(fā)的風險
1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。
2.抵押物引發(fā)的風險。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效。
二、 控制個人住房貸款風險的主要措施
（一）關(guān)注市場動向，完善信貸政策
房地產(chǎn)市場是一個不斷變化的市場，而且區(qū)域市場的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進一步加強市場調(diào)研，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對市場、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢，及時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營策略，把好信貸準入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風險。
1.進一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進住房市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。
2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統(tǒng)和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn),掌握借款人個人負債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強內(nèi)部管理,提高抗風險能力
1.完善各項內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風險防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個人住房信貸的風險管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項檢查相結(jié)合的檢查制度,及時糾正不合規(guī)的操作,強化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機制,以便明確職權(quán)和責任,防范信貸風險。
2.加強對房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進一步完善風險預(yù)警機制，建立個人住房貸款風險控制機制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項目銷售情況，加強對房開貸款的動態(tài)監(jiān)測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業(yè)經(jīng)營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風險可控的前提下，應(yīng)切實做好項目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時而產(chǎn)生新的不良貸款。
篇6
一、平陰縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2003年至2008年期間，我縣房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房價一直居高不下，盡管縣政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年調(diào)整，但房地產(chǎn)市場似乎陷入了“調(diào)控―觀望―反彈”的怪圈，節(jié)節(jié)攀高的房價促使更多的社會資源集中到房地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)銀行作為對市場反應(yīng)靈敏的金融機構(gòu)，將大量信貸資金投入了房地產(chǎn)貸款。但是，自2008年以來，房地產(chǎn)市場的波動受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)價格的波動更加復(fù)雜。具體來說，2008年，全縣住宅平均售價的漲幅為7.5%，漲幅有所下降，但由于遭受金融危機，作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)再次承擔拉動經(jīng)濟增長的作用，于是在2009年房價進入了“瘋長期”； 2010年，房價仍在上漲，但數(shù)據(jù)顯示漲幅有所縮小，直至2011年末，新建住宅價格指數(shù)環(huán)比下降，這一趨勢延續(xù)到了2012年第一季度。綜合我縣房地產(chǎn)市場價格波動趨勢，可見在國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢下，房地產(chǎn)價格有小幅下行的趨勢，而在房地產(chǎn)市場“瘋長期”放貸的銀行貸款則面臨較大的信用風險。
二、平陰縣商業(yè)銀行信用風險防控
房地產(chǎn)行業(yè)在政府房地產(chǎn)調(diào)控政策及國內(nèi)外經(jīng)濟增速放緩的環(huán)境下，我縣房地產(chǎn)價格確有下降的趨勢，自2011年末開始，新建住房環(huán)比指數(shù)持續(xù)下降。房價下降從另一方面也說明我縣商業(yè)銀行面臨的信用風險也將有所增加，這對商業(yè)銀行風險防范有重要警示作用。
我縣房地產(chǎn)價格下降確實會增加商業(yè)銀行貸款的信用風險，此影響作用是綜合性的、聯(lián)動性的。我縣房地產(chǎn)價格與商業(yè)銀行的信用風險呈負相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)價格下降，商業(yè)銀行的信用風險就越大。
三、對我縣商業(yè)銀行信用風險管理的政策建議
構(gòu)筑高效、全方位的信用風險管理系統(tǒng)對于商業(yè)銀行是必不可少的，也必將是長期的、不斷積累經(jīng)驗的歷程，本文對我縣商業(yè)銀行信用風險防控提供一些政策建議。
（一）要加強銀行自身的管理
商業(yè)銀行能夠利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)來了解企業(yè)和個人的信用信息，但也用注重積累自身銀行體系內(nèi)對客戶信息的積累，對個人抵押貸款風險的評估要形成統(tǒng)一、規(guī)范、有效的標準，著力解決銀行在發(fā)放住房貸款時面臨的信息不對稱問題，特別需要注意的是，在房地產(chǎn)市場繁榮時，很容易低估信用風險，在房地產(chǎn)市場低迷時就容易產(chǎn)生大量的不良貸款。房地產(chǎn)信貸征信管理既需要整個金融業(yè)整體對全民征信系統(tǒng)的建立，也需要銀行自身的努力，從規(guī)范每一筆房貸款的房貸做起，提高放貸員素質(zhì)，在源頭上降低銀行的信用風險。
（二）積極的進行金融創(chuàng)新、實行融資渠道多元化
房地產(chǎn)行業(yè)對我縣商業(yè)銀行的信用風險有顯著的影響，因此，我縣商業(yè)銀行應(yīng)積極進行金融創(chuàng)新，通過多種渠道幫助房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)融資，可以將單一的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化與銀行貸款相結(jié)合的方式，通過擴充信貸主體的融資渠道，擴大融資規(guī)模。多渠道融資一方面利于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者及時有效的融資以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。目前，我縣的房地產(chǎn)融資模式?jīng)]有形成有效的風險共擔的機制，商業(yè)銀行承擔著大部分的風險，由此整個金融行業(yè)產(chǎn)生了巨大的金融風險。
篇7
一、當前商業(yè)銀行信貸風險管理中存在的突出問題
長期以來，國內(nèi)商業(yè)銀行尚未有效建立以風險防范為核心的信貸文化和長效機制，致使存量不良貸款還沒有完全化解，新增風險又不斷出現(xiàn)。近年來，隨著國家宏觀調(diào)控政策、市場環(huán)境和企業(yè)經(jīng)營的變化，商業(yè)銀行面臨的信貸風險呈現(xiàn)出新特點、新動向。歸納起來，主要存在以下方面的風險：
（一）關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款黑洞風險。在實際的信貸過程中，一方面由于商業(yè)銀行對集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)授信風險認識不足，對集團客戶多頭授信和過度授信，造成銀行授信超過集團客戶的承債能力；另一方面，一些集團性客戶在自身利益與銀行利益發(fā)生沖突時，利用其股權(quán)結(jié)構(gòu)的特殊性，通過不正常的資產(chǎn)重組、關(guān)聯(lián)交易、產(chǎn)權(quán)變動等形式逃廢銀行債務(wù)，形成巨額資金黑洞。近幾年，銀廣夏、達爾曼、上海周正毅關(guān)聯(lián)企業(yè)等企業(yè)集團或家族關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款問題相繼出現(xiàn)，銀行貸款損失慘重，充分暴露了商業(yè)銀行對這些集團客戶授信存在較大的風險。
（二）明星企業(yè)泡沫破裂風險。在現(xiàn)實發(fā)放貸款過程中存在一個怪圈：企業(yè)規(guī)模越大、資金越寬裕、貸款銀行越多，越是眾多銀行爭搶的對象，即使這些企業(yè)不能提供財務(wù)報表，很多商業(yè)銀行也會因為其他銀行的搶"貸"行為而打消這一疑慮，這使得銀行處于一種非理性的盲目跟進狀態(tài)，而忽略了對整體市場特性和風險的客觀判斷。比如，現(xiàn)在普遍存在的崇拜上市公司、明星企業(yè)現(xiàn)象，一些銀行往往就是憑借企業(yè)上市和名牌的光環(huán)，不惜降低授信門檻，動輒就給予上億元的授信，對企業(yè)在市場運行中存在的風險考慮較少。企業(yè)經(jīng)營中的泡沫越吹越大，最終導(dǎo)致爆裂。近年來一批上市公司摘牌退市，諸多明星企業(yè)泡沫破裂、黯然倒閉，給銀行帶來了巨大損失，就是很好的例證。
（三）企業(yè)資金鏈斷裂風險。不少企業(yè)在追求規(guī)模的持續(xù)擴張和利潤增長的同時，忽視了其背后不斷擴大的資金缺口和債務(wù)規(guī)模，盡管技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)在市場上依然有競爭力，但由于超負債經(jīng)營，資金鏈條日趨緊張，財務(wù)基礎(chǔ)脆弱問題突出，一旦遇到波折，就會影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運行，導(dǎo)致資金鏈斷裂。如："德隆"、"托普"、"三九"等多家上市企業(yè)相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂、正常經(jīng)營難以為繼的困境，并爆發(fā)債務(wù)危機，銀行為此遭到嚴重的損失。
（四）產(chǎn)能過剩行業(yè)貸款沉淀風險。低水平重復(fù)建設(shè)和盲目投資的背后，是大量的銀行信貸投入。目前已出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的行業(yè)，由于以往盈利能力較強，往往是商業(yè)銀行追逐的對象，商業(yè)銀行已經(jīng)投入了大量信貸資金，造成信貸資金的過度集中與沉淀。而產(chǎn)能過剩行業(yè)作為當前國家宏觀調(diào)控的重點，相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中很可能出現(xiàn)嚴重的資金缺口，經(jīng)營將面臨嚴峻的考驗，一些企業(yè)很可能因此破產(chǎn)。從"鐵本事件"看，該項目不僅違規(guī)，而且屬產(chǎn)能過剩行業(yè)，被查處后項目下馬，致使6家銀行43億元巨額貸款成為新的不良資產(chǎn)。分析表明，我國銀行業(yè)有10％左右的不良資產(chǎn)來自于國家主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策脫節(jié)所帶來的后果由此可見一斑。
（五）房地產(chǎn)過熱轉(zhuǎn)嫁風險。近幾年，針對房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央及時采取一系列調(diào)控措施，嚴把土地、信貸“閘門”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得初步成效。但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一些突出問題還沒有得到根本解決，不少房地產(chǎn)項目開發(fā)中的巨大風險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。而一些銀行由于沒有認真研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，也未能科學把握房地產(chǎn)貸款的成本和風險變化，出現(xiàn)了盲目跟進和過度授信現(xiàn)象，致使房地產(chǎn)貸款風險增大。據(jù)國家公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長24%。到6月末，全國商品房空置面積1.21億平方米，同比增長17.2%，房屋空置率仍居高不下。
二、商業(yè)銀行信貸風險管理問題產(chǎn)生的原因
（一）信貸營銷理念偏差，導(dǎo)致貸款“壘大戶”
審慎經(jīng)營、風險控制優(yōu)先始終是商業(yè)銀行信貸管理必須堅持的基本理念，但是我國商業(yè)銀行的信貸經(jīng)營理念僵化，管理手段高度行政化，導(dǎo)致各商業(yè)銀行信貸政策導(dǎo)向和營銷理念趨同，穩(wěn)健經(jīng)營理念不能貫徹始終，表現(xiàn)在：各行在市場定位上貪大求全，對信貸客戶的選擇缺乏科學的標準。尤其是普遍缺乏深入細致的政策分析和具體量化的市場分析，不是根據(jù)自身的特點、經(jīng)營管理水平和風險控制能力來選擇最適合自己的客戶，而是一味地追求規(guī)模大、排名前、實力強的客戶，各家商業(yè)銀行常常在少數(shù)目標客戶上"扎堆"。 從西安市信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，前20戶貸款在全市各項貸款中的占比呈現(xiàn)出逐年走高的態(tài)勢，2003年末為27.5％，2004年末為34％，2005年末為43.85％，說明各行的貸款投向高度集中。這種“壘大戶”現(xiàn)象在一定程度上助長了大客戶的盲目融資行為，增大了銀行的信貸風險，同時也使一大批市場前景好、未來盈利能力強的中小企業(yè)的貸款需求難以得到滿足。
（二）風險識別和管理技術(shù)手段落后，導(dǎo)致防控風險滯后
與國外先進的商業(yè)銀行相比，國內(nèi)商業(yè)銀行的風險識別和管理技術(shù)手段落后，致使不能及時有效地識別和防控企業(yè)存在的早期預(yù)警風險。主要表現(xiàn)在：一是判斷客戶貸款風險的手段比較單一，通常僅依賴于客戶提供的會計報表、賬戶信息和授信信息等因素，而由于多種原因，有些企業(yè)通常會向銀行提供虛假的會計報表誤導(dǎo)銀行，導(dǎo)致銀行無法掌握客戶真實的經(jīng)營及財務(wù)狀況，貸款從受理審查之日就處在高風險之中。二是缺乏現(xiàn)金流量的分析和預(yù)測，難以反映企業(yè)未來的真實償債能力。因而在具體貸款操作中普遍存在重抵押擔保，不重第一還款來源傾向。三是缺乏行業(yè)研究和信貸組合管理。對如何科學搭配、合理運用信貸資產(chǎn)，將資產(chǎn)風險降到最低缺乏全盤考慮，造成了近幾年基層商業(yè)銀行不能識別“大戶”風險，新增貸款大量涌入交通、能源、教育、房地產(chǎn)等行業(yè)和少數(shù)貸款大戶。從長遠看，貸款投向的高度集中，一旦發(fā)生貸款損失，對貸款行甚至整個銀行業(yè)都將產(chǎn)生難以預(yù)計的系統(tǒng)性風險。
（三）盲目迷信企業(yè)集團，"羊群效應(yīng)"導(dǎo)致銀行非理性盲目跟進
一是對集團性客戶的認識存在誤區(qū)。對集團性客戶的經(jīng)營風險、投資風險以及關(guān)聯(lián)交易風險認識不足，盲目迷信企業(yè)集團，把集團性客戶簡單等同于優(yōu)良客戶。二是放款把關(guān)不嚴，非理性盲目跟進。受“羊群效應(yīng)”影響，商業(yè)銀行為爭搶大集團客戶，紛紛爭相向集團客戶多頭授信、過度授信、放寬貸款條件，從而導(dǎo)致一些集團性客戶身價倍增，助長了部分集團性客戶惡意逃避銀行監(jiān)督。而銀行則為保住客戶資源，過分遷就，有的甚至先做出授信決定，后補辦評估論證資料。對企業(yè)資信真實情況和信貸資金運行狀況不甚了解，致使信貸監(jiān)督處于真空。另外，集團性客戶多頭開戶現(xiàn)象普遍，客觀上為企業(yè)集團轉(zhuǎn)移資金用途、逃廢銀行債務(wù)提供了便利條件。
（四）對國家經(jīng)濟、行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策研究欠缺，導(dǎo)致政策和合規(guī)風險加大
在我國經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟熱點切換快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動劇烈的新形勢下，近幾年商業(yè)銀行之所以向鋼鐵、電解鋁、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)投放過多貸款，一個重要原因是缺乏對國家宏觀調(diào)控政策和國家行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策深入研究，再加上我國條塊分割現(xiàn)象嚴重等現(xiàn)實國情，部分銀行信貸資金未能遵從產(chǎn)業(yè)政策的有效引導(dǎo)，盲目跟風嚴重，造成信貸資金的過度集中與投入，加劇這些行業(yè)的產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步失衡。結(jié)果使得國民經(jīng)濟中快速增長的行業(yè)往往沒有成為銀行利潤的增長點，反而成為新增不良貸款的集中領(lǐng)域，直接構(gòu)成金融風險隱患，進而威脅到國家的經(jīng)濟安全。
三、完善商業(yè)銀行信貸風險管理的對策
（一）培育健康的信貸文化。健康的信貸文化，對銀行的信貸質(zhì)量具有決定性的作用。當前要通過確立先進的風險管理理念，強化信貸從業(yè)人員的責任約束，逐步建立以風險防范為核心的信貸文化和長效機制。一是要通過廣泛的信貸風險教育，培養(yǎng)信貸人員的責任意識和對信貸風險的敏感性，將風險意識貫穿于所有信貸人員的自覺行動中去。二是要建立健全風險控制制度和獎懲制度，強化責任約束，促使信貸人員自覺遵守制度，認真履行職責，形成防范風險的第一道防線。三是要樹立良好的經(jīng)營理念，改變重抵押擔保，不重第一還款來源傾向。在具體貸款操作中，要高度重視企業(yè)主營業(yè)務(wù)及其發(fā)展前景。不僅在判斷選擇貸款客戶時，要看企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，而且在貸后監(jiān)測企業(yè)經(jīng)營情況變化時，也要關(guān)注這一指標。同時也要關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量。在貸前、貸中、貸后都要十分關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量，將其作為貸款管理的一個重要指標，并能熟練地測算、分析和運用，避免傳統(tǒng)的信貸管理往往過分注重第二還款來源，忽視企業(yè)的現(xiàn)金流量，導(dǎo)致對客戶的評價判斷發(fā)生偏差。
（二）加強對國家宏觀經(jīng)濟政策和行業(yè)政策的研究，密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)政策走勢。當前要密切關(guān)注壓縮過剩產(chǎn)能的動向，及時調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，防范信貸風險。一是要及時了解、準確解讀國家經(jīng)濟金融調(diào)整政策。密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，加強行業(yè)及其信貸投放的跟蹤分析，強化行業(yè)信貸授信的總量控制。二是有效運用分析工具，加強風險監(jiān)測。為確保銀行有足夠的前瞻性，將“壓力測試”引入風險管理，尤其要將政策環(huán)境變化納入測試范圍，未雨綢繆，制定應(yīng)對危機的策略。三是要高度重視對產(chǎn)能過剩行業(yè)已授信客戶授后管理，及時跟蹤了解政策、市場和企業(yè)經(jīng)營的變化，有效識別和衡量信用風險，研究制定積極的防范化解方案，盡早采取相關(guān)措施，規(guī)避過剩產(chǎn)能調(diào)整帶來的風險隱患。
（三）建立快速的風險識別預(yù)警機制。一是加快風險管理的信息化建設(shè)。借鑒國際先進商業(yè)銀行風險管理信息系統(tǒng)的經(jīng)驗，結(jié)合轄內(nèi)市場環(huán)境，利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)，構(gòu)建風險管理信息系統(tǒng)，涵蓋風險監(jiān)測、風險分析和不良資產(chǎn)處置等風險管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建全過程風險管理網(wǎng)絡(luò)體系，為風險管理提供技術(shù)支撐。二是在風險管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，研究、開發(fā)易于量化、可操作的風險控制與管理方法，探索建立、使用信用風險計量模型，在規(guī)范風險管理和操作流程的基礎(chǔ)上完成風險管理信息系統(tǒng)與風險計量系統(tǒng)的集成，真正發(fā)揮風險監(jiān)測的預(yù)警功能，全面提升銀行業(yè)的風險管理能力。三是針對目前市場信用環(huán)境差、企業(yè)存在較多貸款欺詐行為問題，開發(fā)具有反欺詐功能的風險監(jiān)測系統(tǒng)，通過量化和建模的方法，甄別虛假的財務(wù)數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的真實性，前移風險管理關(guān)口。
（四）規(guī)范貸款行為，避免盲目跟風。一是轉(zhuǎn)變營銷理念，堅持貸款準則，不要被大集團、大企業(yè)和所謂的名牌企業(yè)光環(huán)所迷惑，避免盲目跟風。要徹底摒棄“大則優(yōu)”的錯誤思想。“大則優(yōu)”、“大則無憂”不是一成不變，有的情況下，越是大客戶風險越大，大客戶的大額授信甚至可能引發(fā)銀行流動性風險、集中性風險、系統(tǒng)風險。二是要加強信貸組合管理，針對不同客戶的需求，實行多元化的信貸策略。在信貸客戶的選擇上，要按照央行出臺的中小企業(yè)貸款指導(dǎo)意見，在嚴格對大企業(yè)和集團客戶授信管理的同時，進一步加大對有市場、有效益、有信用的中小企業(yè)的信貸支持力度，促進信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，防止貸款集中性風險的蔓延。
（五）加強集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)風險控制。要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風險管理指引》要求，構(gòu)建與集團客戶授信業(yè)務(wù)風險管理特點相適應(yīng)的信貸管理機制，確保對集團客戶信息進行追蹤、收集、授信額度控制、授信管理和風險監(jiān)測預(yù)警的有效性。當前要針對集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)風險形成的機制，切實做好風險防控工作。一是要重點加強對集團客戶內(nèi)部架構(gòu)、資金運作模式、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)企業(yè)互保、對外投資擴張、主營業(yè)務(wù)前景等方面的深入調(diào)查和分析，采取針對性風險防控措施，避免因多頭授信、過度授信而引發(fā)集中性授信風險。二是要強化授后管理，尤其要強化對產(chǎn)能過剩行業(yè)集團客戶、關(guān)聯(lián)客戶授信監(jiān)控和管理，落實各項授信條件，跟蹤貸款資金流向，動態(tài)反映客戶授后實際經(jīng)營情況和抵質(zhì)押等擔保代償能力變動情況，必要時果斷采取有效措施，調(diào)整授信方案，確保信貸資產(chǎn)安全。
篇8
一、當前信用風險的新特點
（一）系統(tǒng)性
宏觀經(jīng)濟正處于“三期疊加”階段，加之世界經(jīng)濟還處于深度調(diào)整中，這種經(jīng)濟運行中的周期性、結(jié)構(gòu)性和政策性因素交互作用，消費不足、投資周期、貨幣因素等將對企業(yè)的經(jīng)營風險、投資風險和籌資風險造成區(qū)域性、系統(tǒng)性的沖擊，進而導(dǎo)致商業(yè)銀行將面臨區(qū)域性、系統(tǒng)性的信用風險。
（二）突發(fā)性
隨經(jīng)濟增速放緩，以及經(jīng)歷行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級陣痛，企業(yè)經(jīng)營運行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機的爆發(fā)，企業(yè)高管涉案、跑路失蹤，企業(yè)“猝死”增多，信用風險突發(fā)性增強。在2014年爆發(fā)的一系列違約事件中，不乏一些大型集團企業(yè)，這些“光環(huán)”企業(yè)突發(fā)風險讓商業(yè)銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現(xiàn)在信貸風險的傳染。部分領(lǐng)域、行業(yè)、客戶的信用風險通過契約連、擔保鏈、貿(mào)易鏈和產(chǎn)業(yè)鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。另一方面體現(xiàn)在非信貸風險的傳染。民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融、表外業(yè)務(wù)等非信貸業(yè)務(wù)風險，有向信貸風險傳染之勢。
二、當前信用風險的新趨勢
（一）行業(yè)角度
1. 制造業(yè)貸款風險需引起關(guān)注，尤其是產(chǎn)能過剩和高污染行業(yè)。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3490.67億元，其中制造業(yè)1341.42億元、占比達38.4%，行業(yè)風險顯現(xiàn)。一是經(jīng)濟下行、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈風險傳導(dǎo)，致制造業(yè)整體疲軟。如煤炭行業(yè)步入需求不足、價格持續(xù)下跌的長周期，風險沿產(chǎn)業(yè)鏈由煤炭采選業(yè)蔓延到煤化工、煉鐵等領(lǐng)域；鋼貿(mào)行業(yè)風險也沿產(chǎn)業(yè)鏈蔓延到金屬制品領(lǐng)域。二是制造業(yè)貸款風險主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴重產(chǎn)能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領(lǐng)域。
2. 商貿(mào)類貸款風險需引起關(guān)注，尤其是大宗商品交易領(lǐng)域。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，批發(fā)零售業(yè)不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業(yè)風險。一是鋼貿(mào)、銅貿(mào)類客戶互保、聯(lián)保普遍，易造成單一客戶風險通過擔保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿(mào)案件約3700件，同比增長5.5倍，標的金額達230億元，占金融商事糾紛案件標的總金額的51.4%。二是商貿(mào)類貸款風險向信用卡領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。不少鋼貿(mào)商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現(xiàn)困難時，通過信用卡套現(xiàn)，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，部分企業(yè)利用商貿(mào)企業(yè)尤其是建筑、建材類貿(mào)易企業(yè)作為融資平臺，為其提供擔保，通過小企業(yè)簡式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)避銀行信貸政策和貸款準入門檻。
3. 房地產(chǎn)業(yè)貸款風險需引起關(guān)注，尤其是房價虛高地區(qū)。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監(jiān)會已多次警示房地產(chǎn)貸款風險，其潛在風險不容忽視。隨著宏觀經(jīng)濟下行和調(diào)控措施的作用，房地產(chǎn)市場由“過熱”轉(zhuǎn)而“冷卻”，新建商品住宅環(huán)比價格下跌城市逐月增加，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)縮水、資金回籠難度增大。同時，需要注意的是，房地產(chǎn)貸款風險不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還應(yīng)關(guān)注占貸款總量14%的個人住房貸款，尤其是部分地區(qū)房價高峰時期發(fā)放的高檔房、大戶型個人住房貸款；以房地產(chǎn)抵押擔保的其他貸款，由于房地產(chǎn)價格下跌、交易量減少導(dǎo)致貸款第二還款來源的保障度降低。
（二）區(qū)域角度
在前期經(jīng)濟刺激政策下信貸投放過大，以及經(jīng)濟較為活躍、發(fā)達的區(qū)域，貸款風險更需引起關(guān)注。2008年國務(wù)院出臺的4萬億經(jīng)濟刺激計劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規(guī)模大量投放的“后遺癥”已開始顯現(xiàn)。一方面在經(jīng)濟運行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟失衡，信貸資金也并未全部用于實體經(jīng)濟、技術(shù)升級等。尤其是一些民營經(jīng)濟較為活躍的區(qū)域，在經(jīng)濟下行周期受到的沖擊將更大。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3360.06億元，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海等在內(nèi)的東部沿海地區(qū)占比達63.18%，顯著高于中部和西部地區(qū)占比25.99%，信用風險更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規(guī)模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準入門檻、疏于風險管理的問題，進一步加大了現(xiàn)階段信用風險防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營集團客戶貸款風險需引起關(guān)注。部分大型民營集團客戶通過化整為零、過度用信，在經(jīng)濟上行階段偏離主營業(yè)務(wù)、過度擴張規(guī)模，經(jīng)濟進入下行周期后，更易出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。同時，較國有企業(yè)而言，民營企業(yè)治理架構(gòu)不完善，經(jīng)營和財務(wù)管理欠規(guī)范；經(jīng)營發(fā)展與其高管人員的個人素質(zhì)、經(jīng)營理念和人格魅力直接相關(guān)；信息披露相對不完整，銀行難以掌握全面、真實的經(jīng)營情況，民營企業(yè)貸款風險相對較大。
2. 中小企業(yè)貸款風險需引起關(guān)注。一方面，中小企業(yè)自身抗風險能力較弱，受經(jīng)濟波動影響更為明顯。同時，區(qū)域風險、行業(yè)風險、產(chǎn)品風險都更易在其身上產(chǎn)生疊加效應(yīng)，進一步造成信用風險擴大。另一方面，信貸市場上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業(yè)資金鏈斷裂的因素。據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計，2014年上半年小企業(yè)利息凈支出增長45.5%，超規(guī)模以上企業(yè)11.1個百分點；56%的中小企業(yè)認為貸款困難程度超過去年；80%的小企業(yè)依靠民間借貸維持經(jīng)營，年息最高達180%。
3. 涉案涉訴企業(yè)貸款風險需引起關(guān)注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業(yè)及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導(dǎo)致貸款形成不良的情況。企業(yè)或高管涉案涉訴，目前已成為新發(fā)生法人不良貸款的主要風險問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達20余戶企業(yè)高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔保圈客戶貸款風險需引起關(guān)注。2014年7月末，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強企業(yè)擔保圈貸款風險防范和化解工作的通知》，明確風險防范的相關(guān)要求。擔保圈使原本不相連的公司變得息息相關(guān)，且往往涉及銀行眾多、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單體客戶的風險將被放大并蔓延至整個擔保圈，導(dǎo)致風險的集群式爆發(fā)。如河南長葛某擔保圈涉及近百家企業(yè)、20家金融機構(gòu)，圈內(nèi)擔保金額逾20億元。目前，多個關(guān)鍵擔保節(jié)點企業(yè)已形成不良，風險不斷蔓延擴散。
（四）產(chǎn)品角度
1. 通過貿(mào)易融資業(yè)務(wù)套利風險需引起關(guān)注。套利空間的存在、操作的便利性以及國內(nèi)融資環(huán)境的惡化催生部分企業(yè)通過貿(mào)易融資套利，其背后積聚的資金鏈風險爆發(fā)的可能增大。一是通過虛假貿(mào)易背景套利，且資金多流入高風險領(lǐng)域。部分企業(yè)通過與境外關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)貿(mào)易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸等高風險、高收益領(lǐng)域。二是倉單重復(fù)質(zhì)押，操作風險引發(fā)信用風險。進口商與倉儲企業(yè)合謀，采取修改倉單編號、日期，同一貨物輾轉(zhuǎn)多家倉庫等手段，重復(fù)開具倉單，而銀行未對貨物進行實地調(diào)查，導(dǎo)致貸款失去貨權(quán)，喪失擔保保障。
2. 通過信用卡套現(xiàn)風險需引起關(guān)注。近年來，部分信用卡客戶滾動套現(xiàn)風險不斷擴大，成為信用風險凸顯的又一產(chǎn)品領(lǐng)域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實施滾動套現(xiàn)，一方面，持卡人通過滾動套現(xiàn)長期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯(lián)手，協(xié)助持卡人代墊資金還款再套現(xiàn)，并視墊資時間長短收取手續(xù)費。二是銀行內(nèi)部放松管理，員工參與套現(xiàn)，加劇了信用卡套現(xiàn)風險。一方面，部分商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)辦理和管理過程中，存在準入審核不嚴、未執(zhí)行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現(xiàn)管理不到位等問題；另一方面，銀行內(nèi)部員工協(xié)助、參與套現(xiàn)，甚至套現(xiàn)用于資本市場投資或通過出借資金牟利，加劇了套現(xiàn)行為。
三、當前信用風險的新對策
商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合新形勢下信用風險的新特點和新趨勢，從以下四個方面入手，提高風險應(yīng)對措施的針對性和有效性。
（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營理念，夯實風險管理基礎(chǔ)
部分信用風險的發(fā)生，與銀行在經(jīng)營管理中重發(fā)展輕風控、重眼前輕長遠、重形式輕規(guī)范，甚至為完成指標任務(wù)不惜違規(guī)違紀有關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)樹立科學的發(fā)展觀和業(yè)績觀，正確認識發(fā)展效率和風險防范的辯證關(guān)系，杜絕以違規(guī)換業(yè)務(wù)增長、以風險換短期利益。提高全面風險管理和整體合規(guī)意識，夯實業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）把握宏觀經(jīng)濟形勢，動態(tài)調(diào)整信貸策略
1. 前瞻預(yù)判，調(diào)整行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行要主動適應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢，通過前瞻分析和預(yù)判，把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點，將先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等作為支持的重點，如高端裝備制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保等。
2. 綜合分析，實施差異化區(qū)域政策。主動對接當前的區(qū)域發(fā)展政策，結(jié)合信用風險現(xiàn)狀，采取差異化的區(qū)域信貸政策。防范信用風險從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延，以及前期信貸投放過大區(qū)域信用風險的集中爆發(fā)。同時，圍繞國家重點區(qū)域規(guī)劃，積極支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、“一帶一路”的重大項目和自貿(mào)區(qū)離岸業(yè)務(wù)、金融市場等業(yè)務(wù)。
（三）提高風險識別能力，強化重點領(lǐng)域治理
1. 提高識別能力，摸清風險底數(shù)。要改進調(diào)查、審查的技術(shù)和方法，提高風險識別的主動性和技術(shù)能力，重點圍繞客戶生產(chǎn)經(jīng)營、擔保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時識別風險信號。同時，加大風險排查力度，摸清客戶經(jīng)營、財務(wù)、對外投資和擔保的全貌，真正做到“早發(fā)現(xiàn)、早反映、早處置”。
2. 做好應(yīng)對預(yù)案，科學治理風險。要在準確識別風險領(lǐng)域、風險程度和風險效應(yīng)的基礎(chǔ)上，針對重點風險行業(yè)、區(qū)域、客戶和產(chǎn)品領(lǐng)域，提前制定應(yīng)對預(yù)案，做到信用風險的提前防控、及時發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。同時，要講究治理措施的科學性、漸進性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業(yè)資金鏈斷裂。
（四）切斷風險傳遞鏈條，化解風險疊加隱患
篇9
1.金融企業(yè)的經(jīng)營風險
（1）流動性風險
流動性風險是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿足客戶提現(xiàn)要求的風險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個人儲蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動性風險。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發(fā)流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴重的流動性危機，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現(xiàn)流動性危機。
（2）操作風險
操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發(fā)放貸款時，銀行把房地產(chǎn)貸款當作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風險預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會導(dǎo)致貸款風險產(chǎn)生。
（3）市場風險
市場風險是指由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構(gòu)并給銀行等金融機構(gòu)造成損失的風險。在我國，由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標志的利率市場化進程已經(jīng)推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調(diào)而有所加重，對經(jīng)濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風險。
2.個人住房消費信貸的違約風險
完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。
3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風險
首先就全國而言， 國家有關(guān)部門在不同的時期根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展情況會制訂和出臺一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實現(xiàn)供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
二、房地產(chǎn)金融風險防范措施分析
1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化
（1）繼續(xù)推動房地產(chǎn)企業(yè)直接融資
隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營業(yè)績好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。
（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。
（3）積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進行風險轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長期貸款轉(zhuǎn)換成流動性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構(gòu)的系統(tǒng)風險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔保機構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標，將各類指標相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個專門收儲房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機構(gòu)，并由其進行后續(xù)處理。
2.銀行應(yīng)加強管理，提高風險防范能力
（1）提高分析預(yù)測能力
篇10
――證券日報
中煤協(xié)：煤炭行業(yè)面臨四大風險
近日，中國煤炭工業(yè)協(xié)會會長王顯政透露說，全國煤炭年產(chǎn)量由2005年的23.5億噸增加到2010年的32.4億噸，每年以1.8億噸的幅度激增，今年上半年全國煤產(chǎn)量達到17.7億噸，同比增長12.7％。
不過，王顯政提醒說，當前煤炭工業(yè)還面臨著問題比較突出的四大風險與挑戰(zhàn)：煤炭資源的保障能力減弱，供應(yīng)難度加大；從煤炭生產(chǎn)布局來看，煤炭資源越來越向晉陜蒙3個地區(qū)集中；生產(chǎn)環(huán)境的約束加大；轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的任務(wù)依然艱巨。
――中國經(jīng)濟信息網(wǎng)
統(tǒng)計局：經(jīng)濟增速快速回落風險較小
國家統(tǒng)計局副局長謝鴻光日前撰文指出，經(jīng)濟增速在一定范圍波動是正常現(xiàn)象，目前我國經(jīng)濟增長的動力仍然強勁，預(yù)計經(jīng)濟增速快速回落的風險比較小。
“經(jīng)濟增速在一定范圍波動是正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。”謝鴻光表示，盡管經(jīng)濟增速有所回落，但總體上看，國民經(jīng)濟繼續(xù)運行在平穩(wěn)較快增長區(qū)間，增長動力逐步從政策刺激向自主增長有序轉(zhuǎn)變，運行態(tài)勢總體良好。 他認為，部分經(jīng)濟指標增速適度回落，是主動調(diào)控和部分刺激政策退出的結(jié)果。房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度進一步加大，各項調(diào)控措施的實施對工業(yè)和消費等走勢產(chǎn)生了一定影響。部分應(yīng)對危機的刺激政策逐步退出，使得汽車等相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售增速大幅回落。
―― 上海證券報
銀監(jiān)會：下半年做好融資平臺和房地產(chǎn)貸款等風險防控
中國銀監(jiān)會主席劉明康近日表示，下半年要深入推進平臺貸款風險防控。對“新拆遷條例”帶來的土地抵押落實難、工程建設(shè)成本增加和周期延長等問題，要積極通過財政預(yù)算或市場化的合法合規(guī)方式解決。完善原有平臺續(xù)建項目的規(guī)范工作，禁止用信貸資金支持不符合要求的新平臺和新項目；對于到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊。
他還強調(diào)，要緊抓房地產(chǎn)貸款風險。嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理；要求銀行業(yè)金融機構(gòu)一定以在建工程為抵押，并及時調(diào)整抵押物估值；加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風險保持關(guān)注和警覺。對中央明令禁止以及明文要求暫停并進行檢查的項目，不得繼續(xù)投入信貸資金；不得貸款和還款期限超長，中長期貸款合同不得采用固定利率。
――中國經(jīng)濟信息網(wǎng)
工信部：下半年進一步推進企業(yè)兼并重組
工業(yè)和信息化部黨組書記、部長苗圩近日提出，下半年要抓好淘汰落后產(chǎn)能、節(jié)能減排和企業(yè)兼并重組的工作，進一步完善促進企業(yè)兼并重組的政策體系，爭取到今年年底基本完成《國務(wù)院關(guān)于促進企業(yè)兼并重組的意見》確定的各項任務(wù)。
苗圩表示，進一步落實淘汰落后產(chǎn)能的各項政策措施，加強督促檢查和指導(dǎo)；繼續(xù)加強工業(yè)節(jié)能減排工作，抓緊完善出臺工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查辦法等政策法規(guī)；堅決抑制電解鋁、平板玻璃、煤制甲醇等行業(yè)產(chǎn)能過剩，嚴格控制高耗能、高污染以及產(chǎn)能過剩行業(yè)的過快發(fā)展。
――中證網(wǎng)
祝寶良：目前是“調(diào)結(jié)構(gòu)”最佳時機
“今年我國GDP增速應(yīng)該在9％以上，就業(yè)壓力不大，下半年物價漲幅可能會回落一些。”國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部副主任祝寶良日前接受采訪時表示，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境上看，當前是一個很好地推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的機會。
具體而言，“調(diào)結(jié)構(gòu)”可以分為7個領(lǐng)域，即需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素投入結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、收入分配結(jié)構(gòu)以及企業(yè)結(jié)構(gòu)。這些結(jié)構(gòu)之間是相互聯(lián)系的，目前最關(guān)鍵的是需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，把過快的投資增速壓下來，同時把消費需求拉上去，不過多地依靠外需。
祝寶良強調(diào)，下半年應(yīng)當在加快“三農(nóng)”發(fā)展、資源產(chǎn)品價格改革以及收入分配調(diào)整等方面繼續(xù)發(fā)力。
――中國證券報
夏斌：緊貨幣 松財政
央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文指出，今后一個時期，適度偏緊或者穩(wěn)健的貨幣政策，既有利于周期性矛盾的解決，也有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。同時，財政政策應(yīng)該采取更加“積極” 的態(tài)度，并且加快財政自身支出結(jié)構(gòu)的改革。
夏斌表示，觀察經(jīng)濟是否“硬著陸”，關(guān)鍵看當采取宏觀緊縮政策后經(jīng)濟增速放緩是否直接影響社會穩(wěn)定，以及是否直接影響了整個金融體系的穩(wěn)定。只要整個金融體系是基本穩(wěn)定的（個別小金融機構(gòu)經(jīng)營困難是自然的市場現(xiàn)象）、社會是基本穩(wěn)定的，就不必擔心“硬著陸”。
――中國證券報
巴曙松：政策難以放松 傾向價格工具
“從宏觀層面來看總體流動性仍然充足，主要是結(jié)構(gòu)性問題，微觀上沒有進入實體經(jīng)濟渠道，局部出現(xiàn)流動性偏緊，因此政策短期內(nèi)不會像市場預(yù)期的那樣放松。” 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前表示，從近期情況看，經(jīng)濟政策不會很快放松。因為在決策的慣性中，物價所占的權(quán)重一直相當大，按以前的決策慣性要CPI穩(wěn)定回落3、4個月后才會認為宏觀調(diào)控在物價方面取得確定性的成效。
對于未來的調(diào)控方式，巴曙松判斷，貨幣政策傾向于動用價格工具。他表示，現(xiàn)在貨幣政策的回旋余地減少，實際上收緊資金后市場利率已經(jīng)上升，加息往往只能算是追認的問題。現(xiàn)在看來，下一步要進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，在政策工具偏好上不得不平衡動用價格工具和數(shù)量工具。
――經(jīng)濟參考報
光：通脹形勢不樂觀全年CPI或破5
篇11
一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀
近幾年在居住方面,國內(nèi)城鄉(xiāng)人均住房面積以每年4%以上的速度增長,帶動建材、裝飾市場以每年20%的速度增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2008年1-5月份,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元,同比增長31.9%,高于去年的同期增長4個百分點。在從緊貨幣政策下,房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入仍保持快速增長,房地產(chǎn)業(yè)的繁榮為我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的發(fā)展空間。
(一)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)爆發(fā)性增長
房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng),對短期經(jīng)濟增長指標也有明顯的促動作用,因此,我國近年一直將房地產(chǎn)業(yè)培育為支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)下,房地產(chǎn)投資增幅很快,大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的飛速增長。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2002年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元,個人住房貸款余額為8253億元,而到2007年末分別達到了1.8萬億元和3萬億元,年均增速分別為22.2%和29.4%。
(二)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)危機重重
隨著房價不斷的上漲,泡沫危機也日益籠罩,商業(yè)銀行在這個背景下隱藏著巨大的房貸風險。自2002年以來,我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展,社會各界看好其未來的發(fā)展,使得它成為各大商業(yè)銀行爭相瓜分的“蛋糕”。國內(nèi)的不少銀行,甚至不惜突破規(guī)則限制,讓那些沒有資質(zhì)的貸款者進入市場,以奪取信貸市場的一席之地。也由于我國銀行對住房按揭貸款缺乏風險防范意識,不僅使得國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風險巨大,也使得按揭貸款證券化產(chǎn)品在我國處于停滯階段。正因為國內(nèi)銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”,最近幾年由于國內(nèi)股市價格暴漲,證券市場賺錢效應(yīng),誘使國內(nèi)不少人通過假的住房按揭貸款讓大量的銀行資金進入證券市場,這給國內(nèi)證券市場的發(fā)展和國內(nèi)房地產(chǎn)市場、金融體系造成了多重的風險和隱患。
二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的主要風險
第一,金融政策影響房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)對金融政策的敏感程度遠遠高于其他行業(yè),每次金融政策(尤其是貨幣政策)調(diào)整所帶來的資金面的變動都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的風向標,進而給一些地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)帶來突發(fā)性的風險。與此同時,央行多次調(diào)整利率,導(dǎo)致購房者的還貸壓力日益加大,使得部分購房者購房心態(tài)發(fā)生變化,產(chǎn)生觀望心理,個人住房貸款需求出現(xiàn)一定程度的減少,直接影響了樓盤的銷售,進而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張,一旦房價趨勢逆轉(zhuǎn)銀行住房開發(fā)貸款將很有可能遭受損失。多年來,國家的宏觀調(diào)控保持了較濃厚的行政色彩,調(diào)控大多基于對己經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟行為、金融行為,甚至信貸行為的判斷做出的,存在滯后性,預(yù)測性不強,無法從信貸資金的安全性、效益性、流動性方面改變商業(yè)銀行的信貸行為效率。
第二,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產(chǎn)投資資金來源中,企業(yè)的自籌資金一直維持在25%-33%左右,房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18%-23%,絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地利用銀行資金實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張。在商品房預(yù)售中約有70%的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房,按揭貸款以首付20%-30%計算,其他資金來源中約有49%-56%的資金來源于商業(yè)銀行的消費信貸。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的單一,導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風險過度集中在房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者,要承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風險。
第三,投資性買房誘發(fā)價格泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產(chǎn)投資行為和投機行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為實現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費,本質(zhì)上是住房價值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但由于炒作,投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。在房地產(chǎn)信貸中,抵押品清算價值的大小取決于房地產(chǎn)土地性質(zhì)、土地用途、其他房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力和開發(fā)水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費能力等。如果抵押品價格嚴重超出市場預(yù)期,抵押品處置會變得十分困難,抵押品減少銀行房地產(chǎn)信貸風險的作用將會被削弱,借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風險十分有效的信號。
第四,銀行內(nèi)部風險防控意識不足,操作不規(guī)范。我國的銀行業(yè)過去長期處于計劃經(jīng)濟體制中,其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業(yè)銀行出于對經(jīng)營利潤的追求,往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展,而對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風險和控制認識不夠。在實際業(yè)務(wù)中,銀行內(nèi)部人員的違規(guī)操作也常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風險出現(xiàn)的機率上升。究其原因,一是由于各級業(yè)務(wù)審查、審批人員主觀上不夠重視,疏于防范和管理,貸前審查流于形式,對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實,隨意簡化手續(xù);二是由于業(yè)務(wù)不精、技能不熱,無法準確判斷和把握借款人的信用狀況和風險狀況,沒有科學、完整的風險度量指標體系,審查過程成了擺設(shè)和走過場;三是貸后管理出現(xiàn)嚴重漏洞,放款后就對借款人不管不問,給房地產(chǎn)企業(yè)隨意挪用資金提供了條件;四是迫于任務(wù)指標、績效考核的壓力,部分商業(yè)銀行放松審查標準,僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求,對其實際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調(diào)查。這樣馬虎的審查過程放出的貸款,常常隱藏著巨大的信貸危機。
三、對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險管理的建議
(一)把握國家宏觀調(diào)控的方向,保持敏銳的金融嗅覺
宏觀經(jīng)濟走勢,對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)影響力十分明顯,尤其是關(guān)系到民居民生的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在自由競爭市場條件下運行時,就必然會經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)周期的波動,隨之引起房地產(chǎn)信貸周期性波動。銀行要高度關(guān)注和貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟走勢,關(guān)注國家經(jīng)濟、金融政策的變化,如住房開發(fā)、居民購房、貸款利率等政策,適時調(diào)整內(nèi)部的房地產(chǎn)信貸政策,使之與國家經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)的波動相吻合。在控制風險的前提下穩(wěn)步拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)、進一步加強項目的調(diào)研和篩選工作,理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場,合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向,努力轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念,優(yōu)先滿足區(qū)位優(yōu)勢明顯,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理,得到國家政策扶持的地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,要從源頭努力防范行業(yè)風險。
(二)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品
長期以來,中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源嚴重依賴于商業(yè)銀行信貸資金,這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資渠道越來越狹窄,同時也日益加大了商業(yè)銀行信貸資金和信貸投放的風險。因此,在我國金融體制加人改革力度的今天,有必要為拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑創(chuàng)造條件,開拓房地產(chǎn)與金融共贏的局面。2008年房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會指出,應(yīng)當支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金。對積極開發(fā)中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業(yè)、對推動省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè),給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具,將流入房地產(chǎn)投資性消費的資金和保險基金、養(yǎng)老基金引導(dǎo)到住房融資市場,吸引社會資金進入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域,以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。
(三)緩解房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對稱
信息不對稱是導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生風險的原因之一,要解決兩者之間的信息不對稱主要是要強化銀行對開發(fā)商的披露信息、約束和激勵機制。銀行應(yīng)采取一定的措施使開發(fā)商經(jīng)過成本收益分析后放棄機會主義行為,對銀行傳遞真實的信號和自覺信守信譽行為的同時要完善房地產(chǎn)貸款的抵押擔保制度,以通過第三人或其自有財產(chǎn)顯示開發(fā)商的真實信息有效的貸款擔保制度是保證增強開發(fā)商真實信息顯示的可靠措施,這樣就可以縮小與開發(fā)商之間的信息不對稱程度。
(四)健全和完善銀行內(nèi)部風險防控體系
加強貸款管理、嚴格貸前審查,杜絕違規(guī)操作、明確各部門職責,對各工作崗位從事的業(yè)務(wù)活動進行風險控制和制度管理,建立協(xié)同配合、監(jiān)督制衡的工作機制。一是對開發(fā)商進行現(xiàn)場調(diào)查和跟蹤聯(lián)系如果借款人出現(xiàn)的經(jīng)濟惡化情況,要第一時間發(fā)現(xiàn)并及時采取補救措施,可視情況嚴重程度要求開發(fā)商追加擔保措施或提前償還貸款,切實保障銀行債權(quán)安全;二是明確貸前信用審核的嚴肅性,認真分析客戶的征信信息和償還能力,避免出現(xiàn)虛假按揭現(xiàn)象,嚴防信貸風險;三是落實貸后管理,放款后客戶經(jīng)理要實時監(jiān)控工程進度及樓盤銷售進度,保證銷售同籠款按照要求對應(yīng)轉(zhuǎn)入專戶,嚴防房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)挪作他用;四是加快構(gòu)建商業(yè)銀行內(nèi)部的風險管理文化,充分認識風險管理的重要性和迫切性,盡快使風險管理的意識深入人心,把風險管理理念貫穿于銀行業(yè)務(wù)的整個流程。
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篇12
2013年以來，一些潛在的銀行風險隱患有所抬頭，并呈現(xiàn)出較強的系統(tǒng)性、傳染性、交叉性、復(fù)雜性等新的風險特征。年初伊始，監(jiān)管部門和各銀行機構(gòu)便將守住風險底線作為2013年重點工作之一，在進一步推進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、加快退出產(chǎn)能過剩行業(yè)的同時，銀行業(yè)不斷改進系統(tǒng)性區(qū)域性風險的防范措施，加大不良貸款處置，堅守重點領(lǐng)域風險底線，取得了積極成效。
全力嚴防信用違約風險。今年以來，銀行機構(gòu)對平臺貸款風險繼續(xù)按照“總量控制、分類管理、區(qū)別對待、逐步化解”政策，控制總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，支持符合條件的地方政府融資平臺和國家重點在建續(xù)建項目的合理融資需求；嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試；對企業(yè)集群風險也加強監(jiān)測，分門別類采取措施進行防范；對產(chǎn)能過剩行業(yè)風險，堅持有保有壓，確保風險可控。
數(shù)據(jù)顯示，在地方政府融資平臺、房地產(chǎn)、“兩高一剩”行業(yè)等重點風險領(lǐng)域，2013年銀行業(yè)新增貸款規(guī)模、貸款余額占比分別比2012年有所下降。截至今年6月末，地方政府融資平臺貸款余額9.7萬億元，同比增速為6.2%，低于各項貸款平均增速9個百分點；新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點。
嚴控表外業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)風險。按照監(jiān)管部門今年出臺的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》（即“8號文”）和《關(guān)于排查農(nóng)村中小金融機構(gòu)違規(guī)票據(jù)業(yè)務(wù)的通知》（即“135號文”）各項要求，銀行業(yè)嚴格監(jiān)管理財產(chǎn)品設(shè)計、銷售和資金投向，停止銷售未經(jīng)授權(quán)產(chǎn)品和私募股權(quán)基金產(chǎn)品，嚴格杜絕誤導(dǎo)消費者購買的行為，實行固定收益和浮動收益理財產(chǎn)品分賬經(jīng)營、分類管理。
此外，銀行機構(gòu)還嚴管外部風險傳染。禁止員工參與民間融資和銀行客戶轉(zhuǎn)借貸款資金行為，進一步防范民間融資和非法集資等外部風險向銀行傳染滲透。在加強重點領(lǐng)域、行業(yè)和地區(qū)風險防控的同時，銀行業(yè)繼續(xù)保持對社會合理融資需求的滿足，進一步貫徹“有保有壓”、“有扶有控”的信貸投放原則，以確保信貸資金投入到實體經(jīng)濟中去，在支持實體經(jīng)濟健康發(fā)展的同時，提高銀行發(fā)展的質(zhì)量和效益。
新老風險交織出現(xiàn)
2014年，隨著市場環(huán)境的變化，銀行面對的風險總量和性質(zhì)都在不斷演變，并呈現(xiàn)出一些新的趨勢和特點，從而給銀行業(yè)的風險管理帶來更為嚴峻、復(fù)雜的挑戰(zhàn)。
從今后風險防控的重點來看，銀行業(yè)高度關(guān)注的地方融資平臺債務(wù)風險、產(chǎn)能過剩行業(yè)債務(wù)風險、商業(yè)銀行表外理財及同業(yè)業(yè)務(wù)和票據(jù)業(yè)務(wù)風險、準金融機構(gòu)和民間借貸風險、國際經(jīng)濟金融風險對我國的溢出效應(yīng)風險、金融信息安全風險等，與以往相比，明顯呈現(xiàn)出新老風險交織的復(fù)雜局面。
事實上，隨銀行機構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴大，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的不斷演變，金融風險總體水平也隨之上升。最明顯的表現(xiàn)是，2013年6月以來連續(xù)出現(xiàn)的市場流動性緊張狀況，暴露了銀行流動性狀況的脆弱，而流動性緊張呈常態(tài)化的趨勢，更給銀行流動性風險管理提出了新的挑戰(zhàn)。
近年來，各類理財業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等發(fā)展迅速，有數(shù)據(jù)顯示，理財業(yè)務(wù)以及匯率、利率衍生品等規(guī)模以年均20%-30%的速度增長。此類業(yè)務(wù)的資金大多通過銀行集中流入流出，給商業(yè)銀行的流動性管理帶來新困難。當外部流動性發(fā)生改變的情況下，風險會迅速在不同市場蔓延和傳遞，對整個系統(tǒng)流動性形成沖擊。
值得注意的還有互聯(lián)網(wǎng)金融可能存在的風險隱患。互聯(lián)網(wǎng)金融的快速崛起，有效地解決了對小微企業(yè)的信息不對稱問題，提高了支付的便捷性，對傳統(tǒng)金融業(yè)的運營模式發(fā)生了深刻的影響。但是，其潛在風險，如網(wǎng)絡(luò)貸款平臺接連倒閉以及虛擬貨幣亂象問題等也不容忽視，也需要高度關(guān)注。
新年面臨新任務(wù)
毋庸置疑，繼2013年后，“守住風險底線”仍將是2014年銀行業(yè)的一項重點工作。
不過與此前相比，銀行所承擔的“守住風險底線”任務(wù)內(nèi)容既有相同也有不同。這是因為，中央經(jīng)濟工作會議已明確提出，做好2014年經(jīng)濟工作，最核心的是要堅持穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新。并首次將“要著力防控債務(wù)風險，要把控制和化解地方政府性債務(wù)風險”作為經(jīng)濟工作的重要任務(wù)。
以平臺債務(wù)風險為例。信貸資金投入規(guī)模的繼續(xù)擴大，財政風險與銀行風險之間的關(guān)聯(lián)性必然上升，這將是明年銀行業(yè)遭遇的棘手問題。
