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篇1
證券市場是一個利益與風(fēng)險并存的地方,也是一個現(xiàn)代文明的金融競技場所。每個投資人都是有備而來,必須掌握一定的知識基礎(chǔ)和證券投資分析的技術(shù)、方法。只有如此,才能了解證券價格變動規(guī)律,及時地根據(jù)影響證券價格變動的因素或證券價格技術(shù)指標(biāo)變化狀況,確定買賣時點。
1 基本分析法
基本分析方法又叫基本面分析,是對上市公司的經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況,以及影響上市公司經(jīng)營的客觀政治經(jīng)濟環(huán)境等要素進(jìn)行分析,以判定證券(主要是股票)的內(nèi)在投資價值,衡量其價格是否合理,提供投資者選擇證券的依據(jù)。詳細(xì)來講就是證券分析師根據(jù)經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、會計學(xué)及投資學(xué)等基本原理對決定證券價值和價格的基本要素進(jìn)行分析,評估證券的投資價值,判斷證券的合理價位,提出相應(yīng)的投資建議的一種分析方法。
具體地講基本分析可從兩個方面分析。
(1)宏觀因素分析。一般優(yōu)先考慮分析是：經(jīng)濟周期分析、市場利率分析、經(jīng)濟政策分析和證券市場調(diào)控政策分析。
(2)微觀因素分析。微觀因素分析就是對上市公司本身進(jìn)行分析,它構(gòu)成了基本分析的核心。它包括以下三個方面：①公司所屬行業(yè)性質(zhì)的分析。②公司素質(zhì)分析。③財務(wù)分析。基本分析方法的優(yōu)點主要是能夠比較全面地把握證券價格的基本走勢,適用于波動周期比較長的證券價格預(yù)測；缺點是對短線投資者的指導(dǎo)作用比較弱,預(yù)測的精度比較低。這些基本走勢若能夠預(yù)測出來,便不能夠被輕易左右,沒有人可以有實力改變世界商品市場的走勢,可見基本分析方法適合于長線投資。
2 證券技術(shù)分析法
證券技術(shù)分析方法是以證券市場過去和現(xiàn)在的市場行為為分析對象,運用圖表、形態(tài)、邏輯和數(shù)學(xué)的方法,探索證券市場已有的一些典型變化規(guī)律,并據(jù)此預(yù)測證券市場的未來變化趨勢的技術(shù)方法。這種分析方法的基本假定是“歷史會重演”。它以證券市場已有的價、量為基礎(chǔ),運用圖示分析法,如K線類、切線類、波浪類；指標(biāo)分析法,如趨向指標(biāo)(DMI)、能量潮(OBV)及乖離率(BIAS)等；量價關(guān)系分析法,如古典量價關(guān)系理論、葛蘭碧量價關(guān)系理論等。
證券技術(shù)分析者特別是新手如果按以下思路或步驟來運用證券技術(shù)分析,一般而言能夠取得較好的收益,證券技術(shù)分析能呈現(xiàn)出較高的有效性。
第一,趨勢線的考慮。證券技術(shù)分析被認(rèn)為是一種順勢而為的藝術(shù),證券市場上的投資者在進(jìn)行圖表分析時首先應(yīng)當(dāng)考慮趨勢線,正如Ed.Seykota所說,“除非趨勢在最后轉(zhuǎn)變了方向,否則它始終是你的朋友”,趨勢分析是證券技術(shù)分析絕對的核心。證券技術(shù)分析者所使用的全部工具諸如支撐和阻擋水平、形態(tài)分析、移動平均線分析,等等,唯一的目的就是幫助投資者判斷市場趨勢,從而順應(yīng)趨勢進(jìn)行交易。在證券投資中,證券技術(shù)分析者要掌握各種趨勢判定的基本技巧以及判斷主要趨勢發(fā)生反轉(zhuǎn)的信號。第二,盤整區(qū)的考慮。盤整區(qū)是指包含了一個長時期價格波動的水平走廊。一般說來,市場大部分時間會處在盤整區(qū)里。如果考慮到交易成本,在盤整區(qū)里進(jìn)行交易難以獲利,事實上當(dāng)價格長期處于盤整區(qū)時,投資者最好的交易策略就是進(jìn)場次數(shù)最少化。考慮盤整區(qū)的目的實際上是為了使投資者獲得一個進(jìn)場建倉的較好時機,因此,證券技術(shù)分析者應(yīng)當(dāng)掌握對盤整區(qū)突破的確認(rèn)方式,如突破的最少比例、突破的最少天數(shù)以及突破時成交量的配合等,盡管等待突破后的確認(rèn)會導(dǎo)致對有效信號的反映較慢,但它也會幫助避免許多“虛假”信號。第三,圖表形態(tài)的考慮。圖表分析中,價格形態(tài)主要有兩類——反轉(zhuǎn)形態(tài)和持續(xù)形態(tài)。反轉(zhuǎn)形態(tài),意味著趨勢正在發(fā)生重要的反轉(zhuǎn),重要的反轉(zhuǎn)形態(tài)有頭肩形、三重頂(底)、雙重頂(底)、V形頂(底)以及圓形頂(底)；相反,持續(xù)形態(tài)顯示市場很可能僅僅是暫時作一段時間的休整,過后現(xiàn)趨勢仍將繼續(xù)發(fā)展,持續(xù)形態(tài)則主要包括三角形、旗形以及矩形。第四,各種技術(shù)指標(biāo)的考慮。技術(shù)指標(biāo)分析是當(dāng)今金融證券技術(shù)分析最重要的內(nèi)容,通過一定的數(shù)學(xué)、統(tǒng)計或其他方法將金融市場的原始數(shù)據(jù)處理成具體的數(shù)值,并將這些數(shù)值制成圖表,這些圖表就是技術(shù)指標(biāo)。在證券技術(shù)分析過程當(dāng)中,投資者應(yīng)當(dāng)考慮指標(biāo)的取值范圍、指標(biāo)與價格趨勢的背離、指標(biāo)的交叉、指標(biāo)的轉(zhuǎn)折以及指標(biāo)的失效條件。第五,成交量的考慮。美國股市分析家Joseph E.Granville認(rèn)為,成交量是金融市場的元氣,沒有成交量的變動,市場價格就不可能變動,證券價格也就無趨勢可言。因此,當(dāng)證券價格發(fā)生變動時,投資者在進(jìn)行證券技術(shù)分析時應(yīng)當(dāng)考慮到成交量的配合。
3 投資組合分析法
投資組合分析法是根據(jù)不同的證券具有不同的風(fēng)險收益特征,通過構(gòu)建多種證券的組合投資以達(dá)到投資收益和投資風(fēng)險平衡的分析方法,即通過求解在特定的風(fēng)險條件下實現(xiàn)收益的最大化或在特定的收益條件下使得風(fēng)險最低來求得組合內(nèi)各個證券的組合系數(shù)進(jìn)行組合投資的分析方法。分為傳統(tǒng)的證券組合分析方法和現(xiàn)代證券組合分析方法。傳統(tǒng)分析方法是根據(jù)不同證券對相同的系統(tǒng)性風(fēng)險的不同反應(yīng),來降低非系統(tǒng)性風(fēng)險；而現(xiàn)代組合分析方法是一種數(shù)量化的組合管理方法,以實現(xiàn)投資收益和風(fēng)險的最佳平衡,如馬克維茨的均值方差模型、夏普和林特納的資本資產(chǎn)定價模型和羅斯的套利定價理論。
投資組合分析方法的優(yōu)點是在投資分析中對風(fēng)險進(jìn)行分類和定量化描述,尋求收益和風(fēng)險的制衡(trade—off),在理論上證明了組合投資可以有效降低非系統(tǒng)風(fēng)險的同時,能夠運用定量化的方法來求解證券組合中各個證券的最佳比例關(guān)系,克服了傳統(tǒng)證券組合方法在確定各組合證券比例中的盲目性,來實現(xiàn)投資收益和風(fēng)險的最佳平衡。缺點是計算復(fù)雜模型；對證券市場的假定條件過于苛刻,甚至這些條件與實際市場存在很大差距,如果證券市場的發(fā)展不是很成熟的話,一些條件不可能滿足；計算組合比例需要大量的數(shù)據(jù)支撐,而且模型沒有考慮到有的證券之間根本無法構(gòu)建投資組合。投資組合分析方法由于受到市場條件的限制,如交易成本的存在、對多個證券有很透徹的了解不是單個投資者在短時間內(nèi)能夠做到的,因此這種分析方法比較適合于機構(gòu)投資者,并且在配合基本面分析的情況下進(jìn)行。由于考慮到了風(fēng)險和收益的制衡,使證券組合的收益有時較低,但收益較穩(wěn)定,比較適合于基金公司和社保公司資本的運作。
4 行為金融分析法
行為金融分析法源于20世紀(jì)80年代證券市場上不斷出現(xiàn)的一些與經(jīng)典理論相悖而經(jīng)典理論無法解釋的“異象”(anomaly)問題,如周末現(xiàn)象(一些下個周一的信息提前反映到本周五的股票價格上)、假日現(xiàn)象等,一些投資者利用這些“異象”進(jìn)行投資確實獲得了超常收益。因此這種分析方法是以這些“異象”為研究對象,從對標(biāo)準(zhǔn)金融理論的質(zhì)疑開始,以行為科學(xué)為基礎(chǔ)研究投資者的心理行為,進(jìn)行投資決策的分析方法。這種分析方法以古典金融理論的嚴(yán)格假定與現(xiàn)實市場相悖為出發(fā)點,如市場無摩擦、投資者是完全理性的,而在證券市場中并不是每一個投資者都會用投資理論中的復(fù)雜數(shù)學(xué)方法來推導(dǎo)所謂的理性與均衡價格來指導(dǎo)自己的投資行為,投資者并不總是根據(jù)基本面來進(jìn)行投資決策,有時會根據(jù)噪聲來決策,成為所謂的噪聲交易者。該方法能夠使投資者在證券投資中保持正確的觀察視角,特別是在市場重大轉(zhuǎn)折點的心理分析上,往往具有很好的效果；但基于人的不同理和心理假設(shè),很難得到統(tǒng)一的結(jié)論用于指導(dǎo)投資者的行為。
5 結(jié) 論
四種分析方法的使用都是有條件的,各具優(yōu)缺點,要想在證券市場中獲得穩(wěn)定的利潤,只靠一種方法決策投資是不行的,甚至要冒很大風(fēng)險,必須綜合運用各種分析方法,以最小的損失獲得更大的利潤。
參考文獻(xiàn):
［1］蔣美云.金融市場證券技術(shù)分析［M］.上海：立信會計出版社,2006.
篇2
房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容包括對房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資市場的分析，投資項目方案策劃，涉及到成本費用及投資收入的估算，以及對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析與投資決策，是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產(chǎn)投資分析變得更為復(fù)雜，這增加了教師的上課的復(fù)雜程度，也增加了學(xué)生的學(xué)習(xí)難度，而不斷更新教學(xué)方法也成了教師的研究課題。
一、現(xiàn)行教學(xué)方法存在問題
房地產(chǎn)投資分析由于實踐操作性很強，傳統(tǒng)的老師講學(xué)生聽的教學(xué)方法，早已被摒棄。現(xiàn)如今的理論學(xué)習(xí)與社會實踐結(jié)合的教學(xué)方式，將工作流程分為市場分析、財務(wù)分析等模塊進(jìn)行情景學(xué)習(xí)，雖說與社會接軌，但學(xué)生的主動參與積極性仍有待提高。
1.真實項目參與難度大
在理論學(xué)習(xí)與社會實踐相結(jié)合的教學(xué)方式中，以現(xiàn)實經(jīng)濟活動中真實的出讓土地信息讓學(xué)生進(jìn)行分析自已選擇地塊，然后結(jié)合出讓土地所在區(qū)域分析市場情況設(shè)計開發(fā)方案，虛實結(jié)合讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)投資分析的學(xué)習(xí)當(dāng)中。然而，在教學(xué)過程中卻發(fā)現(xiàn)，雖然與現(xiàn)實經(jīng)濟活動相關(guān)，能使學(xué)生在畢業(yè)后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠(yuǎn)離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區(qū)域，較大的空間距離使得學(xué)生的參與積極性不高，甚至?xí)苯颖г梗貕K太遠(yuǎn)了解數(shù)據(jù)資料難度太大。
2.市場動態(tài)變化需要大量時間跟蹤調(diào)查
在不同時期、不同的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場情況也不同，而房地產(chǎn)市場的景氣與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學(xué)習(xí)，也不是一次實踐就能達(dá)到的，這需要長期對市場的關(guān)注，收集大量市場信息資料，把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況與政策形勢再分析預(yù)測。而一次的課堂組織，例如讓學(xué)生事先設(shè)計一份調(diào)查問卷，再集體參與調(diào)查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學(xué)生利用更多的課余時間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場調(diào)查，學(xué)生會大感壓力增加而產(chǎn)生抵觸情緒，而這在大學(xué)中幾乎是所有專業(yè)都難以解決的問題。
二、教學(xué)方法改革構(gòu)想
真實案例教學(xué)無疑是非常有效的能讓學(xué)生畢業(yè)后更快適應(yīng)工作的一種教學(xué)方法，但學(xué)生的參與度不高，且真實案例教學(xué)學(xué)生學(xué)習(xí)難度更大，如何發(fā)揮真實案例教學(xué)的優(yōu)點，又使學(xué)生能主動參與到學(xué)習(xí)中來，則需要研究新的教學(xué)方法。
據(jù)調(diào)查，知識的掌握在工作以后邊學(xué)邊干過程中效率更高，并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負(fù)責(zé)程度，自身努力程度，機遇等非智力因素。教育心理學(xué)闡釋：“只有充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，才能使他們積極主動地參與到學(xué)習(xí)中，去感受學(xué)習(xí)過程的快樂，從而獲得良好的教學(xué)效果。”因此，如何激發(fā)學(xué)生興趣，讓學(xué)生主動去了解工作流程，并在參與工作過程中發(fā)現(xiàn)問題，引發(fā)思考去解決問題，則成了新一輪教學(xué)方法改革的思考方向。筆者在此進(jìn)行了一些小小的嘗試。
1.游戲的思考方式
在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產(chǎn)投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學(xué)習(xí)變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個學(xué)生熟悉的區(qū)域作為進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的市場，而貼近學(xué)生生活的最好區(qū)域便是學(xué)校；再由學(xué)生自己根據(jù)平時的生活軌跡將學(xué)校分成幾塊區(qū)域，再根據(jù)各區(qū)域特點確定商業(yè)中心，根據(jù)人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊；接下來，便可讓學(xué)生分組競爭商機最大的地塊，并讓他們在各不同地塊進(jìn)行商業(yè)行為體驗，因這直接關(guān)系到他們的切身利益，學(xué)生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當(dāng)他們將這種體驗行為代入到房地產(chǎn)購房者的行為模式中，以此為興趣點引發(fā)學(xué)生的思考，會使得他們更愿意去主動思考問題，從而建立起完整而又嚴(yán)密的邏輯思維方式，然后再將點延伸成線，最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中，學(xué)生以主動參與的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、市場分析以及市場定位的學(xué)習(xí)情景中。
2. 團隊合作賺取虛擬資金
在學(xué)生通過市場調(diào)查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區(qū)域情況的調(diào)查了解，并根據(jù)周邊市場情況完成開發(fā)項目策劃任務(wù)，則需將學(xué)生代入投資者的角色中。首先，學(xué)生分組以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當(dāng)中去，再通過平時課堂的團隊合作來賺取虛擬資金，進(jìn)行資本的原始積累以籌集企業(yè)的開發(fā)資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據(jù)各組團的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產(chǎn)生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團相互之間的競爭中就使得學(xué)生能主動參與賺取虛擬資金的活動當(dāng)中去。而在這一過程中，學(xué)生體驗了競爭中的成本與收入的估算，通過財務(wù)分析評價項目的盈利能力。
篇3
（一）創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展?fàn)顩r
為向中小企業(yè)提供更方便的融資渠道，為VC/PE營造良好退出機制。創(chuàng)業(yè)板于2009年10月開閘，對中小企業(yè)融資和風(fēng)險投資的促進(jìn)起到了非常積極的作用。大量的PE/VC機構(gòu)建立，并參與其中。自2009年7月IPO重啟至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，觸及283家PE機構(gòu)，累計投資160.2億元，PE的持股市值尚有約1233.5億元，兩項相加，PE的全體報答為1377.7億元，浮盈高達(dá)760%。截至2012年12月，創(chuàng)業(yè)板已經(jīng)上市355家，總市值8712億元，限售股占總股本的57.1%，2010和2011年的股息率僅為0.48%和1.06%。
（二）創(chuàng)業(yè)板發(fā)展中遇到的問題
經(jīng)過3年多的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)板在發(fā)展中遇到了眾多問題：
1.“高估值”。數(shù)據(jù)顯示，首批上市的28家創(chuàng)業(yè)板公司，平均市盈率為56.7倍，而市盈率最高的寶德股份達(dá)到81.67倍，遠(yuǎn)高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，創(chuàng)業(yè)板PE（TTM）為32.29，中小板PE為26.70，滬深300PE為10.44。創(chuàng)業(yè)板仍然是滬深300的3倍多PE。
2.“業(yè)績下滑”。截至2012年10月31日，創(chuàng)業(yè)板355家公布2012年三季度財報顯示，創(chuàng)業(yè)板單季凈利潤延續(xù)了二季度的下降態(tài)勢，同比增長-11.16%，低于二季度的-5.79%，環(huán)比增長-14.7%，這表明創(chuàng)業(yè)板的盈利在繼續(xù)惡化。
3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)業(yè)板成立三周年來，VC/PE（風(fēng)險投資/私募股權(quán)投資）機構(gòu)在創(chuàng)業(yè)板累計套現(xiàn)37.03億元，平均賬面投資回報7.65倍，截至10月30日平均實際投資回報4.93倍，平均年化收益率42.4%。
4.“高管離職潮”。創(chuàng)業(yè)板上市僅一年，28家創(chuàng)業(yè)板公司竟然有40多位高管辭職，其中不乏企業(yè)創(chuàng)始人，究其原因大部分是由于“紙面財富”后著急套現(xiàn)引起的。
5.“解禁潮”。隨著第一批創(chuàng)業(yè)板公司滿3年，原始大股東都將解禁。總之，究其創(chuàng)業(yè)板的目前所遇到的問題，可以看出發(fā)行制度的改革是問題的關(guān)鍵。目前還沿用了主板的“審批制”，與國際通行的“注冊制”還未接軌，導(dǎo)致了上市公司資源稀缺，小盤股高估值的炒作熱潮，而創(chuàng)始人股東缺乏長期經(jīng)營的信心和壓力也導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績不盡如人意，更有甚者做財務(wù)造假、突擊業(yè)績等行為，使創(chuàng)業(yè)板缺乏長期良性的生態(tài)機制。
二、創(chuàng)業(yè)板的主要投資分析方法
（一）證券投資分析的概述
證券投資分析是投資者在進(jìn)行證券投資時，對在資產(chǎn)組合中的證券進(jìn)行的研究與價值評估。自從1934年格雷厄姆編寫了《證券分析》一書，它為投資者樹立了“價值投資”的理念；直至今日，國內(nèi)的基金、證券業(yè)發(fā)展成熟，各類專業(yè)、科學(xué)的預(yù)測模型與投資評級機制引入，證券投資分析成為了一門比較系統(tǒng)的學(xué)科。
證券投資分析的常用步驟：宏觀分析、行業(yè)分析、公司基本面分析、技術(shù)分析、金融工程分析等；但各個步驟不一定按順序串行。
證券分析從方法論上可以分為四個主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派別。體現(xiàn)了以價值分析理論為基礎(chǔ)、以統(tǒng)計方法和現(xiàn)值計算方法為主要分析手段的基本特征。（2）技術(shù)分析流派：指以證券的市場價格、成交量、價和量的變化以及完成這些變化所經(jīng)歷的時間等行為，作為投資分析對象與投資決策基礎(chǔ)的投資分析流派。（3）心理分析流派：其分析有兩個方向：個體心理分析和群體心理分析。（4）學(xué)術(shù)分析流派：重點是選擇價值被低估的股票并長期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃侖巴菲特。
（二）行業(yè)分析方法
對于創(chuàng)業(yè)板而言，目前最重要的是行業(yè)分析和基本面研究。行業(yè)分析主要的方法理論包括：（1）需求與供給分析；（2）行業(yè)成長階段分析；（3）行業(yè)周期性分析；（4）市場結(jié)構(gòu)分析；（5）市場行為分析。
由于創(chuàng)業(yè)板的企業(yè)主要都是細(xì)分行業(yè)的小企業(yè)，主要應(yīng)用以下理論：
1.行業(yè)成長階段理論
按成長階段可以劃分為包括新興行業(yè)（導(dǎo)入，成長）、成熟行業(yè)、衰退行業(yè)；主要根據(jù)需求量的變化及未來趨勢來判斷、行業(yè)結(jié)構(gòu)的演變與行業(yè)發(fā)展的生命周期密切相關(guān)。例如信息技術(shù)行業(yè)是成長階段，新材料等行業(yè)屬于導(dǎo)入階段。
2.市場結(jié)構(gòu)分析理論
根據(jù)市場規(guī)模經(jīng)濟性與市場集中度，可以分為以下幾種市場結(jié)構(gòu)：完全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷，完全壟斷（案例：有色金屬，移動通信）。在不同市場結(jié)構(gòu)下，企業(yè)行為產(chǎn)生的績效不同、政府管制。主要關(guān)注以下幾方面：
（1）進(jìn)入壁壘與推出壁壘。
（2）行業(yè)的區(qū)域分布與區(qū)域評價。
（3）行業(yè)的特性分析，主要采用的方法包括：行業(yè)能力分析；潛在優(yōu)勢矩陣；成功關(guān)鍵因素分析；波士頓矩陣；SWOT分析；價值鏈。
3.市場行為分析理論
按照波特5力競爭理論，可以對行業(yè)競爭與企業(yè)戰(zhàn)略之間進(jìn)行詳細(xì)具體的分析研究。本文列舉了某通信行業(yè)公司的波特競爭力分析案例。
公司在行業(yè)競爭中，根據(jù)企業(yè)的定位和行業(yè)市場分析，會結(jié)合自身情況采取主要三種競爭戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略。
（三）基本面分析
基于行業(yè)分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市場競爭環(huán)境；（2）公司戰(zhàn)略；（3）管理層評估；（4）核心競爭優(yōu)勢；（5）潛在發(fā)展空間；（6）面臨風(fēng)險；（7）財務(wù)狀況（杜邦分析法）。
三、創(chuàng)業(yè)板公司的行業(yè)研究具體實踐舉例
本文以創(chuàng)業(yè)板的計算機軟件行業(yè)為例，運用具體分析方法來舉例行業(yè)研究。
（一）行業(yè)成長性
軟件行業(yè)規(guī)模和成長速度：2011年約1.8萬億，未來3-5年復(fù)合增速約25%。總體來看，中國軟件最近十年持續(xù)高增長。
軟件行業(yè)結(jié)構(gòu)性的特點：服務(wù)收入增速較快；驅(qū)動因素：行業(yè)驅(qū)動因素豐富：云計算、智慧城市、安防天下、智能手機、移動支付、移動互聯(lián)網(wǎng)等。
（二）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系
按照軟件行業(yè)內(nèi)部細(xì)分：可分為4類軟件公司。
（三）行業(yè)內(nèi)公司的成長邏輯
軟件公司的價值有四大驅(qū)動核心：客戶、ARPU、通用性、粘性。如下表2：
（四）行業(yè)動態(tài)數(shù)據(jù)跟蹤
舉例說明如下表3：
四、創(chuàng)業(yè)板投資分析的趨勢與創(chuàng)新方向
（一）并購化
創(chuàng)業(yè)板公司大多處于成長期、景氣度高、盈利好、增速較快的行業(yè)。企業(yè)普遍規(guī)模較小，擴張愿望強烈，且同質(zhì)性比較高、門檻不太低準(zhǔn)入有一定難度，如傳媒，地產(chǎn)，電子，生物醫(yī)藥等。從并購的規(guī)模排名來看也顯示出這種特征，并購的熱門行業(yè)始終是礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、生物、電子等。目前主要有兩種并購模式：
藍(lán)色光標(biāo)的“現(xiàn)金+股權(quán)式”并購
博盈投資的“并購基金”模式
（二）價值判斷和預(yù)測
由于并購公司、業(yè)務(wù)類型等的數(shù)量增多和多元化，利用傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)、相對估值等方法來進(jìn)行價值判斷，會容易出現(xiàn)較大的偏差。因此，拆分價值評估、風(fēng)險預(yù)測成為公司價值判斷的新方向。
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篇4
投資決策是企業(yè)運用最完整的一套理論和方法，通過一系列的程序和方案形成可行性的決策分析。企業(yè)的投資和決策，在企業(yè)的發(fā)展中中處于核心的地位，為企業(yè)的項目發(fā)展帶來重大突破、企業(yè)如果想要得到發(fā)展,就需要相應(yīng)合理的決策方法，來推動企業(yè)的進(jìn)步。這些方法的誕生，對于企業(yè)的財務(wù)管理來說，具有革命性的作用。要提出科學(xué)性的規(guī)劃，來完善企業(yè)的管理工作。在經(jīng)濟社會不斷發(fā)展的今天，企業(yè)想要擴大生產(chǎn)，就需要采取相應(yīng)的投資活動。不斷拓寬企業(yè)的投資資金來源，增強企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟實力。如果投資決策失誤的話，會為企業(yè)帶來很大的損失。對于企業(yè)來說，投資協(xié)作是非常重要的，關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的命運，因此在企業(yè)投資過程中需要進(jìn)行合理的分析。
2影響企業(yè)投資決策的因素
影響企業(yè)投資決策因素有很多，這些因素需要進(jìn)行綜合性的分析，才能幫企業(yè)提出合理的決策和建議。
2.1總體經(jīng)濟的狀況
企業(yè)的發(fā)展離不開企業(yè)經(jīng)濟的變化，總體經(jīng)濟的狀況是影響企業(yè)決策的重要原因。在企業(yè)投資發(fā)展中，如果沒有相應(yīng)的風(fēng)險收益，就不會存在風(fēng)險率。因此對于企業(yè)資金需求和供給，影響著企業(yè)整體的發(fā)展變化。如果投資的成本過高，就會導(dǎo)致后面企業(yè)運行過程中的資金鏈斷裂的現(xiàn)象出現(xiàn)，這種現(xiàn)象在一定程度上會威脅到企業(yè)的財產(chǎn)安全，導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。
2.2資本市場的環(huán)境影響
企業(yè)在發(fā)展過程中，投資者對于企業(yè)的投資會通過購買債券的方式來投資，這些的發(fā)行方可以通過購買證券，來提供投資的機會。中國證券的風(fēng)險大了，企業(yè)的收益也會上升，這樣可以增加企業(yè)發(fā)展過程中的投資成本。如果一個企業(yè)的股票流動性好，價格穩(wěn)定，那么它們的收益就會相對降低，而企業(yè)的成本也會不斷降低。
2.3融資決策
企業(yè)在發(fā)展過程中企業(yè)的融資決策影響著企業(yè)的收益,會為企業(yè)帶來相應(yīng)的風(fēng)險。而這些風(fēng)險不僅僅是因為企業(yè)的經(jīng)營而產(chǎn)生的，如果企業(yè)在資產(chǎn)管理中存在變化，就會導(dǎo)致企業(yè)的收益，存在一定的差異。企業(yè)的行政風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險大部分都是由普通的收益率變化引起的，隨著企業(yè)不斷地發(fā)展，財務(wù)風(fēng)險的增加和減少會影響企業(yè)在投資過程中成本的變化。
2.4投資風(fēng)險
企業(yè)的投資風(fēng)險會影響著企業(yè)整體的變化,投資風(fēng)險會受到了市場的變化影響。如果企業(yè)的投資，不能在市場上獲得相應(yīng)的收益或者是獲得了不夠成本投資的收益，并沒有取得相應(yīng)的利潤,那么企業(yè)在投資就會意味著投資失敗的風(fēng)險。而投資失敗的企業(yè)會很難適應(yīng)社會發(fā)展的需求，容易在發(fā)展中面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。
3企業(yè)投資決策分析的工具
3.1財務(wù)信息
企業(yè)無論進(jìn)行任何投資，都需要滿足自身企業(yè)發(fā)展的財務(wù)信息，要擁有一定的財務(wù)數(shù)據(jù)，明確財務(wù)的安排，將資金合理的分配。在企業(yè)進(jìn)行投資決策時，大量的數(shù)據(jù)需要進(jìn)行加工處理，可以使用凈現(xiàn)值法，完善企業(yè)的收入和支出。在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是企業(yè)的管理的基礎(chǔ)，因此在財務(wù)管理的過程中，要做好對于財務(wù)的基礎(chǔ)工作，確保財務(wù)信息符合企業(yè)的發(fā)展。
3.2配備相應(yīng)的財務(wù)人員
在企業(yè)進(jìn)行決策時，需要有相應(yīng)的財務(wù)人員進(jìn)行資金的管理和資金的完善。財務(wù)人員的水平和素質(zhì)，決定著企業(yè)投資決策的關(guān)鍵。因此在分析企業(yè)決策方法的同時，一定要加深對于企業(yè)專業(yè)的工作人員的素質(zhì)的提升，對于企業(yè)的財務(wù)人員要加以培訓(xùn)，不斷完善企業(yè)的財務(wù)人員，在財務(wù)管理方面的工作效率。
4投資決策的方法
4.1凈現(xiàn)值法
企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中，要明確企業(yè)實施項目之后現(xiàn)金的流量。按照企業(yè)自身的收益率為基礎(chǔ)，原有的投資現(xiàn)值，投資之后剩下的余額，就是滿足企業(yè)投資的凈現(xiàn)值。在采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行企業(yè)決策分析的同時，一定要加強對于企業(yè)項目投資的可行性分析，要形成一套完善的投資方案。明確投資的目標(biāo)，再投資開展過程中，要讓方案具有一定的可行性。在選擇投資時要盡可能地滿足投資的要求。如果投資中存在一些缺陷或者意外的現(xiàn)象，要及時地對于投資的過程進(jìn)行合理的分析。不同的投資方案，凈現(xiàn)值的數(shù)據(jù)不一樣，收益也不同，因此要進(jìn)行直觀的投資方法分析，明確投資方案之間的可比性。
4.2靜態(tài)分析法
企業(yè)在進(jìn)行投資決策時，可以采取靜態(tài)分析的方法來進(jìn)行投資決策，但是靜態(tài)分析法中有回收期法和會計收益法這兩種方法。在企業(yè)決策過程中，運行的原理非常簡單，但是還是存在一定的缺點。比如說，回收期法是投資人對于現(xiàn)金的流入和現(xiàn)金的支出，所需要的時間進(jìn)行分析。在分析的過程中它反映出來了投資中會存在的風(fēng)險問題，對于未來的不確定性也會增強。而且回收期法，在一定程度上對于項目來說，并不利于項目的發(fā)展，因為它的回收周期長，會存在很大的風(fēng)險。回收期法最大的問題就是他根本就沒有考慮到時間的觀念。在財務(wù)管理時，時間的觀念非常重要。從經(jīng)濟學(xué)的角度上來說，今天的一塊錢和明天的一塊錢的價值是不同的。如果今天的一塊錢在一定的情況下，他明天可能會多收益幾分錢，因此在不同的時期現(xiàn)金流量是不同的。會計收益法在一定程度上，造成了現(xiàn)金流量的周期太長，投資人鼠目寸光的現(xiàn)象出現(xiàn)，忽視了回收之后價格的影響，而且在投資過程中容易使投資者放棄，期間長，項目大的項目。而相反，計收益率的方法不僅僅體現(xiàn)出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比較符合人們的心理，計算過程中也較為簡單。但是這種方法的缺點就是，成本的配比具有明確的分析，但是在未來會計利潤的時間價值和原始投資是具有一定差異的。因此在投資過程中，如果不符合實際的情況，那么評價就是不科學(xué)、不客觀的。
4.3內(nèi)含報酬率法
為了了解企業(yè)在發(fā)展過程中，各個投資的投資方案和形成的相應(yīng)收益。因此有些企業(yè)在投資分析決策的過程中，通常使用內(nèi)含報酬率法來進(jìn)行分析。雖然僅限值法在一定程度上保證了企業(yè)的資金的時間價值，但是但還是存在很大的缺陷。可是內(nèi)含報酬率法可以改善，僅限值法中的缺陷。內(nèi)含報酬率法可以在投資決策的相應(yīng)年限之內(nèi)，不會給企業(yè)帶來實際的收益，但是會保證企業(yè)不會帶來太大的風(fēng)險。如果項目投資人進(jìn)行投資過程中不僅僅沒有盈利。而且還會導(dǎo)致發(fā)生損失，往往在這種情況下，內(nèi)含報酬率的使用效率就會大于貼現(xiàn)率使用效率。因此我們在內(nèi)涵報酬率計算時，通常要提高貼現(xiàn)率對于企業(yè)方案管理中的測試。
4.4期權(quán)評價法
隨著社會的發(fā)展，期權(quán)評價法跟著時代的發(fā)展不斷地改變。傳統(tǒng)的評價方法存在一定的假設(shè)，比如說對于未來的現(xiàn)金的預(yù)測并不是完全準(zhǔn)確的，而且在未來現(xiàn)金流量發(fā)生時，也許并不會發(fā)生任何的變動。對于項目的投資有可能只是在特定的時間段內(nèi)，會取得相應(yīng)的收益。但是如果一旦推遲，就有可能造成相應(yīng)的損失。項目在投資過程中，需要按照原先的設(shè)定來進(jìn)行項目的發(fā)展，不能中途退出。就目前的市場情況來看，市場中含有的風(fēng)險性很大，而且如果運用現(xiàn)今的流量波動來加大對于投資的方法，那么對于投資者和實際情況的決策存在很多的問題。實物期權(quán)法在一定程度上，對于投資的決策具有相應(yīng)的權(quán)利，而且采用期權(quán)的評論法是極其有價值的，因為對于未來具有相應(yīng)的不確定性，而且投資的時間也是不確定的。這樣存在投資的結(jié)果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期權(quán)評價法的同時，如果存在了壞的結(jié)果，那么投資者應(yīng)該及時避免投入太多的損失。常見的實物期權(quán)有擴張期權(quán)、選擇期權(quán)等，我們在進(jìn)行決策時，需要考慮到?jīng)Q策的時機，市場是瞬息萬變的，時機是取得收益的最好保障。股票擴張期權(quán)和股票期權(quán)較為相似，對于未來的發(fā)展來說，股票的未來價格影響著股票的執(zhí)行價格。實物期權(quán)法的運用，在一定程度上具有相當(dāng)?shù)碾y度，這種期權(quán)的平息方法在很多國家都已經(jīng)開始運用，并且運用的較為廣泛。
5結(jié)語
期權(quán)發(fā)展過程中，為了提高決策的成功率，維持企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)會從原先的管理模式變成可持續(xù)發(fā)展的管理模式，企業(yè)在發(fā)展過程中對于人才管理的技術(shù)成本，可以通過持續(xù)發(fā)展的程度來進(jìn)行衡量。站在企業(yè)的理財角度上來看，企業(yè)的投資的效益影響著企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在激烈的市場環(huán)境下要合理地開展企業(yè)的投資決策，一步走不好，瞬息萬變的市場就容易將企業(yè)淘汰。
參考文獻(xiàn)
篇5
以往的房地產(chǎn)投資決策方法,如凈現(xiàn)值法、投資回收期法及常用的風(fēng)險型決策和非確定性決策方法,都是單目標(biāo)決策。而實際上,進(jìn)行房地產(chǎn)投資時,往往要考慮多個指標(biāo),針對這種情況,筆者擬將多目標(biāo)決策的模糊主成分分析法引入到房地產(chǎn)投資決策中,試圖為房地產(chǎn)投資決策者提供一種較為科學(xué)的定量與定性相結(jié)合的決策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一種較為客觀的多指標(biāo)評價方法。該方法將多指標(biāo)問題化為較少的新的指標(biāo)問題。這些新的指標(biāo)既彼此互不相關(guān)，又能綜合反映原來多個指標(biāo)的信息，是原來多個指標(biāo)的線性組合。綜合后的新指標(biāo)被稱為原來指標(biāo)的主成分。在評價過程中給出了指標(biāo)包含的信息量的權(quán)數(shù)，它的評價分值主要依賴各指標(biāo)間的相關(guān)性確定，有助于客觀地反映樣本間的現(xiàn)實關(guān)系。主成分通過原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，求相關(guān)系數(shù)矩陣，求特征值，特征向量，確定主因子個數(shù)，得出綜合評價值等步驟實現(xiàn)。在確定主因子個數(shù)時以累計貢獻(xiàn)率≥85%為界限。據(jù)此確定主因子的個數(shù)，此時，方差之和已經(jīng)占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的計算步驟
1.設(shè)m個變量(指標(biāo))的n次觀測數(shù)據(jù)陣，(1)
2.對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的目的是使單位不同的各項指標(biāo)值之間具有可比性，具體做法如下：（2）
其中
為了方便起見，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)仍記為。
3.計算m個變量的相關(guān)系數(shù)陣,（3）
其中:
4.計算的特征值和特征向量。設(shè)求出是的特征值;是相應(yīng)的特征向量，可得到一組主成分用表示
（4）
5.確定主成分個數(shù)。一般稱為第個主成分的貢獻(xiàn)率，稱為第個主成分的累積貢獻(xiàn)率。當(dāng)其時，提取前個主成分就夠了，對后面的個主成分可忽略不計。
6.模糊綜合評價。將已有文獻(xiàn)中取得的隸屬度與權(quán)重合成投資方案評價水平模型: (5)
若C值最大，則為最優(yōu)方案。
三、實例計算比較
以濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個互相獨立的房地產(chǎn)風(fēng)險投資方案為準(zhǔn)，通過計算比較判斷，選出最優(yōu)方案。
濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個互相獨立的房地產(chǎn)風(fēng)險投資方案設(shè)為，由初始投資推算出9項指標(biāo)值（見表1）。
利用Matlabr軟件把上述(1)～(4)式編程，計算主要結(jié)果顯示如下：
計算出H公因子方差（見表2）。
計算Q因子權(quán)重（見表3）。
模糊綜合評價:
結(jié)合文獻(xiàn)中所得的隸屬度矩陣，應(yīng)用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面計算結(jié)果可知C1>C>2>C3，由此得三個方案中A1最優(yōu)，按從優(yōu)到劣排序結(jié)果為:A1>A2>A3。
四、結(jié)論
本文針對傳統(tǒng)的投資項目評價方法的缺陷,提出了一種新的投資項目評價方法。主成分分析法是一種客觀的測量方法,能夠較其他方法更有效地評價風(fēng)險。利用該方法不僅簡化了計算，同時也很好地處理了評價指標(biāo)之間的信息重疊，二者結(jié)合起來能夠很好地評價項目的優(yōu)劣性。同時，需要注意的是主成分分析法雖然是一種客觀的方法，但數(shù)據(jù)的獲取來自廣大專家，專家評分不當(dāng)會造成結(jié)果的偏差。因此，在實際綜合評價投資中的風(fēng)險時，盡量找知識淵博、有遠(yuǎn)見的專家評分，提高評分的準(zhǔn)確度，從而可以更準(zhǔn)確地確定投資項目的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
篇6
前言
監(jiān)理工作的重要內(nèi)容之一是工程投資控制。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的不斷深入，工程投資從最初的粗放式逐漸向集約型發(fā)展，如今大部分的工程投資方式都是集約型，為了應(yīng)對企業(yè)發(fā)展中的新情況，適應(yīng)經(jīng)濟高速發(fā)展的新環(huán)境，企業(yè)需要面臨很多新問題。如何能夠建立并完善一套行之有效的工程投資控制系統(tǒng)是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，亦成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實際工作中，可以借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗，從設(shè)計、招標(biāo)、施工、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)加以分析，實行全方位的監(jiān)理控制。
一 監(jiān)理在工程投資控制過程中的工作現(xiàn)狀分析
據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，我國境內(nèi)進(jìn)行的建立工程中，很少有按照規(guī)定進(jìn)行相關(guān)投資控制的，這也是投資控制沒有取得明顯進(jìn)步的顯著原因。這從一個側(cè)面揭示了我國工程中監(jiān)理工作的失位，監(jiān)理人員只在以下幾項工作中發(fā)揮了作用：
1、對項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與整理
監(jiān)理人員每月或是每個分項工程結(jié)束后，要對工程的成本、工期以及其他情況進(jìn)行結(jié)算，進(jìn)而計算和統(tǒng)計出相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)有利于工程下一步施工計劃的制定，也有利于進(jìn)行施工企業(yè)的成本核算，并可以以此為依據(jù)要求甲方進(jìn)行施工款的結(jié)算，做好調(diào)解工作。
2、對圖紙進(jìn)行審核
監(jiān)理工程師在對工程進(jìn)行監(jiān)理的過程中，要以施工圖為重要依據(jù)進(jìn)行成本風(fēng)險分析，提供科學(xué)、有效的防范風(fēng)險意見。這樣可以有效防止出現(xiàn)安全問題或是質(zhì)量問題時的追責(zé)，使施工方盡量減少資金損失，可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，降低成本。
3、對造價給出意見
監(jiān)理工程師在對工程造價方面會給出意見和建議，并根據(jù)工程的實際情況調(diào)整造價和功能要求。對于工程質(zhì)量和工程進(jìn)度等，也都會在合理的區(qū)間內(nèi)進(jìn)行把控。此外，還可以與工程施工人員進(jìn)行交流和溝通，合理確定工程變更價款，并對工程在變更價款后的投資額度進(jìn)行控制。
二 、設(shè)計階段合理把握投資控制
在設(shè)計階段進(jìn)行具體情況的分析，并給出較為合理的方案，盡可能不在施工的過程中調(diào)整方案，避免發(fā)生由于方案變更而使資金周轉(zhuǎn)不到位而影響工期的時間。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，工程前期進(jìn)行工程的施工設(shè)計，會占施工總體設(shè)計的80%以上，起到了舉足輕重的作用。因此，工程前期的設(shè)計階段，設(shè)計人員必須具有很強的責(zé)任心與敬業(yè)精神，認(rèn)真合理計算和分析每一項數(shù)據(jù)，盡最大可能避免出現(xiàn)投資失控的發(fā)生。
我國目前的監(jiān)理工作都是依據(jù)監(jiān)理規(guī)范進(jìn)行操作，但是在監(jiān)理規(guī)范中并無涉及到工程造價相關(guān)問題，所以在我國監(jiān)理工作對投資的控制一直處于初級階段，沒有大幅度的發(fā)展和進(jìn)步。一些業(yè)內(nèi)專家對此的評價是：工程如果從設(shè)計階段就開始進(jìn)行成本的考慮和投資的控制，可以排除八成的錯誤概率，而如果從施工后才開始重視管理成本和控制投資，有效程度就要降低到20%。加強事前管理，集中監(jiān)理人員的智慧，可以極大程度地提高工程投資的科學(xué)性。因此，設(shè)計階段投資的方法是：首先，進(jìn)行招標(biāo)方案的設(shè)計，在成本方面通過采取現(xiàn)金工藝的方式來創(chuàng)新；其次，對于設(shè)計總體方案進(jìn)行技術(shù)指標(biāo)和設(shè)計方案的評估，選擇合理的方案；最后，推行限額設(shè)計。在設(shè)計造價要求范圍內(nèi)，提出對建筑工程的要求，這回使一些工程的造價明顯下降，凈化房地產(chǎn)市場以及其輔料市場。
三 、工程招標(biāo)階段的監(jiān)理投資控制
在我國目前的施工過程中，施工單位在早期就將合同擬定，并且將報價做出，這樣做是為了節(jié)省前期的監(jiān)理費用。在中標(biāo)進(jìn)入施工現(xiàn)場后，才與建立公司進(jìn)行合作，而在監(jiān)理公司進(jìn)入之后，會將原來的計劃進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整的幅度會很大，結(jié)果會使原本簽訂的施工合同成了一紙空文。行業(yè)內(nèi)部以及國家針對此種情況，降低合同中的風(fēng)險，根據(jù)實際需要，保證監(jiān)理人員在施工方案初步擬定的過程中進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，并參與到投標(biāo)的過程中。實踐證明，這種做法大大的節(jié)約了時間成本，并且使建設(shè)單位與中標(biāo)單位的合同簽署更有效力。
四、項目工程變更監(jiān)理投資控制
在工程的前期設(shè)計中，由于一些具體條件還不是十分明確，因此在實際施工中會出現(xiàn)局部與設(shè)計文件不符的情況，這些情況要求設(shè)計部門以及監(jiān)理部門及時進(jìn)行溝通并對相關(guān)參數(shù)進(jìn)行修改，以達(dá)到設(shè)計要求水平，這樣就產(chǎn)生了工藝或是流程上的變更，繼而會導(dǎo)致造價變更，造成一部分投資失效。為了解決此問題，需要監(jiān)理部門與設(shè)計部門在施工前對施工區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的分析，再由設(shè)計部門出具設(shè)計方案，監(jiān)理部門以及施工部門進(jìn)行審核，最終得到合格設(shè)計方案。此外，一些工程有著極大的不可預(yù)見性，項目前期設(shè)計也不會投入很長時間，這就使一部分投資失效成為必然，針對這種投資失效現(xiàn)象，對后期造價的變更需嚴(yán)格審核，規(guī)模較大的公司可以成立造價變更小組，對于每次造價的變更都要進(jìn)行嚴(yán)格審核，以確定其合理性。同時要求監(jiān)理部門對造價變更進(jìn)行備案，歸入工程信息檔案。
五、嚴(yán)格把控施工過程中的投資控制
在施工階段的工程造價，可以達(dá)到工程總體造價的80%左右，對工程的成本控制以及投資控制有著很大的影響。為了避免浪費、保證工期并保證質(zhì)量，施工人員、監(jiān)理人員和設(shè)計人員在工程進(jìn)行中需要做到以下幾點：
第一，完善投資控制系統(tǒng)。在進(jìn)行投資控制操作時，需要工作人員各盡其職，明確管理制度，并且在施工中嚴(yán)格用制度來管事管人，做到制度高于一切。只有這樣，工作才能夠有條不紊的展開。
第二，注重計量工作。在工程施工中，計量工作主要任務(wù)是審計工程的完成程度以及審計付款清單。工程需要嚴(yán)格按照計量要求進(jìn)行，這樣才能夠保證質(zhì)量合格并且不誤工期。需要著重注意，在計量的過程中避免重復(fù)計量。
第三，重視現(xiàn)場變更簽證。在工程產(chǎn)生變更項目時，要對變更項目進(jìn)行嚴(yán)格檢驗，并且必須經(jīng)過監(jiān)理部門統(tǒng)一方可進(jìn)行方案變更。引起變更的因素很多，一般會出現(xiàn)以下一些情況：工程設(shè)計出現(xiàn)問題，實際施工情況與原設(shè)計圖紙存在較大差距；工程業(yè)主提出了更高的要求或是改變建筑物的性能；購進(jìn)材料與圖紙的規(guī)格不符且材料不能夠更換；工程設(shè)備不適合圖紙要求的施工方式等。遇到上述情況，工作人員可以要求進(jìn)行造價變更，但是需要嚴(yán)格審查、嚴(yán)格把關(guān)。需要經(jīng)過監(jiān)理工程師、施工代表等多方簽字確認(rèn)，明確增減的額度，并在結(jié)算時提供給造價審查人員，防止只計算費用增加，不計算減少的情況發(fā)生。了變更一旦發(fā)生就及時簽證，及時確認(rèn)，及時計算因工作量變更而發(fā)生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數(shù)。簽證的內(nèi)容必須詳細(xì)說明簽證原因、工程數(shù)量變化，必要時應(yīng)配備詳圖說明。在簽證時，對于預(yù)算定額中已含有的項目不能重復(fù)簽證。
（4）處理好工程費用的索賠。在索賠環(huán)節(jié)，監(jiān)理工程師要從實際出發(fā)，以數(shù)據(jù)作為依據(jù)是基本原則，并且在監(jiān)理日志重要說明該項變更。一旦發(fā)生了索賠事件，監(jiān)理部門需要將材料進(jìn)行備案，并且將甲方和乙方的意見匯總，制作合同，請兩方面簽字確認(rèn)。在合同中，需要夾帶具有法律效力的文件，如初始合同、中標(biāo)書等。
（5）做好投資分析。工程在進(jìn)行的過程中，監(jiān)理人員需要不斷對新情況進(jìn)行分析，以保證對工程的造價心中有數(shù)，并且對每個分項目的造價都要進(jìn)行審核，對一些不合理的投資需要及時糾正，在發(fā)現(xiàn)問題后要及時上報，并在監(jiān)理日志中標(biāo)明情況和問題，使監(jiān)理工作成為投資質(zhì)量控制的防火墻。
六、竣工階段嚴(yán)格審核工程結(jié)算
工程在核算階段通常會由總工程師以及監(jiān)理工程師認(rèn)真核對數(shù)據(jù)，進(jìn)行質(zhì)量的檢驗，并且對于一些必要項目要進(jìn)行實驗室檢測，這是十分重要的環(huán)節(jié)，也是工程質(zhì)量的最后一關(guān)，所以一切程序必須嚴(yán)格執(zhí)行。在竣工檢驗結(jié)束后，要有施工方、監(jiān)理方以及設(shè)計方在工程驗收單上進(jìn)行簽字確認(rèn)，并將工藝變更所涉及到的成本變更進(jìn)行說明，同時也要簽字確認(rèn)，以便日后出現(xiàn)問題進(jìn)行追責(zé)。
小結(jié)
投資控制是關(guān)系到工程能夠盈利的關(guān)鍵，做好投資控制是建設(shè)單位、中標(biāo)單位和建立單位共同努力而達(dá)成的，必須在保證工程質(zhì)量的前提下對工程的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，并要求工程在規(guī)定的期限內(nèi)完工。這就要求建設(shè)單位做好設(shè)計檢驗關(guān)，中標(biāo)單位做好成本核算關(guān)、監(jiān)理部門做好檢查驗收和質(zhì)量工作。各部門加強配合，這樣才能夠有效控制投資成本，使工程更好的為企業(yè)盈利，為社會服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
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1.案例教學(xué)法概述
所謂案例教學(xué)法，是指教師在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容編成案例形式，吸引學(xué)生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學(xué)生撰寫案例分析報告，教師歸納總結(jié)的過程，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，從而提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的一種教學(xué)方法。
案例教學(xué)法是20世紀(jì)初，由美國哈佛大學(xué)創(chuàng)造的，并經(jīng)過后人不斷總結(jié)和完善，形成的一種獨特的教學(xué)方法，在當(dāng)今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。我國于20世紀(jì)90年代開始引入案例教學(xué)，并已在醫(yī)學(xué)、法律和工商管理等專業(yè)得到普及。
案例教學(xué)法有一個基本的假設(shè)前提，即學(xué)生能夠通過對案例過程的研究與發(fā)現(xiàn)來進(jìn)行學(xué)習(xí)，在必要的時候回憶出并應(yīng)用這些知識與技能。因此，案例教學(xué)法非常適合于開發(fā)分析、綜合及評估能力等高技能，提高學(xué)生承擔(dān)具有不確定結(jié)果風(fēng)險的能力。
案例教學(xué)的特點，1）鼓勵學(xué)生積極參與、主動思考，充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和創(chuàng)造性。學(xué)生通過課前對案例內(nèi)容的充分準(zhǔn)備、課堂討論的積極投入以及課后練習(xí)的認(rèn)真完成，養(yǎng)成了自我學(xué)習(xí)的習(xí)慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導(dǎo)學(xué)生變注重知識學(xué)習(xí)為注重能力培養(yǎng)。案例教學(xué)，通過撰寫案例分析報告，要求學(xué)生去尋找解決問題的可行方法。使學(xué)生懂得，現(xiàn)實生活中，那些復(fù)雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，只有可行方案的優(yōu)劣。從而使學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中，提高了解決問題的實際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學(xué)中，學(xué)生拿到案例后，先要進(jìn)行消化，然后查閱各種他認(rèn)為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進(jìn)行的。捕捉這些理論知識后，他還要經(jīng)過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導(dǎo)，促使教師加深思考，根據(jù)不同學(xué)生的不同理解補充新的教學(xué)內(nèi)容。雙向的教學(xué)形式對教師也提出了更高的要求。
2.房地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)用案例教學(xué)法的可行性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到高校的重視，房地產(chǎn)投資分析課程是高職院校房地產(chǎn)類和工程管理類等專業(yè)的核心課程之一，也是其他專業(yè)很好的拓展課程。
所謂房地產(chǎn)投資分析，就是房地產(chǎn)項目在投資活動之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟運行方面為重點，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資分析過程一般包括：1）房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測；2）房地產(chǎn)投資項目建設(shè)方案的選擇；3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務(wù)分析；6）不確定性分析和風(fēng)險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結(jié)合、統(tǒng)計分析與預(yù)測分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合的分析方法來進(jìn)行。
房地產(chǎn)投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產(chǎn)投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產(chǎn)投資分析報告編制，都是借助計算機軟件系統(tǒng)計算完成。因此，房地產(chǎn)投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學(xué)只有與具體實踐案例相結(jié)合，才能達(dá)到理想的教學(xué)目標(biāo)。
在傳統(tǒng)的教學(xué)方法中，教師通過講授的方式，將認(rèn)為重要的房地產(chǎn)投資分析知識傳授給學(xué)生。要知道，房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)投資具有的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)投資分析需要多學(xué)科的專門知識非常多。講授大量的知識，學(xué)生在短時間內(nèi)難以消化吸收。相互獨立的學(xué)科知識，也使學(xué)生難以激發(fā)學(xué)習(xí)興趣，從而使房地產(chǎn)投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進(jìn)一步影響學(xué)生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養(yǎng)與提高。
與傳統(tǒng)教學(xué)方式不同，在房地產(chǎn)投資分析課程中運用案例教學(xué)法，可大大激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維、 提高學(xué)生學(xué)習(xí)的領(lǐng)悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學(xué)生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學(xué)生對學(xué)科知識的理解和具體運用。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會關(guān)注的熱點，國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控，也使得房地產(chǎn)投資分析變得更加復(fù)雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學(xué)中去，不僅能激發(fā)學(xué)生強烈的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生獨立判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的基本能力，而且，在學(xué)習(xí)過程中，可將案例所涉及到的相關(guān)政策知識、規(guī)劃設(shè)計知識、工程技術(shù)知識、經(jīng)濟管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學(xué)科知識融會貫通，達(dá)到了舉一反三的效果。
房地產(chǎn)投資分析課程的章節(jié)內(nèi)容，大部分是按能力應(yīng)用的過程編排，可以形成相應(yīng)的案例。因此，在課程教學(xué)中使用案例教學(xué)法是可行的。
3.案例教學(xué)法的具體應(yīng)用
一般而言，案例教學(xué)法的應(yīng)用策略是靈活的，只要遵循教學(xué)目標(biāo)就行。實際教學(xué)過程，要搞好房地產(chǎn)投資分析課程的案例教學(xué)，則應(yīng)注意幾個環(huán)節(jié)
1)案例準(zhǔn)備
教師在選擇案例時，一定要精心準(zhǔn)備，合理設(shè)計教案。房地產(chǎn)投資分析的案例非常多，能夠引起學(xué)生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產(chǎn)投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發(fā)生的典型案例，能夠首先吸引住學(xué)生的興趣。只要學(xué)生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產(chǎn)交易章節(jié)稅費的內(nèi)容，如按傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，房地產(chǎn)交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標(biāo)準(zhǔn)各不相同，且學(xué)生沒有感性認(rèn)識，講解起來非常枯燥，學(xué)生不愿意聽，達(dá)不到教學(xué)目的。設(shè)計為案例教學(xué)法后，可以讓學(xué)生上網(wǎng)搜索近期網(wǎng)上交易的案例，并模擬進(jìn)行成交。學(xué)生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應(yīng)繳納的各種稅費。
2）案例問題的設(shè)計
案例給出的問題，應(yīng)緊扣教學(xué)主要目標(biāo)，結(jié)合學(xué)生的認(rèn)知水平設(shè)計。問題太難，學(xué)生現(xiàn)有能力解決不了，就會產(chǎn)生厭惡情緒。但又不能太簡單，學(xué)生不需要討論和教師引導(dǎo)，就可以完成，同樣會降低學(xué)生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應(yīng)能給學(xué)生思考的空間，并利用書本的知識，經(jīng)過努力探索，相互交流，并在老師的引導(dǎo)下得到解決。這樣，有助于訓(xùn)練學(xué)生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區(qū)別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發(fā)生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復(fù)雜，讓對稅收還不太了解的同學(xué)通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應(yīng)選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規(guī)定的太死。如納稅基數(shù)的確定，由學(xué)生根據(jù)市場狀況，判斷成交價格。這樣學(xué)生對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格就會有更深刻的認(rèn)識，增強對房地產(chǎn)市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數(shù)，則由教師在討論中引導(dǎo)。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學(xué)習(xí)方式。案例教學(xué)法所給的案例大都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，而只有可行或優(yōu)劣之分。通過討論，激發(fā)學(xué)生的想象力。但由于受教學(xué)課時限制和班級人數(shù)較多的影響，討論應(yīng)分組開展。各組應(yīng)選出負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協(xié)商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎(chǔ)上達(dá)到對所學(xué)理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應(yīng)形成案例報告。如在房地產(chǎn)開發(fā)投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規(guī)劃的規(guī)劃指標(biāo)和建設(shè)條件。實際工作中，潛在購地著都是要經(jīng)過房地產(chǎn)投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學(xué)生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設(shè)方案，并對容積率指標(biāo)、建筑密度指標(biāo)等有更深刻的認(rèn)識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產(chǎn)投資分析的總要因素。
4）總結(jié)
案例教學(xué)中，總結(jié)是非常總要的。案例討論結(jié)束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學(xué)習(xí)交流。匯報后，教師應(yīng)對討論中出現(xiàn)的普遍問題和重點問題進(jìn)行總結(jié)，并發(fā)表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學(xué)生課后深入思考，求得新知。對發(fā)表錯誤意見的同學(xué)，也應(yīng)給予鼓勵，并加以引導(dǎo)。
4.結(jié)語
案例教學(xué)法是房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學(xué)法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經(jīng)驗，使得案例教學(xué)法受到一定限制。教學(xué)方法的改革，是為了更好地培養(yǎng)社會需要的具有創(chuàng)新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學(xué)方法應(yīng)該與教師的特長相結(jié)合。圍繞教學(xué)大綱，只要能夠達(dá)到教學(xué)目的，教學(xué)效果好的方法，都應(yīng)該鼓勵。教師應(yīng)在教學(xué)實踐中努力探索，勇于改革，不斷創(chuàng)新和完善各種教學(xué)方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為祖國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)培養(yǎng)更過優(yōu)秀的建設(shè)人才。
參考文獻(xiàn)
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【2】朱文.案例教學(xué)方法研究[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(人文社科版). 2003(10)
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一、引言
而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強勢擴張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險、提高房地產(chǎn)投資項目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標(biāo)的相對重要權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項目特點和實際情況，將評選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項靜動態(tài)的投資財務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平等。
（4）項目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產(chǎn)項目多方案比較體系可以有效地控制項目風(fēng)險、提高決策科學(xué)性，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
篇9
Keywords: real estate; Investment decision; Real option
中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險、高收益的風(fēng)險投資行業(yè)，因為其高風(fēng)險、高收益的特性,就決定了房地產(chǎn)投資決策必須占有與項目相關(guān)的較為完備的信息，采用科學(xué)合理的投資決策方法，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實物期權(quán)分析方法進(jìn)行對比分析得出兩者的優(yōu)越性與缺陷，使得其在房地產(chǎn)項目投資決策上更為合理。
1凈現(xiàn)值方法的基本理論
傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法（）評估房地產(chǎn)投資時，假定：(1)對于一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠(yuǎn)拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預(yù)期收益的影響。(2)一旦投資后，項目在可預(yù)期的壽命中將一直經(jīng)營下去，投資外部環(huán)境不會發(fā)生預(yù)期外的改變，忽略將可能出現(xiàn)的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預(yù)測，可以確定。投資者能夠準(zhǔn)確的估計出項目壽命周期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量，并且能夠確定風(fēng)險調(diào)整值和風(fēng)險之后的收益率。
凈現(xiàn)值是利用項目方案所期望的基準(zhǔn)收益率，將各年的凈現(xiàn)金量折算到建設(shè)初期（即現(xiàn)值），從而得到歷年現(xiàn)值的代數(shù)和。其表達(dá)式為
(1)
其中，為第年的現(xiàn)金流入量；為第年的現(xiàn)金流出量；為第年的凈現(xiàn)金流量；為項目的壽命期；為項目的基準(zhǔn)收益率。
當(dāng)時，表示該項目在經(jīng)濟上是可行的；當(dāng)時，表示該投資項目不可行。
2實物期權(quán)方法的基本理論
實物期權(quán)[2]是金融期權(quán)理論對實物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸，標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)被稱為實物期權(quán)。一個房地產(chǎn)項目的價值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計算的凈現(xiàn)值與一些期權(quán)的價值之和，即項目價值=凈現(xiàn)值（NPV）+期權(quán)價值。實物期權(quán)方法主要采取Black-Scholes期權(quán)模型，該模型可簡單表述為：
(2)
(3)
(4)
式中：C為期權(quán)價格；S為標(biāo)的股票現(xiàn)行價格；X為執(zhí)行價格；T為到期時間；r為無風(fēng)險收益率；σ2為標(biāo)的股票價格的波動性；N(d)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)N(x)當(dāng)x=d的值。
實物期權(quán)的輸入變量與金融期權(quán)輸入變量的對應(yīng)關(guān)系如表1所示。
3對比分析
從理論上分析，凈現(xiàn)值法和實物期權(quán)法兩者的主要區(qū)別有以下三點：
(1)不確定性與投資價值之間的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產(chǎn)生的預(yù)期利潤流的現(xiàn)值；再算出新投資所需的支出流的現(xiàn)值；最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認(rèn)為可以進(jìn)行投資。法則有一個假定：可以預(yù)測到未來以現(xiàn)金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現(xiàn)不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。
(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規(guī)則的另一個假設(shè)是：如果認(rèn)為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結(jié)果比預(yù)期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認(rèn)為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業(yè)現(xiàn)在不進(jìn)行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設(shè)否認(rèn)了“靈活性”的價值。而且，按照規(guī)則，無論是“現(xiàn)在就投資”還是“永遠(yuǎn)不投資”的決策，都是一種當(dāng)期的決策，而與決策后可能出現(xiàn)的新信息無關(guān)。實物期權(quán)法認(rèn)為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數(shù)房地產(chǎn)投資并不符合。實物期權(quán)法假設(shè)大多數(shù)投資是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦投資，便會有部分投資轉(zhuǎn)化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經(jīng)常做出一些改變來影響后面的現(xiàn)金流量和項目壽命。原因在于擁有投資機會的投資者持有一種類似于金融看漲期權(quán)的“選擇權(quán)”。當(dāng)投資者做出不可逆投資支出時，它就執(zhí)行或者“消滅”了投資的期權(quán)，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機的新信息的可能。一旦市場條件逆轉(zhuǎn)，它不能停止投資。失去的期權(quán)價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現(xiàn)率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預(yù)算項目的現(xiàn)金流量在某種可以預(yù)見的范圍內(nèi)發(fā)生，然后被貼現(xiàn)成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現(xiàn)率。法則用加權(quán)平均資本成本或由資本資產(chǎn)定價模型計算出風(fēng)險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調(diào)整貼現(xiàn)水平，具有一定的主觀性。
4結(jié)論
本文對傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實物期權(quán)分析兩種方法進(jìn)行對比分析得出兩者的優(yōu)點與缺陷，為房地產(chǎn)項目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產(chǎn)項目投資評估更趨于實際。
參考文獻(xiàn)
篇10
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概述
1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析
影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險稱為系統(tǒng)風(fēng)險，也稱不可避免風(fēng)險。主要包括：市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險和政策性風(fēng)險；而只對個別項目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險，也稱個別風(fēng)險。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其它個別風(fēng)險（自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險）。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系
2.1指標(biāo)體系建立的原則
指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。
2.2評價指標(biāo)體系的構(gòu)建
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型,如圖1所示。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價
3.1層次分析法概述
層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個指標(biāo)合成一個能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據(jù)。評價過程可以用圖2簡單表示:
B =A*R
3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時, 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。
3. 3層次分析法計算步驟
層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險為評價目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險,較高風(fēng)險,中等風(fēng)險,較低風(fēng)險,低風(fēng)險}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價指標(biāo)的權(quán)重可以表征評價指標(biāo)的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結(jié)果：項目投資風(fēng)險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項目總的投資風(fēng)險越高，反之亦然。
4實例研究
深圳某公司由于規(guī)模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險分析時, 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項目的投資風(fēng)險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進(jìn)行層次分析。
(1)確定評語集。
評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險， 較高風(fēng)險， 一般風(fēng)險， 較低風(fēng)險， 低風(fēng)險)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)確定因素集。
主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險,非系統(tǒng)風(fēng)險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)確定權(quán)重集。
由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)確定評判隸屬矩陣。
采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評價打分，并對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。
(6)評價結(jié)果。
規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險越高，越接近30投資風(fēng)險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項目投資風(fēng)險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險。因此,該投資項目風(fēng)險屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。
5結(jié)論
房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強等特點對投資風(fēng)險進(jìn)行了綜合評價，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應(yīng)用中所得的評價結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。
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篇11
一、假設(shè)條件
對于投資者來說，因為直接購買商鋪和租賃商鋪進(jìn)行再投資都是以市場為參照，所以不影響研究的結(jié)果，為了方便研究，假設(shè)投資者都是從市場上租賃商鋪。對不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機會成本就會不同。現(xiàn)假設(shè)所有的投資者都是從債務(wù)市場上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機會成本。假如自主經(jīng)營的話，不同的投資者經(jīng)營情況千差萬別，而且投入資金的多少，經(jīng)營項目的選擇，投入的人力資本都會不一樣，假設(shè)投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經(jīng)營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場上所獲得的租金。
二、資金成本分析法
資金成本分析法，就是尋找相似市場，考察資金在這個相似市場上的成本，相似市場對于目標(biāo)市場具有參考作用。相似市場主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實地計算，有可能的話還要分析人口的結(jié)構(gòu)與特點，如每個年齡段的數(shù)量，他們的消費習(xí)慣又各是怎樣；最后是發(fā)展前景大致類似，投資者要結(jié)合國家政策和當(dāng)?shù)氐木唧w情況分析。了解相似市場每月的租金后，再把他們平均分配到每平方米，可以知道相似市場平均每月每平方米應(yīng)付的租金。投資者需要對銀行貸款進(jìn)行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同，根據(jù)目前幾次利率調(diào)整的實際情況，我們假設(shè)每次利率的調(diào)整幅度為0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月應(yīng)還的銀行貸款。例如，假如投資者購買100平方米的商鋪投資，每平方米的價格是1.5萬元，則總價為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應(yīng)付的銀行貸款。
在對應(yīng)的貸款利率下，只有相似市場每月每平方米的租金大于投資者每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風(fēng)險。以上分析的是靜態(tài)市場，商鋪的購買價格是固定的，但是現(xiàn)實中的商鋪市場是一個動態(tài)的市場，商鋪價格容易受到市場因素的影響，所以一方面投資者要根據(jù)市場價格不斷調(diào)整商鋪的價格；另一方面投資者對商鋪的未來發(fā)展要有一個長遠(yuǎn)的預(yù)期，不能只看中當(dāng)前的利益，否則有可能當(dāng)前達(dá)到了預(yù)期，但以后的預(yù)期卻不易達(dá)到。
三、場景分析法
投資者的收入預(yù)測取決于兩個假設(shè)：一是不同估計情況下的概率，二是商鋪每月每平方米的單位租金。假設(shè)銀行貸款的利率為6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，則對應(yīng)的商鋪每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，對商鋪投資的不同情況下的估計如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，對應(yīng)方差的標(biāo)準(zhǔn)差δ=25.1%。
從正態(tài)分布的總體中抽取一個足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如圖1所示，這樣一個分布是一個以平均數(shù)為中心的對稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域內(nèi)波動的概率約為68%，收益率圍繞其左右兩個標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域波動的概率接近95%。根據(jù)我們計算所得到的，悲觀估計至樂觀估計商鋪投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差是25.1%。如果商鋪投資的年收益率趨于正態(tài)分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率（22.1%）左右一個標(biāo)準(zhǔn)差（25.1%）這一范圍內(nèi)波動的概率約為，即有大約68%的收益率將落在-3%（22.1%-25.1%）與+47.2%（22.1%+25.1%）之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個標(biāo)準(zhǔn)差這一范圍內(nèi)波動的概率約為95%，即有大約95%的概率將落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）與+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之間。
四、跨期市場分析法
跨期市場分析法可以分為兩大類，跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設(shè)在一個時間點上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)而計算各種情況下對應(yīng)的收益率情況。跨期橫向分析法是假定經(jīng)過一段時間后市場租金發(fā)展到另外一個階段，從而計算增長率。
1、跨期縱向分析法
假設(shè)一個商鋪在某一個時間點市場的租金價格有5種情況，每月每平方米的租金價格分別為80，100，120，140，160。商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，市場利率為6.82%，則每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款為85.2元，對應(yīng)每種情況的收益率如表3所示。
當(dāng)市場租金是80時，投資者的凈收益率是-6.1%，當(dāng)市場租金是100時，投資者的凈收益率是-17.4%，當(dāng)市場租金是120時，投資者的凈收益率是40.8%，當(dāng)市場租金是140時，投資者的凈收益率是64.3%，當(dāng)市場租金是160時，投資者的凈收益率是87.8%。不同的投資者都有不同的投資預(yù)期，投資者可以通過預(yù)計市場租金的情況計算凈收益率，也可以根據(jù)自己期望所得的收益率反推出對應(yīng)的市場租金價格，再把資金成本法和縱向分析法結(jié)合起來，把當(dāng)前市場的租金與目標(biāo)市場進(jìn)行對比，如果相似市場的租金收入大于預(yù)期市場的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風(fēng)險。
2、跨期橫向分析法
假設(shè)經(jīng)過5年的時間，商鋪發(fā)展到一個更高的水平，即達(dá)到每月每平方米的租金是400元，再經(jīng)過5年的時間，達(dá)到每月每平方米500元。假如所對應(yīng)的市場利率仍然是6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長率的計算方法是用期末的價格除以期初的價格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計算結(jié)果如表4所示。
當(dāng)五年后每月每平方米市場租金為400元時，每年租金的平均增長率為36.2%，再經(jīng)過五年市場的租金為500元時，每年租金的平均增長率為19.4%。投資者可以把他們與目前市場上其他的投資項目相比較，如果其他項目每年的增長率大于預(yù)期商鋪每年收益的增長率，那么就應(yīng)當(dāng)選擇其他的項目投資，否則根據(jù)預(yù)期可以選擇商鋪進(jìn)行投資。
五、總結(jié)
本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財務(wù)方法，從成本的角度運用了資金成本法；從風(fēng)險和收益的角度運用了場景分析法；從市場預(yù)期的角度運用了跨期市場分析法。在實際運用中這些方法既可以單獨運用，也可以綜合起來多角度考慮。使投資者在進(jìn)行商鋪投資以前對它的風(fēng)險多一些認(rèn)識，盡可能減少一些盲目性。
【參考文獻(xiàn)】
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篇12
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費用、工程建設(shè)的其他費用、設(shè)備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計、工期、項目質(zhì)量以及項目范圍。項目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項目為了滿足項目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗的估算人員對項目進(jìn)行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強投資方案研究，根據(jù)項目實際情況，進(jìn)行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計階段的投資控制主要有四個階段的設(shè)計：施工圖紙設(shè)計、初步設(shè)計、方案設(shè)計、總體規(guī)劃設(shè)計，然后對施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計。在設(shè)計階段需把項目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進(jìn)行分析，評價。在項目的初步設(shè)計完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計單位以及設(shè)計方案，在設(shè)計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合好價值工程優(yōu)化設(shè)計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設(shè)計理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計出符合質(zhì)量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制。考慮到設(shè)計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項目的財務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的合同條款，使合同風(fēng)險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進(jìn)行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當(dāng)項目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價經(jīng)濟效益，然后進(jìn)行設(shè)計方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及費用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項目變更帶來的相關(guān)事項，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當(dāng)項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投.資控制既定目標(biāo)的實現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
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篇13
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟發(fā)展一個重要增長點，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設(shè)備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項費用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實情況及時有效地進(jìn)行調(diào)整。
