引論：我們?yōu)槟砹?3篇投資分析方法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
證券市場(chǎng)是一個(gè)利益與風(fēng)險(xiǎn)并存的地方,也是一個(gè)現(xiàn)代文明的金融競(jìng)技場(chǎng)所。每個(gè)投資人都是有備而來,必須掌握一定的知識(shí)基礎(chǔ)和證券投資分析的技術(shù)、方法。只有如此,才能了解證券價(jià)格變動(dòng)規(guī)律,及時(shí)地根據(jù)影響證券價(jià)格變動(dòng)的因素或證券價(jià)格技術(shù)指標(biāo)變化狀況,確定買賣時(shí)點(diǎn)。
1 基本分析法
基本分析方法又叫基本面分析,是對(duì)上市公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況,以及影響上市公司經(jīng)營的客觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境等要素進(jìn)行分析,以判定證券(主要是股票)的內(nèi)在投資價(jià)值,衡量其價(jià)格是否合理,提供投資者選擇證券的依據(jù)。詳細(xì)來講就是證券分析師根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)及投資學(xué)等基本原理對(duì)決定證券價(jià)值和價(jià)格的基本要素進(jìn)行分析,評(píng)估證券的投資價(jià)值,判斷證券的合理價(jià)位,提出相應(yīng)的投資建議的一種分析方法。
具體地講基本分析可從兩個(gè)方面分析。
(1)宏觀因素分析。一般優(yōu)先考慮分析是：經(jīng)濟(jì)周期分析、市場(chǎng)利率分析、經(jīng)濟(jì)政策分析和證券市場(chǎng)調(diào)控政策分析。
(2)微觀因素分析。微觀因素分析就是對(duì)上市公司本身進(jìn)行分析,它構(gòu)成了基本分析的核心。它包括以下三個(gè)方面：①公司所屬行業(yè)性質(zhì)的分析。②公司素質(zhì)分析。③財(cái)務(wù)分析。基本分析方法的優(yōu)點(diǎn)主要是能夠比較全面地把握證券價(jià)格的基本走勢(shì),適用于波動(dòng)周期比較長(zhǎng)的證券價(jià)格預(yù)測(cè)；缺點(diǎn)是對(duì)短線投資者的指導(dǎo)作用比較弱,預(yù)測(cè)的精度比較低。這些基本走勢(shì)若能夠預(yù)測(cè)出來,便不能夠被輕易左右,沒有人可以有實(shí)力改變世界商品市場(chǎng)的走勢(shì),可見基本分析方法適合于長(zhǎng)線投資。
2 證券技術(shù)分析法
證券技術(shù)分析方法是以證券市場(chǎng)過去和現(xiàn)在的市場(chǎng)行為為分析對(duì)象,運(yùn)用圖表、形態(tài)、邏輯和數(shù)學(xué)的方法,探索證券市場(chǎng)已有的一些典型變化規(guī)律,并據(jù)此預(yù)測(cè)證券市場(chǎng)的未來變化趨勢(shì)的技術(shù)方法。這種分析方法的基本假定是“歷史會(huì)重演”。它以證券市場(chǎng)已有的價(jià)、量為基礎(chǔ),運(yùn)用圖示分析法,如K線類、切線類、波浪類；指標(biāo)分析法,如趨向指標(biāo)(DMI)、能量潮(OBV)及乖離率(BIAS)等；量?jī)r(jià)關(guān)系分析法,如古典量?jī)r(jià)關(guān)系理論、葛蘭碧量?jī)r(jià)關(guān)系理論等。
證券技術(shù)分析者特別是新手如果按以下思路或步驟來運(yùn)用證券技術(shù)分析,一般而言能夠取得較好的收益,證券技術(shù)分析能呈現(xiàn)出較高的有效性。
第一,趨勢(shì)線的考慮。證券技術(shù)分析被認(rèn)為是一種順勢(shì)而為的藝術(shù),證券市場(chǎng)上的投資者在進(jìn)行圖表分析時(shí)首先應(yīng)當(dāng)考慮趨勢(shì)線,正如Ed.Seykota所說,“除非趨勢(shì)在最后轉(zhuǎn)變了方向,否則它始終是你的朋友”,趨勢(shì)分析是證券技術(shù)分析絕對(duì)的核心。證券技術(shù)分析者所使用的全部工具諸如支撐和阻擋水平、形態(tài)分析、移動(dòng)平均線分析,等等,唯一的目的就是幫助投資者判斷市場(chǎng)趨勢(shì),從而順應(yīng)趨勢(shì)進(jìn)行交易。在證券投資中,證券技術(shù)分析者要掌握各種趨勢(shì)判定的基本技巧以及判斷主要趨勢(shì)發(fā)生反轉(zhuǎn)的信號(hào)。第二,盤整區(qū)的考慮。盤整區(qū)是指包含了一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期價(jià)格波動(dòng)的水平走廊。一般說來,市場(chǎng)大部分時(shí)間會(huì)處在盤整區(qū)里。如果考慮到交易成本,在盤整區(qū)里進(jìn)行交易難以獲利,事實(shí)上當(dāng)價(jià)格長(zhǎng)期處于盤整區(qū)時(shí),投資者最好的交易策略就是進(jìn)場(chǎng)次數(shù)最少化。考慮盤整區(qū)的目的實(shí)際上是為了使投資者獲得一個(gè)進(jìn)場(chǎng)建倉的較好時(shí)機(jī),因此,證券技術(shù)分析者應(yīng)當(dāng)掌握對(duì)盤整區(qū)突破的確認(rèn)方式,如突破的最少比例、突破的最少天數(shù)以及突破時(shí)成交量的配合等,盡管等待突破后的確認(rèn)會(huì)導(dǎo)致對(duì)有效信號(hào)的反映較慢,但它也會(huì)幫助避免許多“虛假”信號(hào)。第三,圖表形態(tài)的考慮。圖表分析中,價(jià)格形態(tài)主要有兩類——反轉(zhuǎn)形態(tài)和持續(xù)形態(tài)。反轉(zhuǎn)形態(tài),意味著趨勢(shì)正在發(fā)生重要的反轉(zhuǎn),重要的反轉(zhuǎn)形態(tài)有頭肩形、三重頂(底)、雙重頂(底)、V形頂(底)以及圓形頂(底)；相反,持續(xù)形態(tài)顯示市場(chǎng)很可能僅僅是暫時(shí)作一段時(shí)間的休整,過后現(xiàn)趨勢(shì)仍將繼續(xù)發(fā)展,持續(xù)形態(tài)則主要包括三角形、旗形以及矩形。第四,各種技術(shù)指標(biāo)的考慮。技術(shù)指標(biāo)分析是當(dāng)今金融證券技術(shù)分析最重要的內(nèi)容,通過一定的數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)或其他方法將金融市場(chǎng)的原始數(shù)據(jù)處理成具體的數(shù)值,并將這些數(shù)值制成圖表,這些圖表就是技術(shù)指標(biāo)。在證券技術(shù)分析過程當(dāng)中,投資者應(yīng)當(dāng)考慮指標(biāo)的取值范圍、指標(biāo)與價(jià)格趨勢(shì)的背離、指標(biāo)的交叉、指標(biāo)的轉(zhuǎn)折以及指標(biāo)的失效條件。第五,成交量的考慮。美國股市分析家Joseph E.Granville認(rèn)為,成交量是金融市場(chǎng)的元?dú)?沒有成交量的變動(dòng),市場(chǎng)價(jià)格就不可能變動(dòng),證券價(jià)格也就無趨勢(shì)可言。因此,當(dāng)證券價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí),投資者在進(jìn)行證券技術(shù)分析時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到成交量的配合。
3 投資組合分析法
投資組合分析法是根據(jù)不同的證券具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征,通過構(gòu)建多種證券的組合投資以達(dá)到投資收益和投資風(fēng)險(xiǎn)平衡的分析方法,即通過求解在特定的風(fēng)險(xiǎn)條件下實(shí)現(xiàn)收益的最大化或在特定的收益條件下使得風(fēng)險(xiǎn)最低來求得組合內(nèi)各個(gè)證券的組合系數(shù)進(jìn)行組合投資的分析方法。分為傳統(tǒng)的證券組合分析方法和現(xiàn)代證券組合分析方法。傳統(tǒng)分析方法是根據(jù)不同證券對(duì)相同的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的不同反應(yīng),來降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；而現(xiàn)代組合分析方法是一種數(shù)量化的組合管理方法,以實(shí)現(xiàn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的最佳平衡,如馬克維茨的均值方差模型、夏普和林特納的資本資產(chǎn)定價(jià)模型和羅斯的套利定價(jià)理論。
投資組合分析方法的優(yōu)點(diǎn)是在投資分析中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類和定量化描述,尋求收益和風(fēng)險(xiǎn)的制衡(trade—off),在理論上證明了組合投資可以有效降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),能夠運(yùn)用定量化的方法來求解證券組合中各個(gè)證券的最佳比例關(guān)系,克服了傳統(tǒng)證券組合方法在確定各組合證券比例中的盲目性,來實(shí)現(xiàn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的最佳平衡。缺點(diǎn)是計(jì)算復(fù)雜模型；對(duì)證券市場(chǎng)的假定條件過于苛刻,甚至這些條件與實(shí)際市場(chǎng)存在很大差距,如果證券市場(chǎng)的發(fā)展不是很成熟的話,一些條件不可能滿足；計(jì)算組合比例需要大量的數(shù)據(jù)支撐,而且模型沒有考慮到有的證券之間根本無法構(gòu)建投資組合。投資組合分析方法由于受到市場(chǎng)條件的限制,如交易成本的存在、對(duì)多個(gè)證券有很透徹的了解不是單個(gè)投資者在短時(shí)間內(nèi)能夠做到的,因此這種分析方法比較適合于機(jī)構(gòu)投資者,并且在配合基本面分析的情況下進(jìn)行。由于考慮到了風(fēng)險(xiǎn)和收益的制衡,使證券組合的收益有時(shí)較低,但收益較穩(wěn)定,比較適合于基金公司和社保公司資本的運(yùn)作。
4 行為金融分析法
行為金融分析法源于20世紀(jì)80年代證券市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的一些與經(jīng)典理論相悖而經(jīng)典理論無法解釋的“異象”(anomaly)問題,如周末現(xiàn)象(一些下個(gè)周一的信息提前反映到本周五的股票價(jià)格上)、假日現(xiàn)象等,一些投資者利用這些“異象”進(jìn)行投資確實(shí)獲得了超常收益。因此這種分析方法是以這些“異象”為研究對(duì)象,從對(duì)標(biāo)準(zhǔn)金融理論的質(zhì)疑開始,以行為科學(xué)為基礎(chǔ)研究投資者的心理行為,進(jìn)行投資決策的分析方法。這種分析方法以古典金融理論的嚴(yán)格假定與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)相悖為出發(fā)點(diǎn),如市場(chǎng)無摩擦、投資者是完全理性的,而在證券市場(chǎng)中并不是每一個(gè)投資者都會(huì)用投資理論中的復(fù)雜數(shù)學(xué)方法來推導(dǎo)所謂的理性與均衡價(jià)格來指導(dǎo)自己的投資行為,投資者并不總是根據(jù)基本面來進(jìn)行投資決策,有時(shí)會(huì)根據(jù)噪聲來決策,成為所謂的噪聲交易者。該方法能夠使投資者在證券投資中保持正確的觀察視角,特別是在市場(chǎng)重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)的心理分析上,往往具有很好的效果；但基于人的不同理和心理假設(shè),很難得到統(tǒng)一的結(jié)論用于指導(dǎo)投資者的行為。
5 結(jié) 論
四種分析方法的使用都是有條件的,各具優(yōu)缺點(diǎn),要想在證券市場(chǎng)中獲得穩(wěn)定的利潤,只靠一種方法決策投資是不行的,甚至要冒很大風(fēng)險(xiǎn),必須綜合運(yùn)用各種分析方法,以最小的損失獲得更大的利潤。
參考文獻(xiàn):
［1］蔣美云.金融市場(chǎng)證券技術(shù)分析［M］.上海：立信會(huì)計(jì)出版社,2006.
篇2
房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資市場(chǎng)的分析，投資項(xiàng)目方案策劃，涉及到成本費(fèi)用及投資收入的估算，以及對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策，是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)的工程。而市場(chǎng)的變化、政策的更新的影響使得房地產(chǎn)投資分析變得更為復(fù)雜，這增加了教師的上課的復(fù)雜程度，也增加了學(xué)生的學(xué)習(xí)難度，而不斷更新教學(xué)方法也成了教師的研究課題。
一、現(xiàn)行教學(xué)方法存在問題
房地產(chǎn)投資分析由于實(shí)踐操作性很強(qiáng)，傳統(tǒng)的老師講學(xué)生聽的教學(xué)方法，早已被摒棄。現(xiàn)如今的理論學(xué)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐結(jié)合的教學(xué)方式，將工作流程分為市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等模塊進(jìn)行情景學(xué)習(xí)，雖說與社會(huì)接軌，但學(xué)生的主動(dòng)參與積極性仍有待提高。
1.真實(shí)項(xiàng)目參與難度大
在理論學(xué)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)方式中，以現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中真實(shí)的出讓土地信息讓學(xué)生進(jìn)行分析自已選擇地塊，然后結(jié)合出讓土地所在區(qū)域分析市場(chǎng)情況設(shè)計(jì)開發(fā)方案，虛實(shí)結(jié)合讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)投資分析的學(xué)習(xí)當(dāng)中。然而，在教學(xué)過程中卻發(fā)現(xiàn)，雖然與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)，能使學(xué)生在畢業(yè)后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠(yuǎn)離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區(qū)域，較大的空間距離使得學(xué)生的參與積極性不高，甚至?xí)苯颖г梗貕K太遠(yuǎn)了解數(shù)據(jù)資料難度太大。
2.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化需要大量時(shí)間跟蹤調(diào)查
在不同時(shí)期、不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也不同，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場(chǎng)洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學(xué)習(xí)，也不是一次實(shí)踐就能達(dá)到的，這需要長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注，收集大量市場(chǎng)信息資料，把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況與政策形勢(shì)再分析預(yù)測(cè)。而一次的課堂組織，例如讓學(xué)生事先設(shè)計(jì)一份調(diào)查問卷，再集體參與調(diào)查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學(xué)生利用更多的課余時(shí)間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場(chǎng)調(diào)查，學(xué)生會(huì)大感壓力增加而產(chǎn)生抵觸情緒，而這在大學(xué)中幾乎是所有專業(yè)都難以解決的問題。
二、教學(xué)方法改革構(gòu)想
真實(shí)案例教學(xué)無疑是非常有效的能讓學(xué)生畢業(yè)后更快適應(yīng)工作的一種教學(xué)方法，但學(xué)生的參與度不高，且真實(shí)案例教學(xué)學(xué)生學(xué)習(xí)難度更大，如何發(fā)揮真實(shí)案例教學(xué)的優(yōu)點(diǎn)，又使學(xué)生能主動(dòng)參與到學(xué)習(xí)中來，則需要研究新的教學(xué)方法。
據(jù)調(diào)查，知識(shí)的掌握在工作以后邊學(xué)邊干過程中效率更高，并且知識(shí)掌握的速度很大程度上取決于對(duì)所從事工作的興趣和負(fù)責(zé)程度，自身努力程度，機(jī)遇等非智力因素。教育心理學(xué)闡釋：“只有充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，才能使他們積極主動(dòng)地參與到學(xué)習(xí)中，去感受學(xué)習(xí)過程的快樂，從而獲得良好的教學(xué)效果。”因此，如何激發(fā)學(xué)生興趣，讓學(xué)生主動(dòng)去了解工作流程，并在參與工作過程中發(fā)現(xiàn)問題，引發(fā)思考去解決問題，則成了新一輪教學(xué)方法改革的思考方向。筆者在此進(jìn)行了一些小小的嘗試。
1.游戲的思考方式
在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產(chǎn)投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學(xué)習(xí)變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個(gè)學(xué)生熟悉的區(qū)域作為進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的市場(chǎng)，而貼近學(xué)生生活的最好區(qū)域便是學(xué)校；再由學(xué)生自己根據(jù)平時(shí)的生活軌跡將學(xué)校分成幾塊區(qū)域，再根據(jù)各區(qū)域特點(diǎn)確定商業(yè)中心，根據(jù)人流量劃出幾塊等級(jí)差異明顯的地塊；接下來，便可讓學(xué)生分組競(jìng)爭(zhēng)商機(jī)最大的地塊，并讓他們?cè)诟鞑煌貕K進(jìn)行商業(yè)行為體驗(yàn)，因這直接關(guān)系到他們的切身利益，學(xué)生都積極參與體驗(yàn)并要求延長(zhǎng)體驗(yàn)期。當(dāng)他們將這種體驗(yàn)行為代入到房地產(chǎn)購房者的行為模式中，以此為興趣點(diǎn)引發(fā)學(xué)生的思考，會(huì)使得他們更愿意去主動(dòng)思考問題，從而建立起完整而又嚴(yán)密的邏輯思維方式，然后再將點(diǎn)延伸成線，最終讓他們主動(dòng)走出校門了解市場(chǎng)。而在這一過程中，學(xué)生以主動(dòng)參與的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、市場(chǎng)分析以及市場(chǎng)定位的學(xué)習(xí)情景中。
2. 團(tuán)隊(duì)合作賺取虛擬資金
在學(xué)生通過市場(chǎng)調(diào)查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區(qū)域情況的調(diào)查了解，并根據(jù)周邊市場(chǎng)情況完成開發(fā)項(xiàng)目策劃任務(wù)，則需將學(xué)生代入投資者的角色中。首先，學(xué)生分組以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當(dāng)中去，再通過平時(shí)課堂的團(tuán)隊(duì)合作來賺取虛擬資金，進(jìn)行資本的原始積累以籌集企業(yè)的開發(fā)資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據(jù)各組團(tuán)的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產(chǎn)生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團(tuán)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)中就使得學(xué)生能主動(dòng)參與賺取虛擬資金的活動(dòng)當(dāng)中去。而在這一過程中，學(xué)生體驗(yàn)了競(jìng)爭(zhēng)中的成本與收入的估算，通過財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力。
篇3
（一）創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展?fàn)顩r
為向中小企業(yè)提供更方便的融資渠道，為VC/PE營造良好退出機(jī)制。創(chuàng)業(yè)板于2009年10月開閘，對(duì)中小企業(yè)融資和風(fēng)險(xiǎn)投資的促進(jìn)起到了非常積極的作用。大量的PE/VC機(jī)構(gòu)建立，并參與其中。自2009年7月IPO重啟至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，觸及283家PE機(jī)構(gòu)，累計(jì)投資160.2億元，PE的持股市值尚有約1233.5億元，兩項(xiàng)相加，PE的全體報(bào)答為1377.7億元，浮盈高達(dá)760%。截至2012年12月，創(chuàng)業(yè)板已經(jīng)上市355家，總市值8712億元，限售股占總股本的57.1%，2010和2011年的股息率僅為0.48%和1.06%。
（二）創(chuàng)業(yè)板發(fā)展中遇到的問題
經(jīng)過3年多的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)板在發(fā)展中遇到了眾多問題：
1.“高估值”。數(shù)據(jù)顯示，首批上市的28家創(chuàng)業(yè)板公司，平均市盈率為56.7倍，而市盈率最高的寶德股份達(dá)到81.67倍，遠(yuǎn)高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，創(chuàng)業(yè)板PE（TTM）為32.29，中小板PE為26.70，滬深300PE為10.44。創(chuàng)業(yè)板仍然是滬深300的3倍多PE。
2.“業(yè)績(jī)下滑”。截至2012年10月31日，創(chuàng)業(yè)板355家公布2012年三季度財(cái)報(bào)顯示，創(chuàng)業(yè)板單季凈利潤延續(xù)了二季度的下降態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)-11.16%，低于二季度的-5.79%，環(huán)比增長(zhǎng)-14.7%，這表明創(chuàng)業(yè)板的盈利在繼續(xù)惡化。
3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)業(yè)板成立三周年來，VC/PE（風(fēng)險(xiǎn)投資/私募股權(quán)投資）機(jī)構(gòu)在創(chuàng)業(yè)板累計(jì)套現(xiàn)37.03億元，平均賬面投資回報(bào)7.65倍，截至10月30日平均實(shí)際投資回報(bào)4.93倍，平均年化收益率42.4%。
4.“高管離職潮”。創(chuàng)業(yè)板上市僅一年，28家創(chuàng)業(yè)板公司竟然有40多位高管辭職，其中不乏企業(yè)創(chuàng)始人，究其原因大部分是由于“紙面財(cái)富”后著急套現(xiàn)引起的。
5.“解禁潮”。隨著第一批創(chuàng)業(yè)板公司滿3年，原始大股東都將解禁。總之，究其創(chuàng)業(yè)板的目前所遇到的問題，可以看出發(fā)行制度的改革是問題的關(guān)鍵。目前還沿用了主板的“審批制”，與國際通行的“注冊(cè)制”還未接軌，導(dǎo)致了上市公司資源稀缺，小盤股高估值的炒作熱潮，而創(chuàng)始人股東缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營的信心和壓力也導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績(jī)不盡如人意，更有甚者做財(cái)務(wù)造假、突擊業(yè)績(jī)等行為，使創(chuàng)業(yè)板缺乏長(zhǎng)期良性的生態(tài)機(jī)制。
二、創(chuàng)業(yè)板的主要投資分析方法
（一）證券投資分析的概述
證券投資分析是投資者在進(jìn)行證券投資時(shí)，對(duì)在資產(chǎn)組合中的證券進(jìn)行的研究與價(jià)值評(píng)估。自從1934年格雷厄姆編寫了《證券分析》一書，它為投資者樹立了“價(jià)值投資”的理念；直至今日，國內(nèi)的基金、證券業(yè)發(fā)展成熟，各類專業(yè)、科學(xué)的預(yù)測(cè)模型與投資評(píng)級(jí)機(jī)制引入，證券投資分析成為了一門比較系統(tǒng)的學(xué)科。
證券投資分析的常用步驟：宏觀分析、行業(yè)分析、公司基本面分析、技術(shù)分析、金融工程分析等；但各個(gè)步驟不一定按順序串行。
證券分析從方法論上可以分為四個(gè)主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派別。體現(xiàn)了以價(jià)值分析理論為基礎(chǔ)、以統(tǒng)計(jì)方法和現(xiàn)值計(jì)算方法為主要分析手段的基本特征。（2）技術(shù)分析流派：指以證券的市場(chǎng)價(jià)格、成交量、價(jià)和量的變化以及完成這些變化所經(jīng)歷的時(shí)間等行為，作為投資分析對(duì)象與投資決策基礎(chǔ)的投資分析流派。（3）心理分析流派：其分析有兩個(gè)方向：個(gè)體心理分析和群體心理分析。（4）學(xué)術(shù)分析流派：重點(diǎn)是選擇價(jià)值被低估的股票并長(zhǎng)期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃侖巴菲特。
（二）行業(yè)分析方法
對(duì)于創(chuàng)業(yè)板而言，目前最重要的是行業(yè)分析和基本面研究。行業(yè)分析主要的方法理論包括：（1）需求與供給分析；（2）行業(yè)成長(zhǎng)階段分析；（3）行業(yè)周期性分析；（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析；（5）市場(chǎng)行為分析。
由于創(chuàng)業(yè)板的企業(yè)主要都是細(xì)分行業(yè)的小企業(yè)，主要應(yīng)用以下理論：
1.行業(yè)成長(zhǎng)階段理論
按成長(zhǎng)階段可以劃分為包括新興行業(yè)（導(dǎo)入，成長(zhǎng)）、成熟行業(yè)、衰退行業(yè)；主要根據(jù)需求量的變化及未來趨勢(shì)來判斷、行業(yè)結(jié)構(gòu)的演變與行業(yè)發(fā)展的生命周期密切相關(guān)。例如信息技術(shù)行業(yè)是成長(zhǎng)階段，新材料等行業(yè)屬于導(dǎo)入階段。
2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析理論
根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)性與市場(chǎng)集中度，可以分為以下幾種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：完全競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)，寡頭壟斷，完全壟斷（案例：有色金屬，移動(dòng)通信）。在不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，企業(yè)行為產(chǎn)生的績(jī)效不同、政府管制。主要關(guān)注以下幾方面：
（1）進(jìn)入壁壘與推出壁壘。
（2）行業(yè)的區(qū)域分布與區(qū)域評(píng)價(jià)。
（3）行業(yè)的特性分析，主要采用的方法包括：行業(yè)能力分析；潛在優(yōu)勢(shì)矩陣；成功關(guān)鍵因素分析；波士頓矩陣；SWOT分析；價(jià)值鏈。
3.市場(chǎng)行為分析理論
按照波特5力競(jìng)爭(zhēng)理論，可以對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與企業(yè)戰(zhàn)略之間進(jìn)行詳細(xì)具體的分析研究。本文列舉了某通信行業(yè)公司的波特競(jìng)爭(zhēng)力分析案例。
公司在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，根據(jù)企業(yè)的定位和行業(yè)市場(chǎng)分析，會(huì)結(jié)合自身情況采取主要三種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略。
（三）基本面分析
基于行業(yè)分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；（2）公司戰(zhàn)略；（3）管理層評(píng)估；（4）核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；（5）潛在發(fā)展空間；（6）面臨風(fēng)險(xiǎn)；（7）財(cái)務(wù)狀況（杜邦分析法）。
三、創(chuàng)業(yè)板公司的行業(yè)研究具體實(shí)踐舉例
本文以創(chuàng)業(yè)板的計(jì)算機(jī)軟件行業(yè)為例，運(yùn)用具體分析方法來舉例行業(yè)研究。
（一）行業(yè)成長(zhǎng)性
軟件行業(yè)規(guī)模和成長(zhǎng)速度：2011年約1.8萬億，未來3-5年復(fù)合增速約25%。總體來看，中國軟件最近十年持續(xù)高增長(zhǎng)。
軟件行業(yè)結(jié)構(gòu)性的特點(diǎn)：服務(wù)收入增速較快；驅(qū)動(dòng)因素：行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素豐富：云計(jì)算、智慧城市、安防天下、智能手機(jī)、移動(dòng)支付、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等。
（二）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系
按照軟件行業(yè)內(nèi)部細(xì)分：可分為4類軟件公司。
（三）行業(yè)內(nèi)公司的成長(zhǎng)邏輯
軟件公司的價(jià)值有四大驅(qū)動(dòng)核心：客戶、ARPU、通用性、粘性。如下表2：
（四）行業(yè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)跟蹤
舉例說明如下表3：
四、創(chuàng)業(yè)板投資分析的趨勢(shì)與創(chuàng)新方向
（一）并購化
創(chuàng)業(yè)板公司大多處于成長(zhǎng)期、景氣度高、盈利好、增速較快的行業(yè)。企業(yè)普遍規(guī)模較小，擴(kuò)張?jiān)竿麖?qiáng)烈，且同質(zhì)性比較高、門檻不太低準(zhǔn)入有一定難度，如傳媒，地產(chǎn)，電子，生物醫(yī)藥等。從并購的規(guī)模排名來看也顯示出這種特征，并購的熱門行業(yè)始終是礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、生物、電子等。目前主要有兩種并購模式：
藍(lán)色光標(biāo)的“現(xiàn)金+股權(quán)式”并購
博盈投資的“并購基金”模式
（二）價(jià)值判斷和預(yù)測(cè)
由于并購公司、業(yè)務(wù)類型等的數(shù)量增多和多元化，利用傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)、相對(duì)估值等方法來進(jìn)行價(jià)值判斷，會(huì)容易出現(xiàn)較大的偏差。因此，拆分價(jià)值評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)成為公司價(jià)值判斷的新方向。
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篇4
投資決策是企業(yè)運(yùn)用最完整的一套理論和方法，通過一系列的程序和方案形成可行性的決策分析。企業(yè)的投資和決策，在企業(yè)的發(fā)展中中處于核心的地位，為企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展帶來重大突破、企業(yè)如果想要得到發(fā)展,就需要相應(yīng)合理的決策方法，來推動(dòng)企業(yè)的進(jìn)步。這些方法的誕生，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理來說，具有革命性的作用。要提出科學(xué)性的規(guī)劃，來完善企業(yè)的管理工作。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展的今天，企業(yè)想要擴(kuò)大生產(chǎn)，就需要采取相應(yīng)的投資活動(dòng)。不斷拓寬企業(yè)的投資資金來源，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如果投資決策失誤的話，會(huì)為企業(yè)帶來很大的損失。對(duì)于企業(yè)來說，投資協(xié)作是非常重要的，關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的命運(yùn)，因此在企業(yè)投資過程中需要進(jìn)行合理的分析。
2影響企業(yè)投資決策的因素
影響企業(yè)投資決策因素有很多，這些因素需要進(jìn)行綜合性的分析，才能幫企業(yè)提出合理的決策和建議。
2.1總體經(jīng)濟(jì)的狀況
企業(yè)的發(fā)展離不開企業(yè)經(jīng)濟(jì)的變化，總體經(jīng)濟(jì)的狀況是影響企業(yè)決策的重要原因。在企業(yè)投資發(fā)展中，如果沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)收益，就不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)率。因此對(duì)于企業(yè)資金需求和供給，影響著企業(yè)整體的發(fā)展變化。如果投資的成本過高，就會(huì)導(dǎo)致后面企業(yè)運(yùn)行過程中的資金鏈斷裂的現(xiàn)象出現(xiàn)，這種現(xiàn)象在一定程度上會(huì)威脅到企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全，導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2資本市場(chǎng)的環(huán)境影響
企業(yè)在發(fā)展過程中，投資者對(duì)于企業(yè)的投資會(huì)通過購買債券的方式來投資，這些的發(fā)行方可以通過購買證券，來提供投資的機(jī)會(huì)。中國證券的風(fēng)險(xiǎn)大了，企業(yè)的收益也會(huì)上升，這樣可以增加企業(yè)發(fā)展過程中的投資成本。如果一個(gè)企業(yè)的股票流動(dòng)性好，價(jià)格穩(wěn)定，那么它們的收益就會(huì)相對(duì)降低，而企業(yè)的成本也會(huì)不斷降低。
2.3融資決策
企業(yè)在發(fā)展過程中企業(yè)的融資決策影響著企業(yè)的收益,會(huì)為企業(yè)帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。而這些風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營而產(chǎn)生的，如果企業(yè)在資產(chǎn)管理中存在變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的收益，存在一定的差異。企業(yè)的行政風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大部分都是由普通的收益率變化引起的，隨著企業(yè)不斷地發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加和減少會(huì)影響企業(yè)在投資過程中成本的變化。
2.4投資風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響著企業(yè)整體的變化,投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)受到了市場(chǎng)的變化影響。如果企業(yè)的投資，不能在市場(chǎng)上獲得相應(yīng)的收益或者是獲得了不夠成本投資的收益，并沒有取得相應(yīng)的利潤,那么企業(yè)在投資就會(huì)意味著投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。而投資失敗的企業(yè)會(huì)很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，容易在發(fā)展中面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
3企業(yè)投資決策分析的工具
3.1財(cái)務(wù)信息
企業(yè)無論進(jìn)行任何投資，都需要滿足自身企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)信息，要擁有一定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，明確財(cái)務(wù)的安排，將資金合理的分配。在企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，大量的數(shù)據(jù)需要進(jìn)行加工處理，可以使用凈現(xiàn)值法，完善企業(yè)的收入和支出。在企業(yè)管理過程中，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的管理的基礎(chǔ)，因此在財(cái)務(wù)管理的過程中，要做好對(duì)于財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)工作，確保財(cái)務(wù)信息符合企業(yè)的發(fā)展。
3.2配備相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員
在企業(yè)進(jìn)行決策時(shí)，需要有相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行資金的管理和資金的完善。財(cái)務(wù)人員的水平和素質(zhì)，決定著企業(yè)投資決策的關(guān)鍵。因此在分析企業(yè)決策方法的同時(shí)，一定要加深對(duì)于企業(yè)專業(yè)的工作人員的素質(zhì)的提升，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加以培訓(xùn)，不斷完善企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在財(cái)務(wù)管理方面的工作效率。
4投資決策的方法
4.1凈現(xiàn)值法
企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中，要明確企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目之后現(xiàn)金的流量。按照企業(yè)自身的收益率為基礎(chǔ)，原有的投資現(xiàn)值，投資之后剩下的余額，就是滿足企業(yè)投資的凈現(xiàn)值。在采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行企業(yè)決策分析的同時(shí)，一定要加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目投資的可行性分析，要形成一套完善的投資方案。明確投資的目標(biāo)，再投資開展過程中，要讓方案具有一定的可行性。在選擇投資時(shí)要盡可能地滿足投資的要求。如果投資中存在一些缺陷或者意外的現(xiàn)象，要及時(shí)地對(duì)于投資的過程進(jìn)行合理的分析。不同的投資方案，凈現(xiàn)值的數(shù)據(jù)不一樣，收益也不同，因此要進(jìn)行直觀的投資方法分析，明確投資方案之間的可比性。
4.2靜態(tài)分析法
企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，可以采取靜態(tài)分析的方法來進(jìn)行投資決策，但是靜態(tài)分析法中有回收期法和會(huì)計(jì)收益法這兩種方法。在企業(yè)決策過程中，運(yùn)行的原理非常簡(jiǎn)單，但是還是存在一定的缺點(diǎn)。比如說，回收期法是投資人對(duì)于現(xiàn)金的流入和現(xiàn)金的支出，所需要的時(shí)間進(jìn)行分析。在分析的過程中它反映出來了投資中會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，對(duì)于未來的不確定性也會(huì)增強(qiáng)。而且回收期法，在一定程度上對(duì)于項(xiàng)目來說，并不利于項(xiàng)目的發(fā)展，因?yàn)樗幕厥罩芷陂L(zhǎng)，會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。回收期法最大的問題就是他根本就沒有考慮到時(shí)間的觀念。在財(cái)務(wù)管理時(shí)，時(shí)間的觀念非常重要。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上來說，今天的一塊錢和明天的一塊錢的價(jià)值是不同的。如果今天的一塊錢在一定的情況下，他明天可能會(huì)多收益幾分錢，因此在不同的時(shí)期現(xiàn)金流量是不同的。會(huì)計(jì)收益法在一定程度上，造成了現(xiàn)金流量的周期太長(zhǎng)，投資人鼠目寸光的現(xiàn)象出現(xiàn)，忽視了回收之后價(jià)格的影響，而且在投資過程中容易使投資者放棄，期間長(zhǎng)，項(xiàng)目大的項(xiàng)目。而相反，計(jì)收益率的方法不僅僅體現(xiàn)出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比較符合人們的心理，計(jì)算過程中也較為簡(jiǎn)單。但是這種方法的缺點(diǎn)就是，成本的配比具有明確的分析，但是在未來會(huì)計(jì)利潤的時(shí)間價(jià)值和原始投資是具有一定差異的。因此在投資過程中，如果不符合實(shí)際的情況，那么評(píng)價(jià)就是不科學(xué)、不客觀的。
4.3內(nèi)含報(bào)酬率法
為了了解企業(yè)在發(fā)展過程中，各個(gè)投資的投資方案和形成的相應(yīng)收益。因此有些企業(yè)在投資分析決策的過程中，通常使用內(nèi)含報(bào)酬率法來進(jìn)行分析。雖然僅限值法在一定程度上保證了企業(yè)的資金的時(shí)間價(jià)值，但是但還是存在很大的缺陷。可是內(nèi)含報(bào)酬率法可以改善，僅限值法中的缺陷。內(nèi)含報(bào)酬率法可以在投資決策的相應(yīng)年限之內(nèi)，不會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)際的收益，但是會(huì)保證企業(yè)不會(huì)帶來太大的風(fēng)險(xiǎn)。如果項(xiàng)目投資人進(jìn)行投資過程中不僅僅沒有盈利。而且還會(huì)導(dǎo)致發(fā)生損失，往往在這種情況下，內(nèi)含報(bào)酬率的使用效率就會(huì)大于貼現(xiàn)率使用效率。因此我們?cè)趦?nèi)涵報(bào)酬率計(jì)算時(shí)，通常要提高貼現(xiàn)率對(duì)于企業(yè)方案管理中的測(cè)試。
4.4期權(quán)評(píng)價(jià)法
隨著社會(huì)的發(fā)展，期權(quán)評(píng)價(jià)法跟著時(shí)代的發(fā)展不斷地改變。傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法存在一定的假設(shè)，比如說對(duì)于未來的現(xiàn)金的預(yù)測(cè)并不是完全準(zhǔn)確的，而且在未來現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)，也許并不會(huì)發(fā)生任何的變動(dòng)。對(duì)于項(xiàng)目的投資有可能只是在特定的時(shí)間段內(nèi)，會(huì)取得相應(yīng)的收益。但是如果一旦推遲，就有可能造成相應(yīng)的損失。項(xiàng)目在投資過程中，需要按照原先的設(shè)定來進(jìn)行項(xiàng)目的發(fā)展，不能中途退出。就目前的市場(chǎng)情況來看，市場(chǎng)中含有的風(fēng)險(xiǎn)性很大，而且如果運(yùn)用現(xiàn)今的流量波動(dòng)來加大對(duì)于投資的方法，那么對(duì)于投資者和實(shí)際情況的決策存在很多的問題。實(shí)物期權(quán)法在一定程度上，對(duì)于投資的決策具有相應(yīng)的權(quán)利，而且采用期權(quán)的評(píng)論法是極其有價(jià)值的，因?yàn)閷?duì)于未來具有相應(yīng)的不確定性，而且投資的時(shí)間也是不確定的。這樣存在投資的結(jié)果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期權(quán)評(píng)價(jià)法的同時(shí)，如果存在了壞的結(jié)果，那么投資者應(yīng)該及時(shí)避免投入太多的損失。常見的實(shí)物期權(quán)有擴(kuò)張期權(quán)、選擇期權(quán)等，我們?cè)谶M(jìn)行決策時(shí)，需要考慮到?jīng)Q策的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)是瞬息萬變的，時(shí)機(jī)是取得收益的最好保障。股票擴(kuò)張期權(quán)和股票期權(quán)較為相似，對(duì)于未來的發(fā)展來說，股票的未來價(jià)格影響著股票的執(zhí)行價(jià)格。實(shí)物期權(quán)法的運(yùn)用，在一定程度上具有相當(dāng)?shù)碾y度，這種期權(quán)的平息方法在很多國家都已經(jīng)開始運(yùn)用，并且運(yùn)用的較為廣泛。
5結(jié)語
期權(quán)發(fā)展過程中，為了提高決策的成功率，維持企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)會(huì)從原先的管理模式變成可持續(xù)發(fā)展的管理模式，企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)于人才管理的技術(shù)成本，可以通過持續(xù)發(fā)展的程度來進(jìn)行衡量。站在企業(yè)的理財(cái)角度上來看，企業(yè)的投資的效益影響著企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下要合理地開展企業(yè)的投資決策，一步走不好，瞬息萬變的市場(chǎng)就容易將企業(yè)淘汰。
參考文獻(xiàn)
篇5
以往的房地產(chǎn)投資決策方法,如凈現(xiàn)值法、投資回收期法及常用的風(fēng)險(xiǎn)型決策和非確定性決策方法,都是單目標(biāo)決策。而實(shí)際上,進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí),往往要考慮多個(gè)指標(biāo),針對(duì)這種情況,筆者擬將多目標(biāo)決策的模糊主成分分析法引入到房地產(chǎn)投資決策中,試圖為房地產(chǎn)投資決策者提供一種較為科學(xué)的定量與定性相結(jié)合的決策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一種較為客觀的多指標(biāo)評(píng)價(jià)方法。該方法將多指標(biāo)問題化為較少的新的指標(biāo)問題。這些新的指標(biāo)既彼此互不相關(guān)，又能綜合反映原來多個(gè)指標(biāo)的信息，是原來多個(gè)指標(biāo)的線性組合。綜合后的新指標(biāo)被稱為原來指標(biāo)的主成分。在評(píng)價(jià)過程中給出了指標(biāo)包含的信息量的權(quán)數(shù)，它的評(píng)價(jià)分值主要依賴各指標(biāo)間的相關(guān)性確定，有助于客觀地反映樣本間的現(xiàn)實(shí)關(guān)系。主成分通過原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，求相關(guān)系數(shù)矩陣，求特征值，特征向量，確定主因子個(gè)數(shù)，得出綜合評(píng)價(jià)值等步驟實(shí)現(xiàn)。在確定主因子個(gè)數(shù)時(shí)以累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%為界限。據(jù)此確定主因子的個(gè)數(shù)，此時(shí)，方差之和已經(jīng)占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的計(jì)算步驟
1.設(shè)m個(gè)變量(指標(biāo))的n次觀測(cè)數(shù)據(jù)陣，(1)
2.對(duì)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的目的是使單位不同的各項(xiàng)指標(biāo)值之間具有可比性，具體做法如下：（2）
其中
為了方便起見，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)仍記為。
3.計(jì)算m個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)陣,（3）
其中:
4.計(jì)算的特征值和特征向量。設(shè)求出是的特征值;是相應(yīng)的特征向量，可得到一組主成分用表示
（4）
5.確定主成分個(gè)數(shù)。一般稱為第個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率，稱為第個(gè)主成分的累積貢獻(xiàn)率。當(dāng)其時(shí)，提取前個(gè)主成分就夠了，對(duì)后面的個(gè)主成分可忽略不計(jì)。
6.模糊綜合評(píng)價(jià)。將已有文獻(xiàn)中取得的隸屬度與權(quán)重合成投資方案評(píng)價(jià)水平模型: (5)
若C值最大，則為最優(yōu)方案。
三、實(shí)例計(jì)算比較
以濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個(gè)互相獨(dú)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資方案為準(zhǔn)，通過計(jì)算比較判斷，選出最優(yōu)方案。
濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個(gè)互相獨(dú)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資方案設(shè)為，由初始投資推算出9項(xiàng)指標(biāo)值（見表1）。
利用Matlabr軟件把上述(1)～(4)式編程，計(jì)算主要結(jié)果顯示如下：
計(jì)算出H公因子方差（見表2）。
計(jì)算Q因子權(quán)重（見表3）。
模糊綜合評(píng)價(jià):
結(jié)合文獻(xiàn)中所得的隸屬度矩陣，應(yīng)用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面計(jì)算結(jié)果可知C1>C>2>C3，由此得三個(gè)方案中A1最優(yōu)，按從優(yōu)到劣排序結(jié)果為:A1>A2>A3。
四、結(jié)論
本文針對(duì)傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法的缺陷,提出了一種新的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。主成分分析法是一種客觀的測(cè)量方法,能夠較其他方法更有效地評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。利用該方法不僅簡(jiǎn)化了計(jì)算，同時(shí)也很好地處理了評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的信息重疊，二者結(jié)合起來能夠很好地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)劣性。同時(shí)，需要注意的是主成分分析法雖然是一種客觀的方法，但數(shù)據(jù)的獲取來自廣大專家，專家評(píng)分不當(dāng)會(huì)造成結(jié)果的偏差。因此，在實(shí)際綜合評(píng)價(jià)投資中的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，盡量找知識(shí)淵博、有遠(yuǎn)見的專家評(píng)分，提高評(píng)分的準(zhǔn)確度，從而可以更準(zhǔn)確地確定投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
篇6
前言
監(jiān)理工作的重要內(nèi)容之一是工程投資控制。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的不斷深入，工程投資從最初的粗放式逐漸向集約型發(fā)展，如今大部分的工程投資方式都是集約型，為了應(yīng)對(duì)企業(yè)發(fā)展中的新情況，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新環(huán)境，企業(yè)需要面臨很多新問題。如何能夠建立并完善一套行之有效的工程投資控制系統(tǒng)是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，亦成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)際工作中，可以借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)加以分析，實(shí)行全方位的監(jiān)理控制。
一 監(jiān)理在工程投資控制過程中的工作現(xiàn)狀分析
據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，我國境內(nèi)進(jìn)行的建立工程中，很少有按照規(guī)定進(jìn)行相關(guān)投資控制的，這也是投資控制沒有取得明顯進(jìn)步的顯著原因。這從一個(gè)側(cè)面揭示了我國工程中監(jiān)理工作的失位，監(jiān)理人員只在以下幾項(xiàng)工作中發(fā)揮了作用：
1、對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與整理
監(jiān)理人員每月或是每個(gè)分項(xiàng)工程結(jié)束后，要對(duì)工程的成本、工期以及其他情況進(jìn)行結(jié)算，進(jìn)而計(jì)算和統(tǒng)計(jì)出相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)有利于工程下一步施工計(jì)劃的制定，也有利于進(jìn)行施工企業(yè)的成本核算，并可以以此為依據(jù)要求甲方進(jìn)行施工款的結(jié)算，做好調(diào)解工作。
2、對(duì)圖紙進(jìn)行審核
監(jiān)理工程師在對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理的過程中，要以施工圖為重要依據(jù)進(jìn)行成本風(fēng)險(xiǎn)分析，提供科學(xué)、有效的防范風(fēng)險(xiǎn)意見。這樣可以有效防止出現(xiàn)安全問題或是質(zhì)量問題時(shí)的追責(zé)，使施工方盡量減少資金損失，可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，降低成本。
3、對(duì)造價(jià)給出意見
監(jiān)理工程師在對(duì)工程造價(jià)方面會(huì)給出意見和建議，并根據(jù)工程的實(shí)際情況調(diào)整造價(jià)和功能要求。對(duì)于工程質(zhì)量和工程進(jìn)度等，也都會(huì)在合理的區(qū)間內(nèi)進(jìn)行把控。此外，還可以與工程施工人員進(jìn)行交流和溝通，合理確定工程變更價(jià)款，并對(duì)工程在變更價(jià)款后的投資額度進(jìn)行控制。
二 、設(shè)計(jì)階段合理把握投資控制
在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行具體情況的分析，并給出較為合理的方案，盡可能不在施工的過程中調(diào)整方案，避免發(fā)生由于方案變更而使資金周轉(zhuǎn)不到位而影響工期的時(shí)間。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，工程前期進(jìn)行工程的施工設(shè)計(jì)，會(huì)占施工總體設(shè)計(jì)的80%以上，起到了舉足輕重的作用。因此，工程前期的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員必須具有很強(qiáng)的責(zé)任心與敬業(yè)精神，認(rèn)真合理計(jì)算和分析每一項(xiàng)數(shù)據(jù)，盡最大可能避免出現(xiàn)投資失控的發(fā)生。
我國目前的監(jiān)理工作都是依據(jù)監(jiān)理規(guī)范進(jìn)行操作，但是在監(jiān)理規(guī)范中并無涉及到工程造價(jià)相關(guān)問題，所以在我國監(jiān)理工作對(duì)投資的控制一直處于初級(jí)階段，沒有大幅度的發(fā)展和進(jìn)步。一些業(yè)內(nèi)專家對(duì)此的評(píng)價(jià)是：工程如果從設(shè)計(jì)階段就開始進(jìn)行成本的考慮和投資的控制，可以排除八成的錯(cuò)誤概率，而如果從施工后才開始重視管理成本和控制投資，有效程度就要降低到20%。加強(qiáng)事前管理，集中監(jiān)理人員的智慧，可以極大程度地提高工程投資的科學(xué)性。因此，設(shè)計(jì)階段投資的方法是：首先，進(jìn)行招標(biāo)方案的設(shè)計(jì)，在成本方面通過采取現(xiàn)金工藝的方式來創(chuàng)新；其次，對(duì)于設(shè)計(jì)總體方案進(jìn)行技術(shù)指標(biāo)和設(shè)計(jì)方案的評(píng)估，選擇合理的方案；最后，推行限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)造價(jià)要求范圍內(nèi)，提出對(duì)建筑工程的要求，這回使一些工程的造價(jià)明顯下降，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及其輔料市場(chǎng)。
三 、工程招標(biāo)階段的監(jiān)理投資控制
在我國目前的施工過程中，施工單位在早期就將合同擬定，并且將報(bào)價(jià)做出，這樣做是為了節(jié)省前期的監(jiān)理費(fèi)用。在中標(biāo)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后，才與建立公司進(jìn)行合作，而在監(jiān)理公司進(jìn)入之后，會(huì)將原來的計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整的幅度會(huì)很大，結(jié)果會(huì)使原本簽訂的施工合同成了一紙空文。行業(yè)內(nèi)部以及國家針對(duì)此種情況，降低合同中的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，保證監(jiān)理人員在施工方案初步擬定的過程中進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，并參與到投標(biāo)的過程中。實(shí)踐證明，這種做法大大的節(jié)約了時(shí)間成本，并且使建設(shè)單位與中標(biāo)單位的合同簽署更有效力。
四、項(xiàng)目工程變更監(jiān)理投資控制
在工程的前期設(shè)計(jì)中，由于一些具體條件還不是十分明確，因此在實(shí)際施工中會(huì)出現(xiàn)局部與設(shè)計(jì)文件不符的情況，這些情況要求設(shè)計(jì)部門以及監(jiān)理部門及時(shí)進(jìn)行溝通并對(duì)相關(guān)參數(shù)進(jìn)行修改，以達(dá)到設(shè)計(jì)要求水平，這樣就產(chǎn)生了工藝或是流程上的變更，繼而會(huì)導(dǎo)致造價(jià)變更，造成一部分投資失效。為了解決此問題，需要監(jiān)理部門與設(shè)計(jì)部門在施工前對(duì)施工區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的分析，再由設(shè)計(jì)部門出具設(shè)計(jì)方案，監(jiān)理部門以及施工部門進(jìn)行審核，最終得到合格設(shè)計(jì)方案。此外，一些工程有著極大的不可預(yù)見性，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)也不會(huì)投入很長(zhǎng)時(shí)間，這就使一部分投資失效成為必然，針對(duì)這種投資失效現(xiàn)象，對(duì)后期造價(jià)的變更需嚴(yán)格審核，規(guī)模較大的公司可以成立造價(jià)變更小組，對(duì)于每次造價(jià)的變更都要進(jìn)行嚴(yán)格審核，以確定其合理性。同時(shí)要求監(jiān)理部門對(duì)造價(jià)變更進(jìn)行備案，歸入工程信息檔案。
五、嚴(yán)格把控施工過程中的投資控制
在施工階段的工程造價(jià)，可以達(dá)到工程總體造價(jià)的80%左右，對(duì)工程的成本控制以及投資控制有著很大的影響。為了避免浪費(fèi)、保證工期并保證質(zhì)量，施工人員、監(jiān)理人員和設(shè)計(jì)人員在工程進(jìn)行中需要做到以下幾點(diǎn)：
第一，完善投資控制系統(tǒng)。在進(jìn)行投資控制操作時(shí)，需要工作人員各盡其職，明確管理制度，并且在施工中嚴(yán)格用制度來管事管人，做到制度高于一切。只有這樣，工作才能夠有條不紊的展開。
第二，注重計(jì)量工作。在工程施工中，計(jì)量工作主要任務(wù)是審計(jì)工程的完成程度以及審計(jì)付款清單。工程需要嚴(yán)格按照計(jì)量要求進(jìn)行，這樣才能夠保證質(zhì)量合格并且不誤工期。需要著重注意，在計(jì)量的過程中避免重復(fù)計(jì)量。
第三，重視現(xiàn)場(chǎng)變更簽證。在工程產(chǎn)生變更項(xiàng)目時(shí)，要對(duì)變更項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，并且必須經(jīng)過監(jiān)理部門統(tǒng)一方可進(jìn)行方案變更。引起變更的因素很多，一般會(huì)出現(xiàn)以下一些情況：工程設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，實(shí)際施工情況與原設(shè)計(jì)圖紙存在較大差距；工程業(yè)主提出了更高的要求或是改變建筑物的性能；購進(jìn)材料與圖紙的規(guī)格不符且材料不能夠更換；工程設(shè)備不適合圖紙要求的施工方式等。遇到上述情況，工作人員可以要求進(jìn)行造價(jià)變更，但是需要嚴(yán)格審查、嚴(yán)格把關(guān)。需要經(jīng)過監(jiān)理工程師、施工代表等多方簽字確認(rèn)，明確增減的額度，并在結(jié)算時(shí)提供給造價(jià)審查人員，防止只計(jì)算費(fèi)用增加，不計(jì)算減少的情況發(fā)生。了變更一旦發(fā)生就及時(shí)簽證，及時(shí)確認(rèn)，及時(shí)計(jì)算因工作量變更而發(fā)生增減的費(fèi)用，隨時(shí)掌握項(xiàng)目費(fèi)用額度，避免事情積壓成堆，對(duì)工程造價(jià)心中無數(shù)。簽證的內(nèi)容必須詳細(xì)說明簽證原因、工程數(shù)量變化，必要時(shí)應(yīng)配備詳圖說明。在簽證時(shí)，對(duì)于預(yù)算定額中已含有的項(xiàng)目不能重復(fù)簽證。
（4）處理好工程費(fèi)用的索賠。在索賠環(huán)節(jié)，監(jiān)理工程師要從實(shí)際出發(fā)，以數(shù)據(jù)作為依據(jù)是基本原則，并且在監(jiān)理日志重要說明該項(xiàng)變更。一旦發(fā)生了索賠事件，監(jiān)理部門需要將材料進(jìn)行備案，并且將甲方和乙方的意見匯總，制作合同，請(qǐng)兩方面簽字確認(rèn)。在合同中，需要夾帶具有法律效力的文件，如初始合同、中標(biāo)書等。
（5）做好投資分析。工程在進(jìn)行的過程中，監(jiān)理人員需要不斷對(duì)新情況進(jìn)行分析，以保證對(duì)工程的造價(jià)心中有數(shù)，并且對(duì)每個(gè)分項(xiàng)目的造價(jià)都要進(jìn)行審核，對(duì)一些不合理的投資需要及時(shí)糾正，在發(fā)現(xiàn)問題后要及時(shí)上報(bào)，并在監(jiān)理日志中標(biāo)明情況和問題，使監(jiān)理工作成為投資質(zhì)量控制的防火墻。
六、竣工階段嚴(yán)格審核工程結(jié)算
工程在核算階段通常會(huì)由總工程師以及監(jiān)理工程師認(rèn)真核對(duì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行質(zhì)量的檢驗(yàn)，并且對(duì)于一些必要項(xiàng)目要進(jìn)行實(shí)驗(yàn)室檢測(cè)，這是十分重要的環(huán)節(jié)，也是工程質(zhì)量的最后一關(guān)，所以一切程序必須嚴(yán)格執(zhí)行。在竣工檢驗(yàn)結(jié)束后，要有施工方、監(jiān)理方以及設(shè)計(jì)方在工程驗(yàn)收單上進(jìn)行簽字確認(rèn)，并將工藝變更所涉及到的成本變更進(jìn)行說明，同時(shí)也要簽字確認(rèn)，以便日后出現(xiàn)問題進(jìn)行追責(zé)。
小結(jié)
投資控制是關(guān)系到工程能夠盈利的關(guān)鍵，做好投資控制是建設(shè)單位、中標(biāo)單位和建立單位共同努力而達(dá)成的，必須在保證工程質(zhì)量的前提下對(duì)工程的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，并要求工程在規(guī)定的期限內(nèi)完工。這就要求建設(shè)單位做好設(shè)計(jì)檢驗(yàn)關(guān)，中標(biāo)單位做好成本核算關(guān)、監(jiān)理部門做好檢查驗(yàn)收和質(zhì)量工作。各部門加強(qiáng)配合，這樣才能夠有效控制投資成本，使工程更好的為企業(yè)盈利，為社會(huì)服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
篇7
1.案例教學(xué)法概述
所謂案例教學(xué)法，是指教師在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容編成案例形式，吸引學(xué)生積極參與、主動(dòng)思考，通過師生共同探討，學(xué)生撰寫案例分析報(bào)告，教師歸納總結(jié)的過程，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，從而提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的一種教學(xué)方法。
案例教學(xué)法是20世紀(jì)初，由美國哈佛大學(xué)創(chuàng)造的，并經(jīng)過后人不斷總結(jié)和完善，形成的一種獨(dú)特的教學(xué)方法，在當(dāng)今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。我國于20世紀(jì)90年代開始引入案例教學(xué)，并已在醫(yī)學(xué)、法律和工商管理等專業(yè)得到普及。
案例教學(xué)法有一個(gè)基本的假設(shè)前提，即學(xué)生能夠通過對(duì)案例過程的研究與發(fā)現(xiàn)來進(jìn)行學(xué)習(xí)，在必要的時(shí)候回憶出并應(yīng)用這些知識(shí)與技能。因此，案例教學(xué)法非常適合于開發(fā)分析、綜合及評(píng)估能力等高技能，提高學(xué)生承擔(dān)具有不確定結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)的能力。
案例教學(xué)的特點(diǎn)，1）鼓勵(lì)學(xué)生積極參與、主動(dòng)思考，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和創(chuàng)造性。學(xué)生通過課前對(duì)案例內(nèi)容的充分準(zhǔn)備、課堂討論的積極投入以及課后練習(xí)的認(rèn)真完成，養(yǎng)成了自我學(xué)習(xí)的習(xí)慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導(dǎo)學(xué)生變注重知識(shí)學(xué)習(xí)為注重能力培養(yǎng)。案例教學(xué)，通過撰寫案例分析報(bào)告，要求學(xué)生去尋找解決問題的可行方法。使學(xué)生懂得，現(xiàn)實(shí)生活中，那些復(fù)雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，只有可行方案的優(yōu)劣。從而使學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中，提高了解決問題的實(shí)際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學(xué)中，學(xué)生拿到案例后，先要進(jìn)行消化，然后查閱各種他認(rèn)為必要的理論知識(shí)．這無形中加深了對(duì)知識(shí)的理解，而且是主動(dòng)進(jìn)行的。捕捉這些理論知識(shí)后，他還要經(jīng)過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時(shí)，要求教師給予引導(dǎo)，促使教師加深思考，根據(jù)不同學(xué)生的不同理解補(bǔ)充新的教學(xué)內(nèi)容。雙向的教學(xué)形式對(duì)教師也提出了更高的要求。
2.房地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)用案例教學(xué)法的可行性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到高校的重視，房地產(chǎn)投資分析課程是高職院校房地產(chǎn)類和工程管理類等專業(yè)的核心課程之一，也是其他專業(yè)很好的拓展課程。
所謂房地產(chǎn)投資分析，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證的過程。目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資分析過程一般包括：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)；2）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇；3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財(cái)務(wù)分析；6）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析；7）決策分析。這就要求分析人員對(duì)分析項(xiàng)目要采用定性分析與定量分析相結(jié)合、統(tǒng)計(jì)分析與預(yù)測(cè)分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的分析方法來進(jìn)行。
房地產(chǎn)投資分析的特點(diǎn)就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產(chǎn)投資分析的成果，就是投資分析報(bào)告。實(shí)際的房地產(chǎn)投資分析報(bào)告編制，都是借助計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)計(jì)算完成。因此，房地產(chǎn)投資分析課程雖然具有很強(qiáng)的理論性，但具有更強(qiáng)的綜合性和實(shí)踐性，其課程教學(xué)只有與具體實(shí)踐案例相結(jié)合，才能達(dá)到理想的教學(xué)目標(biāo)。
在傳統(tǒng)的教學(xué)方法中，教師通過講授的方式，將認(rèn)為重要的房地產(chǎn)投資分析知識(shí)傳授給學(xué)生。要知道，房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)投資具有的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)投資分析需要多學(xué)科的專門知識(shí)非常多。講授大量的知識(shí)，學(xué)生在短時(shí)間內(nèi)難以消化吸收。相互獨(dú)立的學(xué)科知識(shí)，也使學(xué)生難以激發(fā)學(xué)習(xí)興趣，從而使房地產(chǎn)投資分析課程可能成為空洞的理論知識(shí)，進(jìn)一步影響學(xué)生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養(yǎng)與提高。
與傳統(tǒng)教學(xué)方式不同，在房地產(chǎn)投資分析課程中運(yùn)用案例教學(xué)法，可大大激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維、 提高學(xué)生學(xué)習(xí)的領(lǐng)悟力。通過真實(shí)案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學(xué)生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強(qiáng)了學(xué)生對(duì)學(xué)科知識(shí)的理解和具體運(yùn)用。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，國家對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控，也使得房地產(chǎn)投資分析變得更加復(fù)雜。通過將社會(huì)熱點(diǎn)中真實(shí)案例引入的教學(xué)中去，不僅能激發(fā)學(xué)生強(qiáng)烈的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的基本能力，而且，在學(xué)習(xí)過程中，可將案例所涉及到的相關(guān)政策知識(shí)、規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)、工程技術(shù)知識(shí)、經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)、金融與投資知識(shí)、市場(chǎng)營銷知識(shí)、財(cái)政稅收知識(shí)、法律知識(shí)等各學(xué)科知識(shí)融會(huì)貫通，達(dá)到了舉一反三的效果。
房地產(chǎn)投資分析課程的章節(jié)內(nèi)容，大部分是按能力應(yīng)用的過程編排，可以形成相應(yīng)的案例。因此，在課程教學(xué)中使用案例教學(xué)法是可行的。
3.案例教學(xué)法的具體應(yīng)用
一般而言，案例教學(xué)法的應(yīng)用策略是靈活的，只要遵循教學(xué)目標(biāo)就行。實(shí)際教學(xué)過程，要搞好房地產(chǎn)投資分析課程的案例教學(xué)，則應(yīng)注意幾個(gè)環(huán)節(jié)
1)案例準(zhǔn)備
教師在選擇案例時(shí)，一定要精心準(zhǔn)備，合理設(shè)計(jì)教案。房地產(chǎn)投資分析的案例非常多，能夠引起學(xué)生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產(chǎn)投資由于受時(shí)間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價(jià)值。因此，選擇所在地剛剛發(fā)生的典型案例，能夠首先吸引住學(xué)生的興趣。只要學(xué)生感興趣，就會(huì)主動(dòng)尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產(chǎn)交易章節(jié)稅費(fèi)的內(nèi)容，如按傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，房地產(chǎn)交易過程涉及的稅費(fèi)有10多個(gè)，各種稅費(fèi)的適用條件和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，且學(xué)生沒有感性認(rèn)識(shí)，講解起來非常枯燥，學(xué)生不愿意聽，達(dá)不到教學(xué)目的。設(shè)計(jì)為案例教學(xué)法后，可以讓學(xué)生上網(wǎng)搜索近期網(wǎng)上交易的案例，并模擬進(jìn)行成交。學(xué)生就會(huì)興趣大增，主動(dòng)搜索成交后實(shí)際應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。
2）案例問題的設(shè)計(jì)
案例給出的問題，應(yīng)緊扣教學(xué)主要目標(biāo)，結(jié)合學(xué)生的認(rèn)知水平設(shè)計(jì)。問題太難，學(xué)生現(xiàn)有能力解決不了，就會(huì)產(chǎn)生厭惡情緒。但又不能太簡(jiǎn)單，學(xué)生不需要討論和教師引導(dǎo)，就可以完成，同樣會(huì)降低學(xué)生興趣，從而失去對(duì)知識(shí)的渴望和最求。所以，提出的問題，應(yīng)能給學(xué)生思考的空間，并利用書本的知識(shí)，經(jīng)過努力探索，相互交流，并在老師的引導(dǎo)下得到解決。這樣，有助于訓(xùn)練學(xué)生的輻射思維能力。同樣以交易稅費(fèi)案例為例，如果不加區(qū)別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會(huì)發(fā)生土地增值稅繳納項(xiàng)目。由于土地增值稅的計(jì)算非常復(fù)雜，讓對(duì)稅收還不太了解的同學(xué)通過一個(gè)案例來掌握，有些困難。所以，應(yīng)選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規(guī)定的太死。如納稅基數(shù)的確定，由學(xué)生根據(jù)市場(chǎng)狀況，判斷成交價(jià)格。這樣學(xué)生對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力。至于成交價(jià)格能否作為納稅基數(shù)，則由教師在討論中引導(dǎo)。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學(xué)習(xí)方式。案例教學(xué)法所給的案例大都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，而只有可行或優(yōu)劣之分。通過討論，激發(fā)學(xué)生的想象力。但由于受教學(xué)課時(shí)限制和班級(jí)人數(shù)較多的影響，討論應(yīng)分組開展。各組應(yīng)選出負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織本組的討論。由于不同組員對(duì)于同一個(gè)問題有著不同的意見和看法，通過小組協(xié)商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎(chǔ)上達(dá)到對(duì)所學(xué)理論知識(shí)更深一層的理解。小組討論的成果，應(yīng)形成案例報(bào)告。如在房地產(chǎn)開發(fā)投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會(huì)給出待出讓用地規(guī)劃的規(guī)劃指標(biāo)和建設(shè)條件。實(shí)際工作中，潛在購地著都是要經(jīng)過房地產(chǎn)投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價(jià)。學(xué)生對(duì)這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設(shè)方案，并對(duì)容積率指標(biāo)、建筑密度指標(biāo)等有更深刻的認(rèn)識(shí)。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產(chǎn)投資分析的總要因素。
4）總結(jié)
案例教學(xué)中，總結(jié)是非常總要的。案例討論結(jié)束后， 每個(gè)小組派代表將自己的案例成果報(bào)告向全班匯報(bào)，這樣有利于各組之間的學(xué)習(xí)交流。匯報(bào)后，教師應(yīng)對(duì)討論中出現(xiàn)的普遍問題和重點(diǎn)問題進(jìn)行總結(jié)，并發(fā)表自己的意見，對(duì)有異議的問題，鼓勵(lì)學(xué)生課后深入思考，求得新知。對(duì)發(fā)表錯(cuò)誤意見的同學(xué)，也應(yīng)給予鼓勵(lì)，并加以引導(dǎo)。
4.結(jié)語
案例教學(xué)法是房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點(diǎn)，其他教學(xué)法就不合適。研究編制一個(gè)好的案例有時(shí)需要較長(zhǎng)時(shí)間，并且需要教師具有較高的技能和經(jīng)驗(yàn)，使得案例教學(xué)法受到一定限制。教學(xué)方法的改革，是為了更好地培養(yǎng)社會(huì)需要的具有創(chuàng)新精神和能夠解決問題的實(shí)際實(shí)踐性能力的人才。教學(xué)方法應(yīng)該與教師的特長(zhǎng)相結(jié)合。圍繞教學(xué)大綱，只要能夠達(dá)到教學(xué)目的，教學(xué)效果好的方法，都應(yīng)該鼓勵(lì)。教師應(yīng)在教學(xué)實(shí)踐中努力探索，勇于改革，不斷創(chuàng)新和完善各種教學(xué)方法，取長(zhǎng)補(bǔ)短，只有這樣，才能不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為祖國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)培養(yǎng)更過優(yōu)秀的建設(shè)人才。
參考文獻(xiàn)
【1】藍(lán)興洲.房地產(chǎn)投資分析［M］，武漢理工大學(xué)出版社，2011年3月
【2】朱文.案例教學(xué)方法研究[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社科版). 2003(10)
篇8
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場(chǎng)化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動(dòng)性和投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個(gè)層次模型，最低層各方案相對(duì)于最高層總目標(biāo)的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對(duì)性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評(píng)選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評(píng)選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會(huì)帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會(huì)有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生重要影響的市場(chǎng)需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。
（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對(duì)應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡(jiǎn)便實(shí)用的方法。基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
篇9
Keywords: real estate; Investment decision; Real option
中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)，因?yàn)槠涓唢L(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性,就決定了房地產(chǎn)投資決策必須占有與項(xiàng)目相關(guān)的較為完備的信息，采用科學(xué)合理的投資決策方法，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取效益的目的[1]。本文通過對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實(shí)物期權(quán)分析方法進(jìn)行對(duì)比分析得出兩者的優(yōu)越性與缺陷，使得其在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策上更為合理。
1凈現(xiàn)值方法的基本理論
傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法（）評(píng)估房地產(chǎn)投資時(shí)，假定：(1)對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠(yuǎn)拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。(2)一旦投資后，項(xiàng)目在可預(yù)期的壽命中將一直經(jīng)營下去，投資外部環(huán)境不會(huì)發(fā)生預(yù)期外的改變，忽略將可能出現(xiàn)的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場(chǎng)不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預(yù)測(cè)，可以確定。投資者能夠準(zhǔn)確的估計(jì)出項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量，并且能夠確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和風(fēng)險(xiǎn)之后的收益率。
凈現(xiàn)值是利用項(xiàng)目方案所期望的基準(zhǔn)收益率，將各年的凈現(xiàn)金量折算到建設(shè)初期（即現(xiàn)值），從而得到歷年現(xiàn)值的代數(shù)和。其表達(dá)式為
(1)
其中，為第年的現(xiàn)金流入量；為第年的現(xiàn)金流出量；為第年的凈現(xiàn)金流量；為項(xiàng)目的壽命期；為項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率。
當(dāng)時(shí)，表示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的；當(dāng)時(shí)，表示該投資項(xiàng)目不可行。
2實(shí)物期權(quán)方法的基本理論
實(shí)物期權(quán)[2]是金融期權(quán)理論對(duì)實(shí)物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸，標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)被稱為實(shí)物期權(quán)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計(jì)算的凈現(xiàn)值與一些期權(quán)的價(jià)值之和，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值=凈現(xiàn)值（NPV）+期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)方法主要采取Black-Scholes期權(quán)模型，該模型可簡(jiǎn)單表述為：
(2)
(3)
(4)
式中：C為期權(quán)價(jià)格；S為標(biāo)的股票現(xiàn)行價(jià)格；X為執(zhí)行價(jià)格；T為到期時(shí)間；r為無風(fēng)險(xiǎn)收益率；σ2為標(biāo)的股票價(jià)格的波動(dòng)性；N(d)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)N(x)當(dāng)x=d的值。
實(shí)物期權(quán)的輸入變量與金融期權(quán)輸入變量的對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示。
3對(duì)比分析
從理論上分析，凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)法兩者的主要區(qū)別有以下三點(diǎn)：
(1)不確定性與投資價(jià)值之間的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資者面臨未來市場(chǎng)條件的不確定性時(shí)，法則仍然是先算出新投資將產(chǎn)生的預(yù)期利潤流的現(xiàn)值；再算出新投資所需的支出流的現(xiàn)值；最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認(rèn)為可以進(jìn)行投資。法則有一個(gè)假定：可以預(yù)測(cè)到未來以現(xiàn)金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現(xiàn)不確定性，則會(huì)降低這項(xiàng)投資的價(jià)值。因此，不確定性越大，投資的價(jià)值越小。
(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價(jià)值。規(guī)則的另一個(gè)假設(shè)是：如果認(rèn)為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場(chǎng)結(jié)果比預(yù)期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認(rèn)為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機(jī)的建議，即如果企業(yè)現(xiàn)在不進(jìn)行投資，將來也不會(huì)投資。顯然，法對(duì)投資既可逆又不可延遲的假設(shè)否認(rèn)了“靈活性”的價(jià)值。而且，按照規(guī)則，無論是“現(xiàn)在就投資”還是“永遠(yuǎn)不投資”的決策，都是一種當(dāng)期的決策，而與決策后可能出現(xiàn)的新信息無關(guān)。實(shí)物期權(quán)法認(rèn)為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數(shù)房地產(chǎn)投資并不符合。實(shí)物期權(quán)法假設(shè)大多數(shù)投資是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦投資，便會(huì)有部分投資轉(zhuǎn)化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項(xiàng)目后，這些項(xiàng)目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經(jīng)常做出一些改變來影響后面的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目壽命。原因在于擁有投資機(jī)會(huì)的投資者持有一種類似于金融看漲期權(quán)的“選擇權(quán)”。當(dāng)投資者做出不可逆投資支出時(shí)，它就執(zhí)行或者“消滅”了投資的期權(quán)，放棄了等待以獲得可能會(huì)影響到支出意愿或時(shí)機(jī)的新信息的可能。一旦市場(chǎng)條件逆轉(zhuǎn)，它不能停止投資。失去的期權(quán)價(jià)值是一種機(jī)會(huì)成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現(xiàn)率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個(gè)資本預(yù)算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量在某種可以預(yù)見的范圍內(nèi)發(fā)生，然后被貼現(xiàn)成它們的價(jià)值。問題是，如何確定合理的貼現(xiàn)率。法則用加權(quán)平均資本成本或由資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，而且會(huì)隨著不確定性增加而調(diào)整貼現(xiàn)水平，具有一定的主觀性。
4結(jié)論
本文對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實(shí)物期權(quán)分析兩種方法進(jìn)行對(duì)比分析得出兩者的優(yōu)點(diǎn)與缺陷，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)估更趨于實(shí)際。
參考文獻(xiàn)
篇10
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述
1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析
影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱不可避免風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)；而只對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系
2.1指標(biāo)體系建立的原則
指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則主要有：科學(xué)性、可測(cè)性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡(jiǎn)明性。
2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型,如圖1所示。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
3.1層次分析法概述
層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡(jiǎn)稱AHP)是美國運(yùn)籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡(jiǎn)化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補(bǔ)了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點(diǎn),便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對(duì)于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評(píng)價(jià)和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡(jiǎn)化了工作量計(jì)算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個(gè)指標(biāo)合成一個(gè)能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可得到比較滿意的結(jié)果。對(duì)圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險(xiǎn)影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)中相對(duì)重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評(píng)價(jià)。運(yùn)用AHP,依此作為綜合評(píng)價(jià)的依據(jù)。評(píng)價(jià)過程可以用圖2簡(jiǎn)單表示:
B =A*R
3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí), 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。
3. 3層次分析法計(jì)算步驟
層次分析法計(jì)算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為評(píng)價(jià)目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級(jí)分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級(jí)；（2）評(píng)語集的建立：從各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響程度的大小考慮,最終將評(píng)語集確定為V = {高風(fēng)險(xiǎn),較高風(fēng)險(xiǎn),中等風(fēng)險(xiǎn),較低風(fēng)險(xiǎn),低風(fēng)險(xiǎn)}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重可以表征評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果；（5）確定評(píng)判隸屬矩陣；（6）計(jì)算評(píng)判矩陣；（7）評(píng)價(jià)結(jié)果：項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評(píng)分分值越高，說明項(xiàng)目在所有評(píng)價(jià)指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項(xiàng)目總的投資風(fēng)險(xiǎn)越高，反之亦然。
4實(shí)例研究
深圳某公司由于規(guī)模擴(kuò)大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項(xiàng)目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 邀請(qǐng)了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險(xiǎn)角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素有以下幾個(gè):通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。下面就本文中介紹到的方法對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行層次分析。
(1)確定評(píng)語集。
評(píng)語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險(xiǎn)， 較高風(fēng)險(xiǎn)， 一般風(fēng)險(xiǎn)， 較低風(fēng)險(xiǎn)， 低風(fēng)險(xiǎn))= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)確定因素集。
主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)確定權(quán)重集。
由層次分析法計(jì)算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)確定評(píng)判隸屬矩陣。
采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及歸一化處理，可以得到專家評(píng)價(jià)表2。
(6)評(píng)價(jià)結(jié)果。
規(guī)定評(píng)語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評(píng)判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險(xiǎn)越高，越接近30投資風(fēng)險(xiǎn)越低。實(shí)例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計(jì)算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評(píng)分為73.36，介于“一般”和“較高”所對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險(xiǎn)。因此,該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。
5結(jié)論
房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評(píng)價(jià)模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過程中的主觀性和片面性, 而且在實(shí)際應(yīng)用中所得的評(píng)價(jià)結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。
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篇11
一、假設(shè)條件
對(duì)于投資者來說，因?yàn)橹苯淤徺I商鋪和租賃商鋪進(jìn)行再投資都是以市場(chǎng)為參照，所以不影響研究的結(jié)果，為了方便研究，假設(shè)投資者都是從市場(chǎng)上租賃商鋪。對(duì)不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機(jī)會(huì)成本就會(huì)不同。現(xiàn)假設(shè)所有的投資者都是從債務(wù)市場(chǎng)上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機(jī)會(huì)成本。假如自主經(jīng)營的話，不同的投資者經(jīng)營情況千差萬別，而且投入資金的多少，經(jīng)營項(xiàng)目的選擇，投入的人力資本都會(huì)不一樣，假設(shè)投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經(jīng)營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場(chǎng)上所獲得的租金。
二、資金成本分析法
資金成本分析法，就是尋找相似市場(chǎng)，考察資金在這個(gè)相似市場(chǎng)上的成本，相似市場(chǎng)對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)具有參考作用。相似市場(chǎng)主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實(shí)地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實(shí)地計(jì)算，有可能的話還要分析人口的結(jié)構(gòu)與特點(diǎn)，如每個(gè)年齡段的數(shù)量，他們的消費(fèi)習(xí)慣又各是怎樣；最后是發(fā)展前景大致類似，投資者要結(jié)合國家政策和當(dāng)?shù)氐木唧w情況分析。了解相似市場(chǎng)每月的租金后，再把他們平均分配到每平方米，可以知道相似市場(chǎng)平均每月每平方米應(yīng)付的租金。投資者需要對(duì)銀行貸款進(jìn)行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同，根據(jù)目前幾次利率調(diào)整的實(shí)際情況，我們假設(shè)每次利率的調(diào)整幅度為0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月應(yīng)還的銀行貸款。例如，假如投資者購買100平方米的商鋪投資，每平方米的價(jià)格是1.5萬元，則總價(jià)為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應(yīng)付的銀行貸款。
在對(duì)應(yīng)的貸款利率下，只有相似市場(chǎng)每月每平方米的租金大于投資者每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。以上分析的是靜態(tài)市場(chǎng)，商鋪的購買價(jià)格是固定的，但是現(xiàn)實(shí)中的商鋪市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，商鋪價(jià)格容易受到市場(chǎng)因素的影響，所以一方面投資者要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格不斷調(diào)整商鋪的價(jià)格；另一方面投資者對(duì)商鋪的未來發(fā)展要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期，不能只看中當(dāng)前的利益，否則有可能當(dāng)前達(dá)到了預(yù)期，但以后的預(yù)期卻不易達(dá)到。
三、場(chǎng)景分析法
投資者的收入預(yù)測(cè)取決于兩個(gè)假設(shè)：一是不同估計(jì)情況下的概率，二是商鋪每月每平方米的單位租金。假設(shè)銀行貸款的利率為6.82%，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，則對(duì)應(yīng)的商鋪每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，對(duì)商鋪投資的不同情況下的估計(jì)如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，對(duì)應(yīng)方差的標(biāo)準(zhǔn)差δ=25.1%。
從正態(tài)分布的總體中抽取一個(gè)足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如圖1所示，這樣一個(gè)分布是一個(gè)以平均數(shù)為中心的對(duì)稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域內(nèi)波動(dòng)的概率約為68%，收益率圍繞其左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域波動(dòng)的概率接近95%。根據(jù)我們計(jì)算所得到的，悲觀估計(jì)至樂觀估計(jì)商鋪投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差是25.1%。如果商鋪投資的年收益率趨于正態(tài)分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率（22.1%）左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差（25.1%）這一范圍內(nèi)波動(dòng)的概率約為，即有大約68%的收益率將落在-3%（22.1%-25.1%）與+47.2%（22.1%+25.1%）之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一范圍內(nèi)波動(dòng)的概率約為95%，即有大約95%的概率將落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）與+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之間。
四、跨期市場(chǎng)分析法
跨期市場(chǎng)分析法可以分為兩大類，跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設(shè)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)而計(jì)算各種情況下對(duì)應(yīng)的收益率情況。跨期橫向分析法是假定經(jīng)過一段時(shí)間后市場(chǎng)租金發(fā)展到另外一個(gè)階段，從而計(jì)算增長(zhǎng)率。
1、跨期縱向分析法
假設(shè)一個(gè)商鋪在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)市場(chǎng)的租金價(jià)格有5種情況，每月每平方米的租金價(jià)格分別為80，100，120，140，160。商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，市場(chǎng)利率為6.82%，則每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款為85.2元，對(duì)應(yīng)每種情況的收益率如表3所示。
當(dāng)市場(chǎng)租金是80時(shí)，投資者的凈收益率是-6.1%，當(dāng)市場(chǎng)租金是100時(shí)，投資者的凈收益率是-17.4%，當(dāng)市場(chǎng)租金是120時(shí)，投資者的凈收益率是40.8%，當(dāng)市場(chǎng)租金是140時(shí)，投資者的凈收益率是64.3%，當(dāng)市場(chǎng)租金是160時(shí)，投資者的凈收益率是87.8%。不同的投資者都有不同的投資預(yù)期，投資者可以通過預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金的情況計(jì)算凈收益率，也可以根據(jù)自己期望所得的收益率反推出對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金價(jià)格，再把資金成本法和縱向分析法結(jié)合起來，把當(dāng)前市場(chǎng)的租金與目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，如果相似市場(chǎng)的租金收入大于預(yù)期市場(chǎng)的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風(fēng)險(xiǎn)。
2、跨期橫向分析法
假設(shè)經(jīng)過5年的時(shí)間，商鋪發(fā)展到一個(gè)更高的水平，即達(dá)到每月每平方米的租金是400元，再經(jīng)過5年的時(shí)間，達(dá)到每月每平方米500元。假如所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)利率仍然是6.82%，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長(zhǎng)率的計(jì)算方法是用期末的價(jià)格除以期初的價(jià)格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計(jì)算結(jié)果如表4所示。
當(dāng)五年后每月每平方米市場(chǎng)租金為400元時(shí)，每年租金的平均增長(zhǎng)率為36.2%，再經(jīng)過五年市場(chǎng)的租金為500元時(shí)，每年租金的平均增長(zhǎng)率為19.4%。投資者可以把他們與目前市場(chǎng)上其他的投資項(xiàng)目相比較，如果其他項(xiàng)目每年的增長(zhǎng)率大于預(yù)期商鋪每年收益的增長(zhǎng)率，那么就應(yīng)當(dāng)選擇其他的項(xiàng)目投資，否則根據(jù)預(yù)期可以選擇商鋪進(jìn)行投資。
五、總結(jié)
本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財(cái)務(wù)方法，從成本的角度運(yùn)用了資金成本法；從風(fēng)險(xiǎn)和收益的角度運(yùn)用了場(chǎng)景分析法；從市場(chǎng)預(yù)期的角度運(yùn)用了跨期市場(chǎng)分析法。在實(shí)際運(yùn)用中這些方法既可以單獨(dú)運(yùn)用，也可以綜合起來多角度考慮。使投資者在進(jìn)行商鋪投資以前對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)多一些認(rèn)識(shí)，盡可能減少一些盲目性。
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篇12
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測(cè)工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評(píng)價(jià)以及市場(chǎng)分析兩個(gè)階段。市場(chǎng)分析的方式是委托專業(yè)市場(chǎng)部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評(píng)價(jià)階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價(jià)格，測(cè)算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡(jiǎn)化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對(duì)施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對(duì)原因進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對(duì)整個(gè)房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對(duì)比法，評(píng)選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評(píng)審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。
2.4 采購階段的投資控制
項(xiàng)目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制。考慮到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對(duì)采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評(píng)標(biāo)方法。③控制好采購價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號(hào)市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫，對(duì)材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。
2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測(cè)成本以及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更帶來的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，對(duì)房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對(duì)。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開發(fā)時(shí)帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
[l]陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
篇13
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長(zhǎng)53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從年均增長(zhǎng)來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長(zhǎng)率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長(zhǎng)149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長(zhǎng)率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格有了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。
20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長(zhǎng)，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長(zhǎng)就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長(zhǎng)期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。
