引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：
（一）營業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。
第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。
編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項目。
土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。
第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項目進(jìn)度，會同財政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。
開發(fā)項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項目建設(shè)。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。
第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；對符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。
第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。
房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。
商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責(zé)任
第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。
第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：
（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；
（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：
（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；
（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）不實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）銷售商品房時，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。
篇2
第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
市國土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》所規(guī)定的條件。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：
（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；
（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項目；
（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第六條市外具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市人民政府批準(zhǔn)。同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，提出年度開發(fā)項目計劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的還應(yīng)報市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)，規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補(bǔ)償，安置要求。
第九條開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開發(fā)手續(xù)。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目確認(rèn)單，再報市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規(guī)劃部門在組織聽證后，決定是否批準(zhǔn)變更。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗收。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項和有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗一次。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第十七條國家實行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。
第十八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（四）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
五）工程施工合同；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；
（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。
第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。
預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》
第二十二條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)銷售，必須向中介機(jī)構(gòu)出具書面委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》
第五章法律責(zé)任
第二十七條未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十八條將未經(jīng)綜合驗收的開發(fā)項目交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
篇3
Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的主要部門
1.工程部門
工程部門主要代表開發(fā)商對其所建設(shè)的工程項目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。
2.財務(wù)部門
財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財務(wù)收支狀況和經(jīng)營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個款項的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的營業(yè)費(fèi)用等。
3.銷售部門
銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。
4.人事部門
企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對企業(yè)項目開發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對員工進(jìn)行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門分工十分明確，其經(jīng)營管理的過程就是各個部門相互協(xié)作的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個職能部門的管理，同時還要不斷強(qiáng)化各個部門的協(xié)作意識，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：
1.觀念上的危機(jī)
觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內(nèi)容：
第一、被動的市場意識。這種市場意識認(rèn)為，用計劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場體制并不完善，許多開發(fā)公司在面對市場競爭時，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)市場機(jī)會把握不準(zhǔn)、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。
第二、盲目的市場意識。這種意識認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
第三、狹隘的市場經(jīng)濟(jì)意識。這種經(jīng)濟(jì)意識認(rèn)為：市場經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機(jī)，這種意識只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，專心于市場漏洞，無心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營管理的失敗。
2.資源配置不合理
一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營規(guī)模小，其社會、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無法同步實現(xiàn)。這些問題也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對由于市場擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險。
3.部門協(xié)調(diào)能力差
部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理成敗的關(guān)鍵，同時也是其能否順利實現(xiàn)其價值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個部門之間缺乏協(xié)作意識和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的有效途徑
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。
1.更新經(jīng)營管理理念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營管理理念與市場相一致，與時代相契合。
2.合理配置企業(yè)資源
設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的有序進(jìn)行。
3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)
加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊精神和合作意識，強(qiáng)化團(tuán)隊意識的注入和培養(yǎng)，定時對換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營和管理目的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會效益的順利實現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
篇4
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀
（一）在工程設(shè)計上的管理問題
我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設(shè)計的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計部門制定出可以通過設(shè)計院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計人員，往往不會太過于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價，最終導(dǎo)致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計思路的同時又保證進(jìn)度。
（二）預(yù)防風(fēng)險的能力不高
我國的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風(fēng)險，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風(fēng)險，例如：金融風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險、政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、風(fēng)險市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風(fēng)險隱患都建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。
（三）對于工程造價的掌控
房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應(yīng)有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。
二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變
（一）建立優(yōu)秀的品牌形象
現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費(fèi)者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。
（二）工程造價的控制
在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計劃的開展具體的施工計劃。在進(jìn)行市場營銷決策時，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設(shè)計、財務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。
（三）風(fēng)險控制管理的加強(qiáng)
風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設(shè)的過程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項目的風(fēng)險遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時，果斷放棄現(xiàn)有項目，達(dá)到風(fēng)險回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法來進(jìn)行風(fēng)險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險。而保險作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業(yè)的巨大虧損。
三、結(jié)語
在國際經(jīng)濟(jì)形勢的飛速發(fā)展下，未來會有很多國內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對中國房地產(chǎn)市場是一個很好的機(jī)遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個新的高度。
篇5
第三條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同有關(guān)部門具體實施。
第二章 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第六條 土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。
第七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項目總投資20％進(jìn)行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第十一條 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。
第十二條 因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥小⒖h土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥小⒖h土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
在收回土地使用權(quán)的同時，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。
申請續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
第十五條 土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費(fèi)）。
第三章 房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：
（一）實行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。
（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動。
（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。
第十九條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項開發(fā)，下同）。
申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準(zhǔn)文件和銀行驗資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級證書，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。
第二十三條 市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。
2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。
3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個人提供合法的經(jīng)營窗口。
4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)入市場。
5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。
第二十四條 房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易 管理手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門另行制定。
第二十五條 房地產(chǎn)交易價格根據(jù)不同的交易對象，實行指令性價格、指導(dǎo)性價格、市場調(diào)節(jié)價格。各類價格的計價原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價部門會同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實施。
第二十六條 商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：
1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權(quán)出讓金外，實際投資已達(dá)該建設(shè)項目總投資的20％以上。
3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。
4.預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定。
5.已落實預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。
預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。
第二十八條 設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。
設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項目建議書、可行性報告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。
第四章 責(zé)任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費(fèi)，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無償收回土地使用權(quán)。
第三十一條 未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十二條 城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
篇6
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險
1.社會政策和治安風(fēng)險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。
2.市場風(fēng)險
市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。
房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項目的租金和售價便越不確定，風(fēng)險相對也越大。
3.經(jīng)營性風(fēng)險
經(jīng)營性風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風(fēng)險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，經(jīng)營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風(fēng)險
通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設(shè)房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災(zāi)難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避
1.及時準(zhǔn)確的預(yù)測風(fēng)險
在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對投資后可能存在的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測，然后再進(jìn)行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風(fēng)險控制
選擇風(fēng)險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風(fēng)險太大的自己所無法承擔(dān)的項目作出放棄的決定。放棄是對風(fēng)險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險的方法。
3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。一是保險轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風(fēng)險損失，則可由保險公司提供補(bǔ)償，還可通過購買其他各種保險，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險轉(zhuǎn)移該保險公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人；三是財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險損失、財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。
4.風(fēng)險分散
不同項目的風(fēng)險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動蕩帶來的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
篇7
一、加強(qiáng)風(fēng)險管理
1.風(fēng)險管理的定義
風(fēng)險管理是對潛在的意外損失進(jìn)行識別、衡量和處理。它不僅包括對物的風(fēng)險管理，而且也包括對人的風(fēng)險管理；不僅包括對損失的風(fēng)險管理，而且包括對盈虧的風(fēng)險管理；它不局限于某一業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，而是對企業(yè)一切開發(fā)活動和開發(fā)全過程實行有效的管理 。
2.風(fēng)險管理的必要性
(1)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部機(jī)制運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認(rèn)真地識別風(fēng)險，嚴(yán)格地控制風(fēng)險，巧妙地規(guī)避風(fēng)險。
(2)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所處的外部環(huán)境的要求。一方面，由于國內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資的風(fēng)臉性;另一方面，房地產(chǎn)市場是一個不充分市場，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。
(3)風(fēng)險管理是整個房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其中也存在周期性波動，并多次出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“低迷期”， 這就要求從宏觀和微觀結(jié)合上加強(qiáng)對風(fēng)險的管理，保證我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、正常發(fā)展。
3.風(fēng)險控制的對策
(1)風(fēng)險的回避。風(fēng)險的回避是對付風(fēng)險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險可能造成的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的風(fēng)險管理中，它是一種簡單有效的方法。
(2)風(fēng)險的預(yù)防和減輕。①惟確預(yù)測。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會資料，并且對此加以分析和綜合，對項目進(jìn)行可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。②近早完成開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)期逾長，項目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能地縮短開發(fā)期有助于減輕風(fēng)險。③預(yù)租預(yù)售。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險，通過預(yù)租預(yù)售可以緩解風(fēng)險。
(3)風(fēng)險的隔離與結(jié)合。風(fēng)險的隔離是將企業(yè)所面臨的風(fēng)險單位進(jìn)行空間和時間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險損失的目的；風(fēng)險結(jié)合是通過增加風(fēng)臉單位的數(shù)里提高企業(yè)預(yù)防未來風(fēng)險的能力。具體措施包括:①可以通過合并或擴(kuò)大規(guī)模，實行跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)式經(jīng)營，從而增加風(fēng)險單位，降低風(fēng)險。同時立足本地市場，大力開拓外地市場，從而使企業(yè)避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風(fēng)險。②實行開發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，提高企業(yè)的自身競爭能力。③拓寬經(jīng)營思路，采取商品房出售、出租、典當(dāng)、抵押等多種經(jīng)營方式并存，來降低商品房銷售風(fēng)險。④實行風(fēng)險的保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過向保險公司投保，交納保險費(fèi)。當(dāng)風(fēng)險發(fā)生后，由保險公司來補(bǔ)償損失，從而將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司來承擔(dān)。⑤風(fēng)險的自我承擔(dān)。當(dāng)風(fēng)險不可避免或者冒此風(fēng)險可能獲得較大利潤時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取積極手段主動承擔(dān)風(fēng)險，對風(fēng)險自我保險。
二、為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境
政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)防范和控制風(fēng)險取得的一系列成功經(jīng)驗，我國政府對此采取以下措施:
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，實施經(jīng)常性徽調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先行景氣指標(biāo)及時進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”， 避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實行結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場供求平衡
在土地一級市場上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市長價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場在總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。一方面限制高級住宅、高標(biāo)準(zhǔn)賓館、花園別墅和度假村的建設(shè);另一方面，大力發(fā)展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。
篇8
1．前言
加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大的意義，同時結(jié)合我國在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理方面存在的問題，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強(qiáng)管理。
2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究
2.1安全管理
（1）項目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。
（2）在安全管理過程中要嚴(yán)格按照各項安全管理制度執(zhí)行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識，對于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。
（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費(fèi)用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預(yù)防、有措施。
2.2質(zhì)量管理
（1）做好項目部質(zhì)量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實施獎勵優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動勞動者的積極性。
（2）嚴(yán)把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴(yán)格按圖紙設(shè)計及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。
（3）嚴(yán)把質(zhì)量驗收關(guān)。在一個分項工程完工后對質(zhì)量進(jìn)行驗收，對合格與否做出認(rèn)可，要求我們認(rèn)真嚴(yán)肅的對待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和配套的分部分項工程質(zhì)量驗收規(guī)范進(jìn)行驗收，分批次進(jìn)行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。
2.3成本管理
（1）項目工程承包后應(yīng)詳細(xì)的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項目目內(nèi)部使用的預(yù)算，項目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個分項工程所使用料、機(jī)、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進(jìn)行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。
（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計劃，計劃的編制應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，不能憑經(jīng)驗進(jìn)行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細(xì)。各種人、機(jī)、材消耗量乘以其各自單價構(gòu)成工程直接費(fèi)用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費(fèi)構(gòu)成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。
（3）項目應(yīng)分階段的進(jìn)行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進(jìn)行總的成本核算，采用國家會計統(tǒng)一用表認(rèn)真編制成本核算表。
（4）對進(jìn)行成本分析，對成本計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行比較。總結(jié)實際經(jīng)驗，為本項目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時后續(xù)工程的成本計劃和控制提供基礎(chǔ)資料。
3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程管理研究
3.1質(zhì)量管理
3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度
質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實效發(fā)揮實際作用，是整個工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進(jìn)行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現(xiàn)場工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對施工材料控制，對施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面準(zhǔn)備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準(zhǔn)備就包括前期準(zhǔn)備以及后期工作。施工前期的工程準(zhǔn)備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認(rèn)真做好工程前期的準(zhǔn)備工作，制定好切實可行的方案。事前準(zhǔn)備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準(zhǔn)備、對施工現(xiàn)場的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達(dá)到施工現(xiàn)場，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實際情況做好施工布置準(zhǔn)備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進(jìn)施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗，將難題解決。
3.1.3加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理共有以下三個協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進(jìn)行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各部門進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。
3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)
工程質(zhì)量是所有參加工程項目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素。現(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發(fā)生一些常識失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強(qiáng)的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團(tuán)隊中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。
3.2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)， 對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項目部負(fù)責(zé)人對項目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。
財務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)
3.3施工管理
對工程施工項目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。
在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來進(jìn)行。 工程項目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同， 負(fù)責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項目。 想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。 另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制。
4．結(jié)束語
綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理。
參考文獻(xiàn)：
[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業(yè)中《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》課程的教學(xué)研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的若干法律問題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士
篇9
房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。
策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進(jìn)行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。
（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進(jìn)行審核；
（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標(biāo)進(jìn)行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；
（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。
2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。
工程項目部負(fù)責(zé)人對項目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。
財務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)
3施工管理
對工程施工項目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財務(wù)實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。
6結(jié)語
任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對運(yùn)營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。
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篇10
[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的各個機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟(jì)活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發(fā)揮功能。現(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國未來的發(fā)展要求實現(xiàn)土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實現(xiàn)。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題
首先，房地產(chǎn)投資不合理。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。
3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機(jī)制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強(qiáng)針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運(yùn)行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語
近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨立的經(jīng)濟(jì)實體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
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篇11
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求。基于服務(wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理
企業(yè)信譽(yù)是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻(xiàn)。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費(fèi)者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預(yù)計今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因為政策具有滯后效應(yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費(fèi)者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費(fèi)者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域。客戶區(qū)域分布：從區(qū)域來細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預(yù)計未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機(jī)會點。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在。總之，作為一個企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【參考文獻(xiàn)】
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篇12
隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無不造就了我國的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來也不過是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風(fēng)險的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險，等等，這一切無不在告訴我們，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。
1.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理的定義及特點
1.1風(fēng)險管理是指對企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進(jìn)行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有目的、有計劃、有意識的對房地產(chǎn)企業(yè)活動進(jìn)行有組織、有計劃的管理，實現(xiàn)對風(fēng)險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風(fēng)險給企業(yè)所造成的損失，實現(xiàn)利益的最大化。
1.2建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有其獨有的特點：（1）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項高風(fēng)險、極度不確定，但同時也是高回報的行業(yè)，高度的風(fēng)險性、不確定性表現(xiàn)為風(fēng)險事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運(yùn)行必須建立在有效的風(fēng)險管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識別風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵。
（2）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還是受市場環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時我國乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測的環(huán)境變化，使得市場的自動調(diào)節(jié)這個價值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運(yùn)動，再者由于目前我國的房地產(chǎn)業(yè)流入過多的熱錢，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營帶來了人力所不能改變的巨大影響。
（3）其風(fēng)險具有一定的可預(yù)測性，雖然建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測性和規(guī)律性。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴(yán)重性。
（4）其激勵性表現(xiàn)在企業(yè)由于風(fēng)險的諸多不確定性和損失的嚴(yán)重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹(jǐn)慎，嚴(yán)格管理目標(biāo)，改善投資環(huán)境，提升競爭力，間接地提升了市場的經(jīng)濟(jì)效益，避免了浪費(fèi)的發(fā)生。
由于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來的影響都至關(guān)著這個企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問題，當(dāng)前，最有效的管理風(fēng)險的措施就是實施建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理。通過風(fēng)險管理，對企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風(fēng)險的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和靈活性。
2.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險管理的具體做法
2.1風(fēng)險分析與識別
建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、項目租售階段。這幾個階段的風(fēng)險具有風(fēng)險的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風(fēng)險來自于政府的政策、投資方法是否得當(dāng)、物業(yè)的類型等這些有著極大的不可預(yù)測性和發(fā)生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關(guān)整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風(fēng)險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發(fā)、開發(fā)的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進(jìn)入了一個失敗的項目。建設(shè)階段主要的風(fēng)險就是施工的技術(shù)管理不當(dāng)、交付的時間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當(dāng)與否的問題。這一階段帶來的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項目租售階段由于資金的大量進(jìn)入，使得風(fēng)險發(fā)生后的損失是最為嚴(yán)重的，雖然風(fēng)險在這個階段發(fā)生的概率相對較小。只有正確的分析和認(rèn)識清楚投資過程中的風(fēng)險，盡可能的找出影響風(fēng)險管理目標(biāo)實現(xiàn)的因素，并分析各個產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們在對各個階段的風(fēng)險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴(yán)重的損失。
2.2對風(fēng)險進(jìn)行可行性的評估
風(fēng)險評估即是將風(fēng)險通過具體的量化分析來實現(xiàn)對風(fēng)險的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進(jìn)入開發(fā)階段，將面臨很多不確定的風(fēng)險因素，投資者需要做的便是在諸多的風(fēng)險因素中確定出投資項目的用途、規(guī)模、類型。房地產(chǎn)開發(fā)商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發(fā)活動中各類風(fēng)險的發(fā)生概率以及風(fēng)險發(fā)生后所帶來的損失程度。
2.3風(fēng)險的應(yīng)對方法
風(fēng)險一旦被分析和認(rèn)知之后，就給了我們應(yīng)對、處理的機(jī)會，但在進(jìn)行風(fēng)險處理的時候，首先要做的是建立起風(fēng)險應(yīng)對手段的管理機(jī)制，使得風(fēng)險的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對風(fēng)險的方法手段很多，風(fēng)險回避是應(yīng)對風(fēng)險最簡單有效的手段，也是解決風(fēng)險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風(fēng)險。因此，對于其他的一些風(fēng)險，在避無可避之下，可以采取風(fēng)險分散或是風(fēng)險分?jǐn)偟氖侄蝸頊p小風(fēng)險帶來的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域擴(kuò)大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經(jīng)營模式。后者則是采取對其合作，資源優(yōu)勢互補(bǔ)的方式，將風(fēng)險分?jǐn)偟矫總€企業(yè)身上，減小個體所承受的風(fēng)險。
2.險的監(jiān)控
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，風(fēng)險的產(chǎn)生伴隨著整個房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，因此，對于風(fēng)險的分析、評估、應(yīng)對也應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴(yán)格的實時監(jiān)控措施。通過風(fēng)險管理監(jiān)控措施，實現(xiàn)對風(fēng)險管理的整個過程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風(fēng)險管理政策制度能夠達(dá)到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風(fēng)險管理的團(tuán)體或是個人組成，是獨立于風(fēng)險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務(wù)就是對風(fēng)險管理的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋到上級部門，保證風(fēng)險管理的順利實施。
結(jié)語
建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資過程是建立在對未知的供求需要進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的風(fēng)險行業(yè)。它的開發(fā)始終伴隨著大量的風(fēng)險存在。同時由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時間長，應(yīng)變能力差的特點，也使得其在發(fā)生風(fēng)險后，所遭受到的損失極為嚴(yán)重。因此，對于風(fēng)險的分析、識別、應(yīng)對是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。
參考文獻(xiàn)
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篇13
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方面存在的一些問題
一是缺乏明確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他企業(yè)來講，在會計核算方面存在著一定的特殊性，它有著較長的核算期限，并且有著特別多種類的核算業(yè)務(wù)，并且會涉及到比較大的核算金額，這樣就會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確的計算企業(yè)成本和費(fèi)用，預(yù)計費(fèi)用支出也無法符合于實際費(fèi)用支出。
二是會計信息風(fēng)險披露機(jī)制還很不完善：目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都不能有效的控制風(fēng)險，根本原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息風(fēng)險披露機(jī)制還很不完善；雖然部分的房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息風(fēng)險披露機(jī)制方面已經(jīng)逐漸的完善，但是卻不能嚴(yán)格的落實下去，這樣只是將會計信息風(fēng)險披露機(jī)制流于形式，無法將它的價值有效的體現(xiàn)出來。
二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
對會計信息風(fēng)險披露力度進(jìn)行加大：我國會計信息風(fēng)險披露力度的加大，從實質(zhì)上來講，就是要將信息披露質(zhì)量適當(dāng)?shù)奶岣摺＿@樣就需要對房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容進(jìn)行不斷的擴(kuò)展，對以往那種信貸情況披露不良的狀況進(jìn)行解決，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅需要披露土地儲備量、現(xiàn)金流量，還需要披露質(zhì)量保證金。
完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所取得的價款，因為并沒有竣工驗收開發(fā)產(chǎn)品，那么是不符合于確認(rèn)條件的，所受到的預(yù)售房地產(chǎn)款只能計入到預(yù)收賬款科目，不能確認(rèn)收入；等到竣工之后，才能夠辦理移交手續(xù)，這時才確認(rèn)實現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)在納稅申報時，借記應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營業(yè)稅科目，貸記應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅科目；在確認(rèn)收入時，將轉(zhuǎn)出這部分收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，借記營業(yè)稅金及附加科目，貸記應(yīng)繳稅費(fèi)——預(yù)交營業(yè)稅科目，就更利于實現(xiàn)收入和稅費(fèi)的配比。
為了更加真實的反應(yīng)企業(yè)規(guī)定資產(chǎn)的可收回金額即可變現(xiàn)價值，避免虛增資產(chǎn)價值，依據(jù)目前企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要定期逐項檢查各項固定資產(chǎn)，如果發(fā)現(xiàn)在種種原因的作用下，可收回金額要低于賬面凈值，就需要將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計提減值準(zhǔn)備，并且設(shè)置固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備進(jìn)行核算。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)該按照單項資產(chǎn)來計提，提取時，計入“營業(yè)外支出——計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的借方和“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的貸方。企業(yè)在檢查規(guī)定資產(chǎn)的過程中，如果發(fā)現(xiàn)某項固定資產(chǎn)是長期閑置不用，并且沒有轉(zhuǎn)讓價值，或者是其他的一些原因，比如，技術(shù)進(jìn)步的原因造成其不可使用等等，就需要按照該項固定資產(chǎn)的凈值全額提取減值準(zhǔn)備，然后等到清理，或者立即進(jìn)行清理。已經(jīng)按照凈值全額提取減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不再計提折舊。如果已提減值準(zhǔn)備在固定資產(chǎn)發(fā)生減值的跡象全部消失，它的價值得到了恢復(fù)，那么就需要在已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法
加強(qiáng)稅務(wù)對比分析：企業(yè)稅務(wù)管理過程中，很多涉稅問題的納稅選擇都不是一種，那么就需要結(jié)合企業(yè)的具體情況來對各種備選方案進(jìn)行選擇，其中，稅務(wù)對比分析是最可靠的方法。在稅務(wù)對比分析時，既需要能夠貼合于本企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，又需要具有較強(qiáng)的針對性；在建模分析的過程中，應(yīng)該準(zhǔn)確考慮對分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，還可以咨詢相關(guān)管理層以及專家團(tuán)隊的意見，保證確定的數(shù)值是準(zhǔn)確的。
在房地長企業(yè)的成本核算中引入稅收對比分析的理念，對于降低企業(yè)成本，提升管理水平和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用。例如在折舊費(fèi)用籌劃時，可以采用加速折舊法，資產(chǎn)使用的前期分?jǐn)傉叟f就比較多，稅前利潤額相應(yīng)就減少了，需要納稅的資金就變少，這種方法還可以推延納稅時間，獲得遞速納稅的好處。
成本核算：房地產(chǎn)企業(yè)要想更加合理的處理稅務(wù)，在開展成本核算工作中，就需要依據(jù)項目的不同以及開發(fā)批次的不同來進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)該選擇那些科學(xué)合理的方法，來分?jǐn)偢鞣N費(fèi)用，比如土地征用費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等，稅務(wù)處理要在這些基礎(chǔ)上來進(jìn)行。
在崗位設(shè)置方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的組織稅務(wù)職員去學(xué)習(xí)，讓工作人員認(rèn)識到稅務(wù)管理工作的重要性，保證稅務(wù)職員工作的內(nèi)容不違反相關(guān)的法律法規(guī)，在開展稅務(wù)管理的時候，需要充分的依據(jù)各項政策法規(guī)來進(jìn)行。同時，企業(yè)還需要設(shè)立專門的崗位來進(jìn)行稅務(wù)管理，組建一支具有較高專業(yè)水平和較強(qiáng)綜合素質(zhì)的員工隊伍，保證稅務(wù)管理工作的質(zhì)量。
四、結(jié)語
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，并且獲得發(fā)展和壯大，就需要重視會計核算和稅務(wù)處理。
參考文獻(xiàn)：
