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篇1
二、房地產漲升是自然規律，可引導不可抑制
土地是唯一受到總量嚴格約束的要素，在社會經濟受到激勵的初始時期，局部或全面性的勞動要素和資本都會以相當高的速度遞增，而土地的絕對供給往往不增反減。經濟學常識告訴我們：當一種要素被嚴格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長就必然會被自動強制調節，調節的方式就是相對價格的變化，稀缺資源價格將不斷上升。也就是說，土地價格的上漲是我國當前經濟增長之必然結果。當然，土地價格的上漲并不一定代表商品房價格必然上漲――土地價格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對兩個方面的認識：1.計劃體制下的地產價格幾十年來都未曾充分調整，地價（或地租）相對較低；2.前期經濟的持續高速增長，資本積累相當豐厚；有充分的理由相信我國本輪土地價格的上漲從其絕對幅度上看正是當前商品房價格上漲的主要因素。那么，商品房價會不會無休止地單向上升呢？可以說在商品房價沒有達到其合理匹配時，的確會單向上漲，但絕對不會無休止。一旦地價（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時，商品房價格的漲升就會趨于平靜。
當然，現實中，市場調節從來就不可能是精確調節，因此，市場中商品房價只會以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說：商品房價有可能在劇烈的調整過程中表現出極大的調整慣性。而房地產是具有投資功能的特殊商品，賺錢的示范效應很容易誘導人們盲目投入。中國的市場經濟運行不久，人們的市場經濟意識普遍不強。盲目地搶購會導致巨大的傷害，一旦涉及面過廣則會危及社會。自始至終我們并不認為現在某些地區商品房價的畸形上沖是合理的現象。但經濟的粗放性高速增長必然導致土地以及土地上房產價格的提高，這是經濟規律，也是市場中“看不見的手”在調理人們高效運用土地資源的體現。
我們若盯住商品房價，將思維定格在如何驅趕投機者、抑制投機收益上，采取簡單的、表層性的經濟手段抑或是僵硬的行政方法，結果卻要么徒勞無功，要么約束了經濟，壓抑了自然規律。比如：在房地產交易環節課以重稅。這種方式看似能剝奪投機暴利，打擊投機，但同時也導致了對存量房產的嚴格鎖定，客觀上造成了對房地產供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過來又轉化為推高房地產價格的動力。進一步提高的投機收益補償了稅收對投機者的利益剝奪，順利地實現了稅收向最終住房消費者的轉嫁。因此，交易環節稅不但不能抑制投機，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機收益。在這一方面，我們應該理性地承受房產價格漲升所帶來的社會壓力，戒除簡單思維下的社會嘗試，借鑒發達經濟社會建立在嚴格稅收理論基礎上的合理的、成功的方法，從房地產持有方向調整稅收結構，規范人們的合理投資行為和房地產的持有行為。除非我們又徹底回到計劃經濟時代，試圖將房地產從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護社會公平的角度出發，大多數市場經濟社會從來不將土地完全地市場化、商品化，這也是我國目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購就是很具創意性的設想。
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這樣,城市中心地帶就一般被商業企業所占用,并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心｡而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍,分成高､中､低不同的幾個級別｡而工業往往聚集在距車站､碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射｡
當然影響區位選擇的因素有很多,如土壤､地形､氣候､礦產資源等自然因素;又如市場､交通､政策､技術等社會經濟因素,都會影響區位選擇｡
房地產投資區位的選擇對不少開發商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題,一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加;另一方面又面臨消費者收入增加緩慢的難題,這就意味著消費者對房地產區位和價格存在更多挑剔｡
在西方經濟學中我們會得到很多理論如:杜能原理､同心圓理論等等｡
下面我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區位的選擇｡
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度;當然這是人所共知的,由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如:杜能原理,在杜能原理中我們得到了公式I=(P- C-SK)Q;I定義銷售收入､P農產品市價､C農產品成本､K為農產品交通時間耗費､S為運費我們將公式重新定義為
R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時間效用､P為購房人每天可消耗的時間､C為購房后生活必需品的交通時間耗費､K為購房后的交通時間耗費(K實際上是兩個變量我們在下面討論)｡如果市場價格P一定(一年內)在公式中有兩個變量C､K,那么消費者在討論購房時主要考慮的是C､K的問題了,這樣我們大家就一目了然了｡
我們先來討論C(C為購房后生活必需品交通時間耗費)｡在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位,而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的｡生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了,我要強調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧､餐廳和歌廳也走向百姓生活｡當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求,但對一些中層收入家庭來說這是不夠的,因為對大部分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費,這合乎馬斯洛需求層次論｡對大多數開發商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率｡
對于C(C為購房后生活必需品交通時間耗費)的理解我認為可以使用追求效率型模型,(尋找需求點與區位點間的總移動費用最大化――中值問題:總移動距離最小化的地點成為中值)目標函數
目的:使每個居民都能得到一個設施,其費用最小;最終居民與設施均達到效率最大化｡
下面我們來談談K(K為購房后的交通時間耗費)｡這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如:子女上學問題､到工作單位的交通便捷程度､到醫院､到父母居住地的距離等等｡我們先以子女上學問題為例來談談,假設子女上學問題在家庭中占主要地位,而需要照顧的子女一般為小學和中學｡家長為子女選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校,我們設它為B點､設居住地為A點､家長的工作地為C點｡家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD,
AB+CD這一距離如何來確定呢,我們知道人保持某種狀態的時間是有限的,時間過長必然產生疲勞,從而就會放棄某種活動｡根據測算,一般情況下兒童疲勞時間的極限為40-60分鐘,成人為90-150分鐘｡普通人休閑步速為30-40米/分(我們還可以以公交時間､出租車時間來計算｡當然要看投資人的目標市場的選擇),那么我們得到150分鐘×40米/分鐘=6000米
一般這個時間為10-15分鐘(12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間)｡這樣我們就得到了以B､C點的一個橢圓｡在這個范圍以內的任何一點都是較理想的｡當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的｡有人會提到寄宿學校,但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇｡
對于K(K為購房后的交通時間耗費)的理解我認為可以將投資方即將選擇的區位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數
說明:被覆蓋的最大化人口,可以從該區位所在的常住人口加上新建小區可入住人口減去空值｡這樣我們就得到了一個以K為半徑的圓｡
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華的商業區､到醫院､到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區位,在這一區域的則不屬于居住繁華區,即這一區域內為住宅的黃金區域,超過這一界限的對于消費者來講效益遞減｡
對于商業物業來說若干個黃金住宅的區域就成了B､C點,B､C點構筑的橢圓也就成為商業物業的合理投資區位,而AB+CD所耗用的時間可以為在1-2個小時之間(星期六､日,一個家庭愿意耗用的時間)｡
參考文獻
[1]曹振良.房地產經濟學通論[M]. 北京:北京大學出版社,2003,(6).
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第一次問他們這個問題時，安琪咬了一口漢堡，鼓著腮幫子，嘴角拖著幾根生菜絲，漫不經心地回答說，“賣什么，就賣我吃的這個。漢堡!喏，還有他嘴里的蘋果派。”安琪順便指了指安東。
“就這些啊?”我故意表現得很驚詫，希望孩子們能對問題有所發掘。
“當然不止這些!”安東接道，“還有麥樂雞、薯條、新地……嗯，漢堡有很多種口味，都是美國味的；派也有很多種，都非常好吃!”
“還有嗎?”我追問。
“還有很多呢!爸爸，你要開一家快餐店嗎?打聽得這么清楚!”安琪不耐煩了：“反正都是吃的嘛，也沒什么很特別的。我就是喜歡這里的口味。”
我沒辦法責備孩子們，那時候他們還小，還不能理解我問題背后的真正涵義。于是，只要他們吃麥當勞，我就問他們同樣的問題。問得久了，安琪、安東也意識到再說麥當勞是賣薯條、漢堡什么的挺沒有意思的，他們開始尋找新的東西。
“麥當勞的兒童套餐會搭售玩具，上回賣的是‘史努比’小狗玩具，這回好像是‘多啦A夢’，經常會翻新花樣的。”
“他們會有很好的服務，服務員的態度非常和藹，很熱情。這個也能算是他們的賣點之一吧?”
安琪、安東不斷地搜索新的答案，而我則是焦急地等待他們有本質上的認識。孩子母親有時候笑話我，說我拔苗助長，總是讓兩個孩子在很小的時候就去找什么商業上的規律，干嗎不讓他們好好地吃頓麥當勞!不過我不愿意放棄這種訓練，越是長久的探索積累，越能讓孩子們對事物有更深刻的認識。
有一次，安琪在回答這個問題時忽然提到不管是在哪個國家，也不管是哪個城市，只要是麥當勞的店，地板、桌椅、餐具、工作人員的制服，餐牌的格式……所有的一切一推門進去都是一樣的用餐環境!
我心里一亮，忙問她這種現象和其他的商品有何相似之處。
“KFC!”安東插嘴。
我搖搖頭：“換一個別的種類的產品。”
“我覺得很多日本的品牌電器都是這樣，一看風格就知道是哪個品牌了。”安琪思考著說。
我欣慰地笑了：“這回終于算是撥開云霧見晴天了。我一直問你們就是要的這個答案，麥當勞不僅僅是賣快餐，而是在賣品牌。”
后來我們在北京王府井最繁華的街頭看到一家麥當勞餐廳，于是我再次問安琪、安東：“麥當勞餐廳都建在什么地方?”
他們順口答出：“人多和熱鬧的地方。”
“為什么要到這些地方呢?”我步步緊逼。
“容易掙錢啊!東西能賣得出去，地段好呀!”
我笑了：“是呀，這么好的地段，麥當勞能夠在全世界擁有很多好的地皮，他們會賺多少錢啊?”
安琪、安東一聽恍然大悟：原來，麥當勞還是一個隱形的房地產商。
在20世紀80年代末，麥當勞進駐中國，在北京開設第一家分店時選擇了北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。那時候的中國人基本沒幾個知道土地或黃金地段是個金娃娃，把很好的地段給了麥當勞。沒多久，王府井改造，麥當勞僅因店面拆遷的補償就賺得盆滿缽滿，那一刻才有人知道麥當勞作為房地產投資商眼光之犀利。
麥當勞創始人雷?克羅克曾在德克薩斯州立大學MBA班詢問那些高材生們：“我的麥當勞是賣什么的?”正在學生們為如此簡單的提問感到莫名其妙時，克羅克給出了一個令他們驚詫不已的答案――麥當勞的真正生意是經營房地產。
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一、從提問入手，在備課中認真組織自己整堂課的問題，把這些問題變成學生的問題，引導他們動手并動腦
如在復習高一“稅收及其特征”這一知識時，備課時，按照DISCOVER問題連續體矩陣，我把整個教學內容進行重組和整合，根據教學目標設計了三類問題：
1.封閉式問題：這類問題是所謂的直問直答式，對培養學生的創新能力作用不大，在教學中我采用得較少，僅對那些需要“識記”的知識使用。如：稅收的含義是什么？
2.半開放式問題：本堂課，我多采用了這類設問。一方面，在相當程度上鍛煉了學生的思維，對于培養學生的創新能力有一定幫助;另一方面，學生的邏輯思維能力還不足，在設問中還不能過多地使用全開放式問題。
這類設問貫穿了教學的前后，如：
上課開始不久，要求學生：從教材中“稅收”的含義中，提煉出稅收的“主體”“目的”“依據”“手段”“特點”和“地位”。這是教材中沒有講授的內容知識，對于學生把握稅收含義的內涵，探究稅收含義與特征相互聯系有很大的作用。有利于培養學生分析問題能力和深入研究問題的精神。
3.全開放式問題：這類問題對于師生來說，問題、方法以及結論全都是開放和綜合的。這個過程從開始到完成，其解釋都是開放的，而最終的結論將廣泛依賴于問題呈現者和解決者的不同視角、觀念、分析和意圖而各不相同。這類問題對于拓展學生的思維，展現學生的知識面是很有用的。在這一課中，我請學生運用本課所學知識，說明：在財政收入的四個形式中，為什么稅收才是最主要的形式，它與其他收入形式有什么不同？要求學生作為課后的思考題，給予他們更多的思考空間與時間。
二、變換角度提問，不拘泥于常規設問
教材中的已有內容和知識，只是闡釋了一方面的內容，這時我就把它拓展為其他相關的問題，讓學生學會從不同角度去思考，并學會從已知知識演繹出未知知識。這也是高考解題的一種技巧和能力。
從不同學科提問，不拘泥于學科的界限，教會學生從經濟、哲學、政治、文化等不同角度去思考同一熱點問題或材料。把常見的哲學問題從經濟學角度去設問，把常見的政治學問題從哲學角度去提問等等。
如：材料顯示：某市房地產研究中心的研究報告的結論是：在當前經濟疲軟、市場萎縮的情況下，房地產市場的交易量激劇下滑，政府應該采取財政、稅收等措施來“救市”。而在一份對該市市民的調查報告中卻有94.6%的人認為“房價泡沫應該降一降了，反對政府采取措施救市”。
面對這樣的材料，一般的設問都會從哲學角度讓人去思考“為什么房地產研究中心與市民的觀點會截然不同”？但我卻讓學生從經濟學角度去思考產生這一現象的原因。
通過這一問題的解決，教會學生對于經濟類論述題也要把握好“主體”，學會從材料中找出經濟主體，然后再返回教材，找到相應的知識點。推理過程如下：
房地產研究中心主要站在房地產產業和房地產商的角度思考問題賣者房地產企業企業的目的盈利“救市”可以讓房地產企業在市場不振的情況下，不降價或少降價而增加銷售量，從而獲利更多造成救市。
市民買者想獲得商品的使用價值商品的價值與使用價值的統一體房價存在“泡沫”，不符合消費者求購商品的價廉物美的標準救市不能讓房價降到人們的心理承受范圍反對救市。
三、要教會學生提問
在傳統的傳授式教學中，學生還處在老師“要我聽”的階段，往往還處于《學記》中所說的“不憤”“不悱”狀態之中;而學生提出問題表明他們正處于“憤”和“悱”的狀態，是老師“啟”和“發”的時機，這時學生聽老師的解答是“我要聽”。可見，提問是學生主動學習的標志。
作為老師要為學生提問營造自由寬松的氛圍：要鼓勵學生說“不”。要讓學生懂得：老師也會出錯，課本也不一定對。不要對學生的提問馬上作出回答，和學生一起共同提出問題、共同討論。引導學生在影響思路暢通的關鍵處提問，在思維制高點的疑難處提問，在解決知行結合的聚焦點上提問，在向書本權威挑戰的超越點上提問。
在講解一道材料分析題時，原題的題目是：“請運用政治生活的有關知識，談談G省政府是如何推動該省文化產業的發展的。”在講解完該題后，我要求每個學生根據這則材料，用相同的知識要求，提出不同的問題。于是，學生們紛紛討論開來，最后一致推舉出兩個最好的題目：
①請運用政治生活的有關知識，為G省政府發展文化產業推出建議。
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在近十年來，房地產市場得到了空前的發展，房地產企業對市場前景保持樂觀預期，導致房地產開發超出人們的需求。蚌埠市房地產商的住房投資額一直保持增長狀態，且增幅明顯。1999年蚌埠市住房市場投資額僅為39571萬元，而2015年，數據已經增長近70倍，住房投資額為2791223萬元。在2014年前，住房投資額增長率一直處于波動上升，從2014年后在去庫存大背景下增長比例才稍有下降，但是投資總量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房價上漲，有效住房需求進一步減小，導致整個市場供過于求，形成住房庫存。蚌埠市采取了一系列去庫存措施，截止2016年12月31日，蚌埠樓市庫存量為20276套，仍然需要繼續努力。
二、庫存形成原因
（一）經濟發展水平
2000年以來，我國經濟迅速發展，居民生活水平不斷提高，可支配收入不斷增加，為住房市場的發展注入了動力，所以房地產市場經歷了蓬勃發展的十多年。但是隨著經濟新常態的來臨，我國經濟發展將由高速發展階段進入中高速發展階段。伴隨著經濟發展的放緩，房地產市場必然會受到沖擊，蚌埠作為一個三線城市，當然也不能免受影響。經濟的下滑導致人們對未來預期失去信心，而貸款買房的壓力只會隨著現實越來越重，所以人們可能會更多的處于猶豫階段。從另一方面來看，蚌埠僅是一個三線城市，發展水平有限，并且城市配套設施不夠完善，不能有效地吸引外來人口居住本市。雖然蚌埠市有十余所高校，但是大多數高校畢業生表示都不會留在蚌埠，而是選擇更具發展潛力的大城市就業生活，因為蚌埠市經濟發展水平相較于大城市沒有競爭力，而且就業崗位有限。
（二）地區人口流動
三四線城市較一二線城市的庫存壓力較大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是從2006年開始，比例均在10%以上，并且整體處于上升，最后處于20%左右波動。這導致蚌埠市的常住人口長期低于戶籍人口，有效住房需求低于理論估計水平。數據表明，絕大部分本蚌埠人外出均選擇江K、浙江以及上海等富饒地區。由于蚌埠市經濟發展水平有限，部分人選擇外出打工，或者經濟較好的市民會搬去大城市生活發展。人口流失的同時，也造成了財富的流失。這對蚌埠市房市的發展造成了一定的阻礙。
（三）政府土地財政
近年來，不僅中央出現財政赤字，地方政府財政赤字情況也比較嚴重。而土地出讓金以及與房地產相關的稅收成為了政府重要的財政收入來源。所以從這個角度考慮，政府出讓了超出市場需求的土地，因此造成了住房的過量供應。另一方面，政府在土地供應方面具有壟斷權，土地市場屬于寡頭壟斷市場，政府擁有定價權。過高的土地成本增加了房地產商的建房成本，所以導致房價高居不下，而消費者才是真正的承受者，所以最后有部分人無力承受高漲的房價，住房銷售遭到了阻礙。
（四）房地產供應周期
住房不類似于一般商品，建設周期比較長，供給對價格的反應要滯后一段時間，因為供給的調整需要一段時間才能實現，表現為蛛網現象。在房地產火爆的時候，在市場經濟中，房地產商追求利潤最大化為經營目標，加大投資力度，而且，高額利潤吸引新的競爭者進入房地產市場。但是房屋建成竣工可能在兩三年之后，在此期間還是會有源源不斷的住房供應，由此，可能會造成住房供過于求。
（五）住房供給結構失調
隨著庫存的增加，各種用途的商品房庫存均在增加，然而比例明顯出現了差異。研究蚌埠市近五年各種用途的房待售面積可知，商品住宅待售面積占房屋總待售面積的比例不斷提高，2010年占比僅為38%，而在2011年飆升至約57%，隨后幾年均占據庫存面積的一半以上，2013年高達60%。在房地產市場中，商品住房市場確實是舉足輕重的，不乏剛性需求和改善居住條件為原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市場已經逐漸趨近飽和狀態，如果仍然大規模采用舊模式開發，必定會自食其果。另一方面，隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對戶型的偏愛程度也在發生變化，90平米以下的住宅庫存越來越高，而144平米以上的大戶型住宅庫存比例卻處于下降。這表明隨著人們的可支配收入增加，人們更愿意在自己的最大支付能力范圍內選擇面積更大的住宅，過一個更舒適的生活。當然，這里面包含了首次購房需求，還有一個不容忽視的需求就是改善住房條件，在這種情況下，大面積的住宅更受到人們的喜愛。然而住房供給的調整并沒有跟上消費者需求的變化，才導致庫存的攀升。
而關于商業營業用房的庫存比例，早在2010年該用途的房屋待售面積占房屋待售面積的62%，而在2013年達到最近幾年的最低水平32.3%。從這個比例我們可以清晰地看出蚌埠市近幾年商業的發展。由于整個城市經濟的發展，越來越多的商家愿意入駐蚌埠，比如萬達城市廣場的建立吸引了一大批具有實力的商家入駐。這又帶給了房地產商一個更好的預期，于是繼續加大對商業營業用房的投資力度，但是蚌埠市僅是一個三線城市，消費潛力有限，所以房地產商過于樂觀的預期導致供過于求。近兩年，我國處于經濟新常態下背景下，整體發展汗速度下降，另外由于電商的沖擊，于是不可避免地在2014年和2015年，商業營業用房庫存比例重新回升。
三、化解蚌埠市房地產高庫存的路徑
房地產市場的健康發展對經濟的增長有重要意義，對國民生產總值的增長有重大影響。房地產市場與建材市場、水泥市場、裝修市場等聯系密切，下游產業眾多，因此房地產去庫存值得引起我們足夠的重視。積極探索房地產去庫存戰略，降低庫存壓力，消除潛在風險，才能促進房地產產業平穩健康發展。
（一）促進經濟發展，優化產業結構，擴大就業
城市經濟的發展對房地產市場的發展有推進作用，城市經濟條件優越，才會吸引人口流入。而蚌埠市作為工業城市，更應該優化產業結構，實現資源更加有效合理的配置。審視蚌埠市產業發展結構，發揚優勢產業，比如推進化工產業向精細化發展，推動玻璃產業與國際化接軌等。同時大力發展新興產業，創新發展，城市發展才會更有動力。與此同時，必然會與更多的就業機會，可以吸引畢業大學生留在蚌埠市發展，農民工進城落戶也會更有生活保障。
（二）切實推進戶籍改革制度
在刺激農民進城買房的同時，應推進戶籍改革制度，使農民進城買房之后的生活有保障，同時外來常住人口也可以享受與本地人相同的待遇，解決子女上學問題、醫療問題以及公共服務問題等等，使所購之房具有含金量。不能享受到完善的配套設施，商品房的價值就會大打折扣，那么新引力也就不夠。
（三）創新棚戶區安置和住房保障方式
棚戶區安置均統一選址統一搬遷，新房建設周期長，對于選址拆遷戶眾口難調，戶型也難以滿足人們的偏好，所以棚戶區改造遇到了眾多阻礙，一些拆遷戶不愿配合，成為釘子戶。采用貨幣化安置政策，雖說帶來了適度的靈活度，拆遷戶可以憑借補償款自由選擇心儀商品房進行購置，既緩解了去庫存壓力，又解決了棚戶區安置問題。但是，不可否認，我們無法保證這一筆補償款一定會流入房市。面對突如其來的一筆巨款，確實有一小部分人經受不住誘惑可能進入了賭場，導致財屋兩空，引起一系列社會問題，也有部分人選擇搬去外市。這減小了對去庫存的促進作用。“房票”政策確實可以避免這些問題，值得借鑒。房票安置既保證了被征收人一定的自主選擇權，又體現了利益最大化。房源是本市已經被政府收購的商品房，戶型以及地段選擇范圍比較廣，房票只能被征收人使用，并且有規定的期限，對房地產去庫存的效果短期內就可以十分明顯。在保障住房方面，在高庫存背景下新建保障住房已經沒有必要，可以充分利用閑置商品房。
（四）推動發展住房租賃市場
考慮到部分人實在無購房能力但是又有剛性需求的情況，發展體制健全的住房租賃市場顯得尤為必要。對于剛進入社會的年輕人或者外來人口，租賃房屋都是首要選擇，這是一個很大的市場需求。但是目前，住房租賃法規不夠完善，參與住房租賃交易的多為老房。逐步完善法規，加強對中介機構的監管，將小戶型住宅或者閑置的商業營業住房經過改建后納入租賃體系，推動住房租賃市場發展，有利于緩解庫存壓力。在房屋供應方面，調整供應結構，結合蚌埠市住房實際情況，將新建租賃房納入規劃體系。
（五）調整商品房供結構
住房需求是復雜多變的，應該及時根據市場需求調整供應結構。不可否認，實體經濟遭受了電商的猛烈沖擊，所以商業營業用房需求將趨于不增或者下降趨勢，蚌埠市目前已經有萬達廣場、銀泰城、海亮廣場等城市綜合體，這部分市場已經逐漸飽和，不可再隨意開發此類房產，否則很有可能淪落為淮河文化廣場的境況。而對于住宅，在控制供應總量的同時，應調整戶型比例。保障性住房和租賃住房適宜小面積，而商品住房可以適當增加大面積戶型的住房。
（六）控制房地產用地供應量
形成住房庫存的直接原因就是供過于求，在刺激需求的同時，應合理控制住房供應。最直接有效的方法就是嚴格控制地產用地供應量，只有從源頭上進行管理，整個房地產行業的發展才能長期健康發展。盡管土地收入是政府的重要財政收入來源，但是財政收入不可過分依賴土地，另一方面，在如今高庫存的背景之下，政府應該意識到過量的土地供應必定會導致住房商品的大量供應。政府應具體考察庫存量以及新增住房需求，經相關部門考證研究后發放適量土地。（指導老師：郭利京）
參考文獻：
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[2]倪鵬飛，丁如曦.樓市去庫存的目標原則與路徑[N].經濟參考報，2015：12-11（008）
[3]謝逸楓，農民工進城“去庫存，要打組合拳[J].產業，2016（1）：38-41
基金項目：
篇6
1979年以后，中國以經濟建設為中心，開始經濟體制改革，國民經濟持續高速增長。在這一過程中，經濟學的社會需求增大，經濟學逐漸成為社會科學中的強勢學科，即所謂的“顯學”。而且，經濟學的研究成果、學術觀點、政策建議，在相當程度上影響著政府的改革政策選擇乃至經濟社會發展方向。由于社會需求增加，大學的財經類專業成為熱門專業，幾乎所有綜合性大學乃至理工科大學都設置了財經類院系和專業。
然而，在對經濟學“需求”和“供給”的膨脹中，經濟學的學科性質、學科界定、學科規范卻處于相當程度的迷亂中。中國的經濟思想原本就缺乏實證思維的傳統，加之學科分界不清晰、理論訓練不正規，致使中國經濟學研究和經濟分析缺乏足夠的科學性。
武漢大學哲學學院汪信硯教授曾在《光明日報》上發表過《人文學科與社會科學的分野》一文，指出中國現行的學術體制和學科分類系統將“人文學科”(humanities)和“社會科學”(soccial science)混同為“人文社會科學”是很不恰當的。我也同意他的這種講法。因為，人文學科不屬于“科學”(science)，它是一種以“人學”為旨趣的“價值體系”，其思維方式是非實證的，即非“規范的”，其所研究的命題都是“價值命題”。而社會科學(包括經濟學、政治學、社會學、法學等)屬于“科學”范疇，是一種以“物學”為旨趣的“知識體系”，其思維方式是實證的，研究的是“事實命題”而非“價值命題”。根據科學思維的要求，社會科學研究應致力于趨向價值中性，擺脫“價值負荷”，以符合實證性和可證偽性。
根據科學方法論，科學是人的一種有條件的認知過程。科學理論是一種公理化系統，理論語言、基本定理、對應規則應該具有統一的認識論意義。科學研究對知識背景、知識結構、理論訓練有選擇標準和定向標準，理論要明確、可識別、給出信息量，這就是范式要求和可證偽要求。而經濟學，正是在方法論上接受了證偽主義和科學研究綱領，實現了所謂“研究框架的進步”，使經濟學理論研究更符合公理化、體系化、邏輯化特征。
經濟學需要框架約束
經濟學是一個科學理論體系，所以是有嚴格的框架約束的。同樣，對經濟學、經濟學者的批評也不能沒有學科框架約束。不然，討論根本無法展開，經濟學界也只能“集體失語”了。
近年來，房地產市場是經濟學領域的一個熱點論題。對此論題，有從和諧社會角度討論的，有從居住權利角度討論的，有從貧富角度討論的，更有從立黨為公、執政為民的高度討論的；有的論者掏心掏肺地要房地產市場以滿足低收入階層的需求為己任……尤其是對北京、上海等城市的房地產市場，各方論者更是興趣所致，連篇累牘地發表“空對空”的分析文章。
其實，房地產市場具有很強的區域性，也有很強的專業性。對研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理論訓練要求。如果是作經濟學分析，還需要有具備一定的約束條件的分析框架。雖然，“人的居住問題”不單是經濟性的，還是社會性的、政治性的、文化性的，可以從多種學科角度討論。但若是具體到房地產市場本身，則基本上是一個經濟論題，要求在經濟學的框架內討論。
面對所有人群幾乎是無限的改善居住需求，市場的甄別機制是支付能力。隨后，當價格被市場發現、決定之后，在價格面前，不論哪一個階層，有無級別，是否名流，統統不管用，只看支付能力，這就是市場經濟的平等性。只要價格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引導的資源配置就是最有效率的。市場在公平與效率的平衡上確實可能有缺陷，但市場機制終究還是比任何其他機制更公平。而且，由于市場的甄別機制是支付能力，就會激勵人們努力提高自己的支付能力，社會經濟也會因此發展。
當然，市場不可能解決所有問題。房地產市場也不可能滿足各個層次收入者改善居住的需求，這就是市場失靈的表現了。所以，為低收入者改善住房條件基本不是一個市場問題，而是一個社會保障問題，是政府職能問題。為此，政府可以利用某些市場手段來幫助解決這一問題，如美國政府成立的“房地美”、“房利美”等房地產金融機構。可見，經濟學研究如果沒有學科框架約束，那就只能是一種“辯術”或文字游戲，與科學無關，與應用亦無關。
然而，時值21世紀初，中國學術界仍未確定這樣一種學術規范或者學術思維，人們的分析、討論、批評基本上沒有學科框架上的約束。但是，在經濟學框架中，市場就是市場，它天生沒有特殊階層利益取向，也不可能被“調控”為特殊階層利益服務，否則就不能稱其為市場。同理，在經濟學框架中，經濟學會先假設收入和財富積累都是合法的，隨后再在此前提下討論收入分配問題。如果說收入和財富積累是由非正當行為獲致的，這就超出了經濟學框架，已不再是一個經濟學問題，而是一個法律問題或政治問題了。
經濟學的框架約束是很嚴格的。如果把框架放松，經濟學的解釋力就會大大下降。除非出現類似交易成本理論、理性預期理論、信息經濟學等理論上的進步。人當然不僅僅是經濟動物，人的行為是多方面的，人的精神世界是豐富的，人的思想也是復雜的。但是，經濟學只分析人的經濟行為。在經濟學框架中，人的經濟行為基本可以處理成收益與成本的計算，即價格比較。如果橫插一杠子，以人的其他社會行為規范來指責經濟學的功利性，甚至指責經濟學“不講道德”，那就實在是風馬牛不相及了。
此外，經濟學之所以比較有活力、有科學性，是因為它非常注重從其他學科尤其是自然科學汲取方法論養料。正因為經濟學是一個科學理論體系，所以是有嚴格的框架約束的。同樣，對經濟學、經濟學者的批評也不能沒有學科框架約束，不能沒有一種“專業基本素質”的訓練和“科學共同體”在話語系統、概念系統方面的約定。不然，討論根本無法展開，經濟學界也只能“集體失語”了。
以收入分配分析為例
經濟學與其他社會人文學科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準則或道德目標，而在于認識論和方法論上的差異。
進入21世紀以來，特別是2005年以來，中國社會科學界、人文學界的不少學者針對“收入分配差距擴大”發表了不少包含道德訴求的文章。由于參與討論的學者學科背景各異，因而，分析視角和分析框架各異，得出的結論差異也很大。
的確，收入分配不單是一個經濟問題，還是一個社會問題。每個社會成員都可以以自身的利益立場、知識背景、信息獲得為基礎對此發表言論。但收入分配根本上是一個經濟問題，對此的討論也基本上應在經濟學的框架中展開。不然，泛學科的、情緒化的所謂“學術討論”不僅容易缺乏客觀的判斷標準，難以達到科學意義上的共識，還可能會影響公眾輿論，進而影響政治、經濟乃至社會發展進程。所以，我認為，經濟學與其他社會人文學科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準則或道德目標，而在于認識論和方法論上的差異。
經濟學所稱的效率是經濟效率。經濟效率包括生產的效率和交換的效率。生產效率的檢驗標準又是唯一的，即以最小成本生產；交換效率的檢驗標準也是唯一的，即沒有人能夠在不使別人受損的情況下使自己受益。經濟學一般均衡理論認為，在“生產者和消費者往往具有最大化理性”以及“市場價格信息完全”這兩個約束條件下，競爭性市場體系會達到經濟效率，并實現長期經濟增長。根據經濟學的邏輯，效率是引致財富凈增長的源泉，而競爭性市場體系則是達到效率的通道。但如果引入公平這個概念，分析就變得復雜。因為，如何定義公平以及如何操作公平是一個難題。
經濟學教科書曾給出了四種關于“公平”的定義：平均主義――社會所有成員得到相同數量的產品；羅爾斯主義――使社會中境況最糟的人的效用最大化；功利主義――使社會所有成員的總效用最大化；市場主導――認為市場結果是最公平的。因為根據經濟學方法，任何一項選擇都是有成本的，所以比較了以上各種選項的成本，大多數經濟學家選擇了功利主義對公平的定義。當然，也有一部分經濟學家會選擇市場主導的公平觀點，認為競爭性市場進程的結果是公平的，因為它總會獎勵那些最有能力和工作最努力的人。
大多數經濟學家之所以選擇功利主義對公平的定義，是因為這種定義與經濟學的效率標準是相吻合的。經濟學認為，如果一個人財富的增加不是以他人財富或效用的受損為條件，那么這種個人財富的增加會引致社會總福利的凈增長，因而是有效率的。這一判斷標準就是經濟學中經常使用的“帕累托最優”。如何達到“帕累托最優”?經濟學的回答是：自由公平的交易。
以上分析所要說明的道理是簡單明了的：經濟制度與社會財富增長有直接的關聯，有效率的社會制度安排將引致社會財富的凈增長。而一個有效率的制度應當是一個能保證自由公平交易的制度。經濟中運用非自由公平交易手段而獲益的空間越小，這個制度越有效率，個人財富的增加越能同時引致社會財富的凈增長。反之，如果個人財富可以通過非自由公平交易獲得，那么這個制度就是無效率的。據此理念，一個社會可以在資源稟賦條件不變的情況下，通過制度變革極大地提高社會財富的增長速度，推進經濟社會的進步。這也是經濟學所揭示的市場經濟制度之價值所在。實際上，效率優先、兼顧公平的分配原則既反對平均主義，同時也關注收入差距懸殊問題。在這種原則看來，平均主義與收入差距懸殊都是分配不公的表現。因此，我認為，必須在經濟發展的基礎上討論收入分配問題。第一，以收入分配為表象的利益關系調整是與經濟發展相聯系的，收入差距擴大是在絕對收入水平總體上升、貧困人口持續減少的條件下發生的。第二，當經濟發展到一定水平之后，社會應更加關注收入差距問題，也將更有經濟能力、手段來調節收入分配關系，促進共同富裕。第三，調節收入分配關系不能摒棄效率原則，不能損害經濟發展這一基礎。因為收入分配調節的目的是共同富裕，不是共同貧窮。
如何看經濟學的不同流派
大抵從上世紀80年代開始，“新自由主義”及“新自由主義經濟學”這兩個名詞在中國頻繁出現，學術界及經濟思想界對新自由主義的哲學思想、政治學思想及經濟學思想進行了大量的引進、研究和討論。
尤其是進入了21世紀，隨著經濟全球化的發展及中國改革開放的深化，有關新自由主義經濟學的討論漸趨熱烈。但在這些激烈的討論中，不少論者對新自由主義經濟學的理論淵源、學派形成、治學基礎、主要觀點把握得并不準確，有些理解甚至是錯誤的，爭議的一些論題及觀點也多有“泛學科”色彩。例如，“新自由主義”在中國理論界的表現是：私有化的所有制改革觀、多要素創造價值的分配觀、完全否定國家計劃的市場改革觀、主張一切產業都無須保護，等等。
篇7
理查德·波斯納（richard allen posner）是20世紀70年代以來最為杰出的法官、法學家、法律經濟學家和法律哲學家之一。他將自己獨創的經濟理論和市場經濟原理應用于法律制度和法學理論研究中，為法律經濟學奠定了理論基礎，并不斷拓展這一領域，從而對法學一般理論和實證分析的發展做出了卓越的貢獻。
波斯納關于房產稅的相關表述散見于《法律的經濟分析》一書之中。從波斯納的這段文字不難看出，波斯納反對征收房產稅，理由在于房產稅的征收主要集中在流通環節，比如對房屋買賣、房屋過戶等流通環節。僅對處于流通環節中的房產進行征稅，其稅收具有可轉嫁性，房地產開發商或者炒房者可以輕松地將這部分稅轉嫁到購房者或者租房者頭上，房產稅的征收失去了原有的征稅目標，達不到抑制房價、遏制炒房者、對房產市場進行宏觀調控的作用。
房產稅是指在我國境內城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，依據房產余值或租金收入向產權所有人征收的一種財產稅。我國房產稅納稅主體是在我國境內擁有房屋產權的單位或者個人，對于非出租的房產，以房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。但是在實際生活當中，對于出租房產的租金進行征稅的少之又少，而用什么樣的形式對房產租金進行征稅也是一個尚待考慮的問題。
我國自1979年改革開放以來，國民經濟快速發展，發展的同時伴隨而來的是投機者對于房產的狂熱炒賣，使得我國城市房產價格節節攀升，不少地方出現了國民住房困難、買不起房的現象。國家為了遏制房價采取了許多措施，2010年國務院在春節之后出臺了“國九條”、“國十條”、“國八條”連續打壓房地產價格，2011年更是開始在重慶、上海兩座城市開始試點房產稅。2013年2月20日，國務院常務會議通過“國五條”，確立“堅決抑制投機投資性購房。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。”借由開征房產稅期望可以實現每一個公民住有所居。不可否認，目前房價虛高不可避免地成為刺激房產稅出臺的現實契機。平抑房價也同時被很多人拿來當作論證房產稅正當性的理由。百姓安居是每個社會成員的基本訴求，也是和諧社會以人為本政策的具體表現。房產稅的正當性應當建立在作為一種管制手段的基礎之上來進行推進，通過房產稅的征收規制現有的房地產市場，在保障市場公平有序競爭的前提下，讓每一個身處房產稅征收范圍的納稅人，在考量自己所處的實際狀態之后，做出最適合自己目前現狀的判斷。
二、波斯納效率和平等理論對我國稅制改革的啟示
效率指的是在一種狀態下總收益和總成本之間的關系；而平等指的是個人之間的收入分配狀況。在有些情況下，在效率和平等的追求之間存在著沖突。如何解決平等和效率之間的沖突最終取決于兩者的相對重要性。如果推進平等是非常重要的，那么為了更多的平等而犧牲一些效率還是有必要的。考慮到如果收入不能被無成本地分配，那么效率與平等之間就會有沖突，無論事實上的沖突是源于追求效率的特定分配結果還是為了取得公平的收入分配。
房產稅的征收過程中產生的效率問題值得重視。波斯納認為，對一種行為征稅就會促使從事那種行為的人們轉而從事那些征稅較輕的行為。但據推測，他們所從事的前一種活動生產率更高，否則就不必要用征稅來使之從事第二種活動。所以，稅收降低了資源使用的效率。①近幾年各地頻頻出現“地王”，這一現象的出現正是作為“理性最大化”的人，在巨大的商業利益面前進行選擇的結果。投機客通過不斷炒高房價獲得高額的利潤或者把非商業住房出租出去以獲得不菲的租金收入。房地產開發商大量囤房，高額的房地產利潤激勵著炒房客和房地產開發商對房產進行大量的投資，瘋狂地占有社會資源。這些行為無一不是在告訴人們，房地產行業過度自由的市場狀態助長了作為“理性最大化”的人做出忠于自身利益的選擇。而在這種現實背景下，開始征收的房產稅將會使得一部分投機
客與房地產開發商開始考慮是否放棄對現有房產的持有或者減少持有。
政府寄期望借由房產稅的征收逐步改變現有的房產持有狀況，平衡社會資源。但就目前的現實來看，基本上不可能做到人人都占有一樣多的社會資源。那么，政府就必須在實現社會資源配置效率最大化的同時，積極地在效率與平等之間找到一個切合的平衡點。既能夠實現最大多數人的最大利益，又完成社會資源配置效率的最優化選擇。
三、我國房產稅改革中應當注意的幾個問題
（一）推進中的累進制稅制
中國社科院財經戰略研究院《中國財政政策報告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》報告中，“我們建議，對于城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制，這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。”②
埃勃斯坦認為，如果政府可以用稅收來重新分配財富，那么實際上就是從a那里獲取財產給了b，而沒有給a以補償。政府通過征稅（根據納稅人的得利而征稅）為政府管理、公共設施的建設提供財政支持。富人有更多的財產要保護，因此他們納稅更高就很恰當，但這意味著應征的是比例稅，而不是累進稅。累進稅具有再分配性質，因此也就具有征用的性質（confiscatory），和任何福利項目一樣，這些項目都沒有按照為支持財政納稅的份額給于納稅人以相應的收益回報。③
人性就是這樣，如果政府運用征稅權和支出權對個人收入中的‘社會’成分（人們可能會這樣稱呼它）進行再分配，就會同時對納稅人和接受福利者產生反向的激勵。④激勵那些接受福利者心安理得的享受納稅人交納的用于公共資源建設方面的稅收、接受政府基于公共性平等的補給。激勵現有的納稅人放棄現有的納稅人身份，向接受福利者的身份轉變。實現大多數的人的平等是多么美好的期待。但是，無論這個結果多么吸引我們的人道本能和利他本能（或自然傾向），它卻不僅與自由主義的傳統觀念相距甚遠，而且它還設想了一種只有依靠摧毀性征稅才能實現的財富再分配，以及為保證這種稅收實現的一切強制性機構。⑤征稅方法并非包治百病的靈丹妙藥。而最好的稅收恰恰是一種不改變納稅人行為的稅收。顯而易見，累進制稅制并不是調制房地產市場最優的稅制模式。
（二）關于財富分配正義的問題
哲學家約翰.羅爾斯認為，只有當沒有任何其他可選擇的分配方式可以使社會中最貧困者的生活得到改善時，那么我們現存的收入和財富分配就是正義的。這種正當分配可能會很不平等，如以下情況：更為平等的分配對工作積極性所造成的消極影響過大，以至于最窮的人所得到的較大份額收入在絕對數上少于他們在較不平等分配情況下所得到的相對小的份額收入。⑥
如果財富分配是不正當的，那么由此而生成的經濟活動模式也就不可能強有力地被認為是正當的。就財富分配本身在很大程度上由市場決定而言，市場的正義不可能由有些正當分配的獨立觀念而產生。⑦
我國的房地產市場沉陷出過度的開放性和投機性，在房地產經濟中，房地產開發商與投機客實現的不過是其人權之中的發展權，打擊房地產利潤率可能會減少供給，但是治標不治本，將高房價責任全部推給房地產開發商或者投機者是不符合市場規則的。商人追求利潤的目標是天經地義的，而商業房地產對財政收入和經濟發展的貢獻是有目共睹的。基于對公平的考量和對投機者的限制是房產稅征收的重要參考因素，但是我們不能過分夸大房產稅的此項功能。市場的公平正當應當由市場自身的選擇決定，為了實現較大多數人的“平等”利益，而去犧牲較小部分人的利益其實也是一種不公平。
四、在波斯納理論指引下，我國房產稅發展方向
（一）比例稅制比累進稅制合理
如果沒人依其收入的一定百分比納稅，那么這種所得稅就是一種比例稅制。一旦稅率隨著納稅人收入的增長而增長——即為累進稅制——那么就會產生嚴重的管理問題。對累進稅制——更準確地說，是對由累進稅制所表示的高邊際稅——最為通常的反對意見是，它增加了相對于閑暇代價的工作代價，從而會導致一種閑暇代替工作的低效率狀況。⑦可以相信的是，如果我們將比例稅制——這可能比累進稅制更能鼓勵有效率的活動，并且管理成本較低——和向低收入團體提供轉讓性支付結合起來可能
窮人收益⑧
可能的情況是，如果在一個民主國家中存在嚴重的收入不平等，處于中間的選民會具有增長的激勵來支持重累進稅，因為這樣從富人到不富裕的人的重新分配機會將很大；高累進稅降低了經濟效率。所以，如果收入可以通過比高累進稅更有效率的措施變得更公平，那么國民收入就會變得更多，因為收入被更加公平地分配了。但是這種分析挑剔地依賴于存在比高累進稅更有效的措施和政治可行性，還依賴于政治結果的中間選民模式的有效性——這種模式忽視了政治過程中利益集團的作用。⑨即使上述假設所有的實施問題都不存在，為了更大的善而犧牲無辜人的利益也是非常令人不安的。
累進稅制帶有再分配性質，但是之前也有討論過，最好的的稅收是一種不改變納稅人行為的稅收，而真正的公平也絕不是通過征稅就能直接達到的公平。房產稅征收的最大目的在于為國民提供最好最優的社會公共福利服務。在不改變現有的經由市場自由分配之下形成的資源分配模式的前提下，房產稅的征收適用比例稅制比累進稅制更為合理。
（二）真正實現房產稅的正當性
征收房產稅的真正目的是為了向社會提供公共福利，而不是現在政府所希望的通過房產稅來起到遏制房價的作用。現在存在一種觀點認為，政府開征房產稅能夠有效的打擊那些投機炒房的投資者以及房地產開發商的囤房行為，認為房產稅是政府抑制房價的一把利器。地方政府想通過開征房產稅來抑制房價的攀升，可能會取得階段性的成果，但是并不是長遠之計，除非地方政府對于房產征收重稅，使得房產的價格推得異常的高，從而使炒房客不敢接受，但是這樣一來我國經濟就會出現嚴重的問題，甚至是崩盤。所以房產稅真正的作用是為國民提供舒適的公共福利，政府通過征收房產稅是為了將其再投資于公共福利的建設之中，提高國民生活質量。
政府為社會提供大量的、各種各樣的福利，如教育、治安保護、醫療衛生、養老金、貧困救濟和娛樂設施等，所有這些都不是以直接的金錢支付形式進行的。這些福利對不同收入人群的整體收益會產生很大的影響。不僅衡量這種影響是很重要的，而且決定如何在各不同收入階段間分配成本（主要是稅收）也是很重要的。例如，如果窮人孩子的公共教育經費主要由窮人家庭負擔，那么公共教育就并沒有造成社會中富人財富的凈轉移。但在實際上，窮人支付的稅收雖然要比人們想象中的多（主要是間接的），但其在財富轉移中所取得的比其支付的稅收還多，但也許只是多了一點點。⑩
一個更加有效率的稅收體系使政府用于執法、國防、環保、教育、基礎科學研究和其他一些從整個福利角度來看資金不足的活動的收入增長更為便利。 盡管現在政府將房產稅定位于調整房價的一項措施來實施，但是絕不能僅僅將房產稅看作是一個實現政府短時期目標的工具，房產稅真正的目的或者說是功能，不是調控現在的房屋分配狀況而是通過房產稅稅收的征收為國民提供更好的公共服務以及為社會公共福利服務。
注釋：
⑥⑦⑧⑨⑩[美]理查德.波斯納. 法律的經濟分析[m]. 蔣兆康譯. 北京：法律出版社，2012.
篇8
郭凱選擇用這樣的方式寫經濟學，為的是以王二這個簡化了的“代表性主體”為例，抽象化、濃縮化地理解和描述真實世界。另一方面，郭凱也希望通過經濟學模型的文字化，“講一個誰都能聽懂的故事，突出事情的關鍵所在”，盡量避開佶屈聱牙的專業術語，簡單、明了、直觀地展示經濟學原理的強大解釋力。
實話說，郭凱的這本書并不容易讀，因為他剖析的經濟問題紛繁蕪雜，而且正好發生在大變局、大轉型的時代背景之下，更因為他力圖把背后的經濟學說清、說準、說透。郭凱擅長和專注的是國際金融和開放宏觀經濟學，這絕對是初學覺得容易、越深研越覺得高深莫測的領域，但他在談及相關問題時，總是可以精準地勾勒出理論的精妙與現實的復雜，在“深入”之余，也做到了“淺出”，讓人讀起來興致勃勃，欲罷不能。例如，“王二往一桶水里固定兌上半桶酒”和“李四往酒里兌水直到口感合適為止”的區別，就是固定匯率制與浮動匯率制之間的差異。專種水果的王村和相鄰專種梨的李村協議把水果的交換比例固定下來，卻因為各自收成波動總是不同步，最終讓王二這樣投機倒把的人把君子協定攪和得失效，恰恰可以說明維持固定匯率的高昂代價。賣糧為生的王二因為公家提高糧食收購價而存款縮水，正好有助于理解人民幣升值對中國外匯儲備價值的影響。而當王二貪小便宜、舍近求遠地去購買鄰村便宜兩成的低價醬油時，他的套利活動最終也逃脫不開無貿易障礙前提下的價格傳遞效應，也就是著名的一價定律。
雖然郭凱謙虛地說“在跳出了自己熟悉的領域之后，很多人都可能說很外行的話”，但作為同樣受過嚴格學術訓練的同行來說，我卻十分贊賞他對“外行”的房地產領域的分析與解說。存糧越存越不值錢，王二必然會選擇買地；類似地，如果存款利息還趕不上通貨膨脹，哪怕房價再高買房投資也不算虧，所以說，“中國這么多人買房用于投資，其實是對中國投資渠道缺乏和利率管制的一個理性、自然、正常的反應”。更有意思的是，郭凱構建了一個產權清晰、激勵明確、房地產業迅猛健康發展的“樣板城市”，抽象掉“任何現實中可能存在的腐敗、壟斷、和各種丑惡”，然后告訴我們一個意外的結論：如此充分競爭完美的市場經濟，也未必會帶來社會選擇意義上完美的分配結果。對勤奮工作的王二們來說，擁有自己房子的夢想很可能會一次次地被高漲的地價房價打破，“干得越辛苦，掙得越多，房價也越高，而最后主要得益的反而是政府”。
在郭凱看來，房價問題絕不只是價格問題，更是分配問題。“在本質上沒有動力調低房價的地方政府”，正是推動房價不斷走高的根源所在，期望單純依賴行政手段去調控房價，最終只能是緣木求魚、無功而返。
“收入分配問題，也許是當下中國面臨的最重大的政治和經濟問題”，郭凱之所以一直反對限購、限價等政策，之所以持續關注春運火車票價、油價、房價等等價格問題，其所有分析的著力點與落腳點正在于此。當然，郭凱認為，造成收入分配不均局面原因不僅僅是機會不均、權錢交換、壟斷收益、利益集團，還包括了經濟本身的高速增長，“就像一個用百米沖刺速度跑馬拉松的國家，一些人跑在最前面，但還有很多人被遠遠落在后面”。但他提醒我們，我們需要做的不應是質疑市場機制、加重政府戲份、人為控制再分配，而應是加大市場化改革力度，因為這些問題“不是因為市場經濟的結果，而恰恰是因為我們還不夠市場經濟”。
事實上，郭凱最想向讀者介紹的，不僅僅是經濟學常識，還有多角度、全方位的思維方法。他就像劉瑜所說，“既不意圖取悅政府，也不意圖諂媚民眾”，不預設觀點，不立場先行，更不會輕易給出非此即彼、非黑即白的鮮明態度。春運火車票價不應漲價、大石油公司壟斷并非高油價主因、延長養老保險年齡勢在必行，他的這些觀點與主張，很可能讓自己被批評和攻擊。
篇9
一、相關研究成果簡述
關于住宅與消費，國外學者Campbell和Cocco（2005）研究英國家庭的住宅消費需求，認為：住宅是財富的一個主要組成部分，住宅價格的波動，影響居民消費需求的決定。房價上升或借款限制的放寬可能會刺激消費，增加家庭的財富。對那些傾向于攜帶消費的家庭，可預測的房價變化與消費的變化正相關。
城市居民的住宅消費是構建和諧社會最直接，也是最具影響力的要素。房地產市場的發展，帶動了居民住房消費。有關房地產市場中的住宅消費市場、房地產價格對城鎮居民消費的影響、房價收入比、房地產價格與社會貧富分化等熱點問題，國內學者進行了關注和探索性研究。
葉劍平、謝經榮（2005）通過分析發達的市場經濟國家的住房消費，發現，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比例偏低。在我國，購買商品住房的主力群體是年齡在25～39歲的年輕人，隨著家庭收入的增加，住房消費增加，待家庭收入達到穩定后呈下降趨勢；高收入家庭的住房收入消費比高于低收入家庭的住房收入消費比，低收入家庭的住房消費需求高于住房消費能力。
王學友（2007）認為，市場運行的基本規律是供求規律，影響住房需求的是住房消費情況，消費者的住房需求取決于住房的價格、消費者的收入、消費者對不同商品的偏好、住房相關商品的價格及消費者對未來的預期。其中，住宅價格是城市居民住房消費的主導約束力，居民家庭收入是城市居民住房消費的主要提升力，住房金融是城市居民住房消費的典型支持力。作者在研究需求方面，除了探討價格和收入兩個因素，還涉及了消費者的偏好和預期等方面，而且，適時引入房地產金融的角度，具有極大的借鑒意義。
房地產與社會公平是現今熱門話題。輿論認為：房地產價格的上漲，使處于社會貧困階層的人們買不起房子。人們在望房興嘆的同時，可能會詬病房地產的貨幣化市場化，懷念住房配給制。實際上，在住房配給時代，是更多的人們沒有房子，更多的人住在單位宿舍里，更多家庭擠在狹小的空間里。房地產市場化是經濟發展的必然要求，是真正理性化和人性化的。很多學者認為：讓城市中的每一個位居民有自己的住宅，是政府的責任和義務。這種觀點強調的是住宅的私有權，實際上，就是在發達的資本主義國家，也不是人人都擁有自己的住宅。這是違背市場規律的要求。政府的作用在于，在市場失靈時，發揮積極的作用，而不是干預市場按照客觀規律發揮資源優化配置。本文認為：讓城市中的每一個位居民有自己的居住之處，才是政府的責任和義務。
二、住房消費滿意度
從1998年我國實行住房體制改革以來，以市場為基礎的分配方式逐漸成為消費者最主要的住房消費渠道。目前，隨著住房價格的不斷攀升，住房消費方面的支出成為越來越多城鎮家庭最主要的消費支出。據相關調查報告顯示，超過四分之一的受訪者對已有住房狀況不滿意，說明居民對改善住房的需求仍較大，反映未來幾年房地產市場仍然存在較大的發展空間。
（一） 消費者信心指數
消費者消費行為一般受兩個微觀因素的影響：一是購買力，即消費者收入或財富等資源約束，是客觀方面的因素；二是購買意愿，即有購買力的消費者是否愿意消費，屬于主觀方面因素。一般來講，房地產價格變化影響家庭購買力，消費者對未來可獲得收入和房地產價格預期決定消費者當期消費意愿。有關消費者住房消費購買力和購買意愿，可以采用國家統計局公開的指標：消費者信心指數。消費者信心指數由消費者滿意指數和消費者預期指數構成。消費者滿意指數是指消費者對當前經濟生活的評價，消費者預期指數是指消費者對未來經濟生活發生變化的預期。
通過消費者調查搜集資料，采用一定的統計方法計算可以得到消費者信心指數。20世紀40年代，美國密西根大學調查研究中心為了研究消費需求對經濟周期的影響，首先編制了消費者信心指數，隨后消費者信心指數開始在世界范圍內廣泛使用。對于這個指數的計算過程一般是，先對構成信心綜合指數的分指標進行標準化處理，然后再進行算術平均求得綜合指數。中國消費者信心指數每月更新一次，是中國由獨立的第三方研究機構編制的頻繁最高的消費者信心指數。指數涵蓋了房地產、耐用消費品、汽車等主要行業，并提供按照年齡、收入水平和地域劃分的詳細統計數據，因此，可用于量度居民住房消費的消費信心水平。
從圖示可以看出，2006年、2007年、2008年消費者信心呈現逐年下降的趨勢。消費者信心指數下降，一方面原因是由于價格快速上漲，加強了對通貨膨脹的預期，而收入在短期內具有粘性，人們對未來收入的上漲持謹慎態度，從而促使對當期消費的信心下降；另一方面，房地產跟其他的商品一樣，首先是一個產品，消費者對住房的消費可涵蓋三個方面的內容：價格、質量和售后服務。房地產、耐用消費品、汽車不同于股票，如果產品價格快速上漲，而產品質量、售后服務方面的提高，大大滯后，消費者就會對住房消費不滿意，從而導致消費者信心指數下降。
（二） 價格滿意度分析
不同收入階層的消費者，只有在滿足了吃、穿等最基本的生存需要之后，才會考慮改善住房條件。也就是說，消費者的收入先用于購買食品、服裝等日常支出后，才會考慮購買住房。不論出于什么層次的收入階層，日常基本生活支出是相對無差別的量。因此，越是處于收入低層的家庭，滿足日常生活支出的費用在收入中所占比重越大，從而，越是收入下層的居民，其住宅價格滿意度隨著住宅價格的上升下降越迅速。
2007年7月，中國消費者協會公布了《全國12城市商品住房消費者滿意度調查》結果報告。此次調查由中國消費者協會聯合中國指數研究院，以及北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安等12個城市消協組織，對218個普通住宅、18500個住戶開展問卷調查。報告結果顯示：收入中、下層的居民對商品住房的價格滿意度普遍較低，居民對房地產價格的接受水平集中分布在6000元以下，房價水平遠高于消費者期望。
另外，消費者對住房消費的滿意度具有主觀性，也就是說，對不同收入階層的消費者，對住房消費的滿意與否受自身主觀因素的影響。同樣的住宅產品，可能對某一個消費者是滿意的，而對另一個消費者可能是不滿意的，而且，滿意的消費者之間的滿意程度也是有差別的。顧客是否滿意以及滿意的程度，取決于他們的經濟地位、文化背景、需求、期望等，甚至受性格、情緒等非理性的因素的影響。那么，不同收入階層的消費者必然具有不同的滿意度度量尺度。根據經濟活動中的人是理性人的假設，人們只購買價格水平符合自己購買力的住宅，那么，處于同一收入階層的消費者，將具有相同的價格滿意度度量尺度。
（三） 城市新移民的住房消費
我們所說的城市新移民，是指城市里各種各樣的新農民居民。隨著我省城市化進程的加快，一些經濟發展的大城市，由于大城市的聚集作用，將會聚集大量的新移民，其他城鎮也將有大量的新移民出現。他們不論現在是戶籍人口還是暫住人口，都將是未來房地產市場的主力消費群體。但是，由于多數移民處于收入階層下下層，無論是支付能力和還貸能力都很低。從而使大量的購房需要成為虛無的有效需求。
使城市新移民的購房需要成為有效需求，一方面有賴于他們自身收入水平的提高。收入水平的提高依賴較長期的經濟和社會發展和社會保障制度的完善。另一方面，可以加快發展經濟適用房、廉租房、住房二級市場、租賃市場。如果有大量經濟適用房、廉租房、二手房進入流通環節，加上房屋租賃市場，將緩解目前城市新移民的住房困境。另外，制定適于城市新移民的住房消費信貸政策。如利息減免、補貼等。最后，鼓勵房地產企業進入對城市新移民的住房供給。對給收入下下層的城市新移民提供住房供給的房地產企業，給予相應的財稅優惠政策。實際上，只有房地產開發企業，能夠從社會價值的角度進行產品開發，樓盤運作、景觀設計、建筑創新，才能激活大量沉寂的需求，促進企業可持續發展。
房地產行業的發展直接影響到國民經濟的其他關聯行業，對一國的國民經濟產生重要影響，合理的房地產價格是保證房地產行業的穩健發展的重要條件。房地產價格變化應該與各收入階層人們的收入相匹配，尤其應注重比重最大的收入下層人們的需要，否則，不僅會危害房地產的可持續發展，而且有可能產生許多社會問題。
參考文獻
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1 前言
近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。同時人們對房屋的質量要求越來越高。但是，我國房地產行業的質量情況非常嚴峻，房屋存在的質量問題還是不少，一定程度上造成資源的大量浪費，影響了人民的生命財產安全。為此，房地產開發單位，要圍繞著質量管理與控制，在進行整個工程項目的管理過程中，要全面實施工程質量管理與控制，解決好質量問題。
2 房地產開發項目現場施工質量的控制和質量問題原因分析
2.1 影響房地產開發項目質量的外部因素
1)監理公司未實施有效監管。2)施工單位質保體系的不健全。3)設計施工圖紙質量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質量能力不足。
2.2 影響工程質量的內部因素
1)工程管理人員過程質量管控能力不足。2)設計工期過短。3)合同工序穿插，技術間歇無法保障，設計變更過多。4)招標文件、合同文件中技術管理部分約定不清，對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。
2.3 房地產公司工程管理人員質量管理工作定位
房地產公司的現場工程師不是施工單位的質量員，要求甲方工程師監督每個分項工程質量，監督每一個檢驗批質量不現實。針對上述諸多因素，房地產公司作為甲方應采取以下措施管控施工質量:1)要求監理公司配備足夠的監理工程師入駐現場，監督監理單位人員是否到位，監理行為是否規范，監理服務是否到位。對不稱職的監理公司和人員及時更換。2)要求施工單位健全質量保證體系，包括體系內質量人員組成。3)監督施工前技術交底是否進行，工程流程是否正確。4)定期組織質量檢查和驗收，進行質量評定和獎罰。如施工單位質保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據檢查結果，依據相關規范、規定，獎優罰劣。采取經濟措施，提高工程質量。5)對照合同約定的要求，檢查工程質量是否符合合同約定，不符合約定的質量，通過監理單位下發工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質量問題、質量缺陷的返工處理。
3 優化分戶驗收管理程序，持續跟蹤解決質量問題，降低業主投訴
房地產開發項目產品最終要交到業主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續，是工程質量控制的最終環節，應由房地產公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質量問題引起業主投訴的事件屢屢發生，業主投訴的重點如下。
3.1 安全性質量問題
1)樁基工程質量問題。2)鋼筋混凝土結構性質量問題。3)外墻構件空鼓、開裂、脫落質量問題。4)欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質量問題。
在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結構性質量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規避這些質量問題的發生，必須加強過程控制。
3.2 功能性質量問題
1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設備專業匹配沖突質量問題。
功能性質量問題經返工處理一般都可以解決。
3.3 觀感性質量問題
1)內墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設備成品保護。5)外墻面磚、涂料觀感。
3.4 適應性質量問題
1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協調性問題。4)客戶居住使用功能的經濟學問題。
房地產開發項目的質量控制著眼于首先在設計上減少質量缺陷，其次就是對施工質量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產公司組織設計、監理、勘察、施工單位，在政府質量監督部門的監督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業主接房驗收，由于對質量標準要求不同，所以，等到業主分戶驗收時，依然會提出很多質量問題，從而引起質量投訴。如何來優化分戶驗收，降低業主投訴，把工程質量問題提前解決，避免業主接房后，工程再維修。當前，一些房地產公司探索出了一條途徑，經過應用，效果很好。就是在業主分戶驗收之前，房地產公司內部部門之間先溝通，請業主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業主投訴率，給分戶驗收交房工作創造了很好的條件。
4 實例分析質量管理與控制的重要性
4.1 由設計缺陷引起的工程質量問題案例
某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現大量的漏水投訴及索賠。
該案例是典型的由設計缺陷引起的質量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產生滲漏。花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產生滲漏。花池根部、交角處屬于防水薄弱環節，設計未考慮設置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設計，花池長期積水會導致防水層失效，產生滲漏及種植植物爛根死亡。國家目前沒有關于種植屋面的相關設計規范及標準圖集，設計質量完全依靠設計人員的經驗。不配節點詳圖或簡單依據屋面防水要求考慮種植屋面節點要求，往往留下嚴重的設計隱患。屋頂、露臺種植花池常規上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收。
4.2 工程合同包劃分不合理引起的質量問題案例
某住宅樓工程18層，業主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發包給專業單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關系，各施工單位獨立施工，總包單位對分包不進行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導致工作面擁擠，成品保護工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規范，而總包推諉門窗質量與己無關。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費。在總包的統一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發生質量問題，甲方追究總包責任、總包追究分包責任。這樣，工程管理有序，工程質量責任明確。質量問題、質量缺陷的發生概率會大大降低。
4.3 房地產公司應進行工程全面質量管理
由此可見，房地產公司對工程質量的管理絕不能僅僅停留在現場施工質量的監督管理上，而首先應加強設計預控和合同管理工作。不僅要考慮設計本身的合理性，還應考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。
國內多數房地產企業比較注重合約中的經濟條款部分，對有關工程質量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務專業人員編寫，其合約條款設計無法指導實際的工程管理。對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監管機制，不利于甲方工程人員依據合約對施工方進行有效的管理，甚至導致突破合約施工成本的現象。
5 結束語
總之，房產開發項目的質量不僅關系到國民經濟的發展，還與人民群眾息息相關。作為房地產開發單位，必須重視工程質量管理與控制工作，重視房屋的質量問題，在問題處理上開發單位應態度端正、處理積極，這樣才能為房地產市場的健康穩定發展及開發單位質量管理與控制工作的進步有所幫助。
篇11
“價值無涉”成就了學術的獨立，也為學術“不講道德”提供了庇護，價值判斷已經不再被認為有意義。我知道經濟學家就鮮明地表示了“經濟學不講道德”的態度，而只是需求、效用、交換、價格等等，據說道德不是經濟學要關心的問題。
不講道德以后，經濟學真的變成了一把好快刀。例如有一年發大水，有的地方“人或為魚鱉”，毀掉的設施不少，損失的房屋更是不計其數，大水一退，立即有經濟學家高呼“水災拉動GDP增長”，是一個很好的發展機會。設施壞了要修復，房子倒了要重建，這就有了需求，黃沙水泥窗玻璃都好賣，帶動相關產業發展。大家一看，果然是這個道理，除舊布新，再建家園，簡直就是一樁其樂何如的事情，那些家園被毀的人們無告的臉神經濟學家是不在意的，經濟學也不必講人性，或者說只承認一個人性，那就是“理性人假設”，感情問題固不在經濟學范疇之內，經濟學家戴上職業眼鏡，就沒感情可言了。
要說真的“價值無涉”吧，好像又不盡然。經濟學不講人性、道德或良心，看起來是“價值無涉”了，不講好壞了，把價值問題清除出去了，實際上卻仍然在講好壞，只是要另講出一套好壞來。把道德、政治、分配、公平等因素清除出去以后，經濟簡單化為經營，企業固然是經營，國家與社會不過一“經營”領域罷了，什么“經世濟民”，難道除了“經世”之外還有“濟民”的辦法嗎，所以只談論“經世”就好了，要談濟民就是不好的。腐敗嘛，是有利的，這可以把權力賣掉啊，實際上提高了效率，而且錢來權往，資本也并不消失。醫療教育高收費，房地產大漲價，都是可喜的，這樣就開辟了新的消費領域，拉動了內需，把存款都“逼出來了”，而且刺激了賺錢的愿望啊，人們將因此而更加拼命地工作，效率又得以提高。減員可以增效，國企賣給經營者可以增效，這是好的，在失業與趁火打劫的是非問題上計較就是不好的。
當然，經濟時代嘛，經濟學又是顯學，或者叫霸王之學，故而經濟學是要照耀到所有的地方去的，“婚姻的經濟學分析”、“的經濟學分析”、“說謊的經濟學分析”、“募捐的經濟學分析”、“單身的經濟學分析”、“開會的經濟學分析”等等，都會有人來做。經濟學可以談論一切問題，但這并不意味著所有人都可以來談論經濟，因為“不懂經濟學，就不要談經濟問題”。擁有單邊話語權，這就是顯學的厲害。
篇12
業務培養要求：本專業主要學習數學、計算機、經濟學、統計學、運籌學、生產與運營管理、市場營銷、會計學、財務學、國際金融與貿易等管理基礎學科的基本理論和基本知識，具有定量分析、決策、管理溝通和組織實施的能力以及計算機應用的能力，熟練掌握英語。
畢業生應獲得以下幾方面的知識和能力：①掌握管理學科的基本理論、基本知識和方法；②具有定量分析和計算機應用的基本能力；③具有基本的管理溝通、協同合作和組織實施的工作能力；④熟悉有關管理的方針政策和法規；⑤了解管理科學的應用前景；⑥掌握文獻檢索、資料查詢的基本方法，具有初步的科學研究和實際工作能力。
一、國內外發展現狀
從國外的研究情況來看，運籌與管理、信息技術與管理、管理對策理論與模型、知識管理是國內外共同研究的主要內容，持續的研究熱點將集中在這些領域；決策理論與技術、供應鏈管理是當前國外主要的研究內容，可以預見，受國外的影響，國內未來3-5年內在這方面的成果將大量出現；風險管理、預測理論與技術、管理心理與行為理論、管理科學思想與管理理論在國內有較強的應用背景，是國內研究的熱點。當前，國內院校建設管理科學與工程科學有兩個顯著特點：
（1）重點綜合類大學的管理科學與工程學科和財經類大學的管理科學與工程學科的發展，都注重與其他學科的交叉滲透及理論應用；
（2）重點綜合類大學的管理科學與工程學科偏工程應用，更重視本學科的基礎理論和方法的研究，并以此為發展重點方向；財經類大學的管理科學與工程學科偏財經應用，更重視本學科方法在財經領域的應用研究。
二、目前學科在國內同類學科中的地位
廣西財經學院管理科學與工程一級學科2011年被評為自治區級優勢特色重點學科；在國內、區內同學科中，本學科的優勢集中體現在理論應用的領域及其應用的方法、研究領域和地域相結合、研究方向獨具特色等方面。學科針對我區學科點在廣西新興、急需研究領域布局的缺失，依托我校經濟學、管理學的學科優勢，將管理科學的研究手段與方法應用于廣西社會、經濟發展中急需解決的重大科學問題，實施以產學研協同驅動、項目協同驅動、團隊協同驅動、成果協同共享的研究模式開展交叉應用性研究，取得了較好的研究成果，其中商貿物流管理方向研究水平居全區前列。學科針對廣西北部灣經濟區“三基地一中心”、西江經濟帶、資源富集區產業發展需要，依托已建成的中國物流學會全國首批“產學研基地”、自治區政府相關主管部門、行業協會、企業協同共建的20余家產學研基地；已經在北部灣經濟區商貿物流發展問題、西江經濟帶系統性融資問題、基于土地資源生態安全問題、深化中國—東盟區域經濟合作的貿易、投資與環境關系問題、綜合運用“3S”集成技術（RS/GIS/GPS）實現物流信息化的問題等領域取得了區內領先的研究成果。
三、學科發展的契機
目前，制約廣西發展的一大瓶頸是缺乏高層次的人才，尤其是缺乏既掌握定量分析工具，又精通經濟、管理理論，能夠用定量分析工具深入分析并解決經濟管理活動中實際問題的復合型高級管理人才。在一些新興產業（如物流業與信息服務業等）中，區內只有少數高校設有碩士點，每年培養的人數十分有限。不能滿足廣西經濟社會發展對于人才的需求。根據國家發展戰略和自治區黨委工作布置，結合我校應用性、地方性的辦學特色，我校擬建設的管理科學與工程學科下設置的5個研究方向（商貿物流管理、資源環境管理、財經智能信息處理、工程造價管理、區域發展理論優化與方法）充分考慮了廣西的現狀及未來的前進道路，考慮了廣西高層次管理人才的實際需求，考慮了我校的辦學特色和辦學定位，是貫徹落實國家和自治區黨委今后經濟建設的切實舉措。
四、學科今后的發展潛力
管理科學與工程一級學科建設今后的發展趨勢如下：
一是強調學科方向與廣西經濟社會建設實際的相結合。我校管理科學與工程學科所設置的4個研究方向具有前瞻性和地域性，且都是廣西建設與發展中急需的，能夠填補廣西目前在這些方向上科學研究及人才培養方面的空白。因此，無論是在學科本身的理論發展還是在學科知識的實踐應用上，我校的管理科學與工程學科都有著廣闊的空間和良好的發展趨勢。
二是強調學科融合和以管理科學方法論研究為導向的學科本質特征。由工商管理系和計算機與信息管理系聯合建設，有工商管理、計算機科學與技術等相關專業作為支撐，在4個研究方向上都強調管理科學的方法論研究，體現學科的本質特征。
三是在學科發展中，突出學科研究的本質特征，通過學科之間的交叉與融合，產生一系列的學科新增長點，給我校相關管理學科領域提供新的有效的研究方法、研究工具與新的管理平臺，提供新的應用示范。
五、就業方向
（1）信息管理與信息系統專業方向。適應在大中型企業特別是合資類與外向型企業、金融機構、政府機關、其它社會經濟單位的信息管理部門、綜合管理部門、計算中心等相關部門從事信息管理與信息系統的建設、運營等管理工作。
（2）電子商務專業方向。在大中型企業特別是合資類與外向型企業、金融機構、政府機關、其它社會經濟單位的信息管理部門、營銷管理部門、物流管理部門、計算機中心等相關部門從事電子商務系統的建設、運營等管理工作。
（3）工程管理專業方向。工程管理專業就業率進入了前20名。工程管理的對象是房屋建筑、道路交通，或者橋梁建設、船舶建設。管理的內容包括：工程項目管理，如工程項目的投資、進度、質量控制及合同管理；房地產經營與管理，如，房地產項目的開發與評估、房地產營銷、房地產投資與融資、房地產估價；投資與造價管理，如，編制招標、投標文件，評定投標書，編制和審核工程項目估算、概算、預算和決算；國際工程管理，如，國際工程項目招標與投標、合同管理、投資與融資。
（4）工業工程專業方向。培養具備現代工業工程和系統管理等方面的知識、素質和能力，能在工商企業從事生產、經營、服務等管理系統的規劃、設計、評價和創新工作的高級專門人才。
參考文獻：
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