引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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二是我市建筑企業(yè)占有本市建筑市場的份額低，對外承包工程規(guī)模較小。建筑業(yè)產(chǎn)值是按照企業(yè)注冊地（含外地企業(yè)設(shè)立的經(jīng)工商、稅務(wù)登記的分支機構(gòu)）進行統(tǒng)計，外地施工企業(yè)的產(chǎn)值是不計入我市建筑業(yè)總產(chǎn)值的。按相關(guān)規(guī)定，外地施工企業(yè)在我市承接工程只實行中標(biāo)后的備案制度，入市門檻低，導(dǎo)致今年外地施工企業(yè)大量涌入建筑市場，且這些外地企業(yè)大多資質(zhì)等級高，承攬的多為規(guī)模大的項目，如S305改造工程、檀木林國賓府、龍城國際、南湖體育中心場館等。根據(jù)建設(shè)工程招投標(biāo)管理站的統(tǒng)計，年、年、年外地企業(yè)在本市承攬工程的中標(biāo)金額分別占全市招標(biāo)項目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢。特別今年外地企業(yè)中標(biāo)項目的金額比去年猛增約14個百分點，導(dǎo)致我市建筑業(yè)產(chǎn)值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數(shù)總包企業(yè)在外地承接工程，且總承攬任務(wù)偏少。
三是年“5·12”地震造成重災(zāi)區(qū)當(dāng)年的建筑業(yè)產(chǎn)值較少，而今年的災(zāi)后重建和擴大內(nèi)需等項目的實施，使得年全省建筑業(yè)產(chǎn)值大幅增加，主要貢獻地區(qū)為、、、等重災(zāi)區(qū)，因而我市建筑業(yè)產(chǎn)值增速低于全省平均水平。
下一步工作措施:
1、著力將建筑業(yè)放到突出的位置抓好抓實。把做大做強建筑業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，整合各種資源，出臺相關(guān)扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產(chǎn)要素市場體系，加強對建筑企業(yè)改革的指導(dǎo)，加大服務(wù)力度，加快建筑隊伍的教育培訓(xùn)、鼓勵建筑企業(yè)科技創(chuàng)新和對外承包工程，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。
2、加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。積極實施大建筑業(yè)戰(zhàn)略，著力進行經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵建筑企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建材生產(chǎn)經(jīng)營和其它新興三產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。要加大對具有一、二級總承包資質(zhì)企業(yè)的扶持力度，盡快催生一批更高資質(zhì)等級的建筑企業(yè)，打造建筑業(yè)龍頭企業(yè)，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業(yè)股份有限公司的電力工程總承包資質(zhì)。合理發(fā)展專業(yè)承包企業(yè)，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量高的專業(yè)承包企業(yè)，引導(dǎo)和支持中小建筑業(yè)企業(yè)向?qū)I(yè)化、技術(shù)型方向發(fā)展，大力發(fā)展勞務(wù)分包企業(yè)。
3、優(yōu)化建筑市場環(huán)境。結(jié)合建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理行動，加強建筑市場規(guī)范和監(jiān)管，認真解決工程項目招投標(biāo)和建設(shè)中的墊資、拖欠工程款、轉(zhuǎn)包、亂掛靠、“陰陽合同”、“惡性競標(biāo)”等問題。完善激勵機制，嚴格市場準(zhǔn)入和清出，加快建筑企業(yè)信用體系建設(shè)，建立健全安全生產(chǎn)工程投標(biāo)擔(dān)保、支付擔(dān)保、履行擔(dān)保等制度，建立健全失信懲戒機制。進一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監(jiān)管等制度。加強外進隊伍管理，完善外進企業(yè)管理辦法，落實外地施工企業(yè)、監(jiān)理招標(biāo)企業(yè)進入我市建筑市場備案登記制度，為本地建筑業(yè)企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境。
年房地產(chǎn)開發(fā)市場情況分析
基本情況:
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅增長。年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長41.4%；增速同比加快11.3個百分點。年1-10月全國房地產(chǎn)投資同比增長18.9%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全國水平22.2個百分點。年1-9月全省房地產(chǎn)投資同比增長4.3%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全省水平37.1個百分點。其中，1-10月累計完成住宅開發(fā)投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長57.7%。
2、商品房在建規(guī)模同比增大。年1-10月，我市累計商品房施工面積324.97萬㎡，同比增長7.4％。其中，1-10月累計住宅施工面積271.36萬M2，同比增長8.5％。
3、商品房新開工面積同比增長。年1-10月，累計商品房新開工面積136.51萬㎡，同比增加30.07萬㎡，同比增長28.2％。增速同比放慢3.2個百分點。其中，1-10月累計住宅新開工面積108.57萬M2，同比增加17.75萬㎡，同比增長19.5％。
4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計商品房竣工面積70.23萬M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計住宅竣工面積62.15萬M2，同比下降6.2％。
5、商品房銷售額同比大幅增加。年1-10月，累計商品房銷售額28.18億元，同比增長77.3﹪。其中，1-10月累計住宅銷售額25.48億元，同比增長80.6﹪。
6、銷售面積同比增加。年1-10月，累計商品房銷售面積110.61萬㎡，同比增加33.33萬㎡，同比增長43.1﹪，增速同比加快57.7個百分點。其中，1-10月累計住宅銷售面積103.89萬M2，同比增加30.75萬㎡，同比增長42﹪。
7、商品房銷售價格上漲。年10月末，我市商品房銷售均價2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環(huán)比基本持平。10月末，住宅銷售均價2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環(huán)比基本持平。全國70個大中城市商品房銷售價格指數(shù)同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。
8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬㎡，同比增長12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬㎡，同比增長102.3﹪。
年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬㎡，同比下降20.65﹪。
9、土地出讓規(guī)模同比大幅增長。年1-10月出讓經(jīng)營性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價款81147萬元，比9月份出讓經(jīng)營性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價款5288萬元，呈大幅增長態(tài)勢。
從以上特點可以看出：我市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅開發(fā)投資的同比大幅增長，商品房在建規(guī)模同比增大及新開工面積的同比增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在消化生產(chǎn)成本上漲因素的同時，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模在進一步增大。以住宅開發(fā)為主的開發(fā)市場格局沒有變，住房需求和消費主導(dǎo)了我市房地產(chǎn)開發(fā)市場。我市房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。
存在的主要問題:
1、房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)有待提高。質(zhì)感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環(huán)境舒適、韻律優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)宜居樓盤較少。
2、土地出讓成交量較小，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
3、商品房價格上漲較快，匯東個別樓盤銷售價格已接近或突破4000元/平米，我們應(yīng)給予特別關(guān)注。
下一步工作措施:
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經(jīng)受金融風(fēng)暴打擊之后的滬港兩地房地產(chǎn)市場，更能看出其發(fā)展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發(fā)展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產(chǎn)市場發(fā)展的比較而言，有三大區(qū)別和特點。其一,兩地市場規(guī)模區(qū)別較大，香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史比上海要長，融資、開發(fā)和售樓等方式途徑和規(guī)模都要比上海更具有優(yōu)勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產(chǎn)有關(guān)，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發(fā)展商的貸款或是廣大購房者的按揭,都滲入房地產(chǎn)市場。相比之下，上海作為地區(qū)性金融中心，參與房地產(chǎn)市場的資金相當(dāng)有限，海外資金進入房地產(chǎn)的途徑也十分有限,對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規(guī)模。同樣，上海作為一個新興市場，發(fā)展?jié)摿艽螅績r空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經(jīng)濟發(fā)展的思路如何。其二，滬港兩地房地產(chǎn)市場的成熟與發(fā)展不一。香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷幾次大幅起落和風(fēng)波，已經(jīng)比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業(yè)分析隊伍，有發(fā)展商和中介機構(gòu)，有銀行和融資機構(gòu)，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經(jīng)歷大幅起落，還僅僅是一個開發(fā)商的初級市場。
換言之，經(jīng)過從1992年啟動開發(fā)的房地產(chǎn)，主要在如何開發(fā)項目，建造項目和建立各種房地產(chǎn)公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關(guān)系和供需關(guān)系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產(chǎn)開發(fā)市場的主體與體制有關(guān)，供方與建設(shè)方大多是國家經(jīng)營，拼命開發(fā)，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發(fā)展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發(fā)展，這就造成目前大量空置和低迷現(xiàn)象，造成房價緩跌但許多發(fā)展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產(chǎn)等。其三，滬港兩地房地產(chǎn)市場的環(huán)境和法律制度不一。由于香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較長，又經(jīng)過幾次波動，商業(yè)環(huán)境和法律機制比較完善，無論對發(fā)展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業(yè)管理，乃至廣大購房者的權(quán)利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發(fā)展商的適用，金融法的執(zhí)行等方面都有不足，對物業(yè)管理和保障廣大購房者權(quán)益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產(chǎn)案件訴訟到法院，將發(fā)展商和購房者死死“套住”。
上述區(qū)別和特點，展望明年兩地市場的發(fā)展，香港市場房價會形成實質(zhì)性反彈，市場仍會恢復(fù)繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現(xiàn)象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發(fā)銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產(chǎn)市場而言，大量在建項目和隱性破產(chǎn)公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產(chǎn)進行大規(guī)模拍賣和轉(zhuǎn)讓，并轉(zhuǎn)向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務(wù)，培育消費市場，同時在完善房地產(chǎn)法律制度上下大功夫。
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（一）房價情況
2012年沈陽市房地產(chǎn)樣本均價6340元，與2011年持平，較2010年上漲10%。2012年末，沈陽市房地產(chǎn)樣本均價出現(xiàn)翹尾，達到7512元/平方米，較11月增長19%，但從沈陽新建商品住宅價格指數(shù)看，并未捕捉到住宅價格上漲的情況。從商品房和住宅銷售面積和銷售額的關(guān)系看，銷售額增長幅度略高于銷售面積，說明沈陽房價存在平穩(wěn)上升的趨勢。
（二）建設(shè)完工情況及其供給結(jié)構(gòu)分析
1、新開工面積與施工面積情況。2012年，沈陽市房地產(chǎn)和住宅新開工面積保持高速增長，施工面積增速較2011年下降顯著。2012年，沈陽市房屋新開工面積累計3803萬平方米，同比增長30.6%，增幅遠超去年同期，其中，住宅新開工面積累計2875.5萬平方米，同比增長26.43%；房屋施工面積累計10982.5萬平方米，同比上升5.91%，增幅較2011年同期下降12.5個百分點，其中住宅施工面積為8022.6萬平方米，同比上升3.65%，增幅較2011年同期下降14.6個百分點。房屋新開工面積和施工面積均反映未來市場的潛在供應(yīng)量，新開工面積增速攀升主要受房地產(chǎn)市場回暖影響，也反映市場對未來供求的預(yù)期，施工面積增速放緩主要是由于受2011年新開工面積下降和經(jīng)濟下行條件下部分工程停建的影響。總體上看，沈陽房地產(chǎn)市場處于回暖復(fù)蘇的階段，未來市場房屋供給將處于相對寬松的狀態(tài)。
2、竣工面積情況。2012年，沈陽市房屋竣工面積保持適度規(guī)模，住宅竣工面積增速略有回落。2012年，沈陽市房屋竣工面積達到1204.6萬平方米，同比上升18.96%，增幅較2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面積達到998.8萬平方米，同比上升22.49%，增速略有放緩，但仍然保持較快速的增長。房屋竣工面積代表已建成投入市場的有效供應(yīng)量，目前有效供給高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆發(fā)式增長的情況下，市場住宅供給仍然較為充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面積增加迅猛，待售住房仍然需要一定時間消化。
（三）開發(fā)投資情況
2012年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資相對平穩(wěn)，但低于歷史高位，有回落趨勢。2012年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成1839.6億元，同比增長16.3%，增幅與去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分別下降16.55和4.9個百分點，主要是受經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)政策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資1839.6億元中，住宅開發(fā)投資累計完成1254.9億元，同比上升5.99%，增幅較去年同期下降21個百分點，下降較為明顯，主要原因是由于前期住宅地產(chǎn)開發(fā)量較大，部分竣工住宅尚未出售，銷售壓力較大；此外，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，開發(fā)周期一般為2-3年，前期大量投入可能成為本期投入下降影響因素之一。從房地產(chǎn)和住宅投資整體規(guī)模和同比增速判斷，沈陽市房地產(chǎn)市場還保持著較為平穩(wěn)、健康的發(fā)展態(tài)勢，并沒有出現(xiàn)投資顯著下降的情況，房地產(chǎn)市場規(guī)模適度。
二、實證研究結(jié)果及分析
本文以沈陽市2005-2012年住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)為研究樣本，采取供給價格彈性法、格蘭杰因果檢驗法、相關(guān)系數(shù)檢驗法進行實證研究。
（一）供給價格彈性法。選取住宅銷售價格指數(shù)同比作為住宅價格變化量，以住宅開發(fā)投資同比增速、住宅施工面積同比增速（住宅未來供給1）和住宅新開工面積同比增速（住宅未來供給2）及住宅竣工累計同比增速作為住宅供給變化量，計算住宅供給價格彈性如圖1。從結(jié)果上看，供給與價格之間存在著較強的正相關(guān)關(guān)系。從2012年3月份開始，價格與住宅開發(fā)投資、住宅施工面積、住宅竣工面積出現(xiàn)了負相關(guān)關(guān)系，這主要是受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房價漲幅有所下降，房地產(chǎn)無法短時間減少當(dāng)期投資和施工面積，而新開工面積出現(xiàn)顯著下滑。
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圖 1 2005-2012年住宅供給價格彈性
（二）格蘭杰因果檢驗法。對經(jīng)過調(diào)整后的平穩(wěn)數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗，結(jié)果如表1。結(jié)果表明，住宅價格變化（dresiprice）是新開工面積（dnewstart）、施工面積（dconstr）、住宅開發(fā)投資額（Residinvest）的格蘭杰因果關(guān)系，但并不是竣工面積（dfinished）的格蘭杰因果關(guān)系。這可能是由于開發(fā)商對新開工和施工具有較強的調(diào)控能力，但是對于竣工面積，由于很多開發(fā)商與購買者簽訂了交房合同，即便在形勢不好的時候，也不能輕易延緩交工。
表1 住宅價格與住宅供給的格蘭杰因果檢驗
（三）相關(guān)系數(shù)檢驗法。運用SPSS軟件計算相關(guān)系數(shù)，結(jié)果如表2，表明住宅價格變化直接影響新開工面積、施工面積及住宅開發(fā)投資額，并與其保持較高的正相關(guān)性，但是對于竣工面積的影響卻是負向的。這也反映出市場現(xiàn)象：在房價上漲、房市良好時，房地產(chǎn)商往往并不著急賣房，逐步向市場釋放房源，以期獲得更高價格；相反，在房市萎靡、房價下行時，又通過大量釋放低價房源回籠資金，緩解資金壓力。
表2 住宅價格與住宅供給的相關(guān)系數(shù)矩陣
三種研究方法結(jié)果表明：房價與住宅新開工面積、施工面積、開發(fā)投資之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。目前，沈陽市住宅市場價格穩(wěn)中有升，可以看作全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的典型，但這種受房產(chǎn)價格影響的住宅開發(fā)市場進一步發(fā)展可能引發(fā)如下問題：
（一）開發(fā)投資增幅加快，占GDP比重進一步提高。采用支出法核算GDP，年內(nèi)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品的市場價值，主要包括居民消費、企業(yè)投資、政府購買和出口，其中住宅建筑投資就屬于企業(yè)投資范疇。據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年沈陽市住宅開發(fā)投資環(huán)比增幅為5.6%；2011沈陽市住宅開發(fā)投資環(huán)比增幅為25.9%。與此同時，房地產(chǎn)投資占GDP比重也呈上升趨勢，2010年以來沈陽市住宅開發(fā)投資占GDP比重分別為20%、21.3%、20.2%。
（二）住房空置率大幅提高。目前，市場各方對住房空置率的定義大不相同，統(tǒng)計方法也千差萬別，對沈陽市住房空置率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也很難取得，但空置問題卻在一定程度上存在。有關(guān)資料顯示，上海、北京、深圳等一級城市房屋空置問題嚴重，達到了40%，許多小區(qū)的入住率甚至不到50%。還有資料顯示，一線城市住宅平均黑燈率超過3成，海南受投資影響，黑燈率達到70%。而國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，房屋空置率在4%-5%之間為合理區(qū)間，在10%-20%之間為危險區(qū)，超過20%則為嚴重積壓狀態(tài)。
（三）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸投放逐年增加。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是靠銀行貸款與自籌資金，房地產(chǎn)業(yè)的自有資金比例較低，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售整個過程。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2009年以來沈陽市房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例分別為18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地產(chǎn)景氣度下降，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險。
三、啟示
從合理引導(dǎo)房價，以促進房地產(chǎn)住宅供給、開發(fā)投資市場健康、理性發(fā)展的角度出發(fā)，得到以下啟示：
（一）加大貨幣信貸導(dǎo)向力度，通過調(diào)整信貸投放引導(dǎo)住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持，國家在房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)向上，可參考居民住房貸款的差別化信貸政策，對90平方米以下中小戶型占比較高的房地產(chǎn)項目予以優(yōu)惠信貸條件，而對別墅等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)適當(dāng)提高信貸融資成本，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大中小戶型房屋的建設(shè)，進而優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟近年來的發(fā)展趨勢如火如荼，開發(fā)商具有非常可觀的盈利。但由于我國整體經(jīng)濟水平還不是很高，房地產(chǎn)經(jīng)濟自身發(fā)育較晚而且市場也不是很健全，失衡的供求關(guān)系成為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要矛盾，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。作為市場經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟應(yīng)該對各種潛在風(fēng)險努力規(guī)避，不僅能實現(xiàn)科學(xué)穩(wěn)健的發(fā)展，還能更好地為經(jīng)濟的增長作出應(yīng)有的貢獻。
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義
房地長經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的意義，在多方面有所體現(xiàn)：①十幾年的房地產(chǎn)繁榮歷程在國內(nèi)收入的創(chuàng)造方面做出了巨大貢獻，實現(xiàn)了國內(nèi)收入的遞增，這是其他的經(jīng)濟領(lǐng)域很難與之相比的。豐富的房地產(chǎn)商品不到那提升了人們的住宅水平，還使人們的生活質(zhì)量得到提高。②房地產(chǎn)經(jīng)濟在就業(yè)崗位的提供方面也做出了許多貢獻，它提供的直接就業(yè)崗位高達數(shù)百萬，而間接從事相關(guān)服務(wù)的農(nóng)民工更有數(shù)千萬位之多。③從最初階段開始發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟在不斷成熟的同時也暴露了許多問題，如過高的銀行信貸風(fēng)險、不合理的征地、過高的價格等等，而且金融危機的爆發(fā)進一步加劇了這些問題。面對積累的經(jīng)驗和教訓(xùn)，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學(xué)的的引導(dǎo)，使其盡快的邁向良性發(fā)展的道路上來[1]。
2.當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題
從發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用來看，對之進行因勢利導(dǎo)，使其優(yōu)勢效應(yīng)增強的同時避免其帶來的不利影響，這一點是十分重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟在實踐領(lǐng)域的不協(xié)調(diào)問題主要包括這幾個方面。
2.1價格和價值背離引發(fā)市場波動
市場經(jīng)濟發(fā)展的根本特征就是遵循市場規(guī)律。在創(chuàng)造國內(nèi)收入的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟還出現(xiàn)了價格和價值相背離的情況。正常的價格是圍繞著價值上下波動的，如果價格對于價值的偏離過高，就會出現(xiàn)波動的購買行為。“一路攀升”的走勢正是近年來房地產(chǎn)價格的特征，如果是市場本身的供不應(yīng)求，這就是正常的。但是造成價格增速過快的原因卻是受到炒房團以及非法占地的開放商的影響，這就偏離了持續(xù)、健康、快速的市場經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)。
2.2泡沫經(jīng)濟引起市場波動
在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟還存在著泡沫經(jīng)濟的問題。增長越快的價格與價值背離的就越多，就會造成更大的經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險。在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)信貸占據(jù)較高的比例，行業(yè)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)資金鏈嚴重斷裂的情況，毫無疑問的，銀行會受到損失，并會不同程度的影響其他行業(yè)，要想維護市場經(jīng)濟秩序就變得相當(dāng)困難[2]。
2.3沒有貫徹實施節(jié)能環(huán)保的戰(zhàn)略
低碳經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)的關(guān)聯(lián)比較緊密。在土地資源被大量占用的情況下，房地產(chǎn)如果不能回報以低碳住宅和環(huán)保住宅，不僅不符合我國可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，而且很明顯跟不上市場經(jīng)濟發(fā)展的步調(diào)，而我國目前房地產(chǎn)開發(fā)的狀況就是低碳環(huán)保住宅開發(fā)數(shù)量仍然不多，所占比例也不高，所以要想促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟更好的發(fā)展，必須要堅持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，貫徹實施節(jié)能環(huán)保的方針。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的對策
既然房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況，那么為了解決這一問退，促進兩者有機融合的實現(xiàn)，政府應(yīng)該采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控手段，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的和諧健康發(fā)展，從而為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供更強大的助力。
3.1合理規(guī)制房地產(chǎn)商品的價格
合理的價格規(guī)制并非一定要降下住宅價格，而是要使房地產(chǎn)的價格與其價值實現(xiàn)更好地結(jié)合，以避免出現(xiàn)價格與價值之間背離過高的情況。在我國，房地產(chǎn)的價格過高正是當(dāng)前的主要矛盾，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在金融危機時期都會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，價格過高對企業(yè)的影響從這里就可以看出來。政府作為市場經(jīng)濟中的宏觀調(diào)控部門，必須評估房地產(chǎn)在各個時期的經(jīng)濟行為，從而完成對房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度的判斷。作為房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中一個很重要的因素，價格對行業(yè)內(nèi)的其他因素有著無法割裂的影響，在對市場經(jīng)濟進行穩(wěn)定的過程中，價格規(guī)劃的運用具有不可或缺的作用。要想讓房地產(chǎn)商品的價格實現(xiàn)合理的回歸，并使行業(yè)和市場秩序得以維護，政府的價格評估與指導(dǎo)是非常重要的[3]。
3.2加強對房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管
在實現(xiàn)市場經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)下，政府應(yīng)該嚴格的監(jiān)管房地產(chǎn)市場的金融秩序，全面深入的監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進程、償還能力以及貸款規(guī)模等，對在房地產(chǎn)領(lǐng)域中商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)加以控制，并對銀行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，最終實現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展中信貸資金更多地流向一些朝陽產(chǎn)業(yè)[4]。針對上述的目標(biāo)，政府應(yīng)該大規(guī)模的改革創(chuàng)新與銀行有關(guān)的各項業(yè)務(wù)，不僅要把銀行傳統(tǒng)的存貸模式打破，還要吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟中高風(fēng)險業(yè)務(wù)帶來的不利影響，為市場經(jīng)濟的整體發(fā)展而服務(wù)，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行整合，促進優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的所占比重不斷增加，最終使房地產(chǎn)市場實現(xiàn)金融風(fēng)險的有效降低。
3.3促進房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
政府在政策上必須要支持房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展目標(biāo)向市場經(jīng)濟靠攏 ，以市場經(jīng)濟低碳環(huán)保的目標(biāo)作為其導(dǎo)向。在這個過程中，政府要對政策引導(dǎo)的杠桿作用的發(fā)揮具有足夠的重視，這種杠桿具有兩方面的特性：①對投資建設(shè)低碳環(huán)保住宅的開放商實施稅收優(yōu)惠政策，可以使房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型過程中有越來越多的開發(fā)商參與其中，使得開發(fā)新型低碳環(huán)保住宅的力度大大增加。②對購買低碳環(huán)保住宅的人也實行貸款利率的優(yōu)惠，使得新購房群體對低碳住宅房的關(guān)注度提高，增強他們購買的決心。以長遠規(guī)劃作為目標(biāo)，以可持續(xù)發(fā)展作為理念，房地產(chǎn)經(jīng)濟在政府政策的激勵下必然可以實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。
4.結(jié)語
在改革開放的三十多年中，房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了巨大的成就，同時其自身逐漸形成了一套完整體系。通過分析和研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，可以看到還有很多問題的存在，需要我們進一步的探討和解決。具有廣闊前景的房地產(chǎn)經(jīng)濟，在其發(fā)展過程中，要保證與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)性，遵循市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，制定出有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟健康快速發(fā)展的戰(zhàn)略。通過協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場規(guī)模與供求的關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進一步轉(zhuǎn)型，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，最終會實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
參考文獻：
[1]申玲，張逸帆.低碳經(jīng)濟與中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向[J]，改革與戰(zhàn)略，2010（12）.
篇6
一、REITs的完整定義
REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。 美國的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)(例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的基金形式。
美國的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在證券交易所或市場(紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場)進行自由交易。在公司制REIT情況下，投資者購買的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情況下，投資者購買的是信托受益憑證。
二、REITs的設(shè)立條件及交易結(jié)構(gòu)
由于房地產(chǎn)信托投資基金是一種匯集眾多個人和機構(gòu)資金，由專業(yè)信托機構(gòu)管理，從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的投資工具，因此其資金大部分來源于多數(shù)中小投資者，由專門的受托投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)直接投資或抵押貸款等形式的投資，投資機構(gòu)向投資者發(fā)行收益憑證，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。與銀行、證券、保險三大金融支柱體系相比較，房地產(chǎn)信托不僅可以將資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場予以有效連結(jié)，同時可以分散風(fēng)險、重構(gòu)權(quán)利，更可以滿足市場主體需求多元化的要求。
(一)設(shè)立REITs的條件
在美國，設(shè)立REITs的主要條件包括:
在組織結(jié)構(gòu)上，REITs必須是公司、商業(yè)信托或類似公司課稅主體的協(xié)會等其他類似機構(gòu)，并且必須由董事會或基金托管人管理。
在資產(chǎn)要求方面，要求在資產(chǎn)組合中，至少持有75%的資產(chǎn)價值屬于房地產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs證券、現(xiàn)金或政府證券，持有某一個發(fā)行人的證券不得超過REITs資產(chǎn)價值的5%，不得持有超過某一發(fā)行人流通在外的具有投票權(quán)的證券的10%，所持有下屬子公司的應(yīng)征稅資產(chǎn)不超過總資產(chǎn)的20%。
在收入要求方面，至少75%的毛利必須來源于房地產(chǎn)租金、貸款利息、出售物業(yè)收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產(chǎn)節(jié)稅收益、貸款承諾費等，不得有超過30%的毛利來自于出售持有不足6個月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(chǎn)(非自愿變賣或拍賣的除外)。
在股東人數(shù)方面，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，至少有100個股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)分散化，在稅收年度的下半年，少于5人的股東不可擁有50%以上的股份，單個股東的持股比例不超過9.8%(退休金除外)。
在紅利分配方面，將不低于REITs應(yīng)納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東。
在資金來源方面，主要是通過發(fā)行股票，由機構(gòu)投資者和社會公眾認購，或是從銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。
由此可以看出，美國的REITs采用的是公司運作、封閉型模式。當(dāng)然，中國的國情不同于美國，不能照搬其模式，但可以予以借鑒。在討論設(shè)立REITs的問題之前，先了解一下REITs的三種基本交易結(jié)構(gòu)，將是非常有幫助的。
(二)REITs的主要交易結(jié)構(gòu)
按照REITs的組織形態(tài)、資金投向以及投資人能否贖回，REITs的種類有很多，本文依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同，將REITs分為以下幾種類型:
股權(quán)型REITs。主要利用股權(quán)信托方式，募集資金用于充實房地產(chǎn)公司的資本，以實現(xiàn)資本金規(guī)模的擴大，增強開發(fā)企業(yè)進行債權(quán)融資的能力。其盈利來源主要是房地產(chǎn)的租、售收入。此種類型的REITs對于投資者的投資風(fēng)險較大。因為以股權(quán)的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，將承擔(dān)起房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，應(yīng)考慮補充擔(dān)保。
債權(quán)型REITs。信托投資公司以金融中介的角色將所募集來的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款以及信用貸款，用以彌補項目公司的資金缺口。由于收益來源主要是房地產(chǎn)貸款的利息，因此此類REITs受利率的影響較大，但收益率較前述REITs高。
混合型REITs。信托投資公司將所募資金投向房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)通過存量資產(chǎn)變現(xiàn)，經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)的出讓等形式獲得資金的再循環(huán)，以擴大企業(yè)調(diào)動資金的規(guī)模和資金運用的范圍。總體而言，REITs的操作結(jié)構(gòu)為以上三種，在考察美國現(xiàn)有的300多個REITs的業(yè)績回報方面，抵押貸款類位居第一，其次是混合類，排在最后的是資產(chǎn)類;但在投資增幅方面，排列的順序正好相反，資產(chǎn)類的增幅最快，其次是混合類，最后是抵押貸款類。
三、REITs的功能
(一)享受稅收遞延或減免功能
REITs一般與房地產(chǎn)所有者組建經(jīng)營性合伙企業(yè)。房地產(chǎn)所有者以房地產(chǎn)出資成為有限責(zé)任合伙人，換取合伙權(quán)益憑證(經(jīng)營性合伙單位)，這一交易行為不需要納稅，直至其轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或REITs股票時納稅。購買REITs股票的投資者享受雙重稅收優(yōu)惠。REITs屬于利潤傳遞機構(gòu)，REITs免征公司所得稅;REITs在支付股利時具有遞延納稅功能。
(二)融資功能
REITs提供了股權(quán)融資(公開發(fā)行股票或受益憑證)和債權(quán)融資(REITs無債務(wù)融資的比例限制)兩種渠道。REITs在資本市場所融資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。REITs使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目，促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。
四、天津市房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的整體分析
房地產(chǎn)投資信托基金以其賦稅優(yōu)惠、稅務(wù)透明、可以提供高于一般證券的收益以及方便套現(xiàn)房地產(chǎn)等優(yōu)勢在歐美房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)步發(fā)展，亞太地區(qū)的市場開拓也在積極展開。中國的不動產(chǎn)業(yè)由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，融資渠道單 一、融資困難的局面一直沒能得以改變。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身對于房地產(chǎn)投資信托的前景較為樂觀，但由于受到相關(guān)制度方面的約束，使得我國房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展相對于其他金融部門的發(fā)展大大滯后。天津房地產(chǎn)金融市場的整體狀況也不例外。就整個市場的實際表現(xiàn)來看，目前天津房地產(chǎn)金融市場的典型特征表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)房地產(chǎn)金融市場以銀行信貸為主，融資結(jié)構(gòu)單一
就房地產(chǎn)開發(fā)直至銷售的各個環(huán)節(jié)，各大商業(yè)銀行都充當(dāng)了主要貸款人的角色。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金仍以銀行貸款、自有資金和其他資金為主，其中銀行貸款占絕對比例。就開發(fā)企業(yè)而言，約有70%的資金來自于銀行貸款，這不僅使得房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例過小，而且還使企業(yè)被動依賴于銀行，一旦出現(xiàn)國家金融政策的調(diào)整，融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨資金危機。資料顯示，從1997年至2005年，天津市商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款逐年增加，自2002年起，增幅明顯加快，年增額近20億元人民幣，增幅均在四分之一強，這一方面說明銀行對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力支持，另一方面也顯示出房地產(chǎn)業(yè)對資金的強烈需求(見圖1)。
如圖2所示，與銀行貸款額的持續(xù)增加相對應(yīng)的是，天津市的房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額的比重維持在一個相對穩(wěn)定的水平上，約在20%左右。
(二)房地產(chǎn)信托融資異軍突起，但整體規(guī)模有限
信托投資公司的介入打破了原來單純依賴商業(yè)銀行貸款發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的格局。在土地儲備市場上，信托投資公司向土地儲備中心發(fā)放土地開發(fā)貸款;在土地出讓與開發(fā)市場上，信托投資公司以優(yōu)先股股權(quán)投資的方式向開發(fā)商提供資金上的支持;在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)方面，信托投資公司主要通過信托貸款、產(chǎn)權(quán)投資、財產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式向開發(fā)商和建筑商給予資金上的幫助;在房地產(chǎn)銷售市場上，信托投資公司一方面通過向商業(yè)銀行提供按揭貸款投資近而間接地向購房者提供貸款，另一方面，也可以直接向購房者提供按揭貸款。相對于單一銀行貸款模式，信托投資公司的加入部分緩解了房地產(chǎn)金融市場上資金緊張的局面，但由于所占市場份額有限，依然無法改變銀行信貸資金占絕對多數(shù)的市場格局。
(三)債券、股票和海外基金等其他融資方式門檻較高
首先，通過債券融資的形式獲取資金的企業(yè)數(shù)量極少，融資比例日益下降。中國目前共有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，上市房地產(chǎn)公司只有42家，占全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%-1%，其中證券統(tǒng)計上公布的2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%(2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù))。另根據(jù)中國證監(jiān)會行業(yè)分類，截至2005年12月31日，在滬、深兩市55家房地產(chǎn)類上市公司中，多數(shù)公司的資產(chǎn)負債率在10.86%至78.75%之間，其中資產(chǎn)負債率高于65%的企業(yè)達到了20家，占房地產(chǎn)類公司的比例為36%。大概有三成的房地產(chǎn)類上市公司可能因為項目公司的資本金比例低于35%而無法獲得商業(yè)銀行的貸款。
天津的上市房地產(chǎn)公司只有天房發(fā)展一家，目前總股本為42370.74萬股，其中流通A股26685.07萬股，占公司總股本的62.98%;已發(fā)行未上市的社會公眾股為15685.68萬股，占37.02%。公司僅于2001年8月6日利用上海證券交易所交易系統(tǒng)，采取上網(wǎng)定價方式發(fā)行12，100萬股A股，其中，首次公開發(fā)行新股11，000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股，發(fā)行價格為每股人民幣5元。該部分股份的上市日期為2001年9月10日，獲準(zhǔn)交易數(shù)量12，100萬股。此后公司未在公開市場上進行大規(guī)模的資金募集活動。
(四)海外基金日益活躍，但對企業(yè)的資質(zhì)要求較高
海外房地產(chǎn)基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等)或國內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金(如首創(chuàng)的“ING北京基金”)，一般采取直接投資方式，建立合資企業(yè)進行合作開發(fā)或直接收購房地產(chǎn)項目。除以上提及的顯著特征，天津房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的證券化水平不高，目前，除了有限的債券融資和股票融資之外，房地產(chǎn)金融市場上缺乏真正的抵押貸款證券化產(chǎn)品(包括住房抵押貸款證券化產(chǎn)品和商業(yè)用房抵押貸款證券化產(chǎn)品)。市場性質(zhì)主要屬于私募，主要由＂一對一＂的商業(yè)銀行信貸市場和私募性質(zhì)的資金信托市場構(gòu)成，公募的債券市場和股票市場規(guī)模有限，抵押貸款證券化市場尚未形成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資渠道的多元化已經(jīng)成為市場發(fā)展的重要趨勢，也是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的必然趨勢和內(nèi)在要求。
五、天津發(fā)展REITs的制度障礙及其改進
從總體上來看，天津已初步具備了發(fā)展RE-ITs的條件，但也存在著一定的制度障礙，需要進一步對市場加以調(diào)整。
(一)制約因素
影響房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的因素有很多，但其中最為核心的是制約因素，或者稱為相關(guān)立法。目前，在天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要制度障礙表現(xiàn)在以下幾方面:
1.信托產(chǎn)品的規(guī)模限制。我國目前尚未出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，而按照現(xiàn)行的《信托法》規(guī)定，信托投資公司發(fā)行的信托計劃每項不得超過200份信托合同，每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣。就房地產(chǎn)投資所需資金而言，200份的規(guī)模顯然是太低了。
2.產(chǎn)權(quán)登記制度的制約。按照現(xiàn)行政策，對抵押或證券化的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)移時，在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)只能以備案的形式出現(xiàn)，這意味著所謂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并不具有相應(yīng)的法律效力，一旦發(fā)生糾紛，投資者的權(quán)益難以得到保護。
3.稅收制度的制約。我國目前現(xiàn)行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規(guī)定，操作中存在雙重征稅的問題，這大大提高了信托公司的經(jīng)營成本，壓縮了投資者的收益空間，制度的缺失導(dǎo)致了發(fā)展的遲緩。
4.流通機制的制約。如果采用信托的方式推出房地產(chǎn)投資基金，則由于目前我國在信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方面缺乏交易細則，使得大額信托合同的轉(zhuǎn)讓難以操作。信托合同只能整體轉(zhuǎn)讓，不能分割，對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品而言，單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束)，搜尋交易對手的成本大大增加。
5.評級體系缺乏的制約。完善的資本市場，成熟的金融中介機構(gòu)，極具市場公信力的評級體系，這些是保證基金順利運作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資信托基金為公募金融產(chǎn)品，要求產(chǎn)品具有較高的市場透明度，在信息披露、產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓渠道、政府監(jiān)管等方面都應(yīng)完備而健全，目前天津的資本市場在這些方面還是較為欠缺的。
6.匹配物業(yè)市場的制約。實際上，發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金大多選擇建成后已經(jīng)營3-5年，被市場檢驗已經(jīng)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，因為基金投資收益的90%用作分配紅利，因此市場的認可度較高。
7.團隊組合機制的制約。成功的房地產(chǎn)投資信托基金要求基金管理與物業(yè)管理分工清晰，而目前正在運作的基金卻出現(xiàn)了地產(chǎn)公司介入的現(xiàn)象，這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的。
(二)改進路徑
針對以上存在的制約因素，要在天津市場上盡快推進房地產(chǎn)投資信托基金的建設(shè)，主要應(yīng)從以下幾方面著手:
在國家現(xiàn)行稅收制度框架下，盡可能地推出地方稅收優(yōu)惠及減免手段，鼓勵基金的運作。當(dāng)然，市場都在等待國家的產(chǎn)業(yè)基金法盡快出臺，有關(guān)稅收方面的安排也在其中。2006年3月財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合通知，對外公布了針對信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的印花稅、營業(yè)稅和所得稅等三項稅收政策。信貸資產(chǎn)證券化的全部環(huán)節(jié)暫免征收印花稅，營業(yè)稅較之以前沒有增加規(guī)定，所得稅方面，對在當(dāng)年取得、向機構(gòu)投資者分配的信托項目收益部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅。從總體來看，稅收優(yōu)惠的意圖是較為顯著的，作為參照，這將有助于針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收改革。
積極探求適合天津市場的房地產(chǎn)融資模式。銀行貸款是主流，這在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)不會改變，但在今后，銀行貸款的比例將會逐步下降，比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式，這一模式是否適合天津房地產(chǎn)市場還有待檢驗。
培育和扶植成熟型的物業(yè)。前面已經(jīng)提到，REITs的投資對象為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，在物業(yè)建設(shè)階段通常不會介入，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道，在短期可以應(yīng)對資金方面的壓力，這需要地方政府給予恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С帧Ｒ?guī)范金融中介機構(gòu)的行為。對投資銀行、信托公司、評級機構(gòu)給予嚴格的執(zhí)業(yè)監(jiān)管，避免出現(xiàn)前期國內(nèi)信托機構(gòu)違規(guī)操作的混亂局面。建立合乎規(guī)范的評級體系，并給予評級機構(gòu)充分而獨立的運行空間，以保證基金信息披露的完整和真實。
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篇7
隨著中國加入世界貿(mào)易組織過渡期結(jié)束，外資金融機構(gòu)瞄準(zhǔn)了中國不良資產(chǎn)市場巨大的潛力，積極介入。在每一次不良資產(chǎn)拍賣活動中，外資均表現(xiàn)出極高的競標(biāo)熱情。
在外資最初進入中國不良資產(chǎn)市場時，媒體紛紛報道＝外資的目的是為了避稅。事實上，運用不良資產(chǎn)避稅是國際通行的做法，以往都只是在集團或者跨國公司內(nèi)部進行。外資機構(gòu)買走的通常是我國銀行那些回收率極低的呆壞賬資產(chǎn)。這些上億元的呆壞賬在外資機構(gòu)賬面上形成的是“顯性”虧損。在外資機構(gòu)盈利豐厚的情況下，這些壞賬可以沖減盈利所得，進而有效規(guī)避高額的企業(yè)稅負。這種手法類似于企業(yè)在證券市場上并購嚴重虧損的上市公司，對其進行財務(wù)資產(chǎn)重組，進而減少企業(yè)稅負的做法。
對此，雷華資產(chǎn)管理有限公司（雷曼兄弟與華融合資成立）總經(jīng)理譚國彬解釋，“外資采取這種方式避稅的情況并不多，它們主要看重的是項目未來可能帶來的利潤。”
外資機構(gòu)進入不良資產(chǎn)市場可以充分發(fā)揮其資本運作的優(yōu)勢。在對不良資產(chǎn)的“包裝”方面，外資可以憑借雄厚的資本實力對已收購的不良資產(chǎn)進行追加投資。通過行業(yè)資產(chǎn)整合，或者對不良資產(chǎn)進行盤活再投資，不良資產(chǎn)“烏雞變鳳凰”的案例不勝枚舉。就好像對爛尾樓的收購，也許爛尾樓的收購價格僅是1000萬元，外資機構(gòu)再投資1000萬元進行“包裝”，完工后就可以賣到1億元，增值潛力巨大。再比如工業(yè)地塊轉(zhuǎn)換成商業(yè)地產(chǎn)的再開發(fā)，均是這種情況。
譚國彬認為，“只有感覺升值潛力很大的時候才會花時間這樣去做。”現(xiàn)在國內(nèi)很多小投資公司會把一個單一資產(chǎn)項目做到極致，盡量做到利潤最大化。但是對小資產(chǎn)項目而言，外資機構(gòu)很難采取精耕細作的策略，它們會盡量快速變現(xiàn)，時間越長，不確定因素越多。外資機構(gòu)會找出一個平衡點，縮減資本的時間成本，尋找更多的機會。
說是不為避稅，但記者發(fā)現(xiàn)，雷華卻在享受著稅收的優(yōu)惠待遇。比如雷華花費2億元人民幣購買一個不良資產(chǎn)包，處置難度越往后越大，后面處置的很多項目幾乎賺不到錢。在這種情況下，在稅收方面，雷華只需按照整個不良資產(chǎn)包處置完畢后的利潤進行繳稅。相同情況下，內(nèi)資機構(gòu)則需要按照會計年度進行繳稅。看來，在不良資產(chǎn)收購的市場上也存在著內(nèi)外不公的現(xiàn)象。
處置手段受制于市場建設(shè)
創(chuàng)建四大資產(chǎn)管理公司的目的原是為了處置不良資產(chǎn)，但事實證明，由于具有濃厚的政策性背景，也由于拍賣的不良資產(chǎn)包過大，制度又不夠靈活，近幾年，中資機構(gòu)對不良資產(chǎn)拍賣應(yīng)者寥寥，四大資產(chǎn)管理公司兜售的不良資產(chǎn)幾乎都被高盛、摩根士丹利、美林、花旗等外資投行買走。
一方面中資機構(gòu)應(yīng)者寥寥，將不良資產(chǎn)盛宴拱手讓人，另一方面，外資機構(gòu)的財大氣粗讓它們更容易獵取到大型的不良資產(chǎn)包，使其在處置效率上更勝一籌。而四大資產(chǎn)管理公司僅是充當(dāng)了批發(fā)不良資產(chǎn)的“二傳手”，根本無法承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，轉(zhuǎn)型也在所難免。
談到機制問題，譚國彬非常坦誠地告訴記者，“在不良資產(chǎn)處置方面，外資的手段并不比內(nèi)資多多少，但市場環(huán)境令這些手段在中國難以全面、深入地展開。比如資產(chǎn)證券化，通過在資本市場發(fā)行證券進行融資，其一直也是我國政府大力提倡對不良資產(chǎn)進行處置的有效途徑。但至今仍屬于試驗階段，而這個處置手段早已在國外大規(guī)模應(yīng)用。”
據(jù)記者了解，早在2002年，華融資產(chǎn)管理公司就進行過資產(chǎn)證券化的嘗試，但當(dāng)時信托模式是國內(nèi)開展資產(chǎn)證券化唯一被認可的模式，而國外市場還可以采取發(fā)行股票、債券等多種方式。在資產(chǎn)證券化問題上，外資的經(jīng)驗和模式的確要豐富、深入得多。
據(jù)譚國彬介紹，外資購買到的政策性不良資產(chǎn)包基本不適合搞資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化中涉及到信用增級的問題，比如對10億元的資產(chǎn)進行信用增級的時候，國外一般是以國家或者銀行作為擔(dān)保，使買包的人放心，降低投資風(fēng)險，但是國內(nèi)在信用擔(dān)保方面做得相對較差，“資產(chǎn)管理公司拍賣資產(chǎn)包的時候有哪個是國家或者銀行給做過擔(dān)保的？”譚國彬反問記者。
其實，資產(chǎn)證券化的方式最終仍要涉及對不良資產(chǎn)的處置，購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資收益來源于資產(chǎn)處置所得，中國這方面的法規(guī)還不夠健全，甚至處于空白階段。此外，國內(nèi)不良資產(chǎn)的批發(fā)市場和零售處置市場始終沒有明確分開，要處置不良資產(chǎn)，應(yīng)先從體制創(chuàng)新著手，建立較為完善的不良資產(chǎn)交易市場。
國有資產(chǎn) 處置手法多樣
很多不良資產(chǎn)在中資機構(gòu)手中十多年都追不回來，從商業(yè)銀行到資產(chǎn)管理公司對不良資產(chǎn)無計可施。外資機構(gòu)是外來的“和尚”，對中國企業(yè)和資產(chǎn)還不如中國金融機構(gòu)那么清楚了解，對他們來說，處置難度應(yīng)該更大。然而，現(xiàn)實情況告訴我們，外資對不良資產(chǎn)的處置效率反而更高。
處置不良資產(chǎn)是個很難預(yù)測的過程，不確定性因素很多，很多資產(chǎn)在處置過程中都要打官司，尤其是債務(wù)人涉及國有企業(yè)的情況。比如在處置國有企業(yè)資產(chǎn)時，通常都有員工安置問題，一旦處置方式得不到債務(wù)人認可，債務(wù)人和當(dāng)?shù)卣蜁陨鐣€(wěn)定等理由進行阻撓。
譚國彬解釋，“這個問題不光是外資機構(gòu)會遇到，國內(nèi)機構(gòu)在處置國有資產(chǎn)過程中也同樣會遇到。這跟購買資產(chǎn)包的結(jié)構(gòu)有關(guān)系，國有資產(chǎn)在資產(chǎn)包中的比重大，這類問題就會比較多。”
雷華現(xiàn)有北京和江西兩個不良資產(chǎn)包，這是雷華2003年從華融資產(chǎn)管理公司購買的兩個按照區(qū)域劃分的不良資產(chǎn)包，其中，國有資產(chǎn)的比重占80%多。而譚國彬?qū)@兩個包充滿信心，“我們基本上快處置完畢了”。
在記者一再追問下，譚國彬透露了雷華對這兩個資產(chǎn)包的處置方式。
根據(jù)資產(chǎn)包的特點，雷華大多還是選擇肢解方式，將不良資產(chǎn)分解處置變現(xiàn)，因為適合進行資本運作、追加投資的項目很少。
在不良資產(chǎn)處置方面，雷華也會與當(dāng)?shù)貦C構(gòu)和當(dāng)?shù)卣陶劊烧M行回購。或者尋找第三家機構(gòu)，讓其參與國有企業(yè)改制，雷華和第三方一起與政府進行談判。“比如，我們的資產(chǎn)包里有個工業(yè)化劃撥地，這其實是可以做房地產(chǎn)開發(fā)的，因此，可以引進一個很有實力的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司來做。這樣一來，政府就有可能在郊區(qū)建一個小廠，把設(shè)備搬過去，既解決了職工安置問題，又可以開發(fā)市區(qū)的這塊地皮。”
還有一種方式就是將國有企業(yè)這部分資產(chǎn)直接賣給第三方，這個第三方有可能是債務(wù)人的關(guān)聯(lián)企業(yè)或承租人等，更多的是比較看好債權(quán)人抵押的工廠和設(shè)備。還有個別有發(fā)展?jié)摿Φ牟涣假Y產(chǎn)可以參與改制重組、行業(yè)整合，采取債轉(zhuǎn)股等方式處置。
不良資產(chǎn) 挺進中國的敲門磚
著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松曾經(jīng)表示，中國的金融資產(chǎn)管理公司手中均持有為數(shù)不少的A股上市公司的債務(wù)或股份，這是外資機構(gòu)對不良資產(chǎn)感興趣的一個很重要的原因。畢竟，外國投資者如果能夠參與這些上市公司不良資產(chǎn)的處置，就有可能成為上市公司或其控股股東的債權(quán)人，也就意味著，通過參與處置不良資產(chǎn)，外資機構(gòu)可以用較低的成本進入中國的A股市場。
看來，對外資機構(gòu)來說，參與不良資產(chǎn)收購的意義并不止于不良資產(chǎn)市場本身，參與收購不良資產(chǎn)，或許只是“敲門磚”。雷華北京資產(chǎn)包的單個債券數(shù)額很大，房地產(chǎn)等實物抵押較少，但是雷華依然選擇將這個包收入囊中，因為他們看中的是北京的地域環(huán)境和市場潛力。雷曼兄弟的某位高層曾經(jīng)說過，“要想進入一個國家的房地產(chǎn)市場，單純的進入太難了。”因此，他們選擇了收購當(dāng)?shù)劂y行不良資產(chǎn)的方式，處置不良資產(chǎn)的同時，逐漸對當(dāng)?shù)貜?fù)雜的法律、政策環(huán)境有了較為清醒的認識，進而可以開展更多的項目經(jīng)營活動。
據(jù)記者了解，外資機構(gòu)能夠因為幫助政府處置不良資產(chǎn)，獲得一些政策性優(yōu)惠，特別是所得稅和營業(yè)稅方面的優(yōu)惠措施。
2006年，雷曼兄弟加大了對中國的房地產(chǎn)投資，他們將房地產(chǎn)投資地點集中在低風(fēng)險區(qū)域，了解地段的真實價格，進而控制了相當(dāng)多的房地產(chǎn)項目。北京、上海和沿海城市。從不良資產(chǎn)市場發(fā)展到房地產(chǎn)市場，這似乎是國際投行在中國的擴張路線圖。
但外資也并非一帆風(fēng)順，區(qū)域發(fā)展程度的不同，政策性破產(chǎn)的問題以及地方保護主義都無疑成為外資進入不良資產(chǎn)市場的阻礙。同時，外資機構(gòu)的本土化發(fā)展相對較弱。也正是由于這個原因，外資機構(gòu)在處置不良資產(chǎn)時大都與本地機構(gòu)合作。本地機構(gòu)比較熟悉本地資源，這對外資機構(gòu)來說是個不小的誘惑。
篇8
根據(jù)塞拉利昂的有關(guān)法律規(guī)定，工程承包企業(yè)必須到塞拉利昂公共工程部注冊并取得相應(yīng)的資質(zhì)方可承接相應(yīng)級別的工程承包項目。目前注冊為特級資質(zhì)(可承攬合同額25萬美元以上工程項目)的工程承包企業(yè)共有7家，最早的成立于1961年，最晚的成立于1994年。這些公司在塞都承攬實施過100萬美元以上的工程項目，有自己的管理人員、建筑隊伍和施工機械設(shè)備。
今后若干年內(nèi)，塞拉利昂工程承包市場的年發(fā)包額預(yù)計在8000萬美元以上，其市場規(guī)模將比現(xiàn)在有較大幅度的增長。一是國際社會已經(jīng)承諾在能源、交通、港口、機場、城市供水和通訊領(lǐng)域加大對塞的經(jīng)濟援助。二是隨著財政狀況的改善，塞拉利昂政府的財政支出也將主要用于本國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是塞近海石油區(qū)塊勘探開發(fā)項目已經(jīng)授標(biāo)，已有三家國際石油開發(fā)公司決定于2004年啟動該項目。四是私人投資項目將會增多，特別是礦業(yè)的恢復(fù)也將拉動工程承包市場發(fā)包額的增長。
中國企業(yè)進入塞拉利昂工程承包市場始于1981年，先后有近20家公司在當(dāng)?shù)亻_展工程承包業(yè)務(wù)。根據(jù)商務(wù)部業(yè)務(wù)統(tǒng)計，截止2003年9月，中國企業(yè)累計在塞簽定工程承包合同2億美元，完成營業(yè)額1.6億美元。目前在塞開展業(yè)務(wù)的公司主要有中國水產(chǎn)總公司、北京城建集團、江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司、安徽省建工集團、威海國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司、河南國基建設(shè)集團等6家公司。其中,中國水產(chǎn)總公司1985年進入該市場，主要從事遠洋捕撈業(yè)務(wù)，年營業(yè)額一直在900萬美元左右。此外幾家公司在塞的承包工程市場的年營業(yè)額不到80萬美元。近兩三年來，中國公司真正承攬實施的當(dāng)?shù)毓こ坛邪椖繋缀鯙榱恪＞科湓?主要有以下幾項:
一是塞拉利昂工程承包市場總體規(guī)模小，中國公司不愿進入。歐盟出資的項目雖有一定規(guī)模，但規(guī)定只有成員國公司和當(dāng)?shù)毓居匈Y格投標(biāo)。其他國際金融機構(gòu)和塞拉利昂政府出資的項目金額多數(shù)不足100萬美元，國內(nèi)很多公司認為，如果沒有后續(xù)項目，進入當(dāng)?shù)厥袌鰰貌粌斒А?/p>
二是當(dāng)?shù)卣畬ν鈬驹O(shè)限多。塞拉利昂政府在項目綜合評標(biāo)時往往過多地照顧本國公司，使外國公司很難最終奪標(biāo)。如江蘇國際公司今年投標(biāo)塞拉利昂特別法庭建設(shè)項目，盡管在標(biāo)價上(320萬美元)列第一，但在綜合評標(biāo)時業(yè)主仍以各種理由最終授標(biāo)給當(dāng)?shù)毓尽＜幢阃瑸楫?dāng)?shù)刈缘钠髽I(yè)，塞政府還要區(qū)分本國人企業(yè)和非本國人企業(yè)，并視情況給予本國人更多的優(yōu)惠待遇。
三是外國公司進入當(dāng)?shù)厥袌龅拈T檻多。塞工程部主管工程承包企業(yè)的市場準(zhǔn)入和資質(zhì)，但具體項目的招標(biāo)仍由塞政府各行業(yè)主管部門決定，各部門便因此自立門檻。公司要想在不同部門投標(biāo)，就必須取得這些部門的投標(biāo)許可,不僅手續(xù)繁瑣，而且還要交納巨額費用。
雖然在塞拉利昂開拓工程市場存在諸多困難，但據(jù)分析，塞拉利昂政府對外國公司進入工程承包市場設(shè)限的主要原因是為了解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題。隨著塞經(jīng)濟形勢的逐步好轉(zhuǎn)，特別是采礦業(yè)的全面恢復(fù)，當(dāng)?shù)貏趧恿D(zhuǎn)向采礦業(yè)等其他部門。同時，國際社會對塞的援助項目也將不限于公路和樓堂館所的修修補補，而會轉(zhuǎn)向諸如電站、通訊和港口等其他項目的建設(shè)，政府勢必視形勢需要放寬外國公司準(zhǔn)入該市場的條件。為此，我們應(yīng)從長計議，抓住西方國家公司尚未重返塞拉利昂市場的機會，盡快占領(lǐng)并逐步擴大市場份額。
具體來說，首先應(yīng)熟悉當(dāng)?shù)氐慕ㄖ袌龇ㄒ?guī)，盡早在當(dāng)?shù)刈元氋Y或合資建筑公司，著眼承攬合同額大、技術(shù)難度高的項目。
篇9
很多人都會就現(xiàn)在是不是“商鋪價格的洼地”這個問題糾結(jié)半天，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個偽問題，考慮這些的意義并不大，每個市場都有自己的風(fēng)險和機會，拿這個市場和其他市場作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必要。
侯成棟的年收益回報計算方式總體上可認為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價格作比較，店鋪的價格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價格，而年租金的承受能力反向取決于項目的赫U能力。如果再精細一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價格升值收入、租金遞增比例(即動態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在6～8年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價值就非常可觀了。
侯成棟多年的經(jīng)驗總結(jié)是，有心儀的店鋪，首先應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長貸款時間。商鋪首付款多數(shù)為50％，很多人買了店鋪，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時產(chǎn)生的結(jié)算利潤，而不注重平時的租金，租金只用作平時花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會有非常大的變化，甚至可能達到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖表1、2)
獨立鋪風(fēng)險小但門檻高
從購房者投資的角度來講，獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，如社區(qū)底商、臨街商鋪，風(fēng)險要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，如購物中心商鋪、批發(fā)市場商鋪等，但是它進入的門檻較高、占用資金量也很大。后者風(fēng)險雖然較大，但是較容易介入。再細分排序的話，風(fēng)險由小到大的商鋪類型為：社區(qū)地上
獨立產(chǎn)權(quán)商鋪中，臨街商鋪的投資相對簡單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長性。
零售市場由于競爭激烈和更新、流動快，所以在經(jīng)營上變數(shù)很大。而以批發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，由于受到產(chǎn)業(yè)規(guī)模的門檻存在，只要市場規(guī)模適當(dāng)，憑借市場主體的運營、經(jīng)營商戶的創(chuàng)新和擴展、政府的引導(dǎo)和支持、行業(yè)的優(yōu)勢和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場(十年升值210倍)、柯橋輕紡城(十年升值40倍)。
針對于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項目投資，購鋪投資者主要應(yīng)注意三點：投資回報、成長性和升值空間、可行性及風(fēng)險。其中，最受人關(guān)注的成長性和升值空間，可以觀察以下幾個方面：
No1，市場由初期順利運營到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場培育期步入市場成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場的開業(yè)率就在一年左右說到判斷進入的機會，侯成棟推崇從以下四點做判斷：
No1，形成自己的若干層次的收益計算方法(譬如，近期、遠期、鋪子培養(yǎng)期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對否定。
No2，總售價與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優(yōu)質(zhì)的項目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于15，大于10，可以考慮，密切留意機會。租金水平的判斷可以結(jié)合周邊但絕不限于周邊。
No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價值的升值。
N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風(fēng)險的投資產(chǎn)品，選擇時需要格外慎重。世界上沒有免費的午餐，也不存在“沒有風(fēng)險的投資品”。由50％升至90％以上。
No2，地塊區(qū)域稀缺、偏遠地塊逐漸融入城區(qū)、人口更新或聚集成高密度區(qū)域的機會。這些部有很大的增值機會。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區(qū)、下沙區(qū)等逐漸由郊區(qū)融入市區(qū)的情況。
No3，市場輻射半徑的擴大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務(wù)專業(yè)市場的經(jīng)營半徑由本市擴展列華東地區(qū)，主要客戶群體由中檔成功升級為中高檔等。
有時候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨特賣點，消費者和買家必須不顧長途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動物園、廣州的香港美食城等。
100萬只能考慮格子鋪
2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報率高，從年中開始就―直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點失望：
“好位置價太高，位置差的擔(dān)心回報。”后來，他另辟蹊徑，開始拿經(jīng)營權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。
5年過去了，在這一行的人都公認，商鋪投資門檻很高、而目越來越高。“不要說100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪。”侯成棟也考察過商業(yè)地產(chǎn)中的其他項目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)，商鋪的投資門檻要遠遠高于寫字樓。目前條件―般的寫字樓的單位價格跟同區(qū)域的住宅單位價格相當(dāng)，100萬至200萬元可以介入，但獨立商鋪不管好賴，大都需要500萬元的起步價，位置好的商鋪每平方米十幾二十萬元不是稀奇事。事實上，商鋪投資的性質(zhì)就決定了對小資金來說投資機會很有限。侯成棟說，拿今年他看鋪的經(jīng)歷來說，從年后開始，準(zhǔn)備買鋪的他，將目光定在望京、亞運村―帶，但是找了幾個月這里“基本上沒有商鋪”，―方面開發(fā)商只租不售，導(dǎo)致買賣的供給很小，而需求卻不小，―些新樓盤的商鋪出來就賣光的現(xiàn)象屢見不鮮。聽說一個樓盤二期的商鋪快出來了，侯威棟開始繃緊神經(jīng)通過各種渠道盯著“目標(biāo)”，
“錯過了可能就再沒什么好機會了”。而他的準(zhǔn)備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。
很多商業(yè)物業(yè)的買家原來是商業(yè)物業(yè)的租用者，發(fā)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報率較高后，開始把資金投入這一市場。打算買鋪以供自己經(jīng)營之用的張宇說，“先期租的人，往往并非真正最后的經(jīng)營戶。好的商鋪會轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)手三四次，甚至更多。這對于像我這樣的人來說等于門檻層層升高。”但是侯成棟認為：其實一般也只有第一手承租下的轉(zhuǎn)租是
比較有利可圖的。
目前的市場行情下，100萬元以下的商鋪幾乎絕跡于市場，假使有，侯成棟也并不建議投資者出手。商鋪的有效使用率僅有50％左右，100萬以下的可想而和地總體面積小、地理位置不好，租金回報率低，升值潛力較差，“買了就會后悔”。
“但是專業(yè)市場、主題批發(fā)市場里的鋪位和―些目前比較偏遠、不遠未來將聚集較多居民人口形成較大人流的社區(qū)商鋪可以考慮。投資風(fēng)險在于可能要付出相當(dāng)大的時間成本，等待人氣聚集。”另外，在商鋪中，社區(qū)商業(yè)是―個重要的組成部分，社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象。社區(qū)商鋪也成為大家爭奪的主戰(zhàn)場。“高密度人群聚集的新區(qū)，太少了。”很多郊區(qū)商鋪，在城市逐漸規(guī)劃發(fā)展向多中心格局演變過程中，說不定就是今日的洼地，未來能“養(yǎng)三代”的金礦。不過它們面臨的共同問題都是商鋪以只租不售的形態(tài)存在為多，這使得可供選擇的范圍進―步縮小。當(dāng)下的投資者，或許可以把目光放長遠，看好鋪子，能買則買，不買則租，總之講究先下手為強。通過―輪―輪地修煉，進階成“中級玩家”。
中級玩家玩的是“包裝”
侯成棟說自己只是靠轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)鋪賺錢，他認為玩轉(zhuǎn)商鋪投資的最高級別是那些非大集團、大資本，按照老候的這種劃分方法，王彥民這種投資者該劃分為中間階層的中級玩家，他資金實力強大、眼光老道、在這個市場有豐富的關(guān)系和人脈，他有自己獨特的一套運營理念和手法。
2004年進入商鋪投資行當(dāng)?shù)耐鯊┟瘢瑥淖约簽檎业胶玫匿佋炊l(fā)愁苦惱的經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)了商機――找好的位置，租下整修、包裝、做定位，再做招商、出租經(jīng)營。在2009年，王彥民以首付1000萬元的代價，拿下某調(diào)味品批發(fā)市場兩層樓10年經(jīng)營權(quán)。
“從一些房地產(chǎn)開發(fā)商手里接下成規(guī)模的門面，或承接城中鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有的市場，進行定位、包裝、再招商運作，是商鋪投資的一個新趨勢。”商鋪投資資深人士、搜門面網(wǎng)CEO邵暄表示。
王彥民認為，“好的店鋪難找，因為本來店鋪資源就很有限，但是需求卻很大，這就是我們進入市場的契機。我認為是否擁有產(chǎn)權(quán)、買不買斷，這其實并無所謂。現(xiàn)在商鋪投資門檻在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個月的；現(xiàn)在拿下10年經(jīng)營權(quán)的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個季度以上。”王彥民認為，一年一年地運營對他這種級別的投資規(guī)模來說期限太短，市場還沒培養(yǎng)成熟，租期就到了，商鋪今后的出路不明、前途未卜，承租的商戶心理也沒有安全感。10年的運營中，一般，長則前三四年，短則前兩三年是市場的培育期，誰也不敢奢望或者打包票1年就能培養(yǎng)成熟，市場起來以后后幾年的回報就會水漲船高。
篇10
聯(lián) 系 人：何煒晶
聯(lián)系電話：0555-6732799
傳真：0555-6732797
聯(lián)系地址：安徽省馬鞍山市當(dāng)涂縣太白中路6號
江蘇省武進鋼材市場隆重招商
武進鋼材市場位于常州市武進菱港物流園區(qū)，緊臨新312國道，與沿江高速相距3公里，可在兩小時之內(nèi)到達長三角各主要城市。其周圍10公里半徑內(nèi)有常州站、戚墅堰站、武進站等火車（貨車）的主要裝卸地。市場由江蘇益聯(lián)集團投資建設(shè)，市場的成立和運營得到了武進區(qū)委、區(qū)政府及有關(guān)部門的大力支持，并被確定為武進區(qū)2006年度流通服務(wù)業(yè)十大重點工程之一。現(xiàn)面向全國進行招商，歡迎各地客商前來投資經(jīng)營。
招商熱線：0519-6325065/6325068
傳真：0519-6552535
地址：江蘇省常州市武進區(qū)人民東路菱港橋堍
上海柏樹鋼鐵交易市場招商
“上海柏樹鋼鐵交易市場”坐落在上海繁華的商業(yè)地段――“大柏樹”地區(qū)的逸仙路661號新海商務(wù)大樓1-4樓，是上海柏樹鋼鐵交易市場管理有限公司投資近億元開辦的鋼材交易市場。2006年上海柏樹鋼市實現(xiàn)鋼材交易總量255萬噸，貿(mào)易總額98.5億元。2007年，為了更好地調(diào)整客戶群的結(jié)構(gòu)和經(jīng)營品種的結(jié)構(gòu)，讓一些規(guī)模大，根基深的鋼材貿(mào)易企業(yè)來“柏樹鋼市”營造新的贏利網(wǎng)點，市場再度出臺優(yōu)惠讓利政策，竭誠歡迎新、老客戶前來“柏樹鋼市”搭建您全新的贏利平臺。
聯(lián) 系 人：周先生
招商電話：021-51251608021-51055888
招商地址：上海市逸仙路661號新海商務(wù)大廈3109室
吉林市果品批發(fā)市場擴建項目招商引資
為進一步擴大市場規(guī)模，完善市場服務(wù)功能，結(jié)合市場現(xiàn)狀，吉林市果品批發(fā)市場擬在原市場基礎(chǔ)上實施擴建，新建地下恒溫庫房1600平方米，新增營業(yè)面積3100平方米。
合作方式：合資、合作
項目總投資：1200萬元，其中：固定資產(chǎn)投資1000萬元
聯(lián) 系 人：張全林
聯(lián)系電話：0432-2775605
通訊地址：吉林市四川路108號
吉林市上海路花卉寵物市場建設(shè)項目招商
吉林市上海路花卉市場主要經(jīng)營花卉盆景、寵物(魚、鳥、貓、狗)、寵物用具、古玩字畫、郵票、是一個集經(jīng)商、辦公、倉儲為一體、花卉、寵物批零肩營市場。
合作方式：合資、合作、建設(shè)經(jīng)營
項目總投資：3000萬元
聯(lián) 系 人：沙彥華
聯(lián)系電話：0432-2455175
傳真：0432-2459109
通訊地址：吉林省吉林市吉林大街79號
吉林市匯通商城招商
吉林市匯通商城位于船營區(qū)解放大路與長春路交匯處，建成后，將添補吉林市西部商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，物流和信息交換不通暢，缺乏大型的百貨類綜合商場和超市的空白，是西部地區(qū)最為理想的人氣和物流聚集地，具有較強的輻射功能
合作方式：出售、租貸、聯(lián)合經(jīng)營
項目總投資：8000萬元
聯(lián) 系 人：王世才
聯(lián)系電話：0432-2453590
通訊地址：吉林市昌邑區(qū)東遼小區(qū)10號樓
吉林市萊特石材陶瓷批發(fā)市場招商
吉林市萊特石材陶瓷批發(fā)市場位于市區(qū)西部，是新建大型石材和陶瓷批發(fā)市場。市場設(shè)施先進，經(jīng)營環(huán)境良好，該市場分為陶瓷區(qū)，石材區(qū)，倉儲區(qū)，并備有鐵路專用線。現(xiàn)面向國內(nèi)生產(chǎn)和經(jīng)營石材、陶瓷的企業(yè)招商、進駐市場，共同發(fā)展。
合作方式：租貸、合作經(jīng)營
項目總投資：2700萬元
聯(lián) 系 人：崔洪軍
聯(lián)系電話：0432-4884046 4881486
通訊地址：吉林市西安路166號
吉林市北園綜合市場招商
吉林市北園綜合市場位于龍?zhí)督?jīng)濟開發(fā)區(qū)，遵義路與漢陽街交匯處，在江北公園西側(cè)，交通發(fā)達，通訊便利，市場建筑面積15400平方米，四層，長168米、寬24米，適于各種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營使用，目前一層已投入運營，主要經(jīng)營農(nóng)貿(mào)，日用輕工業(yè)品，二―四層尚未利用，進行招商。
合作方式：聯(lián)合經(jīng)營，整體出租，部分出租
聯(lián) 系 人：杜淑芬
聯(lián)系電話：0432-3992719
通訊地址：吉林市龍?zhí)度h陽南街5號
吉林市金元商城招商項目
金元商城隸屬于吉林省洪利森房地產(chǎn)開發(fā)公司，該商城主要經(jīng)營裝飾裝潢材料及家庭裝飾設(shè)備，現(xiàn)面向國內(nèi)有意共同經(jīng)營和發(fā)展的商家進行招商。
項目方式：合資、合作經(jīng)營
占地面積：20000平方米；營業(yè)面積：18000平方米
聯(lián) 系 人：方芳
聯(lián)系電話：0432-3027728
通訊地址：吉林市龍?zhí)督?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金元商城
沈陽盛京古玩市場招商
盛京古玩市場地處沈陽老城的井字街商業(yè)圈，占地2400平方米，與沈陽故宮、中街商業(yè)步行街毗鄰而立，屬極品金地。區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市配套設(shè)施完善，是商務(wù)辦公、餐飲娛樂業(yè)、大型商業(yè)及商貿(mào)商住的理想用地。
合作方式：獨資、合資及合作
聯(lián) 系 人： 譚 捷
電 話：86-24- 24854063
傳 真：86-24-24842833
黑龍江佳木斯市小商品批發(fā)市場
據(jù)統(tǒng)計，黑龍江省東部地區(qū)年商品零售總額為33億美元，其中服裝、食品、小商品、裝潢材料中絕大部分從國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大型批發(fā)市場進貨，購進商品占目前商品年交易量的90%以上。在佳木斯建設(shè)大型小商品批發(fā)市場，必然會占有黑龍江東部市場甚至對整個黑龍江的批發(fā)市場產(chǎn)生輻射，帶來可觀的經(jīng)濟效益。而且通過佳木斯對俄“橋頭堡”的作用，可占有俄遠東地區(qū)的商品市場。市場總投資約為1.23億美元，其中商品批發(fā)部分0.86億美元，加工區(qū)部分0.37億美元。引資比例可與投資者協(xié)商。
合作方式：由投資方獨資經(jīng)營，佳木斯市政府提供必要的政策支持。佳木斯市以土地入股，以及其它必要的優(yōu)惠政策參與合作。
佳木斯市招商引資局
電話：0454-8228078
傳真：0454-8662778
郵編：154002
地址：佳木斯市長安路409號
黑龍江省五常市東北大米批發(fā)市場
五常牌常大米于2001年被黑龍江省名牌評審委員會定名為名牌農(nóng)產(chǎn)品；于2001年12月通過中國綠色食品發(fā)展中心審核，該產(chǎn)品符合綠色食品A級標(biāo)準(zhǔn)；人民日報的中國特色之鄉(xiāng)活動紀念，授予五常市"中國優(yōu)質(zhì)大米之鄉(xiāng)"的稱號；2004年五常大米被國家質(zhì)檢總局評為中國名牌；同年被農(nóng)業(yè)部定為100萬畝綠色食品基地。五常大米已名揚國內(nèi)外，不但在國內(nèi)各大中城市銷售市場占有一定份額，而且，在日本、韓國、朝鮮、俄羅斯等周邊國家也有廣闊的銷售市場。五常大米商品量42萬噸，如果全部整合規(guī)范到大米批發(fā)市場經(jīng)營，統(tǒng)一整合品牌，提等升值，提高價位，每公斤銷價為4.00元，那么，42萬噸的交易量，銷售額可達到16.8億元，東北大米批發(fā)市場將成為東北乃至全國糧食經(jīng)營集散地、物流中心。
項目總投資6000萬元，其中：企業(yè)以物折資1000萬元，申請上級扶持5000萬元
合作方式：合資、合作
聯(lián) 系 人： 石國章
電話：13903666599 0451-85839222
傳真：0451-85839111
地址：黑龍江省五常市建設(shè)大街402號
黑龍江省中俄果菜批發(fā)大市場建設(shè)項目
黑龍江省中俄果菜批發(fā)大市場建設(shè)項目占地5萬平方米，建設(shè)市場2萬平方米。該項目包括農(nóng)產(chǎn)品交易市場、禽蛋交易市場、原煤交易市場、停車場、氣調(diào)恒溫庫、綜合樓、果菜貯藏庫、多媒體信息大挺等。建設(shè)果菜批發(fā)市場為果菜和農(nóng)副產(chǎn)品進入市場流通領(lǐng)域提供了信息和保障，可以引導(dǎo)和幫助農(nóng)民根據(jù)市場需要實施訂單農(nóng)業(yè)，不但較好的解決了果多傷民、菜多傷民和社會穩(wěn)定問題，而且更加有效的密切市場、基地、農(nóng)戶之間的利益關(guān)系，合理調(diào)整農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對促進農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化進程將產(chǎn)生積極的推動作用。
項目總投資為3000萬元
合作方式：合資、合作、獨資
黑龍江省東寧縣經(jīng)濟發(fā)展和改革局
聯(lián) 系 人：陳書范、孫建民
電話：0453 -3623807、3621152
傳真：0453 -3622844
地址：黑龍江省東寧鎮(zhèn)
黑龍省大慶市糧油交易大市場項目
目前，大慶市沒有一個綜合型的現(xiàn)代化管理及電子商務(wù)運行的糧油貿(mào)易批發(fā)大市場，糧油產(chǎn)品具有較大的市場空間，集中開發(fā)建設(shè)糧油產(chǎn)品批發(fā)大市場，對我市糧油加工、貿(mào)易無疑將起到巨大的推動作用。在原糧油批發(fā)市場的基礎(chǔ)上，大慶市糧食局擬將市場擴建成7.3萬平方米，實現(xiàn)成品糧儲備5000噸，食用油1000噸 ，集網(wǎng)絡(luò)信息、現(xiàn)貨交易、期貨交易、市場儲備、物業(yè)管理、餐飲住宿為一體的大型糧油交易中心。該項目計劃總投資6000萬元。
合作方式：糧食局以現(xiàn)有市場作價入股
聯(lián) 系 人： 陳文舉
電話：0459-6662993（辦） 13303699244
傳真：0459-6662608
地址：大慶市薩爾圖區(qū)中九路31號
黑龍江省牡丹江對俄經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國際商貿(mào)城項目
對俄經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國際商貿(mào)城項目占地面積16公頃，建筑面積18萬平方米 ，該項目主要包括：辦公區(qū)、俄羅斯韓國產(chǎn)品展示區(qū)、工業(yè)園區(qū)、俄羅斯韓國生活園區(qū)、俄羅斯韓國特色餐飲娛樂區(qū)、倉儲區(qū)等五部分。可吸引俄羅斯、韓國的大量批發(fā)商及商場、超市、連鎖店前來貿(mào)易
項目總投資：4375萬美元。
合作方式：獨資、合資、合作和BOT等方式
聯(lián) 系 人：劉 鋼
電話：0453-8103991
傳真：0453-8103993
地址：黑龍經(jīng)省牡丹江市西安區(qū)西小三條路98號
黑龍江省雞西市雞冠區(qū)對俄蔬菜出口大市場
市場總占地面積60000平方米，一期工程的建設(shè)內(nèi)容為建蔬菜保鮮庫5000平方米，二期工程的建設(shè)內(nèi)容為建蔬菜檢測、計量結(jié)算、管理中心樓房2400平方米，交易大廳30000平方米，建庫房7500平方米，年經(jīng)銷蔬菜15000萬公斤。該項目地點遠離居民區(qū)1公里，環(huán)境清潔，交通方便，距201國道不足2公里，且有水泥路連通。水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套，可節(jié)省建設(shè)投資。因此，大力發(fā)展棚室蔬菜生產(chǎn)，加強蔬菜大市場的建設(shè)，蔬菜銷售將有更廣闊的市場。
項目投資：691.36萬美元
合作方式：合資
黑龍江省雞西市鑫華經(jīng)貿(mào)有限公司
聯(lián) 系 人：王曉玲
電話：0467-268475113804886375
傳真：0467-2684751
地址：雞西市雞冠區(qū)西郊鄉(xiāng)政府西側(cè)
黑龍江大興安嶺山野特農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項目
大興安嶺山野特農(nóng)產(chǎn)品交易中心擬建成一座占地面積12000平方米，總建筑面積15000平方米的五層磚混結(jié)構(gòu)綜合交易樓 ，配套設(shè)施擬建全封閉、通風(fēng)、有車輛存放暖庫，產(chǎn)品存放冷庫、保鮮庫和速凍、保鮮包裝車間，還設(shè)有產(chǎn)品檢疫、檢測系統(tǒng)，保證山野特產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品安全衛(wèi)生，對消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；另外還設(shè)有電子信息網(wǎng)絡(luò)配送系統(tǒng)和業(yè)務(wù)功能，從而實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品和山野特市場形成有形和無形一體化項目的展示、交易、倉儲（冷藏、保鮮）、加工配送等項目建設(shè)。
總投資：530萬美元
合作方式：合資、獨資
大興安嶺塔河林業(yè)局
聯(lián) 系 人：孟憲剛
電話：0457-3604028 13504563900
傳真：0457-3665073
地址：黑龍江省塔河縣
黑龍江先鋒農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料物流連鎖配送中心
先鋒農(nóng)資市場是哈爾濱市政府重點扶持建設(shè)的重點工程，座落于道外區(qū)東化工路，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，有兩條公路夾行，交通極為便利。市場占地13萬平方米，分為農(nóng)資，獸藥兩大交易區(qū)，現(xiàn)有單層、復(fù)式營業(yè)營業(yè)室15000平方米，冷暖倉庫40000平方米，鐵路專用線510延長米，三處停靠站臺，高等級混凝土道路環(huán)繞場區(qū)，場內(nèi)設(shè)有四處停車場，共1500平方米。市場內(nèi)工商管理、結(jié)算、通訊、食宿、供電、供暖、洗浴等服務(wù)設(shè)施齊全，場內(nèi)設(shè)有電子屏幕，可及時接受及時和各類信息。
該項目總投資為31152萬元，其中，爭取政府農(nóng)發(fā)基金2000萬元，招商引資7000萬元，申請銀行貸款15000元元，自籌資金7125萬元
合作方式：合資 合作
黑龍江先鋒農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料交易市場有限責(zé)任公司
聯(lián) 系 人： 曹淑萍
電話：13009878571
傳真：0451-82406620
地址： 哈爾濱市道外區(qū)東化工路96號
黑龍江哈爾濱市東鵬肉類批發(fā)市場二期工程
哈爾濱市東鵬肉類批發(fā)市場占地面積31800平方米，建筑面積25969平方米，年銷售生豬100萬頭，是集生豬屠宰、加工、豬肉分割、配送、現(xiàn)貨交易、網(wǎng)上交易于一體的，功能比較齊全的肉類批發(fā)市場。該市場距離二環(huán)路約3公里，距離擬建的三環(huán)路約1公里，距離新香坊火車站約2公里，與哈同公路、哈阿公路有江南中環(huán)路及哈成路相連，交通便捷。該項目一期工程已投資4700萬元，是市政府生豬屠宰管理辦公室確定的三家市級定點屠宰廠之一，也是全省屠宰業(yè)中規(guī)模最大、設(shè)備最先進、管理水平較高的屠宰廠。屠宰車間備有2條全自動不銹鋼的屠宰生產(chǎn)線，形成了日屠宰3,000頭生豬的屠宰能力。目前，日均屠宰生豬1300頭，占市級定點屠宰廠日屠宰量的40%左右。二期工程項目可行性研究報告已獲黑龍江省發(fā)展和改革委員會批復(fù)。現(xiàn)面向全國招商合作。
公司名稱：哈爾濱市東鵬肉制品公司
聯(lián) 系 人：余 蓉 李庚良
電話：0451-84680011
傳真：0451-84680012
黑龍江哈爾濱市道里菜市場招商
道里菜市場地處哈爾濱市黃金地段―道里區(qū)尚志大街57號一層，為搶抓機遇，加速企業(yè)發(fā)展，開發(fā)企業(yè)潛能，擴大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)品牌形象，道里菜市場擬重新進行經(jīng)營布局調(diào)整。調(diào)整后首層索菲亞教堂一側(cè)約3000平方米的營業(yè)面積對外招商，經(jīng)營項目不限，但要求品牌優(yōu)秀。歡迎各界有識之士咨詢，洽談。
聯(lián) 系 人：王俊泰
電話：0451-84613367
福建省福州眼鏡專業(yè)市場招商
福州眼鏡市場是福建省第一家經(jīng)政府批準(zhǔn)創(chuàng)辦的專業(yè)市場，位于福州火車站站前商貿(mào)城對面，汽車北站上方的龍城廣場的二、三層（即原公交總站）。總面積為3000平方米，層高5米，可隔成復(fù)式樓，店面鋪位共58個，第三層已滿員并開業(yè)經(jīng)營。現(xiàn)在第二層開始招商，有24個店位，單個50平方米左右，月租金35元/平方米起。歡迎全國眼鏡廠商加盟經(jīng)營。
法人代表：吳子南
咨詢熱線：13857771886
廣東省東莞鳳崗文具勞保玩具精品批發(fā)市場
鳳崗文具勞保玩具精品批發(fā)市場地處鳳崗鎮(zhèn)龍平大道官井頭段紅綠燈處，交通極為便利，莞深高速，梅觀高速，廣深高速，機荷高速，深汕高速和規(guī)劃中的深圳市6號高速、博深高速環(huán)繞鳳崗，在30公里的半徑內(nèi)有寶安機場，鹽田港，蛇口港，廣九鐵路樞紐等重要交通樞紐，鎮(zhèn)內(nèi)路網(wǎng)相連，四通八達。優(yōu)越的區(qū)域位置為打造批發(fā)市場平臺創(chuàng)造了得天獨厚的條件。本市場主營：文具，勞保，包裝材料，學(xué)生用品，辦公耗材，文房四寶，電腦周邊，玩具，禮品，工藝精品等，歡迎各專業(yè)批發(fā)商、廠家加盟。目前，本市場火爆招商中……
地址：東莞市鳳崗鎮(zhèn)龍平大道官井頭紅綠燈處
聯(lián) 系 人：朱恒林
電話：0769-82071000
廣東省東莞市港順國際汽配批發(fā)市場招商
港順國際汽配城位于廣東省東莞市虎門鎮(zhèn)中部，107國道穿鎮(zhèn)而過，廣、深、珠高速公路在此回旋交接，地理優(yōu)越、交通便捷，堪稱為虎門鎮(zhèn)乃至東莞市的交通心脈地帶。可租賃建筑面積約為2萬平方米，其中主樓共7層，有可上6樓的空中車道一條、載車升降機一部、客梯一部，建筑面積約為15000平方米。附樓共6層，建筑面積約為5000平方米。地面車位有70個，有2個車型出入口，主樓有3個人行出入口。
聯(lián) 系 人：劉明明
招商電話：0769-85012888
傳真：0769-85012999
地址：中國虎門108國道龍眼段31～33號
山東淄博金周沙發(fā)材料窗簾布藝批發(fā)市場招商
寬松的政策，人性化的管理方式，使得金周沙發(fā)材料窗簾布藝批發(fā)市場得以迅猛發(fā)展。目前已有全國各地的客商陸續(xù)入住市場，商號眾多，商品豐富，市場呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。
現(xiàn)在，市場尚有部分營業(yè)房待租，具體優(yōu)惠政策如下：
一.二樓窗簾區(qū)：房屋租賃費前三年全免，時間自2005年1月起至2006年12月31日止。
二.自第三年起：即自2007年1月1日至2007年12月31日市場象征性收取營業(yè)房租賃費。
小平方：3000元/年
中平方：3500元/年
大平方：4000元/年
聯(lián)系電話：管委會0533-6151577招商辦0533-6150786商會0533-6182705
聯(lián) 系 人：徐主任13808946363 肖先生13853363786郁先生13969369727
株洲金帝廣場（服裝批發(fā)大市場）少量旺鋪招商
全國民營企業(yè)100強之一的大漢集團，在成功開發(fā)了有“城市億元名片”之稱的智超時尚廣場之后，在株洲火車站南側(cè)黃金地段斥巨資3.5億元，興建總面積超過12萬平方米的“金帝廣場”。金帝廣場占地面積1.28萬平方米，總建筑面積12萬余平方米，由商業(yè)步行街，地下二層、群樓6層及兩棟30層的塔樓組成，樓高近100米，并規(guī)劃擁有空中商務(wù)會所花園，11000平米地下停車場，物流一條街。2006年9月29日，金帝廣場盛大開業(yè)，12萬平米品牌服裝批發(fā)大市場，現(xiàn)各樓層有少量旺鋪對外招租：
聯(lián) 系 人：唐敏
電話號碼：0733-2936612
聯(lián)系地址：湖南省株洲市人民南路222號金帝廣場7樓經(jīng)營部
江蘇連云港市綠色果蔬批發(fā)市場項目招商
沙河鎮(zhèn)素有“蔬菜之鄉(xiāng)”之稱，有萬畝大蒜基地、萬畝草莓基地、萬畝土豆基地、無公害蔬菜生產(chǎn)基地等眾多設(shè)施蔬菜基地，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。
本項目計劃投資750萬元，其中固定資產(chǎn)投資725萬元，流動資金25萬元；新增市場面積20畝、營業(yè)面積6500平方米，攤位180個，年增加農(nóng)副產(chǎn)品吞吐能力10萬噸；新增交易額1.5億元，新增利稅300萬元。該項目新增投資利潤率為37%，投資回收期為3.2年，且本項目實施條件成熟可靠，市場前景廣闊，預(yù)期經(jīng)濟效益和社會效益良好、項目投資抗風(fēng)險能力較強。
合作方式：合資、合作、獨資
公司名稱：連云港國際經(jīng)貿(mào)合作聯(lián)絡(luò)處
聯(lián) 系 人：柏連枝
電話：0518-5095360傳真：0518-5093056
聯(lián)系地址：江蘇連云港
江蘇省姜堰市曹安市場全面招商
姜堰市曹安市場是蘇中地區(qū)的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場之一，也是姜堰市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點項目之一。市場規(guī)劃用地121畝，第一期用地83.3畝，現(xiàn)已建成沿街商用房10500平方米，交易坪地和棚廳20900平方米，主營蔬菜、糧油、肉類、禽蛋、水產(chǎn)、名優(yōu)土特產(chǎn)、南北干貨等農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)、零售。姜堰市人民政府予以市場最優(yōu)惠政策，地方各部門全方位大力支持，歡迎全國各地客商前來洽談合作。
聯(lián) 系 人：李先生郭先生
招商熱線：0523-8800248／8800004／8891819／5010209
地址：江蘇省姜堰市姜堰大道東轉(zhuǎn)盤
湖南省臨澧縣市場服務(wù)中心市場招商
湖南省臨澧縣市場服務(wù)中心所轄三大市場（步行城農(nóng)貿(mào)市場、新安市場、合口市場）占地面積近5000平方米，擁有門面、攤位近3000個，主要從事蔬菜批發(fā)、魚批發(fā)、山貨、土特產(chǎn)、豆制品、鹵臘腌制品、糧油、南雜、小百貨等行業(yè)經(jīng)營。
現(xiàn)有部分門面攤位面向社會公開招租、招商，可從事農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、飲食、服裝、精品及娛樂業(yè)經(jīng)營， 市場擁有一流的管理服務(wù)團隊，豐富的市場管理經(jīng)驗，完善的公共服務(wù)設(shè)施。我們本著“服務(wù)第一，客戶至上”的宗旨竭誠為您服務(wù)，積極爭取優(yōu)惠政策，為您營造寬松的經(jīng)營環(huán)境。
聯(lián)系方式：農(nóng)貿(mào)市場：0736-5808757周小姐
合口市場：0736-5642341文小姐
新安市場：0736-565884趙小姐
湖南省醴陵市湘東摩托大市場招商
湖南省醴陵市湘東摩托大市場是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)于2002年將原湘東市場“地下藥市”改建而成，2003年1月建成開業(yè)。市場總占地面積20000平方米，新改建建筑面積14000平方米，其中：底層近5000平方米，80個商鋪門面全部用于經(jīng)營各類摩托車，休閑廣場3000平方米。該市場自開業(yè)以來，已云集各類摩托車經(jīng)銷商50余家，其中50萬元以上規(guī)模24家，經(jīng)營品牌近50個 ，目前已成為湘東地區(qū)摩托車專業(yè)市場和集散地，業(yè)務(wù)輻射江西萍鄉(xiāng)、攸縣、茶陵、瀏陽、株洲等市縣。
為進一步將該市場搞活，做強做大，發(fā)揮該專業(yè)市場規(guī)模大、交通便利等優(yōu)勢，謀求大招商、大流通、大發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，我市場服務(wù)中心決定面向社會廣泛招商、招租或整體出讓。
聯(lián)系電話：0733-3222686 0733-3233379
聯(lián)系人：何鐵牛 手機：13907413048
朱寶來 手機：13973324203
湖南華安物流有限公司日雜、木材家俱批發(fā)大市場建設(shè)項目
經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)立項建設(shè)的湘西北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大，起點高、功能齊全、規(guī)范化管理的綜合專業(yè)批發(fā)市場。是湖南省作為中部大開發(fā)，將華安物流建設(shè)成新農(nóng)村建設(shè)的物流樣板工程。物流中心位于澧縣城區(qū)工業(yè)園與207國道的交匯處，占地近200畝，緊臨城市中心，交通極為便利，地理位置十優(yōu)越。現(xiàn)對外招商具有實力的投資商共同開發(fā)湘西北日雜、木材家俱批發(fā)大市場的建設(shè)。
聯(lián) 系 人：徐宗生 先生
電話：0736-313131113974218898
傳真：0736-3220747
地址：湖南澧縣澧陽鎮(zhèn)澧州大道西段
甘肅蘭州蘭海建材市場二期招商
蘭海商貿(mào)大廈位于蘭州市中心，大廈建筑面積24000平方米，分地下一層，地上三層。單層面積為6000平方米。設(shè)有自動扶梯2組，升降貨運電梯2部，并配有中央空調(diào)系統(tǒng)，消防安全系統(tǒng)，安全監(jiān)控系統(tǒng)，與其配套的文化休閑廣場面積為3700平方米，絕佳的地理位置和交通環(huán)境，為商家提供了一個理想的經(jīng)營場所。
招商范圍：家電燈飾、五金交電、衛(wèi)浴潔具、水暖器材、櫥柜廚具、木地板瓷磚、龍骨、板材
聯(lián) 系 人：韓先生
電話：0931-8418389
傳真：0931-8417971
聯(lián)系地址：蘭州市甘南東路171號
貴州省遵義市紅花崗區(qū)九州時代商貿(mào)城招商
本項目位于遵義市南部新城迎紅橋頭，南部新城與市中心之間最主要的交通節(jié)點，海爾大道、萬里路、環(huán)城路、海風(fēng)路、南舟路交匯于此，四通八達，交通便利。背靠九龍山，緊臨洛江河，遠眺鳳凰山，擁有良好的居住環(huán)境和極高的商業(yè)價值。商貿(mào)城共計六層，面積20000多平方米，準(zhǔn)備建設(shè)成為集“餐飲、休閑、娛樂、洗浴、茶坊”為一體的大型綜合商城。
項目總投資：27000萬元
合作方式：獨資、合資、合作
聯(lián)系單位：遵義市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目地址：遵義市紅花崗區(qū)迎紅橋頭九州大廈
聯(lián)系電話：0852-8827777
拉薩溫州商貿(mào)城
由“拉薩城關(guān)程祥溫州商貿(mào)有限公司”開發(fā)、經(jīng)營、管理的拉薩溫州商貿(mào)城，位于拉薩市最為繁華的黃金地段－青年路與林廓北路交叉口，與布達拉宮、八角街相比鄰，交通十分方便，青藏鐵路的通車帶來了更多的游客與商機。商城共三層，建筑面積37000平方米，投資1.1億元人民幣。商城一層沿街店面、商業(yè)步行街店面共150多間，一、二、三層共擁有商鋪1200間，經(jīng)營服裝、化妝品、鞋類、箱包、床上用品、窗簾、百貨、小商品、民族特色商品、旅游用品等，配套設(shè)施包括餐廳與賓館。商城已于2007年1月正式開業(yè)，商場外貌古樸典雅、藏風(fēng)濃郁、風(fēng)格獨特，內(nèi)部消防噴淋、電梯扶梯等配套設(shè)施齊全，商品輻射整個自治區(qū)及印度和尼泊爾等國。
地址：拉薩青年路商業(yè)街
電話：0891-6315550/6315551/6315552
傳真：0891-6307777
甘肅省天水市天河商貿(mào)城招商
天河商貿(mào)城總占地面積27.6畝，總建筑面積3.51萬平方米，分為A、B、C三個組團，為地下一層、地上三層框架結(jié)構(gòu)，層高4.8米，柱距7―8米，總投資1.1億元，是天水市最大的商業(yè)組團建筑。商貿(mào)城附近交通便捷，人口稠密，周邊有羅峪小區(qū)、安居小區(qū)、天河家園、天慶嘉園等大型住宅小區(qū)，常住人口20萬人以上。天河商貿(mào)城緊臨即將興建的天水會展中心、天水博物館及政務(wù)中心等大型公共建筑，將成為城市新的商貿(mào)休閑中心。
目前商貿(mào)城A、B、C座的主體已完工，預(yù)計2007年6月即可投入使用，現(xiàn)面向廣大投資商進行招租，凡有意整體承租者，歡迎前來商洽，我公司將與您精誠合作，共創(chuàng)輝煌。
開 發(fā) 商：天水市城市建設(shè)投資（集團）有限公司
招商電話：1399388031913309387907
聯(lián) 系 人：王先生王女士
江西省泰和縣泰和商貿(mào)城招商
泰和商貿(mào)城是集家居、購物、休閑、餐飲為一體的、具有較高規(guī)模和檔次的一站式綜合商貿(mào)城，占地面積36000多平方米，總建筑面積8萬多平米；其中營業(yè)面積3萬平米，商鋪380間，住宅395套。商貿(mào)城由浙商江西省萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，國家甲級設(shè)計公司北京中聯(lián)環(huán)建文設(shè)計有限公司設(shè)計，國家一級建筑企業(yè)浙江金華第一建筑安裝工程有限公司負責(zé)施工建設(shè)，泰和三泰物業(yè)管理有限公司實行規(guī)范化管理。
泰和商貿(mào)城全體員工以最誠摯的敬意、最誠信、周到的服務(wù)，誠招天下客商，泰和商貿(mào)城熱烈歡迎您的到來。
銷售熱線：0796-5337788、5339955
招商熱 線：0796-5339696、5335878
地址：江西省泰和縣工農(nóng)兵大道129號
開發(fā)商：江西省萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
山東省高密市木材市場招商
高密市木材市場是中國北方地區(qū)最大的木材市場，是在老市場的基礎(chǔ)上整治整合打造的現(xiàn)代化市場，老木材市場將全部搬遷至百脈湖大街以南(邱家洼村西側(cè))新市場內(nèi)經(jīng)營。
市場招商優(yōu)惠政策:
1、新入場經(jīng)營戶免收6個月租賃費用
2、免收2年的工商管理費
3、外地商戶解決子女上學(xué)問題
聯(lián) 系 人：劉經(jīng)理
地址：山東省高密市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)木材市場
聯(lián)系電話：2500666、2508999、13606460005
聯(lián) 系 人：劉海濤
聯(lián)系方式：13606460005
聯(lián)系地址：山東省高密市木材市場接待中心
湖南農(nóng)資市場免租金招商
“湖南農(nóng)資批發(fā)市場”地處長株潭一體化金三角位置湘潭市易家灣，市場一期建筑面積3.5萬平方米，可容納商戶180家；二期占地面積95畝正在籌建中為加快長株潭一體化，促進湖南農(nóng)資行業(yè)大發(fā)展，本市場已邀請鄭州農(nóng)資種子市場和武漢農(nóng)資市場80家商戶組團進駐。我市場現(xiàn)免租金招商。目前，“湖南農(nóng)資市場”十六家上市公司和一百多家經(jīng)銷商入駐，生意紅火。為了讓全國農(nóng)資經(jīng)營者大展鴻圖，本市場特提供以下優(yōu)惠及措施：
1．2007年1月26號―3月20號加入的新客戶免費租到5月31號。
2．2007年新老商戶召開新產(chǎn)品和新技術(shù)推廣會將可以免費使用我市場賓館和大會議室（200人）。
3．為全國農(nóng)資企業(yè)（農(nóng)藥、種子、獸藥）1000名來湖南經(jīng)銷的經(jīng)理業(yè)務(wù)代表免費提供2天住宿（三星級標(biāo)準(zhǔn)）。
4．市場將為新老商戶免費提供網(wǎng)上宣傳服務(wù)。
5．為廣大商戶免費代辦有關(guān)經(jīng)營手續(xù)。
聯(lián)系電話：0732-3680338
聯(lián) 系 人：方林 手機：13786252102
山東省濰坊市蔬菜水產(chǎn)品批發(fā)市場招商項目
市場位于安順路和北宮西街交叉口東北角，僅靠濟青高速公路和市區(qū)外環(huán)路，地理位置極佳，占地面積約100余畝。初步規(guī)劃為東西兩部分，東部建8000平方米平房及大棚交易區(qū)，為蔬菜、水產(chǎn)品、副食批發(fā)市場；西部建8000平方米樓房及10000平方米零售攤位，為食品、蔬菜、干貨交易市場。項目分兩期投入：一期投資2000萬元，用于變更土地手續(xù)費用、市場路面硬化。建平房及大棚12000平方米，停車場，營業(yè)平房，辦公室及配套設(shè)施。二期投資3000萬元。建高標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)樓8000平方米、大棚交易區(qū)6000平方米，修建標(biāo)準(zhǔn)化大門2個。項目總投資5000萬元，資金來源為社會招商、融資或銀行貸款解決。
合作方式 ：合資、合作、招商。
濰坊市濰城區(qū)西關(guān)街辦經(jīng)貿(mào)辦公室
熱線電話：0536-8971891,8236889
安徽省六安市金三角汽車城管理有限公司
六安國際汽車城是安徽省“861”行動計劃項目和六安市“568”計劃重點招商引資項目，由六安市金三角置業(yè)有限公司投資興建，總投資2億元人民幣，占地170畝，總建筑面積達11萬平方米，全框架結(jié)構(gòu)。國際汽車城采用新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，集汽車、汽配市場，摩托車、摩配市場，農(nóng)業(yè)裝備、工程機械、五金機電綜合市場三大專業(yè)市場和星級酒店配套服務(wù)功能區(qū)于一體。在總體規(guī)劃注重“整體性”設(shè)計原則的基礎(chǔ)上，充分考慮物流、商流、信息流的發(fā)展需求。主要商業(yè)干道南北貫通，主入口設(shè)于北面皖西東路，次入口與312國道相連，次商業(yè)干道沿東西方向布置。南北及東西兩條商業(yè)大道構(gòu)成主體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)――三大專業(yè)市場，一大配套服務(wù)功能區(qū)。
服務(wù)熱線： 0564-39956663995888
聯(lián)系電話： 0564-3995966
地址：六安市皖西東路188-198號
湖南省長沙蓮湖汽車配件市場招商
長沙蓮湖汽車配件市場位于韶山南路與湘府路交叉口的東北角，地處長株潭三市融城的中心地帶，交通十分便利。市場占地133畝，總建筑面積14萬平方米，共建商住樓26棟，其中高層商住樓8棟，多層商住樓18棟。多層商住樓1層均為商業(yè)用房，共有門面1000個，單個面積20―40 平方米，8棟高層商住樓，1―2層為大通間裙樓，每棟每層面積1000平方米。整個市場共有商業(yè)用房面積3.6萬平方米，擬建成一個集汽車配件銷售、汽車裝飾美容及汽車維修等功能于一體的多功能專業(yè)汽配市場。
項目總投資約2億元。
長沙楠鑫房地產(chǎn)公司/雨花區(qū)雨花亭街道辦事處
聯(lián) 系 人：賀紹凡 李輝德
聯(lián)系電話：86-731-5049111-606 13507458470 13808469718
山東煙臺億林汽車配件市場招商
煙臺億林汽車配件市場地處芝罘區(qū)幸福南路，交通便利，與煙臺市車輛管理所相鄰，是從事汽車配套服務(wù)的黃金地域。汽配市場占地面積10000平方米，建筑面積4000平方米。是集汽車配件、汽車維修、汽車裝飾為一體的綜合型市場。市場所有商鋪均采用敞通式結(jié)構(gòu)，業(yè)戶可根據(jù)所需自行選擇經(jīng)營面積，商鋪價位是煙臺芝罘區(qū)同類市場中最合理的市場，首期租賃業(yè)戶租金將給予較大的優(yōu)惠。熱忱歡迎廣大業(yè)戶蒞臨商洽。
聯(lián) 系 人：鄒經(jīng)理 呂先生
招商熱線：6857429
地址：煙臺芝罘區(qū)幸福南路18號
上海曹安汽車用品（汽配）大市場招商
上海曹安汽車用品（汽配）大市場位于目前滬上大型專業(yè)市場最為密集的曹安路，東臨上海曹安機械市場、東方汽配城，西接上海國際汽車城、F1賽車場、二手汽車交易市場。市場由成功開發(fā)建設(shè)了華東地區(qū)最大機械市場的上海江橋曹安投資發(fā)展有限公司投資創(chuàng)辦 的一家大型綜合性汽車用品、汽車（摩托車、電動車）配件、汽車維修與保養(yǎng)設(shè)備交易市場。
現(xiàn)前面對外招商，歡迎各地朋友前來洽談經(jīng)商。
電話：021-69131288 /51048000/51206333
13916186789
傳真：021-51048008
地址：上海市曹安路2738號
北京科豪汽車城招商
科豪汽車城位于房山京石高速閆村出口，交通極為方便，三環(huán)六里橋18分鐘可到，四環(huán)岳各莊橋15分鐘即可到，五環(huán)10分鐘即可到。 占地面積60畝左右，總建筑面積將近八千平方米左右，還可擴建。主樓已完工，水，電，地下管線，場院，路面綠化工程基本完成，可以投入使用，招租在即。可做汽車城（周圍有3個汽車大賣場），大型公司辦公樓等。整租優(yōu)先，也可分租聯(lián)營，合作經(jīng)營等，價格面議，歡迎咨詢。
項目投資： 500-2000萬
公司名稱：北京科豪商貿(mào)有限公司
聯(lián) 系 人：童國金，錢經(jīng)理
篇11
說干就干，我的創(chuàng)業(yè)之旅就此啟航。
我們兵分三路，一路負責(zé)產(chǎn)品技術(shù)可行性；一路負責(zé)公司注冊咨詢；我這一路負責(zé)市場調(diào)查和消費者測試。說明一下，我是大股東兼操盤者。
經(jīng)過兩個星期的咨詢、調(diào)查，結(jié)論令我們?yōu)橹駣^，首先是產(chǎn)品技術(shù)并不復(fù)雜，可以由臺灣獲得，成本也不高；讓人興奮的是市場前景異常看好。有資料顯示：近年來，隨著人們生活水平不斷提高，工作節(jié)奏進一步加快，現(xiàn)代化、時尚感以及簡單操作的智能遙控系統(tǒng)將具有更加廣闊的空間和極大的發(fā)展?jié)摿ΑQ句話說，這是一個利潤非常可觀而且競爭并不激烈的領(lǐng)域。
很快，公司注冊成立，我是法人兼總經(jīng)理。我們的目標(biāo)市場包括兩個部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年輕家庭為主，這些人具有收入較高，品位較高和新居為主的特點；2、房地產(chǎn)開發(fā)商，期待有新的房產(chǎn)賣點，其目標(biāo)群定位同上。②
針對目標(biāo)市場的需要，我們的產(chǎn)品對應(yīng)開發(fā)了兩個系列，一是具有節(jié)能功能的節(jié)能控制系統(tǒng)，命名為節(jié)能星；另一個就是我們的主打產(chǎn)品，可以控制四路、六路燈具的多路控制遙控系統(tǒng)，命名為智慧星。這幾種產(chǎn)品都采用小的接收器，能安在吊頂燈內(nèi)，不破壞整體美觀。
在定價方面由于缺乏參照，針對過去節(jié)能遙控系統(tǒng)的價格多為20元以下，我們把節(jié)能星的價格定為35元，以期快速打開市場。把智慧星四路控制定為228元/套，智慧星六路控制定為298元/套。該價格經(jīng)市場調(diào)查，大部分目標(biāo)群體都愿意接受。
在渠道方面，我們確定了分銷與直銷相結(jié)合的方式，在分銷方面，采取直供小區(qū)燈具終端，開發(fā)市內(nèi)小區(qū)，利用批發(fā)開發(fā)市郊市場的辦法；在直銷方面重點發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)商，爭取一次性覆蓋整個樓盤，保證零售，同時開展商區(qū)直銷，擴大渠道接觸面。
在宣傳推廣方面，我們頗費了一些腦筋，一開始我們準(zhǔn)備采取潤物細無聲的方式，先進入家庭，再采用媒體公關(guān)炒作的方式，期待市場緩慢升溫，但是又擔(dān)心一旦市場升溫，巨頭切入，我們就等于自掘墳?zāi)梗趺崔k？
最后，我們制定了針對不同渠道開展不同宣傳的辦法。針對房產(chǎn)開發(fā)商，采取與上層緊密溝通，先包裝樣板房積累口碑，時機成熟一次性進入的方式；針對分銷網(wǎng)點和小區(qū)終端，采取布置宣傳、陳列物，重在產(chǎn)品展示和效果演示方面的推廣；針對直銷家庭，采取直銷廣告入戶、報紙夾帶等策略。同時為配合直銷系統(tǒng)，我們建立了一支專業(yè)化的安裝隊伍，保證在24小時內(nèi)上門送貨安裝。在推廣的順序上，我們采取先激活直銷家庭和小區(qū)終端，再影響經(jīng)銷商分銷和切入房產(chǎn)商的推廣順序，以保證推廣的連續(xù)有效。③
一切準(zhǔn)備就緒，似乎就等提個包包撿錢了。
市場受挫，創(chuàng)業(yè)告急
我們的產(chǎn)品終于按計劃上市，所有的宣傳、直銷也按計劃推進。我們最初的設(shè)想是許多消費者一看到廣告，就會有購買需求，進而產(chǎn)生購買。但是結(jié)果卻出人意料，廣告出了一個月，應(yīng)者寥寥，要求安裝的更是少的可憐，是廣告效果不佳，還是宣傳力度不夠？一種失敗的情緒籠罩在公司內(nèi)部，大家都覺得前途渺茫，一些股東也提議是不是早點撤退算了，以免損失太多。這時，我們的投入已經(jīng)快支撐不住了，我一邊勸說大家“廣告需要有一個產(chǎn)生效果的過程，希望大家耐心等待”，一邊尋找對策，當(dāng)時我的心里也沒有好的辦法，但我知道，問題一定出在消費者那里，于是立即開始新一輪的市場調(diào)查。
消費者的調(diào)查令我們大吃一驚，大部分人已經(jīng)收到了產(chǎn)品信息，也有安裝的沖動，但是仍擔(dān)心安裝的風(fēng)險，因此回應(yīng)者不多。我們在市場調(diào)查初期犯了一個常識性的錯誤，沒有考慮到市場的縮小效應(yīng)，當(dāng)時調(diào)查的結(jié)論放到市場實際中就會嚴重縮水。另一方面，等待的時間過短，市場還沒有形成購買習(xí)慣。怎么辦，光有意向不購買，我們豈不是要餓死？④
峰回路轉(zhuǎn)，曙光初現(xiàn)
面對這一局面，我一籌莫展，恰在這個時候，一件偶然的事情給了我很大的啟發(fā)。與廣告公司的A君探討洗碗機的市場，A說上市前的調(diào)查表明大多數(shù)人有購買興趣，超過30%的人肯定購買，但是一上市就沒人買了，這是需求的特點決定的。聞聽此言，我的眼前為之一亮，對呀，智能遙控系統(tǒng)不就是另一個洗碗機嗎？消費者的需求可以劃分為必然需求與邊際需求，邊際需求的產(chǎn)品就會產(chǎn)生購買和使用障礙，速溶咖啡當(dāng)年也碰到了這種情況，解決的辦法就是先試用，再購買。
先安裝試用，再付款的方案出臺了，在市區(qū)的所有用戶都可以享受先安裝，后付款的優(yōu)惠政策，期限是兩個星期，不滿意可以退貨。應(yīng)該說，這種辦法已經(jīng)在其他行業(yè)有所嘗試，但在電子領(lǐng)域絕對是第一家。
新的策略一出臺，形勢立即好轉(zhuǎn)，要求參加者由少變多，直至絡(luò)繹不絕。最直接的銷售出現(xiàn)在直銷領(lǐng)域，方案出臺第一周，我們就接到了100多個要求安裝的電話，小區(qū)直供終端也售出了幾十套產(chǎn)品，一個月后，我們的銷售收入就達到了50多萬，且收款也極為順利，基本上沒有呆死帳發(fā)生。與此同時，房產(chǎn)商方面也傳來喜訊，經(jīng)過樣板房試安裝運行后，一家有1000多戶規(guī)模的房產(chǎn)商也下了訂單。原本空閑的安裝隊一下子忙得不可開交，為此我們又開始擴招安裝工人，最多時達到100多人。為了進一步炒熱市場，我們開始在各大媒體上采用整版軟文的形式進行整體推廣，市場進一步升溫，銷售超出預(yù)期，我們的產(chǎn)品開始供不應(yīng)求，我分明看到了成功的曙光。⑤
也就在此時，潛伏在的喜悅之中的危機開始萌芽，爾后的爆發(fā)更是讓我束手無策，只能眼睜睜地看著公司一步步跨掉。⑥
危機來襲，一敗涂地
在如此大好形勢下，我一方面要求快速進行樓盤開發(fā)，另一方面繼續(xù)加大市場促銷力度，以期通過銷量增長降低成本，提高利潤。我們原本想通過直接引進臺灣的產(chǎn)品進行銷售，由于成本太高而作罷，于是采用國內(nèi)委托加工的方式生產(chǎn)，為了保證產(chǎn)品質(zhì)量，我不得不請一大批技術(shù)人員逐個進行產(chǎn)品檢驗。我們的技術(shù)要求是在50米范圍內(nèi)，實現(xiàn)360度自由控制，這樣就可以保證18樓以下的住戶在樓下就可以控制燈具開關(guān)。剛剛上市的產(chǎn)品就達到了這樣的要求，而且也取得了良好的口碑傳播。
然而，意外的是，上市兩個月的時候，產(chǎn)品質(zhì)量問題出現(xiàn)了。事實上，一個月之后，我們就開始接到投訴，遙控距離變短，靈敏度下降，市場對產(chǎn)品的檢驗往往比我們的工作人員更加真實與準(zhǔn)確。原來，我們引進的臺灣的技術(shù)已經(jīng)落伍，更可氣的是，生產(chǎn)工廠為了降低成本，大量使用了質(zhì)量沒有保證的電子元件，導(dǎo)致這種問題是全面性的，而不是某一項改進所能解決的。面對如此困境，我們期待著通過解釋與維護工作，保持現(xiàn)有客戶，以保證市場規(guī)模；同時快速接觸上規(guī)模、有技術(shù)實力的電子廠家，實現(xiàn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。但是，市場是無情的，市場沒有給我們充足的時間去彌補因產(chǎn)品質(zhì)量引發(fā)的種種糾紛。⑦
篇12
（一）原則。
1.x盤考慮、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則。立足區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，x盤考慮縣域城鄉(xiāng)商貿(mào)格局和發(fā)展特點，正視城鄉(xiāng)區(qū)域差異，科學(xué)制定商業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)市場項目建設(shè)在縣城、集鎮(zhèn)之間形成統(tǒng)一、開放的有機體系。
2.遠近結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展原則。理清城區(qū)發(fā)展脈絡(luò)，按照開發(fā)建設(shè)時序，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，近期調(diào)控布局，遠期引導(dǎo)發(fā)展，建設(shè)城區(qū)健康有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的商貿(mào)市場流x體系。
3.以人為本、便民利民原則。科學(xué)預(yù)測城鄉(xiāng)居民消費需求與消費結(jié)構(gòu)變化趨勢，合理布局各類綜合、專業(yè)市場，滿足消費者日益增長的物質(zhì)文化需求，適應(yīng)多樣化消費趨勢，完善綜合服務(wù)功能，注重相關(guān)配套建設(shè)，營造和諧消費環(huán)境和宜居生活空間。
4.優(yōu)勢互補、突出特色原則。挖掘區(qū)域與本地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，x過差異定位，合理布局城區(qū)商貿(mào)市場項目建設(shè)區(qū)域。與建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流中心的定位相適應(yīng)，重點發(fā)展輻射范圍較廣、區(qū)域競爭力較強的專業(yè)市場，同時完善綜合、農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)、發(fā)展模式，形成多層次、多功能、有亮點、有特色的商貿(mào)市場體系。
（二）思路。全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持以人為本、服務(wù)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型升級和推進x平修次區(qū)域合作示范區(qū)、幕阜山綠色產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展先行區(qū)建設(shè)為基本宗旨，以構(gòu)建城鄉(xiāng)之間生產(chǎn)、生活資料和農(nóng)產(chǎn)品雙向流動的現(xiàn)代流x體系為重點，以滿足人民群眾生產(chǎn)生活需求、提高人民群眾生活質(zhì)量為目標(biāo)，主動適應(yīng)發(fā)展新要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理布局，完善功能，進一步規(guī)范和健全我縣商貿(mào)市場體系建設(shè)，充分發(fā)揮商貿(mào)市場項目支持帶動作用，促進全縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。
（三）目標(biāo)。依托本地加工制造業(yè)、流x業(yè)和資源優(yōu)勢，健全統(tǒng)一大市場基礎(chǔ)機制，初步建立以大型外向型專業(yè)市場集群為核心，部分中小型市場為基礎(chǔ)，高效規(guī)范電子商務(wù)等新型市場為重要補充，農(nóng)產(chǎn)品、消費品和生產(chǎn)資料市場均衡發(fā)展，有形和無形市場相結(jié)合、產(chǎn)地和銷地市場相匹配，布局合理、服務(wù)規(guī)范、組織化程度較高、業(yè)態(tài)多元、區(qū)域性商貿(mào)物流中心凸顯的商貿(mào)流x市場體系。
二、重點市場建設(shè)項目設(shè)置規(guī)劃
（一）功能定位。重點商貿(mào)市場主要包括農(nóng)副產(chǎn)品、家居、汽車貿(mào)易、再生資源、物流等市場類型，具有商品交易、信息、形成價格、展示、質(zhì)量檢測、物流配送、聚散、服務(wù)、城市名片等功能。
（二）發(fā)展導(dǎo)引。
1.市場向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。以可持續(xù)科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城區(qū)商貿(mào)市場建設(shè)，x過“規(guī)劃引領(lǐng)、功能完善、郊區(qū)集中”的原則合理布局市場。x過實施綜合配套，實現(xiàn)資金和土地最大效率利用,對零星網(wǎng)點劃行歸市，將同類市場逐步整合，最終形成“城區(qū)有商場、城郊有市場”的商業(yè)格局。
2.市場發(fā)展以本地產(chǎn)業(yè)為支撐。依托本縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以開發(fā)大型市場項目為支撐，發(fā)展大型專業(yè)化市場，吸引周邊縣市部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場轉(zhuǎn)移，將x縣打造成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心。
3.市場走品牌建設(shè)之路。摒棄大而全、管理混亂、無特色的綜合市場建設(shè)，按照建設(shè)專業(yè)市場、樹立品牌市場的思路，規(guī)劃興建新市場，采取排他原則，規(guī)劃區(qū)內(nèi)不批建第二家同類型市場，專注單一市場規(guī)模、效益和品牌，在節(jié)約社會資源的同時，避免市場同質(zhì)化惡性競爭。
（三）控制導(dǎo)引。
1.逐步取消并禁止在中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)營水泥及其構(gòu)件類、玻璃類、鋼材類、石材類（含切割）、木材類、管材類、建筑內(nèi)外裝飾的涂料和陶瓷等行業(yè)，規(guī)范引導(dǎo)各類建材行業(yè)進入相關(guān)專業(yè)市場經(jīng)營。
2.逐步取消并禁止在中心城區(qū)銷售汽車、農(nóng)業(yè)機械、工程機械等整車或配件，統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)各類車輛及配件銷售行業(yè)進入相關(guān)專業(yè)市場經(jīng)營。
3.逐步取消并禁止在中心城區(qū)建立物流配送點，統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)各類物流資源進入相關(guān)專業(yè)市場運營。
4.鼓勵中心城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、服務(wù)功能落后、經(jīng)營環(huán)境不優(yōu)、營銷方式粗放的農(nóng)副產(chǎn)品類市場，遷移至規(guī)劃內(nèi)的專業(yè)市場內(nèi)經(jīng)營，并給予一定優(yōu)惠政策。
（四）規(guī)劃布局。規(guī)劃期末，縣城區(qū)共改造、建成15個重點交易市場，分別為農(nóng)副產(chǎn)品、工業(yè)品、汽車貿(mào)易、再生資源、電商物流等市場類型。
1.x縣農(nóng)產(chǎn)品綜合市場：項目規(guī)劃占地面積150畝，選址于x大道x路南，計劃投資3億元。建設(shè)內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品零售市場，農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)、海鮮批發(fā)市場，畜禽批零和標(biāo)準(zhǔn)化宰殺車間等項目，形成基礎(chǔ)設(shè)備完善、功能齊全、消費便利的農(nóng)產(chǎn)品零售、批發(fā)綜合市場。
2.水果批發(fā)市場：項目規(guī)劃占地面積21畝，選址于x南，計劃投資3000萬元。建設(shè)內(nèi)容：擁有600個經(jīng)營攤位的交易大廳、2000平方米的冷藏保鮮庫，常年冷藏水果近1000噸。
3.花卉、苗木市場：項目規(guī)劃占地面積50畝，選址于x大道西，計劃投資7000萬元。建設(shè)內(nèi)容：花卉苗木交易、展覽展示、信息平臺及綜合服務(wù)等。
4.華中中藥材交易市場：項目規(guī)劃占地面積200畝，選址于x草x村，計劃投資2.5億元。建設(shè)內(nèi)容：藥品交易區(qū)、分揀包裝區(qū)、電子商務(wù)平臺、質(zhì)量溯源監(jiān)管體系等。
5.汽車貿(mào)易市場：項目規(guī)劃占地面積134.7畝，選址于x大道西，計劃投資2.5億元。建設(shè)內(nèi)容：按汽車銷售服務(wù)4S店配置，有整車銷售、零配件、售后服務(wù)、信息反饋等功能的綜合汽車貿(mào)易市場。
6.二手車及舊貨市場：項目規(guī)劃占地面積50畝，選址于x大道西，計劃投資6000萬元。建設(shè)內(nèi)容：二手車及舊貨評估、檢測、交易、過戶等綜合服務(wù)功能。
7.出租車租賃市場：項目規(guī)劃占地面積60畝，選址于x大道西，計劃投資7000萬元。建設(shè)內(nèi)容：出租車停放、租賃交易、信息平臺及綜合服務(wù)等。
8.x物流園：項目規(guī)劃占地面積150畝，選址于x大道東，計劃投資2億元。建設(shè)內(nèi)容：“九區(qū)一中心”，即：市場交易區(qū)、貨物倉儲區(qū)、物流配載區(qū)、分揀中轉(zhuǎn)物流區(qū)、綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)、大型停車區(qū)、網(wǎng)絡(luò)電商服務(wù)區(qū)、國際物流服務(wù)區(qū)、物流文化展示及物流信息與服務(wù)中心。
9.電商產(chǎn)業(yè)園：項目規(guī)劃占地面積100畝，選址于x南，計劃投資1.2億元。建設(shè)內(nèi)容：電商孵化、電商平臺、電商企業(yè)、電商運營服務(wù)中心、特色產(chǎn)品展示大廳、物流快遞、物流分揀中心等綜合電商運營產(chǎn)業(yè)園。
10.貨運市場：項目規(guī)劃占地面積60畝，選址于x大道東，計劃投資5000萬元。建設(shè)內(nèi)容：貨運車停放、貨運交易、貨運信息平臺及綜合服務(wù)等。
11.家具市場：項目規(guī)劃占地面積100畝，選址于x大道，計劃投資1.5億元。建設(shè)內(nèi)容：集高端家具銷售、倉儲、配送于一體的區(qū)域性家具市場。
12.x商貿(mào)中心：項目規(guī)劃占地面積80畝，選址于x路西，計劃投資1.5億元。建設(shè)內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品深加工及物流配送、工業(yè)和民用建材、家用電器的集散港。
13.再生資源回收市場：項目規(guī)劃占地面積60畝，選址于x大道西，計劃投資6000萬元。建設(shè)內(nèi)容：建立廢舊物資、廢舊農(nóng)機及廢舊家電3個功能區(qū)，對廢舊物資、報廢農(nóng)機、廢舊家電等再生資源進行回收、清選、整理、整合利用。
14.報廢車輛拆改中心：項目規(guī)劃占地面積30畝，選址于x大道西，計劃投資4000萬元。建設(shè)內(nèi)容：對縣域內(nèi)廢舊車輛統(tǒng)一回收、拆除報廢、清選整理、回收利用等。
15.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)貿(mào)易市場：規(guī)劃占地面積50畝，選址在x四公路，計劃投資6000萬元。建設(shè)內(nèi)容：打造農(nóng)資、農(nóng)機、農(nóng)技、農(nóng)業(yè)咨詢服務(wù)“一條街”。
三、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。為確保x縣重點商貿(mào)市場項目建設(shè)規(guī)劃順利實施，縣政府成立x縣重點商貿(mào)市場項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府分管商貿(mào)工作的副縣長任組長，雋水鎮(zhèn)、x和縣商務(wù)、發(fā)改、住建、國土資源、財政、交x運輸、食藥監(jiān)、城管執(zhí)法、公安、環(huán)保、招商、工商、供銷、規(guī)劃、交x物流等單位主要負責(zé)人為成員，對全縣市場體系建設(shè)進行統(tǒng)籌規(guī)劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督檢查。各相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門要樹立全局觀念，密切配合，加強協(xié)作，支持重點商貿(mào)市場項目建設(shè)。縣商務(wù)局負責(zé)牽頭制定雋水城區(qū)重點商貿(mào)市場項目建設(shè)規(guī)劃，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場建設(shè)與管理中的具體工作；縣發(fā)改局負責(zé)把市場項目建設(shè)列入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，抓好市場建設(shè)項目的申報、備案、立項、核準(zhǔn)工作；縣國土資源局負責(zé)依據(jù)規(guī)劃保障重點商貿(mào)市場項目建設(shè)用地需求；縣財政局負責(zé)研究制定地方財政支持政策，為加快市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給予資金支持；縣招商局負責(zé)征集、包裝重點市場建設(shè)的項目書，積極開展招商引資；縣規(guī)劃局負責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計、專家評審；其它相關(guān)部門要各司其職，共同做好相關(guān)工作。
篇13
地產(chǎn)公司境界項目一期2-7棟完成了并聯(lián)驗收，截止12月31日累積實現(xiàn)交房1114套，交房率達88%。經(jīng)過全方位的市場營銷，取得了好于往年的銷售業(yè)績，累計實現(xiàn)合同銷售收入3.14億元，實現(xiàn)現(xiàn)金收入3.004億。完成調(diào)整后的年度合同銷售任務(wù)2.4個億元的131％。超額完成了集團公司下達的目標(biāo)任務(wù)。但是，由于“境界”是地產(chǎn)公司開發(fā)的第一個項目，多數(shù)干部和員工從事房地產(chǎn)業(yè)的時間不長，管理工程的實際操作能力不強、質(zhì)量控制的意識較弱、交房工作經(jīng)驗不夠豐富等問題，同時地產(chǎn)公司面臨著新項目的落實與如何啟動等具有挑戰(zhàn)性的問題，容不得半點驕傲自滿。
干細胞公司是集團目前的發(fā)展重點。集團公司在20xx年3月成立“干細胞公司股份改制項目組”至今干細胞公司治理結(jié)構(gòu)得到規(guī)范，理順了股權(quán)關(guān)系理順，成功實現(xiàn)股份改制，正緊鑼密鼓向資本市場闊步邁進。20xx年是干細胞公司快速發(fā)展的開啟之年。全年共簽定協(xié)議4046份，與去年同比增加了1898份，增幅為88.36%，全年共實現(xiàn)銷售回款3378萬元，其中自體銷售回款3097萬元，與去年相比增長了1119萬元，增幅為56.66%。檢測收入233萬元，比去年增加43萬元，增幅為22.63%；公共干細胞臨床移植收入48萬元，比去年增加39萬元，增幅為433.33%，卻存在新產(chǎn)品研發(fā)和新項目拓展遲緩的問題，公司成立至今10年，除了臍帶血干細胞制備凍存外，還沒有形成一種具有市場規(guī)模和產(chǎn)業(yè)前景的新產(chǎn)品完全啟動新項目，一定程度影響了干細胞公司對外擴張的市場競爭力。
特公司自主研發(fā)生產(chǎn)的去白細胞濾器產(chǎn)品取得了多網(wǎng)點同步批量進入市場的重大突破，經(jīng)過努力產(chǎn)品成功地進入了東北、華北、華南、中南、中原、西北、西南七個地區(qū)的終端市場，并且得到了廣大用戶的初步一致認可，特公司也在國內(nèi)輸采血器械行業(yè)取得了一定的認知度和美譽度。取得紅細胞保養(yǎng)液及血液保養(yǎng)液Ⅲ的準(zhǔn)產(chǎn)注冊證。注冊申請未通過審批，該項指標(biāo)未完成。血袋、血漿袋、去白血袋進入技術(shù)審評。已完成了注冊檢驗，并取得了合格報告，其中，去白血袋已在一家臨床試驗機構(gòu)完成了臨床試驗。
園林公司全年總收入2935.2萬元，完成了單筆70000余元的樹木交易，實現(xiàn)純利17500元。礦業(yè)公司，經(jīng)營時間較短，但是已經(jīng)顯示出一定的發(fā)展態(tài)勢。地質(zhì)探礦、地形測量測繪和編錄進展比較順利，完成了部分煤礦探礦和坑道施工任務(wù)，其中3號井已經(jīng)出煤炭產(chǎn)品400-500噸左右。這兩個公司的不斷提升，為集團公司新一輪戰(zhàn)略發(fā)展的奠基之年錦上添花。
回顧一年來的工作，我們在發(fā)展之中要保持冷靜頭腦，在繁榮面前看到問題的潛在，在成績背后要發(fā)現(xiàn)自身的不足。善于總結(jié)，善于思考，善于調(diào)整，不斷改進，歷年的經(jīng)驗和措施將成為我們永久的精神財富和經(jīng)營寶典。經(jīng)過一年的大膽探索和艱苦努力，我們在新一輪戰(zhàn)略目標(biāo)初級階段實現(xiàn)的過程中得到了不少有益啟示。
(一)觀念是發(fā)展之源泉
解放思想，更新觀念，統(tǒng)一認識發(fā)展是企業(yè)行為的源動力。可以說，思想是行為的先導(dǎo)，有什么樣的思想認識，就有什么樣的工作思路。20xx年我們倡導(dǎo)“解放思想”，就是要以發(fā)展為導(dǎo)向和動力，打破習(xí)慣思維、保守思想和主觀偏見的束縛，開拓創(chuàng)新。
比如干細胞公司在解放思想上取得了一定的成效，把認識統(tǒng)一到了“求發(fā)展”的核心導(dǎo)向上，因此經(jīng)營業(yè)績便直接體現(xiàn)出了顯著增長。集團公司新一輪戰(zhàn)略已開始后，各公司、各級管理人員站在一種新的高度，打破束縛，解放思想，排除干擾，統(tǒng)一認識，把求發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹到實際工作中去，為全年各項業(yè)務(wù)指標(biāo)的完成創(chuàng)造了十分有利的思想輿論環(huán)境和條件。
(二)質(zhì)量和服務(wù)是發(fā)展之根本
由于我們已經(jīng)清醒意識到：能否向外部客戶和內(nèi)部客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，是一個企業(yè)是否具備競爭力的根本。對于特殊時期和特殊行業(yè)，更是直接關(guān)乎生死存亡。因此，我們時刻牢記“質(zhì)量就是生命”，全面加強質(zhì)量管理和控制，使產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量不斷得到提升。我們一定要牢記：百年大計，質(zhì)量第一。不僅地產(chǎn)公司要在今后高度重視質(zhì)量問題，我們的其他下屬公司同樣需要高度重視質(zhì)量，靠千方百計提高質(zhì)量來打造我們的“成都鑄信”企業(yè)品牌。
同時，要真正“視客戶為衣食父母”。我們成都鑄信集團的發(fā)展永遠離不開廣大客戶的信賴和支持，始終把廣大客戶視為我們的衣食父母，相信他們、理解他們、支持他們、為他們盡我們的努力，是我們的天職所在。這樣就可以為我們贏得了更多更廣的客戶。如果失去了客戶，我們企業(yè)集團的業(yè)務(wù)便會成為無本之木，無源之水。要以客戶為本，始終把每一位客戶視自己的我們親人一樣來對待，真正為客戶著想，急客戶所急，想法設(shè)法為他排憂解難，提供人性化和差異化服務(wù)，這樣，才能在市場競爭中永遠立于不敗之地。
(三)和諧是發(fā)展之基礎(chǔ)
沒有企業(yè)的和諧就沒有企業(yè)一切，和諧包括企業(yè)內(nèi)部的和諧與企業(yè)和客戶間的和諧。其中提高管理團隊的學(xué)習(xí)能力和溝通能力，是達到企業(yè)內(nèi)部的和諧與企業(yè)和客戶間的和諧的重要因素。因此，提高溝通能力和學(xué)習(xí)能力，是擺在我們面前的現(xiàn)實問題。各公司高級管理人員和主要負責(zé)人，在集體公司的要求下，從自身做起，認真反思和檢討，主動去提高學(xué)習(xí)能力和溝通能力，不斷提升專業(yè)水平，建立行之有效的溝通機制。通過努力，建立起一支和諧、高效、專業(yè)化的高素質(zhì)團隊。同時，我們集團公司進一步構(gòu)筑具有成都鑄信特色的企業(yè)文化，20xx年先后組織各種文化文藝體育活動次，知識和勞動競賽次，演講勵志活動次，編辦內(nèi)部刊物《鑄信集團》期。
(四)管理是發(fā)展之核心
我們在責(zé)任落實上，圍繞各公司基本目標(biāo)突出重點工作，合理配置資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排；在營銷創(chuàng)新上，加強營銷隊伍建設(shè)，豐富市場開發(fā)手段、拓寬銷售渠道；在企業(yè)改制上，積極推進干細胞公司股份制改組工作，使此工作在年內(nèi)按期完成，并利用改制契機，強化干細胞公司的制度建設(shè)和組織建設(shè)，提升公司治理水平。在工作效率提高上，提高工作效率，加快工作節(jié)奏，嚴把工程質(zhì)量，基本完成了血液科技園區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)。
(五)員工是發(fā)展之競爭力
企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。我們注重抓了員工的政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、全面提高員工素質(zhì)，努力適應(yīng)公司新一輪發(fā)展的需求。地產(chǎn)公司已基本完成一個房地產(chǎn)項目、干細胞公司迎來了廣闊的發(fā)展機遇、特公司面臨企業(yè)發(fā)展方向的選擇、公司處于正常發(fā)展軌跡、礦業(yè)公司迎來了第二次生命，集團也邁出了新一輪戰(zhàn)略開局之步。學(xué)習(xí)能力的高低，既決定了企業(yè)的生命力，也決定了團隊的生命力，在集團各公司發(fā)展的現(xiàn)階段，尤其具有現(xiàn)實意義。過去的幾年，各公司對“學(xué)習(xí)”理念的貫徹尚有待提高，各公司務(wù)必要統(tǒng)一認識、以全局性、長遠性眼光看待學(xué)習(xí)的重要性，并努力貫徹到公司今后的日常經(jīng)營當(dāng)中。
(六)制度是發(fā)展之規(guī)范
沒有規(guī)矩，不成方園。在推行現(xiàn)代企業(yè)管理模式中，制度建設(shè)是企業(yè)建設(shè)的一項重要基礎(chǔ)內(nèi)容，只有夯實制度建設(shè)這個基礎(chǔ)，各項工作才能有序而規(guī)范的運行，才能不斷走上新的臺階。20xx年，我們集團公司進一步完善了部分基本管理制度，指導(dǎo)各公司制訂了《內(nèi)部審計管理辦法》和《財務(wù)預(yù)算管理規(guī)定》，重新擬訂了《費用及備用金管理制度》，用制度約束員工，用制度規(guī)范員工，用制度激勵員工。同時加強了其它基礎(chǔ)建設(shè)工作，在企業(yè)文化建設(shè)上邁出了可喜的一步，形成了集團網(wǎng)站建設(shè)以及實施辦公自動化的初步設(shè)想。集團總部辦公大樓土建工程已全部完成，裝飾裝修的前期招投標(biāo)工作已基本結(jié)束。干細胞公司股份制改組的各項工作都在有條不紊地推進。園區(qū)運動會所項目進入方案調(diào)研和設(shè)計階段，對會所盈利模式、功能定位以及品牌合作、推廣等事項進行了論證。青白江區(qū)三橋商業(yè)廣場改造項目已實現(xiàn)順利退出。
各位同仁，令人難忘的20xx年我們已經(jīng)快節(jié)奏走過。瀕臨低谷，我們經(jīng)受住了磨礪；面對困難，我們豐富了經(jīng)驗。我們的企業(yè)在走向成熟和壯大的過程中也明顯暴露出了我們一些問題和不足，需要我們不斷修正和改進。一是在工作作風(fēng)上要進一步改進，各級管理干部要深入前沿一線，多做調(diào)查研究，探求工作模式，增強管理工作的主動性、針對性和實效性；要在各方面起到帶頭作用，帶頭開發(fā)市場，帶頭服務(wù)客戶，帶頭增收節(jié)支。二是在責(zé)任監(jiān)督上要進一步改進，不能僅僅落實責(zé)任，更重要的是要建立起長效監(jiān)督機制，去監(jiān)督層層責(zé)任的落實。克服過去重布置、重安排、輕督查、輕追蹤的傾向，加強責(zé)任監(jiān)督和落實監(jiān)督。
20xx年集團公司經(jīng)營思路、目標(biāo)及工作安排
各位同仁，展望20xx年，我們國家的經(jīng)濟形勢依然面臨著許多挑戰(zhàn)：首先，從總體上看，金融環(huán)境比較寬松，經(jīng)濟開始逐漸復(fù)蘇。但是，由于種種原因，物價將會出現(xiàn)新的一輪上漲。其次，隨著城市化發(fā)展步伐的加快，國民收入的提高和社會保障的完善，將會推動和刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此20xx年房地產(chǎn)市場仍會較為平穩(wěn)，當(dāng)然一線大城市的房價可能出現(xiàn)階段性的調(diào)整。國家從20xx年四季度開始，宏觀經(jīng)濟調(diào)控方向繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并相繼圍繞投資、信貸、稅收、包括房地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展等制定出臺了一系列具體落實政策，促進經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，保持國內(nèi)經(jīng)濟金融的穩(wěn)定，防止大的起落。
因此，20xx年集團公司總的經(jīng)營思路是：高瞻遠矚，及時把握宏觀經(jīng)濟運行和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，把握重點實現(xiàn)公司各項業(yè)務(wù)穩(wěn)健經(jīng)營。總的工作要求是：合理統(tǒng)籌調(diào)度資金，搶抓市場機遇會，抓好促銷，確保“境界”項目二期順利交房；更新觀念，快速推進渠道營銷，加大科研創(chuàng)新力度，促進干細胞公司新的快速增長；加快圍繞去白血袋的各項相關(guān)技術(shù)審評和行政審批工作，基本完成輸采血醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)；完成血液科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及園林公司生產(chǎn)經(jīng)營基地建設(shè)。
集團公司經(jīng)營的主要目標(biāo)是：
主營業(yè)務(wù)收入億元以上，其中干細胞公司回款萬元，特公司銷售收入0萬元，地產(chǎn)公司合同銷售收入萬元,公司萬元；
完成集團公司總部辦公大樓、多功能廳、干細胞庫大樓的內(nèi)外裝飾裝修，完成運動會所改造，完成食堂、臨時宿舍的主體結(jié)構(gòu)建設(shè)，完成園區(qū)總坪的景觀綠化；
地產(chǎn)公司境界項目工程一期全面、按時實現(xiàn)向客戶交房，二期主體封頂并完成內(nèi)外裝50%。公共設(shè)施的招商工作基本落實；
干細胞公司繼續(xù)推進渠道營銷，擴大區(qū)域市場銷售，完成間充質(zhì)干細胞的課題研究，股份制成功改組后按新機制運營；
特公司要繼續(xù)進行藥品中試生產(chǎn)和穩(wěn)定性研究，不斷提高研究項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，進行各項研究試驗，把基礎(chǔ)研究工作做扎實和做規(guī)范，確保各項研究數(shù)據(jù)符合相關(guān)技術(shù)要求，確保一次注冊成功。
園林公司完成境界項目和血液科技園區(qū)綠化和景觀工作，完成生產(chǎn)經(jīng)營基地道路規(guī)劃和管理用房的建設(shè)；
公司要做好立項礦的探測、開采、營銷、管理和安全生產(chǎn)工作，既要出經(jīng)濟效益，也不能出任何安全問題；
為達成上述目標(biāo)，我們必須做好以下具體工作：
(一)質(zhì)量第一，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快進度，順利完成境界項目的各項工程建設(shè)任務(wù)
我們鑄信是靠地產(chǎn)起步的，地產(chǎn)依然是我們集團的業(yè)務(wù)重心；項目保質(zhì)保量的順利、按期交房，為整個集團工作的重點之重點。事關(guān)地產(chǎn)公司的信譽和發(fā)展，事關(guān)鑄信品牌多年培育的成果維護。時間的緊迫性要求工作一定要有前瞻性、計劃性。集團體系內(nèi)所有公司和資源，在與境界建設(shè)發(fā)生沖突和需要協(xié)調(diào)解決時，均要為這一中心工作服務(wù)，尤其是園林公司，要與地產(chǎn)公司及早對接，主動協(xié)調(diào)，服從工程建設(shè)進度的統(tǒng)一安排。地產(chǎn)公司第一，充分利用二期交房、業(yè)主入住等有利時機促進車位的銷售，確保可售車位的實際銷售率達到80%，實現(xiàn)銷售收入4000萬元。其次，繼續(xù)做好已定購住房的合同簽訂和回款工作，實現(xiàn)銷售收入700萬元。第三，做好我公司物業(yè)資產(chǎn)的管理工作，在確保商業(yè)物業(yè)的有效出租的同時，努力提高車位的出租率，力求全年物業(yè)空置率不高于5%。第四，境界商業(yè)會所茶樓要按計劃開業(yè)并取得預(yù)期的收益場機會。
(二)營銷為主,，提升能力，抓好經(jīng)營，有力促進干細胞產(chǎn)業(yè)深化發(fā)展
一是在隊伍管理設(shè)上，加強營銷團隊建設(shè)和管理水平，建立匹配的營銷服務(wù)體系，狠抓公司主營業(yè)務(wù)營銷工作的同時為公司新產(chǎn)品的營銷做準(zhǔn)備。提高人員的學(xué)習(xí)能力，提供更多的培訓(xùn)機會；真正做好各部門的績效考評，形成良好的競爭機制；二是在新營銷模式探尋上，大力舉辦孕校，全年將開辦形式多樣的孕校200余次，形成標(biāo)準(zhǔn)化的流程，尋求更適應(yīng)產(chǎn)品特點的新營銷模式；三是媒體營銷上，，通過評估尋找出最能適應(yīng)省內(nèi)市場的大眾傳播途徑，以現(xiàn)階段可推行的方式進行媒體營銷，快速在二級市場導(dǎo)入自體凍存的理念，培育更多的準(zhǔn)客戶；四是自體營銷上，大力借助省衛(wèi)生廳直管部門、生殖健康協(xié)會及輸血協(xié)會等與臍血庫關(guān)聯(lián)性較高的平臺，加大醫(yī)院合作力度、對醫(yī)務(wù)工作者的培訓(xùn)，使其了解干細胞的發(fā)展近況，更好的促進自體營銷；五是營銷團隊建設(shè)上，配合公司做好云南、重慶、武漢等市場的新庫建設(shè)，協(xié)助建立一支業(yè)務(wù)能力強、公關(guān)水平高和溝通能力過硬的營銷團隊。
(三)加快建設(shè)，充實力量，提升管理，打造現(xiàn)代園林企業(yè)
作為集團體系新成立的公司，承擔(dān)著境界項目、血液科技園區(qū)園林景觀建設(shè)和園林生產(chǎn)經(jīng)營基地建設(shè)的任務(wù)。2010年，早日啟動基地管理用房和道路建設(shè)，并按總坪要求栽種市場對路的新樹種；調(diào)整和充實專業(yè)技術(shù)人員，搭建完畢組織架構(gòu)，配合地產(chǎn)公司和按集團公司要求及時展開境界項目和血液科技園區(qū)園林景觀建設(shè)；經(jīng)營班子要合理分工，加強計劃與資金費用預(yù)算管理，保證基地建設(shè)和工程建設(shè)“兩手抓、兩手硬”。全面完成境界所屬區(qū)域的園林綠化工程。絕不因綠化工程而影響地產(chǎn)公司的交房工作。5月底前，全面完成鑄信境界綠化工程的整改、完善工作，全部進入正常日常養(yǎng)護工作。達到移交條件的逐步實施移交。讓業(yè)主置身于茂盛、優(yōu)美的環(huán)境，居住舒心，安居樂業(yè)。5月底以前，要確保完成集團血液科技園區(qū)可施工部份的室外總平及園林綠化工程，確保集團公司的辦公環(huán)境優(yōu)美。都江堰基地園區(qū)不光承擔(dān)著公司工程苗木的儲備工作，同時也是一個生產(chǎn)經(jīng)營的實體和集團公司全體同仁休閑娛樂之處。在都江堰基地園區(qū)建設(shè)上，使園區(qū)主干道、羅橋笆橋、飛橋沿河道路實現(xiàn)通車能力、路面平整、排水通暢，兩邊美觀；完成100平方米以上的辦公及管理用房建設(shè)并投入使用，完成與之配套的電、水及通訊工作。完成基地所有閑置土地的種植工作，大力提高土地的使用強度，充分發(fā)揮土地使用效率。在優(yōu)先保證公司園林綠化工程使用苗木的基礎(chǔ)上，開展現(xiàn)有種植苗木的交易及市場苗木的交易工作。做好現(xiàn)有種植苗木的日常維護與管理，充分發(fā)揮其自然生長增值潛能。
(四)嚴格標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)產(chǎn)品，擴大銷售，推進貝特血液科技園區(qū)建設(shè)
做好藥品注冊和去白血袋產(chǎn)品注冊工作，與各級藥監(jiān)部門領(lǐng)導(dǎo)及國家藥審中心審評員建立良好的工作關(guān)系，保持溝通，時時掌握藥品審評的進度，對技術(shù)上有爭議的問題進行及時溝通，及時掌握政策動向，申報質(zhì)量上要盡量少出問題和不出問題，出了問題也要能及時控制，以確保再次注冊的成功。根據(jù)藥品注冊進度，控制第二家臨床試驗進度及向國家藥監(jiān)局提交注冊申報的時間。積極開發(fā)新產(chǎn)品，著力針對滿足批生產(chǎn)要求的膜芯裁剪模具、外包PVC裁剪模具、過度膜片裁剪模具、膜芯成型熔接模具、外包成型模具、總裝熔接模具等進行優(yōu)化設(shè)計。對軟包濾器設(shè)計方案進行優(yōu)化，并設(shè)計制作相應(yīng)的專用輔助工裝和設(shè)備。加大去白濾器產(chǎn)品銷售力度，牢固樹立對用戶的全程服務(wù)意識，鞏固現(xiàn)有市場份額，充分發(fā)揮公司靈活的經(jīng)營政策和服務(wù)優(yōu)勢協(xié)助配套的終端產(chǎn)品制造企業(yè)擴大產(chǎn)品銷量，并探索在國內(nèi)市場開發(fā)新的終端產(chǎn)品制造企業(yè)的可能。強化渠道建設(shè)，發(fā)揮公司已經(jīng)取得的醫(yī)療器械經(jīng)營許可證的作用，與終端產(chǎn)品制造企業(yè)積極配合，并協(xié)商將其銷售空白網(wǎng)點交給我公司直接銷售。通過重要崗位實行定員定崗，嚴格執(zhí)行工藝紀律，來優(yōu)化和完善工藝規(guī)程。
(五)夯實基礎(chǔ)，安全防范，穩(wěn)扎穩(wěn)打，推進公司管理和經(jīng)營
建設(shè)目標(biāo)圍繞建設(shè)香塘溝礦段和辣子溝礦段的建設(shè)目標(biāo)，一要做好香塘溝礦段和辣子溝礦段的坑道探礦工作和香塘溝礦段的建設(shè)工作，陸續(xù)建設(shè)炸藥庫修建項目：房屋、監(jiān)控和防雷設(shè)施和60人職工居住生活樓，通電通路；二要繼續(xù)做好探礦工作：完成儲量遞增報告。地質(zhì)工作主要是背斜和向斜的北東翼的全面工作，向斜南西翼的地表工作；三要加強公司組織制度建設(shè)，加強公司已經(jīng)出臺的三大主要制度，包括公司基本管理制度、公司內(nèi)部流程管理制度和細則和公司安全管理制度的執(zhí)行，不但要建立和健全制度，更重要的是要落實和執(zhí)行制度。結(jié)合實際操作及時將有關(guān)制度不足信息反饋到集團公司以便于制度修改，進一步完善公司崗位責(zé)任制制度，進一步結(jié)合公司制度落實定崗、定員、定責(zé)、定薪酬；四要高度重視和加強安全防范工作，確保全礦區(qū)全年不發(fā)生一起死亡事故。
