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一、房地產業“營改增”概述

營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險

（一）進項稅額扣除中的涉稅風險

房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用（如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費）均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。

（二）特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產（自建房產）轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。

（三）取得價外費用中隱含的涉稅風險

價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

（四）轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險

國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。

三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施

（一）強化票據管理，完善稅務籌劃

增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

（二）強化內部會計人員培訓

以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。

四、結語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

[1]馮秀娟. “營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J]. 財會月刊：上， 2016（9）：73-75.

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2011年12月13日-15日，全國地稅系統反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業的反避稅，不是利用傳統的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯企業之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯企業的轉讓定價管理，也不再局限于對企業所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業稅等與房地產關聯交易相關的各項稅收。

一、房地產關聯企業的認定

所謂房地產關聯企業，是指在房地產開發與經營中與其他企業之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。

根據企業所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規定，構成關聯關系的主要有以下八種情形：

1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；

2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；

3、企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；

4、企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業委派的；

5、企業的生產、經營活動必須由另一企業提供的特許權利才能正確進行的；

6、企業生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業所控制或供應的；

7、企業生產的產品或商品的銷售是由另一企業所控制的；

8、對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的企業（包括家族、親屬關系等）。

二、房地產關聯企業轉讓定價分析

房地產關聯企業轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯企業之間為了實現其整體戰略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯企業之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯企業之間的重新分配，從而達到避稅的目的。

在實務中，房地產關聯企業的關聯交易類型呈現多元化趨勢，轉讓定價表現形式日趨復雜化。具體包括：

1、貨物購銷業務中的轉讓定價

貨物購銷業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯企業之間重新分配。例如，房地產開發公司高價從關聯企業購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯公司轉讓剛建成的商業大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯企業轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。

2、勞務提供業務中的轉讓定價

勞務提供業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯企業的成本和利潤。比如，房地產開發企業通過設立關聯建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發直接費用，以提高開發成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。

3、無形資產交易業務中的轉讓定價

無形資產交易業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，從而影響房地產關聯企業的成本和利潤。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規避了土地增值稅。

4、資金融通業務中的轉讓定價

資金融通業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯企業的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發子公司的費用。

三、房地產關聯企業轉讓定價的動機

1、可以規避部分企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，我國企業所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業和小型微利企業分別實行15%和20%的優惠稅率。根據納稅人的不同情況，企業所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯企業通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，規避部分企業所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業（其企業所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯企業，其開發項目多由該施工企業承建。在施工過程中，建筑施工企業通過高開發票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯企業。雖然建筑施工企業按發票金額繳納了3%的營業稅，但由于關聯施工企業采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業所得稅。

2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯企業支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業所得稅、營業稅、還涉及土地增值稅。

四、房地產關聯企業轉讓定價涉稅風險

自2002年以來，房地產行業多次被列入全國稅收稽查的重點行業。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯企業的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。

根據國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯企業的轉讓定價監管將會日益嚴格，全國范圍的行業聯查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯交易的房地產企業如何規范關聯交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰性的工作。

1、規范關聯交易。房地產企業要充分了解企業自身的關聯交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規定進行關聯交易，對關聯企業之間的關聯交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。

2、重視關聯申報。有關聯交易的企業向稅務機關申報關聯交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業各相關企業提供關聯交易的資料，并在全國實現聯查。《特別納稅調整實施辦法》列出的關聯交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業要對企業內部的關聯交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業關聯交易的詳細情況，據實填報《企業年度關聯業務往來報告表》。存在重大關聯交易的企業應當向轉讓定價專業人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。

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一、稅務內控的背景、定義和目標

稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業的董事會、管理當局和企業的全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。

二、房地產企業構建稅務內控體系的意義

近年來隨著房地產業的快速發展，房地產企業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業偷漏稅現象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業涉稅風險很高。

首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業健康和諧的發展，對整個金融系統和國家經濟的健康發展意義重大。

其次對于企業自身來說，企業內部控制制度是現代企業制度的重要組成部分，能夠保證企業高效率地實現其經營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規進行有效的納稅籌劃，節約稅收成本，實現企業稅后收益最大化，創造稅務價值。另一方面可以經得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業形象和信用評價。另外企業稅務內控機制紊亂會導致企業稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業的納稅風險評估、檢查，進而影響企業正常生產經營。

三、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

為了盡可能的規避稅務風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。

(一)為了提高企業稅務內控管理水平

應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯系的其他部分人員（如業務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數據核算、填制申報，發票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行一定的稅務指導，杜絕經營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。

(二)對各環節的風險管理流程進行控制

企業內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業防范風險的基礎，也是企業防范風險的前提。內部控制制度包括為企業保證企業正常運作、規避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現每個企業流程稅務價值的最優化。房地產企業可以根據自身的實際情況，對各個涉稅環節的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。

(三)建立健全企業內部風險匯報制度

風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統一理解。譬如，稅管人員在工作中發現問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。

(四)建立內部稅務風險測評制度

所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。

二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。

三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。

四、結束語

以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。

參考文獻：

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[5]李建瓊.企業稅收風險管理機制研究[D].西南財經大學碩士論文,2007

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一、房地產企業經濟合同涉稅風險的防范

（一）規范合同中的發票條款，嚴防發票風險的發生

首先，確定承包商提供發票的具體時間；實際購買、銷售貨物或者提供勞務過程中，會采用各種結算方式進行，企業采購接受時，必須根據自己的現實情況，合同簽訂中強調適合自己的結算方式，并對承包商提供發票的時間加以確立。我國稅務總局在頒布實施的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中明確指出，房地產業在對完工的工程進行詳細驗收后，應按照所簽訂合同中的約定，適當的扣留建筑安裝施工企業相應的工程款，以將其列為開發項目的質量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業在質量保證金基礎上對房地產開發業開具發票的，應實際根據發票所載金額科學合理的進行一番扣除。所以，從房地產業的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強調工程完工結算過程中要開具全額發票。

其次，確立承包商所開發票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發票時，出于對降低自身稅負的考慮，往往會提供稅率不高的發票，或者所提供的發票與具體業務間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產企業應清楚的指出發票的開具要求及其類型。比如，關于電梯工程的發包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發票和建筑安裝工程專業發票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發票，必須由項目實際場所的稅務機關提供。這樣所開具的發票才會與當地稅務部門的規定相一致。

另外，確立與規定背道而馳的發票而引起的賠償責任；如果企業采購過程中所得到的發票與規定不相符，比如發票抬頭不符合企業名稱等，均會對企業造成影響，使其發生一定的損失。為了有效避免因發票問題而造成的損失情況，房地產業簽訂采購合同時必須詳細規定承包商因發票問題應擔負起的賠償責任。比如，可以明確規定如果承包商所開具的發票存在稅務問題，必須擔負起一定的民事賠償責任。

（二）明確具體的稅務責任，嚴防財務風險

房地產業應按照各種經營活動的類型，合同簽訂時明確實際中應承擔的稅收管理責任，以降低或消除經濟糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應強調出租方承擔起承租方承租使用房屋的房產稅和物業占地土地使用稅。倘若出現承租方繳納前述稅款的現象，那么，承租方享有一定的權力在應付出租人的租金中予以適當的扣除，同時，根據銀行同期貸款利率進行資金占用費的加計。簽訂采購合同過程中應詳細指出，購貨方沒有將全部貸款結清前，供貨方享有貨物所有權，在對運輸費進行計算時，具體內容有：服務運輸中所提供的人工費、設備維修費、保險費以及因實際運費收入而應繳納的各類稅金。

（三）嚴防購銷合同涉稅風險

首先，產品實際銷售時，如果應收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應通過賒銷或者分期收款結算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產品銷售中的主要對象是商業企業，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應要求通過委托代銷結算的方式對銷售業務予以及時有效的處理，嚴格按照實收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進行采購合同的簽訂時，應明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關系，以此節約增值稅。

二、房地產企業納稅籌劃的具體措施

（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優納稅方案

企業經營過程中，應對有著相同經營目的的諸多經營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業促銷方式的不同，就算是其利潤數額一致，納稅負擔也會存在不同。

（二）通過代建方式進行稅收籌劃

房地產項目立項時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進一步擴大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產企業代表客戶實施房地產開發，同時向客戶收取代建費用的一種行為方式。從房地產業角度上看，盡管獲得了相應的收入，但卻未出現房地產權屬的轉移，其實際收入就是勞務報酬，在營業稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產業采用代建方式雖能降低稅負，但必須要在開發初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負。此外，應盡可能的減少代建房地產的勞務費，并把節約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應的作用。

（三）項目建設過程中的稅收籌劃

首先，通過新增扣除項目對土地增值稅實施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產開發的核心成本之一，其在構建普通標準房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業應新增扣除項目將房地產的實際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確的規定：關于財務費用中的利息支出，只要是可以根據轉讓房地產項目計算分攤和能出具金融機構證明的，能結合實際情況進行扣除，不過不得高出基于商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者無法出具金融機構證明的，房地產開發費用應根據自身擁有的土地使用權具體支付的金額和房地產開發成本之和（10%內）進行相應的計算與扣除。

（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項目來籌劃

在房地產企業交易環節中，營業稅與土地增值稅屬于兩項重要的稅種，交易環節的前奏主要是合同的簽訂。進行稅務籌劃時，應在不降低收入的同時通過明確合理的收入項目，減少稅率及稅基，以實現減輕稅負的目的。

三、結束語

綜上所述可知，房地產企業經濟合同中稅務風險具體涵蓋了納稅義務風險、納稅時間風險、稅收發票風險、稅收成本風險，要想有效防止經濟合同中的涉稅風險，應該從規范合同中的發票條款，嚴防發票風險；明確具體的稅務責任，嚴防財務風險；嚴防購銷合同涉稅風險這幾個方面入手。房地產業實現節稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規的行為。

參考文獻：

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[2]屈玉芳.基于稅負問題的房地產業改革之我見[J].財經界（學術版），2011年08期

[3]于堯.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法探討[J].中國管理信息化，2011年16期

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一、房地產企業稅務管理的原理及現狀

企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。

從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。

二、房地產企業常用的避稅措施

房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產企業涉稅管理

房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業稅

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目前我國現行的營業稅存在重復征稅的現象，給許多企業造成了經濟壓力，增值稅是以抵扣機制作為核心的，這也是增值稅的本質特征，根據已經實行“營改增”的企業實際核算情況來看，“營改增”的實行在企業的發展中表現出一定的促進作用。事實證明，“營改增”的實行是新時代企業發展的要求，房地產企業要順應潮流發展，改善以往的傳統管理模式，營業稅改增值稅對經濟結構的調整也有一定程度上的意義，其在促進企業發展的同時，也包括促進企業經營管理模式的發展。目前我國大部分的房地產企業還是處于傳統的粗放管理模式，稅負加重時有發生，“營改增”的出臺無疑是為房地產企業完善自身管理體制和提高企業管理水平提供了良好的機會。“營改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業管理水平，改善企業自身的財務管理水平和風險控制，對于房地產企業有著十分重大的意義。在我國的稅制改革之前，我國的稅收包括營業稅和增值稅兩個方面，但是兩個稅收同時存在使得企業稅負不能夠協調。“營改增”實行后能在一定程度上減輕企業稅負，消除重復征稅的弊端，減輕企業繳稅的負擔；另一方面，國家在實行稅制改革之后，建筑企業的“營改增”也得到了實行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購都可以用獲取的發票，進行抵扣進項稅。“營改增”在房地產企業的實行，使得企業的稅收繳納和清算工作更加規范和嚴謹，減少了企業的稅收風險和稅負壓力，促進了企業的稅收管理工作。

三、房地產業“營改增”的動因

（1）利于完善稅收鏈條，優化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，“營改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動態看，由于產品在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，消除了重復征稅，有利于促進分工，提高經濟效益，優化增值稅收入的增長。

（2）利于增強財務稅收管理，促進市場公平競爭因“營改增”后要求賬務處理規范，才能正確進行納稅申報，而現有的施工行業營業稅的申報方式基本上是粗放型，虛開發票現象嚴重，給后續稅收征管帶來困難，企業存在極大的涉稅風險。同時，規范行業市場經濟行為，有利于行業之間的公平競爭，形成良性循環。

（3）消除重復征稅，利于企業減輕稅負“營改增”后，房地產產業鏈各環節間避免了重復征稅，可以促進產業鏈上下游的分工與合作，提高經濟效益，促進了產業鏈總體稅負的降低。

（4）促進地方政府的房地產政策改革“營改增”后對中央和地方政府間收入分配發生變化，營業稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進倒逼機制的形成，從而推動地方主動改革地方稅制。

四、“營改增”對房地產業的影響分析

（1）可抵扣進項不足，稅負大幅上升由于房地產項目的成本費用構成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財務費用、各類稅金，企業很難取得土地成本和公共配套成本的進項，主要原因為：土地成本占到開發成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發票；“營改增”初期的存貨和固定資產將不能被抵扣，房地產業的存貨在企業資產中占比很高，按“營改增”政策的一貫性思維，房地產企業的初期存貨和固定資產會和交通、通信業一樣不能抵扣。目前，房地產企業存貨積壓嚴重，消化存貨大約需要2年～4年時間，這將導致房地產企業在“營改增”后銷售存貨時會產生大量的銷項稅額，同時缺少相對應的進項稅額進行抵扣，與稅改前繳納的營業稅相比，項目公司的增值稅稅負很可能成倍增長。

（2）賬務處理復雜，涉稅風險加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財務人員面臨新舊稅制的銜接不適、業務處理和稅務核算的生疏等難題。由于財務人員業務素質參差不齊，可能造成財務核算不合規、申報不準確等風險。“營改增”不但改變了企業的會計核算體系，而且還帶來了開票、認證、報稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會產生涉稅風險。

（3）發票管理嚴格，違規處罰嚴厲代開、虛開增值稅發票的違法處罰比營業稅更嚴厲，刑法第205條規定了虛開增值稅專用發票罪；第206條規定偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪；第208條規定了非法購買增值稅專用發票、購買偽造增值稅專用發票罪等，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。當前，房地產和建安企業普遍存在較多虛開“甲供材”現象，在“營改增”新形勢下，商品買賣的合同、物流、資金流、發票等要素將相互印證，由“甲供材”引發的虛開、代開專用發票行為將被有效遏制。

五、提前籌劃，積極制定實施應對策略

（1）改革管理模式，適應稅改帶來的變革“營改增”絕不僅是簡單的稅務管理改變，而是會影響企業管理各方面的重大變革，對企業的組織結構、資質管理、業務模式、管理流程、關聯交易、供應商選擇、合同條款、管理環節等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應商時，一般納稅人和小規模納稅人進項稅抵扣差異達到13%。

（2）重視人員培訓，加強內部控制建設未雨綢繆，提前組織人員培訓，加強學習，增進對“營改增”的認識。增值稅計稅復雜，可抵扣項目的增值稅專用發票是影響成本和稅負的關鍵，不僅要求財務人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財務和稅務知識，共同協作實現進項稅的充分抵扣。制訂增值稅內部控制體系和工作流程，內部控制對企業的管理具有重要的促進作用，面對“營改增”可能帶來的變化，加強內部控制顯得更加重要和迫切，提前應對和防范“營改增”后帶來的經濟和稅務風險。

（3）重視采購管理，避免合同條款陷阱對原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規定進行調整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務的單位與接受貨款的單位一致，才能實現進項稅額的抵扣。對不同納稅類型的供應商進行評審，測算不同情況下不同供應商的價格平衡點。簽訂采購合同時，注意是否為含稅價格、開票時限與條件等，規避合同陷阱。

（4）借鑒“營改增”經驗，盡快適應過渡期借鑒其他行業的“營改增”經驗，規避各類風險。在2014年度結賬前，對本年稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險自查補救，做好“營改增”與匯算清繳準備。妥善處理“營改增”過渡期間事宜，確保企業利益最大化。

（5）延遲購貨，加快清理庫存房地產企業盡量在“營改增”前延遲購貨，或開具發票，保證購貨的進項稅額足額抵扣；“營改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營改增”前大幅提高，應盡快銷售庫存房產及物資規避高額稅負。

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一、房地產行業稅務總類

人們的生活包括四件事，其中房地產業是關系到人們住的方面，也可以稱之為不動資產[1]。房地產開發企業從購買土地、到開發建設期，一直到最后銷售或出租，期間它涉及了多種稅種。在購買土地階段，主要需要繳納契稅、印花稅；在建設階段，主要需要繳納土地使用稅、印花稅；在房屋銷售銷售階段，主要需要繳納增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅；在房屋出租階段，主要需要繳納增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、房產稅、企業所得稅。當然，在企業運營過程中，還會涉及個人所得稅、印花稅等稅種。

二、恒大集團的稅務交納情況及現狀

恒大集團是一個以房地產為主的公司，它是集地產、金融、健康、旅游及體育為一體的現代化企業集團，公司已在香港聯合交易所上市。其全年合約銷售額已超3000億元，總資產已達萬億，根據恒大集團的相關年報可知每年納稅也達到了一百多個億。在恒大集團的財務部中有一個專門處理稅務的科室，配有專業的繳稅人員。這個稅務部門負責對日常的稅務事件進行有效的管理，包括納稅申報、與稅務部門的溝通等。同時需要對相關產業稅收政策進行及時地了解，讓公司可以及時做出相應的調整。對于重大的涉稅項目的進行策劃，以防止稅務事件的發生[4]，以此來減少公司的納稅風險與壓力。

三、恒大集團的稅務風險存在的問題及原因

在恒大集團的企業內部也存在著納稅的風險危機，第一，納稅的管理機構不完善。集團的管理模式是采用事業部財務部門的垂直管理，事業部門是根據產品的經營和地區來區分的[5]。劃分后的模式是建立了多個事業部，再按照地區把多個事業部集中起來，設立一個負責人來獨立管理，每個事業部采用獨立方式核算業務。此管理模式為樹形模式，在管理方面有著一定的問題。如果一個事業部沒有重視整體的利益，或者是違反當地的法律就會增大企業的納稅風險。因為其為分散管理經營，所以在企業的成本支出上會有很大的增加。且人員素質不同，讓企業加大了納稅風險。雖然在集團內部已經增加了稅務部門，但這是歸于賬務部門下屬單位，也就是說稅務部門的每一個決策都要經過財務部門的審批。在日常的工作中受到財務部門的管轄，這樣就會讓稅務部門因為上級部門的原因，造成納稅信息的人為篡改，極易造成風險。經過對比我們可以看出，恒大集團的稅務部門的工作是屬于稅務管理之后工作，沒有在前期的籌劃工作。一個正規的稅務部門應該在前期就開始管理，再到中間的掌控，最后才是核算等后期相關處理的全面化工作流程。它應該是涵蓋了整個集團的業務，是為了降低稅務風險而存在的。第二，管理層對風險不重視。現在恒大集團的管理層還是停留在傳統的籌劃方面，即以減少納稅為目的的層次上。沒有對整個公司的經營的納稅風險做出合理、詳細的評估，管理層的目光還只是停留在政府稅務部門的懲罰階段。沒有一個提高企業風險的管理意識，不利于公司戰略發展。第三，納稅的制度不完善。沒有一個完善的納稅風險機制，沒有合理的管理制度，就會使公司的納稅風險出現。由于對一些小問題完全忽視其存在，很可能最后造成公司非常嚴重的納稅風險后果。仍然以減少稅務為目的的籌劃方案，反而會加大企業的納稅風險。第四，評估體系不完善。集團內部的稅務只是對內部的日常納稅進行管理，對公司的稅務進行籌劃減少納稅，沒有對賬務數據進行有效的分析評估。特別是在事前的掌控風險上沒有合理的管理，缺少完整的體系。第五，稅務信息缺少交流。交流是一個企業的重要的生存方式，可以讓一個企業在信息交流中獲取大量的外部政策情況及其他相關信息，從而達到有效的納稅風險管理。根據相關的文獻了解到，雖然集團也有信息方面的交流，但是同稅務機關之間沒有一個良好的交流，沒有及時對新的法律進行詳細了解，存在著很大的稅務方面的爭議，造成了納稅的巨大風險。同時導致了納稅款項發生錯誤的情況。第六，集團內部的監管不完善。在集團企業內部雖然已經成立了監管部門，但他們的主要工作是監督公司內部的各個經營部門，對各個部門的工作進行監督，依據評估結果做出獎懲措施。把評估后的結果成了納稅風險報告，并且將公司的風險管理、信息、環境分析等做了相應的披露。使公司的稅務成了雞肋，稅務部門的評估當下發給下屬部門時，全都由財務直接了，沒有一個完善的納稅流程，沒有一個合理的納稅監督，沒有一個真實性的納稅風險報告。同時，在公司內部沒有一個獨立的財務進行合理的風險評估，使公司管理力度大大減少，也讓公司面臨很大的納稅風險，以上種種全是由于公司內部的監督力度不夠而造成的損失。

四、完善恒大集團稅務管理體系

針對上述恒大集團的風險，筆者給出了相應的納稅風險避開方法，即通過進行相關策略性的分析，從而提高公司全面的稅務風險意識工作。第一，實行財務分析法和流程D方法。通過對公司的經營業務數據進行合理分析，對所交納的稅費，及過去的納稅情況，完成相應的計算后，再和同行業中的其他公司做一下比較，完成對本公司的風險預警[6]。公司可以把每個事業部所在地的稅務部門納稅情況做為預警值來對其進行標注，從而降低納稅風險。流程圖法是將工作流程詳細化，把各項工作進行有效的拆分，在納稅時可以分部的進行處理，逐步地施行風險意識的流程管理，重視其小問題存在性，防止造成納稅風險。第二，建立評估模型。對企業可能發生的風險進行有條理的綜合評定，通過一定指標，把公司的大概的風險做出相關的模型，分析到詳細的部分。根據公司每個年度的指標與同行之間進行比較分析，采用企業的負擔率作為評估指標，此項指標也是稅檢機關的重要指標。建立評估模型圖表把相關數據寫上，在通過負擔率的分析，減少企業的風險納稅。負擔率是指：納稅人在一定時期內所交的依率計征稅額占其實際收益的比例。一般來說，它是收益課稅中衡量納稅人負擔程度的主要標志，是研究和制定稅收政策的重要依據。第三，建立整體風險模型。在做整體的風險評估時，通過企業的償債能力，利潤及營業額等來間接的評估風險。建立一個整體數據風險圖表，把償債能力數據及利潤與營業額數據都寫在圖表上面，在加上每年應交納稅后的收入，及相關的成本來分析。

五、結論

隨著世界經濟的全球化，各個公司之間在復雜的經濟形式下競爭變得日趨嚴重。所以有的公司就在納稅上做手腳，特別是最近幾年，出現了很多稅務門事件，我國對此現狀做了處理，使風險管理的識別、評估和險控都做了相關的研究。本文通過對恒大集團的案例分析，分析了房地產業在管理上的風險問題，進行了合理化建議，保證企業經營利潤的可觀收入，減少風險。

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一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。

二、房地產企業納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規范性的決策操作

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發展

不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。

參考文獻：

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一、房地產企業稅務規劃及分析

房地產業大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產業的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業房地產稅務是遵守有關法規，在制定和施行相關稅務政策程序和措施的基礎過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關系的共同準繩

稅務籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二）籌劃性經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性

稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識， 結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標

直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權益。

（四）多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

房地產業在我國國有產業中占有一定的領域，它的稅務率也占了一大部分。在企業中稅務這一方面占據好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現在好居民在購買房屋的同時房地產企業已經在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（一）營業稅籌劃

營業稅是我們稅務體系里最為主要的稅務， 在銷售的同時無形的已經形成了一種稅務。根據我國人口占據世界第一的要素上面，房地產業也普遍在國內外形成了一種史上以來的大體制的行業。尤其在房地產業售前服務，屬于不動產，稅率皆為5%。有些企業將售樓稅點降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業稅起征點有較大幅度上調。

（三）房產稅籌劃

房產稅的征稅的是房產，在合法的條件下引領稅務在房產業多元化利用。如何從房產的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業中存在的一些稅務因素。上文已經明確的闡述了房地產業給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內的裝備設施，都是進行核算及分析。

（四）企業所得稅籌劃

中小型企業在社會中占有一定的空間，公司內部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產業這一部分，闡述企業所得稅怎么籌劃的進程。來完善產地產業在企業當中的主營因素之一。企業所得稅在我國產業里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產在一定程度上進行稅務查收。

三、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

（一）考慮經濟環境配套性

現在房地產這行業銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產的投資的各種原因，有些單位采取各種相關行銷方式，建立和客戶良好的關系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優惠。 一些相關部分的政府采取一些措施引領百姓對房間稅務有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優惠。另外稅務機關單位對企業也有一定的影響。

（二）按照企業稅務規章，企業也有一定的利益效益

根據房產稅務籌劃條列， 大多數企業都在竭盡全力做好減稅務的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優良的稅務必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優秀的了。

（三）稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產業和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異― ―時間性差異和永久性差異。

四、房地產企業稅務籌劃的發展方向

房地產企業設備了會計，有會計規章制度和培訓的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業知識和精通稅務知識，這樣在企業中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據會計稅收規章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。 二是根據企業的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發揮房地產會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看， 包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此， 房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識，深則精致的方案。

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一、企業增值納稅方面的風險

一般來說，對于房地產企業而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規去執行，結果導致了一些房地產企業的冒著違法的風險，將來將造成一定的經濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業來說，由于房地產企業涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業來說。

另外，由于房地產企業本身就屬于是實業行業，其開發的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發階段，整個開發的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業面臨著較為嚴重的增值納稅風險。

二、“營改增”政策的基本情況

對于房地產企業來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現對其經營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業經營情況，但是也影響了其當前的經濟效益，有利于積極的維護社會的穩定，同時也有利于房地產企業的長久發展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業稅轉變為增值稅。增值稅就需要房地產企業按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。

“營改增”的實質就是將傳統繳納營業稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業不再繼續繳納營業稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業的經營成本，從另一個角度來看促進房地產企業積極地發展自己的優勢，實現更長遠的目標，防止房地產企業在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。

三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險

隨著“營改增”在我國房地產企業中的不斷推廣改革，整體對房地產企業的作用比較明顯，然而在房地產企業營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現在以下幾方面：

（一）“營改增”政策可能出現重復征稅的風險

隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區實施的目的就是要消除房地產企業重復征稅的現象，但是有些房地產企業的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業對“營改增”政策的排斥。現在國內很多房地產企業仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。

（二）“營改增”逐步退化為營業稅的一種

實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業自我準確的計算其經營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業稅是與增值稅有明顯的區別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業稅的一種的危險。

四、關于房地產企業在“營改增”方面改進建議

面對企業營改增政策帶來的一些風險，政府和企業需要做的是對誤區進行深入分析，避免風險的發生，為企業贏得更好地利益。

（一）全面學習稅收法規政策

一般來說，稅收方面涉及到的法規政策較為復雜，而且經常更新，這就意味著房地產企業必須要及時的學習這些政策法規，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業的全部的經濟業務合法納稅。例如，對于房地產企業而言，其要結合自己的特點和環境去解讀這些政策法規，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業的房地產經營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。

（二）加強深入學習營改增政策

盡管“營改增”政策的出發點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業的影響比較大，對于房地產行業都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經濟發展，能夠減輕企業的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業的稅負。為此，房地產企業必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。

五、結束語

“營改增”可以提高房地產企業的經濟效益，在“營改增”的改革中要運用創造性思維來處理行業內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業能夠持續穩定的發展。

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中小房地產企業在涉稅事項發生之前，根據現有的或將來的經營管理情況，在稅收法律法規的許可范圍內，對企業經濟資源科學的測算、分析和比較，從中選擇最優的納稅方案，優化企業的經濟資源，實現企業利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業的經營狀況和財務狀況相結合，使企業運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業的成本費用最優化，使企業財務收益最大化，最終達到整合企業經濟資源的目的。

2.有利于企業財務人員業務水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時、密切關注國家稅制法規和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產企業財務人員除了必備的財務管理專業知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關行業政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關稅收政策變化，財務人員應從企業最大財務利益出發，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業的經營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產企業財務人員業務水平的提高。

3.有利于促進稅收法律法規的健全

稅收籌劃可以及時發現稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應用中的不合理等缺陷。中小房地產企業稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應獲取企業利益的同時，也將稅法在實際應用中的缺陷反饋給征稅機關和相關的稅法研究人員。從而推動相關部門在立法和征稅管理中權衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。

4.有利于提高企業管理水平和規范財務核算

企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎條件。部分中小房地產企業管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產企業生產周期的長期性，工程成本的復雜性，成本發生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業的管理水平專業化，財務核算規范化。

5.有利于企業減少或避免稅務處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產企業通過稅務籌劃實現涉稅零風險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風險，或風險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規避稅務處罰；中小房地產企業在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務機關的認可，規避籌劃風險，不斷與稅務機關的聯系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業與稅務機關的合作與信任。

二、中小房地產企業稅收籌劃的現狀

1.財務人員業務水平良莠不齊和欠缺房地產業財務管理經驗

房地產企業作為國家的一門新興產業，有其生產周期長、成本發生復雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業、商業、建筑業、服務業等不同的特殊性。其賬務處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產企業從事財務工作的財務人員多數缺乏房地產企業財務核算和管理經驗，部分企業存在會計核算不健全，賬目設置零亂，賬證不全，其財務管理水平低下，無法實施對項目的長遠規劃和統籌管理。

2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主

企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎條件之一。在中小房地產企業中，管理決策層和相關人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產企業管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務部門等財稅專業人員參與企業決策的力度不夠等。

3.會計核算基礎薄弱

部分中小房地產企業日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設置不規范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規范、未按稅法規定繳納稅款；內控制度欠缺，如不經領導審批簽字支付款項、現金管理未做到日清月結、限額庫存、大額現金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據張數與實際不符等；預算管理缺失，房地產企業的特殊性決定了稅收籌劃必須以規范詳細的預算作基礎，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關系到中小房地產企業生產、經營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產企業管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產企業在運用土地增值稅中有關普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設計階段忽略了當地的普通住宅標準這一規定，后期的籌劃就會化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產企業在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業的稅務專家為其稅務咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產企業稅收籌劃易割裂稅種之間的內在聯系

簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經濟業務載體，聯系在一起。如中小房地產企業在做土地增值稅籌劃時，易忽略準予扣除的成本、費用、損失中營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業所得稅的影響。

三、完善中小房地產企業稅收籌劃的對策建議

1.提高全員對稅收籌劃的認識水平

中小房地產企業應從企業管理層出發，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權威人士（專家）到公司作全員講解等。財務核算是稅收籌劃的基礎，財務核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產企業稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務人員及相關人員及時把握。

2.加強稅收合作與信任

一方面要求納稅人應按照稅務機關的決定及時繳納稅款，并信賴稅務機關的決定是公正和準確的；另一方面也要求稅務機關有責任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應建立起密切的稅收信息聯系和溝通渠道。中小房地產企業在做好稅收籌劃的同時，應加強與稅務機關的聯系與溝通，服從稅務機關管理，力爭企業的稅收籌劃得到稅務機關及相關人員的認可，任何單方的行為都會給企業埋下隱患。不服從稅務機關的管理將會引發和稅務機關的矛盾與沖突，為企業的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業的籌劃風險。

3.重視籌劃成本，務實稅收籌劃的可操作性

中小房地產企業在稅收籌劃時應遵循成本效益原則與從實際出發原則相結合。例如，稅法規定企業的利息實際支出允許在計算其應納稅所得額時按規定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業具有節稅效應，有利于提高權益資本的收益水平，可以優化企業的資本結構。然而，在實操中如果該項目的預售收入資金回籠到位，支付所發生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應顯然是不成功的。企業進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內在聯系，堅持合理性與綜合平衡

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一、東莞房地產開發企業稅務籌劃的風險與成本

稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩、稅收政策變化、稅收執行不規范以及目的偏差。如果房地產開發企業的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規在今后一段時間內有可能發生變化。如果稅收政策發生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產開發企業的稅務籌劃風險大為增加。稅收執行不規范。即由于稅收行政執法不規范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產開發企業進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優惠政策，以實現在法律允許范圍內充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規定的范圍內，房地產企業往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產企業可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業的稅收負擔，這是房地產企業增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產企業的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產企業的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產開發企業在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。

東莞房地產開發企業在稅務籌劃時除了可能會產生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產企業因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發企業在實施稅務籌劃時實際發生的相關費用和支出。具體表現為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監管成本和相關聯的管理成本等。隱性成本是指房地產開發企業由于實施稅務籌劃所產生的連帶經濟行為的費用和支出。

成本效益分析是東莞房地產開發企業進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產扦發企業進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產開發企業進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產開發企業在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產開發企業就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經過風險調整后的收益大小。

二、東莞房地產企業稅務籌劃的主要方法

綜合運用國內外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產開發企業稅務籌劃的主要方法有轉讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。

轉讓定價法是指兩個或兩個以上有經濟聯系的經濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經濟聯系的企業之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業采用一些推遲實現銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，

避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優惠政策，保護企業及個人的合法權益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產、交易合同進行適當分劈，達到節稅的目的。

三、東莞房地產企業稅務籌劃存在的主要問題

1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產開發企業在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質。偷稅是指納稅人在發生應稅行為、產生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規定的合法行為。

2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產開發企業受經濟利益驅動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或實施一些方案，結果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業所得稅是企業開展稅收籌劃的重點，而有的企業許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產開發企業沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務籌劃專業人才。東莞房地產開發企業在稅務籌劃方面普遍存在專業人才極度匱乏的現象。東莞有些房地產開發企業的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。

4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產開發企業在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產企業稅務籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產開發企業既要熟悉國家和地方政府的稅收法規以及相關規定，又要仔細分析企業經營的特點，悉心掌握與自身生產經營密切相關的內容，最終將兩者有機結合起來，選擇既符合企業經濟利益又符合稅法規定的稅務籌劃方案。

2、提高稅務籌劃的專業化水平。東莞房地產開發企業在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當的稅收專業知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業的成本和納稅負擔。為實現企業經濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產開發企業要全面提高稅務籌劃人才的專業水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產開發企業實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節稅，而節稅目標的實現必須依賴稅務機關承認企業的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉化為企業實實在在的經濟效益。東莞房地產開發企業必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現與稅務機關的“雙贏”。

4、從整體和長遠戰略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發企業納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業的整體利益出發，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，不能只注重戰術籌劃，輕視戰略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，以減輕企業的稅收負擔。

篇13

一、房地產項目合作開發模式

（一）房地產項目開發的運作流程

房地產企業投資于一個具體的房地產開發項目，需展開包括受讓土地使用權、立項、規劃、設計、建筑施工、銷售或自用等一系列經濟活動，分布于以下四個環節：

1.前期準備環節

前期準備工作主要包括取得土地使用權，項目立項、圖紙設計和規劃，五個許可證審批，市場調研和規劃，預算，融資，決定開發模式，確定建筑施工方、監理方。

2.建筑施工環節

按照確定的開發模式開展建筑施工，工程監理；市場營銷，預售開發產品。完工驗收和竣工結算。

3.銷售環節

銷售開發產品，辦理購房貸款和房產證手續。

4.保有環節

銷售剩余開發產品，或轉為自用或出租。工作重心轉向售后服務、移交物業管理、招商租賃等工作。

（二）房地產項目開發模式

國際上房地產開發有兩種基本開發模式：香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項目開發為組織形式，在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發的每個環節完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金。房屋建造由專門的建筑商完成，物業管理則由專門的物業公司來完成①。內地房地產開發完全借鑒了香港模式。在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。內地的國有土地出讓模式在很大程度上也學習了香港經驗，土地使用權不能自由交易，經營性用地只能通過政府的“招拍掛”出讓方式獲得。正是內地這種獨特的房地產開發模式，與重交易輕保有環節征稅的房地產稅制相結合，才造就了當今市場上各種形式的“項目合作開發或合作建房”模式。實踐中，人們通常將項目的建設方式和經營模式統稱為項目的開發模式，主要包括以下三種模式：

1.自建開發模式

有土地使用權的企業自行開發建設，整個開發流程均由本企業獨立完成。這些企業一般為具有房地產開發經營資質的企業。

2.代建開發模式

有土地使用權一方委托房地產企業代為開發建設，并支付代建費，開發主體為委托方。受托方必須是有房地產開發經營資質的企業，委托方則無此限制。

3.合作開發模式

合作開發房地產項目實際上是一種對土地、技術、資金等房地產要素的調配整合，是合作開發主體為完成房地產項目的開發、經營目標而通過合同的方式將各個主體擁有的要素有效結合到一起的民事行為②。實務中，由于土地產權制度和房地產開發香港模式的約束，內地房地產項目合作開發形式多樣，可歸結為以下兩大類：

（1）共同出資成立獨立法人公司

一方以本企業為主體聯合其他企業、個人共同投資開發房地產項目，成立獨立法人房地產公司來完成整個開發流程。

（2）合作開發不成立獨立法人公司

一方以本企業為主體聯合其他企業、個人合作開發房地產項目，不成立獨立法人公司來運作該項目，合作各方中必須至少有一方具備房地產開發經營資質。實踐中，合作各方通常選擇以下五種具體合作方式之一來完成項目開發：

①提供土地使用權換取固定收益方式 --轉讓土地使用權行為

合作各方約定，提供土地使用權一方不承擔經營風險，只收取固定利益，如：固定數量的房屋、貨幣或其他權益。這種合作實為土地使用權轉讓行為。

②提供資金換取固定開發產品方式 ―銷售開發產品行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋。這種合作實為房屋買賣行為。

③提供資金換取固定貨幣數額方式 C借款行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣。這種合作實為借款行為。

④提供資金換取開發產品使用權方式 C房屋租賃行為

合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只以租賃或以其他形式使用開發產品（房屋）。這種合作實為房屋租賃行為。

⑤ 共同投資、共享利潤、共擔風險方式 C房地產項目合作開發

合作各方約定，各方提供土地使用權、資金、項目管理技術等共同投資開發房地產項目，共享利潤、共擔風險。該項目合作清算后，按約定比例向合作各方分配項目利潤。這種合作方式即為法律上真正認可的“房地產項目合作開發”模式。

二、房地產項目合作開發涉稅處理

（一）房地產稅制概況

中國內地現行房地產稅制的基本框架是在1994年分稅制改革的基礎上確立的。其中直接以地產、房產為征稅對象的有五個稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、房產稅；與房地產密切相關的有五個稅種：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等，共十個稅種。（見表1）

（二）房地產合作開發項目的涉稅處理

2005年至今，最高人民法院和國家稅務總局分別頒布了若干司法解釋和部門規章，為各類房地產“合作開發”行為的稅收征收管理和法律糾紛解決提供了更明確的法律依據。依據這些法規，不同的項目開發模式或方式涉及不同的納稅義務，稅負高低不一，差異較大，開發模式的選擇決定了項目開發的涉稅處理方式和合作各方的稅負。本文以法律上認可的“房地產項目合作開發”模式，即合作各方共同投資、共享利潤、共擔風險的項目合作方式為基準，分析其涉稅處理過程。房地產合作開發項目自前期準備階段起，至合作清算結束，均應以本企業（有土地使用權一方）為財務核算主體和納稅主體，從四個開發環節、十個稅種、兩方納稅主體三個維度處理涉稅事項：

1.四個開發環節

如上表所列，企業在項目開發的所有環節均應積極履行納稅義務，正確計算并按時繳納各項應納稅金及附加費；到主管稅務機關立項及按月申報開發產品銷售情況。

2.十個稅種

在開發過程中及合作清算結束時所產生的所有涉稅事項，本企業均應正確計算并按時繳納各項應納稅費，其重點和難點在于合作清算年度的企業所得稅匯算清繳工作。

3.兩方納稅主體

合作開發項目的納稅主體包括兩方：一方為本企業，負有項目開發經營所涉及的所有納稅義務；另一方為合作方，承擔項目稅后利潤分配的所得稅。

房地產合作開發項目通常在開發產品銷售完畢當年實施合作清算工作。合作清算結束時，本企業應根據清算結果所列的項目稅后利潤，按約定比例分配給合作方。實際支付分配款時，若合作方為個人獨資企業、合伙企業或個人，企業還應就實際分配的項目稅后利潤，代扣代繳個人所得稅；若合作方為法人企業，則合作方取得該合作項目稅后利潤應視同股息、紅利，屬于企業所得稅的免稅收入，合作方免交企業所得稅。合作清算結束后，剩余稅后利潤留歸本企業，構成企業的稅后凈利潤。

合作清算結束后，企業需向主管稅務機關備案分配合作方項目稅后利潤情況，并依要求報送合作清算報告。由于合作開發項目為合作各方共同管理，財務核算清查工作及合作清算結束時的涉稅處理較為復雜，故合作各方通常聘請稅務師事務所實施清算工作并出具合作清算報告。

房地產合作開發項目的稅務處理是一項綜合性較強的專業管理活動，涉及法律、稅收、會計核算、財務管理、企業運營管理等多學科知識，故要求財務人員具備較高的綜合素養和豐富的實踐經驗，方能保證合作開發項目涉稅處理工作的合法性及合理性，從而盡可能規避或降低稅收風險，實現企業價值大化。

注釋：

①常青著，中國房地產到底怎么辦，浙江大學出版社，2011

②王衛國著，中國土地權利研究，中國政法大學出版社，1997

參考文獻：

[1]許明編著.房地產稅收政策深度解析[M].中國市場出版社，2013.

[2]常青著.中國房地產到底怎么辦[M].浙江大學出版社，2011.