引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產行業(yè)涉稅風險范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、稅務內控的背景、定義和目標
稅務內控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業(yè)內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業(yè)界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業(yè)的董事會、管理當局和企業(yè)的全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務風險的基礎上，創(chuàng)造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規(guī)范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業(yè)實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創(chuàng)造稅務價值。
二、房地產企業(yè)構建稅務內控體系的意義
近年來隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產企業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產業(yè)，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發(fā)展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業(yè)的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業(yè)的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業(yè)一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業(yè)涉稅風險很高。
首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業(yè)宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經(jīng)對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業(yè)的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對整個金融系統(tǒng)和國家經(jīng)濟的健康發(fā)展意義重大。
其次對于企業(yè)自身來說，企業(yè)內部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實現(xiàn)其經(jīng)營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業(yè)進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規(guī)進行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務價值。另一方面可以經(jīng)得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評價。另外企業(yè)稅務內控機制紊亂會導致企業(yè)稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業(yè)能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業(yè)的納稅風險評估、檢查，進而影響企業(yè)正常生產經(jīng)營。
三、構建適合房地產企業(yè)稅務內控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務風險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產企業(yè)應該在深入學習和研究《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業(yè)的稅務內控管理實踐，現(xiàn)結合所學知識，提出幾點房地產企業(yè)建立稅務內控體系的方法。
(一)為了提高企業(yè)稅務內控管理水平
應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業(yè)具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數(shù)據(jù)核算、填制申報，發(fā)票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業(yè)相關的有效涉稅業(yè)務信息；對各業(yè)務部門進行一定的稅務指導，杜絕經(jīng)營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。
(二)對各環(huán)節(jié)的風險管理流程進行控制
企業(yè)內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業(yè)防范風險的基礎，也是企業(yè)防范風險的前提。內部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運作、規(guī)避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現(xiàn)每個企業(yè)流程稅務價值的最優(yōu)化。房地產企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創(chuàng)造稅務價值。房地產企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務環(huán)節(jié)，開發(fā)建設環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護費、企業(yè)所得稅等。
(三)建立健全企業(yè)內部風險匯報制度
風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業(yè)對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。
(四)建立內部稅務風險測評制度
所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務崗位、生產經(jīng)營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業(yè)務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發(fā)生的風險可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執(zhí)行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業(yè)各部門、房地產企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯(lián)系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
四、結束語
以上是本人結合房地產公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業(yè)稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業(yè)構建完整、系統(tǒng)高效的稅務內控體系和對房地產企業(yè)防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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篇2
一、企業(yè)增值納稅方面的風險
一般來說，對于房地產企業(yè)而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規(guī)的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規(guī)去執(zhí)行，結果導致了一些房地產企業(yè)的冒著違法的風險，將來將造成一定的經(jīng)濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業(yè)產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業(yè)來說，由于房地產企業(yè)涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業(yè)來說。
另外，由于房地產企業(yè)本身就屬于是實業(yè)行業(yè)，其開發(fā)的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發(fā)階段，整個開發(fā)的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業(yè)務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業(yè)面臨著較為嚴重的增值納稅風險。
二、“營改增”政策的基本情況
對于房地產企業(yè)來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現(xiàn)對其經(jīng)營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業(yè)經(jīng)營情況，但是也影響了其當前的經(jīng)濟效益，有利于積極的維護社會的穩(wěn)定，同時也有利于房地產企業(yè)的長久發(fā)展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業(yè)稅轉變?yōu)樵鲋刀悺Ｔ鲋刀惥托枰康禺a企業(yè)按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據(jù)這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。
“營改增”的實質就是將傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發(fā)生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經(jīng)過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業(yè)不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業(yè)的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業(yè)的經(jīng)營成本，從另一個角度來看促進房地產企業(yè)積極地發(fā)展自己的優(yōu)勢，實現(xiàn)更長遠的目標，防止房地產企業(yè)在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。
三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險
隨著“營改增”在我國房地產企業(yè)中的不斷推廣改革，整體對房地產企業(yè)的作用比較明顯，然而在房地產企業(yè)營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）“營改增”政策可能出現(xiàn)重復征稅的風險
隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區(qū)實施的目的就是要消除房地產企業(yè)重復征稅的現(xiàn)象，但是有些房地產企業(yè)的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業(yè)對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業(yè)對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業(yè)對“營改增”政策的排斥。現(xiàn)在國內很多房地產企業(yè)仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。
（二）“營改增”逐步退化為營業(yè)稅的一種
實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業(yè)自我準確的計算其經(jīng)營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業(yè)稅是與增值稅有明顯的區(qū)別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業(yè)稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業(yè)稅的一種的危險。
四、關于房地產企業(yè)在“營改增”方面改進建議
面對企業(yè)營改增政策帶來的一些風險，政府和企業(yè)需要做的是對誤區(qū)進行深入分析，避免風險的發(fā)生，為企業(yè)贏得更好地利益。
（一）全面學習稅收法規(guī)政策
一般來說，稅收方面涉及到的法規(guī)政策較為復雜，而且經(jīng)常更新，這就意味著房地產企業(yè)必須要及時的學習這些政策法規(guī)，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業(yè)的全部的經(jīng)濟業(yè)務合法納稅。例如，對于房地產企業(yè)而言，其要結合自己的特點和環(huán)境去解讀這些政策法規(guī)，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業(yè)的房地產經(jīng)營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業(yè)的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。
（二）加強深入學習營改增政策
盡管“營改增”政策的出發(fā)點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業(yè)的影響比較大，對于房地產行業(yè)都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經(jīng)濟發(fā)展，能夠減輕企業(yè)的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業(yè)的稅負。為此，房地產企業(yè)必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業(yè)內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯(lián)系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。
五、結束語
“營改增”可以提高房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益，在“營改增”的改革中要運用創(chuàng)造性思維來處理行業(yè)內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
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篇3
由于房地產的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產企業(yè)由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加
土地增值稅是房地產企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業(yè)的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業(yè)的利潤減少。
（三）涉稅風險和監(jiān)管力度不斷變強
房地產市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。
二、房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析
（一）確立風險評估指標
要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數(shù)據(jù)
本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標準，選擇142家房地產企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產企業(yè)來作為房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據(jù)稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負差異率來評估風險。
（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果
倘若房地產企業(yè)的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率比整個房地產行業(yè)的平均稅負率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發(fā)現(xiàn)了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。
與此同時，還可以統(tǒng)計處于稅差異率區(qū)間上的房地產企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務風險。大多數(shù)的房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業(yè)有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產企業(yè)土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業(yè)的土地增值稅的稅務風險。
三、降低房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險的途徑探討
（一）提高風險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業(yè)進行風險防范的關鍵是提高房地產企業(yè)納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業(yè)的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預測宏觀經(jīng)濟環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業(yè)的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產企業(yè)的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業(yè)的信譽，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。
（二）與稅務機構保持高度的聯(lián)系
房地產企業(yè)應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當?shù)囟悇諜C構聯(lián)系。與此同時，房地產企業(yè)稅務部門的職員要積極建立和維護企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發(fā)展要求，這將為房地產企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業(yè)所在地區(qū)的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產企業(yè)如果不能與當?shù)囟悇諜C關保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業(yè)的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協(xié)調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業(yè)稅務風險內部控制管理制度
篇4
（一）房地產企業(yè)建設成本上升
建筑施工企業(yè)作為房地產的上游企業(yè)，“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響會直接波及下游的房地產企業(yè)，使得房地產企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購買原材料時無法取得增值稅專用發(fā)票，使得進項抵扣難度加大，造成建設成本上升；二是財稅[2016]36號文件規(guī)定房地產企業(yè)的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產企業(yè)的利潤空間；三是由于房地產企業(yè)的生產周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農民工的工資沒有增值稅專用發(fā)票進行抵扣，使得建設的人工成本高于“營改增”之前。
（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入
房地產企業(yè)在實際的生產經(jīng)營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發(fā)票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無法取得專用發(fā)票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產企業(yè)開發(fā)的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產企業(yè)，項目開發(fā)過程中增值額較大，可能導致實際增值稅稅負高于原營業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產企業(yè)在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。
（三）對房地產企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流產生影響
房地產企業(yè)在項目完成以后，都是以預售的形式進行房產的銷售，由此獲得收入應該進行稅金的預繳，然而房地產企業(yè)的建筑成本以及財務成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業(yè)收到放款當期開具增值稅發(fā)票，這就使得房地產企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至會導致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現(xiàn)下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產企業(yè)的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預繳和清算等，使得房地產企業(yè)的稅負上升。
（四）企業(yè)納稅風險增加
房地產企業(yè)在“營改增”后的納稅風險來自于以下幾個方面：第一，房地產企業(yè)的財務處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發(fā)生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務人員對于政策的變化把握不清，導致會計核算不合格，且沒有規(guī)范的進行納稅申報，給房地產企業(yè)帶來巨大的財務漏洞和潛在的納稅風險；第三，一些財務人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購買增值稅發(fā)票等，給房地產企業(yè)帶來巨大的風險；第四，房地產企業(yè)尚未針對“營改增”建立財務風險預警系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)和防范“營改增”給企業(yè)帶來的涉稅風險，給房地產企業(yè)向新稅制過渡帶來阻礙。
三、持續(xù)關注并盡可能消除“營改增”對房地產企業(yè)的影響
（一）加強建設成本稅務籌劃和增值稅發(fā)票的管理
首先，房地產企業(yè)實行“營改增”過后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產企業(yè)進行納稅的空間，所以企業(yè)應當根據(jù)自身的發(fā)展特點和所處的市場經(jīng)濟環(huán)境，加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)進行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過改革期；其次，房地產企業(yè)應當加強增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過提升企業(yè)內部管理水平，加強財務部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業(yè)的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發(fā)票以及相應的進項稅抵扣依據(jù)；二是委派專門的人員進行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產企業(yè)的成本；三是房地產企業(yè)在選擇合作對象時，應當選擇具有正規(guī)資質的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進行合作，避免風險轉嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。
（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題
“營改增”后房地產企業(yè)的稅率為11%，所以房地產企業(yè)應該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業(yè)所經(jīng)營項目的流程進行系統(tǒng)的梳理、分析，根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟環(huán)境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關部門應當積極推行有利于房地產企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產企業(yè)“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產企業(yè)稅負升高的情況，給與房地產企業(yè)一定的政府補助，以幫助房地產企業(yè)順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業(yè)的稅負。
（三）規(guī)范會計核算，加強財務管理
規(guī)范會計核算，加強房地產企業(yè)的財務管理可以從做到以下幾點：一是根據(jù)：營改增“對于會計核算的要去，規(guī)范企業(yè)財務人員的會計核算方式和流程，加強財務人員對于處理復雜賬目的培訓，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業(yè)的會計核算結果和核算方式進行核查，及時發(fā)現(xiàn)其中存在問題的財務指標和不符合國家相關規(guī)定的財務處理方式，并及時的控制，避免給企業(yè)帶來損失；三是加強房地產企業(yè)的財務管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致現(xiàn)金流斷裂的風險，并采取措施實施控制，保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。
（四）加強對新稅制的學習，建立稅務風險防控體系
篇5
一、當前房地產企業(yè)稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業(yè)薄弱的納稅意識
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業(yè)面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業(yè)對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業(yè)中，經(jīng)常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導致房地產企業(yè)內出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產企業(yè)的會計財務部門經(jīng)常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業(yè)的稅款交到稅務機關，對于房地產企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業(yè)內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業(yè)內部，雖然產企業(yè)財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產企業(yè)內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。
（四）房地產企業(yè)不知如何規(guī)避風險
在房地產企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風險。其實在房地產企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業(yè)內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避房地產企業(yè)的納稅風險。
（五）企業(yè)內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業(yè)中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。
二、房地產企業(yè)中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經(jīng)濟形勢之下，金融危機對房地產行業(yè)也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業(yè)內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產企業(yè)的稅務籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經(jīng)濟風險的能力，調整企業(yè)的經(jīng)濟模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務籌劃，為房地產企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業(yè)減輕稅負，提高企業(yè)的競爭力。在房地產企業(yè)中，稅務籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業(yè)的經(jīng)營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業(yè)的納稅支出，實現(xiàn)房地產企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。
在我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業(yè)的財務戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產開發(fā)企業(yè)中，還應該讓企業(yè)內財務部門配合納稅籌劃的工作實現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風險，減輕企業(yè)的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業(yè)稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業(yè)進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優(yōu)惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業(yè)來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產企業(yè)中影響應納稅額的就是計稅依據(jù)與稅率，當計稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業(yè)中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業(yè)涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進行企業(yè)內的稅務籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進行房地產企業(yè)的稅務籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產企業(yè)的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟上的可行性。房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業(yè)在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經(jīng)濟形勢之下，面對房地產行業(yè)稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，引起企業(yè)財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業(yè)的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產企業(yè)應該做好稅務籌劃工作，在遵守經(jīng)濟法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負，減輕企業(yè)成本，實現(xiàn)房地產企業(yè)財務目標的謀劃，為房地產企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
參考文獻：
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[2]汪永華.房地產企業(yè)稅務籌劃淺析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011
篇6
隨著國家鼓勵房地產行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業(yè)財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。
所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟活動。
一、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的意義
（一）稅務籌劃是房地產開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
（二）開發(fā)建設階段稅務籌劃
開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務，又有裝修業(yè)務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產稅和企業(yè)所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業(yè)稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足
房地產業(yè)內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產經(jīng)營自主權，不具備產生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
(三)房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識
要想增強房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產經(jīng)營過程。
（二）重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃達到預期節(jié)稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業(yè)稅務籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業(yè)知識。
參考文獻：
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自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結構當中房地產企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業(yè)涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。
2現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)涉稅賬務中存在的問題分析
2.1不按時申報納稅，欠稅數(shù)量也相對較大
首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業(yè)的調控，在政策方面房地產企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業(yè)在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規(guī)定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導致欠稅數(shù)量越來越大。
2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象
從我國房地產企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時這種粗放式的運行模式也已經(jīng)根植到房地產企業(yè)的企業(yè)本源當中。這就必然導致房地產企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。
2.3小稅種漏征
大部分房地產開發(fā)企業(yè)耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業(yè)財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業(yè)稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。
3加強房地產企業(yè)涉稅賬務問題的對策研究
3.1完善相關法律法規(guī)建設
雖然現(xiàn)階段部分房地產企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業(yè)稅務管理有關的法律法規(guī)建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業(yè)必須要按照相關法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業(yè)制定對應的法律法規(guī)，約束房地產企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。
3.2加強財務核算管理
針對當前階段房地產企業(yè)在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業(yè)財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業(yè)性強的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業(yè)隊伍力量，有利于房地產業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規(guī)劃、施工、銷售、結算、交稅等環(huán)節(jié)實行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯(lián)動，夯實協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規(guī)劃設計等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)，及時全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡，嚴密監(jiān)控房地產行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強對房地產企業(yè)的管理。
3.3加強對小稅種的關注力度
針對現(xiàn)階段房地產企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業(yè)財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業(yè)給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。
4結語
綜上所述，現(xiàn)階段房地產企業(yè)是我國的支柱產業(yè)，只有進一步加強對房地產企業(yè)涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業(yè)以及我國經(jīng)濟的發(fā)展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經(jīng)驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發(fā)。
參考文獻
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篇8
從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費負擔，優(yōu)化產業(yè)結構。但是由于房地產企業(yè)存在著資金投入大，開發(fā)周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業(yè)經(jīng)營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業(yè)財務及經(jīng)營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業(yè)趨利避害，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
一、營改增對房地產企業(yè)財務管理的影響
（一）營改增對房地產企業(yè)收入、成本和利潤的影響
1、營改增會使得房地產企業(yè)的收入降低
營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖耄瑫r由于一定時期某一地區(qū)的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現(xiàn)實，從而造成企業(yè)收入的減少。
2、營改增可能會造成房地產企業(yè)成本的上升
建筑安裝企業(yè)作為房地產企業(yè)的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業(yè)，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業(yè)轉移，因此可能會造成企業(yè)成本的上升。營改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業(yè)利潤。
（二）營改增對房地產企業(yè)現(xiàn)金流的影響
由于房地產企業(yè)在取得土地使用權后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，周期較長，項目會計核算跨度較大。
營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。
（三）營改增對房地產企業(yè)會計核算的影響
營改增之后，新老項目并存，增加企業(yè)稅務核算難度。房地產企業(yè)的稅費核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據(jù)較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費――應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業(yè)財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業(yè)會計核算的難度。
（四）對房地產企業(yè)稅負的影響
營改增之前，房地產企業(yè)是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業(yè)稅，對購進的材料、勞務費等發(fā)票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業(yè)稅的問題。營改增之后，房地產企業(yè)可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業(yè)稅負。
然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業(yè)的稅負，具體體現(xiàn)在：
（1）由于房地產企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業(yè)來說，營改增并不能降低房地產企業(yè)的稅負。
（2）由于房地產企業(yè)的項目所用材料供應商多為個人或者小規(guī)模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。
（五）營改增對房地產企業(yè)的納稅申報和發(fā)票管理帶來較大變化
營改增之后，房地產企業(yè)的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發(fā)生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業(yè)稅相比，變化也比較大。
營改增對房地產企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進項稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產企業(yè)財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業(yè)稅負。
二、針對營改增政策的影響，房地產企業(yè)應采取的對策
（一）房地產企業(yè)應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業(yè)利潤
如上文分析，營改增之后，房地產企業(yè)的收入會有所降低，對此企業(yè)應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業(yè)的成本，增加利潤。
（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負
與繳納營業(yè)稅相比，營改增給房地產企業(yè)的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專用發(fā)票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負，增加利潤。
（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節(jié)，降低涉稅風險
營改增之后，房地產企業(yè)的會計核算和稅務管控制度發(fā)生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發(fā)票管理出現(xiàn)問題，可能會造成企業(yè)進項稅額抵扣出現(xiàn)問題，不僅增加企業(yè)的稅負，還有可能增加企業(yè)的涉稅風險，造成不必要的經(jīng)濟損失。
因此，房地產企業(yè)應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發(fā)票意識，積極取得可抵扣發(fā)票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業(yè)稅負。
同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節(jié)，做到依法合規(guī)進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現(xiàn)問題，減少企業(yè)的涉稅風險。
（四）房地產企業(yè)應當做好增值稅專用發(fā)票的管理
房地產企業(yè)應當結合本企業(yè)的實際情況制定內控管理措施，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票及從其他企業(yè)購買無業(yè)務實質的進項稅發(fā)票等。
三、結束語
總而言之，從房地產企業(yè)來看，營改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營改增政策對本行業(yè)的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業(yè)的應對方案，抓住機遇，以實現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟改革大潮中快速健康的發(fā)展。
參考文獻：
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篇9
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業(yè)的稅務稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴重的企業(yè)，甚至會有滅頂之災降臨：總經(jīng)理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內部的每一個毛孔。情節(jié)嚴重的將追究其刑事責任。
二、納稅遵從，防范風險
稅收是房地產企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經(jīng)濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。
另外，稅務人員的業(yè)務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業(yè)的漏稅行為中，就有相當數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經(jīng)常被稅務部門當作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發(fā)生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。
三、稅務籌劃，減輕負擔
房地產行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業(yè)在政策調控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業(yè)關注的焦點。企業(yè)應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經(jīng)濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業(yè)的股東會、董事會及其領導下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實中，很多企業(yè)的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產企業(yè)而言，其面臨著復雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設計和安排。
第一，房地產企業(yè)整體稅收負擔較重。根據(jù)一項權威統(tǒng)計，中國房地產企業(yè)的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數(shù)”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風險。
五、結論
總之，企業(yè)要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應該有這樣的認識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務風險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。
參考文獻：
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篇10
二、嚴格執(zhí)行稅收政策，注重日常核查
（一）擴大稅收控管范圍
各單位要將土地儲備、土地一級開發(fā)、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入稅收控管范圍。
（二)嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策
個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
（三）強化土地稅收和二手房交易稅收管理
嚴格執(zhí)行“先稅后證”，對納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格征稅，對房地產行業(yè)涉及稅種實行統(tǒng)一管理，把好產權辦理關。
（四）強化土地增值稅預繳管理，防止稅款流失
嚴格執(zhí)行市局《轉發(fā)省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》，對土地增值稅實行分類預征，不得隨意降低預征率；嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，督促企業(yè)及時辦理土地增值稅清算申報手續(xù)；加強對房地產開發(fā)成本費用的審核，不得以預征代替清算。
（五）強化房地產業(yè)企業(yè)所得稅管理
嚴格執(zhí)行國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，及時督促企業(yè)按時足額繳納稅款。
三、實行房地產業(yè)稅收精細化、信息化管理
市地稅局為加強房地產業(yè)稅收管理，組織開發(fā)了市房地產稅收一體化管理系統(tǒng)，各單位要充分利用這一系統(tǒng)，以對房地產企業(yè)納稅監(jiān)控為切入點，以信息技術為依托，對房地產的開發(fā)、銷售進行全程稅收監(jiān)控。要定期對房地產企業(yè)的開發(fā)、銷售情況進行實地調查，與企業(yè)實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業(yè)按照規(guī)定進行稅務約談、實地檢查、違章處理。
四、強化社會化管理，構建協(xié)稅護稅網(wǎng)絡
篇11
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規(guī)范了對房地產行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續(xù)管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環(huán)節(jié)管理的同時，要求加強對已經(jīng)完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環(huán)節(jié)管理時期。2015年以來房地產行業(yè)迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續(xù)對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區(qū)為單位進行管轄，而不是以企業(yè)注冊經(jīng)營地為準。納稅人自獲得土地進行開發(fā)，開始進入縣區(qū)級稅務機關管理范圍。由于房地產行業(yè)近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據(jù)目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業(yè)化分局進行管理，即各縣區(qū)局的重點稅源分局或者重點行業(yè)分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區(qū)稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業(yè)利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區(qū)X公司典型案例分析
2.1信都區(qū)X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業(yè)為房地產開發(fā)公司，歸屬于當時的信都區(qū)地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環(huán)節(jié)的問題
項目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務管理機關對該企業(yè)進行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺已銷售房源信息表和申報數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。
2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題
2018年1月，X公司開發(fā)項項目取得預售證已經(jīng)超過三年，該項目總體已經(jīng)完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發(fā)土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經(jīng)預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認某投資公司是其旗下的關聯(lián)企業(yè)，稅務機關據(jù)此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經(jīng)調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發(fā)現(xiàn)，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規(guī)模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現(xiàn)諸多的問題。其中預售環(huán)節(jié)利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務機關專業(yè)能力的欠缺，對開發(fā)建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經(jīng)結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環(huán)境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協(xié)調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經(jīng)濟發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業(yè)性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調機構。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統(tǒng)一歸屬至重點稅源分局進行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協(xié)調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統(tǒng)的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內有300余戶房地產企業(yè)，每個管理組平均40戶房地產企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業(yè)務本身的核算和申報納稅有其特有的行業(yè)特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業(yè)稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發(fā)費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業(yè)和復原，這部分人往往進入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關專業(yè)的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經(jīng)濟相關專業(yè)畢業(yè)，學習文秘、計算機等專業(yè)的人員缺乏基本的知識積累，即使是經(jīng)濟相關專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實踐經(jīng)驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業(yè)的運行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規(guī)章。我們日常工作中尊為圣經(jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對于同一事項的處理規(guī)定往往各地不同，對于跨省市經(jīng)營的房地產企業(yè)，同樣的業(yè)務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設領域的專業(yè)問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務機關和企業(yè)站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規(guī)定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規(guī)則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業(yè)的收入和成本費用是控制好企業(yè)稅收管理的關鍵，房地產企業(yè)也不例外。目前對房地產行業(yè)管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對于稅務系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業(yè)和稅務機關信息不對稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規(guī)劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規(guī)劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結束經(jīng)營不容易處理，造成執(zhí)法風險。
3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對，僅僅依靠企業(yè)的申報數(shù)據(jù)進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業(yè)性和高效性。
3.4內外部環(huán)境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當?shù)慕?jīng)驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業(yè)財務人員專業(yè)素質強，往往不次于我們的業(yè)務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發(fā)票不計收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規(guī)劃等數(shù)十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續(xù)期間長，期間很多費用容易出現(xiàn)重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發(fā)商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發(fā)揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業(yè)務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經(jīng)是房地產企業(yè)進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發(fā)揮其對土增清算的監(jiān)督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業(yè)化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業(yè)務科室應該加強協(xié)調，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業(yè)性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發(fā)流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業(yè)務素質，拓展業(yè)務視野，增強專業(yè)化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗豐富的老同志帶領經(jīng)驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。
（3）加強管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業(yè)獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養(yǎng)出足夠專業(yè)化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統(tǒng)應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經(jīng)有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業(yè)納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業(yè)務骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發(fā)放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統(tǒng)內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統(tǒng)應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數(shù)據(jù)。
（2）前移管理環(huán)節(jié)。對房地產行業(yè)的稅務管理應盡量前置到其立項開發(fā)階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業(yè)的日常稅務監(jiān)管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環(huán)境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實際經(jīng)營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發(fā)企業(yè)進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業(yè)最新的生產經(jīng)營狀況。這對于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規(guī)范企業(yè)財務管理加強內控。監(jiān)督房地產行業(yè)建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業(yè)規(guī)范化管理。
4.4.2引導中介機構發(fā)揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進入門檻。對于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業(yè)準入門檻，保證由擁有專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機構從事。并同時建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。
（2）加大對中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發(fā)揮稅務機關對中介行業(yè)的監(jiān)督職能。
篇12
（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為，免征營業(yè)稅。房地產企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。
1.稅收籌劃的必要性
房地產行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業(yè)降低經(jīng)營風險和納稅風險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產企業(yè)進行稅收籌劃的必要性在于：
1）房地產行業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重。房地產行業(yè)涉及面較廣，故房地產企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。
2）合理的稅收籌劃可降低房地產企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業(yè)的管理成本。如，房地產企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。
2.稅收籌劃的實際應用
房地產開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負擔。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。
1）巧用起征點稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。
舉例如下：某房地產公司從事普通標準住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當?shù)卣?guī)定房地產開發(fā)費用允許扣除比例10%。
方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產開發(fā)費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。
方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產開發(fā)費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數(shù)為1.67238，對房地產企業(yè)的銷售單價的定價具有指導性意見。
2）變房地產銷售為股權轉讓納稅籌劃法
按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權轉讓只是股東權益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產轉讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達成協(xié)議，以房產作價向購買方進行股權投資，后再以轉讓股權方式銷售房產。
舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設立的有限責任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元，發(fā)生期間費用100萬元，現(xiàn)在因金融危機再無力開發(fā)，準備以10000萬元的價格轉讓給另一家乙房地產公司。
方案一：如轉讓在建項目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設項目轉讓后，股東們將凈利潤全部分配，應繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。
方案二：如轉讓股權，假設公司的資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，應繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應納稅總額=5+900=905萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。
3）收入分散籌劃法
收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。
舉例如下：甲房地產企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：
方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應承擔稅負=156 +67.2 =223.2萬元。
方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標明金額360萬元，假設扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應承擔稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費223.2-131.28=91.92萬元。
4）妙用利息扣除進行稅務籌劃
稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
3.稅收籌劃應注意問題
房地產開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負甚重， 稅收籌劃也較為復雜，因此，在稅收籌劃時應注意如下問題：
1）稅收籌劃應進行成本效益分析企業(yè)進行稅收籌劃，最終目標是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務主管部門認可，否則將會承擔相應的法律責任，給企業(yè)帶來損失。
3）稅收籌劃應系統(tǒng)、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。
4）稅收籌劃應注意風險防范納稅人進行稅收籌劃時應充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，在收益與風險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務利益。
4.結語
總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復雜的專項工作，企業(yè)應當結合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負，增加企業(yè)價值的作用。
[參考文獻]：
篇13
1.隨著房地產行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉向了房地產行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產企業(yè)的稅務不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務籌劃模式來管理房地產企業(yè)，這類房地產企業(yè)對本企業(yè)的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產會計的理念，房地產企業(yè)的稅務籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達到行業(yè)要求。稅務籌劃是整個房地產企業(yè)財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業(yè)內各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領導管理層的高度重視。
2.有些房地產企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務管理機構的專業(yè)人員進行財務預算，他們通過在企業(yè)內部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領域的專業(yè)問題得不到及時的解決。
3.隨著房地產行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產行業(yè)出臺的一系列的調控政策以及相關的地方法律法規(guī)中隱含的關于房地產開發(fā)的一些風險等。
（二）房地產企業(yè)與稅務部門的溝通協(xié)調問題
1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產企業(yè)的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉稅，是房地產企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務籌劃的錯誤做法。
2.從國家的整體稅務發(fā)展層面來看，我國房地產企業(yè)的稅務及咨詢業(yè)務雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務機構的從業(yè)人員素質參差不齊。房地產企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務機構在內部人員還沒有達到一定業(yè)務水平及能力的情況下，就接下了很多房地產企業(yè)的稅務業(yè)務。另一方面，有些稅務機構的業(yè)務職能相對比較單一，主要集中在為房地產企業(yè)稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。
二、房地產企業(yè)稅務籌劃的大致分類
房地產企業(yè)涉及的稅務主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產企業(yè)的稅務籌劃進行分析：
（一）房地產企業(yè)的營業(yè)稅籌劃
目前某些房地產企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產企業(yè)的財務，應該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細化數(shù)據(jù)，財務人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。
（二）房地產企業(yè)的所得稅籌劃
依據(jù)我國相關的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內的虧損，這就要求企業(yè)的建設周期最好控制在五年之內，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。
（三）房地產企業(yè)的土地增值稅的籌劃
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進行開發(fā)，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產生差異。根據(jù)房地產企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產生巨大的土地增值稅額。
三、淺析完善我國房地產企業(yè)稅務籌劃的方法和策略
第一，對于房地產企業(yè)而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進行詳細周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產企業(yè)建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據(jù)企業(yè)財務報表的編制要求、重大涉稅風險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業(yè)可以及時進行風險識別，并針對出現(xiàn)的風險苗頭制定出有效的應對方案。
第二，房地產企業(yè)加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務機構（稅務機構）的合作，這些專業(yè)機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。
