引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)市調(diào)方法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

*市政府關(guān)于常平（20*~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20*年、2*0年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20*年、2*0年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對長*業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，*年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以*人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)*人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

篇2

一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國城市規(guī)劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。

3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國城市規(guī)劃編制工作需較長時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。

二 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。

三 我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

四 我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。

1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。

3、加強(qiáng)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵(lì)容積率等手段。

篇3

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。*年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了20*年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。20*年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20*年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，*年---20*年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。*年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。20*年，全縣個(gè)人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個(gè)人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個(gè)人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價(jià)格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，20*年商品住宅平均售價(jià)約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

（二）市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價(jià)格提升過快，價(jià)格偏高。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時(shí)間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近*套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。20*年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩(wěn)定。

（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

按《縣城城市總體規(guī)劃》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期（至20*年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至20*年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

四、政策建議

（一）建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)（如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓）；有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。

（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制；強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優(yōu)惠；合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。

（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

篇4

1、 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處在蓬勃發(fā)展的階段，發(fā)展態(tài)勢迅猛，發(fā)展速度很快，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用，能夠促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多問題，房價(jià)過高，并且房價(jià)的增長速度過快，出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，我們知道，只有供求關(guān)系達(dá)到平衡的狀態(tài)才會使經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期供不應(yīng)求的狀態(tài)會使經(jīng)濟(jì)的發(fā)展失衡。這些問題的存在極大的影響了我國普通民眾對于住房的正常購買，不利于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此急需我國政府健全相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1.2房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)

第一、基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這可從以下三方面來看，它為國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)條件――房和地。 它為勞動力提供生存和發(fā)展最必須的條件――住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施。 它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供大量的財(cái)政支持――稅、利上繳與實(shí)物地租。第二、先導(dǎo)性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長、環(huán)節(jié)很多、它的發(fā)展會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三、超前性。房地產(chǎn)業(yè)要為國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)提供基本物質(zhì)條件。因此，必然要為滿足各行各業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求而超前發(fā)展。第四、協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)商品的流通量取決于有支付能力的社會需求――有效需求，而支付能力又取決于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。因此房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)“有效需求”來確定生產(chǎn)規(guī)模，要適當(dāng)超前，但不能脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平而過于超前。 第五、敏感性。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表――經(jīng)濟(jì)上升房地產(chǎn)業(yè)興旺

經(jīng)濟(jì)下降房地產(chǎn)業(yè)衰落。企業(yè)家要十分注意分析和把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動態(tài)和趨勢在一個(gè)城市投資房地產(chǎn)重要的不在于該城市的地價(jià)、房價(jià)而在于該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。 第六、風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)對于發(fā)展商而言風(fēng)險(xiǎn)既有外部因素也有內(nèi)部因素。外部因素主要是政治、經(jīng)濟(jì)形勢的變化政策的調(diào)整城市規(guī)劃的變化等等內(nèi)部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營管理不善等等。緩解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑是多元化經(jīng)營。

2、目前我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的不足

2.1 調(diào)控力度不夠，不能規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

目前我國的宏觀調(diào)控政策的力度還不能起到規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的需求，而且，對于違反房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強(qiáng)，不能使房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向健康發(fā)展。

2.2 宏觀調(diào)控的目標(biāo)不明確

我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)，既要保證房地產(chǎn)投資的合理增長和房價(jià)的合理發(fā)展，又要保證居民的住房需求。政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策應(yīng)該是既要保證經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，又要保證老百姓的購房需求，起碼保證需要住房的絕大多數(shù)人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時(shí)，還不能讓房價(jià)下降過快，保證多數(shù)人的利益，個(gè)人認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現(xiàn)出了我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)的不明確性和立場不堅(jiān)定的弊端，這就使得宏觀調(diào)控的收效甚微。

2.3 宏^調(diào)控政策往往只做表面功夫

我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處在初步發(fā)展的階段，還并沒有進(jìn)入發(fā)展的成熟階段，而對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，往往是中央政府出臺政策，而地方政府的政策調(diào)控處于雷聲大雨點(diǎn)小的狀態(tài)，只響應(yīng)不做實(shí)事，而且對中央政府出臺的政策照抄舊搬，不針對地方的特點(diǎn)進(jìn)行靈活的變換，造成宏觀調(diào)控政策經(jīng)常是流于形式，不能真正改善房地產(chǎn)行業(yè)的具體問題。

3、對于我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的改善

房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控對于約束房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用，基于我國當(dāng)前宏觀調(diào)控政策不完善的情況，我們要積極進(jìn)行政策的改革，不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策。

3.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的公平的原則

我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該以人為本，注重公平公正的原則，應(yīng)該把保障老百姓的切身利益作為調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)在保證房價(jià)穩(wěn)定公平的基礎(chǔ)之上也要保證經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，控制經(jīng)濟(jì)的增長速度處于一個(gè)正常穩(wěn)定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，這樣可以促進(jìn)公平，并且可以減輕很多購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速可持續(xù)發(fā)展。

3.2 嚴(yán)格執(zhí)行對于土地的管理制度

要嚴(yán)格的執(zhí)行國家對于土地的控制力度，通過提高土地利用率和改善土地結(jié)構(gòu)來控制房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障，同時(shí)也要控制對于土地的利用方向，增加居民建設(shè)用房的土地?cái)?shù)量，減少對于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強(qiáng)監(jiān)管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。

3.3 建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)法律

政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的過度管制不利于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和完善，要避免地方政府過度和房地產(chǎn)行業(yè)的接觸，防止政府和房地產(chǎn)行業(yè)的不正當(dāng)合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制，還影響社會公平，可能造成貪污違法現(xiàn)象的發(fā)生，因此，國家要建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，在對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，加強(qiáng)對于地方政府權(quán)力的約束，防止其超越自身的權(quán)力范圍，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過度干預(yù)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的“畸形”發(fā)展，使宏觀調(diào)控政策失去效果，同時(shí)也會擾亂市場秩序，造成房地產(chǎn)行業(yè)的市場混亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論：

綜上所述，對于以上我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的相關(guān)問題和現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理政策的不足之處，政府要進(jìn)行積極的宏觀調(diào)控，一定要建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，制定長期有效的管理辦法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)在可控范圍。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)正在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，只有對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，加快我國社會主義和諧社會的建設(shè)速度。

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經(jīng)濟(jì)法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析

(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點(diǎn)，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運(yùn)作，所有的運(yùn)作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。

(二)遵守市場監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運(yùn)作和執(zhí)行。社會的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識到市場運(yùn)營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護(hù)我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)設(shè)計(jì)的土地資源維護(hù)工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財(cái)政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。

(四)房價(jià)調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟(jì)法原則市場運(yùn)作過程中出現(xiàn)的房價(jià)調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計(jì)到對實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對制度的調(diào)整。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟(jì)法規(guī)章制度

(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅(jiān)持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟(jì)法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場行為的推進(jìn)和拓展。

(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟(jì)決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實(shí)現(xiàn)對國家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實(shí)現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對于社會的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。

(三)脫離經(jīng)濟(jì)法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟(jì)法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。

三、經(jīng)濟(jì)法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策

(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實(shí)施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會主義國情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

(二)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法利益觀的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，這一政策的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)法視野發(fā)展下的社會需求，對于完善我國的基本經(jīng)濟(jì)制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實(shí)現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對于我國國民經(jīng)濟(jì)權(quán)益上的保護(hù)，才能夠滿足社會不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。

(四)以科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，才是滿足社會發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)也成為保護(hù)社會民眾經(jīng)濟(jì)利益的重要舉措。

四、結(jié)論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟(jì)法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制度的完善。

［參考文獻(xiàn)］

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中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實(shí)現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實(shí)現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時(shí)能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟(jì)利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價(jià)格上的競爭，而且是在非價(jià)格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計(jì)劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時(shí)能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個(gè)環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個(gè)時(shí)候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計(jì)劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計(jì)調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計(jì)劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個(gè)階段的任務(wù)主要是收集資料，同時(shí)要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個(gè)環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個(gè)環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時(shí)將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時(shí)候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個(gè)階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價(jià)研究對象的數(shù)量特點(diǎn)以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點(diǎn)就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點(diǎn)，同時(shí)可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個(gè)數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計(jì)方法中的常用統(tǒng)計(jì)方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計(jì)分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個(gè)調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個(gè)調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時(shí)數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計(jì)，整個(gè)的多元統(tǒng)計(jì)可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計(jì)算機(jī)中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實(shí)現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計(jì)和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)模型是一個(gè)相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時(shí)比較準(zhǔn)確、客觀真實(shí)，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個(gè)過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

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篇7

盤錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬人， 建設(shè)區(qū)域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側(cè)。房價(jià)近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關(guān)系。由于2008年下半年受次貸危機(jī)的影響， 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)， 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區(qū)域分布、項(xiàng)目類型、價(jià)格分布和消費(fèi)人群和四個(gè)方面對盤錦市房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查研究。

1、區(qū)域分布分析

2010-2011年間，盤錦市在售項(xiàng)目有58個(gè)，其中，興隆臺區(qū)26個(gè)，雙臺子區(qū)7個(gè)，大洼縣18個(gè)，盤山縣7個(gè)。其中，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在興隆臺區(qū)和大洼縣，兩個(gè)區(qū)域占到了整個(gè)盤錦市房地產(chǎn)市場的76%，而雙臺子區(qū)和盤山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，我們知道，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，另一方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)分布，來調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布。

2、項(xiàng)目類型

從對整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是綜合性地產(chǎn)，項(xiàng)目規(guī)模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項(xiàng)用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項(xiàng)目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區(qū)；酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。

3、價(jià)格分布

總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來說，興隆臺區(qū)的房價(jià)最高，其次分別為雙臺子區(qū)、大洼縣和盤山縣；從項(xiàng)目類型上看，商鋪項(xiàng)目單價(jià)最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。

由于興隆臺在盤錦市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集于此。興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi)，房價(jià)最高的是紅星國際廣場的商鋪，價(jià)格高達(dá)12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項(xiàng)目最多。通過對興隆臺房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格差異不明顯，住宅類項(xiàng)目的均價(jià)為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價(jià)為6000元/平方米，商鋪類的均價(jià)為10000元/平方米。這一方面說明當(dāng)前興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品訴求較為單一，產(chǎn)品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產(chǎn)市場產(chǎn)發(fā)展不均衡，產(chǎn)品價(jià)位單一，有極大的調(diào)整空間。

雙臺子區(qū)作為盤錦市的老城區(qū)，近年來雖然較興隆臺區(qū)而言發(fā)展較慢，但是由于基礎(chǔ)設(shè)施相對較為完善，以及市民對老城區(qū)的深厚感情，雙臺子區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展也較為活躍，價(jià)格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項(xiàng)目，配備一定比例的臨街商網(wǎng)。

大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，加之與興隆臺區(qū)的距離很近，尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺區(qū)，土地成本較低，對發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，聚集了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大洼縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格在2000—7000元/平方米之間，既有低價(jià)位的普通住宅，又有高品質(zhì)的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。

相對于其他區(qū)域來說，盤山縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，價(jià)格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。

4、消費(fèi)人群

據(jù)調(diào)查，盤錦房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經(jīng)濟(jì)水平的提高，大項(xiàng)目的引進(jìn)，越來越多的外來務(wù)工者定居在盤錦市，構(gòu)成了盤錦房地產(chǎn)消費(fèi)市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當(dāng)前盤錦房地產(chǎn)市場有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)投資者，以倒賣房地產(chǎn)來取得高額價(jià)差。

從年齡結(jié)構(gòu)上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業(yè)，另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項(xiàng)目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。

從職業(yè)構(gòu)成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者主要有公務(wù)員、教師、企業(yè)管理者、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)員、銷售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。

二、盤錦市房地產(chǎn)市場分析

從盤錦市的實(shí)際情況看，房地產(chǎn)市場還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區(qū)，現(xiàn)有的主要消費(fèi)人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價(jià)一直呈上升趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內(nèi)， 初步預(yù)計(jì)房價(jià)還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環(huán)境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現(xiàn)象嚴(yán)重， 房地產(chǎn)市場處于買方和賣方高度博弈狀態(tài)之中。

三、盤錦市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策建議

針對上文對盤錦市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和市場形勢分析，為能更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，擺脫房地產(chǎn)市場買方和賣方較量的焦灼狀態(tài)，這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議：

1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑

盤錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大趨勢是息息相關(guān)的，它要求突破以往因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致對自然資源的無限索取，以及無節(jié)制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的能源消耗問題，大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠化率，以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。

2、完善保障性住房供給體系

實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標(biāo)。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時(shí)我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還不平衡，廉租屋政策發(fā)展遲緩，住房保障體系的建設(shè)還有待進(jìn)一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調(diào)動各種財(cái)政資源，增加對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋建設(shè)的投資；通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業(yè)”。

3、科學(xué)合理增加土地供給

篇8

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度

受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強(qiáng)自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

篇9

1.宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理產(chǎn)生影響

近年來，我國房地產(chǎn)市場非理性因素作用擴(kuò)大。為遏制我國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步升溫，我國出臺若干關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)開發(fā)方面，調(diào)控政策一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，另一方面要求加快推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。房地產(chǎn)銷售方面，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個(gè)城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進(jìn)行的炒房和投機(jī)性購房行為；同時(shí)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護(hù)自主性需求，約束投資性需求。

調(diào)控政策多管齊下，國家意圖以限制開發(fā)商抬高房價(jià)和引導(dǎo)購房者的消費(fèi)行為回歸理性這兩種方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但國家的宏觀調(diào)控政策影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。作為房地產(chǎn)市場的重要參與者，開發(fā)商面臨的由調(diào)控所帶來的企業(yè)資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集、杠桿率高等特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營過程中的資金流一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的命脈所在。除自有資金外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源一般有兩種：開發(fā)階段的外部融資與銷售階段的發(fā)預(yù)售收入和個(gè)人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產(chǎn)調(diào)控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統(tǒng)外部融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大改變：2007年至2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據(jù)各銀行年報(bào)公布的數(shù)據(jù)，2007年至2008年，各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模均呈上升態(tài)勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模負(fù)增長的現(xiàn)象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上發(fā)展迅猛，截至2012年2季度末達(dá)到5.54萬億元，環(huán)比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產(chǎn)品的主力品種，房地產(chǎn)信托近幾年來也在飛速發(fā)展。信托總體規(guī)模方面，房地產(chǎn)信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時(shí)間內(nèi)其數(shù)量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市與股票增發(fā)的熱潮。而以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)行主體，以支持某一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為發(fā)行目的的債券類產(chǎn)品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產(chǎn)品用于保障房開發(fā)建設(shè)。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現(xiàn)實(shí)，本文將以一家典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，考察其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整與融資方式的創(chuàng)新，并在對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向和國家相關(guān)政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)有外部融資方式②

被調(diào)研企業(yè)成立于1981年，為天津市規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是一家國有獨(dú)資集團(tuán)。集團(tuán)主要經(jīng)營范圍為國家授權(quán)資產(chǎn)投資、控股，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)經(jīng)營及管理等。集團(tuán)采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團(tuán)的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團(tuán)投資項(xiàng)目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達(dá)10億元。

近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策給整個(gè)集團(tuán)的資金鏈帶來較大壓力。在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面，集團(tuán)發(fā)展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發(fā)展所積聚的實(shí)力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業(yè)能在較為蕭條的房地產(chǎn)市場中逆勢而上，穩(wěn)步發(fā)展。在外部融資方面，集團(tuán)目前采用兩種融資方式相結(jié)合：財(cái)務(wù)部運(yùn)用傳統(tǒng)融資方式融資結(jié)合資本運(yùn)營部運(yùn)用金融創(chuàng)新方式融資。傳統(tǒng)融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創(chuàng)新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）融資。兩種金融創(chuàng)新融資方式均用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)。

近三年集團(tuán)融資規(guī)模增大，與集團(tuán)建立貸款關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、貸款筆數(shù)及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對集團(tuán)貸款融資的貢獻(xiàn)得到加強(qiáng)，機(jī)構(gòu)數(shù)量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)融資總體規(guī)模的貢獻(xiàn)下降，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對總體規(guī)模的貢獻(xiàn)上升。

2.子公司上市融資與發(fā)行公司債融資

集團(tuán)某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發(fā)行普通股12100萬股，其中首次公開發(fā)行新股11000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股。每股發(fā)行價(jià)格為5元，首次發(fā)行共募集資金約5.87億元，發(fā)行費(fèi)用為1809萬元。上市至今曾于2007年實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價(jià)為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發(fā)行公司債。該債券發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行費(fèi)用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發(fā)行目的主要為優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。通過公司發(fā)行前后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，公司的流動比率和資產(chǎn)負(fù)債率都得到改善。該期債券的發(fā)行加強(qiáng)公司的了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理，使公司的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)和償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)得以優(yōu)化，為公司利潤增長打下良好基礎(chǔ)，達(dá)到優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的。

3.金融創(chuàng)新工具融資

集團(tuán)目前采用的金融創(chuàng)新工具主要有私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務(wù)于保障性住房的建設(shè)。

私募基金方面，2009年以來，集團(tuán)及其所屬企業(yè)共設(shè)立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達(dá)到計(jì)劃募集規(guī)模，另2家實(shí)際募集規(guī)模與計(jì)劃募集規(guī)模之比在2年時(shí)間內(nèi)也分別達(dá)到了24.04%和31.41%；同時(shí)，集團(tuán)下屬基金管理公司成功實(shí)現(xiàn)3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產(chǎn)支持票據(jù)于2012年9月在銀行間市場發(fā)行，期限由一年至五年不等，平均規(guī)模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價(jià)確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債券類產(chǎn)品，該項(xiàng)融資方式所籌集的20億元資金在發(fā)行期間全部到賬。

綜上所述，該集團(tuán)近三年的融資方式特點(diǎn)可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創(chuàng)新工具主要為保障房項(xiàng)目建設(shè)融資。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有融資方式的形成原因

該集團(tuán)目前的外部融資結(jié)構(gòu)并非個(gè)例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調(diào)控對項(xiàng)目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》④（簡稱《補(bǔ)充通知》）。《通知》規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。并且《通知》中提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，并要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。以該政策為標(biāo)志，央行和銀監(jiān)會陸續(xù)了關(guān)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理等的相關(guān)通知，進(jìn)一步嚴(yán)格了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制條件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規(guī)定。據(jù)了解，2011年天津銀監(jiān)局就房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管要求發(fā)表了通知⑤，明確規(guī)定商業(yè)銀行嚴(yán)禁為高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，嚴(yán)禁不同銀行為同一房地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)授信等操作事項(xiàng)。如此嚴(yán)厲的監(jiān)管措施幾乎打消了企業(yè)從銀行獲得一般項(xiàng)目貸款的可能。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計(jì)上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)。央行的加息政策直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款的成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產(chǎn)市場需求主體的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流速度放緩。

再次，商業(yè)銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準(zhǔn)利率之外，央行也通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制國內(nèi)貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準(zhǔn)備金率，其中大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從13.5%提高18.0%。存款準(zhǔn)備金率的提高直接影響了商業(yè)銀行的貸款能力，致使商業(yè)銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量必然減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發(fā)建設(shè)獨(dú)開綠燈，多加鼓勵(lì)。這樣一來，開發(fā)承建保障性住房，以舍棄遠(yuǎn)期利潤為代價(jià)換取當(dāng)期的融資機(jī)會，就成為房地產(chǎn)開發(fā)市場中諸多企業(yè)獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業(yè)融資壓力

從融資結(jié)構(gòu)表中可知，集團(tuán)近三年的信托融資數(shù)額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數(shù)據(jù)，但從調(diào)研中得知，上半年企業(yè)通過信托進(jìn)行融資的貸款筆數(shù)也有增加。由于企業(yè)為國企，規(guī)模大，在當(dāng)?shù)亻L期積累的信譽(yù)較高，信托融資多數(shù)采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區(qū)別僅為發(fā)生主體變?yōu)樾磐泄尽Ａ硗猓髽I(yè)目前有一個(gè)保障房項(xiàng)目運(yùn)用股權(quán)信托的形式，已滾動發(fā)行4期。

采用信托方式進(jìn)行融資，有以下優(yōu)勢：其一，信托計(jì)劃對發(fā)行主體與項(xiàng)目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發(fā)行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴(yán)格限制的銀行，信托融資審核時(shí)間短；股權(quán)信托、收益信托的發(fā)行要求較松，從而節(jié)省發(fā)行時(shí)間與成本，適于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難。其二，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)靈活多樣，股權(quán)回購信托、收益型信托可以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難而又不愿讓渡股權(quán)的問題。其三，信托產(chǎn)品不需公開全部信息，也沒有銀行項(xiàng)目貸款“專款專用”的嚴(yán)格要求，適于企業(yè)靈活運(yùn)用資金。其四，信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷完善，保障行業(yè)的安全發(fā)展。近幾年來行業(yè)快速發(fā)展所暴露出的發(fā)展方式粗放，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管缺陷等問題引起了監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的文件不斷規(guī)范著房地產(chǎn)信托的運(yùn)行。信托行業(yè)監(jiān)管的不斷完善有利于信托業(yè)本身的良好發(fā)展，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資提供了一個(gè)安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業(yè)的上市子公司在運(yùn)用發(fā)股發(fā)債方面并無太多舉措，這一點(diǎn)似乎與“調(diào)控形勢下的上市熱”的觀點(diǎn)有所不符，但經(jīng)一定分析不難發(fā)現(xiàn)，通過上市發(fā)股發(fā)債的方法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金缺乏的問題，這種觀點(diǎn)本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進(jìn)行的，大部分發(fā)行證券的行為是以調(diào)整報(bào)表結(jié)構(gòu)為目的，與項(xiàng)目融資性質(zhì)不同。其二，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，財(cái)務(wù)杠桿率較高，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌齊土地出讓金后，后續(xù)資金即可通過銀行與信托貸款、預(yù)收樓花等方式籌集，發(fā)股發(fā)債期限較長，讓渡股權(quán)成本也較高，以上市方式為某一項(xiàng)目融資無必要性。其三，公司上市要求企業(yè)信息公開，重要決策需經(jīng)股東的大會同意，每一次股票增發(fā)或發(fā)債對其股價(jià)也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在證券市場上的融資行為早已進(jìn)行限制，而之前所謂“上市與增發(fā)熱”更多是相關(guān)企業(yè)在調(diào)控政策出現(xiàn)前，基于自身發(fā)展水平而做出的決定與準(zhǔn)備，并非受到調(diào)控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業(yè)聲譽(yù)，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目融資，尤其處在調(diào)控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創(chuàng)新手段融資：差別化政策的作用

集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)的一大特別之處，在于其通過一些金融創(chuàng)新的手段為保障性住房開發(fā)進(jìn)行融資。據(jù)了解，集團(tuán)計(jì)劃推行的創(chuàng)新型融資方式包括私募基金（PE），定向發(fā)行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發(fā)行條件成熟且獲得交易商協(xié)會的認(rèn)可，但由于目前暫無合適的項(xiàng)目，故而暫未發(fā)行，REIT由于稅收方面優(yōu)惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創(chuàng)新手段應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況并不多見。近幾年的公募金融產(chǎn)品中，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品寥寥，公司債、中期票據(jù)等鮮見；國內(nèi)的幾處優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)打包為REITs，但發(fā)行主體多非內(nèi)地企業(yè)，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業(yè)自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會⑥及發(fā)改委⑦等部門紛紛發(fā)文，嚴(yán)格控制商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請的同時(shí)，鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監(jiān)會和交易商協(xié)會也對一些用于保障性住房開發(fā)建設(shè)的金融工具采取較為積極的態(tài)度。這種差別化對待的政策堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時(shí)，幫助開發(fā)、承建保障性住房的企業(yè)減輕一定負(fù)擔(dān)。天房集團(tuán)的幾種創(chuàng)新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運(yùn)行時(shí)間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發(fā)展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業(yè)現(xiàn)行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業(yè)融資壓力

根據(jù)上表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)近三年融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團(tuán)近三年仍處于業(yè)務(wù)擴(kuò)張階段。其中，取得借款占融資活動現(xiàn)金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團(tuán)同時(shí)運(yùn)用吸收投資等多種方式為集團(tuán)融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身為高負(fù)債行業(yè)，但借款占融資活動的比例過高，會產(chǎn)生資金償付風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)在2011年表現(xiàn)尤為嚴(yán)重。

集團(tuán)分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現(xiàn)金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應(yīng)了集團(tuán)的融資成本。

為研究企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，研究選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為比較基準(zhǔn)。B公司與調(diào)研企業(yè)均為天津市企業(yè)，所有權(quán)性質(zhì)基本相同。

與同業(yè)相比，案例集團(tuán)的速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率均較高，說明集團(tuán)償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力均較強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量比率普遍偏低，集團(tuán)在2009年和2011年均能保證現(xiàn)金流量比率為正。由此說明，集團(tuán)的償債能力在同業(yè)中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業(yè)，說明集團(tuán)存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈上升趨勢，且高于同業(yè)，這歸因于存貨周轉(zhuǎn)率的上升。

根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)運(yùn)用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于同業(yè)。

2.企業(yè)現(xiàn)行融資方式可持續(xù)性低

目前企業(yè)所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業(yè)近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續(xù)的，而且企業(yè)選擇目前的集中融資方式基于企業(yè)自身的資質(zhì)實(shí)力，并不完全適合所有企業(yè)借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業(yè)所采取的信托融資方式絕大多數(shù)為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業(yè)而言可謂“治標(biāo)不治本”。另外，近兩年監(jiān)管部門對信托業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權(quán)信托使用的必要性值得思考。股權(quán)信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權(quán)為代價(jià)，因此該方法一般為資質(zhì)有限的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所偏好。集團(tuán)目前的采用的股權(quán)信托融資對象是保障房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金杠桿性以及企業(yè)的資質(zhì)實(shí)力，該信托融資成本可以負(fù)擔(dān)，但用保障性住房的利潤承擔(dān)與一般商品房信托相同的融資成本會使企業(yè)負(fù)擔(dān)一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應(yīng)出于吸引投資者與資金需求的時(shí)間匹配兩個(gè)角度考慮，對于企業(yè)利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環(huán)境，實(shí)際上加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，長此以往并不利于企業(yè)發(fā)展；通過限制開發(fā)貸款來限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，也并未阻止資金繼續(xù)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；于企業(yè)、開發(fā)對象和行業(yè)三者而言，目前的狀態(tài)都是不可持續(xù)的。

3.運(yùn)用金融創(chuàng)新手段為保障房融資的必要性探討

企業(yè)采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設(shè)融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業(yè)采取金融創(chuàng)新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設(shè)—移交”模式將工程外包企業(yè)，從而解決了房屋開發(fā)時(shí)，財(cái)政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項(xiàng)目，有利于企業(yè)獲利。這樣一來，保障房承擔(dān)較高的融資成本，而成本的負(fù)擔(dān)者為政府；同時(shí)為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負(fù)擔(dān)保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設(shè)。

調(diào)控過程中對金融創(chuàng)新手段服務(wù)保障房所持的積極態(tài)度，的確體現(xiàn)了政策對保障房建設(shè)的支持，也為企業(yè)為保障房建設(shè)融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設(shè)成本，也為一些企業(yè)借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態(tài)度從側(cè)面也體現(xiàn)了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設(shè)立專門的低息融資方式，同時(shí)減少企業(yè)將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財(cái)政節(jié)省資金，同時(shí)不影響企業(yè)的利益。

（五）總結(jié)

本文所研究的企業(yè)通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業(yè)逆勢而上，在房地產(chǎn)市場蕭條的大環(huán)境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)；采用金融創(chuàng)新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)角度正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向積極方面發(fā)展的目的，有待進(jìn)行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運(yùn)行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據(jù)企業(yè)自身的資質(zhì)、長期的融資能力及融資項(xiàng)目的特性而定。站在房地產(chǎn)市場角度看待這一問題時(shí)，則目前地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇問題，實(shí)際上是暫時(shí)、特殊的：限制政策意圖使企業(yè)降價(jià)售房并打擊囤地，因而企業(yè)融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實(shí)及時(shí)竣工，并能及時(shí)為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關(guān)系，住房不再成為一種投機(jī)品，地產(chǎn)市場必然會逐漸恢復(fù)正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續(xù)，諸多企業(yè)“飲鴆止渴”的融資方式還將持續(xù)。

注釋：

①其他資金包括定金與預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款等

②由于集團(tuán)為非上市公司，文中涉及有關(guān)集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均做一定修改，一切以公開信息為準(zhǔn)。

③銀發(fā)（2007）359號

④銀發(fā)〔2007〕452號

⑤津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號

⑥銀發(fā)〔2008〕13號，銀發(fā)〔2010〕275號，銀發(fā)〔2011〕193號等

⑦發(fā)改辦財(cái)金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻(xiàn)：

[1]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)〔2007〕359號）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（銀發(fā)〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監(jiān)局.天津市銀監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

[4]銀監(jiān)會.經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號）[ J/OL]. ，2008.

[5]銀監(jiān)會.關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（銀發(fā)[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.

[6]銀監(jiān)會.關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.

[7]發(fā)改委辦公廳.關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇10

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要性

結(jié)合當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出綜合性效益特點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)發(fā)展促進(jìn)了建筑、建材等領(lǐng)域發(fā)展，這些領(lǐng)域提供的就業(yè)崗位也隨之不斷增加。換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展解決了我國部分社會就業(yè)問題。但是從另一方面來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，特別是隨著一線城市規(guī)模的擴(kuò)大，房產(chǎn)價(jià)格隨土地利用成本的逐年升高而上漲。居民有限的工資水平無法承擔(dān)高昂的房價(jià)，導(dǎo)致住房矛盾更為嚴(yán)重，這給我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來直接影響。所以，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系，減少居民面臨的住房問題，對推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有現(xiàn)實(shí)性意義。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

1.房地產(chǎn)價(jià)格變化頻繁違反市場發(fā)展要求

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，價(jià)格改變和供需關(guān)系有著直接的關(guān)聯(lián)，在供大于求的環(huán)境下，價(jià)格將會明顯降低，而在供不應(yīng)求的環(huán)境下，價(jià)格則會呈現(xiàn)出直線上升的狀況。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格浮動情況，房價(jià)的變動和市場規(guī)律是相悖離的。通過對當(dāng)前我國有關(guān)的住房統(tǒng)計(jì)調(diào)查得知，商品房已呈現(xiàn)出供過于求的局面，在這種形勢下，房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)有所下降。但是當(dāng)前房價(jià)日益上漲趨勢的沒有明顯改觀，這種異于常理的狀況，和市場經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律相偏離，如不妥善處理，將會引發(fā)嚴(yán)重后果。

2.經(jīng)濟(jì)泡影加劇金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無法避免經(jīng)濟(jì)泡影現(xiàn)象，無疑將直接積累金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡影破裂，引發(fā)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)后果。當(dāng)前我國房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高和地產(chǎn)泡沫有直接關(guān)聯(lián)。換句話說，因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)如火如荼的發(fā)展，使得大量資金注入房地產(chǎn)市場，開始出現(xiàn)的炒房現(xiàn)象抬高了房價(jià)，而房價(jià)升高又成了住房剛需逐漸降低的原因之一，這導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫越來越大，金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率也隨之升高。如果不對其進(jìn)行科學(xué)Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果將不堪設(shè)想。

3.政府監(jiān)管偏移影響房地產(chǎn)調(diào)控效果

政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演重要角色，其發(fā)揮的作用在于市場監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但是結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況來看，政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在不全面的狀況，而導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因在于政府部門宏觀調(diào)控對象發(fā)生偏移。例如，在市場監(jiān)管過程中，主要監(jiān)管內(nèi)容在于土地出讓、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)資歷審核等，而主要調(diào)控的內(nèi)容是房地產(chǎn)價(jià)格。但是在實(shí)際中，政府監(jiān)管目標(biāo)主要放在因土地出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益上，調(diào)控對象也不再是房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)楸O(jiān)管目標(biāo)的偏移，導(dǎo)致整個(gè)監(jiān)管效果不理想，影響市場經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)對策

1.明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)框架

結(jié)合當(dāng)前情況，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，需要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理對房地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)測。現(xiàn)階段，大多數(shù)城市都會面臨房產(chǎn)開發(fā)過剩問題，大量庫存給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了直接影響，因此，去庫存成了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。今后房地產(chǎn)發(fā)展方向有兩方面，一個(gè)是房屋建設(shè)的綠色化，另一個(gè)是房屋建筑的智能化。因此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)該側(cè)重智能化及綠色環(huán)保等方向工作。此外，政府部門應(yīng)結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，相關(guān)政策鼓勵(lì)更多企業(yè)制止資金壟斷行為。根據(jù)目前我國國情發(fā)展情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要由物質(zhì)資本拉動型向服務(wù)推廣型方向轉(zhuǎn)變，做好市場調(diào)查工作，適當(dāng)調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)框架。當(dāng)前我國大部分城市均建立了二手房交易市場，但是整體效果并不理想，在這種局面下，將會給我國住宅市場消費(fèi)造成不良影響，并且制約房地產(chǎn)市場更好發(fā)展。基于此，政府部門應(yīng)該對二手房交易市場運(yùn)營發(fā)展提出明確要求，盡量簡化交易手續(xù)，從某種程度上優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。在土地開發(fā)過程中，應(yīng)科學(xué)構(gòu)建決策體系，把決策體系更改成集中制，對年度供給總量情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，根據(jù)功能用途、區(qū)域情況進(jìn)行有序供給。在城市開發(fā)建設(shè)過程中，需要結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，保證城市建設(shè)的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性。

2.消除經(jīng)濟(jì)泡沫適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，需要全面處理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，讓房價(jià)回歸正常。為了能夠有效處理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡影問題，國家及政府部門應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，頒布相應(yīng)的法律標(biāo)準(zhǔn)，制止炒房行為，幫助房地產(chǎn)需求回歸正常。在此過程中，市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律將會在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮一定作用，受供求關(guān)系影響的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)價(jià)格將會隨供求關(guān)系發(fā)生一定變化。在正常市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題將得到有效處理，房地產(chǎn)價(jià)格也能夠回到正常水平。除此之外，相關(guān)部門也可以通過制定價(jià)格機(jī)制的方式，實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的控制。價(jià)格機(jī)制并非能夠降低房產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中最為重要的因素，且其對行業(yè)其他方面也有一定影響。通過采用價(jià)格機(jī)制方式，對促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)性意義。在政府部門價(jià)格評價(jià)下，便于房產(chǎn)價(jià)格回歸合理范圍，維護(hù)市場秩序，達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。

3.加強(qiáng)政府管理適當(dāng)提供金融支持

篇11

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的意義

從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有綜合性效益。一方面是房地產(chǎn)的發(fā)展推動了建筑行業(yè)、建材領(lǐng)域、裝修市場以及人力資源市場的綜合發(fā)展，由于這些行業(yè)得到了發(fā)展，所以可以提供的就業(yè)崗位也顯著的增多，換言之就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得社會就業(yè)矛盾得到了進(jìn)一步緩解。但是從另一個(gè)方面來看，由于房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其是一些大城市，城市的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，土地利用成本也在不斷上升，這些原因造成了房價(jià)的高漲。由于人們的工資水平不足以負(fù)擔(dān)房價(jià)的上漲，所以造成了越來越嚴(yán)重的住房矛盾，這些矛盾的產(chǎn)生使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量受到影響。為此，協(xié)調(diào)市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，緩解社會住房矛盾，可以有效地促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量化發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格變化背離市場發(fā)展規(guī)律

在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格變化和供需關(guān)系有著密切的聯(lián)系，在供大于求的情況下價(jià)格會出現(xiàn)明顯的下跌，而在供不應(yīng)求的情況下價(jià)格會出現(xiàn)大范圍的上漲。從目前我國的房地產(chǎn)價(jià)格變化來看，明顯存在著背離市場發(fā)展規(guī)律的問題。就我國目前的住房統(tǒng)計(jì)而言，明顯存在著供過于求的現(xiàn)象，在這種現(xiàn)狀下，房價(jià)應(yīng)該存在明顯的下跌，但是就目前而言，房價(jià)一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價(jià)走勢，與市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律嚴(yán)重背離，如果不進(jìn)行解決，必然會造成更為嚴(yán)重的后果。

2.2 泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的產(chǎn)生催生了金融風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，不可避免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而經(jīng)濟(jì)泡沫的大小決定著金融風(fēng)險(xiǎn)的大小。2009年美國次信貸危機(jī)就是嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)泡沫破裂產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果。我國目前的房地產(chǎn)市場，房價(jià)的持續(xù)走高與地產(chǎn)泡沫有著密切的關(guān)系。簡而言之，由于近幾年房產(chǎn)市場的火熱使得大批的資本涌入到了房產(chǎn)市場中，出現(xiàn)了炒房的現(xiàn)象。炒房的存在使得房產(chǎn)開發(fā)的成本不斷提升，由于成本的提升，而實(shí)際剛需又在不斷下降，所以房產(chǎn)泡沫在不斷增大。這種泡沫的增大，使得金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率進(jìn)一步提升，如果不能進(jìn)行有效控制，后果不堪設(shè)想。

2.3 環(huán)保意識較低不利于綠色城市的建設(shè)

隨著環(huán)境問題的日益突顯，人們對于綠色生活越來越重視，為此，也更加重視自身的生活品質(zhì)。但是目前的房地產(chǎn)開發(fā)，由于部分開發(fā)商的主要目的是要在房地產(chǎn)利益中分得一杯羹，所以并不重視自身技術(shù)的提升和設(shè)計(jì)的整體優(yōu)化，所以在進(jìn)行開發(fā)的過程中，低碳環(huán)保的節(jié)能意識比較缺乏。這種綠色建筑思想的匱乏使得建筑的綠色設(shè)計(jì)水準(zhǔn)嚴(yán)重落后與同行業(yè)的綠色水平。由于建筑綠色設(shè)計(jì)水平意識較低，所以這部分建筑便成為了城市綠色建設(shè)的主要障礙，這對于推進(jìn)城市綠色建設(shè)非常不利。

2.4 政府監(jiān)管偏移使得房地產(chǎn)調(diào)控變空調(diào)

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，政府作為一個(gè)關(guān)鍵性角色，最主要的作用就是做好監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。但是從目前的情況來看，政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管存在明顯不到位的情況，而造成這種不到位情況的主要原因是政府的調(diào)控目標(biāo)發(fā)生了偏移。比如在監(jiān)管中，主要監(jiān)管的環(huán)節(jié)應(yīng)該是土地的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)審核等，而主要調(diào)控的也應(yīng)該是房產(chǎn)的價(jià)格，但是在實(shí)際的操作中，政府的監(jiān)管主要目標(biāo)成為了出讓土地的經(jīng)濟(jì)效益，調(diào)控的主要對象也不再是房價(jià)。由于監(jiān)管的整體偏移，使得整個(gè)調(diào)控形同虛設(shè)。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

3.1 化解房地產(chǎn)泡沫，使房價(jià)回歸理性

為了使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，第一步便是要化解房產(chǎn)泡沫，使房價(jià)回歸到理性。要想化解房產(chǎn)泡沫，國家和政府必須要出臺明確的法律法規(guī)對炒房的行為進(jìn)行遏制，當(dāng)炒房被有效遏制之后，房產(chǎn)的需求便會最大限度地回歸到正常的水平。這個(gè)時(shí)候，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律便開始作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，受供求關(guān)系影響的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房價(jià)也會根據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行上漲或者下跌。在正常的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)泡沫可以得到有效的化解，房價(jià)也可以回歸到理性的水平。

3.2 加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理和金融支持力度

我國近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲得迅速的發(fā)展，與政府有著密不可分的關(guān)系。所以，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須要從政府角度出發(fā)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理。政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，主要在于對地產(chǎn)開發(fā)的控制上：通過審查、審批和審核三個(gè)環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況、資金運(yùn)行效果等要進(jìn)行綜合的把握，從而有效地控制開發(fā)商的數(shù)量和規(guī)模。另外，對于區(qū)域性銀行，政府也要進(jìn)行嚴(yán)格的掌控，以此實(shí)現(xiàn)對地方經(jīng)濟(jì)的管理。

3.3 推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)其綠色智能化發(fā)展

目前，綠色生活的觀念已經(jīng)深入人心，人們在住宅的選擇上也更加關(guān)注其綠色設(shè)計(jì)水平。所以為了推動房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中要積極引入綠色的概念：首先是要在設(shè)計(jì)方面體現(xiàn)綠色水平，使得建筑的整體自然性得到提升；其次是要在施工中保證綠色，確保建筑的施工能夠?qū)崿F(xiàn)成本的掌控；最后要在建筑性能上實(shí)現(xiàn)綠色，比如通風(fēng)、采光等要具備綠色標(biāo)準(zhǔn)。通過綠色控制，可以積極推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也能夠促進(jìn)綠色建筑的智能化發(fā)展。

3.4 合理利用土地資源，實(shí)現(xiàn)節(jié)約型城市建設(shè)

從目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房價(jià)過高的一個(gè)重要原因是開發(fā)用地的成本較高，而開發(fā)用地的成本上升，很大一部分原因來自于土地資源的緊缺。為了緩解土地資源緊缺的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用具有重要的價(jià)值。例如在目前的城市建設(shè)中，可以積極開發(fā)城市地下空間，也可以實(shí)現(xiàn)城市高層的大規(guī)模建設(shè)，通過“上天入地”的形式，使得城市土地資源得到最大化的利用，那么城市的土地緊張問題便能得到進(jìn)一步緩解，實(shí)現(xiàn)節(jié)約型城市的建設(shè)也可以更加的快捷。

3.5 準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)

就目前的情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫十分嚴(yán)重，所以為了有效控制風(fēng)險(xiǎn)，必須要對房地產(chǎn)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確定位。目前，大部分的城市存在著房屋開發(fā)過剩的情況，大量的庫存成為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，所以去庫存成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)。在未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，主要的方向有兩個(gè)：首先是房屋建筑的綠色化；其次是房屋建筑的智能化。所以為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)要向智能化和綠色環(huán)保化轉(zhuǎn)變。

3.6 樹立品牌效應(yīng)，強(qiáng)化人們對房地產(chǎn)的信賴

過去，由于房地產(chǎn)市場火熱，大量的人力物力涌入到了這個(gè)領(lǐng)域，隨著房地產(chǎn)市場的收緊，一部分規(guī)模較小、資金不足的開發(fā)商紛紛倒閉，而一些受開發(fā)商影響的業(yè)主對房地產(chǎn)的信任度也急劇下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)要積極做好資源整合，樹立較為典型的品牌，通過品牌效應(yīng)來提升人們對房地產(chǎn)的信賴。在目前的房地產(chǎn)市場中，恒大和萬科是兩個(gè)比較響亮的品牌。當(dāng)然，隨著我國品牌化意識的覺醒，越來越多的品牌會在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中樹立起來。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須深刻分析現(xiàn)在發(fā)展中的問題，并對問題進(jìn)行針對性的解決。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)不可分割的一部分，所以要積極地做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析，使二者在統(tǒng)一的規(guī)律下做好協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會更具規(guī)范性，而市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會具有更加強(qiáng)勁的活力。

參考文獻(xiàn)

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篇12

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在場經(jīng)濟(jì)中起到至關(guān)重要的作用，具體說來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義可以概括為以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以創(chuàng)造國內(nèi)收入。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過這么多年的發(fā)展歷程，它促進(jìn)了國內(nèi)收入的持續(xù)增長，它發(fā)揮了其經(jīng)濟(jì)體無法取代的作用；二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在一定程度上提升了人們的住宅水平，同時(shí)也提高了居民的生活質(zhì)量；三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，直接解決了當(dāng)前就業(yè)壓力大的問題。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)也遇到了巨大的問題，由于房價(jià)的不斷上漲，居民無法承擔(dān)這種負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這種不合理性隨之帶來了很大的爭議，這種爭議直接激化了社會矛盾，使得國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了一定程度的負(fù)面影響。所以，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在實(shí)際中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累相應(yīng)的教訓(xùn)，并把這種經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的參考，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走上良好的循環(huán)軌道。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。良性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠有效刺激市場經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定和促進(jìn)整體社會經(jīng)濟(jì)的良性、健康發(fā)展。特別是在面對大范圍的金融危機(jī)時(shí)，由于貨幣行業(yè)和金融業(yè)務(wù)的持續(xù)崩盤，造成市場經(jīng)濟(jì)的劇烈波動，這時(shí)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進(jìn)過來，從而達(dá)到緩和和抵御通貨膨脹等危機(jī)的目的，穩(wěn)定了市場經(jīng)濟(jì)的震蕩，進(jìn)而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)推進(jìn)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠有效帶動周邊行業(yè)的興起。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導(dǎo)性的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于它的涉及范圍較廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，使得它同許多行業(yè)都有著非常密切的行業(yè)聯(lián)系，如建材行業(yè)、冶金行業(yè)、電力行業(yè)、化工行業(yè)、水利行業(yè)等等。因此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，其它相關(guān)行業(yè)也能夠被有效的帶動，其經(jīng)濟(jì)利益和效益得到極大的增加，進(jìn)而造成市場經(jīng)濟(jì)整體的活躍。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎(chǔ)設(shè)施的大量興建，能夠有效的引導(dǎo)和改變大眾的消費(fèi)意向，積極拉動市場內(nèi)需，對提高人們?nèi)罕娚钯|(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距以及加速城市化建設(shè)進(jìn)程等方面都有著積極的促進(jìn)和推動作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展存在的問題

1、房產(chǎn)泡沫導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大范圍改變的問題。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然在經(jīng)濟(jì)利益上持續(xù)走高，但與此同時(shí)，也存在著較大的潛在危機(jī)，特別是近年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)率越來越高。由于目前各大銀行信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸數(shù)額占據(jù)較多的比例，這就導(dǎo)致一旦發(fā)生房產(chǎn)泡沫，勢必會造成行業(yè)資金鏈的嚴(yán)重?cái)嗔眩苯訉︺y行業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，而其他同房產(chǎn)、銀行等相關(guān)的社會行業(yè)也會遭受到一定程度的影響，嚴(yán)重的還會引起股票市場的崩盤，從而導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)大范圍的混亂，給市場經(jīng)濟(jì)的維持和發(fā)展造成極大的阻礙和影響。

2、房產(chǎn)價(jià)值同價(jià)格的不一致造成市場經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)的價(jià)格與價(jià)值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強(qiáng)烈的市場波動，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格過高，偏離了其自身的價(jià)值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟(jì)的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團(tuán)的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并隨時(shí)面臨著市場破裂的現(xiàn)象房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費(fèi)與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。

3、對資源利用不合理的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計(jì)劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的土地資源、林業(yè)資源以及相關(guān)能源做支撐，所以低碳建筑、環(huán)保材料在其中的使用情況成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否同當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展步調(diào)保持一致的關(guān)鍵，而顯然，目前我國房地產(chǎn)市場上的環(huán)保住宅、低碳建筑等綠色建筑的比例相對較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不能同市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向保持一致。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

1、加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進(jìn)行管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。

2、加速房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。國家及各地政府要根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，出臺相應(yīng)的激勵(lì)政策和行業(yè)市場規(guī)范，要求和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商向著環(huán)保經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)的方向轉(zhuǎn)變，并積極予以政策支持和資金投入，從而有效的加速我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式由傳統(tǒng)的開放形式向著低碳形式的方向轉(zhuǎn)變。同時(shí)，國家還要積極的制定相關(guān)的行政政策和規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（如建材行業(yè)等）也向著綠色經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展，積極推進(jìn)新能源、低碳技術(shù)等高新技術(shù)的應(yīng)用，從而不斷推進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場同市場經(jīng)濟(jì)一起向著環(huán)保、低碳的經(jīng)濟(jì)方向邁進(jìn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控。現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格偏高，違反了價(jià)值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價(jià)格，更不是無底線地降低房價(jià)，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價(jià)格與它真實(shí)的價(jià)值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個(gè)最重要的問題就是房價(jià)過高。而在金融危機(jī)時(shí)候，我國的房地產(chǎn)又是由于價(jià)格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。因此房地產(chǎn)的價(jià)格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中起到不可或缺的作用，這樣在一定程度上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，并且能夠有效地規(guī)避市場經(jīng)濟(jì)中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場經(jīng)濟(jì)中所取得的地位，同時(shí)這種協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系能夠發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的作用。社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。近幾年來，我國部分地區(qū)房價(jià)不斷攀升，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)成為了我國各行業(yè) 中的領(lǐng)軍者，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的貢獻(xiàn)作用。

參考文獻(xiàn)：

篇13

（一） 1-2月我市二手房交易情況

20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房價(jià)格情況

20__年1-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題

1.還款風(fēng)險(xiǎn)

借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

2．二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護(hù)意識不強(qiáng)，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購房借款人。

3．各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善

由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場進(jìn)入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、解決問題的對策和建議

（一）進(jìn)一步加大政府及主管部門對我市房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度。去年11月__市政府也出臺了《關(guān)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵(lì)職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價(jià)位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產(chǎn)成交量在國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費(fèi)潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，政府及主管部門對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，20__年我市的房地產(chǎn)市場可能顯現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是由于觀望而被遏制的居民真實(shí)需求將會逐步得到釋放，需求與消費(fèi)將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟(jì)適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價(jià)上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將會發(fā)揮積極的重要作用。面對這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為，可從以下三方面著手建立個(gè)人信用制度：

1.有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價(jià)借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評定借款人的個(gè)人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。

2.各商業(yè)銀行還可通過審查借

款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質(zhì)。