引論：我們為您整理了13篇房地產市調方法范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

*市政府關于常平（20*~2020）經濟發展戰略預測：20*年、2*0年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20*年、2*0年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20*年、2*0年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長*業主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域，

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，*年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以*人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內*人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

篇2

一 城市規劃與房地產開發的特點

城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。

2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。

3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。

二 城市規劃與房地產開發的關系

首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。

總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。

三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。

四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施

城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。

1.市規劃應加強對房地產開發的管理

首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。

3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

篇3

1房地產經濟與市場經濟協調發展的重要性

多年來，我國經濟高速發展，房地產經濟的促進作用是功不可沒的，多行業受益于房地產經濟支撐，人民生活水平和居住條件得到了大幅改善。同時，一直被認為影響社會穩定的就業問題，得益于房地產經濟的繁榮，解決了大量閑余社會勞動力就業問題。但是，過熱的房地產經濟也給社會帶來了負面的影響。過快上漲的房價讓普通家庭承受著巨大的購房壓力，這其間隱藏著巨大的社會安全隱患，一旦這一矛盾進一步激化，將嚴重影響給社會穩定。因此，政府相關部門應該著力從房地產經濟發展的市場規律入手，總結多年來我國調控房地產市場的經驗和教訓，科學合理地調整政策，調劑市場良性發展。同時，還要加大力度建設保障性住房，解決部分困難群體的住房問題，確保社會穩定。

2房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題

2.1房地產價格過快虛漲背離了市場經濟發展規

律市場具有調節作用，按照供需關系有其自身的規律和作用。然而，一旦市場被人為地操控，其自身作用和規律便會完全失去，最終結果導致商品的價格與實際價值相去甚遠。當前，我國房地產經濟發展極不協調，一線城市房價高不可攀，而三四線城市“鬼城”的空置率卻居高不下，一方面由于當地政府為了賣地沒有對房地產市場加以正確的引導，更多的則由于炒房、炒地的資本作用導致的。科學合理施策，是政府相關部門應該著力抓好的工作。嚴密監視房地產市場運行動態，控制“地王”“天價樓盤”的惡意炒作。同時，加強輿論宣傳引導，打擊媒體吹風助漲助跌炒作也是十分必要的。

2.2非理性上漲的房地產價格給國民經濟平穩健康發展帶來了危險

過快上漲或下跌的房價，都是非理性的。市場的調節作用根本沒有起到作用，反而會對購房者產生極大的影響。首先是房價上漲給低收入群體帶來了巨大的經濟負擔。其次是房價下跌會嚴重威脅銀行的貸款安全，購房者一旦無力償還貸款，進而產生大量的違約，其系統風險是巨大的，甚至會威脅到社會的和諧穩定。

3促進房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

市場經濟發展有其自身的規律，但我國的房地產經濟發展已完全背離了這一規律，更多的是人為的炒作。物極必反，過快過猛上漲的房價一旦價格回歸價值，其下跌的速度將會嚴重打擊國民經濟的健康穩定發展，世界其他國家房地產泡沫破滅的例子已經給我們提供了經驗和教訓，參考他們多年前的房地產經濟發展實際，可以很好地為我們的調控發展提供支持。我國經濟發展進入新常態后，我們應該適應新常態，樹立新的理念，促進房地產經濟與市場經濟互動良性發展。

3.1調控房地產價格平穩健康發展

市場一旦出現非理性的波動，政府適時運用政策調控價格是十分必要的。如果放任其非理性的漲價，進而形成嚴重的房地產經濟泡沫，最終泡沫破滅將對國民經濟產生嚴重的沖機，同樣，放任其價格下跌，無人購買將導致空置率升高，既浪費資源，同樣更加傷害國民經濟健康發展。及時監控房地產價格，再運用行政手機調控房地產價格在合理的范圍內良性發展，讓價格與價值回歸理性，按照市場經濟規律發展，對于房地產經濟健康發展具有重要意義。

3.2嚴格約束信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管

無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。一直以來，我國的房地產企業大多高度依賴銀行的貸款，一些較小的房地產企業根本沒有開發實力，靠搞關系大量從銀行融資貸款進行樓盤開發，一旦市場價格大跌，房子賣不出去，小企業根本無力承擔這么大的風險，房企老板“跑路”違約將嚴重威脅銀行的信貸安全。因此，政府與銀行都應該做好金融監督工作，嚴格約束房企信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管。

篇4

1、 我國房地產行業的發展現狀及特點

1.1 我國房地產發展現狀

目前我國的房地產行業正處在蓬勃發展的階段，發展態勢迅猛，發展速度很快，房地產行業的快速發展對于我國經濟的發展有著重要的作用，能夠促進我國經濟的快速發展。但是近幾年的房地產行業出現了很多問題，房價過高，并且房價的增長速度過快，出現投資過熱的現象，我們知道，只有供求關系達到平衡的狀態才會使經濟持續穩定發展，但是我國房地產行業的長期供不應求的狀態會使經濟的發展失衡。這些問題的存在極大的影響了我國普通民眾對于住房的正常購買，不利于我國經濟的可持續發展，因此急需我國政府健全相關政策進行宏觀調控。

1.2房地產業特點

第一、基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件――房和地。 它為勞動力提供生存和發展最必須的條件――住宅和各項配套服務設施。 它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持――稅、利上繳與實物地租。第二、先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多、它的發展會帶動一大批相關產業的發展。第三、超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件。因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。第四、協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求――有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。 第五、敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表――經濟上升房地產業興旺

經濟下降房地產業衰落。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢在一個城市投資房地產重要的不在于該城市的地價、房價而在于該城市經濟發展的前景。 第六、風險性。房地產業是一項風險產業對于發展商而言風險既有外部因素也有內部因素。外部因素主要是政治、經濟形勢的變化政策的調整城市規劃的變化等等內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。

2、目前我國房地產行業宏觀調控政策的不足

2.1 調控力度不夠，不能規范房地產行業的發展

目前我國的宏觀調控政策的力度還不能起到規范房地產行業的健康發展的需求，而且，對于違反房地產行業相關規定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強，不能使房地產行業朝著正確的方向健康發展。

2.2 宏觀調控的目標不明確

我國對于房地產行業的調控目標有兩個，既要保證房地產投資的合理增長和房價的合理發展，又要保證居民的住房需求。政府調控房地產行業的政策應該是既要保證經濟快速的發展，又要保證老百姓的購房需求，起碼保證需要住房的絕大多數人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時，還不能讓房價下降過快，保證多數人的利益，個人認為，這兩種觀點本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現出了我國對于房地產行業的宏觀調控政策目標的不明確性和立場不堅定的弊端，這就使得宏觀調控的收效甚微。

2.3 宏^調控政策往往只做表面功夫

我國的房地產行業還處在初步發展的階段，還并沒有進入發展的成熟階段，而對于房地產行業的宏觀調控政策，往往是中央政府出臺政策，而地方政府的政策調控處于雷聲大雨點小的狀態，只響應不做實事，而且對中央政府出臺的政策照抄舊搬，不針對地方的特點進行靈活的變換，造成宏觀調控政策經常是流于形式，不能真正改善房地產行業的具體問題。

3、對于我國房地產行業宏觀調控政策的改善

房地產行業的宏觀政策調控對于約束房地產可持續發展具有重要作用，基于我國當前宏觀調控政策不完善的情況，我們要積極進行政策的改革，不斷完善房地產行業的宏觀調控政策。

3.1 增強房地產行業的公平的原則

我認為房地產行業的宏觀調控政策應該以人為本，注重公平公正的原則，應該把保障老百姓的切身利益作為調控的出發點，同時在保證房價穩定公平的基礎之上也要保證經濟的正常發展，控制經濟的增長速度處于一個正常穩定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經濟的發展需求，這樣可以促進公平，并且可以減輕很多購房者的經濟壓力，促進房地產行業快速可持續發展。

3.2 嚴格執行對于土地的管理制度

要嚴格的執行國家對于土地的控制力度，通過提高土地利用率和改善土地結構來控制房地產行業的不斷發展，為房地產行業的發展提供保障，同時也要控制對于土地的利用方向，增加居民建設用房的土地數量，減少對于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強監管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。

3.3 建立健全房地產宏觀調控的相關法律

政府對于房地產行業的過度管制不利于房地產行業的不斷發展和完善，要避免地方政府過度和房地產行業的接觸，防止政府和房地產行業的不正當合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對房地產行業進行管制，還影響社會公平，可能造成貪污違法現象的發生，因此，國家要建立健全相關的法律法規，在對房地產行業的宏觀調控的基礎之上，加強對于地方政府權力的約束，防止其超越自身的權力范圍，對房地產行業進行過度干預，造成房地產行業的“畸形”發展，使宏觀調控政策失去效果，同時也會擾亂市場秩序，造成房地產行業的市場混亂，不利于房地產行業的可持續發展。

結論：

綜上所述，對于以上我國房地產行業存在的相關問題和現有的房地產行業相關管理政策的不足之處，政府要進行積極的宏觀調控，一定要建立健全房地產行業的宏觀調控政策，制定長期有效的管理辦法，調整房地產行業在可控范圍。房地產行業是一個正在快速發展的產業，只有對房地產行業的發展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產行業發展的宏觀調控政策，保證房地產行業的健康發展，加快我國社會主義和諧社會的建設速度。

篇5

經濟法;視域;房地產;宏觀調控;行為透析

一、我國房地產宏觀調控行為特征分析

(一)遵循法律規定下進行宏觀調控具體行為我國房地產工作的宏觀調控行為具有眾多特點，根據其工作的性質進行判斷不難發現，宏觀調控的制度行為必須遵循嚴謹的法律和法規制度，在良好的制度體系框架下實現對經濟工作的進一步完善。在良好的環境和氛圍之下進行相關工作的運作，所有的運作權利和職能，以及程序中涉及的具體內容和措施都是需要遵循一定制度執行的。

(二)遵守市場監管法則基礎下進行房地產宏觀調控房地產的宏觀調控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監督和管理制度，在良好的法則規范條件下進行制度的運作和執行。社會的相關職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規監督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調控制度在遵循市場管理工作的基礎上進行相關工作的執行。

(三)房地產開發需要重視土地資源維護我國房地產工作開展的過程中存在不同的宏觀調控特征，其中非常重要的工作內容還涉及到房地產開發時設計的土地資源維護工作內容。在房地產開發過程中出現的土地資源工作不單單涉及到環境的因素，還存在財政、稅務等眾多內容。

(四)房價調控政策不能脫離經濟法原則市場運作過程中出現的房價調控工作內容，也需要在良好的制度監督下完成，并且不能夠脫離實際的經濟法規則和內容，需要進行相關工作的宏觀調控，具體工作設計到對實際產生的經濟價值進行有償的服務，另外就是在行政法規和制度的內容下進行調節與完善，進而實現對制度的調整。

二、我國房地產宏觀調控行為的經濟法規章制度

(一)房地產宏觀調控需要堅持合法性本質原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產宏觀調控制度存在一定的行為約束，需要在經濟法的基礎下進行相關工作的執行，要求在規章制度監督的條件下完成眾多的工作內容。只有完善相關的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。

(二)房地產宏觀調控需要在經濟決策和法律規制緊密聯系下執行房地產的宏觀調控工作需要在良好的經濟法規和秩序下進行，只有將決策的內容與法律的規則進行融合，才能夠保證相關部門對于房地產行業的宏觀調控需求，也實現對國家法律、法規的進一步完善，以此實現國家權力和制度的進一步執行與完善。構建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現政府與行業發展之間的緊密聯系。

(三)脫離經濟法的房地產宏觀調控會導致行政專權一旦房地產的宏觀調控工作出現問題，就會導致實際的經濟法規監督和管理工作出現偏差和缺失，導致社會體系發展的單一性和不規則形。行政專權的局面影響了市場經濟的穩定性，在不符合經濟法范疇的管理制度監督下影響了房地產宏觀調控制度的缺失。

三、經濟法視域下完善我國房地產宏觀調控對策

(一)構建良好的房地產宏觀調控法律體系構建良好的房地產宏觀調控法律監督體系，對于完善房地產行業發展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發展的重要體現，也是關注到我國特色社會主義國情發展的基本需求而進行調整的重要工作內容。關注到國家發展的基本情況，以良好的法律監督體系實現對房地產工作體系的進一步鞏固，以此實現對經濟視域下房地產行業的長足發展。

(二)體現經濟法利益觀的房地產市場宏觀調控房地產行業在發展的過程中受到了市場經濟的宏觀調控，這一政策的實施實現了經濟法的利益觀念完善，也體現出經濟法視野發展下的社會需求，對于完善我國的基本經濟制度和宏觀調控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創新促進房地產市場調控成效革新房地產行業在市場經濟發展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現全面的制度監督是完善整體市場經濟發展環境在重要措施和發展對策。體現出宏觀調控對于我國國民經濟權益上的保護，才能夠滿足社會不斷發展和完善的重要目標。

(四)以科學的市場調節手段實現最大程度的公眾利益以科學的方式進行市場經濟的調節，才是滿足社會發展重要需求的關鍵。房地產行業在運營和發展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調控的制度能夠解決行業發展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經濟利益的重要舉措。

四、結論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產宏觀調控的相關內容，并具體分析其中涉及的特征和內容，希望能夠在掌握相關工作細節的基礎上，積極的與我國經濟法律和法規進行配合，以此實現經濟制度的完善。

［參考文獻］

篇6

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

[1] 徐小慧.應用數學方法進行房地產市場調查與預測

[J].企業導報，2010，（4）：56-57.

[2] 曹瑋.高職高專課程改革的探索—以《房地產市場

調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學

報，2012，（4）：34-36.

篇7

盤錦市規劃區內現狀總人口為132萬人， 建設區域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產銷售出現下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現脫節， 房地產景氣指數大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產市場進行調查研究。

1、區域分布分析

2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區26個，雙臺子區7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數的房地產項目集中在興隆臺區和大洼縣，兩個區域占到了整個盤錦市房地產市場的76%，而雙臺子區和盤山縣僅占24%。由房地產發展的規律，我們知道，一方面，經濟發展水平和人口集聚程度是吸引房地產發展的重要因素，另一方面，房地產市場的發展可以帶動當地的經濟發展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產項目的地區分布，來調整經濟發展和人口分布。

2、項目類型

從對整個區域房地產項目的調研結果來看，大多數的房地產項目是綜合性地產，項目規模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區；酒店式公寓多聚集在市中心商業中心區。

3、價格分布

總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產項目價格集中在3000—6000元/平方米區間內。從區域分布來說，興隆臺區的房價最高，其次分別為雙臺子區、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。

由于興隆臺在盤錦市獨特的區位優勢，使得大多數的房地產項目聚集于此。興隆臺區的房地產項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區間內，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產項目的價格分析，我們不難發現，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區的房地產項目產品訴求較為單一，產品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產市場產發展不均衡，產品價位單一，有極大的調整空間。

雙臺子區作為盤錦市的老城區，近年來雖然較興隆臺區而言發展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區的深厚感情，雙臺子區的房地產市場發展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網。

大洼縣產業基礎較好，加之與興隆臺區的距離很近，尤其是田家鎮毗鄰興隆臺區，土地成本較低，對發展房地產有著得天獨厚的優勢，聚集了大量的房地產項目。大洼縣的房地產項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。

相對于其他區域來說，盤山縣的房地產項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。

4、消費人群

據調查，盤錦房地產市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產市場有相當比例的房地產投資者，以倒賣房地產來取得高額價差。

從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業，另一方面是中年一代改善型置業。從所調查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。

從職業構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產市場消費者主要有公務員、教師、企業管理者、財務人員、技術員、銷售員、農民、自由職業者等。

二、盤錦市房地產市場分析

從盤錦市的實際情況看，房地產市場還處于上升發展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區，現有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經濟發展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現象嚴重， 房地產市場處于買方和賣方高度博弈狀態之中。

三、盤錦市房地產市場可持續發展對策建議

針對上文對盤錦市房地產市場的調研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產項目發展，擺脫房地產市場買方和賣方較量的焦灼狀態，這里僅從可持續發展的角度提出盤錦市房地產發展的對策建議：

1、大力發展綠色節能建筑

盤錦市的房地產發展與當前國際、國內經濟的發展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經濟發展而導致對自然資源的無限索取，以及無節制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產開發建設的能源消耗問題，大力發展綠色節能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產項目的綠化率，以創建良好的人居環境。

2、完善保障性住房供給體系

實現“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執政者的執政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調動各種財政資源，增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業”。

3、科學合理增加土地供給

篇8

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

篇9

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號：F015文獻標識碼： A 文章編號：

一、對近期宏觀調控政策的概述

近年來國家連續上調存款準備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認為，上調針對的目標就是房地產市場，屬于密集出臺的房地產調控政策之一。

國土資源部領導表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規劃調整、土地經濟糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發。

銀監會領導透露，截至目前，房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業非常重視個人按揭貸款當中的風險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。

二、宏觀調控對房地產業的積極影響

近幾年來，國家對房地產宏觀調控政策出臺頻率之高，調控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調控政策對促進房地產市場健康發展產生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產局部、結構性問題，央行及時出臺各種措施，其本質是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質量管理方法，來實現信貸結構規模調控和防范金融風險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質

從形式上看，房地產金融風險表現為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質是實體經濟出現了問題。在現代市場經濟中，資本金是企業的立業之本，也是向銀行借款、與銀行共擔風險的基本保證。在我國房地產融資渠道單一的情況下，過度負債帶來金融風險向銀行的集中，由此引發的不良資產將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產企業的經營

宏觀調控使房地產的資金成本將更高，房地產業將更為成熟，更加產業化。新房貸政策的實施使房地產業的重組、并購將趨于增加，房地產業的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實施過程中，海外實力雄厚的房地產企業將趁機擴大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調控政策對房地產業產生的負效應

（一）、整頓土地市場抑制土地投機

垂直領導和暫停農用地轉用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設用地的審批是一種事后調節，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產生前瞻性和預防性的影響。其次，調控的效果也十分有限。城市建設一方面靠外延擴張（新增城市建設用地），另一方面靠利用存量土地。當農用地轉向城市建設用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產開發企業都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當外延擴張暫時受阻時，存量建設用地就成了“投機炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調控存量建設地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導，房地產價格便真的走高了。

在我國，政府調控土地市場是為了抑制土地投機和房地產過熱，但結果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價格持續上漲

在國家頒布一系列宏觀調控政策的基礎上房地產調控產生了一定的效果，全國大部分地區房地產的投資扭轉了在03、04年幾年高速增長接近30%的態勢，進入了一個相對平穩的增長區間。06年的時候，房地產開發同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調控中的實施力度不夠。

（三）、房地產企業的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業的銷售和融資都將產生困難；

2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產中小企業的項目開發，銀行貸款審批更為嚴格，減緩了資金回籠的速度，對該行業中的中小企業造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產生較大的影響。

四、有效促進房地產市場持續健康發展的建議

篇10

一、房地產調控政策初見成效

(一)創新住房制度。明確住房保障與住房市場兩種制度體系的關系。我國住房制度改革以來，住房市場化得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產管理法》為龍頭，包括房地產開發、經營、管理在內的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國家與住房市場制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設得比較滯后，至今未形成一整套系統、完善的法律、法規及與此相適應的制度體系。

近年來，隨著國務院2007年24號文件的出臺和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國住房保障制度體系，住房保障工作取得了長足的進步。目前，由政府主導的針對中低收入人群的保障性住房和市場主導的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關系，尤其是保障性住房制度的目標、內涵、范圍、手段等均有待于通過法律法規的建立予以明確。針對這些問題，在制定《住房保障法》及相關的法律法規中，應對今后我國的住房制度的框架、內涵等主要問題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場制度的邊界。住房保障制度立足于通過公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問題，而住房市場制度則立足于規范房地產市場經濟秩序，保障房地產市場各利益主體的權利。兩種住房制度在解決居民住房問題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標準不明確，實踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認為應當借鑒國際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準，但由于各界對此觀點不一，此見解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標準，由于很多地方家庭實際收入水平難以查驗清楚，一些不具備住房保障的人員通過轉移資產、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產生新的社會不公。

筆者認為，當前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對住房等資產的普查，堅持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準確定住房保障對象，并以此有效地分割住房市場需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機制。解決中低收入人群住房問題，是一個國家或城市住房發展的最基本目標。目前，我國城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現代化、城市化的加快，國內諸多大城市均在不同程度上產生了棚戶區家庭、非戶籍家庭、新進人才、農民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時，由于這些社會群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進行住房保障時，其方式和機制等均難以按照已有的廉租房、經濟適用房等制度運行，需要通過制定和完善公共租賃房、社會安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進住房制度創新。住房制度創新是從調整住房供應政策、完善公共住房政策、穩定房地產調控政策等幾個方面分別推進創新工作。

1.調整住房供應政策是住房制度創新的龍頭。建議各地結合本地實際，從“十二五”開始，立足于長遠建立商品住房與公共住房合理的供應比例(如中國香港是53％：47％)，在未來30年內形成商品住房和公共住房基本平衡的供應格局，使不同收入水平的家庭基本實現“住有所居”、“安居樂業”的局面。同時，為促進住房供應結構的調整，還應保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設標準。總體原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過60平方米，且建設標準以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來住房制度創新的重點。當前，完善公共住房政策的任務較為繁重，為此應抓住重點，首先是完善針對本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對象的準入標準，完善廉租房、經濟適用房管理制度，提高供應效率；其次，加快推進棚戶區改造、人才安居房或外來工住房等保障性安居工程建設，促進公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設，擴大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經驗，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經濟適用房、限價房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對象中流轉，以避免利用公共住房投機，并盡快聚集公共住房存量，形成對市場房價的抑制力量；此外，完善針對不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當前各地公共住房制度建設的重點工作，需要抓緊落實。

3.穩定房地產調控政策是住房制度創新的重要補充。建議今后的房地產調控應主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預市場的邊界、手段、工具的基礎上，保持宏觀調控政策的穩定性、連續性和協調性。如各地城市規劃與土地供應政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎上，從穩定、連續地引導市場預期出發，合理確定住房供應總量和結構，保持市場長期供求關系的平衡；財政、稅收、金融政策，要長期貫徹國家差別性金融、財稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵首次置業及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統一和完善的市場監管制度，規范市場準入和退出，規范行業經營行為。目前，各地在房地產市場監管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區嚴格管理，不到封頂不得預售，有的地方開挖了基坑就可預售，這樣分期銷售、分期漲價的炒作現象就時有發生。因此，建議國家進一步完善房地產市場監管的法律和政策，進一步規范房地產行業開發和經營行為，規范市場秩序。其三，不斷提高房地產調控和房地產管理制度的可執行性。如第二套房、改善型需求、捂盤惜售等基本概念的邊界和內容要明確，以便于政策的執行和提高管理效率。

二、加快住房結構調整減免稅收

(一)適度調整房地產調控政策的有關建議。保持房地產市場長期健康、持續、穩定的發展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩定發展、避免房價大起大落的關鍵，一是應解決好市場供求關系問題，保證市場供應適應市場需求；二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產市場的“常態化”運行。鑒于此，現時應對房地產市場調控政策作適當的調整。

一是建議國家有關部門對現行相關金融政策作一些調整。特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費，以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產，應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。在房地產方面，對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，以激發潛在市場需求，應給予進一步優惠的貸款政策；對房地產開發貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導，并給予各地、各商業銀行一定自，因地制宜控制貸款規模。

二是建議適當減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。

三是建議各地政府重視土地供應效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應重視土地供應效率問題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過舊工業區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場供應；三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場供應潛力不足的問題。

(二)關于房價的合理性和住房問題的合理解決――政府應該讓不同收入水平的階層都有自己的住房。“無論市場房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責任!”從住房經濟學來看，即使是住房市場，也是需要政府干預的。福利這個就不用講了，本身就是政府直接的投入來保證低收入者有住房。市場這個方面，只要市場在分配機制上出現失靈，比如市場供應的住房都是高價房、高檔房，使得廣大普通居民買不起，政府也要出手干預，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國家在制定住房政策時，也采取措施使房價要適應消費者的收入水平。(1)降低開發成本。就是不能把成本價格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說像違規的開發貸款，你沒有實力就不要進入這個市場；而對于中低收入水平的購房人，也可以推出限價房或者是經濟適用房，使得房價成本不至于過高。(2)制定住房干預政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個地區的房價超高難以適應普通居民收入水平，就必須采取住房干預政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價避免價格的超高。這樣，對市場和成本都可以進行干預。

三、加快國家“基本住房制度”的建立

保持房地產市場調控政策的穩定性，以保證市場長久的穩定發展。在此，應著重避免政策的短期行為。比如市場高速上漲，我們馬上采取一個什么措施把房價壓住，或者房價下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩定的政策對經濟運行危害非常大，對老百姓、對民生問題的解決也都有不利影響。我們需要建立長期的住房制度，同時在方法和手段上要維持市場的長期穩定發展和常態化發展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過制定“住宅法”及其他相關法律規定，將其固定下來，成為解決居民住房問題的“基本住房制度”以長期實施。如對中等收入階層的住房問題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國家應加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過完善經濟適用房、限價房或其他特定普通商品住房的建設與管理制度，輔之以金融、財稅等補貼或扶持政策，促進居者有其屋，滿足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎上，市場干預政策應盡量采取市場經濟運行中通用的經濟干預手段，比如說利用貨幣杠桿、稅收手段來調節市場，而不應過多地用其他手段干預。比如，近幾年部分地方在房價上漲時，采取的行政直接干預相關開發項目的價格或限制購買群體，不僅不利于市場常態化運行，傷害企業依法正常經營，也容易造成社會群體之間的矛盾；再如在房價下跌時，市場本身會自發向理性調整，此時不宜采取如財政直接補貼購房或購房入戶等短期性地方政策，以免社會形成對政府公平性的置疑。總之，應采取通用的工具作為我們調控房地產市場的手段。

篇11

1 房地產經濟與市場經濟協調發展的意義

從目前的經濟發展來看，房地產經濟的發展具有綜合性效益。一方面是房地產的發展推動了建筑行業、建材領域、裝修市場以及人力資源市場的綜合發展，由于這些行業得到了發展，所以可以提供的就業崗位也顯著的增多，換言之就是房地產經濟的發展使得社會就業矛盾得到了進一步緩解。但是從另一個方面來看，由于房地產發展迅猛，尤其是一些大城市，城市的規模在不斷擴大，土地利用成本也在不斷上升，這些原因造成了房價的高漲。由于人們的工資水平不足以負擔房價的上漲，所以造成了越來越嚴重的住房矛盾，這些矛盾的產生使得經濟發展的質量受到影響。為此，協調市場經濟和房地產經濟，緩解社會住房矛盾，可以有效地促進社會經濟的質量化發展。

2 房地產經濟與市場經濟發展存在的問題

2.1 房地產價格變化背離市場發展規律

在市場經濟中，價格變化和供需關系有著密切的聯系，在供大于求的情況下價格會出現明顯的下跌，而在供不應求的情況下價格會出現大范圍的上漲。從目前我國的房地產價格變化來看，明顯存在著背離市場發展規律的問題。就我國目前的住房統計而言，明顯存在著供過于求的現象，在這種現狀下，房價應該存在明顯的下跌，但是就目前而言，房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經濟的客觀規律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。

2.2 泡沫經濟現象的產生催生了金融風險

在經濟發展的過程中，不可避免會出現經濟泡沫，而經濟泡沫的大小決定著金融風險的大小。2009年美國次信貸危機就是嚴重經濟泡沫破裂產生的經濟后果。我國目前的房地產市場，房價的持續走高與地產泡沫有著密切的關系。簡而言之，由于近幾年房產市場的火熱使得大批的資本涌入到了房產市場中，出現了炒房的現象。炒房的存在使得房產開發的成本不斷提升，由于成本的提升，而實際剛需又在不斷下降，所以房產泡沫在不斷增大。這種泡沫的增大，使得金融風險的發生概率進一步提升，如果不能進行有效控制，后果不堪設想。

2.3 環保意識較低不利于綠色城市的建設

隨著環境問題的日益突顯，人們對于綠色生活越來越重視，為此，也更加重視自身的生活品質。但是目前的房地產開發，由于部分開發商的主要目的是要在房地產利益中分得一杯羹，所以并不重視自身技術的提升和設計的整體優化，所以在進行開發的過程中，低碳環保的節能意識比較缺乏。這種綠色建筑思想的匱乏使得建筑的綠色設計水準嚴重落后與同行業的綠色水平。由于建筑綠色設計水平意識較低，所以這部分建筑便成為了城市綠色建設的主要障礙，這對于推進城市綠色建設非常不利。

2.4 政府監管偏移使得房地產調控變空調

在房地產經濟的發展中，政府作為一個關鍵性角色，最主要的作用就是做好監管，實現對房地產市場的有效調控。但是從目前的情況來看，政府對于房地產市場的監管存在明顯不到位的情況，而造成這種不到位情況的主要原因是政府的調控目標發生了偏移。比如在監管中，主要監管的環節應該是土地的出讓、房地產開發公司的資質審核等，而主要調控的也應該是房產的價格，但是在實際的操作中，政府的監管主要目標成為了出讓土地的經濟效益，調控的主要對象也不再是房價。由于監管的整體偏移，使得整個調控形同虛設。

3 解決房地產經濟和市場經濟協調發展的措施

3.1 化解房地產泡沫，使房價回歸理性

為了使得房地產經濟和市場經濟能夠協調發展，第一步便是要化解房產泡沫，使房價回歸到理性。要想化解房產泡沫，國家和政府必須要出臺明確的法律法規對炒房的行為進行遏制，當炒房被有效遏制之后，房產的需求便會最大限度地回歸到正常的水平。這個時候，市場經濟發展的規律便開始作用于房地產經濟，受供求關系影響的房地產經濟，房價也會根據供求關系進行上漲或者下跌。在正常的市場環境中，房地產泡沫可以得到有效的化解，房價也可以回歸到理性的水平。

3.2 加強政府對房地產經濟的管理和金融支持力度

我國近年來房地產經濟獲得迅速的發展，與政府有著密不可分的關系。所以，為了實現房地產經濟和市場經濟的協調發展，必須要從政府角度出發對房地產經濟進行有效的管理。政府對于房地產經濟的管理，主要在于對地產開發的控制上：通過審查、審批和審核三個環節，對于房地產開發商的經濟狀況、資金運行效果等要進行綜合的把握，從而有效地控制開發商的數量和規模。另外，對于區域性銀行，政府也要進行嚴格的掌控，以此實現對地方經濟的管理。

3.3 推動房地產經濟轉型，促進其綠色智能化發展

目前，綠色生活的觀念已經深入人心，人們在住宅的選擇上也更加關注其綠色設計水平。所以為了推動房地產的轉型發展，在房地產經濟的發展中要積極引入綠色的概念：首先是要在設計方面體現綠色水平，使得建筑的整體自然性得到提升；其次是要在施工中保證綠色，確保建筑的施工能夠實現成本的掌控；最后要在建筑性能上實現綠色，比如通風、采光等要具備綠色標準。通過綠色控制，可以積極推動房地產經濟的轉型，也能夠促進綠色建筑的智能化發展。

3.4 合理利用土地資源，實現節約型城市建設

從目前的房地產經濟發展來看，房價過高的一個重要原因是開發用地的成本較高，而開發用地的成本上升，很大一部分原因來自于土地資源的緊缺。為了緩解土地資源緊缺的現狀，實現對土地資源的合理規劃和利用具有重要的價值。例如在目前的城市建設中，可以積極開發城市地下空間，也可以實現城市高層的大規模建設，通過“上天入地”的形式，使得城市土地資源得到最大化的利用，那么城市的土地緊張問題便能得到進一步緩解，實現節約型城市的建設也可以更加的快捷。

3.5 準確定位房地產經濟發展方向，降低房地產經濟發展的風險

就目前的情況來看，房地產經濟的泡沫十分嚴重，所以為了有效控制風險，必須要對房地產未來的經濟發展方向進行準確定位。目前，大部分的城市存在著房屋開發過剩的情況，大量的庫存成為了城市經濟發展的障礙，所以去庫存成為了現在房地產經濟發展的主要目標。在未來房地產經濟發展中，主要的方向有兩個：首先是房屋建筑的綠色化；其次是房屋建筑的智能化。所以為了促進房地產經濟的進一步發展，房地產開發要向智能化和綠色環保化轉變。

3.6 樹立品牌效應，強化人們對房地產的信賴

過去，由于房地產市場火熱，大量的人力物力涌入到了這個領域，隨著房地產市場的收緊，一部分規模較小、資金不足的開發商紛紛倒閉，而一些受開發商影響的業主對房地產的信任度也急劇下降。為了改變這一現狀，房地產行業要積極做好資源整合，樹立較為典型的品牌，通過品牌效應來提升人們對房地產的信賴。在目前的房地產市場中，恒大和萬科是兩個比較響亮的品牌。當然，隨著我國品牌化意識的覺醒，越來越多的品牌會在房產經濟中樹立起來。

4 結語

房地產經濟在我國經濟中占有重要的地位，為了實現房地產經濟的持續穩定發展，必須深刻分析現在發展中的問題，并對問題進行針對性的解決。房地產經濟是市場經濟不可分割的一部分，所以要積極地做好房地產經濟與市場經濟發展規律的分析，使二者在統一的規律下做好協調發展，這樣房地產經濟發展才會更具規范性，而市場經濟發展也會具有更加強勁的活力。

參考文獻

[1] 王萃彥.關于房地產經濟與市場經濟發展的協調問題 研究[J].河南科技，2014，（7）.

[2] 王蓓.淺談房地產經濟與市場經濟發展的協調發展 [J].科技創新與應用，2014，（26）.

[3] 張梅芬，童彥.云南旅游經濟空間差異及協調發展途 徑探究[J].國土與自然資源研究，2014，（4）.

篇12

房地產經濟的發展在場經濟中起到至關重要的作用，具體說來，房地產經濟發展的意義可以概括為以下幾個方面：一是房地產經濟可以創造國內收入。房地產經濟經過這么多年的發展歷程，它促進了國內收入的持續增長，它發揮了其經濟體無法取代的作用；二是房地產經濟的發展在一定程度上提升了人們的住宅水平，同時也提高了居民的生活質量；三是房地產經濟的發展直接創造了大量的就業崗位，直接解決了當前就業壓力大的問題。但是，隨著房地產經濟的不斷發展，房地產事業也遇到了巨大的問題，由于房價的不斷上漲，居民無法承擔這種負擔，房地產經濟發展的這種不合理性隨之帶來了很大的爭議，這種爭議直接激化了社會矛盾，使得國民經濟的發展受到了一定程度的負面影響。所以，政府相關部門應當在實際中不斷總結經驗，積累相應的教訓，并把這種經驗和教訓作為房地產經濟未來發展的參考，使得房地產經濟的發展走上良好的循環軌道。

二、房地產經濟對市場經濟發展的作用

1、房地產經濟可以維護市場經濟的穩定增長。良性的房地產經濟發展能夠有效刺激市場經濟，穩定和促進整體社會經濟的良性、健康發展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業和金融業務的持續崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩推進。

2、房地產經濟能夠有效帶動周邊行業的興起。房地產行業屬于先導性的服務產業，由于它的涉及范圍較廣，業務內容復雜，使得它同許多行業都有著非常密切的行業聯系，如建材行業、冶金行業、電力行業、化工行業、水利行業等等。因此，隨著房地產行業的不斷興起，其它相關行業也能夠被有效的帶動，其經濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經濟整體的活躍。

3、房地產經濟能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎設施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內需，對提高人們群眾生活質量，縮小城鄉差距以及加速城市化建設進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

三、房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題

1、房產泡沫導致市場經濟出現大范圍改變的問題。目前我國的房地產經濟雖然在經濟利益上持續走高，但與此同時，也存在著較大的潛在危機，特別是近年來房地產價格的快速增長，導致泡沫經濟的發生風險率越來越高。由于目前各大銀行信貸業務中，房地產行業的信貸數額占據較多的比例，這就導致一旦發生房產泡沫，勢必會造成行業資金鏈的嚴重斷裂，直接對銀行業造成較大的經濟損失，而其他同房產、銀行等相關的社會行業也會遭受到一定程度的影響，嚴重的還會引起股票市場的崩盤，從而導致市場經濟秩序出現大范圍的混亂，給市場經濟的維持和發展造成極大的阻礙和影響。

2、房產價值同價格的不一致造成市場經濟的變化。房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。

3、對資源利用不合理的問題。房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。房地產建設需要大量的土地資源、林業資源以及相關能源做支撐，所以低碳建筑、環保材料在其中的使用情況成為房地產經濟能否同當前市場經濟發展步調保持一致的關鍵，而顯然，目前我國房地產市場上的環保住宅、低碳建筑等綠色建筑的比例相對較少，導致房地產經濟不能同市場經濟的發展方向保持一致。

四、加強房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

1、加大對房地產經濟的金融監管力度。政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

2、加速房地產行業的經濟轉型。國家及各地政府要根據我國當前房地產行業的實際發展現狀，出臺相應的激勵政策和行業市場規范，要求和引導房地產開發商向著環保經濟、低碳經濟、綠色經濟的方向轉變，并積極予以政策支持和資金投入，從而有效的加速我國房地產行業的經濟模式由傳統的開放形式向著低碳形式的方向轉變。同時，國家還要積極的制定相關的行政政策和規定，鼓勵房地產相關行業（如建材行業等）也向著綠色經濟模式發展，積極推進新能源、低碳技術等高新技術的應用，從而不斷推進我國的房地產市場同市場經濟一起向著環保、低碳的經濟方向邁進。

3、加強房地產價格調控。現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。因此房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。

結束語

房地產經濟在市場經濟中起到不可或缺的作用，這樣在一定程度上能夠促進房地產事業與市場經濟的協調發展，并且能夠有效地規避市場經濟中所出現的風險，這也是房地產經濟在我國市場經濟中所取得的地位，同時這種協調發展的關系能夠發揮房地產經濟在市場經濟中的作用。社會經濟的迅猛發展，推動了房地產經濟的快速發展。近幾年來，我國部分地區房價不斷攀升，為房地產開發商帶來了十分可觀的經濟效益，同時成為了我國各行業 中的領軍者，為我國國民經濟的發展起到了重要的貢獻作用。

參考文獻：

篇13

（一） 1-2月我市二手房交易情況

20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房價格情況

20__年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題

1.還款風險

借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。

2．二手房貸款服務機構的誠信風險。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。

3．各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善

由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。

二、解決問題的對策和建議

（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月__市政府也出臺了《關于促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，20__年我市的房地產市場可能顯現以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結構，穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。

（二）盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：

1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。

2.各商業銀行還可通過審查借

款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。