引論：我們?yōu)槟砹?3篇合同文本管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

第一條 物業(yè)基本情況 物業(yè)類型：辦公居住物業(yè) 坐落位置： 占地面積： 建筑面積：

第二條 物業(yè)管理內(nèi)容

1、保潔 （1） 公共保潔 A、 公區(qū)域院內(nèi)及衛(wèi)生、南北生活區(qū)院內(nèi)衛(wèi)生 B.人員編制： 1人 C、。保潔標準：（見附件） （2）樓宇保潔 A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛(wèi)生間、墻面玻璃及地面衛(wèi)生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛(wèi)生 ；電梯、安全通道及消防通道衛(wèi)生 ；一樓室外平臺及兩側(cè)通道 2、綜合樓兩側(cè)樓梯、2-4樓走廊衛(wèi)生間及玻璃衛(wèi)生 3、群樓兩側(cè)樓梯、二樓衛(wèi)生間及走廊、平臺衛(wèi)生 B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人 C、保潔標準（見附件）

2.綠化 （1） 綠化范圍：辦公及區(qū)域、生活區(qū)域的草坪及樹木管理 （2）人員編制：2人 （3）綠化標準：（見附件）

3.保衛(wèi) （1） 保衛(wèi)范圍：生活區(qū)域的安全及公共交通秩序 （2） 人員編制：3人 （3） 工作標

（4） 準：（見附件）

4. 授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項 .

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（乙方按下列約定，實現(xiàn)目標管理）

（1） 室外保潔： （2）室外保潔： （3）交通秩序： （4）綠化： （5） 保安： （5）物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：

第四條 委托物業(yè)管理承包經(jīng)營、自負盈虧形式 費用包括：

1、工資及福利費、管理費用、稅費

2、保潔工具、保潔用品及勞服用品

3、保安器械及勞服用品

4、綠化工具及勞服用品

第五條 物業(yè)管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起到 年 月 日止

第六條 甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，本物業(yè)的委托物業(yè)管理費用為（大寫） （小寫） .

第七條 委托物業(yè)管理費用及支付方式：

第八條 雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)： （1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)及辦公區(qū)域委托乙方實行物業(yè)管理； （2）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米） （3）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動； （4）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同； （6） 如有重大活動有權(quán)支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排； （9） 對乙方人員有有任免權(quán)，（10） 如出現(xiàn)一個月內(nèi)同（11） 一員工連續(xù)投訴三次有權(quán)要求換人 （5）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門的關(guān)系； （6）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)： （1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本物業(yè)管理的各項規(guī)章制度； （2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； （3接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，定期向甲方報送財務(wù)報表公布管理費支出帳目； （6對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住

宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施； （6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業(yè)設(shè)置管理機構(gòu)和人員； （7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況； （10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料； （11）開展卓有成效的社區(qū)便民服務(wù)工作； （12）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)

務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第九條 合同更改、補充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教?/p>

出書面意見。 3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第十條 其他事項

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效；招標書為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。

5.

6.

甲方（蓋章）：_____ 乙方（蓋章）：_____

篇2

二、做好《示范文本》的分發(fā)工作，方便當事人領(lǐng)取。各地建設(shè)行政主管部門與工商行政主管部門，應(yīng)當協(xié)商指定《示范文本》的印刷單位，并負責(zé)監(jiān)制。當事人使用《示范文本》，可隨時向各級建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取，并繳納工本費，其收費應(yīng)當執(zhí)行物價管理部門批準的收費標準。

三、各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）要在2000年11月底前將貫徹、落實《示范文本》的情況上報建設(shè)部。建設(shè)部將會同國家工商行政管理局在2000年年底前檢查各地執(zhí)行《示范文本》的情況。

商品房買賣合同（示范文本）

商品房買賣合同說明

1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

2.本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3.為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4.本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5.對合同文本「中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。「中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6.在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示應(yīng)當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

7.本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責(zé)解釋。

商品房買賣合同GF—2000—0171

合同編號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

委托機構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「本人「法定代表人姓名：＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「身份證「護照「營業(yè)執(zhí)照注冊號「＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

「委托代表人「姓名：＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)。「土地使用權(quán)出讓合同號「土地使用權(quán)劃撥批準文件號「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名「暫定名＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為「現(xiàn)房「預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準機關(guān)為＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第＿＿＿＿「幢「座＿＿＿＿「單元「層＿＿＿＿號房。

該商品房的用途為＿＿＿＿，屬＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿層，地下＿＿層。

該商品房陽臺是「封閉式「非封閉式。

該商品房「合同約定「產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：

1.按建筑面積計算，該商品房單位為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

3.按套（單元）計算，該商品房總價款為（＿＿＿＿幣）千＿＿百＿＿拾＿＿萬＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進行處理：

1.雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比＝————————————－×100％合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1.一次性付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過＿＿日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條交付期限。

出賣人應(yīng)當在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起＿＿日內(nèi)告知買受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過＿＿日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責(zé)任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第＿＿種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿ ＿日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿％賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿％向買受人支付違約金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條雙方可以就下列事項約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條買受人的房屋僅作＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿種方式解決：

1.提交＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共＿＿頁，一式＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人＿＿份，買受人＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿申請登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

「法定代表人：「法定代表人：

「委托人：「委托人：

（簽章）「：

（簽章）＿＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿＿＿年＿＿月＿＿日簽于＿＿＿＿簽于＿＿＿＿

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明

附件三：裝飾、設(shè)備標準

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽臺：

篇3

甲方將其位于鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)龍井路中段東城農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)委托乙方管理。為明確甲乙雙方的權(quán)力及義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意特訂立本合同，以便雙方共同尊守。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置： 鎮(zhèn)雄 縣 烏峰 鎮(zhèn) 龍井路中段

四至界限：東至龍井路止__南至龍翔路止_西至東城農(nóng)貿(mào)市場外墻止北至東城農(nóng)貿(mào)市場外墻止

占地面積：________平方米

建筑面積：________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。

第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條 委托期限為： 年 月 日至 年 月 日

第四條 委托管理事項：

1) 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

2) 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備。

3) 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井。

4) 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

5) 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_____。

6) 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_____。

7) 交通與車輛停放秩序的管理。

8) 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______。

第五條：乙方在維護、管理等過程中，必須牢固樹立安全防范意識，定期不定期地對其工作人員進行安全教育，采取一切安全防范措施，確保維護、管理等安全。無論任何原因發(fā)生的安全事故，概由乙方負責(zé)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

第六條 甲方權(quán)利義務(wù)

1.在業(yè)主委員會成立之前，負責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;

5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

(1)負責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費用;

(3)_______________。

6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于______;

7.在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第___項執(zhí)行：

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米___元租用，其租金收入用于____。

8.負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起___日內(nèi)向乙方移交;

9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

(1)_____________________;

(2)_____________________。

11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

12.______________________。

第七條 乙方權(quán)利義務(wù)

1)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;

2)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;

3)按本合同第九條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;

4)可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5)負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;

6)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督;

7)負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8)每__個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;

9)對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;

10)本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

11)每月按時收取業(yè)主及使用人水、電使用費，并交相關(guān)部門。

12)_______________________。

第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。

1.房屋外觀：_____________________

2.設(shè)備運行：_____________________

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：___________

4.公共環(huán)境：_____________________

5.綠化：_______________________

6.交通秩序：_____________________

7.保安：_______________________

8.急修：_______________________

小修：_______________________

9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：________

第九條 物業(yè)管理服務(wù)費

1)本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2)管理服務(wù)費標準的調(diào)整，按___調(diào)整。

3)空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米____元向______收取。

4)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第____項處理：

(1)從逾期之日起按每天___元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之__交納滯納金;

(3)_________________________。

第十條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。 第十一條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下： 1.高屋樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

2.____________________________

3.____________________________

第十二條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用： 1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。

2.房屋共用小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。

3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。

4.公用綠地的養(yǎng)護費用小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。

5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。

第十三條 甲方違反合同第六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第十四條 乙方違反本合同第八條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第十五條 乙方違反本合同第九條的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。

第十六條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵__元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第十七條 自本合同生效之日起__天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第十八條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可與業(yè)主委員會續(xù)訂合同。

第十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填

寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十一條 本合同正本連同附件共__頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第二十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第二十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方均可向鎮(zhèn)雄縣人民法院起訴。

第二十五條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章即生效，甲乙雙方必須嚴格遵守，不得反悔，否則，違約方支付對方違約金人民幣： 元。

第二十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送相關(guān)部門一份，每份文本均具同等的法律效力。

甲方簽章：________ 乙方簽章：_________

地址： 地址：

法人代表人：_________ 法人代表人：__________

委托人：_________ 委托人：__________

年 月 日

物業(yè)管理委托合同示范文本二：第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方 (以下簡稱甲方): 受委托方 (以下簡稱乙方):

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

座落位置：武昌 區(qū)

占地面積： 平方米

建筑面積： 平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目附后

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、

外觀墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理， 包括道路、路燈、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。

第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、

垃圾的收集、清運。

第八條 交通與車輛停放秩序的管理。

第九條 維持公共秩序，包括小區(qū)公共安全、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十一條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十二條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費

2、特約有償服務(wù)費

第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、依法起訴等措施。

第三章 委托管理期限

第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起 年 月 日止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2、制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

5、審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

6、負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30 日內(nèi)向乙方移交;合同期滿時負責(zé)取回。

7、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責(zé)協(xié)助催交;

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度;

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，及時制止并同時提請有關(guān)部門處理;

3、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，并支付費用但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲方審議通過后由乙方領(lǐng)取公用設(shè)施專用基金組織實施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督;

7、負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人張榜公布一次管理費用收支帳目;

9、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;

10、嚴格按合同價收費，不得擅自加價。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。

為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，清退有損居民健康的租用戶(如油漆戶、高噪聲戶、高污染戶等)。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每 平方 米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按

2、管理服務(wù)費標準的調(diào)整，調(diào)整。

3、空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方按業(yè)主收取。

4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按每天元交納滯納金;

第二十條 車位使用費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：

第二十一條 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護、及其它特約服務(wù)，由當事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準與甲方協(xié)商。

第二十二條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項目和收費標準約定如下：

1、高層樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

第二十三條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場地維修、養(yǎng)護費用：

1承擔(dān);大中修費用，由維修基金 承擔(dān);更新費用，由維修基金 承擔(dān)。

2承擔(dān);大中修費用由維修基金承擔(dān);更新費用，由維修基金 承擔(dān)。

3基金承擔(dān);大中修費用，由維修基金承擔(dān);更新費用，由維修基金承擔(dān)。。

第七章 違約責(zé)任

第二十四條 如果甲方不完成應(yīng)負的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標或給乙方造成經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)該給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十五條 乙方如因管理不甚造成重大經(jīng)濟損失或違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，廣大業(yè)主負面影響強烈，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十六條 乙方違反合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十七條 甲乙雙方任何一方無正當理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方伍萬元 的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。

第八章 附則

第二十八條 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第二十九條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力。

第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 6 本合同及附件和補充協(xié)議中規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十二條 本合同共頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十三條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成時，雙方同意由武漢市 仲裁委員會裁決(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后以未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。

第三十五條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿前天內(nèi)向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十六條 本合同自簽訂之日起生效。

篇4

在中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的GF—2012—0201《建設(shè)工程施工合同范本》的合同價款與調(diào)整部分，將合同模式按計價模式分為三種類型。

1.1 固定價格合同

固定價格合同（FixedPriceContracts),顧名思義指的是在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)工程建設(shè)項目價款（單價或總價）不再調(diào)整的合同。合同價款包含的風(fēng)險范圍、風(fēng)險費用的計算方法以及風(fēng)險范圍以外的合同價款的調(diào)整方法均需在合同的專用條款中列明。

1.2 可調(diào)價格合同

可調(diào)價格合同（FixedPriceContracts)是指合同價款（單價或總價）可按照雙方的約定進行相應(yīng)的調(diào)整。雙方商定的調(diào)整方法需在合同的專用條款內(nèi)列明。調(diào)整方法一般針對國家政策、市場行情等潛在變化因素而制定，換言之，在要達到目標質(zhì)量要求的前提下，合同價格是隨著施工活動的進行相對自由變動的。因此，通貨膨脹等不可預(yù)見因素的風(fēng)險由發(fā)包方承擔(dān)，對承包方而言，其風(fēng)險相對較小，但對發(fā)包方而言，突破投資的風(fēng)險就增大了，不利于其成本的控制與管理。

    1.3成本加酬金合同

成本加酬金合同（CostPlusFeeContracts)也稱“CPF合同”成本補償合同，指的是合同價款由成本和酬金兩個部分構(gòu)成。成本的構(gòu)成和酬金的計算方法需在合同的專用條款內(nèi)列明，也即最終的合同價格將按照項目的實際成本再加上一定的酬金進行計算。

從理論上講，這種合同模式可針對具體工程建設(shè)項目靈活變化，合理應(yīng)用的話可實現(xiàn)良好的激勵作用，是工程建設(shè)項目合同的必然走勢m。然而在實際工程建設(shè)項目中，這種合同沒有得到廣泛應(yīng)用，一般是工程建設(shè)項目的內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標尚未完全確定而又急于上馬，或是完全嶄新，或是施工風(fēng)險很大的工程建設(shè)項目采用這種合同。

2.成本加酬金合同模式在實際工程建設(shè)項目中的應(yīng)用情況分析

成本加酬金合同，是工程建設(shè)項目合同的一種常用類型。成本加酬金合同不僅規(guī)定了合同雙方的責(zé)任、義務(wù)，而且決定了利益、風(fēng)險的分配和激勵的效果。

2.1顯現(xiàn)的優(yōu)勢

對發(fā)包方而言，采用成本加酬金合同可以靈活設(shè)置施工分段，邊設(shè)計邊施工，并非要等到施工圖樣全部完成后才進行招標和施工，達到了縮短工期的目的，使得項目早日投入使用，縮短項目的周期，減小企業(yè)的資金壓力。采用邊設(shè)計邊施工的分段建設(shè)模式可以避免因開工不及時而帶來的額外經(jīng)濟損失，或避免項目因錯過施工期而造成后續(xù)問題不斷。

同時，通過合理的激勵條款設(shè)計可以緩和承包方的對立態(tài)度，使其和發(fā)包方擁有一致的項目目標，對工程建設(shè)項目過程中可能出現(xiàn)變更或不可預(yù)見的問題等狀況保持積極的反應(yīng)態(tài)度，可以通過承包方的施工技術(shù)專家來指正設(shè)計的錯誤，完善設(shè)計的不足之處。采用此種合同模式，發(fā)包方可按照自身實力和需要，對工程建設(shè)項目的施工和管理等方面的介入度進行優(yōu)化選擇H。

2.2對存在問題的分析

成本加酬金合同模式優(yōu)勢明顯，方式靈活多樣，應(yīng)用得當，可以起到非常好的激勵作用。然而實際上，該合同模式在應(yīng)用過程中存在的問題突出，如承包方的現(xiàn)場施工人員成本管理力度弱、成本意識缺失、材料浪費等。下面結(jié)合成本加酬金合同的特征，從三個方面對應(yīng)用過程中存在的問題進行具體分析。

(1) —般情況下，成本加酬金合同的合同價款是在實際項目成本的基礎(chǔ)上進行結(jié)算的，一般為實際項目成本加上一定比例的酬金。換言之,承包方的酬金是隨著項目成本的增長而增長的。在這種狀況下，承包方的成本管理動力不足，相反可能會誘發(fā)承包方刻意提高項目成本來獲取更多的酬金，降低整個項目的效率，損害發(fā)包方的權(quán)益。

(2) 由于合同條款設(shè)計問題造成后期不確定性大，發(fā)包方與承包方之間沒有一致的項目目標。采用邊設(shè)計邊施工的建設(shè)模式，當設(shè)計未完成時，自然無法準確描述項目的內(nèi)容、計劃工期、工程量等，繼而難以合理確定項目的施工計劃，發(fā)包方承擔(dān)最大的風(fēng)險。與其他合同模式相比，成本加酬金合同使發(fā)包方的專用性投資受制于承包方?,權(quán)利和義務(wù)不均衡，需要發(fā)包方和承包方之間充分相互信任，這也是該合同模式現(xiàn)多為綜合一體化企業(yè)采用，未能得到廣泛應(yīng)用的原因。

(3)在工程建設(shè)項目中，信息不對稱問題不可避免地存在于發(fā)包方和承包方之間，發(fā)包方不可能完全獲知和度量承包方的工作表現(xiàn)和工作效果,所以盡管發(fā)包方可按照自身實力和需要,對項目的施工和管理等方面的介入進行優(yōu)化選擇，但由于客觀原因效果不盡如人意。

3.對發(fā)包方成本管理的建議和意見

3.1成本管理一全過程動態(tài)管理

針對上述承包方成本管理意識淡薄，甚至刻意提高項目成本、項目不確定性大、承發(fā)包雙方信息不對稱等問題，充分利用發(fā)包方在成本加酬金合同模式下占主導(dǎo)位置的優(yōu)勢，在自身實力的基礎(chǔ)上，根據(jù)己方需要和實際情況選擇不同程度的介入和管理項目的整個實施過程，從而達到己方的成本管理目標。基于優(yōu)化選擇對項目的施工和管理等方面的介入度，從項目階段化、項目信息溝通、項目實施環(huán)境以及項目成本的風(fēng)險四個角度出發(fā)，提出以下四點建議。

3.1.1全過程分階段成本管理

在成本加酬金合同模式下，發(fā)包方可采用設(shè)置施工分段，邊設(shè)計邊施工的方法來縮短項目周期，減小資金壓力，但同時項目的不確定性增大，成本控制難度加大。為了更有效地控制整個項目的實施過程，降低項目成本風(fēng)險，發(fā)包方應(yīng)根據(jù)項目實施過程中不同階段的特點，采用全過程分階段成本管理。

(1)工程設(shè)計階段。此階段的成本管理是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)[a。把重點放在建設(shè)前期的設(shè)計階段上，強調(diào)設(shè)計是項目建設(shè)階段技術(shù)龍頭的地位，合理確定和有效控制項目造價，有利于項目造價和設(shè)計變更的技術(shù)控制。設(shè)計浪費是最大的浪費，要積極通過優(yōu)化設(shè)計、優(yōu)化施工方案，提高項目質(zhì)量、縮短工期、節(jié)約項目成本。

(2) 開工準備階段。該階段的主要任務(wù)是明確成本管理目標，這是項目成本管理的最主要階段&]。成本標準的不完善是造成企業(yè)成本管理失敗的重要原因。因項目具有唯一性，成本管理目標的確定不能簡單化°8。成本核算的精確度直接影響到合同簽訂的內(nèi)容、方式、價款等，繼而影響合同效用的發(fā)揮，最終關(guān)系到整個項目的運行效率。明確項目成本管理目標要從預(yù)算分部分項的確定、單項成分的精細分析、各項單價確認方式的界定等方面入手。大型企業(yè)內(nèi)部要有自己的定額和消耗量指標體系和系統(tǒng)，并及時補充更新。

(3) 施工階段。對整個施工過程采用動態(tài)控制，以項目總體施工組織設(shè)計、成本計劃等為依據(jù)，嚴格控制每一項費用，包括人工費、材料費、機械費、分包工程費及其他費用的支出等，檢查施工現(xiàn)場的實際計劃執(zhí)行情況，及時進行成本分析和計劃的動態(tài)調(diào)整。施工階段的成本控制是項目成本控制的重要階段，持續(xù)時間最長、工作量最大。在項目成本的實際形成過程中，它是以事先制訂的成本計劃為依據(jù)，運用一定的方法手段，對實施過程中發(fā)生的各項成本費用進行計量、控制、監(jiān)督和調(diào)整，從而達成原定成本計劃目標的一種成本管理行為°9。成本加酬金合同模式下的項目施工階段成本分析見圖1。

(4) 竣工后成本考評階段。在竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上進行最后的成本控制分析，全過程梳理項目實際成本開支，與計劃成本控制目標對比，客觀綜合評價在該合同模式下的項目成本管理的最終效果，分析成功和失敗之處，挖掘出潛力點和改進點，為今后項目打下良好基礎(chǔ)，實現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)。

3.1.2完善信息溝通系統(tǒng)，實現(xiàn)動態(tài)控制

現(xiàn)代信息和通信技術(shù)對改進建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)流程具有巨大潛在優(yōu)勢，尤其是在管理領(lǐng)域M。信息流統(tǒng)一整個項目的工作流、物流和資金流，覆蓋整個項目組織和各個管理職能，使得項目內(nèi)外部與環(huán)境動態(tài)地融合在一起。信息溝通系統(tǒng)通過項目文件、報告、報表等形式呈現(xiàn)，反映了整個項目的實施情況，包括項目形象、進度、成本、質(zhì)量等以及各類決策、指令、計劃等信息,控制和協(xié)調(diào)著項目的進行。E.A.Stallworth指出，成本控制不光要考慮風(fēng)險因素、成本因素、質(zhì)量因素之間的關(guān)系，還要把他們在整個項目生命周期內(nèi)的變化和變化幅度納入其中，這樣更有利于項目的成本管理11,而實現(xiàn)這些的基礎(chǔ)就是信息溝通系統(tǒng)。

在信息有效性、及時性和控制有效性的基礎(chǔ)上，成本管理才能實現(xiàn)對項目全過程動態(tài)的掌握，做出科學(xué)合理的決策，針對項目實際實施情況進行及時恰當?shù)恼{(diào)整，從而有效控制項目實施的中間環(huán)節(jié)，令其結(jié)果達到或接近事先制定的成本目標。

3.1.3確保良好的項目實施環(huán)境

任何一個項目都是存在于某_特定的物質(zhì)、經(jīng)濟、文化和社會環(huán)境中的M。項目規(guī)模、地點、資源需要、參與者的偏好、文化差異等獨一無二的內(nèi)部因素與外部環(huán)境因素有著密切的聯(lián)系，體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、科技、文化和社會因素等方面。項目的整個實施過程要充分利用環(huán)境條件，重視環(huán)境的影響，盡力避免在實施中遇到的障礙和困難，從而減少實施費用，促成項目^成^功。

3.1.4加強項目成本的風(fēng)險分析

影響項目成本的風(fēng)險因素是各種各樣的，需要被估算的不僅僅局限于成本本身，還要對成本估算中存在的各種不確定因素進行估算。在這類合同中發(fā)包方需承擔(dān)項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險&4,這就更要求發(fā)包方要加強成本管理的風(fēng)險意識。

3.2重中之重：引進激勵機制

3.2.1引進激勵機制的必要性

工程建設(shè)項目是一次性的復(fù)雜活動，在各種外在、內(nèi)在因素的影響下進行，因此在建設(shè)過程中存在較大的風(fēng)險。合同雙方之間存在信息不對稱是不可避免的，成本加酬金合同即便采用標準合同也存在缺陷，具有不完備性。為了達到提高項目質(zhì)量、合理降低成本或者縮短項目工期的目標，在成本加酬金合同中引進激勵機制是非常必要的。發(fā)包方和承包方之間一份帶有激勵性質(zhì)的合同能誘使項目承包人從自身利益出發(fā)，選擇對他最有利的行動。

3.2.2成本加酬金合同的激勵原理

從理論角度來講，由于成本加酬金合同的激勵機制與項目成本控制系統(tǒng)的結(jié)合最為緊密，承包方可以分享成本的結(jié)余并分擔(dān)成本超支的風(fēng)險。成本加酬金合同通過為簽約雙方提供較合理的風(fēng)險分配模式，其激勵效果應(yīng)該是最為顯著的。

從基于收益最大化的成本加酬金合同的設(shè)計模型a7]中可以看出，發(fā)包方以合同條款設(shè)置的形式給承包方一個激勵強度剌激，承包方在收到該激勵強度剌激后，在自身資源和能力范圍內(nèi)，安排施工作業(yè)計劃并實施，同時對實施活動的過程進行動態(tài)控制，最終達到最大化自身收益的目的；發(fā)包方的激勵強度和承包方的努力程度是緊密相關(guān)的，該努力程度直接影響到承包方的項目成本，繼而影響發(fā)包方的成本管理；作為合同甲方的發(fā)包方處于相對有利的位置上，可以通過有效的合同設(shè)計來實現(xiàn)對承包方的調(diào)控，進而誘使其努力程度提高，達到發(fā)包方的目標要求，同時承包方的活動也會影響發(fā)包方的權(quán)益，雙方是一種相互制約、相互影響的關(guān)系。該模型的均衡狀態(tài)就是合同雙方都達到各自的目的，實現(xiàn)各自的收益，即雙蠃狀態(tài)。

關(guān)于最優(yōu)激勵度的問題，當項目活動好或壞的結(jié)果對承包方切身利益影響越大時，承包方受到的激勵強度越大；而項目活動好或壞的結(jié)果影響越小時，承包方受到的激勵強度越小。在討論工程建設(shè)項目時，可以把利潤的增加額視為建設(shè)期的縮短給委托人帶來的效益。當承包方的努力程度提高，工期縮短顯著時，承包方會受到較大的激勵。最優(yōu)激勵強度與外界環(huán)境影響方差負相關(guān)。當環(huán)境的不確定因素增加時，項目的風(fēng)險變大，難以測度承包方的努力水平所帶來的結(jié)果，較低的激勵強度較適合；當風(fēng)險較小時，委托人可以在很大程度上分清努力程度和環(huán)境的不確定性對結(jié)果的影響，可以采取一個較大的激勵強度來激勵承包方。承包方額外的努力伴隨著個人成本的大幅上升，在此情形下的收益不應(yīng)該依附于產(chǎn)出水平，較弱的激勵強度是適合的。

3.2.3設(shè)計激勵機制的方法

一份有效率的合同應(yīng)包含一個對發(fā)包方和承包方均有效的雙向激勵機制。在成本加酬金這種計價模式的合同中，激勵機制應(yīng)著重于合理分配成本控制所帶來的收益，這樣才能真正實現(xiàn)合同的效率。

設(shè)計一個合理有效的激勵機制是視項目個性而定的，不同激勵形式對發(fā)包方和承包方產(chǎn)生的效用不同，在項目實施過程中要對雙方所擁有的有限資源進行合理安排，以達到效用擴大化甚至最大化的目的。成本加酬金合同有許多衍生種類，不同的衍生種類，發(fā)包方和承包方承受的風(fēng)險不同,見圖2。

最有效的激勵機制是合同雙方存在合理的共享分數(shù)(SharingFractions)。從實際操作層面來講，比如在固定酬金的成本加酬金合同中，規(guī)定承包方最終獲取的酬金與項目成本無關(guān)，這樣雖能避免承包方刻意提高項目成本的情況出現(xiàn),但也降低了給承包方的激勵強度剌激，使得承包方的成本控制動力不足。要減輕或消除該合同模式的效率劣勢可通過一些額外的合同條款設(shè)置來實現(xiàn)，比如在合同中明確設(shè)定項目最高成本，靈活細化定值酬金或比例酬金等酬金抽取模式。MartinP.Loeb等指出采用沒有最高限額的成本加酬金合同，承包方不會提供相應(yīng)的生產(chǎn)努力M。若項目的實際成本高于事先約定的最高限額，則酬金不予增加；若項目的實際成本低于事先約定的最高限額，則承包方除了獲取原定成本目標下的酬金，還可以獲取因成本節(jié)約而帶來的獎勵酬金。鑒于成本加酬金合同不確定性高，合同價款較高，發(fā)包方應(yīng)向承包方提供盡量詳細的項目設(shè)計信息，才可以要求承包方進行最高成本報價。

篇5

2005年9月14日，被告昌浩公司通過招投標與被告勞聯(lián)公司簽訂一份《建筑工程施工合同》，約定：由被告勞聯(lián)公司承建昌浩公司開發(fā)的六安世紀景園小區(qū)一期1號樓工程，合同價款482萬元。該份合同報六安市工商局和六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)管理辦公室備案。同日，兩被告又簽訂一份《補充施工合同》，對世紀景園一期1號樓工程的合同價款進行了重新約定，調(diào)整為“382萬元，一次包死，不做任何調(diào)整”。雙方還約定了付款方式，其中保修金為19.1萬元。該份《補充施工合同》未予備案。2005年10月13日，原告張顯成在沒有對該工程作任何的概預(yù)算的情況下，與被告勞聯(lián)公司簽訂《施工合同》一份，約定：“由張顯成承包六安世紀景園小區(qū)一號樓工程，合同工期按發(fā)包方（勞聯(lián)公司）與昌浩公司簽定該工程的總承包合同為準。合同價款為382萬元，承包方（張顯成）應(yīng)付發(fā)包方稅金及管理費40萬元……保證以該工程總承包合同保修期為準”。隨后，原告依約組織人員、材料，按合同約定組織施工，2006年10月，該工程通過竣工驗收，但原告在隨后的核算中卻發(fā)現(xiàn)其已為該工程實際支付了510余萬元工程款。

綜上成本管理論文，原告請求：1.判決被告勞聯(lián)公司據(jù)實付清下欠原告的工程承包款1287652.19元（不含維修保證金19.1萬元）；2.被告勞聯(lián)公司承擔(dān)自工程交付之日至今的利息及其他相關(guān)損失；3.被告勞聯(lián)公司承擔(dān)本案的訴訟費用；4.被告昌浩公司作為發(fā)包方對上述款項承擔(dān)連帶責(zé)任。被告勞聯(lián)公司答辯稱，原告是自愿與勞聯(lián)公司簽訂了工程款為382萬元的工程合同。另外，其與昌浩公司就世紀景園1號樓的工程承建簽訂了《建設(shè)工程施工合同》后，又簽訂了《補充施工合同》，約定的工程價款為382萬元，其與昌浩公司的關(guān)系，與原告無關(guān)，因此，原告的訴請無事實依據(jù)，請求駁回論文格式模板。法院經(jīng)審理認為，被告勞聯(lián)公司在承建六安世紀景園一期1號樓工程后，將其轉(zhuǎn)包于沒有資質(zhì)的個人張顯成，所簽訂的《合同》，顯然違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定“建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合同，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持”。該《解釋》第二十二條又規(guī)定“當事人約定按照固定價結(jié)算工程價款，一方當事人請求對建設(shè)工程造價進行鑒定的，不予支持”。可見，由張顯成承建并經(jīng)竣工驗收的六安世紀景園一期1號樓工程價款，當應(yīng)確定為382萬元，故判決駁回原告的訴訟請求。

爭議焦點

本案中，爭議的焦點主要有以下兩個方面：1、在建設(shè)工程合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的情形下，承包人如何請求支付工程價款，是參照合同約定的382萬元，還是實際決算的510萬元？而按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條規(guī)定：“建設(shè)工程合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。”，承包人只能請求參照合同約定的382萬元支付工程價款。2、被告勞聯(lián)公司與昌浩公司簽訂的兩份合同是否屬于陰陽合同，以及原告張顯成是否有權(quán)請求參照備案合同約定的482萬元價款進行給付。

法理分析

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條規(guī)定：“建設(shè)工程合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。”依照該規(guī)定，實際上排除了承包人依照實際決算的510萬元請求支付工程價款的權(quán)利。該規(guī)定是基于建設(shè)工程施工合同無效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能使用返還的方式使合同回復(fù)到簽約前的狀態(tài)，而采取了折價補償?shù)姆绞剑_定了參照合同約定結(jié)算工程價款的補償原則成本管理論文，其目的在于避免無效合同價款高于有效合同而超出當事人簽訂合同的預(yù)期。

昌浩公司通過招投標與勞聯(lián)公司簽訂的《建設(shè)工程施工合同》，與在同一天簽訂的《補充施工合同》相比照，對方對合同價款進行了重新約定，且差距甚大，顯然是對合同內(nèi)容進行了實質(zhì)性的變更。此外，《建設(shè)工程施工合同》分別在六安市工商局和六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)管理辦公室予以了備案登記，而《補充施工合同》卻未予備案。可見，昌浩公司與勞聯(lián)公司先后訂立的《建設(shè)工程施工合同》與《補充施工合同》應(yīng)為陰陽合同。但是，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條“當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)”的規(guī)定，有權(quán)參照備案合同約定的價款進行工程結(jié)算的主體只能是簽訂陰陽合同的當事人，即勞聯(lián)公司。張顯成并非《建設(shè)工程施工合同》的當事人，根據(jù)合同的相對性，張顯成無權(quán)請求參照備案合同約定的482萬元的價款進行給付。

本案啟示

本案原告張顯成之所以在訴訟中敗訴，請求參照備案合同的482萬元支付和參照實際決算的510萬元支付工程價款都未得到支持，一個很重要的原因即是其應(yīng)該在與勞聯(lián)公司簽訂施工合同前，未對該工程進行概預(yù)算，對即將發(fā)生的工程價款沒有一個大概的認識，從而造成了本可避免的損失。不具備相應(yīng)承包資質(zhì)的施工企業(yè)或者個人即使與發(fā)包方簽訂了建設(shè)工程施工合同，但因其不具有建設(shè)工程施工合同主體的資質(zhì)，因此，其與發(fā)包方簽訂的建設(shè)工程施工合同最終會導(dǎo)致無效。在此情況下，合同中約定的工程價款就異常重要，因此，進行工程概預(yù)算，對不具備相應(yīng)承包資質(zhì)的施工企業(yè)或者個人來說，意義重大。

設(shè)計概算是在初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計階段，由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計圖紙，概算定額、指標，工程量計算規(guī)則，材料、設(shè)備的預(yù)算單價，建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)費用定額或取費標準等資料預(yù)先計算工程從籌建至竣工驗收交付使用全過程建設(shè)費用經(jīng)濟文件。簡言之，即計算建設(shè)項目總費用。施工預(yù)算是施工單位內(nèi)部為控制施工成本而編制的一種預(yù)算。它是在施工圖預(yù)算的控制下，由施工企業(yè)根據(jù)施工圖紙、施工定額并結(jié)合施工組織設(shè)計，通過工料分析，計算和確定擬建工程所需的工、料、機械臺班消耗及其相應(yīng)費用的技術(shù)經(jīng)濟文件。施工預(yù)算實質(zhì)上是施工企業(yè)的成本計劃文件論文格式模板。施工概預(yù)算主要作用有：（1）是考核工程成本、確定工程造價的主要依據(jù)；（2）是編制標底、投標文件、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)；（3）是工程價款結(jié)算的依據(jù) ；（4）是施工企業(yè)編制施工計劃的依據(jù)；（5）是企業(yè)加強施工計劃管理、編制作業(yè)計劃的依據(jù)。

在進行具體工程概預(yù)算時，以下幾個方面尤為注意：

首先，要堅持科學(xué)求實的原則。概預(yù)算專業(yè)人員在編制概預(yù)算時，應(yīng)該堅持科學(xué)的態(tài)度，實事求是地進行概預(yù)算。深入調(diào)查研究成本管理論文，充分收集調(diào)查第一手材料，了解工程實際和施工過程，對相關(guān)圖紙做詳細了解，正確運用定額，做到量實，價值，費用準確。堅決制止巧立名目地過高估算，也不能少算漏算。

其次，努力提升概預(yù)算人員素質(zhì)。概預(yù)算人員要熟悉本專業(yè)的概算、預(yù)算和費用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價格,樹立強烈的工程造價控制意識,精心設(shè)計,大膽采用新工藝、新材料,把技術(shù)與經(jīng)濟統(tǒng)一起來。一旦突破相應(yīng)的概算,則必須返工,返工費由設(shè)計單位自負,嚴重的,還應(yīng)追究當事人的責(zé)任。

最后，借助相關(guān)技術(shù)設(shè)備，進行輔助編制。建筑工程概預(yù)算編制是個異常枯燥、復(fù)雜、抄錄計算量非常大的工作。傳統(tǒng)的手工編制工作中，概預(yù)算編制人員不得不在大量的定額條目及各種計算表之間進行反復(fù)抄錄和校對，如此一來，就會因為大量重復(fù)性的抄錄和計算，浪費了大量的時間和精力，效率低，速度慢，而且還不準確。所以，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，在編制建筑工程概預(yù)算時，利用計算機，設(shè)置科學(xué)高效的概預(yù)算程序來輔助完成相關(guān)編制很有必要，這是現(xiàn)今提高概預(yù)算工作的效率和質(zhì)量的重要保證。

篇6

1 標準化的發(fā)展

標準是科學(xué)、技術(shù)和實踐經(jīng)驗的總結(jié)。標準化是指在一定的范圍內(nèi)為獲得最佳秩序，對實際的或潛在的問題制訂共同的和重復(fù)使用的規(guī)則的活動。它包括制訂、及實施標準的過程。

伴隨著工業(yè)革命的發(fā)展，現(xiàn)代管理學(xué)各種理論推陳出新，作為制度化的極致——標準化也順勢而生。早在20世紀70年代，錢學(xué)森就提出要加強標準化工作及其科學(xué)研究以應(yīng)對現(xiàn)代化、國際化的發(fā)展環(huán)境。各類管理學(xué)理論培訓(xùn)又將“一流的企業(yè)做標準，二流的企業(yè)做品牌，三流的企業(yè)做產(chǎn)品”的管理理念在管理者身上打上烙印。如今標準化的范圍及內(nèi)容日趨豐富且系統(tǒng)化。

標準化是不是必須具有強制性見仁見智，本文試圖從自發(fā)的認識看待標準化，將對企業(yè)內(nèi)部標準化建設(shè)中合同管理的一個環(huán)節(jié)——合同文本的標準化建設(shè)進行分析，以探尋普通企業(yè)如何進行合同文本標準化，確保合同執(zhí)行質(zhì)量，從而降低企業(yè)運行風(fēng)險。

2 為什么合同文本要標準化

西方經(jīng)濟學(xué)認為現(xiàn)代社會是契約社會，這種契約框架的最直觀表現(xiàn)形式就是合同。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同是企業(yè)從事經(jīng)濟活動取得經(jīng)濟效益從而實現(xiàn)生存與發(fā)展的綱目，同時也是風(fēng)險產(chǎn)生的根源。企業(yè)要在經(jīng)營活動中實現(xiàn)生存和發(fā)展，就必須解決所面臨一切經(jīng)營風(fēng)險。合同管理為企業(yè)提供規(guī)范的合同和合法合規(guī)的風(fēng)險解決機制。因此，科學(xué)的合同管理是維護企業(yè)合法權(quán)益、防范經(jīng)營風(fēng)險最重要、最基本的手段。在這其中，合同文本的作用顯得尤為重要。

在某些企業(yè)的經(jīng)營活動中，不能用規(guī)范的文本約束彼此的行為，不真實表達意思，避重就輕，采用含糊的不規(guī)范的文本導(dǎo)致合同執(zhí)行糾紛；或者不準確不嚴謹有歧義有誤解的用語引致合同爭議；或者只講正不講反沒有違約責(zé)任，導(dǎo)致對方實際違約無法追究責(zé)任；或者違反法律規(guī)定簽訂了無效的合同導(dǎo)致締約過失責(zé)任；或者采用顯失公平的條款導(dǎo)致無法取得法律支持等等。以上這些行為必將增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，帶來不必要的損失。

在激烈競爭的市場中，風(fēng)險預(yù)防與控制是企業(yè)的核心競爭力之一，如果因為個人原因或合同文本原因?qū)е潞贤粐乐敗?zhí)行被動顯然是不利于企業(yè)發(fā)展的。因此有必要最大限度地規(guī)避人因或文本的因素導(dǎo)致的風(fēng)險，合同文本標準化顯然是解決此類問題的良方正藥。

3 何謂合同文本標準化

合同文本標準化并不等同于格式條款。格式條款是指當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。如：保險合同、拍賣成交確認書等，都是格式合同。《合同法》從維護公平、保護弱者出發(fā)，對格式條款從3個方面予以限制：① 提供格式條款一方有提示、說明的義務(wù)，應(yīng)當提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；② 免除提供格式條款一方當事人主要義務(wù)、排除對方當事人主要權(quán)利的格式條款無效；③ 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

合同文本標準化是一種管理理念，是參照機械產(chǎn)品標準化的“系列化、通用化、組合化和模塊化”的管理方法，通過全體參與的方式，實現(xiàn)預(yù)先防范，實現(xiàn)動態(tài)管理。合同文本標準化的產(chǎn)品是合規(guī)的經(jīng)過檢驗的合同范本，當然該范本可以與對方進行協(xié)商，用專用條款的方式對通用條款的內(nèi)容進行修訂。

4 合同文本標準化工作流程

合同文本標準化需要體現(xiàn)人事相宜、動態(tài)管理的原則。應(yīng)按照合同類別分解、成立小組、調(diào)研、尋找標桿、專題研究、合同框架搭設(shè)、分頭編寫文本、草稿討論、定稿、實踐、反饋、重新修訂的流程開展合同文本標準化工作。

（1） 一個企業(yè)要對從事的經(jīng)營活動中擬簽訂的合同類型進行分類。分好類后有示范文本的或者類似于FIDIC等推薦文本的應(yīng)該優(yōu)先采用規(guī)范性文本，或者在規(guī)范性文本的基礎(chǔ)上進行必要的符合企業(yè)實際符合國家現(xiàn)狀的轉(zhuǎn)化。沒有示范文本或推薦性文本的，就需要重新擬定合同文本。

（2） 擬定合同文本不是某個人或者某個部門的事，應(yīng)該是全公司的事。可以按照學(xué)習(xí)型組織的模式成立合同文本標準化小組，從各部門抽調(diào)具有豐富實踐經(jīng)驗的人、法律經(jīng)驗的人、財稅專業(yè)人員組成。這種組織應(yīng)是利于溝通的、團結(jié)協(xié)作的，而不是行政指令下完成工作。同時這種組織應(yīng)具備一定的協(xié)調(diào)能力，并掌握一定的權(quán)力，也就是說需要得到上層的支持。

（3） 調(diào)研。調(diào)研工作應(yīng)該是有針對性有目的性的，可以通過網(wǎng)絡(luò)收集、現(xiàn)場訪問或者其他渠道取得相應(yīng)的文本資料、執(zhí)行情況報告等。

（4） 尋找標桿。標桿管理的核心是向業(yè)內(nèi)或業(yè)外的最優(yōu)秀的企業(yè)學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，企業(yè)重新思考和改進經(jīng)營實踐，創(chuàng)造自己的最佳實踐，這實際上是模仿創(chuàng)新的過程。從自身企業(yè)實際出發(fā)，選擇最適合的標桿企業(yè)，優(yōu)先采用標桿企業(yè)的文本及經(jīng)驗作為研究對象。

（5） 專題研究。這是合同文本標準化工作中最常被忽視的環(huán)節(jié)。（6） 合同框架搭設(shè)。由具有合同管理經(jīng)驗或法律經(jīng)驗的人員負責(zé)，根據(jù)專題研究的結(jié)果設(shè)置合同框架。

（7） 分頭編寫文本。

（8） 草稿討論。合同文本標準化的產(chǎn)品是能夠重復(fù)使用，具備可行性的合同文本，有必要進行開誠布公的討論，廣泛征集意見。

（9） 定稿。

（10） 實踐。定稿后的合同文本應(yīng)作為未來合同談判的基礎(chǔ)，同時可以根據(jù)合同類別的差異性，對不同類別的合同的特定章節(jié)確定不同文本，屆時根據(jù)具體的合同從文本庫中進行選擇，類似于前文所說的組合化與模塊化。

（11） 反饋。全面質(zhì)量管理的一條重要原則就是持續(xù)改進，因此必須根據(jù)PDCA的原則及時經(jīng)驗反饋，總結(jié)得失，并將結(jié)果反饋到修訂后的合同文本中。

篇7

二oo四年八月

本合同文本使用說明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當事人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行存量房屋（二手房）轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內(nèi)容，可由當事人根據(jù)實際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項的序號大寫（壹、貳………）填入 [ ] ；對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，各方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當事人可以根據(jù)實際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當事人可另訂補充協(xié)議。

編號：

賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：　 身份證號碼：

賣方人：　 買方人：

身份證號碼：　 身份證號碼：

中介服務(wù)方（以下簡稱丙方）

工商注冊號：

備案證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產(chǎn)狀況

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見榕房權(quán)證　字第 號）（土地使用證　 字第號）

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買賣價格為　（幣種）（大寫）：　佰　拾　萬 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房產(chǎn)買賣價為　（幣種）（大寫）：　佰拾萬 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價為　 （幣種）（大寫）：　 佰拾

萬　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細目：

（1）、配套：

（2）、家電：

篇8

由于我國的建筑市場還不健全､不完善,還沒有項目管理專業(yè)和行業(yè)范圍內(nèi)的指導(dǎo)實施準則,社會中介組織服務(wù)尚不規(guī)范,在概念認識與理解上還存在著局限等,直接使用這些國際項目管理合同文本會產(chǎn)生很多問題｡考慮到我國的現(xiàn)實狀況及法律制度等方面的障礙,我們必須立足中國國情,吸收和借鑒國際項目管理合同條件,設(shè)計出適合我國的建設(shè)工程項目管理委托合同｡

1 制訂項目管理合同文本的要求和原則

(1)有助于促進良好的管理｡

合同應(yīng)促使項目的參加者按照現(xiàn)代項目管理原理和實踐管理好自己的工作,鼓勵各方合作,而不是互相制衡,能體現(xiàn)雙方的合作伙伴關(guān)系;加強雙方的溝通和協(xié)調(diào),雙方有互相通知責(zé)任,有知情權(quán),合同雙方之間的關(guān)系密切,才能克服大量未預(yù)料的困難,減少爭執(zhí),并易于解決;要求雙方誠實信用,互相信任,能照顧各方的利益,使項目參加者各方都能滿意,實現(xiàn)多贏;強調(diào)公平合理,公平地分擔(dān)工作和責(zé)任,工作和報酬之間應(yīng)平衡｡在保證合同法律的嚴謹性和嚴密性的前提下,更趨向工程,使用工程語言,文體清晰､簡潔､易讀易懂,注重符合工程管理的需要,促進良好的管理｡

(2)靈活性和更廣泛的適用性｡

合同文本應(yīng)盡可能全面,盡可能多的采用選擇性條款,人們在使用時就可以通過對條款的選擇或刪除對合同文本加以靈活運用,這樣也可以減少專用條款的數(shù)量,減少人們的隨意性｡同時,通過靈活運用選擇性條款,又可以使同一個合同文本有更廣泛的適應(yīng)性,適用于多種合同策略(如不同的承發(fā)包方式,不同的專業(yè)領(lǐng)域等);適用于不同的合同計價方式(如總價合同,單價合同,目標合同或成本加酬金合同);適用于單一承包商或多個承包商聯(lián)營承包;適用于不同的國度和不同的法律基礎(chǔ)等｡

(3)概括但不失完備性｡

合同文本應(yīng)包含合同雙方的基本權(quán)利和義務(wù),并以此為基礎(chǔ)將雙方各方面的需要和意圖概括反映出來｡同時,將合同中應(yīng)該具備的條款明列出來,使合同條款盡可能全面､完整,避免發(fā)生條款遺漏､殘缺等問題｡

(4)規(guī)范性｡

合同文本應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定制定,具有相應(yīng)的規(guī)范性｡而且合同文本應(yīng)具有很強的可靠性,使合同雙方在使用合同文本時避免意思表示不全面､不確切,防止顯失公平和違反法律的條款｡合同雙方簽訂了合同后,實際上就將自己的簽約行為納入了依法辦事的軌道,要接收合同文本的制約｡

(5)其他要求｡

隨著工程項目管理新的發(fā)展,對合同還有許多新的要求｡如合同應(yīng)體現(xiàn)工程項目的社會和歷史責(zé)任,強化對“健康-安全-環(huán)境”管理的要求;合同應(yīng)反映工程項目的全生命期管理和集成化管理的要求;合同應(yīng)反映供應(yīng)鏈在工程項目中的應(yīng)用;甚至合同還應(yīng)包容許多工程采用虛擬組織的方式運作｡

2 我國使用國際項目管理合同的環(huán)境

2.1 現(xiàn)實狀況

由于我國長期受計劃經(jīng)濟體制的束縛,建筑市場還不健全,不完善,市場服務(wù)體系等相關(guān)要素市場還不能完全滿足要求｡具體對國際項目管理委托合同文件的影響主要反映在如下幾個方面:

(1)監(jiān)理的素質(zhì)尚不足以承擔(dān)起項目管理的重任｡

(2)政府質(zhì)量監(jiān)督制度使市場主體質(zhì)量責(zé)任代位｡

(3)專業(yè)人士組織或行業(yè)協(xié)會尚未發(fā)揮足夠作用,社會中介組織服務(wù)尚不規(guī)范｡

(4)管理體制不順和手段欠缺｡

2.2 我國現(xiàn)有的法律體系

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,建筑業(yè)先后頒布和實施了《中華人民共和國建筑法》､《中華人民共和國合同法》､《中華人民共和國招標投標法》､《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等一系列與建設(shè)工程合同密切相關(guān)的法律､法規(guī),這些新頒法律共同確立了基本完整的工程合同法律框架,與建設(shè)工程項目管理合同相關(guān)的法律主要有:

建設(shè)法律:包括建筑法､招標投標法､建筑業(yè)安全衛(wèi)生公約､合同法､政府采購法､城市房地產(chǎn)管理法､城市規(guī)劃法等;

建設(shè)行政法規(guī):主要包括建設(shè)工程質(zhì)量管理條例､建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例等建設(shè)部部門規(guī)章主要有:建設(shè)工程項目管理實行辦法､建筑市場管理規(guī)定､建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定､《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》､《建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定》､《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等;

規(guī)范性文件:包括關(guān)于培育工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見､建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范､《關(guān)于開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》等｡

3 構(gòu)建我國項目管理委托合同

我國工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托,按照合同約定,代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)｡為了形成我國的項目管理合同文本,我們應(yīng)在充分考慮我國國情的基礎(chǔ)上,根據(jù)應(yīng)用的不同情況,把握國際項目管理合同文件中的相對固定的文本結(jié)構(gòu)部分,有針對性地借鑒和吸收國際項目管理合同文件｡

(1)建設(shè)工程項目管理委托合同文本結(jié)構(gòu)｡

考慮到我國的現(xiàn)實狀況及法律制度等方面的障礙,構(gòu)建我國建設(shè)工程項目管理委托合同時,可以參考國際項目管理委托合同的總體框架,合同結(jié)構(gòu)如圖1所示:

(2)建設(shè)工程項目管理委托合同文本內(nèi)容｡

我國建設(shè)工程項目管理合同文本的內(nèi)容應(yīng)能體現(xiàn)出我國建設(shè)工程項目管理的現(xiàn)狀,在我國工程建設(shè)項目管理中起到積極的作用,為推動我國工程項目管理的發(fā)展,并進而在國際上占有一席之地做出一定的貢獻｡

我國建設(shè)工程項目管理委托合同文本的通用條件參照國際項目管理合同,項目管理委托服務(wù)范圍考慮我國目前建設(shè)工程各階段項目管理工作中的內(nèi)容,將其整理分類后形成菜單式服務(wù),在實際使用時根據(jù)需要進行選擇｡內(nèi)容中具體內(nèi)容見附錄｡

4 我國建設(shè)工程項目管理委托合同的應(yīng)用條件

目前,我國已經(jīng)形成的能與國際接軌的項目管理模式的基本框架有業(yè)主實行的項目法人責(zé)任制,工程招投標責(zé)任制,建設(shè)工程監(jiān)理制,合同管理制和施工項目經(jīng)理責(zé)任制｡2003年初,建設(shè)部專門下發(fā)了《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》,鼓勵具有工程勘察､設(shè)計､施工､監(jiān)理資質(zhì)的企業(yè),通過建立與工程項目管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的組織機構(gòu)､項目管理體系,充實項目管理專業(yè)人員,按照有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展相應(yīng)的工程項目管理業(yè)務(wù)｡但是,在實際項目執(zhí)行過程中,往往有很多現(xiàn)象背離了項目管理的初衷｡為了使國際項目管理合同能在一個較為適當?shù)沫h(huán)境下使用,我們應(yīng)逐步改善我國的現(xiàn)實狀況,建立和完善有關(guān)法律､法規(guī)和部門規(guī)章｡

(1)提高項目管理人員的素質(zhì)｡

發(fā)達國家相當重視項目管理專業(yè)人才的培養(yǎng)和資質(zhì)認定,形成了相當規(guī)模的行業(yè)｡美國PMI學(xué)會主辦的項目管理專業(yè)資質(zhì)PMP考試和資質(zhì)證書,得到社會的公認｡獲得PMP的人有更多的機會被政府部門和大公司聘任和重用｡

(2)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境｡

目前,我國建設(shè)市場在管理體制､法制建設(shè)､運行機制､中介服務(wù)､價格政策和社會習(xí)慣等方面仍有許多方面有待改進｡我們必須建立法制的､政府監(jiān)督的､自我約束的管理體系,建立公開､公平､公正的投資中介市場,加大投資中介服務(wù)的法律責(zé)任,為工程咨詢和項目管理創(chuàng)造更好的市場環(huán)境｡

(3)加強與國際項目管理機構(gòu)的交流與合作｡

我國工程項目管理公司應(yīng)該進一步加強與美國､歐洲和澳大利亞的國際項目管理機構(gòu)和協(xié)會之間的合作與交流｡充分利用高等院校加強項目管理的理論與實踐研究,建立自己的項目管理體系,引進和開發(fā)先進的項目管理軟件系統(tǒng),提高項目管理水平,為工程項目管理公司的發(fā)展提供更好的環(huán)境｡

(4)建立和健全項目管理的法律､法規(guī)｡

盡管我國已經(jīng)有了相關(guān)法律､規(guī)章,但仍沒有一個在項目管理專業(yè)和行業(yè)范圍的指導(dǎo)性實施準則｡同時,“有法不依,執(zhí)法不嚴”的現(xiàn)象較為普遍｡有些工程沒有實行招投標制,有些卻采用議標或是假招標,大搞“人情工程”｡為此,必須貫徹國家有關(guān)的方針政策,建立和健全各類建筑市場管理的法律､法規(guī)和制度｡做到門類齊全,互相配套,避免交叉重疊,遺漏空缺和互相抵觸｡同時政府部門也要充分發(fā)揮和運用法律､法規(guī)的手段,培養(yǎng)和發(fā)展我國的建筑市場體系,確保建設(shè)項目從前期策劃､勘察設(shè)計､工程承發(fā)包､施工到竣工等全部活動都納入法制軌道｡

參考文獻

篇9

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)，提供方與消費者在訂立合同時采用格式條款，以及行政管理部門和行業(yè)組織對合同格式條款進行監(jiān)督指導(dǎo)，應(yīng)遵守本條例的規(guī)定。

第四條對合同格式條款的監(jiān)督實行行政監(jiān)督、新聞輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督相結(jié)合的原則。

第五條工商行政管理部門負責(zé)對合同格式條款的制定和使用進行監(jiān)督。

其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)做好合同格式條款的監(jiān)督工作。

行業(yè)組織對本行業(yè)內(nèi)合同格式條款的制定和使用進行規(guī)范、指導(dǎo)。

第六條提供方制定和使用合同格式條款應(yīng)遵循公平原則和誠實信用原則，不得利用合同格式條款損害消費者的合法權(quán)益，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

第七條合同格式條款含有免除或限制提供方自身責(zé)任、擴大提供方權(quán)利、加重消費者責(zé)任或排除消費者權(quán)利內(nèi)容的，提供方應(yīng)當在合同訂立前以清晰、明白的文字或其他合理方式提請消費者注意，并按消費者的要求，對該條款予以解釋說明。

第八條合同格式條款不得含有免除或限制提供方責(zé)任的下列內(nèi)容：

（一）造成消費者人身傷害的責(zé)任；

（二）因故意或者重大過失造成消費者財產(chǎn)損失的責(zé)任；

（三）對提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當承擔(dān)的保證責(zé)任；

（四）依法應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任；

（五）依法應(yīng)當承擔(dān)的其他主要責(zé)任。

第九條合同格式條款不得含有加重消費者責(zé)任的下列內(nèi)容：

（一）讓消費者承擔(dān)違約金或者損害賠償金明顯超過合理數(shù)額；

（二）讓消費者承擔(dān)本應(yīng)由提供方承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任；

（三）違反法律、法規(guī)加重消費者的其他責(zé)任。

第十條合同格式條款不得含有排除消費者主要權(quán)利的下列內(nèi)容：

（一）依法變更或者解除合同的權(quán)利；

（二）請求支付違約金或請求損害賠償?shù)臋?quán)利；

（三）選擇合同爭議解決途徑的權(quán)利；

（四）消費者依法享有的其他主要權(quán)利。

第十一條合同格式條款不得含有擴大提供方權(quán)利的下列內(nèi)容：

（一）單方解釋合同的權(quán)利；

（二）無法律依據(jù)，單方變更、轉(zhuǎn)讓、解除或終止履行合同的權(quán)利；

（

三）在不確定期限內(nèi)履行合同的權(quán)利；

（四）違反法律、法規(guī)擴大經(jīng)營者的其他權(quán)利。

第十二條提供方應(yīng)在經(jīng)營場所公開含有格式條款的合同文本，供消費者查閱。

店堂告示、通知、聲明、須知等應(yīng)設(shè)置或張貼在經(jīng)營場所的醒目位置。

第十三條下列合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當在合同文本使用之前將合同文本報工商行政管理部門備案，但按本條例第二條第二款規(guī)定視為合同格式條款的除外：

（一）供用水、電、氣合同；

（二）電信合同；

（三）郵政合同；

（四）人身、財產(chǎn)保險合同；

（五）消費貸款合同；

（六）房屋買賣、房屋中介合同；

（七）住宅裝修裝飾合同；

（八）物業(yè)服務(wù)合同；

（九）旅游合同；

（十）運輸合同；

（十一）市人民政府認為需要備案的其他含有格式條款的合同。

前款第（一）項至第（五）項規(guī)定的合同文本報市工商行政管理部門備案，前款第（六）項至第（十）項規(guī)定的合同文本報經(jīng)營者所在地區(qū)縣（自治縣、市）級工商行政管理部門備案，前款第（十一）項規(guī)定的合同文本由市人民政府指定的工商行政管理部門備案。

法律、行政法規(guī)對本條第一款所列合同的文本有審批規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十四條備案后的合同格式條款，提供方自行修改或者經(jīng)工商行政管理部門提出建議后予以修改的，應(yīng)當將修改后的合同文本按第十三條的規(guī)定重新備案。

提供方擬使用的合同文本已由其上級機構(gòu)或有關(guān)行政管理部門、行業(yè)組織報經(jīng)工商行政管理部門備案的，不須備案。但合同文本變更的除外。

第十五條工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)提供方使用的合同格式條款違反本條例第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定的，應(yīng)當向提供方提出書面修改建議。提供方應(yīng)在收到書面建議之日起十五日內(nèi)對格式條款進行修改。

第十六條提供方對工商行政管理部門提出的修改建議有異議的，可在前條規(guī)定的修改期限內(nèi)向工商行政管理部門書面提出陳述申辯或聽證要求。

提供方提出陳述申辯的，工商行政管理部門應(yīng)在收到陳述申辯之日起十個工作日內(nèi)書面答復(fù)提供方。

提供方提出聽證要求且屬于本條例規(guī)定應(yīng)當備案的合同文本的，工商行政管理部門應(yīng)當舉行聽證；其他格式條款，由工商行政管理部門決定是否組織聽證。工商行政管理部門應(yīng)當在聽證會結(jié)束后十個工作日內(nèi)書面答復(fù)提供方。

工商行政管理部門舉行聽證，應(yīng)當邀請消費者協(xié)會、有關(guān)行政管理部門、行業(yè)組織和專家學(xué)者以及消費者代表參加。

第十七條對陳述申辯的答復(fù)或聽證后的答復(fù)仍為建議修改的，提供方應(yīng)在收到書面答復(fù)之日起十五日內(nèi)對格式條款進行修改。

第十八條提供方不按工商行政管理部門提出的修改建議修改，不提出陳述申辯，也不申請聽證，或者雖經(jīng)陳述申辯或聽證但答復(fù)為建議修改，提供方仍不按工商行政管理部門提出的建議修改的，工商行政管理部門應(yīng)當將修改建議和需要修改的格式條款，或含有需要修改的格式條款的合同文本向社會公告，以提醒消費者注意。

第十九條工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)某一行業(yè)的提供方制定或使用合同格式條款普遍存在違反本條例規(guī)定情形的，可以要求行業(yè)組織進行統(tǒng)一規(guī)范、指導(dǎo)。

第二十條倡導(dǎo)提供方參照相關(guān)合同的示范文本制定合同格式條款。

市工商行政管理部門可以制定或參與制定合同示范文本。

有關(guān)行政管理部門、行業(yè)組織制定合同示范文本的，應(yīng)當報市工商行政管理部門備案。

第二十一條工商行政管理部門應(yīng)當建立合同格式條款公開查閱制度，將備案的合同文本向社會公開，供公眾無償查閱。

第二十二條鼓勵公民、法人和其他組織向工商行政管理部門投訴、舉報違反本條例規(guī)定的合同格式條款。

工商行政管理部門受理投訴、舉報后，應(yīng)當于三十日內(nèi)將辦理情況告知投訴人或者舉報人。

第二十三條提供方違反本條例第十三條和第十四條規(guī)定不備案的，由負責(zé)備案的工商行政管理部門責(zé)令在十五日內(nèi)改正；逾期不改的，處五千元罰款。

第二十四條合同格式條款經(jīng)工商行政管理部門向社會公告后仍不修改并繼續(xù)使用，損害消費者合法權(quán)益的，由工商行政管理部門按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等規(guī)定對提供方給予處罰。

第二十五條合同格式條款經(jīng)備案等行政監(jiān)管，不免除提供方因合同格式條款給他人造成損害而依法應(yīng)當承擔(dān)的民事責(zé)任。

第二十六條行政機關(guān)工作人員在合同格式條款監(jiān)督管理中，有下列情形之一的，由所在單位或其上級機關(guān)給予行政處分；給管理相對人造成經(jīng)濟損失的，按照國家有關(guān)規(guī)定予以賠償：

（一）失職瀆職，未按規(guī)定履行合同格式條款監(jiān)管職責(zé)的；

（二）利用職務(wù)便利索取或者收受提供方財物的；

（三）違反規(guī)定實施行政處罰的；

（四）侵害提供方或消費者合法權(quán)益的；

（五）其他應(yīng)當依法給予行政處分的行為。

篇10

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售內(nèi)資內(nèi)銷商品房的，應(yīng)當向項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門提出申請；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房的，應(yīng)直接向市房地局提出申請。

對未按照《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條以及本通知規(guī)定核發(fā)的商品房預(yù)售許可證，由市房地局予以糾正。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)初始登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為，必須持有商品房預(yù)售許可證。

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第一款第四項的規(guī)定予以處罰。

無證預(yù)售外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預(yù)售內(nèi)資內(nèi)銷商品房的，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門予以處罰。

三、申請預(yù)售商品房須提交下列材料：

1.申請報告。申請報告須寫明申請預(yù)售的商品房基本情況，包括具體座落，申請預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預(yù)售的理由；

2.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

3.土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5.建設(shè)工程施工許可證；

6.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；

7.與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

8.水、電、煤等配套已落實的有關(guān)證明；

9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

10.商品房預(yù)售方案。內(nèi)容包括：商品房座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標準，預(yù)售計劃、預(yù)售價格、地點與方式、交付使用日期等內(nèi)容；

11.房屋使用公約、與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)公司的資質(zhì)證書；

12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；

13.經(jīng)審核批準的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；

14.申請預(yù)售時上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報表；

外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準證書。

四、市房地局、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門在受理商品房預(yù)售申請前，應(yīng)將有關(guān)商品房預(yù)售條件、預(yù)售申請應(yīng)提交的材料、核發(fā)商品房預(yù)售許可證程序及時限明確告之申請人；受理商品房預(yù)售申請后，應(yīng)對提交的各項材料的真實性、合法性、時效性進行審核，并對施工現(xiàn)場查勘，符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)作出不準預(yù)售的決定并書面通知商品房預(yù)售申請人。

核發(fā)商品房預(yù)售許可證的同時，應(yīng)將準予預(yù)售的商品房及經(jīng)審核批準的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。

五、關(guān)于商品房轉(zhuǎn)讓合同1.商品房轉(zhuǎn)讓合同分為商品房預(yù)售合同、商品房出售合同。商品房預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續(xù)；商品房出售合同適用于未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，下同）銷售。

商品房預(yù)售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監(jiān)制，分為《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》、《上海市外銷商品房預(yù)售合同》、《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本）。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、出售商品房時，應(yīng)當參照97版合同文本與承購人簽訂商品房預(yù)售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購人簽訂商品房預(yù)售、出售合同。

企業(yè)參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡稱自制合同），在申請商品房預(yù)售時（或出售前）應(yīng)送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前可以繼續(xù)采用根據(jù)滬房地交（1995）387號文規(guī)定由市房地局印制、市工商局監(jiān)制的商品房預(yù)售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）與承購人訂立合同。

1997年5月31日前，預(yù)售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續(xù)。

1997年6月1日后預(yù)售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預(yù)售商品房過戶手續(xù)時，須提交有關(guān)合同雙方當事人對交易行為最后確認的書面材料。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售外銷商品房簽訂的預(yù)售合同須經(jīng)上海市公證處公證。

5.97版合同文本由各房地產(chǎn)交易中心向社會公開發(fā)售，購買對象與購買份數(shù)不予限制。

六、申請與核發(fā)商品房預(yù)售許可證的其它管理要求：

1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，有完整的建設(shè)用地劃撥手續(xù)、市商品房建設(shè)計劃批文，可視作符合了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規(guī)定。

2.商品房預(yù)售申請人必須與土地使用權(quán)出讓合同的受讓人一致，商品房預(yù)售申請人是項目公司的，項目公司的組成人須與受讓人一致。

3.若干個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)的商品房，可以項目為單位核發(fā)一張商品房預(yù)售許可證，也可以合作各方所占份額核發(fā)多張商品房預(yù)售許可證。

4.申請商品房預(yù)售的建筑面積不得大于土地使用權(quán)出讓合同約定的房屋建筑面積。

5.已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的、在建的房屋建設(shè)工程按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，受讓方須持市房地局核發(fā)的同意轉(zhuǎn)讓批復(fù)、轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的房地產(chǎn)權(quán)證申請變更商品房預(yù)售許可證。

篇11

程序化和規(guī)范化是公共采購合同訂立工作的內(nèi)在要求，強化公共采購合同訂立程序的管理已經(jīng)成為一項客觀需求。

一、采購信息[1]

采購信息是公共采購合同訂立的首要步驟。采購活動的法律制度、政策、招標公告或采購公告、中標公告或成交結(jié)果、供應(yīng)商資格條件、評價方法和標準、投訴處理決定、司法裁決、信息統(tǒng)計等采購信息能否平等、高效、及時地傳遞到所有符合相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商手中，直接關(guān)系到公共采購合同授予的公正性和公平性，關(guān)系到公共采購合同競爭水平和采購效益的問題。采購人應(yīng)及時采集公共采購的各類信息，交付信息機構(gòu)進行，以有效、便利地進行信息遞送。

實踐中，采購信息應(yīng)把握以下原則：第一，堅持平等、公平的原則。采購人可以根據(jù)項目的特點設(shè)定合理的資格條件，但應(yīng)對所有供應(yīng)商一視同仁，不可人為設(shè)置“歧視性壁壘”，不可提出品牌需求。第二，加強信息工作的監(jiān)督管理，對違反相關(guān)規(guī)定的相關(guān)人員進行嚴肅處理。第三，對于的采購信息，應(yīng)積極進行“降密”和“去密”處理，最大限度地公開項目的采購信息，從而確保所有具備相應(yīng)資質(zhì)能力的供應(yīng)商參與到項目采購之中，避免尋租和壟斷的滋生，杜絕“電子行業(yè)”和“行業(yè)電子”等問題。

二、遴選供應(yīng)商

遴選供應(yīng)商是直接關(guān)系到采購合同授予是否公正的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)[2]。評標委員會或談判小組須依據(jù)評價方法和評價標準等客觀因素，對參與采購的供應(yīng)商資格、報價、能力進行評審，并向采購人提出評審報告，提出候選單位建議，列明候選單位的優(yōu)先順序；采購人根據(jù)評審報告和候選單位建議擇優(yōu)確定供應(yīng)商，并將成交結(jié)果通知所有參與單位。

供應(yīng)商遴選過程中應(yīng)注意以下問題：

一方面，供應(yīng)商參與采購的基本資格和條件必須完全具備。《政府采購法》、《招標投標法》和《裝備采購條例》等明確規(guī)定了供應(yīng)商參與采購的基本條件，要求供應(yīng)商必須具備具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務(wù)會計制度；具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；要求參加政府采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄等條件。同時規(guī)定，采購人可以根據(jù)采購項目對供應(yīng)商規(guī)定“特定要求，對供應(yīng)商的資格進行審查。”

另一方面，為了保障評標委員會、談判小組對供應(yīng)商評審工作的順利進行，保證評審工作的統(tǒng)一性、公正性和透明性，在招標文件或采購公告的同時，應(yīng)明確并公開遴選供應(yīng)商的評審標準。評審標準由一系列評審要素和評審指標組成，通常包括以下方面：一是技術(shù)因素，專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、專業(yè)人員技術(shù)掌握和運用程度、制造能力、專業(yè)設(shè)備數(shù)量和制造能力等；二是管理因素，包括供應(yīng)商的管理制度運行情況、質(zhì)量管理控制系統(tǒng)運行情況、質(zhì)量管理控制能力等；三是價格因素；四是履約保障因素，關(guān)鍵衡量其能否及時有效地履行合同，能否及時進行維修保障；最后，對供應(yīng)商信譽、保密等方面也要設(shè)定嚴格的評定標準。

三、談判起草合同文本草案

無論采取招標，還是采取競爭性談判、單一來源采購和詢價采購等哪種采購方式，都要通過后續(xù)談判明確合同條款。一般來講，公共采購合同文本一般由采購人組織起草完成，并與供應(yīng)商共同協(xié)商和閱簽。

談判起草合同文本草案過程中，應(yīng)當注意以下幾個問題：

第一，事無巨細，詳細寫明所有協(xié)議內(nèi)容。為了最大限度地避免糾紛的產(chǎn)生，為合同履行、檢驗驗收、交接交付、糾紛處理等日后工作提供便利和依據(jù)，合同雙方需將所有談判達成的意見明確寫入公共采購合同文本草案之中。第二，掌握并熟練運用談判技巧。第三，組織合同專家參與談判和合同文本的起草工作。公共采購合同涉及技術(shù)、價格、法律、社會實踐等領(lǐng)域的知識，因此，為了提高談判和文本起草的效率，應(yīng)組織技術(shù)、價格、法律和談判等專業(yè)人員組成談判小組和起草小組，而且應(yīng)保證專業(yè)人員人數(shù)不少于小組的三分之二。第四，保證合同文本內(nèi)容的準確性和完整性。

四、審定合同文本草案

由于公共采購關(guān)系到公眾和社會利益，所以公共采購合同文本必須按照特定程序，進行嚴格審查。實行公共采購合同文本審定制度，是采購主管機關(guān)（部門）行使管理職責(zé)的具體體現(xiàn)，對促進競爭采購，提高合同訂立質(zhì)量具有重要的監(jiān)督和把關(guān)作用，采購合同文本的審定內(nèi)容主要包括合同草案文本的法律依據(jù)、供應(yīng)商的資格條件、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)費和價格以及其他合同條款[3]。

審定公共采購合同文本草案過程中，最重要的是嚴格落實全面性審查和真實性審查要求。一方面，嚴格把握審查內(nèi)容的全面性。如裝備采購合同法規(guī)要求：“裝備采購主管機關(guān)（部門）應(yīng)當按照國家和軍隊的有關(guān)規(guī)定，對裝備采購合同草案文本的法律依據(jù)、供應(yīng)商的資格條件、裝備技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)費、價格以及其他合同條款進行全面審查。”另一方面，嚴格審查文字內(nèi)容的真實性、供應(yīng)商資格的真實性以及供應(yīng)商遴選過程的真實性。文字內(nèi)容不真實，違背采購人真實意圖和公共利益的，應(yīng)立即進行改正；供應(yīng)商資格不真實的，以及選定供應(yīng)商過程不真實的，應(yīng)當取消相應(yīng)的成交通告，并依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

五、簽訂合同

采購主管機關(guān)（部門）審定并批準合同草案文本后，公共采購合同訂立業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時與供應(yīng)商簽訂合同。

公共采購合同簽訂過程中，應(yīng)注意以下兩個問題：

一方面，合同簽訂說明采購人和供應(yīng)商之間的要約和承諾已經(jīng)達成一致，公共采購合同至此宣告成立。但是，由于公共采購合同關(guān)系到公眾、社會和國家的利益，因此要求經(jīng)過雙方、尤其是采購主管機關(guān)（部門）的簽章后才能獲得法定效力。

另一方面，公共采購合同簽訂主體要適格。公共采購合同簽訂主體適格就是要求代表采購人和供應(yīng)商的簽訂主體要具有法人資格或委托授權(quán)。

六、合同簽章

合同簽章是公共采購合同訂立工作的重要步驟，是合同生效的法定程序。《合同法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”同時《裝備采購條例》規(guī)定，“裝備采購合同經(jīng)裝備采購主管機關(guān)（部門）確認后生效”，即“簽訂的裝備采購合同報總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部裝備采購業(yè)務(wù)部門審定，并由裝備采購計劃部門在合同文本上加蓋合同管理專用章后生效。”借鑒裝備合同經(jīng)驗，為了充分維護社會和國家利益，維護合同的權(quán)威性和嚴肅性，除裝備合同以外的其他公共采購合同也應(yīng)經(jīng)過采購主管機關(guān)（部門）的簽章確認[4]。

七、合同生效

合同生效是公共采購合同訂立階段的一個重要標志，是最具實質(zhì)意義的環(huán)節(jié)。公共采購合同具備了法定的生效要件，即具有了法律效力，便對采購人和供應(yīng)商產(chǎn)生預(yù)期的法律約束力。

公共采購合同效力管理工作需要注意以下三個問題：

第一，生效日期。合同生效日期應(yīng)以蓋章日期為準。第二，公共采購合同文本地位。公共采購合同生效前形成的協(xié)議、紀要、文件，凡與合同條款有沖突的均無效，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)以合同文本的約定為準。第三，公共采購合同的無效情形。有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害公眾、社會和國家利益的；惡意串通，損害公眾、社會和國家利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的；合同當事人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后簽訂合同的。合同確認無效后，合同雙方應(yīng)當相互返還非法取得的財產(chǎn)；給對方造成損失的，過錯一方應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

八、合同備案

《政府采購法》第47條規(guī)定：“政府采購項目的采購合同自簽訂之日起七個工作日內(nèi)，采購人應(yīng)當將合同副本報同級政府采購監(jiān)督管理部門和有關(guān)部門備案。”《裝備采購條例》第41條也規(guī)定：“總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部應(yīng)當在裝備采購合同生效之日起15日內(nèi)，將裝備采購合同報總裝備部備案。總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部應(yīng)當對裝備采購合同訂立情況實施監(jiān)督、檢查。”

設(shè)立合同備案法律制度的目的，一是通過備案制度便于采購主管機關(guān)（部門）對公共采購合同訂立情況實施監(jiān)督檢查，強化合同訂立過程的管理，防止違規(guī)行為的發(fā)生[5]。二是通過合同備案，可以及時了解公共采購合同的訂立情況，采購經(jīng)費的控制情況，以及便于采購經(jīng)費的及時撥付。三是便于其他供應(yīng)商了解、查閱和掌握采購合同的有關(guān)情況，為社會監(jiān)督提供便利。總之，實行公共采購合同的備案制度對促進合同訂立的規(guī)范化管理，提高公共采購合同訂立質(zhì)量具有重要作用。

參考文獻：

[1] 李,王春光.論公共采購信息制度的完善[J].公共支出與采購,2007,（5）:46-47.

[2] 馬海濤,姜愛華.政府采購管理[M].北京:北京大學(xué)出版社,2008:102-128.

篇12

一、采購信息[1]

采購信息是公共采購合同訂立的首要步驟。采購活動的法律制度、政策、招標公告或采購公告、中標公告或成交結(jié)果、供應(yīng)商資格條件、評價方法和標準、投訴處理決定、司法裁決、信息統(tǒng)計等采購信息能否平等、高效、及時地傳遞到所有符合相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商手中，直接關(guān)系到公共采購合同授予的公正性和公平性，關(guān)系到公共采購合同競爭水平和采購效益的問題。采購人應(yīng)及時采集公共采購的各類信息，交付信息機構(gòu)進行，以有效、便利地進行信息遞送。

實踐中，采購信息應(yīng)把握以下原則：第一，堅持平等、公平的原則。采購人可以根據(jù)項目的特點設(shè)定合理的資格條件，但應(yīng)對所有供應(yīng)商一視同仁，不可人為設(shè)置“歧視性壁壘”，不可提出品牌需求。第二，加強信息工作的監(jiān)督管理，對違反相關(guān)規(guī)定的相關(guān)人員進行嚴肅處理。第三，對于的采購信息，應(yīng)積極進行“降密”和“去密”處理，最大限度地公開項目的采購信息，從而確保所有具備相應(yīng)資質(zhì)能力的供應(yīng)商參與到項目采購之中，避免尋租和壟斷的滋生，杜絕“電子行業(yè)”和“行業(yè)電子”等問題。

二、遴選供應(yīng)商

遴選供應(yīng)商是直接關(guān)系到采購合同授予是否公正的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)[2]。評標委員會或談判小組須依據(jù)評價方法和評價標準等客觀因素，對參與采購的供應(yīng)商資格、報價、能力進行評審，并向采購人提出評審報告，提出候選單位建議，列明候選單位的優(yōu)先順序；采購人根據(jù)評審報告和候選單位建議擇優(yōu)確定供應(yīng)商，并將成交結(jié)果通知所有參與單位。

供應(yīng)商遴選過程中應(yīng)注意以下問題：

一方面，供應(yīng)商參與采購的基本資格和條件必須完全具備。《政府采購法》、《招標投標法》和《裝備采購條例》等明確規(guī)定了供應(yīng)商參與采購的基本條件，要求供應(yīng)商必須具備具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務(wù)會計制度；具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；要求參加政府采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄等條件。同時規(guī)定，采購人可以根據(jù)采購項目對供應(yīng)商規(guī)定“特定要求，對供應(yīng)商的資格進行審查。”

另一方面，為了保障評標委員會、談判小組對供應(yīng)商評審工作的順利進行，保證評審工作的統(tǒng)一性、公正性和透明性，在招標文件或采購公告的同時，應(yīng)明確并公開遴選供應(yīng)商的評審標準。評審標準由一系列評審要素和評審指標組成，通常包括以下方面：一是技術(shù)因素，專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、專業(yè)人員技術(shù)掌握和運用程度、制造能力、專業(yè)設(shè)備數(shù)量和制造能力等；二是管理因素，包括供應(yīng)商的管理制度運行情況、質(zhì)量管理控制系統(tǒng)運行情況、質(zhì)量管理控制能力等；三是價格因素；四是履約保障因素，關(guān)鍵衡量其能否及時有效地履行合同，能否及時進行維修保障；最后，對供應(yīng)商信譽、保密等方面也要設(shè)定嚴格的評定標準。

三、談判起草合同文本草案

無論采取招標，還是采取競爭性談判、單一來源采購和詢價采購等哪種采購方式，都要通過后續(xù)談判明確合同條款。一般來講，公共采購合同文本一般由采購人組織起草完成，并與供應(yīng)商共同協(xié)商和閱簽。

談判起草合同文本草案過程中，應(yīng)當注意以下幾個問題：

第一，事無巨細，詳細寫明所有協(xié)議內(nèi)容。為了最大限度地避免糾紛的產(chǎn)生，為合同履行、檢驗驗收、交接交付、糾紛處理等日后工作提供便利和依據(jù)，合同雙方需將所有談判達成的意見明確寫入公共采購合同文本草案之中。第二，掌握并熟練運用談判技巧。第三，組織合同專家參與談判和合同文本的起草工作。公共采購合同涉及技術(shù)、價格、法律、社會實踐等領(lǐng)域的知識，因此，為了提高談判和文本起草的效率，應(yīng)組織技術(shù)、價格、法律和談判等專業(yè)人員組成談判小組和起草小組，而且應(yīng)保證專業(yè)人員人數(shù)不少于小組的三分之二。第四，保證合同文本內(nèi)容的準確性和完整性。

四、審定合同文本草案

由于公共采購關(guān)系到公眾和社會利益，所以公共采購合同文本必須按照特定程序，進行嚴格審查。實行公共采購合同文本審定制度，是采購主管機關(guān)（部門）行使管理職責(zé)的具體體現(xiàn)，對促進競爭采購，提高合同訂立質(zhì)量具有重要的監(jiān)督和把關(guān)作用，采購合同文本的審定內(nèi)容主要包括合同草案文本的法律依據(jù)、供應(yīng)商的資格條件、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)費和價格以及其他合同條款[3]。

審定公共采購合同文本草案過程中，最重要的是嚴格落實全面性審查和真實性審查要求。一方面，嚴格把握審查內(nèi)容的全面性。如裝備采購合同法規(guī)要求：“裝備采購主管機關(guān)（部門）應(yīng)當按照國家和軍隊的有關(guān)規(guī)定，對裝備采購合同草案文本的法律依據(jù)、供應(yīng)商的資格條件、裝備技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)費、價格以及其他合同條款進行全面審查。”另一方面，嚴格審查文字內(nèi)容的真實性、供應(yīng)商資格的真實性以及供應(yīng)商遴選過程的真實性。文字內(nèi)容不真實，違背采購人真實意圖和公共利益的，應(yīng)立即進行改正；供應(yīng)商資格不真實的，以及選定供應(yīng)商過程不真實的，應(yīng)當取消相應(yīng)的成交通告，并依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

五、簽訂合同

采購主管機關(guān)（部門）審定并批準合同草案文本后，公共采購合同訂立業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時與供應(yīng)商簽訂合同。

公共采購合同簽訂過程中，應(yīng)注意以下兩個問題：

一方面，合同簽訂說明采購人和供應(yīng)商之間的要約和承諾已經(jīng)達成一致，公共采購合同至此宣告成立。但是，由于公共采購合同關(guān)系到公眾、社會和國家的利益，因此要求經(jīng)過雙方、尤其是采購主管機關(guān)（部門）的簽章后才能獲得法定效力。

另一方面，公共采購合同簽訂主體要適格。公共采購合同簽訂主體適格就是要求代表采購人和供應(yīng)商的簽訂主體要具有法人資格或委托授權(quán)。

六、合同簽章

合同簽章是公共采購合同訂立工作的重要步驟，是合同生效的法定程序。《合同法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”同時《裝備采購條例》規(guī)定，“裝備采購合同經(jīng)裝備采購主管機關(guān)（部門）確認后生效”，即“簽訂的裝備采購合同報總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部裝備采購業(yè)務(wù)部門審定，并由裝備采購計劃部門在合同文本上加蓋合同管理專用章后生效。”借鑒裝備合同經(jīng)驗，為了充分維護社會和國家利益，維護合同的權(quán)威性和嚴肅性，除裝備合同以外的其他公共采購合同也應(yīng)經(jīng)過采購主管機關(guān)（部門）的簽章確認[4]。

七、合同生效

合同生效是公共采購合同訂立階段的一個重要標志，是最具實質(zhì)意義的環(huán)節(jié)。公共采購合同具備了法定的生效要件，即具有了法律效力，便對采購人和供應(yīng)商產(chǎn)生預(yù)期的法律約束力。

公共采購合同效力管理工作需要注意以下三個問題：

第一，生效日期。合同生效日期應(yīng)以蓋章日期為準。第二，公共采購合同文本地位。公共采購合同生效前形成的協(xié)議、紀要、文件，凡與合同條款有沖突的均無效，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)以合同文本的約定為準。第三，公共采購合同的無效情形。有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害公眾、社會和國家利益的；惡意串通，損害公眾、社會和國家利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的；合同當事人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后簽訂合同的。合同確認無效后，合同雙方應(yīng)當相互返還非法取得的財產(chǎn)；給對方造成損失的，過錯一方應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

八、合同備案

《政府采購法》第47條規(guī)定：“政府采購項目的采購合同自簽訂之日起七個工作日內(nèi)，采購人應(yīng)當將合同副本報同級政府采購監(jiān)督管理部門和有關(guān)部門備案。”《裝備采購條例》第41條也規(guī)定：“總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部應(yīng)當在裝備采購合同生效之日起15日內(nèi)，將裝備采購合同報總裝備部備案。總部分管有關(guān)裝備的部門、軍兵種裝備部應(yīng)當對裝備采購合同訂立情況實施監(jiān)督、檢查。”

設(shè)立合同備案法律制度的目的，一是通過備案制度便于采購主管機關(guān)（部門）對公共采購合同訂立情況實施監(jiān)督檢查，強化合同訂立過程的管理，防止違規(guī)行為的發(fā)生[5]。二是通過合同備案，可以及時了解公共采購合同的訂立情況，采購經(jīng)費的控制情況，以及便于采購經(jīng)費的及時撥付。三是便于其他供應(yīng)商了解、查閱和掌握采購合同的有關(guān)情況，為社會監(jiān)督提供便利。總之，實行公共采購合同的備案制度對促進合同訂立的規(guī)范化管理，提高公共采購合同訂立質(zhì)量具有重要作用。

參考文獻：

[1]李,王春光.論公共采購信息制度的完善[J].公共支出與采購,2007,（5）:46-47.

[2]馬海濤,姜愛華.政府采購管理[M].北京:北京大學(xué)出版社,2008:102-128.

篇13

概況

FIDIC是 “國際咨詢工程師聯(lián)合會”的法文縮寫。我們通常所說的FIDIC合同，就是指通過業(yè)主和承包商簽定的承包合同作為基礎(chǔ)，以獨立、公正的第三方（施工監(jiān)理）為核心，從而形成業(yè)主、監(jiān)理、承包商三者之間互相聯(lián)系、互相制約、互相監(jiān)督的合同管理模式。

FIDIC合同文本是全世界公認的一種國際慣例，已經(jīng)廣泛的被世界銀行、亞洲開發(fā)銀行、非洲開發(fā)銀行等一系列國際金融機構(gòu)認可并在工程項目的招標過程中使用，越來越多的國家也在自身的招投標過程中采用FIDIC合同文本，我們在參與國際工程競爭中就應(yīng)該熟練掌握并靈活使用FIDIC合同文本。

FIDIC合同文本的適用范圍：

（1）《施工合同條件》簡稱“新紅皮書”。該文件推薦用于有雇主或其代表——工程師設(shè)計的建筑或工程項目，主要用于單價合同。在這種合同形式下，通常由工程師負責(zé)監(jiān)理，由承包商按照雇主提供的設(shè)計施工，但也可以包含由承包商設(shè)計的土木、機械、電氣和構(gòu)筑物的某些部分。

（2）《生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)計——工合同條件》簡稱“新黃皮書”。該文件推薦用于電氣和（或）機械設(shè)備供貨和建筑或工程的設(shè)計與施工，通常采用總價合同。由承包商按照雇主的要求，設(shè)計和提供生產(chǎn)設(shè)備和（或）其他工程，可以包括土木、機械、電氣和建筑物的任何組合，進行工程總承包。但也可以對部分工程采用單價合同。

（3）《設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙工程合同條件》簡稱“銀皮書”該文件可適用于以交鑰匙方式提供工廠或類似設(shè)施的加工或動力設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施項目或其他類型的開發(fā)項目，采用總價合同。這種合同條件下，項目的最終價格和要求的工期具有更大程度的確定性；由承包商承擔(dān)項目實施的全部責(zé)任，雇主很少介入。即由承包商進行所有的設(shè)計、采購和施工，最后提供一個設(shè)施配備完整、可以投產(chǎn)運行的項目。

（4）《簡明合同格式》簡稱“綠皮書”。該文件適用于投資金額較小的建筑或工程項目。根據(jù)工程的類型和具體情況，這種合同格式也可用于投資金額較大的工程，特別是較簡單的、或重復(fù)性的、或工期短的工程。在此合同格式下，一般都由承包商按照雇主或其代表—工程師提供的設(shè)計實施工程，但對于部分或完全由承包商設(shè)計的土木、機械、電氣和（或）構(gòu)筑物的工程，此合同也同樣適用。

三、FIDIC合同文本的具體使用案例

、FIDIC合同文本在報價策略中的使用

在使用FIDIC合同文本之前應(yīng)該明確業(yè)主想使用哪個版本的FIDIC合同條件，在項目中想使用的是單價合同還是總價合同，采用的方式不同，那么就應(yīng)該采用不同的報價策略，由此更引申出變更、索賠及調(diào)價的概念。一個有能力的承包商應(yīng)該使履約金額大于簽約金額，一旦確定實施的項目采用FIDIC合同文本，我們就需要立即確定自身的投標策略，努力做到的盡可能使投標報價中的施工單價對我們有利，另一個在工程量方面創(chuàng)造調(diào)價的可能，從而有三個大的創(chuàng)收支柱：一是索賠；二是變更令，（見FIDIC的第51、52款；） 三是調(diào)價公式，即平時講的物價上漲這類概念（見FIDIC的第70、71、72款）。用好了這三條，可以使我們的自身利益得以保障，還能在工程執(zhí)行中創(chuàng)造額外的收益條件。

、暫定款額和不可預(yù)見費（FIDIC第 58款）：，暫定款額的意思就是業(yè)主預(yù)留出一筆錢來支付他沒有想到的可能發(fā)生的費用，放在BOQ清單的暫定款額項下，通常為合同總價的2.5%~5%（以5%情況偏多），而承包商按合同條款提出的重大索賠除外。一般在標書中，它不是明列5%，而是列出一個具體數(shù)，比方說100萬美元或200萬美元。如果合格的承包商熟悉FIDIC合同文本，那么在投標時就可以反過來算，從標書里可以查到不可預(yù)見費的具體數(shù)，又知道在2.5%~5%之內(nèi)是合理的，反過來一算，再加上專業(yè)知識和投標經(jīng)驗，就能大致判斷出來標底來，至少可以知道一個范圍，這對承包商在報價時做出最后決策也許會有幫助。

、FIDIC合同文本中索賠條款的使用

風(fēng)險出現(xiàn)的同時也就形成了索賠環(huán)境，承包商應(yīng)在任何引起索賠事件發(fā)生后的28天內(nèi)書面提出經(jīng)濟索賠，并可就以下條目進行索賠：（1）、直接費，如工費、料費、機械折舊費或機械閑置費；（2）、管理費；（3）、趕工費；（4）、額外發(fā)生的工、料、機費；（5）、延長工期及延期管理費；（6）、資本再投入；（7）、業(yè)主拖延支付索賠而致使承包商損失的利息；（8）、整理索賠時發(fā)生的費用( 據(jù)實報銷); 等等。承包商的任何索賠都應(yīng)為書面的，并注意做好現(xiàn)場日志，及時提交索賠詳單和依據(jù)。

結(jié)合FIDIC 合同條件, , 以下幾個因素在該項目的索賠管理工作中至關(guān)重要：

( 一) 遵守索賠程序, 尤其要注意索賠的時效性：

FIDIC 合同條件規(guī)定了承包商索賠時應(yīng)該遵循的程序，并且提出了嚴格的時效要求：承包商應(yīng)該在引起索賠的事件發(fā)生后28 天內(nèi)將索賠意向遞交工程師;；在遞交索賠通知后的28 天內(nèi)應(yīng)該向工程師提交索賠報告。在索賠事件發(fā)生時，承包商應(yīng)該有同期記錄，并應(yīng)允許工程師隨時審查根據(jù)本款保存的記錄。

( 二) 對索賠權(quán)進行充分的合同論證。

一般來說, 業(yè)主和工程師為確保自身利益, 不會輕易答應(yīng)承包商的要求, 通常工程師會以承包商索賠要求不合理或證據(jù)不足為由來進行推托。此時,承包商應(yīng)對其索賠權(quán)利提出充分論證, 仔細分析合同條款, 并結(jié)合國際慣例以及工程所在國的法律來主張自己的索賠權(quán)。

( 三) 積累充足詳細的索賠證據(jù)。

在主張索賠權(quán)利時, 必須要有充分的證據(jù)作支持, 索賠證據(jù)應(yīng)當及時準確, 有理有據(jù)。承包商在施工過程開始時, 就應(yīng)該建立嚴格的文檔管理制度,以便于在項目實施過程中不斷地積累各方面資料; 在索賠事項發(fā)生時, 要做好同期記錄。

( 四) 進行合理計算, 提交完整的索賠報告。

按照FIDIC 索賠的程序, 承包商應(yīng)該在提交索賠通知后28天內(nèi)向工程師提出完整的索賠報告。這份索賠報告應(yīng)該包括索賠的款額和要求的工期延長, 并且附有相應(yīng)的索賠依據(jù)。這就要求承包商要事先對準備索賠的費用和工期進行合理的計算, 在索賠報告中提出的索賠要求令業(yè)主和工程師感到可以接受。

( 五) 處理好與業(yè)主和工程師的關(guān)系。

在施工索賠中, 承包商能否處理好與業(yè)主和工程師的關(guān)系在一定程度上決定了索賠的成敗。如果承包商與工程師之間平時關(guān)系惡劣, 在索賠時, 工程師就會處處給承包商制造麻煩。而與業(yè)主和工程師保持友善的關(guān)系, 不僅有利于承包商順利地實施項目, 有效地避免合同爭端, 而且在索賠中會得到工程師較為公正的處理, 有利于索賠取得成功。

結(jié)論：通過對FIDIC合同文本的使用，無形中規(guī)范了自身的項目管理體系，由于FIDIC合同文本的通用性及堅持公平公正的原則，使得項目各方的利益能充分得以實現(xiàn)，特別是針對國際工程復(fù)雜多樣的外部環(huán)境因素，熟悉和使用FIDIC合同文本，可有效降低項目執(zhí)行中的風(fēng)險和提供項目各方的共識，對項目各方有利。

參考文獻:

國際工程師聯(lián)合會( FIDIC) : 《土木工程施工合同條件應(yīng)用指南》, 航空工業(yè)出版社, 1992 年。