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對于網絡安全而言，其中包括多個層面的內容與衡量，并且構成一個立體的系統，因此對于網絡安全的衡量，必然也應當實現體系化，唯有如此才能有的放矢地面向網絡安全體系的建設展開加強工作。

1 網絡安全評估技術的發展

縱觀網絡安全評估技術體系多年的發展，可以發現有如下幾個主要的趨勢不容忽視。

首先實現了從手工評估向自動評估的轉變。最初的網絡安全信息搜索工作，在網絡出現的前期，還主要依賴手工完成。1993年出現了第一個掃描程序SATAN，大大提升了搜尋惡意入侵的時間周期。在網絡發展初期，網絡安全防范能力以及安全評估水平都相對有限的環境下，只能面向局部展開安全評估工作。所謂單機評估，即面向本地系統的安全掃描，重點針對系統的一些配置文件、日志文件和用戶口令等信息；而分布式評估則更多從入侵檢測的角度出發展開工作，同時運行于多個主機環境，主要面向主機的開放端口、開放服務展開工作。

在這樣的發展趨勢之下，網絡安全評估方法也逐步成熟。常見的網絡安全評估方法可以分為三類，即基于量化的網絡安全評估方法、基于規則的網絡安全評估方法以及基于模型的網絡安全評估方法。在基于量化的網絡安全評估方法體系中，貝葉斯安全評估法是相對較為常見的方法，其根本原理是利用貝葉斯網絡條件獨立和因果推理的特點來實現對于網絡安全評估指標等相關方面展開貝葉斯網建模，進一步通過大量樣本，減少先驗主觀偏見，形成對于網絡安全等級的量化評估。而后者則在目前發展成為一種應用基于插件的網絡掃描工具。最后，基于模型的網絡安全評估方法體系之下，主要包括基于目標的脆弱性檢測，以及基于狀態轉移圖和攻擊圖的監測三種。其中基于目標脆弱性檢測在發現Unix主機脆弱性方面表現良好，而狀態轉移圖則是將網絡環境中的每一次攻擊都視為一系列狀態轉移，依據既往供給案例來實現對于目標網絡的匹配，從而實現對網絡安全的評估工作?；诠魣D的安全評估，則是利用網絡環境中的脆弱點對攻擊狀況展開模型的建立，最終形成一個評估網絡整體環境安全水平的綜合參數。

2 無線網絡的安全評估工作淺析

雖然面向網絡的安全評估工作，經過多年的發展已經具有一定規模，并且不同方法也各自形成體系，但是通信領域中，相關技術的進步，仍然從各個方面成為推動安全風險評估進步的重要力量。尤其是在當前移動通信迅速發展的環境中更是如此。

無線通信環境本身固有的工作特征，以及對應于無線工作體系上的標準不完備等問題，都從一定層面上加劇了無線通信系統的安全問題。面對非授權接入和非法使用等攻擊手段的時候，如何切實了解到網絡整體環境的安全水平，獲取到更多無線網絡環境中的安全薄弱環節，必然成為當前無線網絡安全關注的重點。

總體來看，無線局域網面對的安全風險包括惡意入侵、非法AP、未經授權使用服務、地址欺騙和會話攔截、流量分析與流量偵聽、高級入侵六個方面，因此既有的安全評估工作體系，也必然需要面向無線環境給出具有更強可行性的安全評估方案。隨著國內外相關研究的不斷深入，諸多邊緣學科隨之興起，面向無線網絡的安全評估方法也日益興盛，而在這樣的環境之下，灰色模糊安全評估模型呈現出一定的生命力。

以此種方法作為出發點，無線網絡安全評估主要包括評估指標體系建立、綜合評估模型建立和仿真實驗三個方面的主要任務，本文僅從思想的角度對于模型建立的相關框架展開討論。

從當前無線網絡的安全屬性角度考慮，相關指標體系可以從機密性、完整性、可用性、可靠性以及攻擊狀態幾個角度展開重點分析。

其中機密性，即指網絡環境中的信息不會被非授權用戶所獲取到的特征，具體而言，可以從獲取到的數據的信息總量、身份詐騙的先驗成功率以及相關特征，以及數據傳輸受到攻擊以及發現攻擊整個工作過程的實時性特征幾個方面，考慮建立起對應的能夠實現網絡安全評估的數據指標。而完整性，則是關注數據在傳輸過程中，不會遭受來自于未授權用戶的篡改以及刪除等操作，確保數據完整送達到目的端。對于完整性方面的考察重點，應當聚集與篡改數據的信息總量以及數據信息丟棄比例兩個方面，綜合總體傳輸信息量和丟失以及破壞狀態，來對網絡安全體系中的完整性狀態作出綜合的評估。

可靠性，是指網絡環境中傳輸的信息能夠在規定的時間內，在預定的條件下完成相應的功能的反映。對應在當前網絡信息環境中，對于可靠性的測度包括抗毀性、生存性以及有效性三種，其中抗毀性即信息系統在遭受外界侵害的時候所表現出來的可靠性；生存性和有效性則重點反映網絡在遭受某些侵襲的情況下仍然能夠提供相應服務的能力，是網絡強壯型的一種體現，但生存性更多注重遭受到內因或者意外的時候所體現出來的能力，有效性更多關注外因影響?？捎眯詣t是只網絡服務以及整個相關系統的諸多功能，對用戶有效，確保授權用戶可以在允許的時間內獲取到對應的服務。最后攻擊狀態因素，即包括攻擊消耗時間、攻擊成本以及網絡攻擊目標的等級在內的整個體系。

3 結語

網絡安全評估工作，對于幫助實現更為完善和健康的無線系統有著積極意義。只有建立起具有一定針對性的安全評估體系，才能有效發現整個網絡環境中存在的不足之處，也才能切實推動網絡自身的成熟與發展。

參考文獻

[1]馬濤，單洪.無線局域網安全量化評估方法與系統設計研究[J].計算機應用，2008，28（2）.

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一、房屋建設的風險模糊分析評價

房屋建筑的工程建設在主體結構、基礎階段、管理方法上都或多或少存在風險，隨著建設進度的加深，風險現象也會逐漸顯現出來。在不同的工程項目中，存在著不同類型的風險，這些風險在建設者中都有一定的共識，但是它始終處于一種不明朗的狀態，它們有發生的可能，但是可能性還尚未可知，將它們作為潛在的安全風險是有必要的，這些屬于未知的風險，模糊質量風險的評估與工程的階段性有關，我們從施工人員的管理、建筑材料的選擇以及建設工藝三個方面來分析這些風險出現的細節和原因。

（一）人員管理的風險

普通的房屋建筑工程一般并非政府部門直接監管，而是由該項土地投資負責人或者房地產開發商進行房屋的建設工作，他們在選擇施工團隊時可能不夠仔細認真，沒有進行認真的考察和咨詢，僅以建設項目招標時哪家施工單位報價較低為參考標準，這在無形之中就形成了施工管理上的風險。

1、人員構成不規范

就算選擇了性價比較高的優秀施工團隊，對其中的人員也會有監管不足的風險，對施工人員是否有足夠的資歷無法準確判斷，而且部分施工者一人同時身兼多職，對房屋建設工作可能無法盡心盡力。

2、施工技術不統一

如果在設計管理者與施工團隊中缺乏討論交流，那么房屋的設計方案就有可能無法正常實施，一旦設計意圖沒有順利交接，則會導致具體的建筑技術也缺少參照標準，很容易出現技術上的誤用，對設計負責人的交代如果不夠清楚，就會出現技術上的風險。

3、質保制度缺失

在工程建設中，對建筑的質量方面由施工方主觀把握，很容易造成施工方在工作上為圖省時省力而放松了對質量的細節建設。而這時又沒有可以確保質量的第三方檢測人，對房屋的質量無法實現嚴格控制。

（二）材料使用的風險

1、材質混合不合理

在建筑中需要用到許多不同材料的混合物，例如水泥，在水泥或砂石材質中需要按照建筑標準進行砂漿與混凝土的混合拌制。如果這個時候沒有按照規定的混合比例來執行，就很容易造成砂石水泥中含泥量過高，其中的顆粒半徑不符合建設需求，一旦這些混合材質無法使用，就會造成嚴重的資源浪費。

2、建材選擇不規范

建材除了上述的混合材質，主要還包括建房專用鋼筋與建筑磚石。在鋼筋材料的選擇中若太隨意且不加測量，在之后的建設中難免會出現鋼筋長度不足、焊接程度不夠牢靠、焊接的縫隙也不夠高度等問題。磚石方面多半是筑房專用堆砌磚塊，存放的時間通常都不夠長，這樣會致使磚塊的散熱期很短，導致磚塊體積的收縮不足，磚塊在堆砌使用時會因體積大小不一而妨礙建設進度，再者，往往到臨近堆砌前才開始澆水濕潤，導致磚塊濕潤程度不一，收縮的幾率大小不一，嚴重時會使磚塊變形，甚至開裂。

（三）建筑工藝的風險

1、回填土方式不合要求

在工程中會有挖出的洞口和建筑填坑，在往回填平前，容易疏忽對回填用土的檢查，其中，包括回填土的含水測量、土塊的粒徑觀察等。如果回填土的含水量未經控制和檢測就往回填，會造成回填后的土質疏松，土塊的粒徑如果未經測量就放進回填土中，會因為土塊的體積過小而沒有支撐力或過大而與周圍土塊無法形成有效結合。這兩者都會導致回填區域的地面不夠平整，嚴重者還會出現裂縫和變形。

2、澆筑混凝土時不符標準

混凝土的澆筑一般是完成建筑工序的最后一步，但是，往往到最后一步的錯誤才容易集中發生。在混凝土的配置中如前文介紹，有可能不符合規格，在混合材料混制而成的混凝土中有可能不符合3%的含泥率的要求，同時，在施工現場配置的混凝土往往和在正常配置室內配置的量不相符，這就會造成混凝土的質量下降，對建筑中的石子沖洗力不足。而且更大的風險在于對混凝土的攪拌過程中，攪拌運輸距離施工工地一般較遠，而且混凝土是施工常用材料，需求量大，需要時間緊迫，所以在攪拌時容易因為趕進度，加入過量的水，這樣就會導致混凝土中的水與石灰的比重超過規定比例，同時造成使用后坍落程度控制力不強。在施工場地的振搗棒插入混凝土機器時深度不足，會使攪拌效率低下，振搗不全面。以上幾點會使混凝土的品質低下，使用時不得不用掉更多的混凝土材料，造成不必要的資源浪費。

3、室內施工時不夠仔細

在房屋建筑的室內最能體現工程建設的細節，在樓面上，通常要放置圓孔板，圓孔板之間的縫隙要仔細測量并控制，如果在擱置時不夠認真，就會導致圓孔板之間的縫隙過大，如果圓孔板之間普遍存在這種情況，還會致使它的支撐端出現裂紋，造成安全隱患。

室內的墻面需要粉刷，如果不夠仔細，會出現墻面漏刷、粉面不均；地面的高度需要鋪平，不同的房間內可以保證平整，但是整個建筑內的地面高度是否一致，這就取決于每個居室的施工負責人是否討論過每個房間的建設情況，如果缺少交流，就會使各個居室成為單獨的建設項目，地面的高度由于得不到數據的比較而失衡。

二、模糊風險的評估要求

（一）建立評估標準模型

因為模糊風險評估沒有充足的信息來制定具體標準，所以需要一個符合正常房屋建筑標準的模型作為評價的參考。這里指的并不是真正意義上的實際房屋，只需要從已經完工的標準房屋中測量得到所需的評估數據，按照該標準對施工中的房屋進行風險評估，其中要求標準模型的數據采集要仔細、準確、普及度高

（二）根據實際設定風險指標

模糊風險評估通過標準模型可以得出大概的指標范圍，但是不能完全照搬普及標準，要根據目前的房屋建設條件是當調整指標，如當標準模型的建設地形是平原地帶時，房屋的高度、屋角的傾斜度就不能直接作為實際建設地點在丘陵上的房屋指標，同時房屋的業主要求也各有不同，投資者或者開發商要尊重市場環境來進行微調，只要設置在允許范圍內，風險指標可以下調以適應需要。

（三）將評估指標系統化

風險評估是由每一項建筑指標匯總而來的，在進行指標記錄和匯總的工作時，要將各項指標看成一個整體，以判斷房屋建筑的安全為風險評估的首要目的。單一觀察每個數據確實可以發現個別問題所在，但是更需要將它放大到整體建筑環境中去看，如果這種小差異是為了讓整體的布局更好，或者為了彌補另一處建筑的誤差而做出的調整，則需要系統化地看待細微之處的數據誤差，總之，一切都是為了將房屋建筑的風險控制在最低范圍中。

結束語：

綜上所述，因現代化建設的蓬勃發展，各地的房屋建筑逐漸增多，對于工程的施工隊伍要選擇謹慎，同時做好每一處房屋的檢測工作，通過統籌全局的眼光審視建筑的安全程度，并做出調整措施，這也正是風險評估工作的最大意義，以模糊理論為基礎的質量風險評估有更強的預見性和評估范圍，是一種很好的整體性建筑評估方法，值得廣泛推廣運用到各項工程建設中去。

參考文獻：

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關鍵詞：社會穩定；風險預測；穩控化解措施；和諧拆遷

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01

社會穩定風險評估，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。為有效規避、預防、控制重大事項實施過程中可能產生的社會穩定風險，為更好的確保重大事項順利實施。房屋征收社會穩定風險評估就是指在實施房屋征收過程中， 必須對影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。防止出現大規模群訪事件。對少數群眾因個別原因形成的小規模上訪，要認真對待，按照處置預案妥善解決。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的出臺，修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不相適應的情況，其中第十二條明確規定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。這就意味著社會穩定風險評估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和沖突，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否成為矛盾的焦點。一旦矛盾激化，就會出現大規模群體上訪事件，影響社會的和諧與穩定。引發房屋征收社會穩定風險的原因主要有以下幾點：

一是補償不合理。被征收人認為自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補償中產生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數大的老人還會擔心有生之年不能住進新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對危舊小區及棚戶區進行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時性建筑，經過不斷修繕已形成事實的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對補償的要求會提高。四是被征收人對補償的期望值過高。隨著城市化進程的不斷加快，房價也在不停地上漲，不同區位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期增強，雖然在目前的房屋征收補償標準下，被征收人最終實際收益較大，但與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足。 五是補償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協議，后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？這種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其在項目最后期，為了不影響工程進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補償的不公平。六是在征收工作中，征收人員工作不細致、程序不到位、補償款不能按時發放等引發的因素。

知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生活環境，推動城市建設都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時化解征收矛盾，實現和諧征收，我們就要對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性等進行評估，對可能出現的風險進行預測，并提出項目應采取的穩控化解措施。

一、首先對項目實施的合法性、合理性、可行性、安全性進行評估

（一）合法性評估。征收項目是否符合公共利益的需要，規劃與用地是否符合有關法律、法規要求，相關資料是否齊全并真實有效，各環節程序是否符合法律、法規的規定。

（二） 合理性評估。征收項目是否兼顧被征收人的利益，征收項目涉及的群眾支持率高低；征收補償標準是否符合現行政策，是否會引發其他征收項目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。

（三）可行性評估。征收普查是否準確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規政策宣傳、公示是否到位；補償方案是否具有穩定性、連續性和嚴密性；補償資金、產權調換房源是否落實；低收入住房困難家庭保障措施是否落實等。

（四）安全性評估。征收項目實施過程引發群體性、越級集體上訪、個人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會穩定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項目的風險防范對策和防控預案措施等。

二、對可能出現的社會穩定風險進行預測，提出項目應采取的穩控化解措施

（一）以人為本、因事施策

1.重點解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關于解決居住困難群眾的經濟適用房、廉租房的政策，充分體現執政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國家政策的溫暖。

2.突出解決好歷史遺留問題。針對多種形式的房屋性質，根據被征收人的態度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號形式，或先簽協議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時，最大限度的提高被征收人的優惠政策及獎勵措施，積極為征收戶提供方便。

3.預防借機爆發抗征收的當事者。對借機妄圖發財，漫天要價的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進行法制學習。公安機關要做好預案，對煽動對抗征收工作的，要依法予以處置。

（二）廣泛宣傳、取得支持

征收項目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識到只有城市發展了，才會給廣大的被征收人帶來巨大的實惠。

（三）確?！瓣柟庹魇?、和諧搬遷”原則的落實

加強執行政策的監督工作，主動邀請相關部門和群眾代表進行監督，這樣就可以杜絕少數工作人員在征收中違紀違法行為發生。

（四）暢通信息渠道、強化預案

征收項目工作組負責全程穩定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級加強聯系，針對建設過程中可能出現的不穩定苗頭，制定處理預案。

通過對項目社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，對該項目合法性、合理性、可操作性和安全性的認真分析，得出該項目是否可以依法實施。

穩定是和諧的前提和基礎。推進和諧社會建設，就必須保持社會的平安、穩定、有序。構建和諧社會需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩定至關重要，做好房屋征收工作中的社會穩定風險評估，是從源頭上預防和減少房屋征收產生的糾紛，把問題化解在基層，對保持安定有序、維護社會穩定，構建和諧社會具有重大意義。

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1 國外建筑物風險評估時點情況分析

在眾多的國外建筑物管理相關的法律文獻和相關研究資料中，真正涉及風險評估時點的內容并不多，而且由于執法力度、氣候、地理因素等方面的不同，對我國的借鑒意義不大。相關研究中只有新加坡和日本在這方面有較為明確的規定，此外還有德國的行業約定俗成值得參考。

1.1 新加坡

新加坡是一個法制性較強的國家，其《建筑管理法》中就明確規定除臨時建筑物和獨立和半獨立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期進行檢查，對住宅項目規定每十年檢查一次，對非住宅項目每五年檢查一次，以確保其能安全使用。這是國外相關資料中對建筑物使用階段風險評估時點較為明確的規定。但該規定主要針對的是建筑結構安全，并不包括建筑內部人員活動的安全性，因此該時點設定的并不全面。

1.2 日本

由于日本屬于地震頻發國家，所以日本在建筑物抗震方面有比較嚴格的規定2，對一定規模的劇場、影院、超市、醫院、學校、體育館、美術館和賓館等公共建筑還要進行定期檢查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，對建筑進行一次全面檢查，該項定期檢測時點可作為建筑物使用階段風險評估時點設置的重要參考依據。此外日本對住宅類建筑還制定了詳細的檢查年限和修繕周期3：房屋結構三年檢查一次（包括基礎、地國梁、墻柱、梁板、樓梯等）；房屋設備每年一次；外落水設施三年一次。雖說住宅類建筑不能代表全部的建筑物，但該修繕周期還是可以作為建筑物使用階段安全評估的參考時點。

1.3 德國

雖然德國相關法律法規中沒有關于建筑物使用階段風險評估的具體時點規定，但卻有一個約定俗成的行業規定――在建筑物即將到達使用年限時，原設計單位有義務向該建筑物的現有者提供延續使用或更改用途的設計建議及需要進行安全評估的部位。即由設計單位發出提醒及相關建議，由業主進行該項工作。由此可知，在德國，由于其質量較好，建筑物在設計壽命期結束后是可以繼續使用的，但其內部的各個部分都將進入到一個質量無法保證的階段，因此如果想繼續使用，則應在設計壽命期結束時進行全面的安全評估。

2 安全事故的統計資料推斷

對既有公共建筑發生的安全事故進行分析、總結和推斷，可以得出既有公共建筑風險評估時點的應設時段。

2.1 從使用原因導致事故推斷

從目前統計的資料來看，既有公共建筑因使用和維護原因導致的安全質量事故并不在少數，表2-1詳細列舉了導致安全質量事故的具體原因和所占比例。

表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析

事故原因類型 事故原因 頻率（%）

維護管理不善 未建立清灰制度（減輕屋面荷載） 16.7

未設計和考證便注膠治漏

疏水縫堵塞

下水管堵塞致使水壓升高

線路老化

拆除不當

使用不當 隨意改變結構用途 23.3

長期無人使用

二次裝修不當

天燃氣管道泄露

超荷載使用

地下水位變化 過量抽取地下水 6.7

長期不定時的濫灌水

違反安全操作規程 電梯違章操作 23.3

年久失修 超壽命使用 3.3

漸發型因素 鋼筋銹蝕 26.7

水土流失

久雨后貼面磚吸水飽和

無排水溝，水滲透嚴重

下水管破碎，生活污水浸入素填土地基

大量污水滲入地基土

氣候導致凍融交替次數增加

地基長期浸泡

從上述統計分析中可以看出，漸發型因素和使用不當及維護管理不當是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到裝飾材料的一般發生在使用2~5年內，因此該時段中應設立一個安全風險評估時點。涉及到管道材料的一般發生在使用2年內，因此在裝飾材料設置時點之前還應設置一個安全風險評估時點。涉及到鋼筋銹蝕的一般發生在使用8~10年內，一旦鋼筋銹蝕就容易出現較大的安全事故，因此在該時段也應設立一個安全風險評估時點。

此外關于超壽命期使用造成的安全事故也有涉及：重慶一使用100多年土木結構的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作為圖書館興建的，其設計壽命大大低于實際使用年限，當其設計壽命期到達后并沒有進行任何評估和鑒定便繼續使用，最終造成倒塌事故。通過該事故我們可以看出，在到達使用年限時，為了確定能否繼續使用該建筑，需要對建筑物進行全面的評估，以保證安全。

2.2 從事故發生時間推斷

既有公共建筑風險評估的評估時點還可以從事故的多發時段來推斷。表2-2中列舉了安全質量事故的多發時段及其所出現的頻率。

表2-2 在使用階段發生安全事故的事故發生時段分析

事故發生時間 2年以內 2~5年 5~10年 10年以上

頻率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1

從表2-2中可以看出，使用2年內是所有安全事故的多發時段，該時段離建筑物的設計使用年限結束期相距太遠，故在該時段應設置一個風險評估時點，以保證建筑能安全使用，完成其使用價值；使用2~5年和使用10年以上也是事故頻發的時段，因此這兩個時段也應分別設置評估時點對建筑進行安全性風險評估；使用5~10年是事故發生頻率最低的時段，原本作為評估時點的參考時段價值不大，但因使用原因導致的安全事故在該時段發生的頻率將近20%，也是一個不可忽略的比例，所以該時段還是具有一定的參考價值，設置一個風險評估時點是比較妥當的做法。

3 使用階段結構疲勞及損傷研究 建筑物在建成使用后，隨著時間的推移，其各部分結構不可避免的會產生疲勞及磨損，一旦這種疲勞和磨損達到一個“臨界點”，結構便會產生裂縫、滲漏、剝蝕等問題，給整個建筑物的安全穩定帶來隱患，影響繼續使用。因此有必要針對結構疲勞和損壞的“臨界點”進行分析，從而找出應該設置安全風險評估的時點，進行定期檢測和周期性維修，能夠預防病害和破損的發生、發展，保持設備技術良好，安全適用，延長建筑的使用壽命。

3.1 我國建筑物保修期 通過我國目前對建筑物保修期的規定可以看出當前各個部分結構的正常使用年限，從中可以間接得出結構的疲勞及損壞“臨界點”。

我國規定，建設工程在正常使用條件下的最低保修期限4：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；供熱與供冷系統，為 2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

3.2 我國既有公共建筑結構耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，許多建筑建成后幾年就出現鋼筋銹蝕、混凝土開裂等現象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出現問題，因此應對結構的耐久性進行分析，找出耐久性失效的時段。

3.2.1 混凝土耐久性 我國多數既有公共建筑采用鋼筋混凝土結構，因此混凝土的耐久性直接關系到整個建筑物的正常使用。鋼筋混凝土結構一直被認為是一種非常耐久性的結構形式，然而，大量的鋼筋混凝土結構由于各種各樣的原因而提前失效，達不到預定的服役年限。這其中大部分是由于結構的耐久性不足導致的。特別是沿海及近海地區的混凝土結構，由于海洋環境對混凝土的腐蝕，尤其是鋼筋的銹蝕而造成結構的早期損壞，喪失了結構的耐久性能。耐久性失效是導致混凝土結構在正常使用狀態下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多見的是混凝土碳化、鋼筋銹蝕等。

（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂縫、滲漏、剝蝕三種，其中影響安全和使用的最大病害是裂縫。而混凝土出現裂縫則主要是由于混凝土碳化導致的，故在實際使用過程中，混凝土結構達到使用壽命的標志一般認為是混凝土碳化到鋼筋表面或鋼筋銹蝕后構件出現順筋裂縫。

影響混凝土碳化的因素包括環境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密實度越大，碳化速度越慢；二氧化碳濃度越大碳化速度越快；環境溫度越高，碳化速度越快；環境相對濕度在50～70％時，碳化速度最快。這些因素可以從時間中體現出來，基于Fick第一擴散定律的碳化模型認為混凝土的碳化深度D與碳化時間t的關系式為：

D=α*t1/2 （3-1）

式中，a為碳化速度系數；D為混凝土碳化深度（mm）；t為測定D的碳化時間（年）。

由現有資料可以看出，建筑物使用10年其結構碳化深度一般是15~20mm，使用20年的為20~23mm，使用30年的大約在25mm左右。但值得注意的是，環境條件的變化也會造成碳化深度不同。我國環境正在不斷惡化，目前酸雨面積已超過國土的30%，酸雨會導致混凝土碳化加?。ㄋ嵊曛泻休^多的酸性物質，雨水直接與混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我國目前關于混凝土保護層厚度規定中最薄的僅有15mm（一類環境、C25~C45、板、墻、殼），根據上述資料所表明的碳化深度有必要在使用10年進行一次安全性風險評估。除此之外，由于外在環境的影響，在進行該評估之前也應適當增加一個評估時點。

（2）鋼筋銹蝕及混凝土腐蝕6 大量工程實踐證明，在鋼筋混凝土結構中，鋼筋的銹蝕是影響服役結構耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的環境下，混凝土中埋置鋼筋表面的鈍化膜被逐漸破壞，鋼筋就會發生銹蝕，并且隨著銹蝕的加劇，將導致混凝土保護層開裂，鋼筋與混凝土之間的粘結力破壞，鋼筋受力截面減少，結構強度降低等一系列不良后果，從而導致結構耐久性的降低?；炷林袖摻钿P蝕過程可分為以下幾個階段（見圖3-1）：

圖3-1 混凝土中鋼筋腐蝕過程示意圖

從圖3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即當混凝土表面出現破壞現象后，很快結構便需要進行全面大修，因此，鋼筋銹蝕引起混凝土順筋開裂的臨界時間點是一個安全評估的關鍵時點（t0+ t1）。上面已經討論了碳化時間，在此基礎上考慮氯鹽污染可以得出t0大大低于碳化時間，又根據現有資料可以看出，t1大約為t0時間的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。

3.2.2 其他材料結構耐久性 其他材料結構主要包括裝飾工程和水電管道工程，該結構部分對建筑整體穩定性影響沒有混凝土結構大，但因其與既有公共建筑中人員活動安全密切相關，因此，該部分耐久性也是使用階段安全性風險評估時點需要研究的部分。

對于防水材料來說，其老化期根據使用材料的不同約為8~15年。雖說很多建筑物防水耐久性最低為10年，但因為目前在防水工程中普遍存在的施工不過關和材料質量不合格等原因，實際上防水材料普遍在5年內便出現老化現象，尤其是中小學的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新進行鋪設或加蓋。對于內墻面、地面裝飾來說，由于既有公共建筑中人員流動性較大，使用頻率較高，其老化要比防水材料早，如：墻面、頂棚抹灰層脫落多發于使用3年；地面空鼓開裂、大面積起砂多發于2年；門窗翹裂、五金件損壞也多發于2年7。對于外墻面磚尤其是許多大型公共建擁有的玻璃幕墻來說，其發生脫落的時間大約為使用5年。既有公共建筑的管道和供熱供冷系統較多、使用也較頻繁，故此其結構老化的速度也較快，大約在使用2~3年。

4 結論 從上述分析中可以看出，文中第一節通過對國外資料的分析中可以看出，值得我國借鑒的評估時點為使用5年、使用10年及之后每10年、設計壽命結束；第二節通過兩個不同的角度對現有的安全事故進行統計分析，得出評估時點的建議時段為使用2年內、使用2~5年、使用8~10年、達到設計使用年限。第三節羅列了我國的保修期、相關需要進行質量檢測時點的法規，還對結構的耐久性進行了分析，得出結構的疲勞及損傷“臨界點”為：2年、5年、10年。

綜合上述三方面的考慮，針對我國既有公共建筑安全風險評估時點設置問題，本文通過上述研究給出以下建議。建議設置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，設計使用期結束后每年。具體見圖4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其較長的使用維護期內，發生對建筑物使用安全產生較大影響事件的可能性較大，故還應對這些偶發事件（地震、恐怖襲擊、非常規性暴雨、使用功能改變等）進行研究，分析其給建筑物帶來的安全性風險，進一步確定既有公共建筑的特殊評估時點。

圖4-1 既有公共建筑安全性風險評估時點

參考文獻：

[1]《城市危險房屋管理規定》（1989制定，2004年修正，建設部第129號令）.

[2] 肖元真,葉松青 發達國家抗震救災的有效方法及啟示[J] 鹽城師范學院學報.

[3] 潘其源 房屋修繕技術[M] 中國建筑工業出版社.

[4]《建設工程質量管理條例》第40條 2000年1月10日.

[5]《鋼筋混凝土結構耐久性研究的進展》.

[6]《混凝土結構耐久性》.

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1　現階段我國征地拆迂決策所帶來的社會穩定風險分析

1.1我國征地拆遷現狀分析

當前的征遷相關制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數量逐步上升正是其寫照之一。征遷補償、安置一直都是社會各界關注的焦點，也是一項涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當前隨著征遷項目的增多，部分領導干部把征遷款項當成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現在三個方面：一是補償結算程序不完善，監督機制缺位；二是征遷項目發包不規范，容易導致暗箱操作，誘發犯罪；三是政策不規范，導致補償標準不一、保障措施不配套、操作不規范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會引起被征遷人等各方的不滿，易導致社會事件的發生。

1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會穩定風險

1.2.1拆遷活動中利益沖突

拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現階段拆遷活動中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。

1.2.2拆遷資金的使用

拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規?；椖克M行的拆遷工程。其表現就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時間也較長，不能直接提高利潤，因此回報率低，拆遷方必然會千方百計減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時間。

1.2.3評估行為有差異

評估行為不規范：一是由于估價人員對拆遷評估價格內涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，對參數確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調處機制，被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道；

1.2.4土地的管理和監督工作

被拆遷人與政府利益沖突的表現在中國實行的是土地公有制制度，各級政府部門代表國家實施土地的管理和監督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識中常把政府等同于國家，各級政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權。

2　征地拆遷過程中提升社會穩定風險評估作用的對策分析

2.1提高對重大事項社會穩定風險與評估制度的思想認識

各級政府應充分認識建立社會穩定風險評估制度的現實意義，高度重視社會穩定風險評估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結合本地區本部門的實際，因地制宜地制定和完善重大事項社會穩定風險分析評估工作的實施辦法，進一步完善維穩工作機制。

2.2完善社會穩定風險評估相關的法律法規體系

可以考慮出臺全國性的社會穩定風險評估工作指南或指導性文件，統一規定政府職能部門在重大事項決策中社會穩定風險評估的職責，使社會穩定風險評估成為重大事項和重大工程項目決策的前置環節，增強風險評估工作的權威性。

2.3社會穩定風險評估應為決策的重要依據和必要環節

從決策與風險評估的時序來看，目前一般都是重大政策和建設項目的決策在前。然后再進行相關政策和建設項目的社會穩定風險評估。極少是先進行相關政策和建設項目_的社會穩定風險評估，然后再進行決策。也就是說，一般都是把風險評估當作決策以后補充進行的一個程序“走一走”。至多是“認認真真”，地“走程序”，而極少把風險評估當作相關政策和建設項目決策前的“依據”，遑論“重要依據”了。如此看來，試點中的社會穩定風險評估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰略地位”。此外，如果在社會穩定風險評估中的確發現有可能出現很大的風險，就應當明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項目。

2.4完善風險評估的指標體系

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1 影響住房相關因素的抗震能力

有許多因素造成住房建設的損壞。主要是人為因素和自然因素兩個方面。人為破壞大量地下水誘發地崩潰，導致施工中不同程度的不均勻沉降或傾倒；施工周邊地區的施工等若干因素。地震火災、洪水滑坡、寒風酸雨等自然因素也是影響巨大。但是，無論什么樣的因素，一旦事故發生引發建筑物的質量問題，就需要進行安全事故的質量確定，從而進行全面的調查和測試。經過認真全面的分析，有效的果斷處理。

整體房屋形狀對建筑物的抗震性具有影響，形狀規則的建筑具有強烈的抗震性能。平面L型、T型、垂直、反向等不規則的建筑物抗震性能差。建筑外觀應規則、對稱，具有良好的整體效果，水平和垂直墻布局應盡可能均勻。結構的側向剛度應該是均勻的。墻壁應連續垂直布置，以避免剛度的突然變化。

樓層的數目和建筑物的高度影響抗震性。樓層數量越多，建筑物的高度越高，地震損害的程度就越大。因此，控制總高度和建筑物總數將減少地震的危害具有很大的影響。目前的“建筑抗震設計規范”（GB50011-2010）規定了多層砌體建筑的總高度和總數，減少了自重，減少了地板數量，降低了地板的高度，這是減弱地震效應的有效途徑之一。

房屋結構的結構類型影響抗震性。由于底板的地震剪切力根據每個側阻力分量的剛度分布，半框系統或山墻是結構柱。在具有梁約束的磚地震墻系統中，磚壁比框架剛性大得多。在地震的作用下，磚墻容易破裂，四肢破碎，并且其變形能力比框架會差得多，形成第一磚墻部件不工作，導致子框架損壞增加。因此，第一層框架――剪力墻磚房的底層設置為框架地震墻系統。

2 房屋建筑安全評價工作的主要內容

建筑施工安全評價主要包括風險識別，抗震性能評價和可靠性評價三個方面。地震后建筑物的安全評價，這是地震后加強住房和恢復的先決條件，是確保住房安全的先決條件。它與鋼筋項目的安全性、適應性和經濟性直接相關。準確可靠地評價住房建設的安全性。為了確保繼續利用現有住房和開發利用住房資源，具有很大的經濟和社會效益。（如表1所示）

為了更好地利用現有房屋，判斷房屋結構的危險程度，及時處理危險房屋，需要對地震后的建筑物進行風險評估，以確保住房的安全。危險識別是現有住房開始識別的風險，也是整個建筑物確定風險的水平，識別結果是判斷建筑物的風險等級。建筑施工風險評估主要包括：結構嚴重損壞，或承重部件已經是危險部件，隨時可能失去穩定性和承載能力，不能保證房屋安全和房屋使用等情況。

建筑施工的風險識別原則是基于整個建筑地基作為參考，根據嚴重性確定結構部件的嚴重性。結合建筑的歷史狀況，環境因素和國家的發展，對建筑進行全面分析。在建筑地基或結構布局的基礎上進行危險判斷。應該考慮到他們的風險是獨立的或彼此相關的。當組件的危險被隔離，不會造成結構系統的風險；當每個組成部分的相互作用時風險應該聯系起來，以確定結構的風險。

至于地震識別和抗震識別，主要基于各類住房結構的特點、結構布局、和抗震承載能力，采用相應的識別方法，綜合抗震能力對現有建筑物的總體抗震性能進行評估。針對沒有地震識別要求的建筑物，提出了地震減災措施和處置方法。該設計旨在包括接近或超過繼續使用設計所需時間的建筑物；原設計不包括要考慮的建筑物中的抗震或抗震要求；需要使用和改造使用結構的建筑物；其他有必要進行抗震標識的建筑物。

關于可靠性評估，居民正在居住的過程中，需要定期管理和維護。經過多年，它應該及時修復，以完全滿足其功能的設計。或由于使用中的變化而需要修改，或由于設計，施工，不當使用鋼筋，或因使用環境變化而需要處理等。在這些情況下，建筑物的安全性，適用性和耐用性應被視為全面了解的主要考慮因素，以便設計一個安全、經濟、合理和有效的計劃，并提供結構可靠性評估。

3 加強地震后的安全保護主要措施

根據地震后房屋的識別以及地震造成的損壞原因分析，我們給出了拆除重建和強化修復的兩個舉措，這里討論加強和恢復措施。

第一種是基礎加固，基礎加固用于地震后的破壞，綁定到原來基礎的周圍土壤是剛性的，而新的基礎加固非常復雜和困難，應該根據不同類型使用不同加固方法。承載部件的加固，對于框架結構，應對主柱和梁的加固修復地震后損壞。當墻體放置在平面上不封閉時，可加入形成封閉的墻體部分，在開口處添加鋼筋混凝土框架；當垂直和水平壁相鄰時，可以是鋼棒，長錨，加柱或外部當地板和屋頂的長度不能滿足要求時，應增加額外的支撐以增加軸承長度，支撐梁或加強建筑，屋頂的整體方法；當環梁組不符合規范的標識時，應加環梁。

加固房屋墻壁上的裂痕。墻加固方面，一個是承重墻，另一個是承重墻的長度。建筑物的加固有加強筋，墻體加固等。住宅建筑屋頂加固，一般采用水泥砂漿重新填充，加強增厚的主動性。加強房子的外部突出部分。如煙囪，欄桿，樓梯與其他部分之間的水頂，應采取適當措施增加垂直拉力，清除不必要的附件。

4 結束語

震后住房建設安全評價和強化措施等工作要長期實施，以減少地震的災難性破壞是人類的追求和奮斗一直的目標和動力。地震緩解應建設安全設計，加強抗震設防對于做好防災工作的具有重要意義。

參考文獻

[1]沈瑋強.汶川地震房屋災害的分析及抗震鑒定方法的研究[D].西安：西安工業大學，2011.

[2]王勇.基于房屋建筑安全管理及房屋安全鑒定的研究[J].建筑工程技術與設計，2016，3：123-128.

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房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②

房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。

房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。

房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。

房地產抵押貸款的風險防范

完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。

總 結

在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）

注釋

①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。

②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。

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原來李華是外地人，兒子兒媳在北京打工。去年2月的一天，李華的兒子在室內用煤爐生火造成煤氣中毒死亡。公安機關現場勘驗及尸檢后認定，他兒子系一氧化碳中毒死亡，無刑事犯罪跡象，決定對該案不予立案。但李華懷疑他是被兒媳害死的，因此要求檢察機關立案監督。檢察機經過審查后，維持了公安機關的不立案決定。隨后，李華到二分院反映情況，要求立案監督。

案子落到了郭勇身上。接過案子后，他立刻開始調閱案卷，審查公安機關的偵查活動和檢察機關的立案監督是否違法，公安機關的取證是否及時到位，并向資深法醫咨詢后，作出了維持公安機關不立案的決定。但是，李華仍然不服，多次到二分院要求立案監督。

為了給李華“一個說法”，二分院一方面通過李華聘請的律師及其妹妹說服李華，另一方面決定組成一個答復小組，向李華解釋公安機關不立案、檢察機關維持公安機關不立案決定的原因。

就這樣，法醫專家、技術處處長吳銘、舉報中心副主任陳明榮、偵查監督處副處長蔣星偉和案件承辦人郭勇組成了一個案件答復組。

3月1日，他們本打算約請李華來到了二分檢的會議室，面對面答疑解惑。誰知，剛一落座，就出現了文章開頭的一幕。

“幸好，我們準備得非常充分。對于李華提出的各種疑點和法律盲區，進行了詳細、全面的解釋。聽完后，他就平靜了很多?！惫抡f。

據偵監處處長張軍介紹：“像這樣具有風險‘誘因’的案件，如立案監督復查、批捕復議復核、不（予）批捕等類型案件，就會由我們的訴訟監督組協助承辦人評估風險、制定處置預案。”為了確保評估預警工作機制落實到位，偵監處專門成立了訴訟監督小組，由辦案經驗豐富、社會閱歷較深的同志幫助把關風險案件，把矛盾解決到位。

5月9日，二分院檢委會專職委員、執法辦案風險評估預警管理辦公室（以下簡稱風險評估辦）主任趙澤臣告訴記者，自2010年以來，二分院共評估案件3000余件，確定風險等級案件86件，案件風險均得到有效控制。李華案件只是風險評估預警機制的一則縮影。

風險評估預警機制的出臺

2009年12月18日，在全國政法工作電視電話會議上，中央政法委書記提出，政法機關要深入推進社會矛盾化解、社會管理創新、公正廉潔執法三項重點工作，樹立社會主義法治權威，增進政法機關公信力，維護社會穩定。

職能定位使得北京二分院的辦理的案件具有案情重大、案件復雜、涉眾案件多、社會反應敏感的特點，而各地一些由于執法辦案過程中處置失當而導致的重大，更讓二分院未雨綢繆。早在2009年初該院就出臺了《涉檢風險評估預警工作規定》。

2010年9月，為了落實三項重點工作，及時發現執法辦案過程中存在的風險，從源頭上預防和減少和公共安全事件的發生，在調研和考察借鑒其他檢察院風險評估預警工作經驗的基礎上，二分院出臺《執法辦案風險評估預警工作辦法》（以下簡稱《辦法》），規范辦案風險的預測、評估和防范、處置工作。

根據《辦法》規定，執法辦案風險評估預警工作是對該院辦理的可能引發、個人極端行為、纏訪鬧訪等執法辦案風險隱患的案件進行風險預測、評估，提出防范措施的預警工作機制。

《辦法》將在社會上有重大影響的案件，涉眾型案件，擬作出不予立案監督、不立案復議維持原處理決定的案件等十類案件，作為風險評估預警工作的重點。

同時，依據現實危害程度、性質和影響，《辦法》將風險劃分為四個等級，并確立了風險等級確定和處置標準，實行分級預警和動態管理，即根據風險的變化和發展趨勢，及時調險級別，修正應對措施和處置方案。

趙澤臣告訴記者，《辦法》在修訂完善《涉檢風險評估預警工作規定》的基礎上，將評估預警的范圍擴大到了整個執法辦案過程，使風險評估預警工作進一步規范化和制度化了。

二分院副檢察長王偉指出，風險評估預警工作的直接目的是要“案結事了、息訴罷訪”，而根本目的是促進執法人員規范辦案、提高辦案素質和水平，真正樹立執法為民的理念。

他坦言，有些風險就是因為包括檢察機關在內的執法部門執法不規范導致的。

“1246”工作模式

為加強執法辦案風險評估預警工作，把好風險的發現關、評估關、化解關，二分院探索實施了有自己特色的“1246”工作模式。

所謂“1246”工作模式是指，成立一個專門機構，完善兩項制度規范，抓住四個工作環節，推行“六個一”的工作方式。

成立一個專門機構即成立執法辦案風險評估預警管理辦公室作為控申處的內設機構，并由檢委會專職委員擔任辦公室主任，對檢察長和檢委會負責并定期報告工作。

“風險評估辦負責對風險信息進行收集、匯總、分析、研判和傳輸；及時與相關局、處、室溝通，對確定風險等級案件的評估情況和處置方案進行審查，提出改進完善的意見建議；同時對評估和處置工作進行督查?！倍衷嚎厣晏幐碧庨L、風險評估辦副主任王宇明介紹說，從他們了解的情況看，這是北京市檢察機關范圍內目前唯一的專門負責風險評估工作的機構。

完善兩項制度規范是指對該院2009年制定的《涉檢風險評估預警工作規定》進行系統修改完善，出臺《執法辦案風險評估預警工作辦法》和《執法辦案風險評估預警管理辦公室工作規程》，按照應急管理原理和節約管理成本、探索管理創新的要求，明確了評估預警工作原則、十類案件評估范圍、四級風險確定標準、相關工作流程和責任追究機制。王宇明說，有了《辦法》和工作規程，就不僅僅只是有了一個專門的機構，而且有了使這個機構合理運行的機制。

抓住四個工作環節是指通過制定“評估情況確認反饋”、“處置情況動態反饋”、“辦案部門風險評估聯絡員”、“控申接待風險信息班前分析會”等配套制度，加強制度間的銜接落實。

推行“六個一”工作方式是指實行一案一評估、一案一調查、一案一分析、一案一化解、一案一反饋、一案一總結。

通過“1246”工作模式，風險評估預警工作發生了四個方面的變化：

一是評估對象由可能引發涉檢風險的案件擴展到執法辦案整個過程，評估范圍最大化了；二是由新成立的風險評估辦代替原來由院領導組成的風險評估預警工作小組，實現了機構專門化、人員專責化、工作專業化，可操作性明顯增強；三是明確了“誰承辦、誰評估、誰負責”的原則，實現了風險評估的責任主體與辦案主體的統一；四是工作流程系統化，明確執法辦案部門須對所辦理案件進行評估，確定是否存在風險及風險等級并制定處置方案，風險評估辦審查提出意見后，及時向相關處室發出預警，協調督導相關責任主體開展矛盾化解工作。

此外，《辦法》還規定了對漏報風險案件的責任倒查制度。

辦理案件與化解矛盾同步

隨著風險評估預警工作的深入開展，二分院各部門工作人員的風險意識進一步強化，執法辦案更加規范，風險評估預警已成為自覺行動，基本實現了辦理案件與化解矛盾同步進行。

該院控申處在接待一起被害人家屬不服對犯罪嫌疑人撤銷逮捕決定的來訪中，發現來訪者情緒非常激動，有可能采取過激行為，立即啟動風險評估預警機制，確定了風險等級，風險評估辦及時向偵監處發出風險預警，偵監處立即采取措施，妥善化解了矛盾。

該院公訴二處建立了涉眾型經濟犯罪案件群體訪應急反應機制，在辦理一起被害人達400余人的合同詐騙案時，制定并認真執行風險處置預案，及時向被害人通報情況，避免被害人因偏聽誤信出現過激行為，同時做好安撫解釋工作，引導被害人合理維權，并盡力為他們挽回損失，最終將矛盾化解在萌芽狀態。

2010年，二分院反貪局受理了一起涉嫌貪污的舉報。十多年前，被舉報人在擔任一國有公司經理期間，利用職務之便貪污公款，占用公司的土地和房屋，借改制之機非法侵占國有資產，致使數百名職工下崗。今年1月，40多名群眾到二分院集體上訪，要求盡快嚴懲被舉報人，否則要組織400人的大規模集體訪。

該院反貪局一面派工作人員約見上訪代表，當面解釋法律政策和辦案程序，一面加大偵查力度，派副局長帶領辦案組常駐案發地辦案和做群眾思想工作，最終成功辦理了該案，化解了大規模集體訪風險。

盡管風險評估預警工作已經成效初顯，但二分院并不諱言這一工作仍處于初級階段，還有待完善。

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隨著社會經濟的發展，房地產檔案在社會經濟活動中發揮著越來越重要的作用，推動了房地產檔案管理水平的大幅度提高，同時對房地產檔案的管理也提出了更高的要求。然而，房地產檔案在管理和使用的過程中，也存在許多被人們忽視的風險，缺乏對房地產檔案的風險管理認識和風險管理措施。加強房地產檔案的風險管理，可使許多寶貴的檔案得到及時、合理的開發、利用和保護，同時滿足廣大檔案用戶對檔案信息資源的利用需求，對于發揮房地產檔案的作用和服務社會具有重要的意義。研究房地產檔案的風險和對策，增強檔案管理的風險管理意識，對于提高房地產檔案的管理水平具有迫切的現實意義。

1 房地產檔案存在的風險

1.1 突發風險

房地產檔案是非常寶貴的歷史資料，房地產檔案的抗風險能力比較低。由于受到經濟水平的制約和觀念的影響，房地產檔案的抗風險意識低。雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防火、防潮、防蟲、防盜等處理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰爭等不可抗力因素時，房地產檔案的抗風險能力差的問題就暴露無疑。去年的汶川大地震其巨大的破壞作用，使很多地方被夷為平地，造成了巨大的財產損失和人員傷亡，很多房地產所屬物化為烏有，有些房地產檔案也毀于一旦，給諸如財產保險的理賠工作帶來了很大的難度。

1.2 房地產檔案信息化風險

科學技術的進步，給房地產檔案的管理帶來了新的技術手段，給房地產檔案管理的信息化建設和管理提供了可靠的保證。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、信息竊取、技術落后、制度不健全、管理不規范、措施不到位、治理不及時是產生不安全因素的根源。網絡的暢通、系統的穩定、數據的安全，面臨著客觀侵害行為的風險和主觀漏洞的風險。

在信息化的管理過程中，大量數字信息都儲存在硬件設備中，設備的安全性會給信息安全和完整性帶來威脅。如電腦、硬盤、光盤設備如果保管不當，就有可能發生損壞及老化等現象，從而導致大量數據的損壞，造成損失。存儲設備都有一定的保存年限，需要不斷的拷貝和更新，更新不及時，也可能造成損失。

信息化的操作要求技術性比較強，一旦操作失誤就有可能帶來損失，比如設備的損壞、錯誤的格式化、刪除操作、錯誤運行程序等都有可能破壞電子數據。當電子化的檔案信息通過互聯網或內聯網進行傳輸的時候，就會遇到傳輸風險，如網絡黑客的入侵和攻擊、計算機感染病毒和木馬、遭遇非法竊取檔案信息等，如果沒能很好地防范，就有可能造成嚴重損失。

1.3 投資風險

為了應對突發的事故，進行異地檔案備份，需要投入大量的人力和物力，投資與回報如何達到平衡，投資控制在什么樣的幅度值得探討。同時，信息化管理不同于傳統的手工操作管理，它是建立在計算機網絡技術基礎上的現代化管理，進行信息化建設，特別是初期建設需要投入大量資金用于購置計算機、復印機、打印機、掃描儀等硬件設備，購買應用軟件、咨詢技術專家、培訓員工及日常管理等，都要花費不少資金。為應對突發的事故和信息化建設，大量資金的投入無疑存在投資風險。

1.4 知識產權風險

檔案信息化建設的最終目標是實現檔案數字信息在網絡中達到資源共享，這個共享引發知識產權的風險。同時，由于我國關于網絡信息方面的法律、法規、標準、制度并不完善，也使得檔案數字信息在充分發揮其憑證作用和參考作用的過程中存在很大風險。如在現實中，科技成果都擁有知識產權，具有專有性，而網絡上應受到知識產權保護的信息則是公開的、公用的，而產權人往往要求信息非公開化，這就造成一個矛盾，也給檔案部門在公開信息的時候帶來知識產權上的風險。

1.5 技術風險

房地產檔案部門在引進技術和應用技術兩個方面都存在風險。一方面，引進的技術不一定能對房地產檔案管理產生積極效果，或者很難完全轉化為實際應用的技術。另一方面，由于信息技術比較復雜，在應用技術的過程中會產生風險，許多房地產檔案工作人員會因為自身技術水平的限制而操作不當，進而影響房地產檔案信息的安全性、完整性和真實性。

1.6 人才風險

檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通業務的復合型人才，因為無論是系統軟件的選購、研發，還是信息化的具體實施、維護，都需要這些人才的支撐。國家信息化測評中心的統計結果顯示:我國信息化指數為38.46時，我國信息化人才資源指數僅為13.43。信息化人才匾乏是導致檔案信息化項目實施失敗的主要原因之一，尤其是專業性復合型人才的缺乏，致使房地產檔案部門很難真正開展檔案信息化建設。如何挖掘和培養信息技術人才，留住復合型人才并充分發揮出他們的潛力，也是房地產檔案信息化實施過程中面臨的重要風險。

2 房地產檔案風險管理對策

2.1 樹立房地產檔案風險意識

當前，房地產檔案的風險問題尚沒有得到足夠的重視。主要表現在檔案部門管理領導和工作人員對房地產檔案的風險認識不足，缺乏應對房地產檔案的風險管理措施。要應對房地產檔案的各類風險，就必須樹立正確的風險意識。信息化管理作為一種全新的管理方式，正處在初步實踐的階段，必然會存在各種風險，為此，我們既要有風險意識，積極宣傳教育，又要有防范意識，采取有效措施，積極應對。房地產檔案管理應對不可抗力風險意識非常差，目前需要大力宣傳。

風險意識的淡薄會在很大程度上導致房地產檔案管理上的盲目，只顧當前效益，缺乏前瞻性，給房地檔案建設帶來隱患。當突發的風險出現時，由于對房地產檔案管理的風險認識不夠，缺乏應對突發風險的管理措施，帶來的后果可能是災難性的，損失將無法挽回。汶川地震表明，房地產檔案的破壞，給財產損失的評估和理賠帶來很大的困難，加強房地產檔案的風險管理，提高房地產檔案的抗風險能力已經刻不容緩。

2.2 加強檔案風險教育

由于認識的偏見和房地產檔案管理崗位對人才的吸引力不夠，從事檔案管理的人員綜合素質相對其他部門而言，存在不小的差距。檔案管理人員普遍對房地產檔案的風險認識不夠。對檔案管理人員進行教育培訓，提高他們對房地產檔案的風險認識，對規避房地產檔案風險有良好的效果。教育培訓能夠提高檔案建設參建人員和管理人員對檔案風險的認識，確保房地產檔案建設的安全開展和順利進行。

2.3 增強房地產檔案的風險評估

風險評估是應對風險的前提。風險評估就是對房地產檔案在使用和管理過程中可能出現的風險進行預測，給定某一風險的概率。風險評估就是風險量化，通過比較風險的大小，來決定是否需要采取相應的應對措施。具體的風險的評估可以結合實際情況，聘請相關的評估專家來進行。

2.4 加強房地產檔案的風險管理

從政府層面來說，必須充分研究房地產檔案存在的風險，做好統籌規劃，做好房地產檔案的風險防范。國家應該制定相關的法律和政策，對房地產檔案的資金風險、知識產權風險和技術風險進行控制。房地產檔案管理要求的復合型技術人才，崗位對人才的吸引力不夠，檔案管理的人才風險也就時刻存在。需要從政策和薪酬等方面給予檔案管理優惠。

不同地域，不同的單位房地產檔案面臨的風險也不一樣。避免房地產檔案管理的重復投資，保證資金的合理利用，預留風險保證金，制訂建設規劃，防范資金風險。一定要結合本單位實際情況，根據風險評估結果，采取提前進行規劃，避免檔案建設重復投資，采用逐步更新、持續改進的技術措施，規避技術風險，引入信息監理方，緩解管理、人才方面的風險等等，靈活運用各類應對策略及時有效降低風險。

2.5 提高房地產檔案的抗風險能力

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1. 新時期房地產開發的風險

1.1國內局勢變動，政策方向調整

眾所周知，土地的所有權歸國家所有，因此，房地產公司要想對房地產予以開發，就要先取得土地的使用權方可進行房地產的開發活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規定，所以，房地產企業在房地產開發過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權。其次，國內局勢的變化，政策方向的調整。房地產的開發與周邊環境，國內經濟發展等都有著密切的關系。因而政府對房地產行業的發展變化十分的重視，并且針對不同的需要調整房地產開發的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經濟環境難把握

在房地產開發之前，企業往往會對開發項目進行全方位的分析，明確開發的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發中可能出現的問題，造成房地產開發工作中的風險增加。此外，未對經濟環境予以有效把握，也是造成房地產開發風險的原因之一。

1.3經營策略有偏差，市場定位不準確

企業要想得到長足的發展，首要條件是制定切實企業的經營策略，如果企業的經營策略出現偏差，那么經營過程中的風險就不斷增加。經營策略對于房地產企業的發展更是極其重要，在房地產開發之前，企業會制定出完備的經營策略以指導房地產企業的發展。而這些經營策略出現偏差，直接會導致房地產開發工作的失敗。同時，房地產開發公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發，對房地產企業予以全面完善。

1.4房產質量不達標，安全管理不到位

房地產開發最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現安全事故，不僅會對房地產開發企業帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經營管理有缺陷

資金控制問題是房地產開發過程中經常遇到的問題。由于房地產開發需要大量的資金投入，因此在房地產開發的過程中，一旦資金供應出現斷裂的不良現象，就導致整個房地產開發項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產開發公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產開發工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監督與管理，而當前諸多房地產開發公司由于工作重心設定的不同，造成房地產經營管理上出現缺陷。

2.房地產開發風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。

2.2風險評估

房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。

2.3風險控制

房地產開發的風險控制，是投資主體在項目的開發過程中自覺控制風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發區位

開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設

房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業化的管理體系

房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結束語

在房地產開發過程中，房地產開發企業存在大量的風險，對房地產開發工作極易帶來不良影響。因此，要結合實際環境，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻：

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隨著社會經濟的發展，房產檔案在社會經濟活動中發揮著越來越重要的作用，推動了房產檔案管理水平的大幅度提高，同時對房產檔案的管理也提出了更高的要求。然而，房產檔案在管理和使用過程中，也存在許多被人們忽視的風險，缺乏對房產檔案的風險管理認識和風險管理措施。加強房產檔案的風險管理，可使許多寶貴的檔案得到及時、合理的開發、利用和保護，同時滿足廣大檔案用戶對檔案信息資源的利用需求，對于發揮房地產檔案的作用和服務社會具有重要的意義。

1.房產檔案存在的風險

1.1突發風險

房產檔案是非常寶貴的歷史資料，房地產檔案的抗風險能力比較低。由于受到經濟水平的制約和觀念的影響，房產檔案的抗風險意識低。雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防火、防潮、防蟲、防盜等處理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰爭等不可抗力因素時，房產檔案的抗風險能力差的問題就暴露無疑。去年的汶川大地震其巨大的破壞作用，使很多地方被夷為平地，造成了巨大的財產損失和人員傷亡，很多房地產所屬物化為烏有，有些房產檔案也毀于一旦，給諸如財產保險的理賠工作帶來了很大的難度。

1.2房產檔案信息化風險

科學技術的進步，給房產檔案的管理帶來了新的技術手段，給房地產檔案管理的信息化建設和管理提供了可靠的保證。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、信息竊取、技術落后、制度不健全、管理不規范、措施不到位、治理不及時是產生不安全因素的根源。網絡的暢通、系統的穩定、數據的安全，面臨著客觀侵害行為的風險和主觀漏洞的風險。

1.3投資風險

為了應對突發的事故，進行異地檔案備份，需要投入大量的人力和物力，投資與回報如何達到平衡，投資控制在什么樣的幅度值得探討。同時，信息化管理不同于傳統的手工操作管理，它是建立在計算機網絡技術基礎上的現代化管理，進行信息化建設，特別是初期建設需要投入大量資金用于購置計算機、復印機、打印機、掃描儀等硬件設備，購買應用軟件、咨詢技術專家、培訓員工及日常管理等，都要花費不少資金。為應對突發的事故和信息化建設，大量資金的投入無疑存在投資風險。

1.4知識產權風險

檔案信息化建設的最終目標是實現檔案數字信息在網絡中達到資源共享，這個共享引發知識產權的風險。同時，由于我國關于網絡信息方面的法律、法規、標準、制度并不完善，也使得檔案數字信息在充分發揮其憑證作用和參考作用的過程中存在很大風險。如在現實中，科技成果都擁有知識產權，具有專有性，而網絡上應受到知識產權保護的信息則是公開的、公用的，而產權人往往要求信息非公開化，這就造成一個矛盾，也給檔案部門在公開信息的時候帶來知識產權上的風險。

1.5技術風險

房產檔案部門在引進技術和應用技術兩個方面都存在風險。一方面，引進的技術不一定能對房地產檔案管理產生積極效果，或者很難完全轉化為實際應用的技術。另一方面，由于信息技術比較復雜，在應用技術的過程中會產生風險，許多房地產檔案工作人員會因為自身技術水平的限制而操作不當，進而影響房地產檔案信息的安全性、完整性和真實性。

2.房產檔案風險管理對策

2.1樹立房產檔案風險意識

當前，房產檔案的風險問題尚沒有得到足夠的重視。主要表現在檔案部門管理領導和工作人員對房產檔案的風險認識不足，缺乏應對房產檔案的風險管理措施。要應對房產檔案的各類風險，就必須樹立正確的風險意識。信息化管理作為一種全新的管理方式，正處在初步實踐的階段，必然會存在各種風險，為此，我們既要有風險意識，積極宣傳教育，又要有防范意識，采取有效措施，積極應對。房產檔案管理應對不可抗力風險意識非常差，目前需要大力宣傳。

2.2加強檔案風險教育

由于認識的偏見和房地產檔案管理崗位對人才的吸引力不夠，從事檔案管理的人員綜合素質相對其他部門而言，存在不小的差距。檔案管理人員普遍對房地產檔案的風險認識不夠。對檔案管理人員進行教育培訓，提高他們對房地產檔案的風險認識，對規避房產檔案風險有良好的效果。教育培訓能夠提高檔案建設參建人員和管理人員對檔案風險的認識，確保房地產檔案建設的安全開展和順利進行。

2.3增強房產檔案的風險評估

風險評估是應對風險的前提。風險評估就是對房地產檔案在使用和管理過程中可能出現的風險進行預測，給定某一風險的概率。風險評估就是風險量化，通過比較風險的大小，來決定是否需要采取相應的應對措施。具體的風險的評估可以結合實際情況，聘請相關的評估專家來進行。

2.4加強房產檔案的風險管理

從政府層面來說，必須充分研究房地產檔案存在的風險，做好統籌規劃，做好房地產檔案的風險防范。國家應該制定相關的法律和政策，對房地產檔案的資金風險、知識產權風險和技術風險進行控制。房地產檔案管理要求的復合型技術人才，崗位對人才的吸引力不夠，檔案管理的人才風險也就時刻存在。需要從政策和薪酬等方面給予檔案管理優惠。不同地域，不同的單位房地產檔案面臨的風險也不一樣。避免房地產檔案管理的重復投資，保證資金的合理利用，預留風險保證金，制訂建設規劃，防范資金風險。一定要結合本單位實際情況，根據風險評估結果，采取提前進行規劃，避免檔案建設重復投資，采用逐步更新、持續改進的技術措施，規避技術風險，引入信息監理方，緩解管理、人才方面的風險等等，靈活運用各類應對策略及時有效降低風險。

2.5提高房產檔案的抗風險能力

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Key words： major projects；power grid project；social stability risk；evaluation

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）31-0049-04

0 引言

近年來，我國經濟迅速發展，一系列重大工程項目相繼啟動，這對所在地的經濟、環境及社會發展都起了一定的推動作用，但是，由于有的重大工程項目征地拆遷補償不合理、忽視生態環境保護等，從而引發了一些，如，寧波鎮海PX項目事件、滬杭磁懸浮引發市民集體散步事件等。深入探究這些重大背后的原因，大多是由于對涉及廣大群眾切身利益的重大項目論證、評估不夠充分，或者對重大改革政策出臺后果預測不足而導致的。為此，有必要對重大項目進行社會穩定風險評估。電網工程項目屬于重大工程項目，它投資大、建設期長，從項目規劃、審批、設計、施工到竣工驗收，牽涉到土地預審、規劃紅線、環境評價、土地征用、青苗賠償等多個環節，社會影響面大，如果項目立項前評估不夠充分，將有可能造成一定的社會風險。因此，將社會風險理論引入電網工程項目，并對其進行社會穩定風險評估，既能保證工程項目決策的科學性、民主性，保證電網規劃建設與社會的協調性發展，也能從源頭上減少或預防社會矛盾，從而維護社會的穩定。

1 重大工程項目社會穩定風險評估概念

“重大工程項目社會穩定風險評估”是指，對實施重大工程項目可能影響社會穩定的各種因素進行科學預測、分析、研判，評估其發生危害社會穩定的可能性，并區別不同類型的風險，制定應對風險的策略和預案，采取針對性措施有效規避、預防、降低、控制、化解社會穩定風險，確保重大工程項目順利實施的一系列工作總稱。[1]

2 重大工程項目社會穩定風險評估實例分析

本文將以凱里某500kV變電站工程項目的建設為例，對其進行社會穩定風險評估。電網建設工程項目是國家重要的基礎設施項目，隨著黔東南工業的大發展，該變電站的建設將對凱里的經濟發展起著很大的推動作用，如，建設的凱里爐山工業園區、黔東工業園區等都需要電力支撐。但是，由于該項目牽涉到土地預審、規劃紅線、環境評價、土地征用、青苗賠償等多個環節，社會影響面大，如果立項前評估不夠充分，將有可能造成一定的社會風險。如，施工沖突、法律糾紛等，為了有效分析和控制該項目的社會風險，有必對其進行社會穩定風險評估。

2.1 凱里某500kV變電站工程項目概況

凱里某500千伏輸變電項目，地處凱里市南郊某鎮，距離市中心約15公里，面積：102.645畝，投資：約5億元人民幣，建設期：2年。根據凱里變所處地理位置、出線規模和負荷分布情況，該站500kV線路向東西兩側出線，220kV線路向南出線，該項目的建設從近處看，可提高凱里地區的供電可靠性，滿足凱里地區新建項目的負荷要求；從遠處看，可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力，將對凱里中部及北部地區的負荷發展具有支撐作用。

2.2 凱里某500kV變電站工程項目社會穩定風險單項評估

作者將從五個方面對凱里某500kV變電站工程項目的社會穩定風險進行單項評估，即項目的合法性、科學性、合理性、可行性、安全性。為便于評估表述準確，作者還同時對這五項內容的社會穩定風險進行了五個等級劃分。其小至大依次表述為：很小、較小、中等、較大、很大。[2]

2.2.1 項目的合法性風險評估

評估內容：該項目是否符合現行法律、法規規定或行業規范，是否履行了審批、核準、備案等法定程序。

本項目具有的相關手續有：①《凱里500kV輸變電工程可行性研究和勘察設計招投標中標通知書》（GZDWSJZHBG-09-005）；②《500kV及以上交流輸變電工程可行性研究內容深度規定》（Q/CSG11516-2009）。

本項目設計規范。其依據有：①《500kV及以上交直流輸變電工程可行性研究內容深度規定》；②貴州電網公司招標中心文件《中標通知書》；③《中華人民共和國工程建設標準強制性條文―電力工程部分》（2006版）；④《中華人民共和國工程建設標準強制性條文―房屋建筑部分》（2009版）；⑤變電站總布置設計技術規程（DL/T 5056-2007）；⑥電力系統設計技術規程（DL/T 5429-2009）⑦繼電保護和安全自動裝置技術規程（GB 14285-2006）等。并按照上述相關規程、規范的要求嚴格執行。此外，該工程的征地、拆遷程序也在按照我國《土地管理法》和《城市拆遷安置補償條例》等法律、法規的規定按部就班進行中。綜上分析，該工程項目合法，手續完備，程序完備。

風險評估等級：很小。

2.2.2 項目的科學性風險評估

評估內容：該項目是否堅持了科學發展觀，是否符合當地經濟社會發展規律和該局長遠發展規劃，是否把電網發展速度和社會可承受能力有機地統一了起來。

該項目能滿足凱里中部及北部地區負荷發展的需求。根據凱里地區負荷發展情況看，負荷主要分布在凱里中部和北部。其中，中部片區主要有凱里市區和爐山工業園區等大用戶、北部片區主要有恒盛公司、黔東工業園區等大用戶。而目前就僅有施秉變一個500kV變電站單主變運行，隨著“十二五”期間工業的大發展，鑫源錳業、新榮盛硅業等大用戶投產，原來的恒盛公司、潤達廠等大用戶也在升級改造，預計凱里電網這兩個片區均亟需新增500kV變電容量，才能滿足凱里地區負荷發展的需要。也就是說，只有盡快建設凱里某500kV變電站，才能對凱里中部及北部地區負荷發展起到支撐作用。

該項目可加強凱里城市電網結構，提高供電能力及供電可靠性。目前，凱里電網僅有2個500kV變電站――施秉變和黎平變，且目前均為單主變運行，變電站距離較遠且相互間無220kV電氣聯系，發生主變故障時僅能通過福泉變、銅仁變下網電力。隨著銅仁地區及外送懷化負荷的增加，銅仁變供電壓力將增大，受供電能力限制無法對凱里地區提供更多的電源備用；福泉500kV變主變容量稍大，但福泉變C翁郎變雙回線路投運近20年，隨著負荷繼續增長，“卡脖子”問題將會凸顯，如果一旦施秉變單臺主變故障，凱里電網將損失大量負荷。所以，凱里某500kV變電站的修建意義重大，它將有利加強凱里城網網架結構，緩解福泉變C翁郎變雙回220kV線路的供電壓力，提高凱里中部片區的供電能力，同時可為雷山、臺江、劍河等地區遠景發展提供220kV接入點。

該項目可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力。目前貴州東部電網與主網的聯系僅靠中部福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路一個通道，供電壓力較大，隨著東部負荷的增加，該通道供電壓力將更大。新建凱里某500kV變電站以后，施秉變所供部分負荷將轉由凱里變供電，在貴州西電東送北通道―大興500kV變-詩鄉500kV變線路建成以前緩解福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路的供電壓力，減少潮流迂回，降低網損。綜上分析，該變電站的建設堅持了科學發展觀，符合當地經濟社會發展的需要和凱里電網的建設規劃。

風險評估等級：很小。

2.2.3 項目的合理性風險評估

評估內容：該項目實施方案是否周密、完善，是否符合節約投資的理念。

自2010年4月以來，貴州電力設計研究院先后多次組織電氣、土建、水工、線路、地質、測量、水文氣象等專業人員，會同凱里供電局、當地政府有關部門及國土所等單位人員一起，對凱里某500kV變電站進行了現場踏勘選址。站址選擇考慮了地質穩定條件，盡量避開不良地質、水文現象，還要充分考慮出線條件，避免占用基本農田，盡量少占良田，減少拆遷，避開礦產資源和文物，盡量減少土石方量，有利防洪、排澇，水源、電源、生產運行方便等因素，同時要使變電站在電力系統規劃發展中，處于合理的位置，有利于電網安全穩定運行等。按照上述條件，該變電站最終選中了凱里市南郊某鎮。該站主要占據的是一塊坡地，無民宅，無有可供開采的礦產資源，無文化遺址、地下文物等，只有少量的旱地，另有35kV線路一回，架空通信光纜兩條、灌溉水池1個、家族墓群90余座，機耕道1條，少量經濟梨樹，離鎮中心約3公里，不擾民又交通便利，完全符合節約投資的選址條件。

風險評估等級：很小。

2.2.4 項目的可行性風險評估

評估內容：該項目實施方案是否兼顧了各利益群體的不同訴求，是否遵循公開、公平、公正原則。

早在2009年，貴州省人民政府就出臺了《關于加快我省電網建設改造工作的意見》（黔府辦發（2009）12號），[3]黔東南州人民政府也出臺了《貴州電網公司落實中央擴大內需決策部署加快電網建設改造戰略合作協議》（黔東南府辦發〔2009〕213號）。[4]所以，在項目開展之初，該項目就得到了當地政府和相關行政部門的大力支持，凱里市政府、市土地開發中心、市國土房管局等部門與凱里供電局一起對征地工作周密謀劃、精心組織，積極推進。在制定征地補償方案時，采取的是“換位”思考方式，盡力解決村民的實際問題。如，反復與被征地村民溝通，征求他們的意見和建議，在政策允許的范圍內，盡可能給予村民最大的補償；對個別抵觸情緒較大的村民，多次上門單獨做工作，以情感人，以理服人，消除其對抗心理。另外，針對社會上偶發的與本項目征地有關的零星失實評價言論，充分利用媒體，如網絡、電臺、電視臺、報紙等進行正面報道，消除誤解，引導村民支持征地拆遷工作。

據作者了解，凱里供電局的做法是，按照黔東南州人民政府府辦發〔2009〕213號文件規定對他們給予補償。經過多次協調，雙方達成了以下補償協議：項目共征用土地102.645畝，征地、賠償費用共計1350.95萬元。其中，征用費1026.45萬元，遷移補償費324.5萬元（含遷移墳墓90座，每座5000元，合計45萬元；35kV線路1回，每公里35萬元，合計35萬元；通信光纜拆遷，每公里50000元，合計10萬元；棵樹賠償，每顆1000元，合計200萬元；還建修整水塘一個20萬元，還建原有水溝一個10萬元；青苗賠償每平方米1500元，合計4.5萬元）?？傊?，該項目做到了事前征求群眾意見，兼顧了各利益群體的不同訴求，征地、賠償標準也是按照相關文件執行，做到了公開、公平、公正，所以，群眾抵制征地拆遷的風險較小，項目具有可行性。

風險評估：較小。

2.2.5 項目的安全性風險評估

評估內容：是否會給當地群眾產生生存危機，是否造成群眾對生活環境的擔憂。

當前，社會上有相當多的人誤認為輸變電設施會產生“輻射污染”或“電磁輻射污染”，因此，一些居民在要求享受高質量供電的同時，卻以變電站會產生“電磁輻射”或“電磁輻射污染”為由，堅決反對變電站的建設。對于人們擔心的這一問題，作者咨詢了凱里供電局工程部負責人，該負責人介紹，該變電站的環境評估是嚴格按照我國環境保護行業標準《500kV超高壓送變電工程電磁輻射環境影響評價技術規范》進行的，不會對周圍環境造成電磁污染。至于人們的擔心，這是一種認識上的誤區。該負責人進一步解釋，變電站對周圍的輻射量，其實比夜空滿月時對地面的輻射量還小2000倍。并且，電磁輻射不等于電磁污染，我們人類本身就處在各種電磁輻射的包圍之中，天然磁場、太陽光等都會發出強度不同的輻射，像生活中各種家用電器，如電視機、電冰箱、微波爐、家用電腦、電吹風、電熱毯、護眼燈等也會產生電磁輻射，不過只有當輻射超過一定數值（安全值）時才會對人體產生危害，也就是人們通常說的電磁污染。由于家用電器工作時往往距離人體太近，其產生的電磁輻射要遠遠大于變電站所產生的電磁輻射。所以，在項目建設的前期，工作人員已向村民普及宣傳了環境污染保護方面的知識，從源頭上減少了發生環境矛盾與糾紛的可能性。

風險評價：較小。

2.3 綜合評估分析

上文已對凱里某500kV變電站工程項目可能引發的社會穩定風險進行了單項評估，為便于度量該項目整體風險的大小，作者認為有必要對上述各類風險的可能性大小進行量化。[5]首先，先確定每類風險因素的權重。通過走訪專家，查閱文獻資料，作者將各類風險因素的權重取值范圍定為[0，1]，即取值越大，表明該評估項目存在的風險可能性就越大。其次，再確定各類風險項的大小等級值。上文已將風險劃分為很小、較小、中等、較大、很大五個等級，根據專家們經驗，他們認為，任何項目都存在一定風險的可能性，所以0的取值一般不考慮，那么，本文就將[0，1]的取值分為五個等分，即每0.2為一個等級，相對應的，風險可能性從小到大的取值分別為0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。最后，再將每類風險因素的權重與等級值相乘，就可得出該類風險因素的得分，其計算公式為W×C

W表示某類風險在所有風險中的重要性；

C表示風險可能性大小的等級。

把各類風險的得分加總求和即得到綜合風險的分值，其公式為：

∑W×C

按照上述公式計算，我們可量化出凱里某500kV變電站工程項目的綜合風險值（表1）。

按照國家發改委關于《重大固定資產投資項目社會穩定風險評估暫行辦法》規定，社會穩定風險分為高中低三級。如按[0，1]的取值范圍，可將這三級風險進行下列量化：當綜合風險分值為0～0.3時，表示該項目風險低，有引發個體矛盾沖突的可能；當綜合風險分值為0.31～0.6時，表示該項目風險中，有引發一般性的可能；當綜合風險分值為0.61～1.0時，表示該項目風險高，有引發大規模的可能。從上表可看出，該項目可能引發的不利于社會穩定的綜合風險值為0.28，在0～0.3的取值范圍內，屬于風險程度低的范圍，這意味著該工程項目在實施過程中出現的可能性不大，可以立項。

當然，工程項目的低風險并不代表零風險，亦即說，任何低風險的工程項目都不排除會發生個體矛盾沖突的可能。因此，在對工程項目進行社會穩定風險評估時，要制定相應的防范措施。

3 凱里某500kV變電站工程項目的風險防范措施

3.1 加強組織領導

為加強對該項目工程社會穩定風險評估工作的統籌協調，應專門成立工作領導小組和相應的組織機構，切實抓好落實，確保工程順利實施。

3.2 加強政策宣傳

要通過網絡、電視、廣播、報紙等多種新聞媒體，繼續加強對村民征地拆遷政策的宣傳和電網建設工程是拉動地方經濟發展的基礎工程的政治宣傳。讓村民明白，當前的征地拆遷會對他們有少量的利益損失，但權衡利弊，將來會是最大的受益者。

3.3 加強風險預警

任何矛盾和問題都不是一蹴而就的，都有積少成多、積微成巨的過程，的發生也是如此。要想在工程項目建設中將可能造成的社會穩定風險控制在最低限度，必須建立風險預警制度，如制定維穩工作預案，成立應急辦公室，建立每日排查制度等，隨時關注因征地拆遷問題的來信來訪，定期分析各類可能引發的因素，做到預防在先，準備在先。一旦發現突發事件的苗頭，各方力量和人員都能立即投入到位，各司其職，有條不紊開展工作；涉及單位的主要領導要親臨現場，對能解決的問題要現場給予承諾和答復，確保事態不擴大，把不穩定因素的影響控制在萌芽狀態。

4 結語

綜上所述，對重大工程項目進行社會穩定風險評估，就是要調適好項目建設與相關單位、相關民眾的利益關系，做到既要上項目，又要保護好相關利益者的合理要求，做到將可能發生的社會穩定風險的重心從事后處理前移到事前預防上來，將各類社會穩定風險控制到最低，讓重大工程項目在促進經濟發展的同時，也惠及廣大人民群眾。

參考文獻：

[1]江西省發展和改革委員會課題組.構建重大工程項目社會穩定風險評估機制的研究[J].價格月刊，2011（12）：1.

[2]張鵬，李國峰，劉麗.土地征收中的社會穩定風險評估――以廣州新客站周邊土地儲備項目二期征地為例[J].國土資源科技管理，2010（06）：73.

篇13

任一自然人向商業銀行提出申請，用于購置一般性自用住房的借貸行為被稱為個人住房貸款。為了規避借貸風險發生所帶來的損失，一般需要申請住房貸款的自然人向所申請的商業銀行提供相應的擔保。

（二）個人住房貸款的特點

同其他形式的個人貸款不同，對于購置住房所需要申請的貸款一般存在如下幾個特點：首先是由于是購房貸款，因此資金需求相對而言就比較巨大，同時由于數額的巨大而貸款個體的償還能力是有限的，因此貸款的還款日期就相對更加長久一些，一般在10～20年左右。其次是由于貸款的申請者是單一自然人，并且貸款的目的和用途職能用于購置自用房屋，因此這也就導致了個人住房貸款的特殊性。然后是對于貸款的償還方式是以月為償還周期，進行貸款償還結算，逐漸的分期償還方式。最后是對于申請貸款所做的擔保措施，一般情況是以本次貸款所購房屋為擔保。

二、商業銀行個人住房貸款風險的防范

城鎮居民的住房需求與普通百姓的日常生活緊密相關，這不單單影響著住房相關的產業鏈，而且還關乎到社會和諧、穩定，經濟總體的平穩、健康運行，通過將我國目前的經濟環境同歷史上所發生經濟金融危機的環境相比較，會發現個人住房貸款的壞賬率是誘發經濟危機的重要因素，因此必須要做好對于個人住房貸款的風險防范。

（一）嚴格執行國家的房貸政策

為避免個人住房貸款的壞賬率發生時，追討貸款抵押困難這種情況的發生，就必須嚴格遵守、執行國家的房貸政策，從法律制度的層面上規避個人住房貸款的風險，最大程度上降低商業銀行的損失。依據我國最新出臺的關于房屋貸款的相關政策，并嚴格執行其中關于具體房屋貸款的相關細節：首次申請個人住房貸款的申請者在購置不小于90平米的住房時，其首次付款比例必須要大于等于30%；而對于申請貸款購買二套住房的申請者按規定，其首次付款的比例必須大于等于50%，且基準利息稅率必須要高于1.1倍；而對于申請貸款購買第三套住房的申請者按照規定，其首次付款的比例必須在二套住房的基礎上進行大幅度的上漲，詳細的上漲幅度可以由給予住房貸款的商業銀行結合風險評估，進行適當的調整。國家的相應管理部門應當結合市場的具體情況，科學、合理的評估個人住房貸款的風險，加強商業銀行的管理。對于市場上利用房屋進行不合理炒作、和投資性的購房情況要進行政策上的限制，抑制房地產的泡沫擴大化，根據風險評估狀況在房價極度不合理，同時房屋的供需不足地區要適時的停止二套以上住房的貸款申請。

（二）完善銀行內部信貸管理機制

首先要做到對于房貸申請者的資格進行嚴格的審查，對于申請個人住房貸款者的信用審查能夠最大程度上的避免貸款風險的發生，在對于申請者的貸款資格審查的過程中需以其，穩定的現金收入為主要基礎，通過科學、合理的評估從動態的角度對申請者進行全面的分析，綜合考慮申請者是否具有穩定的工作、其家庭的具體支出情況、以及預期其孩子的教育成本以及家庭醫療成本等因素，最終做出全面的、真實可靠的信用評估；其次在對于已經完成貸款申請人的信用評估調查之后，對于每一個貸款申請者的信用調查都要再進一步的進行內部的審核工作，在再次審查貸款申請者的信用狀況及風險情況時，還要將側重點放在對于進行本次信用調查的調查者身上，審查其是否盡到了信用調查的相應職責。最后在對于個人住房貸款發放之后要加強追蹤、管理，要定期的針對貸款申請人的財務狀況進行評估、審查，對于貸款申請者的工作變動導致的資金變動、擔保抵押轉移、變動等情況要進行跟蹤分析，一定要最大程度上確保貸款抵押資產的安全性，依據貸款申請者的還款情況做出適當的信用調整，對于到期未還款的貸款者要加強催收工作，盡量避免貸款損失。

（三）實行住房抵押貸款資產支持證券（MBS）

實行“反債務俘獲”。與“反債務俘獲”相對應的當然是“債務俘獲”，所謂的“債務俘獲”是經濟學中“俘獲理論”的所延伸出一項理論觀點，“俘獲理論”即就是由于政府在制定政策的過程中其所針對的對象太過強大，而所制定的政策反而有利于原本要針對的對象，即政策的制定者反被俘獲。因此在個人住房貸款中隨著我國經濟規模的不斷擴大，房地產市場的繁榮個人住房貸款的數額比例不斷增加，隨之而來的個人住房貸款風險也不短加大，因此為了避免商業銀行處于“被俘獲”的地位，就需要通過運用證券市場等方式將商業銀行的個人住房貸款進行“反債務俘獲”。商業銀行可以通過個人住房抵押貸款支持證券（MBS）將申請住房貸款者的抵押住房，作為一種證券化的信貸資產在證券市場上進行銷售，從而降低商業銀行的信貸風險，實現銀行現金流的充足，改善我國商業銀行中以短期存款、長期貸款為主的矛盾問題。

（四）建立個人住房貸款風險預警系統