引論：我們為您整理了13篇房地產開發工程項目管理范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

        房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

        1 房地產開發工程項目管理現狀概述

        當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：

        1.1 項目風險管理薄弱

        房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

        1.2 項目成本管理問題

        無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

        2 房地產開發工程項目管理優化措施

        2.1 加強房地產開發項目風險管理

        風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

篇2

當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：

1.1 項目風險管理薄弱

房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

1.2 項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

2 房地產開發工程項目管理優化措施

2.1 加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運

用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2.2 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后

是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。

2.3 項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

參考文獻：

篇3

項目管理是房地產項目開發過程中的一個重要環節，在房地產開發企業做好了前期準備工作后，例如土地勘察、規劃設計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業施工隊伍進入施工現場進行項目建設。根據預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設進行管理，最終保證工程按時、按量、按質的完成。房地產開發工程是一個非常復雜而且變化多端的系統工程，因此，必須將各個環節結合起來，協調發展，才能使房地產企業同時獲得可觀的經濟效益和社會效益。可見，項目管理對房地產開發工程來說至關重要，所以，探究房地產開發工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。

房地產開發工程項目管理中的問題

（一）房地產項目開發前期調研不足

房地產在項目開發時應該充分做好前期準備工作，然而，現在很多開發單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發的前提下，就開始了項目建設工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現設計依據不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產企業在項目開始之前，應該做好前期調研論證和規劃設計評審。而不是一拿到地就開始開工建設，這樣就能適當的避免出現戶型單一、結構設計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優化配置。

設計委托及評審不夠規范

當前，由于對設計單位的要求不規范，對設計單位發出的“設計任務委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設計任務委托書”；和設計單位沒有緊密聯系，協調配合，使得在方案設計和施工圖設計，尤其是結構設計上出現很多問題，導致在施工過程中經常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多開發單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種業務管理上的缺失，使得開發單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

管理體制不健全

當前我國房地產企業在進行項目開發時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現了很多的企業在執行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結合本企業的自身特點，沒有從企業的實際需求出發，使得項目管理發揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產企業的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產企業不重視規劃建設程序的相關規定，為了盡早竣工，經常在政府建設主管部門還沒有辦完相關手續和查勘現場與交底之前就開始施工。也有部分企業鉆制度的空子，將規劃審批手續辦下來之后，但是并沒有得到相關部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經濟處罰，使房地產企業遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現在事前管理與事中管理中出現了脫節，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結果與預期目標出現了很大的偏離。

（四）售后服務不到位

目前有很多房地產開發單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環節上并沒有做到足夠嚴格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，導致出現不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時不僅重視房子的質量和舒適，更加重視售后的服務和配套設施，但我國很多中小房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，忽視了售后維修服務。除此之外，有些房地產企業還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設施，也沒有兌現，甚至在房屋質量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業的可持續發展。

加強和改善房地產開發工程項目管理的建議

（一）加強項目開發的前期規劃管理

針對我國房地產項目開發前期調研不足的問題，現提出以下改進建議：全面優化項目管理，加強前期管理，包括規劃方案設計階段和施工圖設計階段。在項目開發前要充分做好市場調查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風險。在設計階段，要重視和規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更和超額設計所造成的巨大浪費。一方面，要結合實際，遵循預算施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，力求做到全面準確，不漏項，不超限，將意外風險控制在預期之內。

加強項目施工中的管理

施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規與國家建筑質量管理中心的規定為原則，嚴格遵守相關法律法規，對工程的安全、造價、質量、工期進行嚴格控制。

1.加強施工合同管理

施工合同是房地產項目開發企業與施工企業共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產項目開發企業對項目施工實施管理的主要法律依據。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務，國家針對施工合同的管理也提出了一些標準，各開發單位一定要遵循國家規定并結合企業和項目實際情況來制定和執行。此外，開發單位還應該根據項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應、工程工期、工程質量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發能順利進行。

2.施工質量的控制

施工質量的控制是整個施工管理中最為關鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎，因此對這個基礎的控制，當然就更加嚴格了。在項目施工過程中，相關管理人員一定要對施工質量進行嚴格的控制，要制定科學完善的現場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監督和控制。具體任務是：第一，管理制度的制定和執行，主要是要求管理人員嚴格依據管理制度的相關規定對工程實施進行管理和監督，尤其是重點部分與關鍵工序，要根據國家技術標準來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環節。第二，嚴格監督施工企業，最大限度保障施工質量，培養施工中自我質量控制意識。及時發現施工企業在施工過程中可能出現的技術難題并進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執行，做好市場調查，掌握市場材料的最新信息。依據國家相關法律法規，通過招標環節力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。

3.控制工期

控制工期在房地產開發項目中的地位不可忽視，不僅關系到開發企業的利益，也關系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環。因此，要掌握實際情況監督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環節控制上，要結合監理人員對施工單位的細節檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，并監督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。

綜上所述，房地產開發項目工程管理是一項復雜的系統工程，要優化房地產開發的項目管理，就必須在項目規劃前做好前期準備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質量控制等，同時還要加強售后服務。只有著眼于存在的問題，用發展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產開發工程項目管理，從而促進房地產企業的健康穩定發展，最終促進社會和國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]來豪.淺議房地產開發項目前期準備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.

篇4

成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。房地產項目的成本目標管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程中的成本監督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業獲取更大的經濟效益。

一、房地產企業加強成本控制的重要性

房地產企業需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節省成本。在當前市場的環境下，需要重視成本控制，它也成為了企業進一步發展的重要因素之一：

1.房地產行業有自身的特點，這也是與其他行業不同的地方，即房地產行業的成本是事先預估的，不是事后統計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進行銷售工作的開展，對企業利潤的保證十分不利。而且只有將成本預估準確，才能進一步地提高企業的經營利潤和效益。

2.隨著社會經濟發展和技術條件的進步，市場競爭越來越激烈，因此導致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年來，房地產開發企業拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權，房地產開發企業想低價拿地從而達到獲取超額利潤的運作模式，在實際開發過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業進一步發展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。

綜上所述，根據我國經濟發展的實際，房地產企業的成本控制工作開展應該從提高管理意識入手，并在企業內部樹立一種節約成本，取得更多效益的經營文化氛圍，并使其成為企業從上到下的共識，并樹立相應的成本管理的經營戰略。而且要進一步建立健全相關機制，提高科學性和穩定性，進而在實踐中更好地落實成本控制戰略，達到更大的利潤和市場地位。

二、房地產開發企業工程項目管理中成本控制的具體方法

1. 土地使用權的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產企業開發成本的重要組成部分，房地產企業在購買地塊時所支付的國有土地使用權出讓金在其開發總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環境的影響，是房地產企業自身所無法控制的。因此，房地產企業首先需對政府招拍掛的地塊進行縝密的考察，包括對該地塊的商業價值、周邊環境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進行實地勘察，以形成對該地塊實際開發價值或成本的較為客觀、準確的評估，為招拍掛時的競標打下良好的基礎。此外，還要對所招拍掛地塊現有建筑物的拆遷進度、周邊競標對手情況、有無歷史遺留問題等進行考察，以對該地塊的開發風險能有一個較為準確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設的必要性提供依據。進而提出成本費用控制目標，成為提交設計院的嚴格控制標準，且不得隨意更改，需要制定審批權限加以控制。

2. 開發項目設計。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設計階段是工程項目管理中成本控制最關鍵的重點之一。

2.1 開發項目方案設計。從房地產開發的歷史經驗來看，開發項目設計方案的優劣性對整個項目開發的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設計方案時，一定要堅持對方案的嚴格評審，擇優確定項目的設計或規劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優秀的項目設計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經濟的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當，戶型和面積、層數和層高的搭配也是比較合理的。從方案設計的重要性來看，方案設計的成本實質上是次要的，而且往往成本越高的設計方案其技術指標越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發項目的設計方案時，要進行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。

篇5

一、房地產開發項目工程管理的內容

房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。

1.工程的總體規劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。

2.相關方面的協調合作。由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。

3.工程質量監督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。

4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理中的常見問題

1.前期準備工作不充分

當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.對施工許可程序不重視

房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。

3.監理制度不規范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。

三、改善房地產開發工程項目管理的建議

項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強項目開發的前期規劃管理

當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。

2.加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

3.加強成本管理和風險控制

價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。

參考文獻：

[1]蔡少文.項目管理在房地產開發工程管理中的應用[J].建材發展導向，2011（10）.

篇6

一、房地產開發項目中工程管理現狀

目前房地產的開發項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業部制以及專業管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當前的形勢下，房地產開發工程項目的管理的形式并不是很樂觀。

1. 對房地產開發工程的中風險管理的不足

首先是政治風險，國內外政治環境的變化決定著相關投資的走向。其次是環保風險，房地產項目工程中所涉及到的噪音等相關環境污染也是具有一定風險的。還有金融風險，國家的貨幣政策以及國際金融風暴都會帶來房地產投資的風險，這是房地產開發項目中必須謹慎主義的風險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關系的不穩定以及相關設備的資源短缺，也會給市場帶來市場風險。信用風險涉及到開發商和承包商，更牽涉到房地產產品的利潤收益，也是任何房地產產商需要關注的風險。接著是財務風險，如果房地產企業面臨財務風險，很有可能會導致資金的周轉出現問題，甚至導致破產。最后，如果由于企業管理方面而對房地產的工程管理造成損失，即被稱之為經營風險。然而大部分的房地產開發商對上述的風險并不能很好地進行管理與規避，經常會導致房地產開發項目工程中的質量難以得到保障，也致使工程的造價增高。

2. 房地產開發項目成本管理問題

房地產開發項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產開發的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現錯誤型的決策，就會大致房產工程項目投資的增多。在招投標過程中，有很多企業過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產投資的收益。

二、房地產開發項目工程管理措施策劃的主要內容

1. 確定項目工程管理的組織架構

項目管理的組織架構是指一個項目內各組成要素以及它們之間的相互關系，

主要涉及到項目的各單位構成、職能設置和權責關系等，由此可見，組織架構是整個項目實施的根本所在。在建設項目的工程管理中，線性組織架構是一種較為常見的模式。從項目的建設過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設計階段、工程項目招標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結評價階段。

2. 項目合同以及項目管理目標的分解

首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，

在項目管理策劃中，應制定項目的總控制目標，包括投資、進度、質量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個易于具體執行的組成部分，通過各種有針對性的技術、組織和管理措施，來確保各個分解目標的實現，進而實現項目的整體目標。

3. 總控計劃的策劃

在國內許多大型項目的建設中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網絡計劃技術進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發現偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設程序和各個項目目標的關系進行策劃，很好地實現總控計劃。

4. 各個項目溝通程序制度的設定

在房地產開發項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當的搜集、傳播并儲存最終的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內。這是各個項目部門取得成功的關鍵聯系。因此，設定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。

三、房地產開發工程項目管理優化措施

1.加強房地產開發項目風險管理

風險防御是指通過某些特定的技術管理方法來規避相關風險，以此來減少房地產開發相關的潛在性損失，盡可能的維護房地產投資商的利益。風險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風險回避，當風險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關措施，這樣就能有效地避開相關的風險。但是風險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風險轉移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風險的形式進行轉變。這種方式在當前的房地產開發工程管理中是應用較為廣泛的。

2.完善項目投資成本的管理

任何房地產開發項目中的投資方都會重點關注于項目的成本管理。在房地產項目開發工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產開發項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節省而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。在房地產開發的任一階段，都要把握好成本的關鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產開發項目中工程質量的管理

房地產企業的產品不同于其他行業的產品，工業產品屬于流水線式的生產，并沒有太多影響質量的因素，所以產品質量也較為穩定；而相對來講，影響房地產產品質量的因素卻有很多，例如人員、機械設備、施工方式以及施工環境等都會對建筑產品的質量有所影響，所以，房地產公司需要通過完善的工程質量管理來保障項目建設實施的質量。此外，項目工程的建設管理涉及到多種學科，如建筑、結構、電氣、造價、管理學等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學習、接受、應用的能力的人才。由此可見，房地產開發項目中的工程管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產開發企業應注意項目工程的管理團隊的建設，使得素質得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎。

總結：

由于房地產企業的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產開發項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產商更加科學的把握市場經濟的走向，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環節很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。

參考文獻

篇7

房地產開發是一項涉及建筑規劃設計、建造、融資、銷售、公關等多專業的系統工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產開發項目，需要在項目經理的帶領下，項目團隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進行設計、協調和控制，這樣才能把房地產項目做好，滿足客戶需求，實現企業盈利目標。

一、 房地產開發項目管理的含義

房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的， 以項目經理負責制為基礎， 運用系統工程的觀點、理論和方法， 在開發項目建設的全過程， 按其內在運行規律， 建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講， 房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標， 以及項目的內外部功能要求; 約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外， 房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程， 必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系， 來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

二、加強房地產開發項目管理的措施

1 、搞好可行性研究

開發項目成功與否， 關鍵要做好可行性研究。對開發項目的規劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術經濟分析等諸方面進行科學論證， 全面考察項目建設的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設計原則， 從空間上為各種人的需求創造條件， 將社會經濟現狀與發展的可能性相結合， 重視總體環境建設， 兼顧社會效益、經濟效益、環境效益， 提高土地的利用率， 體現現代科技發展方向， 充分運用現代化的管理手段和設備， 做到高效、節能、提高質量及控制投資的目的。

搞好前期市場調研與分析， 應圍繞區域環境、居室布局、銷售價格三大因素來運作。一個發達的城市， 可根據人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環境因素為先導， 再結合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結合環境因素。低收入階層首先以價格因素為主導， 再考慮布局因素， 最后考慮環境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結合環境價格因素。小型城市就是滿足當地習慣消費需求， 以價格、布局因素為先導， 再結合環境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據所處城市情況， 科學地分析， 項目才能成功。

2、運用市場化手段公開招投標

(1) 選好勘測設計單位， 正確分析地質條件， 并作出相應的地質評價， 幫助開發企業及設計單位合理選擇地基處理方案、基礎型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。

(2) 選好施工圖設計單位， 好的設計單位經驗豐富， 設計內容全面、細致， 外觀造型經濟、美觀， 空間布局合理， 結構設計規范，設備布置得當， 綜合考慮房屋的使用功能， 經濟適用， 技術服務到位能及時解決施工過程中的技術問題。

(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學、合理、規范編制標底， 預算定額編制準確， 直接影響工程的造價。

(4) 選好監理公司， 內部管理規范有嚴格的管理流程和監管體系， 監理工程師責任心強， 專業技術水平高， 現場管理能力強， 吃苦耐勞， 盡職盡責， 認真旁站， 只有這樣的監理公司才能真正對開發企業項目的工程質量、進度、成本起到監督管理作用。

(5) 選好施工企業， 企業內部有完善的質量管理組織體系、嚴格的管理流程、明確的崗位責任制度及企業規章制度， 由企業主管領導牽頭， 企業職能部門經常檢查、評比。現場配備的項目經理， 施工管理經驗要豐富、現場管理人員要配備齊全， 內部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴格使用合格的建筑產品， 使工程質量得到有效保障。

3、施工階段管理

（1）加強投資項目質量控制

質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定， 對所選用的材料和設備進行質量評價， 對整個工程中的工作質量水平進行評估， 將取得的質量數據和承包商履行職責的程度， 與國家有關規范、技術標準、規定進行比較， 并作出評判。首先， 要進行質量投入的收益和費用分析， 明確質量目標; 在確定了項目建設質量目標后， 應制定出實現質量目標的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖， 加強開發項目建設的施工過程質量控制。

（2）嚴格進行項目成本管理

項目成本用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。成本控制直接決定企業是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中， 從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分， 占整個房地產項目開發成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產項目成本控制的重點， 其中尤其應該重視降低材料成本。

（3）不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位， 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同， 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中， 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產開發項目后期管理

提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業保值增值的目的。應積極與物業管理公司溝通， 充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。同時， 營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要， 項目經理必須對項目定位準確， 正確把握營銷理念。

總之，工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息．把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。

參考文獻：

[1] 鄭國坤. 建筑工程項目管理模式優化探究[J]. 科技資訊. 2007(21)

[2] 董傳杰，王進. 建筑工程項目中策略型伙伴關系模式研究[J]. 重慶交通大學學報(社會科學版). 2007(02)

篇8

目前，管理科學已被廣泛應用于各行各業，其目的是實現資源的有效利用、合理配置。房地產開發項目也不例外，科學的管理是其發展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發揮著關鍵性的作用，為此，必須科學合理做好全方位工程管理，以促進房地產建設的良性健康發展。

一、 建筑工程管理中存在的問題

建筑工程管理是房地產開發項目順利開展的重要中間環節，然而，目前大多數管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環節都存在著管理上的問題。在規劃設計階段準備不充分，一些房地產開發企業更多的是考慮所開發位置的商業價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發現施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監理單位疏于施工過程的檢查監督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發現。而即使發現了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系統

科學合理的工程管理制度是一個企業實現可持續發展的基礎。企業要對項目管理部門及機構進行優化配置，實現管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

三、 全方位建筑工程管理的五個方面

1. 完善規劃管理

房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2. 加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發項目的成本管理效果。

3. 建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生。竣工結算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。

4. 建立統一安全與質量管理體系

安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

5. 建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

四、 結語

我國的建筑行業發展雖然漸趨成熟，但現實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發和建設過程中不斷改進。房地產開發企業應繼續完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。

參考文獻

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風，2013（04）.

[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）

篇9

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

篇10

二、房地產成本管理的原則

1.實施全面管理，全面管理包括全員管理和全過程管理

（1）全員管理。施工成本與施工形成有關的各部門，各單位，班組和每個員工切身利益息息相關，成本責任目標落實到每個部門乃至個人，真正樹立起全員管理的觀念。

（2）全過程管理。在設計階段，提高設計人員的成本意識，優化設計方案；在招標階段，相關部門要做好成本的預測，簽好合同，在施工前期，做好對工程實際成本的測算，制定相應工作策略；根據成本預算制訂相應成本計劃及目標，在施工過程中進行相應的成本跟蹤。達到事中管理的目的在竣工驗收階段，及時收集相關資料，對整個工程成本進行核算和分析，使施工自始至終處于有管理之下。

2.開源與節流并重

建設工程成本管理的目的是提高經濟效益，降低成本支出和增加收人是主要途徑。在項目實施過程中，一方面，“以收定支”，進行成本核算和分析，以便及時發現成本節，超的原因，另一方面，加強合同管理，及時辦理合同外價款的結算，以提高項目成本的管理水平。

3.設定目標管理

目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段。在實施目標管理過程中，目標的設定不但應切實可行，而且要層層落實。目標的責任不僅包括工作責任，要有成本責任，目標應及時、壘面檢查，發現問題，及時采取糾正措施；目標評價更應公正、合理，只有將成本管理置于這樣一個良性循環之中，成本目標才能得以實現。

    4.向節約要效益

    節約是提高經濟效益的核心，也是成本管理的一項最重要的基本原則。

⑴節約財力。嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監督。

（2）節約人力。提高施工項目科學管理水平，優化施工方案，提高生產效率。

（3）節約物力。采取預防成本失控的技術組織措施，制止可能發生的材料浪費，真正做到向節約要效益，向技術要效率，確保成本目標的實現。

5.責任、權力和利益相結合

    在項目成本管理過程中，要形成整個項目成本管理的責任網絡，要使成本責任得以落實，責任人應享有一定的權限，企業領導對項目經理，項目經理對各部門在成本管理中的業績要進行定期檢査、考評，要與工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這一原則是成本管理得以實現的重要保證。

6.向管理要質量

只有重視提高工程質量水平，降低質量成本，才會有優質的項目為企業樹立良好形象。它包括控制成本和故障成本兩個主要方面。控制成本是質量保證費用，與質量水平成正比關系，質量管理的重點在于分析現有的質量標準，減少檢驗程序和提高工作效率，使質量總成本降至較低水平，故障成本是損失性費用，與質量水平成反比關系，當前迫切需要的是降低故障成本。

三、做好項目成本控制組織措施

    1.建立成本責任制，完善成本控制運行機制。包括：健全成本責任制；建立完善項目成本控制制度；樹立全員成本意識。

2.制定施工成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準備活動，是項目管理系統運行的基礎和先決條件，是根據內部承包合同確定的目標成本。公司應根據施工組織設計和生產要素的配置等情況，按施工進度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃，計算出保本點和目標利潤，作為控制施工過程成本的依據，使項目部人員及施工人員無論在工程進行到何種程度，都能事前清楚知道自己的目標成本，以便采取相應手段控制成本。

    3.提高項目成本控制技術措施

    ⑴制定先進可行的施工組織設計。施工方案主要包括四個內容：施工方法的確定、施工機器、工具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機器、工具也不同。因此，施工方案的優化選擇是是施工企業降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和業主要求為依據，聯系項目的規模、性質、復雜程度、現場等因素綜合考慮。可以同時制定幾個施工方案，互相比較，從中優選最合理、最經濟的一個。同時擬定經濟可行的技術組織措施計劃，列入施工組織計劃之中。

（2）配合沲工單位合理安排現場施工管理。項目現場施工管理主要包括臨時設施費及現場材料保管、場內運輸費用。臨時設施應選擇技術方案，本著經濟適用的原則布置，不能占用過多資源，這樣本身就是極大的浪費。合理安排材料進出場是一件特別重要的工作，如何減少材料的保管時間，減少場內運輸所耗費的人工、機械，必須有一個合理的安排，應根據技術組織措施合理定制。

4.嚴格把關項目成本控制合同措施

篇11

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結束語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻

篇12

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

1．建筑房地產工程項目管理概述

房地產工程項目管理包含三個方面:開發管理、規劃管理以及施工管理。開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。規劃管理就是對規劃設計過程的管理,房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。

2．房地產工程管理的意義

在房地產的整個過程中,房地產項目建設是房地產企業開發中的一個重要環節。房地產開發企業要想持續、長久、健康發展,必須重視建設項目整個生命周期的項目管理,以保證產品的品質,時刻維護自身的聲譽。房地產開發項目工程建設內容廣泛，事務繁多，又具有很強的專業性和技術性，必須有系統、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設按時、保質順利竣工。項目工程管理是整個開發建設過程中的重要環節。

2.1它是整個項目建設過程中主要的職能工作

房地產開發項目投資建設的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運階段中，所有工作，都可納入項目工程管理的范圍，包括了項目在其正式實施過程中的全部職能活動。因此，項目工程管理是項目開發建設過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2它是疏通項目建設過程中-切社會關系的樞紐

在項目建設期間，必須要與社會各有關企業或部門發生聯系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項目建設過程中都要發揮不同的作用，不能缺少任何一個環節，它們都是建設整體的一個組成部分。而所有方方面面的關系，都要由項目工程管理人員去疏通聯絡，以保持與各方面良好合作關系，保證項目建設的完整性。

2.3它是整個項目建設過程中的綜合性基礎管理工作

項目工程管理是項目建設過程中第一線的現場管理，與項目工程施工建造的每一道工序、每-個環節、每-件作業相聯系。第一線的管理工作具有極強的復雜性、綜合性，要求管理員監督、檢查和掌握現場施工作業的每一個過程，以保證項目工程管理的質量和效率。

3、房地產開發項目工程管理對策

3.1項目開發中的管理對策

在房地產開發項目剛起步時，難度比較大。而規劃管理是一個房地產開發項目工程管理的首要階段，確定建筑規劃方案是這個階段的重要工作，關系到項目開發的成敗。本了以下三方面可行性分析：

第一，依照營銷部做出的市場調查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規模和需求等級以及需求量做出合理的規劃。

第二，與規劃部門積極地溝通。運用其對相關政策的了解和地域規劃知識，依照相關規定，確定出最有利于開發項目總體規劃的指標。

第三，根據《中華人民共和國招標投標法》等相關法律，進行設計方案的競標。競標中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹慎的選擇。

3.2項目施工中的管理對策

房地產項目的施工管理有內容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現有著很大的關系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執行相關法律和法規，對工程的成本、工期、質量這三個方面進行嚴格控制。

3.21對施工合同的管理

施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。該合同的訂制是施工管理的首要任務。除了國家規定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。

3.22施工質量的控制

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。在房地產項目開發中，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下三項主要任務：

第一，依照委托監理合同對承擔該質量監理的工作人員，依照法律相關規定進行監督。對關鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下一道工序。

第二，對施工企業嚴格監督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。盡量幫助解決施工企業在工程施工中所遇到的技術難題，在技術上保證工程的質量。

第三，對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設計要求與合同約定，對市場做好調查，掌握市場材料信息。根據國家相關法規，運用招標的形式選擇質量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

3.23工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。在每一個計劃的控制上，要配合監理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現，要及時進行出現偏差的原因分析，并監督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

3.24成本的控制

項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：

第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。

第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。

第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能簽證給施工單位。做到層層審核，進行合理簽證。

3.25安全的控制

工程部應建立全面、全員、全過程的現場管理模式，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性，進行現場質量檢查與驗收。

4.結語

總而言之，在這個施工周期較長，技術要求高綜合性工程的房地產開發項目，在它的每一階段都必須要嚴格執行工程管理。通過緊密協調建筑所包含的施工內容的多樣性與繁雜性，建立一個完善的工程管理體系。

參考文獻：

[1]王輝．房地產開發工程項目管理研究［J］．住宅產業，2010(08).

篇13

一、前言

隨著市場競爭的激烈，房地產開發項目面臨巨大的挑戰，做好項目的設計和管理才能贏得市場，在設計開發過程中，要根據實際情況，有效保證工程的質量。

二、案例分析

過去幾十年國家規定，一般工程設計中不允許采用銅芯線。上世紀90年代后，行業內的有關技術交流中，普遍認為鋁芯線的缺點太多，而忽略了它的優點。特別是近年來在工程設計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現行規范規定住宅內部不允許采用鋁芯線。

我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進口。根據現行國家規范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規定。為節約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產生的弊端。經計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設計采用銅芯時小，且熱穩定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經濟效益顯著。通過對某住宅小區共8幢的高層住宅供電干線進行經濟分析：采用銅芯電纜時材料總費用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費用為28萬元。節約電纜材料費投資125萬元，兩方案的投資費用比為5.5：1。

對該住宅小區交付使用后進行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經驗：“根據開發商經濟實力和負荷的重要性，適當采用鋁芯電纜；特別是負荷分散的住宅小區、二(或三)級負荷的供電干線，以及臨時電源供電適當采用鋁芯電纜；此舉措對節約投資、方便安裝均有重要作用”。

結合這個案例，我們對房地產開發項目的設計管理進行分析。

三、房地產開發項目設計管理

1、設計過程控制

設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數工程在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：

（1）關鍵節點控制。在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。

（2）日常跟蹤。在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。

（3）過程記錄。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。

2、設計成果評審

設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。目前，一些房地產企業或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環節的控制作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：

（1）評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2-3天）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。

（2）參與部門充分。一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。

（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。

（4）評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。

3、設計變更控制

設計變更可能產生好的影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領導要求變更：因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。

（2）營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。

（4）設計院要求變更：此類情況多數發生于多邊工程（邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因，導致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。

設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。

（1）減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。

（2）嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。

（3）設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。

（4）設計先行科學合理安排設計工期。設計工作往往是前松后緊，概念方案設計久拖不決，施工圖設計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設計質量。

四、房地產開發項目全過程管理

1、完善規劃管理

房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2、加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發項目的成本管理效果。

3、建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生。竣工結算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。

4、建立統一安全與質量管理體系

安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

5、利用計劃分析控制設計管理的質量

通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：

（1）設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；

（2）根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計質量信息；

（3）規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；

（4）保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；

（5）房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；

（6）實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。

五、結束語

通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設計和管理對于房地產項目的影響是巨大的，只有做好設計與工程管理，才能保證項目的質量，并得到市場認可，使企業獲得更多的經濟效益。

參考文獻