引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1 房地產(chǎn)抵押過(guò)程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

1.1 抵押物確認(rèn)中的影響因素

（1）抵押人權(quán)利的確認(rèn)。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無(wú)論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，否則將導(dǎo)致抵押無(wú)效而出現(xiàn)沒(méi)有擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）法定優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)。房地產(chǎn)抵押執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常涉及抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。我國(guó)物權(quán)法制定過(guò)程中理論界對(duì)優(yōu)先權(quán)所下的定義是：“特定的債權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)）優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。”因此，商業(yè)銀行在以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款前，應(yīng)調(diào)查核實(shí)是否存在法定優(yōu)先權(quán)的情形。

1.2 抵押物登記確認(rèn)中的影響因素

銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)必須重視抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)防范，把潛在風(fēng)險(xiǎn)和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產(chǎn)生，在辦理過(guò)程中應(yīng)切實(shí)注意以下環(huán)節(jié)：一是不能以不得抵押、產(chǎn)權(quán)不清甚至產(chǎn)權(quán)喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產(chǎn)不能重復(fù)抵押登記，重復(fù)抵押不符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的原理，違背了抵押擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規(guī)定辦理抵押變更或注銷(xiāo)登記；四是抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人一同到抵押登記部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利書(shū)并妥善保管和使用；五是要對(duì)抵押登記內(nèi)容與抵押合同進(jìn)行審核，防止虛假抵押登記或因登記機(jī)關(guān)工作失誤造成抵押登記無(wú)效。

1.3 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的影響因素

（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所符合的條件。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是抵押權(quán)效力的集中表現(xiàn)。貸款銀行在依法行使房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有以下五種情況：一是當(dāng)以房地產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)由于履行期滿而未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；二是抵押期間債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的；三是抵押人死亡而無(wú)繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務(wù)義務(wù)的；四是抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔(dān)期相應(yīng)責(zé)任、義務(wù)的各種事件）出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人即可實(shí)行其抵押權(quán)，以房地產(chǎn)的交換價(jià)值來(lái)滿足債權(quán)。

（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所符合的方式。《物權(quán)法》增加了“當(dāng)事人可以約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”的內(nèi)容，擴(kuò)展了貸款銀行行使擔(dān)保物權(quán)的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時(shí)，可以將有關(guān)違約情況作為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，保障銀行債權(quán)的安全。

（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)行使中應(yīng)注意的法律問(wèn)題。銀行在行使抵押權(quán)時(shí)，除必須要符合規(guī)定的條件和方式以外，在具體操作過(guò)程中還應(yīng)注意遵守有關(guān)法律法規(guī)：銀行在與抵押人協(xié)議處置抵押物時(shí)，當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)為共有或者出租的，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有人或承租人下達(dá)書(shū)面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；抵押人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，銀行未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地的性質(zhì)和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法以處分土地使用權(quán)所得價(jià)款繳納土地出讓金后才能用于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償；抵押人原以土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設(shè)定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對(duì)建筑物、附著物價(jià)款的處置無(wú)優(yōu)先受償權(quán)；抵押人在房地產(chǎn)抵押物上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質(zhì)押權(quán)人優(yōu)先受償后，對(duì)剩余部分的價(jià)值進(jìn)行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權(quán)人的債券比例進(jìn)行清償。

（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的及時(shí)性。依據(jù)《合同法》對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定，對(duì)于借款合同、抵押合同，當(dāng)債務(wù)人、擔(dān)保人出現(xiàn)違約時(shí)，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)嚴(yán)重違約行為或惡意逃廢銀行債務(wù)行為時(shí)，銀行可依據(jù)合同約定提前終止合同收回貸款，及時(shí)行使房地產(chǎn)抵押權(quán)。在《物權(quán)法》實(shí)行后，銀行可在雙方?jīng)]有就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議時(shí)，直接向法院申請(qǐng)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的案例分析

2.1 案例

某信用社發(fā)放一筆個(gè)人抵押貸款，期限一年，以借款人的門(mén)面房抵押擔(dān)保，該門(mén)面房地理位置優(yōu)越，被認(rèn)為變現(xiàn)容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門(mén)面房被法院資產(chǎn)保全。經(jīng)核實(shí)，是一起民事案件涉及該抵押房產(chǎn)：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購(gòu)房款來(lái)源是其情夫通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬購(gòu)買(mǎi)。情夫原配從國(guó)外回來(lái)后，提供足夠證據(jù)證明該房產(chǎn)是其丈夫用夫妻共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產(chǎn)在信用社抵押，原配申請(qǐng)了資產(chǎn)保全。

貸款到期后，信用社向借款人追索債權(quán)，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無(wú)望。另外，借款人平時(shí)只負(fù)責(zé)在家?guī)Ш⒆樱浔救艘矝](méi)有還款能力，尤其是被原配后，情緒波動(dòng)加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其至法院，借款人拒不在送達(dá)傳票上簽字，法院只好采取公告送達(dá)，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無(wú)過(guò)錯(cuò)方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是頗費(fèi)周折。

2.2 分析

該案件是一起輕視第一還款來(lái)源，對(duì)房地產(chǎn)抵押物權(quán)利沒(méi)有進(jìn)行詳盡的調(diào)查，沒(méi)有對(duì)抵押物的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，只重視第二還款來(lái)源，且因第二還款來(lái)源引發(fā)法律糾紛導(dǎo)致不良貸款的典型案例。一是銀行沒(méi)有對(duì)抵押物的抵押權(quán)進(jìn)行詳實(shí)確認(rèn)。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押權(quán)確認(rèn)過(guò)程中應(yīng)要求抵押人提供房地產(chǎn)抵押物的權(quán)利證明，該案例中的客戶經(jīng)理在調(diào)查貸款時(shí)，并沒(méi)有對(duì)該抵押物進(jìn)行詳盡的了解，過(guò)度依賴于抵押物的足值、易變現(xiàn)，認(rèn)為只要抵押物足值、易變現(xiàn)，貸款就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因此放松了對(duì)借款人人品、借款資格、個(gè)人身份的審查，忽視了對(duì)第一還款來(lái)源的詳盡調(diào)查，導(dǎo)致出現(xiàn)民事糾紛時(shí)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔(dān)保效力或效力存在爭(zhēng)議。《物權(quán)法》中規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無(wú)論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門(mén)面房）的處分權(quán)，但實(shí)質(zhì)上購(gòu)房款的來(lái)源是其情夫通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬而購(gòu)買(mǎi)獲得，房產(chǎn)是原配夫妻共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，第三者系非法所得，也就是說(shuō)該女借款人對(duì)該抵押物（門(mén)面房）的處分權(quán)存在爭(zhēng)議。女借款人用物化房產(chǎn)的他人資金與信用社設(shè)定的民事抵押貸款合同，盡管資金來(lái)源不明，但是房屋產(chǎn)權(quán)明晰，信用社在貸款過(guò)程中為無(wú)過(guò)錯(cuò)方，抵押擔(dān)保視為有效，拍賣(mài)所得不影響優(yōu)先受償，信用社可以優(yōu)先享受賠償權(quán)利。因此，在充分保護(hù)原告享有物權(quán)的前提下，女借款人所得資金物化了的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還信用社。三是沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)的方式進(jìn)行補(bǔ)充完善。該案件中信貸管理人員過(guò)度依賴于抵押物的足值和易變現(xiàn)，也對(duì)第一還款來(lái)源過(guò)度依賴，且因還款來(lái)源引發(fā)法律糾紛，從而導(dǎo)致貸款長(zhǎng)期無(wú)法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時(shí)，沒(méi)有完善“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，沒(méi)有切實(shí)保障信用社的債權(quán)安全。

3 防范房產(chǎn)抵押貸款背后法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

第一，認(rèn)真審核貸款材料，實(shí)時(shí)關(guān)注抵押物狀況。貸前調(diào)查是信貸業(yè)務(wù)的第一道“過(guò)濾網(wǎng)”，對(duì)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對(duì)借款人的身份、人品及家庭成員狀況進(jìn)行詳實(shí)的了解，注重借款人的道德品質(zhì)，了解其資金來(lái)源，是不是正當(dāng)、合法收入，是否存在資金來(lái)源不明或者洗錢(qián)等情況；其次，嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無(wú)效或者有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。最后，關(guān)注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過(guò)多的交易限制性條件等。

篇2

一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，又稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動(dòng)的生產(chǎn)活動(dòng)。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來(lái)完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營(yíng)范圍廣，流動(dòng)性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長(zhǎng)，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營(yíng)改增”之前普遍存在財(cái)務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，從繳納營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營(yíng)業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將成為國(guó)稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風(fēng)險(xiǎn)高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會(huì)出現(xiàn)不同程度的較大波動(dòng)。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項(xiàng)相對(duì)較多，項(xiàng)目無(wú)稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)增加，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅減少，項(xiàng)目開(kāi)始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動(dòng)較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開(kāi)”“虛抵”隱患。增值稅專(zhuān)用發(fā)票的領(lǐng)用、開(kāi)具、保管、認(rèn)證等的要求比營(yíng)業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用建筑承包商虛開(kāi)發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無(wú)法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開(kāi)”“虛開(kāi)”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長(zhǎng)、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從幾個(gè)月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問(wèn)題，建筑企業(yè)通常在工程項(xiàng)目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時(shí)候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，法律意識(shí)淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報(bào)計(jì)稅依據(jù)真實(shí)性不高的問(wèn)題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)報(bào)表和申報(bào)表存在虛報(bào)現(xiàn)象，申報(bào)表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)際存在較大出入。

（三）管理部門(mén)之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財(cái)政、監(jiān)察等部門(mén)的協(xié)作和配合不夠全面，對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ?xiàng)目的詳細(xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項(xiàng)目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的方式而取得的，而在這個(gè)過(guò)程中，建委、公安、消防等部門(mén)都會(huì)參與其中，對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競(jìng)招標(biāo)的過(guò)程，不能從源頭掌握建筑工程項(xiàng)目的具體施工計(jì)劃進(jìn)程，從而難以對(duì)建筑企業(yè)的項(xiàng)目工程進(jìn)行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊(cè)、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動(dòng)態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對(duì)“營(yíng)改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識(shí)進(jìn)行廣泛宣講，對(duì)增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營(yíng)改增”問(wèn)題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺(jué)落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開(kāi)隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)格票種核定和最高開(kāi)票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門(mén)，積極加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具情況進(jìn)行摸底，對(duì)使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具有異常的，要及時(shí)跟蹤，必要時(shí)，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開(kāi)”的口子。

（三）嚴(yán)把專(zhuān)票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷(xiāo)環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，積極開(kāi)展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報(bào)情況等不定期抽查進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，對(duì)于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時(shí)核對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，必要時(shí)，及時(shí)移交評(píng)估、稽查部門(mén)，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，稅源管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷(xiāo)環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對(duì)票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開(kāi)”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。

（四）加強(qiáng)部門(mén)間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門(mén)多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極深化國(guó)、地稅以及與相關(guān)部門(mén)的信息交流，定期開(kāi)展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r(shí)掌握稅源動(dòng)態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問(wèn)題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為青島科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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篇3

1.某房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項(xiàng)目的某投資公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）了解到某實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B公司）因資金短缺、經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等原因欲尋找對(duì)象對(duì)其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對(duì)較輕；項(xiàng)目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項(xiàng)目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項(xiàng)目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、B公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理；至2011年初，項(xiàng)目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過(guò)后階段。A公司在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察和評(píng)估后，認(rèn)為該地塊樓面價(jià)僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇期，因而判定該項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、A公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項(xiàng)目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機(jī)制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險(xiǎn)，牽涉A公司卷入了多起涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于A公司而言，這無(wú)疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，成為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險(xiǎn)存在投資過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：決策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等六大類(lèi)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和咨詢實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)80%來(lái)源于決策、管理、流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下從企業(yè)可控的角度，主要對(duì)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制作出分析：

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房地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和銷(xiāo)售房屋，在整個(gè)工作進(jìn)程中存在很多不確定的因素，從公司財(cái)務(wù)到組織構(gòu)成再到銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因。[1]在了解房地產(chǎn)業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因形成的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)者采取有效的措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，目的是獲得更大的企業(yè)收益。

1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及特點(diǎn)

從整個(gè)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的政策、資金以及產(chǎn)品的質(zhì)量等不確定因素都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，因?yàn)檫@些不確定因素的存在為房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

11房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作周期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)需要大量的時(shí)間，整個(gè)過(guò)程從前期的可行性分析到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)還有一些征地、建筑施工以及建設(shè)設(shè)施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產(chǎn)的運(yùn)作周期中不確定因素的產(chǎn)生與運(yùn)作之間的長(zhǎng)短存在一定的關(guān)系，運(yùn)作周期越長(zhǎng)，不確定因素產(chǎn)生的就會(huì)越多，也就是說(shuō)造成的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。

（1）運(yùn)作周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)形成受到的影響因素有很多，這些因素會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)運(yùn)作的周期越長(zhǎng)，在這段時(shí)間以內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的變化就會(huì)越大，這個(gè)變化越大就會(huì)為企業(yè)的收入帶來(lái)一定的危險(xiǎn)。[2]比方說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)有國(guó)家宏觀調(diào)控的參與，國(guó)家的宏觀調(diào)控會(huì)使土地的價(jià)格得到提高，同時(shí)增大銀行的貸款利率，這些變化導(dǎo)致的結(jié)果就是大大增加了房地產(chǎn)的投入資本和企業(yè)的先期投入，這樣一來(lái)運(yùn)作企業(yè)資本過(guò)程中就會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）綜合考慮多方面的因素。因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)的國(guó)民收入水平已經(jīng)明顯提高，人民對(duì)居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質(zhì)量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購(gòu)房屋的關(guān)鍵因素。[3]這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快發(fā)展的步伐，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)綜合考慮多方面因素。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)運(yùn)作的周期都比較長(zhǎng)，這樣長(zhǎng)的運(yùn)作周期在一定程度上使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程產(chǎn)生了滯后，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不能滿足人們對(duì)房屋的需求，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)的正常財(cái)務(wù)運(yùn)作帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

12房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房屋和房地產(chǎn)產(chǎn)品是不能被移動(dòng)的，這就表明房屋在建成以后在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)被長(zhǎng)期存留，因?yàn)槭艿饺宋摹⒔?jīng)濟(jì)等因素的影響，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，在一定的區(qū)域之內(nèi)就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區(qū)域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國(guó)家都有自己房屋的特色，在城市之間也會(huì)形成不同的房屋特色，所以，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，進(jìn)行投資運(yùn)作的時(shí)候，應(yīng)該充分考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景。在不同的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及交通等方面的因素都會(huì)嚴(yán)重影響對(duì)房屋價(jià)格的定位，而且這些因素還具有一定的復(fù)雜多變性，在進(jìn)行資金運(yùn)作的過(guò)程中，房地產(chǎn)商需要面對(duì)很多不確定的因素，面對(duì)這些不確定因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)值要大得多，銷(xiāo)售的周期也更長(zhǎng)，而且會(huì)隨著建筑投入、土地價(jià)值、房屋銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)，運(yùn)行的資本也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。[5]這就意味著，房地產(chǎn)業(yè)的資本會(huì)受到市場(chǎng)變動(dòng)的影響而出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

13房地產(chǎn)資金的運(yùn)作及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

在運(yùn)行每一個(gè)階段的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)對(duì)資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設(shè)不斷的投入資金，才可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利運(yùn)行得到保證。在開(kāi)發(fā)初期，房地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開(kāi)，房地產(chǎn)商需要進(jìn)行融資，通過(guò)大量的融資保證資金的來(lái)源。而這些資金主要來(lái)源于信貸機(jī)構(gòu)、銀行以及房屋的預(yù)售款等。這種資金運(yùn)作方式位房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的負(fù)債率，同時(shí)也帶來(lái)了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

14房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來(lái)了很大的收益，而實(shí)際上卻為公司的管理埋下了嚴(yán)重的隱患。因?yàn)轫?xiàng)目分公司是公司的人，這個(gè)人在一定的范圍中起到的作用，但是因?yàn)槭艿絽^(qū)域性差異的影響，以及受到信息傳輸過(guò)程中的時(shí)間差影響，總公司在一定程度上不能準(zhǔn)確把握分公司的實(shí)際信息，也就不能對(duì)分公司進(jìn)行實(shí)際的操控。這樣總公司的營(yíng)銷(xiāo)策略就得不到有效的貫徹落實(shí)，財(cái)務(wù)管理的分公司也不能得到有效的實(shí)施，這位企業(yè)實(shí)際收益造成了很大的影響。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

通過(guò)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了解以后就可以對(duì)其進(jìn)行深入的分析，提出有針對(duì)性的對(duì)策。

21房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

如果想使融資過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)變小，就要對(duì)具體的融資行為進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)估，與企業(yè)自身情況相結(jié)合，作出科學(xué)的融資計(jì)劃。要想將計(jì)劃做的合理、科學(xué)，就要從以下幾個(gè)方面做起：

（1）優(yōu)化企業(yè)自身情況，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要對(duì)本行業(yè)有充分的理解，對(duì)以前的成功案例進(jìn)行研究，從而找到與本企業(yè)相適應(yīng)的資本形式，再與企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合對(duì)資本形式進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，最終達(dá)到減少成本輸出的目標(biāo)。

（2）綜合評(píng)比各種融資手段。應(yīng)該對(duì)整個(gè)融資過(guò)程中的所有融資手段進(jìn)行綜合的評(píng)比，通過(guò)綜合評(píng)比選出最優(yōu)的方案，最終達(dá)到使融資風(fēng)險(xiǎn)降低的目標(biāo)。

（3）做到具體問(wèn)題具體分析。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制每個(gè)融資項(xiàng)目，做到具體問(wèn)題具體分析，使融資過(guò)程中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)得到減少。

（4）對(duì)比項(xiàng)目，尋找成功案例。使企業(yè)內(nèi)部關(guān)注得到提高，對(duì)比企業(yè)中的所有項(xiàng)目，尋找并推廣優(yōu)秀的成功案例，達(dá)到減少企業(yè)成本的目的。

22房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)中投資是非常重要的環(huán)節(jié)，與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，投資計(jì)劃是否正確與企業(yè)活動(dòng)的成敗有直接的聯(lián)系，所以應(yīng)該注重投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。首先，要仔細(xì)研究投資項(xiàng)目的可行性，因?yàn)檫M(jìn)行投資的時(shí)候，企業(yè)都會(huì)動(dòng)用大量的資金，所以存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)。要想降低這一風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運(yùn)作過(guò)程等方面因素進(jìn)行綜合的分析，確定項(xiàng)目之間存在的差異，最后評(píng)選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補(bǔ)救方案。因?yàn)槭艿缴a(chǎn)技術(shù)、市場(chǎng)傾向的變化等因素的影響，在項(xiàng)目投資收益上企業(yè)會(huì)被動(dòng)發(fā)生一定的波動(dòng)，這就為預(yù)估企業(yè)財(cái)務(wù)的工作帶來(lái)了很大的不確定性，從而帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以備選補(bǔ)救方案是非常有必要的，可以為項(xiàng)目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的防范

資金的日常運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)一家企業(yè)的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定才能得到保證，所以企業(yè)應(yīng)該重視日常的資金運(yùn)作，這對(duì)于減小企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。首先，要對(duì)企業(yè)的日常資金需求量進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估。資金在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中會(huì)存在一些不確定因素，因?yàn)檫@些不確定因素的存在，會(huì)導(dǎo)致運(yùn)作的過(guò)程中伴隨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以一定要準(zhǔn)確預(yù)估企業(yè)資金的日常流動(dòng)，準(zhǔn)確分析日常資金流動(dòng)可以使企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)的投資方向等運(yùn)轉(zhuǎn)情況充分的掌握。所以精確預(yù)估日常資金需求量可以使企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)得到有效的預(yù)防，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)減小甚至得到避免。其次，集中管理企業(yè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式偏向于集中管理，因?yàn)轫?xiàng)目公司與總公司之間是緊密聯(lián)系的，如果資金利用率高，企業(yè)資金短缺和富余的問(wèn)題就會(huì)得到有效解決，進(jìn)而使集團(tuán)內(nèi)部的運(yùn)作效率得到大大的提高，減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

3結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是目前發(fā)展最迅速的行業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。總體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各方面可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，采用合理的、科學(xué)的措施對(duì)這些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，只有這樣才可以對(duì)企業(yè)中各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)進(jìn)行有效的控制，進(jìn)而保證房地產(chǎn)業(yè)可以穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

一、全局意識(shí)

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬(wàn)世者不足以謀一時(shí)。”房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識(shí)，絕不能單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問(wèn)題，而要從公司全局考慮問(wèn)題。只有具有全局意識(shí)，才可能當(dāng)好公司領(lǐng)導(dǎo)的助手、參謀。

怎樣牢固樹(shù)立全局意識(shí)？首先，要加強(qiáng)政治理論、行業(yè)政策和上級(jí)文件精神的學(xué)習(xí)，提升思考問(wèn)題、分析問(wèn)題的高度和能力。第二，要正確處理與上級(jí)的關(guān)系，做到部門(mén)服從公司、下級(jí)服從上級(jí)，自覺(jué)在大局下行動(dòng)，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強(qiáng)與公司內(nèi)其他部門(mén)、其他單位財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)作與配合。相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財(cái)務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)，要提前通知對(duì)方，并做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)與其他部門(mén)主管的交流和學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，共同把公司的各項(xiàng)工作做好。最后，要有淡泊名利、獻(xiàn)身工作的高尚品格。當(dāng)個(gè)人、部門(mén)的局部利益和公司利益或其他部門(mén)利益有沖突時(shí)，要高風(fēng)亮節(jié)，勇于犧牲。

二、投融資意識(shí)

公司以盈利為目的。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財(cái)富不斷增長(zhǎng)為目標(biāo)，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎(chǔ)，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須樹(shù)牢投融資意識(shí)，要科學(xué)地判斷投資方案是否可行、是否能夠達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應(yīng)的資金需求，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹(shù)牢投融資意識(shí)？樹(shù)牢投融資意識(shí)，首先，必須加強(qiáng)財(cái)經(jīng)知識(shí)學(xué)習(xí)，要隨時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)、規(guī)律。其次，要加強(qiáng)同行之間的交流和學(xué)習(xí)，吸取同行的投融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。第三，樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和開(kāi)拓意識(shí)，以效率和效益為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)選擇和確定投融資項(xiàng)目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎(chǔ)上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對(duì)策。總之，投資必須有回報(bào)！融資要控制成本。具有強(qiáng)烈的投融資意識(shí)是一個(gè)合格的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必備的基本素質(zhì)。

三、法規(guī)意識(shí)

任何公司都必須合法經(jīng)營(yíng)，這是基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟(jì)法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營(yíng)管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的每一個(gè)階段都會(huì)直接或間接地涉及到稅務(wù)處理問(wèn)題，和《稅法》密切相關(guān)。公司對(duì)外發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，均要簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷(xiāo)售合同等。作為財(cái)務(wù)主管，必須樹(shù)牢法規(guī)意識(shí)，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)公司合法權(quán)益。如果缺乏相應(yīng)的法規(guī)意識(shí)，處理不當(dāng)，會(huì)經(jīng)常導(dǎo)致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹(shù)牢法規(guī)意識(shí)？首先，除了加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)以外，作為財(cái)務(wù)主管還要嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)法律法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，確保財(cái)務(wù)報(bào)告合法合規(guī)、真實(shí)完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)參謀，要提醒、影響領(lǐng)導(dǎo)重視經(jīng)濟(jì)法規(guī)在日常業(yè)務(wù)流程中的管控。第四，要引導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見(jiàn)利忘義等問(wèn)題的發(fā)生。

四、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

公司必須建立辨認(rèn)、分析和管理風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，以了解公司所面臨的來(lái)自內(nèi)部和外部的各種不同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有商業(yè)機(jī)密泄密風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)信息是公司經(jīng)營(yíng)的重要資源，有的財(cái)務(wù)信息本身就是商業(yè)機(jī)密，有時(shí)甚至涉及公司的生存，因此，確保財(cái)務(wù)信息的安全尤為重要，財(cái)務(wù)主管一定要樹(shù)牢信息保密意識(shí)。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務(wù)稽查部門(mén)每年稽查的重點(diǎn)，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務(wù)問(wèn)題可以大大減少不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

怎樣樹(shù)牢風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)？首先，財(cái)務(wù)主管要熟練掌握金融知識(shí)，熟悉國(guó)家金融政策，增強(qiáng)識(shí)假防偽能力，學(xué)會(huì)應(yīng)用法律武器，維護(hù)合法權(quán)益。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)全體財(cái)務(wù)人員的教育管理，切實(shí)提高所屬人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。第二，要配合公司建立科學(xué)、有效、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應(yīng)當(dāng)采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，要親自參與制定完備的應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，并經(jīng)常對(duì)照檢查和演練。

綜上所述，當(dāng)好房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高能力，嚴(yán)格管理，樹(shù)牢全局意識(shí)、投融資意識(shí)、法規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

篇6

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類(lèi)房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類(lèi)和第j類(lèi)項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類(lèi)項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)。現(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類(lèi)型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大小；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過(guò)投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。

2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：

就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性

σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類(lèi)型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

由式2-1、2-8得：

項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：

項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，

項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，

項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見(jiàn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

篇7

1.1 開(kāi)發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于利益驅(qū)動(dòng)，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過(guò)暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設(shè)偷工減料、建設(shè)不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問(wèn)題日益突出。同時(shí)，房屋銷(xiāo)售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，消費(fèi)者欠缺房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，造成許多開(kāi)發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

1.2.2 一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，在簽訂合同時(shí)簽了一些與中介服務(wù)不相對(duì)應(yīng)的服務(wù)條款，其簽約雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對(duì)等，對(duì)交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。

2 一手房交易中買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購(gòu)買(mǎi)，降低信息的不對(duì)稱(chēng)性購(gòu)房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無(wú)法了解房地產(chǎn)成本、相關(guān)的國(guó)家政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)等，因而存在盲目購(gòu)買(mǎi)的情況。解決這種問(wèn)題的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，別人瘋狂時(shí)，自己要退出，別人悲觀時(shí)，自己才進(jìn)入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)問(wèn)題只要多看看就可以解決。

2.2 謹(jǐn)慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問(wèn)的誘導(dǎo)。仔細(xì)研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買(mǎi)方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時(shí)間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購(gòu)房者。在一定的時(shí)間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買(mǎi)方的利益全憑賣(mài)方的信用，其風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書(shū)及違約責(zé)任等相關(guān)事宜

如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉茫瑒t很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無(wú)期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問(wèn)題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購(gòu)房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書(shū)還可能由于房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問(wèn)題而無(wú)法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問(wèn)題都應(yīng)在合同中明確其解決辦法。

3 房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場(chǎng)交易行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。首先，要完善立法。面對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門(mén)查處和打擊類(lèi)似行為無(wú)法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無(wú)功而返。因此，當(dāng)前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。同時(shí)，要重視執(zhí)法工作，加強(qiáng)執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國(guó)家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個(gè)很重要的原因，就是某些地方由于過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過(guò)于片面地強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)中，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。

3.2 宣傳誠(chéng)信理念、倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀

首先要從思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)全民誠(chéng)信意識(shí)的教育，對(duì)社會(huì)公民要進(jìn)行社會(huì)道德教育，使每一個(gè)人都建立起“誠(chéng)信為本”的意識(shí)。具體操作層面，可以對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)展道德講座，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)作風(fēng)。對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對(duì)違法案例進(jìn)行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說(shuō)服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴的警示性報(bào)道。

3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員應(yīng)努力從以下三方面提高職業(yè)素質(zhì)。

一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹(shù)立法紀(jì)意識(shí)，強(qiáng)化黨規(guī)政紀(jì)原則，自覺(jué)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀(jì)律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時(shí)時(shí)處處注重自身的形象，樹(shù)立為人民服務(wù)的思想，切實(shí)維護(hù)好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺(jué)抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹(shù)立自身的良好形象。

3.4 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。如有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息，要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)消除因信息不對(duì)稱(chēng)而給消費(fèi)者帶來(lái)的疑慮，以吸引更多的顧客。在進(jìn)一步樹(shù)立“誠(chéng)信為本”職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，真誠(chéng)地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息。其次，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只有充分掌握了真實(shí)的商品信息，消費(fèi)者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會(huì)的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

篇8

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機(jī)，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有經(jīng)得住這次考驗(yàn)。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的大批開(kāi)建，人們對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務(wù)的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)的過(guò)程中很多地方都可以風(fēng)險(xiǎn)，有的只是造成了一點(diǎn)損失，有些是造成重大的財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失，甚至一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。

二、 總結(jié)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)

經(jīng)過(guò)對(duì)上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，我對(duì)通過(guò)對(duì)資金運(yùn)動(dòng)的先后順序，把整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程分為籌資、投資、使用（營(yíng)運(yùn)）、和收回（銷(xiāo)售）等環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程及資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行分析，我們可以把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體總結(jié)成：

（一）籌資環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。籌資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個(gè)階段，如果企業(yè)有大量的債務(wù)，企業(yè)在需要錢(qián)的時(shí)候再去取得借款的將會(huì)受到限制，甚至企業(yè)無(wú)法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會(huì)受到債權(quán)人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請(qǐng)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，在投資開(kāi)發(fā)初期就需要大量資金去購(gòu)買(mǎi)土地。現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)有土地的出售都是用拍賣(mài)的方式進(jìn)行出售，企業(yè)也要用競(jìng)拍的方式去購(gòu)買(mǎi)土地，也是在競(jìng)爭(zhēng)中花費(fèi)超過(guò)其他競(jìng)拍者的價(jià)格才能取得土地使用權(quán)，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競(jìng)拍首付競(jìng)拍價(jià)一部分，競(jìng)拍保證金將會(huì)有被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也要取得沒(méi)有爭(zhēng)議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司那樣造成不必要的財(cái)務(wù)損失。如果企業(yè)的建筑質(zhì)量不合格，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要賠償購(gòu)房者的損失，有造成重大財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)進(jìn)行的營(yíng)運(yùn)活動(dòng)。在這個(gè)階段需要解決材料供應(yīng)的問(wèn)題，工人工資、納稅問(wèn)題。如果在材料供應(yīng)時(shí)，資金鏈斷裂，仍可能有被的風(fēng)險(xiǎn)，要求履行合同的風(fēng)險(xiǎn)，甚至供應(yīng)商會(huì)停止供貨，使工程進(jìn)度受到影響，進(jìn)而產(chǎn)生更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在這個(gè)階段也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開(kāi)發(fā)到房屋銷(xiāo)售需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，只有等到房屋銷(xiāo)售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理合理利用資金。但是，并不是每個(gè)企業(yè)都能利用好每一筆資金。

（一）企業(yè)自身的原因

1、 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，當(dāng)然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來(lái)最大的收益應(yīng)該是財(cái)務(wù)人員應(yīng)該做的，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)資金利用做出長(zhǎng)期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預(yù)算，這樣可以為企業(yè)制定長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說(shuō)現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見(jiàn)現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來(lái)，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況將會(huì)出現(xiàn)很大問(wèn)題，甚至有不少企業(yè)因?yàn)橘Y金流斷裂而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計(jì)劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)資金的需要。

3、經(jīng)營(yíng)管理不嚴(yán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復(fù)雜，從競(jìng)拍到土地，對(duì)土地的整理費(fèi)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用。如果控制不嚴(yán)，將會(huì)加大公司的費(fèi)用，進(jìn)而減少公司利潤(rùn)，甚至?xí)谐霈F(xiàn)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）客觀原因

企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會(huì)受到社會(huì)環(huán)境的影響，比如08年的金融危機(jī)，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)量受到影響，房?jī)r(jià)高漲時(shí)銷(xiāo)量也會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，利率的變化也會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)產(chǎn)生影響。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會(huì)承擔(dān)更多的納稅義務(wù)，利潤(rùn)流出較多企業(yè)的留存將會(huì)減少。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中必須要面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，企業(yè)管理者應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，采取有效措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法完全消除的，只有通過(guò)建立資產(chǎn)組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)而不能消除風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，制定合理的措施來(lái)減少甚至是消除非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)待非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們可以采取一些主動(dòng)防御措施，面對(duì)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們可以采取主動(dòng)和被動(dòng)的措施相結(jié)合的方法來(lái)降低損失。

（一） 主動(dòng)防御措施

1、建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)房屋開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用量大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)資金流出時(shí)間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金作出預(yù)算，對(duì)企業(yè)缺乏的資金應(yīng)該選擇合適的籌資方式，應(yīng)在股權(quán)籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對(duì)企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營(yíng)的成果與費(fèi)用的分配做出計(jì)劃。

2、加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理。現(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，合理調(diào)度資金，確保建設(shè)項(xiàng)目施工的正常進(jìn)行。

3、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。企業(yè)要獲取利潤(rùn)，必須有成本費(fèi)用的發(fā)生。現(xiàn)在有些企業(yè)設(shè)置大量的部門(mén)，甚至一些是重復(fù)的，這將會(huì)使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開(kāi)發(fā)初期對(duì)土地“三通一平”費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用等等應(yīng)該加強(qiáng)管理，建立監(jiān)督機(jī)制，盡量減少不必要的費(fèi)用支出。

（二） 被動(dòng)防御措施

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法避免的，是受市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財(cái)務(wù)損失企業(yè)可以采取以下措施：

篇9

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過(guò)金融危機(jī)國(guó)家，如日本，泰國(guó)等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩[，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人（企業(yè)和個(gè)人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒(méi)有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類(lèi)貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到重視。

（四）政策性風(fēng)險(xiǎn)

自2009年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)后的迅速反彈，國(guó)家己多次通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年更是以強(qiáng)硬的“限購(gòu)”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國(guó)目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過(guò)對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國(guó)普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào)：

前言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結(jié)果的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)的存在不僅會(huì)帶來(lái)?yè)p失，在許多情況下，風(fēng)險(xiǎn)也蘊(yùn)藏著某種機(jī)遇。所以，科學(xué)預(yù)見(jiàn)各種不確定性，提示并正確識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理具有特別重要的意義。 1、房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)概述 1.1 開(kāi)發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 由于利益驅(qū)動(dòng)，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過(guò)暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設(shè)偷工減料、建設(shè)不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問(wèn)題日益突出。同時(shí)，房屋銷(xiāo)售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，消費(fèi)者欠缺房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，造成許多開(kāi)發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。 1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，在簽訂合同時(shí)簽了一些與中介服務(wù)不相對(duì)應(yīng)的服務(wù)條款，其簽約雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對(duì)等，對(duì)交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。 2、房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購(gòu)買(mǎi)，降低信息的不對(duì)稱(chēng)性購(gòu)房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無(wú)法了解房地產(chǎn)成本、相關(guān)的國(guó)家政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)等，因而存在盲目購(gòu)買(mǎi)的情況。解決這種問(wèn)題的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，別人瘋狂時(shí)，自己要退出，別人悲觀時(shí)，自己才進(jìn)入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價(jià)問(wèn)題只要多看看就可以解決。 2.2 謹(jǐn)慎交定金，簽合同 掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問(wèn)的誘導(dǎo)。仔細(xì)研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買(mǎi)方(一次付款方式)或銀行(按揭付款方式)將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時(shí)間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購(gòu)房者。在一定的時(shí)間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買(mǎi)方的利益全憑賣(mài)方的信用，其風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。 2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書(shū)及違約責(zé)任等相關(guān)事宜 如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉茫瑒t很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無(wú)期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問(wèn)題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購(gòu)房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書(shū)還可能由于房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問(wèn)題而無(wú)法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問(wèn)題都應(yīng)在合同中明確其解決辦法。 3、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的具體措施 3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場(chǎng)交易行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。首先，要完善立法。面對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門(mén)查處和打擊類(lèi)似行為無(wú)法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無(wú)功而返。因此，當(dāng)前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。同時(shí)，要重視執(zhí)法工作，加強(qiáng)執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國(guó)家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個(gè)很重要的原因，就是某些地方由于過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過(guò)于片面地強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)中，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。 3.2 宣傳誠(chéng)信理念、倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀 首先要從思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)全民誠(chéng)信意識(shí)的教育，對(duì)社會(huì)公民要進(jìn)行社會(huì)道德教育，使每一個(gè)人都建立起“誠(chéng)信為本”的意識(shí)。具體操作層面，可以對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)展道德講座，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)作風(fēng)。對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對(duì)違法案例進(jìn)行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說(shuō)服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴的警示性報(bào)道。 3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹(shù)立法紀(jì)意識(shí)，強(qiáng)化黨規(guī)政紀(jì)原則，自覺(jué)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀(jì)律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時(shí)時(shí)處處注重自身的形象，樹(shù)立為人民服務(wù)的思想，切實(shí)維護(hù)好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺(jué)抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹(shù)立自身的良好形象。 3.4 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系 首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。如有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息，要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)消除因信息不對(duì)稱(chēng)而給消費(fèi)者帶來(lái)的疑慮，以吸引更多的顧客。在進(jìn)一步樹(shù)立“誠(chéng)信為本”職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，真誠(chéng)地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息。其次，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只有充分掌握了真實(shí)的商品信息，消費(fèi)者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會(huì)的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

4、結(jié)論及建議

篇11

1 資本市場(chǎng)融資的局限

在我國(guó)資本市場(chǎng)的體系相對(duì)發(fā)展不健全還比較初級(jí)的階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)獲得資本市場(chǎng)的融資渠道僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)絕大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)閉的。即使是股市融資，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于企業(yè)自身的良莠不齊，上市融資也是相對(duì)較少的個(gè)別國(guó)有大型地產(chǎn)公司。中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2002年，地產(chǎn)企業(yè)只占當(dāng)年融資額的8％，因而股市不是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。

2 單一銀行體系信貸融資的局限

資本市場(chǎng)的嚴(yán)格限制，地產(chǎn)企業(yè)只好向資金雄厚的銀行申請(qǐng)資金融通。采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國(guó)房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，約70％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度依存，將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系傳導(dǎo)，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于市場(chǎng)的催化作用，地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的嚴(yán)重不足，使得銀行成了實(shí)際的資金的投資方，進(jìn)一步惡化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金狀況，加大了市場(chǎng)供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國(guó)銀行體系加強(qiáng)了自身風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的監(jiān)管，中國(guó)人民銀行于2003年6月13日出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策，收緊了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及個(gè)貸投機(jī)行為銀根。房地產(chǎn)信貸門(mén)檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)投融資渠道的新選擇

房地產(chǎn)投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個(gè)內(nèi)容：一個(gè)是資金信托，另一個(gè)是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：首先，信托財(cái)產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財(cái)產(chǎn)是資金，后者的信托財(cái)產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等等。因此，前者是信托種類(lèi)中的資金信托，只是因?yàn)橥顿Y方向?yàn)榉康禺a(chǎn)，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財(cái)產(chǎn)分類(lèi)的屬性。其次，信托的當(dāng)事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個(gè)人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個(gè)（不排除委托人到證券市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標(biāo)的確定性不同。雖然兩者的投資目標(biāo)均為房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項(xiàng)目。而前者投資的項(xiàng)目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項(xiàng)目。最后，信托機(jī)構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)。后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。

?根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類(lèi)：權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類(lèi)REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

早期的REIT主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過(guò)產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買(mǎi)抵押證券。但混合型無(wú)疑是將來(lái)發(fā)展的方向。

REIT的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。這兩種模式說(shuō)到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國(guó)情不同，美國(guó)比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。

1 美國(guó)模式

美國(guó)的REIT通常是以基金的形式出現(xiàn)的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類(lèi)證券一般需經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、傭金收付及租金與相關(guān)商品投資的收支等事宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買(mǎi)REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。在美國(guó)，REIT證券首次公開(kāi)發(fā)行的注冊(cè)登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動(dòng)、房地產(chǎn)的狀況、財(cái)產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無(wú)須注冊(cè)登記，但依據(jù)1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開(kāi)發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報(bào)告的義務(wù)。

2 日本模式

日本的房地產(chǎn)運(yùn)作流程是：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司；投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)；房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi)；信托公司向投資者發(fā)放紅利；信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，從購(gòu)買(mǎi)者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。

三、REIT的辨證分析。

REIT較之傳統(tǒng)的融資方式具有明顯的優(yōu)勢(shì)：1、具有流通性與變現(xiàn)性；2、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)；3、資本積累；4、投資風(fēng)險(xiǎn)分散；5、導(dǎo)正房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)能。

對(duì)于REIT的特點(diǎn)，我們應(yīng)辨正的分析，看到其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，也不可否認(rèn)其缺陷：

1 募集資金失敗的風(fēng)險(xiǎn)。REIT的資金募集來(lái)自一般社會(huì)大眾或法人機(jī)構(gòu)，由于投資者的投資意愿會(huì)受到市場(chǎng)景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時(shí)，募集者必須負(fù)擔(dān)作業(yè)上的費(fèi)用，投資者也將承擔(dān)機(jī)會(huì)成本的損失。

2 關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)。REIT的營(yíng)運(yùn)是將所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者以購(gòu)買(mǎi)證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，因此缺乏對(duì)房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，尤其當(dāng)REIT經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)不善或從事關(guān)系人交易時(shí)而損及所有人利益時(shí)，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開(kāi)市場(chǎng)拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價(jià)格將受到經(jīng)理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3 易受房地產(chǎn)市場(chǎng)與利率市場(chǎng)波動(dòng)的影響。REIT的投資組合，大多數(shù)從事于房地產(chǎn)投資，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣將直接影響REIT證券的價(jià)格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場(chǎng)或店頭市場(chǎng)掛牌買(mǎi)賣(mài)，證券價(jià)格受到證券市場(chǎng)景氣好壞影響，所以REIT證券價(jià)格同時(shí)受到此兩市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

三、中國(guó)發(fā)展模式的醒思

從我國(guó)的信托投資發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的信托投資方式主要有三種模式：1、權(quán)益融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或直接所有者。2、債務(wù)融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或者通過(guò)購(gòu)房者向信托公司貸款買(mǎi)房從而實(shí)現(xiàn)融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發(fā)展了經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資，非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資，直接債務(wù)融資，間接債務(wù)融資，混合融資模式，財(cái)產(chǎn)信托融資模式等一系列的融資方式。

篇12

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場(chǎng)定位，成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商和細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開(kāi)工項(xiàng)目融資渠道變窄，開(kāi)發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對(duì)房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些都加劇了房企社會(huì)融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開(kāi)始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資期長(zhǎng)，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實(shí)施股權(quán)投資時(shí)通常要對(duì)房企項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、土地競(jìng)標(biāo)觀察和未來(lái)前景估值等，期間委托成本高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報(bào)率。此外，在期限短收益率高的各類(lèi)債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對(duì)股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點(diǎn)。私募房地產(chǎn)基金通過(guò)股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來(lái)會(huì)逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計(jì)到2020年，甲級(jí)辦公樓存量將新增3，000萬(wàn)平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過(guò)1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營(yíng)模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開(kāi)發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專(zhuān)門(mén)服務(wù)老年市場(chǎng)為主題而打造的一類(lèi)高端住宅場(chǎng)所，它對(duì)配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開(kāi)啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國(guó)有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來(lái)前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長(zhǎng)期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，美國(guó)CCRC社區(qū)通過(guò)自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類(lèi)是國(guó)際上運(yùn)營(yíng)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類(lèi)由房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，不提供專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂(lè)休閑項(xiàng)目。

面對(duì)龐大的老年市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢(shì)。投資期長(zhǎng)，回報(bào)低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國(guó)外成功的投資案例，探索適合在國(guó)內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬(wàn)億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

篇13

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷(xiāo)售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié),最終以銷(xiāo)售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見(jiàn),本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類(lèi)型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售收益模式在銷(xiāo)售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷(xiāo)售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫(xiě)字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開(kāi)發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開(kāi)始全力開(kāi)發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱(chēng)香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷(xiāo)售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷(xiāo)售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢(shì),從1988年的22.3%增長(zhǎng)至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷(xiāo)售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷(xiāo)售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷(xiāo)售物業(yè)”從1990年開(kāi)始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開(kāi)始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動(dòng)趨勢(shì),即從1990年大幅度下降后,在整個(gè)90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開(kāi)始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價(jià)格指數(shù)超過(guò)租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、工業(yè)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)快速下跌。“新地”在周期循環(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷(xiāo)售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過(guò)將部分“待銷(xiāo)售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會(huì),從而在價(jià)格大幅度下降時(shí)避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類(lèi)型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類(lèi)型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類(lèi)型則相對(duì)保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類(lèi)型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫(xiě)字樓所占比率次之,從1994年的24%增長(zhǎng)至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見(jiàn),雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是其物業(yè)類(lèi)型的構(gòu)成卻保持了相對(duì)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來(lái),“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長(zhǎng),但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長(zhǎng)和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷(xiāo)售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動(dòng)過(guò)程。1998年,銷(xiāo)售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷(xiāo)售收入只有1998年最高銷(xiāo)售收入的38%。另外,從租賃收入占銷(xiāo)售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷(xiāo)售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷(xiāo)售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見(jiàn),物業(yè)租賃收益模式所帶來(lái)的租賃收入彌補(bǔ)了銷(xiāo)售收入強(qiáng)烈波動(dòng)給公司總收益帶來(lái)的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過(guò)去近20年中,投資策略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效有四個(gè)顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷(xiāo)售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類(lèi)型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷(xiāo)售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動(dòng)性,提高了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效、降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,對(duì)于“新地”這個(gè)曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營(yíng)理念的公司,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷(xiāo)售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性,公司總體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)。

香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)即將面臨的收益模式選擇問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來(lái)之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過(guò)渡到混合型收益模式。其次,對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類(lèi)型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢(shì),然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢(shì),使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。