引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)項目審計范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
跟蹤審計是一種對審計對象實施的持續(xù)監(jiān)督、適當評價與及時反饋的綜合審計模式，具有動態(tài)全過程審計屬性，為有效避免事后一般審計的不良弊端，杜絕發(fā)現(xiàn)問題卻無法及時有效處理解決的負面影響，展開糾錯行為，而非僅僅抱著查錯目標進行審計，這樣一來便令事后審計核查問題形成既有事實的現(xiàn)象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產(chǎn)項目施工建設的設計、決策投資、施工、招標投標、交付驗收、竣工結算各個階段中，科學實施全過程監(jiān)督審計，可全面強化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督與內(nèi)部控制管理有效性，提升各項資金應用管理效益。并可激發(fā)審計機構免疫功能，促進了審計模式及理念的良好更新轉變，并真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
2．科學選擇房地產(chǎn)項目工程全過程實施跟蹤審計的實踐模式
目前，我國較多房地產(chǎn)工程項目的全過程動態(tài)跟蹤審計，一般多停留在初級的理論階段。因此，選擇具體的實踐審計模式環(huán)節(jié)便應引起高度重視。可依據(jù)具體的審計風險進一步明確，對自身內(nèi)部控制體現(xiàn)出一定薄弱性、具有較高審計風險的房地產(chǎn)企業(yè)，應由可行性研究、項目建設立項、拆遷征地、設計、簽訂合同、招投標、結算、竣工驗收等環(huán)節(jié)展開跟蹤性全過程審計。而對于體現(xiàn)了較好的內(nèi)部控制、具有較低審計風險的房地產(chǎn)企業(yè)，則可依據(jù)其薄弱的具體環(huán)節(jié)展開階段性審計。同時還可依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)模進行實踐模式的科學選擇，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小時，可應用松散審計模式，也就是就某一關鍵環(huán)節(jié)實施重點、集中的跟蹤審計，而對于較大規(guī)模的被審計房地產(chǎn)企業(yè)，則可科學應用緊密模式展開審計，即針對房地產(chǎn)項目工程的各項技術經(jīng)濟全過程活動展開系統(tǒng)全面的監(jiān)督審計，進而顯著提升審計監(jiān)督效率，令審計資源得到有效節(jié)約。
3．房地產(chǎn)項目工程全過程實施跟蹤審計科學策略
3.1?房地產(chǎn)項目前期準備的良好跟蹤審計
房地產(chǎn)項目工程全過程實施跟蹤審計具體包括準備階段審計、實施階段審計跟蹤執(zhí)行概算預算情況、項目交付竣工審計以及結算監(jiān)督跟蹤審計。項目工程準備階段實施跟蹤審計，主要即是對房地產(chǎn)項目工程可行性進行研究并審查具體的招投標實踐過程。研究工程項目可行性應對其投資狀況、項目工程建設、相關科研課題實踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評估改建、新建與擴建項目是否具有先進的技術、是否安全適用，在經(jīng)濟層面是否體現(xiàn)了合理性。對招投標實踐過程進行跟蹤審計，應對其公平、公開與公正性進行審核，判定工程項目投標單位是否具有合格真實的資格。實施跟蹤審計的工作人員應參與至全過程的招標環(huán)節(jié)中，重點核查招標文件范圍完整性，文字表達準確性，具體評標方式科學性、實施程序合法性，供材型號、規(guī)格與質量是否滿足相關工程標準要求、價格合理性等。
3.2?全面跟蹤審計房地產(chǎn)項目工程實施階段執(zhí)行概預算狀況
房地產(chǎn)項目工程實施階段是開展事中跟蹤審計的重要環(huán)節(jié)，應科學抓好簽訂合同、設計、采購與施工等重點環(huán)節(jié)。在簽訂合同階段，應著重對施工合同展開跟蹤審計，對其主體合法性、內(nèi)容合規(guī)性、表達文字準確性、合同內(nèi)容條款完整性、招標、合同、投標文件統(tǒng)一性進行全面審查。尤其對于投標階段中沒有考量，而在決算階段中需進行調整的各類項目，例如優(yōu)質工程獎、趕工費用如何科學計取、實踐履約進程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進行違約界定、履行相關法律責任等應進行細化的全過程跟蹤審計。在房地產(chǎn)項目具體施工階段中則應做好隱蔽工程驗收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環(huán)節(jié)上下功夫，想方設法謀取更多利益，還有一些施工方與建設方、監(jiān)理方互相串通，借助隱蔽工程進行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產(chǎn)項目最富爭議且難于監(jiān)督的環(huán)節(jié)。因此，跟蹤審計工作人員應深入施工現(xiàn)場全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產(chǎn)所有隱蔽項目工程均應通過監(jiān)理、建設、審計、施工與設計單位的聯(lián)合會簽方可予以隱蔽處理。對于施工現(xiàn)場應展開全面的工程變更與簽證審計。這是由于房地產(chǎn)項目工程一般來講建設周期相對較長，包含較多不確定因素，因而勢必存在簽證與工程變更問題。對于該類問題應重點關注，審核具體變更手續(xù)的合規(guī)合理性、完整及時性、真實可靠性，是否進行技術經(jīng)濟比選分析等。另外還應做好審核材料價格相關簽證工作，基于建筑材料占有的房地產(chǎn)項目較大造價比例，且品牌眾多、型號復雜，價格與質量差異較大，在符合結構設計標準基礎上，應做足市場調查，依據(jù)滿足功能情況下最低價格、同樣價格情況下最強功能的科學原則，良好選擇材料品牌、價格與型號規(guī)格。
3.3?交付竣工與結算階段科學實施跟蹤審計
房地產(chǎn)項目事后審計階段，應確保最大化控制審計風險，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合運行效益與質量，因此首先應審查竣工階段編制決算依據(jù)標準性、資料手續(xù)完備齊全性，核查執(zhí)行預算內(nèi)容情況，是否包含預算外項目、是否發(fā)生質量安全事故并引發(fā)經(jīng)濟損失。另外應對竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準實施設計變更，工程套用定額預算單價相符性，有無高估冒算、錯誤套用定額現(xiàn)象。再者應審核計算材料價差合理性、材料用量真實性、價格與市場標準相符性，是否依據(jù)規(guī)定進行了退料款手續(xù)辦理，竣工決算相關報表的真實全面性，進而真正確保工程竣工驗收的科學有序。
4．結語
總之，針對房地產(chǎn)項目實施全過程審計的科學內(nèi)涵、綜合優(yōu)勢，我們只有依據(jù)被審計企業(yè)對象現(xiàn)實特征、發(fā)展規(guī)模選擇合理的審計模式，科學開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計，才能全面提升房地產(chǎn)項目建設管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中穩(wěn)步健康的持續(xù)發(fā)展。
篇2
經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內(nèi)容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發(fā)建設部《關于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環(huán)，調整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續(xù)是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
總結審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續(xù)和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業(yè)務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預售商品房的，預售人轉讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權轉讓手續(xù)，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續(xù)只是建設項目轉讓合同的履行內(nèi)容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結的基礎上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
篇3
Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）03-0159-02
0 引言
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，具有建設周期長、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點。房地產(chǎn)風險是客觀存在的，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，其中前期階段未知因素最多，對整個投資過程的影響程度高達90%以上。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)投資的主體，面臨的不確定性、風險性最大。隨著項目的進行，開發(fā)商對可能發(fā)生的結果掌控愈多，則風險發(fā)生的概率越小。因此，對于房地產(chǎn)項目前期風險管理的研究很大程度上決定了該項目的成敗。
1 房地產(chǎn)項目前期風險及評價指標體系
房地產(chǎn)項目前期風險復雜多變，開發(fā)商倘若對此決策不慎，將對整個地產(chǎn)項目的開發(fā)造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎上將房地產(chǎn)前期風險按風險來源劃分為政策、技術、財務、社會、自然、管理六個方面，并建立指標體系，如表1。
2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡
2.1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡簡介 BP（Back Propagation）神經(jīng)網(wǎng)絡是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網(wǎng)絡學習過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構成。與以往的風險預測方法相比BP神經(jīng)網(wǎng)絡具有很大的優(yōu)勢，它有效削弱了評價人員主觀因素的影響，對數(shù)據(jù)的關聯(lián)性要求不高，而且具有強大的非線性映射能力、容錯能力等優(yōu)點。
2.2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡的學習過程 ①初始化，給各連接權及閥值賦予[0，1]內(nèi)的隨機數(shù)，分別設定誤差函數(shù)e、計算精度值和最大學習次數(shù)M；②隨機選取k個輸入樣本及對應期望輸出計算隱含層、輸出層各單元輸出；③計算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓練結束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復訓練直到輸出誤差達到要求為止結束訓練。
3 基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡的房地產(chǎn)項目前期風險評價模型
本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網(wǎng)絡拓撲結構模型，具體步驟如下：
3.1 輸入層 輸入層是外界信號與BP神經(jīng)網(wǎng)絡銜接的紐帶。其節(jié)點數(shù)取決于數(shù)據(jù)源的維數(shù)和輸入特征向量的維數(shù)。由表2可知指標層有16個風險因子，即輸入層有16個神經(jīng)元。首先選取10家有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)利用問卷調查法和專家打分法，按風險評定等級{較低風險、低風險、一般風險、較高風險、高風險}，然后對各風險指標Uij進行打分。為了減小權值的調整幅度，加快網(wǎng)絡的收斂性，訓練開始前對收集的數(shù)據(jù)進行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內(nèi)。樣本數(shù)據(jù)見表2。
3.2 隱含層 隱含層層數(shù)不宜過多，否則會降低訓練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數(shù)參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數(shù)，n為輸入單元數(shù)，m為輸出單元數(shù)，a為[1，10]之間的常數(shù)。經(jīng)計算隱含層單元數(shù)為10。
3.3 輸出層 輸出層節(jié)點數(shù)取決于輸出數(shù)據(jù)類型和表示該類型所需的數(shù)據(jù)大小。本文輸出結果是一個數(shù)值，即節(jié)點數(shù)為1。評價結果取值在[0，1]范圍內(nèi)，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風險、較低風險、一般風險、較高風險、高風險。風險值越大，表明風險等級越高。因此建立的神經(jīng)網(wǎng)絡模型為16-10-1，即輸入層16個神經(jīng)元、隱含層10個神經(jīng)元、輸出層1個神經(jīng)元。
3.4 網(wǎng)絡訓練 ①網(wǎng)絡參數(shù)的選取。本文將表2中前9組數(shù)據(jù)作為訓練集，最后一組作為測試集。訓練次數(shù)、訓練目標、學習速率分別設定為10000次、0.00001、0.3，訓練函數(shù)、學習函數(shù)、性能函數(shù)分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數(shù)為缺省值。網(wǎng)絡訓練結果，見圖1，經(jīng)過943次訓練，總體誤差為9.94958e-006，網(wǎng)絡收斂達到預定的學習精度0.00001，訓練結束。②模型檢驗。將表2中最后一組數(shù)據(jù)輸入訓練好的模型進行檢驗。可得，實際輸出為0.3142，在區(qū)間[0.2，0.4]內(nèi)，即第10家房地產(chǎn)項目前期的風險等級低。這與期望輸出結果0.32基本一致，較好的滿足了設計要求。
4 結束語
綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型在房地產(chǎn)前期風險預測方面準確度較高，具有較強的實用性，豐富和發(fā)展了前期風險預測的方法，為開發(fā)商進行前期決策提供了有力的依據(jù)。不足之處，指標的選取有待改進和完善。
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篇4
房地產(chǎn)項目的工程造價控制對于工程質量和成本的控制具有重要的作用。從業(yè)主和投資商的角度而言，工程造價指的是完成某個項目所需花費的費用之和，包括固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和無形資產(chǎn)，以及流動資金的一次性費用之和。在其具體的實施中，業(yè)主在選定房地產(chǎn)開發(fā)項目后，應對其可行性進行研究和評估，然后進行設計招標、工程施工和投資招標等一系列的活動。基于房地產(chǎn)項目工程造價的重要作用，我國對其較為重視，現(xiàn)對其控制和管理措施進行分析。
一、房地產(chǎn)項目工程造價失控的主要原因
（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發(fā)揮
在房地產(chǎn)項目工程的造價管理中，工程投資估算對整個工程項目的費用管理具有決定性作用。相對于西方國家，我國對于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發(fā)揮。而西方國家則極為重視工程的投資估算，在每個工程項目可行性分析的基礎上，實施嚴格準確、科學合理的投資估算，將估算確定之后，便對其進行嚴格的控制，保證不會超過，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔相應的經(jīng)濟責任。
（二）工程招標投標存在不合理性
在我國現(xiàn)在的招標投標管理中，存在較多的問題，為我國在工程建設項目領域中治理腐敗的重點關注內(nèi)容。投標和招標的原則在于擇優(yōu)錄取。經(jīng)過各單位之間的比較進而競爭，找出信譽良好、經(jīng)驗豐富并且業(yè)績顯著、資質相符的單位。但同時，因為招標和投標過程中存在不合理的競爭，存在部分人士應用不正當、不公平的手段進行投標和招標。在工程中指定人情工程和關系戶，致使招標和投標的原則不能夠得到較好的實施，最終讓部分不能夠承當工程建設的單位奪標。在施工中，因為機械和人員不能夠及時到位，進而造成工期延后，最終導致工程造價失控。
（三）工程設計缺乏嚴肅性
在房地產(chǎn)工程項目的管理中，相應的工程施工圖為權威設計單位所制定，是為滿足工程需要而制定的合理工程結果，可進行較小的改動和變更。存在部分單位出于本地區(qū)利益的考慮，進而獲取更多的國家資金，對已定的設計文件進行更改，隨意增加征地數(shù)量和賠償金額，將工程量大量增加。或是通過將材料的單價提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價的嚴肅性，尋求單位的利益，促使工程造價提高 ；或是在施工過程中，更改原計劃，將工程項目增加和擴大，促使設計標準提高，將工程造價提高。
（四）合同管理缺乏規(guī)范性
雖然我國已經(jīng)頒發(fā)了相應的施工合同標準，但在具體的實踐中，部分施工單位并未按照相應的合同標準進行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴謹?shù)默F(xiàn)象，促使在實施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因為建設單位缺乏相應的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。另外，因現(xiàn)場管理的缺位，致使相應資料的存檔、記錄、整理和保管存在問題，在需要索賠時，不具有書面證據(jù)，致使反索賠失敗。
二、房地產(chǎn)項目工程造價控制的優(yōu)化措施
為促進房地產(chǎn)項目工程的造價得到有效的控制，需對其管理方法進行優(yōu)化，從設計招標等環(huán)節(jié)進行管理和控制。
（一）提升房地產(chǎn)項目工程設計階段的工程造價控制
施工前期的設計和投資決策對項目投資的控制具有決定性作用。根據(jù)相關的調查研究顯示，由于缺乏對設計階段的控制，90% 以上均會對工程造價造成影響。房地產(chǎn)項目在設計階段的控制中，應將合理的設計確定作為基礎，而有效管控則為其核心。在其設計中，通過設計確定工程造價，通過結算和預算的方式，只能進行計量，但不能使工程造價發(fā)生改變，因此，需注意對其關鍵作用的控制。首先需堅持所設定的招標和投標制度。相應的競爭機制的引進需在開發(fā)單位委托后，便將其落實到位，通過招標的形式，選取優(yōu)秀的設計單位，保證設計的合理性和先進性，防止由于設計質量而導致的工程糾紛 ；其次應對設計的費用進行必要的限制，其限制能夠有效的對工程項目的投資規(guī)模進行控制，對總體的工程造價控制具有重要的意義。項目設計的優(yōu)劣直接關系到建設工期和費用，并且對房地產(chǎn)工程竣工后的經(jīng)濟效益和使用價值均具有較大的影響，為此，應控制其費用。最后需將價值工程的具體應用落實到位。根據(jù)價值工程的主要特點，基于使用者的功能需求，對研究對象的具體應用功能進行分析，在滿足功能需求的基礎上，降低成本。如地下室可應用深基礎進行增加，可停放車輛和堆放雜物，不但能夠美化環(huán)境，還能夠節(jié)約用地。
（二）加強房地產(chǎn)項目工程的招標控制力度
招標管理在房地產(chǎn)項目工程的管理中具有核心作用，可促進其有效的管理和控制。在招標和投標的過程中，合同和招標文件的編寫為招標管理中最為重要的環(huán)節(jié)，并且還是工程造價控制的核心和源頭。為此，需明確招標文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現(xiàn)場情況和性質，以及工程項目的承包范圍、結算方法、計日工、水電使用、勞保統(tǒng)籌和地址交通等情況。同時還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結算方式、時間實效和量度的標準等明確。另外，還需注重質量評分優(yōu)等和評定等級內(nèi)容的制定，推算工期，結合實際情況制定獎懲標準。工程招標的方式應為邀請招標和公開招標，并注意招標條款的準確性、全面性和嚴謹性。將標底編制好，可自行編制，在保證標底質量的同時，控制工程標底處于合理的造價下限，并確保造價水平處于合理的投資范圍中。對于中標后合同條款的簽訂，應注意工期的合理性，明確雙方的責任。需嚴審查投標單位的優(yōu)質指標、財務狀況、注冊資本、技術人員和企業(yè)形象等。
（三）促進房地產(chǎn)項目工程施工和審計階段的工程造價控制
在房地產(chǎn)項目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結算中可能發(fā)生索賠的項目隱藏，為此，應注重施工單位組織設計的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實行的規(guī)范和標準相一致。保證不同施工階段中機械和人員的投入與施工設計的預期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應對機械設備投入和人員投入進行調查，同時施工單位在施工期時，也應和施工組織的設計相一致。在進行房地產(chǎn)項目工程的造價審計工作時，應注重對整個工程項目的把控，加強對事后審計、事中審計和竣工后審計的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強事前審計。為促進工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計人員缺乏必要的責任心和業(yè)務能力，將會導致審計工作缺乏實際的應用意義，可對工程造價造成較大的損失，給企業(yè)造成較大的損失。因此，房地產(chǎn)投資商應注重人才的任用和管理。
綜上所述，實施房地產(chǎn)工程項目造價的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進建設單位、施工單位和設計單位管理方式的完善具有重要的意義，實現(xiàn)物力、人力和財力等有限資源的充分應用。進而促進社會效益、經(jīng)濟效益的最佳提升。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤的最大化，需注重設計階段和決策階段的工程造價控制，確保投資目標的實現(xiàn)。
參考文獻：
篇5
房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動著經(jīng)濟的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過程中暴露出種種質量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質量，從而提升整個資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關注的問題。我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導的作用，內(nèi)部審計作為一項監(jiān)督評價機制，也成為公司治理結構中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計是公司治理結構中形成權力制衡機制并促進其有效運行的重要手段。
2、公司治理和內(nèi)部審計的模式
公司治理的實質就是對責權利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關者之間相互制衡關系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關者利益為前提的一整套公司權利安排、責任分工和約束機制。從世界各國公司治理的實踐來看，公司治理結構可以分成三大類（表一）。
我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權力機構，董事會掌管公司重要經(jīng)營決策，經(jīng)理負責公司日常經(jīng)營管理，一般由董事會下的審計委員會承擔監(jiān)督職責，審計委員會全部由外部獨立董事組成。由于采用這種公司治理模式實現(xiàn)了所有權和經(jīng)營權的完全分離，勢必引起權力之間的相互制衡，要提高組織的運作效率，確保組織目標的實現(xiàn)，公司治理需要嚴格的內(nèi)部審計制度作為保障。
根據(jù)國際內(nèi)部審計師協(xié)會制定的《內(nèi)部審計實務標準》（2001年修訂本）對內(nèi)部審計的定義：“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機構增加價值并提高機構的運作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計在公司治理結構中的作用，內(nèi)部審計工作應符合公司治理的要求和特點，遵循獨立性、效率性、權威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟性原則，并沒有統(tǒng)一模式，歸納起來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計體系
房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個不同的開發(fā)項目組成，其管理具有很強的項目管理特征。總結起來，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計體系主要包括財務審計、工程審計和管理審計（圖一）。
3.1、財務審計
財務審計是最常用的審計方法，是審計機構對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監(jiān)督，對企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。房地產(chǎn)項目投資巨大，建設周期長，成本構成復雜，各種稅費名目繁雜，項目參與人眾多，項目審計對項目的經(jīng)濟效益評價起著關鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)周期，在項目的重要節(jié)點進行內(nèi)部財務審計，使每一個重要環(huán)節(jié)的成本費用構成符合稅務籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財務審計反映了企業(yè)的真實經(jīng)濟效益，既為經(jīng)營者對項目的控制提供了參考；同時，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營者的經(jīng)營效果和效率，為經(jīng)營者的業(yè)績考核提供依據(jù)。
3.2、工程審計
房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計主要包括工程造價審計和竣工決算審計。工程造價審計是由審計機構的造價工程師對單項、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標文件和施工合同的相關條款和要求進行造價審核。房地產(chǎn)項目的總支出除了單項、單位工程外，還有前期開發(fā)費用、工程治理雜費等這些未通過造價審計的項目，因此，還需竣工決算審計才能確定建設項目的總造價。竣工結算審計一般由審計機構的注冊會計師完成。我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計一般能做到工程造價審計和竣工決算審計，但普遍存在的問題是重視對結果的審計，輕視對過程的審計。造成在工程審計時，隱蔽工程已完工，無法再進行現(xiàn)場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機會，也給工程質量帶來重大隱患。對于建設工程項目來說，只有良好的過程才能產(chǎn)生成功的結果。因此，目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求對工程進行“跟蹤審計”，強調對過程進行監(jiān)控，有效防范風險。
3.3、管理審計
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導型，關注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關注的是如何更有效地配置資源。管理審計的目標就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，管理審計主要包括四大內(nèi)容：價格審計、經(jīng)濟合同審計、內(nèi)部控制審計和管理過程審計。其中，價格審計主要是針對營銷定價和采購定價的審計，定價審計為企業(yè)的收入和支出提供價格決策服務；經(jīng)濟合同審計主要是通過對經(jīng)濟合同的合法性、企業(yè)權益和履行情的審計；內(nèi)部控制審計主要是檢查管理機構和制度的健全性、科學性和有效性，權限的設置是否具有制約性，起到查漏補缺、查錯防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務；管理過程審計是以房地產(chǎn)項目的項目管理組織結構、規(guī)劃設計、開發(fā)流程、工作關系、人力資源配置等各個環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟性、效率性、效益性進行評價來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的管理。
4、內(nèi)部審計體系實施的要點
我國房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個體老板發(fā)展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計。雖然我國在建設工程管理的相關法規(guī)中規(guī)定，建設工程結算必須進行審計，使房地產(chǎn)企業(yè)加強了審計意識，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計報告用于竣工驗收，遠遠無法達到內(nèi)部審計的效果。要使內(nèi)部審計真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要創(chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實施條件。
4.1、建立良好的公司治理結構
公司治理是內(nèi)部審計機制實施的前提條件，也是內(nèi)部審計必須具備的制度環(huán)境。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結構與真正完善的公司治理結構還存在著一定差距，特別是廣大民營企業(yè)普遍存在的問題是企業(yè)的所有權與經(jīng)營權的未能徹底分離，所有者往往承擔著總經(jīng)理的職責，經(jīng)營層得不到真正的授權。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運行被個別人所掌握，而不是靠機制運行，內(nèi)部審計也只是“走過場”而已。
4.2、保持內(nèi)部審計機構的獨立性
無論是在國際還是國內(nèi)對內(nèi)部審計的規(guī)定中，獨立性的要求居于首位。內(nèi)部審計機構的獨立性也使其具有公正性和權威性。內(nèi)部審計部門的審計結果將為項目績效或經(jīng)營者績效獎懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計人員不能承擔經(jīng)營責任，不能參與組織的業(yè)務經(jīng)營活動，避免因利益聯(lián)動關系影響審計結果的公正性和客觀性。
4.3、提高內(nèi)部審計水平
首先，應提高內(nèi)部審計人員的素質，由于房地產(chǎn)項目是一個典型的復雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計團隊必須要精通會計、審計、工程、造價、經(jīng)濟法規(guī)和管理等知識，具有豐富的實踐經(jīng)驗和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計的工作不應局限于財務領域，而應擴展到工程、造價、營銷等經(jīng)營管理的各個方面，并結合項目的生命周期，分層次、分階段實施。另外，信息是房地產(chǎn)項目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質和提出有效的解決辦法，加強對審計信息的利用。
4.4、關注過程審計
房地產(chǎn)開發(fā)項目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉。這就意味著等到結果出來后再做審計，即便發(fā)現(xiàn)了問題，也為時已晚。因此，過程審計甚至比結果審計更為重要。當然，過程審計并不是說可以隨時隨地進行，審計工作不應干擾正常的公司經(jīng)營和項目建設。審計機構在項目啟動時就應該制訂完善的審計計劃，審計計劃應圍繞著審計目標，結合房地產(chǎn)項目的生命周期，對審計的預期范圍、實施方式、審計人員和費用等進行細致規(guī)劃，特別對于容易出問題的關鍵節(jié)點要有針對性的審計計劃。任何項目的管理都存在PDCA的循環(huán)過程，審計能為項目的實施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項目始終在正常的軌道上運行，這也為公司治理打下了基礎。
4.5、加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性
在審計工作實踐中，由于財務審計、工程審計和管理審計所要求的重點不同，專業(yè)領域不同，因此，可能會派出不同的審計公司或審計團隊來實施，很容易造成各項審計之間工作重復、空白、信息不對稱等問題。加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計委員會的重要工作。項目管理具有多目標屬性，不能因為一個方面的審計結果而全盤否定或肯定，審計委員會應以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計計劃的制定和實施方案設計，降低審計的管理成本，提高審計工作效率，使審計體系發(fā)揮協(xié)同效應。
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篇6
一、房地產(chǎn)企業(yè)強化項目管理工作的必要性
1. 在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與生產(chǎn)管理中，項目的存在具有普遍性
在房地產(chǎn)企業(yè)開展日常管理活動中，不管是進行生產(chǎn)活動還是展開經(jīng)營活動，都具有項目的基本特征。如在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部任何一項管理工作中，都需要人力投入、時間限定、資源消耗、開展計劃、執(zhí)行過程與收尾工作，這都是項目具備的基本屬性。因此，項目在房地產(chǎn)企業(yè)各項活動中都是普遍存在的。包括在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、預算管理、營銷管理與財務管理中，都可用項目管理基本理論作為指導。
2. 項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略重要組成部分
房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括項目計劃、投資組合與項目三個層次。雖然這三個層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動開展。對于基礎活動而言，日常運作活動可保證組織具有連續(xù)性與穩(wěn)定性，項目活動可以提供支持性活動或者完成新市場機會的創(chuàng)建，兩者是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中不可或缺的組成成分。
3. 項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的基礎保障
房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營過程中的主要目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場環(huán)境會對房地產(chǎn)企業(yè)日常運作產(chǎn)生影響，導致房地產(chǎn)企業(yè)成果、產(chǎn)品或服務進入衰退期。房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身發(fā)展，必然要對成本更低、技術更高的新型產(chǎn)品進行研發(fā)。利用一個個項目的完成，提高房地產(chǎn)企業(yè)日常運作水平，增強市場競爭力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)向戰(zhàn)略目標不斷前進。
二、現(xiàn)代項目管理知識分析
1. 現(xiàn)代項目管理知識體系形成與發(fā)展
現(xiàn)代項目管理知識體系即是在現(xiàn)代項目管理中，需要實施的各項管理活動及使用到的各種工具、理論與方法等內(nèi)容的總稱。這一知識體系于 1984 年由 PMI 開始著手研究，于 1996 年得到推廣應用，在2000 年時進行了一次新版修訂。并以此為基礎，以ISO10006 為標準，形成了一套房地產(chǎn)企業(yè)項目現(xiàn)代化管理的方法、工具、程序與技術。
2. 現(xiàn)代項目管理知識體系的構成
PMI 體系將現(xiàn)代項目管理知識體系劃分為九個主要方面。
（1）項目成本管理
項目成本管理是在項目預算范圍內(nèi)，保證整個項目順利完成的工具、理論與方法。
（2）項目時間管理
項目時間管理又可稱為項目進度及工期管理，是保證項目工作按時完成的工具、理論與方法。
（3）項目人力管理
為項目中人力資源的有效運用提供保證以及滿足項目人力資源管理工作需求的工具、理論與方法。
（4）項目質量管理
為項目質量提供保證以及質量實現(xiàn)的工具、理論與方法。
（5）項目風險管理
如何對項目風險進行準確識別、分析及應對，以及實現(xiàn)項目風險管理所需工具、理論與方法。
（6）項目采購管理
也稱為項目獲得管理，是指從項目外對各種勞務及商品進行尋獲并管理，以及實現(xiàn)這一管理目的所需工具、理論與方法。
（7）項目范圍管理
項目范圍管理是對某一項目或者項目階段進行界定與計劃時，需要開展的管理工作所用的工具、方法與理論。
（8）項目集成管理
為各項目工作和成功要素之間良好配合與協(xié)調提供保障，實現(xiàn)相應管理工作的工具、理論與方法。
（9）項目溝通管理
項目溝通管理是對項目信息如何及時而有效的生成、采集、處理、存儲、有效使用，以及在溝通管理中和項目信息管理中所需工具、理論與方法。
三、運用現(xiàn)代項目管理知識，促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展
1. 現(xiàn)代項目管理知識在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中的作用
在經(jīng)濟全球化的大背景下，項目管理與戰(zhàn)略管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說具有重要意義。尤其是項目管理，是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中必不可少的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)將各項任務劃分為各個項目，堅持項目為核心的原則，以項目管理的知識和方法展開具體管理，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)人力資源與管理模式的靈活性。同時，各項目的開展可以將房地產(chǎn)企業(yè)管理責任層層分解，分散落實。各項目以房地產(chǎn)企業(yè)整體目標為導向，對經(jīng)營和生產(chǎn)中出
現(xiàn)的問題進行合理解決，為房地產(chǎn)企業(yè)總體目標的實現(xiàn)提供保證。另外，現(xiàn)代項目管理知識的應用可以對項目管理中遇到的復雜問題展開集中探討，將諸多問題進行集中解決，為各項目的實施提供保證，促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的實現(xiàn)。
2. 運用現(xiàn)代項目管理知識，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標實現(xiàn)
隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境日趨復雜，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)眾多項目和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機聯(lián)系的問題。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)改革中，將房地產(chǎn)企業(yè)項目管理與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機結合已經(jīng)成為重要工作內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括三個不同層面，分別是房地產(chǎn)企業(yè)層面、分公司層面和具體運營層面。
3加強對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制。
工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。
同時要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當不錯的管理模式，但由于個別人員的業(yè)務能力、責任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。
4. 促進房地產(chǎn)企業(yè)項目管理能力的提升
房地產(chǎn)企業(yè)以項目管理為中心，不僅對項目經(jīng)理和團隊員工項目管理能力有較高要求，同時對房地產(chǎn)企業(yè)本身與項目管理團隊的項目管理能力也有相應要求。項目管理可以說是房地產(chǎn)企業(yè)基本的能力之一，可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。從某些方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力在很大程度上取決于項目管理能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強永久性項目管理能力建設。利用項目開發(fā)與績效管理模式，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目管理能力的增強；利用監(jiān)管與專題會形式，促進團隊項目管理能力的提高；通過各種培訓活動與評定工作，促進個人項目管理能力的提升。
四、結語
綜上所述，房地產(chǎn)項目管理必須適應社會的發(fā)展，不斷更新房地產(chǎn)企業(yè)的管理技術，從而適應日益激烈市場的競爭，保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。本文主要闡述了新形勢下，房地產(chǎn)項目管理的目標管理與成本管理的相關策略。
參考文獻：
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房地產(chǎn)項目的設計管理工作決定著房地產(chǎn)項目的成敗，設計管理的不合理會影響項目的整體進度，導致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發(fā)的項目，而其中的設計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設計公司的時候要多方考量。下面舉例談談本人對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中設計管理的看法。
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的社會資源及設計單位的選擇
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當中需要整合的企業(yè)主要包括負責市場調查的策劃公司、地質勘察院、規(guī)劃設計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多個階段，每一個階段對設計的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設計單位合作。但是往往高水平的設計單位都有著豐富的相關項目的設計經(jīng)驗，所以就要考察項目總設計師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設單位的指導和意見，從而能夠順利實現(xiàn)建設單位的設計目標和主要意圖。2、房地產(chǎn)項目的策劃
2.1 一個房地產(chǎn)項目的完成通常需要經(jīng)歷三個階段：一是前期的規(guī)劃設計階段、二是施工建設階段、三是經(jīng)營階段。項目的策劃和規(guī)劃設計，需要經(jīng)過全面、細致、深入的市場調查和分析研究。沒有完善的調查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的準確定位，規(guī)劃設計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當?shù)氐氖袌鲞M行深入的調查研究并收集相關的基礎資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項目的策劃設計當中，在實際施工前做出及時有效的改變。
作者本人在工作中參與了對于鄯善縣房地產(chǎn)市場的調查，以此舉例闡述調查研究注意要點：鄯善縣房地產(chǎn)市場調查。鄯善縣堅持以經(jīng)濟建設為中心，堅定不移地實施優(yōu)勢資源轉換戰(zhàn)略和“強農(nóng)、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷深化改革，擴大開放，加大產(chǎn)業(yè)結構調整和基礎設施建設力度，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，社會各項事業(yè)不斷取得新的進步，城鄉(xiāng)面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費者對房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購房的首要目的。保障性住房建設是一項利民利國的民生工程。近年來鄯善縣緊緊圍繞“民生建設年”活動，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、集資建房（統(tǒng)建住房）等保障性住房建設，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。
并且十一·五”時期是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時期，鄯善縣通過推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，城鎮(zhèn)人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時達到25平方米。
五年來，我縣逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發(fā)展平穩(wěn)，投資總額 5.83億元,開工面積44.86萬m2,竣工面積44.78萬m2,銷售面積40.3萬m2,銷售額7.25億元。經(jīng)濟適用住房建設投資5200萬元，建設面積3.97萬m2。
3、房地產(chǎn)項目開發(fā)的設計過程的控制和管理
3.1 在設計管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設計的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設計，最終達到項目的預期目標。然而設計院設計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設計人員對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多借鑒同類項目的設計經(jīng)驗，以保證設計方案能在最短的時間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計等。
3.2 在設計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設計施工圖。施工圖設計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節(jié)點、防水、防火等都應做好細致的說明。這就要求設計院的各專業(yè)的設計師在設計施工圖的時候，要做好溝通和協(xié)調的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設計矛盾，從而影響施工進度。設計專業(yè)包括五個即建筑、結構、暖通、水、電等。4、房地產(chǎn)公司設計研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性
4.1 在一個房地產(chǎn)公司里面一般都會有設計研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設計部門，主要工作包括設計單位的落實、設計任務書的擬定、設計合同的洽談、設計招投標、設計的過程管理、圖紙審核、設計交底以及與設計院的溝通聯(lián)系等。同時負責產(chǎn)品設計過程的組織工作；負責產(chǎn)品設計的進度跟蹤和設計質量的控制與審查；負責協(xié)調與設計單位之間的關系，及時將“設計變更通知單”發(fā)放給相關部門；負責設計研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設計意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設計院，以保證設計工作能夠順利有序的進行。
4.2 在相關規(guī)劃設計和施工圖紙設計完成后，設計研發(fā)部要將相關的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預算。同時設計研發(fā)部要按照設計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計部等相關部門對方案進行評審，做出評審意見，設計研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設計單位從而完善設計方案。而工程部也會組織設計單位、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設計研發(fā)部和設計單位對提出的問題予以回復。4.3 實際施工過程中需要設計發(fā)生變更的，由相關部門填寫申請單并轉交設計研發(fā)部，設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系，要求其進行更改，在得到設計單位的設計變更通知單后由設計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設計圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設計研發(fā)部聯(lián)系，由設計研發(fā)部針對具體的問題與設計單位進行溝通協(xié)調，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認后將修改申請?zhí)峤唤o設計研發(fā)部，由設計研發(fā)部和設計單位聯(lián)系，設計單位進行更改，在得到設計變更通知單后由設計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。
5、項目竣工驗收時各單位的職責
項目竣工后的驗收工作由建設單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點匯報工程的基本情況，工程是否按照設計圖紙、合同內(nèi)容和有關標準、規(guī)范進行施工，工程質量是否達到國家驗收規(guī)范以及自檢自評情況。勘察單位和設計單位對設計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設計變更要求進行施工，是否滿足設計要求，對是否同意驗收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報對工程整個施工過程的監(jiān)理情況，重點對材料、設備進行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關標準、規(guī)范進行施工，工程是否達到國家驗收規(guī)范，是否同意驗收并對工程質量評估發(fā)表意見。建設單位介紹業(yè)主對勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質量評定發(fā)表意見。6、結語
綜上所述，房地產(chǎn)項目的設計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設計任務書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設計變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設計研發(fā)部和設計單位對問題做出的及時準確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進行。因此，房地產(chǎn)項目的設計管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中是起著舉足輕重的作用的。
參考文獻
篇8
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目上市銷售必須經(jīng)過項目風險評估，評估報告由開發(fā)企業(yè)提供，評估報告的主要內(nèi)容應包括項目銷售的可售與自持比例，風險防范資金和自持比例的平衡方案，預售部分的銷售方法、自留部分的經(jīng)營開發(fā)、銷售過程中可能發(fā)生的相關風險及應急預案等。
三、風險評估報告的審定程序：
1．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積在1萬平方米以下的，由項目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關手續(xù)。
2．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經(jīng)項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定后報領導小組審定，并報市政府分管領導批準后，市住保房管局辦理相關手續(xù)。
四、領導小組辦公室接到項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定的商業(yè)房地產(chǎn)項目風險評估報告后，應在15個工作日內(nèi)根據(jù)領導小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風險評估的書面審查意見報市政府分管領導批準，市住保房管局根據(jù)審查意見辦理相關手續(xù)。
篇9
1.1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性
1.1.1 項目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風險，實現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。
1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟效益原則
進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。
1.2.2 目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執(zhí)行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。
1.2.4 權責發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。
1.2.5 動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項目的成本構成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項目開發(fā)前期成本
項目開發(fā)前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務費、契稅、利息等。
2.2 項目建設工程成本
房地產(chǎn)工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
2.3 籌建項目財務費用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務費用。
2.4 項目管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。
2.5 各相關品類的稅費
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項目成本控制階段策略
3.1 項目準備階段成本控制
房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。
3.1.1 項目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算。
（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性。
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價進行準確估算。
3.1.2 項目設計階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設計等角度對房地產(chǎn)項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
3.2 項目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項目結算階段成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
4 房地產(chǎn)項目成本控制財務管理策略
在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項目成本控制發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。
篇10
這是介入房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)要受到法律保護,必須滿足:一有通過出讓取得的國有土地使用權;二有房地產(chǎn)企業(yè)資質;三有該項目已經(jīng)主管部門的行政批準。具備了以上條件,則可以說明該房地產(chǎn)項目的主體是合法的,受法律保護。當然,實際上,光看以上幾個方面是遠遠不夠的,比如說,經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項目用途、項目的規(guī)劃設計參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可,則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案,也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權證。就算可以獲得政府的最終認可,那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是,對項目的規(guī)劃設計參數(shù),并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定,有的可以修改,有的屬于國家房屋工程建設強制性標準,一旦審批后就不能更改和調整。當然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。
二,房地產(chǎn)項目可投資性問題
這里說的可投資性不是市場分析,是指房地產(chǎn)項目所在地與周邊單位的相鄰權關系,這是個經(jīng)常被忽略的問題,而實際上對房地產(chǎn)項目的開發(fā)影響很大。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)政府規(guī)劃部門審批,但由于我國法律對建筑的相鄰權參數(shù)規(guī)定過低,不足以滿足人民的需求,因此,如果一個房地產(chǎn)項目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾時分緊張時,就需要慎重考慮,因為這矛盾的存在會造成工期大大延期,也會對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生負面影響。如以前有報道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭吵過程中發(fā)生群體沖突,造成2死數(shù)十人受傷的悲慘局面,該房地產(chǎn)項目被責令暫停施工整頓達8個月之久。 還有的就是前期規(guī)劃部門審批不嚴格,在周邊居民訴訟后,法院會判責令規(guī)劃部門按法律限制改正項目建造的各種參數(shù),比如說層數(shù)減少,對會造成光污染的材料設計重新更改,消防通道的寬度需要調整等等,這些都會增加開發(fā)項目的預算外資金支出和人為的延長工期。當然,審查是否會對周邊建筑物地基造成損害,或者說是否存在因為前期勘察失誤或因技術原因無法測繪而出現(xiàn)項目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商提出書面的切實可行的解決方案并予以實際考察審核。
三,房地產(chǎn)項目資金監(jiān)控問題
這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發(fā)中去,而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關心的問題,也是比較難以控制的問題,尤其在投資方?jīng)]有決策權時。一般地說,在對某項目決定進行投資時,都會要求對方提供詳細的最新的且經(jīng)過法定審計事務所審計過的財務報表,從而來掌握該項目的債權債務關系。 但該報表只表明投資前的債權債務,而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。實踐中,常常是一方派財務人員入住監(jiān)控,或者說約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問題。比較妥當?shù)霓k法應是:審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。
還有一點,就是在審查開發(fā)商提供的項目相關資料時,一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算(分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價5種類型),否則就會吃大虧,尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例:某開發(fā)商在洽談時向投資者提供整個工程預算大概為3800萬元,增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元,就投資2000萬元,雙方在正式簽訂合作協(xié)議時約明:如工程預算增幅在10%之內(nèi),雙方按比例增資,如超過10%,則由開發(fā)商負責募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn),開發(fā)商提供的項目資料,只是通過了立項審批手續(xù),工程預算大概為3800萬元,只是初步設計的概算造價。而在正式通過規(guī)劃部門的施工圖核準的預算造價竟然高達5600萬。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負責募集短缺的資金,但在開發(fā)商表示無法募集到時,該工程的工期必然會受到嚴重的延期。而作為投資者,當然是追求資金回籠越快越好。后幾經(jīng)協(xié)商,投資者以1700萬元低價轉給了第三人才了卻此事。
四,房地產(chǎn)項目開發(fā)主體問題
分三個方面進行分析。
(一)審查房地產(chǎn)項目開發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例:某開發(fā)商為圈資,利用集團公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議,但房地產(chǎn)項目的實際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個股東另外投資成立,集團公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛,投資人幾乎顆粒無收。
(二)審查投資的房地產(chǎn)項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾,利用手中多個樓盤建設,耍移化接木之手段來套取投資額。比如說,用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似,不仔細審查是無法察覺到的。
(三)是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關系,則該項目的投資額就無法事先準確預算或者說用合同就能約束的。
五,審查房地產(chǎn)項目的當?shù)卣畱B(tài)度
這實際上是開發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因為在我國,由于各地區(qū)的發(fā)展差異大,中央政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定,而更多的具體實施細則是授權當?shù)卣朴喌摹＿@就是所謂的政府潛意識規(guī)則。 比如說對于房地產(chǎn)項目的超面積處理,杭州市明文規(guī)定:建筑面積1萬平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項目建筑總面積為10萬平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補套費和土地出讓金后即可成為合法面積。而實際上,許多地方政府沒有此類明文規(guī)定,如果是超面積,只要繳納相關費用或罰款后即可成為合法的建筑面積。
六,房地產(chǎn)項目合作方式 房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營,可分成立項目公司(入股)、聯(lián)建、參建等三種形式。從法律角度來說,項目公司(入股)最經(jīng)濟也最安全,但該方式一般地說只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯(lián)建也是一種主要方式,但需要辦理的手續(xù)比較繁瑣,過程復雜,雙方的合作關系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少,但該方式對于小規(guī)模資金投資是一種不錯的選擇,且手續(xù)簡便,受暫時資金短缺的房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎,尤其是那些在項目后期出現(xiàn)資金短缺的開發(fā)商歡迎。但參建合作經(jīng)營常常被認為是無效合同的一種,也常常與借貸關系、非法集資、預售關系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關重要的。
七,房地產(chǎn)項目合作合同條款
從以上來分析,一個成功的房地產(chǎn)項目合作經(jīng)營,離不開一個完善的房地產(chǎn)合作合同。實踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛,絕大部分是因為雙方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個條款的房地產(chǎn)合同,總計字數(shù)不超過300字,但該合作項目的資金總額卻達到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。
篇11
在復雜而競爭日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業(yè)經(jīng)營效益帶來損害。對于企業(yè)而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉危為機，實現(xiàn)企業(yè)的長久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業(yè)風險管理（Risk management）理應成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風險管理是指作為組織的企業(yè)對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應的行動，包括風險的識別、評估、企業(yè)反應活動、風險控制和預警活動、風險信息的監(jiān)控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產(chǎn)市場進入轉型階段的特殊時期，推動我國中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項目投資過程中的風險管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的經(jīng)營效益、保持并提升企業(yè)市場競爭力的同時，實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，創(chuàng)造市場價值。
一、復雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源及其特點
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)市場中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來看，企業(yè)的各項市場行為及其相關聯(lián)的最終目的在于獲得利潤、實現(xiàn)經(jīng)濟效益。投資房地產(chǎn)項目并進行開發(fā)、運營、營銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資活動指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權的購買、土地開發(fā)、商品房及其配套設施或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關服務的活動，以此來獲得經(jīng)濟收益，實現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實務界和理論界都清楚地認識到：房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資從決策、運營、融資到服務所必須進行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態(tài)變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內(nèi)部風險來源。
（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的外部風險
外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產(chǎn)項目投資是嵌套于整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關的供應鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機構、政府部門等監(jiān)管機構。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產(chǎn)市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟政策的宏觀調控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關的一系列政策而給房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策、可行性分析、經(jīng)營管理等階段時刻保持對相關房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風險管控的預案。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的內(nèi)部風險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業(yè)內(nèi)部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質量的監(jiān)控而帶來的質量風險、運營風險、項目管理風險、企業(yè)內(nèi)部外部融資風險、財務風險等。項目投資的內(nèi)部風險主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務風險。房地產(chǎn)項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經(jīng)營。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財務風險。項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會帶來一定的財務風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。
二、項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的挑戰(zhàn)及問題
（1）我國房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的背景轉變
2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展特征整體進入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經(jīng)濟增長進入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結構性減速是經(jīng)濟增長的趨勢；另一方面，新常態(tài)下我國經(jīng)濟轉型進入攻堅期，如何化解產(chǎn)能過剩、推動產(chǎn)業(yè)升級“騰籠換鳥”、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉型的戰(zhàn)略、提高全社會和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國經(jīng)濟面臨的新挑戰(zhàn)。
與此相關，房地產(chǎn)市場的發(fā)展脫離不開整體經(jīng)濟環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場也進入深度調整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉變?yōu)楫斍敖灰最~和交易價格以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面存在結構性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場已經(jīng)進入了調整期，供求關系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場拓展能力、未來發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項目投資風險管理的長遠規(guī)劃和制度設計
風險管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態(tài)變化等特點也沒有充分而科學的認識。“理念決定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規(guī)劃、應對措施和企業(yè)內(nèi)部相應的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業(yè)的項目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風險管理的“利益攸關方”，因此也是責任主體，企業(yè)經(jīng)營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規(guī)劃，且沒有對風險管控進行頂層設計、制度設計并進行相應的組織建設，如此一來，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業(yè)內(nèi)部風險管理意識不濃、認識不足。[13]
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足
除了風險管理意識不足、長遠規(guī)劃和制度設計不夠之外，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過程中面臨的另一個挑戰(zhàn)在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業(yè)風險管理領域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業(yè)在風險識別、應對反應、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中所展現(xiàn)出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗的基礎之上而沒有引入科學的風險管理的技術和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風險管理的應對方法。根據(jù)以往研究者的總結，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預測分析、政策和宏觀市場環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設計等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業(yè)經(jīng)營管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗式的管理理念和方式，而沒有對企業(yè)內(nèi)外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的風險管理的思路及關鍵措施
（1）加強房地產(chǎn)投資項目的內(nèi)部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內(nèi)部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現(xiàn)往往也是因為企業(yè)內(nèi)部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應對是否得當?shù)闹匾绊懸蛩亍Ｒ虼耍行》康禺a(chǎn)企業(yè)在進行風險管理的過程中，理應加強對投資項目的內(nèi)部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續(xù)性和有效性。實際上，在企業(yè)風險管理這一理論范疇，內(nèi)部審計與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發(fā)和運營的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應建立科學而規(guī)范的內(nèi)部會計審計，提升財務數(shù)據(jù)等的準確性，防范可能出現(xiàn)的財務風險以及相應的連鎖反應；與此同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對投資項目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對與項目相關的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強對投資和開發(fā)的項目的內(nèi)部審計、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應該從組織文化建設來提高全體員工的審計和管控意識，以內(nèi)部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執(zhí)行能力，并推動風險與機遇的相關信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發(fā)與投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應管控風險并抓住發(fā)展機遇
有研究者提出，企業(yè)風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發(fā)和投資的發(fā)展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預警與控制，同時也是轉危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現(xiàn)實情況卻是，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應對方面，而沒有從長遠規(guī)劃的視角來看待，企業(yè)處理、應對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發(fā)、投資和運營過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應該深入探討和總結風險背后可能的發(fā)展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應以保險的態(tài)度來應對未來的不確定性，而且也應從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯(lián)結，提升自身風險管理的能力
無論是在房地產(chǎn)領域，還是其他領域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯(lián)互通”的時代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應鏈、價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費者、監(jiān)管部門等機構、組織和個體共同形成了一個巨大的網(wǎng)絡。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內(nèi)部的復雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機構乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應的社會資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會資本的質量、數(shù)量和結構，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業(yè)社會資本對企業(yè)項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業(yè)社會資本會影響到企業(yè)項目投資的機會、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業(yè)經(jīng)濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現(xiàn)在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對未來的風險進行分析的能力。
（4）強化企業(yè)內(nèi)部風險管理的組織建設，建立項目投資風險預警機制
中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設落后。實際上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目投資過程中風險管理的主體應該予以明確、具體，并從制度設計和職責崗位安排的高度，設立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統(tǒng)籌與風險管控相關的工作。[22]因為只有做到權責人一一對應，才能夠確保風險管理活動能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應建立并完善項目投資的風險預警機制和相關的網(wǎng)絡。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風險識別預警與管理系統(tǒng)的過程中，一方面應該保持對信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應的數(shù)據(jù)庫，這是風險分析和預警的基礎；另一方面，企業(yè)應該通過頂層設計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內(nèi)部風險形成因素，并根據(jù)情況進行適時的調整和補充，從而為風險預警提供綜合評判的標準。[23]
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篇12
一個房地產(chǎn)項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項目實行有效的過程控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理目標的關鍵。
二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系
建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設計控制子系統(tǒng)、招投標控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實施控制子系統(tǒng)、結算控制子系統(tǒng)、后評價子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點。
一個房地產(chǎn)項目的投資組成按其性質結合發(fā)生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規(guī)劃費、設計費、審圖費、招標費、監(jiān)理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產(chǎn)運營各階段均有發(fā)生,但對應各階段發(fā)生費用不同,發(fā)生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產(chǎn)項目投資控制的有效途徑。
三、實現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應開發(fā)運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優(yōu)化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據(jù)批準的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現(xiàn)場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發(fā)生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業(yè)主責任引起的設計變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認。要協(xié)調好和監(jiān)理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。
2、加強房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據(jù)概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)投資估算所確定的項目投資回報率;根據(jù)方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據(jù)項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產(chǎn)項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經(jīng)濟、環(huán)境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經(jīng)驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經(jīng)驗、教訓、意見建議等應成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經(jīng)驗教訓。
主要參考文獻:
篇13
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉速度，降低企業(yè)成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉周期長等特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項目成為推動我國經(jīng)濟增長的重要項目，房地產(chǎn)項目的投融資問題也日益受到關注，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當
在房地產(chǎn)項目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學的融資決策，造成項目融資出現(xiàn)融資結構不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務危機的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業(yè)的項目融資的渠道、數(shù)量、風險等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務風險。另外，缺乏科學的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風險。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟調控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業(yè)的發(fā)展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風險，這嚴重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務風險和市場風險。另外，房地產(chǎn)項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模、融資方式、項目建設的數(shù)量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財務風險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項目建設是一項投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風險多的項目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風險的考驗。而當前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學的風險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風險和危機。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財務管理風險和融資風險缺乏充分的預警、識別和應對機制。企業(yè)缺乏對融資風險和資金管理風險的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學的分析和認識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴重的財務風險隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機構，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風險。
4.資金管控不嚴和調度不合理，造成企業(yè)財務困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項目資金管理的效率，可能導致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調度的不合理，營運不暢，可能導致企業(yè)陷入財務困境或資金冗余。
對項目建設資金的使用缺乏有效的預算管理，房地產(chǎn)項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴重影房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的正常運轉，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控的措施建議
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低融資成本和融資風險具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資之后，應該進行科學的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風險和債務風險等。企業(yè)應該對項目資金的籌集途徑進行科學的比較分析，對企業(yè)的債務責任和融資規(guī)模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業(yè)的融資目標和融資方案。企業(yè)應該充分認識自身的融資能力，提出建設性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風險和融資成本。
2.推進融資渠道創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機構、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進行項目融資中應該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風險和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設資金。債券融資是一項穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結構。房地產(chǎn)在融資的過程中應該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴張，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學的資金使用計劃，提高房地產(chǎn)項目的資金管理水平，加強對房地產(chǎn)建設資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風險因素。在房地產(chǎn)項目的設計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該科學地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應該加強對項目建設資金的集中管理。房地產(chǎn)項目的建設資金使用主要流向工程的采購和建設成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門應該制定滾動的預算計劃，加強對資金使用的預算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應該加強對項目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項目的運作流程，加強對關鍵節(jié)點的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風險。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理過程中，應該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產(chǎn)項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項目的財務資金計劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應科學地編制項目建設資金使用計劃及原材料設備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據(jù)實際的工期需要和工程進度需要，科學合理地安排項目資金使用，從而實現(xiàn)科學的房地產(chǎn)項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關重要，關系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目立項、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理與控制，關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立科學的內(nèi)部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財務管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強對資金使用的預算管理和內(nèi)部審計，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財務風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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