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篇1
研究者常常需要對一個地區的多個房地產企業進行分類,傳統的方法是根據研究的目的選取少數幾個指標對各企業進行人為的分類,其分類結果往往偏離實際情況。本文采用模糊聚類分析法,按房地產企業的核心競爭力設置指標,將核心競爭力特征類似的房地產企業歸為一類,將不同特征的企業區分開,其分類結果可以為房地產企業管理層和投資商提供參考,具有一定的理論價值和現實意義。
一、模糊聚類分析
模糊聚類分析是以傳統的聚類分析為理論基礎,按待辨識對象的屬性的親疏關系進行軟劃分的一種多元統計方法。它把一個沒有類別標記的樣本集按某種準則劃分成若干個子集(類),使相似的樣本盡可能歸為一類,而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。
1、建立指標體系。本文按照房地產企業的核心競爭力對房地產企業進行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業核心競爭力》一文中提出的,他們指出“核心競爭力是在一組織內部經過整合了的知識和技能,尤其是關于怎樣協調多種生產技能的整合了的知識和技能”。房地產企業的核心競爭力是一種合力,最終表現在土地儲備能力、技術創新能力、人力資源能力、資源整合和開發能力、企業品牌效應等方面。考慮這些因素,再結合企業的一般特點,本文選取總資產、資產結構(固定/流動)、年銷售額、土地儲備、管理與科技人才比、高職稱人數占員工總數比、品牌度等7個指標來建立房地產企業核心競爭力指標體系。
2、數據標準化。根據模糊矩陣的要求,需要將數據標準化。設n為待分類對象的個數,m為表征對象特性的指標個數,則:
查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中,差值F-F?琢的最大者所對應的分類即為最佳分類。
二、實例分析
選取某市8家有代表性的房地產開發公司為研究對象,用前文所建立的指標體系來表征其核心競爭力,各企業的具體情況,如表1所示。(表1)
故X分為7類:{A,E},{B},{C},{D},{F},{G},{H}。
同理,當0.70
將表1中的數據代入公式(4)計算各方案的F值,查出各方案的臨界值F0.05,結果如表2所示。(表2)
三、結論
上述分類結果中,8家房地產開發公司各自成類和全部并為一類沒有實際應用價值,不予考慮。其他的6個分類方案中,只有當0.59
按核心競爭力對房地產企業進行模糊聚類分析,不僅將具有相同特征的企業并到了一塊,而且將不同特征的企業區分開來,其分類結果充分反映了各企業在核心競爭力方面的特點。進行聚類后,處于同一類的企業在認識到自身特點的同時,可以在制定發展戰略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外,對于投資商而言,將欲投資的企業聚類后,可以在分類結果中根據投資的目的和企業的特點做進一步的比較和分析,為最終的投資決策提供依據。
(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)
主要參考文獻:
[1]高新波.模糊聚類分析及其應用[M].西安:西安電子科技大學出版社,2004.
篇2
為了更好的探討房地產市場分析軟件在房地產市場分析報告中的作用與實踐和讓讀者對房地產市場分析軟件和房地產市場分析報告有一個深刻的認識，以下將分別對房地產市場分析軟件和房地產市場分析報告作概要說明。
1.1房地產市場分析軟件
當前市場上流行的房地產分析軟件主要包含如下一些功能模塊：專題地圖分析模塊、地塊分析模塊、宏觀經濟分析模塊、區域市場分析模塊以及市場分析報告生成模塊，以下分別對房地產分析軟件中的各功能模塊進行介紹說明。
（1）專題地圖分析模塊
用戶使用該模塊可以實現樓盤各項指標（建筑面積、房屋數量、房屋價格等）的專題地圖表示，其功能效果圖如圖1所示。
（2）地塊分析模塊
用戶使用該模塊可以利用房地產分析軟件提供的各種選擇工具和查詢功能，查詢地塊附近的施工項目,并可以查看樓盤的詳細情況，包括樓盤的基本信息、房屋戶型和裝修信息、周邊配套設施信息以及對開發商的具體描述信息等。
（3）宏觀經濟分析模塊
用戶使用該模塊可以對宏觀經濟的各項指標（樓盤投資額、樓盤竣工面積、空置面積）進行系統的統計和分析，而且該模塊可以將用戶選擇的各項宏觀經濟指標以圖表的形式展現給用戶，其功能效果圖如圖2所示。
（4）區域市場分析模塊
用戶使用該模塊可以對規定區域內樓盤的各項指標（樓盤戶型套型、房屋的裝修級別、樓盤建筑類型、樓盤的供給規模以及樓盤的銷售狀況）進行分析，并將分析結果以圖表的形式呈現給用戶，其功能效果圖如圖3所示。
（5）市場分析報告生成模塊
用戶使用市場分析報告生成模塊可以根據房地產市場分析軟件提供的各功能模塊對房地產項目進行市場分析的各項結果自動生成市場分析報告電子文檔，并以圖文并茂的形式為用戶呈現出市場分析的各項成果。
1.2房地產市場分析報告
為了使讀者對房地產市場分析報告有一個全面的認識，以下將分別從房地產市場分析報告的概念、房地產市場分析報告的組成以及房地產市場分析報告的功能對房地產市場分析報告作概要說明。
（1）房地產市場分析報告的概念
顧名思義，所謂的房地產市場分析報告就是通過對房地產的市場信息進行全面的、系統的收集、分析、加工、整理之后生成的一種書面報告。
（2）房地產市場分析報告的組成
按照相關的規格要求說明，一份規范的房地產市場分析報告通常由以下五個部分組成：一是關于房地產市場現狀的系統分析；二是為有效應對近期的市場風險所采取的主要的風險預防策略；三是當前房地產市場存在的主要問題以及問題成因分析；四是對房地產市場發展形勢的科學判斷和預測；五是結合房地產市場未來發展形式的預測結果提出下一步的政策和建議及相關問題的主要應對措施。
（3）房地產市場分析報告的功能
第一、一份科學全面的房地產市場分析報告通過對當前市場的狀況作系統全面的總結和分析，可以科學的揭示房地產市場的內在規律以及市場的波動規律，有效預見房地產市場的未來發展趨勢以及市場風險，進而達到降低房地產市場風險的目的。
第二、一份科學全面的房地產市場分析報告還可以為房地產市場的相關參與者提供市場動態信息、調整市場行為、把握市場發展機遇提供重要的參考依據。
2.房地產市場分析軟件在房地產市場分析報告中的作用
房地產市場分析軟件作為一個能夠對房地產市場的樓盤信息、建筑面積信息、樓盤交易信息等一系列市場因素數據的選擇和統計分析，最終以圖文并茂的形式為用戶呈現房地產市場分析結果的集成化信息系統，房地產市場分析軟件在房地產市場分析報告中發揮著非常重要的作用。
2.1有效提高了房地產市場分析報告的科學性
房地產市場分析軟件采用的是服務器/瀏覽器模式，用戶可以通過客戶端實現關于房地產市場信息有關數據的錄入、導出和采集，通過這三種方式來有效實現房地產市場分析報告中所需要的各種信息數據的動態更新，同時該軟件提供的錯誤信息糾錯機制，充分保證了房地產市場分析報告中所需要的各種數據的真實性，進而可以有效提高房地產市場分析報告的科學性。
2.2有效提高了房地產市場分析報告的全面性
房地產市場分析軟件作為一個集成化的信息系統，可以為全面的為房地產市場分析報告的編制提供其所需的包括樓盤土地信息、樓盤區域信息、樓盤交易信息、地塊信息、專題地圖、宏觀經濟信息等在內的各種信息，并能將這些信息通過科學的統計分析，最后以圖表的形式為用戶提供房地產市場分析報告的編制所需要的全部信息，從而有效提高了房地產市場分析報告的全面性。
2.3實現了生成房地產市場分析報告的智能化
為了更好的將房地產市場分析軟件應用于房地產市場分析報告中，多數的房地產市場分析軟件中都設計和提供了自動生成房地產市場分析報告的功能模塊。這就實現了生成房地產市場分析報告的智能化，從而大大提高了房地產市場分析報告編制的效率，同時也有效避免了人為編制房地產市場分析報告中容易出現的各種錯誤，有效提高了房地產市場分析報告的精確度。
3.房地產市場分析軟件應用于房地產市場分析報告中的實踐方案
筆者認為為了更好的發揮房地產市場分析軟件在房地產市場分析報告中的各項職能，需要有一套科學的實踐方案作支撐，以下就對房地產市場分析軟件應用于房地產市場分析報告中的實踐方案的具體操作流程作詳細的說明。
第一、確定市場分析報告的研究目的。明確最終生成的房地產市場分析報告是為決策方案的選擇服務，還是僅僅為一般的市場研究服務，是為解決某一具體的市場問題服務，還是為更好的發掘市場機會服務等。
第二、充分結合房地產市場分析軟件所提供的各種功能模塊來確定最后生成的市場分析報告所研究的范圍以及所要解決的問題。
第三、根據房地產市場分析軟件的數據處理方法，確定分析報告所需數據的類型與收集方法以及數據處理過程中數據分析方法的選擇。
第四、通過房地產市場分析軟件完成市場分析報告所需數據的收集、處理與分析。
第五、應用房地產市場分析軟生成房地產市場分報告的功能模塊來自動生成附有市場分析結論和建議的房地產市場分析報告。
結論：將房地產市場分析軟件有效的應用于房地產市場分析報告中，可以有效提高房地產市場分析報告的科學性、全面性和精確度，進而可以更好的發揮房地產市場分析報告的各項職能，對進一步促進房地產事業的繁榮和發展具有非常重要的意義。
參考文獻：
篇3
隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。
1企業建立房地產信息數據庫的意義
在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。
2構建房地產信息數據庫的目標需求
構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。
3房地產信息檔案數據庫系統的實現
針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。
3.1基本需求
①人員權限設定
功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。
②管理員設置用戶密碼
選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。
③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。
向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。
從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。
④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。
⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。
3.2流程規則
流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.3業務規則
業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.4要件定制
要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。
①業務操作流程：
②數據流圖
4構建房地產信息數據庫的應用需求
篇4
1 房地產企業信息化走云計算之路的必然性
目前我國房地產企業信息化發展中存在三大癥結：（1）行業強烈的個性化需求與廠商單一僵化的行業產品形成矛盾；（2）行業信息化應用規范化工作相對滯后；（3）房地產企業發展迅速，但管理觀念不匹配，缺乏創新思維。而符合發展需求的信息化產品應符合三大趨勢：平臺化、集成化和個性化。因此，房地產企業信息化必須走云計算之路才能實現。
1.1 云計算與房地產企業信息系統的平臺化
虛擬化的云計算平臺將給房地產企業提供更低的用戶端設備要求、更方便的不同設備間的共享、更為廣闊的互聯網運用模式。將云計算與數據挖掘技術結合，可以增強房地產企業的數據處理能力，快速做出商業上的決策。在數據存儲方面，遭遇意外時，云計算技術可將數據迅速轉移至其他構建“云”的區域，保障數據的安全。在安全方面，房地產企業采用云計算技術，一旦發現某個應用程序進入計算機，計算機會把信息發送至云端服務器，云端服務器會對云內其他節點的計算機發出針對該信息的詢問請求，確保安全。
1.2 云計算與房地產企業信息系統的集成化
房地產企業“多項目運作、跨地域發展，集中統一管理”的要求，通過云計算可以部署統一的信息系統，提供一個跨區域、完整、專業的房地產信息集成系統，以標準規范的形式形成一個大型數據平臺，提供各種便于統計、比較和分析的功能，減少大量IT設備的重復購買，從而提升整個公司的業務效率，并且能夠節省大量的IT投資。
1.3 云計算與房地產企業信息系統的個性化
云計算以統一化的IT基礎資源為用戶提供個性化的服務，可以說是標準化與差異化的完美結合。借助云計算，用戶不再需要關注IT應用中的底層的問題，可以專注于面向客戶的業務和創新。云計算的本質是一種靈活、高效、低成本、節能的信息運作方式，借助基于互聯網的一系列創新技術以及存儲、計算、軟件、管理、網絡、信息等各類資源，以服務的形式實現虛擬化、即時定制、面向領域的組合，直接滿足用戶的各種現實需求。
2 基于云計算的房地產企業信息化服務架構
云計算從技術實現層面看：云計算（Cloud Computing）是網格計算（Grid Computing）、分布式計算（Distributed Computing）、并行計算（Parallel Computing）、效用計算（Utility Computing）、網絡存儲（Network Storage Technologies）、虛擬化（Virtualization）、負載均衡（Load Balance）等傳統計算機技術和網絡技術發展融合的產物。
從用戶角度層面看：云計算是一種IT資源的交付和使用模式，指通過互聯網（包括Internet和企業內部網Intranet）以按需、易擴展的方式獲取所需的硬件、平臺、軟件及服務等資源。
隨著云計算深入的發展，將出現面向房地產企業的云計算技術和方案提供者、云計算基礎設施層服務（Infrastructureasa Service，IaaS）、云計算平臺層服務（Platformasa Service，PaaS）和基于云計算的應用服務（Softwareasa Service，SaaS）。它們和客戶端層及管理和業務支撐體系組成基于云計算的房地產企業信息化服務架構，使房地產企業和云計算技術和方案提供者達到雙贏。
（1）基于云計算的應用服務（SaaS）是指房地產企業用戶通過標準的Web瀏覽器來使用Internet上的軟件。從用戶角度來說，這意味著房地產企業前期無需在服務器或軟件許可證授權上進行投資；從供應商角度來看，與常規的軟件服務模式相比，維護一個應用軟件的成本要相對低廉。SaaS供應商通常是按照房地產企業用戶所租用的軟件模塊來進行收費的，提供CRM、ERP、企業門戶等模塊，連接相關的物聯網和其他定制類產品，與企業私有云的內部支持系統對接，提供房地產行業應用系統等，而且由供應商負責系統的部署、升級和維護。
（2）云計算平臺層服務（PaaS）是指云計算服務商提供應用服務引擎，如互聯網應用程序接口（API）或運行平臺，用戶基于服務引擎構建該類服務。從用戶角度來說，房地產企業用戶無需自行建立開發平臺，也不會在不同平臺兼容性方面遇到困擾；從供應商的角度來說，可以進行產品多元化和產品定制化。該層的服務商可為房地產企業用戶提供數據挖掘、搜索引擎、彈性計算服務，部署數據庫系統和云存儲中間件實現平臺透明化。
（3）云計算基礎設施層服務（IaaS）是指云計算服務商提供虛擬的硬件資源。從用戶角度來說，房地產企業用戶無需購買服務器、網絡設備和存儲設備，可以根據業務需求靈活定制租用相應的基礎設施資源；從供應商的角度來說，全面虛擬化大大提高資源利用率和降低能耗，跨數據中心的虛擬化管理系統將分布在全國多個數據中心的服務器、存儲和網絡等資源統一虛擬化為相應的資源池，通過峰值復用、集群存儲、帶寬復用大大提高了服務器、存儲和帶寬等資源的利用率，可以向用戶提供可快速部署、按需分配、按需付費的高安全與高可靠的計算能力以及存儲能力租用服務。該層服務商對多個云計算數據中心虛擬化，提供虛擬化平臺，包括虛擬存儲、虛擬服務和虛擬網絡等，并提供數據存儲、計算服務、負載管理、容災備份等基礎服務。
（4）客戶端（Client）是指通過互聯網使用云計算服務的終端客戶。終端智能化大勢所趨，已經從傳統意義上的PC用戶，發展到多種智能終端，包括移動終端、嵌入式終端、一體機、TV等，例如用智能手機的用戶將隨時隨地享受到服務。客戶端提供統一的服務平臺，包括服務目錄、服務集成、服務水平協議管理；基于云計算的固定和移動融合解決方案將大大改善服務質量，有可能真正實現用戶體驗的一致性和連續性。
篇5
“克爾瑞做了十幾年，所有的項目都是針對B端客戶，也就是服務于開發商。此次克爾瑞房價系統的上線，意味著克爾瑞走向了C端，面向普通客戶。”易居中國董事局主席周忻如此表述。
掘金移動互聯
易居中國一向以“中國房地產流通服務領域的領導者和整合者”自居，是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產地產概念公司，主要業務有一手房營銷、房地產信息及咨詢業務、房地產及家居互聯網、房地產及品牌家居電子商務、二手房中介經紀、旅游地產服務、商業地產顧問、房地產廣告傳媒和投資管理等。其最新財報顯示，今年第一季度新房銷售金額達到391億元，新房業務收入的同比增幅超過了170%。同時，線上房地產廣告和電子商務業務也顯現出強勁的增長勢頭，增幅接近90%。
嘗到了房地產O2O甜頭的易居中國于4月宣布推出“口袋樂居”、“口袋經紀人”、“口袋家居—裝修錢管家”等三款房產家居類移動客戶端APP產品，一個月后克爾瑞房價系統上線，公司的產業鏈整合觸角伸向了移動互聯網。值得注意的是，此次應用的“克而瑞房價”系統中的“房產價格分析”系統模塊，對于房屋價格的估價可以精準計算到戶。
說起房地產營銷，周忻總會給員工講這樣一個案例：中國有一家房地產企業，有專門的團隊天天給客戶打電話賣房子。有一天，杭州市市長正在召開全市房地產企業會議，突然接到一個電話，詢問是否有需要購買他們的房子，這家企業就是龍湖地產。周忻認為，作為房地產服務商的易居中國，更應該向龍湖地產學習，做好精準的營銷，而前文所述三款APP的推出也正是基于把營銷做到每個人的目的。
下載“口袋樂居”，用戶可以通過手機隨時查看房源實時更新的售賣信息、線下看房團、購房優惠、樓盤優惠以及本地導購等資訊。這款APP應用還匯總了克爾瑞房價、稅費計算、房貸計算等房地產買賣環節中所涉及的各類實用工具；針對房產經紀人工作需要設計的“口袋經紀人”提供了二手房、查看二手房和房源管理等工具，幫助房地產經紀人快速搶占房源，精準計算房價；“口袋家居—裝修錢管家”則是有裝修需求消費者的百寶箱，用戶可以通過該軟件進行裝修的預算和記賬管理。三款APP推出一個月下載量達到70萬用戶。據樂居的數據，截至2013年3月底，通過移動設備（手機、平板電腦等）訪問樂居和家居網站的用戶超過了300萬個。
易居中國CTO崔興龍介紹，對于企業而言，三款APP的推出是用戶信息搜集積累的過程。移動終端后臺可以通過用戶瀏覽的樓盤、計算的房價等數據，基本定位出用戶的位置、購房人群性質、購房價格范疇等信息。“這個產品的核心訴求就結合用戶的行為、地點、時間和取向，形成整體的營銷思路。有了平臺的支撐又掌握精準的用戶信息，就能夠把營銷做到最有購房需求的人群身上。”崔興龍如是說。
難尋商業模式
當然，垂涎于房地產移動互聯網事業的企業不止易居中國一家。早在去年，北京房地產中介最大份額占據者鏈家地產與IBM合作研發了SE銷售管理系統——掌上鏈家。傳統媒體樓市傳媒董事長蔡鴻巖也不斷創新，他單獨成立研發團隊推出了移動互聯終端“i樓市”。據介紹，iPad版“i樓市”針對的是B端用戶，其主要功能就是為房企制作電子樓書，向用戶展示地圖找房、動態顯示樓盤位置信息以及通過三維戶型來模擬現場看房等；手機版則定位C端用戶，為他們提供全國各地樓盤和社區信息。
易居中國高級副總裁賀寅宇總結：“今年是房地產移動互聯網的爆發年。”但無論如何紅火，至少現在還沒有幾個人知道移動互聯網在房地產領域能否運作出成熟的商業模式。蔡鴻巖透露，在樓市傳媒所做的移動互聯探索中，B端用戶目前是“i樓市”的主要收入來源。據了解，去年來自這部分的凈利潤為106萬元。有業內人士指出盡管“i樓市”自稱已經找到在移動平臺上的收費模式，但來自于電子樓書的這部分收入以及手機客戶端廣告客戶展示，與傳統的房地產廣告制作相比，并沒有本質的創新，只是由以前的紙質樓書變成電子樓書并放到了移動平臺上，而其移動平臺本身還沒有創造出獨特的營利模式。
對于靠移動互聯終端盈利，易居中國現階段似乎并不抱有希望。周忻說：“移動互聯網現在最重要的是做成一個平臺，讓用戶大量地使用，只有用的人多了，養成使用習慣后，我們才可能發現商業價值。”當然，崔興龍所稱的APP營銷目前也沒能轉換成真金白銀。
第三方房價指導
在口袋樂居中自然嵌入了一個叫作“克爾瑞房價”的入口，這也是周忻心中2013年的重頭戲。這款產品基于克爾瑞龐大的房產數據庫，按月全國288個城市的純商品房價格指標。精確到個位數的這個價格不是賣家給出的售價，也不是中介公司的掛牌價，而是“克爾瑞房價”網站給出來的評估參考價——單套房源客觀的“一房一價”。
負責預測的系統被克爾瑞機構命名為中國房地產價格分析系統（CRPS）。首先CRPS系統根據從二手房交易網站、中介門店以及網簽系統收集到的成交數據和小區的實際情況進行分析，測算出小區單價。之后，根據小區樓棟總情況、單個樓棟在小區的位置環境、房源所處樓層、戶型、朝向、采光、裝修程度和年限、面積等指標進行綜合測評計算，得出具體房源的參考價格。
除二手房外，新房價格也同樣能被估算。克爾瑞信息集團北京房價測評中心首席分析師牟增彬介紹：“一手房價格分析系統采取因素調整法，通過計算機超過100個一手項目的模擬計算和十年以上經驗的定價人員的經驗值綜合權重反復比對，得出最終定價權重。”
克爾瑞研究機構的報告稱，克爾瑞房價系統從宏觀上可以把握房價的走勢，從而判斷房地產市場的健康狀況；從微觀上對于具體的房地產產品，從價格影響因素出發，采取價格測算方式評估其價值，從而對房地產的交易起到指導性作用。然而，購房人的需求在一定程度上對克爾瑞房價系統提出了要求——數據的準確性以及客觀公正的第三方立場。
克爾瑞（中國）信息技術有限公司董事長丁祖昱對此回應：“房價參考價的相對精準性建立在數據庫基礎之上，可以確保區域的行情判斷誤差在10%以內，而美國知名房產估價網站Zillow的誤差在8%左右。”
第四維度
之所以有做第三方房屋指導價格的想法，周忻的靈感正是來源于Zillow。這是一家為用戶免費提供各類房地產信息查詢服務的房地產信息網站，于2011年在納斯達克上市。據周忻介紹：“這家公司在短短四五年的時間內做了四件事情：第一件是買了一張谷歌地圖；第二件是把全美國在互聯網上所有房產參數，詳細到房子的幾弄幾號、經過多少交易統計得十分清楚，放在一套系統中；第三件是做了一個估價系統，與克爾瑞房價體系評估原理一樣，將這個體系放在互聯網上，引來很多人的關注；第四件就是將經紀人頭像、聯系方式、貸款公司聯系方式與這個網站綁定，為他們嫁接客戶資源。”今年一季度，Zillow的營收同比增長71%，達到3，900萬美元，其中來自付費業務的收入是3，100萬美元，展示廣告業務營收為790萬美元。
這是周忻眼中“非常簡單的商業模式”，讓他看得眼饞，于是經過三年的前期準備，克爾瑞房價系統終于上線。但同APP一樣，作為產品的克爾瑞房價系統現階段的意義并不在于給企業帶來多大的經濟效益，而是幫助面向開發商的克爾瑞數據從B端走向C端。
周忻認為，房地產互聯網有四個維度，分別為新浪樂居模式的房地產資訊維度、以安居客為代表的房源維度、以易居電商為代表的支付交易維度，而克爾瑞房價系統則成為了房價維度的代表產品。這也意味著，傳統業務中被視為專業門檻的營銷定價如今被全面解構，行業由智力密集型向勞動密集型轉變的趨勢可能會因此加劇。
靠用戶積累掙錢
顯而易見，克爾瑞房價系統是周忻繼房產O2O——易居購房網之后的又一次重大創新戰略。但這一戰略之際，房產行業形勢正在微妙變化。
財報數據顯示，2013年第一季度，盡管易居中國總營業額仍以7.35億元領先于同行，但是公司賴以起家的業務上正在被競爭對手拉開差距。比如，世聯地產（SZ 002285）一季度銷售額達到576億元，易居中國則為391億元；在利潤方面，世聯地產為2，500萬元，易居中國為2，646萬元，獲利能力已然接近。而世聯地產的目標則是到2015年，市場占有率從去年的3.28%上升到7%。
篇6
VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。
1國內外現狀分析
1.1國外現狀
通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。
1.2國內現狀
隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。
2系統開發的背景和意義
2.1系統開發的背景
目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。
在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。
開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。
2.2系統開發的意義
傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。
2.3所做工作
針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。
3系統功能設計
3.1系統功能設計
房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。
1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。
2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。
3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。
4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。
3.2系統流程圖
系統流程圖如圖1所示。
圖1系統流程圖
如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。
4結束語
由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：
優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。
參考文獻：
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網絡整合營銷；現狀；原則；措施
一、引言
房地產業所受到的影響因素眾多，包括金錢額度高、政治因素、周邊環境以及文化氛圍等，隨著改革開發的經濟體制改革的不斷推進，傳統的營銷方式已經不在適應現代市場經濟發展的規律和要求，房地產業對網絡營銷進行整合勢在必行。網絡整合營銷則是指營銷機構以消費者為核心重組企業和市場行為，綜合協調使用以互聯網渠道為主的各種傳播方式以統一的目標和形象傳播連續、一致的企業或產品信息，實現與消費者的雙向溝通迅速樹立品牌形象，建立產品與消費者的長期密切關系，更有效地達到品牌傳播和產品行銷的目的。因此房地產業的發展要以科學的發展觀為導向，合理運用發達的網絡技術，結合房地產市場的發展趨勢和企業本身存在的優勢，與時俱進，進而構建房地產網絡整合營銷傳播模式，這對于房地產形象品牌的創造滿足人們的高標準需求以及可持續發展戰略的落實都具有重要的現實意義。
二、房地產網絡營銷現狀的分析
1、房地產業鏈所經歷的發展歷程和發展空間是隨著改革開放和現代化網絡的普及和應用而發生改變。在此之前傳統的房地產業營銷模式主要通過宣傳頁、效果圖、售樓處以及銷售人員的介紹來將樓盤進行推廣，再逐漸過渡到通過設置專門的示范區域、樓盤樣板以及廣告、報紙和等方式，直至如今的互聯網產生的各類新興媒體的傳播，使樓盤更加生動、直觀的呈現在社會公眾面前在最初的網絡營銷模式下，通過社會網絡平臺和企業自身建設的宣傳網站進行和更新，并配以銷售項目的詳細信息以及各項優惠和售后政策，使民眾對所購買的商品有全面詳細的了解，從而顯示出了公正、透明、平等的交易原則隨著各類手持終端設備以及各種各樣的交流軟件的投入和使用，房地產在營銷渠道上實現了多樣化，加快了信息的傳播，方便了企業與公眾之間的交流和溝通，直至今日房地產企業已經不滿足這種單一的營銷方式，從而衍生出了對網絡資源的整合和優化走上了線上線下全面整合的發展道路，即進入了所謂的電商時代。在這一方面房地產業取得了巨大的成績。不僅充分利用了互聯網輻射面更廣，交互性更強的特點，網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式，并被業界認可和推崇，都通過網絡進行了企業自身商品的營銷推廣。也從網絡中創新了企業的品牌、樹立了良好的形象從而適應了市場，把握了市場。2、房地產業雖然順應了時代的發展，但是由于我國國情和長期傳統經濟體制以人們古舊思想意識的限制，不可避免的會出現一些潛在的問題，制約著房地產業的發展尤其是在面對競爭激烈、網絡信息良莠不齊的環境下，加劇了房地產業和社會之間的矛盾。首先網絡信息的具有局限性且內容單一。在現階段的房地產信息網站中，多數企業的資質和實力不強，所給予的服務內容較為單一，對所有商品的宣傳都是一樣的，沒有改變和創新，相對于傳統媒體的實際可操作性和更新速度上較為緩慢，同時網絡上的信息不具有即視性，造成了宣傳資源的浪費，加之網絡宣傳不管是在廣告位還是可視電視的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣傳信息的缺失；其次，企業自身缺乏專門的網絡營銷技術，很多的企業不具備專業的人員和部門去進行網絡的建設和維護，一般都是委托其他的合法機構或是聲譽較好的網站機構代為處理，這些就夠由于缺乏對該企業的具體了解，只是生搬硬套，缺乏企業的獨特性和實際性，從而做出來的效果遠遠達不到預期的要求，另外，企業開展網絡營銷需要大量的人力、物力和財力，對于此，企業并沒有一個明確的概念進行界定，普遍的都是敷衍了事，最終導致網站缺少了吸引力，削弱了營銷的影響力度。
三、構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則
1、緊密結合用戶的實際需求。互聯網的發達改變了房地產的傳播環境，打破了傳統的單向營銷模式，轉化為商家和用戶雙方面的互通模式，用戶也成為了一個個鮮明的獨立個體，擁有自己獨特的需求，思想意識形態也發生了質的變化，對精神建設提出了更高的要求和標準，因此房地產企業應該緊密聯系用戶的需求，迎合用戶的心態變化，從而引起用戶的關注，完成營銷傳播，進而全面的滿足了不同人群的不同需求。2、實事求是，一切從產品的實際出發。房地產業在營銷傳播的過程中，應該按照產品的實際情況出發，不弄虛作假，實事求是，增加網絡宣傳的真實性，不能僅僅是為了吸引人們的注意力而脫離了實際，以免給后續工作帶來不必要的糾紛，從而維護好品牌和企業的形象，維護好公眾的合法利益。因此所有的營銷傳播行為都必須是基于品牌的核心價值，傳遞一致性的品牌主張，通過想象的整合建立強力的品牌形象。3、以網絡為樞紐，整合優化跨媒體傳播。隨著營銷傳播方式的變化，對網絡的整合優化已成房地產業發展的必然，有效科學的以網絡為發展平臺，整合各類網絡媒體進行優化，組成一張互通的大網，利于用戶全面詳細的了解產品，保證網絡營銷的權威性，反之也便于企業隨時了解用戶的最新動態，并及時的進行溝通。
四、構建網絡整合營銷傳播模式
1、確定營銷對象完善用戶數據信息。網路整合就是以“一對一”的理念為基礎，針對不同客體制定不同方案，整理歸納不同的數據信息。這與傳統的營銷模式基本保持一致，對用戶客體的需求、心理特點、所處的社會地位和環境以及其具有的經濟能力進行精確的分析、整理并歸納，企業則通過網絡建立起相應完善的用戶基本信息數據庫，同時根據用戶使用網絡終端的不同，判斷出各年齡段的人群的接受程度和方式，以此來了解用戶的消費習慣，并作為確定營銷渠道的依據。2、深刻了解網絡營銷渠道的特點。網絡媒體平臺復雜多樣，企業應該根據自身的實際情況，綜合考慮樓盤所處環境的影響因素，在用戶比較關注的門戶網站等宣傳平臺上進行商品的宣傳，另外針對專業的房地產網站，企業可通過增加相關的有獎參與活動或是其他的房產優惠活動等形式的內容，吸引用戶保持房地產宣傳的市場活躍性。而吸引用戶的網絡營銷平臺主要是以專業知名的房產網站。同時房地產的營銷模式從最初的移動交流軟件，雖然具有覆蓋率廣、傳播便捷等特點，但是用戶的體驗度較差，進而發展到運用各移動網站、用戶終端、移動報刊等較高等級的網絡媒體，因此針對這些媒體，企業要進行綜合的考察，對各媒體進行優勢整合，從而打造屬于自己、適合宣傳的專屬的網絡營銷平臺，實現傳統和現代營銷模式的整合和銜接。3、完善營銷效果的評估和傳播過程。在網絡營銷整合傳播中，要完善對營銷效果的評估和傳播過程，從認知、態度、方法上進行完整的評估，也要注重對各傳播網、傳播內容以及各媒體接觸點的分析和評估，以便更好的服務于商品的營銷傳播過程，滿足社會公眾的需求。在此過程中，企業可以組建專業人員對客戶進行跟蹤回訪、對市場進行調查、對品牌和口牌進行調研以及隨時關注更媒體平臺上對該商品的點擊度，從中獲取第一手動態資料，便于及時調整和改進。
五、結語
房地產業是我國經濟的重要組成部分，良好的營銷模式，不僅利于增加企業的經濟效益，也利于解決社會民生和安定問題。因此在新時期下，合理利用各網絡平臺，并對其進行整合和優化，從而拓寬營銷途徑，加大企業的宣傳力度，不僅能夠更好的滿足人們的不同需求，也可以幫助企業規避市場經濟帶來的沖擊，實現房地產業的可持續發展。
參考文獻:
[1]張鑫.淺談房地產網絡整合營銷傳播模式.
篇8
隨著網絡基礎設施的健全和網絡知識的普及，新經濟下的網絡銷售正悄然來臨，它的手段主要有：① 網上房展；② 網上房地產競拍；③ 網上房地產市場調查；④ 網上公關宣傳：一是互聯網廣播，它是基于Web技術的互聯網收音機，可用來宣傳房地產網站及公司服務；二是網上廣告；⑤ 網絡社區，即網上房地產論壇。網絡銷售利用了網絡媒體傳播的新觀念和計算機網絡新技術，使客戶及商家享受到電子商務的便利與快捷。今天房地產網絡銷售已成為在傳統銷售模式的一種必要的補充與發展，也是我國房地產企業與世界接軌的重要途徑。
1 國內外研究現狀及發展動態分析
目前，國內多數房地產網站信息量小且質量不高，而上網的房地產企業主要為房地產中介企業，其獲得信息的來源有限，尚不能滿足消費者的需要[1]。大多數網站仍然以旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告為主，一些企業更是利用網絡傳遞虛假廣告信息，互聯網的互動特質還未在網絡廣告中得到充分利用，導致顧客對網絡上的廣告煩不勝煩，對于購房更是顧慮重重。而我國政府在這方面的還存在很多法律空白，房地產的網上交易的還缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在國外，將網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合逐漸成為一種趨勢。因為網絡游戲式廣告最能體現網絡廣告的交互性。通過互聯網聯系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產業在銷售過程中已經完全依賴互聯網，諸如微軟公司MSN網站等許多著名的門戶網站都有專門的房地產網頁，提供有關信息，有些還可以幫助網友免費評估其房地產價值。[2]與國外相比，中國仍處于初步發展階段，因此，靈活運用互聯網就顯得迫切重要了，而在網絡銷售中將網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合這一手段達到影響效應勢必成為一種趨勢。
2 研究意義
其一，本方案采用網絡廣告與網絡趣味性互動游戲相結合的形式，避免了旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告導致的消費者對網絡廣告形成的抵觸情緒，而網絡廣告的根本特性之一就在于交互性。互動不僅是互聯網的強勢，而且可以吸引受眾親身投入其中，加深對所廣告產品或服務的全面了解，加強對所廣告品牌的熟悉度和忠誠度。
其二，對于用戶而言，不僅趣味性互動游戲給用戶帶來了娛樂性，用戶還能夠了解到現實中的實時的房地產信息，包括各小區的周邊環境、交通便利條件、地段經濟等情況。不僅如此，用戶能夠在游戲過程中深入了解到小區的整體布局、綠化環境、公共配套設施等情況。
其三，對于房地產商而言，趣味性互動游戲中引入了現實中樓房的銷售信息，讓用戶在玩樂的不知不覺中了解這些信息，達到一種意想不到的廣告影響效應。另外，趣味性互動游戲的基本素材源于現實中的樓盤和小區數據，讓更多的人了解這些信息，為房地產商的推銷工作提供了便利。
3 網站中購房游戲的設計
幾點說明：
1）網站主頁，以Google地圖數據制作而成的底圖，顯示各種類型的小區（包括新樓盤、二手房小區）的位置，主頁右邊的信息欄，列出了這些小區的各種信息，包括：小區的公共配套設施、綠化環境情況、交通便利條件、地段房價情況等，網站還根據這些基本情況，給每個小區賦予不同的權值，設置出了各小區的“房屋平均售價”。
2）用戶注冊后，需要在某一“小區”中租用或購買“房子”，才能具有在這個小區“工作”的權利，并把這一“小區”設置為自己的游戲場景。由于剛開始游戲時，用戶只擁有系統給予的少量的虛擬財富，用戶只能租用“二手房”。
3）網站還將設置一個評分系統評定用戶“房子”的精美指數，“房子”的周邊環境、地段經濟、交通便利條件、內部裝飾、陽臺視覺等對其精美指數都有影響。指數越高，用戶在“家”休息時的虛擬心情值恢復得越快，從而提高“工作效率”。
4）用戶每天的工作時間有限，工作時間到了以后必須回到“家”中休息一定的時間，使自己“體力”恢復，時間長短與自己的“房子”設計以及“心情值”密切相關。
5）用戶的“工作地點”包括：該“小區”中的物業管理處、家政服務中心、超市商店、餐廳、KTV歌廳、游戲城、酒吧、網吧、健身房等。但剛開始時，用戶只擁有一些基本的“技能”，只能在“餐廳”做服務員。“工作”過程中，用戶的經驗值就會增加，可以用經驗值換取更多的“技能”，進行更多更高級的“工作”。
6）用戶“出租”或“出售”房子的“價格”由用戶自行設置，但每個“房子”都有不同的上限標準，這個標準由“房子”的精美指數及其地段位置控制。
7）每個用戶“租用”房子達一定的時間就可以不許向主人交付“租金”，超過一定的上限時就可以把這個“房子”據為己有，所以“出租”房子的用戶要經常回去看看情況，將不交付“租金”的用戶趕出“房子”。
4 網站架構及方法
5 結語
雖然這是一個娛樂網站，但用戶在玩樂的過程中能夠了解到現實的小區情況及住房信息，包括小區的樓房構造、交通便利條件、公共配套設施、綠化環境情況，房子的面積、樓層高度、規格布局、環境因素、地段經濟條件等等，給用戶在以后買房起來一種引導的作用。同時也為房地產營銷工作提供了一種方式，達到了意想不到的廣告影響效應。
參考文獻：
[1]夏寧寧，淺論房地產網絡營銷模式創新，化學工程與裝備，2008（1）.
篇9
一、影響我國房地產周期的宏觀經濟因素
在宏觀經濟上或者微觀經濟上，影響房地產周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯系。房地產周期的微觀因素包括生產者與消費者心理因素或者經濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產周期的宏觀因素主要包括國民經濟因素、相關部門頒布的法律法規制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。
（一）房地產利率
通常情況下，房地產利率的變動與房地產周期的波動呈現相反關系。如果房地產利率上升，房地產市場經濟將處于衰落的趨勢；如果房地產利率下降，則房地產的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產利率對房地產開發投資商投資規模有一定的影響，及對房地產用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產其它影響因素不變，房地產利率下降，則開發投資商比較容易擴大規模建設，其投資經濟成本也就較低，而對于房地產存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產市場的消費分期付款信貸規模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。
（二）房地產國內生產總值
國內生產總值指在固定的時期內，一個區域經濟中的全部貨物和勞動力的生產總值。其不僅可以反映一個區域的生產經濟，也可以反映一個區域的經濟發展狀態。國內生產總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：
GDP=C+I+G+X
國內生產總值GDP主要是體現一個區域的經濟發展處于何種狀態，若GDP的增長數字大于0時，則國內生產經濟處于上升階段；相反，若GDP增長數字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內生產總值體現一種真實的市場經濟現象，運用CPI指數，調整國內生產總值的變動，從而精確顯示市場經濟我國內生產總值的實際變動。一個區域GDP的大幅度增長，體現了該區域的經濟正在蓬勃發展，國民經濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產消費水平的提高。相反，一個區域的GDP處于負增長狀態，則該區域房地產市場經濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產的消費供給，房地產市場經濟也停滯不前。
（三）貨物通貨膨脹
貨物通貨膨脹，將導致房地產市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產市場經濟的變化。房地產價格是體現總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產價格的變化，其呈現正相關關系。若物價總體水平呈現上升趨勢，則房地產市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產的真實價格也呈上升階段；相反，房地產市場價格及真實價值呈下降階段。
通貨膨脹因素，也影響房地產產品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產市場經濟的波動。市場上物價上漲，導致引發通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產供給的需求，但房地產保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產經濟的發展。另外，市場經濟中通貨膨脹現象與通貨緊縮現象的交替變化，將會周期性的影響房地產投資商投資的預期回報率，進而影響房地產市場經濟周期性的波動。
（四）市場經濟中貨幣供應量
貨幣供應量是指市場經濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產。根據我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現房地產的購買力，也可以體現國民經濟的發展狀況。
二、房地產周期與宏觀經濟間互動關系分析
運用VAR模型，實現房地產周期與宏觀經濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩還是趨勢平穩；若每個變量都不是平穩的，但是變量的線性組合是平穩的，這種現象就稱所選變量是協整的，特別注意的是協整不適合采用變量的一階差分進行房地產周期評估。
結束語
本文主要分析宏觀經濟中房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產生產周期的影響，研究房地產周期與宏觀經濟間的互動關系。
參考文獻：
[1]尹惠媛.房地產周期與宏觀經濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.
篇10
房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產投資決策支持系統的基本功能
本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統的基本結構
在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。
數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。
其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產投資決策系統的相關技術
傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。
(一)數據倉庫(DW)技術
信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。
(二)聯機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。
(三)數據挖掘(DM)技術
數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。
三、房地產投資決策支持系統的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。
(二)經濟評價
經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。
經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
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同在3月中旬，有消息稱網易正式開通廣東房產頻道，這是網易公司在其原有房產頻道的基礎上，全新推出的一個以“新聞、交互、服務”為宗旨的區域性房產頻道；
2月22日，新浪房產頻道主編李景峰在“2003北京地產創新行動”的會議上也表示，新浪房產將加大力度建設“地產圈”業內頻道，將通過新浪網嘉賓聊天的“地產精英訪談”、業內論壇、線下主題論壇、專題報道等多種形式，為北京市的地產業內人士提供全面的網絡資訊服務。
實際上，隨著房地產業的發展和網絡的普及，互聯網上的房產內容已經比比皆是，包括焦點網、搜房網這樣的全國性專業房地產網站和一些房地產主題的個人網站，大大小小加起來的總數也要超過二三百家之多。在這種情況下，一向側重于娛樂、體育等大眾化、年輕化內容的門戶網站，為什么也要加大房地產頻道的建設力度呢？ 為何“炒房”？
為廣告炒房
在平面媒體上，房地產廣告一直擔當媒體收入重任，往往會被那些跑房產線的報紙廣告業務員形象地稱為“廣告大戶”。事實也是如此，國家工商行政管理總局廣告監管司的數字表明，從2002年開始，全國房地產廣告的投放量就已突破百億大關，超越雄踞霸主地位多年的藥品廣告，名列第一。
從現實的利益角度來看，近年來房地產在平面媒體的投放量不斷加大正是吸引門戶網站“炒房”的關鍵所在。
如搜狐首席運營官古永鏘在并購焦點網的會上所說：“房地產已是國內廣告投放量排名第一的行業，我們期望在未來的幾年中網絡媒體在這一領域可以增加市場份額。”
而從雅虎中國開通房地產頻道的介紹中，我們可以看出，廣告同樣是雅虎中國開通房產頻道的現實意圖。在網絡廣告銷售方面，雅虎中國表示將與北京鑫海恒廣告公司等一批優秀的廣告公司合作，共同為用戶提供置業信息，開拓高端地產服務市場。由此來看，雅虎中國房產頻道要構建的“信息交流平臺”和“便捷的渠道”正是有利于促進廣告銷售的相關性內容建設。
為用戶炒房
除利益層面的驅使外，用戶對房地產需求的升溫也是驅使門戶“炒房”的一個重要方面。
對此，搜狐古永鏘曾這樣闡述，像汽車一樣，房產對于一個家庭來講，是一個比較重要的決定，他們會花很多的時間去咨詢才去決定購買房產的行為。網絡非常重要，從搜索、信息的角度，以及從評論和業主之間的交流在其他媒體方面是看不到的，這點網絡有一個特別的地位。
實際上，來自美國Nielsen//NetRatings于去年5月的一份調查結果，也同樣說明網絡在滿足用戶對房產需求方面的特殊性和重要性。該調查顯示，2003年3月份美國訪問房地產、按揭購房網站的用戶數超過了1200萬人，占在線活動用戶總數的接近10%。“此類網站已經成為眾多美國人用來調查房產、搜索房地產公司以及計算貸款的方便的工具。”
我們知道，從網站廣告盈利所具備的條件來看，用戶流量即人氣、用戶是不是該類廣告主的目標消費群體等，都是重要的指標。從這一點上看，Nielsen//NetRatings的調查結果也能說明房地產網站廣告盈收的可行性。
調查顯示，在2003年3月份獲得最多單一用戶的網站是Realtor.com（460萬人）；第2位為Homestore.com（360萬人以上），第3位為HomeGain（約120萬人）。由此來看，房地產網站的用戶流量還是相對理想的。而根據Nielsen//NetRatings公司的分析，“在訪問房地產、按揭購房網站的用戶中，有具體購買計劃和計劃實施搬遷的人士占很高的比率”，這一點又能說明房地產網站所吸引的用戶正是房地產廣告主的目標消費群體。從這個意義上說，房地產網站所宣稱的為用戶炒房，其根本的歸宿還是為廣告銷售而炒房，為利益而炒房。 門戶“炒房”的現實問題
淺嘗階段
目前，房地產網站的供、需雙方均停留在很初級的內容淺嘗階段。作為供應方、提供方，房地產頻道所提供的大多是內容、信息、資訊以及一些簡單購買指南、咨詢方面的內容服務，還談不上什么具體的應用，如網上看房、訂單、預約等。雖然很多網站都在嘗試這類活動，但其應用還非常不成熟，尤其是在需求方對房地產網站的內容需求也僅僅停留在獲取信息、知識等層面的時候，這種應用即使解決了技術、安全問題，也依然難以獲得用戶的認可和使用，其中，用戶的觀念和習慣難以轉變也是問題所在。
內容同質化
國內房地產網站的競爭簡言之就是內容上的競爭，而當大家對房地產網站運營還沒有看得更遠、想的更有創意的時候，簡單的內容就不可能為誰所獨有。這個時候，對于房地產網站的受眾而言，不管是門戶的房產頻道，還是專業的房產網站，其內容大多是一樣的味道。對于面向同一區域市場的內容、信息而言，所具有的功能、所達到的目的、具有的使用價值也沒有本質的區別。 用戶忠誠度低
Nielsen//NetRatings的另一調查結果顯示，很多用戶對房地產網站的訪問習慣是，“通過訪問多個網站來比較房產信息”。調查結果稱，在訪問Coldwell Banker網站的用戶中有25%以上訪問RE/MAX網站、28%訪問Century21網站、約53%訪問Realtor.com網站。由此不難看出，房地產網站用戶的忠誠度還比較低，如何提高用戶對房地產網站的忠誠度，提高網民對信息、內容、廣告的信任度等問題有待解決。
探索、創新、突破口
門戶“炒房”有前景，關鍵在于如何運作，如何在探索、創新中尋找具有現實意義的突破口。
整合下的細分
現在已經逐漸形成了租賃、新樓盤展示、購買指南、二手房交易以及面向企業的房地產行業、營銷類房產網站等幾大塊。而從橫向看，則已經成熟的劃分為了房產、家居兩大塊，家居下面還不斷細分為裝修、建材、家具、水暖等多個方面。實際上，這些分類都是機會所在。掠取這些的機會的辦法也有兩種，一種是專、一種是全。各有各的做法，也各有各的“度”。
圈地、圈錢、圈人
圈地、圈錢、圈人都是必需的。諸如焦點網、搜房已經不斷實現了圈地——面向各個有發展潛力的區域城市擴張，圈錢——尋找投資合作，如焦點網被搜狐收購，搜房網和雅虎中國合作等。但是，如何“圈人”，即上文提到的培養用戶忠誠問題，是眼前需要解決的，處理好了，就是機會。
篇12
什么是互聯網+？通俗來說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。它代表一種新的社會形態，即充分發揮互聯網在社會資源配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟、社會各域之中，提升全社會的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。互聯網+是把將線下的商務機會與互聯網結合，這就為傳統的企業開辟了新的市場渠道。
百年工業史背后隱藏的是同樣的產業邏輯：“標準化”、“規模化”和“流水線”。隨著互聯網特別是社交網絡的發展，傳統工業時代正在遠去。未來經濟與社會組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態，而呈現為互聯網社群支持下、個性張揚的“網狀”模式。這種轉變是革命性的。
古希臘哲學家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業一定要跟上時代的步伐，踏準時代的節拍。互聯網時代，一定會是一次徹底的顛覆，不創新就會被時代淘汰。意識到這種變革，在互聯網時代，企業要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結局。
2 互聯網+房地產
據統計，美國已經有90%房地產商經常利用網絡和客戶交流，美國供方中，72%的房地產利用網絡銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網上進行搜集信息的活動。中國現在房地產網民已經占到了全國網民總數的三分之一。目前房地產網絡產業鏈初步形成，一年有三千多房地產網商，在網上投入八億多網絡廣告費，在全國各行各業中排第四。
就中國房地產與互聯網的結合而言，截止2014年之前，大部分房地產商對于互聯網平臺的應用還是體現在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯網應用鏈條。到目前主流的房地產與互聯網的結合應用，從公司控制力角度，可以分為：互聯網公司平臺、金融公司平臺、房地產商互聯網平臺，涉及的業務收入主要有：新房業務、二手房業務、租賃業務、互聯網金融業務以及興起的社區O2O業務。從發展階段來看，互聯網與房地產的結合應用產生的行業影響，也正在發生劇烈變化。當下，互聯網正在快速改造相關行業，房地產在未來也有可能因為互聯網的介入被創新或者被顛覆，互聯網思維帶給房地產的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產品對于房地產行業的影響。互聯網網絡文化、互聯網生態、媒體化表現的基本認知，將會是房地產企業對于互聯網利用的基本法則，從基本的網絡營銷開始，未來的房地產應用，應該嘗試在建立互聯網入口級服務、房地產自身產品精細化改造、物業服務等領域進行改造和創新，一切以改變人類生活方式為目標，
3 互聯網時代下企業的管理要求
中國房地產的現狀目前大部分還是以傳統的住宅、辦公樓的建設加銷售開發模式為主，傳統的房地產營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產市場的縱深化發展，作為房地產商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經遠遠不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認可和信任。這就是這個時代的價值。
在沒有互聯網之前，企業和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業是中心，企業營銷就是對用戶我的信息，而廣告成了一個最主要的渠道。至于用戶，是被動接受企業的信息。而如今，網絡化階段，海爾集團首席張瑞敏提出互聯網思維的核心思維就是零距離和網絡化。零距離指的是企業和用戶之間信息流通的無障礙，網絡化指的是企業經營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應該堅持創新并敢于挑戰自己才能面對更大的挑戰和風險。
對于互聯網時代的企業而言，真正的互聯網思維是對傳統企業價值鏈的重新審視，體現在戰略、業務和組織三個層面，以及供研產銷的各個價值鏈條環節中。并且將傳統商業的“價值鏈”，改造成了互聯網時代的“價值環”即戰略制定和商業模式設計要以用戶為中心，業務開展也要以用戶為中心，組織設計和企業文化建設都要以用戶為中心。戰略層、業務層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗進行設計。這就是互聯網時代的“價值環”模式。其中，在業務層面，用戶端和供應鏈端聯接起來，形成了一個閉環，將不斷地實現價值動態地傳遞，用戶將需求反饋至研發生產，研發生產形成產品或服務再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環。這種經過互聯網思維改造的“價值環”模式，將對傳統商業生態和商業理論帶來深刻的影響。“價值環”要求我們必須擁有互聯網思維（見圖一），持續不斷地關注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠實時做出回應，這是未來企業建立商業模式的基礎。
4 互聯網時代下房地產的管理創新
總體而言，互聯網對于房地產的改變目前仍舊是局部的。就行業本質而言，房地產商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動產的管理能力和社區服務水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業”保值增值，服務的是人，那就要考慮讓“業主”舒服滿意。要實現這兩個層面的管理升級，為了更好的觸網，房地產商就必須完成兩個轉變：一是角色的轉變，從生意人變為產品人。互聯網時代的成功是建立在好產品的基礎上，而好產品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業管理創新，好的社區服務升級，也都是“產品人”思維的體現。二是商業模式的轉變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變為多維度憑服務增值要利潤。互聯網時代最重要的變化就是消費者主權意識迅速覺醒，以往由商家主導的市場已變為由消費者強勢主導，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態有多低。對房地產商而言，也必須積極轉換身份，全心全意地為業主服務。
為了實現真正的互聯網+，互聯網+房地產的運作過程大體可分為四個階段：
第一階段為傳播層面，即社會化營銷階段，要求企業能夠利用網站、微博、微信和APP來展示公司的產品和品牌。
第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯網銷售產品。
第三階段為供應鏈層面，即廣義層面的電子商務—消費定制（C2B），消費者能夠參與到產品設計和研發環節。
第四階段為價值鏈層面，即用互聯網思維重新架構企業，從傳播、營銷、供應鏈到運營管理都能夠由互聯網來驅動，同時對組織結構和管理方式予以相應調整。
同時在房地產公司運作過程進行以下五個方面的管理創新。
首先，戰略層面
過去，所有企業都是以企業自身為中心，但在互聯網時代改變了，必須始終堅持以用戶為中心。未來5-10年內，房地產商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養老地產爆發式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務設施的改造需求。
在中國房地產商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個原因，為了適應這種改變，對于企業戰略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯網戰略下，以地產作為實現產業協同的平臺，搭建一個包括家電、家居、物流、金融、地產等全產業鏈的生態圈，努力成為一個為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導者或者服務商。
第二、從運營層面上，公司運營能力主要體現在兩個方面：
（1）財務指標，要重點關注營運能力的提升，營運能力體現企業的管理水平和資產運用能力，主要體現在現金周轉天數，也就是財務管理中的CCC，其中行業數據分析顯示，行業平均周轉天數為1200多天，房地產商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節奏等方式，采用多渠道融資，加強籌資，投資，用資等各個經營環節的管理，創新財務管理，實現周轉天數的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統局面。
（2）公司運營，作為房地產商要及時通過大數據模式提高公司運營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發成本、工程、運營、營銷等模塊信息化系統，大大提升全國項目的綜合管控能力。
第三，產品創新：設計方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個性化、時尚化、智能化、環保化、平臺化。
（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進行網絡交互，通過互聯網，使用戶真正參與戶型設計，實現“按單定制”，滿足用戶的個性化需求。房地產商應從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進行交互，并重點對產品進行戶型、立面、價格、景觀等進行調研，實現用市場數據說話，營銷倒逼設計團隊。
（2）設計創新：除了傳統意義上的設計方案優化及人性化體驗外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗。結合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網、互聯網、廣電網、電力網等多網融合的網絡平臺，采用有線與無線網絡相結合的方式，把所有設備通過信息傳感設備與網絡相聯，從而實現了“家庭小網”、“社區中網”、“世界大網”的互聯互通，并通過網絡實現3C產品、智能家居系統、安防系統等的智能化識別和管理以及數字媒體信息的共享。
（3）商業創新：商業產品線也可以全面觸網，同傳統商業地產不同，互聯網時代融合電商和傳統商業的定位是以云服務為線上交互平臺（O2O），以街體驗為線下運營模式，實現商家、消費者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強大的四網融合平臺，將入駐商家自動接入“云平臺”，獲取金融和大數據服務，直接為經營服務；對于消費者來講，購物和休閑娛樂都會有云平臺服務。
第四，組織創新。
美國企業史學者錢德勒說企業的成長主要是依賴于兩個變量，這兩個變量決定企業的成長，第一個是戰略，第二個是組織，且戰略從屬于時代，戰略是根據時代的變化來設計，但是組織又根據戰略的變化來變化。現在戰略改變了，組織也必須要進行改變。
傳統的管理理論有三個要素：第一個是管理的主體，第二個是管理的客體，第三個是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領導，很難自主做出決策是被管理者。現在要做成一個開放的平臺生態圈，所以現在的組織從前期到設計、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產品才會是被市場接受的產品。
第五，機制創新。
戰略和組織改變后，能不能可持續優化，取決于薪酬體系和機制層面。傳統行業的薪酬體系搭建一般會依據每個員工的職級和崗位等綜合測算進行設計，績效考核體系用的比較多的應該是KPI、360°考核等，但實際并沒有達到激發員工工作熱情的目的。在互聯網時代，用戶的需求是碎片化和個性化的，企業需要從“大規模生產”轉向“大規模定制”。同時，用戶的需求又是快變的，企業必須跟上“用戶點擊鼠標的速度”。因此，企業的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變為“資源提供者”。把倒三角的科級組織變為網絡化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯網時代游刃有余。
為了適應互聯網時代，以海爾集團為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創造價值的同時，體現出自身的價值。舉個例子，以前，除了案場的銷售人員，設計、工程、采購等環節根本無法真正接觸置業者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項目肯定也無法得到置業者的認可。而人單合一，小微化以后，從設計到采購到工程到營銷，他們可以通過網絡與置業者直接交互，反復交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項目。各模塊的員工也在交互過程中創造了超值，參與了分享，真正實現使每個人成為自己的CEO
5 結束語
篇13
一、移動互聯網相關概述
移動互聯網在信息技術推動下，逐漸構建較多相應的門戶網站、聊天工具與互動平臺，用戶僅需利用筆記本、平板電腦或智能手機等終端，便能在平臺中進行交流互動。從移動互聯網特征看，集中表現為傳播方式多樣、信息量大、移動性、互動性與開放性等方面，為企業與個人用戶生產生活帶來極大便利。也因如此，使電子商務逐步發展起來，使人們更樂于通過網絡完成營銷與購物等活動，如蘇寧易購、淘寶等，都為電子商務平臺發展的具體表現。而其中的網絡營銷，主要指將網絡技術融入到以往市場營銷模式中，用戶僅需通過網絡平臺便可完成一系列信息交換與交易過程。對于網絡營銷在現代企業中的應用，具有明顯的交易周期短、信息獲取便捷、營銷成本低以及受眾群體廣等特點，是企業市場營銷戰略的重要組成部分[1]。
二、基于移動互聯網時代的房地產營銷策略
本文在研究中主要以房地產行業為實例，盡管近年來在移動互聯網沖擊下，更注重網絡營銷活動的開展，但所取得的成效并不明顯，究其原因在于房地產企業為達到宣傳目的，大量虛假信息，導致用戶對網絡信息持懷疑態度。同時，從網絡營銷模式上，單一現狀也較為明顯，大多房地產企業仍以簡單的移動終端或網絡平臺為主要模式，創新性缺失，影響影響目標的實現。此外，現行房地產利用網絡營銷的相關規范也不完善，難以為營銷活動的開展提供支撐。這些都要求做好改善工作，具體實現的策略主要表現在以下幾方面。
（一）產品質量的提高與網絡平臺建設
移動互聯網時代下，網絡營銷具有明顯的開放性與互動性特征，無論客戶的滿意度或對產品的否定都會在網絡中公開，這種網絡輿論帶來的影響極為明顯。這就要求房地產企業在保證自身產品質量的基礎上，做到真實信息的，避免對房產質量夸大，其容易造成企業誠信形象被毀的現狀。另外，網絡營銷活動的開展本身以網絡平臺作為載體，所以在平臺建設上應不斷加強。部分房地產企業在網絡營銷中對于B2B或B2C模式的應用，通常會發現取得的效果較差，極大程度歸因于門戶網站設計不合理。因此，在網絡平臺建設中應注意對房地產企業自身管網進行完善，在此基礎上與行業協會聯合做好交易網絡平臺的建設與完善，保證該平臺應用下，能夠完成房產信息、企業與客戶交流、交易活動開展等功能。此外，網絡平臺建設中，房地產企業也需在信息傳播力度上加大，對較多影響力較大的平臺進行利用，如微博、微信或論壇等，這樣在保證信息真實性的基礎上，將促進房地產網絡營銷目標的快速實現[2]。
（二）網絡營銷服務模式的創新
針對現行房地產網絡營銷中存在的問題，實際改善中主要需通過營銷服務方式的創新，使網絡營銷效率得以提高。如體驗式營銷模式、價格營銷、品牌營銷以及口碑營銷等，這些都能夠提升網絡營銷服務水平。具體創新中，房地產企業首先需在信息傳播上進行強化，保證用戶能夠對產品信息充分了解，可采取 現場活動、廣告信息與網絡信息結合方式，使用戶體驗到企業帶來的服務的同時，能夠感受到企業的形象。其次，在網絡營銷內容上也需進一步豐富。移動互聯網時代下的開放性與互動性特征，使用戶在搜集網絡信息中更有自主選擇性，此時若房地產企業在營銷內容上仍以簡單的文字描述為主，很難保證為用戶帶來良好的體驗。因此，創新過程中應注重在營銷內容上引入更多影音圖像，將產品信息以動態圖片或視頻形式展現，這樣有利于刺激用戶感官，對網絡營銷成功率的提高將起到突出作用。
（三）相關法律規范的完善
在房地產網絡營銷活動開展中，由于企業面對的競爭壓力較大，很可能為吸引消費者眼球虛假信息，一定程度上損害消費者的利益。對此問題，要求在關于房地產網絡營銷的法律規范上進行完善，如交易平臺活動、交易具體程序、投訴處理等問題，都應納入具體法律內容中。同時，針對其中散播虛假信息的企業，應采取相應的懲處措施。這樣在整個房地產網絡營銷有相應法律規范作為保障的基礎上，才能使房地產市場健康有序發展[3]。
結論：移動互聯網技術的應用為房地產網絡營銷提供堅實的保障。實際開展網絡營銷活動中，房地產企業應正確認識移動互聯網的主要特征及其為房地產營銷帶來的影響，立足于當前房地產網絡營銷中存在的問題，從產品質量的提高與網絡平臺建設、網絡營銷服務模式的創新以及相關法律規范的完善等角度出發，使網絡營銷活動能夠順利開展，為房地產企業創造更多的收益。
參考文獻
