引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
受甲方委托，乙方為甲方的×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，本著公平、誠(chéng)信和互利互惠的原則，就相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、委托調(diào)查項(xiàng)目
1、項(xiàng)目名稱：×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查。
2、甲方委托乙方調(diào)查的內(nèi)容等詳見(jiàn)附件一：《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》。
二、項(xiàng)目工作組
針對(duì)甲方所委托項(xiàng)目，乙方專門(mén)成立由上海×大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)教授×、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)教授×、旅游與酒店管理學(xué)博士×等相關(guān)專家組成的項(xiàng)目工作組(項(xiàng)目工作組成員的簡(jiǎn)歷和名單等詳見(jiàn)附件二)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)查工作方案的制訂、市場(chǎng)調(diào)查的組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的編制以及提供相關(guān)建議。
三、調(diào)查期限
1、乙方在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)完成調(diào)查，并向甲方提供市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的文字資料和電子版資料各三套，乙方保證調(diào)查報(bào)告中的數(shù)據(jù)均真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。甲方有權(quán)要求乙方提供調(diào)查的全部原始資料，以核對(duì)上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)。
2、乙方應(yīng)當(dāng)按照《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》所列的時(shí)間計(jì)劃完成階段性調(diào)查和報(bào)告工作。
四、甲方的協(xié)助義務(wù)
1、甲方向乙方提供相關(guān)資料。乙方應(yīng)提前五日向甲方提交所需相關(guān)資料明細(xì)，經(jīng)甲方確認(rèn)同意后向乙方提供，如甲方拒絕提供，乙方不能以此為由拒絕或延期向甲方提供市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)。
2、乙方獨(dú)立調(diào)查有困難的，經(jīng)甲方同意，可請(qǐng)甲方提供協(xié)助。
五、保密義務(wù)
1、乙方承諾對(duì)甲方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。
2、保密內(nèi)容包括但不限于：乙方需要對(duì)甲方提供給乙方的所有書(shū)面資料(但提供給乙方以前已經(jīng)公開(kāi)的除外)和乙方通過(guò)調(diào)查取得的全部資料及調(diào)查報(bào)告等(以下統(tǒng)稱商業(yè)秘密)進(jìn)行保密。
3、保密措施：乙方在甲方未公開(kāi)披露的情況下，不得向第三方泄露甲方的商業(yè)秘密;不得許可第三方使用甲方的商業(yè)秘密;不得以任何形式私自利用上述商業(yè)秘密;對(duì)于一項(xiàng)完整的商業(yè)秘密，如果甲方僅公開(kāi)披露部分內(nèi)容，對(duì)未披露的部分乙方仍要承擔(dān)保密義務(wù)。
4、涉密人員范圍：包括但不限于乙方項(xiàng)目工作組成員及乙方其他全體員工。
5、保密期限：乙方承擔(dān)保密義務(wù)的期限自甲、乙雙方簽訂本合同時(shí)起至甲方向社會(huì)公眾披露該信息時(shí)止，在此期間無(wú)論甲、乙雙方合同關(guān)系是否存在，乙方都應(yīng)無(wú)條件的保守甲方的商業(yè)秘密。
6、泄密責(zé)任：乙方承擔(dān)因泄漏甲方商業(yè)秘密而給甲方造成的全部損失。經(jīng)濟(jì)損失難以計(jì)算的，賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于本合同總價(jià)款的十倍。
六、成果提交與驗(yàn)收
1、本次調(diào)查項(xiàng)目在本合同簽訂后×個(gè)工作日內(nèi)完成并將調(diào)查成果按合同約定交付甲方。
2、調(diào)查成果包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景資料調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特點(diǎn)實(shí)地調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目區(qū)位和附近交通狀況調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目周邊人口狀況調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)心理及需求調(diào)研報(bào)告、與本項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者和業(yè)戶調(diào)查報(bào)告、類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目綜合分析報(bào)告等。
3、乙方提交調(diào)查報(bào)告后，甲方應(yīng)按照《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》約定的項(xiàng)目和目的及本合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。
4、乙方所提交的調(diào)查報(bào)告經(jīng)甲方驗(yàn)收后，其所有權(quán)利歸甲方所有。
七、咨詢費(fèi)
1、甲、乙雙方一致同意甲方支付給乙方項(xiàng)目咨詢費(fèi)人民幣×萬(wàn)元，分兩次支付。第一次在協(xié)議簽訂時(shí)支付×萬(wàn)元，第二次在調(diào)查報(bào)告完成并交付甲方，且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格之日起三日內(nèi)支付剩余款項(xiàng)×萬(wàn)元。
2、本合同咨詢費(fèi)包括咨詢報(bào)酬和調(diào)查研究、分析論證、試驗(yàn)測(cè)定、人工費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等因履行本合同所需的一切費(fèi)用，除本合同另有約定外，甲方無(wú)須向乙方另行支付其他任何費(fèi)用。
3、甲方向乙方支付咨詢費(fèi)時(shí)，乙方應(yīng)向甲方提供等額合法有效的發(fā)票，否則，甲方有權(quán)拒絕付款，且并不因此向乙方承擔(dān)任何責(zé)任。
1、除本合同另有約定外，非經(jīng)本合同雙方協(xié)商一致，任何一方不得無(wú)故違反合同。如有違約，違約的一方應(yīng)承擔(dān)另一方的全部損失。
2、乙方逾期向甲方提供合格的調(diào)查報(bào)告的，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同咨詢費(fèi)
3、乙方違反本合同第五條約定，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金人民幣×萬(wàn)元。對(duì)因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
九、合同的解除
1、乙方逾期提供合格的調(diào)查報(bào)告超過(guò)十日，甲方有權(quán)單方解除本合同。
2、乙方不得以與其他單位合作等任何方式將本合同約定的服務(wù)內(nèi)容分包或轉(zhuǎn)包給第三方，否則，甲方有權(quán)解除合同。
3、乙方違反本合同任何一項(xiàng)其他約定義務(wù)，經(jīng)甲方催告后仍未完全履行的，甲方有權(quán)解除本合同。
4、因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模曳綉?yīng)返還甲方已經(jīng)支付的全部咨詢費(fèi)，并按照本合同咨詢費(fèi)總額的20%向甲方支付違約金，對(duì)因此給甲方造成的損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、本合同履行期間，除因乙方原因合同解除的外，甲方有權(quán)隨時(shí)通知乙方解除本合同，合同解除時(shí)，對(duì)于甲方已付的款項(xiàng)乙方不予退還，甲方也不再承擔(dān)任何補(bǔ)償、賠償?shù)冗`約責(zé)任。
十、其他
1、雙方確定，甲方按照乙方符合本合同約定標(biāo)準(zhǔn)和方式完成的調(diào)查工作成果做出決策并予以實(shí)施所造成的損失，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。
2、雙方確定：甲方利用乙方提交的調(diào)查工作成果所完成的新的成果，歸甲方所有。乙方利用甲方提供的資料和工作條件所完成的新的成果，歸甲方所有。
十一、爭(zhēng)議的解決
本協(xié)議履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著互相諒解和顧全大局的原則進(jìn)行友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起訴訟。
十二、附則
1、本協(xié)議經(jīng)過(guò)雙方代表人簽字并加蓋公章后生效。
2、本協(xié)議未盡事宜，由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
3、本協(xié)議正本一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。
4、本協(xié)議附件如下：
附件一：×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要;
附件二：項(xiàng)目工作組成員的簡(jiǎn)歷和名單。
甲方：乙方：
篇2
項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確
項(xiàng)目可行性研究主要包括對(duì)行業(yè)資料的分析匯總、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評(píng)判。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對(duì)待具體的案例并給予具有針對(duì)性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤(rùn)收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開(kāi)展的重要評(píng)判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門(mén)人員來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開(kāi)發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開(kāi)展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開(kāi)發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開(kāi)發(fā)方案草稿。
（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國(guó)情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照?qǐng)?bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對(duì)多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場(chǎng)勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長(zhǎng)期耐心細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評(píng)價(jià)規(guī)劃、市場(chǎng)前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
篇3
（一）前期策劃的含義
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷(xiāo)策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷(xiāo)出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。
（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則
從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來(lái)講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；其二，深入性原則，具體來(lái)講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。
（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性
在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。
二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來(lái)講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。
三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題
首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問(wèn)題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒(méi)有創(chuàng)造性，根本無(wú)法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒(méi)有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過(guò)于重視短期的營(yíng)銷(xiāo)。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。
四、應(yīng)對(duì)措施
第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。
篇4
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過(guò)程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，首先，應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書(shū)上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書(shū)并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問(wèn)題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場(chǎng)地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，帶來(lái)的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國(guó)提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言與眾多其它市場(chǎng)的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目定位僅考慮了開(kāi)發(fā)初期的市場(chǎng)，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)不小的壓力。再比如，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來(lái)了不小的沖擊，隨著我國(guó)不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)的理性回歸”，綜上分析，這些市場(chǎng)因素和政策因素都會(huì)給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力和沖擊，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問(wèn)題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開(kāi)發(fā)商不重視前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門(mén)和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響。其次，一些開(kāi)發(fā)商只注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過(guò)程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過(guò)大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開(kāi)發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場(chǎng)需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問(wèn)題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在場(chǎng)地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少專門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門(mén)，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作都是通過(guò)委托第三方營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對(duì)上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過(guò)程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)
篇5
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開(kāi)發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。
1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述
情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開(kāi)設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：
2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)
通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開(kāi)展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。
2.2 課程教學(xué)內(nèi)容
課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫(xiě)、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫(xiě)。
2.3 課時(shí)安排
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。
3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：
3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫(xiě)、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開(kāi)設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。
3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開(kāi)展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書(shū)本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫(xiě)過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。
3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低
由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。
3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息
房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。
4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考
為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：
4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)
建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門(mén)課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類(lèi)分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。
4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育
學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷(xiāo)人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。
第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買(mǎi)決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。
第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。
4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。
第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。
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篇6
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理解應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標(biāo)；二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；三是優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征和作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：
（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場(chǎng)性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性
二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展分析
1.壽光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)3.5萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農(nóng)村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國(guó)聞名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”和全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。
2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對(duì)壽光市區(qū)的調(diào)研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團(tuán)、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領(lǐng)導(dǎo)的收入可以達(dá)到15-20萬(wàn)/年；普通工廠的職工收入也可以達(dá)到1500元/月，中層收入也在10萬(wàn)/年。壽光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在我們調(diào)研的情況中，很多都是農(nóng)村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)大概在50萬(wàn)/棟。可以看出壽光作為一個(gè)縣級(jí)城市，城市整體收入水平較高。
3.壽光市消費(fèi)水平和買(mǎi)房意識(shí)。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級(jí)商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場(chǎng)檔次一般，高檔產(chǎn)品很少進(jìn)入商場(chǎng)，同樣這樣的品牌產(chǎn)品也沒(méi)有存在與商業(yè)街。沒(méi)有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒(méi)有非常高的消費(fèi)，而且中低檔的商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務(wù)實(shí)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。消費(fèi)觀念有如下特點(diǎn)：（1）壽光人買(mǎi)房置地的觀念比較強(qiáng)。（2）壽光人買(mǎi)房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對(duì)于多層和高層沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)。（4）但是對(duì)于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。
三、“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹與開(kāi)發(fā)策劃
1.項(xiàng)目概況。“美林花園”項(xiàng)目位于濰坊科技學(xué)院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國(guó)際會(huì)展中心，西臨有壽光市第一中學(xué)和小學(xué)，東臨是大學(xué)城幼兒園，向西隔500米文化廣場(chǎng)和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個(gè)集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂(lè)、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。
2.價(jià)格預(yù)測(cè)
“美林花園”周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況
總體來(lái)看當(dāng)前周邊住宅的銷(xiāo)售均價(jià)在4500元/平方米左右。
根據(jù)當(dāng)前4500元/平方米（毛坯）的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)預(yù)測(cè)，“美林花園”住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格可以達(dá)到簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。
因此，“美林花園”住宅項(xiàng)目的價(jià)格（均價(jià)）：估計(jì)簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。
四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)
經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容。為了確保投資決策的正確性和科學(xué)性，研究經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法是十分必要的。對(duì)于本項(xiàng)目主要從開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等各個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：
項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表
五、項(xiàng)目投資策劃分析建議和結(jié)論
根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)政策走向及壽光市房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的投分析，提出以下建議：
1.目前，壽光市房地產(chǎn)業(yè)總體形勢(shì)比較好，處于上升階段。但項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入、投資都比較敏感，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資金的控制。
2.由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策、市場(chǎng)變化較大，建議實(shí)施應(yīng)分階段，穩(wěn)步進(jìn)行并突出特點(diǎn)。
（1）分步實(shí)施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）分步實(shí)施步驟中突出“快”字，快速啟動(dòng)、快速銷(xiāo)售、快速回籠資金。（3）實(shí)施差異化，局部領(lǐng)先的策略。
根據(jù)前面分析可以得出結(jié)論：“美林花園”項(xiàng)目是一個(gè)具有較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)：
篇7
1.1 房地產(chǎn)策劃的概念
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)策劃也隨之快速發(fā)展起來(lái)。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度逐漸增高,個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)具有舉足輕重的意義。策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能或智能創(chuàng)造行為。房地產(chǎn)策劃是依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，把市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位作為基礎(chǔ)，把獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)作為核心，運(yùn)用各種手段去策劃，對(duì)將來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的有創(chuàng)造性的規(guī)劃，并且把具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。
1.2 房地產(chǎn)策劃的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,避免偏差,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,增強(qiáng)企業(yè)自身管理創(chuàng)新能力,有效整合資源,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,統(tǒng)一思想,理順公司內(nèi)部和外部的公司部門(mén)合作關(guān)系、提高管理效率,設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定,這是肯定的,困難的、重要的項(xiàng)目發(fā)展將起到積極作用,是房地產(chǎn)企業(yè)的員工實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程,綜合的總體指導(dǎo)功能。因此,如何創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃,具有較高的效率和效益最大化的所有的銷(xiāo)售,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理變得越來(lái)越重要。
2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模式
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的進(jìn)行是遵循一定的模式的。通過(guò)策劃人不斷實(shí)踐和總結(jié),慢慢形成了各種策劃模式,體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的一些基本規(guī)律。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用這些策劃模式,能夠創(chuàng)造出項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典,提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃發(fā)展到今天,主要形成了3種策劃模式:賣(mài)點(diǎn)策劃、概念策劃和全程策劃。
2.1 賣(mài)點(diǎn)策劃模式
當(dāng)市場(chǎng)需求大于或者略小于供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈、消費(fèi)者的消費(fèi)心理也不夠理性和成熟的時(shí)候，市場(chǎng)中產(chǎn)生的便是賣(mài)點(diǎn)策劃模式。
2.2 概念策劃模式
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從20世紀(jì)90年代中后期,人們的生活行為模式開(kāi)始發(fā)生變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)變換為買(mǎi)方市場(chǎng)。人們對(duì)住宅的需求要能夠體現(xiàn)自身的個(gè)性和生活方式。策劃人員開(kāi)始賦予新產(chǎn)品以豐富的開(kāi)拓性內(nèi)涵,概念策劃模式主要目的是引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)新觀念的形成過(guò)程中開(kāi)發(fā)出新產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售。
2.3 全程策劃模式
全程策劃結(jié)合了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的社會(huì)性專業(yè)服務(wù),在整個(gè)策劃過(guò)程中融入了各個(gè)部門(mén)的運(yùn)作。在全程策劃應(yīng)用當(dāng)中,策劃部門(mén)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位,以及銷(xiāo)售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁,同時(shí)也制定和貫徹了項(xiàng)目的戰(zhàn)略。另一方面,全程策劃模式可以減小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,在充分運(yùn)用社會(huì)資源以實(shí)現(xiàn)高效率開(kāi)發(fā)的同時(shí),提高了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3.全程策劃模式探討
3.1 全程策劃模式的適用性
房地產(chǎn)全程策劃模式的特點(diǎn)是全過(guò)程策劃服務(wù),所以策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在應(yīng)用過(guò)程中逐漸形成3種策劃方向:
(1)在接手項(xiàng)目后,從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等相關(guān)環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,并在各方面仔細(xì)操作,直到項(xiàng)目成功地推出市場(chǎng)。這種全程策劃方向的難度相當(dāng)大,現(xiàn)在只有較少的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。
(2)項(xiàng)目參與了相關(guān)領(lǐng)域，但不涉及到具體的專項(xiàng)行動(dòng)。規(guī)劃工作人員并不需要太多的方向，但他們正計(jì)劃管理專業(yè)人才的工作，協(xié)調(diào)好各方面的專業(yè)公司。規(guī)劃的方向大多是應(yīng)用于規(guī)劃咨詢公司。
(3)由于策劃咨詢公司的特長(zhǎng)不同,他們運(yùn)用自己的專業(yè)特長(zhǎng)各有側(cè)重,但不會(huì)丟掉全程策劃的目標(biāo),也取得了很好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。全程策劃模式相對(duì)而言更適用于中小型項(xiàng)目的策劃,這樣各個(gè)流程可以很好地策劃落實(shí),大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤(pán)就會(huì)感到無(wú)能為力。這時(shí)就需要采取其他策劃模式與之交叉進(jìn)行,取長(zhǎng)補(bǔ)短。
3.2 房地產(chǎn)全過(guò)程策劃的原則
(1）整合原則：要把握好整合資源的技巧，整合好的各種客觀資源要圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題中心，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。
（2）定位原則：要從“大”、“小”兩個(gè)方面入手，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的方法和技巧。
（3）可行原則：策劃方案是否可行，方案經(jīng)濟(jì)性是否可行，方案有效性是否可行。
（4）全局原則：房地產(chǎn)策劃要從整體出發(fā),注重全局的目標(biāo)、效益和效果；要從長(zhǎng)期出發(fā),處理好項(xiàng)目眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系；要從各個(gè)層次出發(fā),總攬全局；要從動(dòng)態(tài)性出發(fā),注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。
3.3 全程策劃過(guò)程中的問(wèn)題
(1)不做市場(chǎng)調(diào)研或者做的不夠仔細(xì)，使得綜合得出的結(jié)果和市場(chǎng)的本來(lái)面目差距很大，生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，把這作為依據(jù)進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作偏離了實(shí)際，無(wú)法生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，最終結(jié)果可想而知;
(2)盲目決策，想當(dāng)然地追逐熱點(diǎn)，哪知道市場(chǎng)千變?nèi)f化，今天的熱點(diǎn)到明天就成為過(guò)時(shí)了的，沒(méi)有認(rèn)真分析細(xì)分市場(chǎng)的真正需求，項(xiàng)目上馬后，形成尷尬的局面;
(3)在短期利潤(rùn)的追求，搞一錘子買(mǎi)賣(mài)。只關(guān)心該項(xiàng)目的銷(xiāo)售，服務(wù)不到位，以滿足個(gè)人利益于消費(fèi)者的利益為代價(jià)的客戶需求方面做得不夠，有時(shí)，住宅單位的現(xiàn)象，或有逃跑時(shí)逃脫現(xiàn)象;
(4)只為了銷(xiāo)售而搞策劃，沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到營(yíng)銷(xiāo)不僅僅是局部的工作，而是牽涉到實(shí)現(xiàn)公司總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的核心工作的理念，造成臨時(shí)抱佛腳，走到哪一步算哪一步的境地;
(5)其他包括營(yíng)銷(xiāo)策劃水平較低，現(xiàn)代化辦公工具使用不到位，定性多于定量，憑借想象完成策劃工作，沒(méi)有明確的目標(biāo)，也就沒(méi)有好的結(jié)果。
4.結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過(guò)程中,市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析和研究,以及具體的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定、執(zhí)行和控制等,是一個(gè)密不可分的過(guò)程,忽視其中任何一個(gè)部分,都有可能造成項(xiàng)目的失敗,但是,在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)中,對(duì)于市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析等內(nèi)容,仍然沒(méi)有得到應(yīng)有的的重視,這也是反復(fù)強(qiáng)調(diào)全程策劃的主要原因。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷變化。將來(lái)肯定還會(huì)有更多的策劃模式出現(xiàn),但是每一種策劃模式都會(huì)有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),沒(méi)有一種策劃模式會(huì)成為項(xiàng)目策劃的萬(wàn)金油,策劃模式的選擇和運(yùn)用要適應(yīng)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)的要求。
參考文獻(xiàn)
［1］ 楊澍.也談建筑策劃與房地產(chǎn)策劃.四川建筑,2009
［2］ 李聰奇.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現(xiàn)存問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì).企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)(下半月),2009
篇8
(二)信息分類(lèi)1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;
(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究
(二) 信息分類(lèi)1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類(lèi)
1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類(lèi)
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類(lèi)
1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查表
(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購(gòu)買(mǎi)行為類(lèi)型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷(xiāo)的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷(xiāo)售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類(lèi)的知識(shí)2.信息分類(lèi)的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷(xiāo)售工具種類(lèi)及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷(xiāo)售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫(xiě)方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的原則
2.市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)
2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研計(jì)劃
3.能夠組織策劃員開(kāi)展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)
查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃
(一)制定市場(chǎng)
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計(jì)劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類(lèi)分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類(lèi)產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷(xiāo)策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料2.能夠制定銷(xiāo)售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見(jiàn)表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫(xiě)物業(yè)管理合同書(shū)
(三)營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備
1.銷(xiāo)售策劃的程序2.銷(xiāo)售計(jì)劃的編制方法客戶意見(jiàn)表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書(shū)的編寫(xiě)格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識(shí)
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類(lèi)方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法
3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)方法2.文案撰寫(xiě)格式與方法
一、房 地
1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析
市場(chǎng)
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.能夠編制商業(yè)建議書(shū)
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計(jì)劃書(shū)3.能夠撰寫(xiě)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告
4.能夠撰寫(xiě)可行性報(bào)告
(一)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略
1.能夠編寫(xiě)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣計(jì)劃書(shū)
(二)制定銷(xiāo)售
2.能夠估算項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計(jì)劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營(yíng) 銷(xiāo)1.能夠制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營(yíng)銷(xiāo)控制實(shí)施方
(三)營(yíng)銷(xiāo)管理案
3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營(yíng)銷(xiāo)組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場(chǎng)
2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)
1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法
1.項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣計(jì)劃書(shū)的撰寫(xiě)方法2.銷(xiāo)售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷(xiāo)售控制的方法
2.階段性營(yíng)銷(xiāo)策略的制定方法3.銷(xiāo)售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷(xiāo)售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷(xiāo)成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法
1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析
2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案
場(chǎng) 調(diào)查 研
(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會(huì)分析
5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來(lái)源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)
(一)審定營(yíng)銷(xiāo)格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)
1.能夠制定媒體推廣策略
銷(xiāo)策 劃(二)營(yíng)銷(xiāo)推廣
的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式
(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類(lèi)2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)
2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法
篇9
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲(chǔ)備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購(gòu)買(mǎi)一般均通過(guò)招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣(mài)出讓項(xiàng)目土地之前，對(duì)于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣(mài)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的過(guò)程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣(mài)過(guò)程中才能夠做到胸有成竹。
2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查。產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：
第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。
第二，土地屬性問(wèn)題。對(duì)土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。
第三，當(dāng)前的市場(chǎng)供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場(chǎng)分析（主要是市場(chǎng)的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場(chǎng)需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類(lèi)型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對(duì)典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢(shì)，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對(duì)典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。
第五，開(kāi)發(fā)該類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對(duì)策和建議。主要包括建筑類(lèi)型的對(duì)策與建議、綠化景觀的對(duì)策與建議、戶型匹配的對(duì)策與建議以及針對(duì)以上的建議的完善與優(yōu)化。
3.項(xiàng)目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學(xué)合理性原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中，通過(guò)不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會(huì)逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會(huì)形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。
（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過(guò)程成本控制原則
項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測(cè)算分析，人們發(fā)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。
（3）成本的主動(dòng)控制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以選擇宗地為開(kāi)始，因此，從該階段開(kāi)始便要主動(dòng)出擊，舉例來(lái)說(shuō)，主動(dòng)要求設(shè)計(jì)部門(mén)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對(duì)全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門(mén)最大的弱勢(shì)便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動(dòng)化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中，成本控制目標(biāo)通常會(huì)偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動(dòng)尋求控制方法和處理措施來(lái)糾正偏離方向。
3.2細(xì)化成本控制方案
房地產(chǎn)項(xiàng)目通常可以劃分為四個(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場(chǎng)分析。對(duì)產(chǎn)品供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場(chǎng)等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。依照前者分析的結(jié)果分析和對(duì)比項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入。
（2）前期準(zhǔn)備期間
該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長(zhǎng)期信貸）；第八，對(duì)市場(chǎng)狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)或價(jià)格水平；第九，對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。
（3）施工期間
篇10
1.3修正房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值模型根據(jù)價(jià)值工程原理，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目功能價(jià)值V的方法有絕對(duì)值法和相對(duì)值法。無(wú)論采用絕對(duì)值法還是相對(duì)值法，均應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)本身項(xiàng)目及周邊樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研，從影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的房地產(chǎn)功能指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分A，確定周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)P，并且合理假定本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)P設(shè)。當(dāng)采用相對(duì)值法時(shí)，應(yīng)先確定無(wú)量綱的房地產(chǎn)項(xiàng)目功能指數(shù)F，再確定無(wú)量綱的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)P，最終確定無(wú)量綱的房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)V。其中功能指數(shù)F=ψiEi/ΣψiEi,ψi為功能指標(biāo)系數(shù)，Ei為房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)功能評(píng)分值,銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)P=Pi/ΣPi，Pi為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。當(dāng)采用絕對(duì)值法時(shí)，先假定100分制中房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的滿分市場(chǎng)理想售價(jià)為P0，是一個(gè)有量綱的量，其量綱為元/m2。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能綜合得分值為A，是一個(gè)無(wú)量綱的量。經(jīng)過(guò)對(duì)價(jià)值工程基本公式的修正，得到房地產(chǎn)功能評(píng)價(jià)值F=P0[A/100]，功能評(píng)價(jià)值F成為一個(gè)有量綱的量，其量綱為元/m2；P是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，其量綱為元/m2。故，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值系數(shù)V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值系數(shù)V就是一個(gè)無(wú)量綱的量，其數(shù)值大小有下列三種情況：當(dāng)V＜1時(shí)，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格大于功能價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)偏高，樓盤(pán)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力差。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)房子感覺(jué)沒(méi)占到便宜，物所不值。當(dāng)V=1時(shí)，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格等于功能價(jià)值，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)定價(jià)適中，樓盤(pán)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力一般。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房子沒(méi)占到便宜，也不虧本，物有所值。當(dāng)V＞1時(shí)，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格小于功能價(jià)值，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)定價(jià)偏低，樓盤(pán)項(xiàng)目極具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房子感覺(jué)很劃算，物所超值[7]。通過(guò)修正后的模型，比較容易地將房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值定量化，并由比值高低判斷優(yōu)劣，從而為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)樓盤(pán)做出價(jià)格決策，同時(shí)也為購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房時(shí)的提供參考依據(jù)。
2案例分析
某一房地產(chǎn)項(xiàng)目位于金華市開(kāi)發(fā)區(qū)湖海塘區(qū)塊，東臨八一南街城市主干道，西至開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃道路，南臨二環(huán)南路，北至新330國(guó)道。占地面積為110524平方米，容積率為2.0，綠地率為30%，項(xiàng)目周邊配套完善、成熟。項(xiàng)目集住宅、商業(yè)于一體，總建筑面積約23萬(wàn)平方米，建筑設(shè)計(jì)融匯中西精髓，并結(jié)合多元協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，整體穩(wěn)重大氣，精致高貴。現(xiàn)要求評(píng)估該項(xiàng)目高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格，即銷(xiāo)售均價(jià)。通過(guò)調(diào)查研究該項(xiàng)目及周邊具有競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)項(xiàng)目，選取三個(gè)均為高層住宅的典型樓盤(pán)項(xiàng)目作為案例，從影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的房地產(chǎn)功能指標(biāo)角度進(jìn)行評(píng)分，并確定各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格。進(jìn)過(guò)調(diào)查取證分析，初步設(shè)定該項(xiàng)目高層售價(jià)P設(shè)為10800元/m2。(1)分析各個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目基本情況，進(jìn)行評(píng)價(jià)，滿足影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的功能指標(biāo)得分見(jiàn)表1。(2)各個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目功能價(jià)值的確定。如下采用相對(duì)值法表2，絕對(duì)值法表3。(3)分析小結(jié)。通過(guò)相對(duì)值法和絕對(duì)值法得出本項(xiàng)目的價(jià)值指數(shù)(系數(shù))最高，表明按照設(shè)定的銷(xiāo)售價(jià)格10800元/m2，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。如果預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)可以再適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格；若房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走俏，可以適當(dāng)提高銷(xiāo)售價(jià)格。而項(xiàng)目二的價(jià)格指數(shù)(系數(shù))是最低的，其主要原因是銷(xiāo)售價(jià)格最高。實(shí)際上項(xiàng)目二是品牌房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也是2014年金華十佳人居經(jīng)典樓盤(pán)之一，具有一定的優(yōu)勢(shì)，樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格較高。項(xiàng)目三、四的價(jià)值指數(shù)(系數(shù))處于中間，樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力處于中等。
篇11
發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有約30年的歷史，還屬于朝陽(yáng)行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)每年的銷(xiāo)售額已突破5萬(wàn)億元。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷(xiāo)售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬(wàn)科就一直采用銷(xiāo)售的模式。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商的立場(chǎng)不同，專業(yè)知識(shí)和能力不同，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)，雙方會(huì)產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商的利益，針對(duì)實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價(jià)原則和方法。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)的重要性及主要策略和方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要目的是將開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價(jià)格盡快銷(xiāo)售出去，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益和利潤(rùn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，超過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，則對(duì)客戶不能形成較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷(xiāo)；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商的利益就會(huì)受到損失，該賺的錢(qián)沒(méi)賺到。
根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論和價(jià)格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有[1]：（1）成本加成定價(jià)法；（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法；（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中還可以采取多種價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)策略，以吸引客戶下單。這些營(yíng)銷(xiāo)策略包括價(jià)格折扣、特殊房源低價(jià)促銷(xiāo)、非整數(shù)定價(jià)等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷(xiāo)售階段，即開(kāi)盤(pán)階段、持續(xù)銷(xiāo)售階段和尾盤(pán)清理階段，還需要采用不同的定價(jià)策略和方法[3]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)主體，也存在多個(gè)相關(guān)利益方。從大的方面來(lái)講，主要有開(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)來(lái)看，涉及到開(kāi)發(fā)商本身，設(shè)計(jì)、施工單位，供貨商，銷(xiāo)售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商四個(gè)利益主體的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)應(yīng)由政府還是開(kāi)發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)最直接的利益相關(guān)方是銷(xiāo)售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，離不開(kāi)銷(xiāo)售商的工作。
三、實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)面臨的矛盾和沖突
對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)程中，面臨著雙方利益沖突、定價(jià)權(quán)沖突以及價(jià)格與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾。
（一）開(kāi)發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)上的沖突
目前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作委托給專業(yè)的銷(xiāo)售公司，以利用其專業(yè)能力和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價(jià)格在盡量短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售出去。
目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開(kāi)發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額的一定比例向銷(xiāo)售商支付傭金。傭金比例由銷(xiāo)售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過(guò)2%）。
2.開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)的提高，并不能給銷(xiāo)售商帶來(lái)多大的收益。以一套市場(chǎng)價(jià)值約100萬(wàn)元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬(wàn)元進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商得到的傭金為2萬(wàn)元；如果提高售價(jià)到110萬(wàn)元，銷(xiāo)售商得到的傭金為2.2萬(wàn)元，售價(jià)提高部分10萬(wàn)元，銷(xiāo)售商只得到0.2萬(wàn)元，但為以110萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售商要付出比以100萬(wàn)元銷(xiāo)售出去多得多的努力，并且銷(xiāo)售時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，其成本會(huì)增加。所以，在對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上，銷(xiāo)售商傾向于定價(jià)較低，以加快項(xiàng)目銷(xiāo)售，便于其在較短時(shí)間完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售后離場(chǎng)。
但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，提高售價(jià)所帶來(lái)的收益絕大部分由開(kāi)發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價(jià)部分基本上就形成純利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)方面傾向于高定價(jià)，對(duì)于產(chǎn)品以較高價(jià)格銷(xiāo)售有很高的積極性。
由于銷(xiāo)售雙方的立場(chǎng)不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上就會(huì)有不同意見(jiàn)和看法，雙方存在沖突。
（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)與對(duì)市場(chǎng)變化敏感性的矛盾
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷(xiāo)售的話，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)都要發(fā)表意見(jiàn)，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)。
目前，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，一般的情況是銷(xiāo)售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議方案，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售商提出的定價(jià)建議方案進(jìn)行審核。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)可銷(xiāo)售商提出的定價(jià)建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)；如果開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可銷(xiāo)售商提出的方案，則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價(jià)。總體來(lái)講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價(jià)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。
正常情況下，銷(xiāo)售商在銷(xiāo)售方面比開(kāi)發(fā)商更具有專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)。并且，銷(xiāo)售商長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬打滾，對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性，比開(kāi)發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷(xiāo)售商進(jìn)行銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)、接觸客戶和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就大大減少，主要由銷(xiāo)售商承擔(dān)；所以，銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位和優(yōu)劣勢(shì)了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷(xiāo)售商來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)，其定出的價(jià)格應(yīng)該更能符合市場(chǎng)的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
但是，由于銷(xiāo)售商與開(kāi)發(fā)商存在利益沖突，銷(xiāo)售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)稍低于其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售。如果在沒(méi)有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)交給銷(xiāo)售商，就會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，銷(xiāo)售商就不會(huì)站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考慮問(wèn)題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)偏低，損害開(kāi)發(fā)商的利益。
雖然理論上銷(xiāo)售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)。但是，定價(jià)權(quán)交給銷(xiāo)售商，又會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，損害開(kāi)發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷(xiāo)售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)高低與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾
根據(jù)需求定律，社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價(jià)格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價(jià)格越高，其需求越小；價(jià)格越低，需求越大。
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價(jià)較高，就會(huì)影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價(jià)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量降低，項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時(shí)，還要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。盡早收回資金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是很重要的。開(kāi)發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的資金機(jī)會(huì)成本。更有甚者，開(kāi)發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計(jì)劃的時(shí)間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，按時(shí)（下轉(zhuǎn)第115頁(yè)）（上接第113頁(yè)）盡早收回資金就比利潤(rùn)更重要，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的企業(yè)存亡。
因此，開(kāi)發(fā)商要處理好利潤(rùn)與資金鏈和機(jī)會(huì)成本的關(guān)系，處理好定價(jià)高低與銷(xiāo)售進(jìn)度的矛盾。
四、做好實(shí)行銷(xiāo)售項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷(xiāo)售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來(lái)的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的積極性
銷(xiāo)售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷(xiāo)售商的利益取向與開(kāi)發(fā)商不一致，對(duì)于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級(jí)分成利益分配合約，對(duì)于約定價(jià)格以內(nèi)銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商向銷(xiāo)售商按固定比例支付傭金；對(duì)于超過(guò)約定銷(xiāo)售價(jià)格一定幅度的，就超過(guò)約定價(jià)格部分，銷(xiāo)售商可按一個(gè)合理的比例參與利益分享；對(duì)于超過(guò)約定價(jià)格更高幅度的，銷(xiāo)售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷(xiāo)售商對(duì)于售價(jià)提高的貢獻(xiàn)度來(lái)向其支付傭金，對(duì)銷(xiāo)售商形成很好的激勵(lì)，可以避免銷(xiāo)售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)時(shí)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為出現(xiàn)。
（二）開(kāi)發(fā)商多做市場(chǎng)調(diào)研，提高對(duì)市場(chǎng)變化的把控度
由于道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商本能地對(duì)于銷(xiāo)售商提出的項(xiàng)目定價(jià)建議方案心存疑慮，對(duì)銷(xiāo)售商定價(jià)行為不信任。但是，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和把握又比銷(xiāo)售商差。為改變這種情況，開(kāi)發(fā)商在委托銷(xiāo)售的同時(shí)，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人才，多做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場(chǎng)把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價(jià)方面過(guò)于依賴銷(xiāo)售商，自身也能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。
（三）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價(jià)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價(jià)還是低定價(jià)策略，很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷(xiāo)售，以盡早回收資金來(lái)維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價(jià)策略；如開(kāi)發(fā)商資金較充裕，又沒(méi)有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價(jià)策略，以獲取超額利潤(rùn)，而不追求快的銷(xiāo)售速度。
對(duì)于實(shí)行銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少?zèng)_突和矛盾，但只要開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好銷(xiāo)售合約，并且自己多關(guān)注市場(chǎng)變化，同時(shí)根據(jù)自己的具體資金情況確定定價(jià)策略，就能夠較好地解決這些問(wèn)題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。
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在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。
一、房地產(chǎn)管理在工程建設(shè)中的作用
1、項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)， 通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的控制， 不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率， 而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益， 使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過(guò)程中， 工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。
2、項(xiàng)目進(jìn)度管理
房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢， 就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間， 從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講， 這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷(xiāo)售價(jià)格上， 由于房屋造價(jià)較高， 就會(huì)影響房屋的銷(xiāo)售， 從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。
3、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中， 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷(xiāo)售情況， 而且在很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的生存根本。因此， 在實(shí)際的操作過(guò)程中， 一旦質(zhì)量不過(guò)關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期， 增加投資， 使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過(guò)關(guān)注市場(chǎng)變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問(wèn)題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場(chǎng)消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過(guò)程時(shí)間上的延長(zhǎng)。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，成本控制和質(zhì)量控制一直以來(lái)都是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對(duì)項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒(méi)能在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。
3、 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對(duì)的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來(lái)比較容易，在收尾階段，就會(huì)出現(xiàn)大量的問(wèn)題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒(méi)有管理，在項(xiàng)目施工過(guò)程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問(wèn)題以及事后的質(zhì)量管理問(wèn)題。
三、提高工程建設(shè)中房地產(chǎn)管理的策略
1、積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析
在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情，選擇開(kāi)發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，盡量減少后期施工中的工程變更。
3、加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中， 合同管理涉及到工程管理的全過(guò)程和各個(gè)方面， 對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理， 就是指工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過(guò)履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此， 不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理， 是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。
4、加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制
房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時(shí)做出滿意的回復(fù)，組建專門(mén)的售后服務(wù)部門(mén)，對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。
5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理
現(xiàn)今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
6、 加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過(guò)簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
7、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。
總之，只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇13
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要組成部分，發(fā)展?fàn)顩r反映了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本面，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，是城市建設(shè)與發(fā)展的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和城市化的重要途徑[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大和外部環(huán)境影響大的特點(diǎn)，決定了其不可避免地面臨著來(lái)自各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)影響。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。所以，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析研究是極其重要的。
事實(shí)上，很多投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差，不注重市場(chǎng)調(diào)研分析，很少對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性分析。甚至認(rèn)為即使管理不到位，這個(gè)行業(yè)也可以實(shí)現(xiàn)巨大的盈利。
房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期的準(zhǔn)備到整個(gè)項(xiàng)目的完成，是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，僅僅使用簡(jiǎn)單的、經(jīng)驗(yàn)的、定性的分析方法，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為開(kāi)發(fā)決策、開(kāi)發(fā)前期、建設(shè)、租售等多個(gè)階段，整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間跨度大，周期比較長(zhǎng)。另外，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往有多個(gè)不同的相關(guān)利益者/集團(tuán)牽涉其中，各方所代表的立場(chǎng)或者所追求的目標(biāo)不盡相同。再有的就是，房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他行業(yè)項(xiàng)目相比較，受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、自然以及法律等方面的因素影響、制約更大。
因而，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的分析、識(shí)別，必須使用一種更
為有效的，科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)分析方法。而層次分析法作為一種定性與定量相結(jié)合，綜合的、多準(zhǔn)則的分析方法，可以較為準(zhǔn)確地對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別
將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)分析，常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有以下分類(lèi)。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還很不完善，除了行業(yè)本身所具有的特性外，我國(guó)房地產(chǎn)還有泡沫成分大、政府干涉多、供需結(jié)構(gòu)矛盾明顯等特點(diǎn)，以上所提到的種種問(wèn)題的存在，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較多風(fēng)險(xiǎn)，而且各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)頻率、波動(dòng)較大。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析是一個(gè)需要特別關(guān)注的領(lǐng)域。
由于房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較復(fù)雜，僅僅使用經(jīng)驗(yàn)的、純粹的定性分析是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而層次分析作為一種定性與定量相結(jié)合的分析方法，由于其目標(biāo)清晰、便于計(jì)算的特點(diǎn)，能夠較為有效地解決復(fù)雜的、不確定性較大的問(wèn)題，因而層次分析法比較適合應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析上。
參考文獻(xiàn)：
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