引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產開發(fā)詳細流程范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、第一次土地確權

地塊競拍手續(xù)完成后，房地產開發(fā)公司與國土部門簽訂出讓合同并按標準交納出讓金及其相關稅費，再申請將上述競得的土地按有關規(guī)定確權至公司名下，以便開展后續(xù)的項目開發(fā)報建工作。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法解說》“建設單位和個人只有在取得建設用地規(guī)劃許可證之后，方可向有關部門申請辦理土地權屬證明。凡是違背這一法律規(guī)定的，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，都要承擔相應的法律責任”的規(guī)定，在辦理拍賣地塊的國有土地使用證前，該公司先向規(guī)劃部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊建設用地規(guī)劃許可證和國有建設用地使用權出讓合同及土地出讓金、稅費支付憑證等所需資料辦理了宗地的國有土地使用證。

二、第二次確權：部分竣工的土地登記

該房地產開發(fā)公司辦理完成該地塊的國有土地使用證后，開始如期動工開發(fā)。歷經一年多時間的建設，第一期的建筑工程（1區(qū)三十八座別墅）按預定計劃完工，取得了規(guī)劃等部門的聯(lián)合驗收合格證明后，開始向國土部門申請辦理該部分建筑物的竣工土地登記手續(xù)。在提交辦證資料后，經國土部門工作人員審核，發(fā)現(xiàn)相關資料不完善。主要表現(xiàn)為，由于此次屬于部分工程竣工，根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)行土地市場誠信體系要求，需由國土部門對土地出讓合同各項約定條款全面復核，對竣工時限、是否按合同建設、配套建設的公建設施、是否超建筑面積等進行復查，核實不存在違約開況的，再行出具合同履行情況證明，故國土部門暫未受理工程竣工土地登記申請。為解決分期竣工土地確權問題，該公司將地塊來源情況、現(xiàn)地塊已竣工部分建筑物情況及履行合同情況等形成書面材料，向國土部門提出辦理已竣工部分建筑物的土地登記手續(xù)的申請。國土部門核實地塊相關情況后，依據(jù)規(guī)定，同意由該公司作出 “待日后該地塊全面竣工時如需補辦出讓手續(xù)，保證按規(guī)定補繳土地出讓金及其稅費”書面承諾后出具證明。該公司在提供合同履行情況相關證明，工程驗收竣工證明、建設工程規(guī)劃許可證及竣工圖等相關資料后即申請辦理了該樓盤1區(qū)一至三十八座的國有土地使用證。

三、第三次確權：整體竣工的土地登記

此后歷經約兩年的建設工期，該房地產公司開發(fā)的樓盤（2區(qū)一至十八座、3區(qū)一至三十座）已全部竣工。申請最后一期的竣工土地登記時，經國土部門審核，發(fā)現(xiàn)有如下三個問題待完善：1.根據(jù)建設用地出讓合同約定，工程應于2012年4月全部竣工，但因受各項客觀因素影響，該項目最終通過規(guī)劃等部門聯(lián)合驗收的時間為2012年9月，相較于合同約定延遲了5個月方完成竣工手續(xù)。2.項目整體竣工后，整宗地的實際建筑面積超出原建設用地出讓合同約定的建筑總面積。原建設用地出讓合同約定建筑總面積為30萬平方米，經房管部門實地測量后，根據(jù)該部門出具的《房屋測繪報告書》等資料顯示，該工程項目開發(fā)建設完成后，實際的建筑面積超出原建設用地出讓合同約定的建筑面積達3000平方米。3.該房地產項目原合同約定該地塊建設用途為商業(yè)、住宅及停車位，而工程項目實際竣工后，部分建筑增加了辦公用途。基于此種情況，根據(jù)當?shù)卣P于國有建設用地土地出讓金及租金計收標準相關文件“已出讓的國有建設用地使用權增加建筑面積、改變用途、修正使用年限而補交土地出讓金（租金）”及 “以有償使用方式取得的土地使用權（不含工業(yè)倉儲用地），經區(qū)以上人民政府同意，增加的建筑面積可按辦理變更登記時或竣工驗收時土地市場價格的100%補交土地出讓金”等規(guī)定，該房地產開發(fā)公司通過補辦國有建設用地出讓手續(xù)，按標準繳納足額的土地出讓金及其契稅，簽訂出讓合同補充協(xié)議，則具備了辦理最后一期建筑物的國有土地使用證的基本條件，在提供其他相關必備資料后辦理了國有土地使用證。

四、第四次確權：購買商品房的土地登記

所謂購買商品房的土地登記，是指樓盤房地產開發(fā)公司在項目完成并辦理竣工后的土地登記手續(xù)后，由房屋購買者向土地登記機關申請辦理本人名下的產權證。購買人提供商品房所有權初始登記通知書、商品房買賣合同、購房發(fā)票和稅費憑證等規(guī)定的資料后可申請辦理其名下的國土證，以保障自身權益。此項工作可委托房地產公司代為向相關登記部門申請，也可直接進行申請。

五、結語

依照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定：依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記確定了土地權屬關系，為理清土地產權關系，解決土地權屬糾紛，實現(xiàn)土地用途管制，規(guī)范和管理房地產市場有著非常重要的作用。故土地登記像一條紅線，貫穿了房地產開發(fā)項目的始終，從地塊取得時的土地使用權登記到此后的種種變更登記，其根本目的均在于保障土地權利人的合法權益。因此，不斷完善土地登記的服務功能，將有利于促進社會的經濟發(fā)展。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號） 2007年10月1日起實施

[2]《中華人民共和國土地管理法》1999年1月1日起施行