引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)泡沫論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

對于泡沫一詞，根據(jù)前美國經(jīng)濟學(xué)會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎(chǔ)價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

二、房地產(chǎn)泡沫的國際比較

（一）美國的房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代末90年代初，美國曾發(fā)生過由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機。最初發(fā)生問題的金融機構(gòu)集中在主營房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲貸會，其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時期中，在國家優(yōu)惠政策推動下，儲貸會一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構(gòu)加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國房地產(chǎn)價格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲貸會則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲貸機構(gòu)貸款損失慘重。

從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟衰退導(dǎo)致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產(chǎn)價格增長率出現(xiàn)了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟學(xué)家則認(rèn)為美國房地產(chǎn)“泡沫”其實很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟的美國次級房貸危機充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟學(xué)家的正確判斷。

（二）日本的房地產(chǎn)泡沫

日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經(jīng)濟在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達到42.5%，年漲幅超過20%的次數(shù)就有8次。一項關(guān)于地價指數(shù)與價格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經(jīng)折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開始推行的開放國內(nèi)金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。

1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對整個國家的經(jīng)濟造成了極大的破壞。投機于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財務(wù)危機，各金融機構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟長達十年的低迷。

（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫

有關(guān)專家認(rèn)為：銀行信貸擴張在東亞國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟、金融危機中也起了同樣重要的作用。

東南亞各國在十幾年的經(jīng)濟高速增長中，房地產(chǎn)價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產(chǎn)危機導(dǎo)致銀行危機，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟，是處于經(jīng)濟發(fā)展和開放的國家應(yīng)引以高度重視的問題，不可掉以輕心。

三、國際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

通過對美國、日本和東亞等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個國家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國際資本流動等。

（一）政府宏觀調(diào)控失誤

政府行為對房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經(jīng)濟泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標(biāo)從實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動與金融機構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會三種力量的推動下，房地產(chǎn)投機達到白熱化的程度。

（二）銀行貸款的過度支持

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，就會不斷堆積金融風(fēng)險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報率的領(lǐng)域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價格極速膨脹。

（三）寬松的金融環(huán)境

寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床。縱觀各國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進了美國金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

（四）過剩的國際資本流動

資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經(jīng)濟信號將誤導(dǎo)大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會被進一步放大。

隨著經(jīng)濟的高速增長和人民幣的升值，相應(yīng)的中國的資產(chǎn)價格相對于國外資產(chǎn)價格也有很強的上漲預(yù)期，所以流入中國的投機資本很多投向了房地產(chǎn)市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產(chǎn)市場。而反過來，不斷上漲的房地產(chǎn)價格又吸引更多的外資進入，過度的投機造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環(huán)的強化過程。

四、房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個我國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時期，因此，吸取國際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。

（一）加強宏觀經(jīng)濟調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對該行業(yè)進行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟形勢和政策背景的改變，對房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強對金融機構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

（二）加強對銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過度支持

推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設(shè)計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱。因此金融機構(gòu)要合理有效利用金融手段來進一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。強化個人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。

（四）警惕過剩的國際資本流動

在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入。

加強對外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進外資的同時，還應(yīng)調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。

參考文獻：

1、范如國.房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢大學(xué)出版社,2004.

篇2

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5％，以這次危機為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達120萬，1998年又增加到200萬。

(二)消費銳減

Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當(dāng)樓價大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟增長率下降2個百分點以上。

(三)經(jīng)濟增速下降

個人消費的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。

二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。

我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(shù)(以平均計算)與犯罪率的關(guān)系。由點的分布來看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟基礎(chǔ)較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細(xì)，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。

圖5為香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險問題，關(guān)系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機構(gòu)決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險評估有誤，將可能會對個人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設(shè)立預(yù)警機制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有一定的實用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.

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Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.

Survivingvictims

PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.

His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".

WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.

Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone

Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.

Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.

Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.

Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.

MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.

Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.

Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.

篇3

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。

(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當(dāng)經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。

二、經(jīng)濟泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進行評價。

衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

篇4

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結(jié)合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴散效應(yīng)，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來越遠(yuǎn)離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構(gòu)也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識上的歧途

房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設(shè)小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有到?jīng)]有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應(yīng)該認(rèn)識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮χ袊康禺a(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風(fēng)險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營方式，以期通過房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結(jié)合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴散效應(yīng)，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來越遠(yuǎn)離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構(gòu)也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識上的歧途

房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設(shè)小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有到?jīng)]有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應(yīng)該認(rèn)識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮χ袊康禺a(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風(fēng)險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營方式，以期通過房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結(jié)合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴散效應(yīng)，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來越遠(yuǎn)離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構(gòu)也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領(lǐng)域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識上的歧途

房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設(shè)小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有到?jīng)]有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應(yīng)該認(rèn)識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮χ袊康禺a(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風(fēng)險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。

對房地產(chǎn)業(yè)自身來說，最大的問題不在于局部的投資過熱，而是先天的發(fā)育不全，中國的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產(chǎn)業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場的不完善，二級、三級房地產(chǎn)市場的不建全等等，這當(dāng)然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關(guān)，也在于中國的文化背景下，人們對新房猶為看重等有別于外國的觀念有關(guān)，但在現(xiàn)有的特定的時期，房地產(chǎn)業(yè)自身也并沒有采取有效的措施來應(yīng)對。

筆者認(rèn)為，應(yīng)本著規(guī)避風(fēng)險，防范房地產(chǎn)泡沫不良影響的想法，來發(fā)展房屋租賃市場和其它的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，同時也使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多極化，使房地產(chǎn)業(yè)自身能夠有轉(zhuǎn)移風(fēng)險的能力（當(dāng)然，這與香港某些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過投資其它產(chǎn)業(yè)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險是有區(qū)別的，內(nèi)地的房地產(chǎn)還不具備通過其他行業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的實力）。本文主要考慮通過促進市場化住房租賃為代表的多元化經(jīng)營，來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元化經(jīng)營問題一：房地產(chǎn)多元化經(jīng)營，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作為一種商品，房地產(chǎn)是特殊的，它的特殊性就表現(xiàn)在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費，只是消費不起。如果通過多元化的經(jīng)營，滿足了人們多級化的需求，房地產(chǎn)業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現(xiàn)狀，就要大力發(fā)展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展就事在必行了。

問題二：為什么以房地產(chǎn)租賃為現(xiàn)階段發(fā)展多元化經(jīng)營的重點呢？

首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強大的供給能力。

其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經(jīng)成了城市居民住房的第二大房源。其實包括西方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的國家在內(nèi)的大多數(shù)國家，住房的自有化也不是很高。

還有，對于已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產(chǎn)，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經(jīng)營，對轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制泡沫應(yīng)該是有益的。

問題三：何謂多元化的經(jīng)營？

其實沒有必要對它作什么定義，但有一點是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應(yīng)包括經(jīng)濟適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，中國的居民，其中當(dāng)然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費的差異將長期存在，居民對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)了多元化、多級化，這才是必需加快房地產(chǎn)多元化進程的最根本原因。

在此要說明的是，筆者并不對各種房地產(chǎn)品、各種經(jīng)營方式進行比較，更多是希望、呼吁多種房地產(chǎn)品、多種經(jīng)營方式的到來。

中國的房地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)呈現(xiàn)出多元化，而多元化的基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)品的多元化。而現(xiàn)在從總體來看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品仍趨單一，而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒有做好這方面的準(zhǔn)備。其實早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學(xué)生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應(yīng)該是研究房地產(chǎn)泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經(jīng)營方式對房地產(chǎn)的具體影響，只是寄希望于房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。其實，對于房地產(chǎn)而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內(nèi)因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風(fēng)險能力欠缺,對自然或人為產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發(fā)育階段的中國房地產(chǎn)業(yè)走向畸型。

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篇5

一，我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地價格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。

2.房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。

3.地方政府經(jīng)濟利益影響下的房地產(chǎn)價格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。

4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經(jīng)濟快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新?lián)Q代，住房消費潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。

5.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善。現(xiàn)有的房屋租賃市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。

6.房地產(chǎn)投資與投機。我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎(chǔ)。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國房地產(chǎn)泡沫治理的對策

1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價值的嚴(yán)重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優(yōu)勢、強制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場價值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟、政治利益。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績的傳統(tǒng)，不斬斷地方與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。

3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進行精確打擊。在當(dāng)前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發(fā)展住房租賃市場。對出租住房的業(yè)主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速，我國房地產(chǎn)市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標(biāo)，對此我們必須有清醒的認(rèn)識。

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1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)

1.1 前人的研究結(jié)果

學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場中的投機泡沫與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。市場中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價格高于實際價值，但他們對未來資產(chǎn)價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產(chǎn)價格上漲加速，泡沫化劇烈。

曹天階[2]研究了消費者需求與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。他認(rèn)為消費結(jié)構(gòu)升級拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國實行房改后，取消了計劃經(jīng)濟時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價格波動。

王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)市場的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟運行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產(chǎn)業(yè)的運行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長期以來，國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學(xué)者開始采用數(shù)理分析對兩者的關(guān)系進行實證研究。

朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產(chǎn)價格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異，旨在土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國區(qū)域房地產(chǎn)價格重要因素，土地供給量對我國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格對土地供給量的敏感程度相對較低。

1.2 本文的基本假設(shè)

基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產(chǎn)價格的影響。認(rèn)為這四個因素與北京市房地產(chǎn)價格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。

2 研究方法與設(shè)計

本文通過問卷調(diào)查的方式針對這些因素的對房地產(chǎn)價格的影響開展實證研究。調(diào)查對象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。

論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。

本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。

本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問卷是240份，實際回收有效調(diào)查研究問卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達到96.7%。

本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數(shù)值來反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對應(yīng)答者的態(tài)度進行測量就是通過對這些數(shù)值進行加總得出來的。

本論文通過為調(diào)查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來進行數(shù)據(jù)賦值。

本論文中使用Cronbach α系數(shù)來測試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計要求的，是可以采用的。

由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對變量進行相關(guān)分析。

用來測量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。

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前言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價收入比遠(yuǎn)超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國房價虛重，市場泡沫給實體經(jīng)濟帶來極大不穩(wěn)定。同時，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價虛高。因此國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。

二．當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一

從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時土地出讓實行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。

有些居民對房地產(chǎn)的偏好過高，個人借房投機思想泛濫

通脹預(yù)期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅(qū)使下，政策落實成難題。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高

超高的房價收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業(yè)乃至整個金融業(yè)的巨大動蕩以及國民經(jīng)濟支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟公平和社會公平之間進退兩難。

三．針對政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本

房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風(fēng)險補償――提價，因此風(fēng)險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險敞口，從而部分緩解房價泡沫。

3、加強輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。

四．結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項混合產(chǎn)品，同時具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實現(xiàn)經(jīng)濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻：

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[3]李智勇 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素分析---基于中國貨幣政策調(diào)控背景 [學(xué)位論文] 2012 - 河北大學(xué)：金融學(xué)

篇9

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進而由此引發(fā)金融危機造成了美國經(jīng)濟的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟，有必要對房地產(chǎn)市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津為例對其房地產(chǎn)市場進行預(yù)測分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經(jīng)濟現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實是一系列資產(chǎn)價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認(rèn)為其還會繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價格相對于實體經(jīng)濟內(nèi)在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。

在國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟基礎(chǔ)因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經(jīng)濟與想象的虛擬經(jīng)濟相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經(jīng)濟，并認(rèn)為理論價格是實體經(jīng)濟體系達到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價格，同時又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產(chǎn)價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應(yīng)用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產(chǎn)價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產(chǎn)的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產(chǎn)價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據(jù)自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價格會在這種因素的驅(qū)動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產(chǎn)價格預(yù)期價格變動將導(dǎo)致不動產(chǎn)收益的上下波動，所以說他是房產(chǎn)價格的投機部分。

這個預(yù)期的價格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價格增長率有關(guān)，設(shè)這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產(chǎn)的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇10

所謂泡沫經(jīng)濟，是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。

房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對策

第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

篇11

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。

選用當(dāng)年濟南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價格作為本期價格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎(chǔ)的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認(rèn)為θ>40%時,認(rèn)定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析

為了進一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個測量指標(biāo):房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關(guān),在進一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個方面:

1.進一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進入房地產(chǎn)市場進行嚴(yán)格審查,通過累進交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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篇12

Key words： real estate；price bubble；model

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0167-03

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作者簡介：賀婷婷（1987-），女，湖南常德人，在讀研究生，研究方向為區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)；朱紅梅（通訊作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向為土地資源利用與土地經(jīng)濟。

1 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1.1 國外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 Hirshleifer認(rèn)為，主觀信念是誘發(fā)投機的主要原因。市場中總有一些投資者明知房產(chǎn)價格高于實際價值，但他們確信將來會有更多人愿意以更高的價格購買，因此會不斷地購入，最終形成房產(chǎn)泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）認(rèn)為，如果資產(chǎn)在流動中價值沒有增加，而投資者支付了更高的價格，說明這種資產(chǎn)存在著泡沫。

1.2 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因的研究現(xiàn)狀 劉琳認(rèn)為， 過度的投機需求、投資信貸的支持以及房產(chǎn)行業(yè)自身的特點是導(dǎo)致泡沫的原因[2]。易憲容認(rèn)為，房產(chǎn)市場的泡沫是完全建立在銀行過度支持的基礎(chǔ)上的[3]。周京奎通過一個博弈分析認(rèn)為，信念與金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因[4]。李濤等人認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價格上漲時，人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產(chǎn)生[5]。張明用索羅斯的反射理論對房地產(chǎn)泡沫的形成機制做了新解釋。市場價格與參與者的預(yù)期之間是相互影響的，由于供給無彈性和需求的增長，直接引發(fā)了人們對房價正的預(yù)期，并在“反射”作用下逐漸被強化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫[6]。厲以寧則指出，從整體看不要輕易說房地產(chǎn)是泡沫，“泡沫”只是迷霧，根源在于結(jié)構(gòu)。一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)，經(jīng)濟適用房、商品房與高檔房的結(jié)構(gòu)不合理；二是各地房地產(chǎn)的定價與地方經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配，屬于地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)問題[7]。

對于房地產(chǎn)泡沫的成因，主要包括消費者的投機心理導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏離其基礎(chǔ)價格不斷上升，過度投機，信貸支持，金融系統(tǒng)支持等，“羊群行為”使整個行業(yè)的非正常發(fā)展不再顯而易見從而使得泡沫不斷產(chǎn)生。

2 房地產(chǎn)泡沫檢測模型

2.1 國外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通過世代交疊模型證明了只有在動態(tài)無效率中，資產(chǎn)泡沫才可能出現(xiàn)。泡沫存在性的檢驗緣自著名的希勒檢驗（Shi1Ier，1981），希勒認(rèn)為，如果泡沫存在，資產(chǎn)的價格會在其基礎(chǔ)價值變化不大的時候異常的波動，引出了資產(chǎn)價格的超常易變性檢驗，希勒的研究結(jié)果拒絕了超常易變性的假設(shè)[10]。隨后，F(xiàn)lavin和Merton對于希勒檢驗方法中的變量平穩(wěn)性發(fā)面提出質(zhì)疑，Merton認(rèn)為希勒拒絕了市場有效性假設(shè)和理性泡沫的存在性假設(shè)，由此West構(gòu)造了兩步檢驗方法，結(jié)果同樣拒絕了資產(chǎn)價格超常易變性的存在[11]。可見早期對于泡沫的研究中，并沒有得出比較一致的結(jié)論，而且檢驗的結(jié)果似乎也出乎人們的意料。自從八十年代以來，關(guān)于泡沫的分析更多的結(jié)合了具體的市場結(jié)構(gòu)以及行為金融的相關(guān)理論。

Campbell和Kyle（1988）[12]創(chuàng)建了股票市場的“噪聲交易”模型；DeLong（1990）[13]發(fā)展了一個基于行為人的正反饋行為的資產(chǎn)定價模型。Allen和Gorton（1991）[14]證明，即使所有的參與者都是理性的，投資者和資產(chǎn)組合管理者之間的問題也會產(chǎn)生泡沫，Allen的模型還指出，資產(chǎn)市場的信息不對稱使價格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價格泡沫，等等。但是這類研究主要是針對于資本市場，其中又以股票市場的研究居多，主要針對房地產(chǎn)市場的研究并不多見，Abraham[15]和Hendershotf[16]分別于1993和1996年對美國的房地產(chǎn)市場泡沫進行了實證的檢驗，得出了沿海城市的房地產(chǎn)泡沫明顯大于內(nèi)陸城市的結(jié)論。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鑒股票市場的泡沫檢驗方法建立了一個以預(yù)期房租收入現(xiàn)值為理論價格的泡沫檢驗?zāi)Ｐ停?985-1998年的季度數(shù)據(jù)對香港的住房市場泡沫進行了實證研究。Kar-Yiu Wong以泰國地產(chǎn)泡沫為背景設(shè)計了一個動態(tài)模型，解釋了由于過度樂觀而形成的羊群效應(yīng)是如何產(chǎn)生泡沫以及最終又是如何導(dǎo)致泡沫膨脹和破裂的。

2.2 國內(nèi)研究模型 袁志剛和樊瀟彥通過局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場中理性泡沫存在的條件[18]。陸磊和李世宏參照J(rèn)ean Tirole的模型來研究居民的房地產(chǎn)投資決策和泡沫的形成與破裂過程[19]。陳日清，李雪增在總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上。論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用。并以日本[20]為例進行了實證研究。結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測作用[21]。何正霞，許士春建立了一個跨期替代模型，通過分析居民的微觀決策來說明房產(chǎn)泡沫的形成與破滅。研究表明：①只要存在預(yù)期房產(chǎn)實際價格上升，便有房產(chǎn)的投機行為引起房產(chǎn)泡沫；②居民預(yù)期收入增加和銀行過度金融支持會加大房產(chǎn)泡沫；③實際利率的上升和預(yù)期收入的下降是房產(chǎn)泡沫破滅的主要外生沖擊變量[22]。孫偉，扈文秀在布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基礎(chǔ)上，通過修改測度因子，提出了房地產(chǎn)泡沫的測度模型，描述了該測度模型中所需數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下的獲取方法[23]。彭建林建立了一個計量經(jīng)濟模型對房地產(chǎn)市場價格泡沫進行了研究。首先選取了6個變量作為模型的解釋變量，然后利用我國2001-2003年三年間全國除外的30個省級行政區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)共90對進行回歸，在經(jīng)過檢驗后，采取了一個模型，據(jù)此來預(yù)測以后年份的房地產(chǎn)價格泡沫[24]。

王琳，王洪衛(wèi)為檢驗北京、上海兩市住宅及寫字樓市場泡沫的存在性，根據(jù)Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依賴?yán)碚搶ξ覈姆康禺a(chǎn)市場進行檢驗；最后得出結(jié)論：我國的房地產(chǎn)市場存在投機泡沫，其中上海住宅市場的泡沫更為顯著[25]。韓冬梅，劉蘭娟，曹坤建立了商品房供給與需求的狀態(tài)空間模型，把基礎(chǔ)價值作為一種狀態(tài)變量被納入到模型中，對上海市房地產(chǎn)價格泡沫問題進行了實證研究。研究結(jié)果表明上海市房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，并且近四年來平均泡沫程度達到22.5%[26]。朱述斌，申云，周潔文（2011）通過蛛網(wǎng)模型理論分析我國房地產(chǎn)市場上銀行信貸和房地產(chǎn)價格泡沫化之間互相推動的循環(huán)[27]。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害以及相應(yīng)的應(yīng)對措施

房地產(chǎn)泡沫除了對我國經(jīng)濟造成嚴(yán)重的影響外，對我國政治的影響也不言而喻，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)如果出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫最后泡沫破滅時，會造成整個國家經(jīng)濟不同程度的癱瘓，民心不穩(wěn)就容易引發(fā)暴亂，對我國政治體系也將是嚴(yán)峻的考驗。要采取恰當(dāng)?shù)拇胧┦怪败浿憽薄?/p>

3.1 防止國際游資的侵?jǐn)_ 可以采取的措施包括：首先，制定相關(guān)政策嚴(yán)控外資投資我國房地產(chǎn)。商務(wù)部剛出臺規(guī)定嚴(yán)控外資進入我國房地產(chǎn)，但是具體措施還不完備；其次，建立更為靈活的匯率制度。我國雖然宣布匯率制度的改革，但由于浮動幅度仍然偏小，國際投機資本仍然不斷流入我國。因此，建立靈活的匯率制度，使我們不再受制于匯率而失去貨幣政策的獨立性。

3.2 銀行應(yīng)該采取緊縮的信貸政策 在銀行利率、過戶登記、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和稅費等各個環(huán)節(jié)加大管理力度。嚴(yán)格監(jiān)控這部分資本的流向，避免過度的投資需求嚴(yán)重誤導(dǎo)居民形成的心里預(yù)期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。

3.3 國家應(yīng)該出臺合理的房地產(chǎn)稅收政策 應(yīng)當(dāng)盡快建立起一套規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系，根據(jù)住房面積征收不同比例的房產(chǎn)稅，全面發(fā)揮稅收對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。政府通過開征空地稅以防止圈地、囤積土地，限制以投機為目的的炒地皮現(xiàn)象，同時還可促進土地資源的合理配置，提高土地利用效率。在房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)強化增值稅的征收，增加投機者轉(zhuǎn)移成本，降低投機預(yù)期，以控制過快上漲的房地產(chǎn)價格。

3.4 消費者應(yīng)該學(xué)會理性思考房地產(chǎn)價格的非理性波動 宣傳教育消費者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業(yè)，當(dāng)外部因素變動，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現(xiàn)斷供，這樣因還不起貸款房產(chǎn)被收歸銀行，對社會的穩(wěn)定是一個嚴(yán)重的考驗。其次，房地產(chǎn)的消費投資者應(yīng)該量力而行，在自身的承受能力范圍之內(nèi)進行購房消費或投資。

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篇13

所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構(gòu)針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導(dǎo)致次級債危機的“兇手”是美國房地產(chǎn)市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲為了拯救美國經(jīng)濟，將利率一下子降到1%，美國經(jīng)濟迅速復(fù)蘇，但過剩的流動性導(dǎo)致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導(dǎo)致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現(xiàn)下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級房貸難以償還和債券信用危機。

次級債危機引發(fā)全球股災(zāi)，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現(xiàn)一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場注資以救市。次級債危機的導(dǎo)火線是房地產(chǎn)市場的過熱與崩塌，中國同樣存在這種隱憂。其實，中國的住房按揭貸款風(fēng)險可能比美國次級債券風(fēng)險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。盡管國內(nèi)普遍認(rèn)為美國次級債危機對中國經(jīng)濟的影響是有限的，并且中國的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，從次貸危機爆發(fā)的前因后果中，國內(nèi)房市理應(yīng)得到深刻的教訓(xùn)。

一、美國地產(chǎn)泡沫分析

在美國有一個令人擔(dān)心的現(xiàn)象是，基于對房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期，大量投資者在踴躍在購買房產(chǎn)，用于出租或等待價格上升后在賣，由此導(dǎo)致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數(shù)據(jù)充分表明，相對于市場需求來講，美國出租房屋供給已經(jīng)出現(xiàn)明顯過剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會導(dǎo)致房租下降，從而降低房地產(chǎn)投資者的收益。美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會（NAR）的調(diào)查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購買而非自住。從歷史上來看，這個比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤，如果租金疲軟，而房價上漲的話，一些投資者就會將房子賣掉。這就為房地產(chǎn)泡沫破滅埋下了危險的導(dǎo)線。房地產(chǎn)市場泡沫的另一個跡象是房租大大低于正常水平。據(jù)波士頓托托`威頓研究公司的調(diào)查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來的最高紀(jì)錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產(chǎn)投資明顯過熱。

二、我國房地產(chǎn)概況

近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內(nèi)，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達地區(qū)，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。尤其近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對拉動內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟發(fā)展功不可沒。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問題，引發(fā)了國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭論不斷升級。房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運行機制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機制和外在沖擊機制的共同

作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。

三、我國的房地產(chǎn)泡沫

1．我國的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個調(diào)整周期延長了：北京奧運會造成的建設(shè)，加入WTO和開放國內(nèi)市場刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國內(nèi)投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。

2．把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣。可一旦房地產(chǎn)泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發(fā)不可收拾。

3．房地產(chǎn)貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認(rèn)首付比例低，對于自己未來收入的預(yù)期或者過于樂觀，或者沒有認(rèn)真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)，消費者只能延期還貸，全部風(fēng)險將轉(zhuǎn)移到銀行。我國的現(xiàn)狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。

4．空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標(biāo)準(zhǔn)是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%。

5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對居民個人財產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產(chǎn)商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。

四、對策

雖然中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國房地產(chǎn)業(yè)的長期過度增長不僅帶來了房價過快的持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為資本競逐財富的對象、這些暴利對消費者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對產(chǎn)業(yè)升級、城市化、工業(yè)化、收入差距擴大以及宏觀經(jīng)濟運行、資源環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展等有很大的負(fù)作用。如中國不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產(chǎn)業(yè)中，這就加劇了社會財富向房地產(chǎn)業(yè)的既得利益集團集中，加劇了社會收入分配的差距，也是促使中國經(jīng)濟趨向過熱的重要原因。此外，它助長了銀企勾結(jié)牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財富分配導(dǎo)向抑制了社會投資于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不利于鼓勵研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新；影響了社會資源的總配置效益和社會福利的改進。這些都是長期經(jīng)濟績效的巨大損失。雖然單從獲利指標(biāo)來看中國房地產(chǎn)業(yè)是一個具有較高經(jīng)濟績效的產(chǎn)業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數(shù)人所占有并不是衡量一個產(chǎn)業(yè)市場績效高低的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因此，從綜合指標(biāo)來判斷就可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)的市場績效不高，需要得到進一步改善和提高

在美國市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也是一個相對完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據(jù)市場供求的規(guī)律來流動，政府并不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的運作。然而次貸危機的爆發(fā)與美國房地產(chǎn)市場陷入困境讓人深思中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。