引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)金融論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點(diǎn)是可以直接緊縮或擴(kuò)張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進(jìn)而迅速影響住房需求狀況，最終引起房?jī)r(jià)波動(dòng)。以適度寬松貨幣政策為例，擴(kuò)張性貨幣供給政策對(duì)開發(fā)商與購(gòu)房人的影響效果不同，通過增加投資和增強(qiáng)購(gòu)買力將風(fēng)險(xiǎn)傳染到樓市，從我國(guó)和其他國(guó)家的歷史情況來看，一般會(huì)導(dǎo)致樓市繁榮，量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴(kuò)張的信貸政策將使其得以擴(kuò)大投資規(guī)模，一方面增加市場(chǎng)供應(yīng)，彌補(bǔ)供需缺口而平抑房?jī)r(jià);但另一方面，充裕的流動(dòng)性也使得其能夠高價(jià)競(jìng)拍土地而推高地價(jià)從而推高房?jī)r(jià)，而且房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將會(huì)帶動(dòng)大量投機(jī)投資者入市購(gòu)房，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，長(zhǎng)期中只要市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)性的，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)楣┙o增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場(chǎng):一是存在開發(fā)周期會(huì)導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是有著較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)，因此信貸擴(kuò)張將推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。2．從購(gòu)房人的角度看，信貸擴(kuò)張也將推高房?jī)r(jià)，在短期內(nèi)尤其如此。擴(kuò)張性信貸政策將使居民的購(gòu)房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房?jī)r(jià);另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購(gòu)買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房?jī)r(jià)。不過長(zhǎng)期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房?jī)r(jià)越高購(gòu)房人越減少，不斷攀升的房?jī)r(jià)將會(huì)受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機(jī)投資者入市將推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速單邊上揚(yáng)，也會(huì)激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價(jià)購(gòu)房。但是央行不會(huì)任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮到一定程度的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)加劇將會(huì)觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場(chǎng)的正反饋效應(yīng)再次啟動(dòng)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都非常強(qiáng)烈，信貸擴(kuò)張將可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)先揚(yáng)后抑劇烈波動(dòng)，使風(fēng)險(xiǎn)加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)交叉?zhèn)魅镜臋C(jī)制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價(jià)，開發(fā)周期長(zhǎng)供需失衡———多因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲———房?jī)r(jià)上漲吸引剛需和其他各種投資投機(jī)性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲相互強(qiáng)化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價(jià)格型工具之一，其最大的特點(diǎn)是市場(chǎng)化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號(hào)，能有效傳遞到各個(gè)金融市場(chǎng)和金融產(chǎn)品價(jià)格上，從而對(duì)整個(gè)社會(huì)的金融和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進(jìn)行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財(cái)務(wù)成本和利潤(rùn)等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對(duì)未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會(huì)增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房?jī)r(jià)更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對(duì)自住型購(gòu)房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會(huì)有部分潛在剛性需求者選擇出手購(gòu)房，使住房的有效需求增加;對(duì)于投資投機(jī)型購(gòu)房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，利率下降往往會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，因此理性的投資者會(huì)迅速增加房產(chǎn)購(gòu)買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會(huì)導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房?jī)r(jià)上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上升不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹使金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇的時(shí)候，央行將會(huì)通過提高利率收緊流動(dòng)性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過利率渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動(dòng)剛需和投機(jī)投資資金入市購(gòu)房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供需失衡，房?jī)r(jià)上漲———房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)更多購(gòu)房人入市，樓市繁榮進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機(jī)制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動(dòng)不宜過于劇烈。2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，我國(guó)啟動(dòng)4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時(shí)不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴(kuò)張的計(jì)劃，而是將貸款投入來錢快、利潤(rùn)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房?jī)r(jià)從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達(dá)161．54%，泡沫膨脹。①時(shí)隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無論是房企還是實(shí)體企業(yè)的一個(gè)投資周期遠(yuǎn)未完成之時(shí)，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的劇烈連鎖反應(yīng)。

(三)貸款擔(dān)保渠道

互保聯(lián)保是我國(guó)江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時(shí)期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)溫州市金融機(jī)構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)，首先將自有廠房作為抵押物評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格的50%獲得貸款金額;對(duì)于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。我們?cè)?013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會(huì)遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會(huì)有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國(guó)內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤(rùn)逐漸微薄，急需尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，高房?jī)r(jià)帶來高利潤(rùn)的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會(huì)自我保護(hù)緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時(shí)救急，危時(shí)要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大利潤(rùn)的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)通過這一渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機(jī)高收益吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)推高地價(jià)房?jī)r(jià)———樓市繁榮吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)———房?jī)r(jià)與投融資相互強(qiáng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)由此在多個(gè)市場(chǎng)中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U(kuò)大到整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)體系。

二、民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會(huì)上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，也包括一些個(gè)人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測(cè)算流入房地產(chǎn)項(xiàng)目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達(dá)81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房?jī)r(jià)泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng);隨著樓市的崩盤，風(fēng)險(xiǎn)迅速傳染到民間借貸市場(chǎng)。由此，風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和民間借貸市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅荆⑦M(jìn)一步擴(kuò)散到更大范圍的金融市場(chǎng)。我們通過調(diào)查分析認(rèn)為，民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險(xiǎn)的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補(bǔ)這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，使得溫州房?jī)r(jià)上漲速度和幅度均高于國(guó)內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險(xiǎn)傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時(shí)償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險(xiǎn)迅速向民間借貸市場(chǎng)傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)崩盤，風(fēng)險(xiǎn)傳播速度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮和高利潤(rùn)、宏觀金融政策變化過快是高利貸進(jìn)入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機(jī)之后溫州民間高利貸市場(chǎng)不會(huì)如此繁榮，也不會(huì)形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇與擴(kuò)散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計(jì)362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對(duì)溫州房?jī)r(jià)形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下降的一個(gè)非常重要因素。

篇2

一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來?yè)p失

(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲(chǔ)備貸款建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)

(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)購(gòu)買力市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求

3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性

4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)

另一方面,時(shí)間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)

1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)

三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)

1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位銷售渠道營(yíng)銷方式等都是很重要的方面其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費(fèi)用等

篇3

其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國(guó)外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡(jiǎn)便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競(jìng)爭(zhēng)，也給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國(guó)居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭(zhēng)刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國(guó)家庭購(gòu)房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國(guó)外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國(guó)情熟悉、與企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國(guó)人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

篇4

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場(chǎng)投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

篇5

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場(chǎng)投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳洪波等.我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財(cái)政金融.2006，02.

篇6

二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī) 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來研究的主要課題。 

3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    　2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。 

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 

4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。 

參考文獻(xiàn)： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控機(jī)理及實(shí)證研究——基于利率工具的分析視角[J].內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)：漢文版， 

2014，（4）. 

篇7

1.2建筑與安裝費(fèi)用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分,是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。招投標(biāo)合同價(jià)管理是建筑與安裝成本控制的重點(diǎn),這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià);最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎(jiǎng)罰條款,所以合同造價(jià)并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費(fèi)的管理。政府規(guī)制費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中,正處于項(xiàng)目前期,開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、居委會(huì)、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費(fèi)用

間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計(jì)階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70%—90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證;實(shí)行限額設(shè)計(jì);實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法;加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過程投資控制,在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競(jìng)爭(zhēng),可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2005:168-181.

[2]決策資源房地產(chǎn)研究中心.房地產(chǎn)成本控制方法[M].大連:大連理工大學(xué)出版社,2007:238-241.

篇8

一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)發(fā)展歷程

（一）危機(jī)醞釀期：美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨衰退威脅，聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍

21世紀(jì)初美國(guó)網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，2001年又發(fā)生了“9.11”事件，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩。為了應(yīng)對(duì)這種局面，美聯(lián)儲(chǔ)采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時(shí)間里，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%的歷史低位。金融市場(chǎng)利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀(jì)90年代末以來，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、擴(kuò)大住房自有率，美國(guó)房產(chǎn)交易的稅收政策方面也較寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的繁榮周期。

（二）危機(jī)發(fā)展期：房地產(chǎn)市場(chǎng)過度升溫，房地產(chǎn)信貸衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展

在金融、財(cái)政等各方面的大力支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不斷提高，呈現(xiàn)價(jià)升量增的景象。2005年，美國(guó)房?jī)r(jià)升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個(gè)都市區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅超過了20%。

與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其是衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展。與我國(guó)不同，美國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大大脫離了房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的范疇。金融產(chǎn)品房屋貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產(chǎn)支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購(gòu)的住房抵押貸款或者M(jìn)BS和ABS作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)分層與重新組合、信用增強(qiáng)等一系列復(fù)雜的技術(shù)手段，包裝制造出新的不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的MBS、ABS和債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)性衍生產(chǎn)品，然后再將上述產(chǎn)品出售給包括對(duì)沖基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司，甚至養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)湯姆森路透統(tǒng)計(jì)，2006年全球債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）共發(fā)行4788億美元，是2000年發(fā)行687億美元的近7倍。至此，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)被轉(zhuǎn)化成巨額的金融資產(chǎn)，而且與其本身日益脫離。

抵押貸款中貸款客戶信譽(yù)度較差的貸款被稱為次級(jí)貸款，這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)明顯較高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱時(shí)，此部分貸款及其衍生產(chǎn)品空前發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)也日益增加。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)，截至2006年末美國(guó)住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長(zhǎng)97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長(zhǎng)了近8倍，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產(chǎn)品的反復(fù)包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風(fēng)險(xiǎn)，并將這一風(fēng)險(xiǎn)傳遞到全球金融領(lǐng)域的各個(gè)角落。

（三）危機(jī)爆發(fā)期：加息導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)破裂，次貸危機(jī)發(fā)生

自2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費(fèi)，加重了購(gòu)房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2006年第3季度的新房開工持續(xù)下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房?jī)r(jià)下降引起了人們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入衰退周期的普遍擔(dān)憂。此時(shí)，原來通過次級(jí)抵押貸款購(gòu)買房屋的消費(fèi)者，在房?jī)r(jià)下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。

次貸違約率的上升，直接導(dǎo)致相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)生巨額虧損。以2007年4月2日美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司——新世紀(jì)金融宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)、裁減54%的員工為標(biāo)志，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。

（四）危機(jī)全面爆發(fā)期：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷，金融危機(jī)發(fā)生

由于房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品鏈條長(zhǎng)，涉及機(jī)構(gòu)多，規(guī)模大，危機(jī)逐漸向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)散。以2008年9月15日美國(guó)第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)并宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，次貸危機(jī)逐漸擴(kuò)散成為金融危機(jī)乃至金融海嘯。

此次危機(jī)中受影響最大的是美國(guó)的獨(dú)立投行，華爾街5大獨(dú)立投行中兩個(gè)破產(chǎn)，一個(gè)被收購(gòu)，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司。獨(dú)立投行受影響最大的原因在于與其從事的規(guī)模巨大的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相比，它們的自有資本規(guī)模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機(jī)構(gòu)融資，從而導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)的杠桿倍數(shù)提高；另外，由于次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)復(fù)雜、且透明度較低，為增強(qiáng)購(gòu)買其產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品，而一旦市場(chǎng)環(huán)境惡化，投行將被迫提高持有上述產(chǎn)品的比例，從而承受更大損失。金融危機(jī)并不局限于美國(guó)，而是向全球蔓延，德國(guó)、法國(guó)、日本乃至我國(guó)等都有機(jī)構(gòu)宣布因?yàn)橥顿Y次貸相關(guān)產(chǎn)品而發(fā)生巨額虧損。金融危機(jī)日益嚴(yán)重的情況下，各國(guó)高調(diào)救市，大量流動(dòng)性被注入，在來自機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)的壞消息與來自政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)利好消息的影響下，金融市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，由于金融危機(jī)對(duì)對(duì)消費(fèi)、投資都產(chǎn)生負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇難見曙光。以標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)衡量，截至2008年7月底，全美房?jī)r(jià)水平同比下跌17%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來同比跌幅之最。雖然房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，空置房數(shù)量卻在繼續(xù)增加，已超過11個(gè)月供應(yīng)量。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融危機(jī)關(guān)系分析

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，金融的力量滲透到各個(gè)方面，房地產(chǎn)尤其嚴(yán)重依賴金融。而房地產(chǎn)既是實(shí)體資產(chǎn)，在被炒作時(shí)又帶有一定的虛擬經(jīng)濟(jì)的成分，容易成為金融危機(jī)的催生劑。

（一）金融是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一

這輪美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)因素有很多，但是，利率、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等金融因素是主要原因之一。

第一，利率水平下降時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，利率水平上升時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。21世紀(jì)初美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降低利率，到2003年6月聯(lián)邦基金利率降低到為1%，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了46年以來的最低水平。由此帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款利率也持續(xù)下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調(diào)到2003年的5.8%；1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，抬高了房?jī)r(jià)。

第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品推波助瀾。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱時(shí)，一方面抵押貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得相對(duì)較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購(gòu)進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的貸款資產(chǎn)證券化后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的信貸標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比率逐漸降低，甚至出現(xiàn)了零首付。這兩方面因素都促使房地產(chǎn)信貸部門大量地放貸，使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。

（二）房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的誘因之一

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在金融危機(jī)的形成中發(fā)揮了一定的作用。傳導(dǎo)渠道一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場(chǎng)成交活躍，相關(guān)的房地產(chǎn)信貸等金融產(chǎn)品迅速增加。除了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)不謹(jǐn)慎形成風(fēng)險(xiǎn)外，房?jī)r(jià)高企時(shí)發(fā)放的住房信貸在房?jī)r(jià)下跌時(shí)風(fēng)險(xiǎn)自然暴露。二是房地產(chǎn)價(jià)格上升，財(cái)富效應(yīng)引致房產(chǎn)所有人在消費(fèi)、投資時(shí)都會(huì)沒有節(jié)制，甚至?xí)⒎慨a(chǎn)抵押去消費(fèi)或投資，而市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)變時(shí)，抵押物價(jià)值下降，風(fēng)險(xiǎn)暴露。

但房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不是金融危機(jī)最根本的原因。從某種意義上來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機(jī)的原因可以從多個(gè)角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融失衡，美國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏新的支撐點(diǎn)迫使資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。從政策層面看，聯(lián)儲(chǔ)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，貨幣政策過于寬松，導(dǎo)致流動(dòng)性過剩，為日后的危機(jī)埋下伏筆；從技術(shù)層面來看，金融機(jī)構(gòu)違背審慎原則發(fā)放貸款，發(fā)行金融衍生產(chǎn)品時(shí)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，人為制造了風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)策建議

目前由次貸危機(jī)演變而來的金融危機(jī)已經(jīng)在全球造成了巨額損失，而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫后房地產(chǎn)市場(chǎng)也一蹶不振。因此必須針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融的密切關(guān)系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進(jìn)的關(guān)系鏈，防止再次造成危害。

（一）中央銀行必須關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，并適時(shí)有所作為

關(guān)于中央銀行是否關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點(diǎn)是資產(chǎn)價(jià)格何時(shí)形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫實(shí)施相關(guān)政策。但從21世紀(jì)以來美國(guó)的兩次資產(chǎn)泡沫演變來看，美聯(lián)儲(chǔ)都先是采取了放任的態(tài)度，但接下來在泡沫已經(jīng)演變得比較嚴(yán)重的情況下采取加息等措施，造成金融市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅時(shí)表現(xiàn)是股票市場(chǎng)大幅下跌，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩；此次危機(jī)中的表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷，金融市場(chǎng)大幅動(dòng)蕩，大型金融機(jī)構(gòu)倒閉。美聯(lián)儲(chǔ)在危機(jī)發(fā)生前期加息上過于謹(jǐn)慎，應(yīng)變遲緩，對(duì)于全球流動(dòng)性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩。因此，貨幣當(dāng)局必須正確判斷形勢(shì)并果斷采取措施。

我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在發(fā)展階段，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響日益加深，由資產(chǎn)價(jià)格泡沫影響形成的金融危機(jī)也有發(fā)生的可能。中央銀行必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格，探索其對(duì)金融市場(chǎng)、消費(fèi)、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進(jìn)行積極預(yù)調(diào)。

（二）審慎監(jiān)管、發(fā)展房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他行業(yè)不同，是一個(gè)周期性很長(zhǎng)的行業(yè)，與其相關(guān)的金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)為一個(gè)較長(zhǎng)的周期性與滯后性。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)才能表現(xiàn)出來。我國(guó)還沒有經(jīng)歷過全局性的房地產(chǎn)危機(jī)，無論是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)都必須對(duì)此有足夠的警惕，審慎監(jiān)管、開展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體有3層含義：

一是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新必須謹(jǐn)慎。美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)就在于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條過長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在層層包裝后被忽略。雖然發(fā)生了金融危機(jī)，但未來金融創(chuàng)新的步伐不能停止，關(guān)鍵是在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下開展創(chuàng)新，防止類似次貸危機(jī)的發(fā)生。

二是房地產(chǎn)信貸的管理必須嚴(yán)格。房地產(chǎn)信貸是我國(guó)房地產(chǎn)金融的主要組成部分，而房地產(chǎn)信貸已成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產(chǎn)信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監(jiān)局的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》公布2007年，中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，至年末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將直接威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格放貸條件，切實(shí)防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)，

三是嚴(yán)格管理以房產(chǎn)作為抵押的貸款。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是比較成熟的抵押產(chǎn)品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)勢(shì)必將影響到銀行信貸資產(chǎn)安全。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，勢(shì)必加大銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此在銀行接受房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，應(yīng)合理研判形勢(shì)，正確估算抵押房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）防止新的泡沫生成

對(duì)目前國(guó)際社會(huì)來說，更現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)是在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)通過超低利率拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，造成了全球性的流動(dòng)性泛濫，吹大了房地產(chǎn)泡沫，為日后的金融危機(jī)埋下禍根。在當(dāng)前金融危機(jī)的形勢(shì)下，各國(guó)政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動(dòng)性過剩導(dǎo)致新的危機(jī)。最關(guān)鍵的是引導(dǎo)救市資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)中，防止其再次流入資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的泡沫。

參考文獻(xiàn)：

篇9

無獨(dú)有偶，《烏托邦》中的理想國(guó)，在結(jié)構(gòu)上與中國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)結(jié)構(gòu)有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個(gè)人組成一個(gè)小區(qū)，幾個(gè)小區(qū)組成一個(gè)大區(qū)，幾個(gè)大區(qū)組成一個(gè)小邦，幾個(gè)小邦組成一個(gè)烏托邦。小區(qū)、大區(qū)、小邦、烏托邦的首領(lǐng)都是選舉產(chǎn)生的;而各個(gè)層面上的首領(lǐng)權(quán)力足夠大。由此可以得出結(jié)論:中國(guó)具備推行《烏托邦》之中先進(jìn)治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識(shí)，與此同時(shí)，意識(shí)也可以反作用于物質(zhì)。研究者發(fā)現(xiàn):在烏托邦中，“意識(shí)反作用于物質(zhì)”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡(jiǎn)述了一些關(guān)于意識(shí)形態(tài)的細(xì)節(jié)之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個(gè)模型，同時(shí)加入研究者的調(diào)研結(jié)果，來合成一個(gè)綜合比較模型，進(jìn)而推進(jìn)研究。調(diào)研采用抽樣調(diào)研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮(zhèn)、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規(guī)模上的比較典型的城鎮(zhèn)為切入口，尋找適合所有城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展之路。

模型是這樣的:

大背景:經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中國(guó)人口老齡化、當(dāng)前中國(guó)各級(jí)城市房屋空置率高。

政府出資購(gòu)買上面提到的四種不同區(qū)域的房產(chǎn)，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統(tǒng)一供給，個(gè)人財(cái)富建立個(gè)人賬戶的形式進(jìn)行，辦公部分按網(wǎng)絡(luò)信息化辦公、農(nóng)場(chǎng)信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進(jìn)行，而第三產(chǎn)業(yè)就是各種形式得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統(tǒng)一供給以及辦公場(chǎng)所固定，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、國(guó)防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn):受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，在中國(guó)，各級(jí)地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購(gòu)買力不足，且一些權(quán)威的信息統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持研究者這一觀點(diǎn)。也就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個(gè)非常重要的問題。

基于三個(gè)大背景，研究者粗略地將人類的社會(huì)行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對(duì)社會(huì)行為的劃分方式。在此基礎(chǔ)上來建立一個(gè)比較簡(jiǎn)單的模型:假定人只從事兩大類社會(huì)行為，且建筑物都與這兩種行為有關(guān)。

再來談?wù)?gòu)買的可行性問題，有關(guān)常識(shí)告訴我們:理論上的房?jī)r(jià)是包括房?jī)r(jià)和地價(jià)兩部分的，地價(jià)是政府的一個(gè)收入的主要來源，絕大多數(shù)情況下是單位面積的地價(jià)要高于房?jī)r(jià)的。加之，房地產(chǎn)商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據(jù)供求關(guān)系，政府可以在一個(gè)比較低的價(jià)格上購(gòu)入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價(jià)格購(gòu)入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權(quán)到期后的狀況

70年的房屋使用權(quán)一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個(gè)大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，這種方式過于強(qiáng)硬，且對(duì)房屋進(jìn)行了重復(fù)收費(fèi)，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內(nèi)輪換、城市間輪換、城市與農(nóng)村輪換、農(nóng)村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發(fā)展，人類現(xiàn)在從事的基本勞動(dòng)將被機(jī)械化的設(shè)備所完成，人類所從事的大多是創(chuàng)新和探索這類腦力勞動(dòng)。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網(wǎng)絡(luò)來完成。值得一提的是，中國(guó)現(xiàn)行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國(guó)，城鄉(xiāng)居住條件之間的差距按現(xiàn)在的發(fā)展勢(shì)頭來講將趨于零。到時(shí)候，農(nóng)村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節(jié)奏。

應(yīng)當(dāng)搞清的一點(diǎn)是:“輪換住房”可以發(fā)生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強(qiáng)制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設(shè)備基本相同，統(tǒng)一的電視、統(tǒng)一的電腦、統(tǒng)一的洗衣機(jī)……人們只要交付一定的費(fèi)用，就可以終身使用，享受產(chǎn)品更新?lián)Q代。另一方面，個(gè)人建立個(gè)人賬戶，用以儲(chǔ)蓄和投資，儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件。

主體模型也在試圖解決中國(guó)老齡化的問題，如何實(shí)施“老有所養(yǎng)”之良性的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)制，主要的原理是:依靠?jī)?yōu)質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市老年人首先輪換到農(nóng)村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個(gè)世紀(jì)后，中國(guó)將成為中等發(fā)達(dá)國(guó)家，將實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)信息化，也就是大多數(shù)農(nóng)民和工人只需平時(shí)在家里上網(wǎng)工作，定期檢查機(jī)械即可完成工作。

五、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下政府購(gòu)房的初衷

政府在房地產(chǎn)商紛紛投城之際，大量以低價(jià)購(gòu)入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產(chǎn)，如醫(yī)院、消防隊(duì)、派出所、銀行等社會(huì)公共設(shè)施用房。然而政府購(gòu)房更重要的目的是須在幾個(gè)特大城市的戰(zhàn)略布局已形成的基礎(chǔ)上，調(diào)整全國(guó)各地的戰(zhàn)略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎(chǔ)設(shè)施得到全國(guó)范圍內(nèi)的提高后，實(shí)現(xiàn)各省范圍內(nèi)，乃至全國(guó)范圍內(nèi)的集聚中心化。

即國(guó)家在回收房地產(chǎn)比較集中且有一定基礎(chǔ)的省份，可以建立示范點(diǎn)，將居住環(huán)境劃分為兩大區(qū)，培養(yǎng)“養(yǎng)身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經(jīng)濟(jì)中心”，在配套基建如交通、水電、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等普遍健全的條件下，實(shí)現(xiàn)人員的合理流動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購(gòu)房的初衷是在建立一個(gè)以四個(gè)中心為主干的居住體系，在體系之上實(shí)現(xiàn)房屋的輪換。

關(guān)于配套基建的提升，研究者認(rèn)為可仿照社會(huì)科學(xué)院在全國(guó)各地建分院的模式來進(jìn)行。

六、結(jié)語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個(gè)世紀(jì)后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會(huì)主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇10

一、房地產(chǎn)金融的特征

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中的主要問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要。總體來說，沒有具有長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國(guó)尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。

(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢

在我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來說，目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時(shí)無法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。

我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

(3)尚未形成專業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系

目前我國(guó)有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國(guó)、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議

(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說的影子經(jīng)濟(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

(2)實(shí)行我國(guó)雙線并行的房地產(chǎn)政策

建議政府執(zhí)行雙線并行的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來解決其他群體的住房問題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國(guó)特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道

我國(guó)應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。

(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制

首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過法律來確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。

參考文獻(xiàn)：

篇11

一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥耍L(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來了交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。

國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。

對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。

對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考

我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。

房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎摺Q策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]新阮濤.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策[J]；疆職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)；2010（5）

[2]雷鳴.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[J]；企業(yè)導(dǎo)報(bào)；2010（1）

[3]肖元真.張?zhí)欤淮黩E冬；2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策指引與戰(zhàn)略抉擇[J]；廣東經(jīng)濟(jì)；2010（3）

[4]金立新.房地產(chǎn)金融的斷想[N]；金融時(shí)報(bào)；2010

篇12

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。 1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

篇13

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。