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目前的房地產管理雖然同其他行業一樣，通過不斷的運行取得了很好的發展與完善，但是在發展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產的發展，使其發展速度減慢。因此，要提升房地產的發展，就需要不斷的進行創新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產發展注入新的力量。在房地產管理和發展過程中，人才培養是制約管理發展很大的一個難題。隨著市場經濟的發展，城市建設的加快，房地產產業的發展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發展壯大，而是注重了人才在房地產管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產產業得以快速健康發展。當前，很多房地產產業缺乏高素質人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產產業發展造成了一定的影響。因此，做好房地產人才培養與儲備工作對房地產發展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產管理的發展需要在這方面進行適當的創新。除了注重人才培養，在新的房地產市場專業化與集中度不斷提高的今天，房地產項目開發的成本加大，利潤降低，要使房地產經濟效益最大化，就需要房地產管理人員加強項目開發管理，在開發上創新，努力降低開發成本，提高綜合效益，使房地產管理創新再上新高。
2.2房地產管理創新的重要性
房地產的管理創新不是一個人、一個部門或一個領導者的事，它在房地產管理發展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產行業的各環節不斷開展創新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創新活動，可以有效的改革房地產行業弊端，使使房地產行業更好的發展。
3房地產管理實踐創新
3.1管理模式的探索和創新
在信息技術飛速發展的今天，房地產產業要順應信息技術的要求，不斷的對房地產進行管理的創新。管理模式的創新是是進行房地產管理創新的第一步，是房地產發展的基礎。因此，房地產行業要用知識管理來提高管理模式的創新水平。例如，在管理模式的改進和創新中，可以建立相應的激勵機制和獎懲制度，使房地產的發展和員工個人的利益掛鉤，進而調動企業員工的積極性。
3.2人才培養模式的創新
如今的經濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業的發展都離不開人才的作用，故對于房地產行業，也要注重人才的培養，充分發揮人在房地產管理中的作用，建立完善的培訓機制，培養人才，為企業發展創造價值，使企業在房地產管理行業脫穎而出。建立適合房地產行業發展的培訓管理系統，確定培訓項目與內容，使受訓者了解其在房地產管理中發揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內容細化。很多從事房地產工作的人員都不是進修房地產專業的人員，大多數人員都由各行各業的專業人員跨行進入，專業技能相對薄弱，專業知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內容，以使培訓效果達到最好。在房地產管理過程中，吸引高素質的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質才會整體提高，房地產業績才會整體提高，管理得到提升。
3.3進行項目管理的創新、項目的管理是推進當前房地產管理
創新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發展的空間，取得穩定的發展，就需要對項目管理進行創新。房地產的開發范圍廣，周期長，因此房地產只有不斷擴大自身的經營規模，實行多個項目的共同開發，進而提高房地產的抗風險的能力，實現資源的優化配置，進而實現房地產的長足發展。
3.4信貸政策的創新
由于信貸體系的不完善，使房地產的發展的資金不流通，阻礙了房地產發展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創新。例如國務院新出臺的調節政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產的健康發展。
3.5土地市場管理的創新
對房地產的管理創新還需要從基礎上著手，即對土地市場的管理進行改革和創新，不斷完善土地的供應方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設用地，這樣很大程度上節約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應的措施，加強對土地的管理，切不可任由發展，不加限制。
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3.對房地產企業品牌的影響。品牌形象的發展和維護是房地產企業的工作重點之一。一個房地產企業倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業務便得不到拓展，公司的長期良好發展也就無從談起。在房地產質量普通提高的前提下，產品的差異逐漸減小，同質化競爭越來越大，因此物業服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。由此可見，良好的物業管理對房地產企業的經營中是可以起到很重要的作用，對于企業自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。目前，優秀的房地產開發企業都自帶一支優秀的物業服務團隊。比如萬科地產旗下的萬科物業服務企業，中海地產下屬的中海物業，都是物業管理行業內的標桿代表。好的物業管理一定程度上也有利于提高房地產企業的綜合實力，提升企業的品牌形象。
4.對房地產產品價值的影響。房地產產品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產產品的消費環節，物業管理是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理不僅可以使物業及其設備處于完好狀態和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業的檔次和適應性，從而達到物業保值、增值的目的。在物業的二次交換中尤為明顯，同一地段物業服務好的產品價格要高于物業服務差的，可見物業管理對房地產產品價值的影響。
二、強調全過程物業管理，提升物業管理水平
1.貫穿房地產全過程，強化物業服務意識的培養。在房地產的設計規劃、施工監理到產品銷售、物業使用的全過程中引入物業管理，物業服務企業在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，并在物業服務企業內部從上到下，建立穩定良好的企業服務理念，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質，不斷提高物業服務企業的服務意識。
2.開發服務內容，建立完善的物業服務體系。進一步開發物業服務的內容，建立從房地產開發、流通到消費領域的物業標準化服務體系。具體內容包括房地產開發設計階段提供咨詢和建議服務，施工監理階段提供設備檢查驗收服務；房地產產品銷售過程中提供參觀指引，銷售環境的營造，企業文化的宣傳等服務；物業使用過程中提供日常物業管理服務，強化專項服務和特約服務。物業服務企業應針對不同階段的服務性質，確定服務的具體內容和重點，充分發揮服務的特色，有效提升房地產的價值，也為后期的接管服務打好基礎。
3.科學化管理、引進智能化系統。隨著網絡系統的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現代建筑中的得到廣泛應用，智能化的物業管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監控等，使物業管理可以達到更有系統、更體貼、更便捷的效果；在物業管理網絡信息方面,可以進行小區綜合布線或有線電視網的改造等。
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房地產行業的發展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環境,而要促進房地產企業的可持續發展并在市場中站穩腳步,就必須針對房地產管理工作進行創新。因此,對房地產管理工作的改革創新也成為了當前房地產面臨的首要問題,房地產管理工作的創新不僅要帶動部門工作的創新,最重要的是要激發各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產管理創新工作應從以下幾個方面來進行。
2.1創新人才培養模式
21世紀,人才優勢是增強房地產競爭力、促進房地產可持續發展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產企業必須重視起人才的培養,以建立具有房地產行業特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據不同層次的人才進行不同層次的培養,根據培訓的實際要求來細化內容。另一方面,還應對房地產現有的管理人員進行培養,以不斷提高其辦事能力和綜合素質。與此同時,提高企業的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產事業中,共同努力管理好房地產企業事務。
2.2創新管理模式
市場經濟遵循的是供求規律、價值規律以及競爭規律等規則,而對著信息技術的發展,房地產企業只有不斷針對自我進行管理創新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創新房地產企業管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創新的道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據我國當前的市場實際情況,采取適當的措施,促進房地產市場平穩發展。可以通過建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創新管理模式,充分將員工的利益與企業的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。
2.3創新評估體系
良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業行為,約束房地產企業和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產健康發展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規范的管理評估體系,對房地產企業的人員、部門的行為進行規范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產市場的穩定發展。
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1房地產檔案管理數字化的內涵及數字化運
用所注意的事項目前房地產檔案管理數字化主要通過大量的運用現代電子計算機技術以及現代化的攝影掃描技術完成，在此過程中將大量的紙質數據轉化為數字化信息通過電子計算機的形式加以保存，建立相應的電子信息庫，進一步方便相關數據的整理加強數據的管理，提升相關檔案的使用效率，增強在檔案管理方面的安全性能。在當下的房地產檔案數字化管理中，檔案一般被劃分為三類，通常以檔案原件、掃描件和數據檔案的形式表現出來，數據檔案是檔案數字化的最終結果。在數據化檔案的管理當中必須按照一定的原則對相關數據檔案開展管理，這些原則中最為重要的就是安全性。雖然現代化網絡技術給我們帶來了很多的便捷，但是在網絡環境中倘若沒有較好的保護措施相關信息的安全性很難得到保障。為了總分保證相關信息的安全性，房地產企業應當做好充分的準備，從細節入手認真仔細的做好每個環節的安全工作，安裝相應的防木馬軟件，聘請專業的技術人才充當顧問，進一步保證檔案的安全，使檔案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相關檔案的真實性也是檔案管理的重要組成部分，對于檔案而言其本身最基本的特征就是真實性。在房地產檔案管理數字化的過程中這一基本特征必須要得到保留加強，防止有關人員借檔案管理數字化之便，對相關信息進行更改，進一步減少日后糾紛帶來的不變，在公司管理上加強在該方面的監管力度要堅決杜止此類行為。檔案數字化管理的根本目的在于提升數據管理的便捷程度，在檔案數據化管理的過程中相關管理者要注意不斷提升數據使用的便捷程度，不僅是要滿足房地產行業相關管理者的使用需求，還要進一步滿足普通用戶的使用需求。數據的處理不能局限于管理，還要不斷提升數據內容的可讀性，不斷滿足用戶的需求，增強用戶的體驗感。
2房地產檔案數字化管理目前所面臨的問題
當前我國有關檔案數字化管理發展速度迅猛，這一進步推動了檔案管理智能化，增強了相關檔案管理的安全性和便捷度。但是一個事物的發展是長期的，在房地產檔案數字化管理的過程中漸漸的也出現了很多問題需要我們解決。首先在檔案數字化管理的過程中相關檔案的搜集存儲還存在不少問題，在相關信息搜集上還有不少難度，在搜集中的不確定性也有可能導致相關資料的錯誤性，這會讓信息的真實性降低，進一步降低數字化管理的可信賴程度。此外相關的檔案管理的數字化應用缺乏足夠的創新意識，服務單一，很難滿足消費者漸漸增長的需求，這讓房地產檔案管理數字化僅僅停留在表面，這不但限制了相關管理工作的進行，還將令相關房地產企業的業務受損導致很多服務的開展能力低，進一步限制相關房地產企業的發展。在房地產檔案管理數字化開展的同時企業的相關人才結構很難滿足企業數字化發展的需要，相關技術能力還有待提升。相關房地產企業應當依據企業發展實際，積極培養相關人才，增強管理者的管理能力和技術水平，進一步促使相關管理人員能夠更好的進行數字化檔案管理工作。檔案管理數字化發展的過程中還將面臨如何處理傳統的信息錄入同現代化數字技術檔案處理的關系問題。電子檔案的信息錄入通過一些電子媒介，只有在一定條件的情況下才可以進行檔案錄入和信息化處理。而傳統的信息管理模式較現代化的數字管理模式而言所受的約束條件相對較少，但是錄入方式相對較為繁瑣，查找不夠便捷。在檔案管理數字化過程中受某些客觀因素影響容易造成相關數據的丟失，而面對房地產之一信息量和數據量都很巨大的行業而言一些存在的錯誤很難被找到。在電子檔案的傳播過程中，受全環境的影響這些內容的真實性極有可能得不到保證。所以相關管理者在進行相關數字化管理的過程中還應當注意保留相關的原始文件，以便于相關管理人員更好的進行檔案管理工作。
3房地產檔案管理數字化應用策略和方法
在房地產管理數字化日漸興起的當下，做好管理工作不應僅僅停留在房地產數據的管理上，還要不斷拓展到公司管理上。相關公司應當借助檔案管理數字化的契機，進一步改革公司管理制度。培養大量的數字化、信息化人才，積極吸收相關專業人才滿足企業在信息化時展的需求。在檔案管理方面，相關部門要依據信息的內容作出合理的劃分，依據信息內容提供相應的檔案信息保存處理方案，進一步保證相關信息的安全程度，防止相關信息遭到不法分子的更改、竊取和破壞。企業還應當營造良好的信息安全環境，建立相應的安全保護制度和應急處理方案，防止信息安全遭到破壞，同時在企業信息遭到破壞時可以將損失降到最低。對于檔案管理數字化的管理制度體系不能僅僅局限于某些方面，對于公司的全局包括人員、設備、以及硬件的運用都應當作出具體的規定。建立行之有效的檔案管理制度，同時還應當建立相應的系統運行環境的安全管理制度。系統運行環境安全管理主要是指基于信息保護外部環境的安全的保護，包括相關人員對數字化檔案管理的影響，以及信息庫外部自然條件如電磁波、自然災害、防護措施的管理等方面。應用系統運行安全管理是一項很大的工程，包括操作安全管理、操作權限管理、操作規范管理、操作責任管理、操作監督管理、操作恢復管理、應用系統備份管理、應用軟件維護安全管理等。進一步從技術上防止相關數字化信息遭到竊取和破壞。在檔案數據化管理的同時，相關管理者還應當注意對相關信息原件的保護，建立相應的檔案室，配備專門人員保護這些信息。嚴格限制有關人員對檔案的獲取，防止相關檔案被篡改，進一步保證相關檔案的真實性。與此同時，建立相應的檔案室保護相應的檔案原件也是防止數字化檔案出錯的有效方法，方便在有關數字化數據出錯時可以找到相關原件進行更改和查詢。
4結束語
總而言之，建立一個完善并且安全程度高的檔案管理數字化系統是一個漫長的過程，在這個過程當中會遇到各式各樣的問題，還將會有越來越多的挑戰，相關企業的經營管理者要做好充分的打算面對這一過程中的困難。要不斷積累自身經驗同時加強與同行業企業的相關合作，積極探索同相關計算機網絡企業的合作，不斷壯大發展。要積極面對在房地產檔案管理數字化的挑戰，積極采取相應的措施，加強對房地產檔案管理數字化的風險調控，最大限度的降低存在的風險和危機，保障企業及用戶的信息安全。科學技術的進步帶給了房地產業管理現代化的機會，相關部門要利用好這一機會加快內部系統檔案管理的升級，加快檔案管理系統的內部升級，加強房地產行業的內部監管制度和外部環境監管制度，建立健全相關制度設施，建立有利于房地產行業發展的長效機制，將數字化的有效成果充分運用在房地產管理上來，將科技成果真正運用社會發展中。
作者:劉熙華 單位:南平市建陽區不動產登記中心
參考文獻
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（3）資本預算。資本預算一般包括固定資產預算與投融資預算。行政部門根據各個部門對固定資產的需要編制固定資產預算。包括購置品種類別、數量、金額、預計使用情況、時間等。投融資預算分為投資預算和融資預算。投資拓展部門負責拓展項目，對項目進行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預算脫離實際導致投資預算空洞不可行。融資預算一般根據公司預算的現金需求量編制，在編制時充分考慮到項目資金的收支情況，做到資金平衡。如發現資金有缺口需及時對外融資，重點對融資額利率資金渠道進行反映。目前國內房地產企業合法的融資渠道主要有金融機構貸款、信托融資、債券股權融資、證券市場融資、委托貸款、民間借貸等。各個部門預算完成后統一匯總到財務部合并，財務部完成合并后上報公司總經理簽字確認。總經理簽字確認后報上級主管單位預算管理委員會，預算管理委員會匯總審核質詢后如需調整下發重新調整。如無需調整上報集團董事會，經董事長簽字確認后下發正式執行。
二、房地產企業全面預算管理控制
（1）嚴格預算執行。公司下發的正式執行預算，一般不能隨意調整，如需調整采取半年度調整和緊急調整。半年度調整是根據對上半年公司經營情況進行分析和總結，然后根據實際情況對下半年預算進行調整。緊急調整是在不調整會影響到公司正常的經營活動，經過董事會特別批準才能進行調整。該調整不能重復多次進行，一定要結合實際情況按嚴格的標準進行。
（2）加強預算考核。房地產企業與傳統制造業企業有很大不同，所以在設定績效考核時有很大的難度，需要更為精確的設定。以項目整體開發預算和關鍵時間節點作為績效考核的主要依據，根據預算完成實際情況進行考核。對于各職能部門，根據預算進行分解，以平衡計分卡思路為每個部門和每個崗位設定KPI指標，作為主要的考核依據。將公司整體工作預算和實際完成情況作為KPI指標考核結果的系數，最后得分作為業績考核的結果。使房地產企業的績效考核與全面預算管理能結合在一起，使得房地產企業全面預算管理不流于形式，推動全員認真編制和執行全面預算管理。
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3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則
(1)系統性原則房地產企業營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統性的原則。
（2）科學性原則房地產企業營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業自身狀況和實踐經驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規范科學、有充分的理論依據。
（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產企業市場營銷的特點進行，因為房地產市場營銷自身的特性，導致房地產營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產全程營銷的特點。
3.3房地產企業營銷能力評價指標體系的邏輯框架
房地產企業營銷能力的評價指標體系是由房地產營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構成的具有內在結構的有機整體。在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產公司深入調查之后，將房地產企業營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。
3.4指標構建的方法
指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結構關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發，考慮評價指標的充分性、穩定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協同等因素，是主觀確定指標和指標結構的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構建房地產企業營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構建過程如下：
（1）確定目標采用德爾菲法進行調查的目的是要通過調查確定一套適合房地產企業的營銷能力評價指標體系。
（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構成候選指標集。最后設置調查表對指標體系進行選擇。
（3）調查表的設計調查表是運用德爾菲法向專家征詢意見的重要工具和信息的主要來源，它制定的優劣直接關系著調查結果的優劣。本文設計調查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。
（4）選擇專家在調查表制定完之后，就要根據此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產經營管理領域的專家和在房地產開發企業和房地產策劃企業一線工作的營銷人員和策劃人員。經驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調查表，往往不如一般專家經過深思熟慮填寫的調查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構成和分布。由于房地產營銷的實踐性的特點，本次調查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農林科技大學經管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產企業評價指標體系的確定。
（5）發函在擬定好調查表后，將調查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。
（6）回收調查表，綜合處理確定結果本次調查發出調查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調查結果進行檢驗。
（7）指標體系構建各指標經過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。
3.5房地產企業營銷能力評價指標的設定
目前房地產市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產營銷戰略，市場調研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環節[13]。所以，每個環節的營銷競爭力都會影響到房地產企業的整體市場競爭力。因此，對房地產企業營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產企業市場營銷各環節的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結果。房地產企業可以根據自己的實際情況，依據全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產公司深入調查之后，確定該企業營銷能力評價指標體系，見表3-1。
（1）房地產營銷戰略（B1）房地產營銷戰略是房地產企業根據自身的狀況所作的企業發展的總體規劃，房地產營銷戰略規定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發揮。房地產企業營銷戰略的指標層包括戰略目標、土地戰略、資金戰略、品牌戰略。a戰略目標（B11）。評價戰略目標從戰略目標是否與企業的總體經營目標一致和戰略目標是否切合企業自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰略（B12）。土地是房地產業的命脈。土地戰略通過土地的區位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰略（B13）。資金戰略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現象這三個因素來衡量。d品牌戰略(B14)。品牌戰略通過品牌戰略規劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業品牌的樹立三個因素來衡量[15]。
（2）房地產市場調查（B2）房地產市場調查是房地產營銷策劃的前提和基礎，即是企業活動的起點，又貫穿于企業營銷策劃活動的全過程，是企業營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產市場調查的指標包括營銷環境調查（B21），消費者行為調查（B22），房地產市場狀況調查（B23），房地產市場競爭情況調查（B24），房地產價格調查（B25）五部分。房地產市場調查的這五個指標可通過市場調查信息的可利用度、可信度，市場調查的投入產出比，企業是否定期有目的進行市場調查，市場調查內容是否全面來衡量[16]。
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（一）明確現場施工技術管理原則。第一，明確科學化管理原則。在建筑施工現場，每一項管理工作都應當具有科學性與合理性。只有這樣，才能保證施工過程的安全，保證施工質量。無論是資源的利用還是人員的安排，都不能存有浪費現象。施工現場的設置也要具有科學性，充分考慮時間與空間需求，解決施工問題。在施工流程的安排上，要優先考慮施工質量，之后再考慮施工進度，以此來提高施工企業的核心競爭力。充分調動每一份人員的工作積極性，讓最合適的人在最合適的崗位上工作，才能保證施工現場工作效率的整體提升。第二，明確規范性原則。施工現場技術管理工作要具有規范性，本著行業標準以及企業內部原則落實施工行為。現場施工具有復雜性，施工工作的完成需要多位人員的配合與多個環節的緊密相扣。只有嚴格遵守規范，才能完成共同的管理目標。沒有規范的管理工作不僅會影響工程的施工進度，還會影響各個部門之間的契合度，導致安全事故的發生。（二）做好現場施工質量技術管理工作。在房地產開發過程中，現場施工技術管理工作最重要的一點就是質量管理工作。本著提高施工質量的原則，做好多個技術環節的處理與管理工作，才能實現管理目標。在施工過程中，控制施工質量是重要環節。首先，管理者要重視施工工藝的管理。目前，在建筑行業快速發展，建筑企業不斷強大的過程中，施工工藝也逐漸豐富起來。根據房地產項目的需求選擇最佳方案，并根據施工方案確定管理方案，使管理工作能夠滿足施工的實際需求。在優化施工工藝管理工作的同時，了解施工技術要求，分析施工技術要求，才能將質量管理與技術管理融合在一起。其次，建立明確的施工技術管理制度。在施工現場，每一項制度都會成為管理者的指導思想。施工技術管理制度應當包括材料檢驗制度、現場技術資料管理制度以及圖紙設計與管理制度等。在工程的建設過程中，涉及到的一切內容與項目都應當有明確的制度規定與指示。施工技術管理制度的建立，能夠幫助管理人員更好的利用材料了解工程質量，促進技術驗收，把握好施工進程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人員也可以結合技術性材料加強工程的維護與擴建，做好后期維護工作。（三）做好現場施工材料設備管理工作。施工材料管理工作對于施工技術優化以及施工質量提高都十分重要。在現場施工技術管理工作中，重視材料管理工作，才能讓現場施工技術管理工作更上一層樓。在施工開始之前，管理者就應當先檢查施工需要使用的材料，并明確材料的使用量。根據施工需求驗證材料儲備數量、儲備環境，并檢查材料的材質，明確計算與規劃施工中應當使用的材料量。材料的領取過程也需要加以優化。在施工現場技術管理工作中，很多管理人員忽略了材料的領取過程管理。在定量施工材料入場之后便無人看管，有需要便直接取走使用。建立明確的材料領取規定，申請領取材料時需要注明材料的使用數量以及具體的使用方法。如果領取的材料不足以滿足施工要求，可以申請材料管理部門補發，并明確標出超出使用量的原因。管理者要隨時了解材料的庫存情況，明確每一種材料的使用數量以及存儲數量，定時更新材料。所有有關于建筑施工的原材料都要保證質量，在審查材料質量時，要嚴格按照行業規定以及工程要求檢查，絕不能為了減少施工成本而忽略材料質量。只有合格的產品才能進入到施工現場，也只有二次檢驗合格的產品才能應用到施工實踐當中。質量，是建筑企業發展的根本，在原材料上把好質量關，才能提升施工整體質量。除此之外，施工者還要及時發現材料應用過程中所出現的問題，發現材料與施工技術之間的匹配度，為之后的材料選擇與使用提供豐富的經驗。（四）做好現場施工人員管理工作。人員管理是現場施工管理工作的重要內容，人員管理主要包括施工操作者管理、施工組織者管理以及施工指揮者管理。施工人員的專業素質以及職業素養水平直接影響著施工質量。在部分企業的施工現場，一些施工操作者文化素質不高，缺少專業的建筑知識，經常出現違規操作。也有施工單位缺少專業的技術人員，雖然可以在一定程度上為操作者提供技術指導，卻無法在施工現場中解決所有技術難題。在現場施工技術管理工作中，管理人員一定要重視人的作用，同時做好人員管理工作。通過定期培訓來提高施工操作者與技術人員建筑業務水平，重視人員理論知識豐富的同時，也要重視職業素養水平的提高。認識到施工質量的重要性，才能建立終身學習的理念。除此之外，建筑企業還要做好施工現場指揮者的管理工作。他們明確自己的職責，才能幫助現場建立完善的管理機制，將好的管理技術應用到現場施工技術管理中。
三、小結
綜上所述，在建筑房地產開發過程中，現場施工技術管理工作是必不可少的。只有做好施工現場技術管理工作，才能促進房地產開發項目的科學化。作為管理者，不僅要關注行業所提出的管理要求，更要結合施工現場的實際需求，落實精細化管理理念。通過施工技術管理工作的落實，促進房地產項目經濟利益的最大化與社會利益的最大化，在實現企業發展目標的同時，推進社會進步。
參考文獻：
[1]郭祖良.淺談建筑工程施工技術管理[J].科技創新與應用.2012(13)
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1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
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1．3設計質量評價問題
現階段我國的建筑設計質量的評價主要由設計單位、政府主管部門、業主對建筑設計質量進行評定，某種程度上這種評價制度可以促進建筑設計質量管理，但仍然存在一些問題，如非常規性與有限性，主要體現在評價主體和評價時點上。在評價過程中主要是專業人士進行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評價體制很難反映不同主體的意見，那么其產生的影響也是有限的。有些評價是在階段成果產生后開展的，有的甚至是在施工結束后進行，缺乏對設計的評價和控制，作用非常有限。
2提高建筑設計管理的有效措施
隨著人們生活水平的提高，人們對于建筑的追求也從原來的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學上的要求，同時人們也有足夠的時間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設計出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對建筑設計加強管理。
2．1建立完整的建筑設計管理制度
在建筑設計中包含了諸多的專業且涉及的內容較廣，設計是群體性的活動，要保證建筑設計管理正常有序有效的進行，建立一個完整的組織框架是必須的，所設計的設計管理制度使相關人員的責任與義務明確，指令傳達路徑簡單明確。這樣可以避免逐級或多級請示造成問題得不到及時的解決，進而避免整個設計進度難以推進。一個完整明確的建筑設計管理制度不僅有助于提高設計質量與建筑工程的整體質量，而且對于促進我國建筑業的持續發展也有非常重要的意義。
2．2加強建筑設計質量控制
一個完整明確的設計質量管理體制建立后，為充分發揮組織的作用以達到設計質量控制的目的，必須制定健全的質量管理制度。質量管理制度的建立為把好質量關、進度關打下堅實的基礎，做到未雨綢繆，不要等問題出現才去尋找解決措施。在建立質量管理制度時，將質量責任制細化，責任明晰，責任落實到具體的人，制定獎罰制度以對管理人員進行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質量信息的溝通與協調。在設計質量控制中需加強設計圖紙的審查，查看使用功能機質量要求是否達到設計規范與業主標準，檢查設計中易忽略的、易出錯的常見問題，將可能產生的安全隱患與可能阻礙施工與設計進度的地方盡早地消除。建筑設計管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個管理人員的專業技術水平參差不齊，需對管理人員進行必要的培訓。在培訓的過程中應針對不同的人員進行不同深度的培訓，使培訓具有針對性，實行考核制度，提高管理人員質量意識，重視質量的宣傳工作，使質量意識深入人心，把質量這根弦繃緊在每一個管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應的質量控制計劃、圖紙會審、技術交底等工作。在建筑工程施工過程中加強質量通病以及易出現質量問題處的檢查力度，對重點工序、關鍵環節施工進行嚴格控制。
3建筑設計管理需考慮的方面
3．1建筑設計與環境關系
在科學發展觀、可持續發展的大環境下，人們的環保意識也在逐年增強，在房地產建筑設計建造的過程中會產生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當對周圍環境有非常重要的影響。環境設計，一方面是充分利用周圍的環境構成內外環境的多樣的、自由的、協調統一，將建筑建造過程中的垃圾妥善的處理，避免對環境造成污染與破壞，做一份環境影響報告以評價修建建筑物后對周圍環境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對環境及周圍的植被等造成破壞。
3．2社會習慣的改變
在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質與精神上的享受，同時人們對環境的保護意識也得到極大的提高。隨著這些社會觀念、社會習慣、社會趨勢的變化對建筑物建造設計等方面都會造成一定的影響，應根據實際的情況建設符合社會習慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設計人員在建筑設計之前對這些進行調查研究。
3．3技術進步的思想
科技日新月異，在建筑設計管理過程中，應將一些新技術、新材料應用于房地產建筑設計中。計算機獲得了極大程度的發展，采用計算機模擬與結構的優化，使分析的結構更加精細準確，如鋼管混凝土柱的設計，可以采用ANSYS等有限元對其分析，建模過程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對核心混凝土的約束程度，同時對鋼管壁厚、螺栓個數、螺栓預緊力等參數進行分析。近些年來，我國自然災害頻發，建筑設計中應考慮風荷載、地震作用，在地震設計中采用鋼管混凝土，在地震發生前，這樣的設計在某種程度上是一種資源浪費，一旦自然災害發生，這樣的結構能充分發揮鋼管對混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發達的今天，在建筑物設計時，應結合當前的科學技術與行業發展的前沿，將最新的施工技術與材料、設備應用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設計成本與防止安全事故的發生，而且也有利于推動建筑設計與科學技術繼續向前發展。同時，房地產建筑設計施工所應用的新技術有可能存在著不適用現場的情況，這樣將有利于科技新技術的進一步完善。
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1.2財務管理機制薄弱
目前，我國房地產企業財務管理機制薄弱問題還比較突出，具體體現在以下幾方面：（1）財務管理制度不健全，沒有結合企業實際，建立完善的財務管理制度，現有的管理制度未有效落實；（2）財務管理工作效率較低。房地產企業內部財務管理工作僅僅停留在編制財務報表和記賬等事物工作上，而財務預測、財務決策及財務控制和財務分析等財務管理職能未合理運用，導致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計劃，缺乏現金流量管理的經驗，以至于經濟效益較好時，能夠選擇的投資機會較多時，增加了企業風險控制的難度。
1.3預算管理不到位
部分房地產企業的員工在對預算編制時，存在較多錯誤認識，在編制預算、數據統計分析和編制財務報表時，僅僅當成簡單的財務行為進行處理。認為預算管理和其他部分關系不大，以至于房地產項目管理、預算管理、決算管理效果不佳。部分房地產企業內部缺乏完善的預算管理組織體系，導致企業整體規劃無法統一，以至于在落實預算考核及編制預算目標時，無法發揮應有的作用。在房地產項目建設的開發階段，對預算管理的重視度不夠，同時認為企業發展戰略和年度經營計劃直接的關聯性不大，而在預算執行階段，無法確保機制的完備性，無法保障預算數據來源、數據量的及時性。在實施預算評價時，由于考核職責不明或考核力度不大，同時缺乏有效監督管理，導致預算評價效果不佳。
1.4缺乏有效的內部管理、監督機制
目前，內部審計時房地產企業內部控制及內部監督的主要手段。通過運用內部審計對內部控制實現再控制，從而提高內部管理水平。但是由于部分房地產企業并未建立完善的內部管理和監督機制，導致缺乏完善的內部審計機構，即便設置了內部審計機構，但在實際運用中其審計職能缺失，無法對企業經營管理具有約束力。同時，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導房地產企業建立完善的內部控制體系，基本上都依靠政府部門規定來減少內部管理制度，以至于缺乏完善的監督機制，影響企業管理水平的提升。
2企業內部房地產管理策略
2.1完善內部管理體制
房地產企業內部管理機制的完善，和內部控制效率的提升，都無法離開整理的指導原則。當前，房地產企業內部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規時企業管理行為的準繩，房地產企業內部管理規則制度和管理行為都要以法律為指導，都要在法律允許范圍內。（2）堅持全面性的原則。在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產企業內部的會計控制涵蓋企業業務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監督等環節，實現對企業經營及管理的整體控制，例如：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅持謹慎性的原則。房地產企業的內部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產企業的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業在經營各環節會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現企業利益的最大化。（4）堅持靈活性的原則。企業的內部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據具體的環境、實際需求、企業的經營戰略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。
2.2做好成本管理，提高企業經濟效益
成本管理是企業財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產來講也是如此。做好企業成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產商品價格產生重要影響，而且與企業經濟效益有密切關系。房地產如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產企業在財務管理活動中，堅持統一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協調，及時落實財務部門所下發的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業提供更真實、有效的財務信息，為企業管理者進行決策提供重要參考依據。
2.3明確權責，規范管理
在房地產企業內部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業務運作流程、科學的業績評價體系，保證企業整體的組織運行效率與效果，增強企業在戰略和運營層面的競爭力。在發展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調整以適應企業發展。
2.4獎懲有效，人治管理
激勵機制是房地產企業內部管理的重點。建立完善、有效的激勵機制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動性，能為企業帶來更多效益。房地產企業要結合自身實際特點，制定科學考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優缺點，以服務企業為目標，制定有效激勵策略及績效考核機制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。
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一、問題的提出
有一則案例。2004年5月，經某房產經紀公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價款121000元，被告應在立約時給付定金1500元，房款應在同年12月30日前付清。協議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產中介違規行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機構應當忠實履行法定義務和合同的約定義務，為當事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導。然而，中介違規屢屢發生，對類似行為應該如何規范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應刑事責任外，民事責任該如何認定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費的律師及咨詢機構未盡到義務存在明顯過錯的，責任又該如何認定？其法律依據又何在呢？
二、確立房地產中介違規行為民事責任的法理學基礎
對于中介違規行為，相關法規主張刑事責任、行政責任、民事責任三者并舉已達成共識。在追究行政責任、刑事責任方面，可以分別依據《行政處罰法》、《刑法》等進行，然而對于如何追究民事責任、要不要設置民事責任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設置民事責任是完全必要的。
（一）這是“無救濟則無權利”法律原則的體現
民事責任是違反民事義務的結果。民事責任使民事權利具有法律上之力，使權利人借以享有特定的利益。從中介服務機構和其委托人房地產開發公司或購房者的關系看，房地產公司或購房者與之簽訂了中介服務合同，中介服務機構理應盡職盡責，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術服務。從違規行為的性質看，中介服務機構或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權益，因此應承擔兩種責任，當然也包括兩種責任的意合，即違約責任和侵權責任。這兩種責任明顯屬于民事責任的范疇，因此設置民事責任是當事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。
（二）從民事責任與行政責任、刑事責任的關系上看，民事責任具有獨立性
在規制房地產中介違規行為的過程中，僅僅追究中介機構的行政責任和刑事責任，對于維護房地產市場秩序是不夠的。行政責任是主管機關發揮監管職能的結果。由于主管機關人力、財力、物力的限制，其發現、調查中介機構違規行為以及追究其行政責任的能力也相應受到限制。至于刑事責任，它是法律責任中最嚴厲的責任形態，但適用范圍有限，只有違規行為情節惡劣、后果非常嚴重構成犯罪時方可適用。對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。可見，在房地產法領域，民事責任是行政責任、刑事責任所不可替代的。
（三）從民事責任的功能看，民事責任具有補救功能、重罰功能和管理房地產市場秩序的多重功能
(1)補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責任恰恰具有填補損失、恢復權利的作用。
(2)懲罰功能。懲戒是對侵權人或違約人而言的，民事責任具有制裁不法行為、恢復秩序的作用。懲罰意味著法律依據社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔強制性的給付義務和其他義務來實現。
(3)管理房地產市場的功能。完善的民事責任必然很好地發揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規范中介違規行為。可見，民事責任的設置，對管理整個房地產市場也起到了不可或缺的作用。
三、對相關立法的幾點建議
要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：
（一）嚴格市場準入制度
國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。
（二）設立行業協會
許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。
（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由
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一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
篇13
本研究中盈余管理活動的變量分為應計盈余管理活動變量和真實盈余管理活動變量兩類。
（一）應計盈余管理活動變量一是根據瓊斯模型（Jones,1991）計算的操縱性應計利潤，用DA表示。二是根據修正的瓊斯模型（Dechow,Sloan&Sweeney,1995）計算的操縱性應計利潤，用DA01表示。三是根據房地產行業特征調整的瓊斯模型計算的操縱性應計利潤，該模型即將修正的瓊斯模型中營業收入的變化量減去應收賬款的變化量改為用營業收入的變化量減去應收賬款的變化量再加上預收賬款變化量，由該模型得到的操縱性應計利潤用DA02表示。三個應計盈余管理模型得到的操縱性應計利潤均經過年初總資產調整。
（二）真實盈余管理變量本研究參考現有文獻Roychowdhury（2006），Cohenetal（2008）,Coheneta（l2010）,Gunny（2010）和Zang（2012）對真實盈余管理活動的研究，選用四個真實盈余管理的變量：一是異常經營活動現金流凈額，用Abnormal_cfo表示；二是異常生產成本，用Abnormal_Prod表示；三是異常期間費用，用Abnormal_SGA2014年第5期下旬刊（總第553期）時代Times表示；四是真實盈余管理活動匯總額，用REM表示，由于異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用可以同時存在于同一年份同一公司，所以真實盈余管理活動匯總額（REM）變量是異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用三項的加總，以衡量企業真實盈余管理的總體情況。根據本文第三部分對盈余管理理論及實證研究模型的介紹可知，四個真實盈余管理變量均經過年初總資產調整。
三、控制變量
（一）宏觀控制變量由于房地產行業是一個關系到國計民生的行業，且受經濟周期、國家政策等影響大，本研究將國內生產總值（GDP）、居民消費價格指數（CPI）、人口（Population）、城鎮居民家庭人均可支配收入（Income）四個變量作為宏觀控制變量。
（二）微觀控制變量本研究參照現有文獻設置以下八個公司層面的控制變量：一是總資產收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差異。二是市值(MarketValue)，控制不同公司規模的差異。三是市值賬面比（MtoB），控制不同公司成長性的差異。四是“是否雇傭中國十大會計師事務所擔任審計師”（BigAuditor）和（5）“是否被審計師出具非標準審計意見”（AuditType），控制嚴厲的審計師對公司盈余管理的影響。五是“微利公司（suspect01）”的篩選標準是ROE在[0,1%]，為控制一個為了避免虧損而有強烈的動機進行盈余管理的群體對本研究的影響。六是凈利潤(NetIncome)，控制房地產企業因凈利潤數額不同而需要進行不同方向的盈余管理的影響。七是總資產負債率（leverage），控制不同資本結構帶來的影響。
四、回歸模型及回歸結果
