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篇1
(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識
房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識
房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。
(三)房地產企業應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。
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篇2
新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執行，其他企業鼓勵執行，但現在，我國房地產企業的稅收籌劃工作進行的過程中產生了很多影響。其中產生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產企業對存貨計價方式做出了明確規定，《企業會計準則》中對存貨發出計價方式祥先進先出或者是加權平均法的方向轉變，這種形式下，企業毛利會產生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業沒有按照相關規定進行對策的開展，使提升了房地產企業的稅負問題。房地產企業跟企業不同，房地產企業建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產企業的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產以及固定資產計量的規定。投資性房地產的計量方式在新會計準則中規定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業的稅負。新會計準則在對計量固定資產中，的規定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規定，使得房地產企業在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產企業負債以及資產計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。
二、新會計準則下房地產企業開展稅收籌劃的建議
房地產企業的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產企業也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產企業的運營環境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產生很多問題，不能進行風險的規避。為此，本文對新會計準則下房地產企業進行稅收籌劃的建議進行論述。
(一)關注稅收政策加強風險防范認知
房地產會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關注我國政策和稅法的調整以及改變。房地產企業在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業的特征對信息管理系統進行創建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業可以輕松地應對會計準則規定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產企業的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。
(二)重視與稅務機構部門溝通
篇3
房地產項目是一種總投資成本高、風險高的投資經營項目，房地產項目建設的全程，會涉及到很多種類的稅種，比如土地增值稅、城建稅、企業所得稅等多個稅種，在營業稅改征增值稅的政策實行的背景下，房地產項目稅收籌劃工作又有了新的標準。鑒于此，本文針對房地產項目稅收籌劃做出了較為詳細的研究，并且討論了房地產項目中稅種聯動關系稅收籌劃的應對方法，以帶動房地產行業的快速發展。
2房地產項目所涉及的稅收種類的聯動關系分析
房地產稅收是國家是國家憑借政治權利，依法強制、無償、固定地參與房地產收益分配而取得財政收入的一種形式。房地產稅收具備了國家性質、法律性質以及規范約束性特征，有益于房地產經濟的穩步發展。房地產稅收涉及的種類有很多，比如契稅、印花稅以及土地增值稅等，一般情況下，房地產項目所涉及的稅收稅種主要體現在以下幾點：
（1）根據房地產項目的城建稅、增值稅的定義來講，房地產項目是不動產，所以，房地產企業把房地產項目作為產品銷售出去以后，就應該繳納增值稅和城建稅，所繳納的稅收金額應該按照以下兩點確定：第一，房地產企業在繳納增值稅時，繳納的增值稅金額應等于房地產項目所銷售的金額減去房地產企業購買各類商品以及勞務當中涵蓋的可抵扣的進項稅金額。第二，房地產企業在繳納城建稅時，應嚴格按照國家規定，企業或個人根據實際情況進行稅額繳納。
（2）針對房地產土地增值稅來講，其是指轉讓國有土地使用權所獲取收入的企業或者個人對其轉讓房地產所獲取的增值金額所應繳納的一種稅，房地產企業在上繳土地增值稅的過程中，應該嚴格遵循土地增值稅金額等于增值金額和適用稅率的乘積與扣除項目金額和扣除系數乘積兩種結果相減的計算方式，所得即土地增值稅的金額。運用這種計算方法便能夠確保所上繳的土地增值稅金額在標準的規定范圍內。
（3）針對房地產企業所得稅來講，房地產企業在上繳所得稅的過程中，應該嚴格遵循，企業所得稅金額等于不含稅收入金額減去項目開發成本金額減去期間費用減去稅金及附加費用，應注意的是其中項目開發成本金額與期間費用金額都是不含稅金額，以保證所上繳的所得稅金額準確。
（4）針對房地產契稅來講，契稅中包含了國有土地使用權出售和轉讓、房屋買賣、房屋置換、房屋贈與等多方面的內容，在這種情形下，開發商企業上繳契稅的過程中，繳納的金額應根據不動產價格進行計算，以保證上繳契稅的金額在規范標準范疇內。通過以上對房地產項目所涉及到的稅收種類和應該上繳的稅收金額做出的分析，能夠明確的理解各種稅收之間的聯系，所以，房地產企業為了可以確保獲得一定的經濟凈利潤，就應該將房地產稅種聯動關系作為鋪墊來高效的進行稅收籌劃工作，可以適時創建關于稅種聯動關系的房地產項目獲取凈利潤的模型，進而高效提升房地產項目的凈利潤，以帶動房地產行業的快速發展。
3稅種聯動關系下的房地產項目稅收統籌計劃方案提高方法
房地產企業經過稅收統籌計劃工作，不但能夠加強房地產企業的競爭力，使企業獲取延時繳納稅收的優勢，加強可支配的收入，而且還能夠全面發揮稅收的杠桿功能，讓國家相關稅收政策落到實處，以擴增國家資金收入。因此，稅收統籌計劃工作是非常關鍵的。經過相關數據分析得出，在土地增值稅率實行四級超額累進稅率的情況下，項目開發成本金額的系數也從負數轉為正數，項目開發成本資金中能夠相抵的增值稅進項稅金額的系數便從正數轉為負數，同時土地增值稅率達到百分之二百時，房地產的變量與房地產凈利潤之間的變化趨勢也發生了改變，因此，土地增值稅率為百分之二百時，便可作為分界點，詳細情況如下：
（1）若土地增值稅率不高于百分之二百時，房地產項目開發成本的提升會決定房地產項目所獲得的凈利潤，兩者之間會成反比的關系，但房地產項目的凈利潤卻同土地的出售轉讓金額、項目銷售金額成正比的關系。因此，房地產企業為了可以提升房地產項目的凈利潤收益，就應該在實行稅收統籌計劃時，加大土地出售轉讓金額、項目銷售金額，同時減少房地產項目的開發資金。
篇4
一、房地產銷售中的納稅籌劃
(一)努力控制房地產增值率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。
需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產增值率在20%左右時，要求房地產企業更應該高度關注。現舉例說明如下：
某房地產開發企業打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業選擇了第一個方案，房地產的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業不需要繳納土地增值稅，企業最后所得的利潤為160萬元。如果企業選擇了第二個方案，所得房地產的增值稅率為25%，這時企業就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業所得的利潤為147萬元，看似企業的銷售價格提高了，但相比之下企業的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。
(二)設立獨立核算的銷售公司
以上方案的選擇需要企業控制和降低房產銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業降低其銷售價格。因此，通過房地產企業研究分析得出，如果房地產企業將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產銷售子公司，這樣就能使房地產企業采用較高的價格來進行房地產銷售，又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。
現仍按以上方案為例，假設該房地產開發企業計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產的增值率為42.86%，企業所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產企業還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產開發企業所得的稅后凈利潤為186萬元。
而如果該房地產開發企業這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產企業將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產開發企業來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產開發企業中分享出來的銷售子公司所實現銷售利潤為300萬元，所需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，可見，房地產企業在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。
另外，房地產開發企業在房產銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業還可以和其他房地產銷售公司達成協議進行銷售轉移來達到好的籌劃效果。當然，房地產企業在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產企業不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產銷售公司訂立協議時都應結合企業自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。
(三)變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。
二、結束語
綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮房地產稅收籌劃的作用。
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篇5
一、稅收與房地產行業發展的相關性分析
房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。
經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。
二、房地產業的納稅現狀
我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產企業稅務籌劃的特點
由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產開發業稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產開發業稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業內部環境的優化
（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.
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近年來隨著我國房地產行業的迅速發展，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業之一，同時也是中央和地方政府財政收入的重要來源。但由于房地產市場的過熱發展，政府對房地產行業施行宏觀調控的力度進一步加大。為了抑制房地產價格的過度上漲，促進房地產市場的穩定發展，國務院先后出臺了一系列抑制房價上漲的政策，房地產利潤空間大幅降低。筆者認為房地產企業通過稅收籌劃不僅可以節約稅金而且可以增加效益，進而提升競爭能力。
一、房地產企業稅收籌劃的必要性
（一）房地產企業開展稅收籌劃，是提高其的經濟效益的需要。為了與社會主義市場經濟發展的要求相適應，我國的稅制已經進行了全面、整體和結構性的改革，新的稅制體系已經建立，目前，房地產企業的稅收負擔已經加重，因此，要想降低稅負就需要重視國家的稅收政策，對各種征稅對象、稅目、稅率、計稅依據以及減免稅等相關優惠政策要進行認真的研究，開展稅收籌劃以提高企業經濟效益的新的增長點。
（二）房地產企業稅收籌劃是提升企業經營管理水平和財務管理水平的需要。資金、成本和利潤是企業經營管理和財務管理的三大要素。房地產企業稅收籌劃也正是為了使企業的資金、成本及利潤達到良好的效果。由此可見，稅收籌劃的理論是企業經營管理和財務管理理論的一個重要部分。國外許多房地產企業招聘高級財務管理人員時，是比較重視財務人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個企業稅收籌劃理論及實踐的效果，可作為衡量其經營管理水平和財務管理水平好壞的標準。
（三）房地產企業稅收籌劃是強化其法律意識，促進稅法建設的內在要求。不違背稅法和擁護稅法是企業稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認識和透徹理解稅法及稅收政策的基礎上進行的，這樣就有助于企業加強法律意識。此外，隨著企業稅收籌劃理論及實踐的不斷成熟，國家的稅法也會不斷的完善，進而防止偷稅、漏稅等不良行為的發生。
二、房地產企業稅收籌劃的措施
（一）土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。在我國，土地增值稅采用扣除法計算增值額，實行四級超率累進稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項目金額，計算的目的是判斷應適用的土地增值稅稅率。稅法規定，①A
（二）房地產企業所得稅的稅收籌劃
1.銷售收入的適當調節。稅法規定，房地產企業收到的預收款，無論是否已經結轉銷售收入，都應按照適用的稅率計算繳納營業稅及附加，并預征土地增值稅。根據該規定，房地產企業應當努力增加免稅收入，及時除去不應當認定為應稅收入的項目。房地產企業對銷貨退回及折讓，應及時取得相關的憑證并采取沖減銷售收入的賬務處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動資金，可以選擇購買國債，因為國債不僅能給企業帶來一定的利息收入，且國債的利息收入免交企業所得稅。或者可以將暫時不用的資金直接投資于其他居民企業，取得的投資收益也可以免交企業所得稅。
2.業務招待費的巧妙轉化。企業所得稅法實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰，需注意，是按照二者標準較低者計算。根據以上條例，筆者認為，企業在申報納稅前，應當提前自行計算業務招待費。如果申報的業務招待費超過限額，企業應當先進行調整，可以將開支的業務招待費巧妙轉換為其他項目，以求在稅前扣除。比如，企業贈送客戶的禮金、禮券等費用，可以傭金費用列支，因為該部分可在稅前扣除。另外，企業還可以把招待費轉換為會議費，因為會議費不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。
（三）房地產企業營業稅稅收籌劃
營業稅是指對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業收入額（銷售額）征收的一種流轉稅。營業稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產。而銷售不動產具體包括銷售建筑物或構建物以及銷售其他土地附著物，房地產業交納營業稅，就是依據此項規定實施的。營業稅起征點的幅度規定如下：（1）按期納稅的，為月營業額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營業額300-500元。房地產開發企業計征營業稅的計征依據具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預收的款項。特別需要注意的是，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。第五，視同銷售的營業額。對營業稅進行納稅籌劃時，需要考慮以下三個相關的政策：第一，對按政府規定價格出租的公有住房、廉租房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的自有住房、房產部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營業稅。第二，房地產企業的自建自用建筑物免征營業稅。第三，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。因此，筆者認為，企業可實施以下措施：1.在房地產企業中，如果企業在開發的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發，而不是采用通常所見的先開發后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而目前無需繳納土地增值稅。2.銷售不動產適用的是5%營業稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%稅率。所以，雖然售樓時以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時應當分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務收入的形式實現，從而減少土地增值稅的計征基礎；不動產銷售雖適用相對較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動產，然后再進行轉讓，這樣不僅可以免交營業稅，還可以推遲繳納土地增值稅。
總之，房地產稅務籌劃是一項具有前瞻性的高級財務管理活動，是對經濟業務的事前謀劃與安排，在實際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產企業領導能夠高度重視稅收籌劃工作來降低房地產企業稅負，增加效益。
篇7
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據
《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
參考文獻：
[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.
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（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
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當下，房地產成了人們熱議的話題，如何降低房價，讓老百姓買得起房子是其中的焦點。通過降低成本來降低房價是一重要的途徑。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
(一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）項目設計階段
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）項目建設階段
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）項目銷售階段
1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3.整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1.遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。
2.充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1. 變房地產銷售為投資。稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅；投資入股后轉讓股權的行為，也不繳營業稅。根據該規定，房地產企業可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方銷售股權的方式銷售房地產，從而達到不再繳納營業稅、城建稅和教育費附加的目的。
2.將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
參考文獻：
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收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規定統一交納的有關費用之和；2、開發土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；3、開發土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認；5、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產開發的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內，否則也將無法享受免稅優惠。企業要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、開發費用等，以進一步提高商品房的質量。但是，在增加房地產開發成本費用時，應注意稅法規定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內，企業要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業務招待費、捐贈等超出國家規定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當的選擇。
2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產項目的人員所發生的這些方面的費用都應列入房地產開發成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中。作為每一個房地產公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產開發成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業會計制度規定，房地產開發完工之前的利息費用即房地產企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。而從事房地產開發的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業凈收益。
房地產開發完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據實扣除，但利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產開發費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。這項規定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發費用，有利于實現企業利潤最大化。
4、利用經營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發從原來的“毛坯房”向裝修房發展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產企業的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規定，企業銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業稅，城建稅及教育附加費均按營業稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發企業將會多繳納營業稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。
房地產開發企業完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業稅。具體做法是，房地產企業可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產企業只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產銷售價格的變化，將直接影響房地產銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結
房地產企業的土地增值稅稅收籌劃是一個系統工程，企業應從實際需求出發，不僅要考慮本企業的生產經營全過程，還要充分考慮其他各相關方的利益，其目標是企業價值最大化。稅收籌劃方案的設計要求籌劃人員大膽設想，小心求證，以企業案例為載體，以現行法律法規為依據，對各種商業模式、交易結構進行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執行過程中，企業面臨的環境是動態的，稅務風險管理必須貫穿籌劃和執行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻：
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一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。
例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元
扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元
增值額＝6000－4730＝1270萬元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元
通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。
第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：
扣除項目金額合計＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
第一，利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。
三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。
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無論何種企業類型，稅務籌劃都具有著積極意義，是企業的一項重要的財務管理活動。良好的稅務籌劃手段，能夠提高企業的財務管理能力，降低企業的稅務成本。現階段，稅收籌劃已成為企業發展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經濟的發展，越來越多的財務人員和企業管理者都已深刻認識到稅務籌劃的重要性。
房地產行業不僅是我國的一項基礎性產業，還是國民經濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產業。一直以來，房地產業都被視作一種“暴利行業”。然而，我國房地產業在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔較重。不僅擁有一般企業的企業所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔最重。
研究房地產企業合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產企業發展與運營的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內涵
土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產（地上建筑物及其附著物）的轉讓行為。征稅客體是具有轉讓行為的單位和個人，并能從該轉讓行為中獲利。轉讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉讓行為。計算依據是征稅客體轉讓房地產所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數值。該數值不包含可扣除項目金額的速算扣除數。增值額是增值數額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：
應納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數；
增值額=增值數額（收入額）-可扣除項目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項目
土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。
2、土地增值稅稅率
我國土地增值稅根據增值額與速算扣除數的比率不同而執行不同的稅率和速算扣除系數。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執行30%的稅率，速算扣除系數為0；在50%-100%區間內的，執行40%稅率，速算扣除系數為5%；在100%-200%區間內的，執行50%稅率，速算扣除系數為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為20%。
3、稅收優惠政策
目前，我國政府對土地增值稅規定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產為普通標準住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經濟建設中需依法收回、征收的房地產。
三、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優惠政策入手，實施稅務籌劃
目前，我國《稅法》對土地增值稅規定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標準住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規定：“納稅人建造普通標準住宅之外，還進行其他房地產開發，則應將普通標準住宅與其他房地產分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優惠，統一征收土地增值稅”。
對此，我國房地產企業可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標準住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內。這樣做，實際對房地產企業和購房者都有好處。既能實現房地產企業免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質量、配套設施等有所提升和改善，并最終實現房地產企業在激烈的市場競爭中占據優勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產企業需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。
（二）結合市場環境，綜合制定合宜價格
房地產的銷售價格不僅影響企業的房產收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產企業若要做好稅收籌劃，便應結合市場環境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產企業，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產企業不能一味追求高定價，除了要結合市場行情，還應充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優惠政策而增加的稅收負擔，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產企業的產品只是普通標準住宅，則房地產企業可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當提高房價。倘若房地產企業的產品為豪華住宅或者其他非普通標準住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產企業還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應結合人們的購買力，防止價格過高造成房產空置。
（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入
目前我國的房地產市場，大多數車位和車庫都沒有“產權證”。很多房地產銷售企業在銷售普通標準住宅之外，還會將小區內的車位/車庫銷售給業主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應的產權證，因此，房地產企業銷售的實際只是一種有限期內的“使用權”，嚴格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產銷售企業對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。
對此，房地產企業在稅收籌劃中，不妨將普通標準住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區分對待。在清算土地增值稅時，應將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠實現增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區分
在當前的房地產市場中，越來越多的房地產企業傾向于在房產正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產企業傾向于將房產進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產企業不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產的裝修、維護、設備安裝等作為企業的獨立業務，各業務間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產企業的土地增值稅的稅收負擔。
四、結束語
隨著市場經濟的發展和企業間競爭力的日益加劇，越來越多的企業都希望通過有效的稅收籌劃手段實現降低稅務成本的目的。一直以來，房地產企業不僅是我國的一項基礎性行業，其還一直都是我國國民經濟的支柱。然而，房地產業面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產市場和企業現狀，提出我國房地產企業若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優惠政策；結合市場環境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產企業降低土地增值稅的稅收負擔。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內涵和計算要求，結合目前我國的房地產市場所提出的相關建議。房地產企業在實際運營中還應結合房屋性質、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優惠等相關政策，在合理合法的范圍內為企業節省稅收負擔、有效規避納稅風險。
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篇13
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。
房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。
在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
