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篇1
一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析
中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬
在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。
（五）評估師隊伍素質參差不齊
在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性
雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失?？偟恼f來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。（三）評估行業主管部門和行業協會方面
1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度
隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。
2.加強評估行業協會的統一建設
雖然房地產評估師有自己的行業協會——房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。
3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性
當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源
評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.
篇2
1房地產評估中三種方法的簡介
1.1市場法
房地產評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產的市場價格信息，從而確定待評估的房地產的價值。
1.2成本法
成本法的實質是一種價值的再形成，在房地產評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應考慮成本法，成本法所研究的是房地產的重置成本，考慮的是房地產過去的價值。
1.3收益法
在當前經濟形勢下，房地產是一種具有價值增值的資產，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產的未來價值的折現值。其核心是以房地產未來的收益通過折現從而確定其現在的價值，預期未來收益是房地產現值的重要參考依據。
2房地產評估中三種方法的具體形式
2.1市場法
市場法是根據在近期市場上相同或者相似房地產的交易價格信息，同時根據影響房地產評估的各種價格因素，對參照物的房地產價格進行修正，其中修正的結果以修正系數來進行數學表達。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝參照物房地產價格×交易市場信息修正系數×交易時點修正系數×地域修正系數市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據被評估房地產的各項重置成本之和來確定房地產的價格。在成本法中的關鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產的實際占用土地面積的購買成本就構成土地成本；2.構建成本。房地產作為一項資產，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產開發者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構建相同的建筑物的條件下進行的。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝土地成本＋構建成本＋利潤—折舊在使用成本法進行評估時，應注意：房地產的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應以社會平均消耗成本來計算，而不能根據少數企業所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。
2.3收益法
收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產時，所愿意花費的貨幣數額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益的現值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預期收益的同時，所承擔的風險可以預測并可以用貨幣表示。2.折現率可以明確。3.被評估房地產預期收益期限可以預測。由此確定的被評估房地產價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預期未來收益；r為折現率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應著不同的房地產狀況，所以應根據具體情況選擇適當的評估方法。
參考文獻：
［1］王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建［J］.商業會計，2012（03）.
篇3
在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
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房地產、房地、地皮和建筑物
的含義有所不同,其中：房地產可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說地皮價格時,此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
房地產估價從表面上看,好像是估價職員在給房地產定價-估價職員認為值多少錢就值多少錢。
但實際上,房地產估價不應是估價職員的主觀隨意定價,而應是估價職員模仿市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或代價揭示、顯示出來,是迷信與藝術的有機結合。要做好房地產估價,不僅必要通曉房地產估價的理論、方法和技巧,還必要具備房地產制度政策、開發經營,以及經濟、建筑、都管帳劃、執法等多方面的知識,必要理論與實踐高度結合。實習中,經過與萬隆有關估價職員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學建筑設計的,有的是學建筑經濟的,有的甚至是學管帳的,但在實踐中他們則必須各方面的知識融會領悟,只有這樣,才氣將估價事情做得盡可能的完善。
篇4
P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）
式中：P為房地產價格；ai為房地產在未來的第i年的凈收益；ri為房地產在未來i年的還原利率；n為房地產的有效收益年限。
從上面的公式可以看到：房地產的價格和其收益年限、預期的凈收益、還原利率密切相關。同時可見，房地產不但每年凈收益an經常變化，還原利率也不是一個常量。所以，上述公式只有理論分析上的意義，實際估價中無法操作。因此，在評估實務中對凈收益的確定常會依據具體情況做出一定的假設形成較為簡化的數值?！斗康禺a估價規范》中將還原利率調整為一個恒值，簡化其測算。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高,在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。
在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產凈收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的凈收益。
凈收益的確定還會因對哪些費用項目應扣除的處理不同而產生偏差。一般對于折舊費與土地攤提費和利息的爭論較大，以下對這兩項進行分析：
1、關于折舊費和土地攤提費。這里的折舊費用指會計上計提的折舊費，它不包含房地產在使用期間的修理費。它也不是通常評估理論中提到的物質折舊、功能折舊、經濟折舊的估算值。土地攤提費是一次性支付的土地出讓金在土地使用年限內的攤銷，由于房產和地產不可分離的，在會計處理上一并計入建筑物的成本。在傳統評估中一般將其作為費用扣除，這是不合理的，把房地產看成一項投資，那么它每年的凈收益就應該為凈現金流量，公式為凈現金流量=資本產出+資本回收，公式中資本產出就是投資房地產的時間價值的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊和土地攤提的費用部分。當房地產收益年限為有限期n=1時，收益法公式為p=a/（1+r），a=p（1+r）=p+pr。由此可見，凈現金流量（純收益）是包括p（資本回收）、pr（資本產出）兩方面內容，可見折舊和土地攤提費作為了凈收益的一部分，而不能作為費用扣除。
2、關于利息。實際估價中一般把利息作為投資成本的一部分扣除。也有人提出不扣除，其理由是投資者所以要選擇投資房地產是因為房地產未來的收益大于銀行存貸款利息。正是因為如此投資者才愿意從銀行貸款或犧牲銀行存款利息來投資房地產。無論是貸款資金還是自有資金的利息都應作為投資收益的一部分。但我認為，凈收益一般可以用凈現金流量表示，而凈現金流量=現金流入-現金流出，利息的支付確實導致了現金的流出，應作為費用扣除。但這里的利息費用是指因為融資負債而實際支付的利息，對于自有資金產生的機會成本損失不算作利息作為費用扣除。自有資金的機會成本損失在還原利率中給予考慮，因為它并未導致所有者的現金流出。
四、還原利率的確定
還原利率對評估結果仍比較敏感，還原利率在評估實務中調整為一個恒值后，較易操作。還原利率的實質是一種投資的收益率，它應等同于獲取估價對象房地產具有相同風險的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產市場風險的高低、銀行存貸款利率、投資者的風險承受能力等，在確定還原利率時都應加以考慮。
還原利率的確定有多種多樣，建議在估價時采用至少兩種方法綜合考慮得出最終結果。在建設部的《房地產估價規范》中給出還原利率的確定的四種方法給評估人員予指導。這四種方法為：市場提取法、投資報酬率排序插入法、復合投資收益率法、安全利率加風險調整值法。
1、市場提取法。該法通過收集市場上三個以上相同或相似房地產的凈收益、價格等資料，再根據相應的收益法公式反求還原利率。如，當被估房地產的凈收益每年都相同，則它適用公式p=A（P/A，r，n），A為年金，（P/A，r，n）為年金現值系數，求還原利率則依據以下步驟進行。首先，算出年金現值系數（P/A，r，n）=P/A后，查年金現值系數表，若能在表上恰好找到等于上述系數的現值，則該數對應的折現率即為所求的還原利率；若找不到，可利用系數表示上同期略大于及略小于該數值的兩個臨界值Cm和Cm+1即對應的兩個折現率rm和rm+1，求出還原利率r，即r=rm+（cm-c）/（cm-cm+1）×（rm+1-rm），最后確定估價房地產的還原利率時一般選用3宗或3宗以上的可比實例的還原利率求他們的算術平均數或加權平均數。例如，為計算一宗收益期為十年的房地產的還原利率，收集了一些可比案例的資料，計算結果如表1：
因案例一的收益年限與估價對象有差別，將案例分別賦0.2、0.4、0.4.權重，則r=12.73%×0.2+11.93%×0.4+12.69%×0.4=12.39%。
該法在評估所中已收集較多案例的情況下一般都能適用。但對于各個案例選用時要注意選取那些與估價對象凈收益求取方式相同或相似的。在可比案例較少時，可將其他案例的售價、收益、費用、融資狀況、銷售時的市場條件、產權情況等資料進行修正。
2、投資報酬率排序插入法。該法將社會上各種類型的投資及其收益率找出，將其收益率從低到高順序排列，制成圖表，再將估價對象房地產的投資進行比較，考慮投資的風險性、流動性、管理的難易程度及資產的安全性，找出同得的風險投資，判斷還原利率應該歸入的范圍，從而確定出要求取的還原利率。相關類型的投資有銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬利率等。但現實中待估房地產到底應在序列排序中插在哪里還是具有較大的主觀性的。房地產收益類型不同，其要求的收益率和能夠獲得的收益率也不同。估價人員要有較多評估此類房地產的評估經驗才較易得出準確性較高的還原利率。
3、安全利率加風險調整值法。該法以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，但若在利率政策不穩定的情況下，安全利率不適合采用銀行一年定期存款利率。因為利率近期內調整則還原利率將變換好幾次，所評估的房地產價格將相差很大。風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定，在求取純收益時，對風險的分析都在此給予量化。
篇5
房地產評估價格是指專業房地產評估價格人員，根據特定的評估價格目的，遵循公認的評估價格原則，按照嚴謹的評估價格程序，運用科學的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進行估算和判定的活動。房地產評估價格是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
綜合以上分析，房地產成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現房價格是4000元/平方米如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。
二、房地產成交價格與預評估價格存在偏差對企業資金管理的影響
（一）資產負債率高，高負債經營風險大
投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產開發項目的三大主要特征?；诖?，筆者認為，僅依靠開發企業自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現項目風險分擔，不利于實現企業持續穩定發展；另一方面，與其他企業相比，房地產開發企業上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現直接股權融資。為滿足資金需求，房地產開發企業不得不以商業銀行貸款等形式進行負債融資，如此久而久之便會造成資產負債率較高。特別注意的是企業資產負債率越高，則表明債務負債越重，從而所面臨的財務風險越高。
（二）缺乏周密的資金預算管理和過程控制
通常情況下，絕大多數房地產開發企業過于注重業務擴張，輕視資金管理制度建設，再加上未能夠充分認識到資金預算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預算制度作為保障。此外，房地產開發企業開發經驗積累不足，超支現象頻繁發生，導致預算管理難以充分發揮其應有的價值效應。
盲目投資也是房地產開發企業在資金預算方面的重要失誤，其主要體現在兩大方面：第一，融資過度，即企業未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設期間缺乏資金，致使工程進度延誤。另外，完善的監督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產開發企業部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業對預算執行的重視力度不夠，造成開發資金被挪用現象頻繁發生。
（三）資金沉淀嚴重，資金回流缺乏系統管理
囤積土地與高庫存是房地產開發企業資金沉淀的兩種表現形式，對于前者，其實質上為房地產開發企業可持續發展的必備條件，其中房地產開發企業為滿足開發需求或土地增值的高利潤誘惑而進行囤積土地。土地競投完成后，企業的貨幣資金轉化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結算的項目等均為房地產開發企業的存貨。其中房地產市場高漲時期，開發商為謀求高利潤，不僅大量開發商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現象。
銷售資金與租賃資金共同構成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收?？偨Y來說，基于我國房地產開發企業資金回流缺乏系統管理，致使資金缺乏現象存在，不利于推進房地產開發企業持續穩定發展。
三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結
綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。
因此，房地產成交價格與房地產評估價格中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下兩個方面：
一方面同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。
另一方面房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。
（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認證中心）
參考文獻
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房地產評估是房地中介行業中的一個大的分支（房地產中介行業包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業中發揮的作用越來越明顯。
一、房地產評估機構面臨的財務風險
對于房地產評估機構而言，其所面臨最主要的財務風險就是稅務風險。稅務風險是一種法律風險。隨著我國稅收法治建設的不斷規范、稅收征管的不斷加強，房地產評估機構的稅務風險越來越明顯。
目前，我國房地產評估機構所采用的征稅方式是查賬征收，這種征稅方式實際就是針對當期利潤與所得稅率之積進行繳稅，而利潤就是用房地產評估機構的收入減去相應的成本。在進行查賬征收時，其成本是有嚴格規定的，并不是所有的費用都能夠計入成本并進行抵扣。
2008年1月1日施行的新《企業所得稅法實施條例》明確規定：廣告費與業務宣傳費支出，納入成本的比例不能超過企業全年營業額的15%，其他部分只能在以后的納稅年度進行結轉扣除，這使得企業的廣告費就只能根據營業額的一定比例部分計入成本。不少的房地產評估機構為了能夠減少企業所得稅的繳納，會想方設法地找到一些能夠在稅前計入成本的費用發票回來使用，這些發票既可以是朋友給的，也可以是企業員工提供的，甚至是企業在外面購買回來的，這里面就存在著極多的問題與風險。比如發票的真假就是個很大的問題，目前有不少提供假發票的小廣告，如果沒有仔細地辨別，將假發票入了賬，就會隱藏著問題，當稅務機關檢查時，就會給企業帶來風險。
上海有一家房地產評估機構，經營狀態良好，企業利潤也極高。但評估機構的負責人希望能夠通過少繳稅的方式進一步提高利潤，就通過各種渠道收集發票充作稅前費用，這其中有很多咨詢費的發票是買回來的。企業的所得稅立竿見影地就下降了。但是稅務機關很快就發現了該評估公司的所得稅極不正常，電腦自動預警，稅務機關的片管員對公司實施了查賬，并馬上就發現了咨詢費的發票有問題，并進一步發現了很多的假發票。由于金額較大，該評估公司不但要補繳稅金，還必須繳納一筆數目較大的罰款。如果不是公司補繳稅款和罰金及時，認錯態度正確認真，企業法人就面臨牢獄之災。
二、房地產評估機構財務風險的防范
有效的控制與防范房地產評估機構的稅務風險，離不開評估機構管理者的重視與配合，這是房地產評估機構發展戰略中的重要一環。同時，稅務風險也是房地產評估機構進行日常風險管理的重要內容之一。歸納來看，房地產評估機構稅務風險的防范應當從這樣幾個方面入手：
1.房地產評估機構的管理者們必須及時的了解國家最新的稅收法律、法規與相關的政策與制度。管理者們可以通過報紙、電視、互聯網以及參加相關培訓班等方式來獲得這些信息與資料，并在公司內部開展相關信息的宣傳與交流。對于那些與房地產評估行業相關的內容與信息要給予最高度的關注，并嚴格按照稅務的要求在評估機構內貫徹與執行，從而減少因信息不對稱或稅務盲點而造成的稅務風險。
2.房地產評估機構的財務人員、市場人員及相關的采購人員等，也必須系統地、全面地學習掌握與房地產評估行業相關的稅務知識，并準確地應用相關的稅務條款。對那些自己無法把握的、不能完全理解的稅務知識，應當及時地向稅務機關或相關的事務所進行咨詢，讓自己完全掌握、完全理解，從而防止出現因不理解、理解錯誤而造成的稅務風險。
3.克服僥幸心理，絕不偷稅逃稅。依法納稅是企業、公民都應盡的義務，房地產評估機構也不例外。房地產評估機構對于那些必須繳納的稅款，應當克服僥幸心理，做到及時足額地繳納。因為稅務機關于對企業少繳稅、不繳稅的行為都按偷稅行為處理，不但要追繳企業偷逃的稅款和滯納金外，還會根據企業少繳或未繳的稅款處于50%以上、五倍以下的罰款。對于那些性質特別惡劣的企業，稅務機關還會追究相關人員的法律責任。所以，房地產評估機構能否有效地克服僥幸心理，也直接關系到房地產評估機構稅務風險的防范。
4.依托稅務師事務所這一專業平臺，有效地對房地產評估機構的稅務風險進行防范。稅務師事務所是稅務的專業機構，其所提供的稅收籌劃是事務所稅務的重要內容，也是企業稅務風險管理的重要內容。稅收籌劃的根本目標就是幫助企業合理地避稅。房地產評估機構可以選擇稅務師事務所為企業作稅務，借助稅務師事務所這一專業機構來幫助自己防范稅務風險、合理避稅和節稅。當然，在運用稅務師事務所時，必須簽訂合同，并要求稅務師事務所在合同中明確承諾其所提供的稅收籌劃方式是合法的，并能夠得到稅務機關的認可。同時，合同中要明確雙方的權利與義務、違約責任等內容，這就能夠在稅務師事務所的問題或錯誤使得房地產評估機構收到稅務處罰時，房地產評估機構能夠通過訴訟的方式來轉移稅務風險。
當然，歸納起來說，房地產評估機構必須在公司內部建立健全相關的規章制度，加強相關員工的稅務知識培訓，在評估機構內全面樹立依法納稅的觀念，從根本上杜絕房地產評估機構稅務風險出現的可能。
結論：
房地產評估機構面臨的財務風險主要是稅務風險，本文從房地產評估機構的角度對其面臨的財務風險進行了研究，并對財務風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構有效地防范財務風險，有效地推動房地產評估機構的和諧、穩定發展。
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評估風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。房地產估價風險體系也由政府、房地產估價機構和人員以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。
（一）政府面臨的房地產估價風險
政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的通脹風險和金融風險。主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產金融抵押貸款，會使金融機構存在潛在呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦泡沫破滅，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響社會穩定。如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的影響。當然房地產估價過低又會帶來政府的稅收損失。
（二）估價機構和估價人員面臨的房地產估價風險
估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：
1、政策風險。
房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
此外我國房地產市場法制雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權等。
估價機構和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預期，就會影響評估結果，帶來評估風險。
2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。
估價目的是估價結構的期望用途，是建立最終評估價值結論的基礎，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設想當一份以轉讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產抵押貸款參考依據時，報告提供不恰當的信息，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關，但還是評估師應避免和防范的。
3、委托方提供虛假情況的風險。
委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構和估價人員面臨巨大風險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規劃指標修改或調整的證明、要求對估價報告作技術處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。
特別是，有時房地產評估機構之間不正當競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評估工作產生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發訴訟。
4、技術風險。
在《房地產估價規范》中規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產抵押價值的評估一般采用市場比較法為基準進行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關因素進行恰當修正等都有賴于評估師按其專業判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。
這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。
5、評估師素質的風險。
評估工作執行的好壞，評估報告水平高低歸根結底取決于評估師自身素質水平。評估師素質包括業務素質、道德素質等，評估師的素質越高，評估工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象，所造成的后果是可以想象的。
（三）經濟活動主體面臨的房地產估價風險
經濟活動主體是指與估價對象房地產在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。
三、房地產估價風險防范與轉移
1、政策規范是防范評估風險的根本保障。
政府應規范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應該公正嚴明的立法和執法，規范社會各角色的行為，懲治違法違規行為；為加強服務功能，政府有義務為社會提供基本的公共產品和信息服務，創造和維護公開、公平的社會經濟環境。
房地產評估行政主管部門及房地產估協師協會是政府和從業機構之間的橋梁，是房地產評估行業自我管理的實施者，對行業實行監管、懲處違法違規行為；整合評估業信息資源，為評估機構提供全方位的服務；制定符合規則的評估業相關的法規、評估標準。
同時，要破除行業、地域壁壘，打破評估領域的壟斷，創造公平透明的市場競爭環境；打破社會公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現信息資源共享。
2、制度創新是防范評估風險的基本保障。
以強化風險意識，樹立質量至上為中心，建立健全內部質量控制體系，完善外部監督機制和風險救助機制。
評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。
另一方面，房地產評估業的行業主管部門和行業協會，必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段。
評估人員要控制評估風險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質，促使評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。
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(2)房地產評估從業人員的素質能力風險。
房地產評估工作是一項專業性、技術性要求相對較高的工作，房地產評估結果，在很大程度上也取決于房地產評估執業人員的素質能力和認識水平。如果房地產評估從業人員能力差、素質水平不高，在進行評估過程中可能無法準確的控制誤差，出現評估失誤導致風險問題發生。此外，在房地產評估過程中，如果評估執業人員受委托方利益驅使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報告，出現職業道德風險。
(3)政策變動風險。
房地產的市場價格影響因素較多，除了市場價格以外，土地政策、調控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產的價格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發展，就有可能造成對房地產的評估缺乏準確性，出現評估風險隱患。
2．房地產評估風險應對控制措施
房地產評估風險具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點，評估風險大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風險問題，也應該在加強評估機構、評估職業人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據我國房地產評估行業實際情況，控制房地產評估風險可以采取以下幾項措施:
(1)加強與委托方的溝通聯系。
加強與房地產評估委托方的溝通聯系，也是控制房地產評估風險的重要手段。首先，在進行房地產評估之前，評估機構應該與委托方進行提前溝通，大致了解清楚標的物的具體情況以及委托方的相關需求，為正確的評估創造良好的基礎。在房地產的評估過程中，評估執業人員應該全面的對委托方的資料進行審核，確保信息的準確性，掌握清除標的物的實際價值情況，嚴格按照客觀、公正、公平的原則進行房地產的評估。
(2)改進房地產評估業務開展方式。
提高房地產評估質量，首要任務應該改變房地產評估工作的業務方式，特別是隨著房地產評估行業稅收咨詢、項目開發咨詢、抵押品管理以及房地產市場研究方向的拓展，在房地產評估工作的開展上，應該積極的引進信息化、程序化與數據化的評估手段，通過采用計算機軟件、數據庫技術以及縫隙模型，進行房地產評估工作的開展，以提高房地產評估工作質量。
(3)提高房地產評估從業人員的專業素質和職業修養。
防范房地產評估工作中的風險，必須不斷地提高房地產評估人員的素質能力和職業道德水平。房地產評估機構應該強化對于執業人員的培訓教育，尤其是結合房地產評估當中存在的一些問題以及房地產評估行業發展的新形勢與新變化，認真學習房地產中介服務管理辦法與市場估價辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學習等方式，對房地產評估執業人員進行培訓教育，提高房地產執業人員的專業素質能力。此外，還應該進一步的加強對于房地產評估人員的職業道德教育，不斷強化房地產評估人員的從業職業道德意識，確?？陀^公正的開展房地產評估工作。
(4)緊跟房地產市場行情完善評估體系。
在房地產評估共組的開展過程中，評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業的各項國家政策動態，并結合實際情況對房地產市場的發展進行預測分析，以及時的掌握最新的行情動態，并調整自身房地產評估工作的業務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。
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一、制約房地產評估行業發展的主要問題和因素
由于現在房地產評估行業規模的不斷擴大，其業務范圍內容的不斷增加，使得現在房地產企業的面臨的挑戰和困難也逐漸加大，嚴重制約并影響了房地產評估行業的穩步發展。下面文章就簡要介紹其行業中存在的問題。
（一）房地產評估市場管理不善
房地產評估行業具有較大的利益空間，同時很多部門都具有對相關的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執行方面也缺乏統一的領導，無法形成科學、統一的管理制度，使得房地產評估市場被劃分的十分零散，無法實施有效的規范化管理，這也使得很多房地產評估的職業人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預評估業務，搞行業壟斷，有的是行政部門直接干預，有的是成立一個行使行政職能的事業單位，評估行業難以在競爭中發展，評估市場得不到充分發育。
（二）我國房地產評估行業的法制不健全
房地產評估行業作為中國三大中介行業之一，律師行業和會計行業都有相關的法律法規，但是房地產評估行業卻沒有相應的評估師法律法規。雖然我國房地產的相關管理機構為了滿足市場的發展需求，也陸續制定了一些有關房地產評估的規章制度，例如：《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價師注冊管理辦法》以及其他相關法規，形成了房地產評估行業基礎法制體系，但是對于房地產評估的很多業務內容和活動細節方面都沒有一個清晰的規章和標準。像房地產評估中有關企業的改制、拍賣、稅務等專業的評估標準和技術規定要求都沒有一個準確的、法律的制定，這充分體現了我國房地產評估行業的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產評估的科學化、規范化發展。
（三）我國房地產評估工作人員專業能力不足
現在我國大多數房地產評估機構和公司都比較注重其評估工作人員的理論知識的水平及其考核，對其從業人員的學歷要求也比較高，但是對于其從業人員的工作經驗和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產評估的工作人員都是那些應屆畢業或者是高學歷、低經驗的人員，而那些因為基礎理論知識缺乏使得其評估師資格考試無法通過經驗豐富的評估業務人員卻無法進入大型評估行業工作。這就使得我國房地產評估綜合能力不強。此外，我國對于房地產的評估師的結構設置比較單一，評估師的培訓再教育的相關機構也比較缺乏，這些都家居了評估師水平低的現象。
二、強化并改善房地產評估的措施和方法
針對上文我國房地產評估行業中存在的問題，下面文章就針對這些問題提出強化措施。
（一）加強對房地產評估市場的監督和健全
由上文分析，我們可以看出現有的房地產評估市場環境不是很成熟，而且很多評估機構的主要經營活動都是依靠壟斷，這就使得評估行業之間的競爭出現不良的環境，造成其競爭不平衡，也不利于其公司的長遠發展。其次，要加強對房地產產權制度的改革和實施，落實好評估脫鉤的改革制度，使得評估機構能夠真正獨立開展業務活動，進而提高評估結果的公正性以及準確性。最后，對于一些評估機構的違規操作和違法行為一定要嚴格監督，一旦發現就要嚴懲不貸，建立一個良好的、公正的、科學的評估市場環境和風氣。
（二）加強對房地產評估法制的健全和完善
為了提高房地產評估效果的真實性和準確性，并提高房地產的評估業務效果和質量，就要根據我國房地產評估市場和評估行業發展情況，合理的、科學的制定與房地產業務相關的規章制度和要求，進一步規范房地產的評估操作，減少房地產評估機構之間的不良競爭方式，提高相關工作人員的責任意識和風險意識，使得房地產評估內容的操作能夠有法可依、有規可循。
（三）加強對房地產評估優秀團隊的建設
針對我國目前房地產評估水平現狀，相關企業領導一方面要加強對理論知識水平高、專業操作技術過硬的優秀評估人才的吸收，另一方也要加強對現有的評估人才的培養和建設，大力倡導并支持評估師的再教育、再學習的工作氛圍，定時開展相關的專業理論知識和業務經驗的培訓活動，并定時對其員工的專業知識和素養進行抽查和考核，實行一定的淘汰獎懲機制，全面提高評估團隊的水平，加強對評估優秀團隊的建設，進而更好的為企業和公司服務。此外，也要加強對房地產評估方式和內容的改革創新，并在不斷實踐中加以完善，使得企業能夠進一步發展壯大。
結束語
房地產評估行業是我國起步較晚的新興行業，它不僅和房地產的轉讓、房地產的抵押和貸款、房地產的拆遷以及損害補償等活動內容有著密切的聯系，還與房地產企業公司的上市、公司的改制、資產處置重組等業務也息息相關，也就是說房地產評估行業市場已經與房地產行業緊密的聯結到一起，已經成為我國現在市場經濟體制中的重要組成內容和中介服務行業，因此加強改進我國房地產的評估水平和效果已經成為我國評估行業首要的任務，而國家和政府也要加大對其改革和改進力度，進一步提高房地產評估效能。
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由于評估機構受區域影響較大，業務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發達地區房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發達地區一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。
2、管理體系交叉，不利于評估行業的發展
從我國目前管理體制來看，評估業有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的發展。
3、不公平競爭和惡性競爭同時存在
現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規程和規范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。
4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業人員整體素質偏低
整個評估行業有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事并在房地產評估各類機構中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。
房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊
WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業評估機構的進入將對企業發展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。
6、房地產評估報告質量令人擔憂
當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了評估機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司雇傭。這些人員多數對于房地產評估操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產評估報告質量令人擔憂。
二、房地產評估機構脫鉤改制后的發展對策
1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產評估機構
原主管部門應努力從各個方面創造寬松條件，營造優良環境，切實解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機構提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應的安置費用和補償費用；二是補辦養老、醫療、失業等各項基本社會保險；三是處理好各種對內負債性基金，如職業風險基金、住房基金、后續教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產；五是落實改制機構組建新企業的啟動資金；六是為脫鉤改制企業爭取若干時期積極有利的財稅優惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持“有利穩定、有利發展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。
2、完善現代企業制度，規范房地產評估市場
在傳統體制下，企業只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業就是一個正式的企業。但這種企業只是政府的附屬物，并不具有獨立的人格，獨立的財產，獨立的責任。要脫鉤改制就要讓房地產評估機構，按《公司法》或《合伙企業法》，由注冊房地產估價師出資，組成房地產評估有限責任公司或合伙性質企業。產權、資本金全部由出資人所有，并承擔相應的法律責任。此外，房地產評估機構資質的認定和人員資格的管理，由政府有關部門管理。這樣，就形成了以房地產評估機構為主體，政府和主管部門發揮宏觀調控作用的現代企業制度，使房地產評估機構真正面向市場，成為獨立的經濟法人。
3、實行執業資格合并，完善房地產估價師考試制度
將現行的房地產估價師執業資格和土地估價師執業資格合并，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核后，換領統一的房地產評估執業資格，資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的房地產估價師，并按規定取得機構從事房地產估價的資質。
完善房地產估價師考試、注冊及繼續教育制度。全國按統一標準進行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續教育學習，爭取更高的估價師等級。
4、符合WTO市場需求，開放與保護有機結合
在市場經濟中評估行業中介服務作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復雜，每項評估都可能是好幾種專業評估的交叉，往往需要各學科專業人才組成聯合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構應加強橫向協作，建立長期穩定的合作伙伴關系。加入世界貿易組織，使中國房地產市場進一步開放。但在開放過程中國家機關、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產評估市場，一定要保護好中國境內的利益，有利于本國房地產市場的發展。
5、提高從業人員素質，嚴格估價工作行為
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房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。
房地產評估行業發展現狀
1、制定了房地產評估的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。
2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準
從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
3、房地產評估服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
房地產評估行業存在的問題
1、房地產評估機構的產權問題不明確
我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系?，F實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。
2、相關法律制度不健全
我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。
3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
4、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。
2、完善法律法規體系建設
為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結
我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。
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法律、法規另有規定的，按照其規定執行。
第三條、房地產評估應當遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價為基礎，參照本市的市場價格進行評估。
第四條、廣州市房地產行政主管部門負責本辦法的組織實施。
第二章、評估機構與人員
第五條、從事房地產評估業務，應當設立相應的房地產評估機構。
第六條、設立房地產評估機構應具備下列條件：
（一）有機構名稱、組織形式和章程（二）有固定的辦公場所。
（三）有10萬元以上人民幣的流動資金。
（四）有3名以上房地產估價專業人員，其中經注冊登記的房地產估價師或土地估價師不少于2名。
（五）法律、法規規定的其他條件。
第七條、設立房地產評估機構應當向市房地產行政主管部門提出申請，經資審同意，取得資質證書，并申領營業執照后方可開業。
第八條、房地產評估機構按照國家規定實行資質等級制度，資質等級的確認按國家規定權限由有關部門審批。
一級資質：有100萬元以上的注冊資金，7名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務4年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在10萬平方米以上的評估項目，可從事除國有土地使用權出讓外的各類房地產評估項目。
二級資質：有70萬元以上的注冊資金，5名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務3年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在6萬平方米以上、10萬平方米以下的評估項目，可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股等方面的評估項目。
三級資質：有40萬元以上的注冊資金，3名以上取得房地產估價師執業資格證書的房地產估價師，從事房地產估價業務2年以上，可獨立承擔評估標的物的建筑面積在2萬平方米以上、6萬平方米以下的評估項目，可從事二級資質評估機構從業范圍內的評估項目。
未取得資質等級的房地產評估機構，可承擔評估標的物的建筑面積在2萬平方米以下的評估項目。
土地評估機構的資質等級審批權限及其從業范圍，按國家土地行政主管部門的有關規定執行。
第九條、房地產評估服務應在核準范圍內進行，不得超越資質等級從業范圍從事評估業務。
第十條、市房地產行政主管部門對房地產評估機構資質、房地產評估人員的資格實行定期審核制度。不參加審核或審核不合格的，不得繼續從業。
第十一條、房地產評估人員必須持有房地產估價師注冊證或房地產估價人員崗位合格證書，并參加一個評估機構，方可從事評估業務。
房地產評估人員不得同時在兩個或兩個以上評估機構從業。
第十二條、房地產評估機構應按照國家規定的從業地域范圍從事評估業務。
在外地注冊登記的房地產評估機構及其評估人員在本市從事評估業務的，須按本辦法規定到市房地產行政主管部門登記備案。
第三章、評估業務
第十三條、凡有下列情形之一的，委托人可自行選擇具有房地產評估資質的機構進行評估：
（一）國有土地使用權轉讓、抵押的。
（二）組建中外合資企業、股份制企業以及上市公司對房地產作價投資、入股的。
（三）企業兼并或破產需對房地產評估的。
（四）房屋買賣、交換的。
（五）房屋抵押、典當、投保、贈與的。
（六）其他認為需要評估的情形。
第十四條、國有土地使用權出讓，行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償以及依照房地產價值為納稅基數的項目，由廣州市房地產估價管理所按照國家規定統一組織評估。
第十五條、委托房地產評估的單位或個人，應當與評估機構簽訂估委合同，評估委托合同應具備下列內容：
（一）雙方當事人姓名或名稱、住所、法定代表人。
（二）評估標的物名稱、地點、面積、座落、用途、使用情況。
（三）評估目的、期限和要求。
（四）收費標準、付款方式和時間。
（五）評估糾紛處理和違約責任。
（六）當事人認為需要載明的其他事項。
第十六條、開展房地產評估業務，應有兩名以上房地產評估專業人員參加。
房地產評估機構完成房地產評估后，應向委托人出具評估報告書。評估報告應由注冊房地產估價師簽名，并加蓋評估機構公章。
第十七條、委托人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告書之日起15日內，向原評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可以在接到復核報告書之日起15日內向市房地產行政主管部門申請重估。
第十八條、房地產評估機構及其評估人員從事評估業務，可以到需評估的房地產所在地的有關部門查閱與評估有關的檔案資料，有關部門應予以協助。
房地產評估機構及其評估人員開展評估業務，有權向委托獲取相關資料，委托人應提供有關證書和資料。
房地評估機構及其從業人員應為委托人保守秘密。
第十九條、房地產評估收費，應按照國家和省、市物價主管部門規定的標準執行，并開具發票。
第四章、評估結果的確認
第二十條、有下列情形之一的房地產評估，其評估結果必須報市房地產行政主管部門確認：
（一）稅務部門委托征收的有關房地產稅的。
（二）涉及國有土地使用權出讓金的。
（三）行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償的。
（四）股份公司上市需確定土地價值的。
（五）行政劃撥土地進行抵押的。
（六）法律、法規規定的其他的情形。
第二十一條、房地產評估機構申請確認房地產評估結果的，應提交下列文件、資料：
（一）申請書。
（二）評估報告。
（三）評估計算過程與結果。
（四）其他有關文件、資料。
第二十二條、市房地產行政主管部門應依據下列規定確認評估結果：
（一）評估機構的房地產項目符合其資質等級范圍（二）評估報告至少有兩名在冊估價師簽署并注明資質證號。
（三）評估的房地產產權清晰。
（四）評估報告及其技術報告符合國家規定的技術規范。
（五）評估采用的資料和參數真實有效，評估方法正確。
（六）評估結果符合本市所在地段房地產價格水平。
第二十三條、市房地產行政主管部門受理房地產估結果確認，應自收到評估機構的申請書及全部評估文件資料之日起15日內予以書面答復。符合本辦法第二十二條規定要求的，應予辦理確認手續。
第二十四條、房地產評估結果確認后，涉及國家征收稅款的，由稅務部門按稅法核定其計稅價格。
房地產評估結果確認后，如涉及國有企業兼并、破產、作價入股或上市的，該房地產評估結果應并入企業整體資產評估結果，由國有資產評估管部門匯總。
第五章、法律責任
第二十五條、未取得房地產評估機構資質證書擅自從事房地產評估業務的，市房地產行政主管部門或會同工商行政管理部門責令其停止房地產評估活動，沒收非法所得，并處非法所得五倍以下的罰款；造成當事人經濟損失的，應依法賠償。
第二十六條、不按本辦法規定參加審核的，由市房地產行政主管部門給予警告，責令限期補辦審核手續；逾期仍不補辦的，撤銷房地產評估機構資質證書或房地產評估人員崗位資格證書。
第二十七條、評估機構從事的房地產評估業務超出從業范圍的，其評估結果無效，收取的評估費應退還委托人，并由市房地產行政主管部門處以2000元以上10000元以下的罰款。
第二十八條、違反本辦法第十二、二十條規定的，其評估結果無效，收取的評估費應退還委托人；造成經濟損失的，應依法賠償。
第二十九條、房地產評估機構或評估人員違反規定提高或壓低評估標的物價值，損害當事人利益的，除賠償經濟損失外，并由市房地產行政主管部門處以10，000元以上30000元以上的罰款；情節嚴重的，吊銷其房地產評估機構資質證書或房地產評估人員崗位資格證書。
第三十條、市房地產行政主管部門及廣州市房地產估價管理所的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；觸刑犯刑律的，依法追究刑事責任。
第六章、附則
篇13
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市場比較法，也稱比較法，是目前房地產評估中最常見的、最有效的、最易于被接受的評估方法，并被房地產評估行業及國際評估行業廣泛認可。評估人員從交易市場搜集大量相似的交易實例，運用專業知識從中不斷篩選，提煉出精確、可靠地評估參數、指標等基本數據，經過周密計算從而得出評估基準日下的評估價值。謹慎地參考、比較使得市場法更具說服力和適用性。在《房地產評估規范》第5.1.4條還特別強調：在有條件選用市場法時，應當首選市場法?？梢姡袌龇ㄔ诜康禺a評估方法中的重要地位。
市場比較法能夠適用的范圍在頻繁的房地產交易市場，如：普通商品住宅房、寫字樓、工廠、房地產開發用地，以及村鎮的房屋等一些常見的房地產。交易次數越高、交易成功率越高、可搜集的數據就越多、越精細，最后得出的評估價值就越準確。市場法在一些特殊的、相似樣例少的房地產評估很難發揮，如：紀念碑、特殊用途工廠、地標建筑、教堂、寺廟等，因為這樣的房地產交易市場相對狹窄，獲得的交易實例可能不夠充足，數據不準確，會影響最后房屋最后的評估價值。
1 市場比較法評估的一般程序
房地產評估市場法的評估程序大致分為四個階段：搜集類似交易實例資料；選出可比交易實例；對實例的各項交易因素進行適當的修正；得出評估對象價值。
1.1 搜集類似交易實例資料
市場法的適用性和說服力完全依靠搜集來的大量成功的交易實例的交易資料，其內容如房地產成交、待售的報價和買方出價，房地產的結構布局、坐落、朝向以及周邊地帶的經濟條件等其它交易信息。如果搜集的交易實例資料不充足，會極大影響到最后得到的市場價值的準確性和可信度，失去評估意義。
1.2 選中可比交易實例
從搜集來的大量交易實例資料中甄選出和待估房地產各個條件相似或相近的、成交日期與評估時點接近，成交價格等其他交易因素可修正的交易實例，一般都選取3～9個作為參照最為準確。
除了注意以上幾點外還應符合以下條件：（1）是否與待估房地產用途相同；（2）是否與待估房地產建筑結構相同；（3）是否與待估房地產坐落位置接近；（4）是否屬于正常交易等。選取實例的準確性會直接影響到得出的評估價值的準確性，所以從大量的數據中選出最合適的交易實例是四個階段中最困難也是最重要的一步。
1.3 對交易實例的各項交易因素進行適當修正
篩選出的可比實例盡管非常貼近待估房地產，但也存在著不同與待估房地產的因素和特性。所以要通過專業的評估人員依靠自身多年的工作經驗及調查研究制定出相應的修正系數，進行一一修正，從而避免被其中幾個特別的交易因素誤導，使最終結果偏離。例如其中的：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）房地產使用年期修正等等。另外還要統一價格單位和房屋面積單位。
1.4 得出評估價值
最后用每個可比實例的交易價格進行修正，從而得出若干個可比價格，但這些結果不可能完全一致，要匯總這些修正后的可比價格，經過統計學上的相應公示的反復計算最后得出一個最標準、可信的評估值。如：簡單算數平均值法、加權算數平均值法、眾數法、中位數法等。
2 市場法比較法運用時的問題
2.1 缺少符合國情的評估理念
市場法的成功運用在于兩點，一個是信息，一個是專業人員。數據就像計算機的軟件，人員就像硬件，二者缺一不可，完備的評估理念則是這計算機穩定運行的前提。但我國的房地產評估行業從起步到如今才幾十年的時間，再加上近年來我國經濟的穩步發展，房地產評估行業的發展似乎并沒有趕上前進的步伐，相較國外一些更早起步的國家而言，我們依然缺乏足夠的經驗、閱歷。而更多的是模仿、套用其評估思維，缺乏創新。看似有條不紊的發展但實質缺乏符合我國國情的評估理念。所以在很多評估實務中會產生很多差異。
2.2 不合格的評估機構與從業人員
隨著我國經濟的不斷發展，房地產交易市場也逐步擴大。在供不應求的大環境下，房地產評估機構拔地而起，有的完全不按照規定招攬工作人員，有的只擁有兩名專業的評估人員，有的甚至一名就可申請辦理評估機構的設立手續，在國家規定要求不完備的情況下這樣的個例屢見不鮮。房地產評估機構是客戶與房地產市場最重要的紐帶，不規范的評估機構和不充足的評估人員會對其他標準評估機構的業務和房地產評估的整體形象產生很嚴重的負面影響。評估人員要通過全國的統一考試合格后方能取得評估資格，通過的考生難免會發現顯示的評估實務與所學知識脫節。所以對于資歷尚淺或剛剛拿到資格證書的房地產評估師們來說，缺少足夠的實踐經驗和更深資歷的老評估師的正確引導，很容易使最后的評估結果失真。更有甚者個別評估師只是簡單地、機械的套用評估程式，使評估結果粗糙、簡略、不具有可信度。如今擁有房地產評估資格和土地評估資格的人數也不過10萬余人，并且較多集中在發達城市，這也導致評估人員的分布的不均衡。面對如此龐大又富有潛力的房地產市場，當下人才的供應還遠遠不夠。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在評估實踐中總會遇到的棘手的問題。市場法需要一個公開、透明的交易市場，而我國目前還沒有健全的、公開的、透明的房地產交易信息平臺。個別評估人員只是依靠報刊、廣告以及房屋中介單位的掛牌價格作為參考進行評估，而并未對成交價格進行深入的調查求證。老百姓對于房地產市場投資的熱情有增無減，民眾過度的投資所謂的“不動產”待其升值，使得房地產市場的價格泡沫逐日累高，平添了此類房地產評估價值的不準確性，容易受到很多因素影響價格起伏。再者，房地產評估機構之間存在的相互競爭也是評估中經常遇到的問題，每個評估機構都有各自的信息收集渠道，而鮮有互幫互助、相互交流的合作存在，更有個別機構故意封鎖交易數據，進行惡意競爭。這都為評估人員收集信息資料加大難度。
2.4 各主管部門的要求不一
地產評估在我國正式出現也不過二三十年的時間，主要評估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一個新興的行業，很多的規章制度還不完善。我國主管房地產評估市場的主管部門有三個：建設部、國土部和財政部。對于不同的評估對象的收費標準就有差異。當以房屋資產為評估對象時要按照建設部的標準評估、收費，當是評估對象是土地資產時則要以國土部的規程評估、收費。企業或個人往往對這些細致的條件不夠理解，奔走在評估機構和主管部門之間，極大地降低了評估效率并加重了負擔。
3 存在問題的解決辦法
3.1 房地產市場交易信息的流暢傳播
建立統一的交易信息交流平臺。如今在這個大數據的時代，尤其是評估機構這樣對信息資料及其需求的專業至關重要。面對我國龐大的房地產交易市場，建立信息交流平臺，不斷更替、添增各類房地產的交易信息，使得信息更公開、透明、及時。一來極大的減輕了評估人員在搜集信息資料時的負擔，并且獲得的資料更具有可信度和適用性。還可以按城鎮、區位、以及類型等來明細類別，使查找更方便快捷。二來也可以方便被委托人、同行業人員及社會公眾監督，獲得認可，杜絕回扣、評估和委托方雙方違規商討評估價格等不正當評估現象的發生。第三則是打破交易信息流通時發生的阻塞、信息封閉和惡意攔截交易信息資料的不良行為。說白了，就是為全國或地方建立一個專業的房地產市場交易信息數據庫，公眾方便借鑒、監督，評估也變得更具說服力和實用性，這位我國房地產評估的未來發展將會起到十分良好的推動作用。
3.2 政府有關部門及各主管部門應加強協作，統一規范、嚴格管理
目前房地產評估市場中發生的亂收費用、辦理混亂等不規范操作屢見不鮮，因為我國還并未頒布一套十分完善的關于對房地產評估行業的管理制度。在此制度完善之前，政府的有關部門、主管部門及評估行業專業協會則起著尤為重要的作用，應對現在市場中的房地產評估機構進行逐一、徹底的審查，評定其是否擁有足夠的開辦資質，對單位資金、人員編制、評估實力，業績等諸多方面進行核準，對不符合標準的要求限期停業整改，輕者可給予降低其評估資格處分，情況較嚴重的和規定期限內仍未整改通過的應取消其評估資格，吊銷評估營業執照。同時，對符合要求的優秀評估機構應進行不同程度的褒獎，可頒發星級評估機構的榮譽證書，以茲鼓勵評估人員以及同行業人員更積極參與工作，努力進步，也可給社會公眾對選擇評估機構加以引導。如此優勝劣汰可以促進評估行業發展，方便市場注入新鮮血液，不斷推陳出新。各主管部門也應聯合出臺一套規定，如統一的評估收費標準和管理制度，使客戶不再因不熟悉管理而奔走于主管部門與評估機構之間，極大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高評估人員的職業素養和道德操守，加強整體隊伍實力建設
再詳實的消息資料如果沒有被運用和分析的透徹、詳細，也不會評估出在這一試點最適合準確的評估價值。提高評估人員的職業素養、道德操守、職業水準和經驗技能是內部改變行業現狀的首要任務。評估機構和協會應積極舉辦各類房地產評估的講座，可由經驗豐富的資深評估師們面授多年來的工作心得，行業新人也可提出實踐中的諸多問題，集思廣益，如此豐富自己增長見識，短時間內汲取額外的經驗教訓。我國經濟發展日漸加快，房地產市場的變化也風云起伏，評估人員應時刻把握市場的變化脈搏，開拓思路、與時俱進，不斷積累經驗，積極總結。同時也要關注國外房地產評估行業評估方法的運用方式和理念，取長補短，在市場運用的過程中進行巧妙變通。
4 案例分析
以近年的一項案例為例，某市房地產評估機構運用市場比較法評估某小區一所房屋，經調查后得知該評估對象此類房屋產權為50年，到評估基準日為止該小區已使用了11年?，F在從該小區及周邊搜集來的比較案例中選取甲、乙、丙三總交易案例，甲案例的使用面積97平方米，成交總價為750000元人民幣，乙案例的使用面積為105平方米，成交價總為720000元。丙案例成交總價為790000元，使用面積為112平方米。具體情況如下圖。
交易日期修正（平均每月上漲1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各項因素修正后價格為：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各項因素修正后價格為：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各項因素修正后價格為：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地產的評估價格為：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
運用市場法的計算過程大致如此，嚴格按照估價規范的規定流程，搜集案例、經多個因素修正之后計算評估對象的評估價格。以上提到的個別因素和區域因素還包含很多更考究的明細，如個別因素里朝向、層高、裝修程度、建筑結構等，區域因素里繁華程度、交通條件、臨街情況等。由此可見，運用市場法對評估對象的相關資料要求詳細，這正是市場比較法具有較強說服力的體現。評估師要對交易條件和交易背景資料進行充分了解，交易案例的各個交易因素要評估師靠職業經驗把握準確、分析透徹才能修正準確。
參考文獻
[1]黃鳴強.房地產評估中市場法的分析與研究[J].商業經濟，2014，（5）.
