引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
1.1房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率
該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價
反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷時，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計。
3市場修正法
我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計檢驗法
國外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進(jìn)行統(tǒng)計分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時，變?yōu)楫愄枺@樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實際指標(biāo)與其對比，實際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展。
第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預(yù)報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究［J］.經(jīng)濟師,2006，(5):141-144.
篇2
一、上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特點
上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區(qū)經(jīng)濟、金融、商業(yè)航運的中心城市之一。外商外地資金的進(jìn)入尤其是政府實施的對房地產(chǎn)業(yè)的一系列扶持政策,激活了房地產(chǎn)二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內(nèi)銷商品房種類歸并,2000年停止住房實物分配,2001年內(nèi)外銷商品房并軌,經(jīng)營性土地實行招標(biāo)等,促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患,表現(xiàn)為:房價高位運行、開發(fā)過熱;金融信貸對房地產(chǎn)業(yè)過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現(xiàn)實,房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素及分析
(一)國民經(jīng)濟增長因素
國民經(jīng)濟的增長支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,要求對土地資源進(jìn)行配置和再配置,必然要求形成發(fā)達(dá)的、規(guī)范的房地產(chǎn)市場。世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明,當(dāng)經(jīng)濟增長時,房地產(chǎn)就發(fā)展和繁榮,房地產(chǎn)投資量和交易量隨之增加,市場活躍;反之,當(dāng)經(jīng)濟下降或低速增長時,對房地產(chǎn)的需求大大減少,市場萎縮。近幾年來,伴隨著中國經(jīng)濟的高速增長,人民收入水平提高,對房地產(chǎn)的需求提高,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(二)市場體制及產(chǎn)業(yè)政策因素
1.市場體制對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地市場是中國市場經(jīng)濟的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場經(jīng)濟體制,市場經(jīng)濟的建立,為中國房地產(chǎn)市場帶來了發(fā)展契機。其主要體現(xiàn)在兩個方面:第一,有利于房地產(chǎn)市場資源的配置。第二,引入競爭機制,加強了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對外來企業(yè)的沖擊。
2.產(chǎn)業(yè)政策對中國房地產(chǎn)市場的影響。中國房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟中一個支柱產(chǎn)業(yè)。然而,中國房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)是宏觀上的,并非房地產(chǎn)業(yè)在中國各個地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)根據(jù)本身經(jīng)濟發(fā)展的水平,對房地產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的政策,以避免出現(xiàn)超越階段或?qū)嶋H發(fā)展的能力,盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也不利于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而分別對待有利于資源配置的優(yōu)化,也有利于房地產(chǎn)本身的持續(xù)發(fā)展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產(chǎn)業(yè)的核心,土地供應(yīng)政策的變化將直接波及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,直接影響到房地產(chǎn)價格。而目前中國土地市場的不規(guī)范,炒地、圈地?zé)岬痊F(xiàn)象更是造成房價上漲的主要原因之一。
(四)房地產(chǎn)金融市場因素
1.房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道對房地產(chǎn)市場的影響。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在自有資金不足,由于房地產(chǎn)市場火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產(chǎn)。同時融資渠道單一, 銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)營運資金中所占比率很大,按照國際上一般標(biāo)準(zhǔn),銀行貸款不能超過房地產(chǎn)投資的40%,而中國房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款卻常達(dá)70%。由于許多企業(yè)經(jīng)營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會影響到房地產(chǎn)業(yè)的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)應(yīng)融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風(fēng)險。
2.消費者抵押貸款對房地產(chǎn)市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產(chǎn)市場的需求。由于中國居民收入水平不高,對住房消費能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而,消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風(fēng)險。首先是違約風(fēng)險,盡管個人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配,使商業(yè)銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險。這就需要保險業(yè)的介入,以化解風(fēng)險。
(五)房地產(chǎn)市場的總供給與總需求以及供需結(jié)構(gòu)因素
1.房地產(chǎn)市場的總供給與總需求房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。進(jìn)入新世紀(jì)以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求兩旺、消費與投資共進(jìn)的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產(chǎn)生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),這部分需求占了相當(dāng)大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當(dāng)前房價高漲的一個重要原因,阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。就近幾年各類商品房的供求結(jié)構(gòu)而言,目前住宅類房地產(chǎn)的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業(yè)、工業(yè)和其他類房地產(chǎn)所占比重不到30 % ,該比例結(jié)構(gòu)基本合理。而商品住房的比例結(jié)構(gòu)卻存在不協(xié)調(diào)的因素。以上兩方面都需要國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。
(六)房地產(chǎn)稅收因素
房地產(chǎn)稅收同樣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大的影響。房地產(chǎn)稅收不僅是國家用以調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要杠桿,而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后,中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系與房地產(chǎn)市場的發(fā)展不適應(yīng),出現(xiàn)了國有城市土地出讓稅費復(fù)雜、稅賦不均、管理不嚴(yán)等問題,不僅沒有發(fā)揮稅收的功能,而且導(dǎo)致國有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個因素,造成中國目前房地產(chǎn)市場泡沫的原因歸根結(jié)底是中國沒有一套完善的房地產(chǎn)管理措施及相應(yīng)政策。
三、對中國房地產(chǎn)市場的管理與政策建議
1.通過土地結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。為充分發(fā)揮土地供給結(jié)構(gòu)對宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的績效,國土部門在確定土地供給的結(jié)構(gòu)時,一定要明晰經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點,洞察國家財政金融政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的運作態(tài)勢,因勢利導(dǎo)地設(shè)計土地供給結(jié)構(gòu)。要通過土地供給結(jié)構(gòu)的變化,積極地與其他宏觀經(jīng)濟杠桿互動,來影響宏觀經(jīng)濟的走勢。應(yīng)實行嚴(yán)格控制,嚴(yán)禁單位和個人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。城市土地在供應(yīng)上要把握好供地的時間階段和區(qū)位安排。供地的時間階段和區(qū)位安排,要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場需要、資金來源、建設(shè)時間、配套條件等來進(jìn)行抉擇,運用土地供求和價值規(guī)律打好“時間差”和“空間差”,進(jìn)而使城市土地經(jīng)營和房地產(chǎn)運作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化以增加房地產(chǎn)的有效供給與有效需求。首先,應(yīng)在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策的影響,其中包括繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度,增大經(jīng)濟適用房的供給等創(chuàng)新舉措,以使更多的居民買得起房。同時,須抓住房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主線,調(diào)整房地產(chǎn)的樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間布局結(jié)構(gòu),以重塑樓盤產(chǎn)品的差異化特質(zhì)。在此基礎(chǔ)上,還要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融的路徑創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。從增加房地產(chǎn)有效需求角度出發(fā),政府應(yīng)加強對住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。政府應(yīng)該允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體,包括人壽保險公司在內(nèi)的各種中外金融機構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù),并通過有關(guān)政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃,讓中低收入家庭、尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民,通過抵押貸款等形式進(jìn)入商品房市場,從而在滿足城鎮(zhèn)居民住房消費的同時,進(jìn)一步促進(jìn)住房金融的發(fā)展。
3.以經(jīng)濟適用房為核心增加有效供給。當(dāng)前,中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)逐漸凸現(xiàn),不斷上漲的房價已經(jīng)超越了居民的購買能力。則更需要以經(jīng)濟適用房為核心增加有效供給,逐步提升經(jīng)濟適用房的品質(zhì)。一是要靠政府的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督,確保經(jīng)濟適用房的價格合理、質(zhì)量優(yōu)等;二是要靠房地產(chǎn)開發(fā)商的精心規(guī)劃和設(shè)計,蓋“百年建筑”,給老百姓創(chuàng)造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態(tài)化和人性化的寶貴“遺產(chǎn)”,給城市增加一道亮麗的風(fēng)景線;三是要通過提高建筑產(chǎn)品的科技含量,降低資源消耗和成本費用,提升樓盤產(chǎn)品的性價比,由此獲得滿意的市場份額和合理的開發(fā)利潤。
4.實質(zhì)性啟動廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。廉租房的保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主,以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進(jìn)行實物配租的廉租房是以收購的現(xiàn)有舊住房為主,主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施,有助于在加大城鎮(zhèn)房改力度的同時,關(guān)注城鎮(zhèn)弱勢群體的住房消費需求,化解社會矛盾。因此,實質(zhì)性啟動廉租房工程,可以從穩(wěn)定性的層面給房地產(chǎn)市場的方興未艾注入新的機制,從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持穩(wěn)健性和有序性。
五、結(jié)論
以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去,才能真正發(fā)揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產(chǎn)金融體制,更好地讓市場這只看不見的手來調(diào)節(jié),分擔(dān)抵擋房地產(chǎn)風(fēng)險,實現(xiàn)“居者有其屋”。
篇3
市場發(fā)展需量當(dāng)前，房地產(chǎn)價格高漲，一方面大量商品房或集中在少數(shù)人名下，或滯銷；另一方面，大多數(shù)居民為住房倍受煎熬或望洋興嘆無奈卻步，其中潛藏著較大大規(guī)模的經(jīng)濟泡沫因素，已于經(jīng)濟實際需求嚴(yán)重脫節(jié)形成房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟，潛藏著最后泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，出現(xiàn)經(jīng)濟危機的因素。筆者建議相關(guān)部門重視并有效控制這一現(xiàn)象的過度蔓延
一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)得現(xiàn)狀
1、泡沫經(jīng)濟的定義。所謂的泡沫經(jīng)濟就是資本虛擬化的過渡體現(xiàn)，虛擬資本的過渡膨脹與金融行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)有密切的關(guān)系。相關(guān)行業(yè)的交易呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，很大限度的脫離了實物原本具有的成本。很多盲目的投資者看到泡沫經(jīng)濟下不實的經(jīng)濟體系和相關(guān)物件的飛漲，造成的經(jīng)濟社會的假繁榮現(xiàn)象，激發(fā)投資者的投機心理，盲目投資。泡沫經(jīng)濟的實質(zhì)屬于金融投機，這種金融投機形式會對社會造成不良的影響，等到泡沫破裂的那一刻，相關(guān)經(jīng)濟體系就會面臨著經(jīng)濟崩盤的危險，進(jìn)而影響社會經(jīng)濟的整體發(fā)展進(jìn)程，由此可見房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟是我國整體經(jīng)濟體系的一顆定時炸彈，如果在不加重視等到泡沫破裂的那一瞬間中國經(jīng)濟將會面臨的危機。
2、現(xiàn)今經(jīng)濟泡沫是中國市場中普遍存在的一種經(jīng)濟體系。由于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，致使泡沫經(jīng)濟的不斷滋生，面對這樣的情形金融證券、房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)在經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些問題，但問題都存在著兩面性，如果把問題的尺度困在兒時的范圍之內(nèi)，當(dāng)經(jīng)濟泡沫在控制范圍之內(nèi)，保持不脫離實體的情況下，這樣的泡沫問題對市場的活躍程度起到一定的刺激總用。
二、泡沫經(jīng)濟下房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)
1、房地產(chǎn)與現(xiàn)代經(jīng)濟的關(guān)系。與房地產(chǎn)之間的關(guān)系明了之后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟本身并不是泡沫經(jīng)濟的“代言人”。從房地產(chǎn)的本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)業(yè)作為不動產(chǎn)，其具有的商品價值有別于其他商品，首先房地產(chǎn)業(yè)是以實體從內(nèi)在的產(chǎn)品，和其他金融類行業(yè)，例如股票、證券等相關(guān)行業(yè)相比有本質(zhì)上的區(qū)別。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為事業(yè)部門，不屬于泡沫經(jīng)濟體系，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國重要的經(jīng)濟體系，并帶動著其他相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。大量的事實證明，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，并作為我國經(jīng)濟繁榮的標(biāo)志，為中國的經(jīng)濟做出了很大的貢獻(xiàn)。
2、泡沫經(jīng)濟在房地產(chǎn)業(yè)的成分。在房地產(chǎn)業(yè)之中多多少少存在著一些泡沫成分。在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些泡沫經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果恣意生長，面臨的后果將是不可估量的。房地產(chǎn)在我國發(fā)展的過程當(dāng)中，存在的泡沫的問題主要體現(xiàn)在。（1）價格方面。由于土地資源是我國較為缺乏的資源之一，但房地產(chǎn)業(yè)需要大量的土地資源，致使當(dāng)今房價一直只漲不跌，再加上一些炒房團地的故意炒作，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大面積泡沫現(xiàn)象。現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的供需不平等的現(xiàn)象，國名有錢但買不起房，房價的飛漲已超過了國名能接受的程度，導(dǎo)致有錢人有很多房產(chǎn)，窮人一輩子買不起房子。房地產(chǎn)價格的泡沫現(xiàn)象如果不遏止，房地產(chǎn)行業(yè)的破滅一定會到來。（2）滯銷方面。房地產(chǎn)在市場上面臨著供求不平等的關(guān)系，這樣泡沫經(jīng)濟就在此產(chǎn)生。有國際相關(guān)數(shù)據(jù)證明，如果商品房空置率控制在10%以內(nèi)時，這樣的經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不當(dāng)會給泡沫足夠的擴大空間，引起以后嚴(yán)重的經(jīng)濟過剩，導(dǎo)致將來的房價崩盤，以及有房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)行業(yè)的嚴(yán)重打擊。
三、房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”的控制度
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的關(guān)鍵在于控制房地產(chǎn)泡沫的控制度上面，因為小幅度房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟有利于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，避免由于房地產(chǎn)泡沫的過渡膨脹導(dǎo)致的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的大起大落，是房地產(chǎn)行業(yè)有步驟的穩(wěn)步提升。把握好房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”的控制度，有利于帶動有房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)道的相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促使國民理性購買房屋這種不動產(chǎn)，杜絕炒房團的惡意抬高房屋價格，確保老百姓能住得起房子買的起房子。
四、房地產(chǎn)市場的走向
推出科學(xué)的調(diào)控措施有效防止房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫過度膨脹，形成經(jīng)濟泡沫，危及社會發(fā)展。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟程度？這必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。衡量房地產(chǎn)市場形勢需要制定一系列的參照標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，這一標(biāo)準(zhǔn)的制定考慮以下因素：1、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該從我國宏觀經(jīng)濟角度出發(fā)，做出適合中國特色的房地產(chǎn)業(yè)。2、確實保證房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡。3、把握房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”度，確定房地產(chǎn)行業(yè)的走向，綜合圍繞市場經(jīng)濟方向，制定出房地產(chǎn)市場發(fā)展最佳“泡沫”需量，才能進(jìn)行正確評價判別當(dāng)今房地產(chǎn)市場形勢。然后，結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，尤其是大多數(shù)國民收入消費水平，參考國內(nèi)外同類問題發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)揮社會主義公有制的優(yōu)勢，制定適合我國特色的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策、定價聽證制度。從關(guān)系國計民生的住房問題方面體現(xiàn)出社會主義制度的優(yōu)越性，此舉實為迫在眉睫之需求。
作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
篇4
由于在市場經(jīng)濟運行中，價格較大幅度地離開價值的現(xiàn)象總會在各種商品中經(jīng)常發(fā)生，除了把這些經(jīng)濟現(xiàn)象統(tǒng)稱為泡沫現(xiàn)象外，專家們還根據(jù)泡沫產(chǎn)生的不同程度和后果，把它分為以下兩種。
第一種是泡沫經(jīng)濟。共同特點：一是，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的主要原因之一是過度投機，并伴隨各不相同的其他原因；二是，價格若干倍地狂漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離開其價值；三是，哄抬出的高價只能停留一定的時間(有的是短暫時間)就會破裂猛跌，下降到與價值相近的價格；四是，每一次泡沫經(jīng)濟事件都會對社會經(jīng)濟造成不同程度的危害。
第二種是一般性泡沫。某種商品的價格在一定時間內(nèi)有較大幅度的上漲，但沒有達(dá)到典型泡沫經(jīng)濟事件的4個特點，就屬于一般性泡沫。許多專家把它簡稱為經(jīng)濟泡沫。經(jīng)濟泡沫是比較經(jīng)常而普遍地產(chǎn)生的，它的消極方面是因較大幅度漲價而帶來的各種副作用，但因其價格上漲和下降幅度相對較小，一般不會出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟那樣明顯的"破裂"和"猛跌"現(xiàn)象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上調(diào)節(jié)市場的作用。因此，不要一提到泡沫就談虎色變，而要用一分為二的觀點來看待經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟泡沫。
明確了泡沫的釋義和其與泡沫經(jīng)濟的區(qū)分，我們就知道經(jīng)濟泡沫會經(jīng)常發(fā)生，就不會否認(rèn)我國房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)常發(fā)生經(jīng)濟泡沫。由于經(jīng)濟泡沫一般沒有明顯的破裂現(xiàn)象。泡沫釋義擴大化引起的混亂長期以來，在西方國家和我國，都認(rèn)定泡沫現(xiàn)象是價格狂漲而遠(yuǎn)離價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。但是，最近幾年，許多作者在發(fā)表的文章中，卻把泡沫現(xiàn)象包含的內(nèi)容任意擴大。幾乎把房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中出現(xiàn)的各種問題，統(tǒng)統(tǒng)歸納為泡沫現(xiàn)象。有的文章還進(jìn)一步擴大為，這次我國宏觀調(diào)控所采取的各項政策措施，統(tǒng)統(tǒng)屬于治理泡沫的措施。為此，需要說明以下兩點：
其一，不能通過曲解來辯解。有的文章為泡沫釋義擴大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經(jīng)濟學(xué)大辭典》明確指出，"理論界尚未達(dá)成對泡沫狀態(tài)的一致同意的定義"，既然沒有一致同意的定義，我國專家當(dāng)然有權(quán)對泡沫增添內(nèi)容。其實，西方理論界對泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的意見是一致的。只有對形成經(jīng)濟泡沫狀態(tài)的定量指標(biāo)，即其價格離開價值的幅度達(dá)到多大才能稱為泡沫狀態(tài)，意見還不一致。《大辭典》僅僅指出理論界對形成泡沫狀態(tài)的意見不一致，決不能把它曲解為對"泡沫"釋義的意見不一致。
其二，對不同質(zhì)的經(jīng)濟現(xiàn)象，應(yīng)該有不同的表述詞匯和治理措施。如果把以上擴大化的內(nèi)容統(tǒng)統(tǒng)歸入泡沫現(xiàn)象而采取統(tǒng)一的治理措施，就會犯大錯誤。以房地產(chǎn)為例，如果發(fā)生了價格陡漲而遠(yuǎn)離其價值的泡沫現(xiàn)象，主要的治理措施應(yīng)為：適度加大房地產(chǎn)投資和擴大開發(fā)規(guī)模以增加供給；增加經(jīng)濟適用住房和低價位商品房的比重以降低平均房價(即結(jié)構(gòu)性降價)；提高宏觀調(diào)控水平以調(diào)控房價和抑制投機。而泡沫擴大化提出的許多內(nèi)容，例如"房地產(chǎn)發(fā)展過熱"、"房地產(chǎn)投資增長過速"、"房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大"、"住房空置率過高"等，經(jīng)濟學(xué)界歷來就使用"發(fā)展過熱"、"規(guī)模過大"和"生產(chǎn)過剩"等恰當(dāng)?shù)脑~匯來表述。這些經(jīng)濟現(xiàn)象生產(chǎn)出的產(chǎn)品，不是虛擬的而是真正的物質(zhì)財富，除極少數(shù)報廢的產(chǎn)品外，都會陸續(xù)出售而投入使用，不會像泡沫一樣地破裂。而生產(chǎn)過多、過剩，則是導(dǎo)致價格下跌的重要原因，只能采取與治理泡沫現(xiàn)象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內(nèi)容歸入泡沫現(xiàn)象，必定會造成理論上、實施政策措施上和問題探討爭論上的混亂。因此，必須正本清源，堅持對泡沫現(xiàn)象的原有釋義。
我國房地產(chǎn)泡沫的成因
從房地產(chǎn)泡沫的定義中不難看出，過度投機是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因；另外，消費者的預(yù)期、非理性擴張、政策導(dǎo)向、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素則間接促進(jìn)了泡沫的形成。
1、 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因
過度投機而導(dǎo)致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場，投機活動尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。業(yè)內(nèi)人士有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計地“圈地”，進(jìn)行土地儲備，等到時機成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價格轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行開發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價、房價飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。在這種情況下，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過程中，價格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。
2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因
（1）消費者的預(yù)期。
消費者的預(yù)期實質(zhì)上就是對價格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價格上升時，人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認(rèn)為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應(yīng)量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
（2）政策因素。
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，我國也不例外。例如我國住房制度改革、土地使用制度改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經(jīng)濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產(chǎn)市場的高速增長。正是這種政策的導(dǎo)向使房地產(chǎn)開發(fā)過熱，導(dǎo)致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。
（3）房地產(chǎn)投資的過度增長。
房地產(chǎn)投資的增長速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致，如果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋閑置率高，房地產(chǎn)價格急劇下跌，產(chǎn)生泡沫。這種現(xiàn)象一般發(fā)生在發(fā)展中國家，在加快城市化進(jìn)程的過程中，對房地產(chǎn)的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，房地產(chǎn)開發(fā)大軍急劇增多，投資出現(xiàn)過度增長現(xiàn)象，使房地產(chǎn)泡沫不斷堆積。
（4）銀行信貸的非理性擴張。
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，又缺乏必要的風(fēng)險控制意識和手段，從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā)，造成過度開發(fā)，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
（5）結(jié)構(gòu)性矛盾。
篇5
引言：美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯P金德伯格曾把房地產(chǎn)泡沫解釋為：房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。我們可以簡單的將房地產(chǎn)泡沫定義為：房地產(chǎn)價格連續(xù)上漲而導(dǎo)致的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的內(nèi)在價值。
許多經(jīng)濟學(xué)家警告稱，美國次貸危機發(fā)生后2年，中國也開始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險，如果不幸成為現(xiàn)實，將對全球經(jīng)濟造成不可預(yù)料的影響。近期，中國政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實務(wù)界最為關(guān)注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標(biāo)來評價我國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)的實際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產(chǎn)市場泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線，即為房地產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象。
指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟嚴(yán)重。
指標(biāo)2：房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率。該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟（GDP）增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。
指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產(chǎn)過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機。
指標(biāo)4：房價收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。
指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標(biāo)值越大則說明供大于求，房地產(chǎn)市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的綜合測評
根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產(chǎn)市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關(guān)評價房地產(chǎn)市場泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
注：指標(biāo)4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數(shù)為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額和全社會固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國房價的漲幅已經(jīng)超過了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽唬?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)泡沫的對策建議在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟運行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對經(jīng)濟的發(fā)展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經(jīng)濟的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的破壞。通過對2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強對銀行等金融機構(gòu)的監(jiān)管，加強信貸監(jiān)管，抑制投機。金融機構(gòu)是房地產(chǎn)市場資金的主要來源之一，控制其供給是達(dá)到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險。對開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應(yīng)實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的作用。
（二）適時推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱曾表示我國房地產(chǎn)市場最大的制度缺陷就是沒有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費相對固定的情況下，房產(chǎn)稅與購房成本有關(guān)。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進(jìn)而從長遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場的健康。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委員會《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財政、稅務(wù)等相關(guān)部門，組織相關(guān)專家，成立項目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺房產(chǎn)稅征收的實施細(xì)則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標(biāo)土地建成后的住宅價格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當(dāng)前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場盛行投機炒作的一個重要原因。導(dǎo)致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開透明運作。同時加強對信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會、媒體、律師事務(wù)所和會計事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開，政府采購公開，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產(chǎn)商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場向理性方向發(fā)展為使我國房地產(chǎn)市場向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規(guī)律，從而對房地產(chǎn)市場趨勢做出判斷性預(yù)測，定期市場分析報告。該市場報告應(yīng)該是公開的、無償?shù)摹⒃诖_定的渠道上發(fā)行的，并真實合理、及時準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產(chǎn)泡沫程度，能及時發(fā)出警報，以引起決策層關(guān)注，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國房地產(chǎn)業(yè)市場“泡沫”的進(jìn)一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學(xué)
參考文獻(xiàn)[1]王西軍，劉傳哲.我國房地產(chǎn)泡沫的實證分析.價格月刊，2006(10):16—18.
[2]李佩珈.房地產(chǎn)泡沫的評價指標(biāo)體系構(gòu)建與綜合測度.建筑經(jīng)濟，2008(11):79—82.
篇6
一、房地產(chǎn)泡沫的成因
第一，房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期房地產(chǎn)商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
第二，土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎(chǔ)條件。
第三，非理性預(yù)期。由于房地產(chǎn)市場是不充分市場，信息存在不對稱性。消費者的預(yù)期受經(jīng)濟環(huán)境的變化影響，而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價格上升時，人們預(yù)期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)供給量反而減少。這樣就刺激了價格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。
第四，金融的過度支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，一方面，房地產(chǎn)飽沫的形成離不開銀行系統(tǒng)的支持。在巨額利潤的吸引下，人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機。另一方面，泡沫經(jīng)濟往往給銀行傳遞錯誤信息。在經(jīng)濟繁榮時期，房地產(chǎn)價值上揚，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產(chǎn)價值急劇下降，巨額不良債權(quán)隨之產(chǎn)生，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破滅。
第五，投機行為。投機行為推動房地產(chǎn)泡沫的形成。資金在國際間流動是為了尋找盈利機會，一旦預(yù)期某個國家房地產(chǎn)價格將會上升，就會帶來大量的國際投機資金流入，推動房地產(chǎn)價格飆升，形成投機性價格泡沫。國際資本的流動及金融市場自由化的日益增強促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。相反，若出現(xiàn)價格下跌的預(yù)期，就會造成資本的抽逃，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。
二、指標(biāo)的選擇與綜合評價
由于房地產(chǎn)價格由供給與需求兩大因素所決定，因此從供給、需求兩方面選擇以下指標(biāo)來測度我國的房地產(chǎn)泡沫：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重。該指標(biāo)是直接反映在國民經(jīng)濟中各行業(yè)投資結(jié)構(gòu)是否合理, 房地產(chǎn)投資擴張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重。該指標(biāo)直接反映了全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理,也是房地產(chǎn)投資擴張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。
第三，商品房施工面積與商品房竣工面積之比。該指標(biāo)是反映商品房未來供求的指標(biāo), 反映未來一兩年現(xiàn)房供應(yīng)量, 該比值越大, 則說明泡沫越大。
第四，房價收入比 (房價收入比=每套住房平均價格總額或居民家庭平均年收入)。如果房價收入比快速上升, 這意味著居民須花費更長時間的資金積累來支付房款, 說明居民的購房能力下降了,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常運動。據(jù)此可以判斷房地產(chǎn)市場投機需求與泡沫成分。
第五，房地產(chǎn)價格增長率或GDP增長率。該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在含義, 是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟偏離程度的動態(tài)指標(biāo)。GDP增長率代表實體經(jīng)濟的發(fā)展, 虛擬經(jīng)濟的發(fā)展是以實體經(jīng)濟的發(fā)展為基礎(chǔ)的, 該指標(biāo)測量房地產(chǎn)價格增長率相對實體經(jīng)濟的增長率, 用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化程度。
根據(jù)以上五個指標(biāo)，可以計算出相應(yīng)的泡沫度指數(shù)（包括單項指標(biāo)及各年度綜合指標(biāo)），以檢測當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年與2005年的數(shù)據(jù)表表明：2005年房地產(chǎn)偏熱，且泡沫度大于2004年，房價收入比已處于泡沫邊緣。
三、關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫防范的幾點建議
1.嚴(yán)防金融過度支持
中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來自銀行，為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平，國家應(yīng)從宏觀上對房地產(chǎn)金融支持額占信貸資金的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長率等指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，為房地產(chǎn)提供良好的金融環(huán)境。另外，金融機構(gòu)發(fā)放貸款時應(yīng)根據(jù)安全原則嚴(yán)格審查，避免呆賬、壞賬。
2.擴展企業(yè)融資渠道，提高企業(yè)競爭力
鼓勵社會基金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè).提升企業(yè)融資能力。鼓勵有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市，加速房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品運營向資本運營轉(zhuǎn)變，提高其多元化融資能力。政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策，以便建立有序的交易體系、服務(wù)體系、監(jiān)控和反饋體系。
3.健全住房保障體系，引導(dǎo)公眾預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格
建立多層次的住宅供應(yīng)體系，有助于保障居民的居住需求，更有助于緩解當(dāng)前新房市場上的供求矛盾，引導(dǎo)公眾消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。鼓勵開發(fā)中小戶型住宅，引導(dǎo)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房消費需求；擴大經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，構(gòu)筑全方位的住房保障體系。
4.推進(jìn)利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機制
完善利率調(diào)節(jié)機制逐步建立以中央銀行利率為基礎(chǔ)，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定的金融機構(gòu)存貸款利率水平的利率體系。大力發(fā)展直接融資，豐富金融產(chǎn)品，發(fā)揮市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，形成合理的收益率曲線。適當(dāng)擴大人民幣匯率的浮動空間，增加人民幣匯率的靈活性，完善外匯市場的價格形成機制和規(guī)避風(fēng)險機制。
參考文獻(xiàn)：
篇7
許多經(jīng)濟學(xué)家警告稱，美國次貸危機發(fā)生后2年，中國也開始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險，如果不幸成為現(xiàn)實，將對全球經(jīng)濟造成不可預(yù)料的影響。近期，中國政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實務(wù)界最為關(guān)注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價格增長率/gdp增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標(biāo)來評價我國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)的實際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產(chǎn)市場泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線，即為房地產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象。
指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟嚴(yán)重。
指標(biāo)2：房地產(chǎn)價格增長率/gdp增長率。該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟（gdp）增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。
指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產(chǎn)過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機。
指標(biāo)4：房價收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。
指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標(biāo)值越大則說明供大于求，房地產(chǎn)市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的綜合測評
根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產(chǎn)市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關(guān)評價房地產(chǎn)市場泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
注：指標(biāo)4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數(shù)為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額和全社會固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價格增長率和gdp增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國房價的漲幅已經(jīng)超過了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽唬?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)泡沫的對策建議在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟運行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對經(jīng)濟的發(fā)展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經(jīng)濟的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的破壞。通過對2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強對銀行等金融機構(gòu)的監(jiān)管，加強信貸監(jiān)管，抑制投機。金融機構(gòu)是房地產(chǎn)市場資金的主要來源之一，控制其供給是達(dá)到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險。對開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應(yīng)實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的作用。
（二）適時推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱曾表示我國房地產(chǎn)市場最大的制度缺陷就是沒有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費相對固定的情況下，房產(chǎn)稅與購房成本有關(guān)。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進(jìn)而從長遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場的健康。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委員會《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財政、稅務(wù)等相關(guān)部門，組織相關(guān)專家，成立項目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺房產(chǎn)稅征收的實施細(xì)則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標(biāo)土地建成后的住宅價格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當(dāng)前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場盛行投機炒作的一個重要原因。導(dǎo)致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開透明運作。同時加強對信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會、媒體、律師事務(wù)所和會計事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開，政府采購公開，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產(chǎn)商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場向理性方向發(fā)展為使我國房地產(chǎn)市場向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規(guī)律，從而對房地產(chǎn)市場趨勢做出判斷性預(yù)測，定期市場分析報告。該市場報告應(yīng)該是公開的、無償?shù)摹⒃诖_定的渠道上發(fā)行的，并真實合理、及時準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產(chǎn)泡沫程度，能及時發(fā)出警報，以引起決策層關(guān)注，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國房地產(chǎn)業(yè)市場“泡沫”的進(jìn)一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學(xué)
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篇8
一、房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束
（一）房地產(chǎn)泡沫的定義
泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。
（二）房地產(chǎn)泡沫形成的原因
房地產(chǎn)泡沫的形成與房地產(chǎn)市場的規(guī)范化及市場化、法制環(huán)境、市場環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險意識、購房者的理性程度等密切相關(guān)。房地產(chǎn)泡沫作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象，它的形成離不開一定的經(jīng)濟、金融環(huán)境背景的孕化。市場經(jīng)濟是產(chǎn)生交易投機的前提條件：經(jīng)濟貨幣化、經(jīng)濟增長，以及金融衍生工具的大量出現(xiàn)為大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經(jīng)濟規(guī)制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產(chǎn)投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產(chǎn)熱中的土地投機是房地產(chǎn)投機活動中的主要投機方式，適度的房地產(chǎn)投機能促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮和活躍，但投資規(guī)模的過分膨脹是導(dǎo)致泡沫程度加深的最主要原因。當(dāng)房地產(chǎn)市場投機超越一定的程度和數(shù)量界限，存在大量的非理性投機或嚴(yán)重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進(jìn)，同時房地產(chǎn)價格不斷飛漲，市場風(fēng)險不斷累積，最終引起房地產(chǎn)泡沫的崩潰。
（三）房地產(chǎn)泡沫的分類
房地產(chǎn)泡沫從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為以下四類：
1．土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。2005年調(diào)查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現(xiàn)尤為突出。
2．房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，將導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。中國某經(jīng)濟監(jiān)測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。
3．房地產(chǎn)投資泡沫。上世紀(jì)90年代初期的廣東惠州就出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產(chǎn)公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發(fā)，房地產(chǎn)交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場規(guī)律的過熱現(xiàn)象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟進(jìn)入了低迷時期。一般來說，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。
4．房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。
（四）房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束
房地產(chǎn)在許多人的眼里是一種資產(chǎn)商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預(yù)期而入市搶購。而搶購又會使價格進(jìn)一步上漲和預(yù)期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導(dǎo)致房市崩盤。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀(jì)廣東流行的口頭禪，令海內(nèi)客商攪起了惠州房地產(chǎn)狂潮，上千家房地產(chǎn)企業(yè)云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀(jì)90年代全國三大房地產(chǎn)熱重災(zāi)區(qū)之一。在惠州房地產(chǎn)泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產(chǎn)市場的啟動，為惠州的發(fā)展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產(chǎn)和建筑業(yè)。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產(chǎn)價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業(yè)、娛樂業(yè)等后向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了惠州經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的需求。才使房地產(chǎn)泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災(zāi)難性的后果。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)束帶給惠州的是近10年的經(jīng)濟低迷。
房地產(chǎn)泡沫的膨脹會引起整個國民經(jīng)濟的泡沫，泡沫雖是經(jīng)濟中的一種常見現(xiàn)象，但泡沫經(jīng)濟的結(jié)束方式往往是和經(jīng)濟的承受能力相關(guān)聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經(jīng)濟中會對經(jīng)濟產(chǎn)生不同的潛在影響。惠州市房地產(chǎn)泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經(jīng)濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經(jīng)濟增長停滯，大量的社會失業(yè)等。實際泡沫以破滅結(jié)束的表現(xiàn)方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經(jīng)濟，但其反應(yīng)則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經(jīng)濟承受能力差，經(jīng)濟泡沫對他們的沖擊相當(dāng)大，可美國經(jīng)濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經(jīng)濟規(guī)模大、基礎(chǔ)好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動投資、消費和經(jīng)濟持續(xù)增長。
二、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治
（一）房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。但如果房地產(chǎn)泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產(chǎn)市場的繁榮及虛假的經(jīng)濟繁榮則是不利的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的目的就在于要量化房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實際經(jīng)濟的承受能力找出房地產(chǎn)泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發(fā)出泡沫預(yù)警信號。
我們建議選用幾個指標(biāo)來測度房地產(chǎn)泡沫，分別是房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產(chǎn)單位價格增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率等五個指標(biāo)。
將這五個測度指標(biāo)的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號。若發(fā)出預(yù)警信號的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測和監(jiān)控。房價收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產(chǎn)市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認(rèn)為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達(dá)到10.9倍。我國房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，.房價收入比的比值的高低跟國家的經(jīng)濟發(fā)展水平是相關(guān)的。即便是同一國家，發(fā)達(dá)地區(qū)的房價收入比與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房價收入比也不同。根據(jù)各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據(jù)資料顯示，我國房價收入比在7~8倍是合理的；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標(biāo)國際上通用的指標(biāo)是10%的臨界值；房地產(chǎn)單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標(biāo)來考察惠州的房地產(chǎn)泡沫情況，我們發(fā)現(xiàn)：房價收入比大約是9.3倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產(chǎn)單位價格增長率大約是2.9%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率大約是1.9%，由這些數(shù)據(jù)表明，惠州房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)平衡、空置率合理、價格基本是穩(wěn)中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進(jìn)經(jīng)濟繁榮的房地產(chǎn)泡沫。
篇9
一、引言
城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動和經(jīng)濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟部門和總量經(jīng)濟影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經(jīng)濟之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計一個新型房價收入比指標(biāo)，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應(yīng)能夠刺激消費，引致經(jīng)濟景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟向好時，房價上漲的財富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟周期走強。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟也開始回落。”
E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對于經(jīng)濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點，即在經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達(dá)國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。
二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，因此又必然擴大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉(zhuǎn)為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟的嚴(yán)重結(jié)果，此時的宏觀經(jīng)濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。
而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系
美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。
觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運動的共同特征，得出以下結(jié)論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結(jié)論
縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟的正常發(fā)展進(jìn)程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。
參考文獻(xiàn)：
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篇10
1 引言
1998年之后，中國房地產(chǎn)市場非常繁榮，房價一路攀升。在2003左右，針對飛漲的房價，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，“中國房地產(chǎn)泡沫是否存在”成為一時焦點。最后，多數(shù)人認(rèn)為，中國存在房地產(chǎn)泡沫，政府應(yīng)采取調(diào)控措施，避免房價過于虛高，走上日本經(jīng)濟衰退的老路。而2004年之后，盡管政府不斷出臺各項政策控制房價，中國的房價依然飛速上漲。這更加引起大家對房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注。2008年下半年，在世界金融危機的影響下，中國的房價也有所回落，但金融危機的影響僅持續(xù)到2009年7月左右，09年下半年開始，中國的商品房價格又急速上漲到普通百姓無法承受的程度。
2011年7月，在國家嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預(yù)期終于結(jié)束了。但這一輪調(diào)控會不會引起房地產(chǎn)泡沫的破裂？房價回調(diào)到什么程度是合理的？這些問題還值得進(jìn)一步研究。為了解決這些新問題，有必要回顧國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究成果。
2 國外研究現(xiàn)狀
美國著名經(jīng)濟學(xué)家金德爾伯格在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》中對“泡沫（bubble）”這個詞條作了如下解釋：泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者―這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，他們對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。泡沫通常出現(xiàn)在股票市場和房地產(chǎn)市場。國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫的研究非常多。
國外學(xué)者對房地產(chǎn)泡沫問題的研究從總體上來看主要分為兩大方向:一個是以對歷史上發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫事件以及泡沫現(xiàn)象進(jìn)行定性分析，并分析其產(chǎn)生的原因以及對國家宏觀經(jīng)濟運行的影響；另一個方向是更多地借助比較現(xiàn)代的數(shù)學(xué)工具，通過數(shù)理模型來研究房地產(chǎn)泡沫問題，既有對泡沫形成微觀機制的研究，也有對泡沫衡量與測度方法的研究。
在房地產(chǎn)泡沫成因分析方面，K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）認(rèn)為市場基本面變化是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的長期因素；M.J.Roche etal.（2000）和K. Oshiro（2003）認(rèn)為市場基本面的急劇變化明顯推動房地產(chǎn)價格短期迅速上漲；R. J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（1999）分別分析了信貸政策、財稅政策和房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系；K.G.Nishimura etal.（1999）和M.Baddeley etal.（2008）研究表明，市場預(yù)期是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、膨脹、破滅的重要原因。
對“泡沫”的量化研究始于20世紀(jì)70年代左右對所謂“理性泡沫”的研究，它將“理性泡沫”定義為滿足理性預(yù)期方程的鞅過程bt，bt=Pt-P*表示商品的市場價格超過其基本價值的部分。早期的理性泡沫研究對象主要是證券市場，對房地產(chǎn)市場的研究不多。直到90年代后，對房地產(chǎn)泡沫的研究才豐富起來。Wong（1998）以泰國地產(chǎn)泡沫為背景發(fā)展了一個動態(tài)模型，展示了在經(jīng)濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對市場過度樂觀的預(yù)期以及人們預(yù)期間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機制。Krugman（1999）認(rèn)為，在地產(chǎn)市場中“所有泡沫都有一個共同點，即都是由銀行融資的，其中最著名的例子是美國的儲蓄和貸款協(xié)會”。Allen等人（1998）發(fā)展了一些模型，說明銀行等金融中介的問題如何導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的存在。
3 國內(nèi)研究現(xiàn)狀
國內(nèi)對房地產(chǎn)泡沫的研究也主要分為兩個方向：一是對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因和機理的研究；二是房地產(chǎn)泡沫程度的定量研究。這兩方面的研究都是集中在全國范圍的分析，針對某個城市或地區(qū)的具體分析較少。
已有文獻(xiàn)對中國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及機理進(jìn)行了詳細(xì)分析。趙文（2003）認(rèn)為，金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的交叉化，是當(dāng)時形成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的深層次原因。劉金娥（2010）實證得出，內(nèi)在理性泡沫和投機泡沫都會對我國房地產(chǎn)市場價格造成影響，但投機泡沫的影響是主要的。鞠方等（2008）循著貨幣虛擬化軌跡對中國的房地產(chǎn)泡沫的成因提出了一種新的解釋，即房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說。
關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫度的定量研究主要有：周京奎等（2004）在投機行為理論的基礎(chǔ)上，建立了房地產(chǎn)投機泡沫檢驗?zāi)Ｐ停ξ覈姆康禺a(chǎn)業(yè)泡沫性進(jìn)行了實證研究，計算出了我國房地產(chǎn)業(yè)的投機度。王雪峰（2005）利用 Ramsey Model，采取資本邊際收益率法對 2000～2004 年我國房地產(chǎn)的泡沫度進(jìn)行了實證研究，但由于模型假設(shè)與現(xiàn)實脫節(jié)，因此在現(xiàn)實中的利用價值不高。蒲勇健等（2006）建立了檢驗房地產(chǎn)價格泡沫的計量經(jīng)濟學(xué)模型，利用1999年2月到2005年5月的月度數(shù)據(jù)對全國、上海和重慶的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了實證檢驗和比較分析，得出了中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)價格泡沫，部分地區(qū)泡沫化嚴(yán)重并已產(chǎn)生明顯的泡沫破裂趨勢等結(jié)論。曾五一等（2011）利用CIPS面板單位根檢驗和Pedroni面板協(xié)整檢驗，實證檢驗出，我國房屋銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)序列的單整階數(shù)不相等，并且二者不存在協(xié)整關(guān)系，因此在樣本期間內(nèi)我國房地產(chǎn)價格存在泡沫。
4 結(jié)語
中國房地產(chǎn)市場的走向始終是大家關(guān)注的重要問題。結(jié)合現(xiàn)有文獻(xiàn)得出的房地產(chǎn)泡沫形成的原因及機理，分析近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，可進(jìn)一步研究當(dāng)今中國的房地產(chǎn)泡沫是否會因為此次宏觀調(diào)控而破裂。而嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施該在何時放松，也可根據(jù)房地產(chǎn)泡沫度的定量研究進(jìn)行更深入的探討。
參考文獻(xiàn)
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［2］Baddeley，M. et al.“Structural shifts in UK unemployment 1979-2005” ［J］.Bulletin of Economic Research，2008，（2）.
篇11
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。
二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析
1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析
從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進(jìn)行了具體分析。
選用當(dāng)年濟南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價格作為本期價格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設(shè)存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。
2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎(chǔ)的實證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。
根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認(rèn)為θ>40%時,認(rèn)定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。
參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。
3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析
為了進(jìn)一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個測量指標(biāo):房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測度分析。
(1)房價收入比
房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。
濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例
房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。
三、綜合評價及政策建議
通過以上價格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個方面:
1.進(jìn)一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導(dǎo)居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。
3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[3] 何賽姣. 我國房地產(chǎn)市場泡沫分析與測度[D] 浙江工商大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.
篇12
一、房地產(chǎn)泡沫及現(xiàn)有認(rèn)識
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得以飛速發(fā)展，這對拉動內(nèi)需、帶動國民經(jīng)濟增長起到了重要作用。然而，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展伴隨著房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快等現(xiàn)象。甚至有些地區(qū)炒房團大量誕生，海外熱錢紛紛涌入，開發(fā)商和部分地方政府大肆炒作，市場的投機氣氛濃厚，房地產(chǎn)泡沫問題成為了全社會最為關(guān)注、最具爭議的焦點問題。
（一）房地產(chǎn)泡沫簡介
三木谷良一認(rèn)為，所謂泡沫經(jīng)濟就是資產(chǎn)價格(具體指股票與不動產(chǎn)價格) 嚴(yán)重偏離實體經(jīng)濟暴漲、然后暴跌這一過程。鈴木淑夫則認(rèn)為，經(jīng)濟學(xué)所說的泡沫，是指土地、股票等資產(chǎn)的價格持續(xù)出現(xiàn)無法以基礎(chǔ)條件解釋的猛烈的上漲或下跌。所謂基于基礎(chǔ)條件的資產(chǎn)價格，是由資產(chǎn)所能產(chǎn)生的預(yù)期收益以及資產(chǎn)價格預(yù)期增長率這樣的收益因素和資產(chǎn)的利息率，資產(chǎn)的風(fēng)險程度這樣一些所謂的成本因素之比構(gòu)成的。他把資產(chǎn)價格的這種上漲過程稱為泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，而把下跌過程稱為泡沫經(jīng)濟的破裂。
所以，房地產(chǎn)泡沫可以看作是市場投機等因素引起的房地產(chǎn)價格脫離真實價值持續(xù)急劇上漲的現(xiàn)象。從市場交換的角度看，房地產(chǎn)泡沫是一種價格運動現(xiàn)象，是在不切實際的高盈利預(yù)期和投資狂熱驅(qū)動下，房地產(chǎn)這種具有虛擬資本特征的資產(chǎn)過度膨脹，引起現(xiàn)行價格與實際價值嚴(yán)重背離，從而出現(xiàn)的一種自我虛假繁榮或虛擬經(jīng)濟超常發(fā)展的經(jīng)濟現(xiàn)象。
（二）關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)有研究
國外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究文獻(xiàn)眾多，大致可以分為兩類：一類是從房地產(chǎn)價格形成的角度進(jìn)行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價格的計算模型，將房地產(chǎn)實際價格與其基礎(chǔ)價格進(jìn)行對比來測量泡沫的程度；另一類是從房地產(chǎn)的信用角度進(jìn)行分析，設(shè)計各種指標(biāo)來測量房地產(chǎn)泡沫的程度。
黃正新（2002）認(rèn)為，目前學(xué)術(shù)界主要有收益還原法和市場修正法兩種測度方法，并指出實物資本（產(chǎn)）基礎(chǔ)價值的確定不是根據(jù)現(xiàn)實資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品的生產(chǎn)成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的。之后，張士霄、張艮東（2007）等人通過測算基值價格的方式，對房地產(chǎn)泡沫問題作了實證分析。
李維哲、曲波（2002）設(shè)計了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)，分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況類指標(biāo)、消費狀況類指標(biāo)和金融類指標(biāo)四大類。這些指標(biāo)雖然以測度房地產(chǎn)泡沫為名，實質(zhì)上仍然是房地產(chǎn)景氣的測度指標(biāo)，并且指標(biāo)過多，為實際應(yīng)用帶來困難。洪開榮（2001）提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎(chǔ)計算房地產(chǎn)泡沫，這一指標(biāo)同樣沒有分清景氣與泡沫的區(qū)別。劉翌楠（2006），毛棟梁、陳多長、柴肖容（2006）等人運用指標(biāo)法對全國或單一省市的房地產(chǎn)泡沫問題作了分析。
另外，洪濤、西寶、高波（2007）利用中國35個大中城市2000―2005年間的面板數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格中的泡沫成分進(jìn)行了測度，發(fā)現(xiàn)不同城市間房地產(chǎn)泡沫的演化過程相互影響、消費者的適應(yīng)性預(yù)期是其中重要的傳導(dǎo)機制之一。閆之博（2007）選取1987―2005年我國GDP、FDI和房地產(chǎn)銷售年平均價格的時序數(shù)據(jù)做研究，認(rèn)為1987年至2005年我國房地產(chǎn)價格運行比較平穩(wěn), 房地產(chǎn)市場價格走強是國內(nèi)經(jīng)濟形勢良好的表現(xiàn), 其中GDP影響作用較大。
二、基于常用統(tǒng)計指標(biāo)的實證分析
（一）房地產(chǎn)泡沫常用統(tǒng)計指標(biāo)介紹
房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率指標(biāo)（下文用R1表示）用來判斷房地產(chǎn)業(yè)對銀行業(yè)的依賴程度。這個指標(biāo)一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款相比是否過大，橫向地反映房地產(chǎn)信貸的規(guī)模是否合適；另一方面可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度。該指標(biāo)越大，越容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫和金融危機，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比重過高時，泡沫的生成與破滅對銀行的殺傷力更大。因此，通過對該指標(biāo)變動情況的分析可以預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的非正常變化。該指標(biāo)同房地產(chǎn)貸款額占金融機構(gòu)(或為銀行)貸款總額的比重這一指標(biāo)具有相似作用。
房價收入比（下文用R2表示）是平均房價與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低，意味著房地產(chǎn)市場蘊涵泡沫的可能性越大或房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重。由于房價最終要靠居民的支付能力來支撐，所以房價收入比能夠直接反映房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫的嚴(yán)重程度。該指標(biāo)是最能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一，其數(shù)據(jù)可得性非常高，而且相對而言計算簡單，也最容易被人理解和接受。
房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率這個指標(biāo)（下文用R3表示）能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對于實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標(biāo)。它可以用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，泡沫的程度就越高。由于房價增長率和GDP增長率數(shù)據(jù)都較易得到，所以該指標(biāo)在數(shù)據(jù)的可得性方面有著較大的優(yōu)勢。
房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資這一指標(biāo)（下文用R4表示）被認(rèn)為是衡量房地產(chǎn)泡沫最為直接的指標(biāo)。在房地產(chǎn)泡沫高漲的時候,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比率也會持續(xù)高漲,普遍認(rèn)為它將明顯高于固定資產(chǎn)的整體投資增長率,而且它會明顯帶動固定資產(chǎn)投資的高漲。一般而言,在使用該指標(biāo)時,應(yīng)當(dāng)連續(xù)觀察多年數(shù)據(jù)。
（二）數(shù)據(jù)選取
與商品化改革之前的我國住房市場相比，當(dāng)前的土地獲得制度、房地產(chǎn)市場的融資機制、銷售機制、市場規(guī)模都有了很大的差別。因此，為使分析真實可信，本文將選取1998年之后，權(quán)威機構(gòu)公布的我國重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。
具體到分析步驟，本文將按照R1、R2、R3、R4的順序分別進(jìn)行檢驗，以便從多個角度考量房地產(chǎn)泡沫的真實狀況。
（三）實證分析
1. 房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率分析。表1是1998-2007年R1指標(biāo)。據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率指標(biāo)在1-3左右為宜，過高表示銀行資金投向房地產(chǎn)市場的速度過快，泡沫的成分比較大。由表1看出，中國的這個指標(biāo)波動很大，但每一次的漲落都與國家政策的短期效應(yīng)有關(guān)。如1998年、1999年我國住房商品化改革；2001年國家金融機構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升；2004年由于有強勁措施的出臺，房地產(chǎn)貸款比例又逐步開始上升；2007年下半年銀根收緊等。就10年來的數(shù)據(jù)看，我國R1的臨界值可以定為2。
2. 房價收入比。房價收入比的計算方法有兩種：一種為“商品住宅平均單套銷售價格與居民平均家庭年收入的比值”，另一種為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數(shù)據(jù)在我國不可獲取，故本文采用第一種算法。計算公式為。其中， 是商品住宅平均單套銷售價格，等于商品住宅平均銷售價格與商品住宅平均單套銷售面積之積，商品住宅平均單套銷售面積等于城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)平均每戶家庭人口數(shù)之積； 是居民平均家庭年收入，等于城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入與城鎮(zhèn)平均每戶家庭人口數(shù)之積。
經(jīng)化簡后, 上式又可寫成如下形式: 。其中：是商品住宅平均銷售價格；是城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；是城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入。
由上式可知, 房價收入比不僅受到商品住宅平均銷售價格的影響, 而且受到商品住宅結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)居民收入水平的影響。應(yīng)用上述公式，1998-2007年中國R2指標(biāo)如表2所示。
由表2可見，我國目前R2較高, 但這一現(xiàn)象要和我國的現(xiàn)實情況相聯(lián)系。我國商品房建設(shè)是在近期才發(fā)展起來的, 由于住房政策的改革、銀行住房抵押貸款的發(fā)放以及人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1000美元左右所出現(xiàn)的消費轉(zhuǎn)型等因素的影響, 巨大的消費潛力釋放出來, 形成供不應(yīng)求的狀況。因此, 如果僅僅因為這一指標(biāo)高于國際標(biāo)準(zhǔn), 就得出我國現(xiàn)階段存在房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論, 顯然不符合我國國情。
目前國際上公認(rèn)的R2應(yīng)該為3-6倍，世界銀行專家的說法為4-6倍, 但并沒有關(guān)于R2的臨界值標(biāo)準(zhǔn)。Bertnand Renaud（1989）指出，“在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1.8-5.5之間”、“發(fā)展中國家這一比值在4―6之間”，但也有例外。之后，他進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)濟落后的發(fā)展中國家和社會主義國家的R2遠(yuǎn)高于6倍。二十世紀(jì)90年代初，聯(lián)合國人居中心的研究表明，R2在財產(chǎn)權(quán)益受到限制、公有住房與公有土地占主導(dǎo)地位的國家別高。因此，我們可以將其臨界值定為7。
3. 房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率。該指標(biāo)的計算公式為：。其中，是房地產(chǎn)價格增長率， 是GDP 增長率。根據(jù)以上公式, 中國1998―2007年各相關(guān)數(shù)據(jù)及 R3如表3所示。
關(guān)于 R3的臨界值，國際上并無嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為，當(dāng)房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價有較大泡沫。1987―1990年，日本發(fā)生嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫時，其R3為3.3。1986―1996年，香港房地產(chǎn)泡沫膨脹期，該指標(biāo)為2.4；1997年8月，香港出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫時，該值為3.6―5.0。中國在1992―1993 年間產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)值在2左右。參考國際國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時的指標(biāo)值，該指標(biāo)的臨界值定為2還是比較合適的。從表3可看出，近年中國商品房銷售價格的增長基本上是以GDP增長為支撐的。因此, 就R3而言, 當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)沒有出現(xiàn)泡沫。
4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資。在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資指標(biāo)大約為20%―25%。下頁表4給出了1998―2007年間我國R4的測算數(shù)據(jù)。
從總量來看, 除1998年、2005―2007三年全國房地產(chǎn)投資增長率略低于固定資產(chǎn)投資增長率外, 1999―2004 年間全國房地產(chǎn)投資增長率皆高于固定資產(chǎn)投資增長率。2005年房地產(chǎn)投資增長率突然下降是政策引導(dǎo)所致, 即國家利用宏觀調(diào)控手段抑制房地產(chǎn)的增速。1998―2004 的7年間，R4一直保持平穩(wěn)上升的趨勢，由1998年的12.72%增至2007 年的20.76%, 但并未超過25%的警戒線。
三、房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)構(gòu)建及測算
上文從不同角度，以R1、R2、R3和R4四個不同指標(biāo)對我國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析檢驗。考慮到各指標(biāo)所含的信息量相對有限，為了更全面地反映我國房地產(chǎn)市場的泡沫狀況，下文構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)。房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù) 的構(gòu)建思路如下所述。
首先，將各項指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理。即用各項指標(biāo)的實際值與其臨界值相比, 得到各同度量指標(biāo)的抽象值。
其次，合成房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)。計算公式為，其中 表示房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)； 同上文；是 的臨界值； 表示各單項指標(biāo)權(quán)重， ； 表示指數(shù)合成中所涉及的指標(biāo)數(shù)。
由于無法準(zhǔn)確界定R1、R2、R3和R4四項指標(biāo)孰優(yōu)孰劣，所以，對于各項指標(biāo)的權(quán)重, 本文暫且根據(jù)平均權(quán)重進(jìn)行處理, 即權(quán)重都設(shè)為25%。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1 時, 表明房地產(chǎn)市場中不存在泡沫成分；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1 時, 表明房地產(chǎn)市場中開始出現(xiàn)泡沫；數(shù)值越大, 房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。應(yīng)用指數(shù)合成法計算泡沫綜合指數(shù), 其計算結(jié)果如表5所示。
由表5可知，1998―2007年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是：除1999年CR低于0.5，其余年份泡沫綜合指數(shù)一直大于0.6，2000年CR接近于1，2006年CR接近于0.9。就全國范圍而言，房地產(chǎn)市場雖無泡沫，但泡沫化傾向嚴(yán)重。這提供了一個非常強烈的市場信號, 應(yīng)該引起各方高度重視。
四、結(jié)論與建議
從本文實證結(jié)果看，就全國范圍而言，房地產(chǎn)市場總體運行比較健康，還沒有足夠的證據(jù)證明我國存在普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但有整體向泡沫一方傾斜的跡象。各項相關(guān)指標(biāo)均運行在較高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險因素，但尚未形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，更未達(dá)到房地產(chǎn)泡沫破裂的程度。
本文分析是就全國范圍的一般水平測定，實證結(jié)果并不能代表某一省（市）或城市狀況，所以今后可以就單一或多個省份與城市為研究對象作進(jìn)一步分析。另外，房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)構(gòu)建的合理性、 指標(biāo)臨界值及簡單的平均權(quán)重是否合適仍有探討空間。
鑒于我國房地產(chǎn)市場有向泡沫化傾斜的跡象，我們應(yīng)采取措施防范房地產(chǎn)泡沫。可以通過增加供給和抑制需求的方式降低房價，用信貸和稅收政策調(diào)節(jié)資金流向，以便緩和泡沫化趨勢。同時，鑒于國際市場上還存在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，部分游資仍有可能進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場謀求套利，所以要慎防“熱錢”流入。
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篇13
一、國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究
西方發(fā)達(dá)國家多次遭受泡沫經(jīng)濟破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟危機。這些經(jīng)濟危機的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點。
（一）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究
關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點出發(fā)的。Panl Hilbers（2001）指出房地產(chǎn)的特點包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認(rèn)為：在經(jīng)濟繁榮時期，資產(chǎn)價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價格不斷上漲的同時，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格就會迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機。
（二）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實證研究
在實證分析方面，國外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系入手對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個工業(yè)國家的1970-2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，指出，房地產(chǎn)價格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。
二、國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究
與國外相比，我國對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究取得了豐盛成果。
（一）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究
房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系：土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇（2010）認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。
多數(shù)學(xué)者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環(huán)境對房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，指出我國寬松的信貸環(huán)境對房地產(chǎn)價格泡沫化的推動表現(xiàn)尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，其主要原因是土地價格上漲引起的成本推動的房地產(chǎn)泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動的房地產(chǎn)泡沫和投機心理導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫。
（二）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實證研究
國內(nèi)關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。
一部分學(xué)者認(rèn)為房價高必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產(chǎn)價格相關(guān)數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價格波動間存在著較顯著的正相關(guān)性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。
另有學(xué)者直接對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了實證分析。李成等（2009）發(fā)展了Allen-Gale 模型，并將其應(yīng)用于對美國次貸危機生產(chǎn)機理的理論分析，實證檢驗得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴張激勵投資者投資風(fēng)險資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應(yīng)引發(fā)大范圍的金融危機。
總結(jié)
縱觀以上國內(nèi)外學(xué)者的研究，從總體來看，國外學(xué)者對于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究起步較早。近年來，我國學(xué)者通過借鑒國外研究成果，結(jié)合國內(nèi)實際情況，逐步從理論研究及實踐應(yīng)用上進(jìn)行了探索。但是，還存在不足之處，需要進(jìn)一步完善，具體表現(xiàn)在兩方面：一是現(xiàn)有的實證研究大多是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系間接分析銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，然而房地產(chǎn)價格并不能代表房地產(chǎn)泡沫，房價上漲到一定程度才可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；二是很多學(xué)者在對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行實證分析時，往往采用國家層面數(shù)據(jù)作為樣本，但國家平均房價往往會被小城市房價拉低，從而掩蓋了大中城市房價中可能存在的泡沫。
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