引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來(lái)的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識(shí)水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，對(duì)于日常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。

（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營(yíng)者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)都由管理者本人說(shuō)了算，而受自身知識(shí)水平、管理意識(shí)的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識(shí)，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無(wú)后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無(wú)法貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無(wú)章。

（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對(duì)手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會(huì)計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營(yíng)管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒(méi)有非常專業(yè)的人士來(lái)?yè)?dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會(huì)隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會(huì)所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會(huì)認(rèn)為自己與企業(yè)的重要職位無(wú)緣，無(wú)法產(chǎn)生上進(jìn)心與對(duì)企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無(wú)法形成，將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.忽略流動(dòng)資金的重要性，存在融資困難問(wèn)題

（1）籌資方面

房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無(wú)法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無(wú)中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對(duì)比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問(wèn)題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方式無(wú)形中加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長(zhǎng)期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過(guò)緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過(guò)程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)使企業(yè)陷入萬(wàn)劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。

（2）投資缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤(rùn)，而忽略了國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬(wàn)萬(wàn)不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的政策要求以及市場(chǎng)上的需求，如果開發(fā)出的商品沒(méi)有市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)形成滯銷乃至爛尾，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成不可估量的損失。

（3）忽略日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動(dòng)資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動(dòng)資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長(zhǎng)時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購(gòu)房擔(dān)保，對(duì)于沒(méi)有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。

3.缺乏健全的財(cái)政核算、監(jiān)督體制

房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理未能給予足夠的重視，于是導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的人手嚴(yán)重不足，或者人員素質(zhì)不高等，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等資料造成不真實(shí)性與不完整性，于是企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)完全形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)資金很容易被內(nèi)部盜用與流失。

二、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所出現(xiàn)問(wèn)題提出的對(duì)策

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

對(duì)于一個(gè)企業(yè)的管理來(lái)著來(lái)說(shuō)，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營(yíng)知識(shí)，隨時(shí)對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策以及市場(chǎng)的導(dǎo)向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)簡(jiǎn)單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無(wú)的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步健全也無(wú)法起到推動(dòng)作用，甚至還會(huì)拖后腿。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理系統(tǒng)，并配備相對(duì)應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過(guò)程中，資金充足與否對(duì)企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對(duì)項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評(píng)價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。

3.建立專門的市場(chǎng)調(diào)查班組

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，及時(shí)掌握市場(chǎng)的動(dòng)向極其重要，市場(chǎng)中各種不確定因素的形成將會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場(chǎng)調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種最新的動(dòng)向以及國(guó)家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親

為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺(tái)，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展是及其不利的。

5.定期組織企業(yè)上下各個(gè)階層人員進(jìn)行培訓(xùn)

一個(gè)企業(yè)無(wú)論是什么崗位，上到管理者下到一個(gè)業(yè)務(wù)員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質(zhì)較低者要進(jìn)行充電，素質(zhì)達(dá)到一定水平的更應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念，只有員工整體的素質(zhì)上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對(duì)企業(yè)員工的技能培訓(xùn)不僅包括專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，還包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)，對(duì)管理者還要進(jìn)行企業(yè)管理知識(shí)方面的普及與加強(qiáng)，使企業(yè)的管理與運(yùn)行趨于科學(xué)化、合理化，只有各個(gè)部門各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。

篇2

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營(yíng)、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過(guò)程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過(guò)程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過(guò)程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收入、成本、經(jīng)營(yíng)管理水平等;收益分配過(guò)程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過(guò)現(xiàn)金流入額，而造成手中沒(méi)有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過(guò)高或過(guò)低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營(yíng)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無(wú)法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購(gòu)中沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來(lái)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)而借入資金，將給企業(yè)帶來(lái)喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來(lái)自自然因素的警源，即自然警源;2)由國(guó)外輸入的警源，即外生警源;3)來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來(lái)尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長(zhǎng)能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)，沒(méi)有盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)就沒(méi)有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒(méi)有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無(wú)資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

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篇3

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的涵義 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷作為市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個(gè)方面去進(jìn)行概括。從廣義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價(jià)值，與客戶進(jìn)行等價(jià)交換，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一個(gè)過(guò)程；從狹義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種促銷手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售給買房客戶的整體過(guò)程。

二、目前房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的主要問(wèn)題

(一)缺乏有效的市場(chǎng)考察

任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，都是從市場(chǎng)中來(lái)，到市場(chǎng)中去。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，始終是依托于市場(chǎng)這個(gè)大，去謀求發(fā)展?？茖W(xué)地考察市場(chǎng)的當(dāng)前形勢(shì)和未來(lái)發(fā)展前景，把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷策劃的最重要的依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)考察，但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場(chǎng)考察的時(shí)候，考察力度不夠深入，注重表面資料數(shù)據(jù)，未進(jìn)行深入分析，從而導(dǎo)致企業(yè)決策者在制定項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)，做的營(yíng)銷方案過(guò)時(shí)，缺乏時(shí)效性，未從市場(chǎng)消費(fèi)者的需求情況及其購(gòu)買力的角度出發(fā)，導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷未達(dá)到預(yù)期的效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)現(xiàn)。

(二)目標(biāo)市場(chǎng)的定位不準(zhǔn)確

我國(guó)消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社會(huì)群體，他們?cè)谑杖搿⑺健⑾M(fèi)觀上存在著明顯的差異，因此消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側(cè)重對(duì)高檔產(chǎn)品的定位，以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有確定這批項(xiàng)目主要針對(duì)什么群體消費(fèi)者，市場(chǎng)定位的不準(zhǔn)確不但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響，而且導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問(wèn)題。

(三)廣告投入過(guò)度

許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的作用，來(lái)提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時(shí)期內(nèi)使銷售業(yè)績(jī)有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì)，消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、、手機(jī)短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說(shuō)，房產(chǎn)、家電、促銷活動(dòng)等廣告，早已形成一定的疲勞。房產(chǎn)廣告對(duì)吸引消費(fèi)者的作用已不大，在這樣的形勢(shì)下，還去過(guò)度投入廣告，加大市場(chǎng)營(yíng)銷顯然是不明智的。

(四)企劃創(chuàng)意不合理

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創(chuàng)造性活動(dòng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在策劃過(guò)程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒(méi)有真正地創(chuàng)新思維，就成了標(biāo)新立異；就是采用過(guò)于保守的營(yíng)銷策劃策略，這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊；無(wú)法實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意與實(shí)際操作的有機(jī)結(jié)合；還有就是在整個(gè)企劃創(chuàng)意過(guò)程中，并沒(méi)有將各種因素進(jìn)行綜合考慮，更無(wú)法進(jìn)行有機(jī)整合，致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)法使消費(fèi)者有眼前一亮的感覺(jué)。

三、提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場(chǎng)考察，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)科學(xué)性

市場(chǎng)考察對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌?chǎng)考察為營(yíng)銷策劃提供了真實(shí)的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)考察前，要做好充分的準(zhǔn)備。比如說(shuō)考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、銷售以及物業(yè)的始終，這需要深入市場(chǎng)進(jìn)行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測(cè)，并經(jīng)過(guò)專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的工作。

(二)明確目標(biāo)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起。按照因素、水平、購(gòu)買力等因素可以將消費(fèi)者劃分為不同的市場(chǎng)需求群體，比如按照消費(fèi)者的支配類型有可以劃分為價(jià)格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標(biāo)市場(chǎng)以后，就能決定采用適合的形式進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，比如市場(chǎng)集中化、選擇專業(yè)化，科學(xué)地選擇目標(biāo)市場(chǎng)，不但可以平衡市場(chǎng)供求，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

(三)適宜地進(jìn)行誠(chéng)信宣傳

房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過(guò)程中，一定要堅(jiān)持誠(chéng)信與實(shí)效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時(shí)間、廣告量、廣告地點(diǎn)上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實(shí)有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸ぃo客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。

篇4

會(huì)計(jì)核算主要是反映會(huì)計(jì)主體資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這一時(shí)期飛速的發(fā)展,已經(jīng)達(dá)到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關(guān)的法律法規(guī),但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚,存在的問(wèn)題也很多,相關(guān)的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)、竣工驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問(wèn)題。限于篇幅,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式呈多元化特點(diǎn),其企業(yè)的收入確認(rèn)存在其自身的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中成本費(fèi)用要大于當(dāng)前確認(rèn)的收入,房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售和分期付款的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面,在會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè),基本對(duì)于收入的確認(rèn)有以下幾個(gè)方法:①在簽訂預(yù)售合同后收預(yù)售房款確認(rèn)收入;②在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;③在房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中收入確認(rèn)的隨意性較大。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)原則問(wèn)題上,被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告,這樣就造成了房屋所有權(quán)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

土地的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、房屋的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的開發(fā)等都是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)的范圍。所以,土地購(gòu)置、土地開發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用等等都是房地產(chǎn)業(yè)成本核算的內(nèi)容。

總所周知,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的周期長(zhǎng),投資的風(fēng)險(xiǎn)大,所需要的資金非常多。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上存在很多問(wèn)題:①?zèng)]有形成完整的成本控制體系。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒(méi)有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率很高,對(duì)于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般情況下,財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同控制款項(xiàng)的支付,卻很少關(guān)注對(duì)成本的控制,從而造成了大量的浪費(fèi)現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在問(wèn)題的原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題分析

商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬依據(jù)轉(zhuǎn)移給買方,由買方對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制,并同時(shí)擁有對(duì)商品的管理權(quán),而賣方不在對(duì)商品產(chǎn)生影響,這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和條件。

實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。確定確認(rèn)收入以及入賬金額的時(shí)間。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,在房地產(chǎn)企業(yè)竣工并通過(guò)驗(yàn)收以后,辦理了移交手續(xù),此時(shí)確定房地產(chǎn)收入。在某些房地產(chǎn)企業(yè)中,預(yù)售款是一種暫收款,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移,成本沒(méi)有最后核算,因此預(yù)售款只作為企業(yè)的預(yù)收賬款,在完全竣工后,才確認(rèn)收入;某些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工前的銷售款作為確認(rèn)收入,在竣工并收到部分房款后確認(rèn);對(duì)于分期房款方式來(lái)說(shuō),按照合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入,實(shí)際上也是分期結(jié)轉(zhuǎn)成本的過(guò)程;有些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),已經(jīng)按照回收或可能回收的價(jià)款確認(rèn);某些房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù),按預(yù)售合同價(jià)款中己經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題分析

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)成本問(wèn)題中存在一定的問(wèn)題,由于房地產(chǎn)企業(yè)需要資金多,開發(fā)周期長(zhǎng),使得其風(fēng)險(xiǎn)較大,那么房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題顯得十分重要。

造成這些問(wèn)題的原因有以下幾個(gè)方面:①伴隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入,經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。某些房地產(chǎn)企業(yè)搶市場(chǎng)和工期,在過(guò)程中造成了一定的盲目性;②在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中,房地產(chǎn)企業(yè)是高利潤(rùn)回報(bào)的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費(fèi);而房地產(chǎn)企業(yè)本身開發(fā)中周期長(zhǎng),造成了管理人員對(duì)成本缺乏控制的意識(shí)。③房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候,有些房地產(chǎn)企業(yè)事先并沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行認(rèn)真的估計(jì)和預(yù)測(cè),在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)成本的控制重視不夠,或者即使進(jìn)行了成本預(yù)測(cè),但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對(duì)事后進(jìn)行控制核算,沒(méi)有進(jìn)行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)存在問(wèn)題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度,尤其是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)活動(dòng),如成本結(jié)算,收入確認(rèn)等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問(wèn)題,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的自身特點(diǎn)還沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,這樣,會(huì)計(jì)核算就不一致,影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員按照需要做出處理。因此,在目前實(shí)行的會(huì)計(jì)相關(guān)的規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)制度,制定的這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展提供了制度依據(jù)和基礎(chǔ)。

(二) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提前確認(rèn)收入。建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,使得所有的房地產(chǎn)企業(yè)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應(yīng)該細(xì)化到有可操作性。收入和成本費(fèi)用的差是利潤(rùn),細(xì)化成本費(fèi)用和確認(rèn)收入的準(zhǔn)則可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由,這樣可以大大提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理,提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)從所有者入手,形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督機(jī)制,通過(guò)對(duì)公司各個(gè)相互利益相關(guān)之間相互協(xié)調(diào),合理分配權(quán)力,形成完善科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu),這樣可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題。

對(duì)于會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范就是會(huì)計(jì)制度。不管是會(huì)計(jì)制度或是會(huì)計(jì)規(guī)范,都是面向會(huì)計(jì)人員的,其實(shí)施的對(duì)象就是會(huì)計(jì)人員。所以,會(huì)計(jì)人員是不是能夠正確了解熟悉運(yùn)用會(huì)計(jì)制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),既包括專業(yè)素質(zhì),文化修養(yǎng),也包括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì),可以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,可靠性。如果房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不夠,那么會(huì)造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的前提是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信,提高會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì),使得會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),做好本職工作。

參考文獻(xiàn):

[1]孫海彥.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究[D].天津:天津大學(xué)碩士學(xué)位論文.2007

[2]張艷,孫利瓊.談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入和費(fèi)用的處理[J].財(cái)會(huì)月刊(會(huì)計(jì)).2006;8

[3]劉昭陽(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].大連:大連理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.2003

[4]中華人民共和國(guó)財(cái)政部制定.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2006

[5]王 震,王京梁.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用會(huì)計(jì)出來(lái)的比較研究[J].經(jīng)濟(jì)論壇.2005;2

[6]聶琦波.房地產(chǎn)估價(jià)[M].大連:大連理工大學(xué)出版社.1998

篇5

2014年，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展來(lái)說(shuō)，是壓力極大的一年。國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)定律，一旦整個(gè)行業(yè)進(jìn)入降價(jià)周期，那么，價(jià)格戰(zhàn)便隨之而來(lái)，即便是風(fēng)光無(wú)限、長(zhǎng)期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時(shí)代贏得市場(chǎng)的最好出路，也是企業(yè)從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪“降價(jià)潮”和“價(jià)格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時(shí)機(jī)。薄利行業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)是：市場(chǎng)規(guī)范、信息透明、競(jìng)爭(zhēng)劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤(rùn)都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者很難再指望在某個(gè)階段、環(huán)節(jié)、時(shí)段獲得高利潤(rùn)回報(bào)，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來(lái)，即對(duì)經(jīng)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時(shí)間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說(shuō)，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價(jià)格大戰(zhàn)的最佳選擇。

2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰(zhàn)略

其實(shí)，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時(shí)的發(fā)展，時(shí)代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件及外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值極其重要的組成部分。通常，人們對(duì)“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者為了達(dá)到某一種目的，從而耗費(fèi)了一定的資源（人、財(cái)、物等），而所耗費(fèi)的資源，通過(guò)貨幣形式來(lái)表現(xiàn)和計(jì)量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來(lái)越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。

2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時(shí)常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過(guò)采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營(yíng)成本，從而在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略。

2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述

上世紀(jì)80年代之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入全球化的階段，全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識(shí)到，如果僅僅依靠經(jīng)驗(yàn)或根據(jù)現(xiàn)實(shí)環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營(yíng)成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更是難上加難。因此，企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過(guò)拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來(lái)獲得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這樣的時(shí)代背景和經(jīng)營(yíng)環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運(yùn)而生。

2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述

目前針對(duì)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗(yàn)。但是， 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對(duì)較少，在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析

3.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路

就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來(lái)源分化。

在目前金融政策緊縮，國(guó)家限購(gòu)，流通受阻，購(gòu)房者持幣觀望的局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對(duì)著資金鏈緊繃的危險(xiǎn)局面，雖然一些信譽(yù)良好、實(shí)力強(qiáng)大的房企可以通過(guò)集團(tuán)內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時(shí)之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對(duì)外舉行高息借債。當(dāng)然，無(wú)論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實(shí)際問(wèn)題。在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，越來(lái)越多的開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到，真正能解決問(wèn)題最有效的頒發(fā)就是降價(jià)，犧牲一部分的利潤(rùn)，通過(guò)降低價(jià)格來(lái)?yè)Q取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用組成的。

3.3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對(duì)建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計(jì)階段的成本控制管理；側(cè)重于目標(biāo)成本管理。

4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施

地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施方法主要有：規(guī)模化擴(kuò)張；標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)；上下游整合；嚴(yán)格實(shí)施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價(jià)策略。

針對(duì)關(guān)鍵成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中國(guó)特色的國(guó)情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營(yíng)銷策劃中心、項(xiàng)目開發(fā)中心三方共同組成的市場(chǎng)調(diào)查小組進(jìn)行市場(chǎng)成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響。市場(chǎng)調(diào)研完畢之后，營(yíng)銷策劃中心組織確定初選項(xiàng)目的項(xiàng)目定位。

3、營(yíng)銷及管理成本的控制：將每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)口銷售過(guò)程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項(xiàng)目營(yíng)銷成本，并且要求各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實(shí)施。

4、財(cái)稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因?yàn)椋Y金、財(cái)稅成本在項(xiàng)目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因?yàn)?，針?duì)財(cái)稅成本的控制，是成本控制的重點(diǎn)之一。

5結(jié)論

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中向廣大購(gòu)房者提供質(zhì)量高，低價(jià)格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤(rùn)是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤(rùn)作為代價(jià)，否則，就是毫無(wú)意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強(qiáng)企業(yè)的管理控制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤(rùn)。所以，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情比較低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

參考文獻(xiàn)

[1]莊嚴(yán).成本領(lǐng)先戰(zhàn)略及其實(shí)施要點(diǎn)[J].企業(yè)改革與管理，2009（2）

篇6

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合

1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)

1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)

1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評(píng)價(jià)法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營(yíng)銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項(xiàng)目概況

4.3公司營(yíng)銷戰(zhàn)略分析

4.4項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分

4.5.2項(xiàng)目的定位

4.6項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價(jià)格策略

4.6.3營(yíng)銷推廣策略

4.7項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)施保障

4.8該公司營(yíng)銷工作中存在的問(wèn)題

第五章房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的實(shí)施過(guò)程

5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進(jìn)行二級(jí)模糊綜合評(píng)判

5.5進(jìn)行一級(jí)模糊綜合評(píng)判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營(yíng)銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營(yíng)銷能力的對(duì)策及建議

6.1選擇合適的營(yíng)銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營(yíng)銷策劃的實(shí)施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學(xué)的營(yíng)銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營(yíng)銷組織團(tuán)隊(duì)

后記

參考文獻(xiàn)

致謝

作者簡(jiǎn)介

第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來(lái)，我國(guó)政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營(yíng)銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對(duì)自身營(yíng)銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對(duì)性地進(jìn)行改善。營(yíng)銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個(gè)重要分支,有理論和實(shí)證兩個(gè)研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營(yíng)銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場(chǎng)服務(wù)等方面對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營(yíng)銷流程各個(gè)階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方法來(lái)探討提高營(yíng)銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個(gè)方向相互借鑒,并且有融合的趨勢(shì)。我國(guó)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，但關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)價(jià)營(yíng)銷能力時(shí)缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)已進(jìn)入全程營(yíng)銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來(lái)科學(xué)的衡量企業(yè)的營(yíng)銷能力，僅僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營(yíng)銷能力，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)和國(guó)家的政策導(dǎo)向來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說(shuō)明了多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營(yíng)銷能力各評(píng)價(jià)指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法，并以一定的案例為依托，設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)營(yíng)銷能力的模糊綜合評(píng)價(jià)模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評(píng)價(jià)企業(yè)營(yíng)銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，將模糊綜合評(píng)價(jià)法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營(yíng)銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評(píng)價(jià)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)分析，提出解決方案，對(duì)以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

1.3國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的動(dòng)態(tài)綜合

1.3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)

國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個(gè)組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、組織競(jìng)爭(zhēng)力、組織能力或企業(yè)動(dòng)態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛(ài)爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績(jī)效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時(shí)。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量(即新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價(jià)還價(jià)能力，賣方的討價(jià)還價(jià)能力，以及相同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng))。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價(jià)值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評(píng)論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力理論研究的逐步深入，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個(gè)綜合，得出了初步的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。Grant對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基本構(gòu)成入手，對(duì)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個(gè)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力多層次模型。在這個(gè)模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個(gè)人運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)去解決[2]。

1.3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)

由于在過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)企業(yè)處于粗放型增長(zhǎng)過(guò)程中，企業(yè)營(yíng)銷工作急功近利，營(yíng)銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷的研究才有所發(fā)展。國(guó)內(nèi)對(duì)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究是在借鑒國(guó)外營(yíng)銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。早期“職能式”營(yíng)銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營(yíng)銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營(yíng)銷能力,無(wú)法適應(yīng)復(fù)雜多變的營(yíng)銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來(lái)越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營(yíng)銷能力，劉玉來(lái)[3]在2005年，在綜合理論界對(duì)營(yíng)銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)中，企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營(yíng)銷能力綜合評(píng)價(jià)》中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷售活動(dòng)能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場(chǎng)決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，營(yíng)銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營(yíng)銷決策能力指標(biāo)，營(yíng)銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)研究》中將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)定為營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷信息、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷決策、營(yíng)銷執(zhí)行、營(yíng)銷業(yè)績(jī)6個(gè)方面；瞿國(guó)忠，李海延、周君生在《企業(yè)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)判中》將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷理念、營(yíng)銷組織、營(yíng)銷業(yè)績(jī)?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國(guó)企業(yè)營(yíng)銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)定為市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售渠道、售后服務(wù)、營(yíng)銷水平四個(gè)方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營(yíng)銷效益、營(yíng)銷觀念、營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、創(chuàng)新能力、營(yíng)銷組織6個(gè)方面。此后，翟國(guó)忠，林曉光等將模糊綜合評(píng)價(jià)法運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中，為定量研究企業(yè)的營(yíng)銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)中[6]。陳成程最早將營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營(yíng)銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)提供了理論支持[7]。當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多關(guān)于營(yíng)銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營(yíng)銷能力簡(jiǎn)單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營(yíng)銷工作表面層次的能力，或者把營(yíng)銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒(méi)有將營(yíng)銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒(méi)有探求到營(yíng)銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營(yíng)銷實(shí)踐工作長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國(guó)內(nèi)外研究的評(píng)述

綜上所述，國(guó)外對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營(yíng)銷理論研究的前沿。我國(guó)的學(xué)者對(duì)營(yíng)銷能力的研究更多是在借鑒國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國(guó)的實(shí)踐結(jié)合。目前對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)研究正由定性研究向定量研究過(guò)渡，國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，設(shè)立了評(píng)價(jià)模型，但對(duì)于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，設(shè)立評(píng)價(jià)模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過(guò)程中，在大量查閱國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷能力模糊綜合評(píng)價(jià)法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的定量評(píng)價(jià)分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號(hào)段落以外，對(duì)于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)級(jí)集的對(duì)比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力等級(jí)。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實(shí)施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營(yíng)銷中評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)選定公司的營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（4）根據(jù)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的結(jié)果，分析該企業(yè)營(yíng)銷能力中存在的問(wèn)題，并提出提高企業(yè)營(yíng)銷能力的具體措施。

篇7

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇8

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇9

本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實(shí)證研究，以期對(duì)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說(shuō)

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)或縱向一體化，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，均衡利潤(rùn)，從而為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過(guò)舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說(shuō)，企業(yè)融資一般遵循的順序?yàn)椋簝?nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會(huì)選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過(guò)高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

3.企業(yè)成長(zhǎng)性。成長(zhǎng)性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤(rùn)增長(zhǎng)速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長(zhǎng)期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠?jī)?nèi)部融資是不夠的。此外，成長(zhǎng)性高的企業(yè)未來(lái)前景往往被看好，增發(fā)新股可能會(huì)引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費(fèi)用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時(shí)，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實(shí)際成本小于權(quán)益資本成本。就是說(shuō)，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價(jià)值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指?jìng)鶆?wù)以外的因素對(duì)企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負(fù)債比例越小。

H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

6.資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對(duì)稱導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時(shí)產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)?？梢员Ｗo(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對(duì)稱引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。

H6：資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

7.短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動(dòng)性比率越高，流動(dòng)資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強(qiáng)，會(huì)支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動(dòng)資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會(huì)將其用來(lái)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時(shí)短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國(guó)目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國(guó)有股“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對(duì)控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會(huì)采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。相對(duì)于截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來(lái)的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計(jì)分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實(shí)證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時(shí)，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報(bào)尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時(shí)點(diǎn)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運(yùn)行。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅字〔2010〕121號(hào)）第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，國(guó)家隨后也實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說(shuō)，2003年是一個(gè)分水嶺，研究2003年以后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實(shí)意義。

樣本公司的具體篩選過(guò)程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）的所有樣本，共144個(gè)。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時(shí)點(diǎn)之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實(shí)證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營(yíng)業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計(jì)結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個(gè)，包括如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽(yáng)光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設(shè)計(jì)。本次實(shí)證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說(shuō)明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對(duì)數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報(bào)酬率[ROA，息稅前利潤(rùn)×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長(zhǎng)性：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率[GROW（本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）÷上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]。

所得稅：實(shí)際所得稅稅率（TAX，實(shí)際繳納所得稅÷稅前利潤(rùn)）。

非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動(dòng)比率[QR（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債]。

股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實(shí)證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計(jì)分析。本次研究的樣本公司共計(jì)36家，共36個(gè)截面，時(shí)間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對(duì)每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2003―2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過(guò)50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢(shì)，說(shuō)明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對(duì)所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測(cè)值的結(jié)果略。

2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計(jì)算公式考慮，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來(lái)看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對(duì)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗(yàn)；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗(yàn)；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Hausman檢驗(yàn)；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗(yàn)結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機(jī)效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計(jì)意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長(zhǎng)性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實(shí)證結(jié)果分析。實(shí)證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說(shuō)明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實(shí)際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗(yàn)證了負(fù)債的抵稅作用會(huì)使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說(shuō)明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)會(huì)盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實(shí)證結(jié)果均與原假設(shè)一致。

與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強(qiáng)的情況下，企業(yè)也會(huì)盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評(píng)估企業(yè)時(shí)可能會(huì)弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值這一個(gè)指標(biāo)。

實(shí)證結(jié)果還表明，企業(yè)成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運(yùn)行；另一方面說(shuō)明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)未能充分考慮公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國(guó)上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問(wèn)題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會(huì)傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會(huì)減少負(fù)債分散風(fēng)險(xiǎn)，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長(zhǎng)性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對(duì)優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機(jī)會(huì)和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長(zhǎng)性的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長(zhǎng)性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來(lái)抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個(gè)別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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篇10

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的定義,它是以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)組織。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),又是一個(gè)事關(guān)民生的行業(yè),更應(yīng)在這次企業(yè)社會(huì)責(zé)任運(yùn)動(dòng)大潮中,抓住機(jī)遇,調(diào)整內(nèi)部組織結(jié)構(gòu),改善與企業(yè)內(nèi)外部利益相關(guān)者的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身與社會(huì)的雙贏。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念

企業(yè)社會(huì)責(zé)任的思想最早誕生于20世紀(jì)20年代的美國(guó),由謝爾頓提出。但是那時(shí)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任思想是非常抽象的,認(rèn)為企業(yè)不能僅僅滿足于創(chuàng)造利潤(rùn),還應(yīng)在更大范圍的社會(huì)利益上有所作為。迄今為止,對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任人沒(méi)有一個(gè)大家都認(rèn)可的概念。我覺(jué)得應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)過(guò)程視角來(lái)看待它的社會(huì)責(zé)任,一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程包括項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備工作、工程建設(shè)階段、項(xiàng)目銷售階段以及交付使用階段。在每一個(gè)階段,房地產(chǎn)企業(yè)需要與不同的機(jī)構(gòu)和群體打交道,比如說(shuō),在前期準(zhǔn)備階段,它要獲得土地使用權(quán),需要與政府相關(guān)部門溝通協(xié)商談判;在拆遷過(guò)程中需要對(duì)拆遷戶承擔(dān)責(zé)任。而所有這些與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生互動(dòng)的群體和個(gè)人就構(gòu)成了它的利益相關(guān)者群體。

二、 利益相關(guān)者理論對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)的影響

1984年,弗里曼在他的著作――《戰(zhàn)略管理:利益相關(guān)者方式》中明確提出了利益相關(guān)者理論。所謂利益相關(guān)者就是能夠影響一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),或者受組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程影響的個(gè)人或群體?？v觀利益相關(guān)者理論從產(chǎn)生到發(fā)展的整個(gè)歷史演進(jìn)過(guò)程,其間始終貫穿著這樣一個(gè)核心理念,即企業(yè)除了股東之外,還存在許多利益相關(guān)者,如管理者、員工、供應(yīng)商、客戶、政府、社區(qū)、環(huán)境等,他們也同股東一樣,對(duì)企業(yè)進(jìn)行了某種專有性資源投入,并承擔(dān)著由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)必須有效的處理好它與各利益相關(guān)者的關(guān)系,通過(guò)滿足他們的合理利益要求(而不僅僅只是考慮股東利益),來(lái)使企業(yè)得到永續(xù)發(fā)展。而且通過(guò)利益相關(guān)者理論,由于確定了一級(jí)指標(biāo),可以很便利的通過(guò)構(gòu)建一個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系來(lái)分析和探討企業(yè)究竟應(yīng)該向誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)什么樣的責(zé)任,

但是根據(jù)弗里曼對(duì)利益相關(guān)者的定義,幾乎所有的個(gè)人和組織都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者,因?yàn)樗麄兌蓟蛑苯踊蜷g接的受影響或影響之。鑒于此,米切爾指出了鑒定企業(yè)利益相關(guān)者的三原則:(1)合法性,即某一群體是否被賦予法律上的對(duì)于公司的索取權(quán);(2)權(quán)力性,即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段;(3)緊急性,即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關(guān)注。通過(guò)查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)以及專家咨詢,將三個(gè)原則的指標(biāo)得分相加,確定出了房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者:拆遷戶、股東、債權(quán)人、社區(qū)、政府、員工和消費(fèi)者。下面通過(guò)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程一一分析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)利益相關(guān)者的責(zé)任?？紤]到項(xiàng)目決策階段主要是進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研,可行性研究,沒(méi)涉及具體的利益相關(guān)者,所以不加討論。

三、 從項(xiàng)目建設(shè)的完整周期剖析房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者

1.前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。此時(shí),對(duì)土地審批及建設(shè)部門的責(zé)任是占主導(dǎo)地位的。此外,對(duì)拆遷戶的拆遷補(bǔ)償也是重點(diǎn)。其實(shí)對(duì)拆遷戶來(lái)說(shuō),最大的愿望就是希望能夠得到合理的補(bǔ)償。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》明確拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)公開、透明,應(yīng)采取由被拆遷人投票決定。但在實(shí)際拆遷過(guò)程中,大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)都是由拆遷人單方面決定;有些拆遷單位甚至利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位,直接指定估價(jià)機(jī)構(gòu),被拆遷人的權(quán)利完全被剝奪。這不但為開發(fā)企業(yè)提供了利潤(rùn)來(lái)源,同時(shí)也為拆遷戶的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)的主要社會(huì)責(zé)任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶的意愿選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。

2.工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是在一定的地域時(shí)空條件下進(jìn)行的,不可避免的會(huì)對(duì)周邊的社區(qū)和環(huán)境產(chǎn)生影響,如何最小化對(duì)他們的影響是這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的。社區(qū)承擔(dān)著為企業(yè)的生存和發(fā)展提供社會(huì)服務(wù)的功能,如水電供應(yīng),治安保衛(wèi)等。公益捐贈(zèng)應(yīng)該是企業(yè)的一項(xiàng)重要社會(huì)責(zé)任實(shí)踐,通過(guò)捐贈(zèng),可以增進(jìn)社會(huì)福利,改善社區(qū)環(huán)境,促進(jìn)社區(qū)發(fā)展,同時(shí)企業(yè)形象也能得到改善,建立良好的社區(qū)關(guān)系,有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外,房地產(chǎn)企業(yè)作為環(huán)境污染和能源消耗大戶,應(yīng)該在環(huán)保和節(jié)能方面發(fā)揮帶頭作用。東麗湖•萬(wàn)科城,萬(wàn)科的節(jié)能創(chuàng)新典范,包括建筑護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、地?zé)豳Y源的利用、太陽(yáng)能利用、防止熱島效應(yīng)的技術(shù)措施、雨水收集系統(tǒng)、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節(jié)能型建筑。

3.項(xiàng)目銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售房屋,回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)樓盤銷售的成敗決定于消費(fèi)者的認(rèn)可。隨著信息技術(shù)的日益發(fā)達(dá),消費(fèi)者可以通過(guò)各種渠道來(lái)了解房地產(chǎn)企業(yè)的形象和所建房屋的質(zhì)量,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了理性消費(fèi)時(shí)代,消費(fèi)者不僅關(guān)注他們所購(gòu)買房屋的質(zhì)量,而且在意企業(yè)在建房過(guò)程中體現(xiàn)的人文精神、道德素質(zhì)及對(duì)周圍環(huán)境的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的同時(shí)積極主動(dòng)地向顧客提供真實(shí)的產(chǎn)品信息、建立咨詢渠道、健全售后服務(wù)體系,認(rèn)真及時(shí)地處理顧客投訴。

在這一階段,房地產(chǎn)企業(yè)除了要對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)之外,還需要履行對(duì)政府的責(zé)任。因?yàn)閷?shí)現(xiàn)銷售獲得了收入,需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與政府充分溝通,相互理解,誠(chéng)實(shí)守信,照章納稅并積極響應(yīng)政府的相關(guān)政策。

4.交付使用階段

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有自己的物業(yè)公司而是委托專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)的管理。但是如果售后服務(wù)處理的不好,同樣會(huì)影響房地產(chǎn)商的形象。建外SOHO“停電們”事件應(yīng)該是一個(gè)很好的警示。

此外,股東作為企業(yè)名義上的所有者,債權(quán)人作為企業(yè)的重要外部投資者,員工作為維持一個(gè)企業(yè)運(yùn)作的核心部件,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段中都關(guān)系著他們的利益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),首先應(yīng)該保證股東的資金安全,這是底線;其次在資金安全的基礎(chǔ)上,努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值,定期向股東企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資方面的真實(shí)信息。銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人,在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)揮著重要作用。不僅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款,而且預(yù)收款中大部分也是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的住房貸款,據(jù)統(tǒng)計(jì)總共約有70%的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng),因此銀行在其中承擔(dān)著巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守合同要求,嚴(yán)格執(zhí)行合同,按時(shí)還本付息,定期向銀行企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息,保障銀行借貸安全。員工是構(gòu)成企業(yè)的細(xì)胞,他們直接參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程,企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任一方面在法律意義上保障實(shí)現(xiàn)員工的勞動(dòng)報(bào)酬獲取權(quán);另一方面在道德和倫理層面上做到對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),為員工的個(gè)人發(fā)展創(chuàng)造條件。

四、 指標(biāo)體系評(píng)價(jià)方法的選擇

企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的分析框架主要有四種經(jīng)典模式:(1)Carroll(1979)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任四維度模型;(2)John Elkington(1995)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三重底線模型;(3)以KLD(2006)為代表的社會(huì)責(zé)任主題框架;(4)以Clarkson(1995)為代表的利益相關(guān)者模型。

以上四種評(píng)價(jià)模型中,與前三種評(píng)價(jià)模型相比,利益相關(guān)者評(píng)價(jià)模型具有比較明顯的優(yōu)勢(shì),也更加符合企業(yè)社會(huì)責(zé)任的評(píng)價(jià)要求。Wood(1995)認(rèn)為利益相關(guān)者理論是評(píng)價(jià)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的最為相關(guān)的理論體系,非常適合企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)模型。首先,利益相關(guān)者理論和利益相關(guān)者為人們所熟悉,得到多方認(rèn)可;其次,按利益相關(guān)者來(lái)展開的企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)在結(jié)構(gòu)上是相對(duì)清晰的,采用利益相關(guān)者理論的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在應(yīng)用于評(píng)價(jià)和披露過(guò)程時(shí)也具有一定的便利性;另外,利益相關(guān)者框架也能全面地體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任主題框架。

五、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)體系的構(gòu)建

上面分析了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)各利益相關(guān)者所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,為了具體評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任履行情況,就需要將這些責(zé)任具體化。從企業(yè)利益相關(guān)者的各自目標(biāo)出發(fā),客觀的選取評(píng)價(jià)指標(biāo),對(duì)其進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。這種指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建,首先應(yīng)明確為獲取利益相關(guān)者支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)發(fā)揮其應(yīng)有的作用,明確他們各自的需求;其次,明確如何度量房地產(chǎn)企業(yè)和利益相關(guān)者的目標(biāo),即從每個(gè)利益相關(guān)者的角度選取指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

根據(jù)以上分析,再依據(jù)科學(xué)性、系統(tǒng)性、可行性、可操作性以及財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的指標(biāo)選取原則,篩選出了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利益相關(guān)者(股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、消費(fèi)者、政府、社區(qū)、環(huán)境)所應(yīng)承擔(dān)的17項(xiàng)主要社會(huì)責(zé)任。

1.基于股東的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

為確保股東的資金安全,必須建立完善的公司治理結(jié)構(gòu),即有關(guān)股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及經(jīng)理層的權(quán)力制衡機(jī)制;資本保值增值率反映公司運(yùn)用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高,意味著企業(yè)運(yùn)用 一定的資本為社會(huì),尤其是股東所做的貢獻(xiàn)越大,對(duì)股東的責(zé)任履行得越好;為使股東了解企業(yè)情況,保持投資熱情,必須建立完善的信息披露機(jī)制。

2.基于債權(quán)人的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)最大的愿望就是貸出去的錢能按時(shí)收回。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)一定時(shí)期負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率,該指標(biāo)是評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債能力和償債能力的綜合指標(biāo)?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比是企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率,這一比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度反映企業(yè)當(dāng)期償付短期債務(wù)的能力。

3.基于拆遷戶的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

拆遷是房地產(chǎn)正式開發(fā)階段的第一環(huán)節(jié),處理的好壞直接影響著后續(xù)的工程,而對(duì)拆遷戶來(lái)說(shuō),為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,拆遷不可避免,唯一的希望就是能夠按照房屋市場(chǎng)價(jià)得到合理的補(bǔ)償,而自主選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)合理補(bǔ)償?shù)暮诵沫h(huán)節(jié)。

4.基于員工的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值,反映了員工對(duì)企業(yè)增長(zhǎng)的利潤(rùn)的分享程度。員工收入包括其從企業(yè)獲得的工資、津貼、補(bǔ)助、加班費(fèi)等一切貨幣是實(shí)物形態(tài)總和。此外個(gè)人發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)員工越來(lái)越重視的一項(xiàng)內(nèi)容,員工人均年教育經(jīng)費(fèi)就反映了企業(yè)對(duì)員工個(gè)人能力發(fā)展的重視程度。

5.基于消費(fèi)者的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),房屋質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的。沒(méi)有人會(huì)選擇為了少花錢而去購(gòu)買一棟危房,相反他們會(huì)在保證房屋質(zhì)量的前提下,尋求盡量低的價(jià)格。顧客投訴率反映了房屋質(zhì)量的好壞。它是房地產(chǎn)企業(yè)接受顧客投訴的數(shù)量(包括電話投訴,書面投訴以及網(wǎng)絡(luò)投訴)與該企業(yè)總共投放市場(chǎng)的房屋數(shù)量之比。產(chǎn)品價(jià)格率是反映了房屋質(zhì)量和價(jià)格的綜合。此外,完善的售后服務(wù)體系在企業(yè)品牌提升和消費(fèi)者滿意方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。

6.基于政府的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

按照卡羅爾的金字塔模型,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)責(zé)任可用資產(chǎn)納稅率衡量;法律責(zé)任可用稅款上繳率衡量,它反映企業(yè)對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收法律法規(guī)的遵守情況;倫理和慈善責(zé)任可用就業(yè)貢獻(xiàn)率衡量,反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全部?jī)糍Y產(chǎn)為社會(huì)公眾提供就業(yè)的能力,該比率越高,說(shuō)明企業(yè)為社會(huì)提供的就業(yè)能力越強(qiáng)。

7.基于社區(qū)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要是對(duì)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境產(chǎn)生影響,因此我將社區(qū)和環(huán)境合二為一。環(huán)保資金投入率直接反映企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視程度。單位利潤(rùn)能耗量直接反映企業(yè)為獲利對(duì)資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈(zèng)收入比反映企業(yè)對(duì)所在社區(qū)的關(guān)心程度。

根據(jù)上述內(nèi)容,將房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任分為三個(gè)層次,第一層次是目標(biāo)層,是企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效的最終表現(xiàn)。第二層次為因素層,分別從股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、顧客、政府和社區(qū)七個(gè)角度來(lái)衡量影響房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效的因素。第三層次是指標(biāo)層,具體闡述房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各利益相關(guān)者所承擔(dān)的責(zé)任。由此,我們構(gòu)建出了房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效評(píng)價(jià)體系。

六、 小結(jié)與展望

本文通過(guò)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任及其評(píng)價(jià)體系的研究,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn),編制了房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以期在實(shí)踐中更好的評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任過(guò)程中的綜合效果。但是因?yàn)闆](méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各利益相關(guān)者權(quán)重進(jìn)行調(diào)查,所以難以對(duì)其進(jìn)行具體評(píng)價(jià),這將在我的碩士論文撰寫階段進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

參考文獻(xiàn):

[1]華立群 朱蓓:中國(guó)銀行業(yè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].南方金融.2009

篇11

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng)；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng)，且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng)，在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性，還在著許多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問(wèn)題有：

（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。

（五）審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

篇12

    房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

    (一)開發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

    (二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高

    房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng),且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng),在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜

    雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

    目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問(wèn)題有:

    (一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

    (二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。

    (三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。

    (四)過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源,更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。

    (五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。

    (六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

    四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

    針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

    第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

    (一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

    雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

    (二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

篇13

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的涵義

市場(chǎng)營(yíng)銷一詞最早出現(xiàn)在1942年，克拉克出版的《市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)原理》一書中提出了市場(chǎng)營(yíng)銷的雛形。對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷公認(rèn)的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷下的定義較為廣泛地被接受，“市場(chǎng)營(yíng)銷是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng)造產(chǎn)品和價(jià)值，并同別人進(jìn)行交換，以獲得其所需所欲之物的一種社會(huì)和管理過(guò)程?！彪S著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的涵義早已不再是簡(jiǎn)單的營(yíng)銷概念，而是具體到了某個(gè)行業(yè)的營(yíng)銷概念。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷作為市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個(gè)方面去進(jìn)行概括。從廣義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價(jià)值，與客戶進(jìn)行等價(jià)交換，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一個(gè)過(guò)程；從狹義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種促銷手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售給買房客戶的整體過(guò)程。

二、目前房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的主要問(wèn)題

(一)缺乏有效的市場(chǎng)考察

任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，都是從市場(chǎng)中來(lái)，到市場(chǎng)中去。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，始終是依托于市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境，去謀求發(fā)展?？茖W(xué)地考察市場(chǎng)的當(dāng)前形勢(shì)和未來(lái)發(fā)展前景，把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷策劃的最重要的依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)考察，但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場(chǎng)考察的時(shí)候，考察力度不夠深入，注重表面資料數(shù)據(jù)，未進(jìn)行深入分析，從而導(dǎo)致企業(yè)決策者在制定項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)，做的營(yíng)銷方案過(guò)時(shí)，缺乏時(shí)效性，未從市場(chǎng)消費(fèi)者的需求情況及其購(gòu)買力的角度出發(fā)，導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷未達(dá)到預(yù)期的效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)現(xiàn)。

(二)目標(biāo)市場(chǎng)的定位不準(zhǔn)確

我國(guó)消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社會(huì)群體，他們?cè)谑杖?、文化水平、消費(fèi)觀上存在著明顯的差異，因此消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側(cè)重對(duì)高檔產(chǎn)品的定位，以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有確定這批項(xiàng)目主要針對(duì)什么群體消費(fèi)者，市場(chǎng)定位的不準(zhǔn)確不但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響，而且導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問(wèn)題。

(三)廣告投入過(guò)度

許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用，來(lái)提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時(shí)期內(nèi)使銷售業(yè)績(jī)有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì)，消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電視、手機(jī)短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說(shuō)，房產(chǎn)、家電、促銷活動(dòng)等廣告，早已形成一定的審美疲勞。房產(chǎn)廣告對(duì)吸引消費(fèi)者的作用已不大，在這樣的形勢(shì)下，還去過(guò)度投入廣告，加大市場(chǎng)營(yíng)銷成本顯然是不明智的。

(四)企劃創(chuàng)意不合理

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創(chuàng)造性活動(dòng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策劃過(guò)程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒(méi)有真正地創(chuàng)新思維，就成了標(biāo)新立異；就是采用過(guò)于保守的營(yíng)銷策劃策略，這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊；無(wú)法實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意與實(shí)際操作的有機(jī)結(jié)合；還有就是在整個(gè)企劃創(chuàng)意過(guò)程中，并沒(méi)有將各種因素進(jìn)行綜合考慮，更無(wú)法進(jìn)行有機(jī)整合，致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)法使消費(fèi)者有眼前一亮的感覺(jué)。

三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場(chǎng)考察，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)科學(xué)性

市場(chǎng)考察對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌?chǎng)考察為營(yíng)銷策劃提供了真實(shí)的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)考察前，要做好充分的準(zhǔn)備。比如說(shuō)考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終，這需要深入市場(chǎng)進(jìn)行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測(cè)，并經(jīng)過(guò)專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的總結(jié)工作。

(二)明確目標(biāo)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購(gòu)買力等因素可以將消費(fèi)者劃分為不同的市場(chǎng)需求群體，比如按照消費(fèi)者的支配類型有可以劃分為價(jià)格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標(biāo)市場(chǎng)以后，就能決定采用適合的形式進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，比如市場(chǎng)集中化、選擇專業(yè)化，科學(xué)地選擇目標(biāo)市場(chǎng)，不但可以平衡市場(chǎng)供求，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

(三)適宜地進(jìn)行誠(chéng)信宣傳

房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過(guò)程中，一定要堅(jiān)持誠(chéng)信與實(shí)效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時(shí)間、廣告量、廣告地點(diǎn)上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實(shí)有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)加工，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。

(四)企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識(shí)本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購(gòu)買產(chǎn)品。要吸引消費(fèi)者的目光，就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)上將科學(xué)與技術(shù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，充分考慮客戶的注意力、識(shí)別力、對(duì)產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性，用藝術(shù)化的表現(xiàn)形式來(lái)表達(dá)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，譬如說(shuō)產(chǎn)品的美感、質(zhì)量等，給消費(fèi)者心中留下良好深刻的形象。企劃設(shè)計(jì)更要讓消費(fèi)者感到真實(shí)、親切、貼近實(shí)際，時(shí)刻圍繞主題，以設(shè)計(jì)新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計(jì)風(fēng)格獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)不僅會(huì)讓人們覺(jué)得標(biāo)新立異，更會(huì)讓消費(fèi)者認(rèn)為脫離老套陳舊，真正達(dá)到創(chuàng)意設(shè)計(jì)的新、秒、精。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的策略水平直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并在社會(huì)效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用，并對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題，從企業(yè)的自身情況出發(fā)，制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時(shí)代的發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及應(yīng)用，并對(duì)其作出深層次、多角度地科學(xué)分析。筆者堅(jiān)信在不久的將來(lái)，將會(huì)對(duì)如何提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略水平作出更趨完善地闡釋。

參考文獻(xiàn)

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