引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)糾紛合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

當(dāng)他們趕到醫(yī)院時，還是遲了一步。黃琛南因傷勢過重，來不及見親人最后一眼便魂歸天國。黃亞生老淚縱橫，鄭梅則癱倒在地。這時，黃琛南的妻子孫瓊也從單位趕到了醫(yī)院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……

悲痛過后，一家人慢慢地回過神來，他們從醫(yī)生那里弄清了黃琛南出事的經(jīng)過。原來雨天路滑加上黃琛南的車速過快，摩托車不慎翻下了路邊的溝坎。更不幸的是，他失去控制后頭部著地，重重地撞在了_一塊巖石上，當(dāng)即昏迷不醒，當(dāng)他被人發(fā)現(xiàn)送到醫(yī)院時，因傷勢過重，醫(yī)生也無力回天。

兒子安葬后，黃亞生和鄭梅開始擔(dān)憂起往后的生活。原來，年近七旬的他們沒有退休工資，一直與兒子兒媳住在一起，他們居住的那幢四層樓房也是由兒子出錢修建的，房產(chǎn)登記在兒子的名下如今兒子去世了，兒媳沒準(zhǔn)會改嫁，他們因此感到不踏實，不得不為以后的生活考慮。

在黃亞生的提議下一家人召開了家庭會議，他們居住的樓房成為了焦點。房屋歸到公婆名下兒媳不同意；歸到兒媳名下公婆又不贊成。商量來商量去，一個折中的辦法讓雙方皆大歡喜。

2008年12月23日，黃亞生、鄭梅夫婦和孫瓊經(jīng)平等自愿協(xié)商，就黃琛南去世后的家庭財產(chǎn)分割達成了協(xié)議：一、雙方現(xiàn)共同居住的四層房屋的產(chǎn)權(quán)歸黃琛南的兒子黃明所有；二、黃亞生、鄭梅、孫瓊、黃明對該幢房屋均有居住權(quán)，其中一樓、四樓歸黃亞生、鄭梅夫婦使用，二樓、三樓歸孫瓊、黃明母子使用……

家庭風(fēng)波不請自來，協(xié)議反倒變成訴訟的導(dǎo)火索

黃琛南去世不久，孫瓊的父母和親友們不停地勸她再找個伴侶。一開始，孫瓊念及兒子還小，丈夫去世時間不長，一直拒絕。可后來她也招架不住眾人的勸說，點頭答應(yīng)了。親友們四處為她介紹對象，也時不時地有男子來孫瓊家附近打聽。

兒媳要改嫁，黃亞生夫婦也知道這事兒是攔不住的，司兒媳總是在眼皮子底下張羅著，他們看在眼里，心里難免有些難受。每當(dāng)他們與兒媳碰面時，老倆口因心情不佳，總會給些臉色，日子久了他們與兒媳的關(guān)系變得越來越僵。

2009年6月28日，孫瓊與鄭梅在家門口擦肩而過，鄭梅說：“你現(xiàn)在看到我連招呼都不打我兒子才死了幾個月啊。再怎么著，我還是孩子的奶奶呢。”面對婆婆的責(zé)備，孫瓊抱怨：“媽，咱們天天見面，您怎么變得那么生分了而且我正想著事，走神了。”“我看你是急著找個老公再嫁出去吧!”說到這，鄭梅滿肚子傷心，禁不住落下淚來。孫瓊沒有理睬婆婆的情緒變化，上了樓后重重地把門關(guān)上了。

此后，黃亞生夫婦和孫瓊的關(guān)系急劇惡化，爭吵不斷，雖住在同一幢房子里卻形同路人。2010年4月，他們再次爭哦黃亞生撥打了“110”。后來他們在警察的主持下達成了一份“補充協(xié)議”。按照“補充協(xié)議”的規(guī)定，房屋的所有權(quán)仍歸黃明所有，房屋的一樓由黃亞生夫婦和孫瓊共同出資進行隔斷，各自使用一半。

10月的一天，黃亞生突然想起把房屋產(chǎn)權(quán)歸到孫子名下的爭情一直沒有辦理。為此，他來到房產(chǎn)管理局咨詢該如何為孫子辦理房產(chǎn)證。咨詢完后，黃亞生火冒三丈。原來3個月前，孫瓊背著他們偷偷地把房子轉(zhuǎn)到了她的名下辦理了以孫瓊為所有權(quán)人的房產(chǎn)證。

“這怎么行。”黃亞生回去跟老伴一說，鄭梅同樣怒氣沖天，他們要找孫瓊問個清楚。“咚咚咚”，他們使勁地敲孫瓊的房門。孫瓊一開門，黃亞生夫婦便怒氣沖沖地指責(zé)她，并責(zé)令她馬上把房子過戶給黃明。面對公婆的責(zé)問，孫瓊說：“按照協(xié)議，房子是給黃明的，黃明又是我的兒子我是他的監(jiān)護人，他的房子自然由我來管理，我愛登記在誰的名下就登記在誰的名下。”黃亞生夫婦頓時無言以對。

孫瓊的回答讓他們感到不滿，房子若變成孫瓊的，那他們的居住權(quán)會隨時打水漂，而且孫子長大后，也不一定能擁有房屋的所有權(quán)。該怎么辦?黃亞生夫婦靜下心來，思考對策。

到了這地步，他們想去法院孫瓊。可這訴訟請求該如何提呢?他們面臨著兩種選擇。第一種是要求執(zhí)行協(xié)議，請求法院判令孫瓊把房子過戶到黃明的名下同時保證他們老兩口對房屋享有部分居住權(quán)；第二種是請求撤銷協(xié)議，那么房子便是黃琛南的遺只他們就能以繼承人的身份參與繼承分割。

遭遇法律瓶頸：沒過戶的房產(chǎn)到底歸誰?

2011年春節(jié)后，黃亞生夫婦以一紙訴狀，把兒媳孫瓊和孫子黃明告上了法庭。他們訴稱，當(dāng)初雙方簽訂的協(xié)議中，產(chǎn)權(quán)歸黃明所有的約定是一種贈與，他們和孫瓊都是贈與人。對房屋這樣的不動產(chǎn)來說，只有辦理過戶手續(xù)，贈與才算完成，如果沒有辦理過戶手續(xù)，贈與人可以隨時撤銷贈與。現(xiàn)在，該房屋還沒有過戶到黃明的名下他們作為贈與人，可依法行使撤銷權(quán)，同時請求對黃琛南的遺產(chǎn)即房屋進行分割。

孫瓊表示，2008年12月達成的協(xié)議不是贈與合同，而是繼承協(xié)議。那是她與黃亞生夫婦為分割黃琛南的遺產(chǎn)達成的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)適用繼承法的規(guī)定。分割遺產(chǎn)的協(xié)議合法有效的話，只存在完全履行的問題，不存在撤銷贈與的問題。黃明年齡小，她是黃明的母親，又是黃明的監(jiān)護人，將房屋過戶到她的名下是對未成年人實現(xiàn)權(quán)利的一種方式。既然黃琛南的遺產(chǎn)已經(jīng)分割完畢，繼承協(xié)議也就履行完畢。

繼承協(xié)議PK贈與合同，二者之間究竟有沒有沖突，法律又該如何抉擇呢?2011年4月初，當(dāng)?shù)胤ㄔ洪_庭審理了這起糾紛案。

主審法官表示，本案的焦點在于那份協(xié)議的效力是適用繼承法，還是適用合同法。2008年，黃亞生夫婦與孫瓊簽訂的協(xié)議是為分割黃琛南的遺產(chǎn)、處理繼承事宜簽訂的，本質(zhì)上屬于繼承協(xié)議，但協(xié)議中關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)歸黃明的內(nèi)容，又具備贈與合同的性質(zhì)。可以說，它既屬于繼承協(xié)議，又屬于贈與合同。

篇2

二是因房屋廣告與實際交付不同導(dǎo)致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準(zhǔn)確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發(fā)糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發(fā)的糾紛。出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實測數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛。房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購房者經(jīng)常遇到的問題，質(zhì)量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。

六是因開發(fā)商無證建房售房引發(fā)的糾紛。因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金，或要求出賣人履行義務(wù)，賠償損失。

七是因開發(fā)商不能按期為購房者辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛。出賣人未在法律規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

篇3

原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同結(jié)算糾紛一案于20xx年11月12日在沈陽市中級人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬元、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級人民法院于20xx年3月15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決，該判決已生效。關(guān)于李世公司的違約金責(zé)任，該裁判文書作出了如下論述：由于20xx年協(xié)議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內(nèi)向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的司法解釋，應(yīng)按司法解釋標(biāo)準(zhǔn)給付違約金，但《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于修改<最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)>的批復(fù)》均是指當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金“標(biāo)準(zhǔn)”而依據(jù)的“計算標(biāo)準(zhǔn)”，而本案雙方當(dāng)事人明確約定按日萬分之五計算違約金，不屬于沒有約定違約金“標(biāo)準(zhǔn)”。

故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立。由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，李世公司承擔(dān)違約金責(zé)任后仍須繼續(xù)給付合同價款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計算方式亦應(yīng)分別計算，即其中247萬元的違約金從20xx年5月21日起計算，另247萬元從20xx 年6月21日起計算，其余249.1萬元從20xx年7月21日計算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對發(fā)生在20xx年10月31日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請求本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實，有投資公司向法庭提供的(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決書副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，經(jīng)開庭質(zhì)證，予以確認(rèn)。

原審法院認(rèn)為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同給付遲延履行違約金的訴訟請求已經(jīng)沈陽市中級人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據(jù)此證明投資公司可以依據(jù)該判決的認(rèn)定增加違約金數(shù)額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請求的違約金標(biāo)準(zhǔn)及期限、數(shù)額是在訴前預(yù)知訴訟風(fēng)險前提下的選擇，在法院支持其違約金計算標(biāo)準(zhǔn)后另行增加違約金數(shù)額進行訴訟，不符合相關(guān)法律對違約金性質(zhì)、目的的規(guī)定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請求沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定，判決駁回投資公司訴訟請求。案件受理費12810元由投資公司負(fù)擔(dān)。

上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽市中級人民法院依法判決，案件已進入執(zhí)行程序。該判決確認(rèn)李世公司確系違約，在判令李世公司繼續(xù)履行合同的同時，對違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計算違約金的標(biāo)準(zhǔn)。由于投資公司是于20xx年10月末提起訴訟，所以對20xx年10月以后被上訴人是否仍繼續(xù)違約等事實難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到20xx年10月30日的違約金，而對該日之后新產(chǎn)生的違約金在當(dāng)時無法主張。

因此，沈陽中級法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對發(fā)生在20xx年10月30日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請求，本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。”對上述判決顯然可以看出，沈陽中級法院僅僅是因為投資公司對 20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對20xx年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄，更不是沈陽中級法院對新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進行審理并予以駁回。正是由于投資公司對這部分新違約金“未告”，沈陽中級法院對新產(chǎn)生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權(quán)通過另行訴訟對產(chǎn)生的新債務(wù)加以主張。我國《民事訴訟法》第十三條明確規(guī)定：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利”。

本案中，投資公司在沈陽中級法院訴訟中對20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的、在訴訟當(dāng)時還難以確定的違約金未予主張，是當(dāng)事人依法有選擇地行使自己的訴訟權(quán)利、處分民事訴訟權(quán)利的一種體現(xiàn)，并未違反法律的禁止性規(guī)定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質(zhì)上的區(qū)別。沈陽中級法院的判決中一再強調(diào)其判決確定的違約金截止到20xx年10月30日，對當(dāng)事人當(dāng)時未主張的后產(chǎn)生的違約金未進行審理，本身就體現(xiàn)了對當(dāng)事人依法選擇行使自己的訴訟權(quán)利的一種尊重，也是對當(dāng)事人有權(quán)依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續(xù)違約金的一種肯定。投資公司對新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))另行起訴，正是當(dāng)事人對訴訟權(quán)利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請求，是對投資公司實體權(quán)利和訴訟權(quán)利的無理剝奪，缺乏法律依據(jù)。

我國《合同法》中規(guī)定的違約金是對合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實依據(jù)是違約、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內(nèi)付款，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金。這是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，而且該違約金計算標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內(nèi)支付上訴人全部款項，上訴人就有權(quán)按上述標(biāo)準(zhǔn)計收違約金。

因此，從20xx年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張，既有事實依據(jù)，也符合合同的約定、更有法律依據(jù)，不存在一審法院認(rèn)為的“違背法律對違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定”的問題，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請求明顯錯誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金仍然是依據(jù)合同約定的上述違約金標(biāo)準(zhǔn)計算出來的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數(shù)在增加，就必然會產(chǎn)生新的違約金。這當(dāng)然不是對法院已經(jīng)認(rèn)定的計算標(biāo)準(zhǔn)的擅自增加;相反，恰恰是依據(jù)和執(zhí)行了法院所認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，不存在一審法院認(rèn)為的“在法院確定了違約金計算標(biāo)準(zhǔn)后，新增加違約金數(shù)額另行起訴”的問題。

因此，上訴人依據(jù)已經(jīng)為法院生效判決所確認(rèn)的、也為被上訴人所承認(rèn)的繼續(xù)違約的事實、依據(jù)雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計算標(biāo)準(zhǔn)對由于被上訴人后續(xù)違約所新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))依法起訴，事實清楚、證據(jù)充分。請求撤銷一審判決，改判被上訴人支付上訴人從20xx年10月31日至實際還清全部欠款之日止的違約金(至20xx年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費用。

被上訴人李世公司答辯稱：

原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

本院查明：20xx年10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執(zhí)付工程款1400 萬元)，總計4476萬元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。對乙方的合作投資，在工程結(jié)束后，以甲乙雙方認(rèn)可的審計中介機構(gòu)出具的審計評估報告為依據(jù)確定，并明確雙方的投資比例;二、對補辦、續(xù)辦工程手續(xù)發(fā)生的費用，均由乙方墊付資金。其中應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)的部分，從甲方的投資額中抵減;應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資;三、對乙方已替甲方償還的債務(wù)，經(jīng)甲方與債權(quán)單位確認(rèn)后，可以抵減甲方的投資額;四、本協(xié)議簽字蓋章后，即為生效，對以前就本工程與乙方在20xx年9月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店協(xié)議書》、20xx年12月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店補充協(xié)議》、20xx年12月28日簽署的《協(xié)議書》等有關(guān)協(xié)議同時廢除。

20xx年12月10日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書)，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認(rèn)定為4476萬元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計1630萬元，由乙方承擔(dān)支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費13.8萬元，水費 10.4萬元，電費滯納金50萬元，共計74.2萬元，由乙方負(fù)責(zé)支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補辦手續(xù)過程中發(fā)生的土地出讓金、公房拆遷補償金以及其它費用等，由甲方承擔(dān)400萬元的費用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計2371.8萬元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協(xié)議簽訂之日起，由乙方用現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)的富通花園的14#樓房產(chǎn)作價償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉(zhuǎn)入甲方帳戶。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費。

20xx年3月24日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補充協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書)，約定：一、甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商對20xx年12月10日所簽《協(xié)議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計2371.8萬元。共中一部分以位于和平區(qū)撫順路66-13號富通花園小區(qū)的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價支付給甲方，該部分金額為 1306.77萬元。乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉(zhuǎn)入甲方帳戶。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費用。乙方保證甲方購房者于20xx年6月末前進住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方。

具體支付時間如下：20xx年5月20日前支付247萬元; 20xx年6月20日前支付247萬元;20xx年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時間內(nèi)向甲方支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。二、原協(xié)議其他條款繼續(xù)有效;三、該補充協(xié)議與原協(xié)議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補充協(xié)議書》的約定履行付款義務(wù)。投資公司于20xx年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬元、利息12.5937萬元及截止20xx年10月30日的違約金 50.5082萬元。本院于20xx年3月作出[20xx]沈民二房初字第258號民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止20xx年 10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于20xx年3月18日送達于投資公司及李世公司，20xx年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應(yīng)依法順延至20xx年4月4日。20xx年4月5日該判決發(fā)生法律效力。自20xx年 10月31日起截止20xx年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元，應(yīng)支付遲延履行違約金579618元。

另查明：遼寧華廈飯店亦系獨立的企業(yè)法人，與本案投資公司所訴爭之權(quán)利有直接利害關(guān)系，但遼寧華廈飯店表示所有權(quán)利均由投資公司行使，其不再主張對李世公司的合同權(quán)利。

還查明：遼寧省投資集團公司于20xx年經(jīng)遼寧省國有資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)改制為國有獨資有限公司，更名為遼寧省投資集團有限公司。

上述事實，有本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決書，遼寧華廈飯店《關(guān)于不參加訴訟的說明》，當(dāng)事人陳述等佐證，本院予以確認(rèn)。

本院審理認(rèn)為：

1、關(guān)于投資公司在本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決生效后是否有權(quán)再向李世公司主張20xx年10月31日后的違約金的問題。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已明確認(rèn)定20xx年協(xié)議書的效力并依照該協(xié)議書作出裁判，具有既判力。該協(xié)議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內(nèi)向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標(biāo)準(zhǔn)已被本院生效判決所確認(rèn)。

由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務(wù)未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續(xù)發(fā)生。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決所確定的違約金系基于當(dāng)時投資公司的訴訟請求計算截止到20xx年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在20xx年10月 31日后實際發(fā)生的遲延履行違約金，李世公司負(fù)有繼續(xù)支付義務(wù)，原審判決駁回投資公司訴訟請求不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

2、關(guān)于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協(xié)議約定而發(fā)生，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)為協(xié)議中約定的743.1萬元債務(wù)，即自然債務(wù)。只要該自然債務(wù)未清償或遲延清償，即發(fā)生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元，本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元，自本院 [20xx]沈民二房初字第258號民事判決于20xx年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協(xié)議中約定的自然債務(wù)業(yè)已轉(zhuǎn)化為具有法律拘束力及強制執(zhí)行力的強制給付之債。

在20xx年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協(xié)議，其法律后果是應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息”的規(guī)定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，不存在再行依據(jù)原協(xié)議中約定的違約金條款繼續(xù)計算違約金的問題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付20xx年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

3、關(guān)于上訴人投資公司所主張的計算違約金所依據(jù)的債務(wù)金額。投資公司與李世公司系合同關(guān)系，李世公司的合同義務(wù)為付款，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，李世公司對付款負(fù)舉證責(zé)任，但李世公司未能舉證證明在20xx年4月5日之前向投資公司支付過款項，因此，本院確定計算遲延履行違約金的基礎(chǔ)債務(wù)金額仍為743.1萬元。

4、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭之權(quán)利有直接利害關(guān)系，應(yīng)作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權(quán)利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權(quán)利。因此，投資公司有權(quán)單獨主張對李世公司的合同權(quán)利。

綜上，原審判決適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷沈陽市和平區(qū)人民法院[20xx]和民合初字第478號民事判決;

二、被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司給付上訴人遼寧省投資集團有限公司743.1萬元的遲延履行違約金579618元[自20xx年10月31日至20xx年4月4日，計算方式為：743.1萬元×0.0005×156天]，于本判決生效后10日內(nèi)付清;

篇4

D9

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的概念及簽訂意義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同包括出售、出租、承購、承租四種服務(wù)合同。

簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行經(jīng)紀(jì)服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，應(yīng)遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴(yán)格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當(dāng)事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當(dāng)事人的利益，同時也有利于房地產(chǎn)實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務(wù)操作過程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同常見問題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員對委托人的資料缺乏詳實的調(diào)查核實，導(dǎo)致在日后服務(wù)過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴(yán)往往會導(dǎo)致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴(yán)，往往會導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴(yán)，此種情況往往會導(dǎo)致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴(yán)造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀(jì)人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內(nèi)容違規(guī)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險。

（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導(dǎo)致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費所指定的標(biāo)準(zhǔn)并無相對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因傭金標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有相應(yīng)的對比與衡量標(biāo)準(zhǔn)，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，損害委托方的合法權(quán)益。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作

雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對經(jīng)紀(jì)人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)承諾或以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認(rèn)可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀(jì)人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。

在房地產(chǎn)買賣，特別是在存量房買賣中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承擔(dān)買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容與經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進或賣出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防

3.1 統(tǒng)一并嚴(yán)格使用相關(guān)合同文本

為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了參考，但在實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須嚴(yán)格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓(xùn)體系，加強經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)教育

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時常發(fā)生，當(dāng)事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。

3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)時，應(yīng)加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、可升級版的企業(yè)管理機制

明確各職能部門的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務(wù)開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開展，減少服務(wù)過程中糾紛的發(fā)生。

同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

3.5 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在服務(wù)過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構(gòu)仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛，政府部門應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴(yán)抓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的誠信體系建設(shè)工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)嚴(yán)懲不貸。重點抓好機構(gòu)運行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經(jīng)紀(jì)人隊伍。

篇5

委托人周亞敏，海南肖明德律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地海口市振東區(qū)君堯新村115號9棟。

法定代表人畢凱，該公司經(jīng)理。

委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務(wù)所律師。

委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司法律顧問。

上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學(xué)忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決認(rèn)定雙方簽訂的合作合同有效，認(rèn)為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權(quán)也存在其他違約責(zé)任的賠償權(quán)，演出公司依約提起的各項訴訟請求，從其知道自己的權(quán)利受到侵害時起至起訴時止，均已超過法定的訴訟時效，據(jù)此判決，駁回演出公司的訴訟請求，案件受理費由演出公司負(fù)擔(dān)。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產(chǎn)權(quán)分配及獲得加層補償費等權(quán)利，一審判決以產(chǎn)權(quán)分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補償費等權(quán)利是錯誤的，明星大廈應(yīng)以規(guī)劃驗收為準(zhǔn)，辦理房產(chǎn)交接手續(xù)前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時并未超過訴訟時效，請求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時效起算點也應(yīng)以約定為準(zhǔn)，加層補償費上訴人選擇了現(xiàn)分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴建費，由于2號宿舍樓未拆，沒有損失而不應(yīng)發(fā)生，已得到的款項應(yīng)退還，其他費用的發(fā)生與被上訴人無關(guān)，同時，依法上訴人所提出的請求即使成立，也已全部超過訴訟時效，一審判決應(yīng)維持。

經(jīng)審理查明：1993年4月30日，演出公司與海口龍興經(jīng)濟貿(mào)易開發(fā)公司（1994年1月12日雙方協(xié)議將其更換為龍興公司）經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于海口市公園北2號1350平方米的土地，龍興公司提供建設(shè)資金，雙方合作建設(shè)＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負(fù)責(zé)做好拆遷準(zhǔn)備，解決拆除舊房時所發(fā)生的糾紛，協(xié)助辦理前期手續(xù)及土地使用證、產(chǎn)權(quán)證；龍興公司負(fù)責(zé)組織設(shè)計、報建、施工、裝修、驗收等工作并承擔(dān)費用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產(chǎn)。分配以十層為基數(shù)，每增加一層，龍興公司補給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實得面積也以十層計算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數(shù)不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價向?qū)Ψ劫徺I此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個月，報建時間半年，總計18個月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進行宿舍樓房的擴建和頂上加層或支付加層擴建費60萬元。協(xié)議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴建費25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補充協(xié)議》，約定按實際進展情況，演出公司同意報建時間拖延一個月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經(jīng)濟損失2000元等內(nèi)容。1993年11月2日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定明星大廈主體占地面積設(shè)計若不能達到應(yīng)有的密度率（45％）時，分配給演出公司的實得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續(xù)延長報建期限的補充協(xié)議》，約定延長報建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續(xù)延長報建期限的補償協(xié)議》，約定報建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實際天數(shù)結(jié)算的賠償費，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號文批復(fù)同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，海口市規(guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，批準(zhǔn)明星大廈報建層數(shù)為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544號文批復(fù)同意雙方合作建樓轉(zhuǎn)受讓用地。1994年9月19日，演出公司與海口市公路分局簽訂了一份《協(xié)議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時行車，每年的使用費為1200元，使用至建樓完工為止。該協(xié)議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權(quán)代表邱杰在協(xié)議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關(guān)于明星大廈收尾工程問題聯(lián)席會議＂，會議紀(jì)要第三條的內(nèi)容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗收后30日之內(nèi)按雙方原協(xié)商意見和標(biāo)準(zhǔn)維修＂。1997年11月8日，明星大廈經(jīng)海南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站等單位驗收，并頒發(fā)了工程質(zhì)量合格的竣工驗收核驗證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關(guān)事項協(xié)議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協(xié)商同意將大廈整體銷售，故未進行實體面積分配，由于暫時未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預(yù)借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規(guī)劃報建方案有異，海口市規(guī)劃局未給換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收的請示報告＂，＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收的請求報告＂，1998年11月18日，又提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規(guī)劃驗收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，海口市規(guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發(fā)包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產(chǎn)移交協(xié)議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現(xiàn)將剩余部分全部移交，面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，實行多退少補原則，雙方合作產(chǎn)權(quán)利益的分配即告終結(jié)。之后，房屋所有權(quán)證辦妥，演出公司實際分得房屋面積為2319.2平方米。

上述事實有合同書、協(xié)議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復(fù)、海口市土地管理局批復(fù)、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證、庭審筆錄及當(dāng)事人陳述等已經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)為證。

本院認(rèn)為：本案當(dāng)事人所簽協(xié)議，均是在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所作出的真實意思表示。雙方的合作關(guān)系已經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門同意，并經(jīng)土地管理機關(guān)批準(zhǔn)辦理了合作登記手續(xù)，其形式要件和實質(zhì)要件都符合法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定有效。雙方協(xié)議所確定的一些權(quán)利義務(wù)，其具體內(nèi)容及實際履行都具有相對獨立性，該特點以致演出公司所提起的訴訟請求中有部分請求可分別獨立存在，故其訴訟時效期間也應(yīng)分別計算。當(dāng)事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報建的賠償費轉(zhuǎn)為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權(quán)利的時間是明確的，一審法院對該部分請求，認(rèn)定其已超過訴訟時效，并作出駁回其請求的處理是正確的，應(yīng)予維持。關(guān)于加層補償費的約定，是以改變原計劃報建方案為前提而議定的，演出公司就該項權(quán)利的主張，應(yīng)以龍興公司合法取得加層房屋所有權(quán)為條件，明星大廈房屋所有權(quán)證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補償費的請求，未超過訴訟失效，其請求應(yīng)予支持，一審法院亦以超過訴訟時效，判決駁回該項請求的認(rèn)定和處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設(shè)計方案的調(diào)整該樓未拆除，其仍繼續(xù)使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴建費合同雖未寫明是對拆除2號宿舍樓的補償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴建，根據(jù)雙方約定和本案實際，演出公司提出繼續(xù)支付該款的理由不充分，其請求不予支持，龍興公司已支付的加層擴建費不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產(chǎn)權(quán)利的享有者，就大廈建設(shè)期間占用海口市公路分局通道約定應(yīng)支付的使用費，由雙方按約定分配房產(chǎn)的比例分擔(dān)，由雙方與海口市公路分局結(jié)算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米2000元計價在龍興公司應(yīng)向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決；

二、明星大廈加層補償費人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個月之內(nèi)，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；

三、演出公司多分房屋面積計價43.84萬元，限在本判決生效之日起一個月之內(nèi)向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，該款可與本判決第二項的款項折抵；

篇6

    二、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內(nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。

    三、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。

    四、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

篇7

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進行事實認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據(jù)筆者的實務(wù)經(jīng)驗及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現(xiàn)場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購房意向人現(xiàn)場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現(xiàn)有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協(xié)商交易條件，達成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產(chǎn)評估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務(wù)事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費的給付條款約定按編號為某某號確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔(dān)訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務(wù)時，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務(wù)時，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動中。”可見，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因為該辦法第十六條對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時，不能將尋求房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時，都是根據(jù)中介機構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個條款構(gòu)成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構(gòu)出具經(jīng)過公證機關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進入實質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實質(zhì)爭議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因為在關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

篇8

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區(qū)新外大街10號。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業(yè)，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。

原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區(qū)雅寶路8號太亞大廈。

負(fù)責(zé)人孟慶斌，行長。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新協(xié)公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約及補充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進行了公證，該契約及補充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費用的訴訟請求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認(rèn)定事實不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協(xié)公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。雙方訂立的《補充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒有行使此項權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔(dān)保為不可撤銷擔(dān)保。抵押人確認(rèn)若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補充協(xié)議，同時約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償?shù)取Ｍ?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認(rèn)為房屋未達到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協(xié)公司免費為其招租，并同意按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認(rèn)為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認(rèn)可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、售房契約、補充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書、1998年12月7日協(xié)議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》及《補充協(xié)議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協(xié)議，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

篇9

    2.房屋所有權(quán)爭議,包括所有權(quán)歸屬、份額、變更、析產(chǎn)、交換等;

    3.房屋使用權(quán)爭議,包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)倒等方面的爭議;

    4.他項權(quán)利與相鄰關(guān)系,包括通行、典當(dāng)及與相鄰房屋發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;

    5.房屋修繕的爭議,包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定、各項工程費用的承擔(dān)等。

    二、哪些房產(chǎn)糾紛不能仲裁?

    下列糾紛不能仲裁:

    1.人民法院已經(jīng)受理或者審理辦結(jié)的房地產(chǎn)糾紛;

    2.涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)糾紛;

    3.涉及落實政策問題的房地產(chǎn)糾紛;

    4.依法應(yīng)當(dāng)由行政機關(guān)公證后發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛;

篇10

關(guān)鍵詞 甲磺酸羅哌卡因；芬太尼；自控鎮(zhèn)痛；自然分娩

[中圖分類號] R4 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1674-0742（2014）10（a）－0150-02

目前國內(nèi)的剖宮產(chǎn)率居高不下，因剖宮產(chǎn)手術(shù)帶來的并發(fā)癥也隨之而來，比如子宮內(nèi)膜異味癥，剖宮產(chǎn)術(shù)口瘢痕妊娠[1]，有剖宮產(chǎn)手術(shù)史的產(chǎn)婦再次妊娠選擇自然分娩有子宮破裂的危險，如果選擇再次剖宮產(chǎn)，手術(shù)后子宮收縮不良產(chǎn)后出血的風(fēng)險也會增加，危重的患者甚至需要切除子宮才能控制出血。國外發(fā)達國家的剖宮產(chǎn)率相對來說很低，美國90℅孕婦采用分娩鎮(zhèn)痛，剖宮產(chǎn)率僅10℅～20℅，英國98℅孕婦采用分娩鎮(zhèn)痛，剖宮產(chǎn)率僅為18.5℅，這和發(fā)達國家的分娩鎮(zhèn)痛做的很完善有關(guān)。2013年1月以來，由于該院的分娩鎮(zhèn)痛的開展，解除了產(chǎn)婦對生產(chǎn)疼痛的恐懼，很大程度上降低了剖宮產(chǎn)率，同時分娩鎮(zhèn)痛知識的宣教普及，也使得選擇鎮(zhèn)痛分娩的產(chǎn)婦逐年增多。該研究選取2013年9月—2014年3月間該院收治的產(chǎn)婦進行研究擬針對椎管內(nèi)阻滯分娩鎮(zhèn)痛的可行性和不同給藥方法的效果對比觀察，為臨床應(yīng)用提供參考。現(xiàn)報道如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

該研究已獲該院倫理委員會批準(zhǔn)，并與患者及家屬簽署知情同意書。選擇該院2013年9月—2014年3月之間的75例分娩產(chǎn)婦進行本次研究，美國麻醉醫(yī)師協(xié)會（ASA）分級為I或Ⅱ級，年齡23～30歲，體重指數(shù)<27 kg/m2。所有產(chǎn)婦均無鎮(zhèn)痛藥過敏史，無慢性疼痛史或藥物和酒精濫用史，單胎，初產(chǎn)，足月，無妊娠合并癥和并發(fā)癥，無硬膜外麻醉禁忌癥，無宮頸手術(shù)（如Leep或錐切等）史，并經(jīng)過各項產(chǎn)前檢查判斷具備陰道分娩條件。采用隨機數(shù)字表法將患者分為A、B及C3組，每組25例，A、B和C3組患者體重[A:B:C,（72.5±4.3）kg:（73.1±3.9）kg:（71.9±3.4）kg]，孕周[A:B:C,（38.8±1.1）w:（39.0±0.8）w:（38.4±1.2）w]及年齡[A:B:C,（24.5±1.2）歲: （25.1±1.6）歲: （24.2±1.0）歲]比較差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)，試驗具有可比性。

方法 A組不給予硬膜外阻滯麻醉自然分娩，B組和C組入室建立靜脈通路，乳酸鈉林格注射液500 mL靜脈滴注，3組均監(jiān)測胎心、無創(chuàng)血壓和心率。B組和C組選擇L2~3間隙行硬膜外穿刺向頭側(cè)留置導(dǎo)管3 cm,回抽無血無腦脊液注入試驗劑量1％利多卡因3 mL并固定導(dǎo)管,5 min后測試麻醉平面發(fā)現(xiàn)無腰麻現(xiàn)象繼續(xù)給藥，B組注入0.1﹪甲磺酸羅哌卡因氯化鈉注射液5 mL, 2 min后再次注入5 mL。C組0.1%甲磺酸羅哌卡因氯化鈉注射液復(fù)合2 μg/mL[2]芬太尼注射液5 mL，2 min后再次注入5 mL。測試麻醉平面，基本達到T8～T10這個滿意平面。20 min后接電子鎮(zhèn)痛泵泵入和各自推注藥液相同的藥液，背景輸注6 mL/h，通過患者自訴的VAS評分決定按壓自控鍵追加藥物3 mL/次，鎖定時間為15 min，直到宮口開達10 cm，VAS評分≥4時按壓給藥并記錄按壓次數(shù)。如發(fā)生低血壓加快輸入晶體液或給予血管活性藥物對癥處置。如胎心減慢給予吸氧、左側(cè)臥位、應(yīng)用麻黃堿10 mg和硝酸甘油100 μg等藥物對癥處理，如應(yīng)用催產(chǎn)素的減慢或停止給藥，宮縮減弱的減少按壓次數(shù)并加快催產(chǎn)素靜脈滴注。

觀察指標(biāo) 觀察并記錄各組活躍期時間、活躍期平均動脈壓和產(chǎn)婦心率、及宮口開達10 cm時的VAS評分、胎心率、出生后1 min(T1)和5 min(T2)的新生兒Apgar評分，B組C組加記錄PCA總按壓次數(shù)、宮口開10 cm改良Bromage評分、催產(chǎn)素應(yīng)用情況、不良反應(yīng)發(fā)生情況如低血壓、皮膚瘙癢、惡心嘔吐、尿潴留等。

改良Bromage評分測定指：0級為無運動阻滯（髖、膝、踝三關(guān)節(jié)可充分屈曲）肌力正常；1級下肢麻木感，行走時腿軟；2級為不能直腿抬起（僅能屈膝、踝關(guān)節(jié)）；3級為不能屈膝（僅能屈踝關(guān)節(jié)）；4級為運動阻滯，不能屈踝關(guān)節(jié)（三關(guān)節(jié)均不能屈）；5級為下肢不能活動并無知覺[3]。

1.3 統(tǒng)計方法

采用 spss 16.0統(tǒng)計學(xué)軟件對研究數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，正態(tài)分布的計量資料以均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差(x±s)表示，組間比較采用多元方差分析(MANOVA, Multivariate analysis of variance)，計數(shù)資料用率表示，采用 χ2 檢驗。

2 結(jié)果

與A組比較，B組和C組胎心率、新生兒評分差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)；催產(chǎn)素使用情況A組4例，B組16例，C組12例(B組vs. A組,P=0.001; C組vs. A組,P=0.015) (P<0.05)；活躍期時間縮短(B組vs. A組,P=0.037; C組vs. A組, P=0.032)(P<0.05)；VAS評分明顯降低(B組vs. A組,P=0.002; C組vs. A組, P=0.001) (P<0.05)；而B、C組活躍期時程差異無統(tǒng)計學(xué)意義。見表1。

與B組(4.5±0.5次)比較，C組(1.1±0.3次)總按壓次數(shù)明顯降低(C組vs. B組, P=0.001) (P<0.05)改良Bromage評分降低 (C組vs. B組:0分，P=0.012；1分，P=0.010)(P<0.05)，而不良反應(yīng)差異無統(tǒng)計學(xué)意義。3組無一例中轉(zhuǎn)剖宮產(chǎn),無異常情況發(fā)生，見表2。

并發(fā)癥觀察：低血壓(B組:C組,1例：0例)、皮膚瘙癢例(B組:C組,0例:1例)、惡心嘔吐(B組:C組,2例:0例)、尿潴留(B組:C組,0例:2例)。兩組比較差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)。

3 討論

分娩過程中，子宮收縮，宮口擴張，宮頸管牽拉擠壓都會引起疼痛，產(chǎn)痛給產(chǎn)婦帶來的恐懼和刺激會引起一些心理生理應(yīng)激反應(yīng)，對產(chǎn)婦和胎兒產(chǎn)生不利影響。國內(nèi)外的實驗表明，硬膜外分娩鎮(zhèn)痛止痛效果確切，縮短第一產(chǎn)程，不影響新生兒評分[4]。

目前的實驗結(jié)果顯示，兩組硬模外持續(xù)自控鎮(zhèn)痛與臨產(chǎn)前不給予任何鎮(zhèn)痛措施組在VAS評分、活躍期時間和催產(chǎn)素使用率比較差異有統(tǒng)計學(xué)意義，而在胎心率及Apgar評分比較差異無統(tǒng)計學(xué)意義，實驗結(jié)果說明兩種不同給藥方式的硬模外持續(xù)自控鎮(zhèn)痛無論對產(chǎn)婦及胎兒在生命體征及感受效果良好。我們的臨床觀察顯示，相比較硬模外持續(xù)自控鎮(zhèn)痛泵甲磺酸羅哌卡因與硬模外持續(xù)自控鎮(zhèn)痛泵甲磺酸羅哌卡因復(fù)合芬太尼而言，自控鎮(zhèn)痛泵甲磺酸羅哌卡因復(fù)合芬太尼在按壓次數(shù)及改良Bromage評分比較差異有統(tǒng)計學(xué)意義，實驗結(jié)果說明復(fù)合用藥能夠減少甲磺酸羅哌卡因用藥量同時，減低運動阻滯的發(fā)生率。

對于上述結(jié)果，我們進行了實驗分析，首先，低濃度的局麻藥復(fù)合小劑量的阿片類止痛藥是目前專家推薦的最佳給藥方式，通過這次研究我們也看到，低濃度的長效局麻藥羅哌卡因?qū)ν从X神經(jīng)纖維（Aδ和C纖維）的阻滯比對運動神經(jīng)纖維（Aβ纖維）的阻滯更為完全[5]，可以產(chǎn)生感覺和運動分離的效果，既減輕疼痛又保留宮縮，從而達到分娩鎮(zhèn)痛的目的，產(chǎn)婦沒有運動神經(jīng)阻滯后的不適感覺，但是藥物用量短時間增多會影響運動功能；其次，阿片藥物和椎管內(nèi)脊髓的阿片受體（μ受體）結(jié)合同樣產(chǎn)生確切的止痛作用[6]；最后，兩種藥物的協(xié)同作用使得鎮(zhèn)痛效果更加完善[7]。對于部分需要側(cè)切的產(chǎn)婦，局麻藥在椎管內(nèi)麻醉作用同樣減少了這個過程的痛苦，也減少了局部浸潤麻醉帶來的不便，消除了生產(chǎn)過程中產(chǎn)婦煩躁焦慮的負(fù)性情緒。布比卡因一定濃度也可以做到感覺和運動阻滯分離，不過和布比卡因相比，羅哌卡因的心臟毒性更低，使用更安全[8]。我們臨床觀察之所以關(guān)注國產(chǎn)甲磺酸羅哌卡因，因為相對于瑞典阿斯利康公司出產(chǎn)的鹽酸羅哌卡因（耐樂品），國產(chǎn)的甲磺酸羅哌卡因具備經(jīng)濟適用的優(yōu)勢，更適合基層醫(yī)院的推廣，對降低剖宮產(chǎn)率和剖宮產(chǎn)手術(shù)帶來的并發(fā)癥起到重要的作用。

綜上所述，硬膜外阻滯分娩鎮(zhèn)痛效果確切可行，不影響胎心率和新生兒評分，并且縮短第一產(chǎn)程活躍期。應(yīng)用0.1％甲磺酸羅哌卡因復(fù)合2 μg/mL芬太尼椎管內(nèi)給藥既增強了止痛效果又減小了各自用量，不良反應(yīng)少，不易出現(xiàn)下肢運動神經(jīng)阻滯時的不適感覺，效果優(yōu)于單純應(yīng)用0.1％甲磺酸羅哌卡因。

參考文獻

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篇11

理財金手指：貸款買房要留后手

篇12

篇13

房子賣了就算您一套房,但要是貸款這邊的話就是二次貸款了,利率就絕對是二套房利率。

房產(chǎn)共有人享有同等的權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)共同共有房產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。換而言之,在共同共有關(guān)系存在期間,部分共有人無權(quán)擅自處分共有房產(chǎn)。在現(xiàn)實生活中,常會出現(xiàn)部分共同共有人偽造其他共有人簽名或私章,擅自處分共有房產(chǎn)的行為。作為權(quán)益受到侵害的共有人,可以該行為未經(jīng)自己同意為由,向法院主張該行為及相關(guān)合同無效,并且侵權(quán)人應(yīng)將房屋狀態(tài)恢復(fù)原狀,并承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟損失。值得注意的是,一般在這種交易中,第三人取得房產(chǎn)的行為往往是善意的(這僅限于第三人不可能得知房產(chǎn)權(quán)屬為共同共有),對該侵權(quán)行為不負(fù)責(zé)任。如果恢復(fù)原狀將嚴(yán)重影響第三人的生活,那么侵權(quán)人應(yīng)對第三方進行補償或賠償。

共有房產(chǎn)的分割共同共有關(guān)系終止,包括共有人死亡、婚姻關(guān)系終止、共有等幾種情況。對于共同共有房產(chǎn)的分割,有協(xié)議的按協(xié)議分割;無協(xié)議的應(yīng)對共同共有房產(chǎn)進行等分。鑒于房產(chǎn)是特定物,受不可任意分割的限制,故多采用折價進行分割。無論是協(xié)議分割還是折價分割,原則上都應(yīng)考慮共有人對共有房產(chǎn)的貢獻大小,適當(dāng)照顧共有人的生活、生產(chǎn)等。

房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)在共同共有房產(chǎn)分割完畢后,一部分房產(chǎn)所有人需要出賣其所有房產(chǎn)的,如果該部分房產(chǎn)作為未分割前共同房產(chǎn)的一個整體或配套使用,那么,另一部分房產(chǎn)所有人享有優(yōu)先的購買權(quán)。以上就是有關(guān)房產(chǎn)共有人有哪些權(quán)利,怎樣避免共有房產(chǎn)糾紛相關(guān)問題的介紹和解答。在現(xiàn)實生活中,很多房屋共有人因為不了解雙方的權(quán)利和義務(wù),很容易產(chǎn)生糾紛,導(dǎo)致房屋權(quán)益的爭奪。在遇到共有房屋糾紛不能解決時,最好是尋求房產(chǎn)律師的幫助,律師會為當(dāng)事人提供全面的解答和服務(wù),幫助當(dāng)事人解決糾紛,維護權(quán)益。

（來源：文章屋網(wǎng) ）