引論：我們?yōu)槟砹?3篇地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
（一）微觀視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是償債風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家審計(jì)署2011年通過(guò)對(duì)6576家地方融資平臺(tái)公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)。有148家存在逾期債務(wù)80.04億元，債務(wù)逾期率平均為16.26；有358家存在借新還舊的狀況，借新還舊率平均達(dá)到55%；有1033家存在注冊(cè)資本未到位、虛假出資等問(wèn)題，涉及金額2441.5億元。這些都導(dǎo)致地方政府融資平臺(tái)的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債比例過(guò)高。
二是投資收益風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)地方政府融資平臺(tái)所籌集資金的主要投向?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益性項(xiàng)目。而不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是公益性項(xiàng)目建設(shè)，都有著工期長(zhǎng)、投入大、利潤(rùn)率低、資本周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)。從地方政府融資平臺(tái)的資金流向不難看出地方政府融資平臺(tái)所能獲得的固定收益比較低。
三是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融市場(chǎng)的變動(dòng)將在地方政府融資平臺(tái)的資金成本，資本收益等方面來(lái)影響融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)所面臨的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
（二）銀行業(yè)視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是信用風(fēng)險(xiǎn)。首先是銀行和政府融資平臺(tái)之間的信息不對(duì)稱(chēng)，使銀行無(wú)法很詳細(xì)地了解貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)狀況。其次是在法律上銀行處于不利地位。第三是地方政府很可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。
二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行給地方政府融資平臺(tái)大量貸款，占用了銀行可以向其他工商企業(yè)發(fā)放的貸款，有可能導(dǎo)致商業(yè)銀行暫時(shí)無(wú)法向社會(huì)投放資金，可能造成商業(yè)銀行的暫時(shí)性的流動(dòng)性短缺。
三是利率風(fēng)險(xiǎn)。由于地方政府融資平臺(tái)有著政府背景，銀行在放貸時(shí)，其本身的議價(jià)的能力比較弱，并且，由于大部分銀行認(rèn)為地方政府融資平臺(tái)貸款比較安全，銀行間存在競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致貸款利率進(jìn)一步降低。
（三）宏觀視角下的地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)
一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面雖然起到了一定的積極作用。然而這部分資金的使用不是憑空產(chǎn)生的，而是從其他部門(mén)擠出的，由此而形成的擠出效應(yīng)，會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式產(chǎn)生一定的影響。
二是產(chǎn)能過(guò)剩和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)所建設(shè)的項(xiàng)目由政府自己選擇，而政府意志的存在將削弱市場(chǎng)在資源配置中的作用，造成部分行業(yè)的過(guò)度投資，重復(fù)建設(shè)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。造成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)能過(guò)剩，而私人的投資則相對(duì)不足。
三是土地價(jià)格上漲形成的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。地方政府對(duì)銀行的還款方式無(wú)論是直接依靠土地出讓收入還是地方財(cái)政，最終依賴(lài)的都是土地。地方政府有足夠的動(dòng)機(jī)，來(lái)通過(guò)提高土地價(jià)格，出賣(mài)土地來(lái)補(bǔ)償?shù)胤秸谫Y平臺(tái)的債務(wù)支出。許多地方政府成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格飆升的幕后推手。
四是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。這里的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指地方政府融資平臺(tái)的盲目擴(kuò)張有可能會(huì)綁架中央政府和央行，造成非預(yù)期的通貨膨脹。當(dāng)?shù)胤秸谫Y平臺(tái)到期無(wú)法償還貸款，中央政府將不得不出面干預(yù)。方法一般為組建資產(chǎn)管理公司剝離銀行的不良貸款和發(fā)行債券。其實(shí)質(zhì)都是增加貨幣的發(fā)行。
二、地方政府融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)防范
（一）微觀視角的對(duì)策
一是要對(duì)地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的清理，阻斷地方政府對(duì)地方政府融資平臺(tái)所承擔(dān)的無(wú)限連帶責(zé)任。
二是盡量剝離政府融資平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目中的公益類(lèi)項(xiàng)目。即把完全不產(chǎn)生利潤(rùn)的，不能進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，剝離出來(lái)，將這部分項(xiàng)目直接由地方財(cái)政承擔(dān)。
三是穩(wěn)步構(gòu)建和發(fā)展地方債務(wù)市場(chǎng)。四是構(gòu)建平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。完善平臺(tái)自身的構(gòu)建，建立平臺(tái)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施。
（二）中觀視角銀行業(yè)視角的對(duì)策
一是要嚴(yán)格規(guī)范地方政府融資平臺(tái)與銀行的關(guān)系。應(yīng)擴(kuò)大地方中小銀行在經(jīng)營(yíng)上的自，減少地方政府對(duì)銀行的行政干預(yù)。
二是銀行要加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)的貸前審核和貸后管理。
三是推行銀團(tuán)貸款。將融資平臺(tái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)，以把對(duì)單個(gè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)降到最小。
四是銀行要對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款的發(fā)放有長(zhǎng)期、合理的規(guī)劃，防止流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）宏觀視角的對(duì)策
首先，通過(guò)推動(dòng)城鎮(zhèn)化來(lái)降低地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。將地方政府融資平臺(tái)的資金投向這些最需要資金的地方，避免與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象。并且，把地方政府融資平臺(tái)的主要職能定位在彌補(bǔ)商業(yè)性投融資空隙和市場(chǎng)機(jī)制的缺陷。
其次，規(guī)范地方政府融資平臺(tái)的投融資行為，建立外部監(jiān)督機(jī)構(gòu)。本文建議加強(qiáng)地方人大對(duì)地方政府和地方政府融資平臺(tái)行為的監(jiān)督，把對(duì)地方政府融資平臺(tái)的監(jiān)督責(zé)任也劃歸到人大的監(jiān)督職權(quán)內(nèi)。
再次，改革地方政府現(xiàn)有的考核制度。對(duì)地方政府的考核制度進(jìn)行改革，不再以單純的GDP增長(zhǎng)作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考核地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展方面的各種指標(biāo)，以此來(lái)激勵(lì)地方政府官員更好地實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。
最后，推行財(cái)稅制度改革，增加地方政府的償債能力。地方政府組建地方政府融資平臺(tái)的原因從根本上來(lái)說(shuō)是因?yàn)槠渲С鱿鄬?duì)于有限的收入來(lái)講過(guò)于龐大了。迫使地方政府不得不想盡辦法從各種渠道籌集資金。對(duì)此，可以適當(dāng)加強(qiáng)地方政府的財(cái)權(quán)，使其有與其事權(quán)相匹配的財(cái)政支出能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]巴曙松.地方政府投融資平臺(tái)的發(fā)展及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J].西南金融，2009（9）：9―10
篇2
房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門(mén)行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問(wèn)題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過(guò)程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)投資增長(zhǎng)過(guò)快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來(lái)了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位
從2011年以來(lái),政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T(mén)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車(chē)城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中
一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問(wèn)題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷(xiāo)售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開(kāi)辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類(lèi)基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過(guò)分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,集中了該行業(yè)從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)到建設(shè)到銷(xiāo)售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷(xiāo)售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓鳌?/p>
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議
(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過(guò)多層的證券化處理,投資者就沒(méi)有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴(lài)的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無(wú)法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱(chēng),增加了雙方的矛盾和因此帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開(kāi)始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開(kāi)始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。
(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開(kāi)化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制
自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展,由于過(guò)分依賴(lài)市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過(guò)政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿(mǎn)足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管
應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類(lèi)商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的信息,通過(guò)科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理投資。
四、結(jié)論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過(guò)于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開(kāi)發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。
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篇3
1．2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度
當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過(guò)程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買(mǎi)力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8．76，目前中國(guó)85%家庭沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤(pán)隨處可見(jiàn)，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，高位運(yùn)行，又沒(méi)有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)的資金一直都在增加，但是銷(xiāo)售的面積跟不上開(kāi)發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過(guò)程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。
1．3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過(guò)度的依賴(lài)，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹．
1．4銀行貸款的發(fā)放
房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)．因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開(kāi)發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
2．1開(kāi)拓多元化的融資渠道
房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來(lái)，委托專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類(lèi)型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)多元化的投資策略和專(zhuān)業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過(guò)股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來(lái)說(shuō)是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來(lái)很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)．
2．2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息和監(jiān)測(cè)分析，通過(guò)詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過(guò)具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。
2．3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估
在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹(shù)立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶(hù)建立客戶(hù)貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
篇4
1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1.1房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴(lài)性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶(hù)的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
1.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢
目前，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國(guó),房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無(wú)論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國(guó),由于居民收入過(guò)低而無(wú)力承擔(dān)貸款中比例過(guò)高的首期付款，缺乏對(duì)償還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過(guò)短，利率檔次過(guò)高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
1.3房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。
1.4房地產(chǎn)金融運(yùn)作效率低, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理
由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿(mǎn)足，又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近二十年的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議
2.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi), 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。
2.2加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國(guó)相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國(guó)內(nèi)國(guó)際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。
2.3加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范制度的環(huán)境建設(shè)
房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國(guó)家都有專(zhuān)門(mén)的金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國(guó)目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國(guó)有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。
2.4建立個(gè)人及企業(yè)信用制度
我國(guó)目前還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶(hù)制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國(guó)可以通過(guò)建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。
綜上所述，我國(guó)一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)，房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進(jìn)行完善。2007年金融市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)放，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)一定會(huì)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。
篇5
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)于快速。有關(guān)研究表示，近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率和全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率都維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時(shí)，雖然這期間金融危機(jī)等對(duì)此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國(guó)房地產(chǎn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售量上升較快。相似地，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況一路唱紅，近十年來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量穩(wěn)中有漲，在美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷(xiāo)售量幅度相對(duì)較高，之后由于受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率才呈現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)較大的漲幅，目前雖然全國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)輕微下行的趨勢(shì)，但總體來(lái)說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來(lái)還是有相對(duì)較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國(guó)人傳統(tǒng)觀念來(lái)說(shuō)，遷徙人口有著較為強(qiáng)烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重較大，使得儲(chǔ)蓄率和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率維持在一個(gè)較高的水平，這二者又反過(guò)來(lái)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)率，使其成為了眾多投資者的熱門(mén)投資對(duì)象，我國(guó)閑置資金較多，相比于高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然促使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大幅上升。
房?jī)r(jià)地價(jià)高位運(yùn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格不斷攀升，主要是因?yàn)槲覈?guó)地價(jià)的上漲，由于我國(guó)土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣(mài)地均是由價(jià)高者得，房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致地價(jià)被推得較高。在地價(jià)高位運(yùn)行的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在快速上漲，自2004年開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度就已經(jīng)開(kāi)始加快，除了受次貸危機(jī)影響之外，我國(guó)近十年來(lái)經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢(shì)頭。
2.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)
區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。研究指出，近十年來(lái)我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)年增長(zhǎng)率已經(jīng)超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長(zhǎng)率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價(jià)格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗膬r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了它的真實(shí)價(jià)值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價(jià)值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會(huì)遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，在泡沫還沒(méi)有破裂之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)，進(jìn)而開(kāi)發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機(jī)者倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋以賺取利潤(rùn)差價(jià)的現(xiàn)象。
房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進(jìn)入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點(diǎn)，按照國(guó)外十年一個(gè)繁榮周期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算的話(huà)，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價(jià)格下跌和金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也并非偶然，首先是我國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)30年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，必然同時(shí)降低家庭收入的增長(zhǎng)速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴(kuò)張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于轉(zhuǎn)型升級(jí)而言意義非凡，只有住宅價(jià)格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，促使資金順利流向其他行業(yè)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了資金和利潤(rùn)支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅征收等，將會(huì)有效地遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行有效約束，所以房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就更容易發(fā)生。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房地產(chǎn)貸款過(guò)于集中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是同步增長(zhǎng)的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國(guó)央行并沒(méi)有有效的手段來(lái)制約信貸，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長(zhǎng)，將勢(shì)必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，比如參與投資性買(mǎi)房等，將會(huì)直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備土地的資金是來(lái)源于銀行貸款，但是由于沒(méi)有考慮到市場(chǎng)的實(shí)際需求，盲目進(jìn)行儲(chǔ)備土地收購(gòu)，導(dǎo)致最后難以?xún)斶€貸款而引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用稅收政策、信貸政策等來(lái)抑制投資性的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對(duì)于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費(fèi)者，在當(dāng)其申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套住房等，對(duì)其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進(jìn)行投機(jī)炒房，而對(duì)于已經(jīng)用用兩套住房的多購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對(duì)于那些在短時(shí)間內(nèi)頻繁倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋的消費(fèi)者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個(gè)人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開(kāi)征房屋空置稅、物業(yè)稅等來(lái)提高投機(jī)者的各項(xiàng)成本，解決房屋空置率問(wèn)題，在有效降低具有真正購(gòu)房需求的消費(fèi)者的購(gòu)房成本的同時(shí)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險(xiǎn)資金即金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)的所繳保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險(xiǎn)被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限制擴(kuò)散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對(duì)于不良資產(chǎn)的處理，可將國(guó)家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專(zhuān)門(mén)的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對(duì)相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來(lái)的不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、管理和處置。
篇6
隨著房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對(duì)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)停滯，二三線城市房?jī)r(jià)崩盤(pán)現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與壓力，如何解決這些問(wèn)題，成為當(dāng)前我們業(yè)內(nèi)人士十分關(guān)注的話(huà)題。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要問(wèn)題
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)已到了一個(gè)瓶頸，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷(xiāo)售停滯、產(chǎn)能過(guò)剩、利潤(rùn)下降的不利局面。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題總結(jié)起來(lái)主要有以下三個(gè)方面：
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)度依賴(lài)銀行信貸
由于資本的逐利性，近年來(lái)，許多企業(yè)都爭(zhēng)先恐后的進(jìn)入高利潤(rùn)率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個(gè)缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場(chǎng)中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來(lái)源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的房企對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對(duì)銀行貸款的依賴(lài)度甚至超過(guò)百分之八十，這表明，支撐著我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，勢(shì)必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱、防止房企的投機(jī)熱潮，我國(guó)央行近年來(lái)采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一的眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風(fēng)險(xiǎn)。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國(guó)房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（二）行業(yè)政策不健全導(dǎo)致缺乏法律有效保障
當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在也為我國(guó)房地產(chǎn)金融的整體運(yùn)行增加的風(fēng)險(xiǎn)隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.缺乏明確的立法。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國(guó)只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來(lái)說(shuō)這些法律法規(guī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代。2.缺乏系統(tǒng)科學(xué)的監(jiān)管體系。目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的政府性金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行監(jiān)管，這使得部分房企運(yùn)用不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行非法融資，造成金融風(fēng)險(xiǎn)。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題層出不窮，部分地方政府對(duì)土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)而直接與政府簽訂相應(yīng)的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（三）過(guò)于依賴(lài)市場(chǎng)與擔(dān)保導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)加劇
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)便是信用風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.市場(chǎng)需求減少導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長(zhǎng)，使得目前房?jī)r(jià)超過(guò)了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級(jí)是房產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)主體，由于房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致這一階層的房產(chǎn)消費(fèi)需求降低，這使得我國(guó)房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機(jī)。2.抵押擔(dān)保過(guò)于依賴(lài)房產(chǎn)，缺乏信用體系。當(dāng)前無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，造成這個(gè)問(wèn)題的原因之一便是我國(guó)地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來(lái)替代實(shí)體抵押。3.個(gè)人住房貸款信用機(jī)制不健全。當(dāng)前我國(guó)央行對(duì)個(gè)人信用的評(píng)價(jià)機(jī)制尚不健全，銀行在給個(gè)人進(jìn)行貸款時(shí)，難以對(duì)個(gè)人資金與信用情況作準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
二、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析
我國(guó)的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范尤為關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融所存在的問(wèn)題，應(yīng)該從以下四個(gè)方面著手：
（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系
改變當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時(shí)解決房企融資困難問(wèn)題的關(guān)鍵，多遠(yuǎn)化的融資體系應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴(kuò)大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強(qiáng)銀行資金的流動(dòng)性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當(dāng)前房企想要在股票證券市場(chǎng)上市融資門(mén)檻非常高，這使得大部分房企通過(guò)股票市場(chǎng)融資的可能性非常之小，但股票證券市場(chǎng)畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對(duì)房企是一個(gè)不錯(cuò)的方案，同時(shí)“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標(biāo)簽，對(duì)房企融資是一個(gè)非常大的幫助。
（二）努力提高房企自身資金利用率
在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時(shí)，房企也應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來(lái)減少融資的壓力。面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應(yīng)該不斷的提升自身的管理能力，加大對(duì)于其資金的管理力度。將資金管理的方式進(jìn)行制度化規(guī)范化設(shè)計(jì)，確保資金的每一個(gè)環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高其財(cái)務(wù)管理水平，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問(wèn)題，減少預(yù)支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，將每一分錢(qián)都用在創(chuàng)造企業(yè)的價(jià)值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴(lài)于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過(guò)建立一整套房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及監(jiān)控體系，對(duì)每一個(gè)房企在經(jīng)營(yíng)中的實(shí)際情況作及時(shí)的匯總分析，并對(duì)企業(yè)提出運(yùn)營(yíng)要求與目標(biāo)，以此來(lái)提高房企的資金利用率，盤(pán)活資金。
（三）強(qiáng)化國(guó)家的宏觀政策指導(dǎo)
在國(guó)家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的促進(jìn)作用，因此政府要不斷的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的完善，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融與市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)真實(shí)數(shù)據(jù)，以此作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責(zé)，并建立問(wèn)責(zé)追查機(jī)制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運(yùn)營(yíng)。3.通過(guò)措施減少對(duì)土地的過(guò)分投資。要減少對(duì)土地的過(guò)分投資，首先要轉(zhuǎn)變當(dāng)前地方政府的土地財(cái)政收入模式，這樣可以由于行政手段而導(dǎo)致的土地過(guò)分升值。其次要引導(dǎo)土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過(guò)對(duì)閑置土地進(jìn)行征稅等方式刺激人們積極開(kāi)發(fā)土地。最后可以建立科學(xué)的房產(chǎn)稅機(jī)制，減少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系
我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.建立統(tǒng)一的國(guó)家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國(guó)已經(jīng)初步建立了關(guān)于個(gè)人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實(shí)際操作中，銀行中存在著通過(guò)變通甚至違規(guī)的手段來(lái)減少審查的步驟進(jìn)行放貸，這對(duì)信貸安全形成了嚴(yán)重的隱患，因此我國(guó)央行應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，建立全國(guó)統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對(duì)個(gè)人及房企的信貸行為進(jìn)行約束，防范我國(guó)房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2.建立信用分級(jí)制度。信用分級(jí)制度可以將不同的借款人進(jìn)行等級(jí)區(qū)分，同時(shí)，通過(guò)對(duì)于個(gè)人或者企業(yè)的就業(yè)、運(yùn)營(yíng)、收入情況作實(shí)際的考察對(duì)其信用等級(jí)做一個(gè)科學(xué)的評(píng)定，通過(guò)信用等級(jí)評(píng)定，可以對(duì)信貸的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了至關(guān)重要的作用，但隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國(guó)房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的各部門(mén)要增強(qiáng)溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，同時(shí)政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)科學(xué)健康發(fā)展。
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篇7
3.3房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。 4、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
篇8
1.1商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1.1金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2003年至2008年上半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費(fèi)為主的金融政策，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整，2008年在房改以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，三是房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。
1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)銀行信貸資金有著巨大的依賴(lài)性。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國(guó)已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.1.3投資性買(mǎi)房誘發(fā)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。而投資性買(mǎi)房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi)，本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。
1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)分析
由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中.消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過(guò)程中處于不利地位。
法律制定落后于市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，要依靠強(qiáng)大的法律體系。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動(dòng)性。同時(shí)我國(guó)尚沒(méi)有真正意義上的《投資基金法》，因此無(wú)法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無(wú)法可依。
房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運(yùn)行，因此，一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企合作關(guān)系；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，同時(shí)通過(guò)法律手段，盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
2. 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議
僅就房地產(chǎn)金融運(yùn)行自身來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情，可以主要通過(guò)抓住以下幾方面，來(lái)努力化解相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.1選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道
企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時(shí)，要對(duì)各種融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)、獲利等做好分析和計(jì)算，設(shè)計(jì)出各種不同的融資方案，對(duì)各種方案進(jìn)行比較：第一，看其收益率是否會(huì)高于其投資成本；第二，其財(cái)務(wù)杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項(xiàng)目不同，對(duì)融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來(lái)進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。
2.2完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境和信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時(shí)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無(wú)論是金融體系還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。
當(dāng)前我國(guó)的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒(méi)有制定相關(guān)法律來(lái)規(guī)定對(duì)其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長(zhǎng)期的投資基金組織。
2.3扶持房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展
資產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸的一個(gè)選擇。資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，巨額的房地資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化之后，就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動(dòng)性。國(guó)外的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權(quán)證券、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證券、受益憑證和不動(dòng)產(chǎn)共同基金等，但并非所有品種都適合我國(guó)的國(guó)情，因此應(yīng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，加快金融體制的改革和創(chuàng)新，盡快建立多層次的市場(chǎng)體系。此外，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)證券化予以扶持，一方面政府金融機(jī)構(gòu)參與債權(quán)的二級(jí)市場(chǎng)交易，為債權(quán)的流動(dòng)提供擔(dān)保；另一方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金給予某些稅收的優(yōu)惠支持，如免征投資者房地產(chǎn)證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規(guī)制度等多方面入手，推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。
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1.金融企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿(mǎn)足客戶(hù)提現(xiàn)要求的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而銀行信貸資金主要來(lái)源是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會(huì)引發(fā)流動(dòng)性問(wèn)題和人們對(duì)該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C(jī)構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對(duì)其信用額度實(shí)行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無(wú)法按時(shí)償還貸款，銀行就可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。
（2）操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在信貸操作過(guò)程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性審核不嚴(yán)，辦理抵押的部門(mén)操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過(guò)程中違規(guī)操作等問(wèn)題，因此也會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及銀行等金融機(jī)構(gòu)并給銀行等金融機(jī)構(gòu)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛起步，利率風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題方才顯露。雖然以存貸利率為標(biāo)志的利率市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)推進(jìn)，但是目前我國(guó)基準(zhǔn)利率市場(chǎng)化還沒(méi)有開(kāi)始，影響利率的市場(chǎng)因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個(gè)人還貸負(fù)擔(dān)隨著利率的上調(diào)而有所加重，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況比較差的房貸者來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是一種沉重的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)榉抠J利息的增長(zhǎng)而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。
2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)
完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個(gè)人信用征集體系，將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、目標(biāo)市場(chǎng)劃分不清、對(duì)借款人約束力不夠等問(wèn)題。目前，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過(guò)該系統(tǒng)反映個(gè)人的全部信用信息，銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的防控難度加大。
3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)
首先就全國(guó)而言， 國(guó)家有關(guān)部門(mén)在不同的時(shí)期根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)制訂和出臺(tái)一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會(huì)通過(guò)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長(zhǎng)及資金運(yùn)動(dòng)固定等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。最近國(guó)六條及國(guó)八條的出臺(tái)，使本來(lái)就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)信貸融資受到了很大的限制，而且沒(méi)有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析
1.實(shí)行融資渠道多元化，推動(dòng)房貸證券化
（1）繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資
隨著市場(chǎng)體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌措資金將是最佳的融資渠道。同時(shí)，鼓勵(lì)法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。
（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專(zhuān)門(mén)的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來(lái)投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。
（3）積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項(xiàng)成果，而且展示著一個(gè)重要的開(kāi)端。通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來(lái)源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。MBS的運(yùn)作模式分為德國(guó)模式與美國(guó)模式，以美國(guó)模式運(yùn)作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護(hù)投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國(guó)不具備運(yùn)作該模式的條件。因此可以考慮以德國(guó)模式運(yùn)作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標(biāo)，將各類(lèi)指標(biāo)相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個(gè)專(zhuān)門(mén)收儲(chǔ)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，并由其進(jìn)行后續(xù)處理。
2.銀行應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力
（1）提高分析預(yù)測(cè)能力
篇10
(一)房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的現(xiàn)狀分析
目前我國(guó)樓市火爆、房?jī)r(jià)攀升、房貸市場(chǎng)增長(zhǎng)、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)發(fā)現(xiàn)：從2007年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)看，1月份至6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)?！皣?guó)房景氣指數(shù)”為104.99，比8月份上升0.51點(diǎn)，同比上升1.85點(diǎn)。隨著房?jī)r(jià)急速攀升的是住房貸款快速增長(zhǎng)，2007年上半年，個(gè)人住房中長(zhǎng)期貸款增速高達(dá)16.15％，前5個(gè)月累計(jì)新增2253億元，同比多增2677億元。我國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1997年為13.7％，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，超過(guò)了20％，近幾年有所回落。
(二)房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)
1 發(fā)展時(shí)期短，起步快
從我國(guó)房地產(chǎn)融資的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，我國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)，發(fā)展的速度很快。
2 融資比例較高
融資比例較高，是我國(guó)房地產(chǎn)金融的一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開(kāi)“市場(chǎng)――資源――資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。
3 融資渠道單一
從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小。
二、房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)
(一)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)
近幾年來(lái)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)瘋狂得無(wú)以復(fù)加。2004年個(gè)人住房貸款余額達(dá)到11779.74億元，同比增長(zhǎng)42.46％，個(gè)人購(gòu)置住房時(shí)，70％-80％房款來(lái)自銀行貸款，而對(duì)貸款的償還則依賴(lài)于未來(lái)收入的預(yù)期。盡管我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行。
(二)個(gè)別城市地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)2004―2006年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。以上海市為例,2004年上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)區(qū)域新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅達(dá)27.5％。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來(lái)不小的損失。
(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風(fēng)險(xiǎn)
“假按揭”是指不以真實(shí)購(gòu)買(mǎi)住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶(hù)和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售(購(gòu)買(mǎi))方式，套取銀行貸款。據(jù)某商業(yè)銀行消費(fèi)信貸部門(mén)估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。開(kāi)發(fā)商也把“假按揭”作為一種融資渠道。
(四)銀行管理風(fēng)險(xiǎn)
如果銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)貸款業(yè)務(wù)和相關(guān)法律不熟悉；或者對(duì)信息掌握不充分，對(duì)貸款過(guò)程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)；或不顧銀行整體利益，貸人情款等這些管理上的不完善都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)形成因素分析
(一)房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款
估計(jì)80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
(二)投資快速增長(zhǎng)，投機(jī)行為擾亂市場(chǎng)
由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來(lái)巨大利潤(rùn)的行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說(shuō)是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期
隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)性貸款進(jìn)入3-8年的風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。原來(lái)各個(gè)商業(yè)銀行都把個(gè)人房貸作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展，個(gè)人房貸也逐漸成為商業(yè)銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就在無(wú)形中被忽視。
(四)銀行操作不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸管理機(jī)制不健全
缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的信貸政策和制度。對(duì)開(kāi)發(fā)商信息甄別的手段不完善，評(píng)價(jià)結(jié)果與實(shí)際往往有一定差距。房地產(chǎn)信貸資金投向不合理。受利潤(rùn)的誘導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅，與開(kāi)發(fā)普通住宅相比，銀行對(duì)這類(lèi)高檔產(chǎn)品的過(guò)度資金投入隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行違規(guī)投資，直接將銀行資金投入到房地產(chǎn)中，這助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
(一)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系
可以大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)公眾募集開(kāi)發(fā)資金；建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)；將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)投資高效率；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)業(yè)資金問(wèn)題。
(二)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序嚴(yán)格把關(guān)
銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容嚴(yán)格把關(guān)：第一，檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，是否取得所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公-司等。第-,審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤(pán)，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。
(三)改革商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理制度
篇11
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類(lèi)
（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)中，由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。
（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)
1.信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人無(wú)力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。
2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。
4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理有關(guān)。
5.利率風(fēng)險(xiǎn)
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻、越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。
6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降，甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大，房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。
7.匯率風(fēng)險(xiǎn)
如果外匯升值本幣對(duì)外貶值，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重：反之，則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少。外匯買(mǎi)賣(mài)、外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí)，也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)。
8.其他風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)操作中其他失誤帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)辦理過(guò)程沒(méi)有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體的不同利益訴求
我國(guó)特殊的國(guó)情決定房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體多元化，主要包括土地供應(yīng)方、各級(jí)政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化之后，房地產(chǎn)價(jià)格與每一個(gè)利益主體存在著直接的關(guān)系，一方面房?jī)r(jià)高漲讓消費(fèi)者不堪重負(fù)，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款也為一般的消費(fèi)者提供了按揭貸款服務(wù)，這無(wú)疑將風(fēng)險(xiǎn)再度集中于銀行信貸。再者，各級(jí)政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位，需要在收益與風(fēng)險(xiǎn)間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
（二）對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。
（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款
我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，金融市場(chǎng)尤其如此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無(wú)疑使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雙倍增加。我國(guó)商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費(fèi)貸款以及土地儲(chǔ)備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)都與商業(yè)銀行信貸密切相關(guān)，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機(jī)必然為房地產(chǎn)金融帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)資金來(lái)源多元化是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。
（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系
缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。
（五）個(gè)人住房信貸存在的違約風(fēng)險(xiǎn)
自我國(guó)商業(yè)銀行為個(gè)人住房提供按揭貸款服務(wù)以來(lái)，銀行中個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個(gè)人購(gòu)房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒(méi)有看到個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
（一）建立有效的市場(chǎng)約束機(jī)制
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，如果市場(chǎng)約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個(gè)別利益主體將發(fā)展成本轉(zhuǎn)嫁給資源貢獻(xiàn)者，而資源貢獻(xiàn)者不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)利益還要付出成本。此時(shí)的市場(chǎng)資源的利用率受損，整個(gè)社會(huì)成本也可能加大。我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自各個(gè)利益主體的爭(zhēng)奪，更是來(lái)源于利益集團(tuán)對(duì)于某些參與主體的市場(chǎng)約束力的無(wú)效，導(dǎo)致各個(gè)利益主體失衡，進(jìn)而導(dǎo)致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會(huì)來(lái)承擔(dān)的。因此對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解應(yīng)該著手于有效的市場(chǎng)約束機(jī)制構(gòu)建，通過(guò)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益主體的訴求，保證參與主體的相對(duì)平等性，以實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)稱(chēng)。
（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理
一方面，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)注重加強(qiáng)事前預(yù)防，而不是事后補(bǔ)救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力償還銀行貸款的問(wèn)題，就應(yīng)沒(méi)收其抵押資產(chǎn)。但是這種評(píng)估方式也屬于消極的補(bǔ)救措施，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不受虛假繁榮的誘惑，進(jìn)一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學(xué)的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實(shí)行權(quán)利與責(zé)任合一的約束與激勵(lì)制度。
（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到全社會(huì)以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，主要途徑是讓投資者直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。目前適合我國(guó)房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和住房消費(fèi)者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資和個(gè)人住房貸款應(yīng)該在債權(quán)融資和股權(quán)融資的以及融資市場(chǎng)之上建立豐富的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)，有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一次分散，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)再次分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級(jí)化解。
（四）建立個(gè)人信用制度
我國(guó)目前尚未建立完善的個(gè)人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)受到的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束極為有限，因此，建立個(gè)人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度，建立包括信用檔案機(jī)制、信用調(diào)查機(jī)制、信用賬戶(hù)機(jī)制、信用監(jiān)控評(píng)估機(jī)制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟(jì)法律的角度開(kāi)發(fā)個(gè)人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對(duì)購(gòu)買(mǎi)別墅、購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、購(gòu)買(mǎi)多套住房并主要用于投資的客戶(hù)，應(yīng)適當(dāng)提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個(gè)貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。
篇12
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1003-9031(2007)12-0081-03
近年來(lái)，國(guó)家相關(guān)部委、銀監(jiān)會(huì)不斷出臺(tái)嚴(yán)控措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)及房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融體系中是否已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)積累的跡象，是值得關(guān)注的問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)三亞市的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出三亞市房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范對(duì)策。
一、三亞市房地產(chǎn)發(fā)展的特征
三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是伴隨著三亞市旅游業(yè)而發(fā)展的。1992年海南省出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫之后，在長(zhǎng)達(dá)近8年的時(shí)間里，三亞市幾乎沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的商品房。直到2000年，三亞市房地產(chǎn)才開(kāi)始復(fù)蘇，但開(kāi)發(fā)量很小，商品房檔次低，房?jī)r(jià)也比較低，每平方米銷(xiāo)售價(jià)格不足1000元。2002年，以三亞市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為契機(jī)，一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)興建，標(biāo)志著三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段。尤其是2003年“非典”過(guò)后，經(jīng)過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施改造、世界小姐大賽以及粵海鐵路開(kāi)通，使三亞市熱帶濱海旅游得天獨(dú)厚的自然景觀被國(guó)內(nèi)外游客認(rèn)知，“美麗三亞、浪漫天涯”城市名片被國(guó)內(nèi)外越來(lái)越多的人所接受，使三亞成為國(guó)內(nèi)外著名的第二居所。[1]
1.供求快速同步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度較快，而且主要是島外市場(chǎng)。2002-2006年，三亞商品房銷(xiāo)售面積分別29.2萬(wàn)、50.7萬(wàn)、74.6萬(wàn)、52.59萬(wàn)和70.55萬(wàn)。2007年1-6月批準(zhǔn)預(yù)售商品房48.2萬(wàn)平方米，和上年同期相比增長(zhǎng)21%；登記銷(xiāo)售面積58.37萬(wàn)平方米，和上年同期相比增長(zhǎng)40%。三亞市商品房的銷(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2007年1-6月，銷(xiāo)售總套數(shù)為6623套，面積58.37萬(wàn)平方米，島外銷(xiāo)售5971套，面積51.5萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售套數(shù)的90%，占總銷(xiāo)售面積的88%。
2.商品房售價(jià)大幅提高。2002-2006年，三亞市商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為2300元/、3600元/、4210元/、5156元/和5135元/，2007年1-6月商品房的銷(xiāo)售均價(jià)7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售價(jià)為7333元/平方米，同比增長(zhǎng)47%。
3.銷(xiāo)售與旅游季節(jié)相關(guān)性高。三亞市的房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售與旅游業(yè)同樣存在淡季、旺季，大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭(年頭年尾)高，中間(年中)低。
4.使用率低、小戶(hù)型多。作為島外客戶(hù)的“第二居所”、“第三居所”，購(gòu)房客戶(hù)一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來(lái)三亞度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于閑置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥(niǎo)城市”特征。[2]
二、三亞市房地產(chǎn)金融需求趨勢(shì)分析
三亞市房地產(chǎn)的發(fā)展拉動(dòng)了金融需求，反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)金融推動(dòng)了三亞市房地產(chǎn)的發(fā)展(見(jiàn)圖1、表1)。一是2006年三亞市房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中銀行占比為41.64%，全國(guó)為23.2%，比全國(guó)高18.44個(gè)百分點(diǎn)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度呈上升趨勢(shì)。二是個(gè)人住房按揭貸款主要為島外客戶(hù)。截止2006年12月31日，三亞市各商業(yè)銀行提供的個(gè)人住房按揭貸款余額171264萬(wàn)元。三是按揭貸款不良率低，每年提前還款比率高。
目前三亞市房地產(chǎn)金融還處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，對(duì)于房地產(chǎn)金融形勢(shì)的分析，不能極端片面地認(rèn)為形勢(shì)大好、不存在泡沫，或者認(rèn)為三亞房地產(chǎn)非理性繁榮、已處于嚴(yán)重泡沫期。筆者認(rèn)為，這兩種看法都是錯(cuò)誤的，分析三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融，應(yīng)當(dāng)一分為二地、客觀全面地看待。
1.關(guān)于房屋價(jià)格。一方面由于三亞房地產(chǎn)復(fù)蘇起步晚，價(jià)格上升有其回歸價(jià)值的合理要求。2002年海景一線房每平方米1000元，顯然忽略了景觀價(jià)值。另一方面，從2002年后每年平均增長(zhǎng)20%，目前均價(jià)已接近或達(dá)到京滬深水平，確有宏觀調(diào)控的必要。
2.關(guān)于閑置率。一方面三亞作為旅游城市，外地客戶(hù)具備候鳥(niǎo)特征，一定比率的閑置率是合理的。另一方面，閑置率達(dá)到80%以上，三亞灣海坡一線房，晚上基本上是空城，不乏存在投機(jī)性質(zhì)，造成資源浪費(fèi)，務(wù)必引起重視。
3.關(guān)于房地產(chǎn)金融。一方面金融拉動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，提供良好經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。但另一方面，過(guò)多的金融依賴(lài)性，尤其是大部分外來(lái)投資與外來(lái)消費(fèi)，使銀行風(fēng)險(xiǎn)分析及防范成為必要。
三、三亞市房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.道德風(fēng)險(xiǎn)。外地購(gòu)房者居多，截至2007年6月末，島外購(gòu)房率高達(dá)90%，高于京滬等大城市近3倍，證明三亞市房地產(chǎn)銷(xiāo)售非本地居民居住性需求，而是兼有投資或投機(jī)需求，金融從業(yè)者必須高度關(guān)注外地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)是不是短期投機(jī)資本，因?yàn)橥顿Y或投機(jī)資本將追求高收益及資產(chǎn)的高流動(dòng)性，會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，并加速房?jī)r(jià)上漲，形成大量投資或投機(jī)型閑置房；銀行尤其要加強(qiáng)貸前調(diào)查，防止開(kāi)發(fā)商或投資購(gòu)房單位以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶(hù)和購(gòu)房人，特別關(guān)注開(kāi)發(fā)商通過(guò)以售后返租方式作為誘餌，銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，套取銀行貸款轉(zhuǎn)嫁投資或投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，形成道德風(fēng)險(xiǎn)。
2.違約風(fēng)險(xiǎn)。住房閑置率高達(dá)80%，高于全國(guó)平均水平約20個(gè)百分點(diǎn)，而且外地購(gòu)房者居多導(dǎo)致房屋閑置，要防止三亞市出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，關(guān)注投資和投機(jī)所致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。銀行應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致作為抵押物的房地產(chǎn)貶值甚至大幅縮水；如果房?jī)r(jià)波動(dòng)，現(xiàn)值小于按揭貸款余額本息扣除投入成本之值，借款人就可能選擇理性違約，給銀行帶來(lái)不小的損失，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。
3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，旅游業(yè)是其支柱產(chǎn)業(yè)，與旅游業(yè)相伴而生的房地產(chǎn)業(yè)近年逐步成為三亞市的經(jīng)濟(jì)支柱。據(jù)三亞市金融運(yùn)行報(bào)告披露，2006年三亞各金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放貸款約20億元，其中房地產(chǎn)業(yè)8.45億元，占總投放的42.25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)信貸占銀行貸款余額的比重，房?jī)r(jià)波動(dòng)極其容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)銀行資金支持，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景又使得商業(yè)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，在這種相互依存的關(guān)系中，商業(yè)銀行應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)貸款總量伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速增加時(shí)，要考慮到房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，房地產(chǎn)投資與其他投資相比更具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦開(kāi)始投資就難以撤回。如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會(huì)造成“爛尾樓”和“半拉子工程”，套牢開(kāi)發(fā)資金，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
四、防范三亞市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
1.針對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)，建立健全房地產(chǎn)金融的相關(guān)法律制度。完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域應(yīng)出臺(tái)具有前瞻性、整體性、規(guī)劃性和權(quán)威性的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的利益主體眾多、事務(wù)繁雜、涉及資金巨大且回報(bào)周期長(zhǎng)，各個(gè)環(huán)節(jié)的開(kāi)展都需要法律的嚴(yán)密監(jiān)控和規(guī)范，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，保證房地產(chǎn)金融的順利發(fā)展。[3]
2.針對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)健全信息傳遞溝通機(jī)制，降低信息不對(duì)稱(chēng)程度。在區(qū)域內(nèi)由人民銀行牽頭，建立健全信息傳遞機(jī)制。一是要建立信用監(jiān)控體系和預(yù)警體系。對(duì)有不良信用記錄的開(kāi)發(fā)商和個(gè)人進(jìn)行通報(bào)，采取聯(lián)合制裁，限制不良記錄的個(gè)人及企業(yè)改頭換面以親朋好友或重新注冊(cè)新公司的形式進(jìn)行資金融通。二是要建立公共信息系統(tǒng)和客戶(hù)信息系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)資源共享。政府、人民銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)信息的收集、登錄、整理和分析，并通過(guò)電子化系統(tǒng)實(shí)行銀行之間、工商年檢與稅務(wù)年檢之間的資源共享。三是要建立健全信用調(diào)查和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理。針對(duì)我國(guó)目前資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范的現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估所等中介機(jī)構(gòu)的立法和監(jiān)督管理，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和年審機(jī)制，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果的可靠度。
3.針對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)全面推進(jìn)金融創(chuàng)新，形成完善的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品市場(chǎng)。一方面，針對(duì)住宅產(chǎn)品供給，建立有效的金融支持與約束機(jī)制，防止住宅建設(shè)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)移。另一方面，針對(duì)住宅產(chǎn)品的需求，建立住宅金融的兩級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)上，主要通過(guò)強(qiáng)化制度建設(shè)，來(lái)著力促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款合同、合約的標(biāo)準(zhǔn)化。在二級(jí)市場(chǎng)上，則通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)建立全國(guó)性的二級(jí)抵押市場(chǎng)，主要是進(jìn)一步建立解決住房抵押貸款流動(dòng)性的機(jī)制，在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，除了住房抵押貸款證券，還包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，這有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決住宅金融一級(jí)抵押市場(chǎng)無(wú)法解決的流動(dòng)性問(wèn)題和短存長(zhǎng)貸問(wèn)題。[4]
4.針對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)促使商業(yè)銀行業(yè)務(wù)模式多樣化，并強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，當(dāng)前銀行的盈利主要來(lái)源于利息收入，中間業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，使銀行陷入信貸擴(kuò)張怪圈。因此，應(yīng)促使商業(yè)銀行業(yè)務(wù)模式多樣化，在間接金融為主導(dǎo)的情況下，只有通過(guò)銀行經(jīng)營(yíng)改革和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，才能從資金供給方來(lái)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)強(qiáng)化銀行內(nèi)部控制、改革人事任命和行長(zhǎng)負(fù)責(zé)制下的約束機(jī)制、加強(qiáng)貸款發(fā)放中的信用審核等都是必須的措施。
5.建立健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。商業(yè)銀行應(yīng)引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估體系和相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)人才，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、營(yíng)銷(xiāo)能力、財(cái)務(wù)能力、管理能力和運(yùn)營(yíng)能力等方面進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)評(píng)定來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)度。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)度較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目審慎發(fā)放貸款，從根本上規(guī)避房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
6.明確區(qū)域調(diào)控目標(biāo)，規(guī)范政府職能，提高宏觀調(diào)控效能。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全民意識(shí)，特別要普及金融理財(cái)知識(shí)，從源頭上解決社會(huì)上已出現(xiàn)的“房奴”問(wèn)題苗頭，防止炒房、存房行為進(jìn)一步擴(kuò)大。其次，制定政策，加大力度，遏止虛假非理性需求。例如根據(jù)低中高檔商品房消費(fèi)需求，對(duì)后兩者提高首付比例，弱化利用信貸杠桿存房、炒房行為。對(duì)已查實(shí)違反金融法規(guī)的，要給予懲處：對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)吊銷(xiāo)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，永遠(yuǎn)不得從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；對(duì)假個(gè)貸的個(gè)人，除要求歸還貸款外，加收5-10倍的罰息，讓其得不償失。
參考文獻(xiàn)：
[1] 2007年一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行報(bào)告[DB/OL].，2007年5月10日.
篇13
房地產(chǎn)個(gè)貸金融業(yè)務(wù)即個(gè)人住房貸款是指借款人以自己或第三人所購(gòu)或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)個(gè)貸金融業(yè)務(wù)起步于是20世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，個(gè)人購(gòu)房已成為社會(huì)發(fā)展的主要潮流。
自從1995年中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理辦法》，允許四大國(guó)有商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，近年來(lái)，居民住房消費(fèi)水平不斷提升，房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴(kuò)大，在商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)的比重不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象加劇了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信 貸的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1997年全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億。2001年底，全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬(wàn)億元，是1997年年底的363倍。可是發(fā)展的同時(shí)問(wèn)題也存在著。近幾年來(lái)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。按照金融學(xué)中的有關(guān)理論，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來(lái)講，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為"金邊債券"的政府債券，同樣存在這種預(yù)期收益與實(shí)際收益發(fā)生偏離的可能性，即風(fēng)險(xiǎn)。近幾年的中國(guó)，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)漲幅的高峰，個(gè)人住房按揭貸款也呈巨額增長(zhǎng)之勢(shì)。如果缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大的負(fù)面影響。
三、房地產(chǎn)個(gè)貸金融的風(fēng)險(xiǎn)成因
1.房地產(chǎn)個(gè)貸的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征
房地產(chǎn)個(gè)貸，亦稱(chēng)個(gè)人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，區(qū)別于企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，具有貸款對(duì)象特殊、貸款用途專(zhuān)一、貸款數(shù)量較大、貸款貸款期限較長(zhǎng)、償還方式特殊等特點(diǎn)，因此個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性、和滯后性等特征，在一定程度這種特征會(huì)妨礙該項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，所以很有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)隱患的分析研究。
2.房地產(chǎn)個(gè)貸的風(fēng)險(xiǎn)隱患分析
房地產(chǎn)個(gè)貸存在的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)都給銀行在收回貸款本息時(shí)添加了很大的不確定因素，乃至帶來(lái)嚴(yán)重的損失。
（1）房地產(chǎn)個(gè)貸系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于某種全局性的共同因素的影響，使所有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遭受損失的可能性。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不可控，無(wú)法通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，需要靠新的金融創(chuàng)新工具來(lái)解決。
①政策風(fēng)險(xiǎn)：指國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整變化給貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。由于相關(guān)政策調(diào)整使整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變化，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使關(guān)聯(lián)的房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
②利率風(fēng)險(xiǎn)：指由于市場(chǎng)利率變動(dòng)的不確定性導(dǎo)致商業(yè)銀行的凈利息收入與預(yù)期值偏差的可能性。
③法律風(fēng)險(xiǎn)：指交易合同無(wú)法受到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。目前而言法律風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)住房信貸的突出和普遍風(fēng)險(xiǎn)。如受法律制度等大因素所限，在借款人出現(xiàn)無(wú)法償還抵押貸款情況時(shí)， 對(duì)抵押房產(chǎn)的處置會(huì)因?yàn)樗痉ǖ确矫娴闹萍s，導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行而遭受損失。
④通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：是由于物價(jià)上漲，貨幣貶值而使投資者遭受損失的可能性。通貨膨脹對(duì)固定收益的優(yōu)秀投資影響很大，投資者的實(shí)際 購(gòu)買(mǎi)力下降，還要承受資本價(jià)值降低的損失。
（2）房地產(chǎn)個(gè)貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指只對(duì)單筆或部分個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)造成損失的可能性，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)可控的，是由某一市場(chǎng)局部因素所引發(fā)的，與整個(gè)大市場(chǎng)沒(méi)有關(guān)聯(lián)的，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)等方式來(lái)規(guī)避。
①信用風(fēng)險(xiǎn)：亦稱(chēng)違約風(fēng)險(xiǎn)，指的是借款人由于各種原因不能按期或無(wú)力償還個(gè)貸本息，從而造成銀行信貸資金無(wú)法回收的可能性。應(yīng)該說(shuō)信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)，首先信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性，是其他各種風(fēng)險(xiǎn)最終體現(xiàn)形式。 其次，信用風(fēng)險(xiǎn)具有積累性，其傳遞性會(huì)引起總風(fēng)險(xiǎn)增大。另外，信用風(fēng)險(xiǎn)還具用隱蔽性和突發(fā)性。跟美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前我國(guó)個(gè)人信用制度還很不健全， 對(duì)個(gè)人的信用評(píng)估也無(wú)法有效進(jìn)行。由于銀行與客戶(hù)及銀行與銀行之間的信息不對(duì)稱(chēng)， 導(dǎo)致銀行較難把握借款人的還貸能力。房地產(chǎn)個(gè)貸最長(zhǎng)達(dá)幾十年，銀行對(duì)借款人未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況很難全部掌握清楚，因此產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的，既有主觀的，也有客觀的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。
②開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：指的是由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е滤_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目出現(xiàn)狀況引發(fā)按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況，一是所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題， 包括規(guī)劃報(bào)建手續(xù)不完整等， 容易造成購(gòu)房糾紛，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)動(dòng)工前沒(méi)有作好充分市場(chǎng)調(diào)查， 項(xiàng)目定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目沒(méi)有銷(xiāo)售潛力，市場(chǎng)前途黯淡；三是開(kāi)發(fā)商自有經(jīng)營(yíng)資金不足，或者開(kāi)發(fā)商本身沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，管理人員素質(zhì)不高，管理運(yùn)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題。上述情況都有可能造成樓盤(pán)項(xiàng)目能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)就面臨成為呆壞帳的可能。
③操作性風(fēng)險(xiǎn)：是指銀行在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)由于決策不當(dāng)或人為操作失誤造成貸款損失的可能性，是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)不相適應(yīng)的是銀行的內(nèi)控機(jī)制還不完善、風(fēng)險(xiǎn)控制能力不足等情形，這直接導(dǎo)致銀行操作風(fēng)險(xiǎn)上升。此外在操作性風(fēng)險(xiǎn)中還包含道德風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：銀行從業(yè)人員發(fā)放人情貸款或?yàn)殛P(guān)系人貸款甚至內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)放款、合謀騙取銀行貸款等。
④流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指金融機(jī)構(gòu)無(wú)力為負(fù)債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資，在流動(dòng)性不足時(shí)，無(wú)法以合理的成本迅速增加負(fù)債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得 足夠的資金，引起自身信用的不穩(wěn)定，從而形成的風(fēng)險(xiǎn)。資金占用的長(zhǎng)期性與資金來(lái)源的短期性問(wèn)題，住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾。由于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的存在，使得銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源的不匹配，商業(yè)銀行資金短缺的壓力驅(qū)之不去，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開(kāi)展下去。
⑤抵押物風(fēng)險(xiǎn)：抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人違約后，銀行無(wú)法處置抵押物或處置后導(dǎo)致利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作過(guò)程中， 以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押會(huì)因?yàn)槟承┣樾螌?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，一是抵押物法律產(chǎn)權(quán)不清晰，或者發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的問(wèn)題，無(wú)法確定抵押物的歸屬 ；二是抵押物價(jià)值失真，實(shí)際價(jià)值往往遠(yuǎn)低于房產(chǎn)權(quán)的評(píng)估價(jià)值，使得銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)法完全收回債權(quán)；三是抵押物的處置難，抵押物的住房存在難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 由于不可預(yù)期的因素存在，抵押住房本身也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，如可能因各種災(zāi)害或者因周邊經(jīng)濟(jì)、交通環(huán)境、城市規(guī)劃等因素的變化而貶值，使貸款銀行債權(quán)利益受損。
⑥檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案包括借款人的基本材料、催討記錄、收回憑證等等重要信息，其保管工作繁瑣但相當(dāng)重要，由于借款周期相對(duì)較長(zhǎng)， 銀行經(jīng)辦人員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)肯定會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)，一定要防范因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，做好相關(guān)交接工作，防止個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，避免出現(xiàn)銀行的貸款由于檔案丟失所帶來(lái)的極大風(fēng)險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)個(gè)貸金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
通過(guò)以上的分析可以看出，房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素特別是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的，可以通過(guò)完善內(nèi)控制度建設(shè)、加強(qiáng)信貸管理工作防范來(lái)進(jìn)一步防范的。加強(qiáng)防范房地產(chǎn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)可以采取如下措施：
1.建立和完善個(gè)人住房信用制度。個(gè)人信用制度是指為掌握個(gè)人資信，約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理利用等方面的總稱(chēng)。只有建立起公開(kāi)、 透明的個(gè)人信用制度，才能在商業(yè)銀行、 開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間形成互惠、 互利、 互相制約的機(jī)制，才能有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。有了完善的個(gè)人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請(qǐng)者的信用資料；另一方面，個(gè)人信用體系的建立能引起大家重視自身資信狀況，能使違約者及時(shí)曝光，降低個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。 采取的具體措施有包括建立個(gè)人信用檔案制度、建立多層次個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度、建立和擴(kuò)展個(gè)人基本賬戶(hù)制度、建立個(gè)人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)、建立個(gè)人信用監(jiān)控體系等等。
2.加強(qiáng)貸款前期調(diào)查。指的是針對(duì)開(kāi)放商的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，要重視個(gè)人住房貸款的前期調(diào)查工作，通過(guò)調(diào)查分析選定看好的項(xiàng)目放款，以有效避免后期出現(xiàn)的項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)等等。個(gè)人住房貸款前期調(diào)查評(píng)估工作主要有：⑴貸款項(xiàng)目評(píng)估；⑵對(duì)期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，確定合理的貸款成數(shù)。
3.要加快建章立制，建立長(zhǎng)效內(nèi)控機(jī)制，對(duì)現(xiàn)行不相適應(yīng)容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理體制進(jìn)行相應(yīng)的改革。同時(shí)要通過(guò)修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律相關(guān)法律制度，確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完備、簡(jiǎn)明， 保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。
4.加強(qiáng)個(gè)貸業(yè)務(wù)檔案的管理。要加強(qiáng)宣傳，對(duì)加強(qiáng)個(gè)貸檔案管理一起足夠的重視。要專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理個(gè)貸業(yè)務(wù)檔案，同時(shí)實(shí)現(xiàn)紙質(zhì)材料原件和電子文檔的雙重管理，完善內(nèi)部監(jiān)督和牽制，以確保業(yè)務(wù)檔案真實(shí)性和安全性。
5.完善住房貸款擔(dān)保制度。應(yīng)制定和完善相關(guān)的住房貸款擔(dān)保制度包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，以確保抵押貸款在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠得到補(bǔ)償，以分擔(dān)和轉(zhuǎn)移個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行擔(dān)保方式的創(chuàng)新，包括建立政府支持的國(guó)家專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司，以國(guó)家信用作為擔(dān)保的支撐力量，同時(shí)降低門(mén)檻支持社會(huì)力量成立典當(dāng)擔(dān)保公司，其中成立專(zhuān)業(yè)的住房抵押貸款擔(dān)保公司尤為必要。
